Axel Fricke . Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung . Stabstelle Strategie Wohnen
Bundesverband Baugemeinschaften e.V.
AKBW ifbau
Erfolgreiche Baugemeinschaften
Kommunaler Rahmen – private Entwicklung
17. Oktober 2013, Haus der Architekten
SIM
Kampagnenarbeit
für Baugemeinschaften
Informations-
und Kontaktbörse
Basisinformationen
und Erfahrungsberichte
aus Projekten
Verfahrensweisen
der Stadt
Hinweise zu Rechts-,
Finanzierung- und
Förderungsfragen
Baugemeinschaften und
Mietwohngemeinschaften
als Schlüsselprojekte
zur Weiterentwicklung
des Stuttgarter
Wohnungsmarktes.
Datenbank
Kontaktbörse
Internetauftritt
Baugemeinschaften – ein erfolgreiches Modell im Südwesten – bald auch in Stuttgart
Kontaktstelle für Baugemeinschaften eingerichtet Die neu geschaffene Kontaktstelle Baugemeinschaften unterstützt Baugruppen und Interessenten durch Informa-tionsangebote zu Verfahren und Standorten und nimmt als Anlaufstelle Anfragen auf und vermittelt diese verwal-tungsintern weiter. Sie koordiniert Veranstaltungen zum Erfahrungsaustausch und zur Vernetzung der Akteure und begleitet Verfahren zur Umsetzung von Projekten. Das Informationsangebot im Internet soll weiter aufgebaut sowie ein Leitfaden herausgegeben werden. Kontaktstelle Baugemeinschaften: Michael Kunert / T 0711-216 9931 [email protected] Informationen zu Baugemeinschaften sind verfügbar unter: http://www.stuttgart.de/baugemeinschaften
Was macht die Kontaktstelle ?
7 Geschäftskreise
sind berührt
Auf dem kurzen Wege …
… durch die Verwaltung
Standorte
Planungsmanagement
Grundstücke
Wohnbauförderung
Wohnwünsche
Zielgruppen-
beratung
Politische
Entscheidungen
Kontaktstelle
?
Handlungsstrategie urbanWohnen
Faltblatt
Bericht
Internetportal
Plakat
CD
Standort-
Marketing
(Standort-Marketing)
Experten-
befragung
Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart 61-AL/SW Strategie Wohnen | Axel Fricke | März 2013
Wohnen
in der Stadtlandschaft
(Grundlage ist die
Zeitstufenliste Wohnen)
Adressbildung
Entwicklung integrierter Lagen
Nutzung topografischer Qualitäten
Verbesserung Wohnumfelder
Anbindung Naherholungsräume
Handlungsfeld 1
Handlungsfelder
Die Bürgerschaft
als Bauherr
(Baugemeinschaften)
Neue Marktsegmente
und Ansiedlungsmodelle
für urbane Quartiere
parzellierter Städtebau und
besondere Formen des dichten
individuellen Wohnens
Generationen-
übergreifendes,
sozialintegratives
Wohnen
(SIM)
Stabile Quartiere,
gerechte Versorgung mit
Wohnraum und Integration
benachteiligter Gruppen,
Neuorientierung der
Wohnbauförderung
Erneuerung und
Weiterentwicklung
Wohnungsbestände
(Expertise)
Sicherung der Wohnfunktion
(Stadterneuerung)
Erhaltung der Marktfähigkeit
(Modernisierungsinitiative)
Fortschreibung
Gebietstypenplan
(Quoten für das Wohnen)
Handlungsfeld 3 Handlungsfeld 4 Handlungsfeld 2
Größere Leitprojekte mit stadtweiter Bedeutung und regionaler Ausstrahlung
Leitprojekte für die Stadtteilentwicklung
Leitprojekte als Laboratorium für die Lösung gesellschaftlicher Fragen
LH Stuttgart | 61-Stabstelle Axel Fricke | 2013
Sicherung des Mengengerüsts bei der Wohnungsvorsorge
(Wohnungsbauprogramm 2020, Verfahrensbeschleunigung bei Wohnungsbauschwerpunkten)
Nachhaltige und behutsame Entwicklung der Wohnungsbestände
(Studie zu Gebieten der 20/50-70er Jahre: Ersatzwohnungsbau und Erhaltungssatzungen)
Sicherung der Stadtqualitäten und der sozialen Balance
(Umsetzung Grundsatzbeschluss 380/2013 SIM – Fortschreibung)
Nachfragegerechte und bürgerschaftlich getragene Entwicklung des Wohnungsmarkts
(Umsetzung Grundsatzbeschluss 383/2012 Bürger bauen mit - Baugemeinschaften)
Urbanes Wohnen als Leitthema der Stadtentwicklung
Aufträge und Grundsatzbeschlüsse
Wie machen es die anderen
und wo stehen wir?
Hamburg
München
Freiburg
Frankfurt
Wien
Tübingen
Mannheim
Braunschweig
Hannover
Karlsruhe Köln
Stuttgart
Ausschreibung oder Reservierung von Grundstücken ?
Bewerbungs- oder Bieterverfahren ?
Festpreis oder Bestpreis
Vergabekriterien oder Mindestanforderungen ?
Kontaktstelle oder private Kontaktbörsen /Plattformen ?
Berlin
Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart 61-AL/SW Strategie Wohnen | Axel Fricke | März 2013
…
Grundsatzbeschluss
“Bürger bauen mit – Baugemeinschaften in Stuttgart“ Grundsatzbeschluss vom 5. Nov. 2012 – Gemeinderatsdrucksache 383/2010
Mehrstufiges Vergabeverfahren (zur Auswahl geeigneter Baugruppen)
Breiter Interessentenkreis angesprochen
Zulassungsvoraussetzungen und Ausschlusskriterien
Anforderungen an Bewerbungsunterlagen (Aufwand mindernd)
Vergabe von Grundstücken zum Festpreis (Verkehrswert)
Vergabe nach Vergabezielen (Kriterienkatalog für Vorprüfung)
Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart ASS 61-2 | Axel Fricke | 2012
Verfahren im Regelfall in zwei Stufen
Stufe 1 Teilnahmeverfahren mit Interessenbekundungsphase (Teilnahmeantrag)
und Präqualifikation (Eignungsprüfung);
Stufe 2 Zuschlagverfahren mit Bewerbungsphase (Angebotsabgabe)
sowie Auswahlphase (mit Vorprüfung der Gebote) und Optionsphase,
mit einem Rückfragekolloquium bzw. Planungsworkshop
(zur Diskussion des Standortprogramms und der Vergabeanforderungen);
mit Zuteilung einer befristeten Grundstücksreservierung (Option)
bis zum Abschluss des Kaufvertrags und dem Antragsverfahren bis zur Erteilung
der Baugenehmigung.
Vergabeverfahren
Stufe 1
Stufe 2
Vorlage Bauvoranfrage
und Qualitätsbescheinigung
des Planungsamts
Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart ASS 61-2 | Axel Fricke | 2012
Bewertungskategorien und Vergabekriterien
a) Objektbezogenes Konzept – Gewichtung mit 60%
- Baukultureller Anspruch und Innovationsgehalt
- Konzeptvielfalt / Grundrissvariabilität
- Aufenthalts- und Nutzungsqualität der Hauserschließung und Hausfreiflächen
- Energiestandard und bauökologische Qualitäten
b) Gruppenbezogenes Konzept – Gewichtung mit 40%
- Gemeinschaftsorientierte Wohnmodelle und aktive Durchmischung
- Förderfähigkeit des Wohnraums und soziale Inklusion (Integrationsleistung)
- Stabilität und Identität der Gruppe, Engagement im Stadtteil
Prüfrahmen - 2 Bewertungskategorien
- Gewichtung in %
- Anforderungen an objekt- und gruppenbezogene Konzepte
Unterkriterien (Prüfkriterien) werden nach Vorschlag der Verwaltung,
evt. ergänzt um Vorgaben der Bezirkspolitik, mit dem Auswahlgremium
Abgestimmt.
Prüfvorgang - Bewertung methodisch in zwei Arbeitsschritten
a) Ermittlung Erfüllungsgrad 1-5 (nach Unterkriterien)
b) Rangwertung
Dokumentation
der sachgerechten Prüfung in einem Prüfbogen
Verbal-argumentative Bewertung im Auswahlgremium
hat Vorrang !
Rang X 1 / 2 x Gewichtung 60 / 40 = Rangwert XX 1 / 2
XX 1+2 = Endwert
100
x
OB
JE
KT
60
%
GR
UP
PE
40
%
Wohnen im urbanen Panorama.
Standortqualität ist Konzept.
STEK Strategie
GESAMTKONZEPT
Aktuelle Grundstücke
Stadt / Bauträger
Bernsteinstraße
Killesberg
Olgahospital
NeckarPark
Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart 61-2 | Axel Fricke | 2013
Realisierte Projekte:
Nudelfabrik
Frauengefängnis
Glockenstraße
Burgholzhof
Schnapsfabrik
Breitscheidstraße
1 Generationen-Wohnprojekt Wabe, Burgholzhof
2 Genossenschaftsprojekt „Haus Mobile“, Burgholzhof
3 Wohnen und Kindertagestätte Projekt Gandhi, Burgholzhof
4 Ehemalige Schnapsfabrik (GbR-Projekt), Heusteigstraße
5 Ehemalige Nudelfabrik, Rohracker
6 Passivhäuser Wolfbusch
Wolfbusch
Standortchancen für Baugemeinschaften in Stuttgart
Azenberg-Areal
Rolandstraße
Mögliche Baufelder
Berg
Schoch-Areal
Mörikestraße
Roßhaustraße
Hechinger Straße
Bürgerhospital
Hackstraße/Stöckach Wasserwerk
Rosenstein
Arnim Kilgus 09/2013
Killesberg – Fläche an der „Roten Wand“
Wohnbaukapazität ca. 80 WE
davon 50% für Baugemeinschaften, in 2. Reihe
„Grüne Fuge““
„Rote Wand“ “
Baugemeinschaften (ca. 35 WE)
am Adolf-Fremd-Weg
Baugemeinschaft Convenido
Dr. Avelini
Baugemeinschaft 7wohnen
Die Ergebnisse der Ausschreibung – alle auf einem hohen Niveau !
Think Green (DBW)
Baufreunde Killesberg
Hansjörg + Achim Bodamer
Lehen Drei BGK-Lebenslanges Wohnen im Eigentum
Wohnen³ GbR
Baufeld 29 Baufeld 30 Baufeld 31
Erstplatzierte …
Zweitplatzierte …
Think Green (DBW)
1. Platz Baufeld 30
Bottega + Ehrhardt Architekten GmbH
Senefelderstrasse 77 A
D - 70176 Stuttgart
www.be-arch.com
Lehen Drei_BGK-Lebenslanges Wohnen im Eigentum 1. Platz Baufeld 31
H U7 / U8
Haltestelle Heumaden
Bernsteinstraße
ca. 80-100 WE
B a u e n
i n K o o p e r a t i o n
Potenzial für Baugemeinschaften
14-20 WE möglich
Gemeinsame Tiefgarage und Nahwärmenetz möglich
Teilnahmeantrag
Verpflichtungserklärung
Kaufantrag
Bewerbung von Standorten im Stadtbezirk
Plan mit Baugrenzen
mittendrin zuhause
B a u e n
m i t P r o g r a m m
Stuttgarter Zeitung vom 11.11.08
Planungswettbewerb für Olga-Areal entschieden
(Nachnutzung Kinderklinik Olgahospital im Stuttgarter Westen ab 2014)
Arbeitsgemeinschaft
Thomas Schüler Architekten, Düsseldorf / Faktorgrün Martin Schedlbauer, Freiburg
Größe des Areals: 1,64 ha
2 Tiefgaragen-Ebenen (mit Quartiersparken)
3.000 qm Läden (davon 1.500 qm Lebensmittelmarkt)
ca. 220-250 Wohnungen,
davon 80-100 WE für Baugemeinschaften
Stadtqualitäten in der Innenentwicklung
Sicherung von Mindestqualitätsstandards in städtebaulichen Verfahren
Empfehlungskatalog für städtebauliche Verfahren (Wettbewerbe, Bebauungspläne) und die
Vorhabengestaltung (Verträge)
Es lassen sich …
Stuttgarter Innenentwicklungsmodell
SIM
Zielbalance des SIM
RE-
FINANZIERUNG
Flächenabzug
+
Kostentragung
WOHNBAU-
FÖRDERUNG
20%-Quote
(mit flexibler
Ausgestaltung)
STADT-
QUALITÄT
Planungs-
grundsätze
Mindeststandards
I II III
Konditionen SIM Wohnbauförderung:
20% der (für Wohnen) neu geschaffenen Geschossfläche (GF)
für Wohnbauförderung
Abtretung der Fläche an die Stadt zum verminderten Wert oder Verpflichtung
zum Bau, eine Ablösung in Geld ist nicht möglich
Soll:
alternativ:
Flexibilität: Ersatzmaßnahme im Radius von 1 km (Förderquote dann 30%).
Schwellenwerte für Förderprogramme:
- Erste geförderte Wohnung ab 450 m² GF
- Erste sozial geförderte Wohnung ab 1.350 m² GF
Bei städt. Grundstücken beträgt die Wohnbauförderquote bis max. 50%
Preiswertes Wohneigentum (PWE) 10 Jahre 1/3
Mietwohnungen mittlere Einkommensbezieher (MME) 15 Jahre 1/3
Sozialmietwohnungen (SMW)
15 Jahre 1/3
SMW
50 %
MME 50 %
PWE 50 %
Amt für Liegenschaften und Wohnen, Stand 2013
Olgahospital Stuttgart-West
LHS Stuttgart 61-2 | Axel Fricke | 2013 / erg. Schwörer
Grundüberlegungen zum Programm
Wohnbaukapazität ca. 200 WE + 50 App.
SIM-Anteil 100 WE (1/3-Regelung),
Baugruppen 90 WE (ca. 30% SIM-Quote)
Bauträger Wohnheim 50 App.
KiTa
+ Quartiersgarage für Bewohnerparken
aus Parkraummanagement
Stuttgart-West (bis 80 Stp.)
BF 1
BF 2 (70 WE)
Baugruppen 13 PWE + 14 MME
Bauträger 20 PWE + 8 MME
BF 3 (85 WE)
Baugruppen
BF 4 (45 WE)
Bauträger 12 MME + 33 SMW
Handel im UG
Optionsgrundstücke
für Wohnbauförderung
1a/b
2 3a/b
4a/b
5
Vermarktung von Grundstückstypen an Baugemeinschaften
z.B. Eckhaus-Kombination mit je 2 Baugruppen (Nr. 1 a/b)
Mehrspänner mit 6-8 Wohnungen (Nr. 2)
Stadthaus mit 3-4 Wohnungen (Nr. 5)
6 7
8
9a/b
10
11
12 ?
NeckarPark
Wohnungsbauschwerpunkt
Baufelder für Baugemeinschaften
NeckarPark
Rahmenplan NeckarPark Konzeption Pesch & Partner, Stand 2008
1. BA
2. BA
Konzeption Pesch & Partner, Stand Jan. 2011
NeckarPark
Wohnbaukapazität
inkl. Bestandsergänzungen:
Bauträger 600 WE
Baugruppen 300 WE
Schule
Stadt-
archiv
P
DRK
Baugruppen
20%-Quote PWE
Baugruppen
20%-Quote PWE
Bauträger
SIM PWE+MME+SMW
BF 1
115 WE
BF 2
110 WE
BF 3
115 WE
Grundüberlegungen zum Programm
70% Wohnanteil: 1. BA ca. 300 WE + 2. BA mind. 450 WE
SIM-Anteil 33% = max. 300 WE (1/3-Regelung für Programme)
Baugruppen ca. 300 WE inkl. Ersatzgrundstücke für 20% SIM-Quote
61-AL/SW, Stand 22. April 2013
SWSG
ca. 300 WE
ca. 150 WE
BF 4/5
110 WE
Sportklinik
Gewerbe
TZ
B a u f e l d s i c h e r u n g
1. Eckpunktepapier für Stadtquartier (Programmvorgabe / Kenndaten)
2. Kooperative Gutachterverfahren (Musterbauabschnitte A, B, C)
3. Vergabeverfahren (Zuteilung von Optionsgrundstücken)
LHS 61-2 Axel Fricke | 29-07-12
Bauträger Baugemeinschaften
Zuteilung von
Optionsgrundstücken
Vorgehen auf Baufeldern in Form eines sich konkretisierenden Programm- und Entwurfsprozesses
(im Rahmen der Aufstellung des Bplan)
Programmvorgabe
z.B.
Sozial ausgewogene Nachbarschaft (SIM-Ansatz)
Adressatengenaues Angebot an Bautypen
unter Berücksichtigung von Lagepräferenzen
(Ergebnis der Zielgruppen-Studie)
Angestrebt wird die Kooperation
von Bauträgern und Baugruppen 1.
2. 3.
A
B C
Ko
nze
ptio
n u
nd
Ko
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ina
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HS
Stu
ttg
art
61
-2 | A
xe
l F
ricke
| 2
01
2
Das Europa- und Rosenstein Viertel
insbesondere für 9.000 Wohnungen ...
Hbf.
Städtebaulicher Wettbewerb RosensteinViertel 2005
Pesch & Partner Architektur + Stadtplanung, Prof. Henri Bava Landschaftsarchitekt
Noch Fragen …
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