HI USA Real Estate Fund: a che punto siamo
Paolo Massi, Vice Presidente, Hedge Invest Sgr
Milano, 13 ottobre 2010
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Il mercato immobiliare USA
Il portafoglio preliminare
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HI USA Real Estate Fund
Agenda
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Il mercato immobiliare USA
Il portafoglio preliminare
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HI USA Real Estate Fund
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Il mercato immobiliare USA
� Il mercato USA è l’unico settore immobiliare che riflette ancora interamente gli effetti della crisi, non avendo ancora mostrato in modo significativo elementi di ripresa (a differenza di altri, come l’immobiliare UK)
� I prezzi sono scesi in media del 35% (residenziale) e 45% (commerciale) dai massimi
� Ci sono vari segnali di una progressiva stabilizzazione nel settore residenziale
� Il settore commerciale è caratterizzato da una sostanziale dicotomia:
� Da un lato, gli immobili di qualità, a reddito, ubicati nei centri principali, che sono oggetto di crescente domanda da operatori istituzionali alla ricerca di rendimenti in un contesto di tassi di interesse bassi
� Dall’altro, gli immobili secondari, che spesso scontano anche a livello operativo la difficoltàfinanziarie dei proprietari, sotto pressione da parte delle banche, poco propense allagestione di attivi incagliati
Overview
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Il mercato immobiliare USA
� Il quadro delle potenziali opportunità è molto favorevole: nei prossimi 2-3 anni verra’ a scadenza buona parte dell’enorme quantità di debito garantito da immobili (USD 3,5 tr) concesso negli anni del boom: considerando che al picco c’erano circa USD 6 trl di immobili e una riduzione dei prezzi del 40%, è evidente che gran parte degli operatori immobiliari non potrà rifinanziarsi
� Il mercato immobiliare USA presenta quindi oggi un profilo rischio/rendimento molto interessante
� In uno scenario deflattivo, la domanda da parte degli investitori istituzionali sarà elevata, fornendo agli operatori professionali una importante base per la monetizzazione dei loroinvestimenti
� In uno scenario inflattivo, gli immobili acquistati a forte sconto costituiranno la miglioreforma di copertura
Contesto e opportunitá
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Fonte: Bloomberg
� Dopo la scadenza degli incentivi fiscali in aprile, i dati sulle vendita di case nuove ed esistenti sono peggiorati� Gli indici dei prezzi hanno continuato la tendenza al rialzo, scontando un ritardo temporale di alcuni mesi� I dati sulla richiesta di nuovi mutui, sui permessi di costruzione e sulle vendite non completate di case sono invece
migliorati, anche se rimangono a livelli bassi in termini assoluti
Gli ultimi dati sono piuttosto contrastanti…
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S&P Case-Shiller Vendita nuove case Vendita case esistenti
Il settore residenziale
Il mercato immobiliare USA
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Il mercato immobiliare USA
� Il tasso di “affordability” ha raggiunto i livelli piú elevati degli ultimi 40 anni� Anche in presenza di un ulteriore assestamento dei prezzi, che rifletta i ridotti volumi di compravendita e l’elevato stock di
offerta, é probabile che i fondamentali del mercato non si discostino molto dai loro valori attuali� “Bouncing along the bottom” (+/- 5%) per alcuni anni é l’opinione prevalente degli operatori� La politica di investimento del fondo si basa sulla stabilizzazione del mercato e non sulla ripresa dei valori
…ma sembrano confermare che la stabilizzazione sia in at to
Il settore residenziale (continua)
Fonte: Capital Economics
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Il settore commerciale
Il mercato immobiliare USA
� Lo stock di offerta nei diversi segmenti è a livelli naturali: la crisi è stata dal lato della domanda� Recenti transazioni dimostrano un tale interesse degli investitori per immobili di qualità e a reddito che i prezzi
sono in alcuni casi già tornati a livelli pre-crisi
Il crollo dei prezzi è stato generalizzato e molto piú velo ce di quanto accaduto in passato
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� In uno scenario di bassi tassi, gli investitori istituzionali in cerca di rendimenti stanno puntando al settore immobiliare� Preferiti sono gli immobili di qualità, a reddito, ubicati nei centri più importanti (NYC, Washington, Boston, S. Francisco)� Anche in presenza di una domanda crescente, il premio sui titoli di stato è vicino ai massimi storici
Gli immobili commerciali stanno attraendo sempre più inves titori nei mercati primari
Il settore commerciale (continua)
Fonte: National Council of Real Estate Investment Fiduciaries
Il mercato immobiliare USA
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Il mercato immobiliare USA
Il portafoglio preliminare
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HI USA Real Estate Fund
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Strutturali
Finanziari
� Fondo di fondi chiuso, a richiamo, di tipo private equity immobiliare� 13 - 15 fondi di nuova raccolta� Gestori di lunga e provata esperienza nel real estate� Portafoglio diversificato con focus sugli immobili di qualità nei mercati più liquidi (NYC,
Washington, Boston, Los Angeles e S. Francisco)
� Obiettivo rendimento:� 15% IRR� 5% “cedola” annuale
� Tasso di cambio EUR/USD:� Classe in EUR: cambio coperto� Classe in USD: cambio scoperto
� Fiscalità: 12,5%
Elementi principali
Operativi
� Il fondo non è una scommessa sulla ripresa del mercato immobiliare USA ma sulla sua stabilizzazione
� La commissione di performance viene applicata solo dopo il rimborso intero del capitale e il pagamento di un rendimento dell’8% all’anno sul capitale investito
� Gli azionisti di Hedge Invest hanno investito 10 milioni di euro
HI USA Real Estate Fund
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Profilo di cassa atteso *
*A mero scopo illustrativo; i valori effettivi possono variare in maniera significativa.
HI USA Real Estate Fund
� Richiami progressivi di capitale, con frequenza massima trimestrale
� Distribuzione dei proventi derivanti da redditi o dismissioni
� Obiettivo di rendimento (IRR) annuale del 15% lordo con una cedola media sul capitale investito del 5%
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Richiami capitale (sx) Distribuzioni proventi (sx) Flusso netto cumulato (dx)
Struttura finanziaria
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Marzo 2010
Apr - Giu 2010
� First closing� Primo richiamo di capitale (25%)
� Inizio attivitá investimento� Sottoscrizione primi quattro fondi
Lug - Sett 2010� Secondo richiamo (6%)� Sottoscrizione ulteriori due fondi
Ott – Dec 2010� Completamento due diligence su altri 4-6 fondi� Final closing del fondo (Dicembre)� Eventuale terzo richiamo (da definire)
Tempistica
HI USA Real Estate Fund
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Il mercato immobiliare USA
Il portafoglio preliminare
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HI USA Real Estate Fund
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Prescreening(ca. 120 fondi)
Prescreening(ca. 120 fondi)
Screening(ca. 80 fondi)
Screening(ca. 80 fondi)
Valutazione iniziale(ca. 40 fondi)
Valutazione iniziale(ca. 40 fondi)
Due diligence
(20 fondi)
Due diligence
(20 fondi)
Shortlist / Rating(14 fondi)
Shortlist / Rating(14 fondi)
� Accesso a database specializzati
� Network gestore/HI
� Contatto con il fondo
� Informazioni preliminari
� Factsheet
� Presentazione di marketing
� Presentazione telefonica con il fondo/collocatore
� Incontro successivo
� Manager HI USA RE
� Membro comitato
� Primo incontro
� Gestore HI USA RE
� Scheda breve
� Due diligence operativa
� Revisione documenti
� Valutazione struttura fiscale
� Scheda rating
Il portafoglio preliminare
Investimento(6 fondi)
Investimento(6 fondi)
� Accordo di sottoscrizione
� Accordo trilaterale
� Versamento
Processo di investimento
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Composizione indicativa*
Per tipologia settoriale Per area geografica**
*In termini percentuali. A mero scopo illustrativo; i valori effettivi possono variare in maniera significativa.**Ubicazione del fondo
Il portafoglio preliminare
Single family, 22%
Multifamily, 25%
Office, 28%
Hotel, 8%
Industrial, 7%
Retail, 6%Altro, 5%
Single family Multifamily Office
Hotel Industrial Retail
Altro
New York, 66%
Los Angeles, 5%
Washington, 7%
San Francisco,
13%
Boston, 9%
New York Los Angeles Washington
San Francisco Boston
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2 fondi RMBS/CMBS 1 fondo NPL (Crediti in sofferenza)
� Tipologia: fondi aperti con liquiditá trimestrale
� Focus: obbligazioni garantite da mutui(soprattutto residenziali)
� Profilo di rischio: medio/basso
� Strategia: i fondi operano in modo moltoconservativo in un mercato che offre ancorainteressanti opportunità, pur essendo risalito daiminimi di inizio 2009
� Opportunitá: breve periodo (12-18 mesi)
� Performance: +12% ytd (fine settembre)
� Tipologia: fondo chiuso, durata 4 anni
� Focus: portafogli di crediti in sofferenza
� Profilo di rischio: basso
� Strategia: estremamente difensiva basata sullaveloce vendita degli immobili a garanzia, chevengono acquistati a 35-40% di sconto sul valoreattuale, lasciando ampio margine di manovra in un mercato (abitazioni unifamiliari) in difficoltá
� Opportunitá: medio periodo (2-3 anni)
� Performance: ~10% IRR (ott-09 a sett-10)
Il portafoglio preliminarePerformance iniziali*
*Le performance hanno un valore puramente indicativo, non sono rappresentative dell’intero portafoglio e non costituiscono una garanzia sull'andamento futuro dei fondi
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� 760.000 mq trophy asset, di tipo “A” a Manhattan, New York
� L’immobile e’ occupato al 92% con pochi affitti in scadenza nel breve periodo
� Ad aprile 2010 il fondo ha acquistato il 49% dell’immobile, per un valore complessivo di USD 570 ml
� Il prezzo di acquisto rappresenta uno sconto del 35% sul costo di ricostruzione dell’immobile
� 8,8% rendimento cash-on-cash (affitti)
� Il fondo sta attualmente negoziando ilrifinanziamento del debito assunto allo scopo di sfruttare il basso livello attuale dei tassi
� Strategia: incrementare occupancy, controllodelle spese
� I rendimenti attesi sono pari a:
� 15-20% IRR
� 2.0x – 2,5x multiplo del capitale
Ufficio
Il portafoglio preliminareFondo A - Esempio di operazione conclusa
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Hotel
� “Boutique” hotel a New York (155 stanze, apertura febbraio 2010)
� Dopo i primi due mesi, l’hotel ha registratorisultati superiori alle previsioni del 50%
� A giugno 2010 il fondo ha acquistato da unabanca il mutuo di primo grado del valorenominale di USD 40 mln pagandolo USD 32 mln(20% sconto)
� 64% LTV sul valore dell’immobile oggi
� 9,9% rendimento sul debito
� Assumendo un finanziamento del 50% sul prezzodi acquisto, i rendimenti attesi erano pari a:
� 24% IRR
� 1.6x multiplo del capitale
� Il fondo e’ in realtá riuscito a ottenere un finanziamento per il 75% con ritorni previsti di:
� 30% IRR
� 1,8x multiplo del capitale
Il portafoglio preliminareFondo B - Esempio di operazione conclusa
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Fondo 1
Fondo 2
Fondo 3
� Ubicazione: Washington� Focus: Uffici� Strategia: Acquistare uffici di buona qualità da operatori in distress/banche,
riposizionandoli tramite il forte incremento del reddito operativo, operandosull’aumento dell’occupancy e il controllo delle spese
� Ubicazione: New York� Focus: Debito� Strategia: Acquistare a forte sconto da banche regionali prestiti non performing su
immobili commerciali e concordare con il debitore una strategia di rimborso cheprevede di solito la riduzione dell’ammontare dovuto in cambio dell’iniezione di capitale aggiuntivo nell’immobile
Il portafoglio preliminareFondi in due diligence avanzata
� Ubicazione: New York� Focus: Multifamily� Strategia: Acquistare in zone ad alta crescita demografica complessi di appartamenti
monofamiliari che soffrono della scarsa capacità gestionale del proprietario; grazie a una intensiva opera di ristrutturazione, gli immobili vengono riaffittati a canoni piùelevati e venduti poi a investitori istituzionali
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Le informazioni contenute nel presente documento sono fornite a mero scopo informativo e la loro divulgazione non è da considerarsi sollecitazione al pubblico risparmio.
Le performance passate indicate nel presente documento hanno un valore puramente indicativo e non costituiscono una garanzia sull'andamento futuro dei fondi.
Il contenuto di tale documento non potrà essere riprodotto o distribuito a terzi né potranno esserne divulgati i contenuti. Hedge Invest non sarà in alcun modo responsabile per qualsiasi danno, costo diretto o indiretto che dovesse derivare dall'inosservanza di tale divieto.
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