ZNALECKÝ POSUDOK Cajkovskeho/Posudok...Pojem "všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie...

Znalec: Ing. Silvia Garabášová Znalec z odboru: Stavebníctvo Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností E.č. znalca 914683 Medená 10/H, 811 02 Bratislava mobil: 0905 530 792 mail: [email protected] Zadávateľ: Dražobka, s.r.o. Zámocká 7074/30 811 01 Bratislava IČO 46 811 770 zap. v OR Okresného súdu Bratislava I, oddiel Sro, vložka č. 83773/B korešp.adresa: Dražobka s.r.o. P.O.BOX 465 814 99 Bratislava

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 79/2014

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 39, na 2.p, vchodČajkovského 53, v bytovom dome súp.č. 5797 na poz. parc.č. 1635/36, v k.ú. Trnava, obec Trnava, s 663/50506 podielom na spol. častiach, zariadeniach a pozemku pre účel dražby. Počet listov (z toho príloh): 26 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 + 1 Dátum: 4.11. 2014

Znalec: Ing. Silvia Garabášová číslo posudku: 79/2014

Strana 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca:

Stanovenie Všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti evidovanej na liste vlastníctva č. 6411 katastrálne územie k.ú. Trnava, obec Trnava: byt č. 39, na 2.p, vchod Čajkovského 53, v bytovom dome súp.č. 5797 na poz. parc.č. 1635/36, 2. Právny úkon, na ktorý bude posudok použitý:

Vykonanie dobrovoľnej dražby 3. Rozhodujúce dátumy: Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky: 07.10.2014 Dátum miestneho šetrenia: 29.10.2014 Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebnotechnického stavu: 29.10.2014 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje: 29.10.2014

4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom :

1. Znalecký posudok č 155/2013 znalca Ing. Jozefa Záreckého 2. Potvrdenie o veku stavby 3. Osvedčenie o dedičstve 4. Pôdorysy: bytu, podlažia a suterénu

4.2 Získané znalcom :

1. Zameranie a obhliadka nehnuteľnosti a nákres pôdorysu bytu 2. Čiastočný výpis z LV č. 6411 3. Fotodokumentácia

5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov.

6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:

Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov

STN 73 4055 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov.

Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.

Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z.z. zo dňa 11.decembra 2000, ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona

Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 55/2001 zo dňa 25.januára 2001 o územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácie.

Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 532/2002 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie.

Zákon č. 162/1995 Z.z. zo dňa 27. júna 1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov

Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy

Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb.


Strana 3

Zákon č. 40/1964 Zb. (občiansky zákonník) v znení neskorších predpisov

Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR.

Sčítanie obyvateľov, domov a bytov 2001 - Základné údaje - Obyvateľstvo; Štatistický úrad SR.

Aktuálne indexy cien stavebných prác - časopis ZNALECTVO; ÚSI ŽU Žilina.

Obnova bytových domov, Hromadná bytová výstavba po roku 1970, Zuzana Šternová a kolektív, Bratislava 2002.

STN 73 4055/63 - Výpočet obestaveného prostoru pozemních stavebních objektu.

STN 73 4301/98 - Budovy na bývanie.

Bradáč A.: Teorie ocenování nemovitostí - 1. časť; CERM Brno, 1994.

Ilavský M., Nič M., Majdúch D.: Ohodnocovanie nehnuteľností, MIpress Bratislava, 2012

Bradáč A.: Nemovitosti, Linde Praha, 2007

Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Praha, 2006

Bradáč A.: Věcná bremena od A do Z, Linde Praha, 2009

7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli

8. Základné pojmy

Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty.

Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty.

Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania.

Technický stav stavby (TS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby.

Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

Pojem "všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách (§ 12 zákona c. 527/2002 Z.z. v platnom znení).

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ bytu a príslušenstva je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2014 (kcu=2,251).


Strana 4

Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou Metóda polohovej diferenciácie - u nehnuteľností bez výnosu úpravou technickej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase Technická hodnota (TH) Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty Všeobecná hodnota pozemkov (VŠHpoz) Cena sa určí metódou polohovej diferenciácie pomocou jednotkových cien za m2 určených podľa Vyhl.č. 492/2004 Z.z., ktoré sa preskúmateľne upravia koeficientmi zohľadňujúcimi polohovú diferenciáciu pozemku. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve:

byt č. 39, v bytovom dome súp.č. 5797, na ulici Čajkovského 53 v Trnave

podiel na pozemku o veľkosti 663/50506 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti bola vykonaná na tvare miesta dňa 29.10.2014 v neprítomnosti majiteľa nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť nebola sprístupnená, preto ZP je vypracovaný z dostupných údajov: zo ZP č. 155/2013 znalca Jozefa Záreckého. d) Technická dokumentácia - porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Pre posúdenie definovaných stavieb bol poskytnutý pôdorys bytu. Doklady o veku stavby boli predložené. e) údaje katastra nehnuteľností: Katastrálne územie: Trnava, obec: Trnava, okres: Trnava

Čiastočný výpis z LV č. 6411 ČASŤ A:MAJETKOVÁ PODSTATA

PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo Výmera v m2 Druh pozemku Spôsob využitia p. Umiest.p. Pr.v. D.ch.n. 1635/36 728 Zastavané plochy a 15 1 3 nádvoria Legenda: Spôsob využitia pozemku: 15 - Pozemok, na ktorom je postavená budova označená súpisným číslom Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Právny vzťah: 3 - Spoluvlastníctvo k pozemku pod bytovým domom

Stavby Súpisné číslo na parcele číslo Druh stavby Popis stavby Druh ch.n. Umiest.stavby 5797 1635/36 9 bytový dom 72 b.j. Čajkovského 51 - 54 1 Legenda: Druh stavby: 9 - Bytový dom


Strana 5

Kód umiestnenia stavby: 1 - Stavba umiest. na zemskom povrchu

ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY Por.č. Priezvisko, meno(názov), rodné priezvisko, dát. nar., rodné č.(IČO) a miesto trv. pobytu vlastníka

Byt Vchod: čajkovského 53 2.p. Byt č. 39

Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 663/50506

Účastník právneho vzťahu: Vlastník

39 Trnavská Michaela r. Trnavská, Čajkovského 5797/53, Trnava, PSČ 917 08,SR Dátum narodenia: 27.02.1980 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka P 1059/14 - na byt č. 39, číslo vchodu 53, 2.p., súpisné č. stavby 5797 a na spoluvlastnícky

podiel 663/50506 na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku registra C KN parcela č. 1635/36: oznámenie č. 2157/14/LCO o začatí výkonu záložného práva(V 6588/13) predajom na dražbe zo dňa 04.09.2014? Tatra banka, A.s., Hodžovo nám 3, 811 06 Bratislava 5793/14

Titul nadobudnutia Z 4617/13: Osvedčenie o dedičstve 26D36/2013, 11D not. 19/2013_20 právoplatné dňa 31.07.2013 - 5452/13

ČASŤ C: ŤARCHY Por.č. 39 Na byt č 39, vchod 53, 2.p. súp.č. stavby 5797 a na spoluvlastnícky podiel 663/50506 na sp. častiach a zariadeniach domu a na pozemku registra C KN parcela č. 1635/36- záložné právo v prospech Tatra banka, a.s., Hodžovop nám 3, BA, IČO 00686930. V 6588/13 - zmluva o zál. práve k úveru č. 9913004271, vklad povolený dňa 27.11. 2013 - 6449/14 Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 BYTY

2.1.1 Byt č. 39, Čajkovského 53, Trnava.

POPIS Ohodnocovaný byt č. 39 sa nachádza v bytovom dome súp. č. 5797 v Trnave na sídlisku Prednádražie II, na pozemku parc.č. 1635/36, ktorý je v podielovom vlastníctve bytov. V okolí prevláda výstavby bytových domov a občianskej vybavenosti.

Objekt je 10 podlažný, má 1 podzemné podlažie a 9 nadzemných podlaží. Bytový dom tvoria 4 sekcie, vchody 51,52,53,54. V každom vchode sa nachádza 18 bytov(na podlaží vždy 2), teda spolu 72 bytov.

Objekt je montovaný z betónových plošných panelov(unifikovaný systém Bauring), zastrešenie plochou strechou. Bytový dom bol v roku 2011 zateplený, fasáda ako aj strecha. Bol vynovený aj vstup, boli dané nové dvere, elektronické zvončeky s vrátnikom, nové schránaky, ako aj keramická dlažba pri vstupe. Výťah je tiež nový. Dom je vo veľmi dobrom technickom stave a stave udržiavanosti. Preto volím kv v riadku ostatné pre dom na úrovni 1,6.

Byt sa nachádza v stredovej sekcii na 2. nadzemnom podlaží. Nakoľko nebol sprístupnený, tak opis čerpám zo ZP č. 155/2013. Byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva: predsieň,


Strana 6

kuchyňa, chodba, kúpeľňa, WC a pivnica (1,57 m2) a loggia( 5,49 m

2), ktorá sa nezapočítava do plochy

bytu. Podľa ZP č. 155/2013 je byt v pôvodnom stave. Je vybavený kuchynskou linkou (plechovou) dl.

2,4 m so smaltovým drezom, plynovým sporákom, spolu s rúrou a s odsávačom pár. V byte je podlaha z PVC, v kúpeľni je smaltovaná vaňa a keramické umývadlo, vo WC je záchodová misa a malé umývadlo. Vo WC a kúpeľni je keramický obklad. Dvere sú dyhované v oceľových zárubniach. Z exteriéru sa zdá, že okná sú plastové. Bytové jadro je z betónových panelov(typ Bauring). Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie a to rozvody elektrickej inštalácie od elektromeru, rozvody ústredného kúrenia od domových stúpačiek, rozvody vody(SV TÚV), rozvod plynu od plynomeru, rozvody kanalizácie od zvislých rozvodov a k nim príslušné zariaďovacie predmety, zásuvka STA, káblové pripojenie TV a internetu, domový vrátnik so zvončekom, vzduchotechnika, kuchynská linka, plynový sporák a poštová schránka. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva mimo bytu, vrátane zárubní, hlavných uzatváracích ventilov vody, plynu a elektrických poistiek. Priečka oddeľujúca byt od susedného bytu je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie: základy, obvodové múry, zvislé a vodorovné konštrukcie, deliace steny, schodištia, strecha, priečelia, vchody, chodby, izolácie a izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú zariadenia na spoločné užívanie: hlavný vstup, závetrie, schodiskový priestor, výťahy, spoločné priestory, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, plynové prípojky, STA, káblové pripojenie, domové rozvody a ich hlavné uzávery, dažďové žľaby a zvody, prízemné priestory. Bytový dom bol daný do užívania v roku 1981, životnosť volím 100 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA

Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m2]

Predsieň: 1,8 * 3,5 6,30

Kuchyňa: 3,02 * 2,33 7,04

Obývačka: 4,94 * 4,00 19,76

Izba: 3,78 * 3, 38 12,78

Izba: 4,34 * 2,68 11,63

Chodba: 2,82 * 1,00 2,82

Kúpeľňa: 1,45 * 2,20 3,19

WC: 1,12 * 1,18 1,32

Výmera bytu bez pivnice 64,84

Pivnica:1,57 1,57

Vypočítaná podlahová plocha 66,41

Loggia: 5,49 5,49

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2 Koeficient konštrukcie: kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,05 Počet izieb: 3


Strana 7

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový podiel

RU [%] cpi Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory

1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,46

2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,07

3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,14

4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,68

5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,20 6,00 5,35

6 Krytina strechy 2,00 1,20 2,40 2,14

7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,20 1,20 1,07

8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,80 5,40 4,82

9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,20 2,40 2,14

10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,45

11 Dvere 0,50 1,80 0,90 0,80

12 Okná 5,00 1,80 9,00 8,03

13 Povrchy podláh 0,50 1,20 0,60 0,54

14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,23

15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,78

16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,89

17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,78

18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,78

19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,89

20 Výťahy 2,00 2,00 4,00 3,57

21 Ostatné 2,00 1,60 3,20 2,85

Zariadenie bytu

22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,57

23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,89

24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,78

25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,23

26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,23

27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,68

28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,89

29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,89

30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,45

31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,78

32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,78

33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC

4,00 1,00 4,00 3,57

34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,57

35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,23

Spolu 100,00 112,10 100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 112,10 / 100 = 1,121 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m2]


Strana 8

VH = 325,30 €/m2 * 2,251 * 1,037 * 1,1210 * 1,05 VH = 893,79 €/m2

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Byt č. 39, Čajkovského 53, Trnava.

1981 33 67 100 33,00 67,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [€]

Východisková hodnota 893,79 €/m2 * 66,41m2 59 356,59

Technická hodnota 67,00% z 59 356,59 € 39 768,92

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:

a) Analýza polohy nehnuteľnosti


Strana 9

Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v katastrálnom území mesta Trnava, na sídlisku Prednádražie II. Trnava je krajské mesto, vzdialenosť ku hlavnému mestu je 50 km s veľmi dobrou dostupnosťou. Dopravné spojenie je vlak, autobus, MHD, diaľnica. Byt sa nachádza v 10 podlažnom panelovom bytovom dome. Na sídlisku je veľmi dobrá vybavenosť škôl, škôlok, ihrísk, obchodov, blízko je obchodno- nákupné centrum Max. Vzdialenosť do centra je 20 min. pešej chôdze. V tejto lokalite sú vybudované všetky inžinierske a telekomunikačné siete. Pozemok je prístupný z komunikácie. V tesnej blízkosti sú zastávky MHD. Sídlisko je čisté, slušné a nenachádzajú sa tu konfliktné skupiny.

b) Analýza využitia nehnuteľnosti Byt je využívaný v súlade s účelom, na ktorý bol postavený, t.j. na trvalé bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti Vo výpise z LV č. 6411 sa viažu ťarchy: Na byt č 39, vchod 53, 2.p. súp.č. stavby 5797 a na spoluvlastnícky podiel 663/50506 na sp. častiach a zariadeniach domu a na pozemku registra C KN parcela č. 1635/36- záložné právo v prospech Tatra banka, a.s., Hodžovop nám 3, BA, IČO 00686930. V 6588/13 - zmluva o zál. práve k úveru č. 9913004271, vklad povolený dňa 27.11. 2013 - 6449/14

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,9 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,900 + 1,800) 2,700

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,800

III. trieda Priemerný koeficient 0,900

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,495

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,900 - 0,810) 0,090

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI

1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,900 10 9,00

2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk

II. 1,800 30 54,00

3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,800 7 12,60

4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.)

II. 1,800 5 9,00

5 Príslušenstvo bytového domu

práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,900 6 5,40

6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu

byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,495 10 4,95

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %

II. 1,800 8 14,40

8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku

vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov

III. 0,900 6 5,40


Strana 10

9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám

orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

III. 0,900 5 4,50

10 Umiestnenie bytu v bytovom dome

byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 2,700 9 24,30

11 Počet bytov vo vchode - v bloku

počet bytov vo vchode: nad 48 bytov V. 0,090 7 0,63

12 Doprava v okolí bytového domu

železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút

II. 1,800 7 12,60

13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu

pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby

II. 1,800 6 10,80

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu

žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,090 4 0,36

15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu

tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov I. 2,700 5 13,50

16 Názor znalca

dobrý byt II. 1,800 20 36,00

Spolu 145 217,44

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 217,44/ 145 1,5

Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kPD = 39 768,92 € * 1,500 59 653,38 €

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Podiel bytu na pozemku.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera [m2] Podiel

Výmera podielu [m2]

1635/36 zastavaná plocha a nádvorie 728 728,00 663/50506 9,56

Obec: Trnava Východisková hodnota: VHMJ = 26,56 €/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu

kS koeficient všeobecnej

situácie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov

1,10

kV koeficient intenzity využitia

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou 1,00


Strana 11

koeficient dopravných vzťahov

úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta

kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy

3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov 1,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 1,00 * 1,00

1,8480

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m2 * 1,8480 49,08 €/m2

Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 728,00 m2 * 49,08 €/m2 35 730,24 €

Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 663/50506 * 35 730,24 €

469,04 €


Strana 12

III. ZÁVER

1. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 59 653,38 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 469,04 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota

celej časti [€] Spoluvl. podiel

Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu

[€]

Stavby

Byt č. 39, Čajkovského 53, Trnava. 59 653,38 1/1 59 653,38

Pozemky Podiel bytu na pozemku. - parc. č. 1635/36 (9,56 m2)

35 730,24 663/5050

6 469,04

Spolu VŠH 60 122,42

Zaokrúhlená VŠH spolu 60 100,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 60 100,00 € Slovom: Šestdesiattisícsto Eur V Bratislave dňa 3.11.2014 Ing. Silvia Garabášová


Strana 13

IV. PRÍLOHY

1. Objednávka znaleckého posudku počet strán 1 2. Protokol o vykonaní obhliadky zo dňa 29.10.2014 počet strán 1

3. List vlastníctva č. 6411 počet strán 1

4. Potvrdenie o veku stavby počet strán 1 5. Osvedčenie o dedičstve počet strán 4

6. Pôdorysy: bytu, podlažia a 1.PP počet strán 3

7. Fotodokumentácia počet strán 1


Strana 14

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie

Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 37 00 00 Stavebníctvo a odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 914683 Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 79/2014 znaleckého denníka č. 3 Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 79/2014

Ing. Silvia Garabášová

ZNALECKÝ POSUDOK Cajkovskeho/Posudok...Pojem "všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie...

Documents

Transcript of ZNALECKÝ POSUDOK Cajkovskeho/Posudok...Pojem "všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie...