Download - CONRE-MAEC_2

Ministrio das Obras Pblicas, Transportes e Comunicaes | Laboratrio Nacional de Engenharia Civil | Lisboa, Fevereiro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis

INSTRUES DE APLICAO

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Fevereiro de 2007 I


INSTRUES DE APLICAO

NDICE

1. INTRODUO......................................................................................................................................................................................................................1 1.1 Objectivo ..............................................................................................................................................................................................................1 1.2 mbito de aplicao..........................................................................................................................................................................................1 1.3 Desenvolvimento e aperfeioamento.......................................................................................................................................................... 2 1.4 Organizao ........................................................................................................................................................................................................3

2. EXERCCIO DA ACTIVIDADE DE AVALIAO ............................................................................................................................................................4 2.1 Cdigo de tica ..................................................................................................................................................................................................4 2.2 Limitao da responsabilidade....................................................................................................................................................................... 5

3. PREENCHIMENTO DA FICHA DE AVALIAO ..........................................................................................................................................................6 3.1 Estrutura...............................................................................................................................................................................................................6 3.2 Cabealho ............................................................................................................................................................................................................6 3.3 Seco A...............................................................................................................................................................................................................6 3.4 Seco B...............................................................................................................................................................................................................6 3.5 Seco C...............................................................................................................................................................................................................9 3.6 Seco D ............................................................................................................................................................................................................10 3.7 Seco E .............................................................................................................................................................................................................10 3.8 Seco F ..............................................................................................................................................................................................................11 3.9 Seco G .............................................................................................................................................................................................................11 3.10 Seco H .............................................................................................................................................................................................................11 3.11 Seco I .............................................................................................................................................................................................................. 12

4. CRITRIOS DE AVALIAO ........................................................................................................................................................................................... 13 4.1 Elementos funcionais aplicveis .................................................................................................................................................................. 13 4.2 Critrios gerais.................................................................................................................................................................................................. 14

4.2.1 Gravidade da anomalia ................................................................................................................................................................. 15 4.2.2 Locais afectados pela anomalia .................................................................................................................................................. 16

4.3 Elementos de construo a avaliar e exemplos de sintomas de anomalia ..................................................................................... 17 Edifcio | 1. Estrutura ....................................................................................................................................................................................... 18 Edifcio | 2. Cobertura ..................................................................................................................................................................................... 21 Edifcio | 3. Elementos salientes ..................................................................................................................................................................23 Outras partes comuns | 4. Paredes.............................................................................................................................................................24 Outras partes comuns | 5. Revestimentos de pavimentos ..................................................................................................................26 Outras partes comuns | 6. Tectos ...............................................................................................................................................................27 Outras partes comuns | 7. Escadas .............................................................................................................................................................28 Outras partes comuns | 8. Caixilharia e portas .......................................................................................................................................29 Outras partes comuns | 9. Dispositivos de proteco contra queda................................................................................................ 30 Outras partes comuns | 10. Instalao de distribuio de gua ......................................................................................................... 31 Outras partes comuns | 11. Instalao de drenagem de guas residuais .........................................................................................32 Outras partes comuns | 12. Instalao de gs .........................................................................................................................................33 Outras partes comuns | 13. Instalao elctrica e de iluminao..................................................................................................... 40 Outras partes comuns | 14. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso..........................................................................42 Outras partes comuns | 15. Instalao de ascensores .......................................................................................................................... 43 Outras partes comuns | 16. Instalao de segurana contra incndio............................................................................................. 44

II Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Fevereiro de 2007

Outras partes comuns | 17. Instalao de evacuao de lixo ............................................................................................................. 46 Locado | 18. Paredes exteriores....................................................................................................................................................................47 Locado | 19. Paredes interiores.................................................................................................................................................................... 49 Locado | 20. Revestimentos de pavimentos exteriores......................................................................................................................... 51 Locado | 21. Revestimentos de pavimentos interiores ..........................................................................................................................52 Locado | 22. Tectos .........................................................................................................................................................................................53 Locado | 23. Escadas .......................................................................................................................................................................................54 Locado | 24. Caixilharia e portas exteriores..............................................................................................................................................55 Locado | 25. Caixilharia e portas interiores...............................................................................................................................................56 Locado | 26. Dispositivos de proteco de vos exteriores..................................................................................................................57 Locado | 27. Dispositivos de proteco contra queda .......................................................................................................................... 58 Locado | 28. Equipamento sanitrio...........................................................................................................................................................59 Locado | 29. Equipamento de cozinha...................................................................................................................................................... 60 Locado | 30. Instalao de distribuio de gua ..................................................................................................................................... 61 Locado | 31. Instalao de drenagem de guas residuais .................................................................................................................... 63 Locado | 32. Instalao de gs .................................................................................................................................................................... 64 Locado | 33. Instalao elctrica .................................................................................................................................................................67 Locado | 34. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso..................................................................................................... 69 Locado | 35. Instalao de ventilao........................................................................................................................................................70 Locado | 36. Instalao de climatizao.................................................................................................................................................... 71 Locado | 37. Instalao de segurana contra incndio..........................................................................................................................72

5. PONDERAES ................................................................................................................................................................................................................73 6. FRMULA DE CLCULO ................................................................................................................................................................................................75

6.1 Regras de determinao do estado de conservao do locado..........................................................................................................75 6.2 Exemplo 1...........................................................................................................................................................................................................76 6.3 Exemplo 2 ..........................................................................................................................................................................................................78 6.4 Regras de determinao do estado de conservao das partes comuns .........................................................................................79

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Fevereiro de 2007 1


INSTRUES DE APLICAO

1. INTRODUO

1.1 Objectivo

No quadro do novo Regime de Arrendamento Urbano, foi concebido o "Mtodo de avaliao do estado da

conservao de imveis" (MAEC) que visa determinar com rigor, objectividade e transparncia o estado de

conservao do locado e a existncia de infra-estruturas bsicas.

O estado de conservao do locado reflecte os nveis de anomalias que afectam os elementos funcionais que

constituem o imvel, avaliados comparando as condies actuais com as condies que o imvel proporcionava

quando foi construdo ou quando sofreu a ltima interveno profunda. So consideradas infra-estruturas bsicas as

instalaes de distribuio de gua, de electricidade e de drenagem de guas residuais. Nos locados habitacionais

incluem-se tambm nas infra-estruturas bsicas os equipamentos sanitrio e de cozinha.

No mtodo de avaliao o rigor revela-se em procedimentos que permitem avaliar com pormenor as condies do

imvel observadas durante a vistoria, a objectividade decorre da avaliao se basear em regras claras e pr-definidas

tornando os resultados to independentes quanto possvel do tcnico que as aplica, e a transparncia assegurada

pelo facto de o processo e o resultado poderem ser facilmente compreendidos por todos os intervenientes

envolvidos.

O MAEC constitudo por uma ficha de avaliao e pelas presentes instrues de aplicao. Para obter informao

que lhe permita preencher a ficha de avaliao, de acordo com os critrios estabelecidos nas instrues de

aplicao, um tcnico realiza presencialmente uma inspeco visual do locado e das partes comuns do edifcio, caso

existam.

1.2 mbito de aplicao

A ficha de avaliao do MAEC destina-se a avaliar o estado de conservao de um locado funcionalmente distinto,

isto , um ou mais espaos delimitados por paredes separadoras que contm todos os equipamentos e instalaes

necessrios ao exerccio de uma determinada funo.

O locado pode ter uma funo residencial (ex., habitao) ou no residencial (ex., comrcio, escritrio). Em ambos

os casos, o locado pode abranger todo o edifcio (ex., moradia) ou apenas parte dele (ex., apartamento). Caso exista

no edifcio mais do que um locado, ele pode beneficiar ou no do uso de espaos comuns (ex., num edifcio um

2 Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Fevereiro de 2007

escritrio num piso elevado pode ter acesso atravs de uma escada comum, mas uma loja no piso trreo tem em

regra acesso directo via pblica).

Observa-se que um locado no tem de coincidir necessariamente com um prdio indiviso ou com uma fraco

autnoma de um prdio em regime de propriedade horizontal.

Assim, a ficha pode aplicar-se essencialmente a quatro tipos de situaes: 1) locado com uso habitacional que ocupa

a totalidade de um prdio (ex., uma moradia), 2) locado com uso habitacional que ocupa uma parte de um prdio,

beneficiando usualmente do uso de partes comuns (ex., um apartamento num edifcio multifamiliar), 3) locado com

uso no-habitacional que ocupa a totalidade de um prdio (ex., um armazm), e 4) locado com uso no-

habitacional que ocupa uma parte de um prdio, beneficiando ou no do uso de partes comuns (ex., um escritrio

ou uma loja comercial).

1.3 Desenvolvimento e aperfeioamento

O desenvolvimento do MAEC baseou-se no quadro legal do novo Regime de Arrendamento Urbano, na experincia

do LNEC em matria de qualidade e conservao da construo, e na recolha de informao sobre experincias

estrangeiras com objectivos semelhantes.

Aps a fase de concepo inicial, a proposta de MAEC foi discutida com entidades exteriores representativas do

sector. Desta discusso resultaram sugestes para o aperfeioamento da proposta.

Em seguida, foi realizada uma aplicao experimental do MAEC a uma amostra do parque edificado de

arrendamento. Nesta aplicao experimental colaboraram tcnicos de algumas das entidades exteriores referidas. A

aplicao experimental permitiu testar e validar os instrumentos de avaliao desenvolvidos e dela resultaram

tambm sugestes para o aperfeioamento da proposta.

Apesar do MAEC ter sido amplamente discutido e objecto de uma aplicao experimental, considera-se que da sua

aplicao prtica podero resultar importantes contribuies para o seu aperfeioamento. Neste sentido, convidam-

se todos os envolvidos (tcnicos, senhorios, arrendatrios) a enviar os seus comentrios, crticas, sugestes ou

outras contribuies atravs do Portal da habitao, cujo endereo na Internet "www.portaldahabitacao.pt/nrau".

As contribuies recebidas podero ser integradas em futuras revises do MAEC ou das presentes instrues.

Caso existam dvidas sobre a ficha de avaliao, as presentes instrues de aplicao ou a legislao que enquadra

o MAEC, pode ser encontrada informao complementar no Portal da habitao ou solicitados esclarecimentos

junto do Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana (IHRU) ou de uma Comisso de Acompanhamento Municipal

(CAM).


1.4 Organizao

As presentes instrues visam enquadrar o MAEC e definir um conjunto de procedimentos e critrios que devem ser

cumpridos pelos tcnicos durante as vistorias e no preenchimento das fichas de avaliao. As instrues esto

organizadas em seis captulos com o seguinte contedo:

1) introduo enquadramento, objectivo, mbito de aplicao;

2) exerccio da actividade de avaliao cdigo de tica e limitao da responsabilidade;

3) preenchimento da ficha de avaliao indicaes sobre o preenchimento de cada seco que constitui a

ficha de avaliao;

4) critrios de avaliao definio de critrios gerais e por elemento funcional;

5) ponderaes apresentao de ponderaes de referncia para cada elemento funcional;

6) frmula de clculo explicao com exemplos das regras a adoptar para determinar o estado de

conservao do locado.


2. EXERCCIO DA ACTIVIDADE DE AVALIAO

2.1 Cdigo de tica

A aplicao do MAEC assenta em vistorias realizadas por tcnicos, sendo essencial que estes tenham uma conduta

exemplar, para assegurar o bom funcionamento do mtodo e o reconhecimento dos resultados. Assim, no exerccio

das funes o tcnico do MAEC deve observar o Cdigo Deontolgico da respectiva Ordem ou Associao

Profissional e as seguintes regras complementares:

a) O tcnico no deve divulgar qualquer informao relativa aos resultados da vistoria sem a aprovao do seu

cliente ou dos seus representantes.

b) O tcnico no deve aceitar pela prestao de cada servio uma remunerao superior estipulada pelo

Comisso Arbitral Municipal (CAM).

c) O tcnico no deve aceitar pela prestao do servio quaisquer outras comisses ou compensaes, directas

ou indirectas, financeiras ou outras, de pessoas ou entidades relacionadas (ou no) com o cliente.

d) O tcnico deve comunicar CAM qualquer interesse pessoal num negcio que possa inviabilizar ou afectar a

qualidade dos resultados da sua actividade de avaliao.

e) O tcnico no deve aproveitar a vistoria como uma forma deliberada de obter informaes privilegiadas a

utilizar em proveito prprio.

f) O tcnico deve envidar todos os esforos para manter e assegurar a integridade e a reputao profissional

da actividade de avaliao do estado de conservao de imveis.

recomendvel que o tcnico comunique CAM informao relevante sobre violaes a este cdigo de tica.

De modo a desempenhar as suas funes com imparcialidade e independncia tcnica 1, um membro da CAM no

deve estar inscrito como avaliador nesse municpio.

Um tcnico que exera actividade numa Cmara Municipal pode estar inscrito como avaliador no respectivo

municpio desde que as suas funes no mesmo no constituam motivo de incompatibilidade com a actividade de

avaliao no mbito do MAEC.

1 Nmero 1 do artigo 8. da Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto


2.2 Limitao da responsabilidade

No MAEC o estado de conservao determinado com base na inspeco das anomalias visveis data da vistoria

ao locado e de acordo com os critrios e regras definidos nas presentes instrues. Assim, salienta-se que:

a) a avaliao tem em considerao as condies observadas no momento da vistoria, admitindo-se que essas

condies se podem alterar num curto perodo de tempo em virtude do modo de utilizao dos locados;

b) a avaliao baseia-se na observao das condies gerais do imvel e de um locado, admitindo-se que

possam existir anomalias prejudiciais ao seu estado de conservao em locados no vistoriados;

c) a avaliao no constitui uma garantia da manuteno do estado de conservao de qualquer elemento

inspeccionado;

d) a avaliao no assegura que todas as anomalias potencialmente existentes no locado tenham sido

detectadas no decorrer da vistoria, admitindo-se que existam anomalias graves que estejam ocultas ou que

no apresentem qualquer indcio visvel;

e) a avaliao no atesta a satisfao do disposto na regulamentao e na normativa em vigor;

f) a avaliao no permite garantir todas as condies mnimas de habitabilidade do locado nem qualificar as

condies de segurana, de conforto, de uso, de aspecto ou de economia, visto que pretende apenas avaliar

o estado de conservao dos seus elementos funcionais e a existncia de infra-estruturas bsicas.


3. PREENCHIMENTO DA FICHA DE AVALIAO

3.1 Estrutura

A ficha de avaliao est organizada nas seguintes partes: Cabealho, A. Identificao, B. Caracterizao, C.

Anomalias de elementos funcionais, D. Determinao do ndice de anomalias, E. Descrio dos sintomas que

motivam a atribuies de nveis de anomalias "graves" e/ou "muito graves", F. Avaliao, G. Observaes, H.

Tcnico, e I. Coeficiente de conservao (preenchimento pela CAM).

Nos nmeros seguintes apresentam-se indicaes detalhadas de como proceder ao preenchimento de cada um dos

campos que constituem as partes da ficha de avaliao.

3.2 Cabealho

No cabealho devem ser preenchidos os campos que permitem a identificao da ficha de avaliao,

designadamente:

a) Cdigo do tcnico nmero de inscrio do tcnico na Ordem dos Arquitectos ou na Ordem dos

Engenheiros.

b) Nmero da ficha nmero nico de identificao da ficha de avaliao gerado pelo sistema informtico.

3.3 Seco A

Na seco A devem ser inscritos os dados relativos identificao do locado, designadamente:

a) Rua/Av., N./lote, Andar, Localidade, Cdigo Postal morada completa do locado vistoriado.

b) Freguesia, Concelho, Distrito localizao do locado vistoriado.

c) Artigo matricial, Fraco inscrio do locado vistoriado de acordo com a Conservatria do Registo Predial.

d) Cdigo SIG (facultativo) identificao do edifcio de acordo com o cdigo do Sistema de Informao

Geogrfico utilizado por alguns municpios.

3.4 Seco B

Na seco B devem ser inscritos os dados relativos caracterizao do locado e do edifcio. Estes dados no

influenciam o resultado final da avaliao do estado de conservao do locado, mas permitem aos membros da


CAM conhecer as principais caractersticas do imvel em avaliao e possibilitam um eventual tratamento

estatstico posterior dos nveis de anomalia detectados.

Os dados de caracterizao a recolher so os seguintes:

a) N. de pisos do edifcio so contados como pisos os planos habitveis ou utilizveis sobrepostos de um

edifcio, qualquer que seja a sua cota em relao ao nvel do terreno. As caves e guas furtadas, habitveis

ou utilizveis, so consideradas pisos.

b) N. de unidades que constituem o edifcio so contadas como unidades os conjuntos de compartimentos

encerrados e com acesso independente. Por conjunto encerrado de compartimentos entende-se um

conjunto que confinado por uma envolvente que o separa dos outros locados, dos espaos comuns e do

ambiente exterior. Por conjunto de compartimentos com acesso independente entende-se um conjunto que

dotado de pelo menos uma sada para os espaos comuns ou para a via pblica que no obriga a

atravessar outros locados. Um edifcio pode possuir vrias unidades mesmo que no esteja em regime de

propriedade horizontal. Por exemplo, constituem usualmente unidades as habitaes, os estabelecimentos

comerciais e os estabelecimentos de restaurao.

c) poca de construo a poca de construo deve ser classificada em uma das seguintes categorias:

"Anterior a 1755" Edificaes pr-pombalinas.

"1755 a 1864" Edificaes do perodo pombalino e similares.

"1865 a 1903" Adulterao das referncias pombalinas e significativo aumento do nmero de

pisos. Perodo compreendido entre a entrada em vigor das primeiras posturas

municipais sobre construo, em Lisboa (1865), e a publicao do Regulamento

de Salubridade das Edificaes Urbanas (1903).

"1904 a 1935" Introduo de lajes constitudas por perfis metlicos e abobadilhas e de lajes de

beto armado (de primeira gerao) em zonas hmidas, apoiadas em paredes

resistentes. Perodo que se estende at entrada em vigor do Regulamento do

Beto Armado (RBA, 1935).

"1936 a 1950" Introduo gradual de estruturas reticuladas. Perodo que decorre entre a entrada

em vigor do RBA e a entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes

Urbanas (RGEU, 1951).

"1951 a 1982" Generalizao do tipo esquerdo-direito e predomnio das estruturas reticuladas

de beto armado preenchidas com paredes de alvenaria (tijolos furados e blocos

de beto). Aumento gradual da altura das construes. Perodo compreendido

entre a entrada em vigor do RGEU e a aprovao do Regulamento de Estruturas


de Beto Armado e Pr-Esforado (REBAP, 1983), incluindo a entrada em vigor

do Regulamento de Estruturas de Beto Armado (REBA, 1968), que o REBAP veio

revogar e substituir.

"Posterior a 1982" Edificaes posteriores entrada em vigor do REBAP.

Observa-se que quando diferentes partes de um edifcio correspondem a pocas distintas, deve considerar-

se o perodo de construo da parte principal do edifcio. Caso o edifcio tenha sido sujeito a uma

reformulao estrutural profunda deve ser considerado o perodo em que ocorreu como sendo o perodo de

construo. Se a estrutura de um edifcio for caracterstica de um perodo mas a sua data de construo for

doutro perodo, deve prevalecer a data de construo.

d) Tipologia estrutural a estrutura da construo deve ser classificada em uma das seguintes tipologias:

"Beto armado" Estrutura de beto armado.

"Metlica" Estrutura metlica.

"Mista de ao-beto" Estrutura mista de ao-beto.

"Madeira" Estrutura de madeira.

"Alvenaria" Estrutura de alvenaria.

"Outra" Outro tipo de estrutura, sendo indicado entre parntesis qual.

e) Nmero de divises que constituem o locado so contados como divises os espaos: 1) delimitados por

paredes; 2) com acesso atravs de vo ou vos guarnecidos com portas ou outros dispositivos de

encerramento; e 3) que sejam utilizados como salas, cozinhas ou quartos. No nmero de divises que

constituem o locado no se incluem os espaos que constituam vestbulos, corredores, instalaes

sanitrias, arrumos, despensas, marquises e outros espaos de funo similar.

f) Uso o uso deve ser classificado numa das seguintes categorias:

"Habitao" Locado com uso habitacional.

"Escritrio" Locado utilizado com escritrio.

"Comrcio" Incluem-se por exemplo, mini-mercado, papelaria, ou "stand" automvel.

"Restaurao" Incluem-se por exemplo, caf, restaurante, ou bar.

"Servios" Incluem-se servios financeiros (ex., agncia bancria ou de companhia de

seguros), servios de administrao pblica (ex., junta de freguesia), servios

de sade e aco social (ex., farmcia, posto mdico, centro de sade,

consultrio mdico, creche, infantrio, centro de dia para idosos, lar de


idosos, centro de convvio, centro de emprego, ou centro de actividades

ocupacionais), outros servios (ex., cabeleireiro ou sapateiro).

"Equipamento" Incluem-se equipamentos de educao (ex., centro de formao, escola

primria, escola secundria), equipamentos de culto (ex., capela, igreja,

outros edifcios destinados ao exerccio de cultos religiosos), equipamentos

de proteco civil (ex., esquadra de polcia, quartel de bombeiros),

equipamentos de cultura (ex., teatro, cinema, biblioteca pblica, museu,

centro de actividade para jovens), equipamentos de desporto (ex., pavilho

polidesportivo, piscina).

"Industria" Locado com uso industrial

"Outro" Locado com utilizao que no se enquadra em nenhuma das categorias

acima indicadas.

Com excepo das duas primeiras categorias, deve ser indicado entre parntesis a utilizao especfica de

cada locado, por exemplo: "Comrcio (papelaria)", "Restaurao (caf)", "Servios (agencia bancria)",

"Equipamento (piscina)".

3.5 Seco C

A seco C composta por uma lista de elementos funcionais em que cada item est associado a uma escala de

nveis de anomalia e a uma ponderao, com as quais se determina uma pontuao. Os elementos funcionais esto

divididos em edifcio (no seu conjunto), outras partes comuns e unidade.

Relativamente ao preenchimento desta seco observa-se que:

a) Deve ser verificado se o elemento funcional se aplica ao edifcio ou locado em apreciao, observando os

critrios apresentados em 4.1.

b) Se o elemento funcional se aplicar:

deve ser indicado com um "X" o quadrado referente ao nvel de anomalia, determinado com base nos critrios de avaliao apresentados em 4.2 e 4.3;

deve ser calculada a pontuao pelo produto entre o nmero de pontos associado a cada nvel de anomalia e a ponderao atribuda ao elemento funcional;

a pontuao deve ser inscrita no espao sob a coluna "pontuao" e na linha do elemento funcional correspondente.


c) Se o elemento funcional no se aplicar:

indicar com um "X" o quadrado sob o ttulo "No se aplica";

riscar o nmero na coluna ponderao;

colocar um trao no espao correspondente coluna pontuao.

d) Deve ser atribuda uma resposta para todos os elementos funcionais, cada elemento funcional deve ser

ponderado isoladamente e apenas se deve indicar um nvel de anomalia por cada elemento funcional.

3.6 Seco D

Na seco D devem ser calculados os seguintes valores:

a) Total das pontuaes somatrio das pontuaes obtidas por todos os elementos funcionais aplicveis,

inscritas na coluna "pontuao".

b) Total das ponderaes atribudas a elementos funcionais aplicveis somatrio das ponderaes associadas a

elementos funcionais cuja resposta foi diferente de "No se aplica".

c) ndice de anomalias quociente entre o total de pontos e o total de ponderaes atribudas a elementos

funcionais aplicveis; o valor obtido deve ser aproximado com duas casas decimais.

3.7 Seco E

Na seco E devem ser explicados os motivos que justificaram a atribuio de nveis de anomalias "graves" ou

"muito graves" a elementos funcionais. Para o efeito deve ser registada a seguinte informao para cada um dos

elementos funcionais com a resposta referida:

a) Nmero do elemento funcional nmero de ordem do elemento funcional.

b) Relato sntese da anomalia caracterizao do elemento construtivo afectado, descrio dos sintomas de

anomalia, e justificao do nvel de anomalia atribuido com base nos critrios definidos no Captulo 6.

c) Identificao das fotografias ilustrativas cdigo atribudo pelo tcnico s fotografias ilustrativas dos

sintomas das anomalias. As fotografias devem permitir ter uma noo da escala da anomalia (ex., podem

incluir uma pessoa, um relgio, uma moeda, ou mesmo uma rgua de escalas).

Observa-se que devem ser especificadas com particular preciso as situaes que coloquem em grave risco a

segurana e a sade pblicas e/ou dos residentes.


Esta seco pode ficar em branco se no tiver sido atribudo um nvel de anomalias "graves" ou "muito graves" a

nenhum elemento funcional da seco C.

3.8 Seco F

Na seco F deve ser realizada a sntese da avaliao, designadamente:

a) aplicar a frmula de clculo, descrita no Captulo 6 destas instrues, ao ndice de anomalias, determinado

na seco D, e inscrever um "X" no quadrado que indica o Estado de Conservao;

b) caso tenha sido solicitada a avaliao da totalidade do prdio, determinar separadamente o ndice de

anomalias para os elementos funcionais 1 a 17, e depois aplicar a frmula de clculo, descrita no Captulo 6

destas instrues;

c) indicar, tambm com um "X", se existem situaes que constituem grave risco para a segurana ou a sade

pblicas e/ou dos residentes; consideram-se situaes de grave risco anomalias que colocam em perigo a

vida dos utentes do locado, do edifcio, de edifcios vizinhos ou do pblico em geral.

3.9 Seco G

Na seco G o tcnico deve registar, caso se verifiquem:

a) os elementos funcionais cujo nvel de anomalia indicado resultou de uma avaliao com base em indcios

por no ser possvel uma inspeco visual directa;

b) os elementos funcionais que no pde avaliar por no lhe ter sido facultado o acesso ao locado, ou a uma

parte dele, descrevendo o motivo do impedimento;

c) as alegaes das partes sobre obras de manuteno realizadas no locado e sobre eventuais actuaes ilcitas;

d) as situaes que constituem grave risco para a segurana ou a sade pblicas e/ou dos residentes;

e) outros comentrios decorrentes da vistoria e da avaliao.

3.10 Seco H

Para concluir, na seco H deve ser inscrito o nome do tcnico em letras de imprensa e indicada a data em que foi

realizada a vistoria.

Caso no tenha sido possvel inspeccionar numa primeira vistoria todos os elementos funcionais por no ter sido

facultado o acesso, e tenha sido aceite pela CAM a realizao de uma segunda vistoria, deve inscrever-se na ficha de

avaliao a data da primeira vistoria.


3.11 Seco I

A seco I para preenchimento pela CAM. Nesta seco deve ser indicado o Coeficiente de Conservao do locado

e a data de emisso.

Observa-se que pode no existir uma relao directa entre o Estado de Conservao determinado pelo tcnico e o

Coeficiente de Conservao atribudo pela CAM, em virtude de terem sido levadas em considerao as alegaes das

partes sobre a realizao de obras de conservao ou eventuais actuaes ilcitas.


4. CRITRIOS DE AVALIAO

4.1 Elementos funcionais aplicveis

Ao proceder avaliao de um imvel, s devem ser considerados os elementos funcionais ou as partes destes que

satisfaam s seguintes condies 2:

a) cujo uso beneficie directamente o locado (ex., se um locado se situar no piso trreo no deve ser avaliado o

nvel de anomalia dos ascensores);

b) cujas anomalias possam afectar o locado (ex., se um edifcio tiver vrios corpos apenas deve ser avaliado o

nvel de anomalia da cobertura do corpo em que est situado o locado);

c) no sejam elementos decorativos ou outros apostos sobre elementos da construo pelo arrendatrio (ex.,

se um arrendatrio colocou alcatifa sobre o soalho numa sala ou papel de parede num quarto, estes

revestimentos no devem ser objecto de avaliao);

d) no sejam equipamentos electrodomsticos ou termodomstico instalados pelo arrendatrio (ex., se um

arrendatrio instalou uma mquina de lavar roupa numa marquise ou um esquentador numa instalao

sanitria, este equipamento no deve ser objecto de avaliao);

e) estejam includos no mbito do contrato de arrendamento (ex., nos termos do contrato de arrendamento

uma habitao pode ser arrendada excluindo uma arrecadao ou um terrao).

Se um arrendatrio for responsvel por alteraes em elementos funcionais ou partes destes para alm dos tipos

referidos na alnea c) e d), com ou sem autorizao do senhorio, deve ser determinado o respectivo nvel de

anomalia. Por exemplo, mesmo que seja o arrendatrio a promover a substituio da caixilharia exterior, a

colocao de um novo revestimento de piso ou de parede, a substituio das louas sanitrias, a pintura de paredes

e tectos, a montagem de uma instalao de climatizao, a montagem de um alarme contra intruso, estes

elementos de construo e instalaes devem ser objecto de avaliao. Durante a fase de alegaes, as partes tm

oportunidade de descrever as alteraes que realizaram no locado, sendo essas alteraes tomadas em

considerao pela CAM na determinao do coeficiente de conservao.

Estas regras visam salvaguardar a qualidade de vida do arrendatrio sem prejudicar o senhorio por anomalias em

elementos decorativos ou em equipamentos que no sejam da sua responsabilidade.

2 Nmero 3 do artigo 3. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro


Caso o avaliador tenha dvidas sobre se um determinado elemento funcional, ou parte dele, da responsabilidade

do arrendatrio ou est includo no contrato de arrendamento deve inquirir ambas as partes. Se as partes no

estiverem de acordo, o elemento funcional deve ser avaliado na sua totalidade, sendo as alegaes das partes

registadas na seco "G. Observaes".

Se durante a vistoria o tcnico detectar anomalias "graves" ou "muito graves" em elementos funcionais fora do

mbito de avaliao, deve registar esses factos na seco "G. Observaes". Estas anomalias, isoladamente ou no

seu conjunto, podem levar o tcnico a indicar na seco "F. Avaliao" que existem situaes que constituem grave

risco para a segurana ou a sade pblicas e/ou dos residentes.

Por exemplo, o tcnico pode verificar que foi instalado pelo arrendatrio um esquentador numa instalao sanitria,

com volume total superior a 8 m, mas sem conduta de evacuao dos produtos de combusto. Nesta situao, o

tcnico no deve considerar a instalao do esquentador na sua avaliao do nvel de anomalia que afecta a

instalao de gs do locado, mas deve avisar o arrendatrio do risco que esta soluo representa para a sua

segurana e deve registar este facto no campo de observaes para conhecimento da CAM.

Mesmo que nos termos do contrato o dever de manuteno corrente seja do arrendatrio, o locado deve ser

avaliado nas condies presentes e visveis no momento da vistoria. Durante a fase de alegaes, o senhorio deve

referir esse facto e indicar quais as anomalias no locado que decorrem da deficiente manuteno corrente pelo

arrendatrio. A CAM deve ter em considerao essas alegaes na determinao do coeficiente de conservao.

Tratando-se de uma avaliao da totalidade do prdio, no se aplica o disposto na alnea a) quanto relao entre o

elemento funcional e o locado 3. Isto , como se est a avaliar a totalidade do prdio, as partes comuns so

avaliadas na sua totalidade e no apenas nas partes que beneficiam directamente o locado. Como consequncia, se

no mbito de uma avaliao da totalidade do prdio num mesmo momento se proceder avaliao de diversos

locados, os nveis de anomalias que afectam cada um dos elementos funcionais relativos ao "Edifcio" e s "Outras

partes comuns" sero idnticos nas diversas fichas de avaliao.

4.2 Critrios gerais

Para determinar o nvel de anomalia de cada elemento funcional devem ser conjugados os quatro critrios

seguintes4:

a) consequncia da anomalia na satisfao das exigncias funcionais;

b) tipo e extenso do trabalho necessrio para a correco da anomalia;

3 Nmero 4 do artigo 3. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro 4 Nmero 1 do artigo 3. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro


c) relevncia dos locais afectados pela anomalia;

d) existncia de alternativa para o espao ou equipamento afectado.

4.2.1 Gravidade da anomalia

Os dois primeiros critrios referem-se gravidade da anomalia, sendo sintetizada a sua aplicao aos nveis de

anomalia no quadro seguinte 5.

Anomalias

Muito ligeiras Ligeiras Mdias Graves Muito graves

Ausncia de anomalias ou anomalias sem significado

Anomalias que prejudicam o aspecto, e que requerem trabalhos de de fcil execuo

Anomalias que prejudicam o aspecto, e que requerem trabalhos de difcil execuo

Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de limpeza, substituio ou reparao de fcil execuo

Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de difcil execuo

Anomalias que colocam em risco a sade e a segurana, podendo motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de fcil execuo

Anomalias que colocam em risco a sade e a segurana, podendo motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de difcil execuo

Anomalias que colocam em risco a sade e a segurana, podendo motivar acidentes graves ou muito graves

Ausncia ou inoperacionalidade de infra-estrutura bsica

Salienta-se que a avaliao do nvel de anomalia que afecta cada elemento funcional deve ser realizada comparando

as suas condies actuais com as condies que o elemento funcional proporcionava quando o imvel foi

construdo ou quando sofreu a ltima interveno profunda. No devem portanto ser tidos em considerao:

a) o nvel de qualidade (ex., o nvel de isolamento acstico proporcionado pela envolvente exterior do locado

no deve ser objecto de avaliao);

5 Artigo 4. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro


b) o nvel de segurana (ex., as condies de segurana proporcionadas pelos meios de evacuao do edifcio

em caso de incndio no devem ser objecto de avaliao);

c) a satisfao das exigncias definidas na regulamentao e na normativa actualmente em vigor ou aplicvel

data em que o imvel foi construdo (ex., no deve ser avaliado se um fogo cumpre o disposto no

Regulamento Geral das Edificaes Urbanas quanto s dimenses e s reas mnimas dos compartimentos);

d) a existncia de partes ou da totalidade do locado que no esto licenciadas por organismo competente (ex.,

mesmo que seja detectada a realizao de obras que no foram objecto de licenciamento pela Cmara

Municipal, esse facto no deve influenciar a avaliao).

A satisfao das exigncias definidas na regulamentao e na normativa actualmente em vigor apenas verificada

nas situaes em que essa legislao impe condies acrescidas de segurana e se aplica a imveis existentes,

obrigando sua adaptao.

4.2.2 Locais afectados pela anomalia

O terceiro e o quarto critrios referem-se aos locais afectados pela anomalia, devendo ser aplicados do seguinte

modo 6:

a) Relevncia dos locais afectados pela anomalia:

se as anomalias mais graves afectarem a parte principal do locado deve prevalecer esse nvel de anomalia;

se as anomalias mais graves afectarem a parte secundria do locado deve ser calculada uma mdia entre o nvel de anomalia da parte principal e da parte secundria, atribuindo uma importncia menor s

partes secundrias;

se as anomalias estiverem situadas nas partes comuns devem ser avaliadas na medida em que afectem o locado em apreciao.

b) Existncia de alternativa para o espao ou equipamento afectado:

se a anomalia afectar um equipamento ou instalao para o qual exista uma alternativa com condies equivalentes de utilizao deve ser calculada a mdia do nvel de anomalia desses equipamentos ou

instalaes.



Para efeito de aplicao dos critrios indicados nas alneas a) e b) considera-se como parte principal do locado o

conjunto de espaos onde se desenvolvem as funes dominantes (ex., fogo) e como parte secundria do locado o

conjunto de espaos onde se desenvolvem as funes acessrias (ex., dependncia de arrecadao) 7.

4.3 Elementos de construo a avaliar e exemplos de sintomas de anomalia

Para facilitar a utilizao, os critrios gerais e avaliao apresentados no nmero anterior foram aplicados a cada um

dos elementos funcionais dando origem a fichas com a seguinte estrutura:

a) elementos de construo a avaliar identificao dos elementos da construo a apreciar em cada

elemento funcional;

b) exemplos de sintomas de anomalia exemplos de sinais que indiciam anomalias;

c) observaes informao complementar sobre a aplicao do critrio de avaliao.

Em seguida apresenta-se para cada elemento funcional uma ficha com a informao tcnica acima descrita.



Edifcio | 1. Estrutura

Elementos de construo a avaliar

Fundaes, pilares, vigas e lajes.

Partes estruturais de varandas, balces e marquises.

Paredes estruturais (interiores ou exteriores).

Exemplos de sintomas de anomalia

Estrutura de beto armado ou mista (ao-beto) Anomalias

Ligeiras Mdias Graves Muito graves

Estrutura com descasque no recobrimento de armaduras em reas limitadas

Estrutura com armaduras vista e com corroso profunda em grandes reas

Lajes com deformaes ligeiras Estrutura com alterao da geometria, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento

Estrutura com significativa alterao da geometria (ex., pilares muito desaprumados, vigas ou lajes com grandes abaulamentos), indiciando risco de colapso total ou parcial

Manchas de ferrugem e fendilhao que no indiciam problemas estruturais

Estrutura com fendilhao cujas localizao, orientao e evoluo indiciam problemas estruturais

Estrutura com fendilhao cuja localizao, orientao e evoluo indiciam risco de colapso total ou parcial

Estrutura metlica Anomalias


Estrutura com sinais pontuais e superficiais de corroso

Estrutura com sinais pontuais de corroso

Estrutura com corroso generalizada mas no indiciando risco de colapso

Estrutura com corroso generalizada indiciando risco de colapso total ou parcial

Lajes com deformaes ligeiras Alterao ou remoo de elementos no indiciando risco de colapso

Alterao ou remoo de elementos indiciando risco de colapso total ou parcial

Estrutura com alterao da geometria, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento

Estrutura com significativa alterao da geometria (ex., pilares muito desaprumados, vigas ou lajes com grandes abaulamentos), indiciando risco de colapso total ou parcial

Estrutura de alvenaria Anomalias


Estrutura com fendilhao localizada de pequena largura

Estrutura com fendilhao frequente de pequena largura

Estrutura com fendilhao localizada de largura mdia

Estrutura com fendilhao maior que 5 mm e indiciando risco de desabamento total ou parcial


Estrutura com desagregao de elementos, no comprometendo a sua estabilidade

Estrutura com desagregao de elementos, comprometendo a sua estabilidade

Estrutura com alterao da geometria (ex., paredes deformadas ou desaprumadas), motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento

Estrutura com significativa alterao da geometria (ex., paredes com abaulamentos), indiciando risco de desabamento total ou parcial

Fundaes com assentamentos diferenciais colocando em risco a segurana estrutural do edifcio

Guarnecimento de vos de portas e janelas empenados ou fracturados, indiciando risco de desabamento total ou parcial

Estrutura de madeira Anomalias


Estrutura com vestgios de infestao por carunchos ou manchas de humidade (mas com infiltraes de gua resolvidas)

Estrutura com deteriorao superficial por ataque biolgico (carunchos ou trmitas), e/ou nveis de humidade elevados

Estrutura com ataque biolgico activo (caruncho, trmitas ou fungos de podrido)

Estrutura com sinais de rotura, perda de seco significativa ou destruio total de elementos, indiciando risco de desabamento total ou parcial

Estrutura com deformaes em reas limitadas (ex., pavimentos com pequenas deformaes)

Estrutura com alterao da geometria (ex., pavimentos com deformaes notrias em grandes reas) motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento

Estrutura com significativa alterao da geometria (ex., pavimentos com grandes abaulamentos, cedncias ou outras deformaes), indiciando risco de desabamento total ou parcial

Observaes

Nos edifcios antigos (i.e., anteriores segunda gerao das estruturas de beto armado) grande parte da sua

construo desempenha um papel importante em termos estruturais, pelo que o critrio de avaliao deve aplicar-

se totalidade desses diferentes elementos da construo (ex., paredes estruturais exteriores e interiores, tabiques e

pavimentos, etc.).

Quando o edifcio possuir estruturas diferentes cada tipo deve ser avaliado separadamente com base no respectivo

critrio, prevalecendo o nvel de anomalia mais grave. Num edifcio com estruturas independentes, apenas deve ser

avaliada a parte da estrutura que afecta directamente o locado em apreciao e os espaos comuns que o servem.

No prevista a possibilidade da resposta "No se aplica" ao elemento funcional "1. Estrutura" visto que se

considera que em todos os edifcios deve ser avaliado o nvel de anomalia que o afectam.

A estrutura da cobertura deve ser avaliada no nmero "2. Cobertura". As estruturas das escadas comuns e dos

locados devem ser avaliadas respectivamente nos nmeros "7. Escadas" (outras partes comuns) e "23. Escadas"

(locado).


A avaliao das fundaes no em geral realizada de forma directa, devendo o seu nvel de anomalia ser inferido

por eventuais anomalias existentes nas restantes partes da estrutura (ex., assentamentos diferenciais de fundaes

podem dar origem a deformaes na estrutura e eventualmente a fendilhao das paredes).

No elemento funcional "Edifcio | 1. Estruturas" devem apenas ser consideradas as anomalias que possam afectar a

sua capacidade resistente. Assim, anomalias que afectem os revestimentos das paredes estruturais devem ser

consideradas nos elementos funcionais "4. Paredes" (outras partes comuns), "18. Paredes exteriores" (locado) ou "19.

Paredes interiores" (locado).


Edifcio | 2. Cobertura


Estrutura principal de suporte (ex., asnas, vigas, lajes de cobertura).

Estrutura secundria de suporte (ex., madres, varas, ripas, etc.).

Impermeabilizaes.

Outros revestimentos.

Sistema de drenagem de guas pluviais (ex., caleiras, algerozes e tubos de queda).


Anomalias


Cobertura inclinada deformada em reas limitadas

Estrutura secundria da cobertura inclinada com deteriorao ligeira de elementos

Cobertura inclinada deformada em grandes reas

Estrutura secundria da cobertura inclinada com deteriorao severa de elementos

Cobertura com alterao da geometria geral, indiciando grave deteriorao da estrutura subjacente, consequncia da cedncia, runa ou rotura de elementos resistentes primrios

Estrutura secundria da cobertura inclinada com destruio total ou parcial de elementos

Revestimento de cobertura inclinada com sujidades ou vegetao parasitria, mas no comprometendo a estanquidade gua

Revestimento de cobertura inclinada com alguns elementos deteriorados (ex., telhas ou chapas partidas) colocando em risco a estanquidade gua

Revestimento de cobertura inclinada com deteriorao acentuada (ex., elementos em falta), originando infiltraes

Revestimento de cobertura inclinada originando infiltraes generalizadas e exigindo substituio total (ex., revestimento removido numa grande extenso)

Revestimento de impermeabilizao de cobertura em terrao fendilhado ou incorrectamente aplicado (ex., membranas betuminosas com juntas de sobreposio insatisfatoriamente realizadas), colocando em risco a estanquidade gua

Revestimento de impermeabilizao de cobertura em terrao descolado, fissurado ou parcialmente removido, originando infiltraes

Revestimento de impermeabilizao de cobertura em terrao originando infiltraes generalizadas e exigindo substituio total

Sistema de drenagem de guas pluviais com entupimentos, exigindo limpeza

Sistema de drenagem de guas pluviais com anomalias pontuais (ex., falta de partes de platibandas ou de beirados, de algerozes e tubos de queda) colocando em risco a estanquidade gua

Sistema de drenagem de guas pluviais inexistente, inoperacional ou com anomalias generalizadas, originando infiltraes

Observaes

No prevista a possibilidade da resposta "No se aplica" neste elemento funcional visto que se considera que em

todos os edifcios deve ser avaliado o nvel de anomalia que afectam a cobertura.

A cobertura deve ser avaliada tendo em ateno o efeito que uma eventual anomalia pode ter para o locado.


Para avaliar o nvel de anomalia que afecta a cobertura o tcnico deve aceder mesma e vistori-la, ou vistoriar o

respectivo desvo no caso de coberturas inclinadas. Quando no existir esta possibilidade, o tcnico deve procurar

um local que lhe permita observar a cobertura pelo exterior.

Em complemento da inspeco visual directa, ou quando essa inspeco no for possvel, o tcnico deve procurar

sinais de anomalias provocadas pela entrada de gua pela cobertura, no interior e no exterior do edifcio (ex., perda

generalizada de coeso e de adeso dos revestimentos nas paredes e tectos dos ltimos pisos, manchas de

humidade nos paramentos dessas paredes e tectos, ataque biolgico extensivo). Caso a avaliao do nvel de

anomalia da cobertura seja feita exclusivamente com base em sinais de anomalias, esse facto deve ser referido na

Seco G.

Na avaliao do nvel de anomalia que afecta a cobertura inclui-se o sistema de drenagem de guas pluviais visto

que tm um funcionamento complementar e em algumas situaes difcil de dissociar.

Num edifcio com mais do que um corpo deve ser avaliada a parte da cobertura que afecta directamente o locado

em apreciao e os espaos comuns que o servem.


Edifcio | 3. Elementos salientes


Elementos projectados da envolvente do edifcio (ex., chamins, balaustradas, ornamentao diversa).

Elementos acrescentados envolvente do edifcio (ex., antenas, equipamentos, painis publicitrios).


Anomalias


Elementos salientes com sujidades, exigindo limpeza e/ou pintura

Elementos salientes com partes em falta ou fortemente desgastados

Elementos salientes com pequenas partes em risco de queda (ex., soltas, empoladas, pendentes, com ataque biolgico, em desagregao)

Elementos salientes com partes volumosas em risco de queda

Elementos salientes com suportes ou fixaes partidos, com ataque biolgico, ou corrodos, no indiciando risco de desabamento

Elementos salientes com suportes ou fixaes partidos, com ataque biolgico, ou corrodos, e indiciando risco de desabamento total ou parcial (ex., corroso extensiva de partes metlicas ou vigas de madeira podres)

Elementos salientes com significativa alterao da geometria, no indiciando risco de desabamento

Elementos salientes com significativa alterao da geometria, indiciando risco de desabamento total ou parcial (ex., deformao acentuada das partes em consola, chamins significativamente desaprumadas)

Observaes

As varandas devem ser avaliadas no nmero "Edifcio | 1. Estrutura".


Outras partes comuns | 4. Paredes


Partes opacas de paredes exteriores e interiores de espaos comuns no-estruturais.

Revestimentos e acabamentos de paredes exteriores e interiores (estruturais e no-estruturais).

Muros de espaos exteriores comuns (ex., logradouros).


Anomalias


Paredes com abaulamentos, desaprumos ou outras deformaes, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento

Paredes com aberturas resultantes da degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais no interior do edifcio, bem como a proliferao de pragas

Paredes com grandes abaulamentos, desaprumos, cedncias ou outras deformaes que indiciem risco de desabamento total ou parcial

Guarnecimentos de vos significativamente empenados ou fracturados, indiciando cedncias ou outras deformaes das paredes que possam motivar o desabamento total ou parcial

Revestimentos de paredes com fendilhao localizada e de pequena largura

Revestimentos de paredes com fendilhao extensa de pequena largura

Revestimentos de paredes com fendilhao localizada de largura mdia

Paredes com descontinuidades, fendilhao com largura superior a 5 mm, ou desagregao de elementos comprometendo a sua estabilidade

Revestimentos de paredes com sujidades, alterao de cor ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura

Paredes com grande diversidade de revestimentos, variaes de cor ou textura, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas

Revestimentos de paredes em falta, soltos, empolados ou em desagregao em reas limitadas

Revestimentos de paredes em falta, soltos, empolados ou em desagregao em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total

Paredes com pintura removida em reas limitadas

Paredes com pintura removida em grandes reas

Revestimentos de paredes com sinais de eflorescncias ou vestgios de ataque biolgico (ex., presena de trmitas e bolores; desenvolvimento de vegetao parasitria como algas, lquenes e musgos)

Revestimentos de paredes com eflorescncias generalizadas ou ataque biolgico extensivo

Revestimentos de paredes com sinais que revelam a presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida atempadamente

Revestimentos de paredes com reas limitadas molhadas ou muito hmidas

Revestimentos de paredes com grandes reas molhadas ou muito hmidas


Elementos decorativos de paredes partidos ou fortemente desgastados

Pequenos elementos decorativos de paredes em risco de queda (ex., partidos ou deslocados)

Placas de revestimento de paredes leves ou situadas a altura reduzida em risco de queda, podendo causar ferimentos ou danificar bens (ex. veculos)

Placas de revestimento de paredes com massa elevada ou situadas a grande altura em risco de queda, podendo colocar em risco a vida de pessoas

Observaes

Caso existam espaos exteriores de utilizao comum, os muros de delimitao devem ser avaliados neste

elemento funcional.


Outras partes comuns | 5. Revestimentos de pavimentos


Revestimentos de piso.


Anomalias


Pavimentos com aberturas resultantes da degradao que permitem a intruso indesejada de animais no interior do edifcio, bem como a proliferao de pragas

Revestimentos de piso com sujidades, alterao de cor ou de textura, exigindo limpeza, enceramento ou envernizamento

Pavimentos com grande diversidade de revestimentos, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas

Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, irregulares, fendilhados, em desagregao, com ataque biolgico ou com desgaste acentuado em reas limitadas

Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, irregulares, fendilhados, em desagregao, com ataque biolgico ou com desgaste acentuado em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total

Revestimentos de piso com sinais que revelam a presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida atempadamente

Revestimentos de piso com reas limitadas molhadas ou muito hmidas

Revestimentos de piso com grandes reas molhadas ou muito hmidas

Observaes

As anomalias da estrutura dos pavimentos so avaliadas no nmero "Edifcio | 1. Estrutura".


Outras partes comuns | 6. Tectos


Revestimentos de tectos.

Tectos-falsos.


Anomalias


Tectos-falsos com abaulamentos, cedncias ou descontinuidades, ou em desagregao, mas no indiciando risco de queda

Tectos-falsos com abaulamentos, cedncias ou descontinuidades, ou em desagregao, indiciando risco de queda que pode causar ferimentos ou danificar bens

Tectos-falsos de massa elevada indiciando risco de queda que pode colocar em perigo a vida de pessoas

Tectos com aberturas resultantes da degradao que permitem a intruso indesejada de animais no interior do locado, bem como a proliferao de pragas

Revestimentos de tecto com fendilhao localizada e de pequena largura

Revestimentos de tecto com fendilhao frequente de pequena largura

Revestimentos de tecto com fendilhao localizada de largura mdia

Revestimentos de tectos com sujidades, alterao de cor ou de textura, exigindo limpeza ou pintura

Tectos com grande diversidade de revestimentos, variaes de cor ou textura, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas

Revestimentos de tecto em falta, soltos, empolados, com ataque biolgico ou em desagregao em reas limitadas

Revestimentos de tecto em falta, soltos, empolados, com ataque biolgico ou em desagregao em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total

Tectos com pintura removida em reas limitadas

Tectos com pintura removida em grandes reas

Elementos decorativos de tectos partidos ou fortemente desgastados

Pequenos elementos decorativos de tectos partidos, deslocados e em risco de queda

Placas de revestimento de tectos leves em risco de queda, podendo causar ferimentos ou danificar bens

Placas de revestimento de tectos com massa elevada em risco de queda, podendo colocar em risco a vida de pessoas

Revestimentos de tecto com sinais que revelam a presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida atempadamente

Revestimentos de tecto com reas limitadas molhadas ou muito hmidas

Revestimentos de tecto com grandes reas molhadas ou muito hmidas


Outras partes comuns | 7. Escadas


Estrutura.

Revestimentos de degraus e patins.

Corrimos.


Anomalias


Escadas com falta ou degradao de elementos estruturais (ex., vigas de apoio partidas, corroso profunda em escadas metlicas, ataque biolgico em escadas de madeira), no indiciando risco de colapso

Escadas com falta ou degradao de elementos estruturais (ex., vigas de apoio partidas, corroso profunda em escadas metlicas, ataque biolgico em escadas de madeira), indiciando risco de colapso

Escadas com abaulamentos, cedncias ou outras deformaes, no indiciando risco de colapso

Escadas com abaulamentos, cedncias ou outras deformaes, indiciando risco de colapso

Escadas com alguns degraus desgastados

Escadas com alguns degraus partidos, com partes em falta ou com elementos soltos ou fragilizados, originando deficincias de utilizao

Escadas com numerosos degraus partidos, com partes em falta ou com elementos soltos, motivando risco de queda acidental por tropeamento

Corrimos com sujidades ou oxidados, exigindo limpeza e/ou pintura

Corrimos com alguns elementos partidos, com ataque biolgico, corrodos ou enferrujados, e originando deficincias de utilizao

Corrimos removidos ou num estado de deteriorao que pode motivar acidentes

Observaes

Quando no existirem escadas comuns no edifcio a resposta a esta questo ser "No se aplica".

Quando existir mais do que uma escada que sirva o piso em que se situa o locado devem ser observadas as

seguintes regras: determinar para cada escada o nvel de anomalia; calcular a mdia aritmtica dos pontos

associados aos nveis de anomalia de todas as escadas; e se o resultado da mdia aritmtica se situar entre dois

nveis de anomalia optar pelo nvel mais grave.

As paredes e os tectos das escadas devem ser avaliados no nmero "Outras partes comuns | 4. Paredes" e "Outras

partes comuns | 6. Tectos". As guardas de escadas devem ser avaliadas no nmero "Outros espaos comuns | 9.

Dispositivos de proteco contra queda".


Outras partes comuns | 8. Caixilharia e portas


Portas e janelas em contacto directo com o exterior ou entre espaos comuns.

Partes envidraadas de marquises de espaos comuns.

Vos envidraados nas coberturas (ex., janelas de sto, clarabias, lanternins).

Outras reas envidraadas de fachadas em espaos comuns.


Anomalias


Caixilharia com vidros rachados Caixilharia com alguns vidros partidos

Caixilharia com muitos vidros partidos

Caixilharia ou portas com sujidades ou oxidadas, exigindo limpeza e/ou pintura

Caixilharia ou portas desafinadas ou encravadas, exigindo uma fora excessiva no movimento das folhas

Caixilharia ou portas com elementos deteriorados (ex., partidos, corrodos, empenados, com ataque biolgico) ou removidos, que originam deficincias de funcionamento

Caixilharia ou portas com elementos deteriorados ou removidos, que podem motivar acidentes sem gravidade

Caixilharia ou portas com elementos deteriorados ou removidos, que podem motivar acidentes graves (ex., risco de queda de locais elevados)

Caixilharia ou portas com dispositivos de manipulao inoperacionais (ex., fechadura encravada)

Caixilharia ou portas de vos acessveis por pessoas a partir do exterior sem dispositivos de fecho seguros ou desmontveis a partir do exterior

Caixilharia ou portas permitindo a entrada pontual de gua da chuva

Caixilharia ou portas permitindo a entrada abundante de gua da chuva

Observaes

Admite-se que algumas portas interiores no essenciais possam ter sido deliberadamente retiradas, no

constituindo portanto uma anomalia.


Outras partes comuns | 9. Dispositivos de proteco contra queda


Elementos de proteco (ex., guardas ou muretes) de espaos comuns sobrelevados (ex., varandas, terraos, patamares, galerias, escadas) ou de vos com altura de peito inferior a 0,40 m (ex., janelas de sacada) existentes

nesses espaos, destinados a impedir a queda acidental, para o exterior ou para outros pisos, de pessoas ou de

objectos volumosos.


Anomalias


Dispositivos de proteco contra queda com sujidades ou oxidados, exigindo limpeza e/ou pintura

Dispositivos de proteco contra queda com elementos ou fixaes deteriorados (ex., partidos, corrodos, com ataque biolgico, com buracos, com fendas), com alterao da sua geometria (ex., elementos deformados, pendentes, deslocados), ou com elementos em falta, mas no indiciando risco de ocorrerem acidente

Dispositivos de proteco contra queda com elementos ou fixaes deteriorados, com alterao da sua geometria, ou com elementos em falta, indiciando risco de ocorrerem acidentes sem gravidade

Dispositivos de proteco contra queda com elementos ou fixaes deteriorados, com alterao da sua geometria, ou com elementos em falta, indiciando risco de ocorrerem acidentes graves

Observaes

Como orientao geral considera-se que quedas de desnveis com altura compreendida entre 0,50 m e 2,00 m

podem motivar acidentes sem gravidade e que quedas em desnveis com altura superior a 2,00 m podem motivar

acidentes graves.

Os acidentes podem ocorrer por colapso da guarda, incapacidade da guarda resistir s aces normais a que possa

ser submetida, ou por atravessamento da guarda.


Outras partes comuns | 10. Instalao de distribuio de gua


Partes comuns da instalao de distribuio de gua do edifcio que assegura a distribuio de gua desde o dispositivo de corte geral do edifcio at entrada de cada locado com excepo dos contadores. Esta instalao

normalmente constituda por: tubagens, acessrios, reservatrios e sistemas de elevao ou de sobrepresso.

Aparelhos de produo de gua quente quando comuns (ex., caldeira a gasleo, colectores solares) com excepo dos alimentados a gs.


Anomalias


Instalao de distribuio de gua com componentes com sujidades, riscados, oxidados

Instalao de distribuio de gua evidenciando reparaes anteriores pouco cuidadas (ex., rectificao de tubagem, traados alternativos)

Instalao de distribuio de gua com componentes deteriorados (ex., soltos, partidos, enferrujados, corrodos), prejudicando o seu funcionamento

Instalao de distribuio de gua com funcionamento muito deficiente

Instalao de distribuio de gua inoperacional por anomalias graves (ex., com fugas ou rupturas)

Instalao de distribuio de gua inexistente ou removida


Outras partes comuns | 11. Instalao de drenagem de guas residuais


Partes comuns da instalao de drenagem de guas residuais que asseguram a evacuao das guas residuais provenientes dos locados at cmara do ramal de ligao. Esta instalao normalmente constituda por:

tubagens, acessrios, grupo de bombagem e outros equipamentos.


Anomalias


Instalao de drenagem de guas residuais com componentes evidenciando desgaste (ex., com sujidades, riscados, oxidados)

Instalao de distribuio de guas residuais evidenciando reparaes anteriores pouco cuidadas (ex., rectificao de tubagem, traados alternativos)

Instalao de drenagem de guas residuais com componentes deteriorados (ex., soltos, partidos, enferrujados, corrodos), prejudicando o seu funcionamento

Instalao de drenagem de guas residuais com funcionamento muito deficiente (ex., entupimento parcial de conduta)

Instalao de drenagem de guas residuais inoperacional por anomalias graves (ex., fugas, rupturas ou grupo de bombagem inoperacional)

Instalao de drenagem de guas residuais inexistente ou removida


Outras partes comuns | 12. Instalao de gs


Partes comuns da instalao de gs combustvel canalizado do edifcio, englobando o conjunto de tubagens e acessrios, que assegura a distribuio de gs no edifcio, desde o dispositivo de corte geral do edifcio, inclusive,

at entrada de cada locado com excepo dos aparelhos de medida.

Aparelhos a gs (apenas quando comuns).


Instalao de gs combustvel canalizado (situao em que obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco)

Anomalias


Tubagens, acessrios, equipamentos de medida ou aparelhos a gs com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados)

Ausncia de Certificado de inspeco ou de Relatrio de inspeco das partes comuns vlido

Chamin ou conduta de evacuao dos produtos da combusto com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados)

Evidente alterao das condies que permitiram a obteno do Certificado de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos no crticos

Evidente alterao das condies que permitiram a obteno do Certificado de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos crticos

Instalao de gs evidenciando reparaes anteriores que prejudicam o aspecto (ex., traados alternativos vista quanto originalmente estavam embebidos nas paredes)

Relatrio de inspeco das partes comuns vlido, indicando a existncia de defeitos no crticos

Relatrio de inspeco das partes comuns vlido, indicando a existncia de defeitos crticos

Evidente alterao das condies descritas no Relatrio de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos no crticos

Evidente alterao das condies descritas no Relatrio de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos crticos

Instalao de gs combustvel canalizado (situao em que no obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco)

Anomalias


Tubagens, acessrios, equipamentos de medida ou aparelhos a gs com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados)

Instalao de gs evidenciando defeitos no crticos

Instalao de gs evidenciando defeitos crticos

Chamin ou conduta de evacuao dos produtos da combusto com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados)

Instalao de gs evidenciando


reparaes anteriores que prejudicam o aspecto (ex., traados alternativos vista quanto originalmente estavam embebidos nas paredes)

Observaes

Atribuio do nvel de anomalias "muito ligeiras"

Quando for apresentado um Certificado de inspeco da instalao de gs, no sendo evidente uma alterao das

condies que permitiram a sua obteno nem existindo reparaes anteriores que prejudiquem o aspecto, deve ser

atribuindo o nvel de anomalias "muito ligeiras".

Defeitos crticos e no crticos de instalao de gs combustvel canalizado

So considerados defeitos crticos 8:

a) fuga de gs que pela sua natureza ou localizao ponha em causa as condies de segurana da utilizao e

que tenha sido detectada mediante gua sabonosa, detectores de gs, leitura de contador ou outros

mtodos adequados;

b) tubo flexvel no metlico no conforme com as normas tcnicas aplicveis, com sinais visveis de

deteriorao (borracha ressequida, com fissuras ou de aspecto encortiado), fora do prazo de validade

impressa no prprio tubo, ou sem abraadeiras de aperto em ambas as extremidades;

c) tubo flexvel metlico no conforme s normas tcnicas aplicveis ou com sinais visveis de deteriorao;

d) aparelhos a gs do tipo A (no ligados)9 ou do tipo B (ligados no estanques)10 em locais destinados a

quartos de dormir e a casas de banho;

e) aparelhos a gs do tipo A (no ligados) ou do tipo B (ligados no estanques), sem conduta de evacuao dos

produtos de combusto, em locais com volume total inferior a 8 m.

So considerados defeitos no crticos 11:

a) tubagens de gs em contacto com cabos elctricos;

b) tubagens de gs que sejam utilizadas como circuito de terra de instalaes elctricas;

c) falta dos dispositivos de corte dos aparelhos;

d) aparelhos a gs com funcionamento deficiente relativamente ao comportamento da chama, incluindo

retorno, descolamento, instabilidade, rudo ou com pontas amarelas;

8 Nmero 1 do artigo 10. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho 9 Aparelhos concebidos para no serem ligados a condutas ou dispositivos de evacuao dos produtos de combusto para o exterior do local de

instalao (Norma Portuguesa NP 1037-1 (2002) Numero 10.1). Por exemplo, fogo de cozinha. 10 Aparelhos concebidos para serem ligados a condutas de evacuao para o exterior, sendo o ar comburente captado directamente no local de instalao

(Norma Portuguesa NP 1037-1 (2002) Numero 10.1). Por exemplo, esquentador. 11 Nmero 2 do artigo 10. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho


e) falta de vlvula de corte geral do edifcio ou vlvula com a acessibilidade de grau 3 (situao em que o

acesso ao dispositivo apenas possvel utilizando escadas e meios mecnicos especiais);

f) falta de vlvula de corte do fogo ou vlvula com a acessibilidade de grau 3 (situao em que o acesso ao

dispositivo apenas possvel utilizando escadas e meios mecnicos especiais);

g) utilizao de tubagens, acessrios e equipamento no permitidos no Regulamento, data da sua instalao;

h) tubagens de gs em lugares no permitidos na legislao ou que no satisfaam s disposies

regulamentares;

i) no conformidade da vlvula de corte geral.

j) no conformidade da vlvula de corte do fogo;

k) contador de gs com by-pass, quando este no satisfizer s condies regulamentares;

l) contador de gs danificado, parado ou no cumprindo o especificado no Regulamento;

m) no conformidade das vlvulas de corte aos aparelhos;

n) inadequada iluminao interior e exterior dos locais tcnicos e das caixas dos contadores;

o) caixas de contadores com portas sem orifcios de ventilao e que no obedeam ao Regulamento;

p) aparelhos a gs do tipo B (ligados no estanques), sem conduta de evacuao dos produtos de combusto,

em locais com o volume total igual ou superior a 8 m, exceptuando-se os aparelhos de aquecimento

instantneo de gua quente sanitria de potncia til no superior a 8,7 KW e com caudal mximo de

5 l/min de gua quente, bem como os aparelhos de aquecimento de gua de acumulao com potncia til

no superior a 4,65 KW e cuja capacidade til no seja superior a 50 L, que estejam instalados antes da data

de entrada em vigor da Portaria 362/2000, de 20 de Junho;

q) aparelhos a gs do tipo A (no ligados), em local sem chamin ou sem abertura permanente para evacuao

dos produtos de combusto, sendo o volume total do local igual ou superior a 8 m;

r) no conformidades da ventilao dos locais onde esto montados e a funcionar os aparelhos a gs;

s) no conformidades da exausto dos produtos de combusto, ou da altura mnima da tubagem de sada dos

gases de combusto dos aparelhos de aquecimento instantneo de gua sanitria, ou, ainda, da sua

inclinao em relao horizontal.

Situaes em que obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco

A apresentao de Certificado de inspeco obrigatria nas seguintes situaes 12:

12 Nmero 2 do artigo 3. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho


a) instalaes de gs afectas indstria turstica e de restaurao, a escolas, a hospitais e outros servios de

sade, a quartis e a quaisquer estabelecimentos pblicos ou particulares com capacidade superior a 250

pessoas;

b) instalaes industriais com consumos anuais superiores a 50.000 m de gs natural, ou equivalente noutro

gs combustvel;

c) instalaes de gs que data da vistoria tenham sido executadas h mais de 20 anos e que no tenham sido

objecto de remodelao.

A existncia do Certificado de inspeco tambm legalmente exigvel caso tenham ocorrido algumas das seguintes

situaes aps 20 de Junho de 2000 13:

d) alteraes no traado, na seco ou na natureza da tubagem, nas partes comuns ou no interior dos fogos;

e) fugas de gs combustvel;

f) novo contrato de fornecimento de gs combustvel.

A validade do Certificado de inspeco de dois anos para as instalaes indicadas na alnea a), trs anos para as

instalaes indicadas na alnea b) e cinco anos nas restantes situaes.

Caso o imvel esteja em propriedade horizontal deve existir um Certificado de inspeco das partes comuns e um

Certificado de inspeco por cada fraco autnoma.

Condies para a apresentao de um Relatrio de inspeco em substituio do Certificado de inspeco

Aps a realizao de qualquer inspeco, as entidades inspectoras devem elaborar um Relatrio de inspeco. O

Certificado de inspeco apenas emitido se o resultado da inspeco demonstrar que as instalaes observadas

cumprem as condies regulamentares 14.

O Relatrio de inspeco deve indicar os defeitos crticos e no crticos detectados. Caso tenham sido detectados

defeitos no crticos na instalao de gs, estes devem ser eliminados num prazo no superior a trs meses.

Assim, admite-se que no acto da vistoria pelo tcnico avaliador da MAEC lhe seja apresentado um Relatrio de

inspeco com data no anterior a trs meses em substituio do Certificado de inspeco.

Apresentao de Certificado de inspeco numa situao em que no legalmente exigvel

Caso seja apresentado um Certificado de inspeco ou um Relatrio de inspeco, mesmo que estes documentos no

sejam legalmente exigveis, devem ser considerados na avaliao do nvel de anomalia da instalao de gs.

13 Nmero 1 do artigo 3. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho 14 Artigo 14. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho


Existindo entidades inspectoras da instalao de gs, reconhecidas para o efeito pela Direco-Geral de Energia,

entende-se que o tcnico avaliador da MAEC deve basear a sua avaliao nos resultados da inspeco realizada por

estas entidades.

O Relatrio de inspeco e o Certificado de inspeco devem ser emitidos por entidade inspectora reconhecida 15,

estando esta informao expressa nos referidos documentos.

Quadro legal

O Regulamento tcnico relativo ao projecto, construo, explorao e manuteno das instalaes de gs

combustvel canalizado em edifcios em vigor foi aprovado pela Portaria n. 361/98, de 26 de Junho. Verses

anteriores deste regulamento foram aprovadas, e posteriormente revogadas pelos diplomas mais recentes, atravs

da Portaria n. 789/90, de 4 de Setembro, e da Portaria n. 364/94, de 11 de Junho.

tambm recomendvel a consulta da seguinte legislao sobre instalaes de gs canalizado:

Decreto-Lei n. 521/99, de 10 de Dezembro, que estabelece as normas a que ficam sujeitos os projectos de instalaes de gs a incluir nos projectos de construo, ampliao ou reconstruo de edifcios, bem como o

regime aplicvel execuo da inspeco das instalaes;

Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho, que aprova os procedimentos relativos s inspeces e manuteno das redes e ramais de distribuio e instalaes de gs e o estatuto das entidades inspectoras das redes e ramais

de distribuio e instalaes de gs.

Reproduzem-se em seguida os artigos desta legislao que regulamentam a realizao das inspeces peridicas e

extraordinrias das instalaes de gs de edifcios.

Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho

Artigo 3. Inspeces a instalaes de gs 1 Devem realizar-se inspeces a instalaes de gs sempre que ocorra uma das seguintes situaes:

a) Alteraes no traado, na seco ou na natureza da tubagem, nas partes comuns ou no interior dos

fogos;

b) Fuga de gs combustvel;