Financiën voor secretarissenvisitatie woningcorporaties
Heeft u voldoende onderpandKunt u betalen zonder huizen te verkopen?
Over het huishoudboekje van de woco en relevante financiële kengetallen, een introductie
Hein Albeda
Inkomsten, uitgaven, terugbetalen
Kerngegevens
Corporatie Referentie-corporatie Landelijk gemiddelde
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (per VHE x € 1)
43640 37888
WOZ-waarde (per woongelegenheid x € 1) 145585 177371 159816
Volkshuisvestelijk vermogen (per VHE x € 1) 11709 16049 13400
Prognose Volkshuisvestelijk vermogen 2013 (per VHE x € 1)
15532 18254 16132
Nominale waarde langlopende leningen (per VHE x € 1)
33015 31874 30995
Rentabiliteitswaarde langlopende leningen (per VHE x € 1)
31109 28013 27284
Rentelasten (per VHE x € 1) 1527 1437 1416
Netto kasstroom (per VHE x € 1)- huuropbrengst- netto kasstroom na rente 5252
10425125
7894.894
684
Rentedekkingsgraad 1,7 1,5 1,5
Schuldverdien ratio in 31,7 40,4 45,3
Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid (per VHE x € 1)
1250 1252 1293
Aantal VHE per fte 140 93 88
Toename netto bedrijfslasten (2005-2008) in %
27,9 procent 21,6 procent 19,5 procent
Onderhoudskosten (per VHE x € 1)- Klachtenonderhoud- Mutatieonderhoud- Planmatig onderhoud
261 410
727
323188
1052
325205915
Woningverbetering (per verbeterde woning x € 1.000)
1600 11948 15948
Continuïteitsoordeel A 85 procent A oordeel 81 procent A oordeel
Solvabiliteitsoordeel voldoende, '97,5 procent zelfde oordeel
98,6 procent zelfde oordeel
Geld lenen om huizen te bouwen
1. Heeft u voldoende onderpand? Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen,
WOZ, solvabiliteit) Genoeg capaciteit om te verdienen
(volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?
Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)
Dit is d
e cen
trale d
ia!
Volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een nadere waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa.
Tbv onderlinge vergelijkbaarheid tussen woningcorporaties wordt de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde in zeven stappen geüniformeerd tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (wat kun je met je vermogen verdienen) (opnemen bedrijfswaarde ipv boek-)
Rentabiliteitswaarde
rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening, dat wil zeggen de contante waarde van de toekomstige rentebetalingen en aflossingen, rekening houdend met de disconteringsvoet
Nominale waarde: het bedrag dat geleend is De waarde van de aflossingen + de waarde van
de rente
WOZ
De gemeente bepaalt de WOZ waarde aan de hand van een taxatie. In de taxatie staat wat de vrije verkoopwaarde van het woningbezit is.
Bij de WOZ-waardering wordt geen rekening gehouden met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten, zoals erfpacht
WSW accepteert leningsruimte tot 50% WOZ
Solvabiliteit en continuiteit
Volkshuisvestelijk vermogen als % van balans Solvabiliteitsoordeel:
het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum en het vermogen dat op balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen
Continuiteitsoordeel het volkshuisvestelijk vermogen aan het eind van
de prognoseperiode en het vermogen dat beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen aan het einde van de prognoseperiode
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
de waarde die voortvloeit uit een voortgezette exploitatie van de woongelegenheden door de corporatie (soort verdiencapaciteit)
Kasstroom, rentedekking, schuldverdienratio
De netto kasstroom: huuropbrengsten minus netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht. De netto kasstroom per verhuureenheid geeft een indicatie van de middelen die vanuit de verhuur beschikbaar komen om de overige lasten te voldoen (en investeringen te verrichten)
‘rentedekkingsgraad’ geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de rente aan leners kan worden betaald. (hoe hoger, des te beter
Schuldverdienratio
De schuldverdienratio is weergegeven als langlopende leningen/netto kasstroom. Hierdoor is zichtbaar in hoeveel jaar de langlopende leningen uit de netto kasstroom zouden kunnen worden afgelost. (verbonden met de levensduur van de huizen)
Hoe hoger de netto kasstroom, des te gemakkelijker los je leningen af zonder te hoeven verkopen. Hoe hoger de schuldverdienratio, des te riskanter
Vb AA 2009
Netto kasstroom:149 ref 631 Rentedekkingsgraad 1,1 ref 1,5 Bedrijfswaarde per vhe 50126 landelijk 42253
Heeft lage kasstroom, maar de bedrijfswaarde is hoog. Kan een liquiditeitsprobleem krijgen
Maar: volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is 36097 tegen 35518 landelijk De risico's zijn hoger, waardoor de restwaarde die
de CFV hanteert fors lager zijn En volkshuisvestelijk vermogen als % balans is
21,5 tegen 34,5 referentie,
Geld lenen om huizen te bouwen
1. Heeft u voldoende onderpand? Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen,
WOZ, solvabiliteit) Genoeg capaciteit om te verdienen
(volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?
Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)
Dit is d
e cen
trale d
ia!
Oordeel cfv: b1
Op dit moment is er voldoende vermogen en de kasstroom is positief, de rentebetalingen zijn geen probleem: solvabiliteitsoordeel voldoende
De risico's zijn echter groot: juist voor deze corporatie die veel bouwt is door de crisis het operationeel risico fors toegenomen (je bouwt huizen die je mogelijk niet kunt verkopen) Continuiteitsoordeel B1 dat de voorgenomen
activiteiten brengen de financiële positie op middellange termijn in gevaar (b2: korte termijn)
Begrijpen we nu Ws X
Kerngegevens
Corporatie Referentie-corporatie Landelijk gemiddelde
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (per VHE x € 1)
43640 37888
WOZ-waarde (per woongelegenheid x € 1) 145585 177371 159816
Volkshuisvestelijk vermogen (per VHE x € 1) 11709 16049 13400
Prognose Volkshuisvestelijk vermogen 2013 (per VHE x € 1)
15532 18254 16132
Nominale waarde langlopende leningen (per VHE x € 1)
33015 31874 30995
Rentabiliteitswaarde langlopende leningen (per VHE x € 1)
31109 28013 27284
Rentelasten (per VHE x € 1) 1527 1437 1416
Netto kasstroom (per VHE x € 1)- huuropbrengst- netto kasstroom na rente 5252
10425125
7894.894
684
Rentedekkingsgraad 1,7 1,5 1,5
Schuldverdien ratio in 31,7 40,4 45,3
Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid (per VHE x € 1)
1250 1252 1293
Aantal VHE per fte 140 93 88
Toename netto bedrijfslasten (2005-2008) in %
27,9 procent 21,6 procent 19,5 procent
Onderhoudskosten (per VHE x € 1)- Klachtenonderhoud- Mutatieonderhoud- Planmatig onderhoud
261410
727
3231881052
325205915
Woningverbetering (per verbeterde woning x € 1.000)
1600 11948 15948
Continuïteitsoordeel A 85 procent A oordeel 81 procent A oordeel
Solvabiliteitsoordeel voldoende, '97,5 procent zelfde oordeel
98,6 procent zelfde oordeel
Geld lenen om huizen te bouwen
1. Heeft u voldoende onderpand? Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen,
WOZ, solvabiliteit) Genoeg capaciteit om te verdienen
(volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?
Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)
Dit is d
e cen
trale d
ia!
Presteren naar Vermogen
Financiele continuiteit 20%
– Gebruik de cijfers, kijk naar strategisch voorraadbeleid om verborgen gebreken te vinden
Financieel beheer 20%
Doelmatigheid 20%
Vermogensinzet 40%
Presteren naar vermogen 1 v 3
Financiële continuïteit: solvabel en continuïteit zeker kasstroom genoeg voor WSW faciliteit stuurt op kasstromen, hanteert een rendementseis voor investeringen naar type, waardeert tegen bedrijfswaarde, kijkt naar investering afgezet tegen financiering
Financieel beheer: plant en checkt, goede treasury: activiteiten die zich richten op het beheren, besturen en bewaken van financiële posities, financiële stromen en hieraan verbonden risico’s.
Doelmatigheid & Vermogensinzet (2 en 3)
Doelmatigheid 2 van 3
Doelstellingen vergroten efficientie, onderneemt actie als het bedrijf afwijkt, en CFV indicatoren gelijk of lager dan referentie: Netto bedrijfslasten Ontwikkeling netto bedrijfslasten Vhe per fte Personeelskosten per fte
Vermogensinzet 3van3
Zet vermogen beargumenteerd in met visie op maatschappelijk rendement
Visie op beredeneerde doelstellingen, bekeken welke extra vermogensinzet mogelijk is extra verdienpotenties in beeld gebracht
Geen overmaat of ondermaat: niet te rijk met publiek geld, niet te arm om te overleven
Top Related