Znalec : Ing - DUPOS · 2019. 11. 13. · 2013 spolu s podkladmi k jeho vypracovaniu a pôdorysnou...
Transcript of Znalec : Ing - DUPOS · 2019. 11. 13. · 2013 spolu s podkladmi k jeho vypracovaniu a pôdorysnou...
1
Znalec : Ing.Gustáv Hodúl,Kamenná 41,NITRA,tel.037 7416443
znalec pre základný odbor stavebníctvo,
odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností
Zadávateľ posudku : DUPOS dražobná,spol. s r.o.,Tamaškovičova č.17,
917 01 Trnava
Číslo objednávky : písomná objednávka DD 165c-2017 zo dňa 13.09.2019
ZNALECKÝ POSUDOK č.105/2019
Vo veci : stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností – bytu č.55 s príslu-
šenstvom,nachádzajúcom sa na dvanástom nadzemnom podlaží (11.po-
schodí) bytového domu s.č.4771 v jeho jedinom vchode ulica Boženy
Němcovej č.o.4 na pozemkovej parcele č.6816/3,spoluvlastníckeho
podielu na spoločných priestoroch,častiach,zariadeniach a príslu-
šenstve tohto bytového domu s.č.4771 i spoluvlastníckeho podielu
na pozemkovej parcele č.2816/3 nachádzajúcej sa v kat.území Nové
Zámky mesta Nové Zámky prislúchajúcemu k bytu č.55.
Počet listov : 37 z toho príloh : 23.
Počet odovzdaných vyhotovení : 5x zadávateľ
1x archív znalca
2
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1.Úloha znalca a predmet znaleckého skúmania : stanovenie všeobecnej hodno-
ty nehnuteľností - bytu č.55 s príslušenstvom,nachádzajúcom sa na dvanás-
tom nadzemnom podlaží (11.poschodí) bytového domu s.č.4771 v jeho jedinom
vchode ulica Boženy Němcovej č.o.4 na pozemkovej parcele č.6816/3,spolu-
vlastníckeho podielu na spoločných priestoroch,častiach,zariadeniach a
príslušenstve tohto bytového domu s.č.4771 i spoluvlastníckeho podielu na
pozemkovej parcele č.2816/3 nachádzajúcej sa v kat.území Nové Zámky mesta
Nové Zámky prislúchajúcemu k bytu č.55.
2.Dátum vyžiadania znaleckého posudku : 13.09.2019.
3.Dátum ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok : 04.10.2019.
4.Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 15.10.2019.
5.Podklady na vypracovanie posudku :
a/ - dodané zadávateľom :
- Objednávka DD 165c-2017 zo dňa 13.09.2019 vyhotovená spoločnosťou DUPOS
dražobná,spol. s r.o.,Trnava – kópia.
- Potvrdenie Bytkomfortu s.r.o.,Nové Zámky o veku bytového domu – kópia.
- Kúpna zmluva 3291/177-55/2003-P o prevode vlastníctva bytu s prílohami
uzavretá dňa 14.05.2003 – kópia.
- Znalecký posudok č.31/2013 predmetného bytu vyhotovený Ing.Petrom Martiš-
kom dňa 18.03.2013 – kópia.
- Oznámenie o výsledku opakovanej dobrovoľnej dražby DU-POS DD 165b/2017
bytu č.55 zo dňa 29.11.2018.
b/ - získané znalcom :
- Čiastočný výpis z KN vytvorený cez katastrálny portál dňa 13.09.2019
z listu vlastníctva č.8062 – kópia.
- Informatívna kópia z mapy vytvorená cez katastrálny portál dňa 13.09.
2019 – kópia.
- Ústne informácie zástupcu zadávateľa posudku – Mgr.Miloša Brezinu.
6.Použité právne predpisy a literatúra :
- Vyhláška MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v
znení vyhlášky MS SR č.626/2007 Z.z,v znení vyhlášky MS SR č.605/2008
Z.z.,v znení vyhlášky MS SR č.47/2009,v znení vyhlášky MS SR č.254/2010
Z.z. a v znení vyhlášky MS SR č.213/2017 Z.z.
- Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch,tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene
a doplnení niektorých zákonov.
- Zákon č.93/2006 Z.z.,ktorým sa dopĺňa zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch,
tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
- Zákon č.65/2018 Z.z.,ktorým sa dopĺňa zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch,
tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
- Vyhláška MS SR č.228/2018 Z.z.,ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch,tl-
močníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v
znení neskorších predpisov.
- Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb,Žilinská
univerzita – Ústav súdneho inžinierstva v Žiline (2001).
3
7.Definície posudzovaných veličín a použitých postupov :
Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností
a stavieb,ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu
ohodnotenia,ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej sú-
ťaže,pri poctivom predaji,keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patrič-
nou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom,že cena nie je ovplyvne-
ná neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty.
Ekvivalentným pojmom je trhová hodnota.
Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo
možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na
úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Ekvivalentným pojmom je reprodukčná
obstarávacia hodnota alebo nová cena. V zmysle medzinárodných ohodnocova-
cích štandardov sa jedná o princíp nákladového určenia hodnoty.
Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby
znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania.Ekvivalentným pojmom
je reprodukčná zostatková hodnota alebo časová cena.
Technický stav stavby (TS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu
stavby.
Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich
disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu,diskontova-
ných rizikovou (diskontnou) sadzbou.
Opotrebenie stavby (O) - je percentuálne vyjadrenie opotrebenia stavby.
Vek stavby (V) - je vek stavby v rokoch od začiatku užívania k termínu
posúdenia / ohodnotenia.
Zostatková životnosť stavby (T) - je predpokladaná doba ďalšej životnosti
stavby v rokoch až do predpokladaného zániku stavby.
Predpokladaná životnosť stavby (Z) - je predpokladaná (alebo stanovená)
celková životnosť stavby v rokoch.
8.Osobitné požiadavky zadávateľa : stanovenie všeobecnej hodnoty predmetného
posudzovaného bytu č.55 podľa predloženého Znaleckého posudku č.31/2013
z dôvodu opätovného neumožnenia obhliadky nehnuteľnosti vlastníkmi.
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a/ výber použitej metódy
Pri stanovení všeobecnej hodnoty predmetnej nehnuteľnosti nie je použitá
porovnávacia metóda,nakoľko nedisponujem s potrebným množstvom hodnover-
ných údajov o zrealizovaných obchodoch porovnateľných bytov v danej
lokalite.
Používam metódu polohovej diferenciácie,ktorá je jednou z metód stanove-
ných k zisteniu všeobecnej hodnoty v prílohe č.3 vyhlášky č.492/2004 Z.z.
Posudok je spracovaný podľa „Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľ-
ností a stavieb“ vypracovanou Žilinskou univerzitou – Ústavom súdneho in-
žinierstva v Žiline.
Výpočet východiskovej hodnoty bytu je vykonaný pomocou rozpočtových ukazo-
vateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností
a stavieb (ISBN 80-7100-827-3).Koeficient cenovej úrovne je podľa posled-
ných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2.štvrťrok
2019.
4
b/ vlastnícke a evidenčné údaje
Predmetom posúdenia a stanovenia všeobecnej hodnoty v posudku je nehnuteľ-
nosť zapísaná v čiastočnom LV č.8062 - byt č.55 s príslušenstvom nachádza-
júci sa v bytovom dome s.č.4771 v jeho jedinom vchode – ulica Boženy Němco-
vej č.o.4 na XII.nadzemnom podlaží (11.poschodí) na pozemkovej parcele
č.6816/3 v kat.území Nové Zámky mesta Nové Zámky.
K bytu č.55 prislúcha spoluvlastnícky podiel na spoločných priestoroch,čas-
tiach,zariadeniach a príslušenstve bytového domu s.č.4771 i spoluvlastnícky
podiel na pozemkovej parcele č.6816/3 v celkovej výške 7766/396288-in.
Vlastníci predmetného bytu č.55 s príslušenstvom sú zapísaní v čiastočnom
LV č.8062 a sú nimi : Krajčovič Alexander r.Krajčovič (09.08.1951) a Mária
Krajčovičová r.Rusková (27.02.1948),B.Němcovej 4771/4,Nové Zámky,PSČ 940 01,
SR – v 1/1-ine.
c/ údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia
Obhliadka predmetnej nehnuteľnosti bola vykonaná na tvári miesta dňa 04.10.
2019 na tvári miesta iba zvonku,vo vstupoch a v spoločnej chodbe z dôvodu
neprítomnosti vlastníkov a tým neumožnenia obhliadky bytu č.55.
d/ porovnanie technickej dokumentácie stavieb a nehnuteľnosti so skutočným
stavom
Zadávateľom posudku bol predložený Znalecký posudok č.31/2013 o stanovení
všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti vyhotovený Ing.Petrom Martiškom dňa 18.03.
2013 spolu s podkladmi k jeho vypracovaniu a pôdorysnou schémou bytu č.55.
Skutkový stav bytového domu bol zistený iba zvonku,v spoločnej chodbe a
vo vstupoch z dôvodu neprítomnosti vlastníkov.
Pôdorysná schéma bytu č.55 je prevzatá z predloženého Znaleckého posudku
č.31/2013 a nachádza sa v prílohách k znaleckému posudku.
Údaje konštrukčného vyhotovenia a vybavenia bytového domu (okrem viditeľ-
ných vonkajších a realizovaných zmien – výmena výťahov) i bytu sú prevzaté
taktiež z tohto znaleckého posudku a doloženej fotodokumentácie v ňom.
e/ aktuálne údaje z katastra nehnuteľností a porovnanie so skutočným
stavom
Obhliadkou bolo zistené,že situovanie vyššie uvedenej pozemkovej parcely
6816/3 nachádzajúcej sa v kat.území Nové Zámky mesta Nové Zámky,bytového
domu s.č.4771 s jedným vchodom (ulica B.Němcovej č.o.4) situovaného na nej
i bytu č.55 nachádzajúceho sa na XII.nadzemnom podlaží (11.poschodí) tohto
bytového domu s.č.4771 je v súlade so získanými a predloženými dokladmi,
čiastočným LV č.8062,informatívnou kópiou z mapy a dokladmi zo znaleckého
posudku č.31/2013.
Čiastočný výpis z KN listu vlastníctva č.8062 vytvoreného cez katastrálny
portál dňa 13.09.2019,kat.územie Nové Zámky mesta Nové Zámky
Okres : Nové Zámky
Obec : Nové Zámky
Katastrálne územie : Nové Zámky
Časť A : Majetková podstata
5
Parcely registra „C“ evidované na katastrálnej mape
Parcela č.6816/3 – zastavaná plocha v ZÚO o celkovej výmere 413m2
Stavby
Bytový dom s.č.4771 (ulica B.Němcovej č.o.4) na parcele č.6816/3
Byty a nebytové priestory
Časť B : Vlastníci a iné oprávnené osoby
Byt
Vchod : č.o.4,11.poschodie,Byt č.55
Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných - 7766/396288
zariadeniach domu,na príslušenstve a spoluvlastnícky
podiel k pozemku :
Účastník právneho vzťahu : Vlastník
53.Krajčovič Alexander r.Krajčovič (09.08.1951) a Mária Krajčovičová r.
Rusková (27.02.1948),B.Němcovej 4771/4,Nové Zámky,PSČ 940 01,SR
Spoluvlastnícky podiel - 1/1
Časť C : Ťarchy
Por.č.:53
Bytkomfort,s.r.o.,Nové Zámky Z 1436/2009 zo dňa 24.04.2009 vkladá zál.právo
podľa §15 zákona č.182/1993 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov a
spoluvlastníkov spoloč.častí a spoloč.zariadení bytového domu s.č.4771 na
parc.č.6816/3 na byt č.55 na 11.poschodí vo vlastníctve:Krajčovič Alexander
r.Krajčovič a Mária r.Rusková.
Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko a.s.,Bratislava,IČO:31318916,
na základe Zmluvy o zriadení záložného práva č.ZZ1 k ÚZ č.075/2020/13SU zo
dňa 04.11.2013,na byt č.55 na 11.poschodí,vchod č.4 v celosti,V 6172/13.
Iné údaje :
Bez zápisu.
Poznámka :
Bez zápisu.
f/ vymenovanie pozemkov a stavieb,ktoré sú predmetom ohodnotenia :
- byt č.55 s príslušenstvom na XII.nadzemnom podlaží (11.poschodí) - 1/1
bytového domu s.č.4771 vo vchode ulica Boženy Němcovej č.o.4 na
pozemkovej parcele č.6816/3
- spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach,zariadeniach, - 7766/396288
priestoroch a na príslušenstve bytového domu s.č.4771 (ulica
Boženy Němcovej č.o.4) prislúchajúci k bytu č.55
- spoluvlastnícky podiel na pozemkovej parcele č.6816/3 - 7766/396288
prislúchajúci k bytu č.55
g/ vymenovanie pozemkov a stavieb,ktoré nie sú predmetom ohodnotenia :
neboli zistené.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY
6
2.1.1 Byt č.55,XII.NP (11.poschodie),s.č.4771,ulica Boženy
Němcovej č.o.4 na pozemkovej parcele č.6816/3
Predmetný posudzovaný byt č.55 sa nachádza na dvanástom nadzemnom podlaží
(11.poschodí) bytového domu s.č.4771 v jeho jedinom vchode ulica Boženy
Němcovej č.o.4 na pozemkovej parcele č.6816/3 v kat.území Nové Zámky mesta
Nové Zámky.
Bytový dom s.č.4771 má trinásť nadzemných podlaží (prízemie a dvanásť po-
schodí),v prízemí sa nachádzajú spoločné priestory bytového domu a pivnice
prislúchajúce k jednotlivým bytom,na poschodiach sa nachádza spolu 60 bytov.
Bytový dom s.č.4771 začal byť užívaný v roku 1979,t.j.vek - 40 rokov.
Bytový dom bol dodatočne zateplený polystyrénom hr.8cm,urobená bola nová
fasáda,nová strešná krytina,urobené boli nové klampiarske konštrukcie stre-
chy i parapetov okien,opravené boli balkóny,vymenená pôvodná strešná kryti-
na za novú.Pôvodné stupačky rozvodov v inštalačných jadrách boli vymenené
za nové,pôvodné dva výťahy v dome boli nahradené novými nerezovými s elek-
tronickým ovládaním.V prízemí domu v priestore pivníc boli osadené nové
plastové okná i nové vstupné a vnútorné plastové dvere i dvere do spoloč-
ných chodbičiek k bytom na poschodiach.
Bytový dom s.č.4771 je panelový objekt,má obvodový plášť zo zateplených pa-
nelov hr.28cm s následným zateplením polystyrénom hr.8cm,má plochú strechu
so živičnou privarovanou krytinou,klampiarske konštrukcie strechy domu sú z
pozinkovaného plechu,parapety okien z hliníkových plechov.Schodisko je žel.
betónové schodnicové s povrchovou úpravou liate terazzo,vonkajšia povrchová
úprava fasád je zo silikátových ušľachtilých omietok.Vstupné,vnútorné dvere
i okná v spoločných priestoroch domu sú plastové,na dome je inštalovaný
bleskozvod.
Bytový dom s.č.4771 je napojený na všetky inžinierske siete – elektrinu,vo-
du,kanalizáciu,plyn,teplovodné rozvody ÚK a TÚV,telefón,má rozvod STA,in-
ternetu,domáceho telefónu a požiarneho vodovodu s výtokovými hydrantmi.
Každý byt má ústredné vykurovanie a teplú úžitkovú vodu z výmenníkovej sta-
nice.V dome sa nachádzajú dva nerezové výťahy s elektronickým ovládaním,
každý s trinástimi nástupnými stanicami.
V prízemí domu sa nachádzajú pivnice vo výlučnom užívaní jednotlivých vlast-
níkov bytov a spoločné nebytové priestory bytového domu – 2x kočikáreň,prá-
čovňa,2x sušiareň,žehliareň,rozvodňa ÚK,akumulátorovňa,predný a zadný vstup,
2x vestibul,priestor schodiska,miestnosť pre údržbu a chodby pri pivniciach.
K bytu č.55 prislúcha spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach,zaria-
deniach a priestoroch bytového domu s.č.4771 v celkovej výške
7766/396288–in.
Predmetný posudzovaný byt č.55 by mal obsahovať podľa kúpnej zmluvy a náčrtu
bytu zo ZP č.31/2013 nasledovné miestnosti a priestory : tri izby,kuchyňu,
kúpeľňu,WC,predsieň,chodbu,komoru a jeden balkón prístupný z obývacej izby.
K bytu č.55 prislúcha v prízemí bytového domu i pivnica č.55,ktorá je vo
výlučnom užívaní vlastníkov bytu č.55
Všetky údaje ohľadom rozmerov,konštrukčného vyhotovenia a vybavenia bytu
č.55 sú prevzaté z výmer a technického popisu Znaleckého posudku č.31/2013,
v ktorom sa nachádza i technický popis vybavenia bytu č.55.
Výpočet koeficientu vybavenia domu a bytu je urobený mnou na základe ziste-
nia súčasného skutkového stavu bytového domu,popísaného vybavenia bytu a
fotodokumentácie bytu zo ZP č.31/2013.
7
Fotokópia Znaleckého posudku č.31/2013 sa nachádza v prílohách k posudku.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými
sústavami panelovými
KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy
PODLAHOVÁ PLOCHA
Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m2]
Izba 5,90*3,47 20,47
Izba 3,65*3,52 12,85
Izba 3,62*3,44 12,45
Kuchyňa 3,45*3,45+2,08*1,87+1,76*0,64 16,92
Predsieň 3,17*1,66 5,26
Chodba 3,43*1,17 4,01
Kúpeľňa 1,59*1,60 2,54
WC 1,17*0,83 0,97
Komora 1,75*1,17 2,05
Výmera bytu bez pivnice 77,52
Pivnica 1,18*1,00 1,18
Vypočítaná podlahová plocha 78,70
Balkón 3,47*1,17 4,06
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m2
Koeficient konštrukcie: kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných)
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,554
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,02
Počet izieb: 3
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo Názov Cenový podiel
RU [%] cpi Koef. štand. ksi
Úprava podielu cpi * ksi
Cenový podiel hodnotenej stavby [%]
Spoločné priestory
1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,89
2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,10 19,80 19,30
3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,82
4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,93
5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,89
6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,96
7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,98
8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,10 3,30 3,23
9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,96
10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00
11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0,54
12 Okná 5,00 1,25 6,25 6,11
13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,49
8
14
Vykurovanie
2,50
1,00
2,50
2,44
15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,96
16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,98
17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,96
18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,96
19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,98
20 Výťahy 2,00 1,10 2,20 2,15
21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,96
Zariadenie bytu
22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,91
23 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,20 0,20 0,20
24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,96
25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,44
26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,44
27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,93
28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,98
29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,98
30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,49
31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,96
32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,96
33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC
4,00 1,00 4,00 3,91
34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,91
35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,44
Spolu 100,00 102,30 100,00
Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 102,30 / 100 = 1,023
Východisková hodnota na MJ:
VH = RU * kCU * kK * kV * kM [Eur/m2]
VH = 325,30 Eur/m2 * 2,554 * 1,037 * 1,0230 * 1,02
VH = 899,00 Eur/m2
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Byt č.55,XII.NP,11.poschodie,s.č.4771 na p.č.6816/3
1979 40 50 90 44,44 55,56
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [Eur]
Východisková hodnota 899,00 Eur/m2 * 78,7m2 70 751,30
Technická hodnota 55,56% z 70 751,30 Eur 39 309,42
Podiel na spoločných priestoroch,zariadeniach,častiach a príslušenstve
bytového domu s.č.4771 (ulica Boženy Němcovej č.o.4)
prislúchajúci k bytu č.55
9
Spoločnými časťami domu sú : základy domu,strecha,chodby,nosný konštrukčný
systém,priečelie,vchody,schodiská,vodorovné nosné,izolačné a zvislé kon-
štrukcie.
Spoločnými zariadeniami domu sú : bleskozvod,vodovodné,kanalizačné,plynové,
telefónne prípojky a STA.
Spoločnými nebytovými priestormi domu sú : 2x kočikáreň,práčovňa,2x sušia-
reň,žehliareň,rozvodňa ÚK,akumulátorovňa,predný a zadný vstup,2x vestibul,
priestor schodiska,miestnosť pre údržbu a chodby pri pivniciach.
K predmetnému posudzovanému bytu č.55 prislúcha spoluvlastnícky podiel na
spoločných priestoroch,zariadeniach,častiach a príslušenstve bytového domu
s.č.4771 v celkovej výške 7766/396288-in.
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľnosti
Predmetný byt č.55 sa nachádza na XII.nadzemnom podlaží (11.poschodí) byto-
vého domu s.č.4771 v jeho jedinom vchode – ulica Boženy Němcovej č.o.4 v
krajnej sekcii domu na pozemkovej parcele č.6816/3 v kat.území mesta Nové
Zámky v zastavanom území mesta na mestskom sídlisku „Nábrežie“ situovanom
spádom k širšiemu centru mesta.V bytovom dome s.č.4771 sa nachádza spolu
60 bytov.
Okolie bytového domu je vybavené kompletnou obchodnou sieťou a službami.V
blízkosti bytového domu sa nachádza základná škola,materská škola,stredná
spojená škola,nákupné strediská,trhovisko,zdravotné stredisko,reštauračné
zariadenia i dom kultúry.
Bytový dom je možné napojiť na všetky inžinierske siete v meste,elektrinu,
vodovod,kanalizáciu,plynovod,ozvody ÚK a TÚV,telefónnu sieť,STA i internet.
Neďaleko domu na Nábrežnej ulici sa nachádza i zastávka verejnej mestskej
autobusovej dopravy.
Polohu nehnuteľnosti vzhľadom k centru mesta,komunikačných a dopravných vä-
zieb hodnotím ako spádovú k jeho širšiemu centru.
b/ Analýza využitia nehnuteľnosti
Jedná sa o trojizbový byt nachádzajúci sa na XII.nadzemnom podlaží (11.po-
schodí) trinásťpodlažného bytového domu s jedným vchodom.
Predmetnú nehnuteľnosť – byt č.55 je možné využívať iba na obytné účely
trvalého charakteru.
c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti
Na čiastočnom LV č.8062 je v časti C:Ťarchy na predmetný byt zapísané zá-
ložné právo v prospech OTP Banky Slovensko a.s.,Bratislava a Bytkomfort,
s.r.o. Nové Zámky tu má zapísaní tiež záložné právo v prospech ostatných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Nakoľko obhliadka nehnuteľnosti nebola vlastníkmi znova umožnená,nie je isté
či súčasné vnútorné vybavenie a technický stav bytu č.55 je v súlade v stave
zachytenom v predloženom Znaleckom posudku č.31/2013.
Ohľadom posudzovaného bytu je začaté súdne konanie na OS Nové Zámky pod zn.
13C/27/2018 o neplatnosti záložnej zmluvy.Jedná sa o značne problematický
byt o ktorý nebol záujem z vyššie uvedeného dôvodu ani na opakovanej dražbe.
10
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 BYTY
Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:
Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie :
Ako základ určenia priemerného koeficientu polohovej diferenciácie bola
braná „Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“,vyda-
ná ÚSI v Žiline.Táto metodika však už nevystihuje skutočný súčasný priemer-
ný koeficient polohovej diferenciácie.
Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru,polohu,typ nehnuteľnosti,jej materiá-
lové vyhotovenie,vybavenosť,veľkosť nehnuteľnosti a dopyt po nehnuteľnos-
tiach v danej lokalite,je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom
polohovej diferenciácie vo výške 0,90.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,90
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda Výpočet Hodnota
I. trieda III. trieda + 200 % = (0,900 + 1,800) 2,700
II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,800
III. trieda Priemerný koeficient 0,900
IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,495
V. trieda III. trieda - 90 % = (0,900 - 0,810) 0,090
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie :
Číslo Popis Trieda kPDI Váha
vI Výsledok
kPDI*vI
1 Trh s bytmi v danej lokalite - sídlisku
dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,900 10 9,00
2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk
II. 1,800 30 54,00
3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu
nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,800 7 12,60
4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2,700 5 13,50
5 Príslušenstvo bytového domu
práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,900 6 5,40
6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu
byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,495 10 4,95
7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 %
I. 2,700 8 21,60
8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku
vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov
III. 0,900 6 5,40
9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám
orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná
III. 0,900 5 4,50
11
10
Umiestnenie bytu v bytovom dome
byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0,900 9 8,10
11 Počet bytov vo vchode - v bloku
počet bytov vo vchode: nad 48 bytov V. 0,090 7 0,63
12 Doprava v okolí bytového domu
železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,800 7 12,60
13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu
pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby
II. 1,800 6 10,80
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu
žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,090 4 0,36
15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu
bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,800 5 9,00
16 Názor znalca
veľmi problematický byt V. 0,090 20 1,80
Spolu 145 174,24
VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTU
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 174,24/ 145 1,202
Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kPD = 39 309,42 Eur * 1,202 47 249,92 Eur
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Zastavaná plocha v ZÚO - parcela č.6816/3
V kat.území Nové Zámky mesta Nové Zámky je pozemková parcela č.6816/3 vede-
ná v KN ako zastavaná plocha v ZÚO bytovým domom s.č.4771 o celkovej výmere
413m2.Parcela je rovinná a nachádza sa v zastavanom území mesta (ulica
B.Němcovej) na mestskom obytnom sídlisku „Nábrežná“.
Pozemok je možné napojiť na všetky verejné inžinierske siete v meste - vo-
dovod,kanalizáciu,plyn,telefónnu sieť,káblovú televízi,internet i diaľkový
rozvod ÚK a TÚV.
K bytu č.55 prislúcha iba jej spoluvlastnícky podiel v celkovej výške
7766/396288-in.
Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu
výmera [m2] Podiel
Výmera podielu [m2]
6816/3 zastavané plochy a nádvoria 413 413,00 7766/39628
8 8,09
Obec: Nové Zámky
Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 Eur/m2
12
Označenie a názov koeficientu
Hodnotenie Hodnota
koeficientu
kS
koeficient všeobecnej situácie
4. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné zóny miest nad 50 000 obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad 50 000 obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných stavieb v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov
1,30
kV
koeficient intenzity využitia
5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením
1,05
kD
koeficient dopravných vzťahov
4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 1,00
kF
koeficient funkčného využitia územia
3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,30
kI
koeficient technickej infraštruktúry pozemku
4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí)
1,50
kZ
koeficient povyšujúcich faktorov
4. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.)
1,70
kR
koeficient redukujúcich faktorov
0. nevyskytuje sa 1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,30 * 1,05 * 1,00 * 1,30 * 1,50 * 1,70 * 1,00
4,5250
Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 Eur/m2 * 4,5250 45,07 Eur/m2
Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 413,00 m2 * 45,07 Eur/m2
18 613,91 Eur
Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 7766/396288 * 18 613,91 Eur
364,77 Eur
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia :
Stavby :
Všeobecná hodnota poloh.difer.(byty a nebyt.priestory) spoluvlastníckeho
podielu : 47 249,92 Eur.
Pozemky :
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho
podielu : 364,77 Eur.
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH bytu i pozemku bola použitá metóda
polohovej diferenciácie.
13
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov Všeobecná hodnota
celej časti [Eur] Spoluvl. podiel
Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho
podielu [Eur]
Stavby
Byt č.55,XII.NP,11.poschodie,s.č.4771 na p.č.6816/3
47 249,92 1/1 47 249,92
Pozemky
Zastavaná plochy v ZÚO - parcela č.6816/3 - parc. č. 6816/3 (8,09 m2)
18 613,91 7766/39
6288 364,77
Spolu VŠH 47 614,69
Zaokrúhlená VŠH spolu 47 600,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu : 47 600,00 Eur.
Slovom : Štyridsaťsedemtisícšesťsto Eur.
V Nitre dňa 15.októbra 2019 Podpis znalca
IV. PRÍLOHY
1. Objednávka DD 165c-2017 zo dňa 13.09.2019 vyhotovená spoločnosťou DUPOS
dražobná,spol. s r.o.,Trnava.
2. Čiastočný výpis z KN vytvorený cez katastrálny portál dňa 13.09.2019
z listu vlastníctva č.8062.
3. Informatívna kópia z mapy vytvorená cez katastrálny portál dňa 13.09.
2019.
4. Potvrdenie Bytkomfortu s.r.o.,Nové Zámky o veku bytového domu.
5. Oznámenie o výsledku opakovanej dobrovoľnej dražby DU-POS DD 165b/2017
bytu č.55 zo dňa 29.11.2018 – dva listy.
6. Kúpna zmluva 3291/177-55/2003-P o prevode vlastníctva bytu s prílohami
uzavretá dňa 14.05.2003 – šesť listov.
7. Pôdorysná schéma bytu č.55 zo znaleckého posudku č.31/2013.
8. Znalecký posudok č.31/2013 predmetného bytu vyhotovený Ing.Petrom Martiš-
kom dňa 18.03.2013 – sedem listov.
9. Fotodokumentácia zo Znaleckého posudku č.31/2013 – dva listy.
10.Fotodokumentácia aktuálneho stavu bytového domu a spoločných priestorov
pri obhliadke nehnuteľnosti dňa 04.10.2019.
14
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov,tl-
močníkov a prekladateľov,ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej
republiky,v odbore stavebníctvo,odvetví odhad hodnoty nehnuteľností,pod
evidenčným číslom 914024.
Znalecký úkon je zapísaný v denníku pod číslom 105/2019.
Zároveň vyhlasujem,že som si vedomý následkov vedome nepravdivého znalec-
kého posudku.
Podpis znalca