BOLIGMARKEDSANALYSE
FOR HOVEDSTADEN
Boligbehov, udviklingspotentialer og -strategier
Februar 2018
Christian Heebøll, Copenhagen Economics
Jens Henrik Haahr, Kuben Management
• .
BOLIGMARKEDET PÅVIRKET
AF URBANISERING FREMTIDENS BOLIGBEHOV
BYUDVIKLINGSSTRATEGIER
OG POTENTIALER
BARRIERER OG
INCITAMENTER
F
e
b
r
u
B
o
l
i
g
m
a
r
k
e
d
s
a
n
a
l
y
s
e
f
o
r
h
o
v
e
d
BOLIGMARKEDET PÅVIRKET AF
URBANISERING
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 4
Byerne er vækstcentre men begrænses
af mulighederne for nybyggeri
Source: BIS og nationale data
Boligpriser Befolkning
Årlige boligprisstigninger og befolkningsudvikling, siden 2013
Nationalt
Hovedstad
2%
6%
0,5%
2%
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 5
Urbanisering og stigende boligpriser i
byer er et generelt vestligt fænomen
Source: BIS og nationale data
2%
6%
0,5%
2%
Nationalt
Hovedstad
Boligpriser Befolkning
Årlige boligprisstigninger og befolkningsudvikling, siden 2013
Boligpriser Befolkning
Boligpriser Befolkning
Boligpriser Befolkning
Boligpriser Befolkning
• Risiko for lavere arbejdsmobilitet og vækst
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden
Det medfører (mindst) tre
samfundsøkonomiske konsekvenser
Vækst effekterPresser
lavindkomst
familier ud
Ustabile
priser
6
• Tilfældig omfordeling • Risiko for afsmittende
effekt på andre markeder (fx finans)
• Politisk dagsorden
• Betydning for
bymiljøet, byens
funktionalitet mv.
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 7
Forståelse for dynamikken på regionale
boligmarkeder
København og Frederiksberg
Forstæder
Resten af Danmark
Indbyrdes afhængige markeder:
Geografi
Boligtyper og ejerformer
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 8
Når boligudbuddet ikke reagerer
tilstrækkeligt, så gør priserne!
Boligudbud
Områdets
attraktivitet og
demografi
1
2
København og Frederiksberg
Forstæder
Resten af Danmark
Indbyrdes afhængige markeder:
Geografi
Boligtyper og ejerformer
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 9
Når boligudbuddet ikke reagerer
tilstrækkeligt, så gør priserne!
Områdets
attraktivitet og
demografi
1
-1
0
1
2
200
0
200
2
200
4
200
6
200
8
201
0
201
2
201
4
201
6
Familier
Boliger
Årlig vækst i befolkning og
boligudbud i København
Procent
Boligudbud2
København og Frederiksberg
Forstæder
Resten af Danmark
Indbyrdes afhængige markeder:
Geografi
Boligtyper og ejerformer
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 10
Når boligudbuddet ikke reagerer
tilstrækkeligt, så gør priserne!
Nybyggeri
Områdets
attraktivitet og
demografi
1
2
Konjunkturer og
regulering3
175.000
195.000
215.000
235.000
255.000
0
2
4
6
200
0
200
2
200
4
200
6
200
8
201
0
201
2
201
4
201
6
Faldende boligydelse
Stigende indkomst
Udvikling i indkomst og
omkostninger
København og Frederiksberg
Forstæder
Resten af Danmark
Indbyrdes afhængige markeder:
Geografi
Boligtyper og ejerformer
46
35
-
10
20
30
40
50
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 11
Prisstigninger skyldes især at der ikke er
bygget nok i København
Dekomponering af prisudvikling ud fra en regional boligmodel
Procent
København &
Frederiksberg
Indre
forstæder
46
35 15
6
-
10
20
30
40
50
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 12
Prisstigninger skyldes især at der ikke er
bygget nok i København
Dekomponering af prisudvikling ud fra en regional boligmodel
Procent
København &
Frederiksberg
Indre
forstæder
46
35 15
2 6
9
-
10
20
30
40
50
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 13
Prisstigninger skyldes især at der ikke er
bygget nok i København
Dekomponering af prisudvikling ud fra en regional boligmodel
Procent
København &
Frederiksberg
Indre
forstæder
46
35 15
2
13
6
9
9
-
10
20
30
40
50
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 14
Lavrentemiljøet har også haft en stor
betydning
Dekomponering af prisudvikling ud fra en regional boligmodel
Procent
København &
Frederiksberg
Indre
forstæder
46
35 15
2
13
8
6
9
9
8
-
10
20
30
40
50
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 15
Lavrentemiljøet har også haft en stor
betydning
Dekomponering af prisudvikling ud fra en regional boligmodel
Procent
København &
Frederiksberg
Indre
forstæder
Vækst i antal familier
Procent
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 16
Hvilke bolig- og familietyper snakker vi
om?
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Enlige unge
Samlevende unge
Unge børnefamilier
Ældre familier
Pensionister
FREMTIDENS BOLIGBEHOV OG
CENTRALE UDFORDRINGER
Årlig vækst i befolkning og boligudbud i København
Procent
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 18
Hvor stort bliver boligbehovet
fremadrettet?
?
-1
0
1
2
2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033 2038 2043
Familier
Boligudbud
Reale årlige prisstigninger
Procent
Stabil fremtidig prisudvikling forudsætter
markant vækst i boligudbuddet
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 19
0
1
2
3
4
5
6
7
København Indre forstæder Ydre forstæder Aarhus Resten af landet
De sidste 25 år De kommende 25 år (status quo) De kommende 25 år (øget byggeri i hovedstaden)A
Langsigtede prisforventer under forudsætninger for nybyggeriet:
A. Status quo: Samme tendenser som over de sidste 10 år
Forudsætter desuden: Danmark Statistiks forventninger til demografi. Normalisering af rente og indkomstudvikling. Uændrede kreditforhold, boligbeskatning mv.
Reale årlige prisstigninger
Procent
Stabil fremtidig prisudvikling forudsætter
markant vækst i boligudbuddet
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 20
0
1
2
3
4
5
6
7
København Indre forstæder Ydre forstæder Aarhus Resten af landet
De sidste 25 år De kommende 25 år (status quo) De kommende 25 år (øget byggeri i hovedstaden)
Langsigtede prisforventer under forudsætninger for nybyggeriet:
A. Status quo: Samme tendenser som over de sidste 10 år
B. Øget byggeri i hovedstaden: Samme kraftige byggeaktivitet som over de sidste 4 år.
Forudsætter desuden: Danmark Statistiks forventninger til demografi. Normalisering af rente og indkomstudvikling. Uændrede kreditforhold, boligbeskatning mv.
A B
Behov for et større og mere veltilpasset
udbud i hovedstaden
Boligmarkedsanalyse for hovedstaden 21
+26.000
+10.900
+23.000
+11.700
+30.300
+14.000
+25.200
+17.800
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
København Forstæder København Forstæder København Forstæder København Forstæder
2020 2025 2035 2045
Huse Små lejligheder og kollegier Øvrige lejligheder
Antal boliger
110.000 boliger frem til 2035 og
150.000 boliger frem til 2045
FREMTIDENS BOLIGBEHOV OG
CENTRALE UDFORDRINGER
23
2.
Byudvikling ved fortætning af eksisterende områder
1.
Fremskynde udvik-ling og ibrugtagning af nye områder
Strategier for et øget boligudbud –
samlet potentiale estimeret til 270.000 boliger frem til 2035
3.
Bedre udnyttelse af den eksisterende bygningsmasse
• Accellerering, optimering og videreudvikling af byudviklings-planerne for Københavns og Frederiksberg Kommuner
• Udvikling af de dele af Fingerplanen, som allerede er planagt til byområder
• Etablering af flere boliger per grundareal end hidtil gennem in-fill byggerier, nyetablering af etageboliger, tilbygninger og ombygninger
• Københavns og Frederiksberg Kommuner samt i stationsnære områder
• Øget mobilitet på boligmarkedet, så maneres gennem hele livet bor i boliger, der modsvarer deres behov
• Øget omdannelse af erhvervsejendomme til boligformål
Potentiale for øget boligudbud
Tag nye områder i brug - hurtigere
• Udvikling af allerede udpegede byudviklingsområder samt perspektivområder, stærkere fortætning af perspektivarealerne. Yderligere udviklingspotentialer i København på Ydre Nordhavn, Prøvestenen, Holmen og Kløvermarken
• Større områder i Fingerplanen, der endnu ikke er byudviklede: uudnyttede områder udlagt til byformål, omdannelse af landområder til byformål
• Balancerede vurderinger og beregninger, med afsæt i et mål om at sikre en fortsat attraktiv og velfungerende by – men med fokus på at skabe rum for flere boliger.
2017-2025 2025-2035
#1 Tage nye områder i brug
København 73.300 13.700
Forstæder 11.400 23.000
Potentiale for øget boligudbud
Fortætning
• Hypotese: det er muligt centralt og i stationsnære områder at etablere en bytæthed, er svarer til tætheden i sammenlignelige områder
• Green field og brown field udvikling med fremtidigt stort potentiale uden at kompromittere den velfungerende by, men med fokus på at skabe rum for flere boliger
• Tidkrævende proces, som afhænger af mange individuelle (privatøkonomiske) beslutninger
2017-2025 2025-2035
#2 Fortætning af eksisterende byområder
København 13.000 40.000
Forstæder 24.000 48.000
Købehavn: ingen yderligere byfortætning i 1,7 kms radius fra Kgs Nytorv. Potentiale er øget tæthed for mindst udnyttede områder op til middelværdien for sektionen.Indre forstæder: antaget fortætnings-potentiale i op til 600m fra station, Ordrup+ som reference. Ydre forstæder: antaget fortætningspotentiale op til 1200m fra station Ballerup+ som reference.
Potentiale for øget boligudbud
Bedre udnyttelse af eksisterende
bygningsmasse
• Uhensigtsmæssig arealanvendelse i almene og private udlejningsboliger
• Lejeregulering har bl.a. den konsekvens, at de normale markedsmekanismer ophæves
• Omlægning af regulering kan frigive ca. 14.000 boliger – men der er bl.a. fordelingspolitiske hensyn
• Stadig potentiale i omdannelse af ledige kontorlokaler til boliger. Pt. 5,7 pct. ledige lokaler i Kbh og 11,7 pct. i omegnen.
2017-2025 2025-2035
1. Mobilitet og boligmassens udnyttelse
København by 2.500 7.000
Københavns omegn 1.400 3.300
2. Bygningers indretning og anvendelse
Københavns by 4.000
Københavns omegn 4.600
Alder og forskellen imellem ønsket og faktisk boligforbrug (merforbrug)
30
40
50
60
70
80
90
20-30 30-45 46-55 56-65 66-75 76-85 over 85
privat udlejning (område) Almene boliger
Ønsket boligforbrug Privat udlejning
Gns. kvm. pr. person
Merforbrug
Alder (år)
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
1. oktober
2016
1. januar
2017
a. april 2017 1. juli 2017 1. oktober
2017
Københavns by Københavns omegn
Kvm.
Ledige kontorlokaler i Hovedstaden
FREMTIDENS BOLIGBEHOV OG
CENTRALE UDFORDRINGER
Barrierer og incitamenter
Barrier og incitamenter
• Komplekse barrierer og modsatrettede incitamenter står i vejen for en hurtigere udbygning af boligudbuddet…
28
Overordnede barrierer for et øget boligudbud
Juridiske rammer og barrierer Økonomiske incitamenter Politiske formål og barrierer
Udfordring #1
Særinteresser og hensyn
bland aktører
Ejerforhold Bolig- og grundpriser mv.Byens og bygningers
funktioner
Udfordring #2
Kommunale særinteresserPlanlovgivning
Beboersammensætning og
skattegrundlagLokal forankring
Udfordring #3
Kommunal kapacitet
Anlægsloft
og planlov
Følgeomkostninger ved
byudviklingPolitisk usikkerhed
Udfordring#4
MarkedskapacitetUdbudsregler og regulativer
Højere omkostninger ved
byggeri i visse områder, samt
konjunkturudsving
Politisk usikkerhed
Kapacitet
incitam
ente
r
Barrierer og incitamenter
Barrier og incitamenter
• Men den kernen i problemstillingen er dybest set enkel:
29
Stærke, konkrete interesser i behersket boligudbud
- Højere priser- Bedre oplevet bykvalitet- Mindre belastning af
offentlig service og infrastruktur
- Lavere offentligt investeringsbehov
Diffuse interesser i øget boligudbud
- Vinderne er ”potentielle beboere” - som formentlig end ikke ved de er det endnu
- Samt byhelheden, samfun-det og sammenhængs-kraften
Veje fremad?
• Hvad er værdien af et tilstrækkeligt boligudbud i København –dybest set?
• Hvis manglende boligudbud er et problem, som skal løses, kræver det en politisk vilje til prioritere dets løsning højt.
• Den politiske vilje skal udmønte sig i et stærkt helhedsperspektiv –dvs. behov for instanser og indsatser, som tager helhedens synsvinkel og kan sætte særinteresser til side.
30
Konkrete handlingsmuligheder
• Stærkere overordnet koordinering i hovedstadsregionen (fx et rammesættende Regionalt Udviklingsråd med særligt fokus på boligudbud)
• Bedre lovgivningsmæssige rammer og incitamenter for kommunale anlægs- og følgeinvesteringer i medfør af boligudbud og befolkningsvækst.
31
TAK FOR
OPMÆRKSOMHEDEN
• .
Top Related