Paris, le 10 mars 2015
APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB
FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF
NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVELes loyers de marché à fin février 2015
Michel MOUILLARTProfesseur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Paris, le 10 mars 2015
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés2. L’activité du marché locatif privé3. L’évolution des loyers de marché
4. Les loyers de marché dans les régions5. Les loyers de marché dans les villes6. L’effort d’amélioration et d’entretien
7. En conclusion
Sommaire
Paris, le 10 mars 2015
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
CLAMEUR communique, dans le cadre de son « Tableau de Bord » semestriel, sur 1 475 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.
Et comme CLAMEUR observe aussi les territoires de moins de 10 000 habitants, il couvre 95.9 % du marché locatif privé et 91.5 % de la population résidente en métropole.
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
VilleTaille du marché
locatif privéCoefficient de
représentativité
PARIS Plus de 75 000 25 à 30 %
MARSEILLE 20 à 25 000 25 à 30 %
LYON 20 à 25 000 Plus de 50 %
TOULOUSE Plus de 30 000 35 à 40 %
NICE 10 à 15 000 35 à 40 %
NANTES 15 à 20 000 25 à 30 %
STRASBOURG 10 à 15 000 40 à 50 %
MONTPELLIER 15 à 20 000 30 à 35 %
BORDEAUX 20 à 25 000 40 à 50 %
LILLE 10 à 15 000 Plus de 50 %
Paris, le 10 mars 2015
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Paris, le 10 mars 2014
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR étend son analyse et traite l’ensemble des villes, regroupements de communes et pays de
plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus.
Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 355 territoires,
en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) : dont 2 914 villes (67.5 % des villes de plus de 2 500 habitants)
et 1 441 EPCI (70.2 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes.
Par exemple, dans un département tel celui du Bas Rhin, CLAMEUR observe 67 villes et 33 EPCI.
Paris, le 10 mars 2015
Le marché locatif privé s’est ressaisi durant l’été 2014, bénéficiant d’une demande plus pressante qu’auparavant et d’un changement sensible dans le discours et l’attitude des
pouvoirs publics. Depuis le début de l’année 2015, la reprise se confirme.
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
2. L’activité du marché locatif privé
Normalement durant l’hiver le marché se replie : depuis le début de 2015, la mobilité résidentielle ne fléchit pas,
démentant le profil infra annuel de l’activité que
CLAMEUR observe depuis 1998. La mobilité s’accroît
même pour s’établir maintenant à 28.9 % et
retrouver un niveau comparable à celui qui se
constatait habituellement en début d’année avant la grande dépression des
années 2008-2009.
25,9
27,0
28,1
29,4
29,129,4
30,6
29,7
29,7
28,4
27,6
26,2
27,1
28,1
27,3
26,7
27,0
28,9
28,1
24
26
28
30
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Tau
x d
e m
ob
ilit
é (e
n %
)
Moyenne 1998-2015
La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2015/
Paris, le 10 mars 2015
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
La mobilité résidentielle se redresse dans la plupart des régions.
Elle se redresse, parfois de façon assez vive, dans 16
régions.
Elle recule en revanche encore doucement (moins de 1 %) dans le Limousin, en Lorraine et en Poitou-
Charente. Mais elle se dégrade toujours après
plusieurs années d’un recul parfois rapide en Ile de
France et en Rhône-Alpes.
Ces évolutions sont sans lien avec les niveaux des
loyers : l’activité se contracte dans le Limousin ou en Lorraine où les loyers sont parmi les moins élevés
alors qu’elle se redresse dans le Languedoc
Roussillon ou en PACA où les loyers sont parmi les
plus élevés.
Paris, le 10 mars 2015
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Dans la plupart des grandes villes, la mobilité se redresse. Par exemple à Marseille, alors que le marché se dégrade toujours sur Paris …
Sur Marseille, la mobilité se redresse à 18.1 % depuis le début 2015. Le marché se ressaisit et
retrouve un niveau d’activité comparable à celui des dix dernières années.
Sur Paris, la mobilité diminue encore en 2015. La situation de ce marché est particulièrement
tendue, compte tenu de la pression de la demande. La mise en œuvre de l’encadrement des
loyers ne devrait guère améliorer la situation.
29,2 29,0
30,0
34,8
30,7
28,8
30,0
25,9
20,9
18,6
20,019,4
18,0
19,1 18,8
16,7 16,5
18,1
23,6
14
18
22
26
30
34
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Ta
ux
de
mo
bil
ité
(e
n %
)
Moyenne 1998-2015
La mobilité résidentielle des locataires marseillais d'après CLAMEUR /février 2015/
20,8
21,1
22,522,7
22,4
18,7
18,3
18,7
22,021,8
21,8
19,319,2
18,0
17,4
17,417,2
16,7
19,8
16
18
20
22
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Ta
ux
de
mo
bil
ité
(e
n %
)
Moyenne 1998-2015
La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2015/
Paris, le 10 mars 2015
Durant l’automne 2014, le rythme de hausse des loyers a ralenti, suivant le profil saisonnier habituel. Et sur l’ensemble de l’année 2014, les loyers de marché ont cru de 1.0 %.
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
3. L’évolution des loyers de marché
Depuis le début de 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. En
revanche, les loyers de marché reculent : si cela
n’est pas surprenant durant les mois d’hiver, le recul est
rapide cette année, à un rythme comparable à celui qui s’était observé en 2013 à
la même époque (- 0.9 % depuis le début de l’année,
en glissement annuel).
2,7
4,0
1,41,6
0
2
4
6
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Tau
x d
e va
riat
ion
des
loye
rs
(en
%)
Moyenne1998-2014
La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2015/
Moyenne1998-2006
Moyenne 2007-2014
Prix à la consommation 1998-2014
Paris, le 10 mars 2015
En ce début de 2015, la progression des loyers est la plus rapide pour les grands logements, comme cela est habituel durant les mois d’hiver.
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Loyer mensuel de 718 € (12.6 €/m²) :
449 € pour les studios et 1 pièce
(16.8 €/m² )
562 € pour les 2 pièces (12.6 €/m² )
697 € pour les 3 pièces (10.7 €/m²)
838 € pour les 4 pièces (9.9 €/m²)
1 131 € pour les 5 pièces et plus
(9.8 €/m²)
-1,2-0,9
-0,5
0,4 0,5
-1,5
-0,4
0,9
1,7
3,8
-2,0
-0,9
-0,1
0,5
1,4
-1,1
-0,3
0,9
2,7
3,7
-2,0-1,8
-0,2
1,8
3,5
-3,0
-1,5
0,0
1,5
3,0
4,5
Studios et 1 pièce(22,6 % du marché)
2 pièces(32,6 % du marché)
3 pièces(26,2 % du marché)
4 pièces(12,3 % du marché)
5 pièces et plus(6,3 % du marché)
Var
iati
on
des
loye
rs e
n %
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/)
Janvier 2011 (- 0,8 %) Janvier 2012 (- 0,1 %) Janvier 2013 (- 0,8 %) Janvier 2014 (+ 0,2 %) Janvier 2015 (- 0,9 %)
Paris, le 10 mars 2015
Les loyers de marchébaissent dans 14 régions.
Dans 2 régions, les loyersstagnent ou progressent
moins vite que l’inflation : Bretagne et Bourgogne.
Ils augmentent plus viteque l’inflation dans 4 régions (de 1 à 2 %) :
Alsace, Auvergne, Centre et Poitou Charentes.
La hausse est la plus rapide en Champagne-
Ardenne.
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
4. Les loyers de marché dans les régions
Paris, le 10 mars 2015
Sur un marché locatif privé dont l’activité se ressaisit, les loyers de marché reculent toujours dans 53.6 % des villes de plus de 10 000 habitants. C’est la situation la plus
dégradée que CLAMEUR a eu à observer depuis 2009.
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
5. Les loyers de marché dans les villes
43,8
56,2
46,2
53,8
49,7 50,3
46,0
54,0
45,0
55,0
39,2
60,8
53,6
46,4
0
20
40
60
Loyers à la baisse Loyers à la hausse
Pro
po
rtio
n d
es v
ille
s co
nce
rnée
s
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/)
Janvier 2009 (+ 0,2 %)
Janvier 2010 (+ 0,6 %)
Janvier 2011 (- 0,8 %)
Janvier 2012 (- 0,1 %)
Janvier 2013 (- 0,8 %)
Janvier 2014 (+ 0,2 %)
Janvier 2015 (- 0,9 %)
Paris, le 10 mars 2015
Les loyers baissent dans 80.0 % des villes (de plus de 148 000 habitants).
Ils progressent moins que l’inflation dans 10.0 % des villes.
Ils augmentent au-delà de l’inflation dans 2 villes (10.0 % des villes).
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Ville
Loyer 2015(en €/m²)
Variation 2015
(en %)
Variation 2014
(en %)
Variation 2013
(en %)
Variation° entre 2011 et2015 (en %)
VilleLoyer 2015(en €/m²)
Variation 2015
(en %)
Variation 2014
(en %)
Variation 2013
(en %)
Variation° entre 2011 et2015 (en %)
LE MANS 9,1 1,7 2,0 -0,3 0,4 NIMES 10,2 -0,6 -0,4 1,5 0,1REIMS 12,6 0,6 1,2 3,3 1,5 DIJON 11,3 -0,7 -0,1 1,4 0,6
SAINT ETIENNE 7,6 0,2 -3,8 2,2 0,0 NANTES 12,3 -0,8 1,9 0,9 1,0MARSEILLE 12,5 0,0 0,6 -0,6 0,4 LILLE 13,6 -1,1 2,1 -2,3 0,1
MONTPELLIER 14,0 -0,1 0,9 0,2 0,8 BORDEAUX 12,7 -1,3 2,0 0,1 0,9TOULON 10,8 -0,1 -1,1 0,6 1,0 ANGERS 10,2 -1,7 1,0 -1,6 -0,7
GRENOBLE 12,0 -0,1 -0,4 1,0 0,4 RENNES 12,0 -2,2 1,8 -0,6 0,0TOULOUSE 12,0 -0,2 0,3 0,9 0,9 LE HAVRE 11,1 -3,3 1,5 -1,7 -1,1
STRASBOURG 12,7 -0,4 1,3 0,8 1,0 NICE 14,6 -3,4 2,5 2,0 1,2LYON 13,0 -0,5 2,1 1,8 1,4 PARIS 24,4 -3,5 2,8 1,6 1,4
° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 1,1 % (2011-2014)
Paris, le 10 mars 2015
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Paris, le 10 mars 2015
Le marché commence à se ressaisir. Mais la hausse des loyers est restée modérée en 2014. Aussi l’effort d’amélioration et d’entretien des logements ne se relève pas : 16.5 % des logements
reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location en 2014. Et en ce début d’année (période peu propice à la réalisation des travaux), la situation de dégrade encore.
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
6. L’effort d’amélioration et d’entretien
Paris, le 10 mars 2015
23,3
17,8
23,5
24,7
22,723,2
23,3
19,7
18,5
20,5
22,7
33,032,0 32,5
25,6
25,7
16,5
12,0
23,2
12
18
24
30
36
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Par
t av
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ux
(en
%)
Moyenne1998-2015
L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2015/
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
En outre, depuis 2009, le recul de l’activité s'est accompagné d’un allongement des délais de remise en location (+ 28.7 %). La montée de la vacance représente 1.7 semaine de
recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 8 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4.3 % des loyers perçus. Alors que le maintien d’un effort
d’amélioration à haut niveau s’imposerait, les propriétaires bailleurs abandonnent leurs projets d’amélioration et d’entretien de leur patrimoine, dans un environnement dégradé et incertain.
107,4
112,5
102,3 100,4 100,4103,1
105,7
110,6
108,5
112,2
127,3128,7
100
110
120
130
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Va
ca
nc
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(b
as
e 1
00
en
19
98
)
La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2015/
Paris, le 10 mars 2015
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
Depuis 2008, la montée de la vacance est rapide, partout en région : sur les marchés actifs, ou sur les marchés très déprimés (Bourgogne, Franche Comté et Limousin).
Paris, le 10 mars 2015
Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR distingue les logements dont les loyers sont au dessus du loyer de référence majoré et ceux dont les loyers sont sous le
loyer de référence minoré. Sur Paris, aux conditions de l’année 2014, les seuils sont les suivants :
- 19 -
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
7. En conclusion
19,2
16,6
15,5
15,1
15,4 16
,7
32,9
28,4
26,5
25,8 26,4 28
,7
0
10
20
30
Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché
En €/m²
Les seuils de déclenchement des dispositions de la loi ALUR à Paris(Source : CLAMEUR /février 2015/)
Loyer médian de référence minoré Loyer médian de référence majoré
Paris, le 10 mars 2015
Le « rabotage » potentiel des loyers concerne 20.4 % du marché parisien. La baisse moyenne étant alors de 22.5 %, en moyenne. Elle bénéficiera pleinement aux ménages aisés.
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
24,2
18,8
17,5 18
,5 20,2
20,4
29,6
19,5
17,2 18
,0
22,5
22,5
7,2
3,7
3,0 3,3 4,
5
4,6
0
10
20
30
Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché
En %
L'impact potentiel de l'encadrement des loyers de marché à Paris(Source : CLAMEUR /février 2015/)
Part du marché concernée par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés Baisse potentielle du loyer moyen
Paris, le 10 mars 2015
Mais pour les 11.8 % des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être relevés. La hausse étant de 15 à 20 %, suivant les arrondissements et les types. Elle touchera les ménages modestes.
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
13,5
10,7 10,4
11,6
13,2
11,8
0
5
10
15
Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché
En %
La part des loyers de marché sous la médiané minorée à Paris(Source : CLAMEUR /février 2015/)
Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers
Paris, le 10 mars 2015
Mais est-ce que le dispositif d’encadrement qui ambitionne de segmenter l’espace parisien à un niveau plus fin que celui de l’arrondissement pourra facilement être mis en œuvre ?Surtout si comme cela paraît envisagé, quatre périodes de construction sont distinguées. Il n’est pas certain que, dans ces conditions, les contraintes de représentativité statistique imposées puissent être facilement respectées.
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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
La détermination des zones sur lesquelles l’encadrement pourra être opérationnel (Source : CLAMEUR /février 2015/)
Zones couvertes Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus
1er arrondissement2ème arrondissement3ème arrondissement4ème arrondissement5ème arrondissement6ème arrondissement7ème arrondissement8ème arrondissement9ème arrondissement
10ème arrondissement11ème arrondissement12ème arrondissement13ème arrondissement14ème arrondissement15ème arrondissement16ème arrondissement17ème arrondissement18ème arrondissement19ème arrondissement20ème arrondissement
zones d’encadrement possibles : 4 périodes de
construction, minimum de 50 références, couverture du marché
à 50 %
zones d’encadrement probablement exclues et exclues : sans distinction selon la période de construction, minimum de 50 références, couverture du marché
à 25 %
zones d’encadrement exclues : sans distinction selon la
période de construction, minimum de 50 références,
couverture du marché à 25 %
Paris, le 10 mars 2015
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