Download - Financien secretarissen visitatie

Transcript
Page 1: Financien secretarissen visitatie

Financiën voor secretarissenvisitatie woningcorporaties

Heeft u voldoende onderpandKunt u betalen zonder huizen te verkopen?

Over het huishoudboekje van de woco en relevante financiële kengetallen, een introductie

Hein Albeda

Page 2: Financien secretarissen visitatie

Inkomsten, uitgaven, terugbetalen

Kerngegevens

Corporatie Referentie-corporatie Landelijk gemiddelde

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (per VHE x € 1)

43640 37888

WOZ-waarde (per woongelegenheid x € 1) 145585 177371 159816

Volkshuisvestelijk vermogen (per VHE x € 1) 11709 16049 13400

Prognose Volkshuisvestelijk vermogen 2013 (per VHE x € 1)

15532 18254 16132

Nominale waarde langlopende leningen (per VHE x € 1)

33015 31874 30995

Rentabiliteitswaarde langlopende leningen (per VHE x € 1)

31109 28013 27284

Rentelasten (per VHE x € 1) 1527 1437 1416

Netto kasstroom (per VHE x € 1)- huuropbrengst- netto kasstroom na rente 5252

10425125

7894.894

684

Rentedekkingsgraad 1,7 1,5 1,5

Schuldverdien ratio in 31,7 40,4 45,3

Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid (per VHE x € 1)

1250 1252 1293

Aantal VHE per fte 140 93 88

Toename netto bedrijfslasten (2005-2008) in %

27,9 procent 21,6 procent 19,5 procent

Onderhoudskosten (per VHE x € 1)- Klachtenonderhoud- Mutatieonderhoud- Planmatig onderhoud

261 410

727

323188

1052

325205915

Woningverbetering (per verbeterde woning x € 1.000)

1600 11948 15948

Continuïteitsoordeel A 85 procent A oordeel 81 procent A oordeel

Solvabiliteitsoordeel voldoende, '97,5 procent zelfde oordeel

98,6 procent zelfde oordeel

Page 3: Financien secretarissen visitatie

Geld lenen om huizen te bouwen

1. Heeft u voldoende onderpand? Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen,

WOZ, solvabiliteit) Genoeg capaciteit om te verdienen

(volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?

Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)

Dit is d

e cen

trale d

ia!

Page 4: Financien secretarissen visitatie

Volkshuisvestelijk vermogen

Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een nadere waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa.

Tbv onderlinge vergelijkbaarheid tussen woningcorporaties wordt de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde in zeven stappen geüniformeerd tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (wat kun je met je vermogen verdienen) (opnemen bedrijfswaarde ipv boek-)

Page 5: Financien secretarissen visitatie

Rentabiliteitswaarde

rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening, dat wil zeggen de contante waarde van de toekomstige rentebetalingen en aflossingen, rekening houdend met de disconteringsvoet

Nominale waarde: het bedrag dat geleend is De waarde van de aflossingen + de waarde van

de rente

Page 6: Financien secretarissen visitatie
Page 7: Financien secretarissen visitatie

WOZ

De gemeente bepaalt de WOZ waarde aan de hand van een taxatie. In de taxatie staat wat de vrije verkoopwaarde van het woningbezit is.

Bij de WOZ-waardering wordt geen rekening gehouden met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten, zoals erfpacht

WSW accepteert leningsruimte tot 50% WOZ

Page 8: Financien secretarissen visitatie

Solvabiliteit en continuiteit

Volkshuisvestelijk vermogen als % van balans Solvabiliteitsoordeel:

het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum en het vermogen dat op balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen

Continuiteitsoordeel het volkshuisvestelijk vermogen aan het eind van

de prognoseperiode en het vermogen dat beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen aan het einde van de prognoseperiode

Page 9: Financien secretarissen visitatie

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

de waarde die voortvloeit uit een voortgezette exploitatie van de woongelegenheden door de corporatie (soort verdiencapaciteit)

Page 10: Financien secretarissen visitatie

Kasstroom, rentedekking, schuldverdienratio

De netto kasstroom: huuropbrengsten minus netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht. De netto kasstroom per verhuureenheid geeft een indicatie van de middelen die vanuit de verhuur beschikbaar komen om de overige lasten te voldoen (en investeringen te verrichten)

‘rentedekkingsgraad’ geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de rente aan leners kan worden betaald. (hoe hoger, des te beter

Page 11: Financien secretarissen visitatie

Schuldverdienratio

De schuldverdienratio is weergegeven als langlopende leningen/netto kasstroom. Hierdoor is zichtbaar in hoeveel jaar de langlopende leningen uit de netto kasstroom zouden kunnen worden afgelost. (verbonden met de levensduur van de huizen)

Hoe hoger de netto kasstroom, des te gemakkelijker los je leningen af zonder te hoeven verkopen. Hoe hoger de schuldverdienratio, des te riskanter

Page 12: Financien secretarissen visitatie

Vb AA 2009

Netto kasstroom:149 ref 631 Rentedekkingsgraad 1,1 ref 1,5 Bedrijfswaarde per vhe 50126 landelijk 42253

Heeft lage kasstroom, maar de bedrijfswaarde is hoog. Kan een liquiditeitsprobleem krijgen

Maar: volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is 36097 tegen 35518 landelijk De risico's zijn hoger, waardoor de restwaarde die

de CFV hanteert fors lager zijn En volkshuisvestelijk vermogen als % balans is

21,5 tegen 34,5 referentie,

Page 13: Financien secretarissen visitatie

Geld lenen om huizen te bouwen

1. Heeft u voldoende onderpand? Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen,

WOZ, solvabiliteit) Genoeg capaciteit om te verdienen

(volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?

Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)

Dit is d

e cen

trale d

ia!

Page 14: Financien secretarissen visitatie
Page 15: Financien secretarissen visitatie
Page 16: Financien secretarissen visitatie
Page 17: Financien secretarissen visitatie

Oordeel cfv: b1

Op dit moment is er voldoende vermogen en de kasstroom is positief, de rentebetalingen zijn geen probleem: solvabiliteitsoordeel voldoende

De risico's zijn echter groot: juist voor deze corporatie die veel bouwt is door de crisis het operationeel risico fors toegenomen (je bouwt huizen die je mogelijk niet kunt verkopen) Continuiteitsoordeel B1 dat de voorgenomen

activiteiten brengen de financiële positie op middellange termijn in gevaar (b2: korte termijn)

Page 18: Financien secretarissen visitatie

Begrijpen we nu Ws X

Kerngegevens

Corporatie Referentie-corporatie Landelijk gemiddelde

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (per VHE x € 1)

43640 37888

WOZ-waarde (per woongelegenheid x € 1) 145585 177371 159816

Volkshuisvestelijk vermogen (per VHE x € 1) 11709 16049 13400

Prognose Volkshuisvestelijk vermogen 2013 (per VHE x € 1)

15532 18254 16132

Nominale waarde langlopende leningen (per VHE x € 1)

33015 31874 30995

Rentabiliteitswaarde langlopende leningen (per VHE x € 1)

31109 28013 27284

Rentelasten (per VHE x € 1) 1527 1437 1416

Netto kasstroom (per VHE x € 1)- huuropbrengst- netto kasstroom na rente 5252

10425125

7894.894

684

Rentedekkingsgraad 1,7 1,5 1,5

Schuldverdien ratio in 31,7 40,4 45,3

Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid (per VHE x € 1)

1250 1252 1293

Aantal VHE per fte 140 93 88

Toename netto bedrijfslasten (2005-2008) in %

27,9 procent 21,6 procent 19,5 procent

Onderhoudskosten (per VHE x € 1)- Klachtenonderhoud- Mutatieonderhoud- Planmatig onderhoud

261410

727

3231881052

325205915

Woningverbetering (per verbeterde woning x € 1.000)

1600 11948 15948

Continuïteitsoordeel A 85 procent A oordeel 81 procent A oordeel

Solvabiliteitsoordeel voldoende, '97,5 procent zelfde oordeel

98,6 procent zelfde oordeel

Page 19: Financien secretarissen visitatie

Geld lenen om huizen te bouwen

1. Heeft u voldoende onderpand? Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen,

WOZ, solvabiliteit) Genoeg capaciteit om te verdienen

(volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?

Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)

Dit is d

e cen

trale d

ia!

Page 20: Financien secretarissen visitatie

Presteren naar Vermogen

Financiele continuiteit 20%

– Gebruik de cijfers, kijk naar strategisch voorraadbeleid om verborgen gebreken te vinden

Financieel beheer 20%

Doelmatigheid 20%

Vermogensinzet 40%

Page 21: Financien secretarissen visitatie

Presteren naar vermogen 1 v 3

Financiële continuïteit: solvabel en continuïteit zeker kasstroom genoeg voor WSW faciliteit stuurt op kasstromen, hanteert een rendementseis voor investeringen naar type, waardeert tegen bedrijfswaarde, kijkt naar investering afgezet tegen financiering

Financieel beheer: plant en checkt, goede treasury: activiteiten die zich richten op het beheren, besturen en bewaken van financiële posities, financiële stromen en hieraan verbonden risico’s.

Doelmatigheid & Vermogensinzet (2 en 3)

Page 22: Financien secretarissen visitatie

Doelmatigheid 2 van 3

Doelstellingen vergroten efficientie, onderneemt actie als het bedrijf afwijkt, en CFV indicatoren gelijk of lager dan referentie: Netto bedrijfslasten Ontwikkeling netto bedrijfslasten Vhe per fte Personeelskosten per fte

Page 23: Financien secretarissen visitatie

Vermogensinzet 3van3

Zet vermogen beargumenteerd in met visie op maatschappelijk rendement

Visie op beredeneerde doelstellingen, bekeken welke extra vermogensinzet mogelijk is extra verdienpotenties in beeld gebracht

Geen overmaat of ondermaat: niet te rijk met publiek geld, niet te arm om te overleven