Laudo de avaliação de imóveis Renegociação
Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Michele ZanelaMachado
Nº CPF / CNPJ 98247387034 Nome Empreendimento
Valor Compra Venda R$ 290.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 103.183
Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 103.183
Logradouro R IRMO EDO KAYSER Nº 321 Andar Complemento CS 2
Bairro ESPLANADA Cidade CAXIAS DO SUL UF RS CEP 95096-145 Latitude -29.192309 Longitude -51.203943
Caracterização da Região
RegiãoResidencial Unifamiliar Comercial
Residencial Multifamiliar Industrial
Outro - Descrever Abaixo
InfraestruturaÁgua Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Paralelepípedo
Restritivos:Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
MetrôCentroComercial
Escola
Segurança Ônibus Rede Bancária
LazerColeta deLixo
Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping ParqueOutro -DescreverAbaixo
Análise da Região do BairroLocalização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente
Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%
Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Padrão da Região:Alto Médio-alto Baixo
Médio
Médio-baixo
Fatores ValorizantesVista - Mar Metrô
Vista - Parque Vista Permanente
Outro - Descrever Abaixo
Terreno
TopografiaPlana Aclive
Desnível Pronunciado Declive
FormatoRegular
Irregular
Dimensões
Área (em m²):0,00 m² Testada (Frente):0,00 m Lado Direito: m
Fração Ideal:22,900800 % Fundos m Lado Esquerdo: m
Tipo de ImplantaçãoCondomínio Isolado
Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do AcompanhanteCorretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliado
Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado
N° Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do CondomínioAlto Médio-alto Médio
Médio-baixo Baixo
Estado ConservaçãoCondomínio
Bom Regular
Ruim Em Implantação
Infraestrutura do ImóvelPlayground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual
Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel AvaliadoCasa Apartamento Galpão
Sobrado LojaSalaComercial
Vaga AutônomaDepósitoAutônomo
Loft
Outro - DescreverAbaixo
Indício Ocupação ImóvelHabitado
Desabitado
Idade Aparente
Anos 13
Ano Construção
Estado Conservação ImóvelBom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento ImóvelAlto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 0
Fachada Pintura Esquadrias Madeira N° Andares do Imóvel Avaliado 2 Nº Dormitórios
Dimensões
Área Privativa:86,84
m²
Área Comum (m²):0,00
m²
Área Total (m²):86,84
m²
Área Averbada: m² Área não Averbada m²
Nº Vagas Cobertas
Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0
Face ImóvelSul Norte Leste Oeste
Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 7
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?Sim Não
QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não
Data da Vistoria: 05/07/2018
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?
Foi fornecida somente a matrícula do imóvel.
2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
4) O imóvel possui vaga de garagem?
5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
10) O imóvel possui características uni-familiares?
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?
15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?
Observações Finais
Dados obtidos da matrícula 103.183 do 2° CRI de Caxias do Sul: casa com área construída de 86,84 m² e fração ideal de 22,9008%. Avaliação realizada pelo método comparativo. Conforme matrícula / IPTU / local o endereço do imóvel é Rua Irmo Edo Kayser, nº 321. Foi feita somente a vistoria externa. Terreno com 98,93 m². frente 9,85 m, fundos 9,85 m, lateral direita 9,9858 m, e a esquerda com 10,71 m. No local não foi possível ver a numeração predial, mas confirmamos a localização correta do imóvel, pois é a segunda casa de quem adentra no terreno. Confirmado com Google e a numeração da primeira casa é 319, a esquerda a numeração 339, e da direita conforme fotos não tem numeração predial.
Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno
1 Logradouro R DOS ALEXANDRINI Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 0.78 km
Bairro ESPLANADA Cidade CAXIAS DO SUL UF RS CEP 95095-203 Latitude -29.195229 Longitude -51.196508
Descrição Obs.: Sobrado contendo: sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço, banheiro social,03 dormitórios e garagem
Fonte de Informações Exemplo NegóciosImobiliários
Telefone (54) 3223-8700
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 7 Ano Construção Estado Conservação Imóvel MuitoBom
Valor Venda / Oferta R$280.000,00
Data Venda /Oferta 09/07/2018
Valor m² R$ 3.218,39 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 87,00
Área Privativa 87 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
2 Logradouro R JOSE BERNARDI Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1.32 km
Bairro ESPLANADA Cidade CAXIAS DO SUL UF RS CEP 95095-065 Latitude -29.200940 Longitude -51.193646
Descrição Obs.: Sobrado contendo: sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço, banheiro social,02 dormitórios e garagem
Fonte de Informações Atom Imóveis Telefone (54) 3419-0090
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros Idade Aparente 7 Ano Construção Estado Conservação Imóvel MuitoBom
Valor Venda / Oferta R$230.000,00
Data Venda /Oferta 09/07/2018
Valor m² R$ 3.650,79 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 63,00
Área Privativa 63 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
3Logradouro R CLODOVEU GUILHERMEZANOTTO
Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1.86 km
Bairro CHARQUEADAS Cidade CAXIAS DO SUL UF RS CEP 95110-625 Latitude -29.190554 Longitude -51.223142
Descrição Obs.: Sobrado contendo: sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço, banheiro social,02 dormitórios e garagem
Fonte de Informações Vista Espaço Imobiliários Telefone (54) 3215-6340
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ótimo
Valor Venda / Oferta R$170.000,00
Data Venda /Oferta 09/07/2018
Valor m² R$ 3.090,91 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 55,00
Área Privativa 55 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
4 Logradouro R LUIZ ZANETTE Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1.52 km
Bairro CHARQUEADAS Cidade CAXIAS DO SUL UF RS CEP 95110-345 Latitude -29.186580 Longitude -51.218960
Descrição Obs.: Sobrado contendo: sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço, banheiro social,02 dormitórios e garagem
Fonte de Informações Casa Nobre imóveis Telefone (54) 3218-8888
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros Idade Aparente 3 Ano Construção Estado Conservação Imóvel MuitoBom
Valor Venda / Oferta R$190.000,00
Data Venda /Oferta 09/07/2018
Valor m² R$ 2.835,82 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 67,00
Área Privativa 67 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
5 Logradouro R JOSE FRANCISCO GOULART Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1.79 km
Bairro CHARQUEADAS Cidade CAXIAS DO SUL UF RS CEP 95110-207 Latitude -29.181584 Longitude -51.215521
Descrição Obs.: Sobrado contendo: sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço, banheiro social,03 dormitórios e garagem
Fonte de Informações Dornelles Neg. Imob Telefone (54) 3533-6520
Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 2 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 3 Ano Construção Estado Conservação Imóvel MuitoBom
Valor Venda / Oferta R$360.000,00
Data Venda /Oferta 09/07/2018
Valor m² R$ 3.600,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 100,00
Área Privativa 100 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 103.183
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 7
Tabela de homogenizaçãoGrau de Fundamentação: I Grau de Precisão: IMetodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo
AmostraÁrea(m²)
Valor(R$)
Dados Iniciais(R$/m²)
(1) (2) (3) Homogeneização
(R$/m²)
Fatores:(1) - Fonte, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 2.533,39
Saneamento das Amostras (+/-30%)Valor Minimo 1.774,87Valor Máximo 3.296,20
Amostra 1 87,00 280.000,00 3.218,39 0,9000 1,0000 0,9100 2.629,30Amostra 2 63,00 230.000,00 3.650,79 0,9000 0,9600 0,9100 2.864,62Amostra 3 55,00 170.000,00 3.090,91 0,9000 0,9400 0,8400 2.195,45Amostra 4 67,00 190.000,00 2.835,82 0,9000 0,9700 0,8600 2.136,65Amostra 5 100,00 360.000,00 3.600,00 0,9000 1,0200 0,8600 2.851,66
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00
Área da Edificação (m²): 86,84 Valor m²: R$ 2.533,39 Valor Edificação: R$ 220.000,00
Valor de Liquidez: R$ 154.000,00 Valor Imóvel: R$ 220.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 220.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real
Valor Edificação R$ 220.000,00 Valor por extenso: duzentos e vinte mil reais
Valor do(s)Anexo(s)
Valor por extenso:
Valor do(s)Anexo(s)
Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da MatrículaQuantidade Unidades
AutônomasTipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
Valor de LiquidaçãoForçada
103.183 0 Indefinido 86,84 R$ 220.000,00 R$ 154.000,00
Valor Imóvel R$ 220.000,00 Valor por extenso: duzentos e vinte mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa ENGENHARIA VALORYNome do Avaliador RYNALDO DE OLIVEIRAROCA JUNIOR
CREA / CAU SP-78196/D
Local e Data
Curitiba/PR
09/07/2018
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvelavaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo esomente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidospelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 103.183
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 7
Representação Vista da Rua
Descrição
Data Foto 05/07/2018
Representação Vista da Rua
Descrição
Data Foto 05/07/2018
Representação Identificação Numérica
Descrição Casa ao lado
Data Foto 05/07/2018
Representação Fachada
Descrição frente do condomínio
Data Foto 05/07/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 05/07/2018
Representação Fachada
Descrição A segunda casa quando entra no condominio
Data Foto 05/07/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 05/07/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 05/07/2018
Representação Fachada
Descrição Casa a direita do condomínio sem numeração.
Data Foto 05/07/2018
Documentação Fotográfica
Fotos imóvel
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 103.183
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 7
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 09/07/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 09/07/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 09/07/2018
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 09/07/2018
Fotos da Amostra 1
Fotos da Amostra 2
Fotos da Amostra 3
Fotos da Amostra 4
Fotos da Amostra 5
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 103.183
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 7
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 09/07/2018
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 103.183
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 6 / 7
Imagem - Mapa
Representação: Mapa
Representação: Mapa
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 103.183
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