ZNALECKÝ POSUDEK - drazby-exekutori.cz½... · 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola...

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 184/16

o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 1/2 na pozemku p.č. st. 37, součástí je stavba:

Nečemice, č.p. 52, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 75,

- pozemku p.č. 80 a 82, s příslušenstvím, LV číslo 328,

katastrální území Nečemice, obec Tuchořice, okres Louny

a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi

Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych,

soudní exekutor

Hradecká 3

130 00 Praha 3

Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. EN 1/16-2

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.

340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění

vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 28.05.2016

znalecký posudek vypracoval:

Zdeněk Vašíček

Teplická 232

753 01 Hranice

telefon: 602 778 374

e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se

předává ve dvou vyhotoveních.

V Hranicích 03.06.2016

- 2 -

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol

Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 1/2 na pozemku p.č. st. 37, součástí

je stavba: Nečemice, č.p. 52, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 75,

- pozemku p.č. 80 a 82, s příslušenstvím, LV číslo 328,

katastrální území Nečemice, obec Tuchořice, okres Louny

a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Rodinný dům

Adresa předmětu ocenění: Nečemice 52

439 69 Tuchořice

Kraj: Ústecký

Okres: Louny

Obec: Tuchořice

Katastrální území: Nečemice

Počet obyvatel: 674

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu č. Pi

O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65

O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60

O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území

vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna)

v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně

IV 1,01

O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a

kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn

II 0,85

O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90

O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a

zdravotní středisko, nebo škola)

IV 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 247,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření

Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.05.2016 za přítomnosti paní Aleny Drahovzalové,

tel. 737 002 472.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

- výpis z KN ze dne 17.05.2016, LV číslo 75, k.ú. Nečemice

- výpis z KN ze dne 17.05.2016, LV číslo 328, k.ú. Nečemice

- informace z nahlížení do katastru nemovitostí

- informace a údaje sdělené objednatelem

- informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky

- skutečnosti a výměry zjištěné na místě

- www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu, www.reality.cz

- informace z územního plánu obce Tuchořice

- 3 -

5. Vlastnické a evidenční údaje

LV 183

Drahovzal Miloslav, Nečemice 5, 43801 Tuchořice 1/2

Drahovzal Rudolf, Nečemice 52, 43801 Tuchořice 1/2

Omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.

LV 126

Drahovzal Rudolf, Nečemice 52, 43801 Tuchořice

Omezení vlastnického práva:

Zástavní právo smluvní

Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost

Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě

samém.

7. Celkový popis nemovité věci

Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 75 se nachází a jihovýchodním okraji obce, v rozptýlené

zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům č.p. 52 a vedlejší stavby na mírně svažitém,

neoploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci.

Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 328 se nachází kolem rodinného domu č.p. 52 a tvoří

zahradu u tohoto domu. Jedná se o mírně svažité, částečně oplocené, neudržované pozemky. Příjezd

je po asfaltové komunikaci. Pozemek p.č. 82 je určen podle územního plánu jako BV - plocha

bydlení.

Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné

určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.

8. Obsah znaleckého posudku

LV 75

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

1.2. Příslušenství

1.2.1. Stodola

1.2.2. Chlév

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemek

3. Ocenění trvalých porostů

3.1. Trvalé porosty

LV 328


1.1. Pozemky


2.1. Trvalé porosty

- 4 -

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.

121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,

č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013

Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí

některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku č. Pi

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než

nabídka

I -0,06

2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl.

podílu pozemku k jednotce)

III -0,01

3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo

stabilizovaná území - Území je stabilizované.

II 0,00

4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00

5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu

záplav

IV 1,00

5

Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930

i = 1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel

včetně

Název znaku č. Pi

1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním

celku

I 1,01

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí -

Rezidenční zástavba

I 0,03

3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01

4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec -

Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci

II -0,10

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je

částečně dostupná občanská vybavenost obce

II -0,02

6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci,

s možností parkování na pozemku

VII 0,01

7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –

dobrá dostupnost centra obce

III 0,00

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti

komerčního využití

II 0,00

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00

10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00

11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

- 5 -

11

Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,919

i = 2

Koeficient pp = IT * IP = 0,855

LV 75

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 37. Je

napojen na el. energii, vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Objekt byl postavený asi před

100 lety.

Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dva pokoje, kuchyň, chodba, koupelna

a záchod.

Popis konstrukcí a vybavení:

1. Základy betonové, bez izolace

2. Zdivo cihelné

3. Stropy s rovným podhledem

4. Střecha sedlová

5. Krytina pálená

6. Klempířské konstrukce pozinkované

7. Vnitřní omítky vápenné

8. Fasádní omítky vápenocementové, poškozené

9. Vnější obklady ne

10. Vnitřní obklady keramické, poškozené

11. Schody ne

12. Dveře plné, prosklené, dřevěné

13. Okna dvojité, dřevěné

14. Podlahy obytných místností prkna

15. Podlahy ostatních místností dlažby

16. Vytápění lokální na tuhá paliva

17. Elektroinstalace 220 V

18. Bleskosvod ne

19. Rozvod vody studené a teplé

20. Zdroj teplé vody el. bojler

21. Instalace plynu ne

22. Kanalizace ano

23. Vybavení kuchyně sporák

24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo

25. Záchod splachovací

- 6 -

26. Ostatní ne

Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo

přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.

V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, septik, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení.

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Rodinný dům § 35 porovnávací metoda

Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel

Stáří stavby: 100 let

Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 324,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1. NP: 6,50*14,00 = 91,00 m2

Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška

1. NP: 91,00 m2

2,90 m

Obestavěný prostor

1. NP: (6,50*14,00)*(3,70) = 336,70 m3

zastřešení: (6,50*14,00)*(3,30*0,5) = 150,15 m3

Obestavěný prostor - celkem: = 486,85 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 91,00 m2

Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 91,00 m2

Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. Vi

0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny

zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou

I typ A

1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00

2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00

3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00

4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00

5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování

RD do žumpy nebo septiku

III 0,00

6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08

7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné

podstand. nebo mimo stavbu RD

II -0,05

8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00

9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00

- 7 -

nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2

celkem

II 0,00

12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00

13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná

rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)

V 0,40

Koeficient pro stáří 100 let:

s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500

Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

12

Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,202

i = 1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930

Index polohy pozemku IP = 0,919

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 324,- Kč/m3 * 0,202 = 267,45 Kč/m

3

CSP = OP * ZCU * IT * IP = 486,85 m3 * 267,45 Kč/m

3 * 0,930 * 0,919= 111 284,90 Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem = 111 284,90 Kč


1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 37. Objekt je

napojen na el. energii. Objekt byl postavený asi před 100 lety.

Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází stodola.




Vedlejší stavba § 16: typ A

Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny

1.nadz. podlaží

Podkroví: nemá podkroví

Krov: umožňující zřízení podkroví

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274

Výpočet jednotlivých ploch

Název Plocha [m2]

1. NP 8,30*6,50 = 53,95

- 8 -


Název Zastavěná.

plocha

Konstr. výška

1. NP 53,95 m2

4,45 m


Výpočet jednotlivých výměr

Název Obestavěný prostor [m3]

1. NP (8,30*6,50)*(4,45) = 240,08 m3

zastřešení (8,30*6,50)*(3,15*0,5) = 84,97 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název Typ Obestavěný

prostor

1. NP NP 240,08 m3

zastřešení Z 84,97 m3

Obestavěný prostor - celkem: 325,05 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,

A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce Provedení Hodnocení

standardu

Část

[%]

1. Základy betonové S 100

2. Obvodové stěny cihelné S 100

3. Stropy trámové S 100

4. Krov sedlová S 100

5. Krytina pálená taška S 100

6. Klempířské práce pozinkované S 100

7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100

8. Schodiště ne C 100

9. Dveře ne C 100

10. Okna ne C 100

11. Podlahy hliněné, cihelné P 100

12. Elektroinstalace 220, 380 V S 100

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část

[%] Koef.

Upravený

obj. podíl

1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20

2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40

3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30

4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80

5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90

6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90

7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25

8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00

- 9 -

9. Dveře C 3,10 100 0,00 0,00

10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00

11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13

12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 4,90

Součet upravených objemových podílů 85,78

Koeficient vybavení K4: 0,8578

Výpočet opotřebení analytickou metodou

(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu

UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

Konstrukce, vybavení OP

[%]

Část

[%] K

UP

[%]

PP

[%] St. Živ.

Opot.

části

Opot. z

celku

1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,23 100 150 66,67 4,8202

2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 35,44 100 100 100,00 35,4400

3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 22,50 100 100 100,00 22,5000

4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 12,60 100 100 100,00 12,6000

5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,04 100 100 100,00 8,0400

6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,21 100 100 100,00 2,2100

7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,62 100 100 100,00 2,6200

11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,65 100 100 100,00 3,6500

12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,71 100 100 100,00 5,7100

Opotřebení: 97,6 %

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,-

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8578

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 791,09

Plná cena: 325,05 m3 * 1 791,09 Kč/m

3 = 582 193,80 Kč

Koeficient opotřebení: (1- 97,6 % /100) * 0,024

Nákladová cena stavby CSN = 13 972,65 Kč

Koeficient pp * 0,855

Cena stavby CS = 11 946,62 Kč

Stodola - zjištěná cena = 11 946,62 Kč

1.2.2. Chlév Přízemní, nepodsklepený chlév se nachází naproti rodinného domu na pozemku p.č. st. 37. Objekt

byl postavený asi před 60 lety.

Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chlév.




- 10 -

Vedlejší stavba § 16: typ B

Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny

1.nadz. podlaží

Podkroví: nemá podkroví

Krov: neumožňující zřízení podkroví

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274

Výpočet jednotlivých ploch

Název Plocha [m2]

1. NP 5,80*3,60 = 20,88


Název Zastavěná.

plocha

Konstr. výška

1. NP 20,88 m2

2,30 m


Výpočet jednotlivých výměr

Název Obestavěný prostor [m3]

1. NP (5,80*3,60)*(2,30) = 48,02 m3

zastřešení (5,80*3,60)*(0,30*0,5) = 3,13 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název Typ Obestavěný

prostor

1. NP NP 48,02 m3

zastřešení Z 3,13 m3

Obestavěný prostor - celkem: 51,15 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,

A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce Provedení Hodnocení

standardu

Část

[%]

1. Základy betonové S 100

2. Obvodové stěny cihelné S 100

3. Stropy trámové S 100

4. Krov plochá S 100

5. Krytina vlnitý eternit P 100

6. Klempířské práce pozinkované S 100

7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100

8. Schodiště X 100

9. Dveře dřevěné S 100

10. Okna ne C 100

11. Podlahy betonové S 100

12. Elektroinstalace ne C 100

- 11 -

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část

[%] Koef.

Upravený

obj. podíl

1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10

2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80

3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80

4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30

5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73

6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70

7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81

8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00

9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00

10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00

11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20

12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00

Součet upravených objemových podílů 85,44

Koeficient vybavení K4: 0,8544

Výpočet opotřebení analytickou metodou

(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu

UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

Konstrukce, vybavení OP

[%]

Část

[%] K

UP

[%]

PP

[%] St. Živ.

Opot.

části

Opot. z

celku

1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 8,31 60 150 40,00 3,3240

2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 37,22 60 80 75,00 27,9150

3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 23,17 60 80 75,00 17,3775

4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,54 60 70 85,71 7,3196

5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 4,37 60 60 100,00 4,3700

6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,99 60 60 100,00 1,9900

7. Úprava povrchů P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,29 60 60 100,00 3,2900

9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,51 60 60 100,00 3,5100

11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,60 60 60 100,00 9,6000

Opotřebení: 78,7 %

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,-

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8544

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 783,99

Plná cena: 51,15 m3 * 1 783,99 Kč/m

3 = 91 251,09 Kč

Koeficient opotřebení: (1- 78,7 % /100) * 0,213

Nákladová cena stavby CSN = 19 436,48 Kč

Koeficient pp * 0,855

Cena stavby CS = 16 618,19 Kč

Chlév - zjištěná cena = 16 618,19 Kč


- 12 -

2.1. Pozemek Pozemek je mírně svažitý.

Ocenění

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930



Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku č. Pi

1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00

2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 %

včetně; ostatní orientace

IV 0,00

3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00

4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a

ochranné pásmo

I 0,00

5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00

6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý. II 0,00

6

Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000

i = 1

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,919 = 0,855

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny

odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zatřídění Zákl. cena

[Kč/m2]

Index Koef. Upr. cena

[Kč/m2]

§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 247,- 0,855 211,19

Typ Název Parcelní

číslo

Výměra

[m2]

Jedn. cena

[Kč/m2]

Cena

[Kč]

§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a

nádvoří

st. 37 502,00 211,19 106 017,38

Stavební pozemek - celkem 502,00 106 017,38

Pozemek - zjištěná cena = 106 017,38 Kč


3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty.

- 13 -

Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné

zjednodušeným způsobem: § 47

Celková cena pozemku: Kč 106 017,38

Celková výměra pozemku m2

502,00

Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2

20,00

Cena pokryvné plochy porostů Kč 4 223,80

Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065

Cena smíšeného porostu: = 274,55

Trvalé porosty - zjištěná cena = 274,55 Kč

LV 328


1.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Pozemek p.č. 82 je určen podle územního plánu jako BV - plocha

bydlení.

Ocenění

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930



Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku č. Pi

1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00

2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 %

včetně; ostatní orientace

IV 0,00

3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00

4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a

ochranné pásmo

I 0,00

5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00

6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je mírně svažitý. II 0,00

6

Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000

i = 1

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,919 = 0,855

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny

odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zatřídění Zákl. cena Index Koef. Upr. cena

- 14 -

[Kč/m2] [Kč/m

2]

§ 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 247,- 0,855 0,300 63,36

Typ Název Parcelní

číslo

Výměra

[m2]

Jedn. cena

[Kč/m2]

Cena

[Kč]

§ 9 odst. 4 zahrada 82 1 553,00 63,36 98 398,08

Stavební pozemek - celkem 1 553,00 98 398,08

Zemědělský pozemek oceněný dle § 6

Název Parcelní číslo BPEJ Výměra

[m2]

JC

[Kč/m2]

Úprava

[%]

UC

[Kč/m2]

Cena

[Kč]

orná půda 80 43111 1 285,00 5,22 5,22 6 707,70

Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 1 285,00 m

2 6 707,70

Pozemky - zjištěná cena = 105 105,78 Kč


2.1. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 82 se nachází trvalé porosty.

Ovocné dřeviny: příloha č. 36.

Zahrádkářský typ ovocnářství:

Název Stáří

[roků]

Počet /

Výměra

Jedn. cena [Kč

/ jedn.]

Úprava

[%]

Upr. cena [Kč /

jedn]

Cena

[Kč]

jabloň -

vysokokmen

30 4 Ks 1 402,- 1 402,- 5 608,-

třešeň - polokmen 50 1 Ks 140,- 140,- 140,-

ořešák vlašský 15 2 Ks 2 473,- 2 473,- 4 946,-

Součet: = 10 694,- Kč

Celkem - ovocné dřeviny: = 10 694,- Kč

Okrasné rostliny: příloha č. 39.

Název Stáří Počet / Výměra

Typ Jedn. cena [Kč /

jedn.]

Úpravy [%] Upr. cena

[Kč / jedn.]

Cena

[Kč]

smrk 10 roků 4,00 ks

Jehličnaté stromy I 2 150,- 2 150,- 8 600,-

tůje 10 roků 1,00 ks

Jehličnaté keře I 530,- 530,- 530,-

Součet: 9 130,-

Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750

Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,800

Celkem - okrasné rostliny = 5 478,- Kč

Trvalé porosty - zjištěná cena = 16 172,- Kč

- 15 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

LV 75

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům 111 284,90 Kč


1.2.1. Stodola 497 775,70 Kč

1.2.2. Chlév 78 019,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem 687 080,30 Kč


2.1. Pozemek 106 017,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem 106 017,40 Kč


3.1. Trvalé porosty 274,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem 274,60 Kč

LV 75 celkem 793 372,30 Kč

LV 328


1.1. Pozemky 105 105,80 Kč



2.1. Trvalé porosty 16 172,- Kč

2. Ocenění trvalých porostů celkem 16 172,- Kč

LV 328 celkem 121 277,80 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 914 650,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen

- 16 -

LV 75

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům 111 284,90 Kč


1.2.1. Stodola 11 946,60 Kč

1.2.2. Chlév 16 618,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem 139 849,70 Kč


2.1. Pozemek 106 017,40 Kč



3.1. Trvalé porosty 274,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem 274,60 Kč

LV 75 celkem 246 141,70 Kč

LV 328


1.1. Pozemky 105 105,80 Kč



2.1. Trvalé porosty 16 172,- Kč

2. Ocenění trvalých porostů celkem 16 172,- Kč

LV 328 celkem 121 277,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem 367 419,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 367 420,- Kč

slovy: Třistašedesátsedmtisícčtyřistadvacet Kč

- 17 -

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ

Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou.

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v

obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které

mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních

poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se

rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi

prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo

službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se

porovnáním.

Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:

1. Nákladová

- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých

věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí

2. Porovnávací

- porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi

3. Výnosová

- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí

Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.

Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění

Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v

daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod.

je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového

předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené

analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno

konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu.

Metoda porovnávací

Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s

obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji.

Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z

internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit

obvyklou cenu.

Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi

obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha

objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky,

konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva,

- 18 -

vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a

příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby,

vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce.

Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi,

konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz

a na další.

1. Prodej rodinného domu 410 m2, pozemek 1 770 m2 Hořovičky - Vrbice, okres Rakovník

199 000 Kč

Z důvodu insolvence Vám nabízíme k prodeji dům s 410m2 užitné plochy v obci Vrbice u

Hořoviček. V domě jsou naznačeny 4 bytové jednotky, dvě v přízemí a dvě v patře. Půdní prostor

není stavebně upraven. Všechny byty jsou vyrabované. Západní část domu je podsklepená, sklep je

téměř po strop plný vody.

Vzdálenost do Rakovníka 20km. Dopravní spojení autobusové, zastávka Hořovičky-Vrbice.

Dům stojí na cizím pozemku, jehož plocha je celkem 1770m2 - pozemek není součástí ceny,

vlastníkem pozemku je Státní pozemkový úřad.

Lze financovat Hypoúvěrem Hypocentra Modré pyramidy např. s použitím vlastních zdrojů 20

895,- Kč a měsíční splátkou 593,- Kč se splatností 30 let.Volejte naše call centrum v době 9 - 19

hodin. Nepřijaté hovory budou vyřízeny v nejbližší době. Při komunikaci s námi uvádějte, prosím,

číslo zakázky.

Zlevněno: 199 000 Kč za nemovitost, + provize RK (k jednání)

Hypotéka: 734,55 Kč měsíčně

Původní cena: 250 000 Kč

Poznámka k ceně: + 4% sazba daně z nabytí nemovitých věcí

ID zakázky: 112036

Aktualizace: 01.06.2016

Stavba: Cihlová

Stav objektu: Špatný

Poloha domu: Samostatný

Typ domu: Přízemní

Plocha zastavěná: 205 m2

Užitná plocha: 410 m2

Plocha podlahová: 410 m2

Plocha pozemku: 1770 m2

- 19 -

Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná

2. Prodej rodinného domu 73 m2, pozemek 435 m2 Libořice, okres Louny

270 000 Kč

Nabízíme k prodeji menší rodinný dům vhodný i jako chalupa v klidné obci Libořice u Žatce. Dům

stojí na okraji obce nedaleko rybníka a v blískosti lesů CHKO Džbán. Samotný dům má dvě větší

místnosti rozdělené chodbou, ze které je vstup i na půdu a do sklepa. Vlevo je kuchyně, do které je

přivedena voda z řadu, vpravo je vchod do pokoje. Půda je prostorná, vhodná pro výstavbu

podkrovních místností. Střecha je v pořádku, nevyžaduje nákladné opravy. Podsklepená je část

domu, sklep je suchý a je přes něj veden přívod vody a odpad. Vedle domu je menší dvorek s

hospodářskými přístavky a je zde částečně zbudována koupelna s lázeňským válcem, WC je suché.

Za domem je zahrada s ovocnými stromy. Vedle domu na levé straně je velká dřevěná kolna, která

sloužila jako skladiště. Lze snadno demontovat a plochu využít pro zvětšení zahrady event.

rozšíření domu. Elektřina je plně funkční a je zde 230 i 400 V. Před domem je připojovací šachta na

kanalizaci, lze se tedy snadno připojit po zbudování splachovacího WC. V obci je základní

občanská vybavenost, spojení je autobusové i vlakové do okolních měst. Časová dostupnost Žatce

je do 10 minut, Prahy do 45 minut. Doporučuje pro trvalé i rekreační bydlení v klidné lokalitě v

blízkosti turistických tras Džbánska s vynikajicí dostupností měst. V případě zájmu zajistíme

financování nemovitosti. Nabídka č.68323

Tř. energ. náročnosti budovy G

Celková cena: 270 000 Kč za nemovitost, včetně provize

Hypotéka: 969,86 Kč měsíčně

Poznámka k ceně: Cena včetně provize, právního a finančního servisu

ID zakázky: 68323


Stav: Rezervováno

Stavba: Smíšená

Stav objektu: Před rekonstrukcí


Umístění objektu: Okraj obce

Typ domu: Patrový

Podlaží: 2 včetně 1 podzemního

Počet bytů: 1




- 20 -

Plocha zahrady: 231 m2

Sklep: 15 m2

Parkování: 5

Voda: Dálkový vodovod

Topení: Lokální tuhá paliva

Odpad: Veřejná kanalizace

Telekomunikace: Internet

Elektřina: 230V, 400V

Doprava: Vlak, Autobus


3. Prodej rodinného domu 192 m2, pozemek 104 m2 Kryry - Běsno, okres Louny

399 000 Kč

Nabízíme Vám k prodeji samostatně stojící rodinný dům o velikosti 3+1 v obci Běsno. Běsno je

obec města Kryry v okrese Louny, 9 km jihovýchodně od Podbořan, kde je vybudovaná kompletní

infrastruktura, včetně zdravotnických zařízení. Město se nachází v lokalitě s dobrými možnostmi

získání zaměstnání.

Rodinný dům je podsklepený, byla v něm započata rozsáhlá rekonstrukce, ve které je nutné

pokračovat. Je nově udělaná plechová střecha s imitací tašek, nové okapy, nová plastová okna.

Započata byla také rekonstrukce koupelny, kde je sprchový kout, WC. V kuchyni je připravena

nová kuchyňská linka, která ještě nebyla nainstalována.Podlahy jsou betonové.

Dům má vlastní kanalizaci, dům je napojen na obecní vodovod, vytápění je řešeno ústředním

topením na tuhá paliva. K domu je možné pronajmout nebo odkoupit přilehlý pozemek od obecního

úřadu.

Dispozice domu: Rodinný dům je řešen jako dvoupodlažní s možností přístavby do podkroví. V

přízemí se nachází předsíň, kuchyň,koupelna s WC.V prvním patře jsou dva pokoje a předsíň.

Pokoje jsou velmi prostorné.

Pokud vás tato nabídka zaujala, kontaktujte realitního makléře pro více informací nebo sjednání

nezávazné prohlídky.V případě zájmu pomůžeme se zajištěním financování této nemovitosti.

Celková cena: 399 000 Kč za nemovitost

Hypotéka: 1 433,23 Kč měsíčně

Poznámka k ceně: + další poplatky

ID zakázky: 032-N03542


Stavba: Smíšená

- 21 -

Stav objektu: Před rekonstrukcí


Typ domu: Patrový

Podlaží: 2




Elektřina: 230V

Doprava: Autobus


4. Prodej stavebního pozemku 9 914 m2 Tuchořice - Nečemice, okres Louny

700 000 Kč (71 Kč za m2)

Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemku 9914 m2 uprostřed obce Nečemice, okr.

Louny. Pozemek je mírně svažitý, několik stromů tvoří přirozenou hranici. Na hranici pozemku

elektřina a voda, možnost i vlastní studny. Pozemek tvoří převážně travnatý porost, cca 1500 m2 je

veden jako orná půda. Na pozemek je přístup ze silnice. Lze financovat hypotékou, finanční servis

(hypo, úvěr) a právní servis je zdarma. Ev. číslo: 304753.

Celková cena: 700 000 Kč za nemovitost, včetně provize

Hypotéka: 1 455,64 Kč měsíčně

Cena za m2: 71 Kč

Poznámka k ceně: včetně provize

ID zakázky: 305367


Umístění objektu: Klidná část obce


Voda: Dálkový vodovod

Vyhodnocení porovnávací metody:

Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše

uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech

okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry

nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi

navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí, zapsaných na LV 75 ve výši cca 180-220 tis. Kč,

- 22 -

zapsaných na LV 328 ve výši 90-120 tis.Kč ( stav. pozemek cca 60,- Kč/m2)

Metoda výnosová - nebyla použita.

Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi:

Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování

majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se

stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých

věcech.

LV 183

1. Práva:

Omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.

2. Závady:

Nebyly zjištěny.

LV 126

1. Práva:

Omezení vlastnického práva:

Zástavní právo smluvní

Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.

2. Závady:

Nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití,

jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci

jsou obchodovatelné.

Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,

odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí

LV 75:

200 000,- Kč

z toho podíl id 1/2:

100 000,- Kč

LV 328:

110 000,- Kč

celkem podíly Rudolfa Drahovrala:

- 23 -

210 000,- Kč

slovy: Dvěstědesettisíc Kč

Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na

titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k

uvedenému datu ocenění.

Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za

současného stavu.

V Hranicích 03.06.2016

Zdeněk Vašíček

Teplická 232

753 01 Hranice

telefon: 602 778 374

e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze

dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 184/16 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 184/16.

- 24 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze:

Výpis z katastru nemovitostí 4

Snímek katastrální mapy 1

Fotodokumentace nemovitosti 1

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

ZNALECKÝ POSUDEK - drazby-exekutori.cz½... · 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola...

Documents

Transcript of ZNALECKÝ POSUDEK - drazby-exekutori.cz½... · 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola...