Financiamento
das Novas Centralidades em
Luanda e Addis Ababa
apresentado por
Allan Cain
na Debate da Sexta Feira no dia 6 de Março de 2015
no Escritório Sede de Development Workshop
Luanda, Angola
O diretor da DW participou de um Workshop Técnico em Financeiro da Habitação convocada pelo Banco Africano de Desenvolvimento e da ONU Habitat em 18 de fevereiro de 2015, na Etiópia. A missão visitou sites do Programa de Desenvolvimento Integrado de Habitação em Addis Abeba.
WORKSHOP DE PERITOS SOBRE A
DINÂMICA DO MERCADO HABITACIONAL
NA ÁFRICA SUB-SAARIANAAddis Ababa, Ethiopia, 17 - 18 February, 2015
Varios instrumentos de Financeiro da Habitação
• Os orçamentos públicos: a maior fonte em Angola
• Títulos dedicados: apenas alguns exemplos (Nigéria, Quénia, RSA e Etiópia)
• Fundos de investimento – ações e equidade: uma classe de ativos para um número crescente
• Parcerias-Público-Privado PPP: relativamente pouco usado relativamente pouco usado
Existe a necessidade de desenvolver novas ferramentas:
Condições críticas para atrair fundos: são a transparência dos projectos, a confiabilidade da estrutura de alocação de fluxos de receita para os investidores, aumento de crédito (especialmente se as autoridades locais responsáveis pelos projectos)
Financimento dos orçamentos públicos (Angola)
• 2013, a Programa de Desenvolvimento Habitacional foram alocados cerca cerca de 3,94% do Orçamento do
Estado.
• Programa Nacional de Habitação visou construir um total de cerca de 152.000 unidades habitacionais
• O sector privado é responsável pela entrega de quase um terço (30,2%) das casas
• 26,4% por Kora Angola (uma empresa israelita)
• 3,8% pela CIF (empresa chinesa).
• Os municípios serão responsáveis por um total de 26.000 casas
Financiamento com títulos municipais (Etiópia)
• O programa foi financiado por conta do próprio governo municipal Addis Abeba atraves dos empréstimos por parte do público.
• As administrações municipais comprar títulos do Banco Comercial da Etiópia (CBE)
• Garantidos no âmbito de um acordo de “Bond” e pagá-las ao longo de cinco anos
• Até esta data, o programa de habitação não tinha recebido qualquer financiamento internacional ou do doador.
• O programa de habitação é exclusivamente financiado por ligações CBE e orçamento próprio da administração da cidade.
Custos de construção em África
• Custos de construção variam muito entre cidades africanas
• como consequência da eficácia e eficiência da produção de matéria-prima, a construção de moradias e os ecossistemas de finanças
• Ele custa 3 vezes mais para construir um apartamento em Luanda que em Nairobi e 9 vezes do que em Addis
Residências
Custo de construção
(taxa / m2)
Médio edifícios altos multi-unit -
Unidades de luxo high-rise -
Casas de prestígio individuais -
US$ por m2
154
Etiopia
Addis
Escolha de materiais de construção e tecnologias
• A produção em grande escala utiliza tecnologia avançada. Mecanizadas, plantas automatizadas. Fabricação é de capital intensivo e altamente dependentes do capital estrangeiro, matérias-primas importadas e fatores de produção.
• Pequena e média escala de produção: consistem de 10 a 100 pessoas, às vezes com a tecnologia automatizada e parcialmente mecanizada. Trabalhoso, não requer grandes investimentos de capital, empresários que empregam mão de obra indígena local. A maioria dos materiais e equipamentos são de origem local.
• Micro-escala ou produção artesanal: alguns funcionários, aplicando habilidades tradicionais. Requisitos mínimos de capital e todos os materiais que entram no processo de produção do local na origem. Coletivamente produzir uma parte significativa da produção local.
• Auto-construção: Tais atividades envolvem a produção de elementos de construção e uso de blocos solo-cemento, pedra e madeira.
• O sector de material de construção mais rentável com tecnologias de pequena escala
Estratégias de redução de custos de Habitação
• O custo de construção de uma unidade de alojamento condomínio (em 2011) no mercado privado é estimada em USD 154 / m².
• O custo do projeto-piloto, foi de US $ 68 / m².
• 12 por cento desta redução de custos de construção foi devido ao tipo de tecnologia utilizada,
• 38 por cento desta redução deveu-se à gestão e nível de acabamentos internos
• As estratégias de faseamento no realização de acabamentos através de auto-construção
• Por exemplo a ausência de piso, o acabamento betonilha e ausência de reboco e portas internas, contribuíram para aumentar a acessibilidade do regime de reduzir os custos unitários.
A redução dos custos de construtores
• Pequenas empresas não necessariamente equivale a ineficiência no
entanto
• Pequenos promotores empresarias, conhecendo bem os pequenos
mercados locais pode oferecer unidades de habitação a preços
acessíveis,
• mas pode não ter acesso de crédito
Promoção do uso de material local
Estratégias para o desenvolvimento do setor de material
de construção local deve incluir:
• investigação para melhorar a gestão, qualidade e produtividade
• Promoção do uso de material local dentro de edificios públicos (escolas, hospitais, etc.) e projetos de habitação piloto (não apenas "baixo custo" habitação)
• Avaliação (incluindo residentes como membro do júri)
• Implementação de projetos de grande escala
• Incentivos e ligação com o setor privado para o crescimento do mercado
Estratégia de substituição de importações utilizando materiais
locais pode ver uma economia de 20% e criar emprego local.
Tecnologia a empregar a mão de obra intensiva
• A tecnologia de construção usa quadros simples de betão reforçado com paredes e pisos de blocos.
• Centenas de pequenos e médios empreiteiros locais foram treinados
• 60 mil postos de trabalho locais foram criados em Addis Ababa só.
• A tecnologia é simples e local, utilizando madeira pólos andaimes, gruas não são utilizados.
• Estradas são construídas utilizando métodos de trabalho intensivo de tradicional coble-pedra empregando 33% de mulheres na construção.
Financiamento para usuário final
• O Banco Comercial da Etiópia também oferece um serviço de empréstimo para todos os beneficiários do condomínio,
• Através do qual o banco paga 60, 80 ou 90 por cento (dependendo do nível econômico do comprador) do preço de unidade em nome do beneficiário, aquando da entrega da propriedade
• As famílias entram em um contrato de empréstimo com o CBE para pagar este montante sujeito a juros de 9%.
• O programa está estruturado para ser 100 por cento custo-recuperável.
• Beneficiários acabará por pagar o custo de construção total de seus condomínios e ao custo do terreno e infra-estrutura será recuperado através da venda de unidades comerciais.
Grupos econômicos mistos em cada edifício
Modalidade de pagamento dependerá da capacidade da família cliente
• Famílias mais pobres - 10% pagamento em numerário e 90% ao longo de 20 anos de hipoteca a juros de 9% para um estúdio ou unidades dum quarto 25-40 m.2.
• Famílias de renda média - pagamento em numerário de 20% de possuir até 15 anos de hipoteca para unidades de dois quartos de 60 m.2.
• Famílias com posses - 40% pagamento em numerário de 60% de hipotecas mais de 10 anos por unidades de três quartos de 100 m. 2.
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