ZONAS COMERCIALES COMO ATRACTIVOS TURISTICOS [1]

Autor:Arq. Héctor De Schant Docente- Investigador categoría I. Profesor Titular del Taller Vertical de Construcciones I a IV Profesor Titular de Diseño Urbano- Arquitectónico VDirector del Centro de Estudios de Tecnología y Vivienda -CETyV-F.A.U.D.- U.N.M.D.P.

Colaboración de Docentes- Investigadores de la F.A.U.D.- U.N.M.D.P.:

Arq. Guillermo L. de Diego Arq. María Andrea Mónaco Arq. Adriana B. Olivera

Mar del Plata. Julio del 2002GRUPO RECURSOS URBANOS

FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO y DISEÑOUNIVERSIDAD NACIONAL DE MAR DEL PLATA

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MORFOLOGÍA DE LA CIUDAD DE MAR DEL PLATA –CIUDAD BINUCLEAR-

La ciudad de Mar del Plata (MdP) ha crecido a partir de dos núcleos fundacionales. El más antiguo y que dio origen a la ciudad se ubicó sobre el borde de la Bahía Bristol, la cual permitía operar un amarradero para pequeños barcos que trasportaban tasajo [2] y cueros al Brasil.

En el último cuarto de siglo XIX, a pesar de las dificultades de acceso y falta de transporte adecuado, fue naciendo un enclave turístico que lograría desarrollarse plenamente a partir de 1886, año en que se construyó la vía férrea que unió Buenos Aires con MdP. [3]

La radicación y actividades turísticas se concentraron sobre el AC y se dispersaron sobre el borde costero hacia el interior. Este crecimiento turístico fue tan explosivo que obligó a la erradicación definitiva de las actividades pesqueras y al traslado y construcción del puerto en 1910/ 23 en otra bahía alejada de lo que era la ciudad de entonces. Así nació un segundo núcleo de población permanente, integrada por pescadores y obreros ocupados en la construcción del puerto. Como resultado de la expansión de estos tres componentes se ha conformado la estructura morfogenética de la ciudad. El núcleo original acogiendo a la población permanente ocupada en los servicios y a la de radicación estacional. El segundo a los trabajadores portuarios y de la pesca.

Área Central 1931 Área Central – Estado Actual

Ambos núcleos fundacionales tiene crecimiento radial y se han trasformado en Áreas Centrales (AC). Y el tercero, de crecimiento paralelo al borde costero, a la turística.

En la Tabla se ha sintetizado la Evolución Turística de la Ciudad.

RASGOS DE LA EVOLUCIÓN TURÍSTICA

CIUDAD DE MAR DEL PLATA

CARACTERÍSTICAS TIPOLOGÍA TURÍSTICA

RANGO TURÍSTICOS TECNOLÓGICOS (Comunicaciones)

RAMBLAS

CENTRALIDAD COSTERA

TURISMO MASIVO

VILLA VERANIEGA

FERROCARRIL

1886

CENTRALIDAD INTRAURBANA

TURISMO SEGMENTADO

CENTRO TURÍSTICO

AUTOMOTOR RUTA 2

1938

POLICENTRALIDAD

TURISMO DE ELITE

CIUDAD TURÍSTICA

TODOS LOS MEDIOS AUTOVÍA RUTA 2

2000

MAR DEL PLATA CIUDAD POLICÉNTRICA

MdP es una ciudad terciaria, [4] los servicios y comercios se hallan concentrados en sus dos AC, el borde costero y sobre ejes comerciales, en concordancia con las vías principales de la trama urbana.

Ejes de Servicios Comerciales y Vías Principales

Por su diversidad de características y grado de especialización de sus ZC, MdP podría ser considerada como una ciudad policéntrica. Actualmente entorno a esta estructura de centros se ha ido reorganizando la ciudad, su vida económica y social. Es de escala intermedia y su rango la ubica como cabecera de la región sudeste. [5] Sigue siendo el centro turístico más importante del país y la ciudad más grande del interior de la provincia. [6] La relación entre la población turística y permanente es baja, no alcanza al 0,7 de la población local. [7]

Ha diversificado su base económica y se ha transformado en un ciudad cuaternaria. [8]

Estos indicadores señalan su nivel de desarrollo. La ciudad trasmite o expresa su doble vida, pero ha comenzado a destacarse los símbolos propios y la imagen de lo local, por el simple hecho que al comerciante le resulta importante atraer al consumidor residente tanto como al turista.

Dentro de las zonas terciarias las ZC de escala urbana o que prestan servicios al conjunto de la ciudad han alcanzado un alto grado de especialización funcional, una parte de ellas captan al turista. Entre estas zonas comerciales no centrales, se destacan cuatro: Alem, Güemes, Av. Constitución y J. B. Justo. (Plano Nº 2: Ejes de Servicios Comerciales)

La Av. Constitución es una de las avenidas que sirven de acceso a la ciudad, la presencia de discotecas sobre la concentración de otros servicios y comercios y su vida nocturna es lo que desde la década del ´60, la han caracterizado como “la calle del ruido o de la movida marplatense”.

La Av. J. B. Justo es la avenida que deslindaba la ciudad y servia de acceso al puerto. A lo largo de ella se ubicaban depósitos mayoristas, fábricas conserveras, equipamientos para el transporte automotor de carga, etc. En las décadas del ´70 y ´80 se transformó en la “calle del pullóver” adquiriendo a escala local la forma de un “centro comercial fabril”, debido a que la zona se reconvirtió y el nuevo sector, el de la indumentaria, se encontraba en ese periodo en pleno crecimiento, comenzando a decaer a partir del ´90 con la apertura de la importación.

Evolución del MIX Comercial de la Zona Comercial Güemes –ZCG-

Las calles Alem y Güemes se diferencian de las demás ZC a escala de ciudad, poseen características similares, se distinguen de las demás particularmente por su carácter selectivo, sus usuarios son de clase media y media alta. El espacio está cargado de señales que representan su carácter “pequeño burgués”.

Ambas ZC surgieron de pequeños agrupamientos de comercio barrial de uso diario, con el transcurso del tiempo se produjo la densificación de las áreas lo que provocó que se le fuera sumando al agrupamiento inicial mas comercios y servicios, muchos de ellos esporádicos, para en una tercera etapa, incorporar equipamientos para el ocio y la interacción social, cerrando así el ciclo completo de evolución. Son en la actualidad dos de las principales ZC de la ciudad.La remodelación y renovación de las estructuras residenciales para adecuarlas a las actividades comerciales, transformó el lugar y su función, no así el tejido social, la población residente en el entorno ha resistido a los conflictos derivados de la sucesión de usos.

Alem – Estado Actual Güemes – Estado Actual

Estos dos centros barriales evolucionados se originaron en la misma época. Alem llega a su apogeo a principios de los ´90, momento a partir del cual comienza su declinación, Güemes lo lograría en el 2001, sobreviviendo a cuatro años de recesión.

PROTECCIÓN y DESARROLLO DEL ESPACIO TERCIARIO

La dirigencia local se ha despreocupado de la protección y desarrollo de las ZC, excepto de la calle San Martín, eje comercial del AC fundacional, y de la costa, por su poder propagandístico, alta representatividad y aporte a la imagen de la ciudad.

En el caso de la CALLE 12 DE OCTUBRE –EJE COMERCIAL DEL AC PUERTO- Uno de los ejemplos más elocuente lo constituye el descompromiso manifestado frente a intervenciones que evidentemente producirían la desjerarquización, degradación y declinación de 12 de Octubre.

12 de Octubre 1985 Área Central Puerto 2002

Esta AC se caracterizaba por la presencia de comercios y servicios, tanto para el consumo doméstico, como productivo y turístico. La calle y el entorno inmediato contenían todo el acervo tecnológico de sus actividades y el de la cultura inmigrante y pesquera de su comunidad.

En 1983 se perdió parte del patrimonio arquitectónico, ferreterías, almacenes navales y servicios gastronómicos, que habían surgido espontáneamente dentro del área operativa del puerto, para crear un estacionamiento, nunca efectivamente utilizado. La maniobra encubría una operación inmobiliaria tendiente a construir un gran complejo gastronómico. Esta construcción provocó que muchos de los comercios tradicionales del AC Puerto perdieran sustentabilidad y se vieran obligados a cerrar.

En plena crisis, se autorizaron sucesivamente la construcción dentro del área de un hipermercado y dos supermercados, que terminaron con la vitalidad del AC. El comercio tradicional es desplazado generalmente por estos nuevos formatos de Supermercados o Hipermercados. En los últimos años las cifras indican una fuerte disminución en las PYMES comerciales y en puestos de trabajo, pero también existen otras razones por las que debe ser protegidos dado que le permite al

productor local y regional encontrar un canal más directo de llegada al consumidor.

En la actualidad una de las Cámaras de Comercio local, logró revertir legalmente la autorización que habilitaba la construcción de un Centro Comercial de la cadena Unicenter. [9] Por otra parte el municipio y sectores privados se han propuesto reactivar la zona promoviendo la habilitación de restaurantes típicos similares a los que se perdieron y le daban carácter a la zona.

Alem en auge, 1984

Otros casos mas recientes, como la declinación de Alem, demuestran las lagunas normativas existentes y la insolvencia en el manejo de nuestras ZC. Estos casos representan una experiencia de gran utilidad para la comunidad que debería ser aprovechada. Cuando las normas urbanísticas y del comercio son ineficientes o no son aplicadas, los comerciantes han comprendido que de no cambiar la situación, deben ser ellos mismos y los vecinos quienes deben proteger y bregar por el desarrollo de sus ZC.

La declinación de las ZC ha tenido distintos efectos, los más inmediatos son la disminución de la actividad comercial, el cierre de muchos locales, la disminución de los valores inmobiliarios y la rentabilidad de los mismos. Y en casos como los citados de Alem y Güemes, la transformación y

demolición de las estructuras residenciales realizadas para dar cabida a las instalaciones comerciales lo que ha implicado la pérdida del paisaje original y en ocasiones, del patrimonio arquitectónico.

La reproducción de superficies y ZC está librada a las leyes del mercado estrechamente vinculados a intereses inmobiliarios y comerciales, sin ningún tipo de control de sus estrategias especulativas. Cada ZC absorbe una cuota determinada del consumo local y turístico, la sustentabilidad de la zona depende de un equilibrio entre la cuantía de la oferta y la de la demanda. Un manejo adecuado de las ZC debe contemplar según su dimensión y rol urbano, como es esa distribución tanto en sentido geográfico como sectorial.

Lo expuesto incluye no solo a zonas que concentren la actividad comercial, sino a “Centros de Compras” u otros equipamientos como las grandes superficies destinadas al comercio minorista.

Hoy existen herramientas que permiten administrar correctamente el espacio terciario y sus actividades. El Urbanismo Comercial (UC) representa el estado de la cuestión en esta materia, surge de una concepción integral del desarrollo urbano, como una especialización dentro de la urbanística y las ciencias urbanas, en general.

URBANISMO COMERCIAL

En su aplicación práctica el UC procura la armonización del sistema terciario y las actividades comerciales, tratando de darle eficiencia a las actividades y al funcionamiento de la ciudad, pero sus alcances no se limitan a las cuestiones de comportamiento urbano y sectorial, sino a las instancias de regulación y ordenamiento de procesos que permitan la generación de futuros escenarios urbanos.[10]

Tienden a identificar el comportamiento actual del sistema terciario, de lograr su optimización, de analizar el sentido de las tendencias y prever situaciones que puedan afectar el comportamiento, la sustentabilidad y la función de alguno de los componentes (ZC, agrupamientos, etc.) o del sistema en general, y establecer estrategias que permitan orientar la actividad comercial y los espacios para alcanzar un futuro urbano deseable.

Para evaluar el comportamiento de las zonas comerciales es menester saber cuales son sus roles, funciones y

características. La existencia de equipamientos como los “Centros de Compras” y ZC de este tipo señalan la jerarquía urbana y califican a la ciudad, posibilitando reinstalarla en los niveles mas altos del mercado turístico que se había perdido. Resulta indispensable procurar su consolidación para que la ciudad pueda competir con otros centros turísticos provinciales más selectos, pero más pobres en diversidad de atractivos y recursos.

El turismo como disciplina y como sector económico tiene en el UC un instrumento valido a su desarrollo particularmente en aquellos centros donde las ZC son uno de sus principales atractivos.

El UC ha instalado el debate sobre el concepto de los Centros Comerciales a Cielo Abierto –CCCA- y la difusión del gerenciamiento de ZC. La introducción del concepto en este marco resulta interesante porque ha promovido en las PYMES, el asociativismo comercial, pero quienes la promueven no prestan debida atención a los aspectos distorsivos y negativos de la aplicación crítica de esta concepción.

La denominación de CCCA a algunas ZC, resulta equívoca pero muy atractiva a los comerciantes. Engañosa porque induce a creer que es posible un manejo “empresarial” de los espacios públicos similar al que realizan los administradores de los equipamientos privados o Shopping Centers y los predispone a presionar a los organismos públicos y la administración local para que les brinden a los comerciantes la asistencia y servicios que prestan a sus locatarios las firmas propietarias de los Centros Comerciales.

Otro aspecto negativo de esta concepción de CCCA es que alegando promover al comercio tradicional, termina muchas veces perjudicándolo, al extremo de reducirlo a la mínima expresión. Su desaparición puede acarrear la anulación de lo típico pudiendo perderse muchas de las características singulares del lugar.

CALLE GÜEMESA diferencia de Alem y 12 de Octubre que después de varias etapas de evolución logran un período de apogeo seguido de una declinación catastrófica por su rapidez y magnitud, Güemes, ha tenido hasta el presente una evolución

ascendente. Sin embargo no se puede asegurar que no sea vulnerable a factores de riesgo presente tanto en su propia dinámica como los provenientes del contexto actual cargado de amenazas.

Es un centro barrial evolucionado, que actualmente se caracteriza por prestar servicios diarios a los radicados en su entorno y por ser un paseo de compras, un lugar de encuentro y sociabilización a escala urbana. Y a diferencia del AC, sigue conservando su imagen barrial y connotaciones de clase social.

La declinación de ciertas ZC, como lo ocurrido en el caso de Alem y posible de suceder en la calle Güemes, se debería a alteraciones en el sistema de atributos que caracterizaron a Alem, los cuales generaban un ambiente que propiciaba la interacción del segmento social que conforma su grupo selecto de usuarios y consumidores. Eso seria también lo que justificaría por que, en iguales circunstancias temporales, una haya seguido jerarquizándose (G) y la otra se haya degradado (A). Lo cual demostraría que la evolución de las calles no respondería únicamente a cuestiones contextuales de naturaleza estrictamente económicas, porque tanto el crecimiento de una como la declinación de la otra, se han dado en tiempos de recesión. Es decir, que a partir de un momento determinado se comienza a percibir una declinación de la ZC, no fundada en la crisis de su oferta de servicios (representadas por el mix o sistema de actividades), sino en las simbólicas o representativas. Por lo que sería la modificación del carácter de la calle lo que debilita su aptitud para cumplir con una de sus funciones esenciales como puede ser la de servir como espacio selectivo de sociabilización.

En síntesis estas ZONAS COMERCIALES SELECTIVAS: ALEM y GÜEMES

POSEEN ATRIBUTOS:

§ Que le confieren poder selectivo.

§ Que le permiten segmentar el mercado turístico y local.

§ Que propician el encuentro y la sociabilización de capas medias y altas de la sociedad.

§ Que las hacen atractivas a consumidores y usuarios.

CARACTERÍSTICAS COMUNES:§ No son áreas centrales.

§ Son centros barriales evolucionados.

§ Son espacios urbanos socio-históricamente construidos.

§ Son ZC de paseo, consumo y sociabilización.

§ Son ZC orientadas al mismo segmento de mercado.

§ Son ZC de valor estratégico para el desarrollo turístico.

SÍNTESIS y RECOMENDACIONESMdP es considerada como una ciudad binuclear y policéntrica con lo que se reconoce la diversidad de sus ZC, tanto en jerarquía, escala, función y grado de especialización. Del total, sólo en algunas ZC resulta indispensable generar una normativa destinada específicamente a su protección y desarrollo, basada en la cooperación del sector público y privado, que formalice las intervenciones concertadas entre ambos sectores, y que no se limite al control de los usos de suelo como ocurre en la actualidad. Debería basarse en políticas públicas participativas que efectivicen la articulación entre ambos sectores y los vecinos, quienes deberían ser los destinatarios del sistema.[11]

La gestión pública de estas zonas estratégicas debe estar dirigida a su conservación, administrando las cuotas

de mercado de tal manera que tengan sustentabilidad, garantizando la diversidad de ofertas de zonas selectivas. Por lo que se recomienda que dentro de un delineamiento general establecido por la gestión pública que contemple la regulación integral del espacio terciario y de estas zonas en particular,[12] procurando su sustentabilidad y estando orientado hacia una política de protección del rol de estos centros dentro de la estructura urbana, administrar la cuota de mercado que le corresponde, cada una de ellas tengan un gerenciamiento privado y además, determinar cual es el mix y la dimensión de sus superficies comerciales para que no se produzca una crisis por sobreoferta, dentro de su función selectiva.

Se debería realizar un manejo idóneo, sabiendo cuáles son los atributos que le dan selectividad a la calle. No se trata de detener su crecimiento o “pararla” en el tiempo. El estudio de las tendencias y del contexto es imprescindible para mantener el desarrollo de las calles, lo cual es una tarea de expertos, cuya capacitación representa un compromiso para los centros académicos. Es indispensable disponer de esta formación especializada y contar con las herramientas técnicas que garanticen lograr la sustentabilidad económica y conservar su rol urbano de las zonas comerciales.

Güemes, al igual que Alem y el Shopping Los Gallegos,[13] tienen un rol específico dentro de la estructura urbana y social, dado que son ZC y equipamientos que se distinguen por ser ámbitos que propician selectivamente el encuentro de los segmentos medios y altos de la sociedad y segmentan el mercado para obtener mayores tasas de beneficios.

Deben conservar su identidad, porque de lo contrario perderían poder de atracción para sus usuarios y consumidores tradicionales. Su segmento de mercado es reducido, la expansión descontrolada de estas ZC le harían perder selectividad poniendo en riesgo la sustentabilidad y su rol dentro de la ciudad.

Es necesario asegurar la supervivencia de aquellos componentes y sistemas de atributos que le confieren condiciones selectivas a estas ZC, para cumplir con este requisito es necesario realizar una individualización y un seguimiento sistemático de los mismos acorde a la dinámica de la calle y la evolución del contexto general. Inventariado los componentes más significativos, debe establecerse cuando, cómo y porque pueden verse alterados o diluirse dentro del conjunto, perdiendo significación.

Detectado las componentes que le confieren estatus social a la de la calle y verificado la existencia de señales de su deterioro o la degradación de los símbolos de clase deberían tomarse medidas correctivas que permitan restituir la capacidad de representación social, evitando la decadencia de la ZC, conservando la identidad y la sustentabilidad de la función urbana de la ZC.

Las experiencias anteriores de ZC que se han “derrumbado” pueden ser utilizados para pronosticar evoluciones no deseadas y delinear herramientas preventivas. La predicción de fenómenos por analogía demanda suma prudencia y rigor debido a que cada caso es diferente. La técnica consiste en diseñar un modelo que contenga los casos a comparar que permita establecer sus similitudes y diferencias, tanto en las características internas, como en las externas que produjeron los sucesos que se tratan de evitar. Estos estudios permiten establecer hipótesis de riesgo y analizar la vulnerabilidad de la zona frente a esas hipótesis .

Son técnicas predictivas que permiten delinear protocolos de seguimiento con fines preventivos y correctivos fundados en los criterios de reconocimiento de las amenazas y las debilidades de un producto.

En síntesis la Propuesta para la Protección y Promoción del desarrollo de AC y ZC propone:

§ La generación de normas municipales integrales de desarrollo urbano y comercial específicas para la regulación y administración del espacio terciario en general y de ZC con valor estratégico en particular.

§ Que dentro de la estructura municipal se genere un órgano específico para la gestión publica de las ZC.

§ Que el citado organismo se ocupe en particular de la protección y desarrollo de las ZC consideradas estratégicas para el desarrollo urbano y turístico.

§ Que se instituya la figura del gerenciamiento de ZC y se promueva a que el sector privado asuma la corresponsabilidad de la protección y desarrollo de las ZC significativas de la ciudad.

Mar del Plata –Argentina

Registro de la Propiedad Intelectual en trámite.

BIBLIOGRAFÍA

ÁLVAREZ, Adriana y otros. Mar del Plata. Una historia urbana

[1] El grupo de Investigación: Recursos Urbanos dirigido por el Arq. H. De Schant, ha venido estudiando y presentado temas sobre Centralidad Urbana en diferentes trabajos de Investigación, Artículos y Congresos, Nacionales e Internacionales, desde el año 1993, a la fecha.

Y este Artículo de Zonas Comerciales Selectas como Atractivos Turísticos, es un extracto de la presentación realizada en el Congreso: V JORNADAS NACIONALES DE INVESTIGACIÓN. ACCIÓN EN TURISMO. VIII JORNADAS DE INTERACCIÓN. SABER ACTUAR. Mar del Plata, Argentina. Los días 29, 30 y 31 de Mayo y 1º de Junio del 2002.

[2] Carne salada

[3] Y ha evolucionando con la inauguración de la Ruta Provincial Nº 2 en 1938, la que desde el año 2000 se ha transformado en Autovía, que une a la ciudad con la Capital Federal, Capital de la República Argentina, y principal centro emisor de población turística hacia la Costa Atlántica.

[4] Según datos del último Censo Económico, el Sector Terciario representa el 76% del P.B.G. del Partido. Y está distribuido en: Comercio al por mayor y menor 15%, Hoteles y Restaurantes 6%, Actividad Inmobiliaria 30%, Intermediación Financiera 7%. Fuente: Mar del Plata en cifras. 1999. Municipalidad del Pdo. De Gral. Pueyrredón.

[5] Jerarquía de la Centros Urbanos según el Escalograma de Guttman: Rango por servicios, 23. Rango por tamaño de población: 7 ciudad, Censo 1991. Puntaje por servicios: 30. Estratos de Jerarquía: 3º.

Fuente: Plan Nacional de Vivienda 1984/ ´89. Diagnóstico de la Situación Habitacional. Rep. Argentina, 1984.

[6] Población Permanente del Partido: 562.901 habitantes. Cifras Provisorias Censo 2001. Y la Población Turística para la Temporada 2001- 2002: 239.556 turistas. Fuente: I.N.D.E.C. y Departamento de Planeamiento y Desarrollo. E.M.Tur. Mar del Plata. Municipalidad del Pdo. de Gral. Pueyrredón. Año 2002.

[7] La ciudad de Mar del Plata tiene una relación entre Población Permanente y Población Turística que no se corresponden con otros Centros Turísticos Balnearios de la Costa Atlántica Argentina.

[8] Cuenta con cuatro universidades y una población estudiantil que casi alcanza los 24.000 alumnos. Fuente: Censo Nacional de Universidades.

[9] La Cámara Marplatense de Empresas Comerciales (CAMECO) solicitó la nulidad de la ordenanza que autoriza la construcción de un hipermercado en el predio conocido como La Cantera, lote que perteneció a una tradicional entidad deportiva local. Fuente: http://www.lanacion.com.ar/00/09/14/home.asp?pag=e06.htm&a=prem. Bajado el 25 de Abril del 2001.

[10] En nuestro medio el UC ha venido de la mano del PROCOM (Programa de Fortalecimiento al Comercio Minorista) y de los CCCA (Centros Comerciales a Cielo Abierto), instalando el debate sobre este concepto y la difusión del gerenciamiento de ZC. Presentado en el Congreso COMERCIO y CIUDAD. Foro Nacional de

Promoción de Centros Comerciales a Cielo Abierto, Cascos Urbanos y Centros Históricos. Organizado por la Coordinadora de Actividades Mercantiles Empresarias (CAME). 25 y 26 de Mayo del 2001. Córdoba, Argentina.

[11] Debe protegerse el tejido social porque es quién le dio carácter original y es quien lo sigue manteniendo.

[12] Fundamentos enunciados en el Proyecto de Ordenanza sobre Zonas Comerciales y Espacios Públicos Promovidos y Protegidos- Arq. Héctor De Schant. Diciembre del 2001.

[13] Un equipamiento de carácter selectivo localizado en al AC.