Zona 41 Bogotá. Proyecto Inmobiliario para inversionistas
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INVERSION TRADICIONAL
En los últimos años la economía ha sido fluctuante debido principalmente a la crisis financiera que impacto a Estados Unidos y Europa, dejando a los inversionistas con pocas alternativas seguras para enfocar
sus recursos.
Cuando queremos invertir nuestro dinero, normalmente pensamos en las alternativas de inversión tradicionales como:
Abrir un Certificado de Depósito a Término (CDT) en una entidad
financiera.
Comprar divisas: Dólar
Invertir en la bolsa de valores buscando un comisionista de bolsa
reconocido y tratando de diversificar en un portafolio.
Comprar un apartamento y colocarlo en arrendamiento
Invertir en oro.
INVERSION TRADICIONAL
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Si hubiésemos invertido $500.000.000 en las alternativas tradicionales, esto habría sucedido con nuestro dinero en un año:
CDTHoy tendríamos $109.579.000;habríamos ganado $9.579.000; el 0,31%
DÓLARHoy tendríamos $490.000.000;habríamos perdido $10.000.000; el 1,84%
BOLSA(Inversionista moderado)Hoy tendríamos $521.000.000;habríamos ganado $21,400,000; el 0,7% mensual
INVERSION TRADICIONAL
FINCA RAÍZ
(2 apartamentos estrato 4)
Hoy tendríamos $66.000.000; habríamos ganado un 0,6% mensual mínimo de renta y 6% de valorización si vendiéramos los apartamentos.
OROHoy tendríamos $498,200,000;habríamos perdido $1.800.000; el 0,36%.
INVERSION TRADICIONAL
En ACCI s.a.s., hemos analizado siete (7) alternativas de inversión en finca raíz que son muy seguras y en las que se pueden obtener muy
buenas rentabilidades, veamos:
INVERSION TRADICIONAL
Aunque existen épocas de altas y bajas,una de las inversiones mas seguras yrentables por tradición es la finca raíz.
Adquirir un inmueble para colocarlo en arriendo
Adquirir el inmueble en fiducia en un proyecto sobre planos, cancelar la cuota inicial y vender el inmueble antes de escriturar
Adquirir un inmueble de oportunidad (remate) y venderlo a precio de mercado
Invertir en un fondo de inversión Inmobiliaria.
Participar en un proyecto de construcción.
Adquirir un lote y desarrollar bodegas o locales y vender o arrendar los inmuebles.
Invertir en fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (Derechos Fiduciarios Inmobiliarios).
SIETE (7) ALTERNATIVAS DEINVERSIÓN EN FINCA RAÍZ
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Sin duda alguna la inversión en derechos fiduciarios inmobiliarios está de moda en Colombia por la buena rentabilidad que produce y se constituye en una excelente alternativa de inversión para aquellos que no tienen una alta suma de dinero para invertir.
DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS
Aunque la inversión en derechos fiduciarios inmobiliarios existe desde hace varios años a través de hoteles y locales comerciales, estos se han extendido a otras opciones como centros comerciales, centros industriales y empresariales, y centros médicos.
DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS
Pero que es un DERECHO FIDUCIARIO INMOBILIARIO?
“Un derecho fiduciario inmobiliario es un instrumento de inversión a través del cual un inversionista adquiere un derecho o participación sobre un conjunto de bienes llamado fideicomiso, el cual es administrado por una entidad denominada fiduciaria; el inversionista, al convertirse en beneficiario de una participación en el fideicomiso, comenzará a recibir una participación sobre las utilidades o rentas que genere el inmueble una vez este entre en operación”
DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS
No todos los derechos fiduciarios
inmobiliarios son iguales y como
en cualquier inversión se deben
tener en cuenta varios elementos.
DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS
DERECHOS FIDUCIARIOS HOTELEROS:
Son los derechos fiduciarios más conocidos pero los quemenos tienen que ver con el negocio inmobiliario. A la horade invertir se debe tener muy en cuenta que el resultadode la inversión dependerá básicamente de la experiencia yeficiencia del operador hotelero; la edificación aunquedebe tener un diseño acorde al uso que se le va a dar, soloes un elemento más que conforma el hotel. Igual deimportante es evaluar el porcentaje de ocupación queofrece el promotor hotelero, su eficiencia en otrosproyectos similares y las condiciones de cambio deloperador si las cifras ofrecidas se alejan mucho de larealidad en el momento de la operación.
DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS
DERECHOS FIDUCIARIOS EN CENTROS COMERCIALES:
La rentabilidad en este tipo de derechos la determina el valor de los arrendamientos de los locales que lo conforman y otras actividades del centro comercial susceptibles de aprovechamiento económico como publicidad, eventos, góndolas e,t,c.
Al invertir en este tipo de derechos se debe estudiar la localización del centro comercial, los valores de arriendo estimados por el promotor y compararlos con los valores de arriendo para este tipo de inmuebles, la experiencia del promotor del proyecto en este tipo de proyectos, la inmobiliaria que va a administrar los contratos de arrendamiento y la compañía que va a administrar las zonas comunes del centro comercial.
DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS
DERECHOS FIDUCIARIOS EN PROYECTOS MEDICOS:
Son derechos en los que se participa de la rentabilidad
producida por el arrendamiento de los consultorios y el
parqueadero; en algunos casos se involucra también el
producido de otros servicios complementarios a la actividad
como salas de cirugía y demás servicios médicos; caso en el
cual la experiencia del operador del centro médico debe ser
evaluada en detalle.
DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS
DERECHOS FIDUCIARIOS EN PROYECTOS EMPRESARIALES:
En este tipo de proyectos la rentabilidad va ligada a la renta que en este caso generen las oficinas que lo conforman.
Antes de realizar esta inversión, se debe estudiar la localización del proyecto ofrecido, los valores de arriendo estimados por el promotor del proyecto y compararlos con los valores de arriendo para este tipo de inmuebles en el sector y finalmente la inmobiliaria que va a administrar los contratos de arrendamiento.
DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS
ACCI s.a.s.ESPECIALISTA EN CONSULTORIA EN INVERSION INMOBILIARIA
Teniendo en cuenta la trayectoria de muchos años en consultoría inmobiliaria, y
las pocas opciones seguras de inversión hoy día, ACCI s.a.s. ha venido
especializando sus servicios en CONSULTORIA EN INVERSION INMOBILIARIA,
asesorando y administrando PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS de empresas y familias
y estructurando proyectos dirigidos especialmente a INVERSIONISTAS EN FINCA
RAIZ.
En el tema de derechos fiduciarios inmobiliarios nuestra muestra mas reciente es
el proyecto, SUBA 91 ofrecido a inversionistas de finca raíz interesados en obtener
una renta fija, el cual está superando las expectativas iniciales; veamos lo que ha
venido sucediendo:
Centro comercial localizado en la localidad de Suba y conformado por 13 locales comerciales, 57 parqueaderos, y una valla publicitaria.
El proyecto fue estructurado con locales comerciales y oficinas de áreas grandes dirigido a marcas importantes, buscando obtener buenas rentas con contratos de arrendamiento a largo plazo.
GASTOS DEL FIDEICOMISO
TOTAL RENTA BRUTA $ 96.341.924
Costo Fiduciaria 3 SMLV $ 1.700.100
Costo inmobiliaria 6% $ 5.855.405
Seguro inmobiliario 2% $ 1.951.802
Fondo de reserva 6% $ 5.855.405
TOTAL RENTA NETA $ 80.979.212
El proyecto salió a ventas con 100 derechos fiduciarios por un valor de $120.000.000 cada uno para un valor total de ventas de $12.000 millones.
La renta bruta inicialmente estimada según estudio de mercado fue de $96.341.924
La renta neta (reta bruta menos costos operativos) inicialmente estimada fue de $80.979.212
EXPECTATIVAS INICIALES
INDICE DE VALORIZACION INMOBILIARIA URBANA Y RURAL
(IVIUR) DESTINO 2012
Residencial Estrato 1 5,67%Residencial Estrato 2 6,46%Residencial Estrato 3 8,04%Residencial Estrato 4 5,50%Residencial Estrato 5 4,25%Residencial Estrato 6 6,56%
Comercial 7,73%Industrial 4,48%
No Edificado 8,79%Depósitos y parqueaderos 6,47%
Otros 6,37%
La valorización fue estimada tomando como base el Decreto 671 del 2011 mediante el cual la Administración Distrital determinó el porcentaje de incrementos de avalúos catastrales para la vigencia fiscal de 2012.Conforme a lo anterior, nosotros estimamos una valorización del 8% anual.
En resumen, cada derecho fiduciario de SUBA 91 debía producir una rentalíquida mensual bruta estimada de $963.419 y al descontar los costos deoperación, una renta mensual neta estimada de $809.792.
Hablando en términos anuales, cada derecho fiduciario debía producir una rentaanual bruta estimada de $11.561.028 (9,63%) y al descontar los costos deoperación, una renta anual neta estimada de $9.717.504 (8,10%).
En términos de valorización inmobiliaria, como lo mencionamos anteriormente,la valorización anual esperada era de $9.600.000 (8%).
En conclusión la renta anual bruta estimada (9,63%), sumada a la valorizaciónanual estimada (8%) arrojaría una resultante del 17,63%.
El proyecto fue entregado en Febrero de 2.014, y se está cumpliendo con el objetivoinicial de arrendar a grandes marcas, con contratos a largo plazo e incrementossuperiores al I.P.C.
A la fecha tenemos arrendados locales a:
Por decisión del Comité Fiduciario, los primeros dineros recibidos por concepto dearrendamiento fueron dirigidos para atender los impuestos prediales y se esperaempezar a entregar recursos a los beneficiarios de derechos fiduciarios en el mes deNoviembre.
Actualmente se tiene arrendado el XX% y se espera tener el 100% arrendado al finalizarel año.
La renta líquida bruta estimada para SUBA 91con una ocupación del 100% está proyectadaen $122.293.415, y al descontar los costosde operación una renta liquida neta de$100.000.000 aproximadamente.
En resumen, cada derecho fiduciario producirá una renta líquida bruta anual estimadade $14.675.210 y una renta líquida neta anual estimada de $12.000.000
Con relación a la valorización, el valor comercial de cada derecho lo determina elporcentaje de renta bruta que produzcan los derechos; para el caso de SUBA 91 si larenta liquida bruta anual estimada para cada derecho es de $1.222.934, y estimamosque este valor es el 0,8% de un derecho, su valor estará alrededor de $150.000.000aproximadamente.
LOCALIZACIÓN
Localizado en las esquina
noroccidental de la calle 41
con carrera 13 en el sector
próximo al Centro
Internacional.
LOCALIZACIÓN
La cercanía a universidades, hospitales, al
Centro Internacional, importantes entidades
financieras y a empresas multinacionales
generan gran tráfico peatonal y vehicular
asociado a la gran actividad comercial que se
destaca en el sector.
Cuenta con transporte público, cercanía a
estaciones de transmilenio y excelentes vías
de acceso como la avenida Caracas, la
Carrera 13, la Calle 45, la Carrera Séptima y
la Calle 39.
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
Conformado por locales comerciales en el primer piso, 5 pisos para
oficinas o consultorios y terraza. Cuenta con un sótano para
parqueaderos.
La comercialización de los parqueaderos, oficinas o consultorios se
realizara a través de derechos fiduciarios; los propietarios del lote se
quedarán con locales.
OFICINA / CONSULTORIOS
ÁREA
201 88,18
202 151,88
301 88,18
302 151,88
401 88,18
402 151,88
501 24,78
502 29,94
503 24,59
504 22,69
505 33,48
506 27,29
507 19,88
508 19,03
509 17,35
601 24,78
602 29,94
603 24,01
604 131,93
605 20,78
TOTAL 1.450,28
PARQUEADEROS 14 Unidades
PRIMER PISO
Por la Calle 41 esta localizado el acceso peatonal del edificio.
El primer piso cuenta con
cinco locales, uno de ellos
esquinero, dos con terrazas
posteriores y dos locales para
cajeros electrónicos.
Cuenta con un ascensor de
alta gama para uso general.
*La imagen es una representación del proyecto, está sujeto a cambios sin previo aviso
SÓTANO
El edificio contará con un
sótano con disponibilidad para
14 cupos.
Se ingresa por medio de
monta coches.
*La imagen es una representación del proyecto, está sujeto a cambios sin previo aviso
PLANTA TIPO PISOS 2,3,4
En cada piso esta destinada una
recepción de uso comunal o
exclusivo según su distribución.
Pensando en la seguridad del
edificio, se dispone de una
escalera de emergencia y una de
evacuación.
*La imagen es una representación del proyecto, está sujeto a cambios sin previo aviso
PLANTA 5
*La imagen es una representación del proyecto, está sujeto a cambios sin previo aviso
PLANTA 6
El piso tiene disponibilidad de una
terraza privada en cubierta.
*La imagen es una representación del proyecto, está sujeto a cambios sin previo aviso
TERRAZA
Como espacio de interacción
común, se diseño en la terraza un
espacio con vegetación, semi
cubierto para servicio de cafetería y
restaurante.
*La imagen es una representación del proyecto, está sujeto a cambios sin previo aviso
ESTUDIO DE MERCADO
Oficinas en Arriendo
Localización Área Canon Valor M2 Renta
Calle 49 Cra 8 21 $ 1.500.000 $ 71.429
Cra 31 Cra 13a 53 $ 2.400.000 $ 45.283
Calle 29 Cra 13 290 $ 12.000.000 $ 41.379
Calle 31 Cra 14 174 $ 7.200.000 $ 41.379
Calle 33 Cra 7 109 $ 4.360.000 $ 40.000
Calle 32 Cra 7 89 $ 3.700.000 $ 41.573
PROMEDIO $ 46.841
Oficinas en Venta
Localización Área Valor de Venta Valor M2 Venta
Calle 32 Cra 13 59 $ 339.000.000 $ 5.745.763
Calle 51 Cra 13 16 $ 85.600.000 $ 5.350.000
Cra 7 Cll 39 16 $ 105.000.000 $ 6.562.500
Calle 49 Cra 13 53 $ 230.000.000 $ 4.339.623
Calle 31 Cra 13a 62 $ 390.000.000 $ 6.290.323
PROMEDIO $ 5.657.642
Consultorios en Arriendo
Localización Área Canon Valor M2 Renta
Marly 21 $ 1.550.000 $ 73.810
Maly 21 $ 1.100.000 $ 52.381
PROMEDIO $ 63.095
Consultorios en Venta
Localización Área Valor de Venta Valor M2 Venta
Marly 17 $ 107.000.000 $ 6.294.118
CIFRAS Renta del EdificioOFICINA ÁREA Vr. M2 RENTA VALOR RENTA
201 88,18 $ 46.400 $ 4.091.552
202 151,88 $ 46.400 $ 7.047.232
301 88,18 $ 47.200 $ 4.162.096
302 151,88 $ 47.200 $ 7.168.736
401 88,18 $ 48.000 $ 4.232.640
402 151,88 $ 48.000 $ 7.290.240
501 24,78 $ 48.800 $ 1.209.264
502 29,94 $ 48.800 $ 1.461.072
503 24,59 $ 48.800 $ 1.199.992
504 22,69 $ 48.800 $ 1.107.272
505 33,48 $ 48.800 $ 1.633.824
506 27,29 $ 48.800 $ 1.331.752
507 19,88 $ 48.800 $ 970.144
508 19,03 $ 48.800 $ 928.664
509 17,35 $ 48.800 $ 846.680
601 24,78 $ 49.600 $ 1.229.088
602 29,94 $ 49.600 $ 1.485.024
603 24,01 $ 49.600 $ 1.190.896
604 131,93 $ 49.600 $ 6.543.728
605 20,78 $ 49.600 $ 1.030.688
GARAJES 14,00 $ 2.660.000
TERRAZA 1,00 $ 4.000.000
SUB - TOTAL 1170,65 $ 62.820.584
CIFRAS
RENTA MES AÑO
TOTAL RENTA BRUTA $ 62.820.584 $ 753.847.008
Costo Fiduciaria $ 3.200.000 $ 38.400.000
Costo inmobiliaria 6,5% $ 4.083.338 $ 49.000.056
Seguro inmobiliario 2% $ 1.256.412 $ 15.076.940
Póliza de seguro $ 100.000 $ 1.200.000
Fondo de reserva 5% $ 3.141.029 $ 37.692.350
TOTAL RENTA NETA $ 51.039.805 $ 613.677.662
VALORIZACION 8% $ 48.853.820 $ 586.245.840
TOTAL RENTA BRUTA + VALORIZACION $ 111.674.404 $ 1.340.092.848
TOTAL RENTA NETA + VALORIZACION $ 99.893.625 $ 1.199.923.502
SU RENTABILIDAD EN ZONA 41
La utilidad es la combinación de la renta mensual que producen los parqueaderos, oficinas o
consultorios y la valorización de estos.
*Cifras calculadas con el 100% de ocupación.
La adquisición de derechos fiduciarios dentro de un fideicomiso de inversión inmobiliaria no constituyen una inversión financiera; no se puede garantizar una rentabilidad ni suredención en un plazo determinado. La rentabilidad de los dineros depende del desempeño del activo inmobiliario subyacente. La información aquí presentada es de carácterexclusivamente informativo e ilustrativo, y no es, ni pretende ser, fuente de asesoría legal o financiera de ningún tema. Esta información no constituye oferta de ningún tipo y estásujeta a cambios sin previo aviso.La información contenida en estas imágenes, render son representación gráfica e ilustrativa, puede presentar cambios de diseños y acabados .
EMPRESAS QUE INTERVIENEN
DISEÑO ARQUITECTÓNICO: Constructora Global Staff s.a.s.
DISEÑO ESTRUCTURAL:San Miguel Olejua Ingenieros s.a.s.
CONSTRUCCIÓN:Constructora Global Staff s.a.s.
GERENCIA:ACCI s.a.s.
GERENCIA DE VENTAS:ACCI. s.a.s.
FIDUCIARIA:Acción Fiduciaria
DESCRIPCIÓN DE LA INVERSIÓN
El negocio es una combinación de la renta mensual que producen los parqueaderos, oficinas y
consultorios y de la valorización de estos.
La inversión se encuentra respaldada por un derecho fiduciario en un Fideicomiso inmobiliario
constituido en Acción Fiduciaria, entidad vigilada por la Superintendencia Financiera.
El fideicomiso lo conforman 100 derechos fiduciarios.
Cada derecho tiene un costo de $74.000.000,
El derecho se adquiere pagando una cuota inicial del 10% y el 90% restante en cuotas iguales
durante los siguientes 14 meses.
Durante la etapa de promoción y construcción los derechos se irán valorizando mensualmente
en un 0.66% que corresponde al 8% anual.
La construcción se realiza en 12 meses una vez obtenido el punto de equilibrio; el cual se
espera obtener en el mes de Febrero de 2.015
Usted puede vender su derecho fiduciario cuando lo requiera, ya sea al fideicomiso o a terceros.