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S i l H iSocial Housing
residenzialità integrata e collaborativa tra bbli i tpubblico e privato
Seminario claMARCH 9 gennaio 2013 – arch. Elena Picchiolutto
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Obiettivi della comunicazione
• Definizione e obiettivi del Social Housing nelle politiche residenziali di supporto
• Le fasi del processo e i soggetti coinvolti per la t f i btrasformazione urbana
• Il ruolo della valutazione: i determinanti del valore e la collaborazione tra pubblico e privatovalore e la collaborazione tra pubblico e privato
• Gli strumenti a disposizione dei soggetti coinvolti funzionalmente alla fattibilità economica funzionalmente alla fattibilità economica
• Risultati e prospettive: interventi economicamente sostenibili di Social Housing eco o ca e e sos e b d Soc a ous g mediante un approccio integrato
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Social Housing in Europa1.1
g p
• Social Housing: forme di edilizia abitativa di supporto mediante intervento pubblicop
• Definizione CECODHAS (Comité europeen de coordination de l’habitat social)“Un insieme di alloggi e servizi di azioni e strumenti per un'utenza che non riesce a soddisfareUn insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti per un utenza che non riesce a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per regioni economiche o per assenza di un'offerta adeguata; un insieme che favorisca la formazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al fine di rafforzare la propria condizione abitativa e sociale.”
• Approcci europei: promoter, developer e target
UNIVERSALISTICO TARGETED
GENERALISTA RESIDUALE
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Evoluzione italiana della “questione casa”
1.3questione casa
• Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)
• Offerta abitativa e residenzialità di supporto in Italia
COMPRAVENDITA ERP
QUOTAZIONI IMMOBILIARI
LOCAZIONE
ACCUMULAZIONE RISPARMI
RICHIESTE ACCESSO
CONDIZIONI MANUTENTIVE
ACCENSIONE MUTUI
CANONI LOCAZIONE
SFRATTI PER MOROSITA’
REDDITI FAMILIARI
LOCAZIONE
AGEVOLAZIONI FISCALI
INCIDENZA AFFITTO SU
• Domanda abitativa in crescita e in cambiamento
CRISI DEL COMPARTO MERCATO ORIENTATO CRESCITA EMERGENZA
LOCAZIONE MOROSITA FAMILIARI FISCALI AFFITTO SU REDDITO
C O CRISI DEL COMPARTO DELL’AFFITTO
MERCATO ORIENTATO ALLA PROPRIETA’
CRESCITA EMERGENZA ABITATIVA
CAMBIAMENTO DELLA DOMANDA ABITATIVA+ =+
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Social Housing/Edilizia Residenziale Sociale1.4
g/• Da ERP (approccio assistenziale) ad ERS (approccio integrato)
• 1 – 21 definizioni, COSA è Social Housing in Italia?
+ =+
1 21 definizioni, COSA è Social Housing in Italia?“unita’ immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che
svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato L'alloggio sociale si grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie” (ex DM 122/2008)
SVILUPPO E GESTIONE IMMOBILIARE
ALLOGGI A CANONE CALMIERATO
SOCIAL HOUSINGSERVIZI
GESTIONE SOCIALE
• Verso processi di trasformazione urbana
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Produzione di Social Housing: trasformazioni urbane integrate
1.5trasformazioni urbane integrate
• Le fasi del processo di produzione degli interventi: valutazione di fattibilità per un monitoraggio del processop gg p
ANALISI SOCIALI -URBANE -
ECONOMICHE
INDIVIDUAZIONE AREA E AMBITO
SOCIALE
VALUTAZIONE DI IMPATTO
ECONOMICOREALIZZAZIONE
INTERVENTO ALLOCAZIONE
ALLOGGI GESTIONE
PIANO DI VENDITA -DISMISSIONE
• La necessità del partenariato pubblico - privato
• I soggetti coinvolti nel processo
INVESTITOREP.A. DEVELOPER GESTORE
SOCIAL HOUSING
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I determinanti del valore e le “leve”2.1
• Sostenibilità dell’intervento: abbattere i costi a fronte di bassi ricavi
• Un’analisi del costo di produzione: i determinanti del valore e i costi da ottimizzare
Costo di costruzione Costo area ProfittopromotoreOuu St
Sg
• Strumenti utilizzabili a seconda dei soggetti coinvolti
LEVE NORMATIVE E FISCALILEVE NORMATIVE E FISCALI
LEVA URBANISTICA
SOGGETTI PUBBLICI
SOGGETTI PRIVATI
LEVA FINANZIARIA
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Leva urbanistica 2.2
• Strumenti per l’approvvigionamento fondiario: risorse dal soggetto pubblico per alimentare i processi finanziari
Espropriazione per p. utilità SUPERATO
Cessione gratuita di area e diritti di superficieSTRUMENTI AD HOC
Varianti urbanistiche
Negoziazione pubblico - privato premialità volumetriche
Perequazione urbanistica
Standard urbanisticiSTRUMENTI STRUTTURALI
q
• Obiettivi di sviluppo di soggetto pubblico e soggetto privato: mixité per lo sviluppo urbano e per la valorizzazione immobiliare
VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE (mixité abitativa - funzionale)+
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Leva finanziaria 2.3• Reperimento di risorse private attraverso il PPP
Finanziamenti tradizionali privati Finanziamento etico Finanziamento enti no-profit
• Strumenti finanziari per rendimenti sostenibili
p
CAPITALI A FRONTE DI REDDITI
p
INVESTITORI P.A.
Alloggi equivalenti = incidenza AreeCapitaliRendimento
l d
INVESTITORI P.A.
Alloggi equivalenti = incidenza AreeCapitaliProventi
+
Società di gestione
FONDO IMMOBILIARE
incidenza arealordo area
FinanziamentiSocietà di progetto
PROJECT FINANCE
Società di gestione del fondo (SGR)
Canoni di locazione
Realizzazione e gestione
Realizzazione e gestione
Canoni di locazione
BancheInteressi
Società di progetto (SPV)
ALLOGGI
calmieratig
immobili
ALLOGGI
gimmobilicalmierati
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Come ERA fattibile, come E’ fattibile3.1
• Dalle politiche abitative di supporto tradizionali a nuovi modelli di residenzialità: diversificazione degli approcci d’uso degli strumentig pp g
ERP tradizionale rivista e aggiornata
+ Strumenti e risorse tradizionali
CONSERVATIVO-EMULATIVO
Programmi di intervento organici, risoluzione di problemi specifici
+Strumenti innovativi “ad hoc”, funzionali a singoli interventi
INNOVATIVO-PRAGMATICO
integrazione politiche e strumenti.Forte struttura normativa e governo del territorio
+Strumenti innovativi “strutturali” e modellizzabili.
INNOVATIVO-STRUTTURALE
• Discontinuità tra politiche della residenza non integrate ed
del territorio.Conformazione a modelli omogenei
• Discontinuità tra politiche della residenza non integrate ed economicamente dipendenti dal pubblico e nuove politiche autonome integrate collaborative con il privato
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Social Housing in progress: esperienze e risultati
3.2esperienze e risultati
• Una pluralità di interventi attuati e in corso di realizzazione
• Un bilancio delle esperienze
FRAMMENTAZIONE ESPERIENZE
CARENZA RISORSE ENTI PUBBLICI
MONITORAGGIO ESIGENZE ABITATIVE
PARTENARIATO PUBBLICO-PRIVATO
CARENZA DEL TERZO SETTOREUSO DI STRUMENTI EFFICACI
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Un caso di studio: Parma Social House3.3
Dimensione: 7 aree, slp 63.000 mqLocalizzazione: analisi urbane/socioeconomiche
AnalisiAree pubblicheProcessi di
Developer non specializzato (es housing associations )
PUNTI DI FORZA PUNTI DI DEBOLEZZA TIPOLOGIA DI INTERVENTO/AREA
Localizzazione: analisi urbane/socioeconomiche Proprietà: aree a servizi di proprietà pubblicaProgetto integrato a scala urbana
Processi di riqualificazione urbana Tecnologie sostenibili
housing associations )
Costo costruzione elevato nonostante le agevolazioni PA
+
PARTENARIATO PUBBLICO - PRIVATO Promotore: pubblicoAttuatore: ATI soggetti privatiGestione sociale integrata: società cooperativa
PPPGestione integrata sociale ed energetica
A l i i fi li PA
g
Carenza apporto economico PA, il soggetto pubblico
ò ti
+
LEVE UTILIZZATE Leva fiscale: esenzione ICI/IMU e riduzione IVA Leva urbanistica: perequazione urbanisticaLeva finanziaria: fondo immobiliare etico
Agevolazioni fiscali PAStrumenti urbanisticiStrumenti finanziari con rendimento etico sostenibile
non può garantire e monitorare tutto il processo
Rischio non =
LEVE UTILIZZATE
Costo intervento: 105.000 euroCosto di costruzione: 2.000 euro/mqRendimento 2-3% (più inflazione)Termine investimento: alienazione a stralci
Mixité abitativa -funzionale convalorizzazione immobiliare
Rischio non sostenibilità business plan originarioAlienazione precoceRendimento inferiore a fine investimento
INVESTIMENTO/RENDIMENTO
Termine investimento: alienazione a stralci
2008Aree perequative
2009Elaborazione progetto
2010Approvazione progetto
2011Avvio costruzione stralcio 1
2012Termine primo lotto stralcio 1
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Come PUO’ ESSERE fattibile3.4
• Problematiche e obiettivi, per un rendimento etico ma sostenibile
ETEROGENEITA’ DI DEFINIZIONE
ETEROGENEITA’ DEGLI STRUMENTI4-8%3-5% LEVA FISCALE
LEVA URBANISTICALEVA FINANZIARIA
CRISI ECONOMICA - FINANZIARIA1-3%
Dal rendimento base dell’alloggio sociale ad un rendimento sostenibile
CARENZA FINANZIAMENTO PUBBLICO
CARENZA DEL TERZO SETTORE
• Soluzione dei nodi critici con un utilizzo sinergico degli strumenti
LEVE FISCALI E NORMATIVE
LEVAURBANISTICA
LEVAFINANZIARIA
SOCIALHOUSINGEFFICIENTE
+ +
Negative Aree a costo zero
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Approccio integrato3.5
pp g
Acquisizione area
Progettazione e costruzione
Concessione area
Standarddi piano
Meccanismi perequativi
Progettazione e costruzione
Qualità progettuale
Nuove tecnologie
Bilancio energetico
Gestione
Gestione sociale integrata
Tipologia di gestore
Mixité abitative-funzionali
Dismissione
Dismissione e vendite
Reinvestimento delle risorse
Contributi all’acquistovendite delle risorseall acquisto
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… per un bilancio positivo3.6
p p
• Un approccio integrato supporta la fattibilità economica
+ + +
• Possibili componenti di sostenibilità economica del processo
100%
50%50%
0%
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Risultati (parziali) di un percorso4.1
(p ) p• Fare Social Housing in Italia oggi: risultati e limiti
I t i i li i t ti • Integrazione sempre maggiore negli interventi, ma manca un bilancio completo: molte linee guida, pochi risultati
• Innovazione nel modo di pensare e pianificare la residenzialità, dalle p ppolitiche fondiarie al finanziamento
Progetti guidati dall’offerta Soluzioni a partire dalla domanda
Programmazione basata sulle attività
Visione contingente del progetto
Interventi basati sul finanziamento bbli
Programmazione basata sugli obiettivi
Visione a lungo termine del progetto
Interventi basati sull’autonomia fi i i
Format non standardizzati
pubblico
Acquisizione aree con esborso pubblico
Format standardizzati
finanziaria
Acquisizione aree senza esborso pubblico
Gestore non specializzato concordato al momento della commercializzazione
Gestore specializzato concordato in fase di pianificazione del progetto
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Proposte e obiettivi4.2
p• Social Housing con le attuali risorse
Monitoraggio di ogni fase del processo, implementazione del know how
SOGGETTO PUBBLICO
Condivisione di un know how specializzato
Adesione ad un progetto a lungo termine di
SOGGETTO PRIVATO
Gestione del territorio: perequazione e standardValorizzazione immobiliare razionale
Social housing e riqualificazione urbana, connessione a progetti infrastrutturali
produzione di una città collaborante pubblico-privato
Pianificazione di investimenti conrendimento etico ma sostenibile
• Un campo di ricerca in evoluzione: verso obiettivi europei
connessione a progetti infrastrutturali, valorizzazione patrimonio pubblico
p p
• Aggiornamento della normativa e fiscalità relative alla locazione socialeS i li i d l t tt ( l H i A i ti )• Specializzazione del terzo settore (verso le Housing Associations)
• Specializzazione di strumenti finanziari (PF per il Social Housing)
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Bibliografia e sitografiag g• AA.VV., 2006, Guidelines on Social Housing: Principles and Examples, United
Nations Economic Commission for Europe, New-York and GenevaAA VV 2007 L f ttibilità fi i i d b i ti d ll’h i i l • AA.VV., 2007, La fattibilità finanziaria ed urbanistica dell’housing sociale: progetti e prospettive dell’edilizia sociale per enti locali ed operatori, Somedia, Milano
• AA.VV., 2010, La ricchezza delle famiglie italiane, Supplementi al bollettino statistico indicatori monetari e finanziari Banca d’Italia Eurosistema Romastatistico - indicatori monetari e finanziari, Banca d Italia Eurosistema, Roma
• AA.VV., 2010, Edilizia privata sociale, la guida. Dalle norme al rischio gestione:una bussola per orientarsi nel Sistema Fondi Immobiliari, Il Sole 24 Ore, Dossier Edilizia e Territorio n. 19
• Bagnasacco Marco Ingaramo Luisa Prizzon Franco (a cura di) 2007 Social • Bagnasacco Marco, Ingaramo Luisa, Prizzon Franco (a cura di), 2007,Social Housing: quadro interpretativo dei metodi e delle esperienze in Italia, Torino, SITI
• Ferri Giordana (a cura di), 2010, Introduzione alla gestione sociale, Milano, BE-MA strumenti per l’housing sociale (Fondazione Housing Sociale)BE MA strumenti per l housing sociale (Fondazione Housing Sociale)
• www.housingeurope.eu• www.fhs.it
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