不動產投資
CH5 當代不動產投資分析工具 ( PART-2 )
第 6 組 組員: D9535001 方淑芬 D9535026 吳麗雪 D9535032 張玉成 C9735030 黃雀萍
16. 假設一個案有 10 單位的商場要出租,每單位面積 40 坪,
每單位每月租金為 20 萬元,空屋損失及營運支出占可能 毛收入之 20 %,銀行要求的債務保障比率( Debt Coverage Rate,DCR )為 1.5 ,目前的貸款利率為 5
%, 貸款期限 30 年,採本利均等攤還法,自有資金的需要報 酬率( Required Rate of Equity )為 12 %,假設不
計 稅賦及時間的金錢價值。試問: ( 1 )銀行願意貸款總額、自有資金價值與資產總價值各為 多少? ( 2 )今此個案欲以 2 億元出售,如你是投資者是否會購買 此一個案?原因為何? ( 3 )以本案為例,請說明以不動產出租經營收益評估其 投資可行性的方法之優缺點為何?
年利率 5 % 月利率 0.4167 %FV FVA SFF PV PVA MC
月 複利未來值率
複利年金未來值率
複利年金償還基金率
複利償還現值率
複利年金累加現值率
本利均等償還率
360
4.468278 832.320195
0.001201 0.223800 186.273134 0.005368
年利率 5 %FV FVA SFF PV PVA MC
年 複利未來值率
複利年金未來值率
複利年金償還基金率
複利償還現值率
複利年金累加現值率
本利均等償還率
30 4.431942 66.438848 0.015051 0.231377 15.372451 0.065051
Ans :( 1 )銀行願意貸款總額: ◎ 每年毛收入= 20 萬元 ×10×12 = 24,000,000 元 ◎ 每年淨營運收益: 24,000,000 元 ×( 1 - 20 %) = 19,200,000 元 ◎ 每年償債支出 19,200,000 元 / 1.5 =
12,800,000 元 貸款利率為 5 %,貸款期限 30 年,採按年本利均等攤還
法:(以財務計算機計算)
∴ 銀行願意貸款總額為 196,767,370元
(如採按月本利均等攤還法, 銀行願意貸款總額為 198,700,450 元)
Ans : 自有資金價值: 每年營運收益= 20 萬元 ×10×12 =
24,000,000 元 每年淨營運收益: 24,000,000 元 ×( 1 - 20
%) = 19,200,000 元 每年償債支出 19,200,000 元 / 1.5 =
12,800,000 元 19,200,000 - 12,800,000 = 6,400,000
(元) 自有資金的需要報酬率為 12 %
∴ 自有資金價值為 6,400,000 / 12 % = 53,333,333 (元)
Ans :
資產總價值=銀行願意貸款總額+自有資金價值
= 196,767,370 元+53,333,333 元
= 250,100,703 元
(如採按月本利均等攤還法; 資產總價值為 252,033,783 元)
Ans :
( 2 )∵售價 2 億元 < 資產總價值250,100,703 元
(價位合理且偏低) ∴ 可以投資
Ans :( 3 )以不動產出租經營收益評估其投資可行性的方法之優、缺點 如下: 優點: a. 簡單:不須收集太多財務資料,即可對各替代方案進行快速評估
。 b. 快速:可快速分析各替代方案來評估決定是否進一步投資。 缺點為: a. 只做短期(一年)分析,並未考慮時間價值及租金收入變化,且通 膨率亦未考慮,無法反應真實價值。 b. 忽略自有資金之增加部分。 c. 未考慮經營期限問題。 d. 資產總值應以稅後價值反應較為客觀真實。 e. 投資過程之交易成本亦忽略。 f. 不動產增值部分一般未予考慮。
17. 何謂預期報酬率 ( Expected of Return )? 何謂需要報酬率 ( Exquired Rate of Return )? 相關的決策法則為何?
Ans :( 1 )預期報酬率: 一般以報酬率的平均數做為衡量投資對象的預期報酬率,公式為: 1 n n n
ER= Σ Ri 或 ER = Pi Σ Ri
n i =1 i =1
ER :預期報酬率, R i :個別樣本報酬率, n :樣本數, Pi :個別樣
本發生機率。 評估不同投資個案之報酬率,應考量不同風險及發生機率,而衡量出未來 之可能報酬率,由於此投資報酬尚未發生,所以稱預期報酬率。
( 2 )需要報酬率: 需要報酬率為投資者考量實際要求的最低利潤、通貨 膨脹的損失、以及風險的損失: (a) 最低實際利潤:投資者所需要的最低實際利潤。 (b) 通貨膨脹的貼水:投資過程中因通貨膨脹可能產生 的投資損失,所需要的利潤補償。 (c) 風險貼水:投資過程中因投資所可能產生的各種風 險損失 ,所需要的利潤補償。 將以上三者相加之後,即為投資者的需要報酬率。
( 3 )報酬率決策法則: 投資者利用報酬率進行下列三項步驟,即可判斷投 資方案是否可行 : (a) 估計投資者期望投資報酬率 (b) 設定投資者的需要報酬率時,同時考慮可能之風險 (c) 比較期望報酬率與需要報酬率之大小。 假設 ROI =預期投資報酬率, RROI =需要報酬率 當 ROI ≥ RROI 則進行投資! 當 ROI < RROI 則放棄投資!
19. 何謂總資金報酬率 ( Rate Return on Investment , ROI
)? 何謂內部報酬率 ( Internal Rate of Return,IRR )? 就投資分析而言,各有何缺點?
Ans :
( 1 )總資金報酬率( ROI ),即以營運淨收益除以總投資金額,所得之報酬率。
( 2 )內部報酬率 (IRR) ,其實就是一個投資計畫的整體報酬率;即當淨現值( NPV )等 於零之折現率。
若 IRR> 必要報酬率,表投資計畫可行 ( 此時
NPV>0) IRR< 必要報酬率,表拒絕投資計畫 ( 此時
NPV<0) IRR =必要報酬率,視執行者態度及客 觀環境而定 ( 此時 NPV=0)
( 3 )投資分析而言,採用上述二種方法之缺點: 總資金報酬率( ROI ): 缺點: ( a ) .未考慮投資期間之現金流量,容易產生資金缺 口 ,影響營運。 ( b ) .未考慮貨幣時間價值,未作折現分析。 ( c ) .只瞭解總資金報酬率,而不能瞭解自有資金報酬 率。 內部報酬率 (IRR) : 缺點: ( a ) .未考慮到回收的資金可再投資的報酬率。 ( b ) .計算結果可能不只一個,亦可能無解。 ( c ) .無法從互斥計畫中,選出一個使股東財富極大化 的投資方案。
20. 何謂敏感性分析?該分析有
何缺點?模擬分析如何改進 之?
Ans : ( 1 )敏感度分析: 探討在其他條件不變之前提下,某一
變數變動某一幅度對評估結果(如金額或
報酬率等)之影響程度。
( 2 )缺點: a. 容易忽略變數間之相互關係。 b. 多個變數如同時變動,若無法全
盤考量,評估結果將會不正確。
Ans :( 3 )模擬分析改進方法: 要做敏感性分析,須先找出所有的變數,以
及各變數對投資案所產生的影響程度;並可用一些過去的資料,然後用統計方法導出模型,或做一些假設,導出各種狀況可能產生哪些變數的同時變動,經全盤考量後,評估出正確結果。
21. ( 1 )已知下列三個方案為互斥,又知每年現金流 量一致,請問應採用哪一種方案?(資金成 本= 10 %) 方案 原始投資 life IRR A $23,220 3 14
% B $19,990 6 13
% C $58,890 10 11
% ( 2 )又若上述三方案為獨立,請問應該投資在哪一 (些)方案?
Ans : ( 1 )以連續重置法計算:
方案 原始投資 life
IRR 每年現金流量 連續重置年限
連續重置後 IRR
A $23,22
0
3 14
%
$10,000 30 43.06 %
B $19,99
0
6 13
%
$5,000 30 24.98 %
C $58,89
0
10 11
%
$10,000 30 16.82 %
每年現金流量:以 X 表示
A 案: X X X + + = 23,220 ( 1 + 14 %) ( 1 + 14 %) 2 ( 1 + 14 %) 3
X ≒ 10,000 B 案: X ≒ 5,000 C 案: X ≒ 10,000
∵ 三個方案之 IRR 均大於資金成本( 10 %) ∴若三個方案為互斥,則應選擇A 案
( 2 )
∵ 三個方案之 IRR 均大於資金成本 ( 10 %) ∴若三個方案互為獨立,且資金足夠
投資,則 A 、 B 、 C 三案皆可投資
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