Download - Aplicatii Teren Si Constructii

Transcript
  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    1/14

    1

    7.1.1.1. Evaluarea terenurilor

    1. Metoda comparaiei directeImplic o comparaie direct a terenului evaluat cu loturile similare de teren,tranzacionate recent pe pia i pentru care exist informaii disponibile. Dei vnzrile sunt

    cele mai importante, analiza cotaiilor i ofertelor de pre pentru loturi similare, careconcureaz cu proprietatea evaluat, poate aduce o contribuie la o mai bun nelegere a

    pieei. Aceast metod este des utilizat atunci cnd este vorba despre terenuri libere sauterenul poate fi considerat liber. n aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate iajustate vnzrile i alte date pentru loturi similare, n vederea determinrii valorii terenuluide evaluat. Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de terenuri unde existsuficiente tranzacii recente, care s indice caracteristicile valorii sau tendinele pieei. Pentruterenurile care sunt vndute sau cumprate frecvent, metoda comparaiei directe demonstreazdeseori o mrime credibil a valorii depia. Atunci cnd datele sunt disponibile, aceast

    abordare este cea mai direct i sistematic n estimarea valorii. Modificrile rapide alecondiiilor economice i legislaiei pot limita credibilitatea acestei metode.

    Elementele de comparaie includ drepturi de proprietate (n cazul n careproprietatea este vndut cu tot cu chiriai, coreciile trebuie fcute n aa fel nct s reflectediferenele dintre proprietile nchiriate la chiria de pia i cele nchiriate sub sau pestenivelul pieei), restricii legale, condiii de finanare(n cazul n care achiziia proprieti s-afcut prin intermediul unui credit cu o dobnd avantajoas, cumprtorul va plti probabil un

    pre mai mare pentru proprietate n vederea obinerii unei finanri sub valoarea pieei),condiii de vnzare(se refer la motivaia cumprtorului sau vnztorului, ca de exemplucazul unui cumprtor care va plti mai mult dect valoarea de pia pentru achiziionarea maimultor loturi de teren n vederea comasrii ulterioare a acestora i a obinerii unui spor devaloare), condiii de pia (modificrile de acest gen se refer la decalajul dintre datatranzaciilor comparabilelor i data evalurii), localizare(ajustrile sunt necesare atunci cndcaracteristicile de amplasare ale proprietilor comparabile sunt diferite de cele ale proprietiievaluate, ca de exemplu o proprietate cu o privelite ctre un parc i o alt proprietate cu o

    privelite neatractiv), caracteristici fizice (se refer la dimensiunile terenului, atractivitate,condiiile de mediu etc.), utiliti disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare(rezidenial, industrial, comercial etc.).

    Prin urmare evaluatorul trebuie s deindate privind vnzrile i nchirierile actuale,precum i oferte, baze de date etc. Pe baza acestora el va obine informaii utile n analiza,compararea i ajustarea vnzrilor similare n scopul estimrii valorii unui anumit teren din

    patrimoniul ntreprinderii.

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    2/14

    2

    Exemplu:

    Se consider un teren care trebuie evaluat n vederea vnzrii. Caracteristicile evaluatecu superioar, inferioar, aceeai, similar se refer la compararea cu terenul deevaluat.

    Denumire Teren de

    evaluat

    Comparabila

    A B C DPre de vnzare (euro/mp) 178 142 150 194Data vnzrii Acelai an Un an mai

    devremeAcelai

    anAcelai an

    Localizare similar inferioar similar superioarCaracteristici fizice superioare superioare inferioare similareUtiliti da da nu da daVecinti similare inferioare similare similare

    Denumire Teren deevaluat

    ComparabilaA B C D

    Pre de vnzare (euro/mp) 178 142 150 194Data vnzrii Acelai an Un an mai

    devremeAcelai

    anAcelai an

    Corecie 0 + 0 0

    Localizare similar inferioar similar superioarCorecie 0 + 0 -

    Caracteristici fizice superioare superioare inferioare similareCorecie - - + 0

    Utiliti da da nu da daCorecie 0 + 0 0

    Vecinti similare inferioare similare similareCorecie 0 + 0 0

    Total corecii 00-00 ++-++ 00+00 0-000

    n urma analizei comparabilelor se observ valorile terenurilor comparabile cu cel deevaluat, cu cele mai puine corecii au valori cuprinse 150 i 178 euro/mp. Prin urmareevaluatorul poate estima valoarea de pia a terenului la 160 euro/mp.

    Exemplu:

    Se consider un teren n suprafa de 600 mpcare trebuie evaluat n vederea vnzrii.

    Denumire Teren deevaluat

    ComparabilaA B C D

    Pre de vnzare (euro/mp) 144 152 130 145Data vnzrii Acelai an Acelai an Un an mai

    devremeAcelai an

    Localizare similar similar superioar inferioarSuprafa 600 800 800 400 600Caracteristici fizice superioare inferioare inferioare similareUtiliti A,C,

    E,GA,C, E A,C, E,G A, E A,C, E

    Vecinti similare superioare similare similareAcces (drum asfaltat) da nu da da da

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    3/14

    3

    n urma analizei pieei s-au constatat urmtoarele:- Creterea anual de pre a fost de 13%;- Corecia pentru localizare este de +/- 4%;- Corecia pentru fiecare 100 mp diferene este de 1,5%;- Corecia pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;- Corecia pentru utiliti este de: 3 euro/mp pentru ap i energie electric, 4

    euro/mp pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;- Corecia pentru vecinti este de +/- 5%;- Corecia pentru acces este de 10 euro/mp.

    Denumire Teren deevaluat

    ComparabilaA B C D

    Pre de vnzare (euro/mp) 144 152 130 145Data vnzrii Acelai an Acelai an Un an mai

    devremeAcelai an

    Corecie 0 0 16,9 0Pre corectat 144,00 152,00 146,90 145,00

    Localizare similar similar superioar inferioarCorecie 0,00 0,00 -5,88 5,80Pre corectat 144,00 152,00 141,02 150,80Suprafa (mp) 600 800 800 400 600Corecie -4,32 -4,56 4,23 0,00Pre corectat 139,68 147,44 145,25 150,80Caracteristici fizice superioare inferioare inferioare similareCorecie -4,19 4,42 4,36 0,00Pre corectat 135,49 151,86 149,61 150,80Utiliti A,C, E,G A,C, E A,C, E,G A, E A,C, ECorecie 5 0 9 5Pre corectat 140,49 151,86 158,61 155,80

    Vecinti similare superioare similare similareCorecie 0 -7,59 0 0Pre corectat 140,49 144,27 158,61 155,80Acces (drum asfaltat) da nu da da daCorecie 10 0 0 0Pre corectat 150,49 144,27 158,61 155,80Corecie total net (euro) 6,49 -7,73 28,61 10,80Procent corecie total net 4,51% -5,09% 22,01% 7,45%Corecie total brut (euro) 23,51 16,58 40,36 10,80Procent corecie total brut 16,33% 10,91% 31,05% 7,45%

    Exemplificare calcule corecii:

    - Creterea anual de pre a fost de 13%;Pentru Comparabila C: euro/mp16,9013%euro/mp130 - Corecia pentru localizare este de +/- 4%;Pentru Comparabila D: euro/mp5,80%4euro/mp145 - Corecia pentru fiecare 100 mp diferene este de 1,5%;Pentru Comparabila A:

    euro/mp4,19-1,5%

    mp100

    mp800-mp600euro/mp144

    - Corecia pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;Pentru Comparabila B: euro/mp4,42%3euro/mp147,44 - Corecia pentru utiliti este de: 3 euro/mp pentru ap i energie electric, 4

    euro/mp pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;Pentru Comparabila C: euro/mp9nat.)(gazeeuro/mp5e)(canalizareuro/mp4 - Corecia pentru vecinti este de +/- 5%;

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    4/14

    4

    Pentru Comparabila B: euro/mp7,59-%5euro/mp151,86- - Corecia pentru acces este de 10 euro/mp.Pentru Comparabila A: euro/mp10

    n urma analizei comparabilelor evaluatorul va alege valoarea aferent comparabileicare prezint cel mai mic procent de corecie brut, Comparabila C (7,45%). Prin urmare

    evaluatorul poate estima valoarea de pia a terenului la 156 euro/mp (rotunjit).

    2. Metoda proporiei (alocrii)Se bazeaz pe principiul echilibrului i al contribuiei, conform cruia exist un raport

    tipic ntre valoarea terenului i valoarea ntregiiproprietii.Aceast metod este mai siguratunci cnd construciile sunt relativ noi. Cu ct construciile sunt mai vechi, cu att cretevaloarea raportului. Pe msura trecerii timpului ponderea valorii terenului n valoarea ntregii

    proprieti crete, iar evaluatorul ar putea fi pus n dificultate pentru estimarea rezonabil aacestui raport dintre valoarea terenului i valoarea proprietii. De obicei metoda proporiei nuconduce la rezultate decisive n ceea ce privete valoarea, dar este util atunci cnd nu existsuficiente informaii despre vnzri.

    Exemplu:

    Considerm un teren n suprafa de 2.000 mp amplasat pe marginea unui lac, carepoate cea mai bun utilizare ca amplasament rezidenial. Din studiul pieei nu au rezultatinformaii pentru vnzri de terenuri libere, dar s-au gsit informaii despre vnzri de case(amplasate pe loturi cu aceeai mrime) cu preuri cuprinse ntre 210.000 i 270.000 euro. Uninvestitor poate achiziiona un teren cu preul de 80.000 euro, pe care va construi o cas cu120.000 euro i s vnd n final toat proprietatea cu 240.000 euro.

    n acest caz raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii totale este de

    333,031

    euro240.000euro80.000

    n consecin, valoarea terenului pentru case n zona analizat este cuprins ntre

    70.000 euro ( euro70.0003

    euro210.000 ) i 90.000 euro ( euro90.000

    3

    euro270.000 ).

    3. Metoda extraciein cadrul acestei metode valoarea terenului este extras din preul total al unei

    proprieti prin deducerea costului de reconstrucie net al cldirii. Din aceste considerenteeste considerat o variant a metodei proporiei. Aceast metod are o aplicabilitate mare ncazul construciilor rurale deoarececontribuia cldirii n valoarea total a proprietii este ngeneral sczut i uor de calculat. O importan ridicat trebuie acordat n acest cazestimrii corecte a valorii cldiriii a deprecierii acesteia. O atenie deosebit trebuie acordatdeprecierii funcionale i a celei rezultate din cauze externe.

    4. Metoda parcelriiEste utilizat atunci cnd parcelarea reprezint cea mai bun utilizare a terenului

    evaluat i sunt disponibile date privind vnzarea loturilor parcelate. Aplicarea acestei metodese poate face n cazul terenurilor industriale, rezideniale sau de recreere. Toate costuriledirecte i indirecte asociate cu dezvoltarea i punerea n vnzare a loturilor (cheltuieli de

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    5/14

    5

    proiectare i execuie, nivelarea i finisarea terenului, instalarea utilitilor, asigurri, impozitei taxe, comisioane etc.) trebuie deduse din preul de vnzare total prevzut. Venitul net dinvnzarea, dup deducerea cheltuielilor, este actualizat cu o rat de rentabilitate adecvat

    perioadei de dezvoltare i absorbie a proiectului pe pia.

    Exemplu:

    Considerm un teren n suprafa de 20.000 mp pe care proprietarul dorete s-lmpart n 20 loturi rezideniale.Investiia eprevzut pentru o perioad de doi ani. Preurilebrute de vnzare estimate ale loturilor sunt de 20.000 euro/lot. Pentru dezvoltareaamplasamentului apar i urmtoarele costuri: costuri aferente lucrrilor de proiectare,nivelare, curare, reele de ap-canal80.000 euro, management i supravegherea lucrrilor

    7.500 euro, regia i profitul antreprenorului 25.000 euro, cheltuieli cu vnzarea 9.000euro, impozite 4.000, profitul ntreprinztorului (dezvolttorului) - 15.000 euro. Rata deactualizare utilizat este de 10%.

    Indicatori UM ValoarePre de vnzare euro 400.000

    Costuri aferente lucrrilor de proiectare, nivelare, curare,reele de ap-canal

    euro 80.000

    Management i supravegherea lucrrilor euro 7.500Regia i profitul antreprenorului euro 25.000Cheltuieli cu vnzarea euro 9.000Impozite euro 4.000Profitul ntreprinztorului (dezvolttorului) euro 15.000Total cheltuieli euro 140.500

    Venit net estimat euro 259.500

    Venit mediu net anual euro 129.750

    Factorul de actualizare (pentru o rat de actualizare de 10%) 1,7355Valoare teren euro 225.186

    euro129.7502

    euro259.500

    investitieaniNr.

    estimatnetVenitanualnetmediuVenit

    7355,10,10)(1

    1

    0,10)(1

    1eactualizardeFactorul

    21

    euro225.1861,7355euro129.750terenValoare

    Prin urmare investitorul poate s plteasc 225.186 euro pentru teren i s suportecosturile pentru investiia anticipat, costurile de distribuie i vnzare, precum i profitulntreprinztorului.

    5. Metoda valorii rezidualeEste utilizat atunci cnd evaluatorul nu dispune de suficiente informaii de pia

    pentru parcele similare de teren liber sau acestea nu sunt concludente. Aceast metod sebazeaz pe principiul echilibrului i al contribuiei, putnd fi aplicat atunci cnd evaluatorulcunoate sau poate s estimeze suficient de precis valoarea construciei, sau poate s estimezesau s cunoasc venitul net operaional anual rezultat la nivelul ntregii proprieti i poate

    extrage de pe pia ratele de capitalizare pentru teren i pentru construcie n mod individual.Stabilirea valorii terenului prin aplicarea metodei valorii reziduale presupune

    urmtoarele etape:

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    6/14

    6

    a. estimarea venitul net operaional generat de ntreaga proprietate (construcie i teren);b. calcularea venitului net aferent construciei;c. determinarea venitului net aferent terenului (venit rezidual aferent terenului), prin

    deducerea din venitul net operaional total a venitului aferent cldirii;d. calcularea valorii terenului prin capitalizarea venitului net aferent terenului la o rat

    extras depe pia.

    Exemplu:

    Considerm un amplasament pe care un investitor dorete s construiasc un spaiucomercial (ca rezultat al aplicrii celei mai bune utilizri). Din analiza pieei rezult c

    proprietatea poate genera un venit net de 600.000 euro/an, rata de capitalizare pentru cldireeste de 8% , iar cea pentru teren este de 6%. Valoarea cldirii noi este estimat la 1,5 mil.euro.

    euro600.000loperationanetVenit econstructirecapitalizadeRataeconstructiValoareeiconstructiaferentnetVenit

    euro120.0000,08euro1.500.000eiconstructiaferentnetVenit

    eiconstructiaferentnetVenit-loperationanetVeniterenuluiatribuit tnetVenit

    euro480.000euro120.000-euro00.0006erenuluiatribuit tnetVenit

    euromil.80,06

    euro480.000

    terenrecapitalizadeRata

    eiconstructiaferentnetVenitterenValoare

    Prin urmare investitorul poate s plteasc 8 mil. euro pentru teren.

    6. Metoda capitalizrii rentei (chiriei) de bazMetoda capitalizrii rentei (chiriei) de baz presupune transformarea unui venit n

    valoare, reprezentnd o metod similar din punct de vedere tehnic cu metoda capitalizriiprofitului n evaluarea ntreprinderii. Se bazeaz pe capitalizarea la o rat adecvat a rentei debaz (suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cucondiiile de nchiriere a terenului). Este util atunci cnd din analiza terenurilor comparabilevndute sau nchiriate rezult intervalele de valori aferente rentelor i ratelor de capitalizare.n cazul n care renta de baz (contractual) nu corespunde rentei de pe pia este necesaraplicarea unor corecii n plus sau n minus.

    7.1.1.2. Evaluarea construciilor

    Evaluatorul poate estima valoarea ntregii proprieti (teren i cldire) sau poate realizaun demers analitic n care evalueaz separat fiecare component a proprietii. n procesul deevaluare al cldirilor sau a altor construcii sunt recunoscute trei abordri: comparaiavnzrilor, capitalizarea venitului i cost. Dac exist suficiente informaiilor de pia ceamai concludent abordare poate fi cea prin comparaie, sau prin capitalizarea venitului. nschimb, lipsa informaiilor comparabile poate face ca abordarea prin cost s fie predominant.

    1. Metoda comparaiei directe n evaluarea construciilorAceast metod este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare unde exist

    suficiente tranzacii recente care s indice caracteristicile valorii sau tendinele pieei. n mod

    obinuit, aceast metod ofer indicaii relevante asupra valorii de pia a proprietilor carenu sunt cumprate pentru caracteristicile lor de a produce venituri. Metoda comparaiei directeofer cele mai bune indicaiiprivind valoarea unor proprieti comerciale sau industriale mici.

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    7/14

    7

    Conform Appraisal Institute elementele de comparaie sunt caracteristici aleproprietilor i tranzaciilor imobiliare care determin variaie preului pltit pentru oproprietate imobiliar1. includ drepturi de proprietate transmise, condiii de finanare,condiii de vnzare, condiiile pieei, localizare, caracteristici fizice, caracteristicieconomice (se refer la toate atributele unei proprieti care afecteaz venitul net dinexploatare, fiind aplicat proprietilor generatoare de venituri. Aceste caracteristici se refer la

    cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, condiiile contractuale, structurachiriailor, opiunile de rennoire, etc.), utilizarea (evideniaz orice diferen dintre cea maibun utilizare a potenialului comparabilei i cea a proprietii de evaluat), i componentelenon-imobiliare (includ bunurile mobile, activele necorporale i alte elemente care nuconstituie proprietatea imobiliar, dar care sunt incluse n preul de vnzare al proprietiiimobiliare sau n cel al unei comparabile).

    Exemplu:

    Considerm o construcie rezidenial, cu o suprafa desfurat de 200 mp prinmetoda comparaiei (perechi de date), pornind de la informaiile privind ase proprietisimilare.

    Informaii privind proprieti comparabile:

    Specificaie Proprietate

    evaluat

    Proprieti comparabile

    A B C D E F

    Pre (euro) ? 75.000 74.000 70.000 80.000 82.000 79.000Datatranzaciei

    Curent Curent Un ann urm

    Curent Un an nurm

    Curent Curent

    Dimensiune 200 mp 200 200 150 200 200 150Localizarea Similar Similar Similar Similar Superioar Similar SuperioarVechime 5 ani 5 ani 5 ani 5 ani 5 ani nou 5 aniSubsol Da Nu Nu Nu Nu Da Da

    Pornind de la analiza pe perechi de date se vor stabili ajustrile adecvate pentru fiecaredintre variabilele care difereniaz proprietatea evaluat de cele ase proprieti similarefolosite n comparaie.a) Condiiile pieei. Proprietile comparabile B i E au fost tranzacionate pe pia n urm

    cu un an. Pentru a cuantifica ajustarea aferent acestei variabile reinem comparaia ntreproprietatea A i B, care sunt diferite exclusiv prin data tranzaciei.

    Nr. crt. Proprietatea Data tranzaciei Pre de vnzare1 Comparabila A curent 75.0002 Comparabila B un an n urm 74.0003 Ajustare (1-2) 1.000

    b) Dimensiunea. Proprietile comparabile Ci F au o dimensiune de 150 mp fa de 200mp proprietatea evaluati celelalte proprieti comparabile. Pentru a cuantifica ajustareaaferentacestei variabile reinem comparaia ntre proprietatea A i C, care sunt diferiteexclusiv prin variabila dimensiune.

    Nr. crt. Proprietatea Dimensiunea Pre de vnzare

    1 Comparabila A 200 mp 75.000

    1 Appraisal Institute Evaluarea proprietilor imobiliare, 2001

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    8/14

    8

    2 Comparabila C 150 mp 70.0003 Ajustare (1-2) 5.000

    c) Localizarea. Proprietile comparabile A i D difer prin doi parametrii: data tranzaciei(pentru care am estimat ajustarea necesar) i localizarea. Pentru a cuantifica ajustareaaferent acesteia din urm reinem comparaia ntre proprietatea A i D (ajustat).

    Nr. crt. Proprietatea Localizarea Pre de vnzare

    1 Comparabila D Superioar 80.0002 Ajustare (a) 1.0003 Comparabila D ajustat 81.0004 Comparabila A Similar 75.0005 Ajustare (3-4) 6.000

    d) Vechimea (vrsta) proprietii. Proprietile comparabile E i A difer prin doiparametrii: vechimea (vrsta) i existena subsolului amenajat. Pentru a cuantificaajustarea aferent vrstei reinem comparaia ntre proprietatea A i E (ajustat).

    Nr. crt. Proprietatea Vechime Pre de vnzare

    1 Comparabila E Nou 82.0002 Ajustare (d) -3.0003 Comparabila E ajustat 79.0004 Comparabila A 5 ani 75.0005 Ajustare (3-4) 4.000

    e) Subsol amenajat. Proprietile comparabile F i A difer prin trei parametrii:dimensiunea, localizarea i existena subsolului amenajat. Pentru a cuantifica ajustarea

    aferent subsolului reinem comparaia dintre proprietatea A i F (ajustat).

    Nr. crt. Proprietatea Subsol Pre de vnzare

    1 Comparabila F da 79.0002 Ajustare (b) 5.0003 Ajustare (c) -6.0004 Comparabila F ajustat 78.0005 Comparabila A nu 75.0006 Ajustare (4-5) 3.000

    Sinteza coreciilor i estimarea valorii finale a cldirii:

    Specificaie Proprieti comparabile

    A B C D E F

    Pre (euro) 75.000 74.000 70.000 80.000 82.000 79.000Data tranzaciei 0 1.000 0 1.000 0 0Dimensiune 0 0 5.000 0 0 5.000Localizarea 0 0 0 -6.000 0 -6.000Vechime 0 0 0 0 -4.000 0

    Subsol 3.000 3.000 3.000 3.000 0 0Pre corectat (euro) 78.000 78.000 78.000 78.000 78.000 78.000

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    9/14

    9

    n sintez, coreciile vor orienta estimarea valorii cldirii evaluate la circa 78.000 euro.

    2. Metoda capitalizrii venituluiConform Standardelor Internaionale de Evaluare abordarea prin capitalizarea

    venituluipoate fi aplicat att n estimrile valorii de pia, ct i ale altor tipuri de valoare.Ca i n cazul metodei comparaiei directe, pentru determinarea valorii de pia, este necesarculegerea i analizarea informaiilor relevante de pia. Dac astfel de informaii nu exist,abordarea poate fi utilizat pentru o analiz general, i nu pentru scopul unei comparaiidirecte de pia. Aceast abordare consider c valoarea este creat de ateptrile de beneficiiviitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venituluiutilizeaz procesele care calculeaz valoareaactualizat a beneficiilor viitoare anticipate.

    Dup ce n prealabil a fost efectuat analiza de pia i comparaia, evaluatoriianalizeaz veniturile i cheltuielile proprietii evaluate. Aceast etap implic studiereaveniturilor i cheltuielilor istorice ale proprietiiluate n considerare, ca i ale proprietilorconcurente pentru care exist informaii disponibile.Capitalizarea direct divide venitul net

    din exploatare stabilizat, dintr-un singur an, cu o rat total sau de randament pentru toateriscurile, rezultnd astfel o indicaie de valoare. Att capitalizarea direct, ct i fluxul denumerar actualizat pot fi utilizate pentru estimarea valorii de pia, dac ratele de capitalizarei de actualizare sunt cele practicate pe pia. Dac sunt aplicate corect, ambele

    proceduri/metode ar trebui s duc la obinerea unor valori egale.

    Exemplu:

    Considerm o construcie cu destinaie comercial, cu o suprafa util de 600. Chirialunar pentru suprafaa util este de 15 euro/mp. Impozitul pe cldire este de 6.000 euro/an,asigurarea este 9.000 euro/an, costurile curente - 20% din venitul brut, rata de capitalizare 13 %.

    Nr.

    crt.

    Indicatori UM Valoare

    1 Suprafaa util mp 6002 Chirie lunar euro/mp 153 Venit brut potenial (rd.1 rd.2 12 luni) euro 108.0004 Cheltuieli cu impozitul pe cldire euro 6.0005 Cheltuieli cu asigurarea euro 9.0006 Costuri curente (rd.3 20%) euro 21.6007 Total cheltuieli (rd.4 + rd.5 + rd.6) euro 36.600

    8 Venit net anual (rd.3 - rd.6) euro 71.4009 Rata de capitalizare (c) % 1310 Valoare cldire (rd.8 / rd.9) euro 549.231

    Rezult c valoarea cldirii rezultat prin metoda capitalizrii directe este de 549.000euro (rotunjit).

    3. Abordarea prin costAbordarea prin cost stabilete valoarea prin estimarea costurilor de achiziionare a

    terenului i de construire a unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de adaptare a uneiproprieti vechi la aceeai utilizare, fr costuri legate de timpul de construcie/adaptare. nfuncie de cantitatea de informaii de pia disponibile pentru efectuarea calculelor, abordarea

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    10/14

    10

    prin cost poate conduce direct la o estimare a valorii de pia. Abordarea prin cost este foarteutil pentru estimarea valorii de pia a unei construcii care se intenioneaz s se realizeze, a

    proprietilor cu scopuri speciale i a altor proprieti care nu se tranzacioneaz n modfrecvent pe pia.

    Abordarea pe baz de costuri reine n esen dou proceduri: cea a costului denlocuire net (CIN) i cea a costului de reconstrucie net:

    a) Costul de nlocuire net (CIN) reprezint o modalitate de evaluare folosit n stabilireavalorii cnd exist informaii de pia insuficiente sau deloc. Costul curent al unui activechivalent modern minus deducerile pentru deteriorarea fizic i pentru orice formerelevante de depreciere i optimizare. Costul de nlocuire presupune utilizareamaterialelor, tehnologiilor i proiectelor moderne. Prin urmare estimarea costului denlocuire se refer la construirea unei cldiri cu utilitate comparabil, folosind proiectul imaterialele utilizate n mod curent pe pia. Nu este considerat o metod derivat din

    pia, ci mai degrab un substitut (nlocuitor) al valorii de pia.b) Costului de reconstrucie net. Costul curent al construirii unei replici exacte a structurilor

    existente, utiliznd acelai proiect i materiale de construcie similare cu cele din perioadade execuie.

    De cele mai multe ori se prefer aplicarea proceduriibazat pe costul de nlocuire net.n estimarea valorii construciei un element la fel de important este i estimarea deprecierii. ncontextul evalurii activelor, deprecierea se refer la coreciile efectuate asupra costului dereproducie sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizic, depreciereafuncional i extern, pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o piaunde nu exist informaii despre vnzri.

    Deprecierea fizic, respectiv pierderea de valoare ca urmare a utilizrii i treceriitimpului.

    Deprecierea funcional(tehnologic), reprezinto pierdere de valoare rezultat dindeficienele de proiectare. Aceasta poate fi cauzat, prin trecerea timpului, ca urmare aschimbrii standardelor de construcii, nvechirea materialelor folosite sau dinsupradimensionarea construciei ori a dotrilor. O pierdere de valoare a unei structuri cauzatde schimbrile de gusturi, preferine, inovaii tehnologice sau standarde de pia. Depreciereafuncional se evideniaz prin costurile excesive de capital i costurile excesive deexploatare;

    Deprecierea din cauze externe (economic), reprezint o pierdere de valoare cauzatde factori exteriori activului n cauz, ca de exemplu schimbrile n ceea ce priveteconcurena sau n amenajarea teritorial local, cum este cazul unei fabrici industriale lng ozon rezidenial. Se consider a fi nerecuperabil deoarece cheltuialanecesar soluionrii

    problemei nu este practic.Deprecierea fizici cea funcional pot fi recuperabile sau nerecuperabile, n funcie

    de criteriile de ordin tehnic, dar mai ales de ordin financiar (costul corectrii unei anume stritehnice sau funcionale este mai mare dect creterea de valoare a proprietii). Pentruevaluare prezint importanestimarea componentei recuperabile i a celei nerecuperabile ncadrul deprecierii cumulate.

    n raportarea financiar amortizarea se refer la cheltuiala care reflect alocareasistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei de via util. Ea estespecific unei anumite entiti i utilizri a activului i nu este afectat n mod necesar de

    pia.

    Exemplu:

    Considerm o construcie cu destinaia de Showroom auto, regim de nlime P+1

    (parter i un etaj) cu urmtoarele suprafee:Suprafa construit total: 743,84 mp Parter 516,59 mp

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    11/14

    11

    Etaj 227,25 mpImobilul este o construcie pe o structur din fundaii din beton, stlpi, grinzi i planee

    metalice i din beton armat, cu nchideri exterioare i acoperi din panouri de tip sandwich,compartimentri din ghips carton, pardoseli din gresie i rini epoxidice, placri cu faian,zugrveli cu vopsea lavabil, tmplrie interioar i exterioar din PVC cu geam termoizolant,toate facilitile.

    Imobilul nu prezint deprecieri de ordin funcional sau din cauze externe.

    Stabilirea costului de nlocuire a presupus identificarea lucrrilor i tarifelor aferentepentru realizarea construciei.Acestea sunt detaliate n tabelul urmtor:

    Denumire Cost total euro/mp

    Suprafa construit

    Excavaii 2,86Umpluturi 0,16Hidroizolaii 9,22Beton armat n structur 45,84Beton simplu 5,79Scri 2,66Tmplrie metalic 43,16Tmplrie aluminiu 80,38Pardoseli beton simplu 2,11Placaje cu faian 3,54Vopsitorii interioare 1,82Construcii metalice 90,80Compartimentri 4,75nvelitoare 24,71

    Tavan fals 23,04Aparate electrice 1,77Corpuri iluminat 2,25Racordare ap i canal 7,38Branament electric 2,41Cabluri, conductori, evi electrice 6,56Aparate electrice 1,85Coloane i legturi sanitare 9,04Obiecte sanitare 16,43Geamuri 9,50

    Mn curent 3,86nchideri panouri 104,37Diverse 17,17

    Total 523,43

    Valoare de nou 523 euro/mp 743,84 mp = 389.351 euro

    100

    Gu-1VinVra

    unde Vravaloarea rmas actual a construciei la data evaluriiVinvaloarea de nlocuire de nou la data evaluriiGugradul de uzur al construciei

    Vechime = 8 ani

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    12/14

    12

    Calculul uzurii fizice efective se va face n funcie de gradul de uzur al fiecreicategorii de componente a cldirii(structur, nchideri, finisaj i instalaii) i uzura estimat aacesteia. Stabilirea gradului de uzur pe categorii a avut n vedere constatrile fcute cuocazia inspeciei proprietii.

    Structur % nchideri % Finisaje % Instalaii % Total

    %pondere uzur pondere uzur pondere uzur pondere uzur60 8 20 8 12 18 8 12 9,52

    Gu = 9,52 % (gradul de uzur fizic efectiv)

    euro352.285100

    9,52-1euro389.351Vra

    Valoarea cldirii rezultat prin metoda costului de nlocuire net este de 352.000 euro(rotunjit).

    7.1.1.3. Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor

    n evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor evaluatorul va utiliza informaiidin diagnosticul operaional, scond n eviden vrsta i durate de via economic, valoareade pia i costul de nlocuire. n cadrul metodelor de evaluare utilizate n determinarea valoriide pia a unor astfel de active se nscriu abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prinvenit i abordarea prin cost (costul de nlocuire net). Cnd se face o evaluare a unui mijloc fixmobil, evaluatorul trebuie s stabileasc foarte clar scopul evalurii, deoarece de aici rezult ivaloarea care poate fi: valoare de pia, valoare de pia dezinstalat (care presupunemutarea mijlocului fix n alt locaie), valoare de pia de utilizare (presupune luarea n

    considerare a tuturor cheltuielilor directe i indirecte necesare pentru ca mijlocul fix s fie pedeplin operaional), valoare de pia instalat (care presupune evaluarea mijlocului fix caun ntreg, instalat pe amplasament i ca parte a ntreprinderii care i continu activitateanormal de exploatare), valoare de lichidare ordonat (aceea n care mijlocul fix mobil seevalueaz ca element separat care urmeaz s fie scos de pe locaia lui permanent, n vederealichidrii afacerii, dar ntr-un interval de timp rezonabil), valoare de lichidare forat(mijlocul fix mobil se evalueaz ca element separat, dar nuva exista posibilitatea realizriivnzrii dup un marketing adecvat i ntr-un interval de timp rezonabil).

    Exemplu:

    Considerm o instalaie de vopsit n cmp electrostatic care se este evaluat prin

    metoda costului de nlocuire net. Fia acestui mijloc fix este prezentat n continuare:

    1. Denumire Instalaie de vopsit n cmp electrostatic2. Numr inventar 3195003. Marca IVCM 260mp/or4. Furnizor ICM-BTH.AG5. Data achiziiei i punere n

    funciuneiulie 2005

    6. Anul fabricaiei mai 20057. Capaciti de producie:

    capacitate proiectat

    260 mp/or

    8. Capacitate realizat 200 mp/or9. Randamentele instalaiei, 21,3 kw/or

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    13/14

    13

    consumuri specifice10. Produse finite obinute suprafee vopsite cu aderen foarte mare la suport11. Calitatea produselor finite foarte bun12. Fiabilitatea instalaiei,

    mentenande nalt standard cu foarte puine intervenii dupdefeciuni accidentale

    13. Nivelul de amortizare/ viataconsumata

    DNS =10 ani, via consumat = 3 ani

    14. Vrsta instalaiei 3 ani i 2 luni; durata de via economicrmas 7 ani15. Caracteristici tehnico-

    funcionale/ gabarit- capacitate: 200mp/or- consumuri: 21,3 kw/or- gabarit: 800030002000- greutate: 12 tone- numr total de ore de funcionare: 41.700

    16. Regim de exploatare i mediude lucru

    24 ore din 24 cu pauze de 2 ore la 8 ore

    17. Stare tehnic - regim de funcionare n perioada de exploatare: 24ore din 24 cu pauze de 2 ore la 8 ore

    - modul de efectuare a reparaiilor i valoareaacestora: reparaii planificate la 720 ore, valoare0,01% din valoarea utilajului

    - data ultimei reparaii: nu este cazul18. Elemente inutilizabile sau

    lipsaNU

    Valoarea de nlocuire

    Pre furnizor 15.227 euro (valoare utilaj, taxe vamale, comision vamal, transport locograni conform contractului achiziie ncheiat cu reprezentantul unic al furnizorului n

    Romnia).Cheltuieli de transport-aprovizionare pe teritoriul Romniei 1.218 euro (conformfacturii fiscal si a crii tehnice de exploatare a utilajului i punere n funciune)

    Cheltuieli de montaj, probe, alte operaii de aducere nparametrii: 760 euro.Valoarea de nlocuire nou: 17.205 euro

    Estimarea deprecieriiNumrul total de funcionare: 41.700 oreDeterminarea numrului de ore de funcionare efective:

    365 zile - 6 zile (srbtori legale) -52 zile (duminica) = 307 zile lucrtoarePrimul an de funcionare:

    255 zile (luni-vineri) 3 schimburi/zi 6 ore/schimb = 4.590 ore/an52 zile (smbta) 2 schimburi/zi 6 ore/schimb = 624 ore/an

    TOTAL: = 5.214 ore/anAnii 2 i 3 n fiecare lun alocm o zi pentru ntreinere i reparaii:

    12 zile/an 3 schimburi/zi 6 ore/schimb = 216 ore/anTotal ore funcionare: 5.214 ore/an - 216 ore/an = 4.998 ore/anOre de funcionare n primii trei ani: 14.994 oreTimp de lucru efectiv: 14.994 ore 80% = 11.995 ore

    Durata consumat prin metoda ratei: %28,77

    ore41.700

    ore11.995DC

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    14/14

    14

    euro12.255100

    28,771euro17.205

    100

    DC1ViVCIN

    Valoarea rezultat prin metoda costului de nlocuire net este : 11.250 euro (rotunjit).