2014
jaarverslag & jaarrekening Woningstichting Buitenlust
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 1
Inhoudsopgave PARAGRAAF PAGINA 1 DIRECTIEVERSLAG
Kenmerkende zaken over 2014 in beeld 1.1 4
Missie en doelstelling 1.2 5
Nieuwe ontwikkelingen 1.3 5
Voorgenomen fusie met Alkemade Wonen 1.4 6
Buitenlust 1.5 6
Toets aan prestatieafspraken 1.6 6
Saneringsheffing 1.7 7
Verhuurdersheffing 1.8 7
Verklaring van het bestuur 1.9 7
2 ORGANISATIE & STRUCTUUR
Organisatievorm 2.1 8
Interne organisatie 2.2 8
Bestuurlijke organisatie 2.3 9
Informatiebeheersysteem 2.4 10
Externe contacten 2.5 10
Administratie 2.6 11
3 VASTGOEDPORTEFEUILLE
Omvang woningvoorraad 3.1 12
Bouwtechnische kwaliteit 3.2 12
Woontechnische kwaliteit 3.3 14
Nieuwbouw & herstructurering 3.4 14
4 HUUR & VERHUUR
Met voorrang huisvesten 4.1 17
Verhuringen 2013 4.2 17
Woonruimteverdeling 4.3 18
Huurbeleid 4.4 21
5 LEEFBAARHEID
Aandacht voor leefbaarheid 5.1 24
Sociaal beheer 5.2 24
Wijkbeheerder 5.3 25
6 WONEN & ZORG
Levensloopbestendige woningen/appartementen 6.1 26
Lokaal Loket 6.2 26
7 PARTICIPATIE & COMMUNICATIE
Samenwerking Wst Buitenlust en HOB 7.1 27
Contact met bewonerscommissies 7.2 27
Bewonersblad en andere communicatie-uitingen 7.3 28
Klachtencommissie 7.4 28
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 2
Klanttevredenheid 7.5 28
Stakeholdersoverleg 7.6 28
Wijk Buitenlust 7.7 28
Sociaal statuut 7.8 28
8 FINANCIËLE CONTINUÏTEIT
Algemeen 8.1 29
WSW: vaststelling borgingsplafond 8.1A 29
CFV Continuïteitsoordeel 8.1B 29
BZK Oordeelbrief 2013 8.1C 29
Jaarresultaat en meerjarenprognose 8.2 30
Verbindingen 8.3 33
Financiële ondersteuning 8.4 33
9 JAARVERSLAG KLACHTENCOMMISSIE
Samenstelling klachtencommissie 9.1 34
Afhandeling van de klachten 9.2 34
10 JAARVERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN
Inleiding 10.1 35
Deskundigheid en samenstelling 10.2 35
Taak en werkwijze 10.3 38
Verantwoording 10.4 39
Bedrijfsvoering 10.5 41
Deelnemingen en verbindingen 10.6 41
Voorgenomen fusie met Alkemade Wonen 10.7 41
Werkorganisatie 10.8 42
Huurders 10.9 42
Werkgeversfunctie 10.10 42
Honorering bestuur en commissarissen 10.11 43
Governance verantwoording 10.12 43
11 KENGETALLEN 44
12 JAARREKENING 46
Balans 12.1 47
Winst- en verliesrekening 12.2 49
Kasstroomoverzicht 12.3 50
Waarderingsgrondslagen 12.4 51
Toelichting balansposten 12.5 60
Toelichting winst- en verliesrekening 12.6 71
Overige toelichtingen 12.7 76
13 ONDERTEKENING & CONTROLEVERKLARING 13.0 77
OVERZICHT VERHUUREENHEDEN BIJLAGE 1 81
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 3
Postbus 1083 2340 BB Oegstgeest Telefoon 071-5192440 Fax 071-5155016 [email protected] www.wstbuitenlust.nl
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 4
1. Directieverslag
Voor u ligt het directieverslag, het volkshuisvestingsverslag, het verslag van de Raad van Commissarissen,
het verslag van de klachtencommissie en de jaarrekening over het jaar 2014. Samen vormen zij het
Jaarverslag 2014 van Woningstichting Buitenlust. Het verslag waarin wij verantwoording afleggen over
de werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting en de kwaliteit van dienstverlening van onze
woningstichting.
1.1 Kenmerkende zaken over 2014 in beeld
Herziene Woningwet
De Tweede Kamer stemde op 11 december 2014 unaniem in met de novelle voor de nieuwe Woningwet
(Herzieningswet). Het wetsvoorstel is op 17 maart 2015 aangenomen door de Eerste Kamer. Daarmee
lijkt er eindelijk voor langere tijd duidelijkheid te komen over het werkdomein van de corporatiesector.
Aan de totstandkoming van de Woningwet is een proces van jaren en betrokkenheid van een groot
aantal ministers voorafgegaan. Ook zijn elementen van de in 2014 afgeronde parlementaire enquête
Woningcorporaties verwerkt in de nieuwe Woningwet.
Een van de kernpunten van het wetsvoorstel is de verplichte administratieve of juridische scheiding van
het daeb-(diensten van algemeen economisch belang) en niet-daeb-bezit van woningcorporaties. Met de
nadere afbakening van het daeb-bezit wil de wetgever dit bezit inperken en de mogelijkheden voor niet-
daeb-activiteiten verminderen. Dit past in de wens van de regering om de corporaties zich te laten
concentreren op hun kerntaak: het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Het maatschappelijk
bestemde vermogen dient ook (uitsluitend) voor die kerntaken te worden ingezet. Niet-daeb-activiteiten
dienen in beginsel zonder overheidssteun (zoals borging van leningen door het WSW) te worden
gefinancierd. Op basis van de nieuwe wetgeving kunnen corporaties ook in de toekomst blijven zorgen
voor goede en betaalbare huizen voor mensen met lagere inkomens. Ook behouden ze een cruciale rol
in wijken die geherstructureerd moeten worden.
Verder regelt de Woningwet nauwere samenwerking met gemeenten. Voor het maken van
prestatieafspraken is een door de gemeente op te stellen woonvisie vereist. Ze legt daarin onder andere
vast wat zij nodig acht op het gebied van sociale huurwoningen. Mede op basis daarvan kunnen
corporaties en gemeenten prestatieafspraken maken. Tenslotte en niet onbelangrijk. De huurders krijgen
meer invloed op het te voeren beleid. Hoe dit vorm zal krijgen moet nader worden uitgewerkt.
Parlementaire enquête
In de zomermaanden van 2014 vonden de openbare verhoren van de parlementaire enquêtecommissie
Woningcorporaties plaats. In totaal zijn 58 deskundigen, bestuurders, toezichthouders, politici, ministers
en ambtenaren ondervraagd over de misstanden die bij woningcorporaties aan het licht zijn gekomen.
Op 30 oktober heeft de commissie haar eindrapport ‘Ver van huis’ gepresenteerd. De belangrijkste
conclusie: “Het corporatiestelsel is ver van huis geraakt en moet fors op de schop”. Ernstige
tekortkomingen in het sociale huurstelsel hebben incidenten in de corporatiesector, zoals bij Vestia, in
de hand gewerkt. Te ambitieuze of kwaadwillende corporatiebestuurders hadden hierdoor jarenlang de
gelegenheid om activiteiten te ontplooien die ver af stonden van hun kerntaak: het sober en doelmatig
huisvesten van mensen met een smalle beurs. Het stelsel moet volgens de commissie dan ook ingrijpend
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 5
worden herzien en daartoe stelt ze een samenhangend pakket van maatregelen voor. Ondanks de forse
kritiek op het functioneren van de onderzochte corporaties is er ook lof voor de sector. De commissie is
van mening dat de inspanningen van woningcorporaties in de afgelopen twintig jaar van grote waarde
zijn geweest voor de sociale volkshuisvesting in Nederland. Zij hebben er mede aan bijgedragen dat van
omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland nagenoeg geen sprake is. De
commissie prijst de vele woningcorporaties die met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun
maatschappelijke opdracht uitvoeren.
1.2 Missie en doelstelling
Woningstichting Buitenlust is een maatschappelijke ondernemer die sterk lokaal verankerd is zonder de
regio uit het oog te verliezen. Wij willen ook als zodanig erkend en herkend worden. Wij hebben als
maatschappelijke ondernemer bijzondere aandacht voor die mensen die onvoldoende in staat zijn om op
eigen kracht in hun woonbehoefte te voorzien.
Wij focussen ons als woningstichting primair op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van voldoende
voorraad aan sociale huurwoningen. De kwaliteit van deze woningen willen we ook voor de toekomst
waarborgen.
1.3 Nieuwe ontwikkelingen
In 2014 is er veel energie gestoken in diverse projecten waaronder de renovatie en oplevering van een
deel van de woningen in de wijk Buitenlust en de start van de nieuwbouwfase in deze wijk. Daarnaast
hebben we de fusiedocumenten aangeleverd aan de gemeente Oegstgeest, de gemeente Kaag en
Braassem en de huurdersorganisaties die deze stakeholders weer gebruiken voor het schrijven van een
zienswijze. Tevens hebben wij dit jaar het klanttevredenheidsonderzoek en de visitatie van onze
corporatie laten uitvoeren. In dit directieverslag wordt op de genoemde onderwerpen nog nader
ingegaan.
- Kwaliteit dienstverlening
Woningstichting Buitenlust streeft naar optimale klanttevredenheid binnen haar mogelijkheden als
relatief kleine woningcorporatie. In het najaar van 2014 is , net als in 2010, een klanttevredenheids-
onderzoek uitgevoerd onder onze huurders om te bezien hoe Woningstichting Buitenlust scoort op
diverse terreinen. Dit onderzoek is tegelijkertijd door Alkemade Wonen uitgevoerd. In het bijzonder is in
het onderzoek ingezoomd op hoe onze huurders de leefbaarheid en woonomgeving beoordelen.
Gemiddeld komt de waardering uit op een 7,0. In het klanttevredenheidsonderzoek dat in 2010 is
uitgevoerd scoorden wij een 7,2. Een kleine achteruitgang, maar die wordt goed verklaard in het rapport.
Woning: 7, 1 woonomgeving: 7,0 dienstverlening: 6,9.
Overigens zijn de huurders van Alkemade Wonen ook heel tevreden: zij geven hun corporatie gemiddeld
een 7,3.
- Visitatie
In het najaar van 2014 heeft bij Woningstichting Buitenlust het visitatietraject wederom plaatsgevonden,
uitgevoerd door Ecorys. Ook bij Alkemade Wonen is de visitatie dit najaar uitgevoerd. Op 4 december
2014 is het rapport gepresenteerd aan de RvC en de MT-leden. Wij hebben een gemiddelde score van
een 7 behaald en dat is een mooie prestatie. In januari 2015 hebben wij een formele reactie geschreven
en deze wordt opgenomen in het rapport. Het definitieve rapport is in maart 2015 verschenen.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 6
- Verkoopbeleid
Met het Koopgarantproduct lopen we tegen onze financiële grenzen aan en daarom zijn we gestart met
het inzetten van het product Koopstart. Hierbij is geen sprake van een terugkoopverplichting. We
hebben dit op 4 december 2014 met de RvC besproken en zij hebben hiermee ingestemd. Verder is
besloten dat een aantal appartementen in de vrije verkoop wordt verkocht.
1.4 Voorgenomen fusie met Alkemade Wonen
Al een aantal jaren werken we op enkele beleidsterreinen samen met Alkemade Wonen uit Roelof-
arendsveen. Ook combineren we ons treasuryoverleg, waarbij tevens een externe treasuryadviseur
betrokken is.
Op 17 december 2014 heeft de raad van commissarissen ingestemd met het voorgenomen besluit van
de directeur-bestuurder om te komen tot een fusie met Alkemade Wonen.
Zoals vermeld in het verslag van de raad van commissarissen zal het ministerie eerst in moeten stemmen
met ons verzoek tot fusie op basis van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek en de zienswijzen (van
huurdersorganisaties en gemeenten Oegstgeest en Kaag en Braassem).
Als alles volgens planning verloopt zal de fusie in juni 2015 worden geformaliseerd en een
terugwerkende kracht kennen tot 1 januari 2015. De voorbereiding en implementatie van de fusie
vergen zoveel inspanningen van de organisatie dat het werkplan 2015 grotendeels in het kader van deze
fusieplannen komt te staan.
1.5 Buitenlust
Bij fase 4 gaat het om de sloop van 70 en nieuwbouw van 61 eengezinswoningen. Het uitgangspunt is dat
we conceptueel gaan bouwen. Voor het bouwen betekent dit dat grote onderdelen van de woning in de
fabriek gemaakt worden. Een woning is dan woonklaar in een aantal weken. Voordeel is dat het snel
gaat, minder overlast voor de omgeving geeft en het een kwalitatief goede woning is.
Eind juni 2014 zijn 4 plannen door verschillende aannemers gepresenteerd en het plan van Ballast
Nedam is uitgekozen om verder uit te werken en het nieuwbouwplan te realiseren. De gemeentelijke
procedures betreffende de sloop/nieuwbouw van de woningen zijn gestart en lopen op schema.
Op 4 november hebben we een bijeenkomst voor iedereen uit de wijk georganiseerd (dus alle huurders
en eigenaar-bewoners). Tijdens deze avond hebben we de nieuwbouwplannen gepresenteerd en deze
plannen zijn enthousiast ontvangen.
1.6 Toets aan prestatieafspraken
Lokaal maatwerk
Per 1 april 2014 is de nieuwe huisvestingsverordening van kracht. Deze verordening biedt ruimte om
voor maximaal 30% van alle vrijkomende woningen lokaal maatwerk toe te passen. De inzet van lokaal
maatwerk is een afspraak tussen gemeente en de corporatie. Wij hebben een notitie geschreven met
onze suggesties voor het toepassen van lokaal maatwerk. Momenteel wachten we nog op een reactie
van de gemeente op onze notitie. Die volgt waarschijnlijk in maart 2015. Vooruitlopend daarop hebben
we wel met de gemeente afgesproken dat de nieuwbouwwoningen in de wijk Buitenlust met voorrang
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 7
mogen worden toegewezen aan Oegstgeestenaren die een sociale huurwoning achterlaten. Dit valt
onder lokaal maatwerk nieuwbouw.
Gezamenlijke aanpak van buitenruimten
In het kader van nieuwbouw of herstructurering ontwikkelen Woningstichting Buitenlust en de
gemeente Oegstgeest zo nodig gezamenlijk een buitenruimteplan en/of projectafspraken over de
buitenruimte. In 2013 is er in de wijk Buitenlust een projectgroep ‘buitenruimte wijk Buitenlust’
opgericht. In januari 2014 hield de gemeente Oegstgeest een inloopavond over het opfrissen van de
openbare ruimte in de wijk Buitenlust. De opmerkingen van bezoekers zijn meegenomen in de laatste
aanpassingen van het ontwerp voor de openbare ruimte. Het ontwerp is daarna ter vaststelling naar het
college van burgemeester en wethouders. De klankbordgroep voor het buitenruimteplan is over het
besluit van het college op de hoogte worden gebracht. De werkzaamheden zijn na de zomervakantie van
2014 gestart.
1.7 Saneringsheffing
Vanwege de financiële problemen bij collega corporaties zal het Centraal Fonds Volkshuisvesting bij
moeten springen met saneringssteun. Om deze bijdrage te kunnen verstrekken zal door het CFV een
saneringsheffing worden opgelegd aan alle corporaties. In 2014 bedroeg deze heffing voor
Woningstichting Buitenlust € 295.526.
1.8 Verhuurdersheffing
Vanaf 2014 moeten verhuurders gaan bijdragen aan de huurtoeslag door middel van een jaarlijkse
heffing. De totale verhuurdersheffing loopt op tot € 1.700 miljoen voor het jaar 2017. Als compensatie
voor deze bijdrage, en om de doorstroming van scheefwoners te bevorderen, is er een mogelijkheid om
de huur extra te verhogen. Met deze extra huurverhogingen houden wij jaarlijks rekening. Voor
Buitenlust betekent dit in 2014 een heffing van € 898.304, oplopend naar € 1.025.000 in 2017.
1.9 Verklaring van het bestuur
In het jaarverslag wordt ingegaan op de prestatievelden. Aan de hand van deze prestatievelden is dui-
delijk gemaakt dat onze stichting door haar functioneren een actieve bijdrage levert aan de volks-
huisvesting. Het Bestuur verklaart dat het door middel van zijn functioneren een adequate invulling heeft
gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting’ zoals dit
is omschreven in artikel 11 van het BBSH.
In 2014 is er veel tot stand gekomen. Wij bedanken onze medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid.
Oegstgeest, mei 2015
J. Banga
Directeur-bestuurder
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 8
2. Organisatie & structuur
2.1 Organisatievorm Woningstichting Buitenlust is een toegelaten instelling en stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Oegstgeest.
Kerngegevens van de organisatie
Naam van de toegelaten instelling Woningstichting Buitenlust
Statutaire vestigingsplaats Oegstgeest
Datum Koninklijk Besluit toegelaten instelling 24 april 1926
Nummer inschrijving Kamer van Koophandel 28023114
NRV nummer 1749
Lnummer L1415
BTW nummer NL 00 252 77 65 B01
Website www.wstbuitenlust.nl
E-mail [email protected]
2.2 Interne organisatie Personeelsformatie
Formatie per 31-12-2014
Afdeling Naam Functie
Directie & secretariaat Jaap Banga Directeur-bestuurder
Astrid Hilgersom-van Hoeijen Managementassistente
Wonen Ruud Leugering Manager Wonen
Jacqueline Onos Coördinator Wonen
Anja van Elk Verhuurconsulent
Ellen Logher Medewerkster Klantcontacten
Monique de Groot-vd Knaap Consulent Bewonerszaken
Jan-Willem Harteveld Wijkbeheerder
Hylke Holverda Woonconsulent
Vastgoed Kees Hemstede Manager Vastgoed
Johan Zilverentant Projectleider Planmatig Onderhoud
Corstiaan Ripping Opzichter Dagelijks Onderhoud
Rob Schrader Allround service medewerker
Cecilia Koppenol Admin. medewerkster Vastgoed
Financiën Ad van Winsen Manager Financiën
Silke Moje Medewerkster Financieel beheer
Marcel Koelewijn Medewerker Financiën
Beleid & Communicatie Hélène van den Broek-van Vuuren Medewerkster Beleid & Communicatie
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 9
Onderstaand een overzicht van de formatie naar geslacht, leeftijd, dienstjaren en fte. exclusief de
directeur-bestuurder.
Personele bezetting 31/12/2014 (excl. personeel voor gemene rekening)
Geslacht Aantal Leeftijd Dienstjaren FTE Voltijd Deeltijd
Mannen 9 44,9 8,6 8,9 8 1
Vrouwen 8 43,1 10,9 5,2 0 8
Totaal 17 44,0 9,8 14,1 8 9
Personeelsoverleg
In 2014 heeft 4 keer overleg met het personeel plaatsgevonden. De onderwerpen waren onder andere:
de plannen met betrekking tot de fusie tussen Woningstichting Buitenlust en Alkemade Wonen, het
Pago-onderzoek, ontruimingsplan, verkoop van woningen en de parlementaire enquête.
Ondernemingsraad
De leden van de OR zijn Johan Zilverentant, Silke Moje en Anja Van Elk.
In 2014 heeft de directeur-bestuurder 5 keer vergaderd met de ondernemingsraad.
Enkele onderwerpen die met de OR zijn besproken:
Fusie met Alkemade Wonen
Begroting
Jaarrekening
Risico inventarisatie en evaluatie (RIE)
Het overleg met de OR vond in een goede sfeer plaats.
Opleidingen
Diverse medewerkers hebben in 2014 een opleiding gevolgd. Het ging daarbij onder meer om cursussen
op het vakgebied van de individuele medewerkers. Daarnaast heeft een aantal medewerkers gebruik
gemaakt van hun loopbaanontwikkelingsbudget.
Ziekteverzuim
Voor de begeleiding bij ziekteverzuim zijn wij aangesloten bij Achmea. Het ziekteverzuimpercentage
bedroeg in 2014: 7,3%. In 2013 was dit 6,4%, in 2012: 7,38%, in 2011: 5,78% en in 2010: 1,83%. De
oorzaak van de stijging in de afgelopen jaren is een aantal langdurig zieke medewerkers. Het kortdurend
ziekteverzuim is sterk teruggelopen.
2.3 Bestuurlijke organisatie
Taak en werkwijze
Het bestuur is opgedragen aan de directie. De directie is bevoegd tot het verrichten van alle
rechtshandelingen binnen het doel van de stichting, rekening houdend met hetgeen daaromtrent in de
statuten is geregeld. Eventuele wijzigingen in de governance structuur worden ter goedkeuring aan de
RvC voorgelegd.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 10
Inhuren van externe deskundigheid
Externe deskundigheid werd in 2014 ingezet voor:
- Treasurybeleid
- Fusiebegeleiding
- Projectbegeleiding wijk Buitenlust
- HRM-beleid
- Afmelding Energielabels
Nevenfuncties en tegenstrijdige belangen
De directeur-bestuurder is voorzitter van de VVE Haeswijk. Dit betreft een seniorencomplex waarvan de
woningstichting enkele woningen in haar bezit heeft. De directeur-bestuurder bekleedt geen verdere
nevenfuncties.
2.4 Informatiebeheersysteem
Managementinformatie
Door middel van kwartaalrapportages worden de directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen
periodiek geïnformeerd over de realisatie van operationele bedrijfsdoelstellingen. De bewaking van de
investeringsbudgetten met betrekking tot de projecten maakt eveneens deel uit van deze rapportage.
Risicomanagement
Het risicomanagement is bij Woningstichting Buitenlust een nadrukkelijk aandachtsgebied. Het
Treasurystatuut geldt als een gedragscode als het gaat om het handelen op het gebied van
financieringen, beleggingen, renterisico, liquiditeiten en financiële logistiek. In de kwartaalrapportage
wordt hier over gerapporteerd, evenals over woningmarktrisico (leegstand), terugkoopverplichtingen
(Verkoop onder voorwaarden (VOV) woningen) en bedrijfsrisico’s (m.b.t. huurincasso, onderhoud,
projecten, etc.).
Kostenbeheersing
Corporaties hebben de opdracht hun taken sober en doelmatig uit te voeren. Woningstichting Buitenlust
streeft dit na door middel van het hanteren van bedrijfsnormen en een constante kostenbewaking. Het
doel is te komen tot verbetering van de bedrijfswaarde en de (operationele) kasstromen ten einde de
kredietwaardigheid te laten voldoen aan de daaraan gestelde eisen.
2.5 Externe contacten
Gemeente Oegstgeest
De gemeente Oegstgeest en Woningstichting Buitenlust hebben voor de periode 2009-2013
prestatieafspraken gemaakt. De afspraken zijn niet alleen gemaakt omdat wet- en regelgeving hierom
vragen, maar vooral omdat de partijen het in het kader van “samen werken aan goed wonen in
Oegstgeest” belangrijk vinden gezamenlijke ambities vast te leggen. In 2014 zijn deze prestatieafspraken
met de gemeente helaas nog niet herijkt voor de komende jaren. De gemeente heeft in 2014 eerst een
woningmarktanalyse laten uitvoeren en wil de prestatieafspraken daarna hierop afstemmen. De eerste
gesprekken hiervoor zijn gevoerd in februari 2015.
Koepelorganisatie
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 11
De woningstichting is lid van Aedes. Deze koepelorganisatie adviseert op het terrein van volkshuisvesting
en is belangenbehartiger voor de corporatiesector.
VWHR (Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland)
De deelnemende corporaties aan het woonruimteverdeelsysteem zijn verenigd in de vereniging Holland
Rijnland Wonen. Met betrekking tot gezamenlijke beleidszaken, mede in relatie tot de gemeentelijke
regio Holland Rijnland werken de corporaties samen in de Vereniging Woningcorporaties Holland
Rijnland (VWHR). Als gevolg van de uitbreiding van de regio Holland Rijnland met de Rijnstreek is de
VWHR eind 2014 opgeheven. Begin 2015 is hiervoor in de plaats de Federatie Woningcorporaties
Holland Rijnland opgericht. Binnen deze federatie worden gezamenlijk beleidsaangelegenheden en/of
gezamenlijke belangen ten opzichte van de gemeenten behartigd.
WoningNet
De corporaties in de regio Holland Rijnland bieden hun vrijkomende woningen gezamenlijk aan via het
digitale woonruimteverdeelsysteem WoningNet Holland Rijnland. Woningzoekenden kunnen hierdoor in
een grotere regio reageren op het aanbod en genieten meer service. In het begin van het afgelopen jaar
zijn veel voorbereidingen getroffen voor de implementatie van dit nieuwe woonruimteverdeelsysteem
WoningNet Holland Rijnland per 1 april 2014. Zo hebben medewerkers van de afdeling Wonen
opleidingsdagen bijgewoond om met het nieuwe systeem te kunnen werken. Woningzoekenden zijn
tijdens de overgangsperiode uitgebreid geïnformeerd over de veranderingen en waar nodig is assistentie
verleend aan woningzoekenden bij het actualiseren van hun inschrijfgegevens. De implementatie op 1
april is zonder noemenswaardige problemen verlopen.
2.6 Administratie
De administratie is in 2014, evenals in voorgaande jaren, in eigen beheer uitgevoerd.
De verwerking van de administratieve gegevens vindt plaats in het bedrijfsinformatiesysteem van NCCW.
De controle op de jaarstukken is opgedragen aan Deloitte Accountants B.V.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 12
3. Vastgoedportefeuille
3.1 Omvang woningvoorraad
Per 31 december 2014 omvat de woningvoorraad 1455 verhuureenheden. In 2014 hebben geen
opleveringen van nieuwbouwwoningen plaatsgevonden. Er zijn 4 eengezinswoningen en 4 apparte-
menten uit de bestaande woningvoorraad verkocht.
Woningvoorraad 2014 2013
Eengezinswoningen 596 600
Meergezinswoningen met lift 669 673
Meergezinswoningen zonder lift 190 190
Totaal aantal woningen 1455 1463
Voorts zijn per 31 december 2014 nog 22 overige objecten en 159 parkeerplaatsen in exploitatie.
De woningen zijn gelegen in de gemeente Oegstgeest. Er zijn geen woningen bezwaard met hypotheek.
Strategisch Voorraadbeleid
In 2012 is het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) herijkt en in november 2012 is dit vastgesteld.
In dit document wordt de onderlinge samenhang van alle beleidsterreinen van Woningstichting
Buitenlust vertaald in een integraal voorraadbeleid. Hierin zijn beleidsuitgangspunten geformuleerd met
betrekking tot levensduur, kwaliteitsniveau, leefbaarheid en doelgroepen. De conditiemeting met de
meerjaren onderhoudsbegroting sluit hierop aan. Vanuit het SVB zijn de uitgangspunten voor de
complexbeheerplannen geformuleerd. Dit gekoppeld aan het automatiseringsprogramma Intrawis. Op
complex- en woningniveau wordt hierdoor voor de gehele organisatie zicht- en werkbaar wat de
uitwerking van het beleid is voor de komende jaren. De uitgangspunten van het Strategisch
Voorraadbeleid worden jaarlijks getoetst op hun actualiteit. De implementatie van het herijkte SVB in de
complexbeheerplannen heeft in 2014 plaatsgevonden.
3.2 Bouwtechnische kwaliteit
De verhuurbaarheid van het woningbestand wordt mede bepaald door de technische en de
woontechnische kwaliteit van de woningen alsmede de omgevingsfactoren.
Niet planmatig onderhoud
In de eerste plaats wordt er normaal dagelijks- en mutatieonderhoud uitgevoerd aan de woningen
evenals preventief installatieonderhoud.
In 2014 is er sprake geweest van een stijging ten opzichte van 2013. De totale uitgaven blijven ruim
onder het begrote bedrag.
Dit wordt vooral veroorzaakt door minder uitgaven aan het mutatieonderhoud, enerzijds doordat er
minder mutaties zijn geweest, anderzijds omdat de gemiddelde mutatiekosten lager zijn geweest.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 13
Dagelijks Onderhoud Begroting 2014
Werkelijk 2014
Werkelijk 2013
Toename 2014 t.o.v.
2013
Reparatieonderhoud € 252.678 € 242.420 € 210.153 15,4%
Mutatieonderhoud € 179.128 € 102.562 € 98.893 3,7%
Installatieonderhoud € 312.005 € 224.646 € 216.214 3,9%
Fondsen € 111.861 € 93.073 € 74.377 25,1%
Bedrijfsruimten € 8.000 € 7.784 € 6.813 14,3%
€ 863.672 € 670.485 € 606.450 10,6%
Aantal reparaties 783 760 3,0%
Aantal woningen met mutatieonderhoud 80 73 70 4,3%
Gemiddelde kosten per reparatie € 310 € 277 12,0%
Gemiddelde reparatiekosten per woning € 166 € 143 16,2%
Gemiddelde kosten per mutatie € 1.405 € 1.413 -0,6%
Gemiddelde mutatiekosten per woning € 70 € 67 4,6%
Gem. kosten Niet Planmatig Onderhoud € 458 € 411 11,4%
Op basis van de technische meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) wordt preventief onderhoud aan de
woningen gepleegd. Dit betreft onder andere vervanging van de cv, schilderwerk , reparatie en vervang-
ing van houtwerk, keukens, liften en dergelijke. In 2014 is hieraan € 449.749 besteed.
Planmatig onderhoud Begroot 2014 Uitgevoerd 2014
Schilderwerk € 320.685 € 277.493
Technische installaties € 217.212 € 76.594
Casco/gevelherstel € 11.300 € 9.800
Daken € 4.500 € 4.200
Binnenwerk € 155.265 € 44.200
Algemene Ruimten € 6.500 € 5.600
Overige posten € 40.000 € 31.862
Totaal preventief onderhoud 2014 € 755.462 € 449.749
In 2014 is preventief onderhoud, dat voor 2013 gepland stond en nog niet was afgerond, uitgevoerd.
Deze posten zijn ook opgenomen in de kolom ‘uitgevoerd’. Totaal betreft dit € 61.201.
Het preventieve onderhoud zoals dat voor 2014 gepland stond, is niet geheel uitgegeven.
De geplande werken zijn wel voorbereid, maar worden in 2015 in uitvoering genomen. Deze reeds zijn in
de begroting 2015 opgenomen en totaal betreft dit € 302.781. Het gaat hierbij met name om
schilderwerk, keukenvervanging en cv./geiservervanging. De verschuiving van deze werkzaamheden
heeft geen nadelige invloed op de kwaliteit van de woningen.
In de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden zijn ook vergoedingen van huurders opgenomen, totaal
bedraagt dit € 21.953.
De actualisatie en de controle van de MJOB is in 2012 uitgevoerd door een externe adviseur, in 2014 zijn
hieraan geen wijzigingen verricht.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 14
De MJOB is ingericht om het woningbezit op het gewenste onderhoudsniveau 3 te onderhouden. De
gegevens zijn verwerkt in de financiële meerjarenprognose.
3.3 Woontechnische kwaliteit
Ons beleid is erop gericht dat verbeteringen, veelal op verzoek van bewoners, alleen worden uitgevoerd
wanneer deze een dusdanige toegevoegde waarde hebben dat het voordelen voor de bewoners én het
milieu oplevert. Het betreft bijna uitsluitend isolatie van de woning, het aanbrengen van hr-ketels en cv-
installaties. Hierbij geldt dat de besparing aan stookkosten en verbetering van het woongenot opwegen
tegen de hiermee gepaard gaande huurverhoging. Uitgangspunt is dat een woning bij mutatie minimaal
het D-label moet hebben.
Een klein deel van het bezit beschikt niet over een cv-installatie. Het beleid is erop gericht om deze
installatie bij alle eengezinswoningen aan te brengen. Dit gebeurt op verzoek van de huurder en bij
mutatie. Er zijn nog 19 eengezinswoningen zonder cv-installatie. Daarnaast zijn een aantal woningen nog
uitgerust met een zogenaamde open geiser voor de warmwatervoorziening. In 2014 is geïnventariseerd
welke woningen dit betreffen en het voornemen is om in 2016 deze toestellen te vervangen door een
“gesloten” toestel zoals een boiler of combi-ketel.
In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO, voorheen WVG) zijn in voorgaande
jaren woningen aangepast op individuele aanvraag via de gemeente. De mate van aanpassingen varieert
van het aanbrengen van verhoogde toiletten tot het aanbrengen van een traplift. De gemeente heeft
deze aanpassingen regionaal aanbesteed. De meeste aanpassingen worden dus niet meer door
Buitenlust gerealiseerd. Uiteraard wordt nog wel vooraf toestemming gevraagd om de aanpassing uit te
voeren. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen wordt een aantal aanpassingen door Woningstichting
Buitenlust standaard meegenomen. Bij woningtoewijzing wordt rekening gehouden met dergelijke
aanpassingen.
3.4 Nieuwbouw/herstructurering
In 2014 zijn geen nieuwbouwprojecten opgeleverd. Op 1 maart 2014 hebben de sportschool en de
supermarkt de deuren geopend, nadat het gebouw in augustus 2012 is opgeleverd en langdurige tijd
heeft leeggestaan. De dekking van de investering van de exploitant van de supermarkt is een onderwerp
waarbij ook de gemeente en een zorgaanbieder waren betrokken. Door de bijdrage van de gemeente en
een subsidie van de stichting DOEN was het mogelijk om tot een dekkende exploitatie te komen. In de
supermarkt is een aantal mensen werkzaam met een afstand tot de arbeidsmarkt.
Buitenlust heeft ook een deel van de inrichting van het casco uitgevoerd. Het rendabele deel van deze
na-investeringen is in de huur opgenomen. Desalniettemin was een afwaardering van € 68.000
noodzakelijk.
Projecten in voorbereiding: Herstructurering wijk Buitenlust
In de wijk Buitenlust hebben wij een bezit van 211 woningen. Dit is tevens ons oudste bezit en volgens de
in november 2010 vastgestelde wijkvisie wordt deze wijk op grote schaal aangepakt.
Dit gebeurt in nauwe samenwerking met de projectgroep bestaande uit vertegenwoordigers van
Woningstichting Buitenlust, bewoners, bewonersondersteuning van Team Wonen, de gemeente en
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 15
wordt voorgezeten door een procesmanager van Alphaplan. De projectgroep heeft de wijkvisie
uitgewerkt met de aandachtsgebieden sociaal, stedenbouw, architectuur en milieu.
Er worden 70 woningen gesloopt en hiervoor komen 61 nieuwe eengezinswoningen terug. De 56
portiekwoningen zijn in 2012 op middenniveau gerenoveerd en 65 eengezinswoningen worden op
hoogniveau gerenoveerd. De gemeente Oegstgeest draagt zorg voor de buitenruimte. De
herstructurering is verdeeld in 7 fasen waarbij voor elke fase met fasebeslisdocumenten wordt gewerkt.
Herstructurering
Wijk Buitenlust
Aantallen en type Ingreep Start
uitvoering
Segment Doel
Groep
Fase 1 56 portiekwoningen renovatie April 2012 Huur starters
Fase 2 33 eengezinswon. renovatie Mei 2013 Huur meerpers
Fase 3 34 eengezinswon. renovatie April 2014 Huur meerpers
Fase 4 70 eengezinswon.
61 eengezinswon.
sloop
nieuwbouw
2015 Huur
meerpers
meerpers
Fase 5 16 eengezinswon. renovatie 2015 - 2016 Huur meerpers
Fase 6 Duurzaamheid Incl. fase 4 wko 2013 - 2015
Fase 7 Infrastructuur buiteninrichting 2014 - 2016
Het jaar 2014 stond in het teken van de afronding van fase 2 (renovatie van de 33 eengezinswoningen),
de start en oplevering van fase 3 (renovatie van 34 woningen, waarvan 2 woningen doorgeschoven naar
fase 5) en de voorbereiding van fase 4, de sloop van 70 en nieuwbouw van 61 woningen.
Eind april is fase 2 opgeleverd en op 23 december is fase 3 opgeleverd, beide fasen zijn door aannemer
Ooijevaar gerealiseerd.
Fase 4
Voorts is gestart met de voorbereidingen van fase 4, de sloop van 70 en bouw van 61
eengezinswoningen. Gekozen is voor conceptueel bouwen en in overleg met Alphaplan hebben hiervoor
de voorbereidingen plaatsgevonden. In juni 2014 hebben de conceptbouwers hun plannen
gepresenteerd waarna in augustus de keuze is gemaakt voor de iQ woning van Ballast Nedam. De
voorbereidingen zijn in het najaar afgerond en in november zijn de plannen aan de bewoners van de wijk
en de gemeente gepresenteerd. In januari 2015 is het contract met Ballast Nedam ondertekend en de
daadwerkelijke sloop start in de eerste week van maart 2015. Verwacht wordt dat de woningen in de
periode augustus – november 2015 zullen worden opgeleverd.
Fase 5
Voor fase 5 wordt nog een nader plan uitgewerkt.
Fase 6
Deze fase gaat over de toepassing van duurzaamheid in het plan en met name de inzet van het
toepassen van een collectieve WKO-installatie.
In december 2012 is besloten om voor het onderzoek naar de haalbaarheid een marktpartij te
benaderen die ook de realisatie en exploitatie voor zijn rekening kan nemen.
Hiervoor is met Eteck een intentieovereenkomst afgesloten om de haalbaarheid van de
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 16
WKO-installatie te onderzoeken. Met FloraHolland is in juni 2013 een intentieovereenkomst afgesloten
voor de levering van restwarmte om niet. Eind december 2013 is het onderzoek afgerond. In januari
2014 is de conclusie getrokken dat dekkende exploitatie van een collectieve WKO-installatie helaas niet
tot de mogelijkheden behoort. Het inzetten van de restwarmte van FloraHolland is dan ook niet mogelijk.
Fase 7
Dit is het buiteninrichtingsplan wat door de gemeente wordt uitgevoerd. In het najaar van 2014 is met
de uitvoering gestart. Naar verwachting zal de gehele herstructurering medio 2016 zijn afgerond.
Duurzaam (ver)bouwen
In het onderhoud en bij nieuwbouw wordt aandacht besteed aan het toepassen van duurzame,
onderhoudsarme en milieuvriendelijke materialen.
In dit kader kan worden gedacht aan het plaatsen van hr-ketels bij vervanging van de cv-ketels, na-
isolatie van woningen door middel van het aanbrengen van dubbele beglazing en dakisolatie. Maar ook
door standaard een waterbesparende douchekop en wc-reservoir te plaatsen.
Bij de ontwikkeling van de wijk Buitenlust wordt er extra aandacht aan duurzaamheid besteed.
Energielabel
In de eerste helft van 2014 is het gehele bezit ouder dan 6 jaar voorzien van een afgemeld EPA-label Ten
behoeve van het afmelden zijn een groot aantal woningen bezocht en gecontroleerd. Hieruit bleek dat
de gemiddelde EPC (index)van ons bezit is gedaald naar 1,47 (gemiddeld C label). Dit is inclusief de nog
niet gerenoveerde en vervangen woningen in de wijk Buitenlust.
Dit is een positief bericht , in het ondernemingsplan wordt uitgegaan van een gemiddelde EPC van 1,45
in 2017. Met de herstructureringsopgave van Buitenlust zal het gemiddelde nog verder dalen en is een
gemiddelde van 1,35 in 2017 realistisch. (index bij label C loopt van 1.31 – 1.60, de gemiddelde index in
2012 was 1,73. Een lagere index betekent minder energieverbruik ).
Het beleid is dat de woningen minimaal label D zullen scoren. Beleid om te bepalen wat voor
energielabel bij een bepaald type woning gewenst is, is in het Strategisch Voorraadbeleid bepaald.
Omdat juist bij herstructurering kansen liggen, is voor de wijk Buitenlust de ambitie voor de
renovatiewoningen van minimaal C en B naar minimaal A bijgesteld.
Wat betreft duurzaamheid is bij de renovatie van de woningen in de wijk Buitenlust een geweldige
sprong gemaakt. De woningen zijn voorzien van een warmtepomp die de cv-installatie aanvult. In
combinatie met de isolerende voorzieningen betekent dit dat de woningen in fase 1, 2 en 3 na de
renovatie van energielabel F naar label A zijn gegaan.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 17
4. Huur en Verhuur 4.1 Met voorrang huisvesten We zetten ons primair in om personen te huisvesten die - vanwege hun inkomen of andere
omstandigheden - moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. Vrijkomende
woningen met een relatief lage huurprijs worden zoveel mogelijk verhuurd aan deze primaire doelgroep.
De rijksoverheid heeft in artikel 13 van het BBSH vastgelegd dat corporaties inzicht dienen te verstrekken
aan welke groepen woningzoekenden de vrijkomende woningen zijn verhuurd. Als uitgangspunt geldt
hierbij dat in 2014 woningen met een huurprijs tot € 389,05 bij voorrang dienen te worden toegewezen
aan woningzoekenden die tot de laagste inkomensgroepen behoren.
Inkomensgrenzen van 1 januari t/m 31 december 2014
Alleenstaanden < 65 jaar € 21.600
>=65 jaar € 21.600
Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar € 29.325
>=65 jaar € 29.400
Huurgrenzen 2014
I. Kwaliteitskortingsgrens € 389,05
II. Laagste aftoppingsgrens € 556,82
III. Hoogste aftoppingsgrens € 596,75
Maximale huurgrens > =23 jaar € 699,48
4.2 Verhuringen 2014
In 2014 zijn in totaal 69 woningen regulier gemuteerd (8 meer dan in 2013). Daarnaast zijn 16
gerenoveerde woningen in de wijk Buitenlust opnieuw verhuurd. Naast de reguliere verhuringen zijn 4
(sloop)woningen in de herstructureringswijk Buitenlust tijdelijk verhuurd via Ad Hoc. In verband met
herstructurering van de wijk Buitenlust zijn 23 woningen als wisselwoning verhuurd. Dat brengt het
totaal aantal verhuringen op 112.
Van de 112 verhuurde woningen zijn er 108 verhuurd met een subsidiabele huurprijs onder de
huurtoeslaggrens (€ 699,48). De tabellen geven een overzicht van de verhuur van deze woningen.
Eenpersoonshuishoudens
Leeftijd Inkomen € 389,05 > €389,05
€ 556,82
> € 556,82
< 65 € 21.600 3 7 21
> € 21.600 4 3 4
65 € 21.600 1 2 9
> € 21.600 1 1 5
Totaal 9 13 39
Tweepersoonshuishoudens
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 18
Leeftijd Inkomen € 389,05 > €389,05
€ 556,82
> € 556,82
< 65 € 29.325 0 4 7
> € 29.325 2 3 0
> 65 € 29.400 2 0 6
> € 29.400 0 0 4
Totaal 4 7 17
Drie- en meer persoonshuishoudens
Leeftijd Inkomen € 389,05 > €389,05
€ 596,75
> € 596,75
< 65 € 29.325 1 5 4
> € 29.325 6 1 2
> 65 € 29.400 0 0 0
> € 29.400 0 0 0
Totaal 7 6 6
In 2014 zijn 10 woningen toegewezen aan woningzoekenden met een gezamenlijk huishoudinkomen
boven de € 34.678. Oftewel, wij hebben in 2014 91% van de gemuteerde woningen in de sociale
voorraad toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen onder de inkomensgrens.
Bij de ‘scheve’ toewijzingen betreft het in 7 gevallen een wisselwoning voor bewoners uit de
herstructureringswijk Buitenlust en in 3 gevallen een andere woning voor stasdsvernieuwingsurgenten
uit deze wijk. Afspraken over deze toewijzingen zijn vastgelegd in het Sociaal Statuut.
Overzicht van de typen (sociale huur) woningen verhuurd in 2014, vergelijking met 2012 en 2013
2014 2013 2012
Aantal % Aantal % Aantal %
Eengezinswoningen 48 44,5% 16 24% 12 11%
Etagewoningen 39 36,0% 32 48% 76 68%
Seniorenwoningen 21 19,5% 19 28% 23 21%
Totaal 108 100% 67 100% 111 100%
4.3 Woonruimteverdeling
Van Woonzicht naar WoningNet Holland Rijnland
Vanaf juli 2006 boden alle woningcorporaties in de (oude) regio Holland Rijnland de leegkomende
woningen aan via Woonzicht. Sinds de aansluiting bij de regio van de gemeenten Alphen aan den Rijn,
Nieuwkoop en Rijnwoude op 1 april 2010, waren er twee systemen voor woonruimteverdeling. Voor de
woningzoekenden en woningaanbieders leidde dat tot onduidelijkheid en rechtsongelijkheid.
Daarom is besloten tot een nieuwe opzet van de woonruimteverdeling in de regio. In juni 2013 stelde de
regio de nieuwe Huisvestingsverordening vast. Deze regelt ook dat in de regionale woonruimteverdeling
ruimte is voor specifieke lokale opgaven: lokaal maatwerk.
De woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor de uitwerking van de huisvestingsverordening. De
negentien woningcorporaties hebben hiertoe de Vereniging van Woningcorporaties Holland Rijnland
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 19
opgericht (VWHR).
De Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013 en de Nadere regels woonruimteverdeling zijn in
werking getreden op 1 april 2014. De VWHR heeft een contract gesloten met WoningNet voor het
automatiseringssysteem en de website. Sinds 1 april 2014 worden de leegkomende woningen
aangeboden via www.woningnethollandrijnland.nl.
Afgesproken is dat de woningen zonder bindings- en passendheidseisen worden aangeboden.
Woningzoekenden hebben hierdoor de mogelijkheid binnen een groter gebied te zoeken naar een
woning.
Mutatiegraad
In 2014 is in totaal 112 keer een woning toegewezen aan een nieuwe huurder (inclusief 4 vrije sector
woningen en 16 renovatiewoningen). In 23 gevallen betrof het een wisselwoning en in 4 gevallen een
tijdelijke verhuring van een sloopwoning.
De mutatiegraad over 2014 komt hiermee op 7,7%. Wanneer we de wisselwoningen en tijdelijke
verhuringen van de te slopen woningen niet meetellen komt de mutatiegraad op 5,8%.
De aanpak van de wijk Buitenlust heeft een significante invloed op de mutatiegraad.
Verhuur via Woonzicht/ WoningNet en directe bemiddeling
Er zijn in 2014 49 woningen aangeboden via Woonzicht/WoningNet.
Ten opzichte van 2013 is het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning gedaald van 103 naar
66. De woningen zijn geaccepteerd door gemiddeld de 8e kandidaat. Dat is een lichte verbetering ten
opzichte van 2013, waarin een woning gemiddeld 11 keer aangeboden moest worden.
Categorie woningzoekenden via WoningNet Waarvan urgent
Starters 22 5
Doorstromers 27 4
Herkomst woningzoekenden via WoninNet 2014 2013 2012
Woningzoekenden uit Oegstgeest 18 (37%) 34 (51%) 52 (47%)
Woningzoekenden uit de regio 25 (51%) 29 (43%) 48 (43%)
Woningzoekenden van buiten de regio 6 (12%) 4 (6%) 11 (10%)
37%
27%
24%
12%
herkomst woningzoekenden
Oegstgeest Leiden Holland Rijnland Buiten de regio
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 20
Verhuur via directe bemiddeling Het aantal niet geadverteerde woningen in de sociale sector bedroeg 59. Deze woningen zijn verhuurd
na directe bemiddeling.
Bemiddeling
Statushouders 8
Bijzondere doelgroepen 5
Stadsvernieuwingsurgent 18
Wisselwoning 23
2% regeling 1
Tijdelijke verhuur in kader leegstandswet via Ad Hoc 4
Totaal 59
Het relatief hoge aantal urgenten onder de bemiddelde woningzoekenden is te verklaren door
stasdsvernieuwingsurgenten uit de wijk Buitenlust.
Huisvesting statushouders
De procedure voor het huisvesten van statushouders is sinds oktober 2012 als volgt: een statushouder
wordt door een regievoerder aan een gemeente toegewezen. De gemeente dient er vervolgens voor te
zorgen dat deze persoon binnen 12 weken wordt gehuisvest in een geschikte woning, ook als dit andere
huisvesting dan in een corporatiewoning betekent. Voor de eerste helft van 2014 was de taakstelling
voor de gemeente Oegstgeest gesteld op 9 + 2 uit 2013 = 11.Voor de tweede helft van 2014 was de
taakstelling gesteld op 13. In totaal dus 24 voor Oegstgeest. Uiteindelijk zijn er 21 statushouders
gehuisvest, waarvan 17 door Woningstichting Buitenlust.
Gezien de inbreng van Woningstichting Buitenlust de laatste jaren bij het realiseren van de taakstelling
zal voor de huisvesting van de overige 3 statushouders in eerste instantie een beroep worden gedaan op
woningen van SLS, Mooiland Vitalis en Portaal.
Verhuur vrije sector woningen
In 2014 zijn 4 woningen in de vrije sector opnieuw verhuurd. Tot september 2013 was één van de
doelstellingen van ons huurbeleid om actief meer aanbod te creëren voor woningzoekenden met een
middeninkomen, de zogenaamde secundaire doelgroep, die op de woningmarkt door de Europese
regelgeving tussen wal en schip dreigt te vallen. In september 2013 is echter besloten om, in afwachting
van de novelle van minister Blok, geen woningen meer door te laten lopen naar de niet-daeb voorraad.
Verkoopwoningen uit de bestaande huurvoorraad
De verkoopopgave voor 2014 was gesteld op 10 woningen uit de bestaande voorraad in Koopgarant (6
eengezinswoningen en 4 appartementen) en 3 appartementen in de vrije verkoop.
In 2014 zijn 7 huurwoningen uit de voorraad verkocht in Koopgarant (4 eengezinswoningen en 3
appartementen) en is 1 appartement vrij verkocht.
Aankoop en verkoop van MGE en Koopgarant woningen
Voor 2014 was in de begroting rekening gehouden met het terugkopen en weer verkopen van 6
woningen in MGE en Koopgarant. In totaal zijn 14 woningen teruggekocht en zijn ook 14 teruggekochte
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 21
woningen overgedragen aan een nieuwe eigenaar (13 appartementen en 1 eengezinswoning).
Per ultimo 2014 zijn er in totaal 188 woningen die zijn verkocht onder voorwaarden (44 MGE en 144
Koopgarant) en die op enig moment weer ter terugkoop zullen worden aangeboden.
4.4 Huurbeleid
In 2012 is het huurbeleid geactualiseerd. Het overgrote deel van de woningvoorraad blijft bereikbaar
voor alle doelgroepen binnen ons beleid. Tot september 2013 was één van de doelstellingen van ons
huurbeleid om actief meer aanbod te creëren voor woningzoekenden met een middeninkomen. In
september 2013 is echter - in verband met de politieke ontwikkelingen rondom de positie van
woningcorporaties - besloten om geen woningen meer vanuit de sociale voorraad door te laten
lopen naar de niet-daeb voorraad.
Woningvoorraad
De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft veel invloed op de netto huurprijzen van de
woningvoorraad. Dezen kunnen hierdoor boven de streefhuur uitkomen. Bij mutatie wordt de huurprijs
bepaald op de streefhuur, ook als dat een verlaging inhoudt.
De indeling van ons woningbezit in huurprijsklassen is per ultimo 2014 als volgt:
Huuropbouw woningvoorraad 2014 2013 2012
Goedkoop < € 389,05 168 214 227
Betaalbaar (tot laagste aftoppingsgrens) € 389,05 – € 556,82 653 670 741
Bereikbaar (tot hoogste aftoppingsgrens) € 556,82 - € 596,75 245 270 255
Middelduur (tot huurtoeslaggrens) € 596,75 - € 699,48 289 222 190
Duur (boven huurtoeslaggrens) * > € 699,48 100 88 61
Totaal 1455 1463 1474
Van het totale bezit hebben ultimo 2014 100 woningen een netto huurprijs boven de € 699,48.
Hiervan is bij 42 woningen de huurprijs in het verleden door huurverhoging boven de liberalisatiegrens
uitgekomen. De huurprijzen worden bij mutatie weer naar beneden bijgesteld, zodat deze woningen
weer in de sociale huursector vallen.
Op dit moment wordt bekeken of het beter is om het niet-daeb woningbezit (woningen met een vrije
sector huurovereenkomst) af te stoten in verband met de administratieve c.q. juridische splitsing van het
bezit in daeb en niet-daeb, als gevolg van de Herzieningswet van minister Blok.
11%
45% 17%
20% 7%
huuropbouw woningvoorraad
Goedkoop
Betaalbaar
Bereikbaar
Middelduur
Duur
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 22
Huurharmonisatie
Bij mutatie wordt de huurprijs vastgesteld op streefhuurniveau, zoals vastgelegd in het huurbeleid. In
2014 is de huurprijs van 84 sociale huurwoningen geharmoniseerd. Het betreft 70 keer een verhoging
ten opzichte van de oude huur en 14 keer een verlaging. Gemiddeld is de netto maandhuur verhoogd
met € 46,95 per gemuteerde woning. De totale extra huuropbrengst door huurharmonisatie in 2014 is €
28.262.
Jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli 2014
Gezien de forse heffingen die de corporatiesector worden opgelegd, om de kwaliteit van onze
woningvoorraad op peil te kunnen houden en om de continuïteit van de herstructurering in de wijk
Buitenlust niet in gevaar te brengen is Woningstichting Buitenlust is besloten gebruik te maken van de
mogelijkheid om de huren binnen de sociale voorraad extra te verhogen door toepassing van de
inkomensafhankelijke huurverhoging. Per 1 juli 2014 zijn de huurprijzen verhoogd conform de
vastgestelde notitie in het MT van 28 januari 2014. Deze MT-notitie was gebaseerd op de ministeriële
circulaire MG 2014-01.
Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn in 2014 de volgende percentages voor de sociale
voorraad gehanteerd:
Inkomensgrenzen Basis 2014 Inkomensafh.deel Totaal
Inkomens t/m € 34.085 4%* 0% 4%
Inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 4% 0,5% 4,5%
Inkomens boven € 43.602 4% 2,5% 6,5%
* = inflatie 2013 + 1,5% Voor woningen in de herstructurering van de wijk Buitenlust is een afwijkend percentage gehanteerd, namelijk 0% + inkomensafhankelijk deel van de huurverhoging. Voor de geliberaliseerde woningen is een huurverhoging gehanteerd van 2,5% + 2% (contractueel
bepaald/ aftoppen op streefhuur), met uitzondering van de appartementen Rozenlaan, 2,5%
(inflatievolgend in verband met de moeizame verhuurbaarheid).
De gemiddelde huurstijging over 2014 komt hiermee op 4,05%
Huurderving en leegstand
De huurderving van de reguliere mutaties is over 2014 uitgekomen op 0,32% daar waar 0,66% was
begroot. Dit is een goed resultaat. Echter, de mutaties in de wijk Buitenlust, de vrije sector
appartementen aan de Rozenlaan en de woningen die bestemd zijn voor verkoop zijn hierbij buiten
beschouwing gelaten. Daarbij spelen marktomstandigheden en andere externe factoren een grote rol.
De totale huurderving over 2014 komt daardoor hoger uit.
De leegstand bij reguliere mutaties is in 2014 uitgekomen op gemiddeld 19 dagen per woning, waar 20
dagen per mutatie begroot was. In 2013 was de gemiddelde leegstand per reguliere mutatie nog 22
dagen. Woningen worden over het algemeen snel opnieuw verhuurd. Enerzijds komt dit door de
toenemende druk op de sociale huurmarkt, maar niet in de laatste plaats is het een resultaat van de
inspanningen van de medewerkers die bij het mutatieproces betrokken zijn en de procedure zo efficiënt
mogelijk doorlopen.
Huurachterstand en ontruimingen
De totale huurachterstand in een percentage van de jaarhuur in 2014 is 0,95% (begroot 0,8%). Dit heeft
tot gevolg gehad dat het aantal uit handen gegeven huurvorderingen fors is toegenomen. Dit ondanks de
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 23
nauwe samenwerking met schuldhulpverlening van gemeente Oegstgeest en de GGD. Het convenant
Vroegtijdig Signaleren Schuldenproblematiek heeft tot doel om in een zo vroeg mogelijk stadium
financiële problematiek bij onze huurders te signaleren en daar adequaat op te reageren. Gebleken is
echter dat de wachttijd bij de schuldhulpverlening is toegenomen, waardoor uitvoering van het
convenant in de knel komt. In 2014 zijn er 3 woningen ontruimd. Aan het einde van het jaar waren 50
zaken in handen van een gerechtsdeurwaarder gesteld. Dat is fors hoger dan in de 4 jaar daarvoor.
Eind december: 2014 2013 2012 2011 2010
Aantal in handen van de deurwaarder 50 37 18 19 44
Aantal ontruimingen 3 2 0 2 2
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 24
5. Leefbaarheid
5.1 Aandacht voor leefbaarheid
Gemeente Oegstgeest is primair verantwoordelijk voor de leefbaarheid in Oegstgeest. Woningstichting
Buitenlust wil een actieve en positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid in die wijken van Oegstgeest
waar het woningen bezit en wil daarmee de woonkwaliteit en woontevredenheid van haar huurders
blijven verbeteren.
In 2012 is integraal leefbaarheidsbeleid opgesteld in samenwerking met Alkemade Wonen uit
Roelofarendsveen. Hierin zijn kaders geschapen en uitgangspunten vastgesteld voor het toekomstig
leefbaarheidsbeleid van de beide corporaties. De nadruk ligt hierbij op het woonklimaat, oftewel het
schoon, heel en veilig zijn van onze complexen en buurten waarin onze woningen zich bevinden. Dat zien
wij als onze primaire taak op het gebied van leefbaarheid.
Binnen deze kaders zijn in 2013 twaalf leefbaarheidsprojecten succesvol uitgevoerd. Zo zijn onder andere
in samenspraak met de gemeente extra prullenbakken geplaatst op locaties waar sprake is van veel
straat- en zwerfvuil en zijn bewonersinitiatieven rondom de landelijke Burendag in september geïnitieerd
en financieel ondersteund.
In 2014 is hieraan met enthousiasme en inzet van onze medewerkers, in het bijzonder van onze
wijkbeheerder, verder invulling gegeven en is met concrete ingrepen de woonomgeving schoner,
aantrekkelijker en comfortabeler gemaakt. Zo is er een tuinproject gestart waarbij huurders werden
aangesproken op het tuinonderhoud en zijn zaken zoals parkeerproblemen, het plaatsen van zitbanken
en het snoeien van bomen opgepakt.
Verder zijn uiteraard weer initiatieven in het kader van de landelijke Burendag ondersteund en zijn er
prijsvragen uitgeschreven voor de mooiste tuin en het beste leefbaarheidsidee. Voortkomend uit de
leefbaarheidsprijsvraag is een bijdrage geleverd aan de jeu de boulesbaan in de tuin van Rustenborch. De
bewoners van Rustenborch en de Apollolaan kunnen er gebruik van maken. In complex Apollolaan zijn
een voorlichtingsmiddag door de brandweer en een voorlichtingsmiddag over veiligheid door politie
gehouden. Bij deze laatste middag waren ook leerlingen van het Rijnlands Lyceum aanwezig die een
praatje hielden over het omgaan met elkaar en het kweken van meer begrip tussen jongeren en
ouderen.Jaarlijks wordt voor leefbaarheid circa € 20.000 uitgegeven.
In 2014 is een Klanttevredenheidsonderzoek (KTO) gehouden. De uitkomsten hiervan zijn in het vierde
kwartaal bekend geworden.
5.2 Sociaal Beheer
Door meer de wijken in te gaan en actief het persoonlijke contact te zoeken met de bewoners willen wij
een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de wijken waarin Woningstichting Buitenlust bezit
heeft.
In 2013 is de overlastprocedure geactualiseerd. De nieuwe werkwijze is in 2014 geïmplementeerd. Het
streven was om het aantal klachten met betrekking tot de leefbaarheid ten opzichte van 2013 te
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 25
verminderen dan wel te stabiliseren. Daar waar in de afgelopen jaren het aantal nieuwe meldingen bleef
stijgen is dat in 2014 een halt toegeroepen. In 2014 waren er 230 nieuwe meldingen ten opzichte van
232 in 2013.
Er vindt regelmatig overleg plaats met de gemeente, de politie, maatschappelijk werk en de GGD
(zorgnetwerk) over overlastzaken en adressen waar problematiek van diverse aard speelt. Voor
onafhankelijke behandeling van overlastzaken neemt Woningstichting Buitenlust deel aan het project
“Buurtbemiddeling, eerste hulp bij heibel”. In de nieuwe overlastprocedure heeft Buurtbemiddeling een
meer prominente rol gekregen bij het oplossen van overlastzaken.
5.3 Wijkbeheer
Op het gebied van wijkbeheer voert Woningstichting Buitenlust een proactief beleid. In 2012 is om deze
reden een wijkbeheerder aangesteld.
De wijkbeheerder zet zich dagelijks in om de leefbaarheid in onze complexen en wijken te verbeteren en
houdt toezicht op het aspect schoon, heel en veilig. Om dit te bereiken onderhoudt hij nauw contact met
onze huurders, spreekt hij mensen aan op hun verantwoordelijkheden, heeft hij een signaleringsfunctie
en werkt hij samen met andere betrokken instanties. Met andere woorden hij fungeert als de ‘oren en
de ogen’ van onze corporatie in de wijken en is een aanspreekpunt en vraagbaak voor de bewoners.
De wijkbeheerder is op vaste tijdstippen aanwezig in de verschillende wijken en complexen.
Om de bewoners daarnaast in de gelegenheid te stellen om dagelijks direct in contact te treden met de
wijkbeheerder, is er dagelijks tussen 08.00 en 08.30 uur een telefonisch spreekuur. De wijkbeheerder is
dan telefonisch bereikbaar voor vragen en/of opmerkingen van huurders. Na 08.30 kan men voor het
stellen van een vraag of melden van een klacht aangaande de openbare ruimte of leefbaarheid tijdens
kantooruren contact opnemen met een medewerker van de afdeling Wonen.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 26
6. Wonen en zorg 6.1 Levensloopbestendige woningen/appartementen
Het aantal ouderen groeit. Mensen worden ouder, zijn mobieler en zelfstandiger. De groep van 55
jarigen en ouder, die hoofdzakelijk uit één- en twee persoonshuishoudens bestaat, neemt de komende
jaren aanzienlijk in omvang toe en zal in 2020 een aandeel binnen de bevolking gaan innemen van 35%.
De samenstelling van deze doelgroep is erg gevarieerd wat terug te voeren is op verschillen in
levensfase, inkomenssituatie, levensstijl en de mate waarin men aangewezen is op zorgverlening.
Ouderen willen en moeten steeds langer zelfstandig blijven wonen. Dat gaat voor de meeste ouderen op,
evenwel onder voorwaarde dat zij op het moment, waarop dat nodig is, kunnen terugvallen op
uiteenlopende vormen van ondersteuning en zorg. Wanneer dat in de huidige woonsituatie niet (meer)
mogelijk is, zal men pas een beroep doen op passende woonruimte.
Onder passende woningen worden woningen verstaan, die minimaal voldoen aan het sterrensysteem en
in de directe nabijheid zijn gelegen van (centrum) voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn. Het
kan dan gaan om zelfstandige woonvoorzieningen (levensloopbestendige woningen en appartementen),
maar ook om vormen van verzorgd wonen. Hierin zijn niet inbegrepen vormen van intramuraal verblijf.
Buitenlust heeft 246 woningen met 1 ster (0-tredenwoning), 96 woningen met 2 sterren (rollator toe- en
doorgankelijke woning), 254 woningen met 3 sterren (rolstoel toegankelijk).
6.2 Lokaal loket
In het kader van de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) heeft de gemeente in samenwerking
met een aantal zorginstellingen en onze woningstichting een zorgloket opgezet. Het loket is gesitueerd in
het Dorpscentrum in Oegstgeest. Wij participeren hierin door het jaarlijks beschikbaar stellen van een
financiële bijdrage.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 27
7. Participatie en communicatie
7.1 Samenwerking Woningstichting Buitenlust en de Huurdersorganisatie Buitenlust
Woningstichting Buitenlust en de Huurdersorganisatie Buitenlust (HOB) hebben in juli 2013 de herziene
samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Deze samenwerkingsovereenkomst staat op onze site. In de
overeenkomst staan alle onderwerpen vermeld waarop de HOB instemmingsrecht heeft dan wel advies
over mag uitbrengen. Om de HOB in de gelegenheid te stellen haar activiteiten op een goede wijze te
kunnen uitvoeren wordt jaarlijks een financiële bijdrage door ons als corporatie beschikbaar gesteld. In
2014 bedroeg de bijdrage aan de HOB € 13.000 en aan de bewonerscommissies € 2.600.
In 2014 is 3 keer vergaderd met het bestuur van de HOB. De verhouding met de HOB is goed te noemen
en het overleg vond dan ook op plezierige en constructieve wijze plaats. Zoals in de
samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd brengt de Huurdersorganisatie Buitenlust over een aantal
zaken advies uit. In 2014 betrof dit onder meer:
- de huurverhoging per 1 juli 2014 - de jaarstukken 2013 - fusieplannen - verkoopbeleid - jaarplan en begroting 2015 - ondernemingsplan 2014 - 2018 - warmtewet
Daarnaast is in ieder overleg de voortgang van de werkzaamheden in de wijk Buitenlust aan de orde
gekomen.
7.2 Contact met Bewonerscommissies
Woningstichting Buitenlust telt 10 bewonerscommissies. Deze bewonerscommissies zijn belangrijk. Voor
huurders bieden ze de kans hun belangen op complexniveau zo goed mogelijk bij de verhuurder te
behartigen. Voor Woningstichting Buitenlust zijn de bewonerscommissies een uitstekend middel om te
vernemen wat leeft onder de bewoners van een complex. Ze kan daar dan tijdig op inspelen. Bovendien
mogen besluiten van Buitenlust, waar bewonerscommissies in betrokken zijn, doorgaans op een breder
draagvlak rekenen. Maar bovenal gaat het ons ook om de inspraakmogelijkheden op zich en om het
vergroten van de betrokkenheid van bewoners.
Om misverstanden en teleurstellingen in de communicatie tussen bewonerscommissies en Buitenlust te
voorkomen is het zaak goede afspraken te maken. Afspraken over de samenwerking, de
inspraakmogelijkheden en de wijze waarop binnen de organisatie van Woningstichting Buitenlust wordt
omgegaan met wensen en klachten van bewonerscommissies. Jaarlijks vindt twee keer overleg plaats
met de bewonerscommissies over aangelegenheden die het betreffende complex aangaan. Naar
aanleiding van deze vergaderingen worden nieuwsbrieven gemaakt, waarin alle afspraken staan vermeld
en de acties die zijn of worden ondernomen. Zo is het voor alle huurders binnen het complex inzichtelijk
wat er besproken wordt.
7.3 Bewonersblad en andere communicatie-uitingen
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 28
Wij hebben meerdere communicatie-uitingen voor de huurders. Onder andere folders die betrekking
hebben op Koopgarant, Zelf aangebrachte Veranderingen, Onderhoud en andere relevante zaken voor
huurders. Daarnaast brengen wij twee keer per jaar het bewonersblad uit. Onze website bevat naast de
reguliere informatie ook al het actuele nieuws over onze corporatie.
7.4 Klachtencommissie
Woningstichting Buitenlust heeft een klachtencommissie. Met betrekking tot de samenstelling en
werkwijze verwijzen wij naar het in hoofdstuk 9 opgenomen jaarverslag van de klachtencommissie.
7.5 Klanttevredenheid
Wij willen natuurlijk graag dat de huurder naar volle tevredenheid in zijn/haar woning woont, nu en in de
toekomst. Daarom hebben wij de tevredenheid van onze huurders in beeld laten brengen door het
uitvoeren van een klanttevredenheidsonderzoek. Dit onderzoek was voor het laatst gehouden in 2009. In
het bijzonder is in het onderzoek ingezoomd op hoe onze huurders de leefbaarheid en woonomgeving
beoordelen. Gemiddeld komt de waardering nu uit op een 7,0. In het klanttevredenheidsonderzoek dat
in 2009 is uitgevoerd scoorden wij een 7,2. Een kleine achteruitgang, maar die wordt goed verklaard in
het rapport. Woning: 7, 1 woonomgeving: 7,0 dienstverlening: 6,9.
7.6 Stakeholdersoverleg
In 2014 is het ondernemingsplan ‘Gewoon Goed Wonen, 2014-2018’ tijdens de nieuwjaarsreceptie
gepresenteerd aan alle stakeholders. Dit ondernemingsplan is in goed overleg met onze stakeholders tot
stand gekomen. Met hen is gesproken over een aantal speerpunten die we als organisatie hebben
benoemd en de toekomst van Woningstichting Buitenlust.
7.7 Wijk Buitenlust
In de wijk Buitenlust zijn wij, zoals al eerder staat aangegeven, bezig met een groot
herstructureringsproces. Wij betrekken de bewoners en andere belanghebbenden zoveel mogelijk bij dit
proces. In goed overleg met de bewonerscommissie is in 2008 een werkgroep geïnstalleerd met de taak
om een inventarisatie te doen naar de bouwtechnische en woontechnische kwaliteit. Vervolgens heeft
de stuurgroep richtlijnen voor een wijkvisie vastgesteld en is een projectgroep geformeerd. Deze
projectgroep bestaat uit vertegenwoordigers van Woningstichting Buitenlust, bewoners, bewoners-
ondersteuning van Team Wonen, gemeente en wordt voorgezeten door een procesmanager van
Alphaplan.
7.8 Sociaal Statuut
Wij beschikken over een Sociaal Statuut. Dit is in goed overleg met de huurdersorganisatie vastgesteld.
In dit statuut zijn de rechten en de plichten van de huurders en de woningstichting vastgelegd indien
sprake is van renovatie, groot onderhoud en sloop. Een belangrijke afspraak is de vergoeding voor
verhuis- en herinrichtingskosten die een huurder ontvangt bij een ´gedwongen´ verhuizing. Deze
vergoeding is - afhankelijk van de grootte van de te verlaten woning - minimaal € 5.885 en maximaal €
6.383 (prijspeil 1 juli 2014). In het Sociaal Statuut zijn ook afspraken gemaakt met betrekking tot de
leefbaarheid en veiligheid, huurprijs en huurbeleid. Het Sociaal Statuut is in te zien op onze website.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 29
8. Financiële continuïteit
8.1 Algemeen
Uitgangspunten voor waarborging van de financiële continuïteit zijn vastgelegd in het Ondernemingsplan
2014-2018. Belangrijkste uitgangspunt is het aanhouden van een weerstandsvermogen van tenminste
10% van het balanstotaal. Deze ondergrens van 10% wordt noodzakelijk geacht ten eerste als
waarborgfunctie (toegang tot de kapitaalmarkt) en ten tweede als bufferfunctie (opvangen van
calamiteiten en overige risico’s). Opgemerkt wordt dat in de jaren 2014 t/m 2017 a.g.v. de
investeringsopgave in de herstructurering van de wijk Buitenlust de solvabiliteit tijdelijk onder de 10% zal
zijn.
Conform artikel 21.2 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) worden de beschikbare financiële
middelen, die niet aangehouden dienen te worden, doelmatig ingezet ten behoeve van de sociale
volkshuisvesting.
Onze sectorinstituten, te weten het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW), kijken over onze schouders mee en beoordelen jaarlijks aan de hand van de
ingediende verantwoordingscijfers en prognosecijfers of hetgeen wij ondernemen passend is bij het
beschikbare volkshuisvestelijke vermogen.
8.1a WSW: vaststelling borgingsplafond
Bij brief van 19 juni 2014 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gerapporteerd over het
maximale bedrag aan door het WSW te borgen leningen (het borgingsplafond). Op basis van de door ons
verstrekte prognosegegevens over de periode 2014 t/m 2018 en de daarin aangegeven
financieringsbehoefte, oordeelt het WSW positief over de borgbaarheid van nieuwe financieringen,
hetgeen zich vertaalt in het afgeven van een borgbaarheidsverklaring tot een borgingsplafond van ruimt
€ 68 miljoen per 31-12-2016.
8.1b CFV: Continuïteitsoordeel
De toezichtsbrief 2014 van het CFV d.d. 16 september 2014 geeft de beoordeling over de financiële
continuïteit op basis van de ingediende prognosecijfers 2014-2018. Uit risicogericht onderzoek van het
CFV, dat gericht is op een zestal toezichtsterreinen, komt naar voren dat de draagkracht van het
vermogen als voldoende wordt aangemerkt.
8.1c BZK: Oordeelsbrief 2013
Van de minister voor Wonen en Rijksdienst ontvingen wij op 24 november 2014, op grond van het
Besluit beheer sociale huursector (BBSH), de ‘oordeelsbrief verslagjaar 2013’. Met betrekking tot de
financiële positie van Woningstichting Buitenlust is de minister tot het oordeel gekomen dat onze
corporatie een zodanig financieel beleid en beheer heeft gevoerd dat ons voortbestaan, rekening
houdend met de effecten van de voorgenomen activiteiten, in financieel opzicht is gewaarborgd. Voorts
wordt bevestigd dat wij voldoen aan de staatssteunregeling inzake de toewijzing van woongelegenheden
met een maandhuur tot € 681,04. (prijspeil 2013)
8.2 Jaarrekening en meerjarenprognose
Jaarbegroting en jaarresultaat 2014
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 30
Het boekjaar 2014 is afgesloten met een negatief jaarresultaat van € 3.579.470. In de begroting 2014
was een negatief resultaat van € 5.823.000 geraamd. Het resultaat is € 2,243 miljoen minder negatief,
met name als gevolg van lagere afschrijvingen en afwaarderingen (€ 1,6 miljoen), lagere
onderhoudslasten (€ 0,4 miljoen) en hogere huuropbrengsten (€ 0,3 miljoen).
Het resultaat is als volgt te specificeren.
Winst-
/verliesrekening
Posten Begroting
(x € 1.000)
Realisatie
(x € 1.000)
Resultaat
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huren en vergoedingen 9.363 9.750 387
Verkopen * 120 5 -115
Overige opbrengsten 124 163 39
Bedrijfslasten Afschrijvingen -2.477 -2.366 111
Afwaarderingen -4.935 -3.388 1.547
Waardeveranderingen VOV -86 79 -165
Personeelskosten -1.188 -1.169 19
Onderhoudslasten -1.512 -1.083 429
Leefbaarheid -20 -26 -6
Lasten servicecontracten -412 -470 -58
Sectorheffingen -1.179 -1.194 -15
Ov bedrijfs- en exploitatielasten -1.090 -1.102 -12
Bedrijfsresultaat -3.120 -960 2.160
Finan baten & lasten Saldo rentelasten & -baten -2.703 -2.620 83
Resultaat Uit gewone bedrijfsuitoefening -5.823 -3.580 2.243
Belastingen Vennootschapsbelasting 0 0 0
Jaarresultaat -5.823 -3.580 2.243
*De verkoopopbrengsten woningen VOV worden (a.g.v. de stelselwijziging) niet meer verantwoord in
Winst- & verliesrekening.
Verkopen in 2014
Voor het jaar 2014 was de verkoopopgave 10 woningen uit de bestaande voorraad. Gerealiseerd zijn 7
verkopen, waarvan 6 (egw) onder Koopgarant en 1 appartement in de vrije sector.
Het resultaat van de 6 verkochte woningen onder voorwaarden (Koopgarant) is rechtstreeks verwerkt in
het eigen vermogen, als zijnde een mutatie ongerealiseerde herwaardering woningen VOV.
Het resultaat van de verkoop in de vrije sector is verantwoord in de Winst- en verliesrekening.
Het resultaat van terugkoop en doorverkoop is verwerkt in de balansposten Materiële vaste activa en
Terugkoopverplichtingen.
Meerjarenprognose
In januari 2015 is de nieuwe versie van de financiële meerjarenprognose 2015-2024 gepresenteerd aan
de Raad van Commissarissen. Deze nieuwe versie heeft vervolgens gediend als onderlegger voor de
prospectieve informatie (dPi) 2015-2019 aan Corpodata, het samenwerkingsverband van Centraal Fonds
Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De dPi is op 3 februari 2015 aangeleverd.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 31
De financiële meerjarenprognose voor de periode 2015-2019 geeft het navolgende beeld te zien.
Prognose Jaarresultaat 2015 2016 2017 2018 2019
Bedrijfsopbrengsten (x € 1.000)
Huren en vergoedingen 10.160 10.949 11.229 11.509 11.769
Verkopen 233 228 277 257 317
Overige opbrengsten 132 135 92 93 95
Totaal 10.524 11.311 11.597 11.859 12.182
Bedrijfslasten (x € 1.000)
Afschrijvingen 2.499 2.657 2.629 2.559 2.507
Afwaarderingen 400 - - - -
Waardeveranderingen VOV 43 31 29 33 33
Personeelskosten 1.189 1.205 1.241 1.277 1.316
Onderhoudslasten 1.680 1.523 1.835 1.989 2.055
Leefbaarheid 24 24 25 25 26
Lasten servicecontracten 490 495 503 512 520
Sectorheffingen 1.140 1.230 1.131 1.084 893
Overige bedrijfs- & exploitatielasten 1.061 1.083 1.109 1.122 1.150
Totaal 8.439 8.185 8.442 8.536 8.434
Bedrijfsresultaat (x € 1.000) -2.085 3.126 3.155 3.323 3.748
Rentebaten- en lasten -2.619 -2.674 -2.607 -2.496 -2.424
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening -534 452 548 828 1.323
Vennootschapsbelasting - - - - -923
Jaarresultaat (x € 1.000) -534 452 548 828 400
Van grote invloed op de prognosecijfers zijn de sectorheffingen, te weten de verhuurdersheffing en de
saneringsheffing. De omvang van deze post neemt in deze prognose jaarlijks af, vanwege de jaarlijkse
afname van het aantal DAEB-woningen (en overgaan naar het niet-DAEB segment) en het wegvallen van
de saneringsheffing vanaf 2019.
Prognose balansposten 2015 2016 2017 2018 2019
Activa
Materiele vaste activa 108.224 105.403 102.008 98.752 95.529
Financiële vaste activa 28 28 28 28 28
Vlottende activa 268 268 268 268 268
Liquide middelen 3.589 4.949 6.908 3.958 5.485
Balanstotaal 112.109 110.647 109.211 103.005 101.310
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 32
Passiva
Eigen vermogen 8.987 9.439 9.987 10.815 11.215
Voorzieningen 16 16 16 16 16
Leningenportefeuille 72.519 70.809 69.041 62.213 60.321
Terugkoopverplichtingen 27.894 27.690 27.474 27.269 27.065
Kortlopende schulden 2.693 2.693 2.693 2.693 2.693
Balanstotaal 112.109 110.647 109.211 103.005 101.310
Vanuit de meerjarenprognose ontstaat de navolgende ontwikkeling van de financiële kengetallen.
Financiële kengetallen 2015 2016 2017 2018 2019
Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) 8,0% 8,5% 9,1% 10,5% 11,1%
Solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde) 24,7% 27,2% 30,0% 33,6% 35,6%
Rentedekkingsgraad (ICR) 1,8 2,1 2,1 2,3 2,1
Aflossingsruimte (DSCR) 1,1 1,2 1,3 1,5 1,4
Loan to value (LTV) 69,1% 67,0% 64,7% 58,1% 56,5%
Dekkingsratio 29,1% 28,3% 28,0% 25,3% 24,5%
8.3 Verbindingen
VWHR
Woningstichting Buitenlust is lid van de vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Een
belangrijk onderdeel van de werkzaamheden van de vereniging betreft de uitvoeringsorganisatie met
betrekking tot de woonruimteverdeling in de regio Holland-Rijnland. De uitvoeringskosten van de
woonruimteverdeling wordt door de gezamenlijke corporaties gedragen.
Voorts behartigt de vereniging een aantal collectieve belangen ten behoeve van de regio.
8.4 Financiële ondersteuning
Ondersteuning (buitenlandse instellingen)
Woningstichting Buitenlust verleent geen financiële ondersteuning aan (buitenlandse) instellingen.
Sponsoractiviteiten
Woningstichting Buitenlust voert geen sponsoractiviteiten uit.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 33
9. Jaarverslag Klachtencommissie
9.1 Samenstelling klachtencommissie In het kader van artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector heeft de klachtencommissie van Woningstichting Buitenlust tot taak het bestuur te adviseren met betrekking tot de afhandeling van bij haar ingediende klachten. De klachtencommissie was in 2014 als volgt samengesteld: - dhr. mr. N.A.J. Huijbregts, voorzitter - dhr. A. Dupuis - dhr. H.P.G. Reurings. De klachtencommissie werd ondersteund door mevrouw A. Hilgersom, ambtelijk secretaris. Mevrouw Hilgersom is werkzaam bij Woningstichting Buitenlust. Het klachtenreglement is in overleg met de huurdersorganisatie (HOB) tot stand gekomen. Het volledige reglement staat op onze internetsite. 9.2 Afhandeling van de klachten De klachtencommissie heeft in 2014 1 klacht ontvangen. Dit betrof een klacht over geluidsoverlast. Er is onder andere besloten een geluidsmeting te houden. De klacht is naar tevredenheid van de klager afgehandeld.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 34
10. Jaarverslag Raad van commissarissen
10.1 Inleiding
Woningcorporaties kennen een wettelijk verplicht (intern) toezichthoudend orgaan.
Bij Woningstichting Buitenlust bestaat deze Raad van Commissarissen (RvC) in 2014 uit zes leden. Het is
de verantwoordelijkheid van de Raad om als onafhankelijk en professioneel orgaan onder meer de
volgende taken uit te voeren:
Toezien op de besturing en beheersing van de corporatie;
Toezien op het vervullen van de maatschappelijke taak;
Toezien op goede communicatie, samenwerking met en verantwoording aan stakeholders;
Toezien op financieel correct handelen;
Toezien op risico’s en de beheersbaarheid van risico’s;
Benoemen en beoordelen van de directeur-bestuurder;
Toezien op de eigen kwaliteit en het functioneren van de Raad;
Benoemen van leden van de Raad;
Opdrachten verstrekken aan de accountant;
Goedkeuren van Jaarverslag, Jaarrekening en Begroting;
Opstellen van een eigen Jaarverslag;
Klankbordfunctie.
In dit verslag komt achtereenvolgens aan de orde:
Informatie over de samenstelling van de Raad van Commissarissen.
Het verslag van werkzaamheden van de Raad van Commissarissen.
Verantwoording over het uitgeoefende toezicht.
Verantwoording van de uitgaven ten behoeve van de Raad van Commissarissen.
Governance verantwoording.
Onder de Wet normering topinkomens (WNT) geldt een publicatieverplichting in de jaarrekening .
Daarnaast hebben wij de gegevens over de topfunctionarissen in dit hoofdstuk gepubliceerd.
10.2 Deskundigheid en Samenstelling
De RvC maakt jaarlijks een verslag van werkzaamheden dat wordt gepubliceerd. Dit verslag gaat over het
jaar 2014, maar we zullen alvast zoveel mogelijk gegevens die in 2015 verplicht worden hieronder al
vermelden. De RvC heeft in 2014 al veel aandacht besteed aan de concept Governancecode 2015. Er is
een discussie geweest over de functie-indeling, permanente educatie en de relatie bestuurder-RvC.
Hieruit blijkt dat de RvC belang hecht aan de goede code die ook functioneel is.
In het verslag legt de RvC vast welke bepalingen (niet zijnde pas toe bepalingen) van de Governancecode
niet werden nageleefd en met welke rechtvaardiging hiervan is afgeweken. Van elk lid wordt in het
verslag vermeld:
Geslacht, leeftijd, hoofdfunctie en nevenfuncties;
Honorering;
Moment van eerste benoeming en eventuele herbenoeming;
Voordrachtszetel huurders of OR;
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 35
Lidmaatschap van commissies binnen de RvC;
Vermelding van eventuele besproken mogelijke belangenverstrengeling;
Aantal behaalde PE-punten en aard van de gevolgde educatie;
Aantal bijgewoonde RvC- en commissievergaderingen.
De Raad van Commissarissen bestaat in 2014 uit 6 leden. In de tabel is nadere informatie opgenomen
over de samenstelling van de Raad van Commissarissen, waaronder de nevenfuncties en het rooster van
aftreden. Het aantal behaalde PE-punten kunnen we nog niet vermelden, wel kunnen we hierbij
aangeven dat alle RvC-leden al diverse bijeenkomsten en congressen hebben bijgewoond. De Raad van
Commissarissen werkt met een profielschets voor de raad als geheel en voor de onderscheiden
functionarissen, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste
deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen. De profielschets wordt
jaarlijks geactualiseerd.
De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2014 is als volgt:
Naam Functie & Rol Hoofd/nevenfunctie Benoemd sinds
Aftredend per
Herbe-noeming
Mw. Drs.Ir. A.L. Koning
Voorzitter Algemene coördinatie
Voorzitter Sociale Verhuurders Haaglanden Eigenaar adviesbureau Stad 2.0 Lid Eerste Kamer Lid Provinciale Staten Lid Algemene Bezwaarschriftencommissie (ABC) Gemeente Rotterdam
01-01-2011
31-12-2018
Ja
Voorzitter Stichting Veilig Spelen Ambassadeur Groen
Drs. F.A. van Rooij
Secretaris Welzijn-wonen & zorg
Directeur/bestuurder Radius Leiden en Oegstgeest
01-01-2010
31-12-2017
Nee
Bestuurslid Care2Care Zuid- Holland
Mw. Ir. H. A. Meester-Broertjes
Vice-voorzitter Ruimte. ordening & overheidsbeleid
Senior milieuadviseur
01-01-2009
31-12-2016
Nee
Voorzitter Vereniging Oud Oegstgeest. Penningmeester Stichting MEC Oegstgeest
MW. Ir. A.E. Koningsveld- den Ouden
lid voordrachts-zetel huurders Algemeen maatschappelijk
Procesmanager & projectleider gebieds-ontwikkeling bij Dienst Landelijk Gebied Plv. voorzitter/lid Algemene Bezwaarschriften commissie (ABC) Gemeente Rotterdam
01-01-2013
31-12-2016
Ja
Voorzitter D66 afdeling Oegstgeest-Rijnland Vertrouwenspersoon Extern meldpunt i.k.v. klokkenluidersregeling Holland-Rijnland
Drs. L.A.S. van der Ploeg RA RC EMFC
Lid Financiën
Directeur-eigenaar Real Return B.V. 01-01-2013
31-12-2016
Ja
Lid RVC NSI N.V. Vice-voorzitter RvC Dunea NV Lid RvT Stichting Alrijne Zorggroep Docent Executive Programme Erasmus School of Accounting & Assurance. Lid Curatorium Certified Management Controlling Erasmus School of Accounting & Assurance Commissielid Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties
Mr. J.R.B. Heemstra
Lid voor-drachts-zetel huurders Juridisch
Notaris bij De Clercq advocaten, notarissen en belastingadviseurs
01-01-2011
31-12-2014
Nee
Secretaris Stichting Leids Etnologisch Fonds. Voorzitter van Stichting LEF.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 36
Er is in 2011 een vernieuwde Governancecode uitgekomen, die voor alle corporaties een zittingstermijn
van maximaal 2 x 4 jaar voorschrijft. De Raad conformeert zich aan deze code. De samenstelling van de
Raad van Commissarissen wijzigt ingaande 2015. De zittingstermijn van mevrouw Drs. Ir. A.L. Koning liep
eind 2014 af en zij is herbenoemd voor een zittingstermijn tot eind 2018. De zittingstermijn van de heer
mr J.R.B. Heemstra liep eind 2014 af en hij heeft besloten geen nieuwe zittingstermijn te aanvaarden. De
vacature wordt aangehouden in verband met de voorgenomen fusie met Alkemade Wonen.
Onafhankelijkheid
De leden hebben of hadden, behoudens het commissariaat, geen binding met Woningstichting
Buitenlust. Zij zijn derhalve geheel onafhankelijk. De Raad acht het van belang dat deze onafhankelijke
positie van alle leden ook in de toekomst wordt gehandhaafd. Zij wenst daarvan niet af te wijken,
hetgeen binnen de Aedes Governancecode op zich mogelijk zou zijn. In september 2010 is het reglement
voor de Raad van Commissarissen van Woningstichting Buitenlust door de Raad goedgekeurd. Dit
reglement is opgesteld volgens de Governancestructuur. In dit reglement zijn de bepalingen over
onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen vastgelegd. Mevrouw Koning is lid van provinciale staten
maar dat is geen probleem aangezien zijn geen woordvoerder is van Wonen noch van Ruimtelijk
Ordening. De onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen is in overeenstemming
met bepaling III.2.2. van de Governancecode Woningcorporaties 2011.
In 2014 zijn de vergoedingen van de RvC en de beloning van de directeur-bestuurder getoetst aan de
Wet Normering Topinkomens (WNT). De beloning van de vice-voorzitter, lid financiën en de directeur-
bestuurder liggen boven de toegestane WNT-norm. Voor de overschrijding wordt gebruik gemaakt van
de toegestane overgangsregeling. Jaarlijks wordt de honorering geïndexeerd en voor 2014 zijn de
beloningsbedragen als volgt vastgesteld: leden € 4.698 per jaar, vice-voorzitter en de financieel
deskundige € 5.729 per jaar, voorzitter € 7.048 per jaar. De bedragen zijn exclusief btw. De beloning van
de directeur-bestuurder past ook binnen de functiewaardering conform de sectorbrede beloningscode
voor bestuurders van woningcorporaties. Voor de overige RvC kosten wordt verwezen naar paragraaf
10.11.
10.3 Taak en werkwijze
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich
regelmatig mondeling dan wel schriftelijk laten informeren inzake de (financiële) resultaten in relatie tot
de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van
belanghebbenden. De Raad van Commissarissen van Buitenlust heeft in 2014 vijf maal regulier
vergaderd. De accountant was aanwezig bij de reguliere vergadering waarin de jaarrekening 2013
behandeld werd.
In 2014 heeft de RvC een zelfevaluatie gehouden. Eind augustus 2014 heeft een jaarlijks gesprek met de
OR plaatsgevonden.
Daarnaast is er een aantal vergaderingen geweest samen met de RvC van Alkemade Wonen in verband
met plannen met betrekking tot de voorgenomen fusie van Buitenlust met Alkemade Wonen. Alle leden
van de Raad van Commissarissen zijn frequent aanwezig geweest bij de vergaderingen.
In 2014 zijn onder meer de volgende onderwerpen aan de orde geweest.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 37
Bedrijfsvoering:
Jaarrekening 2013
Managementletter 2013
Continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
Oordeelsbrief Minister van BIZA, november 2013
Benchmark
Meerjarenbegroting
Fusie
Visitatie
Honorering RvC-leden
Sociaal maatschappelijk en strategisch beleid:
Huurverhoging 2014
Herstructurering wijk Buitenlust
Verkoopbeleid
In 2014 zijn besluiten genomen over:
Honorering leden Raad van Commissarissen
Investeringsbesluit fase 3 en sloop- en
investeringsbesluit fase 4 Wijk Buitenlust
Jaarrekening 2013
Actualisering verkoopbeleid
Herbenoeming voorzitter RvC
Treasurystatuut
Investeringsstatuut
De Raad van Commissarissen wordt door de directeur-bestuurder o.a. geïnformeerd op basis van
kwartaalrapportages en activiteitenoverzichten. Hierin komen de meeste van bovenstaande onder-
werpen systematisch aan de orde. Daarnaast ontvangt de Raad de jaarrekening en meerjarenbegroting
en notities over onderwerpen waar beleidsmatige keuzes moeten worden gemaakt. Ook dit jaar heeft de
Raad een gesprek met de externe accountant gehad.
In iedere vergadering wordt de Raad geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot lopende
en projecten die in voorbereiding zijn. Hiernaast hebben de voorzitter en de vicevoorzitter periodiek
overleg met de directeur-bestuurder over de agendastelling van de Raadsvergadering en is er
incidenteel overleg met andere commissarissen. Ook spreken voorzitter en vice-voorzitter als
remuneratiecommissie in hun rol als werkgever regelmatig met de directeur. Tevens hebben wij een
auditcommissie bestaande uit de voorzitter van de RvC en de commissaris die de financiële belangen
behartigt. De Raad ervaart de informatievoorziening door de directeur-bestuurder als ruim voldoende.
10.4 Verantwoording
Algemeen
De volkshuisvesting in Nederland staat nog steeds hoog op de politieke en maatschappelijke agenda. In
de publiciteit komen veel onderwerpen aan de orde die te maken hebben met de verhouding van de
sector tot de overheid. In het jaar 2014 waren de werkzaamheden van de parlementaire
enquêtecommissie en het door deze commissie uitgebrachte rapport onderwerp van intensief beraad.
Ook voor Buitenlust hebben de resultaten van dit maatschappelijk debat gevolgen. Als het gaat om
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 38
onderwerpen als integriteit, slechte bedrijfsresultaten en fraude, wordt terecht gewezen op de noodzaak
het intern toezicht alerter te laten functioneren. De Raad is het hiermee eens.
De Raad van Commissarissen van Buitenlust heeft voor zover dat binnen haar vermogen ligt, gewerkt
aan verbetering en professionalisering van het interne toezicht. Ze laat zich bij haar toezichttaak in de
eerste plaats leiden door de interne (meerjaren)begrotingskaders en de indicatoren voor financiële
continuïteit, zoals solvabiliteit, weerstandsvermogen en kredietwaardigheid. Tegelijkertijd zijn de kaders
van de externe toezichthouders - onverlet de beleidskeuzes die Buitenlust maakt – eveneens belangrijke
parameters: een continuïteitsoordeel als van het CFV is richtsnoer en de operationele resultaten worden
beoordeeld in het licht van de WSW normen.
Het nieuwe ondernemingsplan ‘Gewoon Goed Wonen 2014-2018’ vormt een belangrijk toetsingskader.
Het plan speelt in toenemende mate een rol bij de (beoordeling van) beleidsbeslissingen. De thema’s in
het ondernemingsplan zijn:
1) Prijs & kwaliteit van woningen
2) Leefbaarheid en leefomgeving
3) Wonen en zorg
4) Betrekken van bewoners bij beleid en beheer
De Raad van Commissarissen ziet de volkshuisvestelijke opgave in relatie tot haar doelgroep, nog steeds
als leidend voor Woningstichting Buitenlust. Het door de directeur-bestuurder gevoerde beleid wordt in
de eerste plaats vanuit dit perspectief getoetst. Het herijken van het strategisch voorraadbeleid voor de
doelgroep dat in 2012 heeft plaatsgevonden en het verbeteren van de bereikbaarheid van betaalbare
huisvesting voor starters, blijven in de ogen van de RvC van groot belang.
De externe omstandigheden hebben een onveranderd grote invloed op het functioneren van Buitenlust.
De conjunctuur is ongunstig, én projectontwikkelaars en bouwondernemingen ondervinden nog steeds
negatieve gevolgen van de financiële crisis. Heffingen beperken de investeringsmogelijkheden.
In die context heeft Buitenlust het in 2014 goed gedaan en zijn de doelstellingen grotendeels gehaald. De
woningen in de Celebes- en de Soembastraat in de wijk Buitenlust zijn na renovatie opgeleverd en de
voorbereiding van de nieuwbouw in fase 4 is voltooid. Tevens heeft Buitenlust in 2014 het visitatietraject
doorlopen en wederom een klanttevredenheidsonderzoek laten afnemen onder haar huurders. De
uitkomsten van zowel het visitatierapport als ook van het klanttevredenheidsonderzoek zijn positief. De
contacten met de belanghouders zijn goed, de organisatie geniet bij de huurders en in de gemeente als
geheel veel vertrouwen. De Raad waardeert dit zeer.
De Raad van Commissarissen is verheugd dat het door de directeur-bestuurder in 2014 gevoerde beleid
in het belang is geweest van de volkshuisvesting in Oegstgeest en voor specifieke doelgroepen in het
bijzonder. De Raad van Commissarissen is daarover temeer verheugd omdat één en ander naar haar
oordeel is gebeurd zonder onaanvaardbare risico´s voor de financiële positie van de corporatie.
Daarnaast is rekening gehouden met de mate waarin de wetten en relevante regels worden nageleefd,
met de interne organisatie en met de Governance van Buitenlust. In juni 2014 is de toezichtbrief van het
CFV ontvangen. Voor het zesde jaar op rij heeft het CFV een positief continuïteitsoordeel uitgesproken,
te weten dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De Minister
van Binnenlandse en Koninkrijks Zaken bevestigt het positieve beeld van onze organisatie in zijn
oordeelbrief van november 2014.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 39
Projecten
Wijk Buitenlust
In de wijk Buitenlust heeft Woningstichting Buitenlust een bezit van 211 woningen; de overige huizen
zijn in particulier bezit. In 2014 zijn de renovatiewerkzaamheden van fase 3 afgerond en is gestart met
fase 4. Hierbij gaat het om de sloop van 70 en nieuwbouw van 61 eengezinswoningen. Het uitgangspunt
is dat we conceptueel gaan bouwen. Voor het bouwen betekent dit dat grote onderdelen van de woning
in de fabriek gemaakt worden. Een woning is dan woonklaar in een aantal weken. Voordeel is dat het
snel gaat en minder overlast voor de omgeving geeft. Bovendien gaat het om kwalitatief goede
woningen. Eind juni 2014 zijn 4 plannen door verschillende aannemers gepresenteerd en het plan van
Ballast Nedam is uitgekozen om verder uit te werken en het nieuwbouwplan te realiseren. De
gemeentelijke procedures betreffende de sloop/nieuwbouw van de woningen zijn gestart en lopen
volgens schema.
Commerciële ruimte Clusiushof
Op 20 december 2013 is het huurcontract met Support & Co getekend, een supermarktorganisatie met
oog voor kwaliteit en aandacht voor verstandelijk gehandicapte mensen. Daarom heeft Buitenlust een
extra korting gegeven op de huur. Support & Co heeft begin mei 2014 haar deuren geopend in de wijk
Poelgeest. Dit betekent dat Woningstichting Buitenlust alle commerciële ruimtes in de Clusiushof
verhuurd heeft.
10.5 Bedrijfsvoering
Op basis van de financiële jaarstukken (begroting, jaarrekening), de kwartaalrapportages, de financiële
beoordeling door het CFV en de managementletter van de accountant heeft de Raad zich op de hoogte
gesteld van de bedrijfsvoering van Woningstichting Buitenlust. De Raad realiseert zich dat in 2014 en de
jaren daarna Woningstichting Buitenlust relatief grote investeringen doet ten behoeve van de wijk
Buitenlust. Deze investeringen zijn volgens afspraak gefaseerd gedaan, waarbij na elke afgeronde fase
bekeken werd of de volgende fase kon worden doorlopen. Mede hierdoor heeft zij ook geconstateerd
dat er tot op heden voldoende mogelijkheden zijn om de risico’s te beperkt te houden. Het verkopen van
een aantal koopgarantwoningen in de hiervoor benoemde gebieden is daar ook onderdeel van. De in het
regeerakkoord aangekondigde heffingen, beperken echter doordat zij als rijksbeleid zijn vastgelegd, de
financiële mogelijkheden van Buitenlust in het kader van nieuwe projecten zeer.
10.6 Deelnemingen en verbindingen
VWHR
De corporaties in de regio Holland Rijnland bieden hun vrijkomende woningen gezamenlijk aan via het
digitale woonruimteverdeelsysteem WoningNet Holland Rijnland. Woningzoekenden kunnen hierdoor in
een grotere regio reageren op het aanbod en genieten meer service. De deelnemende corporaties aan
het woonruimteverdeelsysteem zijn hierbij verenigd in de vereniging Holland Rijnland Wonen.
Met betrekking tot gezamenlijke beleidszaken, mede in relatie tot de regio Holland Rijnland werken de
corporaties samen in de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). Als gevolg van de
uitbreiding van de regio Holland Rijnland met de Rijnstreek is de VWHR eind 2014 opgeheven. Begin
2015 is hiervoor in de plaats de Federatie Woningcorporaties Holland Rijnland opgericht. Binnen deze
federatie worden gezamenlijk beleidsaangelegenheden en/of gezamenlijke belangen ten opzichte van de
gemeenten behartigd.
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 40
Aandelen Woningnet
In 2014 is het nieuwe woonruimteverdeelsysteem ingevoerd. Hiervoor is gebruik gemaakt van de
diensten van Woningnet. Om fiscale reden (btw voordeel) was het wenselijk om aandelen Woningnet te
kopen. Het ging om een bedrag van 1.625,- euro voor totaal 100 aandelen.
10.7 Voorgenomen fusie met Alkemade Wonen
De RvC heeft zich uitvoerig bezig gehouden met de beoogde fusie met Alkemade Wonen in 2015. Nadat
in 2013 een onderzoek naar een gezamenlijke backoffice niet de verwachte meerwaarde bleek op te
leveren is begin 2014 een verkennende ronde gedaan naar mogelijke intensieve samenwerking met
meerdere corporaties in de regio. Deze intensieve samenwerking bleek op korte termijn niet mogelijk.
Naar aanleiding van dit onderzoek heeft de bestuurder met instemming van de RvC van Woningstichting
Buitenlust en de RvC van Alkemade Wonen medio 2014 een voorgenomen besluit tot fusie genomen. Na
dit voorgenomen besluit is een haalbaarheidsonderzoek gestart bestaande uit een organisatie-
formatieplan, meerwaardenotitie en een due diligence-onderzoek. Belangrijke onderdelen van het
traject waren de gesprekken met de huurdersorganisaties, de beide gemeenten en uiteraard de
ondernemingsraden van Woningstichting Buitenlust en Alkemade Wonen. Op 17 december is op basis
van het haalbaarheidsonderzoek besloten het voorgenomen besluit door te zetten in een traject
besluitvorming. Na terinzagelegging van de stukken behorende bij het haalbaarheidsonderzoek is dan
ook aan de gemeente Oegstgeest en de HOB gevraagd een zienswijze op te stellen met betrekking tot de
beoogde fusie. Tevens is aan de gezamenlijke ondernemingsraden, op grond van hun wettelijke rol in
zake deze, gevraagd advies uit te brengen over de voorgenomen fusie. Het advies en de zienswijzen
worden vervolgens samen met de documenten die in het kader van het haalbaarheidsonderzoek zijn
opgesteld naar het ministerie gestuurd. Bij toestemming van de minister voor 1 juli 2015 zal de fusie met
terugwerkende kracht per 1 januari 2015 een feit zijn.
10.8 Werkorganisatie
De omvang van de werkorganisatie heeft in 2014 geen grote wijziging ondergaan. De Raad wordt door
de directeur-bestuurder op de hoogte gehouden over de inzet van externe deskundigen ten behoeve van
specifieke projecten. In 2014 betrof dit de inhuur van een adviseur in het kader van het fusietraject en de
projectbegeleiding van de herstructurering van de wijk Buitenlust. De RvC is akkoord gegaan met de
detachering van de bestuurder met ingang van 1 november 2013 als interim bestuurder bij Alkemade
Wonen en deze detachering is voortgezet in 2014. Deze extra werkzaamheden vragen het een en ander
van de bestuurder en heeft ook effect op de werkbelasting van de werkorganisatie.
10.9 Huurders
De beide commissarissen die primair de contacten onderhouden met de huurdersorganisatie hebben in
2014 overleg gevoerd met de HOB. De RvC is zeer tevreden over de terugkoppeling naar en de
communicatie met de huurdersorganisaties, zoals vormgegeven door de met deze portefeuille belaste
commissarissen. Beide commissarissen hebben om en om de bestuursvergaderingen bijgewoond en zij
waren ook vertegenwoordigd op de algemene ledenvergadering in maart 2014.
10.10 Werkgeversfunctie
Vanaf 1 juli 2010 is de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties van kracht en moeten
nieuwe arbeidsovereenkomsten met bestuurders van woningcorporaties conform deze beloningscode
worden afgesloten. In goed overleg tussen de (voorzitter van de) Raad van Commissarissen en de
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 41
directeur-bestuurder is de geldende arbeidsovereenkomst in 2010 herzien en geheel binnen de
bepalingen van de beloningscode gebracht.
De voorzitter en vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen hebben begin december 2014 het
jaarlijkse beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder gevoerd. Medio 2014 was er overleg over de
stand van zaken op dat moment, om op basis van de resultaten hiervan de gelegenheid te hebben bij te
sturen. De gesprekken zijn gevoerd binnen het kader van de afgesproken jaardoelen (prestatieafspraken)
en competenties. Over het behalen van de afgesproken doelstellingen en de overeengekomen
competentie-ontwikkeling oordeelt de Raad van Commissarissen positief.
10.11 Honorering bestuur en commissarissen
De Raad heeft de beloning van de directeur-bestuurder voor het jaar 2014 vastgesteld binnen de door
commissie Izeboud geadviseerde kaders. Het vaste inkomen bedroeg in 2014 € 110.996, waarvan € 4.594
variabel. De pensioenlasten bedroegen € 28.815 waarvan € 9.007 is bijgedragen door de werknemer. De
directeur-bestuurder beschikt niet over een bedrijfsauto. De remuneratiecommissie bestaat uit de
voorzitter en de vice-voorzitter van de Raad.
Voor de activiteiten van de Raad van Commissarissen was in 2014 een budget van € 52.854 beschikbaar.
De werkelijke kosten zijn € 44.201. Op totaalniveau zijn de kosten in 2014 ruim binnen het budget
gebleven.
Omschrijving Begroting 2014 Werkelijk 2014
Presentiegelden RVC 39.258 32.600
Verschuldigde omzetbelasting 3.673
Overige kosten 13.596 7.928
Totaal 52.854 44.201
10.12 Governance verantwoording
Woningstichting Buitenlust onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties
vastgelegde beginselen. De Governancecode wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke
organisatie. Meer gedetailleerde informatie hierover is opgenomen op onze website onder het kopje
Toezicht.
Samenstelling bestuur
Het bestuur bestaat uit één directeur-bestuurder, de heer J. Banga. In 2010 is de arbeidsovereenkomst
van de directeur-bestuurder in overeenstemming gebracht met de beloningscode zoals deze in 2010
tussen de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en het directeurencontact is
overeengekomen.
Taak en werkwijze
Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het
bestuur verantwoordelijk is voor:
- de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie
- de strategie
- de financiering
- het beleid
- de resultatenontwikkeling
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 42
- het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.
Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van de woningcorporatie in het licht
van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. De RvC weegt daartoe de in aanmerking
komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van
Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van
Commissarissen.
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het
beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur
rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad
van Commissarissen.
Tegenstrijdige belangen
De directeur-bestuurder is vanaf maart 2009 voorzitter van de VVE Haeswijk. Dit betreft een
seniorencomplex waarvan de woningstichting enkele woningen in haar bezit heeft. Inzake dit
voorzitterschap is er echter geen sprake van tegenstrijdige belangen. De directeur-bestuurder bekleedt
verder geen nevenfuncties.
Klanttevredenheidsonderzoek
Woningstichting Buitenlust streeft naar optimale klanttevredenheid binnen haar mogelijkheden als
relatief kleine woningcorporatie. In het najaar van 2014 is , net als in 2010, een klanttevredenheids-
onderzoek uitgevoerd onder onze huurders om te bezien hoe Woningstichting Buitenlust scoort op
diverse terreinen. Dit onderzoek is tegelijkertijd door Alkemade Wonen uitgevoerd. In het bijzonder is in
het onderzoek ingezoomd op hoe de huurders de leefbaarheid en woonomgeving beoordelen.
Gemiddeld komt de waardering uit op een 7,0. In het klanttevredenheidsonderzoek dat in 2010 is
uitgevoerd scoorde Buitenlust een 7,2. Een niet-noemenswaardige achteruitgang, deze wordt nader
verklaard in het rapport. Woning: 7, 1 woonomgeving: 7,0 dienstverlening: 6,9.
Visitatie
Woningstichting Buitenlust is in 2014 gevisiteerd. Dit onderzoek is uitgevoerd door Ecorys. Ook bij
Alkemade Wonen is de visitatie door Ecorys dit najaar uitgevoerd. Op 4 december 2014 is het rapport
gepresenteerd aan de RvC en de MT-leden. Buitenlust heeft een gemiddelde score van een 7 behaald en
dat is een mooie prestatie. In januari 2015 heeft de directeur-bestuurder een formele reactie geschreven
en deze is opgenomen in het rapport. In maart 2015 is het definitieve rapport uitgebracht.
Integriteit
In 2008 is voor Buitenlust een integriteitscode en klokkenluidersregeling vastgesteld. Beide documenten
staan op de website van Woningstichting Buitenlust en zijn zichtbaar voor alle externe partijen.
Buitenlust heeft een vertrouwenspersoon waar melding kan worden gemaakt indien er sprake is van
schendingen in het kader van integriteit. De bestuurder stelt het onderwerp integriteit periodiek aan de
orde binnen de organisatie.
Stakeholders
Jaarverslag 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 43
De visitatiecommissie concludeert dat Woningstichting Buitenlust een solide en goed presterende
corporaties is, dat we de prestatieafspraken hebben gerealiseerd en dat onze eigen ambities aansluiten
op de opgave in de regio. Onze ambities en opgaven worden herkend door onze belanghouders en ze
waarderen de wijze waarop we communiceren. De input van de belanghouders en de aanbevelingen in
de visitatierapporten worden gebruikt bij het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan voor de
fusiecorporatie.
Jaarrekening 2014
11 K E N G E T A L L E N
Kengetallen ultimo boekjaar 2014 2013
Verhuureenheden1. Woningen en woongebouwen
a. in exploitatie: 1463 1474
gereedgekomen
aangekocht
verkocht -8 -11
gesloopt
1455 1463
b. in aanbouw:
1455 1463
2. Garages en bedrijfsruimtes 7 7
3. Praktijkruimtes 6 6
4. standplaatsen woonwagencentrum 9 9
5. Parkeerplaatsen 159 159
1636 1644
VOV woningen1. Aantal 188 181
Verzekerde waarde, WOZ-waarde, Bedrijfswaarde per vhe
Totaal verzekerde waarde 109.660 107.626
Totaal bedrijfswaarde 58.561 59.094
Totaal boekwaarde 51.256 49.113
Totaal WOZ-waarde 167.787 174.818
Balans per 31-12 per vhe
Eigen vermogen 6.986 8.976
Voorzieningen 1.215 11
Lang vreemd vermogen 58.844 61.714
Kort vreemd vermogen 5.503 1.430
Vlottende activa 571 474
Liquide middelen 1.265 1.790
Balanstotaal 72.548 72.131
Winst- en verliesrekening per vhe
Huren (inclusief huurderving) 6.378 6.060
Vergoedingen (inclusief huurderving) 323 351
Verkoopopbrengsten 3 16
Overige bedrijfsbaten 112 104
Totale baten 6.816 6.531
Afschrijvingen en waardeveranderingen 1.626 1.640
Waardeveranderingen 2.383 592
Salarissen, sociale lasten en pensioenpremies 803 728
Onderhoudslasten 744 786
Overige bedrijfslasten (incl. servicekosten) 1.901 1.285
Totale lasten 7.476 5.046
Bedrijfsresultaat -659 1.484
Renteresultaat -1.801 -1.875
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -2.460 -391
Belastingen 0 0
Jaarresultaat -2.460 -391
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 44
Jaarrekening 2014
11 K E N G E T A L L E N
Kengetallen ultimo boekjaar 2014 2013
Bedrijfsvoering per vhe
Personeelskosten (excl. salaris bestuurder) 730 653
Huisvestingskosten (excl. afschrijving gebouwen) 29 29
Bestuurskosten (incl. salaris bestuurder) 138 139
Algemene kosten (excl. afschrijving inventaris) 361 259
Totale kosten bedrijfsvoering 1.258 1.079
Onderhoud per vhe
Klachtenonderhoud 137 72
Mutatieonderhoud 70 70
Installatieonderhoud 212 210
Onderhoud fondsen 59 52
Totaal niet planmatig onderhoud 479 405
Totaal planmatig onderhoud (incl. VVE onderhoud) 337 426
Totaal onderhoud (excl.doorber.kosten, incl.kosten eigen dienst) 815 831
Verhuur en incassoOpgeleverde nieuwbouwwoningen 0 0
Muterende woningen (regulier) 69 61
Mutatiegraad (regulier) 4,7% 4,2%
Huurprijsklasse goedkoop 168 214
bereikbaar (tot aftop grens) 898 940
middelduur (tot HT-grens) 289 221
duur (boven HT-grens) 100 88
Huurachterstand (in % van huren en vergoedingen) 0,9% 1,0%
Huurderving (in % van huren en vergoedingen) 1,8% 1,8%
Prijs-/kwaliteitverhoudingGemiddeld aantal punten WWS 163 163
Gemiddelde netto-huurprijs (per vhe per 01-07) 540€ 529€
Gemiddelde streefhuur 629€ 614€
Gemiddelde maximale huur 824€ 801€
Huurprijs in verhouding tot maximale huur 65,6% 66,0%
Gemiddelde puntprijs 3,31€ 3,24€
Financiele continuiteitSolvabiliteit (= e.v. einde boekjaar : balanstotaal) 9,6% 12,4%
Liquiditeit (= vlottende activa : kortlopende schulden) 0,33 1,58
Rentabiliteit eigen vermogen (= jaarresultaat+ herwaardering. : e.v. einde boekjaar) 5,4% 4,2%
Rentabiliteit totaal vermogen (= jaarresultaat + rente v.v. : balanstotaal) -0,9% 2,1%
Gemiddelde rentevoet vreemd vermogen 4,0% 4,0%
Weerstandsvermogen (= e.v. + egalisatie + voorz : balanstotaal) 11,3% 12,5%
FormatiePersoneelsleden Directie, secretariaat, staf 3 3
Financiele zaken 3 3
Wonen 7 7
Vastgoed 5 5
Totaal aantal personeelsleden 18 18
Formatieplaatsen Totaal aantal fte 15,2 15,1
Aantal fte per 100 vhe 0,9 0,9
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 45
Jaarrekening 2014
12
Jaarrekening 2014
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 46
Jaarrekening 2014
12.1 BALANS per 31 december 2014
(na verwerking resultaat)
A c t i v a 31-12-14 31-12-13
€ €
Vaste activa
Materiele vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 57.388.327 55.195.036
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 98.122 2.465.729
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.132.099 1.172.165
58.618.548 58.832.930
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie 17.189.246 16.657.020
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 0 0
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 27.014.781 26.578.436
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie 0 0
44.204.028 43.235.457
Financiële vaste activa
Deelnemingen 1.551 1.551
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 26.509 26.509
Latente belastingvorderingen 0 0
Te vorderen BWS subsidie 35.320 118.628
63.380 146.688
Som der vaste activa 102.885.955 102.215.075
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop 503.064 426.063
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 0 0
Overige voorraden 38.192 37.980
541.256 464.043
Onderhanden projecten koop 0 0
Vorderingen
Huurdebiteuren 72.159 72.914
Gemeenten 0 122
Latente belastingvorderingen 0 0
Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 0
Overige vorderingen 54.100 80.892
Overlopende activa 163.144 75.714
289.403 229.642
Liquide middelen 1.840.902 2.619.360
Som der vlottende activa 2.671.561 3.313.045
TOTAAL ACTIVA 105.557.516 105.528.120
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 47
Jaarrekening 2014
12.1 BALANS per 31 december 2014
P a s s i v a 31-12-14 31-12-13
€ €
Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve 13.131.308 12.584.996
Resultaat boekjaar -3.579.470 -572.079
9.551.838 12.012.917
Mutatie ongerealiseerde herwaardering onroerende zaken VOV 612.620 1.118.391
Eigen vermogen 10.164.458 13.131.308
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 1.751.073 0
Voorziening latente belastingverplichting 0 0
Voorziening pensioenen 0 0
Overige voorzieningen 17.407 16.142
1.768.480 16.142
Langlopende schulden Leningen overheid 63.542 66.236
Leningen kredietinstellingen 58.160.164 63.341.763
Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 27.394.036 26.879.932
85.617.742 90.287.931
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers 709.476 573.453
Aflossingsverplichting Leningen kredietinstellingen 5.742.735 0
Belastingen en premies sociale verzekeringen 103.452 89.284
Schulden ter zake van pensioenen 604 4.699
Overige schulden 165.462 99.945
Overlopende passiva 1.285.108 1.325.356
8.006.836 2.092.738
TOTAAL PASSIVA 105.557.516 105.528.120
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 48
Jaarrekening 2014
12.2 WINST- & VERLIESREKENING 2014
2014 2013€ €
BedrijfsopbrengstenHuren 9.279.670 8.866.233
Opbrengsten servicecontracten 470.424 513.315
Overheidsbijdragen 0 0
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 5.072 22.918
Overige bedrijfsopbrengsten 162.800 151.936
9.917.965 9.554.403
BedrijfslastenAfschrijvingen 2.366.340 2.398.897
Overige waardeveranderingen vaste activa en vastgoedportefeuille 3.388.898 793.979
Salarissen 859.466 781.107
Sociale lasten 151.477 129.856
Pensioenlasten 157.759 154.491
Leefbaarheid 26.482 22.991
Lasten servicecontracten 470.424 512.137
Onderhoudslasten 1.083.131 1.149.716
Overige bedrijfslasten 2.295.296 1.367.461
10.799.273 7.310.635
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 77.894 72.360
Financiële baten en lastenWaardeveranderingen financiële vaste activa 0 0
Opbrengst vorderingen die tot de vaste activa behoren 0 0
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 24.984 64.093
Rentelasten en soortgelijke kosten -2.645.251 -2.807.581
-2.620.267 -2.743.487
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -3.579.470 -572.079
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoeringVennootschapsbelasting 0 0
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -3.579.470 -572.079
Buitengewoon resultaat na belastingenBuitengewone baten 0 0
Buitengewone lasten 0 0
Belastingen buitengewoon resultaat 0 0
0 0
Resultaat na belastingen -3.579.470 -572.079
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 49
Jaarrekening 2014
12.3 K A S S T R O O M O V E R Z I C H T
2014 2013€ €
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat voor rentebaten en -lasten -959.203 2.171.408
Aanpassingen voor:
- Afschrijvingen 2.366.340 2.398.897
- Overige waardeveranderingen 3.388.898 793.979
- Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbelegging/VOV 690.514 1.190.751
- Mutatie voorzieningen 132.513 -98.471
Veranderingen in werkkapitaal:
Mutatie in voorraden -77.213 -68.974
Mutatie in vorderingen -95.381 -66.311
Mutatie kortlopende schulden -206.964 -152.700
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 5.239.504 6.168.580
Ontvangen interest
Ontvangen rente 60.603 54.982
Betaalde interest -2.662.850 -2.746.984
Kasstroom uit operationele activiteiten 2.637.257 3.476.578
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa -3.687.907 -2.475.107
Desinvesteringen in materiële vaste activa 458.001 426.471
Investeringen in vastgoedbeleggingen -1.024.102 -19.104
Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen 0 65.059
Investeringen verkoop onder voorwaarden -317.562 -776.387
Investeringen financiële vaste activa 0 -35.520
Desinvesteringen financiële vaste activa 83.308 87.757
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -4.488.262 -2.726.831
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden 2.000.000 0
Aflossingen langlopende schulden -1.441.558 -4.504.211
Toename terugkoopverplichtingen woningen VOV 514.103 863.468
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 1.072.546 -3.640.743
Netto kasstroom -778.459 -2.890.997
Mutatie geldmiddelen -778.459 -2.890.997
Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 50
Jaarrekening 2014
12.4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n
A L G E M E E N
Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014.
Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld.
Activiteiten
De activiteiten van Woningstichting Buitenlust, statutair gevestigd en kantoor houdende in Rozenlaan 45,
Oegstgeest, zijn erop gericht mensen te huisvesten in de gemeente Oegstgeest.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
Woningstichting Buitenlust past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving 645,
Toegelaten Instellingen volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke
wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woningstichting Buitenlust haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar
de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel
wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woningstichting Buitenlust voor de historische kostprijs.
Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de historische kostprijs en het
commerciële vastgoed eveneens tegen historische kostprijs.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden
slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke
verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Oordelen en schattingen
Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur
van de corporatie zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben
betrekking op de activa in exploitatie (zowel hat sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen,
de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen
zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Verwerking integrale belastingplicht
Buitenlust heeft bij aanvang van de belastingplicht in 2008 een fiscale openingsbalans opgemaakt.
Voor de verschillen tussen de waardering op de fiscale en de commerciële balans worden belastinglatenties
gevormd voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie
moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (niveau kasstroomgenerende eenheid)
lager is dan de fiscale waardering; een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient
te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn
voor verrekening.
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en
schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten en
financiële derivaten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 51
Jaarrekening 2014
12. 4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n (vervolg)
1. B A L A N S
Vaste activa
Materiële vaste activa
De materiële vaste activa bestaan uit:
* sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur
* sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
* onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk
vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per
1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koningrijksrelaties wordt vastgesteld.
Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 710,68 (2013: € 699,48).
Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs:
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeveranderingen. Of sprake is van een
bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam over-
schrijdt en wordt direct in de winst-en- verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van
vaste activa en vastgoedportefeuille.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een
vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Op grond wordt niet
afgeschreven.
Op de in het boekjaar gedane investeringen wordt afgeschreven vanaf 01-01 van het eerstvolgende boekjaar.
De woningvoorraad bestaat uit 39 complexen verdeeld over 8 wijken.
De PMC's sluiten aan op het interne beleid. De wijkindeling is als volgt:
wijk naam nadere aanduiding aantal vhe
wijk 1 Buitenlust Soembastraat, Balistraat, Rijnzichtweg e.o. 211
wijk 2 Centrum M.H. Tromplaan 43
wijk 3 Bloemenbuurt 1 Korenbloemlaan, Zonnebloemlaan e.o. 299
wijk 4 Bloemenbuurt 2 Gladiolenlaan, Narcissenlaan, Rozenlaan 251
wijk 5 Haaswijk Kerckwervelaan, Van Beinumlaan, Cleveringalaan e.o. 227
wijk 6 Morsebel Willem Dudoklaan, Morsebellaan e.o. 215
wijk 7 Apollolaan Apollolaan 129
wijk 8 Poelgeest Clusiushof 80
Totaal 1455
Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onder sociaal vastgoed in ontwikkeling zijn opgenomen de per balansdatum bestede bedragen m.b.t. nieuwbouw- en/
of renovatieprojecten, die in ontwikkeling of in uitvoering zijn. Na oplevering van het project worden de investerings-
kosten overgeboekt naar sociaal vastgoed in exploitatie.
De bestede investeringsbedragen die vallen binnen de voorcalculatorisch berekende onrendabele top van de geraamde
stichtingskosten van het project worden ten laste gebracht van de daarvoor bestemde voorziening (onrendabele
investeringen). Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 52
Jaarrekening 2014
12. 4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n (vervolg)
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de
verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waarde-
veranderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend
op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs.
Op de in het boekjaar gedane investeringen wordt afgeschreven vanaf 01-01 van het eerstvolgende boekjaar.
Op terreinen wordt niet afgeschreven.
Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Vastgoedbeleggingen
De vastgoedbeleggingen bestaan uit:
*commercieel vastgoed in exploitatie
*onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,
het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs:
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs,
verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere
waardeveranderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst
op basis van boekwaarde versus marktwaarde (in verhuurde staat), bepaald op het niveau van de
kasstroomgenerende eenheid.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde
duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en- verliesrekening verwerkt onder de post
overige waardeverminderingen van vaste activa. De marktwaarde wordt bepaald op basis van taxaties.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend
op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele
residuwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven.
Op de in het boekjaar gedane investeringen wordt afgeschreven vanaf 01-01 van het eerstvolgende boekjaar.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die onder voorwaarden aan een derde zijn verkocht (VOV) onder de regeling koopgarant (en/of
andere regelingen), waarvoor Woningstichting Buitenlust een terugkoopverplichting kent, zijn aangemerkt als
financieringstransacties. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de
met de koper overeengekomen contractprijs bij de eerste waardering en de marktwaarde bepaald conform de
contractvoorwaarden bij latere waardering.
Bij eerste waardering is sprake van een herclassificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaardering naar
actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen wordt verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen waarde-
verminderingen.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend,
worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode o.b.v. de nettovermogenswaarde.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiele beleid wordt uitgeoefend, worden
gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 53
Jaarrekening 2014
12. 4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n (vervolg)
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen
tegen reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de
nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Latente belastingvorderingen
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is
dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd
tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een
langlopend karakter.
Een actieve latentie zou kunnen worden gevormd voor:
* te verrekenen verliezen
* het verschil in fiscale boekwaarde minus verkoopwaarde van woningen die de komende vijf jaar naar verwachting
worden verkocht
* het (dis)agio op leningen
Gezien de onzekerheid met betrekking tot het verrekenen van de verliezen, de toekomstige waarde-ontwikkeling van
de WOZ waarden en overige onzekerheden is afgezien van het vormen van een actieve latentie.
Te vorderen BWS subsidies
Waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang
van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de jaarlijks ontvangen
bijdragen.
Vlottende activa
Voorraad Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd
tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde.
Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de
vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs,
onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Overige voorraden
De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde.
Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
Onderhanden projecten koop
De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaar-
deerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte
verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan
worden ingeschat wordt geen winst toegerekend.
De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn
aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de
opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor
zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is
afgesloten.
Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten
verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten
in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project / de voltooiing
van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel.
Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder vlottende activa.
Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder kortlopende schulden.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 54
Jaarrekening 2014
12. 4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n (vervolg)
Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen
de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde.
Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering ge-
bracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
Liquide middelen
De liquide middelen omvatten alle direct opvraagbare geldmiddelen en uitgezette middelen met een looptijd korter
dan 1 jaar. Waardering vindt plaats tegen nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan
wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
Voorzieningen
Algemeen
Een voorziening in verband met verplichtingen als bedoeld in art. 2:374 lid 1 BW dient uitsluitend te
worden opgenomen indien op balansdatum aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
*de rechtspersoon heeft een in rechte of feitelijk afdwingbare verplichting;
*het is waarschijnlijk dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is;
*en er kan een betrouwbare schatting worden gemaakt van de omvang van de verplichting.
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd".
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,
gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen
en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als
bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de
investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het
betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven
minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of marktwaarde.
Voorziening latente belastingverplichtingen
De passieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening
en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering
plaatsvindt tegen de nettorente en heeft overwegend een langlopend karakter.
Een passieve latentie zou kunnen worden gevormd voor groot onderhoud. Omdat nog niet vaststaat of een
voorziening groot onderhoud fiscaal wordt gevormd, is afgezien van het opnemen van een passieve latentie.
Voorziening pensioenen
Woningstichting Buitenlust heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW
(bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders,
te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens
de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de
pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 55
Jaarrekening 2014
12. 4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n (vervolg)
Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de
betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze
additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder,
leiden tot lasten voor Woningstichting Buitenlust en worden in de balans opgenomen in een voorziening.
De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per
balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de
verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven
van hoogwaardige ondernemingsobligaties.
Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de
winst-en-verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Woningstichting
Buitenlust beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de
toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan
Woningstichting Buitenlust, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Ultimo 2014 (en 2013) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van
de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.
Overige voorzieningen
Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale/contante waarde
van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.
Schulden
Langlopende schulden
De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste
verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs,
zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoop-
verplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op marktwaarde van de verplichting,
rekening houdend met de contractvoorwaarden.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (VOV) heeft Woningstichting Buitenlust een
terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de betreffende onroerende zaken
in het economisch verkeer.
Indien de verwachting is dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende
schulden verantwoord.
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde (indien deze lager
is dan de verkrijgings-/vervaardingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs,
welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
Investeringssubsidies
Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde
bedrag.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 56
Jaarrekening 2014
12. 4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n (vervolg)
2. R E S U L T A T E N R E K E N I N G
Resultaatbepaling
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten
worden toegerekend aan het jaar waarin deze zijn gerealiseerd. Bedrijfslasten worden opgenomen in het jaar waarin
zij voorzienbaar zijn.
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (excl vergoedingen voor leveringen
van zaken en diensten). De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar
van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
Opbrengsten servicecontracten
Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de
netto-huurprijs) voor levering van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen.
Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats.
Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Hieronder worden verantwoord de verkoopopbrengsten (van bestaande huurwoningen) verminderd met de hierop
betrekking hebbende boekwaarden en verkoopkosten. Opbrengsten worden verantwoord op moment van levering
(passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzien-
baar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-
en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder zijn opgenomen de overige opbrengsten die voortkomen uit de normale bedrijfsvoering, zoals intern en
externe doorberekeningen en overige baten.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings-
of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte
economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
Overige waardeveranderingen vaste activa en vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het
verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en
herstructurering.
Salarissen en sociale lasten
Hieronder zijn de bedragen met betrekking tot de in het boekjaar werkzame medewerkers opgenomen,
alsmede de betaalde bedragen voor de inhuur van medewerkers en medewerkers voor gemene rekening.
Pensioenlasten
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 57
Jaarrekening 2014
12. 4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n (vervolg)
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar
waarop de servicekosten betrekking hebben.
Onderhoudslasten
Hieronder zijn verantwoord de kosten van klachten- en mutatieonderhoud, preventief en groot onderhoud en
onderhoudskosten/reserves VvE's.
De kosten van de eigen dienst zijn opgenomen bij de post salarissen, sociale lasten en pensioenlasten.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum
worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Overige bedrijfslasten
Onder deze post zijn verantwoord alle overige bedrijfslasten, die zijn gemaakt in het kader van de gewone
bedrijfsvoering, zoals kosten van de organisatie, belastingen, verzekeringen.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan
door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen, waaronder uit verkopen onder voorwaarden in het
verslagjaar.
Financiële baten & lasten
Rentebaten
Als rentebaten zijn verantwoord de ontvangen rente op banktegoeden en overige liquide middelen.
Rentelasten
Onder deze post zijn opgenomen de rentelasten met betrekking tot de langlopende en kortlopende schulden.
Belastingen
De vennootschapsbelasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-
en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscale verliezen uit voorgaande boekjaren,
vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.
Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de
Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst
opgezegd. Woningstichting Buitenlust heeft de VSO 2 getekend.
Woningstichting Buitenlust heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie
ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van
VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen
belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 58
Jaarrekening 2014
12. 4 W a a r d e r i n g s g r o n d s l a g e n (vervolg)
Resultaat deelnemingen
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en
financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat
van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Buitenlust geldende grondslagen
voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke
en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt
plaats onder de financiële baten en lasten.
Buitengewone baten en lasten
Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen
of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone
bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen.
3. K A S S T R O O M O V E R Z I C H T
Indirecte methode
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.
De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.
Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de
kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financierings-
activiteiten.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 59
Jaarrekening 2014
12.5 Toelichting Balansposten
Materiele vaste activa 31-12-14 31-12-13
Sociaal vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen 57.086.799 54.865.699
Onroerende goederen, niet zijnde woningen 135.271 135.271
Overige zaken 166.256 194.066
Boekwaarde 57.388.327 55.195.036
Oorspronkelijke kosten 87.459.074 83.081.358
Cumulatieve afschrijvingen/waardeveranderingen -30.070.747 -27.886.322
Boekwaarde 57.388.327 55.195.036
Woningen en woongebouwenBoekwaarde per 01 januari 54.865.699 59.922.662
Investeringen:
Overb vanuit activa in ontwikkeling: cpl 102,103 5.369.000
Herclassificatie/herkwalificatie: van niet-Daeb naar Daeb 100.156 65.059
Investeringen: overige 0 25.318
60.334.855 60.013.039
Desinvesteringen:
Herclassificatie/herkwalificatie: van Daeb naar niet-Daeb -1.002.520 -2.871.831
Afwaardering 0 0
Boekwaarde wegens verkoop woningen -455.505 -426.471
Terugname eerdere afwaarderingen 0
58.876.830 56.714.737
Afschrijvingen -1.790.031 -1.849.039
Boekwaarde per 31 december 57.086.799 54.865.699
De materiële vaste activa zijn per complex gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve
afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn vanaf 2012 lineair en worden onderscheiden
naar de volgende componenten:
Component Afschrijivingstermijn
Grond Geen
Casco 50 jaar
Installaties 23 jaar
Inrichting 15 jaar
Op de in het boekjaar gedane investeringen wordt afgeschreven vanaf 01-01 van het eerstvolgende boekjaar.
Voorts is de minimum waarderingsregel toegepast. Dit houdt in dat wanneer de bedrijfswaarde van het sociale
vastgoed duurzaam lager is dan de boekwaarde, afwaardering plaats vindt tot de lagere bedrijfswaarde.
Onroerende zaken, niet zijnde woningenBoekwaarde per 01 januari betreft standplaatsen woonwagencentrum 135.271 130.321
Investeringen 0 4.950
Afschrijvingen 0 0
Boekwaarde per 31 december 135.271 135.271
Overige zaken
Boekwaarde per 01 januari 194.066 223.054
Investeringen 0 0
Afschrijvingen -27.810 -28.988
Boekwaarde per 31 december 166.256 194.066
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 60
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
31-12-14 31-12-13
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Saldo begin boekjaar 2.465.729 933.993
Investeringen:
project KWDOO
project Clusiushof (bedrijfsruimtes)
project Clusiushof (parkeervoorziening)
herstructurering wijk Buitenlust 4.571.218 2.425.736
7.036.946 3.359.729
Overboeking naar Activa in exploitatie:
invest.kosten renovatie wijk Buitenlust fase 2 (cpl 103) -2.877.000
invest.kosten renovatie wijk Buitenlust fase 3 (cpl 102) -2.492.000
1.667.946 3.359.729
Overb naar Voorz onrendabele investeringen nieuwbouw:
project Clusiushof (parkeervoorziening)
herstructurering wijk Buitenlust -1.569.825 -894.000
Saldo einde boekjaar 98.122 2.465.729
Specificatie naar project:
Nieuwbouw Clusiushof
Nieuwbouw Clusiushof (bedrijfsruimtes)
Nieuwbouw Clusiushof (parkeervoorziening)
Herstructurering wijk Buitenlust 98.122 2.465.729
98.122 2.465.729
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Gebouwen (kantoor en magazijn) 1.063.465 1.103.213
Inventaris 51.005 45.447
Vervoermiddelen 17.629 23.506
1.132.099 1.172.165
Boekwaarde per 01 januari 1.172.165 1.231.284
Investeringen 19.053 0
Afschrijvingen -56.623 -59.119
Desinvesteringen -2.496 0
Boekwaarde per 31 december 1.132.099 1.172.165
Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen,
volgens de lineaire methode.
De belangrijkste afschrijvingstermijnen zijn:
Component Termijn
terreinen geen
nieuwbouw kantoor 40 jaar
inrichting kantoor 10 jaar
automatisering 3 jaar
vervoermiddelen 5 jaar
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 61
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is bepaald op basis van de volgende uitgangspunten: 2014 2013
* jaarlijkse huurstijging in het kalenderjaar DAEB 4,07% 3,96%
* jaarlijkse huurstijging jaar 1 3,00% 3,88%
* jaarlijkse huurstijging jaar 2 3,00% 3,62%
* jaarlijkse huurstijging jaar 3 3,00% 3,48%
* jaarlijkse huurstijging jaar 4 3,00% 2,65%
* jaarlijkse huurstijging jaar 5 3,00% 2,00%
* jaarlijkse huurstijging jaar 6 e.v. 2,00% 2,00%
* jaarlijkse huurstijging niet-DAEB 0,38% 2,00%
* huurharmonisatie jaar 1 0,10% 0,31%
* huurharmonisatie jaar 2 0,09% 0,26%
* huurharmonisatie jaar 3 0,08% 0,22%
* huurharmonisatie jaar 4 0,07% 0,19%
* huurharmonisatie jaar 5 0,06% 0,18%
* huurharmonisatie jaar 6 e.v. 0,05% 0,00%
* huurderving 1,00% 0,75%
* beheer en overige variabele bedrijfslasten norm 1.429€ 1.435€
* heffingen: verhuurdersheffing norm 728€ 669€
* planmatig onderhoud cf. MJOB
* dagelijks onderhoud norm 446€ 435€
* disconteringsvoet conform regels WSW 5,25% 5,25%
* jaarlijkse stijging variabele lasten indexering 3,00% 3,00%
* jaarlijkse stijging onderhoud indexering 3,00% 3,00%
* verkopen ingerekend opbrengsten jaar 1 t/m 5
* grondwaarde: restwaarde EGW DAEB 8.024€ 8.251€
* grondwaarde: restwaarde MGW DAEB 4.395€ 4.622€
* grondwaarde: restwaarde EGW niet-DAEB 18.013€ 18.240€
* grondwaarde: restwaarde MGW niet-DAEB 12.749€ 12.976€
* levensduur (maximum) 50 jaar 50 jaar
* levensduur (minimum) 15 jaar 15 jaar
* restant levensduur gewogen gemiddelde 30,3 29,8
Toelichting huurontwikkeling:
In de bedrijfswaardeberekening is gerekend met de huurstijgingspercentage vanuit het eigen huurprijsbeleid
voor de eerste 5 jaar.
Toelichting onderhoud:
Met betrekking tot het onderhoud gelden in de bedrijfswaardeberekening de navolgende uitgangspunten:
planmatig onderhoud: * geraamde onderhoudsuitgaven volgens MJOB (per complex tot einde
levensduur)
* geen planmatig onderhoud meer ingerekend in laatste vijf exploitatiejaren
* opgeleverde nieuwbouwcomplexen, waarvoor nog geen meerjaren-
onderhoudsprognose is opgesteld, wordt gerekend met een normbedrag
per woning
dagelijks onderhoud: * normbedrag per woning
Toelichting grondwaarde:
Vanaf 2012 wordt de restwaarde van de grond bepaald als resultante van de grondprijs, volgens het
grondprijsbeleid van de gemeente Oegstgeest, gegeven de verwachte bestemming aan het eind van
de levensduur gecorrigeerd voor te maken kosten uitplaatsen, sloop en bouwrijp maken.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 62
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
2014 2013
Bedrijfswaarde begin boekjaar Totale bedrijfswaarde opstallen (in exploitatie) per 01-01 97.150.659 86.308.445
Herziening bedrijfswaarde 2013 Inrekenen restwaarde 8.839.537
Inrekenen verkopen 2.539.216
Minimale levensduur 15 jaar 676.422
12.055.175
Bedrijfswaarde begin boekjaar herzien 98.363.620
Autonome ontwikkelingVrijval kasstromen -7.470.720 -7.967.390
Effect één jaar opschuiven 4.726.785 4.790.512
-2.743.935 -3.176.878
VoorraadmutatiesVerkoop 167.018 -532.356
Sloop 0
Nieuwbouw 0
Aankoop 0
Overige nieuwe vhe's 0
Overige mutaties woninggegevens 2.889.253 5.878.433
Mutaties Sociaal <> Commercieel 0 0
3.056.271 5.346.077
ParameterwijzigingenIndexaties 2.213.738 0
Disconteringsvoet 0
Levensduur 2.694.909 2.788.931
4.908.647 2.788.931
Wijzigingen exploitatiebeleidHuren -4.532.803 11.577.433
Huurderving 45.327 -537.714
Planmatig onderhoud -870.717 -1.480.445
Dagelijks onderhoud -285.975 807.502
Variabele lasten -205.234 1.073.794
Verhuurdersheffing 1.029.182 -15.460.417
0
Restwaarde -822.237 -2.581.707
-5.642.457 -6.601.554
Wijzigingen (des)investeringsbeleidVerkoop -923.409 430.465
-923.409 430.465
Bedrijfswaarde per einde boekjaar Totale bedrijfswaarde per 31-12 95.805.776 97.150.659
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie 75.498.209 76.358.363
Bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie 20.307.567 20.792.296
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 63
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
Vastgoedbeleggingen 31-12-14 31-12-13
Commercieel vastgoed in exploitatieWoningen en woongebouwen 13.872.800 13.368.458
Onroerende goederen, niet zijnde woningen 3.285.799 3.252.807
Overige zaken 30.647 35.755
Boekwaarde 17.189.246 16.657.020
Oorspronkelijke kosten 20.226.040 19.045.017
Cumulatieve afschrijvingen/waardeveranderingen -3.036.794 -2.387.997
Boekwaarde 17.189.246 16.657.020
Woningen en woongebouwen
Boekwaarde per 01 januari 13.368.458 11.000.720
Investeringen:
Overb vanuit activa in ontwikkeling: 0 0
Herclassificatie/herkwalificatie: van Daeb naar niet-Daeb 1.002.519 2.871.830
Terugname eerdere afwaarderingen 0
14.370.977 13.872.550
Desinvesteringen:
Boekwaarde wegens verkoop woningen 0 -65.059
Herclassificatie/herkwalificatie: van Daeb naar niet-Daeb -100.156 -65.059
14.270.821 13.742.431
Afschrijvingen -398.021 -373.973
Boekwaarde per 31 december 13.872.800 13.368.458
Onroerende goederen, niet zijnde woningen
Boekwaarde per 01 januari 3.252.807 3.316.374
Investeringen 189.739 19.104
Afwaardering a.g.v. lagere marktwaarde bedrijfsonroerend goed -68.000 0
Afschrijvingen -88.747 -82.671
Boekwaarde per 31 december 3.285.799 3.252.807
Overige zaken Boekwaarde per 01 januari 35.755 40.863
Investeringen 0 0
Afschrijvingen -5.108 -5.108
Boekwaarde per 31 december 30.647 35.755
De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten
van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12-2014 € 20.307.567.
31-12-14 31-12-13
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Boekwaarde per 01 januari 26.578.436 25.802.050
Toevoegingen 919.029 1.466.880
Herwaarderingen -482.684 -690.493
Boekwaarde per 31 december 27.014.781 26.578.436
Oorspronkelijke aanschafwaarde 30.691.854 29.772.825
cumulatieve herwaarderingen -3.677.072 -3.194.388
Boekwaarde 27.014.781 26.578.436
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 64
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
Financiële vaste activa 31-12-14 31-12-13
DeelnemingenStand per 01-01 Aandelen WoningNet 1.551 1.551
Boekwaarde per 31-12 1.551 1.551
Dit betreft de verwerving van 100 aandelen (0,02%)WoningNet, statutair gevestigd Utrecht.
Op de aandelen is 75% gestort. De uitgifteprijs bedraagt € 16,25 per aaandeel.
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Stand per 01-01 Vereniging HRW 26.509 26.509
Boekwaarde per 31-12 26.509 26.509
Het betreft een voorfinancering van de leden Holland Rijnland Wonen.
De voorschotten worden uiterlijk in 2018 zonder rente terugbetaald.
Te vorderen BWS-subsidie
Stand per 01-01 118.628 198.925
Rente 4.449 7.460
Jaarlijkse bijdrage -87.757 -87.757
35.320 118.628
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Stand per 01-01 426.063 358.000
toevoegingen voorraad terugkopen VOV 503.064 426.063
Verkoop in 2014 -426.063 -358.000
Stand per 31-12 503.064 426.063
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoopBeginstand Boekwaarde 01-01
Mutaties Winstneming t/m huidig boekjaar
Gedeclareerde termijnen t/m 31-12
Eindstand Boekwaarde per 31-12 0 0
Overige voorraden
Beginvoorraad Magazijn materialen 37.980 37.069
Inkoop materialen 59.878 65.432
Verbruik materialen -57.884 -62.474
Verkoop en vooraftrek materialen -1.782 -2.048
38.192 37.980
Vorderingen
Huurdebiteuren
Huurdebiteuren (zittende huurders) 60.431 68.241
Huurdebiteuren (vertrokken huurders) 30.953 23.598
Huurdebiteuren overige vorderingen 21.986 18.882
Huurdebiteuren WSNP/minnelijk traject 12.731 14.860
126.101 125.582
af: Voorziening voor dubieuze debiteuren -53.942 -52.668
72.159 72.914
De huurachterstand huurdebiteuren eind 2014 is 0,7% van de nettojaarhuur (2013: 0,8%)
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 65
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
Vlottende activa 31-12-14 31-12-13
Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:
Boekwaarde per 01-01 52.668 44.560
Dotatie ten laste van de exploitatie 22.865 24.403
Afgeboekte oninbare posten 21.591- 16.295-
Boekwaarde per 31-12 53.942 52.668
Gemeente Oegstgeest
Gemeente Oegstgeest 0 122
0 122
Latente belastingvordering
Vennootschapsbelasting 0 0
0 0
Belastingen en premies sociale verzekeringen
belastingen en premies sociale verzekeringen 0 0
0 0
Overige vorderingen
Waarborgsommen Flat Haeswijk 1.350 1.800
Afrekeningen kopers 0 0
Nog te ontvangen externe doorberekeningen 31.520 51.148
Diverse posten 21.230 27.944
54.100 80.892
Overlopende activa
Nog te ontvangen rente deposito-rekeningen 20.071 55.595
Teruggekochte Koopgarant woningen 128.400 0
Overige overlopende posten 14.673 20.119
163.144 75.714
Liquide middelen
Kas 837 631
Bank Nederlandse Gemeenten 811 832
ING-Bank 739.019 617.533
Rabobank 235 364
Deposito 0 0
ING Zakelijke spaarrekening 1.100.000 2.000.000
1.840.902 2.619.360
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 66
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
Eigen vermogen 31-12-14 31-12-13
Algemene bedrijfsreserve
Stand per 01-01 13.131.308 12.584.996
Mutatie ongerealiseerde herwaardering onroerende zaken VOV 612.620 1.118.391
Stand per 31-12 13.743.928 13.703.387
Resultaat boekjaar -3.579.470 -572.079
Totaal eigen vermogen 10.164.457 13.131.308
In de algemene bedrijfsreserve is ultimo 2014 een bedrag van € 6.534.152 begrepen inzake de
ongerealiseerde herwaardering met betrekking tot onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Stand per 01-01 Mariaschool 0 100.021
bij: Onrendabele top project 0 0
Herstructurering wijk Buitenlust fase 2 -174.640 894.000
Herstructurering wijk Buitenlust fase 3 1.026.700
Sloop/Nieuwbouw wijk Buitenlust fase 4 2.468.837
3.320.898 994.021
af: Afwaardering per 31-12 Mariaschool -100.021
Herstructurering wijk Buitenlust fase 2 174.640 -894.000
Herstructurering wijk Buitenlust fase 3 -1.026.700
Sloop/Nieuwbouw wijk Buitenlust fase 4 -717.764
Stand per 31-12 1.751.073 -
Specificatie naar project:
Sloop/Nieuwbouw wijk Buitenlust fase 4 1.751.073 0
Voorziening latente belastingverplichting
Voorziening 0 0
0 0
Voorziening pensioenenVoorziening 0 0
0 0
Overige voorzieningen
Voorziening onderhoud SKO Aldo van Eycklaan 56
Stand per 01-01 16.142 14.592
bij: dotatie 1.589 1.550
af: onderhoudskosten -324 0
Stand per 31-12 17.407 16.142
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 67
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
Langlopende schulden 31-12-14 31-12-13
Leningen overheid
Stand per 01-01 66.236 68.829
Nieuwe leningen 0 0
Aflossingen -2.694 -2.593
Stand per 31-12 63.542 66.236
Leningen kredietinstellingen
Stand per 01-01 63.341.763 67.843.381
Nieuwe leningen 2.000.000 0
Aflossingen -1.438.863 -4.501.619
Aflossingen komend jaar (opgenomen onder kortlopende schulden) -5.742.735 0
Stand per 31-12 58.160.164 63.341.763
Aflossingsverplichtingen: € 7.461.583 : in 2015
€ 2.579.010 : in 2016
€ 2.736.198 : in 2017
€ 2.857.618 : in 2018
€ 1.891.208 : in 2019
Borging: : WSW € 63.902.899
: Gemeente Oegstgeest € 63.542
Voor geen van de leningen zijn nadere zekerheden gesteld.
Woningstichting Buitenlust beschikt niet over een kredietfaciliteit in rekeningcourant.
Rente- en kasstroomrisico
Hierna is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd.
rentepercentages renteherzieningsperiode resterende looptijd
Roll over van 1 tot 3 maanden 5.743 < 1 jaar 5.743
0%-1% 2.000 van 6 maanden to 1 jaar 0 van 1 tot 5 jaar 0
2%-3% 2.122 van 1 tot 5 jaar 12.756 van 5 tot 10 jaar 5.461
3%-4% 22.471 van 5 tot 10 jaar 10.630 van 10 tot 15 jaar 5.012
4%- 5% 37.373 > 10 jaar 34.837 van 15 tot 20 jaar 21.700
5%-6% 0 > 20 jaar 26.050
>6 % 0
63.966 63.966 63.966
Basisrentelening
De leningenportefeuille bestaat uit 17 vastrentende leningen en 1 basisrentelening. Het gemiddelde rente-
percentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 4,03%.
De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het
renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:
* het moment van renteherziening indien deze hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;
* de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met
hogere dan wel lagere rente.
De basisrentelening heeft een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente (van 4,28%)
en een kredietopslag (0,35%). De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de lening (van 10 jaar).
De kredietopslag van 0,35% geldt voor de overeengekomen periode van 5 jaar. De geldgever zal de krediet-
opslag herzien voor het eerst op 02 april 2018 en voorts elke daaropvolgende nieuw afgesproken herzienings-
datum van kredietopslag. Wanneer geldgever en geldnemer geen overeenstemming bereiken over de aanpassing
van de kredietopslag zal de leningsovereenkomst worden beeïndigd en zal op de herzieningsdatum van de
kredietopslag het restant van de hoodsom met rente, kosten en eventueel verschuldigde vergoedingen in zijn
geheel worden afgelost.
In geval van vervroegde aflossing wordt aanvullend, op de herzieningsdatum van de kredietopslag, de marktwaarde
van de renteafspraken inzake de basisrente over de resterende looptijd van de leningsovereenkomst afgerekend.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 68
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
Deze marktwaarde wordt door de geldgever als volgt berekend: de netto contante waarde van het renteverschil
tussen basisrente en de relevante rente op de kapitaalmarkt op dat moment over de (resterende) hoofdsom
van de lening vanaf het aflosmoment tot en met 3 april 2023.
Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die onder voorwaarden aan een derde zijn verkocht (VOV) onder de regeling Koopgarant
(en/of andere regelingen), waarvoor Woningstichting Buitenlust een terugkoopverplichting (en/of terugkoop-
recht) kent, zijn aangemerkt als financieringstransactie. De betreffende onroerende zaken worden gewaar-
deerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs bij de eerste waardering
en de marktwaarde bepaald conform de contractvoorwaarden bij latere waardering. Bij eerste waardering is
sprake van een herclassificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaardering naar actuele waarde
rechtstreeks in het eigen vermogen wordt verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen waardeverminderingen.
Ultimo 2014 is sprake van 188 woningen verkocht onder voorwaarden, op basis van MGE en KoopGarant.
Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 27.394.036 26.879.932
27.394.036 26.879.932
Boekwaarde per 01 januari 26.879.932 26.016.464
Toevoegingen 918.893 1.466.880
Herwaarderingen -404.790 -603.412
Boekwaarde per 31 december 27.394.036 26.879.932
Gedurende 2014 zijn 7 woningen (2013: 11) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee
samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 918.893 (2013: € 1.466.880).
Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 1,51% daalt de
terugkoopverkoopverplichting in 2014 met € 404.790.
Kortlopende schulden 31-12-14 31-12-13
Schulden aan leveranciers
Nog te betalen kosten Gemeente Oegstgeest 0 0
Crediteuren 709.476 573.453
709.476 573.453
Leningen kredietinstellingen
Aflossingsverplichting volgende jaar 5.742.735 0
5.742.735 0
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Loonbelasting en sociale verzekeringen 36.447 35.735
Omzetbelasting 67.005 53.549
103.452 89.284
Schulden ter zake van pensioenen
Schulden ter zake van pensioenen 604 4.699
604 4.699
Overige schulden
Afrekening servicekosten 33.658 23.004
Afrekening water 0 750
Jaarafrekeningen NUON 6.200 10.934
Saldo fondsen 13.080 13.080
Depotbedrag gecert.sleutels 11.175 9.875
Huurtoeslag 7.252 7.428
Salaris 11.919 0
Verplichting vakantierechten 37.360 33.216
Overige overlopende posten 44.819 1.658
165.462 99.945
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 69
Jaarrekening 2014
12.5 T o e l i c h t i n g B a l a n s p o s t e n (vervolg)
Overlopende passiva
Vooruit ontvangen huren 79.283 101.932
Transitorische rente geldleningen 1.205.825 1.223.424
Overige posten
1.285.108 1.325.356
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen 31-12-14 31-12-13
WSW-obligoverplichting
Obligoverplichting aan het WSW uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt
indien blijkt dat het risicovermogen van het WSW zou dalen onder 0,25% van het gegarandeerde leningvolume.
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw 3,85% 2.460.262 2.448.331
Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep
te doen op deze obligoverplichting.
Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget
In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken.
Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn
loopbaanontwikkeling. Ultimo 2014 bedraagt het budget € 34.324 (2013: € 48.848)
Bankgaranties
Woningstichting Buitenlust heeft per 31 december 2014 geen bankgaranties verstrekt.
Aangetrokken leningen
Woningstichting Buitenlust heeft in 2014 geen nieuwe lening aangetrokken.
Wet Ketenaansprakelijkheid
Woningstichting Buitenlust is opdrachtgever van nieuwbouw-, renovatie- en groot onderhoudsprojecten
en kan uit hoofde van de Wet Ketenaansprakelijkheid aansprakelijk gesteld worden voor de verschuldigde
afdrachten omzetbelasting, loonbelasting en premieheffing. Als risicobeperkende maatregelen wordt
onder andere gewerkt met de verleggingsregeling van de BTW en toepassing van de G-rekening.
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor investeringen in huurwoningen.
Specificatie is als volgt: 2014 2013
complex 101 wijk Buitenlust fase 4 (RVC vergadering 04-12-14) 8.329.767
complex 102 wijk Buitenlust fase 3 0 2.985.060
Totaal 8.329.767 2.985.060
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 70
Jaarrekening 2014
12.6 Toelichting Winst - & verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten 2014 2013
Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie
Huren woningen en woongebouwen DAEB 8.235.871 7.977.543
Huren onroerende zaken, niet zijnde woningen DAEB 13.397 12.882
Huren overige zaken 103.925 105.085
8.353.193 8.095.510
af: Huurderving woningen wegens leegstand -166.183 -176.598
af: Huurderving onroerende zaken, niet zijnde woningen wegens leegstand -4.080 -3.482
8.182.931 7.915.431
Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie
Huren woningen en woongebouwen niet DAEB 910.130 806.713
Huren onroerende zaken, niet zijnde woningen niet-DAEB 229.911 186.812
Huren overige zaken 0 0
1.140.041 993.526
af: Huurderving woningen wegens leegstand -19.419 -15.978
af: Huurderving onroerende zaken, niet zijnde woningen wegens leegstand -23.883 -26.746
1.096.739 950.802
Totale huuropbrengsten 9.279.670 8.866.233
Opbrengsten servicecontracten
Vergoedingen voor leveringen (te verrekenen) 511.538 516.954
bij: Vergoedingsderving leegstand (niet verrekenbaar) 5.150
516.689 516.954
af: Vergoedingsderving wegens leegstand -5.150 0
af: Te verrekenen met huurders -41.115 -3.639
470.424 513.315
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft resultaat/opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit
(sociaal en commercieel vastgoed) aan derden en de opbrengst uit verkochte huurwoningen en is als volgt te
specificeren:
1. Sociaal vastgoed in exploitatie
Verkopen bestaande huurwoningen vrije verkoop 77.000 100.000
af: Boekwaarde huurwoningen -72.095 -74.979
af: Verkoopkosten huurwoningen vrije verkoop 167 -2.103
5.072 22.918
Verkopen onder Koopgarant van huurwoningen uit woningvoorraad 1.031.900 1.363.950
Doorverkochte Koopgarant woningen 0 0
Doorverkochte MGE woningen 0 0
1.031.900 1.363.950
af: Terugkoop MGE woningen 0 0
af: herwaardering doorverkopen -35.870 -43.891
af: Boekwaarde huurwoningen -383.410 -351.491
612.620 968.568
af: naar Eigen vermogen: herwaardering onr.zaken VOV -612.620 -968.568
0 0
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 71
Jaarrekening 2014
12.6 T o e l i c h t i n g W i n s t - & v e r l i e s r e k e n i n g (vervolg)
2014 2013
2. Commercieel vastgoed in exploitatie
Verkopen onder Koopgarant van huurwoningen uit woningvoorraad 0 214.900
Doorverkochte Koopgarant woningen 0 0
Doorverkochte MGE woningen 0 0
0 214.900
af: Terugkoop MGE woningen 0 0
af: herwaardering doorverkopen 0 0
af: Boekwaarde huurwoningen 0 -65.077
0 149.823
af: naar Eigen vermogen: herwaardering onr.zaken VOV 0 -149.823
- -
Overheidsbijdragen
Overige bijdragen
0 0
Overige bedrijfsopbrengsten
Doorberekende administratiekosten leveringen en diensten 24.575 25.881
Doorberekende kosten beheer VvE 12.393 17.154
Doorberekende administratiekosten huurovereenkomsten 6.730 3.890
Doorberekende kosten aan verkopen 21.000 18.000
Doorberekende kosten aan projecten 21.000 45.000
Doorberekende kosten detachering 46.176 5.745
Doorberekende kosten overige 3.764 0
Bijdrage woonruimteverdeling 18.150 18.150
Overige doorberekeningen Onderhoud 8.826 14.193
Overige baten 185 3.923
162.800 151.936
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 72
Jaarrekening 2014
12.6 T o e l i c h t i n g W i n s t - & v e r l i e s r e k e n i n g (vervolg)
Bedrijfslasten 2014 2013
Afschrijvingen
Sociaal vastgoed woningen in exploitatie 1.790.031 1.849.039
Commercieel vastgoed woningen in exploitatie 398.021 373.973
Commercieel overige onroerende zaken, niet zijnde woningen 88.747 82.671
Sociaal overige onroerende zaken, niet zijnde woningen 27.810 28.988
Commercieel overige onroerende zaken, niet zijnde woningen 5.108 5.108
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 56.623 59.119
2.366.340 2.398.897
Overige waardeveranderingen vaste activa en vastgoedportefeuille
Waardeverandering complexen in exploitatie 0 0
Onrendabele top project Mariaschool 0 -100.021
Onrendabele top project
Onrendabele top project herstr.wijk Buitenlust 2e fase -174.640 894.000
Onrendabele top project herstr.wijk Buitenlust 3e fase 1.026.700
Onrendabele top project herstr.wijk Buitenlust 4e fase 2.468.837
Waardeverandering sociaal vastgoed 3.320.898 793.979
Waardeverandering commerciël vastgoed Clusiushof 4 68.000 0
3.388.898 793.979
Salarissen Salarissen 835.850 797.282
Kosten personeel inhuur en voor gemene rekening 62.475 7.187
Ontvangen ziekengelden -38.859 -23.362
859.466 781.107
Toelichting: aantal fte: 15,2 15,1
aantal medewerkers: 18 18
Sociale lasten
Afdrachten premies 122.146 110.479
Verzekeringspremie ziektewet 29.332 19.376
151.477 129.856
Pensioenlasten
Afdracht pensioenpremies 157.759 154.491
157.759 154.491
Leefbaarheid
Fysieke activiteiten 72.294 62.960
Sociale activiteiten 2.805 6.987
75.099 69.947
af: kosten wijkbeheerder (opgenomen bij salarissen) -48.617 -46.956
26.482 22.991
Lasten servicecontracten
Kosten leveringen en diensten 470.424 512.137
470.424 512.137
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 73
Jaarrekening 2014
12.6 T o e l i c h t i n g W i n s t - & v e r l i e s r e k e n i n g (vervolg)
2014 2013
Onderhoudslasten
Niet planmatig onderhoud woningen 545.913 516.981
overige objecten 10.326 7.942
overige zaken 24.282 8.787
fondsen 86.361 76.328
666.882 610.038
Planmatig onderhoud woningen 449.749 585.619
1.116.631 1.195.657
onderhoud VVE woningen 35.232 37.135
onderhoud VVE overige objecten 4.989 4.000
af: doorberekeningen en activeringen -45.488 -50.920
af: kosten eigen dienst (opgenomen bij Salarissen) -28.232 -36.157
1.083.131 1.149.716
Overige bedrijfslasten
Belastingen 322.161 327.234
Verzekeringen opstal 28.759 25.945
Huisvestingskosten 41.574 42.063
Bestuurskosten 47.188 49.331
Overige personeelskosten 47.551 43.794
Controle- en advieskosten 72.033 59.579
Fusiekosten 57.503
Dienstverlening door derden 94.870 83.117
Kosten automatisering 118.317 106.462
Administratiekosten VvE beheer 52.082 5.697
Overige algemene kosten 130.754 123.439
Dotatie dubieuze debiteuren 22.865 24.403
Verhuurdersheffing 898.304 36.199
Saneringsheffing 295.526 331.650
Verkoopkosten 27.514 62.171
Overige exploitatiekosten 38.295 46.376
2.295.296 1.367.461
af: kosten afschrijvingen en rente (opgenomen onder afschrijvingen)
af: kosten eigen dienst (opgenomen bij salarissen) 0 0
2.295.296 1.367.461
Honorarium externe accountant:
( betaald in het kalenderjaar resp. 2014 en 2013) 2014 2014 2013
BDO BDO
controle jaarrekening 51.425 - 46.762
andere controleopdrachten - - -
Fiscale adviesdiensten - 8.452 11.293
andere niet-controlediensten - - -
51.425 8.452 58.056
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen verkochte woningen onder voorwaarden 482.684 690.493
af: Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV -404.790 -618.133
77.894 72.360
Deloitte
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 74
Jaarrekening 2014
12.6 T o e l i c h t i n g W i n s t - & v e r l i e s r e k e n i n g (vervolg)
2014 2013
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen financiële vaste activa
waardeveranderingen financiele vaste activa 0 0
0 0
Andere rentebaten
Rente liquide middelen 20.270 56.608
Rente te vorderen BWS 4.449 7.460
Overige rentebaten 266 26
24.984 64.093
Rentelasten
Rente van geldleningen 2.630.915 2.794.239
Disagio en provisie leningen 14.336 13.341
Overige rentelasten
2.645.251 2.807.581
Belastingen
Vennootschapsbelasting
Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening -3.579.468 -572.079
bij: correctie afschrijvingen 2.297.394 2.294.984
correctie waardeveranderingen 3.466.792 866.339
fiscaal lagere onderhoudslasten 63.189 28.382
onderhoudsdeel in renovatieprojecten -2.761.238 0
saneringsheffing 295.526 367.849
toerekening financierungslasten aan projecten 47.052 0
fiscaal lagere rentelasten -29.470 77.029
af: fiscaal geen opbrengst woningverkopen -50.114 -78.777
fiscaal verlies gemengde projecten 0 0
fiscaal lagere waarde leningen kredietinstellingen 0 -106.499
Fiscaal resultaat -250.338 2.877.228
af: herinvesteringsreserve aankoop kortingsregelingen -1.296 -1.874
herinvesteringsreserve verkoop kortingsregelingen -21.497 -4.954
investeringsaftrek -2.406 0
bij: gemengde kosten 4.400 4.400
Belastbaar bedrag -271.136 2.874.800
af: verliesverrekening voorgaande jaren 271.136 -2.874.800
Belastbaar bedrag (na verliesverrekening) 0 0
Verschuldigde belasting 0 0
Voor Woningstichting Buitenlust zijn voor de jaren 2006 tot en met 2012 de aangiften vennootschapsbelasting ingediend.
Voor de aangiften vennootschapbelasting tot en met 2012 zijn definitieve aanslagen opgelegd.
Het verrekenbare verlies ultimo 2012 bedraagt € 385.383.
Er is nog steeds sprake van fiscale verliezen, derhalve wordt nog geen gebruik gemaakt van de fiscale voorziening onderhoud
en de afwaardering van activa als gevolg van lagere WOZ waardes. Om die reden zijn er geen actieve en passive belastinglatenties
gevormd.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 75
Jaarrekening 2014
12.7 O V E R I G E T O E L I C H T I N G E N
WNT-verantwoording
Per 1 januari 2013 is de Wet normering topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan.
Deze verantwording is opgesteld op basis van de volgende op Woningstichting Buitenlust van toepassing zijnde
regelgeving: Het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse C.
Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Woningstichting Buitenlust is € 103.900. Het weergegeven toepasselijke
WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang ( en voor topfunctionarissen tevens
de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan
zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen;
Dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum.
Bezoldiging topfunctionarissen
Leidinggevende topfunctionarissen
Bedragen x € 1 J. Banga
Functie(s) Directeur-bestuurder
Duur dienstverband in 2014 01/1 -31/12
omvang dienstverband (in fte) 1,0
Gewezen topfunctionaris Nee
(Fictieve) dienstbetrekking Nee
Langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam Ja
Bezoldiging
Beloning 110.996
Belastbare onkostenvergoedingen 1.783
Beloningen betaalbaar op termijn 24.170
Totaal bezoldiging 136.949
Toepasselijk WNT-maximum 103.900
Motivering indien overschrijding: overgangsregeling wordt toegepast
De heer J. Banga was werkzaam via een detacheringsovereenkomst met Alkemade Wonen voor 16 uur per week.
Toezichthoudende topfunctionarissen
Bedragen x € 1 A.L. Koning H.A. Meester- F.A. van Rooij
Broertjes
Functie(s) voorzitter RVC vicevoorzitter RVC Secretaris RVC
Duur dienstverband in 2014 01/01 -31/12 01/01 -31/12 01/01 -31/12
Bezoldiging
Beloning 7.048 5.729 4.698
Toepasselijk WNT-maximum 7.793 5.195 5.195
Motivering indien overschrijding: overgangsregeling wordt toegepast
Bedragen x € 1 J.R.B. Heemstra L.A.S. van der A.E. Koningsveld-
Ploeg den Ouden
Functie(s) Lid RVC Lid RVC Lid RVC
Duur dienstverband in 2014 01/01 -31/12 01/01 -31/12 01/01 -31/12
Bezoldiging
Beloning 4.698 5.729 4.698
Toepasselijk WNT-maximum 5.195 5.195 5.195
Motivering indien overschrijding: overgangsregeling wordt toegepast
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging
boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op
grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen
ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 76
Jaarrekening 2014
13 O N D E R T E K E N I N G
Vastgesteld en goedgekeurd
d.d. 27-05-2015, te Oegstgeest
Directeur-bestuurder
dhr. J. Banga
Raad van Commissarissen
Vorzitter
mevr. drs.ir.A.L. Koning
Vicevoorzitter
mevr. ir. H.A. Meester Broertjes
Secretaris
dhr.drs.F.A. van Rooij
Lid
dhr.drs. L.A.S. van der Ploeg RA RC
Lid
mevr.ir. A.E. Koningsveld-den Ouden
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 77
Jaarrekening 2014
13 O V E R I G E G E G E V E N S
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014
De jaarrekening 2014 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 27 mei 2015.
De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2014 t.b.v. -3.579.470€
geheel ten laste van de Algemene bedrijfsreserve te brengen.
Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.
Gebeurtenissen na balansdatum
Op 19 februari 2015 hebben de RvC's van Woningstichting Buitenlust en Alkemade Wonen in een gezamelijke
vergadering het voorstel tot fusie goedgekeurd. Tevens hebben zij in diezelfde vergadering ingestemd met het
indienen van een verzoek om goedkeuring bij de minister van BZK om goedkeuring te verlenen aan de
voorgenomen fusie. Dit verzoek is eind februari 2015 bij de minister ingediend.
Er hebben zich in de periode na balansdatum tot en met de datum van opstellen van de jaarrekening geen
andere belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die van dusdanige invloed zijn op het beeld van de jaarrekening
dat vermelding op deze plaats nodig zou zijn.
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 78
Jaarrekening 2014
Bijlage 1 Overzicht VERHUUREENHEDEN
cpl Straatnaam huisnummers aantal niet type type
bouwblokken totaal DAEB vhe vhe
W O N I N G E N
1 101 Rijnzichtweg 100 t/m 152 27 egw egw
Balistraat 1 t/m 43 22 egw egw
Balistraat 2 t/m 24 12 egw egw
Floresstraat 2 t/m 4 2 egw egw
2 102 Soembastraat 1 t/m 25 13 egw egw
Soembastraat 2 t/m 34 17 egw egw
Celebesstraat 36 t/m 48 7 egw egw
3 103 Rijnzichtweg 64 t/m 74 en 80 t/m 94 14 egw egw
76-76a-78-78a 4 duplex duplex
Celebesstraat 23 t/m 37 8 egw egw
Celebesstraat 7 t/m 21 8 egw egw
Celebesstraat 2 t/m 34 17 egw egw
Borneostraat 37 t/m 43 4 egw egw
4 104 Curacaostraat 1 t/m 16 16 etagewon etagewon
Surinamestraat 1 t/m 40 40 etagewon etagewon
5 201 M.H. Tromplaan 1 t/m 85 43 flatwon flatwon
met recreatiezaal bejaarden bejaarden
6 301 Floralaan 1 t/m 28 28 egw egw
Korenbloemlaan 7 t/m 33 14 egw egw
Korenbloemlaan 10 t/m 34( niet 22,24) 11 egw egw
7 302 Floralaan 30 t/m 40 (niet 38) 5 egw egw
Papaverlaan 1 t/m 23 ( niet 9) 11 egw egw
17 1
8 303 Floralaan 83,85-95,97-111,113- 12 flatwon flatwon
Floralaan 129,131,133-143,145
127 1
9 304 Kamperfoelielaan 2 t/m 48 24 flatwon flatwon
Clematislaan 1 t/m 47 24 flatwon flatwon
10 305 Begonialaan 2 t/m 8 4 egw egw
Korenbloemlaan 83 t/m 97 8 egw egw
Salvialaan 1 t/m 13 (niet 9) 6 egw egw
Salvialaan 2 t/m 28 (niet 4-14-26) 11 egw egw
Salvialaan 50 t/m 64 (niet 56,62,64) 5 egw egw
Korenbloemlaan 55 t/m 61(niet 55) 3 egw egw
11 306 Korenbloemlaan 36 t/m 56 (niet 50,56) 9 egw egw
Pres Kennedylaan 36 t/m 50 (niet 48) 7 egw egw
Asterlaan 1 t/m 21 (niet 21) 10 egw egw
12 307 Zonnebloemlaan 7 t/m 69 ( niet 7-9) 22 egw egw
(niet 13-29-35-37-51-53-63-67)
13 308 Gerberalaan 1 t/m 32 32 flatwon flatwon
33 t/m 53 21 flatwon flatwon
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 81
Jaarrekening 2014
Bijlage 1 Overzicht verhuureenheden (vervolg)
cpl Straatnaam huisnummers aantal niet type type
bouwblokken totaal DAEB vhe vhe
W O N I N G E N
14 309 Lavendelhof 2 t/m 56 28 flatwon flatwon
Irislaan 283 1 miva miva
15 399 Pres Kennedylaan app 93-123-207-401-507 3 flatwon flatwon
(niet 93-123)
16 401 Narcissenlaan 188 t/m 234 (blok F) 24 flatwon flatwon
17 402 Narcissenlaan 2 t/m 138 69 flatwon flatwon
(Heemwijck) met recreatiezaal bejaarden bejaarden
18 403 Narcissenlaan 3 t/m 65 (blok D) 32 flatwon flatwon
Narcissenlaan 140 t/m 186 (blok E) 24 flatwon flatwon
186 A-B-C-D-E-F (blok E) 6 flatwon flatwon
Gladiolenlaan 1 t/m 55 (blok A) 28 flatwon flatwon
Gladiolenlaan 57 t/m 103 (blok C) 24 flatwon flatwon
67 1
19 404 Rozenlaan 1 t/m 43 (blok H) 22 22 app app
Rozenlaan 47 t/m 89 (blok G) 22 22 app app
20 501 Kees v Baarenlaan 1 t/m 16 (niet 4-13-14-15) 12 egw egw
Bernard Zweerslaan 1 t/m 4 (niet 4) 3 egw egw
Jan Sweelincklaan 2 t/m 20 (niet 6-10-14-20) 6 egw egw
Jan Sweelincklaan 1 t/m 15 8 egw egw
Gerard Boedijnpad 1 t/m 9 (niet 3-5-9) 2 egw egw
21 502 Kerckwervelaan 12 t/m 32 (niet 12-16-32) 8 egw egw
Rosa Spierlaan 2 t/m 12 (niet 2) 5 egw egw
Maartje Offerslaan 1 t/m 5 5 egw egw
Phia Berghoutlaan 2 t/m 18 (niet 6) 8 egw egw
Phia Berghoutlaan 1 t/m 9 (niet 5) 4 egw egw
22 503 Anthon v d Horstlaan 1 t/m 37 19 egw egw
Anthon v d Horstlaan 14 t/m 30 (niet 18-22) 7 egw egw
Eduard v Beinumlaan 22 t/m 44 12 egw egw
23 504 Eduard v Beinumlaan 14 t/m 20 4 HVAT HVAT
24 505 Meijerspad 1 t/m 10 10 egw egw
Kleyn Profijtlaan 1 t/m 11 (niet 3) 5 egw egw
Cleveringalaan 2 t/m 32 (niet 4-18-20-24) 12 egw egw
Polaklaan 1 t/m 4 4 egw egw
25 506 Cleveringalaan 7 t/m 41 18 HVAT HVAT
Cleveringalaan 5 1 mgw mgw
Cleveringalaan 1,3 2 flatwon flatwon
26 507 Meijerspad 11 t/m 19 9 egw egw
Cleveringalaan 34 t/m 56 (niet 40) 11 egw egw
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 82
Jaarrekening 2014
Bijlage 1 Overzicht verhuureenheden (vervolg)
cpl Straatnaam huisnummers aantal niet type type
bouwblokken totaal DAEB vhe vhe
W O N I N G E N
27 508 Adr Schuurmanlaan 11 t/m 25 (niet 21) 7 egw egw
Adr Schuurmanlaan 12 t/m 18 (niet 14) 3 egw egw
Frits Mehrtenslaan 1 t/m 17 9 egw egw
28 509 Kerckwervelaan 57 t/m 63 4 egw egw
Kerckwervelaan 77 t/m 89 7 egw egw
Kerckwervelaan 116 t/m 126 (niet 124) 5 egw egw
29 510 Kerckwervelaan 65 t/m 75 6 mgw mgw
Jan Zwartlaan 1 t/m 21 11 mgw mgw
30 601 Erasmuslaan 1,3, 7 t/m 15 7 egw egw
31 602 Morsebellaan 12 t/m 32 11 egw egw
A.M.G. Schmidtlaan 1 t/m 31 (niet 17-27) 14 egw egw
1,3 2
32 603 Jan Wolkerslaan 2 t/m 8 4 egw egw
Morsebellaan 4 t/m 10 (niet 10) 3 egw egw
Clare Lennarthof 27 t/m 33 4 egw egw
Clare Lennarthof 1 t/m 33 13 mgw mgw
33 604 Willem Dudoklaan 2 t/m 70 35 flatwon flatwon
Willem Dudoklaan 1 t/m 69 35 flatwon flatwon
44 1
34 605 Aldo van Eycklaan 9-21,27-45,51-71,77-85 29 egw egw
(niet 55-59-67-69) 15,51 2
Aldo van Eycklaan 28-38,44-54,68-82,88-94 22 egw egw
(niet 88) 32 1
Aldo van Eycklaan 23-25-47-49-73-75 4 4 egw egw
(niet 25-73)
Aldo van Eycklaan 26-40-42-60-62-64-66-84-86-96 8 7 egw egw
(niet 40-84)
Aldo van Eycklaan 58 1 mgw mgw
35 606 Corn v Eesterenlaan 1 t/m 29 15 mgw mgw
Corn v Eesterenlaan 2 t/m 20 10 mgw mgw
36 701 Apollolaan 2 t/m 96 21 mgw mgw
(niet 8,12,14-24,28-38,40,
50-60,74-84)
37 702 Apollolaan 98 t/m 150 (gebouw 4a) 27 mgw mgw
152 t/m 228 (gebouw 4b) 39 mgw mgw
100,106,112,124,134,140,142, 148,166,174,184,212,214,224 14
38 703 Apollolaan 300 t/m 382 42 mgw mgw
302,312-316,324-330,338-344,352-358,366-372,380,382 22
39 801 Clusiushof 151 t/m 235 43 mgw mgw
160 t/m 234 (niet 164) 37
Totaal aantal woningen 1455 100
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 83
Jaarrekening 2014
Bijlage 1 Overzicht verhuureenheden (vervolg)
cpl Straatnaam huisnummers aantal niet type type
bouwblokken totaal DAEB vhe vhe
OVERIGE OBJECTEN
191 Borneostraat bedrijfsruimte nr.43 A 1 1
391 Salvialaan garages nrs 20-22 2 2
Gerberalaan garages nrs A en B 2 2
491 Gladiolenlaan 1 A+B praktijkruimte huisarts en fysioth 2 2
Narcissenlaan 1 praktijkruimte logopedie 1 1
591 Haaswijklaan standpl.woonwg. nr 502 t/m 518 9
791 Apollolaan 230-232-234 3 3
792 Apollolaan parkeervoorziening 60 60
891 Clusiushof bedrijfsruimte nr. 4 en 8 2 2
892 Clusiushof parkeervoorziening 99 99
Totaal aantal ov obj 181 172
Specificatie naar type: Eengezinswoningen 596 600
Meergezinswoningen zonder lift 190 190
Meergezinswoningen met lift 669 673
1455 1463
Specificatie naar bouwjaar: tot 1950 118 118
1950 tot 1960 145 145
1960 tot 1970 186 187
1970 tot 1980 136 136
1980 tot 1990 234 236
1990 tot 2000 258 259
na 2000 378 382
1455 1463
WONINGSTICHTING BUITENLUST - OEGSTGEEST 84
Top Related