ZNALECKÝ POSUDOK/ExÚ Bratislava, Mgr. Miroslav Pinter/ /ExÚ Košice, JUDr. Andrej Dombický/...
Transcript of ZNALECKÝ POSUDOK/ExÚ Bratislava, Mgr. Miroslav Pinter/ /ExÚ Košice, JUDr. Andrej Dombický/...
Znalec: Ing. Marian Novotný,Venevská 20, 990 01 Veľký Krtíš,tel. 0907 211 666,
E - mail: [email protected] , [email protected] , Znalec pre odbor:
Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, Odhad
hodnoty stavebných prác. Evidenčné číslo znalca 912534
Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova 17, 917 01 Trnava
Číslo spisu (objednávky): Objednávka DD 202-2016 zo dňa 11.11.2016
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo: 7/2017
Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty Rodinného domu súp. č. 417 s
príslušenstvom a pozemkami parc. C KN č. 1452/1 a parc. C KN č. 1452/2 na ul.
Hurbanovej v obci Tornaľa, katastrálne územie Tornaľa, okres Revúca, pre účel
výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností.
Počet listov (z toho príloh):42(17)
Počet odovzdaných vyhotovení:5
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 2
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca:
Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností zapísaných na výpise z KN z LV č. 105
zo dňa 6.12.2016 pre obec Tornaľa, katastrálne územie Tornaľa, ktorý vyhotovil
Okresný úrad Revúca, katastrálny odbor, cez katastrálny portál.
Jedná sa o Rodinný dom a rozostavanú prístavbu súp. č. 417 s príslušenstvom a
pozemkami parc. C KN č. 1452/1 a parc. C KN č. 1452/2 na ul. Hurbanovej v obci
Tornaľa, katastrálne územie Tornaľa, okres Revúca.
2. Dátum vyžiadania posudku: Objednávka DD 202-2016 zo dňa 11.11.2016
3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie
stavebnotechnického stavu): Ku dňu obhliadky k 7.12.2016
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: k 31.1.2017
5. Podklady na vypracovanie posudku :
5.1 Dodané zadávateľom :
Výpis z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 105, pre obec
Tornaľa, katastrálne územie Tornaľa zo dňa 6.12.2016, vydal Okresný úrad
Revúca, katastrálny odbor - vytvorený cez katastrálny portál
Kópia katastrálnej mapy na parc. č. 1452/2 pre obec Tornaľa, k.ú. Tornaľa
zo dňa 6.12.2016, vydal Okresný úrad Revúca, katastrálny odbor - vytvorená
cez katastrálny portál
Znalecký posudok č. 1/2007 vypracovaný znalcom Ing. Jánom Danišom -
fotokópia
Objednávka DD 202-2016 zo dňa 11.11.2016 - originál
Stavebné povolenie na stavbu "Prístavba 1. b.j. k rodinnému domu s. č.
30", vydalo Mesto Tornaľa dňa 1.7.2003 - fotokópia
Rozhodnutie o povolení zmeny nedokončenej stavby "Prístavba 1. b.j. k
rodinnému domu s. č. 30", vydalo Mesto Tornaľa dňa 2.2.2004 - fotokópia
5.2 Získané znalcom :
obhliadka exteriéru nehnuteľnosti
fotodokumentácia súčasného stavu exteriéru nehnuteľností
indexy vývoja cien v stavebníctve v súvislosti s vyhláškou MS SR č.
492/2004 Z.z.
6. Použitý právny predpis:
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o
stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z. ,
vyhlášky MS SR č. 605/2008 Z.z. a vyhlášky MS SR 254/2010 Z.z.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:
Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene
a doplnení niektorých zákonov v znení zákona č. 93/2006 Z.z., ktorým sa
mení a dopĺňa zákon č. 382/2004 Z.z.
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z.
ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a
prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č.
500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z., vyhlášky č. 33/2009 Z.z.,
vyhlášky č. 107/2016 Z.z. a vyhlášky č. 256/2016 Z.z.
STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných
objektov.
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 3
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení
neskorších predpisov.
Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č.
461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o
zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v
znení neskorších predpisov.
Vyhláška Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorou
sa vydáva štatistická Klasifikácia stavieb.
Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ III.Q 2016
spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa
klasifikácie stavieb.
Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
znení neskorších predpisov.
Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností
a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3
8. Osobitné požiadavky zadávateľa:
Neboli vznesené žiadne osobitné požiadavky.
9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:
Pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností.
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) Výber použitej metódy:
Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z.,
vyhlášky č. 605/2008 Z.z. a vyhlášky č. 47/2009 Z.z. o stanovení všeobecnej
hodnoty majetku. Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti je použitá
metóda polohovej diferenciácie. Kombinovanú metódu stanovenia všeobecnej hodnoty
nehnuteľností nie je možné použiť, nakoľko nie sú relevantné podklady o prenájme
nehnuteľností daného typu na základe ktorých by bolo možné vypočítať výnosovú
hodnotu nehnuteľnosti. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je
vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ nehnuteľnosti na
porovnanie minimálne troch nehnuteľností podobného typu a rozsahu.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov
publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb,
vydanej ÚSI v Žiline (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ nehnuteľnosti
je vytvorený po podlažiach na m2 zastavanej plochy, podľa prílohy č. 1 uvedenej
metodiky. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien v stavebníctve je stanovený podľa
posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre III.Q 2016.
b) Vlastnícke a evidenčné údaje :
Podľa výpisu z KN z LV č. 105 zo dňa 6.12.2016 je vlastníkom nehnuteľností,
ktoré sa nachádzajú v obci Tornaľa, katastrálne územie Tornaľa, okres Revúca.
ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA
PARCELY registra " C "
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 4
Parcela číslo 1452/1 Zastavané plocha a nádvoria výmera 217 m2
Parcela číslo 1452/2 Zastavané plocha a nádvoria výmera 299 m2
Stavby
Rodinný dom a rozostav. prístavba súp. č. 417 na parcele č. 1452/2
ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY
Účastník právneho vzťahu: Vlastník
4 Fuko Csaba r. Fuko a Alžbeta Fukoová r. Forgonová, Nierová 1190/20,
Tornaľa,PSČ 982 01, SR
Dátum narodenia: 8.6.1969 Dátum narodenia: 17.7.1973
Spoluvlastnícky podiel: 1/1
ČASŤ C: ŤARCHY
Por. č.:
4 Na parc. č. 1452/1, 1452/2+č.s. 417 na parc. č. 1452/2: Záložné právo pre
pohľadávku v prospech:
DPS financial consulting, s.r.o., Mikovíniho 10, 917 01 Trnava
4 Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti
parcely č. 1452/1, 1452/2, č.s. 417 na parc. č. 1452/2
/ExÚ Bratislava, Mgr. Miroslav Pinter/
/ExÚ Košice, JUDr. Andrej Dombický/
/ExÚ Bratislava, JUDr. Jaroslav Straka/
/ExÚ Bratislava, JUDr. Rudolf Krutý/
/ExÚ Zvolen, JUDr. Jozef Ďurica/2x
/ExÚ Rimavská Sobota, JUDr. Ing. Ján Gasper, PhD./ v prospech Krajské
riaditeľstvo PZ Banská Bystrica, 9. mája 1,Banská Bystrica-952/14
Iné údaje:
Bez zápisu.
c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 7.12.2016 za účasti
znalca, povinní sa na obhliadku neustanovili.
Znalcovi nebola umožnená obhliadka nehnuteľnosti. Ak osoba povinná umožniť
vykonanie ohodnotenie v zmysle § 12 ods. 2 zák č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných
dražbách a o doplnení zákona SNR č. 323/1992 Zb., odmietne sprístupniť predmet
dražby, napriek písomnej výzve, ktorou bola táto osoba riadne vyzvaná v zmysle §
10 ods. 1 ZDD, bude nehnuteľnosť ohodnotená podľa ustanovenia § 12 ods. 3 ZDD.
Zameranie nehnuteľnosti bolo prevzaté zo znaleckého posudku č. 1/2007 zo dňa
24.1.2007, znalca Ing. Jána Daniša.
Fotodokumentácia súčasného stavu exteriéru nehnuteľnosti zhotovená znalcom pri
obhliadke dňa 7.12.2016.
d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu projektovej dokumentácie a
stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom:
Od nehnuteľnosti, ktorá je predmetom znaleckého posudku bol predložený znalecký
posudok č. 1/2007, ktorý obsahoval prefotenú projektovú dokumentáciu rodinného
domu v rozsahu pôdorysy podlaží domu, so zameraním skutočného stavu
nehnuteľnosti.
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 5
Pri obhliadke bolo zistené, že v obci Tornaľa na ul. Hurbanova, k. ú. Tornaľa
na parc. C KN č. 1452/2 je situovaný radový rodinný dom súp. č. 417.
Príslušenstvo rodinného domu tvorí studňa, oplotenie a vonkajšie úpravy.
Skutkový stav rodinného domu a príslušenstva rodinného domu, bol zistený na
základe dostupných údajov a znaleckého posudku č. 1/2007 znalca Ing. Jána
Daniša. Rodinný dom sa v súčasnej dobe využíva na bývanie.
Pôvodný rodinný dom, podľa označenia na fasáde, bol postavený v roku 1926,
prístavba a rekonštrukčné práce boli realizované na základe stavebného povolenia
a rozhodnutia o zmene nedokončenej stavby od roku 2004. Z pôvodného objektu
ostali na prízemí len základy v 2/3 prevedení a zvislé konštrukcie v 1/2
prevedenia, ostatné konštrukčné prvky a vybavenie prístavby a podkrovia boli
zhotovené nové. Opotrebenie nehnuteľnosti bude stanovené analytickou metódou.
e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie súladu popisných a geodetických
údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom:
Rodinný dom a rozostavaná prístavba súp. č. 417 na parc. č. 1452/2 je vedený na
výpise z KN z LV č. 105 pre obec Tornaľa, katastrálne územie Tornaľa, ktorý
vyhotovil Okresný úrad Revúca, katastrálny odbor dňa 6.12.2016, cez katastrálny
portál a zakreslený na aktuálnej kópii katastrálnej mapy, pre obec Tornaľa,
k.ú. Tornaľa, ktorú vyhotovil Okresný úrad Revúca, katastrálny odbor dňa
6.12.2016.
Súbor popisných aj geodetických údajov katastra nehnuteľností sú v súlade so
skutkovým stavom nehnuteľnosti zisteným pri obhliadke.
f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:
1. Rodinný dom s. č. 417
2. Plot
3. Studňa
4. Vonkajšie úpravy
4.1 Vodovodná prípojka
4.2 Kanalizačná prípojka
4.3 Obrubníky
4.4 Spevnená plocha
4.5 Vodomerná šachta
4. Pozemok parc. č. 1452/1, 1452/2
g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom
ohodnotenia:
Nie sú žiadne.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom súp. č. 417
POPIS STAVBY
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 6
Zatriedenie podľa JKSO s prevodom na Klasifikáciu stavieb:
JKSO 803 6 - Domy rodinné jednobytové
KS 111 0 - Jednobytové budovy
Rodinný dom súp. č. 417 spĺňa podmienky § 43 b, Zákona č. 50/1976 Zb. o
územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov ( stavebný
zákon), kde rodinný dom je obytný dom v ktorom najmenej polovica podlahovej
plochy všetkých miestností je určená na bývanie, je určený predovšetkým na
rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie a má najviac tri
byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie.
Umiestnenie stavby:
Rodinný dom súp. č. 4007 situovaný na parcele č. 1452/2, ako samostatne stojaci
rodinný dom v širšom centre obce Tornaľa, ulica Hurbanova, katastrálne územie
Tornaľa, okres Revúca. Pôvodný rodinný dom, podľa označenia na fasáde, bol
postavený v roku 1926, prístavba a rekonštrukčné práce boli realizované na
základe stavebného povolenia a rozhodnutia o zmene nedokončenej stavby od roku
2004. Z pôvodného objektu ostali na prízemí len základy v 2/3 prevedení a zvislé
konštrukcie v 1/2 prevedenia, ostatné konštrukčné prvky a vybavenie prístavby a
podkrovia boli zhotovené nové. Opotrebenie nehnuteľnosti bude stanovené
analytickou metódou.
Dispozičné riešenie:
Jedná sa o trojpodlažný rodinný dom s jedným podzemným, jedným nadzemným a
podkrovným podlažím, podzemné podlažie je len časti zastavanej plochy domu.
I.podzemné podlažie pozostáva - práčovňa, kotolňa, chodba a strojovňa
I. nadzemné podlažie pozostáva - 2 x izba, kuchyne, špajze, chodby, kúpelne s
wc, závetria, garáže, krytého vstupu s terasou a bazénu
Podkrovné podlažie pozostáva - 2 x izba, galéria, 2 x kúpelňa s wc, 2 x šatník,
chodba, sauna a sklad
Technické riešenie:
- Základy - 1. NP - betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou
izoláciou
- Zvislé nosné konštrukcie - 1. PP - z monolitického betónu; 1. NP - murované z
tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50
cm; 2. NP - z monolitického tepelnoizolačného betónu (perlibetón, penobetón,
keramzitbetón a pod.); deliace konštrukcie - 1. PP, 1. NP - tehlové (priečkovky,
CDM, panelová konštrukcia, drevené); 2. NP - sadrokartónové
- Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. PP, 1. NP - s rovným podhľadom
betónové monolitické, prefabrikované a keramické; 2. NP - s rovným podhľadom
drevené trámové
- Schodisko - 1. PP - tvrdé drevo, červený smrek
- Strecha - krovy - 1. NP - zložité s nerovnakou výškou hrebeňov s valbami;
krytiny strechy na krove - 1. NP - pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové
(Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.); klampiarske konštrukcie strechy - 1.
NP - z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky,
snehové zachytávače)
- Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. NP - kontaktný zatepľovací
systém
- Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1. PP - vápenné štukové,
stierkové plsťou hladené; 1. NP, 2. NP - sádrové, striekané (hrubozrnné);
vnútorné obklady - 1. PP - prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky; 1. PP,
1. NP, 2. NP - vane; 1. NP, 2. NP - prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m
výšky; 1. NP - WC min. do výšky 1 m; 1. NP - kuchyne min. pri sporáku a dreze
(ak je drez na stene)
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 7
- Výplne otvorov - dvere - 1. PP - rámové s výplňou; 1. NP, 2. NP - plné alebo
zasklené z tvrdého dreva; okná - 1. PP, 1. NP, 2. NP - plastové s dvoj. s
trojvrstvovým zasklením; okenné žalúzie - 2. NP - kovové; okenice a vonkajšie
rolety - 1. NP - plastové
- Podlahy - podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) - 1. NP, 2. NP -
parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené,
laminátové); dlažby a podlahy ost. miestností - 1. PP, 2. NP - keramické dlažby;
1. NP - kamenné dlažby
- Vybavenie kuchýň - 1. NP - sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou
alebo varná jednotka (štvorhoráková); 1. NP - chladnička alebo mraznička
(zabudovaná); 1. NP - odsávač pár; 1. NP - drezové umývadlo nerezové alebo
plastové; 1. NP - kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter
rozvinutej šírky)
- Vybavenie kúpeľní - 1. PP - vaňa oceľová smaltovaná; 1. PP, 1. NP, 2. NP -
umývadlo; 1. NP, 2. NP - vaňa plastová jednoduchá; 2. NP - vaňa plastová rohová
alebo s vírivkou; vodovodné batérie - 1. PP, 1. NP, 2. NP - pákové nerezové so
sprchou; 1. PP, 1. NP, 2. NP - pákové nerezové; záchod - 1. NP, 2. NP -
splachovací bez umývadla
- Ostatné vybavenie - vráta garážové - 1. NP - s automatickým ovládaním bez
ohľadu na materiál; kozub - 1. NP - s vyhrievacou vložkou; 2. NP - sauna
- Vykurovanie - ústredné vykurovanie - 1. NP, 2. NP - podlahové teplovodné;
zdroj vykurovania - 1. NP - kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu,
vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla
- Vnútorné rozvody vody - 1. PP, 1. NP, 2. NP - z pozinkovaného potrubia
studenej a teplej vody z centrálneho zdroja; zdroj teplej vody - 1. NP -
zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným
vykurovaním
- Vnútorné rozvody kanalizácie - 1. PP, 2. NP - plastové a azbestocementové
potrubie; 1. NP - liatinové a kameninové potrubie
- Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - 1.
PP, 1. NP, 2. NP - svetelná, motorická; 1. NP - bleskozvod; elektrický rozvádzač
- 1. NP - s automatickým istením
- Vnútorné rozvody plynu - 1. PP, 1. NP - rozvod svietiplynu alebo zemného plynu
- Konštrukcie naviac - 2. NP - Solárny ohrev vody a bazén;
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové
KS: 111 0 Jednobytové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie Začiatok
užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m
2] kZP
1. PP 1926 3,9*6,75 26,33
1. PP 2007 2*6,75+8,4*6,75-2,2*6,75-
2,6*8,4 33,51
Spolu 1. PP 59,84 120/59,84=2,005
1. NP 1926 6,75*15,3+9,15*9,45 189,74
1. NP 2007 1,75*11,2+9,15*1,75+6,75*8,
4+4,65*4,65*3,14/4 109,29
Spolu 1. NP 299,03 120/299,03=0,401
1. Nadstavba 2007 6,75*23,7+9,45*9,15+2,1*2,1
/2 248,65 120/248,65=0,483
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 8
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
1. PODZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka Hodnota
1 Osadenie do terénu
1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750
4 Murivo
4.3 z monolitického betónu 1250
5 Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160
6 Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400
7 Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a
keramické 1040
16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.3 tvrdé drevo, červený smrek 200
17 Dvere
17.4 rámové s výplňou 515
18 Okná
18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530
23 Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby 150
25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická 280
30 Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z
centrálneho zdroja 55
31 Inštalácia plynu
31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35
Spolu 5365
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10
37 Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30
37.5 umývadlo (1 ks) 10
38 Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35
38.3 pákové nerezové (1 ks) 20
40 Vnútorné obklady
40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60
40.4 vane (1 ks) 15
Spolu 180
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 9
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka Hodnota
2 Základy
2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou
izoláciou 520
3 Podmurovka
3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška 50-100 cm - z
lomového kameňa, betónu, tvárnic 200
4 Murivo
4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu
CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 1290
5 Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160
6 Vnútorné omietky
6.2 sádrové, striekané (hrubozrnné) 625
7 Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a
keramické 1040
8 Krovy
8.1 zložité s nerovnakou výškou hrebeňov s valbami 660
10 Krytiny strechy na krove
10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac,
Tondach, Moravská škridla a pod.) 800
12 Klampiarske konštrukcie strechy
12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody,
komíny, prieniky, snehové zachytávače) 65
13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.4 z iných materiálov (kamenné, keramické a pod.) 60
14. Fasádne omietky
14.1.a kontaktný zatepľovací systém, omietky na báze umelých
látok nad 2/3 260
17 Dvere
17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530
18 Okná
18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530
20 Okenice a vonkajšie rolety
20.2 plastové 105
22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné
parkety (drevené, laminátové) 355
23 Dlažby a podlahy ost. miestností
23.1 kamenné dlažby 345
24 Ústredné vykurovanie
24.2.b podlahové teplovodné 770
25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická 280
27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou)
- vyskytujúca sa položka 80
29 Bleskozvod
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 10
- vyskytujúca sa položka 155
30 Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z
centrálneho zdroja 55
31 Inštalácia plynu
31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35
Spolu 8920
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
32 Vráta garážové
32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) 320
33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25
34 Zdroj teplej vody
34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný
s ústredným vykurovaním (1 ks) 65
35 Zdroj vykurovania
35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací
olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155
36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo
varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60
36.6 chladnička alebo mraznička (zabudovaná) (1 ks) 125
36.7 odsávač pár (1 ks) 30
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný
meter rozvinutej šírky) (9.3 bm) 512
37 Vnútorné vybavenie
37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 65
37.5 umývadlo (1 ks) 10
38 Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35
38.3 pákové nerezové (2 ks) 40
39 Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25
40 Vnútorné obklady
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80
40.4 vane (1 ks) 15
40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1
ks) 15
42 Kozub
42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) 280
45 Elektrický rozvádzač
45.1 s automatickým istením (1 ks) 240
Spolu 2157
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 11
1. NADSTAVBA
Bod Položka Hodnota
4 Murivo
4.4.a z monolitického tepelnoizolačného betónu (perlibetón,
penobetón, keramzitbetón a pod.) 1880
5 Deliace konštrukcie
5.2 sadrokartónové 240
6 Vnútorné omietky
6.2 sádrové, striekané (hrubozrnné) 625
7 Stropy
7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760
13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.4 z iných materiálov (kamenné, keramické a pod.) 60
17 Dvere
17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530
18 Okná
18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530
19 Okenné žalúzie
19.3 kovové 300
22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné
parkety (drevené, laminátové) 355
23 Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby 150
24 Ústredné vykurovanie
24.2.b podlahové teplovodné 770
25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická 280
30 Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z
centrálneho zdroja 55
Spolu 6535
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10
37 Vnútorné vybavenie
37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 65
37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115
37.5 umývadlo (2 ks) 20
38 Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) 70
38.3 pákové nerezové (2 ks) 40
39 Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (2 ks) 50
40 Vnútorné obklady
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks) 160
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 12
40.4 vane (2 ks) 30
41 Balkón
41.2 výmery do 5 m2 (1 ks) 105
43 Sauna
43.1 (1 ks) 460
- Konštrukcie naviac
Solárny ohrev vody a bazén (1 ks) 263
Spolu 1388
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,315
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m
2]
1. PP (5365 + 180 * 2,005)/30,1260 190,07
1. NP (8920 + 2157 * 0,401)/30,1260 324,80
1. Nadstavba (6535 + 1388 * 0,483)/30,1260 239,18
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia analytickou metódou
Číslo Názov Cenový
podiel [%]
Rok
užívania Životnosť Vek
Opotrebenie
[%]
1 Základy vrátane zemných
prác 3,57 1926 160 91 2,03
2 Zvislé konštrukcie 19,67 1926 150 91 11,93
3 Stropy 10,48 2005 100 12 1,26
4 Zastrešenie bez krytiny 3,52 2005 100 12 0,42
5 Krytina strechy 4,26 2005 60 12 0,85
6 Klampiarske konštrukcie 0,93 2006 70 11 0,15
7 Úpravy vnútorných povrchov 6,52 2005 60 12 1,30
8 Úpravy vonkajších povrchov 1,38 2005 50 12 0,33
9 Vnútorné keramické obklady 1,67 2006 40 11 0,46
10 Schody 0,21 2005 90 12 0,03
11 Dvere 5,72 2005 65 12 1,06
12 Vráta 1,70 2006 30 11 0,62
13 Okná 5,74 2006 65 11 0,97
14 Povrchy podláh 6,13 2006 55 11 1,23
15 Vykurovanie 8,34 2006 40 11 2,29
16 Elektroinštalácia 4,31 2004 40 13 1,40
17 Bleskozvod 0,83 2004 40 13 0,27
18 Vnútorný vodovod 1,54 2005 40 12 0,46
19 Vnútorná kanalizácia 0,19 2004 60 13 0,04
20 Vnútorný plynovod 0,22 2005 40 12 0,07
21 Ohrev teplej vody 0,35 2006 40 11 0,10
22 Vybavenie kuchýň 4,03 2007 30 10 1,34
23 Hygienické zariadenia a WC 1,68 2007 40 10 0,42
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 13
24 Výťahy 0,00 1926 0 0 0,00
25 Ostatné 7,01 2006 40 11 1,93
Opotrebenie 30,96%
Technický stav 69,04%
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
1. PP z roku 1926
Východisková
hodnota 190,07 €/m2*59,84 m2*2,315*0,95 25 013,81
Technická
hodnota 69,04% z 25 013,81 17 269,53
1. NP z roku 1926
Východisková
hodnota 324,80 €/m2*299,03 m2*2,315*0,95 213 602,03
Technická
hodnota 69,04% z 213 602,03 147 470,84
1. Nadstavba z roku
2007
Východisková
hodnota 239,18 €/m2*248,65 m2*2,315*0,95 130 794,03
Technická
hodnota 69,04% z 130 794,03 90 300,20
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie Východisková hodnota
[€] Technická hodnota [€]
1. podzemné podlažie 25 013,81 17 269,53
1. nadzemné podlažie 213 602,03 147 470,84
1. nadstavba 130 794,03 90 300,20
Spolu 369 409,87 255 040,57
2.2 PRÍSLUŠENSTVO
2.2.1 Plot
Plot zhotovený v roku 2005, ohraničuje nehnuteľnosť z južnej a východnej strany.
Konštrukciu plota tvorí betónový základ, betónová podmurovka, výplň plota
murovaná do hrúbky 30 cm z plotových tvaroviek, vystužená piliermi s obkladom z
kameňa. V plote sú osadené oceľové vráta a vrátka kované. Celková dĺžka plota
je 41,0 m, výška 2,0 m.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO: 815 2 Oplotenie
KS: 2ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 14
Pol.
č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ
1. Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu 41,00m 700 23,24 €/m
2. Podmurovka:
betónová monolitická alebo
prefabrikovaná 41,00m 926 30,74 €/m
Spolu: 53,98 €/m
3. Výplň plotu:
murovaný do hrúbky 30 cm z tehál
alebo plotových tvárnic 82,00m2 940 31,20 €/m
4. Plotové vráta:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo
z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 €/ks
5. Plotové vrátka:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo
z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 €/ks
Dĺžka plotu: 41 m
Pohľadová plocha výplne: 41*2 = 82,00 m2
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,315
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok
užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Plot 2005 12 43 55 21,82 78,18
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota
(41,00m * 53,98 €/m + 82,00m2 * 31,20 €/m2
+ 1ks * 249,12 €/ks + 1ks * 129,12 €/ks)
* 2,315 * 0,95
11 325,74
Technická hodnota 78,18 % z 11 325,74 € 8 854,46
2.2.2 Studňa
Studňa vykopaná na pozemku parc. č. 1452/1 v roku 1926. V studni sú osadené
betónové skruže priemeru 100 cm. Celková hĺbka studne 5,0 m.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody
KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 15
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Typ: kopaná
Hĺbka: 5 m
Priemer: 1000 mm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,315
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
Rozpočtový ukazovateľ: do 5 m hĺbky: 81,49 €/m
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok
užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Studňa 1926 91 9 100 91,00 9,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€] Východisková
hodnota (81,49 €/m * 5m) * 2,315 * 0,95 896,08
Technická hodnota 9,00 % z 896,08 € 80,65
2.2.3 Vodovodná prípojka
Vodovodná prípojka zhotovená v roku 2004 z pe potrubia DN 25 mm, napojená na
verejný vodovod navrtávacím pásom na ul. Hurbanovej. Celková dĺžka prípojky je
25 m.
ZATRIEDENIE STAVBY
Kód JKSO: 827 1 Vodovod
Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC
Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 €/bm
Počet merných jednotiek: 25 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,315
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 16
Názov Začiatok
užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Vodovodná
prípojka 2004 13 37 50 26,00 74,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€] Východisková
hodnota 25 bm * 41,49 €/bm * 2,315 * 0,95 2 281,17
Technická hodnota 74,00 % z 2 281,17 € 1 688,07
2.2.4 Kanalizačná prípojka
Kanalizačná prípojka zhotovená z pvc potrubia DN 150 mm v roku 2004, prípojka je
napojená na obecnú stoku.Celková dĺžka prípojky je 31 m.
ZATRIEDENIE STAVBY
Kód JKSO: 827 2 Kanalizácia
Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové
Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 €/bm
Počet merných jednotiek: 31 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,315
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok
užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Kanalizačná
prípojka 2004 13 77 90 14,44 85,56
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€] Východisková
hodnota 31 bm * 28,38 €/bm * 2,315 * 0,95 1 934,86
Technická hodnota 85,56 % z 1 934,86 € 1 655,47
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 17
2.2.5 Vodomerná šachta
Vodomerná šachta zhotovená z monolitického betónu v roku 2004.Na vstupe do
šachty osadený oceľový poklop. Obostavaný priestor šachty 2,48 m3.
ZATRIEDENIE STAVBY
Kód JKSO: 827 1 Vodovod
Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5)
Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP
Počet merných jednotiek: 1,5*1,5*4*0,2+1,5*1,5*2*0,15 = 2,48 m3 OP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,315
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok
užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Vodomerná šachta 2004 13 37 50 26,00 74,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€] Východisková
hodnota
2,48 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,315 *
0,95 1 386,82
Technická hodnota 74,00 % z 1 386,82 € 1 026,25
2.2.6 Spevnená plocha
Spevnená plocha z dlažby na podkldný betón zhotovené v roku 2005 vo dvore domu.
Celková zastavaná plocha 65,0 m2.
ZATRIEDENIE STAVBY
Kód JKSO: 822 2,5 Spevnené plochy
Kód KS: 2112 Miestne komunikácie
Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 18
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým
Položka: 8.3.e) Betónové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 400/30,1260 = 13,28 €/m2 ZP
Počet merných jednotiek: 65 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,315
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok
užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Spevnená plocha 2005 12 38 50 24,00 76,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€] Východisková
hodnota 65 m2 ZP * 13,28 €/m2 ZP * 2,315 * 0,95 1 898,39
Technická hodnota 76,00 % z 1 898,39 € 1 442,78
2.2.7 Obrubníky
Obrubníky lemujú spevnenú plochu, zhotovené v roku 2005. Celková dĺžka
záhonových obrubníkov je 48 m.
ZATRIEDENIE STAVBY
Kód JKSO: Obrubníky
Kód KS: 2ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 28. Obrubníky
Bod: 28.4. Obrubník záhonový
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 145/30,1260 = 4,81 €/bm
Počet merných jednotiek: 48 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,315
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 19
Názov Začiatok
užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Obrubníky 2005 12 38 50 24,00 76,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€] Východisková
hodnota 48 bm * 4,81 €/bm * 2,315 * 0,95 507,76
Technická hodnota 76,00 % z 507,76 € 385,90
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ
HODNOTY
Názov Východisková hodnota
[€] Technická hodnota [€]
Rodinný dom súp. č. 417 369 409,87 255 040,57
Plot 11 325,74 8 854,46
Studňa 896,08 80,65
Vodovodná prípojka 2 281,17 1 688,07
Kanalizačná prípojka 1 934,86 1 655,47
Vodomerná šachta 1 386,82 1 026,25
Spevnená plocha 1 898,39 1 442,78
Obrubníky 507,76 385,90
Celkom: 389 640,69 270 174,15
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
a) Analýza polohy nehnuteľností:
Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Tornaľa, katastrálne územie Tornaľa, okres
Revúca na juho východe Banskobystrického samosprávneho kraja. Obec Tornaľa je
mesto s počtom obyvateľov do 7 500 situované 35 km južne od okresného mesta
Revúca, ktoré je hospodárskym a spoločenským centrom regiónu. Spojenie s obcou
je autobusovou aj železničnou dopravou. Nehnuteľnosť je situovaná na ul.
Hurbanovej v širšom centre obce, ako samostatne stojaci dom v uličnej zástavbe
rodinných domov, na rovinatom teréne s prístupom z obecnej komunikácie z ulice
Hurbanovej, dosah do centra obce do 5 minút. V danom mieste je možnosť napojenia
na verejný rozvod vody, NN, plynu, verejnú kanalizačnú stoku, káblovú televíziu,
rozvody internetu a telekomunikačné rozvody. Orientácia nehnuteľnosti vzhľadom
na presvetlenie interiéru je prevažne smerom na juh a západ.
b) Analýza využitia nehnuteľností:
V súčasnej dobe sa rodinný dom využíva na bývanie, možnosť využitia domu v
rámci prenájmu je málo pravdepodobná. Možnosť využitie nehnuteľnosti na iný účel
ako na bývanie mi nie je známa.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:
Riziká zmeny vo využití územia
- nie sú známe - zmena sa nepripravuje
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 20
Stavebno - konštrukčné riziká
- pokles základov - nie sú
- deformácie nosných konštrukcií - nezistené
- zosuvné územia - nezistené
- poddolované územia - nedotýkajú sa
Riziká z hľadiska hygienických, požiarnych a iných osobitných predpisov
- hygienické ochranné pásma - nie sú
- bezpečnostné pásma chránené osobitnými predpismi - nie sú
- radónové riziko - nie je podrobný prieskum
Riziká vyplývajúce z právnych vzťahov
- stavby nezapísané v KN - nie sú
- pozemky nezapísané v KN - nie sú
- užívanie pozemkov a stavby - totožné
- vecné bremeno - nie je žiadne
- ťarchy:
Por. č.:
4 Na parc. č. 1452/1, 1452/2+č.s. 417 na parc. č. 1452/2: Záložné právo pre
pohľadávku v prospech:
DPS financial consulting, s.r.o., Mikovíniho 10, 917 01 Trnava
4 Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti
parcely č. 1452/1, 1452/2, č.s. 417 na parc. č. 1452/2
/ExÚ Bratislava, Mgr. Miroslav Pinter/
/ExÚ Košice, JUDr. Andrej Dombický/
/ExÚ Bratislava, JUDr. Jaroslav Straka/
/ExÚ Bratislava, JUDr. Rudolf Krutý/
/ExÚ Zvolen, JUDr. Jozef Ďurica/2x
/ExÚ Rimavská Sobota, JUDr. Ing. Ján Gasper, PhD./ v prospech Krajské
riaditeľstvo PZ Banská Bystrica, 9. mája 1,Banská Bystrica-952/14
Žiadne iné prípadné riziká, okrem vyššie uvedených, spojené s využívaním
nehnuteľnosti neboli zistené.
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE
Orientačný priemerný koeficient predajnosti bytových budov pre ostatné mestá sa
pohybuje v rozmedzí 0,3 až 0,4. Vzhľadom na lokalitu v ktorej sa obec a
nehnuteľnosť nachádza stanovujem priemerný koeficient predajnosti na hodnotu
0,35, ktorý zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty
nehnuteľností daného typu v danom čase v tejto lokalite.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda Výpočet Hodnota
I. trieda III. trieda + 200 % = (0,350 + 0,700) 1,050
II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700
III. trieda Priemerný koeficient 0,350
IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193
V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350 - 0,315) 0,035
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 21
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kPDI Váha
vI
Výsledok
kPDI*vI
1 Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,193 13 2,51
2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru
obce
časti obce, mimo obchodného centra,
hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 0,700 30 21,00
3 Súčasný technický stav nehnuteľností
veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1,050 8 8,40
4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu,
parky a pod. I. 1,050 7 7,35
5 Príslušenstvo nehnuteľnosti
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,350 6 2,10
6 Typ nehnuteľnosti
priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej
zástavbe - s kompletným zázemím, s
výborným dispozičným riešením.
II. 0,700 10 7,00
7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera
nezamestnanosti
pracovné možnosti mimo miesto,
nezamestnanosť nad 20 % V. 0,035 9 0,32
8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby
malá hustota obyvateľstva I. 1,050 6 6,30
9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,700 5 3,50
10 Konfigurácia terénu
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok
o sklone do 5% I. 1,050 6 6,30
11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka
plynu, kanalizácia, telefón, spoločná
anténa
II. 0,700 7 4,90
12 Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica a autobus III. 0,350 7 2,45
13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav.,
obchody, služby, kultúra)
obecný úrad, pošta, základná škola,
zdravotné stredisko, kultúrne
zariadenie, základná obchodná sieť a
základné služby
III. 0,350 10 3,50
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti
nad 1000 m IV. 0,193 8 1,54
15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí
stavby
bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,700 9 6,30
16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv
na nehnut.
bez zmeny III. 0,350 8 2,80
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 22
17 Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna možnosť rozšírenia V. 0,035 7 0,25
18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné
na prenájom IV. 0,193 4 0,77
19 Názor znalca
dobrá nehnuteľnosť II. 0,700 20 14,00
Spolu 180 101,29
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej
diferenciácie kPD = 101,29/ 180 0,563
Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 270 174,15 € *
0,563 152 108,05 €
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Pozemok v ZÚO
POPIS
Pozemky parc. č. 1452/1 a 1452/2 sú vedené na výpise z KN z LV č. 105 ako
zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce Tornaľa, k. ú. Tornaľa.
Pozemok parc. č. 1452/2 je zastavaný rodinným domom s. č. 417, pozemok parc. č.
1452/1 je zastavaný príslušenstvom domu, tvorí dvor domu.
Obec Tornaľa je mesto s počtom obyvateľov do 7500.
Pozemky sú situované na rovinatom teréne na ul. Hurbanovej v širšom centre
obce. Prístup k pozemkom je po spevnenej obecnej komunikácie z ulice Hurbanovej.
Okolie pozemkov tvorí zástavba rodinných domov. V mieste je možnosť napojenia na
všetky inžinierske siete.
Parcela Druh pozemku Vzorec
Spolu
výmera
[m2]
Podiel Výmera
[m2]
1452/1 zastavané plochy a nádvoria 217 217,00 1/1 217,00
1452/2 zastavané plochy a nádvoria 299 299,00 1/1 299,00
Spolu
výmera 516,00
Obec: Tornaľa
Východisková hodnota: VHMJ = 4,98 €/m2
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 23
Označenie a názov
koeficientu Hodnotenie
Hodnota
koeficientu
kS
koeficient
všeobecnej
situácie
5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov,
obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich
rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti
vilových alebo rodinných domov v centre I mimo
centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v
dôležitých centrách turistického ruchu,
priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad
50 000 obyvateľov
1,10
kV
koeficient
intenzity využitia
5. exkluzívne bytové stavby, obchodné domy a
administratívne budovy so štandardným vybavením, 5
– 7-podlažné, vysoké využitie pozemku
1,10
kD
koeficient
dopravných vzťahov
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku
hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta
vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
kP
koeficient
obchodnej a
priemyselnej
polohy
3. obytná alebo rekreačná poloha 1,15
kI
koeficient
technickej
infraštruktúry
pozemku
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40
kZ
koeficient
povyšujúcich
faktorov
6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera
pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy
pozemku a pod.)
1,30
kR
koeficient
redukujúcich
faktorov
1. nevyskytuje sa 1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej
diferenciácie
kPD = 1,10 * 1,10 * 1,00 * 1,15
* 1,40 * 1,30 * 1,00 2,5325
Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 4,98 €/m
2 *
2,5325 12,61 €/m2
Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 516,00 m
2 *
12,61 €/m2 6 506,76 €
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Názov Všeobecná hodnota
pozemku v celosti [€]
parcela č. 1452/1 2 736,37
parcela č. 1452/2 3 770,39
Spolu 6 506,76
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 24
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 152 108,05 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej
diferenciácie
Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 6 506,76 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej
diferenciácie
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov Všeobecná hodnota [€]
Stavby
Rodinný dom súp. č. 417 143 587,84
Plot 4 985,06
Studňa 45,41
Vodovodná prípojka 950,38
Kanalizačná prípojka 932,03
Vodomerná šachta 577,78
Spevnená plocha 812,29
Obrubníky 217,26
Spolu stavby 152 108,05
Pozemky
Pozemok v ZÚO - parc. č. 1452/1 (217 m2) 2 736,37
Pozemok v ZÚO - parc. č. 1452/2 (299 m2) 3 770,39
Spolu pozemky (516,00 m2) 6 506,76
Spolu VŠH 158 614,81
Zaokrúhlená VŠH spolu 159 000,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 159 000,00 €
Slovom: Jedenstopätdesiatdeväťtisíc Eur
Vo Veľkom Krtíši, dňa 31.01.2017
Ing. Marian Novotný
znalec
Znalec: Ing. Marian Novotný číslo posudku: 7/2017
Strana 25
IV. PRÍLOHY
- Objednávka DD 202-2016 zo dňa 11.11.2016
- Výpis z KN z LV č. 105 zo dňa 6.12.2016 2 x A4
- Kópia katastrálnej mapy zo dňa 6.12.2016
- Stavebné povolenie č. 872/2003 zo dňa 1.7.2003 2 x A4
- Rozhodnutie Mesta Tornaľa zo dňa 2.02.2004 2 x A4
- Pôdorysy podlaží domu 3 x A4
- Mapa časti regiónu Gemer s lokalizáciou obce Tornaľa
- Ortofotomapa obce s lokalizáciou nehnuteľnosti
- Fotodokumentácia nehnuteľnosti 3 x A4