ZONAS HOMOGENEAS ECONOMICAS ESTUDIO DE...

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

ZONAS HOMOGENEAS ECONOMICAS – ESTUDIO DE VALOR DE M2 ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA DE EDIFICACIONES SOMETIDAS A PROPIEDAD

HORIZONTAL EN LA UPZ No. 100 GALERIAS EN LA LOCALIDAD DE TEUSAQUILLO - BOGOTÁ D.C

MARIA ANTONIETA ECHEVERRI ANGARITA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS

FACULTAD DE INGENIERÍA

BOGOTÁ D.C.

2018


ZONAS HOMOGENEAS ECONOMICAS – ESTUDIO DE VALOR DE M2 ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA DE EDIFICACIONES SOMETIDAS A PROPIEDAD

HORIZONTAL EN LA UPZ No. 100 GALERIAS EN LA LOCALIDAD DE TEUSAQUILLO - BOGOTÁ D.C

MARIA ANTONIETA ECHEVERRI ANGARITA 20181117014

CONTADORA PUBLICA TITULADA

DIRECTOR HERNANDO ACUÑA CARVAJAL Ingeniero Catastral y Geodesta

Docente y Coordinador de la Especialización

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS

FACULTAD DE INGENIERÍA

BOGOTÁ D.C.

2018


TABLA DE CONTENIDO

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ............................................................................... 4

ÍNDICE DE TABLAS ............................................................................................. 5

AGRADECIMIENTOS ............................................................................................ 7

INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 8

1. PLANTEAMIENTO ...................................................................................... 9

2. OBJETIVOS ............................................................................................... 11

2.1. Objetivo General ..................................................................................... 11

2.2. Objetivos Específicos .............................................................................. 11

3. MARCO TEÓRICO .................................................................................... 12

3.1. Resolución 620 de 2008 IGAC ................................................................ 12

3.2. Método de Comparación de Mercado ..................................................... 14

3.3. UPZ......................................................................................................... 14

3.4. Áreas Homogéneas ................................................................................ 15

3.5. Áreas Homogéneas Físicas .................................................................... 15

3.6. Áreas Homogéneas Geoeconómicas ...................................................... 16

3.7. Recopilación de Datos ............................................................................ 16

3.8. Área de Estudio ...................................................................................... 17

4. METODOLOGÍA ........................................................................................ 20

4.2. Criterios y Procedimientos Establecidos Legalmente. ............................. 20

4.3. Método de Mercado ................................................................................ 20

4.4. Cálculos Matemáticos Estadísticos - La Asignación de los Valores ........ 21

4.5. Determinación Zonas Homogéneas ........................................................ 22

4.6. Disposiciones Generales y Normativas ................................................... 23

4.7. Normatividad Ley 675 de 2001 Propiedad Horizontal PH. ....................... 25

5. DESARROLLO Y RESULTADOS ............................................................. 27

5.1. Recopilación de Información ................................................................... 27

5.2. Predios a Estudiar ................................................................................... 27

5.3. Recopilación de Muestras de Mercado y Renta ...................................... 36

6. ESTRUCTURA BASE DE DATOS............................................................. 56

7. CONCLUSIONES ...................................................................................... 65

8. GLOSARIO ................................................................................................ 67

9. BIBLIOGRAFÍA ......................................................................................... 71

10. FUENTES DE INFORMACIÓN GEOGRAFICA Y SOFWARE ................... 71


ÍNDICE DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1. Ubicación de la Localidad No. 13 de Teusaquillo .......................... 18

Ilustración 2. Ubicación dentro de Bogotá de la Localidad No. 13 Teusaquillo ... 18

Ilustración 3. UPZ Localidad de Teusaquillo ....................................................... 19

Ilustración 4. Ubicación UPZ No. 100 ................................................................. 28

Ilustración 5. Identificación UPZ No. 100 ............................................................ 29

Ilustración 6. Sectores catastrales predios objeto de estudio en la UPZ No. 10030

Ilustración 7. Sectores catastrales con código en la UPZ No. 100 ...................... 31

Ilustración 8. Ubicación atractivos turísticos y culturales .................................... 32

Ilustración 9. Lugares de Interés ........................................................................ 33

Ilustración 10. Sectores normativo No. 9 y 4 de interés cultural ......................... 34

Ilustración 11. Ofertas de predios PH en sectores catastrales ............................ 37

Ilustración 12. Mapa de predios PH y NPH en sectores catastrales ................... 37

Ilustración 12. Ofertas de renta en predios PH en sectores catastrales .............. 38

Ilustración 13. Ofertas de venta en predios PH en sectores catastrales ............. 39

Ilustración 14. Estratificación UPZ No.100 ......................................................... 41

Ilustración 15. Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo ................................... 42

Ilustración 16. Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías ....................................... 43

Ilustración 17. Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías ....................................... 44

Ilustración 18. Lotes PH UPZ No. 100 Vs. Localidad Teusaquillo ....................... 45

Ilustración 19. Ofertas Venta y Renta UPZ No. 100............................................ 48

Ilustración 20. Referencia de Valores UPZ No. 100............................................ 55


ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1. Sectores UPZ No. 100 ........................................................................... 27

Tabla 2. Sectores Generales de la Localidad de Teusaquillo............................... 35

Tabla 3. Ofertas por sectores catastrales ........................................................ 36

Tabla 4. Ofertas de renta por sectores catastrales .......................................... 38

Tabla 5.Ofertas de venta por sectores catastrales .......................................... 39

Tabla 6.Total de Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo................................. 42

Tabla 7.Total de Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías ..................................... 42

Tabla 8.Investigación Ofertas de Mercado PH - Venta (Muestra) ........................ 46

Tabla 9. Base de Datos ....................................................................................... 56

Tabla 10.Feature Dataset .................................................................................... 56

Tabla 11.Feature Class Construccion .................................................................. 57

Tabla 12.Feature Class Nomenclatura................................................................. 57

Tabla 13. Feature Class Lote ............................................................................... 58

Tabla 14.Feature Class Manzana ........................................................................ 58

Tabla 15.Feature Class Dom ............................................................................... 59

Tabla 16. Feature Class Sect Catastles ............................................................... 59

Tabla 17. Feature Class UPZ .............................................................................. 60

Tabla 18. Feature Class UPZ EDIF ..................................................................... 60

Tabla 19. Feature Class UPZ USOS ................................................................... 61

Tabla 20.Feature Class UPZS ............................................................................. 61

Tabla 21.Feature Class ZHG ............................................................................... 62

Tabla 22.Feature Class ZHG 2018 ...................................................................... 62

Tabla 23. Feature Class Datos Obtenidos ........................................................... 63


Tabla 24. Feature Class Renta Venta .................................................................. 63

Tabla 25. Feature Class VM2 ZHE ...................................................................... 64


7

AGRADECIMIENTOS

Agradezco a Dios por el empuje para seguir fortaleciendo mis conocimientos y

experiencia, a mis padres que han contribuido con su esfuerzo y apoyo

incondicional para formarme como profesional especialista, a Lyra Naiara por ser

mi inspiración en seguir avanzando; amigos, compañeros que me alentaron y

motivaron a culminar este proceso y a los profesores que con su experiencia y

orientación guiaron la formación como especialista en avalúos. A las

corporaciones Universidad Distrital Francisco José de Caldas y el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi, por su invaluable aporte a nuestra formación como

profesionales.

Gracias al director de proyecto, el ingeniero Hernando Acuña Carvajal por su guía

y apoyo, por el gran interés que demostró en la realización de este proyecto.


8

INTRODUCCIÓN

En el ámbito valuatorio se han determinado diversas metodologías y teorías

estrictamente ligadas a los comportamientos reales económicos de un tipo de

bien, de una actividad productiva ligada a la tierra o a una actividad general de un

sector, su estudio y análisis se hace necesario cada vez más, por tal motivo es

importante realizar la captura, el análisis y consulta de los datos que permiten ser

una herramienta útil en la toma de decisiones, para la gestión y manejo de la

información inmobiliaria del sector.

El trabajo se desarrolló teniendo en cuenta el valor de área privada construida de

los predios en PH de la UPZ No. 100, ubicadas en la localidad de Teusaquillo,

mediante la compilación de distintos puntos de muestra para cada una de las

zonas teniendo en cuenta cada una de las características particulares, se realiza

el estudio y análisis en simultaneo con las otras UPZ de la Localidad de

Teusaquillo debido a la constante dinámica inmobiliaria de la zona.

El análisis realizado se estableció teniendo en cuenta las metodologías vigentes

en Colombia para este caso, el trabajo se verá enfocado en el Método de

Comparación o de Mercado, el cual establece una comparación de predios

similares tanto en área, actividad económica, ubicación, norma de usos y

características fisiográficas. Este método es considerado el más diciente y directo

en cuanto al valor de un inmueble siempre y cuando se elimine las posibles

especulaciones de mercado y se realice una correcta depuración del mercado.

Lo que se verá reflejado en el proyecto será la compilación del estudio de

mercado realizado en la UPZ No. 100 de predios sometidos a PH, mostrando el

valor de área privada construida y evidenciando la caracterización de los predios


9

de un delimitado sector y su comportamiento referente a los demás sectores de la

localidad de Teusaquillo.

1. PLANTEAMIENTO

Teusaquillo es la localidad No.13 de la Ciudad de Bogotá, se encuentra ubicada

en el Centro – Oriente de la ciudad, su área total urbana es de 14,8 km2 y su

población en promedio es de 137.641 personas y una población flotante de

400.000 personas diarias. Aporta a la ciudad su riqueza arquitectónica, histórica,

cultural, ambiental y simbólica, sus tratamientos urbanísticos dan como referencia

el inicio de la arquitectura moderna de Bogotá, dando pie a un proceso urbanístico

con la aceptación de nuevos valores arquitectónicos. Cuenta con zonas verdes en

parques metropolitanos, zonal y vecinales, con bibliotecas públicas, centros

comerciales, universidades y colegios, clínicas, avenidas principales.

Está representada en 6 UPZ y zonas verdes de gran importancia como lo son:

106 La Esmeralda, 100 Galerías, 101 Teusaquillo, 107 Quinta Paredes, 109

Ciudad Salitre Oriental y 104 Parque Central Simón Bolívar – Can.

Para el objeto de este trabajo se tuvo en cuenta la UPZ 100 Galerías ubicada en

la zona nororiental de la localidad de Teusaquillo, tiene una extensión de 237,6

hectáreas equivalentes al 16.74% del suelo de la localidad, en esta zona el uso

predominante es el residencial consolidado en un 37%, representado en el

desarrollo de edificaciones en propiedad horizontal y en la conservación de bienes

de interés cultural, seguido de los bienes dotacionales que representan el 35% del

suelo, un 17% en servicios y un 10% en comercio, esta es una zona donde

conviven conglomerados, residenciales, comerciales, artísticos, recreativos y

culturales por tal motivo es un sector que puede considerarse de alta demanda

destacando que dentro de ella se encuentra el Estadio Nemesio Camacho El


10

Campin y El Coliseo, también se encuentran usos residenciales como vivienda

NPH, Colegios y Universidades.1

Una de las funciones fue la realización del estudio de mercado, en el cual se

compilaron las ofertas de venta de predios PH en cada uno de los sectores, una

vez depuradas la información de acuerdo a la caracterización de cada uno de los

sectores, se procede a realizar el análisis de la norma urbanística establecida en

el POT de la ciudad para determinar si su uso cumple y por lo tanto permitirá

establecer si el valor adoptado para cada predio y su sector es compatible con el

uso actual del bien.

La obtención de dichos valores nos da un reflejo para que estos sean tenidos en

cuenta en el ámbito comercial.

1 Secretaria Distrital de Planeación – Diagnostico Local Social 2017


11

2. OBJETIVOS

2.1. Objetivo General

Realizar el estudio de valor de área privada construida de los predios sometidos a

Régimen de Propiedad Horizontal en la UPZ No. 100 Galerías de la localidad de

Teusaquillo en la ciudad de Bogotá D.C.

2.2. Objetivos Específicos

Analizar una serie de datos obtenidos del estudio de mercado de predios

urbanos que se encuentran en el dominio especial denominado propiedad

horizontal (PH) ubicados en la UPZ No. 100 Galerías, los cuales serán la

base fundamental para dicho el análisis.

Establecer un plan de trabajo para la identificación de predios sometidos a

régimen de propiedad horizontal, oferta de venta a partir de la

georreferenciación en los sectores de estudio.

Analizar de forma detallada el POT de las UPZ objeto de estudio para

realizar recorridos y recopilar la información económica referente a ofertas

de mercado. Paralelo a ello, consultar fuentes virtuales de mercado con el

fin de enriquecer la información capturada en cuanto a datos de

compraventa y renta.

Elaborar los planos de los lotes en PH de las ofertas encontradas en los

sectores objeto de estudio.

Analizar y comparar los valores resultantes de las UPZ No. 100 Galerías.


12

3. MARCO TEÓRICO

Es importante definir cada uno de los métodos que cuenta la normatividad actual

que rige el ámbito valuatorio en nuestro país. La Resolución 620 de 2.008

expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi establece la definición legal

de cada metodología, la cual se presenta a continuación:

3.1. Resolución 620 de 2008 IGAC

- ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la

técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del

estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y

comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán

ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del

valor comercial.

- ARTÍCULO 2o. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O

INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial

de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo

bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas,

de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables

ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo,

con una tasa de capitalización o interés.

PARÁGRAFO. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil

del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo

sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años y, para

los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la

vida útil será de 100 años.


13

- ARTÍCULO 3o. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca

establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el

costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del

objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido

se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará

la siguiente fórmula:

𝑉𝑐 = {𝐶𝑡 – 𝐷} + 𝑉𝑡 En donde:

𝑉𝑐 = Valor comercial

𝐶𝑡 = Costo total de la construcción 𝐷 = Depreciación 𝑉𝑡 = Valor del terreno.

- PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos

económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez

que se debe avaluar la vida remanente del bien.2

Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el

Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble.

Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos

y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en

cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini.

(IGAC, 2008)

Existen varios métodos usados en la actividad valuatoria para la determinación

del valor comercial de un inmueble.

2 Resolución 620 de 2008 - IGAC


14

3.2. Método de Comparación de Mercado

El método comparativo de mercado, que es el más común, no siempre puede ser

utilizado, sobre todo en zonas donde no existe información actual de oferta y de

transacciones realizadas. En estos casos es recomendable usar métodos

alternativos, uno de ellos es el método de capitalización de la renta. Este pretende

estimar el valor comercial del inmueble a partir de información del canon de

arrendamiento y de una tasa de capitalización. (Jorge Alberto Medrano, 2011).

Método de Capitalización de Rentas

Aplicar el método de capitalización de rentas pasó de ser el método suplente al

método de mercado a usarse como método complementario y que, como en el

caso de presente proyecto, se convierte en un método decisivo en la

determinación de valor de la tierra teniendo en cuenta la actividad productiva.

En el método de Capitalización o Método de Renta Indirecto se llega al valor del

inmueble estimando todas las rentas que produce el inmueble. Un hotel no genera

arrendamiento sino utilidades. Estas utilidades futuras capitalizadas o traídas a

valor presente constituyen la base para calcular el valor del inmueble.

(Ochoa, 2000)

3.3. UPZ

Las UPZ son instrumentos de gestión urbana previstos en el POT para abordar el

planeamiento de escala intermedia en el territorio Distrital, que posibilita una

adecuada articulación y precisión entre las directrices generales adoptadas en el

modelo de ordenamiento territorial, la planificación y gestión zonal y vecinal.

Los objetivos primordiales de este instrumento son:

Identificar zonas homogéneas de la ciudad que permitan definir un

tratamiento acorde con sus condiciones.

Especificar y adecuar cada uno de los programas estructurantes previstos


15

en el POT, entre otros el de vivienda en el subprograma de Mejoramiento

Integral.

Orientar las acciones concretas del sector público y privado y racionalizar

la inversión.

Definir pautas y criterios para la ubicación de componentes sectoriales en

el marco de las políticas y directrices del POT, a partir de identificar las

deficiencias de cada una de las zonas y sus prioridades de desarrollo, en

aspectos tales como: vías de carácter secundario, equipamientos locales y

zonales, inversión en el espacio público, mejoramiento de barrios e

infraestructura.

Facilitar la participación de la comunidad, fortalecer su sentido de

pertenencia y la coexistencia de todos los habitantes en un territorio

común3

3.4. Áreas Homogéneas

Son espacios de la superficie terrestre que presentan características y/o

cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima, relieve, material

litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad

productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico

denominado Valor Potencial (VP).4

3.5. Áreas Homogéneas Físicas

Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías,

topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,

tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,

disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan

diferenciar estas áreas de las adyacentes.5

3 Zonas Homogéneas Físicas para Bogotá – MSc Jaime Silva Herrera. 4 Resolución 70 de 2011 - IGAC 5 Resolución 70 de 2011 - IGAC


16

3.6. Áreas Homogéneas Geoeconómicas

Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas

Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las

condiciones del mercado inmobiliario.

Desde la perspectiva económica el hecho de que la tierra, tanto la rural como la

urbana, tenga un precio constituye una paradoja. En efecto, la conceptualización

sobre el mercado explica la posibilidad del intercambio entre las mercancías,

porque ellas condensan y son una porción de la energía productiva de la

sociedad. La producción de cada mercancía requiere el esfuerzo de sus

productores, y cuando ellas se confrontan en el mercado a través de

transacciones monetarias, lo que se compara y se contrasta es precisamente la

cantidad que cada una de ellas representa de este trabajo general. El precio

monetario sería la manifestación de este sustrato, que en el lenguaje de la

tradición clásica en economía se denomina Valor. Pero la tierra en sí misma no es

un producto del esfuerzo de la sociedad. La tierra no se produce, literalmente,

sino que aparece como un don de la naturaleza. Y sin embargo en la sociedad

moderna, en la sociedad capitalista, opera como una mercancía.

diferenciar estas áreas de las adyacentes.6

3.7. Recopilación de Datos

Son la parte más importante del sistema de identificación, los datos indican

condiciones o situaciones que por sí solos no aportan ninguna información

importante, es en conjunto de la observación y la experiencia que un dato puede

tomar cierto valor instruccional. También se dice que los datos son atributos

pertenecientes a cualquier ente, pues una utilidad muy significativa de los datos

es que se pueden emplear en estudios comparativos, Nos posibilita cuantificar la

realidad y disponer de los elementos que nos permitan su análisis.

6 Resolución 70 de 2011 - IGAC


17

3.8. Área de Estudio

El proyecto se desarrolla en la ciudad de Bogotá, en la localidad de Teusaquillo

la cual posee una extensión aproximada de 14.98 km2, se encuentra subdividida

en 6 UPZ y 33 barrios; siendo la UPZ 104 – Parque Simón Bolívar con una

extensión de 398,7 ha. la que contiene la mayor participación en suelo con el

28,09%, seguida de la UPZ 100 – Galerías con 237,6 ha con el 16,74%, UPZ 101

– Teusaquillo con 235,7 ha con el 16,61%, UPZ - La Esmeralda con 192,9 ha con

13,59%, la UPZ 109 – Ciudad Salitre Oriental con 180,5 con el 12,72 y por último

UPZ 107 – Quinta Paredes 174 ha con el 12,56% .

La altitud del casco urbano de la localidad de Teusaquillo sobre el nivel del mar es

de 2.600 metros, con una temperatura de 9º centígrados, en esta localidad se

encuentra ubicado en su mayor parte en la Cuenca del Salitre (Rio Arzobispo,

Canal del Salitre) y la Cuenca Fucha (Canal San Francisco), cuenta con una

topografía relativamente plana con algunas pendientes ligeras hacia el

noroccidente, más característicos como los cerros.

El sector objeto de estudio se encuentra rodeado por los siguientes barrios y/o

localidades:

Al sur: Con la calle 51, carrera 24 Avenida Colombia, calle 45 Avenida Francisco

Miranda y con la UPZ Teusaquillo.

Al oriente: Con la carrea 14 la Avenida Caracas y la UPZ Chapinero.

Al norte: Con la calle 63, Avenida José Celestino Mutis y con la UPZ los

Alcázares de la localidad de Barrios Unidos.

Al Occidente: La carrera 30 la Avenida Ciudad de Quito y con la UPZ La

Esmeralda y Parque Simón Bolivar-CAN.

El Plan de Ordenamiento Territorial clasifica de manera general las clases del

suelo del Distrito Capital en: suelo urbano (suelo urbanizado, por desarrollar y

áreas protegidas urbanas).


18

Ilustración 1. Ubicación de la Localidad No. 13 de Teusaquillo

Ilustración 2. Ubicación dentro de Bogotá de la Localidad No. 13 Teusaquillo


19

Ilustración 3. UPZ Localidad de Teusaquillo


20

4. METODOLOGÍA

Se presenta apartes del marco normativo de la profesión del avaluador, que

contiene información indispensable que debe ser analizada previamente antes de

la realización del proceso valuatorio. Posteriormente, se expone la normatividad

establecida en el POT para identificar características comparables y por último se

muestra la metodología en campo y el procesamiento de la información

inmobiliaria capturada para su respectivo análisis y comparación con los datos.

4.2. Criterios y Procedimientos Establecidos Legalmente.

Para establecer el marco procedimental del presente trabajo se acude a la

Resolución 620 de 2.008 expedida por el IGAC, la cual define los siguientes

parámetros y definiciones que serán la base conceptual a emplear.

4.3. Método de Mercado

(Artículo 10 Res 620 de 2008) Para el método de mercado es fundamental que

para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o

transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención

explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación,

además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal – PH, el

valor debe ser analizado en forma independiente para cada uno de los

datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.

Se debe verificar que los datos de áreas privada construida.


21

Se toman los datos de referencia de los puntos muestra en casa uno de los

sectores de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de

transacción para facilitar su posterior análisis.

4.4. Cálculos Matemáticos Estadísticos - La Asignación de los Valores

(Artículo 11 Res 620 de 2008) Cuando para el avalúo se haya utilizado

información de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados,

confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.

Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no

existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de

renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá

ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es

la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es

necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el

coeficiente de variación (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).

Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la

media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no

es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el

número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del

valor medio encontrado.

En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá

calcular el coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas)

para establecer hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá

sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.


22

Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y

se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresión, será necesario que se

haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones (ver Capítulo VII De las

Fórmulas Estadísticas) y se tomará la más representativa del mercado.

4.5. Determinación Zonas Homogéneas

La determinación de las Zonas está basada en varias etapas las cuales son

fundamentales ya que son realizadas desde la perspectiva del trabajo de campo y

de oficina.

En primera instancia se identifica la UPZ, se realizó la búsqueda de la información

de la normatividad, planes y otros datos que sean representativos para cada uno

de los sectores.

Para la consulta de la normatividad se debe tener en cuenta:

La ubicación de los sectores en el área.

Ubicar el polígono de reglamentación de la UPZ en los planos de uso.

Identificar las normas generales que rigen a los predios que se encuentran

en el sector.

La identificación de la norma es importante toda vez que permite la

investigación y asignación de valores se haga de manera correcta.

Del estudio se identifican variables como lo son: tratamiento urbanístico, clase de

suelo, área de actividad, dando paso a la determinada zona económica la cual

determina su uso, aprovechamiento y todas las actuaciones urbanísticas.

A partir del trabajo realizado en campo haciendo el recorrido por la UPZ objeto de

estudio tomando nota de los aspectos relevantes como: servicios públicos y tipo

de servicios, clasificación, influencia y estado de las vías, actividad económica del

sector y del inmueble, topografía, como muestra y soporte de la información.


23

En esta etapa se retoma el trabajo de oficina teniendo en cuenta todas las

variables antes determinadas las cuales se emplearán para obtener la base final

con la identificación de los predios en PH y sus respectivos valores de m2 de área

privada construida.

Los datos empleados para el desarrollo del estudio son:

La base de datos, se analiza la información económica recopilada en el

trabajo de campo.

Áreas de los predios, se indican en m2 para cada uno de los predios

identificados.

Dado que, dentro del presente ejercicio académico no se realizará ningún

tipo de indemnización por el hecho de que los predios no se van a ver

afectados, ni se relaciona la Resolución 898 de 2014 expedida por el IGAC.

4.6. Disposiciones Generales y Normativas

Ley 14 del 6 de julio de 1983.

“Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras

disposiciones.”

Acuerdo 6 del 8 de mayo de 1990.

“Por medio del cual se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito

Especial de Bogotá, y se dictan otras disposiciones.”

Resolución 070 del 4 de febrero de 2011

“Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de

la formación catastral y la conservación catastral”.

Decreto 190 del 22 de junio de 2004


24

“Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos

Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de Ordenamiento

Territorial-POT.”

Decreto 159 del 21 de mayo de 2004

“Por el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación de las

Unidades de Planeamiento Zonal.”

Resolución 60 del 23 de septiembre de 2008

“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro

del marco de la Ley 388 de 1997.”

Decreto 621 de 29 de diciembre de 2006

“Por medio del cual se adopta el inventario de algunos Bienes de Interés Cultural,

se define la reglamentación de los mismos y se dictan otras disposiciones”.

Decreto 606 de 26 de julio de 2001

“Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 100.,

GALERIAS, ubicada en la localidad de Teusaquillo”.

Decreto 562 de 12 de diciembre de 2014

¨ Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de

renovación urbana, se incorporan áreas a dicho tratamiento, se adoptan las fichas

normativas de los sectores con este tratamiento y se dictan otras disposiciones¨

Decreto 079 de 22 de febrero de 2016

¨Por el cual se derogan los Decretos Distritales 562 de 2014 y 575 de 2015 y se

dictan otras disposiciones”.7

7 Secretaria Distrital de Planeación - http://www.sdp.gov.co

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=60137#0

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=64187#0


25

Decreto 394 de 28 de julio de 2017

“Por medio del cual se adopta la actualización de la estratificación urbana de

Bogotá D.C. para los inmuebles residenciales de la ciudad”.

LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001

“Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”

4.7. Normatividad Ley 675 de 2001 Propiedad Horizontal PH.

Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento

a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y

obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido

al régimen de propiedad horizontal.

Objeto La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada

propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre

bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes

comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los

inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

De la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal Un edificio o conjunto

se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública

registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta

inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

Contenido de la Escritura o Reglamento de Propiedad Horizontal


26

El nombre e identificación del propietario.

El nombre distintivo del edificio o conjunto.

La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el

edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título

o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula

inmobiliaria.

La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de

acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal

o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan

el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a

determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el

caso.

La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el

edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas

vigentes.

Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y

salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal

incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control

de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que

gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.


27

5. DESARROLLO Y RESULTADOS

5.1. Recopilación de Información

Se procedió a establecer un análisis catastral, jurídico y espacial de los predios en

los sectores de estudio, esto con el fin de seleccionar los predios viables para el

proyecto. Teniendo en cuenta que todos conservan características similares en

cuanto a sus antecedentes registrales, se determinó como atributo de selección la

posibilidad de acceso y la norma de usos de suelo esquematizada mediante el

POT de la ciudad de Bogotá.

Se descartaron de la muestra los predios NHP. Esto se realizó teniendo en cuenta

que el procesamiento para estos predios es prácticamente diferente según lo

evidenciado en campo, probablemente por su condición de la no posibilidad de

explotación integral.

Se recopilo toda la información de predios PH en venta y renta que se encuentran

ubicados dentro de la UPZ No. 100.

5.2. Predios a Estudiar

Después de discriminar los predios por las razones expuestas, se determinaron

los siguientes predios para ser objeto de estudio:

Sectores UPZ 100 – Galerías

LOCALIDAD ID SECSECT ID SECTOR NOMBRE ID UPZ NOMBRE UPZ

13 007209 ALFONSO LOPEZ 100 GALERIAS

13 007208 BANCO CENTRAL 100 GALERIAS

13 007206 BELALCAZAR 100 GALERIAS

13 007201 CAMPIN 100 GALERIAS

13 007203 CHAPINERO OCCIDENTAL 100 GALERIAS

13 007207 GALERIAS 100 GALERIAS

13 007204 QUESADA 100 GALERIAS

13 007202 SAN LUIS 100 GALERIAS

Tabla 1. Sectores UPZ No. 100


28

Ilustración 4. Ubicación UPZ No. 100


29

En las siguientes ilustraciones se muestra la ubicación de los predios que fueron

objeto de estudio, destacando los sectores catastrales y en rojo se destacan los

predios bajo el domino especial de propiedad horizontal:

Ilustración 5. Identificación UPZ No. 100


30

Ilustración 6. Sectores catastrales predios objeto de estudio en la UPZ No. 100


31

Ilustración 7. Sectores catastrales con código en la UPZ No. 100

Posterior a las consultas se identifica los espacios de interés social y cultural,

retomando que la UPZ No. 100 Galerías está representado en un 35% en suelo

dotacional los cuales se destacan El Coliseo, El Estadio Nemesio Campin, El Club

Distrital de Tenis y teatros o salas culturales. Adicionando que hay predios

ubicados dentro de los sectores catastrales San Luis y Banco Central en parte se

encuentran bajo suelo en tratamiento de conservación de bienes inmuebles en

sector de interés cultural.


32

Ilustración 8. Ubicación atractivos turísticos y culturales


33

Imagen tomada de Google Earth Digital Globe 16/03/2018

Ilustración 9. Lugares de Interés


34

Imagen tomada del Plano Normativo Urbanístico No. 4 SDP D.621 2006

Ilustración 10. Sectores normativo No. 9 y 4 de interés cultural


35

Sectores Generales de la Localidad de Teusaquillo

LOCALIDAD ID SECSECT ID SECTOR NOMBRE ID UPZ NOMBRE UPZ

13 005107 ACEVEDO TEJADA 107 QUINTA PAREDES

13 007209 ALFONSO LOPEZ 100 GALERIAS

13 007105 ARMENIA 101 TEUSAQUILLO

13 007208 BANCO CENTRAL 100 GALERIAS

13 007206 BELALCAZAR 100 GALERIAS

13 007201 CAMPIN 100 GALERIAS

13 005105 CAMPIN OCCIDENTAL 106 LA ESMERALDA

13 005114 CAMPO EUCARISTICO 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN

13 005109 CENTRO ADMINISTRATIVO OCC. 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN

13 006210 CENTRO NARINO 107 QUINTA PAREDES

13 007203 CHAPINERO OCCIDENTAL 100 GALERIAS

13 006216 CIUDAD SALITRE NOR-ORIENTAL 109 CIUDAD SALITRE OIENTAL

13 006217 CIUDAD SALITRE SUR-ORIENTAL 109 CIUDAD SALITRE OIENTAL

13 005108 CIUDAD UNIVERSITARIA 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN

13 006201 EL RECUERDO 107 QUINTA PAREDES

13 005110 EL SALITRE 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN

13 007106 ESTRELLA 101 TEUSAQUILLO

13 007207 GALERIAS 100 GALERIAS

13 006202 GRAN AMERICA 107 QUINTA PAREDES

13 005111 LA ESMERALDA 106 LA ESMERALDA

13 007103 LA MAGDALENA 101 TEUSAQUILLO

13 007101 LA SOLEDAD 101 TEUSAQUILLO

13 007107 LAS AMERICAS 101 TEUSAQUILLO

13 005106 NICOLAS DE FEDERMAN 106 LA ESMERALDA

13 005116 PABLO VI NORTE 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN

13 007205 PALERMO 101 TEUSAQUILLO

13 005113 PAULO VI 106 LA ESMERALDA

13 007204 QUESADA 100 GALERIAS

13 006209 QUINTA PAREDES 107 QUINTA PAREDES

13 005117 RAFAEL NUNEZ 106 LA ESMERALDA

13 007202 SAN LUIS 100 GALERIAS

13 007102 SANTA TERESITA 101 TEUSAQUILLO

13 007104 TEUSAQUILLO 101 TEUSAQUILLO

Tabla 2. Sectores Generales de la Localidad de Teusaquillo.


36

5.3. Recopilación de Muestras de Mercado y Renta

Durante el recorrido se tomaron datos de la dirección, teléfono de contacto y fotos

de las ofertas de ventas y arrendamientos de cada barrio de la UPZ 100 de

Galerías. Del recorrido y las consulta vía internet se encontraron en total 171

ofertas de ventas y 161 ofertas de renta, al realizar las correspondientes llamadas

se depuraron los datos por varias razones (número errado, no contestan, línea

inactiva, ya vendido o arrendado).

Una vez depurada la información recopilada durante el recorrido se tomaron las

ofertas de venta- renta que fueron objeto de estudio y se identificaron los predios,

recolectando 190 ofertas en los sectores de estudio en Propiedad Horizontal PH,

los cuales se distribuyen de la siguiente manera:

Sectores Predios en

PH

Alfonso López 25

Banco Central 20

Belalcazar 20

Campin 6

Galerías 45

Chapinero Occidental 11

Quesada 35

San Luis 28

Total Ofertas Ventas-Rentas Predios PH 190

Tabla 3. Ofertas por sectores catastrales


37

Ilustración 11. Ofertas de predios PH en sectores catastrales

Ilustración 12. Mapa de predios PH y NPH en sectores catastrales

13%

10%

11%

3%

24%

6%

18%

15%

Predios en PH - Sectores Área de Estudio

AlfonsoLopezBancoCentralBelalcazar

Campin

Galerias


38

Como se observa en la tabla e ilustración anterior, se tomaron en total 190

predios que se discriminan en 111 ofertas de ventas y 79 en ofertas de renta,

dichos puntos de investigación se encuentran distribuidos en los 8 sectores

catastrales de la UPZ No. 100 con el propósito de realizar el estudio económico

de las ofertas de ventas de los bienes inmuebles de propiedad horizontal.

Posterior se buscó en el geoportal del IGAC información catastral de cada predio,

(encontrando datos relevantes en la mayoría de los predios), permitiendo la

georreferenciación de su ubicación.

Sectores Predios en

PH

Alfonso López 7

Banco Central 7

Belalcazar 5

Campin 0

Galerías 29

Chapinero Occ. 3

Quesada 23

San Luis 5

Total Ofertas Rentas Predios PH 79 Tabla 4. Ofertas de renta por sectores catastrales

Ilustración 13. Ofertas de renta en predios PH en sectores catastrales

9%

9%

6%0%

37%

4%

29%

6%

Ofertas Renta en Predios en PH - Sectores Área de Estudio

Alfonso Lopez

Banco Central

Belalcazar

Campin

Galerias


39

Sectores Predios en

PH

Alfonso López 18

Banco Central 13

Belalcazar 15

Campin 6

Galerías 16

Chapinero Occ. 8

Quesada 12

San Luis 23

Total Ofertas Ventas Predios PH 111

Tabla 5.Ofertas de venta por sectores catastrales

Ilustración 14. Ofertas de venta en predios PH en sectores catastrales

Con los datos y gráficos se puede evidenciar la mayor cantidad de ofertas de

venta de predios sometidos a propiedad horizontal y se agrupan en el sector de

16%

12%

14%

5%14%

7%

11%

21%

Ofertas Ventas en Predios en PH - Sectores Área de Estudio

Alfonso Lopez

Banco Central

Belalcazar

Campin

Galerias

Chapinero Occ

Quesada

San Luis


40

San Luis en un 21% con un total de 23 ofertas, seguido de los sectores Alfonso

López con 18 ofertas equivalente a un 16% – Galerías con 16 ofertas equivalente

en un 14% – Belalcazar con 15 ofertas equivalente al 15% - Banco Central con

13 ofertas equivalente al 11%- Quesada con 12 ofertas equivalente al 11% _

Chapinero Occidental con 8 ofertas equivalente al 7%- y El Campin con 6 ofertas

representada en un 5%. En cuanto a las ofertas de renta las más representativas

están concentrados en dos sectores Galerías en un 37% y Quesada en un 29% .

Los predios objeto de estudio se encuentran en el rango de estratos 3 y 4, en la

siguiente ilustración se muestra los campos de estratificación de la UPZ No.100

Galerías:


41

Imagen tomada de SDP D.394 2017

Ilustración 15. Estratificación UPZ No.100


42

Se realizó un análisis identificando los lotes en No Propiedad Horizontal NPH y

Propiedad Horizontal PH de la localidad de Teusaquillo para identificar la

distribución total en el sector encontrando la siguiente relación:

Lotes Localidad de Teusaquillo Cantidad

Lotes PH 2.609

Lotes NPH 13.604

Total Lotes NPH - PH 16.213 Tabla 6.Total de Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo

Ilustración 16. Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo

También se identificó la relación de lotes en NPH y PH encontrados dentro de la

UPZ No.100 Galerías que pertenecen a la Localidad de Teusaquillo, dando como

resultado la siguiente información:

Lotes UPZ 100 GALERIAS Cantidad

Lotes PH 973

Lotes NPH 4.637

Total Lotes NPH - PH UPZ 100 5.610 Tabla 7.Total de Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías

16%

84%

Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo

Lotes PH

Lotes NPH


43

Ilustración 17. Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías

El resultado de la gráfica anterior refleja que la UPZ No. 100 Galerías muestra

que de 5.610 lotes ubicados en el sector, solo el 17% pertenece a lotes en PH

para un total de (973 lotes PH), mientras que los lotes NPH representan un 83%

para un total de (4.637 lotes en NPH), las zonas para usos NPH en el sector son

limitadas, adicional a ello la Unidad Zonal cuenta en un 35% de extensión

geográfica con Usos Dotacionales, Institucionales y Recreativos como se

mencionó con antelación en el presente informe.

Ahora con la representación de los lotes en Propiedad Horizontal PH identificados

en la UPZ No. 100 – Galerías, se compara con los lotes Propiedad Horizontal PH

del ubicados en las demás UPZ que integran la Localidad de Teusaquillo

reflejando un porcentaje del 27% que le corresponde a la UPZ de Galerías tal

como se muestra en las siguientes ilustraciones:

17%

83%

Lotes NPH - PH UPZ GALERIAS

Lotes PH

Lotes NPH


44

Ilustración 18. Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías


45

Ilustración 19. Lotes PH UPZ No. 100 Vs. Localidad Teusaquillo

Con la información depurada frente a los lotes NPH y PH junto con su respectiva

distribución en el sector se procede a revisar la información normativa según la

ubicación de cada predio, con el objeto de asignar valores al resto de las zonas

que no contaban con ofertas de ventas, se depura para tomar el valor por la

media o promedio, teniendo en cuenta lo contemplado en la Resolución No.620

de 2008 que no sobrepasara el coeficiente del 7,5%.

La información recopilada con su depuración se puede evidenciar en las

siguientes tablas:

27%

73%

Lotes PH UPZ 100 vs Localidad Teusaquillo

Lotes PH Galerias

Lotes PH Localidad Teusaquillo


46

Tabla 8.Investigación Ofertas de Mercado PH - Venta (Muestra)

RELACION OFERTAS DE VENTAS INMUEBLES PH OBJETO DE ESTUDIO UPZ 100

COD_PREDIO DIRECCION AC(M2)VALOR FINAL

ADOPTADO ($)VR CT/M2

VR CT/M2

ADOPTADO

007202009023 CRA 19 # 62-53 56 200.000.000 3.571.429$ 3.600.000$

007202015002 CLL 57 # 18-22 EDIFICIO CASTELLANOS OF 202 90 450.000.000 5.000.000$ 5.000.000$

007202035033 TV 22 60A 17 EDIFICIO ALAMEDA DE SAN LUIS 2 60 564.300.000 9.405.000$ 9.400.000$

007202035033 TV 22 60A 17 EDIFICIO ALAMEDA DE SAN LUIS 2 60 564.300.000 9.405.000$ 9.400.000$

007202036028 DIAG 60A 22A 31 EDIFICIO STA MARIA 37 170.000.000 4.594.595$ 4.600.000$

007202035024 DIAG 60A 22A 66 EDIFICIO SAN LOUISE 1 152,5 484.000.000 3.173.770$ 3.200.000$

007202035023 DIAG 60A 22A 62 TORRE LA 60 56 250.000.000 4.464.286$ 4.500.000$

007202035023 DIAG 60A 22A 62 TORRE LA 60 65 320.000.000 4.923.077$ 4.900.000$

007202065024 CRA 21 # 62-24 278 870.000.000 3.129.496$ 3.100.000$

007202010015 DIAG 61B #18- 21 AP 502 54,72 295.000.000 5.391.082$ 5.400.000$

007202019011 TV 21BIS # 60-76 EDIFICIO AMARILIS IV P5 53 270.000.000 5.094.340$ 5.100.000$

007202022020 TV 21BIS # 60-81 EDIFICIO AMARILIS III P2 ESQ 39 225.000.000 5.769.231$ 5.800.000$

007202022020 TV 21BIS # 60-81 EDIFICIO AMARILIS III ESQ 35,1 180.000.000 5.128.205$ 5.100.000$

007202022019 DIAG 61B #21- 19 EDIFICIO AMARILIS I P7 29 158.000.000 5.448.276$ 5.400.000$

007202022018 DIAG 61B #21- 27 EDIFICIO AMARILIS II 48 253.000.000 5.270.833$ 5.300.000$

007202021032 DIAG 61B #21- 28 EDIFICIO SENECA 63 330.000.000 5.238.095$ 5.200.000$

007202027031 CRA 21 # 61B-11 EDIFICIO SAN LUIS VARBEN ESQ 42 240.000.000 5.714.286$ 5.700.000$

007202030014 DIAG 59 #22A- 15 EDIFICIO SAN LUIS 89 346.000.000 3.887.640$ 3.900.000$

007202061012 CLL 57#26-27 P3 117 375.000.000 3.205.128$ 3.200.000$

007202025007 CRA 20 # 58-22 37 200.000.000 5.405.405$ 5.400.000$

007202043021 DIAG 53D #21-65 EDIFICIO MULTIDOS P4 43 285.000.000 6.627.907$ 6.600.000$

007202042004 TV 22 A# 53D-04 170 600.000.000 3.529.412$ 3.500.000$

007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 56 300.000.000 5.357.143$ 5.400.000$

007209021008 CRA 23 # 49-44 120 375.000.000 3.125.000$ 3.100.000$

007209018007 CRA 22 # 49-38 EDIFICIO CASABLANCA P6 66,34 270.000.000 4.069.943$ 4.100.000$

007209020034 CRA 22 # 50-45 ALDEBARAN II P1 60 255.000.000 4.250.000$ 4.300.000$

007209016028 CLL 52 # 21-21 APTO 302 106 303.000.000 2.858.491$ 2.900.000$

007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 90 295.000.000 3.277.778$ 3.300.000$

007209013015 CRA 21 # 51-82 APTO 303 67 280.000.000 4.179.104$ 4.200.000$

007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 90 357.000.000 3.966.667$ 4.000.000$

007209011007 CRA 20 # 49-10 37 205.000.000 5.540.541$ 5.500.000$

007209006015 CLL 52 # 18-39 EDIFICIO NAZAR IV 50 260.000.000 5.200.000$ 5.200.000$

007209009014 CRA 20 # 51-74 EDIFICIO TACALOA P5 44 235.000.000 5.340.909$ 5.300.000$

007209009011 CRA 20 # 51-46 EDIFICIO EPOCA 45 189.300.000 4.206.667$ 4.200.000$

007206006014 CRA 28# 46-72 36,4 250.000.000 6.868.132$ 6.900.000$

007206016001 CLL49A # 28-10 P2 87,4 410.000.000 4.691.076$ 4.700.000$

007206002012 CLL 46 # 26-41 77 382.000.000 4.961.039$ 5.000.000$

007206002022 CRA 27 # 45A-56 119 660.000.000 5.546.218$ 5.500.000$

007206001013 CRA 27 # 46-60 60 440.000.000 7.333.333$ 7.300.000$

007206001013 CRA 27 # 46-60 89 444.000.000 4.988.764$ 5.000.000$

007206026020 CRA 28 A # 49 A-61 P4 74,1 360.000.000 4.858.300$ 4.900.000$

007206020006 CLL 52A#28-95 62 302.000.000 4.870.968$ 4.900.000$


47

Con la recopilación de 111 ofertas de venta se procedió a georreferenciar; esto

con el fin de establecer una ubicación espacial de contraste con los predios objeto

de estudio. Se establece la ubicación de los predios oferta, para generar grupos

teniendo en cuenta la norma de usos, condiciones de accesibilidad.

Simultáneamente, se encontraron 79 ofertas de renta, las cuales establecen en

general un canon de arrendamiento por mes.

La actividad predominante para la estimación del valor de la renta según los

arrendadores es residencial (actividades más predominantes e intensas en el

sector) sin embargo se encuentra otros usos como la renta de locales para uso

comercial.

A continuación, se muestra la ubicación de los predios en venta y renta en los

sectores:


48

Ilustración 20. Ofertas Venta y Renta UPZ No. 100


49

Una vez realizada la depuración del mercado y de los valores promedio

adoptados en la medida de metro cuadrado M2 de área privada se hace una

breve descripción de los valores más representativos de los sectores encontrados

en la zona de estudio:

SECTOR CATASTRAL EL CAMPIN 007201 Valor de: $4.700.000 y $5.550.000

Se ubicaron cuatro predios netamente residencial y cercano al Coliseo y el

Estadio Nemesio el Campin, las vías se encuentran en buen estado de

conservación y mantenimiento, la mayoría corresponden a apartamentos entre 5 a

6 pisos, con buenos acabados, el de valor $4.700.000 con buena dotación

comunal para el uso residencial, presenta buenas áreas de parqueaderos

privados, el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4.

SECTOR CATASTRAL SAN LUIS 007202

Valor de: $3.750.000 a $5.328.000

Son aquellos predios ubicados en el sector de tratamiento por conservación

bienes de interés cultural lo que está rodeado de estas unidades se encuentran

en el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4, su uso principal es

residencial el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como

lo son el parques zonales y vecinales, también cuenta con influencia de vías

principales como es la Calle 63 y la Carrera 24.

Valores de: $3.300.000-$4.700.00- $5.550.000

Son aquellos predios ubicados fuera del sector de tratamiento por conservación

bienes de interés cultural estas unidades se encuentran en el estrato

socioeconómico del sector corresponde al 4, la variación del valor obedece al

número de piso de la edificación, puesto que predios que adoptan el valor de


50

$5.550.000 son aquellos que tienen más de 5 pisos y por norma tienen ascensor,

el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el

parques zonales y vecinales, también cuenta con influencia de vías principales

como es la Calle 63 y la Carrera 24 que se encuentran en buen estado.

Valores de: $9.500.000

Corresponde a locales que se encuentran ubicados en el edificio recién construido

Alameda de San Luis 2 con medida de 60 m2, con buena dotación comunal.

SECTOR CATASTRAL CHAPINERO OCCIDENTAL 007203

Valores de: $3.900.000 - $4.850.000

Los apartamentos ubicados en el sector de Chapinero Occidental tienen como

uso de suelo para comercio y servicios, algunos predios se encuentran cerca de

la Av Caracas donde pasa el transporte masivo de Transmilenio, su variación de

precio depende de su estratificación ya que el sector cuenta con los dos estratos

3 y 4, también depende del número de pisos de la edificación, puesto que al

superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera

diferencia en su valor de oferta y por el estado de conservación de la edificación.

SECTOR CATASTRAL QUESADA 007204

Valores de: $3.150.000 - $4.850.000

Los apartamentos ubicados en el sector de Quesada tienen como uso de suelo

para comercio y servicios, la variación obedece algunos predios se encuentran

cerca de la Av Caracas donde pasa el transporte masivo de Transmilenio, su

variación de precio depende del número de pisos de la edificación, puesto que al

superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera

diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2

corresponde a edificios que no llevan más de tres años de construido, como el


51

caso del edificio Bulevar Javeriana, el estrato socioeconómico del sector

corresponde a 3, el sector cuenta con acceso al comercio de Galerías Calle 52,

también se encuentra la clínica Cafam.

SECTOR CATASTRAL BELALCAZAR 007206

Valores de: $3.550.000 - $4.875.000 - $5.650.000

Los apartamentos ubicados en el sector de Belalcazar tienen como uso de suelo

para residencial, la variación obedece algunos predios se encuentran cerca de la

Cra 30 donde pasa el transporte masivo Transmilenio, su variación de precio

depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos

por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor

de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios

que no llevan más de tres años de construido, también por la cercanía de algunos

predios a parques vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a

4, adicional está cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto

Geográfico Agustín Codazzi, al centro comercial Galerías.

SECTOR CATASTRAL GALERIAS 007207

Valores de: $4.500.000 - $5.850.000

Los apartamentos ubicados en el sector de Galerías tienen como uso de suelo por

lo general como comercio y servicio, hay dos ofertas que entran como uso para

residencial y se adopta el valor por m2 de $4.500.000, su variación de precio

depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos

por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor

de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios

que no llevan más de tres años de construido, también por la cercanía de algunos

predios a parques vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a

3, adicional está cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto


52

Geográfico Agustín Codazzi, al centro comercial Galerías, al Estadio Nemesio

Camacho El Campin.

Valores de: $15.294.000 - $41.500.000

Los valores reflejados corresponden a locales que se encuentran ubicados dentro

del centro comercial Galerías, que difiere con las ofertas de ventas de un local

ubicado en una edificación mixta. El Centro Comercial Galerías está ubicado en a

vías de fácil acceso, cuenta con ambientes naturales, espacios culturales. Cumple

con cubrir las necesidades comerciales de los habitantes del sector de Galerías,

Pablo VI, Nicolás Federmann, la Esmeralda, San Luis entre otros, es reconocido

como un Centro Comercial líder en organización, eventos y resultados efectivos

para el comercio, se ubica cerca de importantes vías como la Avenida Norte Quito

Sur, Calle 53, Calle 63, Avenida Caracas, y Carrera 50. Así mismo se encuentra

rodeado de importantes entidades tanto públicas como privadas. Está ubicado

cerca de un bien dotacional representativo, al Estadio Nemesio Camacho El

Campin, que genera un promedio de 4.000 personas flotantes, el estrato

socioeconómico del sector corresponde a 3, adicional está cerca a instituciones

universitaria como La Nacional, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

SECTOR CATASTRAL BANCO CENTRAL 007208


Los apartamentos ubicados en el sector de Banco Central tienen como uso de

suelo para residencial y dentro de este valor promedio se ubican los inmuebles en

suelo de tratamiento por conservación bienes de interés cultural, incluye aquellos

que estén colindantes a estas unidades, se encuentran en el estrato

socioeconómico del sector 4, su uso principal es residencial el sector cuenta con

accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el parques vecinales,


53

también cuenta con influencia de vías principales como es la Calle 57, 53 y la

Carrera 17.


Los apartamentos ubicados en el sector de Banco Central tienen como uso de

suelo como comercio y servicios y dentro de este valor promedio se ubican los

inmuebles en suelo que están por fuera del perímetro de tratamiento por

conservación bienes de interés cultural, se encuentran en el estrato

socioeconómico del sector 4, su uso principal es residencial el sector cuenta con

accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el parques vecinales,

también cuenta con influencia de vías principales como es la Calle 57, 53 y la

Carrera 17.

SECTOR CATASTRAL ALFONSO LOPEZ 007209

Valores de: $3.000.000 - $4.180.000 - $5.420.000

Los apartamentos ubicados en el sector de Alfonso López tienen como uso de

suelo para residencial y de servicios comercial, la variación a la vetustez de los

predios, su variación de precio depende del número de pisos de la edificación,

puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento

que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio

adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de tres años de

construido, también por la cercanía de algunos predios a parques vecinales, el

estrato socioeconómico del sector corresponde a 4. De la revisión normativa se

identificaron 3 predios objeto de estudio que se encontraron dentro de perímetro

de uso residencial y el resto de ofertas corresponde a predios que se encuentran

dentro de uso de servicios y comercio a cerca de la Cra 30 donde pasa el

transporte masivo Transmilenio, su variación de precio depende del número de

pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar

con ascensor elemento que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de

mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de


54

tres años de construido, también por la cercanía de algunos predios a parques

vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 4, adicional está

cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto Geográfico Agustín

Codazzi y al centro comercial Galerías.

El comportamiento y la distribución de valores de los predios en propiedad

horizontal se plasman en una base de datos los cuales se pueden visualizar en su

salida gráfica, esta nos muestra rangos de valor de menor a mayor y con su

respectivo color y en los sectores donde se encontraron las ofertas de venta,

encontradas:


55

Ilustración 21. Referencia de Valores UPZ No. 100


56

6. ESTRUCTURA BASE DE DATOS

Base de datos “LOCALIDAD DE TEUSAQUILLO.mdb”

Tabla 9. Base de Datos

Feature dataset “DATOS_BASE”, en este dataset encontramos la información

básica para poder realizar la captura de información para su posterior análisis.

Tabla 10.Feature Dataset


57

Feature class “Construccion”: en esta capa de geometría tipo polígono se

encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar

y analizar la información del sector en cuanto a las construcciones existentes.

Tabla 11.Feature Class Construccion

Feature class “Eje_Nomenclatura”: en esta capa de geometría tipo línea se


y analizar la información del sector en cuanto a las vías existentes.

Tabla 12.Feature Class Nomenclatura


58

Feature class “Lote”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los

siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la

información del sector en cuanto a los lotes existentes.

Tabla 13. Feature Class Lote

Feature class “Manzana”: en esta capa de geometría tipo polígono se


y analizar la información del sector en cuanto a las manzanas existentes.

Tabla 14.Feature Class Manzana


59

Feature class “Nom_Dom”: en esta capa de geometría tipo punto se encuentran

los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar

la información del sector en cuanto a la nomenclatura existente.

Tabla 15.Feature Class Dom

Feature class “Sect_Catastles”: en esta capa de geometría tipo polígono se


y analizar la información del sector en cuanto a los sectores catastrales

existentes.

Tabla 16. Feature Class Sect Catastles


60

Feature class “UPZ_SECTOR”: en esta capa de geometría tipo polígono se


y analizar la información de los sectores de uso de la UPZ a estudiar.

Tabla 17. Feature Class UPZ

Feature class “UPZ_SUB_EDIFICAB”: en esta capa de geometría tipo polígono

se encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder

visualizar y analizar la información del sector normativo en cuanto a su

edificabilidad.

Tabla 18. Feature Class UPZ EDIF


61

Feature class “UPZ_SUB_USOS”: en esta capa de geometría tipo polígono se


y analizar la información del sector normativo en cuanto a su uso.

Tabla 19. Feature Class UPZ USOS

Feature class “UPZs”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran

los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar

la información de los sectores normativos.

Tabla 20.Feature Class UPZS


62

Feature class “ZHF”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los

siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la

información de las zonas homogéneas físicas.

Tabla 21.Feature Class ZHG

Feature class “ZHG_2018”: en esta capa de geometría tipo polígono se


y analizar la información de las zonas homogéneas geoeconómicas para el año

2018.

Tabla 22.Feature Class ZHG 2018


63

Feature dataset “DATOS_OBTENIDOS”, en este dataset encontramos la

información obtenida en campo con su procesamiento.

Tabla 23. Feature Class Datos Obtenidos

Feature class “RENTA” y “VENTA”: en estas capas de geometría tipo punto se

encuentran los siguientes atributos con los cuales contienen los datos necesarios

para poder visualizar y analizar la información en cuanto a ventas y arriendos de

cada una de las UPZ observadas.

Tabla 24. Feature Class Renta Venta


64

Feature class “VM2_ZHE”: en esta capa de geometría tipo polígono se

encuentran los siguientes atributos, de los cuales nos interesa “VR_M2” en el cual

encontramos el valor del metro cuadrado para cada uno de los lotes sometidos al

régimen de propiedad horizontal, teniendo así las Zonas Homogéneas

Económicas (ZHE), para la localidad de Teusaquillo.

Tabla 25. Feature Class VM2 ZHE


65

7. CONCLUSIONES

Se evidenció que el mercado de venta del sector de estudio se enfoca

principalmente en la actividad residencial, también se encontraron de

servicio y comercial de impacto representativo como es el caso de los

locales comerciales ubicados en el centro comercial Galerías difieren de

aquellos ubicados en Edificación PH de régimen mixto, esto conforma la

característica predominante tanto en los predios objeto de estudio como en

todas las ofertas de venta y renta que se encontraron en el sector y por

medio de consulta en campo.

Como resultado del análisis se pudo comprobar que las características

constructivas es un factor importante al realizar el estudio de mercado de

venta y renta, estas características constructivas hacen énfasis en el

número de pisos, los acabados arquitectónicos y su vetustez. Ésta es una

característica que los propietarios tienen presente a la hora de establecer

una negociación.

Se encontraron valores por m2 de área privada desde $3.000.000 hasta los

$9.600.000 en esta UPZ, teniendo así un promedio de $41.500.000 valor

por m2 de área privada construida, las variaciones según lo observado se

deben a construcciones nueva (las cuales aprovechan lo máximo permitido

en la normatividad teniendo así los valores resultantes), por estar ubicado a

bienes de interés cultural, artístico, comercial y turístico o por ser un local

dentro de un centro comercial. También dependen de las tipologías

constructivas en general para la zona de estudio de los predios en

Propiedad Horizontal corresponden a edificios de diferentes alturas, con

buenas dotaciones de áreas verdes y zonas de recreación.


66

Actualmente se observa que se están realizado construcciones de

viviendas con buenas especificaciones técnicas y arquitectónicas, esto le

brindan otra dinámica y genera una gran presencia en la UPZ No.100.

Realizada la investigación de los predios en PH en la localidad de Galerías

se obtiene una vista de las diferentes zonas y sus valores los cuales están

disponibles para ser consultadas y utilizadas para la toma de decisiones en

el sector inmobiliario.

Para determinar la información y presentar un análisis de forma correcta se

debe realizar una depuración de ofertas de manera adecuada y para lo

cual es indispensable realizar trabajo de campo y de oficina.

Como resultado del análisis se pudo comprobar que la topografía y el

acceso a vías principales es un factor importante al realizar el estudio de

mercado de venta y renta. Ésta es una característica que los propietarios

tienen presente a la hora de establecer una negociación.

Al contrastar los sectores de estudio se determinó que la UPZ No. 100

presenta un alto uso residencial.


67

8. GLOSARIO

Este marco contempla una lista de términos específicos relacionados con los

diferentes temas concernientes a los predios, con el fin de capturar un vocabulario

común y hacer más fácil la comunicación y entendimiento del presente estudio. 8

ÁREA Magnitud geométrica que mide la extensión de un cuerpo en dos

dimensiones.

AVALÚO Estimación o dictamen pericial que se hace del valor o precio de una

cosa.

AVALÚO COMERCIAL Documento que contiene el dictamen técnico que estima

el valor de un inmueble a una fecha determinada, conforme a las reglas del

mercado inmobiliario y a lo dispuesto en la Ley.

ÁREA CONSTRUIDA Parte edificada que corresponde a la suma de las

superficies de los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas

de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, así como el área de los

estacionamientos ubicados en semisótanos, sótanos y en un piso como máximo.

ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA Extensión superficiaria cubierta de cada bien

privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de

conformidad con las normas legales.

ÁREA PRIVADA LIBRE Extensión superficiaria privada semidescubierta o

descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos,

de conformidad con las normas legales.

BASE DE DATOS. Es un conjunto de datos pertenecientes a un mismo contexto

y almacenados sistemáticamente para su posterior uso.

BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR Inmuebles debidamente

delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento

8 (Unidad de Catastro Distrital - Glosario, s.f.)


68

exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad

horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

BIENES COMUNES Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de

propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de

bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la

existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o

explotación de los bienes de dominio particular.

COMPRAVENTA Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una

cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El

dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. (Art. 756, 1849 y

1857 del C.C.)

CONJUNTO Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados

sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y

utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de

cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias

unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. Las

zonas con mayor representación de inmuebles sometidos a régimen de propiedad

horizontal son las la UPZ 109 Ciudad Salitre Oriental.

DATOS JURÍDICOS Nombre propietario(s) o poseedor(es), documento de

identidad, número de escritura, fecha de escritura notaría, número de matrícula

inmobiliaria.

EDIFICIO Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno,

cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas

para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de

áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de

propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y

por bienes comunes.


69

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL Inmuebles cuyos bienes de

dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de

acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL Inmuebles cuyos bienes de

dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades

mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO Inmuebles cuyos bienes de dominio

particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria

u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

GOOGLE MAPS. Es un servidor de aplicaciones de mapas web que pertenece a

Alphabet Inc.

NORMA DE USO DEL SUELO Es la indicación normativa sobre la actividad que

se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo

planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica

catastral. Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas

para la determinación de valores unitarios del terreno.

POT Plan de Ordenamiento Territorial.

PREDIO Terreno o lote individualizado con un folio de matrícula inmobiliaria.

PREDIO URBANO Es el ubicado dentro del perímetro urbano. * Las unidades

tales como: apartamentos, garajes, locales, depósitos y otras, no constituyen por

sí solas predio, salvo que estén reglamentadas como predios independientes.

PROPIETARIO DE INMUEBLE Es quien que tiene el derecho de dominio y como

tal se encuentra inscrito en el registro de instrumentos públicos y privados.

SUELO URBANO Constituido por las áreas del territorio distrital destinadas a

usos urbanos en el presente plan, que cuentan con infraestructura vial, redes

primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y


70

edificación, según sea el caso. // Pertenecen a esta categoría, aquellas zonas con

procesos de urbanización incompletos, comprendidas en áreas consolidadas con

edificación, al igual que las áreas del suelo de expansión que sean incorporadas.

TERRENO Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida.

TRABAJO DE CAMPO Es el proceso técnico que mediante la inspección ocular

de los predios recopila y verifica la información física y jurídica de los inmuebles

ubicados dentro de los sectores objeto de la información catastral.

USO DEL SUELO. Modificado por el Decreto Nacional 4065 de 2008. Es la

destinación asignada al suelo por el plan de ordenamiento territorial o los

instrumentos que lo desarrollen o complementen, de conformidad con las

actividades que se puedan desarrollar sobre el mismo. Los usos pueden ser

principales, compatibles, complementarios, restringidos y prohibidos.

USO ACTUAL DE SUELO Es la actividad que se desarrolla en un determinado

espacio geográfico, en el momento de la elaboración del estudio de zonas

homogéneas físicas.

ZONA URBANA La comprendida dentro del límite del centro de población o

perímetro urbano.


71

9. BIBLIOGRAFÍA

IGAC. (2008). RESOLUCIÓN 620 DE 2008. Bogotá: IGAC.

Jaramillo, S. (2003). Los fundamentos económicos de la “participación en plusvalías”. Bogotá: IEU.

Jorge Alberto Medrano, M. P. (2011). Estimación de tasas de capitalización de rentas de vivienda urbana estrato 3 sometidas al régimen de propiedad horizontal en Bogotá mediante modelos econométricos. UD y la Geomática, 14.

Ochoa, O. B. (2000). Factores y métodos para el avalúo comercial. Bogotá: Instituto de Estudios Urbanos.

Sociedad de Activos Especiales SAE SAS. (2014). Política Comercial .

Unidad de Catastro Distrital - Glosario, U. d. (s.f.). Obtenido de Unidad de Catastro Distrital: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario

10. FUENTES DE INFORMACIÓN GEOGRAFICA Y SOFTWARE

Unidad administrativa especial de catastro distrital (UAECD), localización en visor cartográfico

IDECA

Universidad Distrital Francisco José de Caldas licencia estudiantil para uso de ArcGIS

ZONAS HOMOGENEAS ECONOMICAS ESTUDIO DE...

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