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Laudo de Avaliação ELABORADO PARA O Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade
Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM
Ltda.
DEZEMBRO DE 2016
LAUDO 5.787/16
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ÍNDICE
1. INTRODUÇÃO .......................................................................................................... 3
1.1. Solicitante ............................................................................................................ 3
1.2. Objeto .................................................................................................................. 3
1.3. Finalidade ............................................................................................................ 3
1.4. Datas ................................................................................................................... 3
1.5. Valores ................................................................................................................ 3
2. CONDIÇÕES E TERMOS DA CONTRATAÇÃO ....................................................... 4
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ............................................................................ 6
3.1. Aspectos de Localização ..................................................................................... 6
3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários ............................................................... 7
3.3. Atividades Existentes no Entorno ........................................................................ 8
4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................ 8
4.1. Descrição do Entorno .......................................................................................... 8
4.2. Terreno ................................................................................................................ 8
4.3. Construções ...................................................................................................... 10
4.4. Relatório Fotográfico ......................................................................................... 11
5. DIAGNOSTICO DE MERCADO .............................................................................. 15
6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................................... 20
6.1. Referências Normativas .................................................................................... 20
6.2. Introdução ......................................................................................................... 20
6.3. Valor Locativo .................................................................................................... 20
6.3.1. Metodologia ............................................................................................... 20
6.3.2. Elementos comparativos ............................................................................ 20
6.3.3. Tratamento por Fatores .............................................................................. 21
6.3.4. Situação Paradigma ................................................................................... 24
6.3.5. Valor Locativo Unitário .............................................................................. 24
6.3.6. Valor Locativo do imóvel ............................................................................ 24
6.4. Valor de Venda .................................................................................................. 26
6.4.1. Metodologia ............................................................................................... 26
6.4.2. Receitas ..................................................................................................... 26
6.4.3. Despesas ................................................................................................... 28
6.4.4. Fundo de Reposição do Ativo .................................................................... 29
6.4.5. Property Management ................................................................................ 29
6.4.6. Despesas Comerciais ................................................................................ 29
6.4.7. Simulação de Venda .................................................................................. 29
6.4.8. Valor do Imóvel .......................................................................................... 29
7. TERMO DE ENCERRAMENTO .............................................................................. 31
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1. INTRODUÇÃO
1.1. Solicitante Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda.
1.2. Objeto
Localização: Av. Magalhães de Castro, 4.800
Morumbi, São Paulo – SP.
Área Útil: 22.465,82 m²
Fração Ideal: 29,06%
1.3. Finalidade
Avaliação para determinação do valor de mercado para venda e locação do imóvel.
1.4. Datas
Data da vistoria: 16/11/2016
Data de referência: Novembro/2016
1.5. Valores
Valor de mercado para locação
4.500.000,00
R$ 204.600.000,00
(Duzentos e quatro milhões e seiscentos mil reais) (Novembro de 2016)
Valor de Mercado para Venda
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2.CONDIÇÕES E TERMOS DA CONTRATAÇÃO De acordo com a nossa Proposta n° 4762/2016, a Colliers International do Brasil (“Colliers”) realizou a avaliação do imóvel localizado na Av. Magalhães de Castro, 4.800 – Morumbi, São Paulo – SP, para a data-base de Novembro de 2016 para o Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda., doravante chamada “Cliente”.
Entendemos que o Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do valor de mercado para venda e locação de um imóvel com contratos de locação vigentes. De acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta aceita pelo Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos no anexo 6 deste laudo) ao Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com o Cliente, visita técnica ao imóvel e à região onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação verificada e os cálculos realizados.
Para tanto, os estudos foram realizados por duas metodologias: o valor de locação foi estimado através da comparação direta com imóveis comerciais e inseridos na mesma região socioeconômica, já o valor de venda foi estimado pelo Método da Renda, onde o imóvel foi considerado como um gerador de renda por um período de dez anos em um fluxo de caixa descontado.
Foram consideradas na avaliação as práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institute of Chartered Surveyors (“RICS”) e nas normas do International Valuation Standards Council (“IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of Work, 102 – Implementation e 103 – Reporting.
Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom conhecimento sobre o mercado. O trabalho foi baseado nas informações e dados fornecidos pelo Cliente e é integralmente aderente aos Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes anexos a este laudo. Não foi realizada nenhuma investigação independente ou auditoria sobre as informações fornecidas. A Colliers e os signatários deste laudo entendem e assumem que todas as informações fornecidas são corretas e fornecidas de “boa fé”.
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Adicionalmente, o Cliente entende que qualquer omissão ou falta de informação podem impactar e afetar o resultado dos trabalhos e, consequentemente, a análise realizada apresentada neste laudo. Este laudo e as conclusões aqui apresentadas referem-se somente ao escopo e às solicitações feitas à Colliers pelo Cliente e se destinam única e exclusivamente para os fins contratados. Portanto, tanto nossas recomendações como o laudo não poderão ser utilizados para outro propósito que não os aqui mencionados. Este laudo não deve ser apresentado ou utilizado em partes ou excertos separados. A Colliers e seus signatários não se responsabilizam por qualquer citação, apresentação ou referência ao relatório sem o seu prévio conhecimento e consentimento.
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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
3.1. Aspectos de Localização
Endereço : Avenida Magalhães de Castro, n° 4.800
Município – Estado : São Paulo – SP
Densidade de Ocupação : Alta
Padrão Econômico : Alto
Categoria de Uso Predominante : Comercial e Residencial
Valorização Imobiliária : Estável
Vocação : Comercial
Acessibilidade : Boa
Intensidade do Tráfego : Alta
Figura 1 Mapa de Localização
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Figura 2 Mapa de Localização - Satélite
3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários
Rede de Água : Existente
Coleta de Lixo : Existente
Energia Elétrica : Existente
Esgoto Pluvial : Existente
Esgoto Sanitário : Existente
Arborização : Existente
Iluminação Pública : Existente
Pavimentação : Existente
Telefone : Existente
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3.3. Atividades Existentes no Entorno
Comércio : De 300m a 500m
Escola : Acima de 1.000 m
Serviços Médicos : Acima de 1.000 m
Recreação e Lazer : De 300m a 500m
Correio : Acima de 1.000 m
Agências Bancárias : De 300m a 500 m
Transporte : De 100m a 300m
4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE
4.1. Descrição do Entorno
O imóvel está localizado na Avenida Magalhães de Castro, pista lateral da Marginal do
Rio Pinheiros, na região do Morumbi, bairro nobre da cidade de São Paulo. A avenida
é uma importante via arterial da cidade, que concentra em sua extensão shoppings
center e edifícios comerciais importantes da cidade.
O empreendimento é composto por três torres comerciais, ao lado há um shopping
center luxuoso e alguns edifícios residenciais de alto padrão. A região é composta de
empreendimentos tanto de alto padrão quando por moradias populares de classe
baixa e baixíssima, demonstrando o aspecto de contraste do bairro.
O Acesso ao empreendimento é restrito, apenas pela Av. Magalhães de Castro, sendo
que nos horários de pico a via é uma das mais congestionadas da cidade,
principalmente por fazer ligação entre as zonas Sul e Norte da cidade.
4.2. Terreno
O terreno sobre o qual está a Torre 3 – Continental Tower, integrante do Condomínio Cidade Jardim Corporate Center, apresenta as seguintes características:
Área: 21.321,46 m²
Superfície: Aparentemente seca
Topografia: Plano
Frente: No nível do Logradouro
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Zoneamento: Segundo o novo Zoneamento Lei 16.402/16 que dispõe do parcelamento, o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo, o empreendimento está localizado dentro da Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3):
Figura 3 Mapa do Zoneamento do site da Prefeitura de São Paulo (geosampa)
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4.3. Construções
O complexo “Cidade Jardim Corporate Center”, abrange 3 torres comerciais triple A com área total construída de 173.210,91m², implantado em terreno de 21.321,46m². Suas torres, Capital Building (Torre 01), Park Tower (Torre 02) e Continental Tower (Torre 03) possuem áreas construídas de 19.203,71 m², 21.619,95 m² e 55.750,76 m² respectivamente. O embasamento apresenta sete subsolos que comportam 2.579 vagas para veículos e mais 90 vagas para utilitários. O Pavimento Térreo do Empreendimento é dotado de áreas para Café, Restaurante, espelho d’água e extensa área verde. Ainda, conta com um Business Center que possui um auditório para 150 pessoas e mais 3 salas de reuniões que podem ser unidas se necessário. Além disso, o Empreendimento possui Certificação AQUA (Alta Qualidade Ambiental). A Torre 3, “Continental Tower” na qual se encontram os conjuntos em avaliação é composta por 7 subsolos, térreo, 27 pavimentos tipo mais heliponto. Os pavimentos tipo são distribuídos em três setores, sendo eles zona baixa: 1º ao 9º pavimento, zona média: 10º ao 18º pavimento e zona alta: 19º ao 27º pavimento. O acesso aos pavimentos tipo é feito por 19 elevadores Atlas Schindler dentre eles elevadores sociais e de apoio/seviço. Além desses elevadores, o empreendimento conta com 1 elevador que vai do 27º pavimento ao heliponto e um elevador VIP que acessa todos os pavimentos do edifíio. Na data da vistoria algumas áreas comuns do empreendimento estavam em reforma, entre eles o heliponto, que tinha previsão de reabertura para dezembro de 2016.
Os andares em avaliação estão localizados entre o 1° e 13° pavimento e possuem as seguintes caracteristicas construtivas:
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Características Principais
Estrutura: Concreto armado e vigas protendidas
Fechamento: Blocos de concreto e vidro
Fachada Argamassa com pintura e tijolo aparente
Idade: Entregue em setembro de 2012
Estado de Conservação: Nova (A)
Acabamentos:
Piso: Porcelanato, vinílico, borracha, ardósia e carpete.
Paredes: Argamassa com pintura, massa chapiscada, tijolo cerâmico aparente, dry-wall, vidro laminado refletivo, revestimento cerâmico, porcelanato, papel de parede e madeira laminada.
Forro: Suspenso modular, gesso e madeira laminada.
Esquadrias: Alumínio, ferro e madeira.
4.4. Relatório Fotográfico
O relatório a seguir apresenta algumas imagens obtidas na vistoria ao empreendimento. Ressalta-se que nem todos os andares do Continental Tower foram vistoriados e/ou tiveram registro fotográfico.
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Fachada – Nome do Empreendimento
Fachada da Torre
Estacionamento Descoberto - Térreo
Térreo do Empreendimento
Acesso ao Shopping
Restaurante e Café - Térreo
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Heliponto em reforma
Área de Recepção do Auditório
Área de Recepção do Auditório
Área de Acesso as Salas de Reunião
Elevadores - Terreo
Entrada da Torre III
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Hall do Andar Tipo
Conjunto Vago
Conjunto Vago
Estacionamnto - Subsolo
Bicicletário - Subsolo
Área Técnica
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5. DIAGNOSTICO DE MERCADO
Em virtude da alta concentração de atividade econômica, a cidade de São Paulo
concentra o maior inventário de edifícios comerciais do Brasil. A cidade conta com
mais de 450 edifícios alocados nas 12 regiões comerciais monitoradas trimestralmente
pela Colliers, conforme o mapa a seguir:
Considerando as entregas de novas metragens, o mercado de escritórios de São
Paulo Classe A+ A e B encerrou o 3º trimestre com inventário de 2.632 mil m² e 2.036
mil m², totalizando 4.668 mil m², e com uma taxa de vacância de 26% e 20%,
respectivamente. A Absorção Líquida para os escritórios Classes A+ e A foi positiva
com 25 mil m². Entre tanto, os escritórios classe B apresentaram saldo negativo de -14
mil m².
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Evolução do Inventário Existente, Absorção Líquida (mil m²) e
Taxa de Vacância (%)
Fonte: Colliers – Market Report Escritórios - 3º Trimestre 2016
Nos últimos anos, o volume de entrega de empreendimentos Classes A+ e A foi 6 vezes maior que empreendimentos Classe B. Isso fez com que, desde 2013, o inventário existente da Classes A+ e A se tornasse superior ao inventário da Classe B. A Absorção Líquida da Classes A+ A foi crescente ao longo dos anos, porém ela não acompanhou a velocidade das novas entregas, elevando a taxa de vacância aos atuais 26%.
Já a Classe B apresentou acentuada curva na taxa de vacância, de 4% em 2012 para
20% em 2016. Apesar do número de entregas tenha sido inferior ao registrado na
Classes A+ e A, a Absorção Líquida se manteve negativa nos últimos 4 anos.
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Absorção Líquida por Ano e Trimestre (mil m²)
Fonte: Colliers – Market Report Escritórios - 3º Trimestre 2016
A Absorção Líquida realizada no 3º trimestre de 2016 dos escritórios Classes A+ e A
se assemelhou ao mesmo período de 2013, quando a diferença entre as locações e
devoluções foi de 26 mil m². O saldo atual não acompanhou o mesmo desempenho
dos anos anteriores. Em 2015, por exemplo, a Absorção Líquida realizada até o 3º
trimestre foi de 175 mil m², em 2014 foi de 109 mil m².
A Classe B apresentou a menor Absorção Líquida para o 3º trimestre dos últimos 3
anos, -14 mil m². No acumulado do ano, 2016 registrou queda mais amena para essa
classe de escritórios.
Cla
sse
A+
A
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PREÇO
Para os escritórios Classe A+ e A, o preço pedido de locação foi de R$ 98,00 /m² e
Classe B foi de R$ 81,00/ m². A diferença entre os mercados Classe A+, A e B reduziu
de 27% no 2º trimestre para 21% no 3º trimestre, queda de 6 pontos percentuais.
Nos últimos 9 meses, observou-se acomodação dos preços pedidos de locação dos
empreendimentos da Classe A+ A, oscilando R$ 2,00 / m² no período. Essa
estabilidade dos preços tem se mantido desde o 3º trimestre de 2015 para os
escritórios da Classe B, quando o valor era de R$ 82,00 / m².
Preço Médio de Locação (R$/m²/mês)
Fonte: Colliers – Market Report Escritórios - 3º Trimestre 2016
Custo Médio de Ocupação por Região (R$/m²/mês)
Fonte: Colliers – Market Report Escritórios - 3º Trimestre 2016
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Custo médio de ocupação é a soma do preço médio pedido, IPTU e Condomínio.
Atualmente, a diferença entre as duas Classes é de R$ 17,00, ou seja, 15%. A região
Faria Lima apresenta o maior custo médio de ocupação para ambas as Classes. O
menor custo médio de ocupação da Classe A+ A está na região Barra Funda e para a
Classe B na região Santo Amaro.
É importante destacar que nas regiões Barra Funda, Marginal Pinheiros e Pinheiros o
custo médio de ocupação de empreendimentos Classe B é superior aos identificados
na Classe A+ A.
CONSIDERAÇÕES - EMPREENDIMENTO ESTUDADO
O empreendimento estudado pelo seu padrão A+ A e macroregião compete
diretamente com as regiões Berrini, Faria Lima e Vila Olímpia mas perde com relação
ao acesso e localização, uma vez que está na outra margem do Rio Pinheiros. Diante
do exposo acima, podemos concluir que em uma situação de mercado em alta, o
empreendimento consegue oferecer um excelente imóvel com um valor final melhor
que as Regiões Competidoras. Entretanto, em uma situação de mercado imobiliário
em baixa, como atualmente, o empreendimento perde sua vantagem competitiva, uma
vez que as Regiões Concorrentes estão com muita oferta e, por consequência, preços
mais baixos.
A expectativa do mercado é que para o ano de 2017 ocorra um inicio de estabilização,
ou seja, as quedas de valores comecem a diminuir e a vacância não aumente
significantemente. Já para o ano de 2018 a expectativa é de um inicio de retomada do
mercado, mas de forma lenta, conforme a economia do país se recupere.
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5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
5.1. Referências Normativas
A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos (versão válida a partir de Março de 2011). Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.
5.2. Introdução
Para a determinação do intervalo de valores de venda do empreendimento foi adotado
o Método da Renda, com utilização de Fluxo de Caixa Descontado. Para tanto,
considerou-se, os contratos vigentes e o valor médio de locação a partir da aplicação
do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para os andares disponíveis.
5.3. Valor Locativo
5.3.1. Metodologia Para a determinação do valor unitário de locação foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
5.3.2. Elementos comparativos
Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar conjuntos comerciais disponíveis para locação. O campo amostral utilizado para a determinação do valor unitário de escritório é composto por 6 (seis) amostras que podem ser observadas junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam ainda diferentes características como padrão construtivo, idade e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.
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5.3.3. Tratamento por Fatores
No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:
Fator de Fonte
Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 20% (vinte por cento), para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos.
Fator de Transposição
Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, serão utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores:
I. Equipamentos Urbanos
Variáveis Sim Não
Trafegabilidade 20 0
Luz Domiciliar 13 0
Rede de Água 11 0
Luz Pública 7 0
Guias e Sarjetas 5 0
Rede de Esgoto 4 0
Telefonia 2 0
Gás 1 0
Pavimentação Distância ao Transporte
Coletivo Largura da Via
Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5
Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5
Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3
Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1
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II. Características da Região
Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial
Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00
De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95
De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90
Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85
Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80
Fator Padrão Construtivo
Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliado, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:
Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)
Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis
Fator Depreciação
Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:
FOC = R + K x (1-R)
Onde:
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R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. K = coeficiente de Ross/Heideck
O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais.
Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc)
onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis
Vaga de Estacionamento
Para isolar a influência da eventual diferença de número de vagas de estacionamento entre o imóvel em avaliação e os elementos comparativos, preliminarmente à aplicação dos fatores acima mencionados foi excluído, do preço pedido de locação o valor correspondente às vagas de garagem. De acordo com informações obtidas no empreendimento, o valor da locação de vagas de garagem é de R$ 450,00/mês.
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5.3.4. Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte:
5.3.5. Valor Locativo Unitário Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, transposição, padrão construtivo, depreciação e quantidade de vagas de garagem, conforme Anexo 2 – Homogeneização de Valores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:
Valor Unitário Básico (sem vagas de garagem) R$ 65,89 /m²
5.3.6. Valor Locativo do Imóvel
O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja,
VALOR DE LOCAÇÃO = Au x VUB + n x VVE
Onde:
Área privativa média do conjunto tipo = 906,41 m²
Número de Vagas por conjunto tipo = 26
Índice de Local = 117,30
Cota-Parte Terreno = 50%
Cota-Parte Construção = 50%
Valor da Vaga (por mês) = R$ 450,00
Padrão = 2,520
Idade Considerada = 1 anos
Vida Útil Referencial = 60 anos
Estado de Conservação = A
Fator de Depreciação = 0,990
SITUAÇÃO PARADIGMA
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Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 520 offices throughout more than 61
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25
Au = Área Útil em m2 VUB = Valor Unitário Básico em R$/m2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento VVE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m2 mês O valor locativo do imóvel em avaliação, para Novembro de 2016, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe, como se vagos estivessem é de:
Dessa forma, a estimativa do valor de mercado de locação total do imóvel, em números redondos, é de:
Área Privativa (m²) Vagas (un) Locação Base (R$/mês)Valor Unitário Base Total
(R$/m²/mês)
22.465,82 677 R$ 1.780.000,00 79,23
Valor de mercado para locação
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26
5.4. Valor de Venda
5.4.1. Metodologia
Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda
baseado em Fluxo de Caixa Descontado em moeda constante, com horizonte de 10
anos.
Foram consideradas as seguintes premissas:
5.4.2. Receitas
5.4.2.1. Receitas de Locação
Considerou-se para a projeção de receitas do empreendimento o cumprimento dos
contratos de locação em vigência para os conjuntos locados e adotou-se contratos
típicos de locação (60 meses) para os conjuntos vagos.
A tabela abaixo ilustra o quadro de área e a curva de absorção dos conjuntos
disponíveis.
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27
Considerou-se que as lajes disponíveis (3º, 4º, 5º, 6º e 13º andares e o conjunto 71)
serão absorvidos ao longo de 4 anos a contar de Dezembro de 2016 à valor de
mercado.
Unidade/
ConjuntoStatus
Área Locável Privativa
(em m²)Início Término
11 Locado 906,41 mai/13 abr/18
12 Locado 906,41 mai/13 abr/18
21 Locado 906,41 mai/13 abr/18
22 Locado 906,41 mai/13 abr/18
31 Vago 906,41 dez/16 nov/21
32 Vago 906,41 dez/16 nov/21
41 Vago 906,41 dez/16 nov/21
42 Vago 906,41 dez/17 nov/22
51 Vago 906,41 dez/17 nov/22
52 Vago 906,41 dez/17 nov/22
61 Vago 906,41 dez/18 nov/23
62 Vago 906,41 dez/18 nov/23
71 Vago 906,41 dez/18 nov/23
72 Locado 906,41 ago/14 mai/18
81 Locado 809,96 jun/13 mai/18
82 Locado 809,96 jun/13 mai/18
91 Locado 809,96 nov/12 nov/22
92 Locado 809,96 mar/13 fev/23
101 Locado 809,96 mar/13 fev/23
102 Locado 809,96 mar/13 fev/23
111 Locado 809,96 mar/13 fev/23
112 Locado 809,96 mar/13 fev/23
121 Locado 1.619,92 mar/13 fev/23
131 Vago 809,96 dez/19 nov/24
132 Vago 866,52 dez/19 nov/24
Total 22.465,82
Área Locável Privativa (em
m²)
Aluguel Mensal
(em R$)Untitário (R$/m²)
22.465,82 1.866.407,37 83,08
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a) Crescimento Real
Para o cálculo do valor locativo a ser aplicado a partir da data de renovação dos
contratos e para os novos contratos de locação adotou-se a premissa de crescimento
real a partir de 2019 equivalente a 1,00% a.a.
b) Carência Inicial
Tendo em vista as condições atuais do mercado de escritórios de São Paulo assumiu-
se que todos os novos contratos serão sujeitos à carência inicial de 8 meses de
locação no primeiro ano do fluxo, passando para 6 meses no segundo ano e se
estabilizando em 3 meses do terceiro ano em diante.
c) Vacância entre Contratos
Assumiu-se que 75% dos contratos serão renovados.
Os conjuntos que não renovarem os contratos sefrerão um período de vacância
diferente conforme o ano em que ficar vago, como segue:
Primeiro ano do fluxo: Vacância de 10 meses;
Segundo ano do fluxo: Vacância de 08 meses;
A partir do terceiro ano do fluxo: Vacância de 04 meses.
5.4.3. Despesas
5.4.3.1. Despesas Durante a Vacância
Durante os períodos de vacância incidirão as seguintes despesas:
a) Condomínio
R$ 22,60/m2 de área útil
b) IPTU
R$ 10,88/m2 de área útil
Nota: Valores de condomínio e IPTU fornecidos pelo Solicitante.
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5.4.4. Fundo de Reposição do Ativo
O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base
na receita mensal de locação, à razão de 2,00% sobre o valor locativo mensal, com a
finalidade de promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no
padrão atual, considerado a partir do início do horizonte de análise.
5.4.5. Property Management
Foi considerada verba equivalente a 0,50% da receita bruta de locação para custos
com gerenciamento da propriedade.
5.4.6. Despesas Comerciais
A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do
imóvel será correspondente ao valor de 1 aluguel.
5.4.7. Simulação de Venda
Ao final do horizonte de análise foi simulada a venda do imóvel a um cap rate de
8,5% a.a.
Considerou-se ainda o pagamento de comissão à razão de 1% do valor de venda.
5.4.8. Valor do Imóvel
O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. Para tanto, adotou-se taxa de desconto de 10,50% a.a.
A taxa de desconto é constituída por um investimento de baixo risco (NTN-B) e o
prêmio de risco resultante da consideração do risco do mercado imobiliário, risco da
propriedade e do risco de contrato.
O risco de propriedade considera os riscos referentes à edificação, riscos como
alteração no entorno imediato, possíveis fatores que tornem o edifício obsoleto, etc.
O risco de mercado considera os riscos sistêmicos, ou seja, riscos que independente
dos esforços do empreendedor, trata-se de situações macroeconômicas e com pouco
poder de influência.
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O risco de contrato refere-se à qualidade dos inquilinos, dos contratos, descontos,
turnover, etc.
Os percentuais considerados para cada risco foram balizados em riscos de
empreendimentos similares observados no mercado.
Considerando taxas de desconto de 10,50% a.a., tem-se o seguinte valor de mercado
para venda da imóvel, em números redondos:
A tabela abaixo apresenta o valor do empreendimento mediante a variação das taxas de desconto e terminal cap. rate:
Tabela de sensibilidade
VP da propriedade VP da propriedade VP da propriedade
10,25% 10,50% 10,75%
8,25% R$ 270.501.276 R$ 211.100.000 R$ 207.500.000 R$ 204.100.000
8,50% R$ 262.545.356 R$ 208.100.000 R$ 204.600.000 R$ 201.200.000
8,75% R$ 255.044.060 R$ 205.300.000 R$ 201.900.000 R$ 198.500.000
Valores arredondados R$100.000,00
Cap rate Perpetuidade
4.500.000,00
R$ 204.600.000,00 (Duzentos e quatro milhões e seiscentos mil reais)
(Novembro de 2016)
Valor de Mercado para Venda
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6. TERMO DE ENCERRAMENTO
Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.
Este laudo é composto por 31 (trinta e um) páginas e 5 (cinco) anexos.
São Paulo, 20 de Dezembro de 2016.
COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL
CREA 0931874
Cópia Digital
Paula Casarini, MRICS
CREA 5.060.339.429/D
Responsável Técnica | Vice-Presidente
São Paulo & CIVAS
Cópia Digital
Daniel Jackel, MRICS
RG: 53.081.856-5
Gerente Executivo
CIVAS
ANEXOS
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countries worldwide.
ANEXO 1 - ELEMENTOS COMPARATIVOS
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countries worldwide.
Endereço: Rua James Joule, 65 Fonte: Torre Sul - 5501-2260 - livia
O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 43.200,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 432,00
ACH (m²): 432,00 Fator de elasticidade: 0,80
Idade (anos): 13 Padrão: 2,52
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,840
Número de Vagas: 9 Preço Pedido (R$): 43.200,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 30.510,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 71,26 /m²
Endereço: Rua Surubim, 504 Fonte: REALTYCORP - (11)3199-2930
O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 45.815,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 539,00
ACH (m²): 539,00 Fator de elasticidade: 0,80
Idade (anos): 16 Padrão: 2,29
Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,830
Número de Vagas: 13 Preço Pedido (R$): 45.815,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 30.802,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 64,75 /m²
Endereço: Praça General Gentil Falcão, 108 Fonte: REALTYCORP - (11)3199-2930
O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 35.445,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 417,00
ACH (m²): 417,00 Fator de elasticidade: 0,80
Idade (anos): 12 Padrão: 2,29
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,860
Número de Vagas: 12 Preço Pedido (R$): 35.445,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 22.956,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 55,44 /m²
Endereço: Av. das Nações Unidas, 12.995 Fonte: INPI - (11) 2614-4414
O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 45.680,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 571,00
ACH (m²): 571,00 Fator de elasticidade: 0,80
Idade (anos): 21 Padrão: 2,29
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,740
Número de Vagas: 11 Preço Pedido (R$): 45.680,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 31.594,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 62,86 /m²
Endereço: Rua Luigi Galvani, 146 Fonte: INPI - (11) 2614-4414
O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 23.000,00
V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 318,00
ACH (m²): 318,00 Fator de elasticidade: 0,80
A.P.T. (m²): 318,00 A.M. (m²): 0,00
A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00
Idade (anos): 21 Padrão: 1,84
Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,740
Número de Vagas: 5 Preço Pedido (R$): 23.000,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 16.150,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 68,56 /m²
Endereço: Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, 105 Fonte: TemLugar - 11 2776-9915
O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 88.000,00
ACH (m²): 740,00 Fator de elasticidade: 0,80
Idade (anos): 2 Padrão: 3,07
Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,980
Número de Vagas: 19 Preço Pedido (R$): 88.000,00
Valor, sem Ff e Vagas (R$): 61.850,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 72,46 /m²
1
ÁREAS
Mês:
11
Ano:
2016
3
ÁREAS
Mês:
11
Ano:
2016
2
ÁREAS
Mês:
11
Ano:
2016
4
ÁREAS
Mês:
11
Ano:
2016
5
ÁREAS
Mês:
11
Ano:
2016
6
ÁREAS
Mês:
11
Ano:
2016
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ANEXO 2 - TRATAMENTO POR FATORES
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Legenda: Valor Unitário: Valor Unitário, descontado o fator de fonte, em R$/m2; F Pd: Fator Padrão; F Dep: Fator depreciação; F Transp: Fator transposição; Fator Final = ΣFi – n + 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado.
1 70,63 1,0000 1,0890 1,0080 0,9120 1,01 71,26
2 57,15 1,0510 1,0960 1,0490 0,9370 1,13 64,75
3 55,05 1,0510 1,0760 0,9720 0,9080 1,01 55,44
4 55,33 1,0510 1,1690 0,9720 0,9440 1,14 62,86
5 50,79 1,1860 1,1690 1,1180 0,8770 1,35 68,56
6 83,58 0,9110 1,0050 1,0000 0,9510 0,87 72,46
Fator
Final q (R$/m²)Elemento
Valor Unitário
(R$/m²) descontado fator oferta
F Pd F dep F Transp F Area
IMÓVEL EM AVALIAÇÃO
Soma = R$ 395,33 / m²
Número de Elementos = 6
Valor Médio = R$ 65,89 / m²
Limite Inferior = R$ 46,12 / m²
Limite Superior = R$ 85,65 / m²
Soma = R$ 395,33 / m²
Número de Elementos = 6
Valor Médio = R$ 65,89 / m²
VALOR UNITÁRIO BÁSICO
Intervalo para Saneamento
Média Saneada
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Número de Amostras: 6
Número de Graus de Liberdade: 5
tc (tabelado): 1,476
Desvio Padrão = 6,31
Limite Inferior = R$ 62,09 / m²
Limite Superior = R$ 69,69 / m²
Limite Inferior = R$ 55,44 / m²
Limite Superior = R$ 72,46 / m²
Limite Inferior = R$ 59,30 / m²
Limite Superior = R$ 72,46 / m²
TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS
CAMPO DE ARBÍTRIO
Elementos Efetivamente Utilizados
Campo de Arbítrio
INTERVALO DE CONFIANÇA
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ANEXO 3 - FLUXO DE CAIXA
Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of
Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 520 offices throughout more than 61
countries worldwide.
An
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.066
22.2
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36.4
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.529
.099
21.8
72.2
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22.3
52.5
6522
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58.1
1420
.917
.070
20.6
35.4
8719
.712
.286
22.0
16.5
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.450
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22.9
23.8
6922
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0.39
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2331
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.843
35.3
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58.5
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(FR
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.631
19.9
60.6
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.419
.512
21.3
21.8
7821
.806
.388
22.3
65.0
5522
.041
.855
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ANEXO 4 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
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De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2011 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: Grau de Fundamentação
Valor Determinado Método
Grau de Fundamentação
Valor de Locação Comparativo II
Valor de Venda Renda I
Grau de Precisão
Valor Determinado Método Grau de Precisão
Valor de Locação Comparativo II
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ANEXO 5 - PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
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PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
A data-base desse relatório é Novembro de 2016, portanto os valores e considerações
refletem as características do imóvel e a situação de mercado nesse momento, não
considerando eventos extraordinários e imprevisíveis.
Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e
cálculos foram realizados no mês de Novembro de 2016.
Esse trabalho foi baseado única e exclusivamente em informações e dados fornecidos
pelo VOTORANTIM, considerando como verdadeiros, confiáveis e precisos, portanto a
COLLIERS não aceitará a imputação de qualquer responsabilidade por erro ou
omissão relacionado às informações fornecidas. A COLLIERS não é responsável por
realizar nenhuma investigação independente, ou outro tipo de verificação, acerca dos
dados fornecidos pelo VOTORANTIM.
Adicionalmente, a VOTORANTIM entende que qualquer omissão ou equívoco nos
dados e informações por ele fornecidos pode afetar materialmente a análise e
recomendações constantes no Relatório.
As recomendações e/ou conclusões constantes do relatório são aplicáveis apenas
para fatos e circunstâncias específicas a nós apresentadas pelo cliente e serão
utilizados somente para o propósito aqui mencionado.
A COLLIERS não será responsável por atualizar ou suplementar qualquer informação
contida no Relatório, salvo expressa solicitação do VOTORANTIM, e mediante
pagamento de FEE adicional.
O relatório foi elaborado com base em dados obtidos no mercado imobiliário local, os
quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados e especializados e outros, portanto, são premissas aceitas
como válidas corretas e fornecidas de boa-fé.
O imóvel foi avaliado na suposição que esteja livre e desembaraçados de quaisquer
ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor,
pressupondo que as medidas do terreno e de construção, bem como, seu respectivos
títulos estejam corretos e devidamente registrados no Registro de Imóveis.
A COLLIERS não assume responsabilidade sobre aspecto legal e técnico do imóvel ou
a ele referente, ainda que fornecidos pelo cliente, excluindo-se as responsabilidades
inerentes ao exercício de sua função para o escopo contratado.
A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja,
investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas,
desapropriações, superposição de divisas e outros, por não integrarem o escopo dos
serviços ora contratados.
A COLLIERS não efetuou medições de campo para realização deste relatório.
Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of
Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 520 offices throughout more than 61
countries worldwide.
A COLLIERS não fez consulta junto aos órgãos públicos de âmbito municipal,
estadual, federal, autarquias, entre outros, no que tange a situação legal e/ou fiscal do
imóvel.
Os valores estão fixados em moeda nacional corrente, ou seja, Real (R$) e são validos
para a data base.
As informações financeiras projetadas utilizadas em nosso trabalho, baseados em
circunstâncias correntes, e são tratadas como as condições mais prováveis de que se
realizem. É possível que alguns eventos e circunstâncias não ocorram conforme o
esperado. Portanto, os resultados atuais durante o período de projeção serão quase
sempre diferentes daqueles evidenciados no futuro e tais diferenças podem vir a ser
substanciais. Como nossa conclusão está baseada em projeções, nós não
expressamos opinião sobre a possibilidade de ocorrências destas estimativas.
Deve ser salientado que parte da informação é prospectiva, assim ostenta incerteza
inerente aos dados estimados. Os números realizados podem diferir, eventualmente,
de forma significativa, a partir da informação utilizada na projeção.
A COLLIERS não recebeu rent roll atual, nem aditivos dos contratos vigentes. Por
isso, os valores dos contratos fornecidos foram ajustados pelos índices informados e
entende-se que não houve alterações dos contratos fornecidos.
Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das
pessoas que realizaram os serviços.
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