�������������� ����������
������ �� ��� �� ��� ��
�
�
�
�
�
�
�������������
���� ������������������
�
�
�
�
�
�
�
�
� � ��
� � �� ��� ! " #$
������������ �
������ �
������������ � ���� ���������� � ��!������������������������"� # ����$�������������������� %
!�&����'�������������������"����������������'�(���������"����������'���)� �� !������������� �� !�!�*����������������������������'��������'���)� �! !���$����""����������������������� �+ !�+�����������������""���������������&�������������'���)� !, !�+�!�-����������� !�
��&����'������'��������������������������������"�� !� �������������� !� ��!�&�����������'���������"������������������ !� ����.'����������'������ �� ��+�/ �����"�������� �0
+�* ����'��������'���������������"�� �� +������������� �� +�!�.'������������������1���������������� �� +���.'������������������1����������""�������� +� +�+�.'������������������1�������'��� +! +������������"�����������������������'�������� +�
��.��������������'�'������� +% �������������� +% ��!�2����'�������� ��� +% ����3���������� �� ��+�&������������������"��� ��
4 ���������� ��
5�������*���������������� �� 5������������ �� 5�!��������������� ��
5�������6 �����������������"��� �%
�
� � ��
#��%���%�
3������)�����'���'����������������������������������(�������7 ��)���������������
��������'��������(������������������������������'���������������"�������������
�������"����� ����������� ��� 8"�9�������"�� ��� ���������� ������������ :3����
��"�����������8���;9�������<�����"�����������������'����'�������)�'�������������
"�������������������������������"�=���������������������7 �����"������������������;
��������� � ������� �������������� �����������"�� ���������� ��� ���� �� ��� 8"�9�����;
��"��7 �������������������(����"�������������"��������(�����"�"������)��'�������������
����=�������������������'����������;����������""����"��������������"������'��;
���� > �� ��"����� ;� ���� ��������� ��������� 87 �����9� ����� ���� ��� ������������
8"�9�������"���
�
6 ����������'�������������������7 ������������8������9�� ����"�������������;�7 ;
�������������������� ;����������� ��7 �'��� ������"�������������'����'�������'�;
���������)��'���������������8"�9�������"����?���������
�
*��� ����7 �"� ��� ���������� ��� ���� "����� ���� ���� */ ��@�&6 �A B � ������������ ��;
������������� 7 ����������������������������B $3� ���������������������7 �������
������������������� � �5������8*/ -9��*��"��������������������������������'��������
���"�����������������;��������������������
�
�
*��)�(�C�������!,,��
�
�������������
���� �����������������
�
�
�
� � ��
&� '$��� !
&(&" ���������
&'���'��� ����� ��� ����������� ���������������� ���'����� ��� ������������
8"�9�������"�������������������������������������.�����������������������������;
"��������������������7 �"������1�7 �����������'���������������;��������������;
"������"���������))�'������������:��'�����<�;��������'�)��"��������������"���D(����;
��������������3����!,,!��������������������������8���'������9�������������������;
����������"�������=�����������'�����������)�������������������������������;
����������������������8����������0,�,,,��������9��*��������'�������������"��;
���8����9�����:�������<1����������������������������������������(�����"���������
��'����������
�
$�� 7 �'�� 7 ���� ���� ���� )��'�������� ��� ���� �������"�� ����� ������� *��
8"�9�������"�� ���������������� ;������"����������"�������������;���������������;�
����� ���������� ���� )��'��������� �����;� ��� ����������������� ���� ����������� ���
����8��������"9�'����'��������������$�������������������������"����������������;
���"��������������=������"���� ��������������������������7 �����"�������������������
������������������
�
*������'����'�������'��������������������)��������������"����������������;
�������'���E���'����������������)� ��'���������1�����������""����������"����������
�����������'������������������������������""��������������������"������������
���� ��� ������ ��������� "��� ��� �������"�� �'��������� ���� ��� ������'��(� ���� ����
7 ������ ����������"����������� ����������� ��� ���� ���������)��������� 7 �'�� "�
������������������������"����������&���������������������������������������������;
����������������'�F ��"������������$"�������������7 ������������������'����������
������1��������������"����������:���������������"�<������������������������������
��� �����'����������$"� ��� ������� ���� ��� 8���"�9�������� ����������� ��� ��� ������
��������1�����'���������������8���������(������������9��������������������������������;
������������
*�7 ������""����������7 ������������;����������7 ������)����������������������7 ;
���������������������������������������'����8��������"�9����������������
�������������������'����8���:���<��������������"���������������'����������
������'��� ��������������9��&����������'���������������������"�� ;������������
��������8��9�����������������'����������;������������������"����������������'�����D���
��������������������E�����������"��������"��������������������������������;
�������� �������� ��� ��� ��������������� ���� ���� ������ 3���� ������������ �� ��� �;
������"����������������������������������������������"�������������
�
6 ������"����������"�����������������������������������������������������-��;
��������������������7 �'���������7 ����'����������"��������������������""������
��� ����������"������������"��������������"��� ;� �������� ������ ����������"���� �������
����""���������������������� ����� ;� ����"�� 7 ������������ '��G �������� ��"��������;
�����'�����������*��� ����'� ������ �������)���� ���� ��� ��������� ���� ��� ��;
�
�
�#�
�����' '�������������������������H ���������������=�������������������������'���;
������������������������������������������������'����'��������'������������;
����"����
&() ��� ���� �������� �������
&()(& ��� ���� ��������
D���� ����'������� �������������� ���� ��� �����;� ���� ���� ��� �����7 ����� ������� ��� ���
����������������������������������������� ����"�������������"��������������;
����������������������7 �����*������������������������������������� ���������
������������������������������������������ �����������������������������������
������� �������������������� �����
�
*�������7 �"������������������������������ ��������"�������������� ��� �������=�
����������������������������������'��������������������7 �'�������������������'�;
���'�������:������������<�������������"���*�7 ��"������"����������������������
��������������������G ����))�'������������������������������'��������
�
*������������������������������������������������7 �"�������(���������1�
�
�� �������������'����'�����������������������������"�I�*�����������������7 ���������������������������������"������������ ����"I�
!� ���"��������7 ����7 �'�����������������"����������� ���'����������������� ������������ �������"�(� �������� ������ > �� ������ ��� ��� "���� > �� ������
����������""����������������������������'��I�
�
&()()*�����+ ���� ��������, ��� �- ��� ��
-��� ����� ��� ���� ������� ����'������ �� ��� ������� ��)��������� ����7 �"���������
&������������7 ��������������������)����""������������������������"���
�
2����'�����������������"���
D����������������������������������������������������'����'�����������������"�����
���������������'���E�������������)���'���������������������������������"�����
����"���������������������'��������������"����(�������������������������7 ����
������������ �������������������� ���� ���7 ���� �������� 8����9�������������*���������
�����8�������9�����������"������������������8�'����9�������'������������;
����������������������"������������:�����<���"���������������%%,�����������8��;
���"��9�����1�������"�(����������������*�7 �������������������"���"���
���������7 ��������������"���������������'���)�'����'��������������������;
��������������"��������� �����������7 ������������������������"�����
&��� �������������� ��������"���� "��� ����� ���� ��������� ���� ��������� 3��� ���� ��� �;
����8���9����""�������� ��� ���� ��������� J���"���"� 7 ���� ��� ���� �������� �������������
���������������������������������������� ����
��� �������������������������������������������������������� ����������������������������������
�� � ��� ������������ ���� �� � ��������� ����� ���� ����� ���� ����� �� �� ������� �� ��� ���
������������������ �������������
� %�
�����������������������������K����������"������������������L������������;
�����J���"���"��,��������������������7 ���������������������
�
3����������
*��������� :�������<� ��7 �'�����"������������������"��������� ���'�)�'�������������
8�'�9��������"������������������������7 �����������������������'���������
8"�;����������'��9�����""�������� ����������)��� ;��������������������'�����;
��""��������;�7 �������������������������������������������"��8�������;9���������
��� �'�������� $���� "���� ������� �������'���������� ����� ���� :������<� ������� ���
�����)��'�������� ��� ��7 �� �� ����� ������ ���� ����� ������� ��� �� 7 ���� ��� ������ ���� ����
������7 ��� �������"������������'���������������������������""������������;
��""������������������"�����7 �����
�
���������������7 �'��������"��7 <�������)�������������������"����"� ����2��������������
��������� ����"�������������"�(�������������������������������������"�;
���������������'��� 7 ������)����"����)���� ������ �������������� ����'����)� �E���'����
����������������������������7 �'������������������������)���"�����87 �������'����
> > ��������������)���������������������9������������������������������������E�����
)�'�������������������
���� ���������� ����� :�����<���� ��������� ��� ����������� 8'�������9(�
���������"��(������)��'�������""�������(�������������������������;����
����"������$����������������'�;�'���'���"���'��)����"����������""����������
��� ������ 8��'�������9(� ���� ������ 8�������� 7 ������ ��� ������ ��� ��������;
����'����������������������(������E'�����)�����������7 ���������"��;�����9����
������"������� ������������������'���=�����������������'���� ����������'������������
��� ������ 8��� ����� �9� ���� ����'��� ������� ���)�� �� ��� ���"����������""�������� 8���
��'�������9��
3�����������������'����'�������� �������������������������)�������������"���
������ ������������ ����� ��� ������������ �������"�� 7 �'��������� �������1� F ���
"����������������������������������7 ��7 �'�����������������8�����9������������;
�������&������������(�������������������'�����������������������������������;
��'��(��������������E�������������������������������������
&(.�� ��� - ��+ �������
*�������������7 ������������������������������
�������)����""���!(������+������������)�������������������(����������������"�(�
��������� ������'��=��)����"��� ��� ���������������(�������� ��(���� � ������������;
�������"����'�'��������
��� �)����"� !� ������ ���� ���'��������� ���� ��� ����""�������� �� ����������������;
������"��'���������&��������������������'�������������� ����� ��������"��1� 8�9�����
���� ��������������""��������������������������������"����������������%0�����
������!,,�����8!9�������������"���������������""����������������������������""�;
������� ��� ���� ����������=����� ��� ���� ���7 ����� 5����G (�*�����"��� ��� �������������
J���"���"��
����)����"�����������������������������������������"����������"�(��������
����������7 ����"������'������������������)���!��
�
�
��,�
*�� �����������������7 ���E��'����� ;� ��� ������������������������(�����'������������;
����""�������(�"��������������������;�������'������������)����"�+��*����7 ���;��������
����� ���� ���� �������� �'�����<�� ;� ���� ������������'������� ����� ���� ������ ����;
��'���������������'����
)���������������)����"�����������������"����������������> ��������������������;
'�'����������������'���������
�
�
� � ���
) $$ ��� $*� #" �$ �� � ! / " %0 * � $$ � ��*�%���� 1 #$%! $'�20 $ �
$%� $�*�$3
)(&���������
��������)����"��������������� �����������������"���������������'�����������������
�������(�����������(��)����"���������������������������'������@�)���������"��������;
� ��� ���� �������"�����""�������(� ��� '����'����(� ��� �����������(� ���� � ����
�'���������'����� ��� ������� ��� ��� ���� ���� ��� ��� �������� �)����""���� *�� �����
��������������� ��)������ 7 ��� ��� ��� �������� �)����""��� ������ ���������� �
����7 �������������������������������������������'���������������7 ���������������
�������������'����������"�����������)��'��������8��9�����'�������8'�F �������������9��
�
5����������� ���7 ����������������������������"�����������������"���
�
� ��������������������7 �������������������������"����������������'��������'���)�
����������'����2�����������������������������""�������������������������(�
��� ��������������(������� ���"��������(������������� �����������"�����
8�������)���!�!����!��9=�
� 6 ����������7 �������������""�����������������������������������������������;
���"����������'���)�����������������8����������7 �����5����G (�*�����"����������
���������J���"���"9��*�7 ����������"���������������������������������������"�;
���"����������=���7 ������ �����������������������"�������������)�!�+���
�
*������ �������������)���!�!����!�������������������������'��������������������""�;
������� ���� ��� ����� ���� ���� ������ "����������(� ���� 7 ���� ���������� ��� �����������
�'������
�
����������
� �� ������!���������������� ������������ ��������� � .���'�������� J�����������
� � � �
-����������� � $����� ������8����(�"�9(��������7 ������(��������"���
� � ������ $����""���������"�����7 ��(���������E�
� � J��������� !(��������"����(��������������7 �����������
� � � �
��������� � $����� ����(� "�(� ��� ��'������ �����������(� ���� ��,,,�
�������(���������������������������
� � ������ ���"������(� ���"����(� ����"����(� ��� ���� ����� ��;
'������������"���������������
�
A ���������"������������������������������""�������(��������������������"���������'�;
�����������""�������(��������������������;�������)������������"��;��������"������������
��������������������'���������������������������������������'���E��������8���;
���"�9� ���������������'������ 7 ��� �����7 ��� ��������� M ������ 8�%#�9(����� ��� .'�����
8�%#�9����������'�������"�*��-�����������8!,,+9���
�
�
��!�
���������������"��������� �������������������J���"���"�7 ��������7 ��������5��"���
8!,,+9��
)()��� ����� - ������������+ ��������+ ��������4
��� ��7 �� ��������)� ������ ��� ������������ �������"�� '��������� ��� ������� 7 ��� ������
�����������������������������������������������������������������'��=������;
�����"����������""���������������������"������������������
�
)()(&������ - �������
���!,,����7 ���������������������������������0(%��������������(���������
�(��������"�������������(!�������������������� ������������������'�����
����������� 7 �������"��������������������������������������������������)���������;
'�����(����)����������������������������������������������������������"���'����
*��"���'������� ����%0,�����������������������'�����,N � 8������� ���������!(%�
�������������9=� ��� !,,������ ���� �������� "������������������ ��� ��N ��D����
����"�����"������)������!�!������������������������������������)���������'������
����"�)�����������1�����������"�������������������������������������!(�N ���
�
�����������
"������������� ������������ �������������#������������� ���
�$ ���������%&' ( �#�)( ( *��
�� � �7 �����������������������������
6 ���������������������������������������������������������������������������;
��������������'��������������������8�������"����������1��(%N 9��������������������7 ��
����""�������� ��������������������������������������7 �������8����!,,�1�!(��9��
*��������������������)����������������7 ���������7 �������(�����������������������������
�������������������������(�����������������������������
�
-
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2003
aant
al w
onin
gen
(in
mln
)
Huursector
Koopsector
� ���
)()()0 � �������
*���������������������)���������'���������������������"�������������7 �������"���;
������ ���� "� ��� "������������ 7 ��� ����������� ���������(� ��� ��� ��������� 87 ���
������9�����"��������������������������������������������
���� ����������������� ��������������������������"����"��������������"���������;
����������������������������������������7 �����6 �����!�������������������������
�
� � � � �����
+ �� ��������������������������������� ��������
�$ ���������%&, -����)( ( %���� � �%�#� !,,��
� � � �
-������������������8������(����O 9� � 0�(+����� ��#(#�����
� � � �
/ ���������������������""��� � +(%�8+(�9� +(!�8+(�9�
$�������"���8����������!9� � ;;� %#�8���9�
������8�����������9� � 8+0�9� 8�+!9�
� � � �
������������7 ����������� � 0#N �8�0N 9� ��N �8��N 9�
� � � �
������� ������������ ������� ��� �%+#�
�����'��������"��%�,�
� +�N � +�N �
-������'�������8�������������������"!9� � ���� �00�
�� � �7 ����������������������������
� � � � �����������"���1�����������
6 ���������������������������������������������������%�#����!,,�������������������
������������������������������O ���#(#�������(�������������������0%N �8�����G ������;
��� �!,N 9�� *�7 �� ��������������� ������������� ���������� ����� ������� ��� ��������
"��������������������������������"�����'��������������������"���&��������;
�������������������"(���������'��)������)��������������'��������������������"����������
������"�������������'�����������������������������7 ���!�1�
�
� ��������������������������""������������������������������""���������=���;
"���������������������������������������������������������������������������
�����������������������������������"�8!,,�1�,(��9=�
� *����������7 ��������������""�����������������������(�7 �������������;
���"�������������������
� �����������������7 ����������������������7 ���=�
� *�������������������������������������������=�
� 6 �����������������'�����������"��������������
�
$�������������"����)���������������������������������'�����������'������������
��������"����������������������������������������*������������������������
���������������������������8�������"����(�!9(����"���������8�)���"���9����F ����'�;
���������������������������������������������
���������������������������������������� ����
)�� . ����������������� ��� ������������ ������� ��������������� �������� ��)( ( *!�)�*%��%&' ( !*�' ( ��
��������������� �������%�( ( ( �����������)( ( *!�/)-��%&' ( !�)0 %���
�
�
��+�
�
����� ��� "��������� ��'�'������������ ��� ����"������ ���� ���� "���������������������
�������"��������������$�������������������������)����"��������������������������
���������������������������������������"������������)��������������A ������������;
���-5$<�������"�����7 �"��������������'�����""�����������"���������������������
��������������������8����"��������P9�"����������
)(.���� �� � ����� ����������� � ���
�����7 ����������)�7 ���������:����7 �<��������������������8����'���9��������
����"���������� '�������������� 7 ��������� ������������������������;
��'���(� ��� ��"����"���� ��� ��� ��������� ��� �� ��� "��������""�������� ���� ���
���������� 6 ��� ������ 7 ��� ��� ��7 �� ��������)� ��� ���������""�������� ��� ��� "�;� ���
������'�����������������������������"����
�
)(.(&������ � ��� ��������
��������� ��� ��� > > �� ���� ��� ���������"���� )�'����� 8����������������������9� ���� ���
���������������������������������"�����������?��������$"��������������������
���������������������"��������"���������������������������������������������
�����������������������M ������!������������������"���������������'����7 �����������
�)�������+,�����(����������������������������������"�;�������������'����
�
6 �� �%��� ���� ��� �������"��� ����'���� ���� ������������ ��� �������� 7 ��� ����� ����
"����������������������������������������������������������"�������'������������;
��� "��������=� ���� �������� "��������� ��� ��� ������ ������������'���� ����
!,,!��������������������'��(�������"�#+N ��
�
*������'�������"�������%���8����,,,��������9�������������������������������������
�����,�,,,�����)�����������������!,,��"����������'��������������������0,�,,,(�
������������'������������������+,�������$"������'������������������������������
���������������'����������������"������������7 ����8����������+N �������������7 ������
��������������N �����!,,�9��
���������������������������������������� ����
*�� + �������������� �������������������%&-%�1�%&-)��������� ���� ������������������������� ��������
�������������� ������ ���� ����� ��� ����� ������� ����� ��� ���� � ������� �� ����� ��� ���#� ���
��������� ��������������������%��������2 �3 �����
� ���
���������� �
4��������������������������������������$ ���������%&' ( �#�)( ( *���
�� � �7 �����������������������������
*�� ������������'���� ���� ��,,,� �������� 8����������)� ���� ������ "� 7 ��� ������
������"������������������'�����������������������������"��9�����������������������;
���7 ���(�����"�����1�����������������������!,,�����"�����"�����������������;
������������'����������8�(#09���
*�7 �����������'��)����7 ��������7 ����������������������)����������������������������;
��������������)���������'�����(����������7 ������������"���������������������;
��"������������������������������"��������������&�����"��������������������
������ 8������������������9������"���� ������� ���������'�� ��������������� �������
����������""�������)����������'��������'�F ������'�����������8"�9�������"��
�
)(.()/ ��� �� ��� ���
*���)����������������������������������������������������""�������������������
�������������������������������'�������1�
�
� 5������������������������������7 ��=�
� *�'������������(�������"����"������������� �������G ����� 8��� ��'�������"���;
���������������9��
�
*���))�'������������������������������������� 7 �������������� ���������"���� ��� )�;
����� !�+� ��� ��� �������"��� ������������'���� ������������� ����� ���� �������� ��������
������7 ����������������
�
-
30.000
60.000
90.000
120.000
150.000
180.000
19601965
19701975
19801985
19901995
2000
Huursector
Koopsector
�
�
��0�
���������� �
"��������������� ���������������������# ������������������� ���������5 ������
�$ ���������%&' %�#�)( ( *��
�� � �7 ������������������������������
���� �������� ������������������������ 8K��"�L 9����� ����%%,� �������)� ����(� �������
����������!�N ����� ���������� ������������������������������� 8����� ������������;
������9�����������������������%#!����������%�N ��
��� �%%,� ����������� ���� ������ �������'�(� ��� ���'������������������ �)���'��)�� 8�����;
������ ����������������� ��������9�������� �������������������������������� ������� 6 �;
����������������������������������������������������������������������=�����
����7 �������������������������'����������������������������������'�)��"�������;
��������������������
�
6 �������������������������&������������������������������8"�9�������"�������;
��������;������"����������"�������������;���������������;������������������)��'������;
��� �����;� ��� ����������������� ���� ����������� ��� ���� 8��������"9� '����'������� ���;
��������� �������������������� ����������������� ��� ��������������� ������ ����"��
����������������������������'���� ������������'��� 8����)������� ��������������9�
��������������"������������������������������������������������'�����?������������
�����7 �������������������"��7 ��7 �����M ������!������)���������""���������������
��� �������"��� ���������'���� ���� �7 �'���� ���� ���� ������ ������� ���������=� ����
�������������������> > �����)�������������������������'��������������������������
������������������A �����7 ��)����������"�����������������"������"������������'�����?�����
������������7 ����(���������������"���'��=����������������������������������������
�����������������������"���������������'�������������������������������������;
���8�����������������������������%0,�Q�!,,�9=����������!,,�������������������;
��'�����������"�����������'�'�����������������������������������������'����
������������'�������������'����������������������������������������������'�������
���"���'����-������������7 ��"�������������7 ����������������A ����������E��'�;
�����87 ����)����"�+9�����"�������������������������������)���������������������������
��� �����7 ����� ������� "��������"�� 7 �'�����)�� ����""��� 8"��������������9(� ��������
����������������������������7 ������'����������������������
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1961 1971 1981 1991 2001
Gesubsidieerd
Markt
� ���
���������� �
4��������������������������������#����������������������������������� ���
�������� �����������$ ���������%&' ( �#�)( ( )��
�� � �7 ����������������������������
)(.(.0 ��������� �� � ����� ��
��������������� )������!�0� ���������������""��������������������������������;
������������������&> �����������������������������������"�����8����������������(�
���������������25.�Q����"���������E9(�"���������������������8�����������������9����
�������"�����8��������������������"����9��
�
6 ��������������'�������������������������������������������������������������;
���)��������1� ���������� ������ �������"��!(0N � 8��G ��1�,(�N ����� ����9��&���������;
�����������������8�����������'����������9(��������������������������������������;
����������������)�����������%#������������������������������'�1��������)�����"�;
�������� 8��� ������������ ������ "��������9(� ���� �)�������� �������������������
���������������'�������������������������������5��������'���������������;
��������'����������������������)�������������������������������������$�������������;
"��������������������������������������87 ���������9(���������������������������;
��������������������������7 �"���7 <�����������"��)�'�����������������������������;
���������"��������
�
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
19601965
19701975
19801985
19901995
2000
Huursector
Koopsector
Gemiddelde
�
�
��#�
���������� �
6��������������� ������������������!������������������������������ ����������
�$ ���������%&' -�#�)( ( )��
�� � �7 �����������������������������
����)����������������������7 ���������������������"�����8R ������������7 ��9�������
����"������������������������������87 ���)������!�09��.'����������������+�;�������������
��� ��� '�'��������� ���� ������������ ������&S;��������� ;� ��� ��� ��������� ���� ���
"���������������������"���������������7 ������������������������������������
�������������������"�����������������"�������"���������������7 �������������'�����
���H �!,N ����=�������������������������������������)����������������������,N ��
�
)(.(5 �������� �� � ����� ����� ������ ���+ ���
��������������%0,����!,,��7 �����������7 ���������������"��)����������������)������
!��� ������'������������������������������������������ ������������;� ���"�������
������������� ���������)����������������""������������������'����������������������
��� ������������������������� ������� ������ "���'��� ��� ��� ����""������ �������
�������������"���������������������
�
*���������������� ������ "���'��� ����"�� ;� ���� ���� ��������������� ;� ����7 ��������� ���
���������������������������� ������������'��� 8�(����������(+N 9��*������� 7 ����������"����
���� ����'���� �����7 ��'��)����"��������������������"��������� ���������"�=������))�'������
�������������������"�;��������������'���85�������������������(��%%%9��
*�����������������������'�������������������������������)����������"������������
"���'��� ���������������� ����"�� ���� ����� �������"��� )��'���������-���������� ����
��� 8�����"����9� )���� ������������'�������� ����� ������ 7 �������(� ��� �������������
������������ ������ ��������� ������ ����������)�� ������� ����������������������""��������
��������������������"�������������������������
���������������������������������������� ����
/�� 7���������������%0 ����������� ����������������� ��������� ���������������� �������������#
��� ������������������ ��������� ���������������������������� �������������������������
��������������������������������� �������������� ����������� ��������
-
50
100
150
200
250
19681973
19781983
19881993
19982003
Prij
s x
1.00
0
Bouwkosten
kwaliteit
Overig
� �%�
�
���������� �
"����������������� �� ������� ��������������������������������������
������������������� ��$ ���������%&' ( �#�)( ( *��%&-( �8 �%( ( ��
�� � �7 �����������������������������
���������������)������!�#���������������������������""��������������"�;�����������;
��'��� :��������<����������������������������'���� 8����������������������������;
�������������������"��9��*������������� ������ "���'��� 7 ������� ����������
������ �����"����������(����"����������������������������"����=� ����������;
��'���7 �����������������������"����������������������������������������"������
���������������������������������82����������(�!,,,9��
�
���������� �
9������������: ����#����������������$ ���������%&' -�#�)( ( *���
�� � �7 �����������������������������
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
19601965
19701975
19801985
19901995
2000
Huursector
Koopsector
0,50
0,75
1,00
1,25
1,50
19601965
19701975
19801985
19901995
2000
Huursector
Koopsector
Gemiddelde
�
�
�!,�
�����������������)������!�#�������������������������F ��������������;������'���;
�����"�"���'���8���������������%0#�Q�!,,�9��&�����"������"�����7 �������������������;
�������'����'�����'�������������������;����"���'��1���������������������������
��� "���'��� ��������"� ������ 8������ F ������������ ������ ������� ���������9� ����
����"�� 7 �'�� ���� '�������� ��������� ��� ��� ���� ��� ��� ������'����$"� ����"�� ���� ;� ���
�������������������������;����)�����������������������������������"�������������
����������)������������������������������������"�������������������������������������
��������������� �����"�����(�����"�)����'�G �������������;��������� �����";
�����;���������������������������������������������
*��)���������)������������������"������������)������������������'��������������;
������������������������������"���'���8�����������������������������������������
���"���'�������������������������������'��9��
�
�����������������������������"��������(������������7 �����������7 �'��������������;
��� �����������(�������� ���"� ���� ��� ������������������� 8����� ������ 7 �������9������
7 ��)�� ���� ����������� ����� ��������� ��� !,,�� ������� ��� ������������������E� ���������
����� 8���� ���� 7 ������ ��� ���������� ������ ����� ��� ���� ���������� ����������
������ ����������9�� 6 ��� ��������� ������(� ��� ��������������� ��� ����� :������<� ���
���� ��������� ���������� ��� ����������=� ��� ���'�)��"�� ������(� ��������� �����;
�����(�"�����������������������������'�����7 �����
)(5 �������������� �� � ����� �������$��������������4
�����7 ����������)��������������""������������������������������������������������;
���"����������'���)������������*�������7 ����5����G (�*�����"�������������������J���";
���"9�������)��������������������"���&����������������������������������������'��"�����
���������7 �'���������������������������� ���������������������������'��"�������)��;
���� �������������� ��� ������ !�!�� ��� )������ !�%���� �������������� ����� ���� ��������)�
���������'������
�
)(5(&�������6������ ���+ ������ �� ��4���+ �4�������
���������� ��� ������ !�!� ���� ��������"���� ���� ��� ����'��������� ������� ���� ��� ����� ����
�����������)��'��(��'����;�'���'�������������"�����'�������
�
� !��
� � � � ������
"��� ���������������#���������������������� ����������� ����������������������
�+ ������)( ( %��� �
5����G � *�����"��� �������������������
J���"���"�
� � � � � �
5���"��������� � �,(�� �(�� �0(,� �%(%�
����������������� � +(�� !(+� 0(%� !+(+�
� � � � � �
B �G ��� 8'���������9� ��"������������
8�%0,�Q�!,,�9��
� �
�#,N �
�
!�,N �
�
�!0N �
�
%!N �
/ �����������������"��T�
���(� ��'��������� ��� "�"��'��;
����'�������
� O �0,��+��
�
O �0����+�
O ������#�
�
O ��#�0++�
O �0!�+%��
�
O �0��,0+�
O �0����!�
�
O ��%��,��
� � � � � �
-��"�������8�%%��;�!,,,9� � %(,N � +(�N � �(,N � �(0N �
� � � � � �
��������������������,,,���������� � �%+TT� +0�� +��� +���
��������������������7 ��� � �+N � ��N � �!N � 0%N �
�� � �7 ���������������������������)����"�
� � � � �T�5�����������������'����������������������������������=�TT��%%���
3������� ����������������������������� �������������'�� ���+,� �������������������
���� ��� �'���'���7 �'��� 7 �"��� ����� ���'����5����G � "��������������������� 8�#,N 9�
���� ������� ��������������� �������)������������ ���!,,!� ����� ;�����"��������;
�'�������������������)���������'������ ;������������������������"��������������
����7 '������������������������"���������"�����������=��������������"������*�;
����"���������������������������������������������������(�������'������������
"�"��'������'�������7 �����������'������������"����"�"��������
$"�����������������"�����������������������������������'�����������"����"���;
����������������������������������D�"�������"�M ���"���"����*������������������;
�����"��������������""��1������7 ��������������������������������� ���������
������������'���'��������������
)(5()������ - �������
���������!�!�7 ����"�������������"�������������������������������������� ;
�������A �����7 ��'��)��������"�������������������������������,,,����������������������
+�����������=������������������������������)�������������"��������������"���
�����������&��������������������������)�����������������*�����"���8������������;
�����������9�����������'�������������������������������������������"����������������
���� �������� 6 ��� ������� ����"�� ����*�����"��� ������������� ���� ������������� �������
�������������7 ���"���������������������5����G �����������������J���"���"��&����'�;
�����������������������������������������8��������������'�������������������������;
��������+�N 9=����*�����"�������������������������'��������������������7 ��������;
������������8�����'���������9��
�
*��"�������������������������������������������������������&����������������=�
�����������������������������������������7 �������7 ���������������������������
����8��������.�������'�(�!,,+9��$��7 �'�������������������������������������������)�
�
�
�!!�
������'�����������'���"���(�������'����������������������������� �������������;
������"����������
*���������"������������������������������"��������������������������������������
*���������"���'�����������'������������������������"��"��������������'����U ���
������������' '�����-������(� ������� ���� ��� ����� ������� ������(� ��������(� ����������;
�����������������������������������'���7 �����������7 ��������������"�������������
������������������7 �����=��������������������������������������������������"��������
����/ ��������������"����������������������'��(������������"���������������������7 ����
�������'���������������"������������������"������������������������������)���������
������������������"����������������� ���7 ��������7 �����������������.2��8!,,,9��
�
)(5(. ���� � ��� ���������� �� � ����� ��
���)������!�%�������������""��������������������������������'������������������;
�'�������� ���������)���������������������������������,,,������������������;
���"������������������7 �������������"�����������
�
������������7 '���������������������������������'�����������������������=��������
���5����G �����)�����������"���������������'����������,,,������������)��������;
������3����������*�����"����������������������������������"��������������������
������������'�����������)�����"�8�������������������'����9��
�
���������� �
"�������������������������%�( ( ( �����������+ ������%&, ( ��)&-( ��%&&( ��)( ( ( ���
�� � �7 �����������������������������
6 ��� ���7 ���� ���� ��� ���������� ���� ��� ������������'���� ����� ��������� ���������
����������������������)�'���������'�����������5����G �����������������������'�������
!,,�����'��'��%N ������'����������������(�����������������������������������������
!,N �����������$�������������'�������������������� �������� �������)� ����"� 8*��-��������
��(�!,,+9��
��� ���� ��������� J���"���"� ��� ��� ���������� ������ ���� � ����� ���� ���������� ����� (�
������������7 ��������������������@�'��������""���������������'�����������������
-
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
Belgie Denemarken Nederland Verenig Koninkrijk
1970
1980
1990
2000
� !��
�'��������������������������������������������������������"����������'���������;
������ ������2�'��������(�"�������������������������������������&��������> > �����
����������������������������'������������������������������'�����������������;
���������������������������"���������85��'���(��%%0=�5���(�!,,+9��
�
*�� ��� ���������� ������������� '�������� ���� ���������G ��� "����������������� ��� ����
�������������������������'�������7 �������(�����"�������������������&����������;
���� ����5���� 8!,,+9�� ������ ���������������� 8��� ���������������9� ��� &�������� ���)��
7 �'��������������"�����������������������������������������%%�;!,,�(�7 �������7 ����
�������)���������+����������������8��������������������.�����9����)��7 �'�������������;
�����������""�������)��������������7 ��)�����������*��������"������"������7 ����������
����� �������"�����7 ������������������������������'���� ����"� ��� 7 ���� ����;
�����*������������"�������������������������7 '����&������������������"��
����������������'���������������� ��������'���'�����"�������G �� ����������
�����7 ����������������������)���������������������������������������������"�����;
7 ��������������������������'����������������������
�
���������� �
"����������������������������������������� �����������������������; �����
�������������������������������� ������������ �������������%*�
+ �����������������������������%&&0 #)( ( %��
�
���� ������������ ������� ��� ��� ��� ������ ��������� ����������� ����������� *�� ��� ���� ���
�������� ��� �������������(� ��� ������ �������������"����� ���� ������� �'����� ;� ���;
����(������'��������������"����������Q����������'�������*����������"�����������
���������""������������������������������������������7 ����*�7 ������""�����������;
���������������'������������7 �'��7 ��)���
��������� ��� ���� ����������� �'���'��� ���������� ������� ��������� �������
&���������)���������������'�������������"���7 ��������������������������$�;
����������������������������������������'�������'��������������������������;
�
�
�!+�
��'���� ���� ��� ��������������� ����;� ����� ��� "���'��=� �������� ��"������ ���� ����
����"���)�����������������������������8��))���������(�!,,�9�> ����������'������������
������������������ ���������� ��������� ������������� ���������� 85���(� !,,�9�� ����
��������������������������&����������'����������������������������������&��;�����
�������;�"������������������'������������"���������=(���������������������;
��������������������������������������
��� ����� ������� 7 ���� ��� ���������""�������� ��� ��� ������ ��������� ������������� �������=�
�������� ���������� ����� ������ ��������� �����"����"� ����"��� ������ ���� ������� �������
8�����������������������D����&������������������������9(��������������������������;
����""������ ���������������� )����� �������� ��������� �������� ������� ��� ��������� ��;
���������������85���(�!,,+9��
�
&���������������'�(������������������7 �'�������������������"�������'��������������;
��(�7 ���������������"������������'������=������7 7 ����F ����E�'��������������(�����������
����� �����������'�������(��������� ��� ���������������������� �������� ����<�� ������
���������������'��"������������������(������������'�������������������;
��������)����'��������������"����������������������������������&���������)����������
��������������7 �������"��������(�7 �������"�����7 ���8�����9�����"������������7 ���
8�����9��$�����������������������������������������������7 �������������"�8��������"�D����
$���&�����������.'������=��������������������B �������������������������9��
�
<�� ���� ��� ��� ������ ��� ��� ����������� ���������� ��� + ����=� 5������ &����� 7 ���� ���
���������������"����������� �����������"������� ������ �����������(� ������� �����;
��""��������������7 �����������"����������'�'�������������""����&�����������������/ �;
���"� ������� ��� &����� ������� ���������������'���� ������� ���������� ���� ��;
������������� ������������ 87 ��� ������9�� &����� ������ ������ ��������� ����������� ����
�����������)�������������������:��"�<�����"������
*�7 ����������� ����������������J���"���"��,� ��������������������*������������� ���
�������������J���"���"� �������'��������� :�������������� ;�������"�<������ ����;
���'�� ����"���� ���� ���� ���������� ���� ��� ��������������� ������������'���� ��� ���
������'����������'������"�������� ����������������������"���'��������������
'��������� ��������������$"� ��� ���� ��������� J���"���"����� ��� ������������'������
���������"�����'����������������������������'���7 ��'��������=���������""������
���� �'����� ������� ��� �����"��� 85��"��(� !,,+9�� &�� "� ��� ���� ����� ����������� ����
�������������� ������� ���� ������������� ������������ 87 ��� �������� 7 ����� ��� ���
��������������9��
�
���������������������������������������� ����
��� >������������ �������������� ��������������������������������������������� �������
�
� � !��
.$$ $�� �/ $*%���� / ��$'#" �$ $�$%'" ��$�� � ! / " %0 *
.(&���������
��������)����"�����������������'����������������"�����������������;�������;
��������������������������"�������������������������"���E���������""��������
;������)��(��'���(���������������;�"������������������ ��������
���������������������������������?������������������������*����F ��������-���;
���8�%%+9��*��������������� ����'����������'������������8�����#����9(���������
�������������7 ���������������������� ����"(�������'������������������'��(���;
�'����)����������������'�����������������������������"�������������������7 <�����������7 ����
������))�'���������E������������������������'�������������������'�F �����������(�
��'�����)������������))�'��������������'�F ����������������"������������'��������8���
�������"��� ��G ��������������� ������������"� �������9�� ������� ��������� ����"��������������
�������������������'�F ��������'�F �����"��������
$��"��������������7 <��������'����'�����������'�������"�8��������������������9��&�����
������������������"�������������'��������������"�=����������������������������
��� ���� �������� ������� ����� �E����� ����������� ������7 ���� �������=������ ��������
��������������������'���)������������������������'�����������������������������������
�����������'����������E���������������87 ���"�������(��%#+=�3���(�!,,�9��
�
��������""��������� ���"�����������������������������*����F ��������-������
����������������7 �'������6 �����������������������������> > ����'�������8������������
���"��������"�9����������������������������'�������01�7 �������"�;��������
������'��������������7 ���������������������D�"���������������������'���E�����
���� �������"�� ��� '�'���������� ������'��(� ������� ������ ��������� ���� ��� �;
������"��������(�7 ����������������;�����������������7 ������5������������'���������
���"���'���7 ��������������������������������))�'�����������������"�����������;
������7 ��� ��������������� 8��� ����������� ����� ������'���"����� ���� ���� ������;
7 ����������"����������������7 ������������:�������"��<�����������������������;
��7 ������������������������������"��������9��6 ��������������������������������
��������������������������*����F ��������-�����������������������E�����8��������;
��9����������������������������""�������������������������������������������������
������"����
D������7 ���(������������������������'�����������(������������� ����"����
��'�����'����������������'��� ������'�������=��������������������������������;������
������������������������"�������������"�������������������6 ����������������������������
�������������'�����'����������������������'�������'��'�������1�8"�9��������������;
������������������������������������������8����������������������'���9��
$��"�����������7 ������������������������7 ��������7 ��������������������������'������
����������������'���������������"�=����������������������7 ��������������������
��������������������������������������������7 �'����������������������7 ������������
���������������������������������������� ����
0�� ��� ��� ����������� ���������� ����� ���� ������ ������������������ ����� ���������� ���� ?��� ��� 4�����
�%&, )���@�����%&&*���
�
�
�!0�
���)����������������������'������'���������������
�
�������� ��
7�������������������� ������������ �����������
�
�������"�����������������������E�����)�'��������������(�"����(� ��"��;��������;
���������� ��� ����������� "�����������?������� ��� @� )� ���� �����������������
"���������������������������������������������������������'���������������
���"������(� ���� ����� ��� ������ ��� ������ ��?������� 8��7 �9�� *�� '������� ������'����
������������(����������������7 �����������������'���������������"���
���������������������������'������7 �������������������������G ��������������"�;
�������� :�����""��<� ����� ��� ������'��=� �������� 7 ������ ���� ����������� ��������
"��7 �������������������(� ���������"���"�����"������������������������������ ������
������'������������ ��������'��������������������������������������������"���';
���8������������������""����"�����������������"�������9��
�
*����������������������������������7 ����������������E�����)�'�����8�����;
)��(���"���������������������������;����"���'��9�> �����������������"��������
��� "���'�������� ������ ������ ������'��� ��� �E����(�����7 ���������������$�����
����������������������'���������������?���������������"������������'��������8��;
��������������������"���"9��������"���������������"�����������'��������������;
���"������������������������������"���'��(��������������������������������;
�'������������������'������������'������������������������������������"���'����
�
*����������������)����"��������������������������������)���!��������������������
��������"�(��������������������)���������'����������'�����������������'�����������)����;
��������������)���+��������������������������������"���������
������ �����
$7 �� ���4�����������������(�"����(���"��(������)���
�����������������������
���"�������
J��������"��
���������������������
� !��
.()$���+ ��������+ � ����� � ��� �� ����- ��� ��������
.()(&���������
�����7 ����������)�����������������"��������������������������������"��� '�;
�������������7 ����������������������������������"��������(�����8������9����;
������� "��������(� ������������""������������� "��������"�� ������ ������
����� ��� ���� ������ ���� ������������� 6 ��� ������ 7 ��� ��������������� �� ��� ������
���������������"���������������'���������������"���
.()()��- ���� ����� ��� ����� ��
�������������������"������"�����7 �����������������"����������������������������
������8��G ��9��������������"������������������������������������E������������;
��������������������������������?��������������������������������������������)�;
�'��� )�'����1� ��� ����� ���� ��� ����"���� ������ ���� ��� ������������ �������� ���
����'������� 8������ ������9� ������ ����� ��������� .'����;�'���'��� )�'����� ;� ���
�������8��G ��9�����������������������������������"���;������������7 �����������
�����������������������(�����������������������"��������'����'����������������
�����������"����������������������&����������������)�'������������������������""������
��������������"��������������8"����9����������������������"�����������;
������"����������"�������������=������������7 ���> �������������"�����������������;
�����������������8"����9�����������������������������*���������������������
"�������7 �������������������������'���������������������������������"���������
�
��������������������������������"�����������������'�������������������
�����'�������������������������������������������������������������������������
��"��� ���� ����������� ���� ������)� �))�'�� ���)�� �� ��� ������ ����� "����������
&���7 �7 ���������������������������������"�����������������'��������E����������������;
���������"��������������'�������1��������������������������������������"���';
���7 ���'�����������������������������������������������������"����������������
����������������������� ������"���'��� 7 ������������'����"������������������;
����""������ 8������������������'�������� ���;�;������ ����9� ������������� ����������
����� �����������(� ��������"����(� ����������� "����� 8����� ������� ���7 �"�������9�
����� 8���������9� ����� )��'���� ���������� ���� ���������� ���� *�� ����������� ��� ���
������'���7 �������������)������������������������������������E ����������������;
"��������������������������82����������(�!,,,9��
���������������������������������������� ����
���� ������� �� ����A��� ����"����%&&, ���������������������������� ��������������� ��������������
������� ��������A����������������������������������������������� ������ ���������������������������
��������5 ������������ �����#���"������������ ������� ���� ����������������������������#
�����������������������������
�
�
�!#�
� � � � ��� ��
B � ��� ������� ��?�������
�
( )
{ }
��
""
"��
�
�
�
.$5��������
. 2$�9�8�"���
��
��(��(�(VS
-*�(S-*9�8
−+=
−++−==
=
=
τ�
�
7 ������ 9����������<" � *���))�'�����������������"��������(�����)��'�������� ���S� �
7 ������ 9��������� B ������������
6 � B �G ������"�����������������'�������"'���������� W�
C � $����""���������������������������"���8��G ��9� W�
A � $����""����������������������������� W�
"� ��@��
�
X���G ��������������������������������������������
���"���'������������������"�����������������������'���
W�
τ(� � B ����������'��������"����� �����"������)���"� �������
"" .( 2($ � $��������"����(� ����������� "����� 8������'���� ���7 �"�;
������9������'��������"������)��'��������������
�������
�� .($ � $��������"����������'��������"������������������������ �������
�
$"� ��� �������������� ���� ���� "������� 7 ��� ���� ������)� �))�'�� ������� �� ��� ������
�����"����������*�7 �������������7 �'���'�������������'������"������"��������;
���� ���� ���� ����� �������� ������� �����1� ��� ���'��������� �����#� 87 ��� �����������
5�������������(�!,,�9��*�������7 �����������������������������E��������������"������
����������� )���� ��������������� ������� ���������� '�F �� �����'���� ��"������
��������������������������7 ���%��D���"�������������������������������������
�
.()(.� ������ ��- ��� ��� ����� ��
���� ������ ���� ������� "��������� ����� ����� �;������ ��� ����""�������� ���� ���
�����7 ����(�������7 ����������������������������))�'��������������������������'';
�������*����7 ���������������)�'������������������������������"��������������;
�����������������"��;������;�������������������������������������������;
���������������������"���������������'��������������������������"�����;
�����������"�������������������������������������8Y ���������9����"����1��������
���� ��� 8�����'���9� ������ ���� ��� "������� ����� ��� ���� ��� �� ���� ��� ���;� ���
����"�����7 ������������������:��"��<=�����������������������������������"��
���������������������������������������� ����
-�� "���� �������� ��������������� ���#���������������������������� �����������������������������
�������������� � ��������������������; ����������� �� ����������������� ������
&�� D �������������������� ��� ���������������������������������������������������� ������������
���������������������������������� ����� + ���������������������������������� �� ���������������
�������������� � ������������������� �������������������������������������������"$ 9����� ������
������������������ ������������������������
� !%�
�������������������������'�������������������������������������������������K7 ��;
������������"��L�7 ����������������������������������������������'���������������8���
��������������������������9��
������������������'���E��������������"�������"�������������������������������;
����)�'����������������"���������������������������"���'����
�����������!��������������������"�����������������'������������������8*����F ��������
-�����(��%%+9���
�
� � � � ��� ���
� ������� ������� ��?�������
�
[ ]
{ }�>E9EF
<"<"6F<"<"
Z((
9(89!8
!
!
=
−−=∆ δφ�
�
7 ������ 9���������<"∆ � ������������'���(�����)��'����������������� ���S! �
7 ������ 9��������� B ������������
6 � B �G ������"�����������������'�������"'���������� W�
9E � B �G ������"������������������������������������� ;�
>E � $������� "����� 8����"����� W� �����9� ���� ���� ����������
��������������
;�
�Z � &))�'���)�����������������,;���������������������� ;�
<"δ � )�'����������������������������8���9� W�
�*��������������'�������������������������"����������E �φ (��)���"����"�������������������������������������������������������� [ ]<"6F<" −9(8 ! ���
*�� �����'���� ��"���� ������ �������������"���� ����"������ 7 �'�1� ���� ����������������
�����'�������"������������������������������������������������������������������
��������������������'�����&���������������� > > ���������"����'�������� ������ ���
�����������������������������������������������������������������������������';
�����
�
3��"��������������������������������"���� ��������������������������""����������
"����������5��������"� ��� �������"���������� �������������������'����������������;
����������"��������"��;��������������?���'����������������'���������������;
�������;����'���� ���������� �������������������������������������'�����*�������G ���
����������������������"��������������������������������������'���(������������
��������������������"�����8��"���� ������9��������������"�������������"�����
�������������������8�������������������9�7 �����������������������)�������������;
��'������������������������������������� �������������"���������'�����������������;�
������"�����������������������'��������������������@)����������=��������"�����
����������'��"�����"����������������������������;�7 �������������������������
���������������'��������������'����������������������"����
�
�
�
��,�
.()(5 �������� �� � ����� ������ ��� ����� � ��� �
$����������������������������������������������'���������������"�=����������;
����7 ���������������������"�������������������������������������������'�����
����������"���*�����������7 �������������������'������7 �����������������������������
������������'�������"���������������"�����������������������������������;
������
�
��������������������������������"�����������������'�������������������
�
� � � � ��� �� �
6������� ������� ��?�������
�
[ ]�� -*-*�9+8 −=∆ δ �
�
7 ������ 9���������
�6∆ � 3������������������������"�������
7 ������ 9��������� B �������������<" � &))�'������������ W�<" � &))�'���)������� ;�
�
&��������������������)������������������"���������> > ����������"���))�'������������
�������*�������7 ������������������������������������������"����������������8��;
���� ������������������� �����������9=� �������"������� ������ "� ��� ������ ����� "�;
������������������������������'����������))�'��;�������������;������������
85�������������������(�!,,,9��
�
3��"������� ������������ δ ��� ��������"���� 8+9� �)���"����"� ��� ������� �'������ ������ ��������������������87 ���"���������)����9��$���������"��������������������������
��� ��������'���� ��� ������� ���� ���������'������ �����"� ��� ���� ��� ��������'���� ���� ����;
�����'�����=�"��(����������� �����'������������������������G ����83���(�!,,�=�
M ���������� 4 �(�!,,�9�� ��������7 ���(�������������������������������������������;
����"������������������������G ��������������������������������������������������"��;
������������������������
�
.()(5$- ��� ��+ ����� ��� ����� � ��� �
&���������"������������'��������"��������"������������������������������"��������
����������������������(���������7 �������������������� �� -*-* = �� �������������������
����(�����������"������������ ����������������'����&�����'��������'����������7 ������
������������������"���������������������������������������������)������������������������
�����"����������������������������������������������������������������)�;
�'��� ��� �'����;�'���'��� ����""��������� ���� ������ ������� ������'��� ����'���)��
����"������������������
�
&������ ������������������������� ������ �������������'������������� ��� ��������'���7 ���
�������(� ���� ��� ��� �������"��� ���"���"� ����G ��� ���� �������� ��� ��� ����"�� ���� )����
� ���
���������'������8 � <"<" > 9������������������'������8 � <"<" < 9��������������;
����������������"����������������������"���'���8����������������9=���������������������
�'�����������������"���8�������������������9�������������������������������������
:���'��<���������������'����
�
&����������������(������������������������������(���������������������������������
���� ����� "� ���� ��� ������ ������� �������� &�����'��� 8������������ ���� �������9� ���
��������������������������� ��������������3��� ������������(�������������
���� ������'��� ��1��
�-*
��
�-* ��
< �,�� 3��"� �� ���� ���� �))�'�� ���� ��� ������ �� ��� ������
��
�<"�
�������������1��
�
� 6 ���������(�����������"�������������'������)(�����'�(��))�'�������������8������������;
��������'�����������������9=��
� 6 ���������(���������������������"��������������������������������������"���������������"�"��8����������������� � ���� @ 9���
�
��� ���� ��� �����������
�-*
��
�-* ��
< ����� ����� ������� ���� 7 ��� ��� ��"�� '�F �� ����
���� ���������� 7 ������� 7 �������������������'������� �����"�������������������
������������������""��������'������������������'����
�
��������������'�������� 8"�;����������'��9��������������� ��������������������
��������������������"�����������������������'���������������"�������;
����"������������������������(���������7 ����������8"�������"�9���"�������
����"�����������������(����������������������"��������������������������
������������*���������������))�'�����������������"��������������"�������������;
������������������������� ���"������� ���� �����=� ���� "������� ����� ������ ���� ����;
��'�����������"���������3���������������������������������"�����������������������
��������������������������'����
�
�����������+�����������������������'�����������"�����������������'�������������������
�
���������������������������������������� ����
�,��� $ ��������������������� ,<��
�<"�
�������� �������������������������������������������
�
�
��!�
� � � � ��� �� �
+ ����������� ������� ��?�������
�
9(89�8 �
� <"<"@��G = �
�
7 ������ 9���������
�G � �������������"���������8���������������������������������9�
7 ������ 9��������� B �������������<" � &))�'������������ ����<" � &))�'���)������� ����
.()(8 ��+ ���������
6 ��������(����������'�����������������7 ������������;�����������������"����������������
������������'�����
� � � � ��� �� �
B � #����������� ������� ����������������������?�������
�
[ ]
!
�
�
�
��
!�
[
�
�
��
""�
-*9�8-*908
-*-*S-*9�8
ωω
κκ
+−=
−+=
�
�
7 ������ 5���"������<" � &))�'�����������������������������
<" � &))�'���)�����������������������
7 ������ 5���"����� �����'�����"���
�F � .������������)�'�����8���������(���"��(� "� ��@�� 9� �����
��� <"<" − � 6 �"���"���'��� W�
�ω � )�'������������������������������8���N 9�Y ����� �������
!ω � ������������'����������������'��� �������
�
*������������������������������ ;������"���������������"��������� ;���?�������
��� �E����� )�'����� ���� ��� ����� ���� ���� ������� ����������� 8W9(� ���� ������������
���������"��� 8W@;9� ��� ��� ���������� ������� �������������� ��� ��� ����� ��� ���
"���'��� 8;9�� *��������� ����� ������������� ���� ���� ���������'��� ��� "���'���
����7 ��������������������������������������������������������������(���������;
���������� '���E�� "������������������������ ��� ���� "�����������"� ���
�������)�����'�'����������������������
$��������� ������ ����������������������� �������� ���� "������������� 7 ��� ��� ����
������ ������(� ���7 ��� ��� ��� ������'��(� ���7 ��� ��� ��� "���'��� 8��������� �����7 �;
����9��*�����?�����������������������������������"������=����������7 �������:���;
��<��������"�;���������������'���"����������������7 �����
�
� ���
����������������������'�����������������������E�����������������1��������������
��������������)��'���������������������������#%��������������������������*�7 ����������
����� ������� ���� ���� � �������(� 7 ��� ����������� ��� ��'����� �)����"������ �;
����'��������� ���� ���� ������������� ���� 7 �"��� ��� ��� �������������"�� ;� ��� ����
��������������������������� ;��������������������������'�������� 87 ��������������������
����������9�����7 �����������'������)������������������"���'����������;
��������������(���������"����������'�����������))�'������������������"���';
��9��
.(.��+ ������ ���������
*����������"������8�9���������� 809������������(�7 ������������"�� ���������������
��������)(�"�����������������������''����������"����������'�����*��� �����������������
�������������������7 ������������������"��������(����������������'����������
����������"����������6 �����������������������������"�������������'����������
������� �� ��� 8���������9� �����(� ���)�� ��7 �� �������� ����� "������ ���� ����'��� ��;
�����������))�'����������������������������������������7 ���������������������;�
��������������"������8�9����������809���''����������"�����'�������;�7 ��������������'�;
��'���'G ))�'�G �����83������(��%%�9��
�
*����'���������������������7 �����������������������'���������������������������
��� ��������"������ 8�9� ��� ������ 8+9�� *�7 �� ��'������ ����� ��� ���� ���������� �����;
���"��� *�� ����� �������� ��'������ ��� ����� ���� ���'������� ��� M ������� ��� 4 ��
8!,,�9(�����7 �'��������������������������������������"�����7 �'����'������������"��
�����������"���������7 ��������P9=��������"��������7 �����������������B ���������
�
�������������������'������'�)�'������������������
�
�
��+�
�
�
*��(�7 �����������"������8�9(�8!9����8+9(� tP ���)�������������� ��("-* ��� �
�("-* �����'�����;
����3��"�"������� �6∆ (� ���<" ( ���
��<" ( ����"���������"��������7 ��)�����������=����
������������������(�����������������������������'�����7 ��������������������"�����
6 �����'�����"�����������������������������"����������7 ������������������������;
����:�����<�����
�
A��� ��� ��� ������ ��� ������� ����=� ��� ���� ������� ���� �������"����� '�F ��
���������'���������������� ,>∆ �6 ���� �
�("
�
�(" -*-* > ���� �
�("� -*X = ��*������������1�
�
εββββ +++++= − �
�
��("+�!�(!
[
�� -*9�8�SX9�S8 �
�
��������������������"����8+9�
�
�
�
���������������������������'������'�F ���������"�����"���������������������"�����
�������������)����������1�
�
εαδ
βββ
εααα
++∆++++=
+++=
− +�
�
��("+�!�(!
[
��
+�!�(�
[
��
��
-*9�8�SX9+S8
�SX9�S8
�
�
{ }
{ }
[ ][ ]
[ ]
εωω
εκκκ
δ
εββββ
εββββ
τ
εααα
++−=
++−+=
−=∆
=
=+++++=
++++=∆
−++−=
−+=
=
+++=
−
−
−
�(!
�
�(�
�
�
��
!�(�
[
�
�
��
�
��
�
����(!
�
�
��("+�!�(!
[
�
�
�
�
�
��("+�!�(!
[
�
�
"
��
"
�����("
�
�
�
��(�
�("�(����(�
+�!�(�
[
�
�
��(��(�
�("�("�(�
�("�("
�("�("
�("
�("
-*9�8-*908
-*-*S-*9�8
������'��
-*-*�9+8
-*(-*3��X9�8
�($J(5JS
-*9�8�S-*9[!8
-*�S-*9!8
. 2$�9�8���
.$5���
��@��(�(VS
�S-*9�8
J���'��
εαδ
αα ++∆−+= +��!�(�
[
�� ��
�SX9!S8
� ���
A ������'������������8S�9����8S+9�������������1�
�
9�8D�
-*9�8�S-* �
��("+�!�(!
[
�
��(" δ
βββ ++++= − (���������
���
�
≥<<∆
=��
��
�
-*-*���,
-*-*���,�9�8D �
�
&��� ��������"�� �E��'����� ��� �����"� �������� ��� ����"�� ��� ���� ���� ���������'���
8'�������S!����S�9��*���"�����������������"������8�9����8!9�����'����������������1�
�
εβββββ
εαααα
++++++=
++++=
− �
�
��("+��!!
[
�
�
�("
+��!�
[
�
�
-*9�89�8D�S-*9[[!8
9�8D�S-*9[[�8 �("
�
�
5����� ��������"������ "������ ��� ��������� ������ ���'����� 3��� ������� ������ ���
�������7 '����������������'G ))�'�G ������������������������������������"������������
��(�����������������M ����������4 ��8!,,�9�����K�������������#�� ��������2 ���L ���;
'��������������*�7 ����'���������������������������������1�
�� ���������������������������������"�����������������)�'�����. ����. ������� �6 �
����������E�����)�'�����8��'�����)������������������������� �
��("-* − 9=�
� 3��������������������'�������������������. ����. ������� �6 ������������������
��������"������ )''1( ���� )''2( ���'���������#�2 ���9=�
� 6 ����������������7 ����)����'���������������������������� ε ����������������"��;���� )''1( ���� )''2( ����������������������������8���������������,(�9�����)�=�7 �����
������������������'������7 �'��87 ���"�J����� (�!,,�9��
� ��������������"������ )''1( ���� )''2( 7 �������'���������������������'���������"������
��������"����8�9��D������������������������������������� δ �����������"����8+9��)���"�;���"� ���� ��� �'������ �����;� ��� ����������������=� ��� ��� ����"�� ���� ���� ��������;
�'�������������
�
�
�βδ = ��
�
����������������'�������������
�
�
�αδ −= �
�
*����������� δ ���������)(���������������������������=��������������������)�;����������������������������,�������������������1�
�
98�
�
�� αβδµ
−+= �
�
�
�
��0�
*������� �������� ��� ��������� δ �)���"����"� ���� ������ ��� ������� *�� �����"����"����������"����8+9�"������������������� µ ������������������������������'��������� ��
\� ;�
��7 ��"�������������������� ��("-* �����"� ��� ������������ �
�("-* � ��������������"���� ���
������������� 8����)�\� = 9�;�����������'���������1�
�
�
�-��������������������� µ ������"����,�����������������'�����������������������������������������'��������������� µ ������"��������������������������'�������������)��=�
.(5! �� ���� ������
����������������)����"�����������'������������������������������������ ������'����
������������������(� �������������)������������+(� �����������"����������������
����������������������"����������7 �������������)�����������������������������"������������
���������"���������
�
*�����������������"������������'���������������������������������������%0��;�!,,���
���������)�������7 ��������7 ������������'��)�����������������������������4 ������������;
���"�������@�)����������)��F �������7 �������������������������������������������;
����� ������������������������������������(������������������'��������������;
��������"�"�8���9���������������������=�����������������'������� ��������������
�������)� �����"��� ������ &��� ������� ���� 7 �'�� �E���� ����� ������� ������� �������
��?������������7 ���� ������'����'�����������������"�� 8�����������������������9�
�����7 �����"��;�7 ����)����"�!�;������������)��������������������������
�
��������������"������7 �����������)�����������)�'�����87 ��������������������������)�
��� �����9� ������=� ������������� ���� ��� ��)���"����"� ����������� 8����������� ���
���������'���9� 7 ��������� �������� &�� 7 ���� ] ��������� ����� ����������� �����������
�������;������������������E ��������������������"���)�;�:����� <������;
������ 8��������������� ������������������������������'���������9��*�������;
����� �������� ���� ������� � ���� ������� ������������ ����E�����������$"� 7 ���� ���
������������� �������������������� ����������������� '������ ����� "��;
������"�������%#,��&������7 ������������)�����������������������)���"����"��'�F ��
��)���"����"�� ����������=� ���� ��������'��� �����)������� ��@)� ���� �'�������� ��� ���;
�������������������������������)�'������������'��������������������
�
*����)������������������������������������������������(�7 �������'���������������������
���� �\9�8�� µµ −+= −
�
� � ���
5�9 " / ���� $#$ ���� *� �$�� � ! / " %0 *
5(&���������
��������)����"�����������'��������������������������������������'��������������)�;
���"���'����������������� ������'�����������������������������"�(�������������
������������������������%0#� ;�!,,���3���������������������(����� ���'�)��"����
������"����(�"������� ��7 �'���������������������������� ����������������
��������������"��������"�(�����'����������������������������'�����������
7 ����������������������'����*�7 ����7 �'�����"��������������������������������
�������)�����������������������������;������������8���������������������������������
����������������������� ��9��
�
*����������������)����"��������������������������������)�+�!����������������������
����������������������8������9�"���������������������)�+���������������������
���������""�������(�����������������)�+�+�������� ��"����������������������'���� �����7 ��
�������)��� ������ ��� �'������������������� "� �������"������ ��� ����������� ��� �����
�����������������������������������������������"������������'�����=�"������
'����'������� ����""�������� �� ��� 8"�9��������"��� A ��"����� ��� ��������������
�������������:������������<�������������)�+��������������������������'��������������
���� ��� ������������'���� ��� ��� "���'��� ��� !,���� 6 ��� ������� 7 ��� ����� ���� ���
�����������"�����'�����<����������"�����������"����������������������'��� ��'�;
���������������������'�����������
5()��+ ������ �����������:- ���� ������ ��
5()(&#���� ����� ��� ����� ��
6 ���������(���������������"�������������������+�������������'�����������������������
����������������"����8�����"��������9����'��������
� � � � ��� ��
7����� ������������� ��� ������� ��� ����H)� ,(%#� "<� �(+��
� I �; �����; ��� J#����� 9���
2������� ;���!0��%+(#0�� �(,�+� ;;�
����������� ,(�+�� �+(+�#� ,(0#0�
��"��TT� �#%(��+� �(,��� ,(,���
X���G ���"����� ��#�,��%!(��0� �(�00� ,(����
���"������� +�(�##� �(��!� ,(+�!�
D8�9TT� �0(%,!� �(,�+� ,(�,#�
�� � � ��������8$6 59�
� � � � � ����'G ))�'�G �����7 ���������)�'����8��^ �,(,,,�9(�������7 �������������
������TT������������'G ))�'�G ����(���7 ��7 �������'���������)�'������
�����N ���������
�
&�������������"��������������������������������'����������������������������"�����
�
�
��#�
���������� "��� ������ ��'���������� ���� ��� 'G ))�'�G ����� ������ ���� 8�����'���9������9�
��"��� ������1� ���� ��������� ���� ���� ������� ����������(� ���� ������������ ��"��(� �������� � ���� @ ����������"������� ������ �����������������������������������"��;
������(� �������� ���� ��������� ���� ��� ����������� '���� ��� ��� "���'��� ������ ��� ����
������������������������������"�����������
�
*��������� 7 ���� ��� B !(� ��� *�����;-����� ��� ��� �;�������� �''�������=� ����� �����������
7 �������������������)�'�������������������(����B !����)����������'���������������"��;
�����"��'������������������������������"����� ����������B !�������������,(%,������
�������*��*�����;-�����8����������)������������������'��������9����������;
������������!(,=��������������;�����������������!(,����7 ����8)�"�����������;!(,9��
*�������'G ))�'�G ����������������)��������������������������������������"���������������;
�����A ���������+�������"��������������������""���������������"����������������"��)�';
�����7 ���=���"�������""��������7 �����������������������������������������
�
���)������+����������������������""������������������������"������������������(�
���������������������"�����������)��'��������������������������������������*�7 ���������;
"������������������������������������������'���������87 ���������9���
�
�������� ��
"������������� ��������� ������������� ��!����������������� ������ ���
���������������$ ���������%&' -�#�)( ( *��
�� � � ��������8$6 59��
*�� ������ ������� ������ ��(� ����� ������� ������'��(� ��'��� ��������� ���������� ���� �(��
����������%0#����+����������!,,���*��"�����������)��'��������7 �����������)������"�(�
������������'�������(����)����������������������������������������%�%;�%#,�> �������;
����������������������%%%�8�����������������;���������"��;��������������������������'��;
���������������������������������������� ����
���� K ���������������������������� ���������������� �������������������� ������������� ����
����������������������� �������������������B ������� ������������������ �����������#
�������������������������; ���������������������� ����
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
19681973
19781983
19881993
19982003
aant
al w
onin
gen
Vraag
Langetermijn trend
� �%�
��������������������"�����7 ����������� ������� 7 ������� ����'������������"�� 8_ �
�,,�,,,9��
�
5()()" ��� ��- ��� ��� ����� ��:������������� � ��� ��������
��� ������ +�!� ������ ��� �'������������������� ���� ��� �������������"���� 8���� "�����;
���9����'������=�������������������������������"����������������������'��������
"����������
�
� � � � ��� ���
7����� ������������������ ������� ��� ����H)� ,(+0� "<� !(�%�
� I �; �����; ��� J#����� 9���
2������� %���%�(###� +(�0�� ;;�
J����� ;��(�#0� ;!(+��� ;!(#%%�
B ����TT� ;��+(,!�� ;,(!�!� ;,(#�%�
-������������#%� ,(,,#� �(���� ,(0,+�
���"������TT� !(�+!� !(!��� !(����
D8�9� #(�0�� !(�#�� �(0%0�
�� � � ��������8$6 59�
� � � � � ����'G ))�'�G �����7 ���������)�'����8��^ �,(,,,�9(�������7 �������������
������TT������������'G ))�'�G ����(���7 ��7 �������'���������)�'������
�����N ���������
�
$"�������7 ����������������������"�������$"������������������'G ))�'�G �������������;
��� ��"���������=�����7 ���� 7 �������*�����;-����������� �;���������''��������� ������
���B !�����������)�����=�����������������������������"�������������������������������;
������������������������������'������������7 ��������������������������������������
"��������=���������������������������������������������B !��)=���������������
��������������"�������������"��������������������������'��������
J��������""�����������������"�������;�"��(��������������;�7 �����������������
)�'������������������������'������?���������
�
��� )������+�!� ���������'������ �������"���������������'���� �)��7 ��� ����������������;
�����������'������
�
*�����'����������'�������"�����)�������"������'��������������������(���'�����)������;
������������������������'����������"���'�����������������'������������)��%%%��
5�����7 ������������������������������'�����������������������"������'����������;
���)�� ���� ���� ��������������� ��� ����'���� �����=� ��� ��� ���'������ �������� ����
'��'����H �!������7 ��8��������������"���9����)������+�������������������'����������
�
�
�
�+,�
�������� ���
$ �����������������!���� ����������������������$ ���������%&' -�#�)( ( *���
�� � � ��������8$6 59��
5()(.������ ��� �����
���)������+�������������������������������������"��������(�7 �������'������������
�����������(�������������� ��� )������+�+� ��������������� ��������������������"���)�
����'����������������
�
�������� �� �
"������������� ��������� ��������������������������� ����
�$ ���������%&' -�#�)( ( *���
�� � �� ��������8$6 59��
*�������"�����"������)������+���������������'���������������������������������)����������(�
�����7 �����������������%���;��%#!���������������������)�!,,,�������7 ��������������;
��������� ���������� ������������������������"��������������� 8��������"�9� ���������;
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
19681973
19781983
19881993
19982003
aant
al w
onin
gen
Prognose
Realisatie
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
19681973
19781983
19881993
19982003
aant
al w
onin
gen
Vraag
Aanbod
� +��
������������������"�������������������������������������������&��������������������
�)���"��8�����9(����������������������"�������������������������������������������
������ ��� ���� �����"��� ��������� ���� ��� ���"�����7 ����*�� �)���""���� ���� ���� ������
"�� ����� ���� ���� ����������� ����������������������� �����������"���������
8��� ������� ������ ����������� "��������������� �"��� ���� ������ ���� �������
����������������������9���
�
�������� �� �
<���� ��������������������������$ ���������%&' -�#�)( ( *��5 �8 ���������
�� � �� ��������8$6 59��
*�����"������������7 ������������������������ ���!,,����������������������"������
���"���'���'��'����+�,,,���������8�������������F ���� ��(�����������'��������������
���������������������������9���
�
��������"��7 ��������������������������������������"���������;������������"��
����������������������������'����������"���7 ������������������"�����������������
���� ������������-5$<�=� ���� ����� ����� ����� � ���� ����'���� ������� ��� �))�'������
��������������=������'��������@�����)�������7 <�������������������������������������;
����������������������'����������"�������������������������"��������
5(.��+ ������ �����������:�������� �� � ����� ��
D���� ����)����"��� ��� ������'��(� ������� �������� "� ���� �'���������� ������� ���;
"�������8��7 �����������������������"��)�'�����������������������������������'���
������������"���
���)������+�+�������'���������������""������8����"��������9��)��7 �����������������;
������������������""����������������������������������������G ������������""�������
�
*�� ���'������ ����""������ ����� ������� ��� �������������� ����""������� ��� ����
�����)����������������������������'���������������������!,,!��'������������������8��;
�������������7 �����������"�������9��
�
300.000-
200.000-
100.000-
-
100.000
200.000
300.000
400.000
19681973
19781983
19881993
1998
aant
al w
onin
gen
Tekortkoopsector
�
�
�+!�
�������� �� �
D ���������; �������������������� ������������������$ ���������%&' -�L�)( ( *��
������������%&' -�(
�� � �� ��������8$6 59��
D���� "� ��� ���� ������ �)����"� ���'������� ��(� ��� ��� ����"�� ���� ���� �� �����'���
����������� ���� ��� ���"������� ��� ���������� ���� ������ '�F �� ���������'������� *���
����"�� "� ���� ���� ���'����������� *�� �����������������������δ ��������� ��� ��������������������'������,(�������������7 ��������������������������'������8���'���9�;
,(�������������*�����������7 ����������������������� �������������������������������)�;
��8��9� �������������� ����'����� ���� ��� ��� ������7 ���� ��������"����� ��������� ���� ��� ������
����������������������������������"��������������
5(5��+ ������ �����������:+ ���������
6 ��� ������ ��� ��� ����������� ���� ��� �����;� ��� �������������"������ ��� ��� ������'����
*�7 �����������������������������������+����$"������7 �����������������������7 ���������;
������(�7 ��������������*������-��������,(�0�������������"�������8��������'��������
���'��������9��$"� ��� ��"���� 7 ���� ��� ����� &��� ������ ���� ���� ������� �����������
������"�������������������������������������������=����������������������������������
��"��������������������'����������������������������;������"����������
&�����"�������"���������������������������������������������������������������;
�������� 8��� ����+#N 9��*������� ���������"���"��������������� 7 ����������������;
�����"��7 ���'�F �������������������������'��=��������������������������������������;
���� ������������� ���'���� �������������������������� ������������'�������������������
������7 ��������������������"�����������
�
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
19681973
19781983
19881993
19982003
reel
e pr
ijs
in e
uro'
s
Prognose
Realisatie
� +��
� � � � ��� �� �
7����� ������������� ��� ������� ������������� ����H)� ,(%�� "<� ,(�0�
� I �; �����; ��� J#�����
2������� !�++!�,+�(%+�� ��(0,��
����������� ,(+�0� ;�(+���
��"��� ;��#(0+!� !�(�!0�
X���G ���"����� ;��!�%��!�(+%+� ;�(!+#�
���"������� ;!#(�#�� ;0(0!��
6 �"���"���'��� ,(+#+� �(%�0�
�� � �� ��������8$6 59��
���)������+�0�������������������������(�7 �������'�����������������������(�������;
����������)������+��������������������������������������"���)�����'����������������
�
�������� �� �
B � #������������������� ��������������������$ ���������%&' , �#�)( ( *���
�� � �� ��������8$6 59��
�����������"���������������'�����������������������������1��
�
� &�����"������������������������������)�����������)�'�����> ���
� *������������������������"������������"���'�����
�
&�����������"��������)������+������)������+���������������������!,,�����������7 �����;
����������"���'���8���������������������"�����7 ���9������������)�������"�����"��7 ��
7 ���� ���� ������������� ���� ������������� ���"�� ���� ������������ 7 �� ���� ����
��������"������7 ����8��������������������������������������������������������9��
2.000.000
2.250.000
2.500.000
2.750.000
3.000.000
3.250.000
3.500.000
19681973
19781983
19881993
19982003
aant
al w
onin
gen
Vraag
Aanbod
�
�
�++�
6 �������'�������������7 �'������!,,�1�
�6 �"���"���'��� � � ��+�,,,�
� � � �
6 �"���������'����8 ���������������������
� ����,,��
�
�
-�������������"���( �/-/�: ��������������������
� 0+�#�0� �
6 �"���������'����E'�����)������� � � ;@;������0�
� � � �
6 �������"��� � � �,,�+++�
�
������������"���������"���'���8��+�,,,9���������������E���������������������������
���� ������ 0��,,,(� �������� ���� ����'��� ���������������� 8��� �����09� �������� ����
��������"������������������������,,�,,,��������������������������������"���������
������'��������������(� ��'�����)� ��� �E'�����)� ��� ������ ���� ��� "���'��� 8��� ��;
�'��������"�����������"���'���7 �������������������)������+�+9��
�
�������� �� �
<���� ����������������������������������������:�������������������������
������������$ ���������%&' -�#�)( ( *��5 �8 ���������
�� � �� ��������8$6 59�
�
3��"���������� �������������"����� 8��� ����������������"����� ������"�����
������'�����������������������������������������,,�,,,������������"��(������;
7 �������%�%��&������������������������"���������:))�'�G ��<��������"��'��)����8�����
��������������'����������������������'����������������������9��
200.000-
150.000-
100.000-
50.000-
-
50.000
100.000
150.000
19681973
19781983
19881993
19982003
aant
al w
onin
gen
TekorthuursectorTekort excl.overloop
� +��
5(;#������� ���� ����� ������������� �� ��+ ����� ��
5(;(&���������
�����7 ����������)�������������������������'���������������������������������'����
������"���'������!,����6 ����������7 ��������������������������"�����'�����<�����;
�����"������� ����"�� ��� ���� �������������'��� ��'������ ���� ������ ������'��� ���;
�����*�����������������������������������7 ��������������������+�+��
�
� � � � ��� �� �
M �� � ����������������������������� �������������� ����#�
�������������������������������� �����)( %0 �� � -������
� � �
/ ����������������������8��������9� � ,(�,N �
/ �������������������������"���8��G �����������9� � �(,,N �
-����������������'���8��G �����������9� � ,(�,N �
-����������"���'���8��������9� � ��������
B �G ���������8������9� � �(�,N �
5��"�������������8��G �����������9� � �(,,N �
�
������� ��� ����������� ���� ��7 �� �E��'����� 7 ������ ������ �������������(� ��� ��������
������������������������������"���*�����"������������������������;
7 �'�����������������?��������������*���"������7 ��������������������������������
���������� 7 ���(����� �������"������� "� �����7 ���� ���������� 7 ���� ������������� 5����������
������������������������������������������"����������������8,(�N 9�����������)������
�����������������(��������7 �������"��)�������������������������"��)�������������������;
"����������������� ����7 ��������"��������������������������F ������������"�
��"�����������������������������������������'�������������)���+����������'�������
�������������� ��� �������� 8�������9�� ��� 7 <��������������"�������������������������
��'������������������������� ������ ��� ������������������������������(� 7 ���� ����
��������"��������������������7 ��������������������'����'�����'������������;
�����������)���
�
5(;()#������� ���� ����� �����)< &;
�����7 ����������)����������������������������������������������������������';
����������"�����������������������!,��(���������������������������������
����������
*�����"��������)������+�#�7 �����������"������������������"�����������7 ����)���";
"������'��'�����,,,������������!,�+��&������������"��)�'���������������������������
���� �����������"��� ��� ��� "���'��� ����)� !,,#��*����� �������� 7 ������� ���� ���
����""�������� ���� ��� �����7 ����1� ���� �������������� ���������� �������;� ��� ��";
�������� ��� ���� ��������� ���� �������������� ��� ��� "���'��� 87 ��� ������ +�+9�� *��
�������������� ��������� ���� �������������� 8,(�N 9� ��� ��� ������'��� ���)������������
����������)��))�'��������������������������������������������������������;
�����3���������������������������"���������7 ����������������������"���
�
�
�
�+0�
�������� �� �
"�� ���� ����������������������� �������)( %0 ����������
���������������������������������������� ���� ���#�
�������������� ����������������������������; ������������ �� ����
�� � �� ��������8$6 59�
�
&���������)��������������������������������))�'����������������""���������*������;
���"�����G ������������""��������7 ����������"�����)�!,,�����������������������������
����,(�N �������������8�����������(�����!N 9=��������'�������"�������������������
�����������'���(���������(���G �����������������������������������������'����
�
�
50.000
52.000
54.000
56.000
58.000
2004 2006 2008 2010 2012 2014
Aan
tal w
onin
gen
60.000-
30.000-
-
30.000
60.000
90.000
120.000
150.000
2004 2006 2008 2010 2012 2014
Won
ingt
ekor
t (aa
ntal
won
inge
n)
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
2004 2006 2008 2010 2012 2014
Ree
le p
rijs
stij
ging
� +��
5(;(." �������� �� ��+ ����� ��
��� )������+�%� ������������������ ������������������� �������� �'�����<�����������������
�������������"�"������������))�'���������������������������> > ����������E�����)�'�����
��������"�������> ����������������������������������87 �����������#���������
)��'����9���������������������������������������������:�'�"<����������������!,,+��
�
������������'����������������������������������������������������������N �������*���
������ ��� ������� ���������� ��� ���� ����'�������� ���� ��� ������ ���� ������������ �����
"���������!��*�7 ������'�������� ������������������� ����������������������������
��� ���"������� ��� ����������� �������1� ���� �������� ���������� ���� ��� ������ �����
"��������� 8���'������;�))�'�9(� ���� ������������ ������� ������ ����� "���������
���������������������������������������������������������"��������������������
"���������� *�7 �� �))�'���� ����� ��� ������� ������ ����� ������� � �'���(� ���� ���
!,,#������������������> > ����������(�����������������������������������G ������"�������
��� O � #%#� ������ 8W!(0N 9� ���� �������� �������"��� ������������'���� ���� ����
!��,,����������A ����������"�7 ���������"�����;�7 ����������;���������"�����;��;
������������������������������'���������������������(����������))�'����������������
�'��������������"���������������
�
���� ������� �'���������������������������������������������"���������N ��*��
�))�'������������7 ������������*��������������'����7 ����������������������"����;
������� ������������ �������=� �������"����� '��'�� 0��,,����������*�� �������������;
�������'���� ������ �� ������� ��� ����������� ����������"������� ���� ;@;� O � +,,������
�������"���7 �����������'�����������"����"��)������
�
$ �9��C#��������������� ������ �������
���������������������������������������� ����
�!�� "���������������:��������������������� ���������������� ����+ ������� �������� ����������������
�����������N������������ N���������������������� ��������� ��������
���� K ���������������������������������������� ������������� ��������; �������������������������
�������������%&' -����������������� �������)( ( %����������������#���� �������� ���������
������/������������� �����
�
� � �
�������� �� �
�������#�����������������!������������������������ �� ������� ���������������5 0 O ������������������ ��������#�
���� �� ��#0 O �������������������������� ����������������
�� � �� ��������8$6 59�
�
-
200
400
600
800
1.000
2004 2006 2008 2010 2012 2014
Prij
s in
eur
os
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2004 2006 2008 2010 2012 2014
Aan
tal w
onin
gen
600-
500-
400-
300-
200-
100-
-
100
200
2004 2006 2008 2010 2012 2014
Prij
s in
eur
os
-
2.000
4.000
6.000
8.000
2004 2006 2008 2010 2012 2014
Aan
tal w
onin
gen
�
� � �+%�
;�" / $ #" **� ! $ �� �'� ��$�
;(&���������
3������)�����'���'����������������������������������(�������7 ��)���������������
��������'��������(������������������������������'���������������"�������������
�������"����� ����������� ��� 8"�9�������"�� ��� ���������� ������������ :3����
��"�����������8���;9�������<�����"�����������������'����'�������)�'�������������
"�������������������������������"�=���������������������7 �����"������������������;
��������� � ������� �������������� �����������"�� ���������� ��� ���� �� ��� 8"�9�����;
��"��7 �������������������(����"�������������"��������(�����"�"������)��'�������������
����=�������������������'����������;����������""����"��������������"������'��;
���� > �� ��"����� ;� ���� ��������� ��������� 87 �����9� ����� ���� ��� ������������
8"�9�������"���
�
6 ����������'�������������������7 ������������8������9�� ����"�������������;�7 ;
�������������������� ;����������� ��7 �'��� ������"�������������'����'�������'�;
���������)��'���������������8"�9�������"����?��������
�
*�7 ��"������"������������������������������������������G ����))�'����������;
��������������������'��������
�
2������������������������������7 �"�������1�
�
�� �������������'����'�����������������������������"�I�*�����������������7 ���������������������������������"������������ ����"I�
!� ���"��������7 ����7 �'�����������������"����������� ���'����������������� ������������ �������"�(� �������� ������ > �� ������ ��� ��� "���� > �� ������
����������""����������������������������'��I�
;()���������������= ��
*��� ������� '����'�������� ������� �������'��������� ��������""��������������;
����8���9���"���������������������)�'���������������������������7 �����*���������;
������������"������������������������������7 ������������������������������;
����������"����
�
������������������'����������)������ �������7 ������������������������������"��
����������""��������������������
�
�
�
��,�
� � � � ��� ��
+ �� ������������������$ ��������������� ������������������:� ����
���������� � �
�%0#�
�
!,,��
C������"���
�������
� � � � �
���������"���8��G ��(���������9� � O ��##+(�0� O ���0!(��� ,(#0N �
�����������""������8����������9� � �(��� �(,,� �(%,N �
��������������������@�"�� � ,(�+� ,(��� ;�,(!�N �
� � � � �
���������������,,,��������� � �(�#� �(�,� �������
���������"�����N ���������������� � �#(��� �#(,�� �(�,N �
5��������������8�������������F ���(����N 9� � �,(+� �!(0� ,(��N �
�� � �7 ����������������������������
� � � � �����������"���1�����������
����������������������'�����)���������������������������(����������������
�������������"�����������"��������������������������������)������������������;
"����"��������������������������������������������)����7 ������""����������;
���������������������������������=�������"����� ��"���������7 ������ ��� ��G ���
����������)���������'������ ��� ���������� ������� �))�'������������������������������
"������� ����� ������ ������'������� *��� ���� ���������"� ����� 7 ������ ���� ���� "� ������
������'�)��"���������������������"��8��������P9��
�
��� )������ ���� ����� ��� '����'����� �� ��� ������������ �������"�� ��������(� ����
���'�)��"����������������������"����������*��7 ��������������)�������������������
�������"�������'��������"���������������*�������������������������7 ����7 �����;
���5�������;������+��
�
�������� ���
I �����������������$ ��������������� �����
�
���������������������������������������� ����
�+���"�������������������������������������� ������������������������������������������#
������������������������ ���������������
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005
� ���
-����������)�������"�����������'����> > ��������������������������������8���������
)��E��9������������������������ �������������������������;��������������������
��� ;�������������'����'�����'��������� ���� ����������� �����������������
"��������� ���� ���� ������ ���"�� ���� ������ ������� ��� +,�,,,� ��� 0,�,,,� ����� ;� ����
����'�� ���� ���� ������� ������ ����'���� ��� ����� �������� "��������� Q� ���"��� ���
�������"���)��'��������8'����'�����'��������9��������������7 �����������������
�
*�� �������������� ��������"���� ��������������������� 7 �"��� ���������"��������� �������
&����� ��������*����������������������(� ��'�� ��� ������������ �������;� ��� �������
���������(� ����'�������� ���� ���� ��� �������'���� ���� ��� ����;� ����� "���'��� ���
�������������������������������:�������������������������"�:� ;��������"�
������� ���&�����������(��������� �������������������� ����������7 ��������'������3����
"�������������������������"����������������������7 �����������������������������;
������������� ������'��� ����� ��'��������� ��� ���� ��������� ���� ��� �����;
�������'����������"���'���87 ������������������������������������������J���";
���"��
;(./ ����������
���������������������������������8����)����""��������+9���������'������'������
����""��������������'����'�����;����������)��������������������'��������������������
������;������������������8"�9�������"�������������������'�����
�����������������������������������'���������������������������� )�����������
)�'����� ;���������� �����(������������������������"��� ;� > �� ������� ���"�;
�������*�7 �������� �����������������������������������(���������������@��������� ` �
���"���������` �������@���������7 ��87 ��������������)��������!9��
�
�������"�����������������������E�����)�'��������������(�"����(� ��"��;��������;
���������� ��� ����������� "�����������?������� ��� @� )� ���� �����������������
"���������������������������������������������������������'���������������
���"������(� ���� ����� ��� ������ ��� ������ ��?������� 8��7 �9�� *�� '������� ������'����
������������(����������������7 �����������������'���������������"���
���������������������������'������7 �������������������������G ��������������"�;
�������� :�����""��<� ����� ��� ������'��=� �������� 7 ������ ���� ����������� ��������
"��7 �������������������(� ���������"���"�����"������������������������������ ������
������'������������ ��������'��������������������������������������������"���';
���8������������������""����"�����������������"�������9��
�
*�����������������������'�����������������������������"�(�������"�"��������
������������������%0#�;�!,,���
�
�
�
��!�
�������� ���
7�������������������� ������������ �����������
�
�
*��������"����� 87 ����)����"�+9������������������������"�'����'�������������
����7 �������������������������������������������"��������(����������������;
�����"���������"�����)�����'������87 ���)���������9��
�
�������� �� �
<���� ���������������������������$ ���������%&' -�#�)( ( *��5 �8 ���������
�� � �� ��������8$6 59��
�
������ �����
$7 �� ���4�����������������(�"����(���"��(������)���
�����������������������
���"�������
J��������"��
���������������������
300.000-
200.000-
100.000-
-
100.000
200.000
300.000
400.000
19681973
19781983
19881993
1998
aant
al w
onin
gen
Tekort
Trend
8 jaar
20 jaar
� ���
5�����������������������7 ������ ���"�������������'�'�����������������""��1�
�
� *�� ��"����� �� ����������"�� �������� ���� ��������"� '����'������� �����(�
����������������������������)��������7 ����8�����7 �����������'���'����������������
������7 ���������@���������������'������
� *�� '����'����� �� ��� "��������"�� ��������� '��'�� #� ����(� �������� 7 ������
������� ���� ������� ������ ���� ����� ���� ��"��� ����� ����'��� 8)� ��'�� �����9�
�������� ��� ��������"���� ��� ��� ' '���1� �������������������� ����������� �����;
���������<���� �������� ��� ���� �������)� "���� *��� ����'����� ���� �����;� )�
�����������������������'������))�'����"�����������������������������"�������
������������������������������> > ��)����������'��������
� D������7 ��������������������������"�� �������"�������������� ������� �����
��'����1���������"����������6 ������"�������7 �����������������)����������������
��������"�������������������������������������"��������"��7 ����������
����������7 �"��������������������'���8���������"���"�"������������������
���������������������������������������7 ������������"���'���������������;
���������������������������9��3���������������������������������������
87 ���� ������� �������� ����������"9� "���"� ����������� 7 ���� �������� ���������
���'��"�����7 ��������"���������8���������������9�> ���������������"�������"��
��"�������������������8����E��'���������7 ��������������)�������"��������;
�'���������������������9��.��������������������������������������������
�������7 �����������7 ������7 ��8)���������������9����������"'����������
;(5$���� ����- ��������� �� ��
&��7 ��������'�������������'�������������������������������������������)�����������;
����� '��������������;���������)��'������������;������������������������������1�
�
� �������������������� 7 �����������������������������)��������������� �������;
7 ���� ���� ������������� ���� ������� ��� ����'��������� ����������� ��������*��"� ���;
������������������������������������������������������������7 �"���������������
8!�����9�������������������������������������������������������������������7 ���
���� 8��"�����9������������)���������"���������������������������������(�
����������������������"��������'�������������������@�)�������������
� �����'��������������������������������������������������������7 �����������
���������"������������������������������;�������������"��������������';
�����7 ���������������������=�����"����������������))�'��������������������������
�����������7 ������������������������������������������������������������
����������&�������'������������������8��9���������'�������������������������"�;
���������������7 �����������������=�������������))�'��������������������
� &����������))�'�������������������������'��������������������������������������;
�����������������������������������8'�F ������������9�����������������"���
���� 8������G ��� ��������;�������9�� D� "��������� �����'��� ���� �����������
������� ����� F ����������� ������������������������""���������������������
��������������"����������F �����
� &�������������������������������"�����������������������������"�������������
����������&������ ����������������������"��������������� ;�������)�������
�����������������������������������'����'�����������������7 ���7 �����������
�
�
��+�
"���������������������������������������� ����������������������������)���G ;
���������"��������������"������ ���������������������������'��"�����������������;
����������������������
�
� � ����
'�*$%" *� � %
�����5��'����8�%%09�A����� �6���� ����+ �����(�4 ���1�B ���������
�
3�'�����5���� 8!,,�9� B �2.� B ������)�&����������������"����!,,�(� 4 ���1�J������
M ���"�
�
J���� 5��"��� 8!,,+9�"�������� � ������� !� ������� � ���� ������� ����� � �����(� 4 ��1�
�3.$
�
������5��������������� �����������������8�%%!9(�A����� �� ���������+ �����������%(�
*��)�1�*A ���
�
������ 5�������� ��� ����� ��� ������ 8!,,,9�"�� ���������������� ��� ��� �������� ���
���������������� ��(�A ���'��1��������
�
4 ������5����� ��� 4 �� / ������� 8�%��9�J������� ���� ������!� �� ���� �������� � ��� �
������������������(�4 ���1�3�'������
�
C����2����(�3�����&����������/ ����3������8!,,,9�<������ ���������������������
���������(�*��)�1�*A ��
�
B �2�� M ���� ���*�3�� C�))��� 8�%�!9�@��������� + ��������� ����@������ ���"���2 ���������(�
&'�����'��+,(�����+%��;���+�
�
5�����M ����������/ �4 ��4 ��8!,,�9�" �������������������������������������!����� �
����������������������(�4 ���1�B ��������
�
���������M ������8�%#�9�B ������������� �������� ������������������������������(�<��
/ ���������1�.*A �
�
-���������/ ������8�%%�9�+ ������������� ���(�����V�"1�������'�������
�
3����������))���(����� �������������������� �����B ������8!,,�9�"������������� ����
���������� �����������+ �������������(�*��)�1�*A ��
�
B �'����������� ��� B ����� .����� 8!,,�9� � ������� ����� ������� �������� � ��� ��������� ��
��"���8�C91�C���-��� �����.���
�
.������� � ����������� C���� 8�%%�9�A������������ ������ ���%&/( �!� ������ ������� ��#
�� �� ����� ��������(����&'��'�3���������+(������+%�;��0���
�
/ �))�J��� �8�%%%9�@������� ������������������ ������������������ ������!����#
�����������������(����&'��'�3���������0(������#%�;�+,%�
�
������J����� �8!,,�9�� � �����������������������2��������83���91�3�6 �������
�
�
�
��0�
/ �.�� 3������� 8�%#�9� K ������#���������� ��� 2 ��������� �������� ��� ������������(�
2�������1�2��������A �������� ��������
�
/ �����3'2�������3��"�.�������� 8�%%�9�A����� �6���� � ���9��������� + �����(� 4 �;
��1�A 24 ��������
�
/ �))�3����8!,,�9�@������� �������A����� �@�����!�J��� ���� �������6���� �
�
*����� *����F ����� ���-������ 2��-������ 8P%%+9�A����� � ������ � ������ ��� ���
?���������A�����6�����(����C������)�A �����&'��'����(������
�
C���� ������� 8�%#+9�J: � ���������� ���>����#��������� ����� !� � �� ����������� �#
����(����X������� �C������)�&'��'�(�S2���(����+��
�
C����������.'����� 8�%#�9� D ����� ��������� ������ $ ������������������������ ��������
*��)�1�*A ��
�
.'��������2��������������������8!,,,9�$ �����������+ ����(�*�������1�.2��
�
B �� ���-����(� ���� � ���� ������������ ����� 8!,,+9�@���������������� ��� ����� ����(�
������1�B ���
�
5��������-��"�8�%%�9�>���������� � ��������������������(�*�������1�3����������
�����B $3�
�
�
� � ����
>�2'" ! $�" *" #$%" *���%�� !
>(& ��������
*��������"��� ��������� 7 ������������ ���������������� ���������������������'������
����������'��"����������������������25.�8���7 ����������������9��&������7 �'����������
��������������)�����������������1�
��
� 9������� 1�����������������������"��������������=�
� A���������1������'�������������������������������������'�����������������(�
��������7 �����1��E'�����)��������"�����������'�������(����������������������7 ��=�
� 9�����������������������1����� �������������������������)�"��������������
�����������������8���������7 ��9(��������������'������������������������;
���������(���������������"�������"��������"����������5���������'�����)��)�'����;
������(����������E'�����)=�
� �������1�'�����������������E����������������=�
� 9����������������� ������������� ��1���������������������"������������
���������"���������=�
� $���������� ������1������������������������������(�����������
���;����������=�
� <���� �������� 1�������������@�����"���=�
� B ���������������������� 1����������""����������������"���������8��39=�
� A�������: 1���������������������������������������(���'�����)�����������=�
� $ �����������������1���������"�������������������������"���'��=�
� H����1��,;����������������������8*�59=�
� 9���� ��� ����������1� ��� ���"��������""������ ��� �������� ���� ��� 25.�
���"��������E�8��'���56 -9=���7 ������������E�����������������������;
����*������"����� 7 �����������������"���1������������""����������������;
"�����7 ��� ���� ���������������� 85������� ������� �������9� ��� ���
���"��������E������������������'����*����"������������������������;
���������������'��������"����"����� ���������������"�������"���������������
����'����������������"��������""�������������)������������ ������������;
"����������������������������'�����K>���������� � ��������������������P (�5��
����-��"�8�%%�9�����������"������"���
�
�������������� "�������������������������� �������� �����������������������������;
�'��"�����7 ���=�����������������7 ����7 �����?������������
>()��������������
*������������������������������5����G (�*�����"�������������������J���"���"�7 ����
������������������������8�����������������������'�����91�
�
� �������.�������'�����&�������A ����8������������������9=�
� &������=�
�
�
��#�
� $&2*��
�
*�� ��������� ���"���� 7 ���� ��'����������� 8'�F �� ��'��������9� ���� ��� ����� ����
����������������������������������'������������
�
� � ��%�
>�2'" ! $*$�*$ � *%$ �>%$� 0 $
�������'��������������������������������������������""��������������������������;
������"������������������������������������"�����'�����������������������)����;
��� �������� &��� �)�������������"��(�������"�� ���� ����� ������ ����� :"��������<�
�����������:��������<������
�
$���7 ���������������������������������������������)���7 �����������"��������"����"�
���)�����������������*�������������7 ����2��;���������������8/ �����(��%%�9��������
"����"����7 ����������������������������������)����'G ))�'�G ��������������������
����� ����������� �����)�'���� ����'������� ���� ��� 'G ))�'�G ����� ���� ���� ���� ���'����
������������������������������������������������)��������������"�����7 ������������;�
����������������7 �����;�7 �����������"������8�<<9����8!<<9�;�����������������%&&( ���
�
.�����(�����"����������#�������������)����1��
�
���
H77H77�
H77H77H77
T!!�
98
!�
!�
−++
+−
�
�
*������������������������������E����������������8������������"���9������������'�����;
���"��!�����������������������������������������������������H77�����������������
��������2 �����8���������������������������������������9��
�� 7������72 ����!�B � � 7������72 ����!�� �����
� � �
�%0��;��%%,� #0�++%�++��%�%� ��!0!�%!��!�0�
�%%��;�!,,�� !,���%�!!0�!!�� ��+�0!%�0%��
� � �
�%0��;�!,,�� ��+�%00�,,,�,,,� ���#0�,�0�#+#�
�
.����!(��������?;�����������7 ����)��������"�������������'�������������������������';
�))�'�G �������������������
�
�������������������"���������������������M 80(!�9�Y ��0(��=����������8���9�������������
"�����'���������� �����(��(� 7 ����������� '�'������������ ��� ���'����������������
�������������������������)�'�����)���"�����������������������'������������������
��������3��� ������������� ��� ��� ����"�� ���� ���� ��������"�� ���������"� ��� ��� ������
�����������������������������"�����������'���������M 80(!�9�Y �,(+��������������������
��� "�����'������������������� ����'����� ���� ������� �����7 ����� ����� ������7 ���� "���
������������������������������"��
�
� � �0��
�
Top Related