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ZEBRA 2020 – ESTRATEGIA 2020 DE EDIFICIOS DE ENERGÍA CASI NULA Entregable D3.2 El Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los Edificios de Consumo de Energía Casi Nulo Análisis para profesionales del mercado, propietarios e inquilinos
September 2016
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
2
Referencias técnicas
Este documento ha s ido elaborado en el contexto del proyecto ZEBRA2020 IEE/13/675/S12.675834.
Acrónimo del proyecto Zebra2020
Nombre del proyecto Estrategia 2020 de Edificios de Energía Casi Nula
Coordinador del proyecto Raphael Bointner Universisas Tecnológica de Viena – TU Wien Grupo de Economía Energética – EEG Gusshausstrasse 25-29/370-3 A-1040 Wien / Viena, Austria Tel: +43(0)-1-58801-370372 E-Mail: [email protected]
Duración del proyecto 2014 - 2016
Sitio web www.zebra2020.eu
Entregable Nº D3.2
Nivel de divulgación PU
Grupo de trabajo 3
Socio responsable CIMNE
Socio(s) contribuyente(s) Todos los socios
Autor(es) Jose Santos
Co-autor(es) Andrzej Rajkiewicz, Indira de Graaf, Raphael Bointner
Revisado por Andrzej Rajkiewicz, Raphael Bointner
Fecha September 2016
Nombre del archivo ZEBRA2020 - Entregable D3.2 Español
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
3
Consorcio del proyecto
EEG
Grupo de Economía Energética, Instituto de Sistemas
Energéticos y Motores Eléctricos, Universidad
Tecnológica de Viena, Austria
CIMNE
Centro Internacional de Métodos Numéricos en
Ingeniería, Energía, Medioambiente y Edificios, España
Ecofys Ecofys GmbH, Alemania
EURAC
Instituto de Investigación sobre Energías Renovables
EURAC, Italia
NAPE Agencia Nacional de Conservación de la Energía, Polonia
SINTEF La fundación SINTEF, Noruega
BPIE Instituto Europeo de Eficiencia de los Edificios, Bélgica
Enerdata Enerdata SAS, Francia
Aviso Legal
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opinión de la Unión Europea. Ni EASME ni la Comisión Europea es responsable del uso que pueda hacerse de la información
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no implica la conclusión de que el uso de estas designaciones es legal sin el consentimiento del propietario de la marca
comercial.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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Tabla de contenidos
1 INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2 INVESTIGACIONES SOBRE EL IMPACTO DE LOS CERTIF ICADOS ENERGÉTICOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2.1 INCREMENTO DE PRECIOS DEBIDO AL CERTIFICADO ENERGÉTICO ........................................................................................ 12
2.2 INVESTIGACIONES CLAVES EN ESCALAS FUERA DE LA UE ............................................................................................................. 14
2.3 ANÀLISIS DE ENCUESTAS SOBRE EL ÉXITO DE LA ESCALA DE CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA .................................. 16
2.4 DILEMA DEL INCENTIVO DIVIDIDO ............................................................................................................................................................... 18
3 ENCUESTA DE AGENTES INMOBILIARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
3.1 MOTIVACIÓN .............................................................................................................................................................................................................. 19
3.2 MUESTRA ....................................................................................................................................................................................................................... 20
3.3 PERFIL DE LOS ENCUESTADOS ........................................................................................................................................................................ 20
3.4 RESPUESTA SOBRE REQUISITOS LEGALES DE LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ........................................................... 21
3.5 RESPUESTA SOBRE FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ELECCIÓN DE UNA PROPIEDAD .............................................. 23
3.6 RESPUESTA SOBRE PRESENTACIÓN, FIABILIDAD Y UTILIDAD DE LOS CERTIFICADOS
ENERGÉTICOS ............................................................................................................................................................................................................. 26
3.7 RESPUESTA SOBRE MERCADO INMOBILIARIO EN RELACIÓN A LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS .................... 31
3.8 RESPUESTA SOBRE OBSTÁCULOS RELACIONADOS CON LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ................................. 36
3.9 RESPUESTA SOBRE BENEFICIOS RELACIONADOS CON LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ...................................... 39
3.10 RESPUESTA SOBRE NORMATIVA RELACIONADA CON LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS ....................................... 42
4 ANÀLIS IS SOBRE EL INCREMENTO DE PRECIOS DEBIDO AL CERTIF ICADO
ENERGÉTICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
4.1 METODOLOGÍA ......................................................................................................................................................................................................... 45
4.2 DATOS DE LAS REGRESIONES .......................................................................................................................................................................... 46
4.2.1 LIMITACIONES DE DATOS ................................................................................................................................................................................... 47
4.3 EVALUACIÓN DEL IMPACTO DEL CERTIFICADO ENERGÉTICO .................................................................................................... 47
4.3.1 CASO DE PAÍSES BAJOS ....................................................................................................................................................................................... 49
5 CONCLUSIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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6 RECOMENDACIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
7 REFERENCIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Sobre ZEBRA 2020
Estrategia 2020 de Edificios de Energía Casi Nula –
La sostenibilidad de la sociedad y economía europea se basará en recursos de energías renovables y
de alta eficiencia. Para el sector de la construcción, esto implica el despliegue a gran escala de Edificios
de Consumo de Energía Casi Nulo (EECN, o nZEB en inglés). La legislación europea (refundición de la
Directiva de eficiencia energética de los edificios) hace de los EECN un estándar para los nuevos
edificios a partir de 2020. Por tanto, el objetivo clave de ZEBRA2020 es hacer seguimiento de la
adopción de los EECN en el mercado de toda Europa y proporcionar datos así como
recomendaciones sobre cómo alcanzar un de alto nivel estándar de EECN. El observatorio ZEBRA2020
sobre los EECN se basa en estudios de mercado y tiene diversas herramientas de datos que generan
datos e información para facilitar políticas de evaluación y mejora.
ZEBRA2020 abarca17 países de Europa y alrededor del 89% del parque inmobiliario y de la población
europea. De este modo, contribuye activamente a lograr el ambicioso objetivo del 100% de EECN
para los nuevos edificios a partir de 2020 y un incremento sustancial de las renovaciones como EECN.
Más información en www.zebra2020.eu
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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Resumen ejecutivo
Este informe ha sido desarrollado en base a dos investigaciones independientes: una encuesta
realizada a los agentes inmobiliarios y una evaluación del incremento de precios debido a los
certificados energéticos. Por tanto, las conclusiones si dividen en estas dos direcciones.
Por un lado, el análisis de la encuesta de los agentes inmobiliarios proporciona recomendaciones
importantes sobre cómo aumentar el impacto de los certificados energéticos sobre el valor de la
propiedad y la cómo superar los numerosos obstáculos identificados por los agentes como forma de
ampliar el uso del certificado energético en toda la UE. Por ejemplo, en algunos países los certificados
energéticos aún no son obligatorios en todos los usos de un inmueble (nuevas promociones,
transacciones de venta y alquiler y renovaciones). En los países en los que los certificados ya son
obligatorios, esta acreditación podría ser más respetada si los certificados fueran solicitados por
abogados o notarios como testigos de las transacciones de los inmuebles. Cuando la evaluación de
los certificados de eficiencia energética tenga más fiabilidad, se reducirán los obstáculos burocráticos
en la emisión de éstos. Para ello, mejoras en la formación profesional, la cualificación de los
certificadores y asegurar el control de calidad aumentarían su fiabilidad y credibilidad.
Por otro lado, el análisis de regresión sobre el incremento de precios ha demostrado la existencia de
un incremento debido a la eficiencia energética en todos los países analizados menos uno. Además,
en los casos donde se dispone de datos suficientes sobre el mercado de alquiler, se observa un mayor
incremento en el mercado de venta. Sin embargo, la precisión de los valores de incrementos está
restringido a conjuntos de datos limitados que tienen "variables omitidas". Como resultado, no
pueden hacerse comparaciones cuantitativas entre países. No obstante, se han presentado áreas de
futuras investigaciones que permitirían evaluar periódicamente y de forma cada vez más precisa los
procesos de certificación energética. Además, se han identificado problemas con las regulaciones
actuales sobre certificaciones, como el hecho de que suponen una barrera de mercado debido a
información confusa, o el dilema de incentivos divididos.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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1 INTRODUCCIÓN
Los edificios representan el 40% del consumo de energía en la UE, siendo el sector de la construcción
el sector que más contribuye (European Commission 2016). Este número va en aumento, con un
consumo energético que ha pasado de aproximadamente 400 Mtep a 450 Mtep en los últimos 20
años (BPIE, 2011). Como resultado, la mejora de la eficiencia energética de los edificios es visto como
un área clave en la que los estados miembros de la UE y del AEE pueden alcanzar sus objetivos de
emisiones y consumo de energía. La UE se ha comprometido a los siguientes objetivos para el año
2030 (European Commission, 2016b):
1. Una reducción del 40% de los gases de efecto invernadero, con respecto a los niveles de 1990
2. Un mínimo del 27% de proporción de consumo con energías renovables
3. Un mínimo de 27% de ahorro energético respecto a los proyectos convencionales
Los estados miembros del AEE que no son miembros de la UE se han comprometido con objetivos
climáticos y energéticos similares. Por ejemplo, Noruega adoptó el objetivo de la UE de reducción de
emisiones del 40% antes de la Conferencia de París en diciembre de 2015 (Norway Mission to the EU,
2015).
A pesar de que hay una tendencia actual de aumento del consumo energético en los edificios, el
sector se identifica con mayor potencial de rentabilidad en cuanto a ahorro energético para 2020
(Comisión Europea, 2006). Este argumento fue apoyado a escala global, a través de la revisión realizada
en el cuarto informe de evaluación del IPCC sobre 80 estudios que concluyen que el 29% de las
emisiones previstas para el año 2020 podrían ser reducidas rentablemente en los sectores de edificios
residenciales y comerciales, convirtiéndose en el sector con mayor potencial del IPCC (Levine et al.,
2007).
La transición a combustibles de bajo contenido en carbono y la gestión de las emisiones son dos
opciones que podrían ponerse en práctica como medida en el cumplimiento de los dos primeros
objetivos de la UE sin necesidad de alterar el consumo energético. Sin embargo, se ha puesto mucho
énfasis en la eficiencia energética dentro del sector de la construcción, ya que "en los edificios se
encuentran las mayores, más diversas y más rentables oportunidades de mitigación" (Levine et al.,
2007). Esto es, en parte, debido al hecho de que el sector de la vivienda - a diferencia de otros sectores
intensivos en energía - está dominado por la segunda mano, electrodomésticos poco eficientes, que
por lo tanto tiene un alto potencial de mejora de la eficiencia.
Este informe se centra exclusivamente en el consumo de energía en el sector de la construcción
residencial. La razón principal de este enfoque es el hecho de que los edificios residenciales
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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representan el 75% del parque inmobiliario de la UE (BPIE, 2011). Como resultado, sólo los edificios
residenciales constituyen el 27% del consumo total de energía (BPIE, 2011). Por otra parte, los
regímenes de políticas dirigidas a los edificios residenciales tienen un gran amplio alcance de
beneficios potenciales, además del cumplimiento de los objetivos energéticos y climáticos, incluyen
una "combinación de beneficios directos e indirectos, monetarios y no monetarios" (Fuerst et al., 2015,
p. 147) para sus residentes. En primer lugar, si la externalidad negativa de una pobre eficiencia
energética fuese plenamente contabilizada en el mercado, los residentes tendrían incentivos reales
para tener en cuenta la eficiencia energética en las decisiones de transacción. Tal transformación del
mercado puede ser conceptualizada como lo que es equivalente al aprovechamiento total de los
beneficios de la eficiencia energética en el mercado. El beneficio clave de esta transformación del
mercado residencial es que una mayor proporción de la población esté involucrada en la toma de
decisiones de este sector, mayor a la del sector no residencial. Como resultado, los beneficios
adicionales que podrían derivarse de una mayor concienciación sobre la importancia de la eficiencia
energética es probable que tengan mayor alcance en las políticas que se dirigen al sector residencial.
Sin embargo, una posible consecuencia negativa del aprovechamiento de la eficiencia energética es
el hecho de que podría evitar que los que están en la pobreza energética vivan en viviendas de bajo
consumo, ya que la eficiencia energética está cada vez más ligada al precio.
Además, este informe también está centrado en las viviendas existentes, en lugar de políticas
destinadas a aumentar la eficiencia de los nuevos edificios. Esto es, de nuevo, debido principalmente
al hecho de que es el área que ofrece el potencial de ahorro más alto debido al aumento de la
eficiencia energética. El cuarto Informe de Evaluación del IPCC identificó que el mayor potencial de
ahorro de emisiones para el año 2030 reside en la rehabilitación de edificios y la sustitución de
equipos de alto consumo energético (Levine et al., 2007). Este alto potencial es una consecuencia
directa de la naturaleza irregular discutida previamente del mercado de la vivienda, por lo que las
casas tienen una vida útil relativamente mayor en comparación a los bienes y activos de otros
mercados. De hecho, se estima que entre el 75-90% del parque inmobiliario actual todavía se
encontrará en 2050 (European Commission DG Energy, 2015). Las políticas que se centran
principalmente en los nuevos edificios son por tanto insuficientes, ya que no tienen en cuenta el bajo
volumen de negocio del parque de viviendas.
En Europa, el índice de eficiencia energética se da a través de los certificados de eficiencia energética y
se utiliza como un indicador de la eficiencia energética de una vivienda. El objetivo principal de este
informe es evaluar si la eficiencia energética (a través de los certificados energéticos) se refleja en el
mercado de la vivienda de los países europeos participantes. Para lograr este objetivo, se han llevado a
cabo dos investigaciones independientes: un análisis de mercado a través de una encuesta realizada a
los agentes inmobiliarios (véase la sección 3) y un estudio de regresión para evaluar el incremento de
precios debido a los certificados energéticos (ver sección 4). En el primer caso, la opinión profesional
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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de los agente de la propiedad se ha recogido en lo que consideran las familias que son los principales
factores que influyen en el momento de compra o alquiler de un inmueble. En el segundo caso, a
través de la realización de análisis de regresiones, se ha obtenido resultados según cada país acerca
del incremento de precios sobre las transacciones de venta y alquiler debido a los certificados
energéticos. Este análisis puede proporcionar resultados y recomendaciones significativas a nivel de
aprovechamiento de la eficiencia energética en el mercado inmobiliario.
Además, se incorpora una sección sobre investigaciones anteriores acerca del impacto de los
certificados energéticos en los inmuebles (véase el siguiente capítulo 2).
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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2 INVESTIGACIONES SOBRE EL
IMPACTO DE LOS CERTIFICADOS
ENERGÉTICOS
Nuestras investigaciones comienzan asumiendo que la mayoría de los sistemas de certificación
energética en Europa difieren entre sí, pero existen algunas similitudes incluso en los basados en
normas internacionales. El principal enfoque considerado en estas investigaciones es el grado de éxito
en la implementación de los certificados energéticos por parte de los estados miembros de la UE. En
particular, estos estudios se basan en:
i. Nivel de comprensión y concienciación a nivel público de las etiquetas de los certificados
energéticos,
ii. Grado en que los certificados energéticos se han tenido en cuenta en transacciones y mejoras
en el hogar,
iii. Efecto que han tenido los certificados energéticos sobre el precio de los inmuebles.
La necesidad de emitir el certificado energético ha sido introducida por la Directiva 2002/91/CE del
Consejo y Parlamento Europeo relativa a la eficiencia energética de los edificios. Su objetivo principal
era el ahorro energético, debido a la cantidad de energía desperdiciada resultante del uso de
tecnologías o materiales inadecuados o errores de diseño en los edificios.
Los certificados energéticos suelen asignar clases energéticas a edificios individuales, los cuales
informan a un posible comprador o arrendatario sobre su calidad y consumo energético.
En Austria, Francia, Noruega, Rumania, Italia y España, el certificado energético muestra la eficiencia
energética de los inmuebles en una escala de A a G, de forma similar al sistema utilizado para
dispositivos electrónicos y electrodomésticos en Europa. Mientras que en Polonia y Alemania, la
eficiencia energética se mide en una escala de 0 a 1.000.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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Figura 1: Sistemas de etiquetado energético más comunes en Europa para la certificación de la
eficiencia energética de los edificios
Fuente: Ilustración de la plataforma E3G (agencia de expertos independientes en diplomacia climática y
política energética)
Nuestros hallazgos también tienen en cuenta los efectos en el mercado de otros tipos de etiquetas de
eficiencia energética desarrolladas para edificios comerciales y residenciales. Estos incluyen, por
ejemplo, la Marca de Certificación Verde (GMC) en Singapur y la ENERGY STAR® en los Estados Unidos,
los cuales difieren de la escala de certificación energética donde una norma mínima verde se debe
cumplir para conceder la etiqueta ( véase la sección 2.2 para más información).
Un breve resumen de esta sección, es:
• estudios que investigan específicamente el incremento de precios debido a las clases de los
certificados energéticos en los países de la UE (2.1)
• algunas investigaciones claves de análisis similares sobre los incrementos de precios en otras
escalas fuera de la UE (2.2)
• investigaciones a través del análisis de encuestas sobre el éxito de la escala de certificación
energética (2.3)
• argumentos sobre el dilema del incentivo dividido entre propietarios y arrendatarios
relacionado con la mejora de la eficiencia energética (2.4)
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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2.1 INCREMENTO DE PRECIOS DEBIDO AL
CERTIFICADO ENERGÉTICO
Aquí se analiza el incremento de precios debido a las clases de los certificados energéticos en los países
de la UE. Casi todos los estudios que estiman el incremento de precios debido a las clases de eficiencia
energética utilizan regresiones de acuerdo al método hedónico de Rosen (Rosen, 1974). Los estudios
más importantes en este campo representan el trabajo desarrollado de forma detallada en la vers ión
en inglés del anál is is para las autor idades . Sin embargo, esta versión recoge los principales
resultados que destaca el estudio de evaluación elaborado por la Dirección General de Energía de la
Comisión de la UE.
El estudio de la Dirección General de Energía de la Comis ión de la UE sobre e l
incremento de precios debido a los cert i f icados energét icos (Bio Intelligence Service et al.,
2013) fue uno de los primeros en analizar el incremento de precios en un único estudio de varios países
de la UE. Además, este análisis recoge estimaciones de incrementos en alquileres de Austria, Bélgica e
Irlanda y por tanto permite comparar incrementos en alquileres y ventas en estos países. En los tres
países, se encontró que el incremento en alquileres es menor que en las ventas, lo que proporciona
una confirmación empírica bien documentada del dilema de incentivos divididos. Se hace la
suposición de que el aumento del precio debido a una mejora de una letra se mantiene constante a
través de la escala de certificación y por lo tanto, no se estiman los diferentes incrementos resultantes
de las mejoras entre diferentes letras (por ejemplo, de una G a una F vs de una B a una A). Si bien esto
representa una simplificación, tal y como la mayoría de los estudios cuantitativos confirman el hecho
de que la relación entre la calificación y el incremento de precio "no se espera que sea uniforme"
(Fuerst et al., 2016, p. 29), el método es válido ya que da una indicación del incremento medio de cada
país. Los resultados obtenidos se resumen en la Figura 2.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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Figura 2: Incremento de precios de los inmuebles debido a las clases de los certificados energéticos en
algunas ciudades o países europeos
Fuente: Resumen de los resultados del estudio de Bio Intelligence Service (Bio Intelligence Service et al.,
2013)
Los autores realizan comparaciones entre países, igual que en otros proyectos de la UE como
RenoValue donde se analizan estas diferencias en el mercado de inmuebles de cada país con respecto
a su transformación. Sin embargo esto debe hacerse con precaución, ya que las diferencias entre los
mecanismos de certificación energética y los mercados de vivienda de cada país pueden afectar en
gran medida la magnitud del incremento.
El resultado más sorprendente del estudio es la disminución registrada en Oxford, Reino Unido. Sin
embargo, los autores subrayan que se debe tener cuidado con la interpretación de este resultado, ya
que el tamaño de la muestra fue limitada y se omitió una variable clave - edad - del conjunto de datos.
Este último es probable que haya dado lugar a un agujero en los resultados, ya que la edad de una
vivienda a menudo se correlaciona con la calificación de eficiencia energética. Como resultado, Franz
Fuerst et al. Comenta que "los dos atributos esenciales para cualquier control de simulación hedónica
de precios en vivienda son el tamaño… y la edad" (Fuerst et al., 2016).
Otro estudio llevado a cabo en 2013 analiza los incrementos en ventas y alquileres de Irlanda debido a
las clases de certificados energéticos (Hyland et al., 2013). Éste confirma las conclusiones del estudio
anterior de la Comisión, dando mayores incrementos en las transacciones de venta que de alquiler. Sin
3.9%2.9%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
VIENA BAJAAUSTRIA
FLANDES VALONIA BRUSELAS MARSELLA LILLE IRLANDA OXFORD
Ventadeinmuebles Alquilerdeinmuebles Mediaventa Mediaalquiler
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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embargo, se hace difícil comparar resultados cuantitativos como los del estudio de la Comisión que da
el incremento en porcentajes absolutos, mientras que este informe utiliza porcentajes relativos en
comparación con una vivienda que tiene una calificación de D. Esto demuestra que existe una gran
dificultad en interpretar y comparar los resultados cuantitativos de las investigaciones existentes.
2.2 INVESTIGACIONES CLAVES EN ESCALAS
FUERA DE LA UE
Las investigaciones existentes claramente encuentran una re lación posit iva entre las
cal i f icaciones de los cert i f icados energéticos y e l incremento de precios en el
mercado de la v iv ienda. Aunque todos los resultados presentados anteriormente son
estadísticamente significativos y han sido sometidos a controles de robustez, es instructivo comparar
estos resultados con los de estudios similares llevados a cabo sobre en otras escalas de clasificación
energética fuera de la UE. Esta comparación actúa como control contra otros factores que pueden estar
causando una relación positiva entre el precio de la vivienda y la calificación de los certificados
energéticos. Si los demás estudios confirman que la relación entre estos dos atributos es positiva, se
podrá atribuir mayor confianza a la afirmación de que son las propia etiquetas las que están causando
los cambios observados en el mercado. En la Tabla 1 , se presentan las principales conclusiones de los
estudios seleccionados.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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Tabla 1: Resumen de las principales conclusiones de estudios sobre el impacto de las etiquetas de
eficiencia energética fuera de la UE en los precios de la vivienda
Estudio País/Región Etiqueta de eficiencia energética Principales conclusiones
(Addae-Dapaah y Chieh,
2011)
Singapur
1. 4 niveles: GMC (más bajo), GMG, GMGP, GMPL (más
alto)
2. 12 modelos hedónicos desarrollados para estimar
los incrementos. Se identifica incremento sobre los
precios en venta con etiqueta GMC (en relación a
los sin GMC), aunque se encuentran resultados
mezclados en las etiquetas con una calificación
superior (confusión en el mercado)
(Australian Bureau of
Statistics, 2008)
ACT (Australia)
1 Escala EER: 1-6
2 Incremento (ventas) en relación a casas calificadas:
1.6% (EER2), 3% (EER3), 5.9% (EER4), 6.3% (EER5),
6.1% (EER6)
(Bloom et al., 2011) Colorado (USA)
1 Puntuación 1-100
2 Incremento de precios en los hogares con una
etiqueta ENERGY STAR®: $8.66/ft2 (en relación a los
hogares sin etiqueta)
(Deng y Quigley, 2010) Singapur
Incremento medio de precios (ventas) en los hogares
con GMC en relación a los sin GMC: 15%
(Kok y Kahn, 2012) California (US)
Incremento de precios para hogares con una etiqueta
ENERGY STAR®: 9% (respecto a los hogares sin ninguna)
(Salvi et al., 2010) Zúrich (Suiza)
Incremento de ventas en viviendas con etiqueta en
comparación con las sin etiqueta:
• 7% (casas familiares)
• 3,5% (apartamentos)
(Yoshida y Sugiura,
2010)
(Tokio, Japón)
Disminución de ventas en condominios con etiqueta
(comparado sin etiqueta): 5.6%
(Zheng et al., 2011) Beijing (China)
Incremento de precios en ventas de viviendas “verdes”
en comparación con las no “verdes”: 17.7% (inicialmente)
Aunque:
• -11% (precio de reventa)
• -8.5% (precio de alquiler)
Fuente: desarrollado por los socios del proyecto ZEBRA2020
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
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Los estudios anteriores, que cubren una amplia gama de escalas globales de certificación de la
eficiencia energética, muestran que existe un incremento estadíst icamente s ignif icat ivo en la
mayoría de los casos . Aunque hay dos investigaciones adicionales que no siguen este patrón,
llevadas a cabo por Zheng et al. (Zheng et al., 2011) y Yoshida y Sugiura (Yoshida y Sugiura, 2010).
Ambos estudios a menudo se incluyen en el análisis de otras investigaciones, para tratar de explicar la
discrepancia entre sus resultados y los de la mayoría de las investigaciones que encuentran siempre
incremento de precios en relación con los niveles más altos de eficiencia energética. La disminución
observada en el primer estudio de Zheng et al. podría ser el resultado de una percepción elevada de los
costes de mantenimiento en hogares de bajo consumo (de Ayala et al., 2016). Por otro lado, Yoshida y
Sugiura, los autores del segundo estudio, también sugirieron que la disminución puede ser el resultado
de elevados costes de mantenimiento percibidos en casas de bajo consumo, así como la incertidumbre
acerca de la calidad de los materiales de construcción. Además, estos autores identificaron posibles
variables omitidas como causa potencial, que pueden llegar a ser significativas si están correlacionadas
con la eficiencia energética ya que se omiten en la regresión. Normalmente, como resultado de la falta
de datos, se originan variables omitidas que pueden ser difíciles de controlar debido al agujero de
información que producen. Y por lo general, como resultado, no se pueden considerar en análisis
independientes entre un atributo y la eficiencia energética. Sin embargo, en estos estudios se
desarrollaron mecanismos de control para las variables que se creen que están correlacionas como, por
ejemplo, la ubicación (Fuerst et al., 2016).
2.3 ANÀLISIS DE ENCUESTAS SOBRE EL ÉXITO
DE LA ESCALA DE CERTIFICACIÓN
ENERGÉTICA
A pesar del escaso alcance geográfico de los estudios relacionados específicamente con la escala de
certificación energética, las investigaciones expuestas en esta sección reflejan la conclusión principal de
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
17
que estas escalas están siendo aprovechadas en las transacciones de los mercados de vivienda de toda
Europa.
Se han llevado a cabo numerosos estudios que utilizan datos de encuestas para evaluar el éxito de la
escala de certificación energética. Su metodología busca entender mejor la forma en que los
consumidores interactúan con el etiquetado energético del mercado de la vivienda. Estos estudios han
sido clasificados en cinco áreas principales:
• Nivel de comprensión de los cert i f icados energét icos : En general, las investigaciones
revelan que la información más importante extraída de los certificados se entiende bien (Lainé,
2011). Sin embargo, muchos estudios han identificado falta de comprensión en cuestiones
sobre informaciones más complejas. Estos problemas son debidos principalmente al
significado de las diferentes clasificaciones, el método utilizado para calcularlas y la información
insuficiente que permita entender los costes y beneficios financieros relacionados con la
eficiencia energética (Amecke, 2012 y Bio Intelligence Service et al., 2013).
• Medida en que las et iquetas de los cert i f icados se han incorporado en los
procesos de toma de decis ión: Investigaciones del mercado de la vivienda han ido
encontrando que los certificados juegan un papel secundario en los procesos de toma de
decisiones del consumidor (Amecke, 2012) (Backhaus et al., 2011 ) (Murphy, 2013). Detrás de
esto se incluyen factores como la falta de aplicación de los certificados, complejidades dentro
del mercado de la vivienda y una mala coordinación con otras medidas institucionales. En este
sentido, se detectan varios problemas como el miedo a que posibles compradores pidan una
calificación del certificado cuando éste no se proporciona (Lainé, 2011) o que los certificados se
utilicen para decidir qué cambios hacer después de comprar la casa, en lugar de hacerlo en el
momento previo a la compra (Gram-Hanssen et al., 2007).
• Importancia de las et iquetas de los cert i f icados en comparación con otros
atr ibutos de los procesos de toma de decis ión: Existen otros criterios que influyen en
la decisión de compra o alquiler de una casa. Ubicación, espacios exteriores, precio, tamaño y
condición de la vivienda son los criterios más importantes que la calificación del certificado y
están por encima de la eficiencia energética, ya que son considerados como características
inalterables de una vivienda (Amecke de 2012, Murphy, 2013).
• Nivel de apl icación de las medidas de mejora previstas por e l cert i f icado: En los
estudios en este campo se han encontrado evidencias de que los propietarios de viviendas
llevan a cabo medidas de eficiencia energética como resultado de la certificación energética de
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
18
su vivienda (Murphy, 2013) (Tigchelaar et al., 2011) (Kjaerbye, 2009) (NHER, 2009). Sin embargo,
existen escasas evidencias que sugieran que los beneficiaros de los certificados llevan a cabo
más renovaciones de eficiencia energética que los no beneficiarios.
• Nivel de f iabi l idad de la información contenida en los cert i f icados: Países Bajos es
uno de los que ha sufrido una mayor falta de confianza en los certificados, reflejado en el
hecho de que las tasas de adopción de la escala de certificación disminuyeron después de un
inicio de fuerte de aplicación (Brounen y Kok de 2011, Murphy 2012, Tigchelaar et al., 2011).
Este ejemplo se podría atribuir a otros países y pone en relieve la importancia de tener normas
estrictas de tasación y formación de los agentes involucrados.
2.4 DILEMA DEL INCENTIVO DIVIDIDO
Este dilema abarca las situaciones en las que las decisiones de inversión se encuentran limitadas por el
hecho de que el flujo de beneficios e inversiones está dividido de forma desigual entre los agente que
participan en una transacción determinada. En el caso de mejoras de eficiencia energética en el
mercado de la vivienda, este dilema engloba los diferentes intereses e incentivos entre propietarios e
inquilinos. Dado el hecho de que los propietarios, en general, no pagan por las facturas de energía, su
interés es proporcionar componentes para la casa lo más baratos posibles. Por otra parte, los inquilinos
tienen el incentivo de maximizar la eficiencia energética de su hogar con el fin de reducir al mínimo la
factura de energía. Sin embargo, los inquilinos por lo general carecen de control sobre las mejoras del
hogar (Bird y Hernández, 2012). Como resultado de esta barrera de mercado, el impacto de la escala de
certificación y otros esquemas de eficiencia energética en la transformación del mercado se predice y
registra inferior para el mercado de alquiler que para el de venta (Fuerst et al., 2016) (Cajías y Piazolo,
2013) ( Kholodilin et al., 2014).
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
19
3 ENCUESTA DE AGENTES
INMOBILIARIOS
El objetivo de la encuesta es recoger la opinión profesional de los agentes inmobiliarios sobre los
principales factores que los clientes tienen en cuenta al seleccionar una propiedad para comprar o
alquilar. Además, la encuesta hace preguntas sobre el impacto de los certificados de eficiencia
energética sobre el valor de la propiedad.
3.1 MOTIVACIÓN
El sistema de evaluación de la eficiencia energética de los edificios, implementado por la EPBD, debe
motivar a arquitectos, constructores, administradores de fincas, usuarios de inmuebles y sus agentes a
considerar el ahorro energético como una característica necesaria tanto para los edificios en proyecto
como en uso. Esto supone limitar los gastos relacionados con el mantenimiento de los edificios donde
se reside y trabaja. Con una perspectiva de a largo plazo, este procedimiento deberá dirigirse hacia un
menor consumo de energía, limitando las emisiones de gases de efecto invernadero. Un factor
importante para detener el calentamiento global es el aumento de la seguridad energética en los
países y sus regiones. Especificar la eficiencia energética de los edificios en cada etapa de diseño y uso
del edificio debería aportar beneficios a sus propietarios e inquilinos, así como la sociedad a nivel
nacional e internacional.
La opinión de los agentes inmobiliarios se basa en la certificación energética y su influencia en el
mercado de inmuebles y los principales obstáculos para su aplicación.
Los principales temas que cubre la encuesta son:
• información sobre los mecanismos legales de certificación de la eficiencia energética
• factores considerados en la selección, compra y alquiler de bienes inmuebles
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
20
• evaluación de los certificados de eficiencia energética en el ámbito de su aplicación, fiabilidad y
utilidad de acuerdo a la actividad profesional de los agentes
• papel de los certificados energéticos en el mercado de inmuebles en el momento de realizar
una estimación sobre el valor de un inmueble y de su relación con el tiempo de venta de este
• obstáculos en la aplicación del certificado de eficiencia energética y en las mejoras de la
eficiencia energética de los edificios
• posibles acciones que influyen en la mejora de la eficiencia energética de los edificios
• evaluación del conocimiento sobre la directiva EPBD 2002/91/CE.
3.2 MUESTRA
La encuesta se ha realizado en los 8 estados miembros de la UE/AEE – Austria, Francia, Alemania, Italia,
Noruega, Polonia, Rumania y España. Esta recoge un total de 618 encuestas, respectivamente: Austria
N= 50; Francia N= 70; Alemania N= 90; Italia N =136; Noruega N= 90; Polonia N= 71; Rumania N= 43;
España N= 68. Los resultados se consideran estadísticamente significativos cuando la probabilidad del
error es menor al 5%.
3.3 PERFIL DE LOS ENCUESTADOS
La mayor parte de los encuestados son individuos con amplia experiencia profesional en el sector
inmobiliario. Respecto análisis global, un 64% de los encuestados indicaron que tienen al menos 10
años de experiencia profesional. Pero esta distribución varía en los distintos países. El porcentaje de
agentes con más de 10 años de experiencia fue significativamente mayor en España (88%), Alemania
(81%) e Italia (76%). En contra partida, Austria y Polonia fue significativamente menor. Por ejemplo, en
Polonia los agentes con experiencia entre 1 y 6 años prevalecieron más (figura 3).
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
21
Figura 3: ¿Cuántos años de experiencia tiene usted como agente de la propiedad?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
3.4 RESPUESTA SOBRE REQUISITOS LEGALES
DE LOS CERTIFICADOS ENERGÉTICOS
Prácticamente en todos los países estudiados, la obligatoriedad de certificación (requisito legal para
cualquier contrato) se ha observado como forma de aplicación mayoritaria en la compra o alquiler de
bienes inmuebles. Dicho resultado es indicado por el 93% de los encuestados (figura 4). Polonia es un
caso especial, donde tanto la certificación obligatoria (55%) como la voluntaria (39%) están presentes,
así como otras formas de certificación contempladas.
3
2
3
1
10
9
1
16
32
11
9
7
19
38
28
6
17
28
21
10
16
18
28
16
4
64
38
64
81
76
63
24
47
88
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
inferiora1año de1a6años de6a10años másde10años
% respuestas Puntuacióndeunpaíssignifica:vamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
22
Figura 4: Por favor indique si existe algún requisito legal para emitir un certificado energético en el
momento de compra o alquiler de una propiedad
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Cada uno de los inmuebles entregados para su uso, incluso los que están destinados a alquiler o
desecho, deben tener un valor de eficiencia energética establecido en forma de certificado,
especificando el valor de la energía expresado en kWh/m2año, lo que es necesario para cumplir con los
requisitos relacionados con el uso del edificio. Sólo en Polonia se ha indicado los dos tipos de
certificaciones, obligatoria y voluntaria, como predominantes (ya que allí la certificación no es una
condición necesaria para la venta de una propiedad o alquiler en la firma del contrato). El problema
que esto conlleva es que la forma de certificación sea diferente en el caso de venta de un inmueble –
aquí la certificación es obligatoria, mientras que, en el caso del mercado de alquiler – la certificación es
voluntaria. En Alemania, Polonia y Rumania, también se ha indicado otra forma de certificación, aunque
como ciertas excepciones a la obligación legal.
93
100
100
99
100
100
39
98
100
6
55
1
1
6
2
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
CerEficaciónobligatoria/requisitolegal CerEficaciónvoluntaria Otro
% respuestas
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
23
3.5 RESPUESTA SOBRE FACTORES QUE
INFLUYEN EN LA ELECCIÓN DE UNA
PROPIEDAD
Los principales factores tomados en cuenta en la selección, compra o alquiler de bienes inmuebles son,
en primer lugar, la ubicación (top2box 99%1 de respuestas positivas), luego el precio (top2box 98% de
respuestas positivas) y, por último, el tamaño del inmueble (top2box 96% de respuestas positivas). Otra
consideración importante (o factor) fue de los diferentes tipos de "molestias" por ejemplo: una calle
transitada, aterrizaje de aviones, vertederos, líneas de alta tensión, etc. (top2box 90% de respuestas
positivas). El coste de la energía se encuentra en el décimo lugar de entre todos los factores (top2box
57% de respuestas positivas) (Figura 5).
1 top2box – indicaciones de muy importante y bastante importante
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
24
Figura 5: Por favor, evalúe, de acuerdo a su experiencia como agente de la propiedad, la importancia de
cada factor para la elección de un inmueble – Media UE
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
En relación al orden de los factores en diferentes países, la lista es relativamente similar (figura 6). En
Alemania, Noruega y Polonia, la ubicación fue, de hecho, el factor más frecuentemente indicado en la
selección de un inmueble. Mientras que, en el caso de Italia y España, el precio es el principal factor. En
cambio, los austriacos encuestados indican los gastos de mantenimiento (top2box 92% de respuestas).
Y los encuestados polacos y noruegos se centraron más en el estado técnico de la edificación (top2box
88% de respuestas).
84 79
50 45
21 14
22 16 15 13
6 8 6 5
15 19
46 45
64 66
55 56
54 44
43 39 41
25
1 2 4
8 11
16 18
22 23
30 33 38 38
47
2 4 4 4 5
7 10
13 12 11
11
1 1 3 5 3 3
9
1
1
1 2
Ubicación
Preciodelapropiedad
Tamaño/nºdehabitaciones
Varias"moles:as"
Esté:cadelosalrededores
Esté:cadeledificio
Gastosdemantenimiento
Vecinos/aspectosocial
Estadotécnicodelaedificación
Costedelaelectricidad,calefacciónetc.
AparienciaDsicadeledificio
Añodeconstrucción
Tecnologíadeconstruccióndelinmueble
Tiempodelanunciodeventa/alquilerdelinmueble
Muy importante Bastante importante Indiferente Poco importante Nada importante No lo sé
% respuestas
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
25
Figura 6: Por favor, evalúe, de acuerdo a su experiencia como agente de la propiedad, la importancia de
cada factor para la elección de un inmueble – Media UE vs. País (sólo top2box respuestas)
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
84
79
50
45
21
14
22
16
15
13
6
8
6
5
15
19
46
45
64
66
55
56
54
44
43
39
41
25
Ubicación
Precio de la propiedad
Tamaño / nº de habitaciones
Varias "molestias"
Estética de los alrededores
Estética del edificio
Gastos de mantenimiento
Vecinos / aspecto social
Estado técnico de la edificación
Coste de la electricidad,
calefacción etc.
Apariencia física del edificio
Año de construcción
Tecnología de construcción del
inmueble
Tiempo del anuncio de venta/alquiler del
inmueble Muy importante Bastante importante
86
68
42
48
26
6
28
10
4
10
2
4
2
2
14
30
58
42
66
64
64
56
64
60
40
36
48
12
74
76
50
64
29
16
33
20
1
20
9
7
4
9
24
19
46
31
67
79
51
67
46
41
63
21
46
24
93
69
46
59
36
7
12
21
7
7
3
3
2
1
7
29
46
38
62
60
61
61
62
57
30
28
52
22
77
88
48
43
16
15
30
14
13
19
8
7
8
7
23
12
49
43
66
65
57
53
45
54
38
46
43
24
Total N=618
Austria N=50
Francia N=70
Alemania N=90
Italia N=136
84
79
50
45
21
14
22
16
15
13
6
8
6
5
15
19
46
45
64
66
55
56
54
44
43
39
41
25
Location
Price of the real estate
Size/number of rooms
Various "nuisance"
The aesthetics of the surrounding area
The aesthetics of the building
Running costs
Neighbours
Technical condition of the building
The cost of electricity, heat
Physical appearance of the building
Year of erection
Building construction technology
Exposure time
92
63
53
32
11
20
11
8
29
2
3
3
1
6
8
36
42
57
59
61
46
47
59
21
44
32
28
38
94
92
59
41
18
15
18
8
25
11
6
14
10
3
4
7
37
51
62
72
56
44
63
46
38
46
56
15
88
84
65
33
26
33
35
33
37
30
16
33
26
14
7
12
28
42
58
51
37
49
49
37
35
53
28
33
68
90
43
35
13
7
16
25
7
7
6
4
3
3
31
10
54
49
66
71
60
60
50
31
59
54
25
29
Total N=618
Noruega N=90
Polonia N=71
Rumania N=43
España N=68
% respuestas Puntuacióndeunpaíssignifica1vamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
26
3.6 RESPUESTA SOBRE PRESENTACIÓN,
FIABILIDAD Y UTILIDAD DE LOS
CERTIFICADOS ENERGÉTICOS
Según lo establecido por la Directiva 2002/91/ CE (Artículo 7, punto 1), los certificados son necesarios
para la conclusión de contratos de compraventa y alquiler de inmuebles. Sin embargo, cuando se
pregunta a los encuestados acerca de su presentación en el momento de f i rma, un 6% de los
encuestados declaran que no se presenta ningún certificado en el momento de firma del contrato
(figura 7).
Figura 7: ¿Con qué frecuencia se presenta el certificado energético en el momento de la firma de un
acuerdo de venta o alquiler?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
59
62
90
56
79
51
8
72
41
18
36
6
24
10
34
4
12
24
9
2
4
12
6
8
10
14
21
8
7
3
6
38
2
12
6
1
2
1
39
3
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
Siempre Amenudo Aveces Raramente Nunca
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaJvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
27
De acuerdo con la figura 7, el requisito de presentar los certificados en la adjudicación de contratos es
el más frecuentemente indicado en Francia (90%), Italia (79%) y Rumanía (72%). Por lo contrario, es
menos frecuente en España (41%) y Polonia (8%). Sobretodo el caso de Polonia, donde además el 39%
de los encuestados ha indicado que no existe ningún requisito para presentar el certificado energético
durante la transacción.
Además, en Polonia, el certificado energético lo obtiene el constructor y éste lo entrega al que finaliza
la construcción o acabados. Mientras que, los una vez propietarios del edificio y/o local terminado, si
desean vender o alquilarlo, pueden pasar por alto este requisito. Y entonces casi ninguno de ellos
presenta el certificado energético, tal vez porque no quieren cargar con sanciones. En cambio, el
comprador puede exigir este documento, pero lamentablemente rara vez lo hacen. Esto es similar en
otros países europeos (quizás quitando Alemania). Tampoco se incurre en sanciones por no llevar a
cabo esta tarea.
La f iabi l idad de los datos proporcionados por e l cert i f icado energético se evalúa
relativamente bajo (Figura 8).
Figura 8: ¿Cómo evalúa la fiabilidad de los datos proporcionados por los certificados energéticos en su
país?
5
6
1
1
5
2
3
5
16
22
48
16
16
31
12
15
16
28
35
16
41
28
40
37
25
58
32
21
26
26
32
15
20
24
12
10
14
2
16
22
7
27
23
7
7
3
2
1
3
2
10
2
6
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
Muyalto Bastantealto Medio Algobajo Muybajo Nolosé
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaNvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
28
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Según el bot2box2 en la figura 8, hay un 35% de respuestas negativas. Del mismo modo, el 35% de los
encuestados han evaluado los certificados energéticos en un nivel medio. Sólo el 27% de los
encuestados del top2box3 han evaluado positivamente el certificado. En comparación con los otros
países, los encuestados alemanes evalúan la fiabilidad de los datos más negativamente (bot2box 54%
de respuestas negativas), seguido de forma similar por los noruegos, los polacos (bot2box 47% de
respuestas negativas) y los franceses (bot2box 42% de respuestas negativas). Austria tiene los mejores
resultados; más de la mitad de los encuestados (54%) los han evaluado positivamente. En otros casos
fue relativamente bien como en España (44% de respuestas positivas) y en Italia (36% de respuestas
positivas).
La ut i l idad de los cert i f icados es en general evaluada negativamente por los encuestados
(bot2box4 47% de respuestas negativas en la figura 9). Sólo algo por encima de una cuarta parte de los
encuestados que indican que si tienen utilidad en su actividad profesional. Los noruegos le evalúan
bastante mal, casi un 80% de respuestas negativas según el bot2box. Esto también incluye a los
alemanes (bot2box 56% de respuestas negativas), los españoles (bot2box 55% de respuestas negativas)
y los polacos (bot2box 53% de respuestas negativas) quienes no encuentran la utilidad al certificado.
Por lo contrario, los rumanos (top2box5 61% de respuestas positivas) y los franceses (top2box 40% de
respuestas positivas) evalúan mejor la utilidad del certificado.
2 Bot2box – indicaciones de algo bajo y muy bajo
3 Top2box – indicaciones de muy alto y bastante alto 4 Bot2box – indicaciones de poco útil y nada útil
5 Top2box – indicaciones de bastante útil y muy útil
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
29
Figura 9: Por favor, evalúe la utilidad general de los certificados energéticos en su trabajo.
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
En resumen, se han observado ciertas tendencias según países en cuanto a la evaluación de los
cert i f icados energéticos, siendo que el certificado es (figura 10):
• poco fiable y no útil - Noruega, Polonia, Alemania
• poco fiable, pero útil - Rumania y Francia
• fiable, pero no útil - España
• fiable y útil - Italia y Austria
6
4
6
2
10
7
19
20
32
34
11
24
6
8
42
15
27
26
26
31
31
14
31
23
31
24
22
19
26
23
38
28
5
21
23
16
14
30
11
42
25
9
34
1
1
2
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
MuyúHl BastanteúHl Indiferente PocoúHl NadaúHl Nolosé
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaHvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
30
Figura 10: Fiabilidad y utilidad de los certificados energéticos
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
U"lidad
Fiabilidad
Fiable Top2box
Ú"l Top2box
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
31
3.7 RESPUESTA SOBRE MERCADO
INMOBILIARIO EN RELACIÓN A LOS
CERTIFICADOS ENERGÉTICOS
Los encuestados (45% de respuestas) no ven ninguna conexión entre los cert i f icados
energét icos y la mejora de la ef ic iencia energét ica de los edif ic ios (figura 11).
Figura 11: ¿Cree que existe un vínculo entre los certificados energéticos y la mejora de la eficiencia
energética de los edificios?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Según la figura 11, la falta de vínculo se ha visto reflejada con más frecuencia en Alemania (69%) y en
España (62%). Aunque no todos los países encuestados ven una correlación, Italia es el que indicó más
relación. También, casi tres cuartas partes de los encuestados rumanos ven esta conexión.
32
42
44
16
42
12
34
58
18
45
44
37
69
40
26
51
28
62
23
14
19
16
18
62
15
14
21
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
Si No Nolosé
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaJvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
32
La mayoría de los participantes declararon una fa lta de v ínculo entre los inmuebles con a ltas
cal i f icaciones de ef ic iencia energét ica y e l precio más a lto en el mercado (figura 12).
Además, en Polonia y sobretodo España, destacaron en sus respuestas que no influyen los costes más
altos (de alquiler o venta). Tan sólo el 27% de todos los encuestados vieron la conexión entre una alta
eficiencia energética y un alto precio del inmueble. Los alemanes son los que vieron mayor correlación
(46% de respuestas).
Figura 12: ¿Existe un incremento de precio en la venta o alquiler de edificios o pisos con alta calificación
de eficiencia energética?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
El hecho de tener cert i f icado no implica un menor t iempo de venta del inmueble en el
mercado (figura 13). Debido a la baja cantidad de respuestas recibidas (sólo 45 encuestados
respondieron), los resultados son valorados únicamente a nivel global.
27
22
29
46
29
29
18
19
10
67
66
69
52
69
54
77
72
85
6
12
3
2
2
17
4
9
4
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
Si No Nolosé
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaJvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
33
Figura 13: ¿Es más corto el tiempo de venta en el mercado de los inmuebles con certificado energético
en comparación con los sin certificado?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Además, tres cuartas partes de los encuestados creen que el t iempo de venta de los inmuebles
con c lases de ef ic iencia energét ica más a ltas no es más corto en comparación con el
resto de c lases (Figura 14).
Figura 14: ¿Es más corto el tiempo de venta en el mercado de los inmuebles con clases de eficiencia
energética más altas (A, A Gold, etc.) en comparación con las demás?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
4
71
24 Si
No
Nolosé
% respuestas
14
32
21
11
18
3
8
19
4
75
64
60
80
79
80
65
74
87
11
4
19
9
4
17
27
7
9
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
Si No Nolosé
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaJvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
34
Según la figura 14, la falta de vínculo se ha visto reflejada con más frecuencia en España (87%). De lo
contrario, se observan las mayores conexiones entre tiempo de venta y mayor eficiencia energética en
Austria (32%), Francia (21%), Rumanía (19%) e Italia (18%).
Entre los que había afirmado anteriormente que el tiempo de venta de los inmuebles con clases
energéticas más altas es más corto (14% de respuestas en la figura 14), también fueron encuestados
sobre la frecuencia que este tiempo es más corto que 2-3 meses (45% de respuestas en la figura 15).
Figura 15: ¿Cuánto de corto es el tiempo de venta de los inmuebles?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Por último, la mayoría de los c l ientes no están interesados en la compra o a lqui ler de
un inmueble con una c lase energét ica a lta ; A , A+, etc . (figura 16). Tan sólo el 30% de los
encuestados han indicado que los clientes si están más interesados.
20
19
27
30
33
50
13
4
33
45
50
33
30
17
88
54
33
8
6
13
17
13
27
25
27
40
67
17
29
33
TotalN=85
AustriaN=16
FrancieN=15
AlemaniaN=10
NoruegaN=3
PoloniaN=6
RumaníaN=8
ItaliaN=24
EspañaN=3
0-4semanas 2-3meses Másde3meses Nolosé
% respuestas
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
35
Figura 16: ¿Están los clientes más interesados en la compra o alquiler de una propiedad con una clase
energética alta (A, A+, etc.) y/o con etiqueta de certificado energético, ya obligatoria en los contratos?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
En cuanto a los resultados anteriores en la figura 16, existen diferencias significativas en las respuestas a
nivel individual de cada país. Estadísticamente, los italianos y los franceses tienen las más respuestas
positivas sobre el interés de sus clientes, 46% y 70%, respectivamente. Mientras que los españoles
(88%), noruegos (83%) y polacos (77%) son los menos interesados en las clases energéticas altas.
30
42
70
26
46
12
13
23
7
65
54
26
69
53
83
77
67
88
5
4
4
6
1
4
10
9
4
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
Si No Nolosé
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaJvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
36
3.8 RESPUESTA SOBRE OBSTÁCULOS
RELACIONADOS CON LOS CERTIFICADOS
ENERGÉTICOS
Cuando se preguntó a los encuestados sobre su opinión acerca de los obstáculos en l levar a cabo
la cert i f icación de ef ic iencia energét ica , indicaron principalmente los siguientes obstáculos, en
orden de mayor a menor (figura 17):
• costes adicionales para los propietarios (52% de respuestas)
• falta de o insuficiente conocimiento por parte de los clientes (concienciación del cliente)
(50% de respuestas)
• práctica de certificaciones fraudulentas (41% de respuestas)
• trámite adicional (burocracia o procedimientos innecesarios) (41% de respuestas)
• certificado en forma poco clara e ilegible para el cliente (38% de respuestas)
• sólo el 5% de los encuestados no ven obstáculos en la aplicación de los certificados.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
37
Figura 17: ¿Ha observado algún problema con la certificación energética actual?
(se aceptan respuestas múltiples para esta pregunta)
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Con respecto a las respuestas por países de la figura 17 anterior, los costes adicionales para los
propietarios de inmuebles es el problema más destacado de la lista. Incluso para España y Alemania,
este obstáculo es mucho mayor que los demás. Hay también países en los que este obstáculo no es
significativo, como Noruega (11% de respuestas). Sin embargo, Noruega ha indicado la práctica de
certificados fraudulentos (60% de respuestas) como obstáculo más importante. También, cabe señalar
que principalmente Alemania percibe el proceso de certificación de eficiencia energética como
excesiva burocracia (63% de respuestas). La falta de conocimiento por parte del cliente es uno de los
problemas más destacado, siendo en Francia la causa principal (66% de respuestas).
En relación a las medidas, lo más destacado sobre los problemas en l levar a cabo la mejora de
la ef ic iencia energét ica , en orden de mayor a menor (figura 18):
• falta de incentivos económicos para propietarios de inmuebles (57% de respuestas)
7
3
1
7
24
32
28
51
45
52
49
56
13
1
2
16
0
7
4
30
46
60
52
11
7
4
1
4
2
15
12
52
28
38
54
57
4
0
1
6
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16
13
37
35
26
50
72
16
7
2
2
10
14
23
33
63
31
53
68
2
14
12
2
5
7
26
16
14
19
40
44
11
4
1
4
7
23
17
19
43
66
40
8
8
2
2
10
16
24
46
46
22
50
64 52
50
41
41
38
17
16
8
6
2
5
9
Costes adicionales para propietarios
Conocimiento insuficiente por parte de
los clientes
Práctica de certificaciones fraudulentas
Trámite adicional
Certificado ilegible para el cliente
Conocimiento insuficiente por parte de
los profesionales del sector inmobiliario
Factores administrativos y legales
Costes adicionales para compradores
Sector demasiado específico
No lo sé
No veo ninguno
Otros
Total N=618
Austria N=50
Francia N=70
Alemania N=90
Italia N=136
Noruega N=90
Polonia N=71
Rumanía N=43
España N=68
% respuestas Puntuacióndeunpaíssignifica1vamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
38
• información insuficiente sobre los beneficios (39% de respuestas)
• bajo compromiso social en materia de transformación energética (38% de respuestas)
• beneficios económicos derivados del ahorro de energía no se repercuten a la persona que
trata de aplicarlo (32% de respuestas)
Figura 18: ¿Qué problemas ve usted para la implementación de mejoras en la eficiencia energética en
los edificios? (se aceptan respuestas múltiples para esta pregunta)
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Con respecto a las respuestas por países de la figura 18 anterior, la lista es relativamente similar, a
excepción de los alemanes e italianos que muestran una percepción diferente sobre este problema.
Los alemanes indicaron la falta de incentivos económicos como problema más significativo (83% de
respuestas), y menos significativos para los problemas de información insuficiente sobre los beneficios
(16% de respuestas) y bajo compromiso social en materia de transformación energética (18% de
respuestas). Por otra parte, los italianos indicaron la información insuficiente y el poco compromiso
56
42
45
20
28
28
15
8
1
6
1
46
29
19
24
9
22
7
12
4
20
1
35
55
55
24
11
19
18
16
10
2
1
68
51
46
32
15
29
6
15
13
0
1
83
16
18
49
57
18
9
4
10
0
3
51
60
44
21
16
30
16
21
5
7
12
70
31
47
44
20
24
23
9
6
3
4
70
32
24
44
24
10
6
6
2
6
0
57
39
38
32
22
22
13
11
7
5
3
Falta de incentivos financieros para
propietarios
Información insuficiente sobre sus beneficios
Bajo compromiso general en la
transformación energética
Los beneficios ecónomicos del ahorro
energético no se repercuten en la
Condiciones legales inadecuadas
Las recomendaciones incluidas en los
certificados no obligan al propietario a
Incompetencia de los ingenieros y especialistas
Competencia imperfecta en el mercado inmobiliario
Otros
No lo sé
No veo ninguno
Total N=618
% respuestas Puntuacióndeunpaíssignifica1vamentemayor/menorqueeltotal
Austria N=50
Francia N=70
Alemania N=90
Italia N=136
Noruega N=90
Polonia N=71
Rumanía N=43
España N=68
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
39
social en la transformación energética (55% de respuestas en ambos casos). En cambio, los incentivos
económicos los consideran algo menos importantes (35% de respuestas). Tampoco consideran tan
importantes los beneficios económicos de ahorro de energía que se repercutan al que trata de aplicarlo
(24% de respuestas) y las condiciones legales inapropiadas (11% de respuestas).
3.9 RESPUESTA SOBRE BENEFICIOS
RELACIONADOS CON LOS CERTIFICADOS
ENERGÉTICOS
Lo más destacado sobre los benef ic ios de la cert i f icación de ef ic iencia energética en el
sector inmobil iar io , en orden de mayor a menor (figura 19):
• información sobre costes de energía de un inmueble (39% de respuestas)
• información sobre el estado técnico del edificio (32% de respuestas)
• información sobre demanda energética (28% de respuestas)
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
40
Figura 19: ¿Qué ventajas ve en tener un certificado energético?
(se aceptan respuestas múltiples para esta pregunta)
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Estadísticamente, los resultados generales son similares a los de por países. Tan sólo los alemanes
indican con menos frecuencia que los certificados son una fuente de información sobre costes de
energía de los inmuebles (26% de respuestas), siendo la respuesta más común para casi la mitad de
alemanes el que no ven beneficio alguno (47% de respuestas).
Mientras que al mismo tiempo, los italianos son los que más resaltan los certificados como fuente de
información sobre costos de energía de los inmuebles (54% de respuestas). También, los italianos son
los que más resaltaron los beneficios de tener un certificado para la promoción de la concienciación en
el medio ambiente (34% de respuestas).
38
10
1
3
4
21
16
22
7
34
22
47
11
3
7
6
11
14
18
29
29
26
14
5
5
16
14
28
23
33
23
49
28
28
6
6
8
10
23
20
32
44
30
38
40
7
1
2
2
6
4
19
36
19
43
15
8
2
6
7
21
22
34
26
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54
20
6
6
9
29
19
23
21
23
30
53
28
6
4
12
2
26
38
26
42
32
32 39
32
28
26
19
18
9
7
3
8
29
Información sobre costes energéticos
en los edificios
Información sobre la calidad técnica
del edificio
Información sobre demanda
energética en los edificios
Promoción de la concienciación en el medio ambiente
Capacidad de comparar ofertas
de inmuebles similares
Mejorar la imagen
Verificación de la información
Aumento del precio de mercalo de
inmuebles
Reducir el tiempo de venta
Otros
No lo sé
Total N=618
% respuestas Puntuacióndeunpaíssignifica1vamentemayor/menorqueeltotal
Austria N=50
Francia N=70
Alemania N=90
Italia N=136
Noruega N=90
Polonia N=71
Rumanía N=43
España N=68
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
41
En relación a las medidas, las respuestas más destacadas sobre los benef ic ios de las medidas que
podrían mejorar la ef ic iencia energét ica de los edif ic ios , en orden de mayor a menor (figura
20):
• incentivos económicos para los propietarios (72% de respuestas)
• ventajas económicas para la persona que trata de ahorrar energía (45% de respuestas)
• información detallada acerca de los beneficios resultantes del ahorro de energía (44% de
respuestas)
Figura 20: ¿Qué medidas cree usted que podrían mejorar la eficiencia energética de los edificios?
(se aceptan respuestas múltiples para esta pregunta)
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
Tanto en los resultados globales como los resultados por países, los incentivos económicos son la
medida más indicada que mejorar la eficiencia energética en los edificios, siendo Alemania donde más
(87% de respuestas) y, donde menos, Rumania (63% de respuestas) y Noruega (60% de respuestas).
69
49
51
36
29
6
21
13
3
3
60
39
28
28
8
9
10
4
2
17
67
37
64
41
23
37
17
10
3
1
73
52
45
36
33
15
12
21
6
0
87
53
22
26
31
15
10
1
9
1
63
39
61
53
45
21
16
26
0
3
82
45
45
28
28
7
19
13
3
3
78
56
36
30
8
10
10
2
2
2
72
45
44
34
24
17
15
10
4
4
Incentivos financieros para propietarios
Las ventajas económicas del ahorro
energético deben repercutir directamente
Suficiente información sobre sus beneficios
Mayor compromiso general en la
transformación energética
Normativas o condiciones legales
adecuadas
Mejorar la competencia en el mercado inmobiliario
Mejora de la competencia de los
ingenieros y especialistas en
Otros
No lo sé
Total N=602
% respuestas Puntuacióndeunpaíssignifica1vamentemayor/menorqueeltotal
Austria N=50
Francia N=70
Alemania N=90
Italia N=136
Noruega N=90
Polonia N=71
Rumanía N=43
España N=68
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
42
En conclusión, la mayoría de los encuestados están de acuerdo y perciben beneficios, sobretodo a nivel
económico.
3.10 RESPUESTA SOBRE NORMATIVA
RELACIONADA CON LOS CERTIFICADOS
ENERGÉTICOS
Existe una tendencia dividida acerca de la necesidad de soluciones inst i tucionales que puedan
mejorar los estándares energéticos de los inmuebles. Mientras España, Rumania, Italia esperan
soluciones institucionales, Noruega, Alemania y Austria indican que no son necesarias más soluciones.
Los franceses y polacos, en cambio, permanecen indecisos sobre este asunto (figura 21).
Figura 21: ¿Cree que es necesario tomar medidas institucionales para mejorar el estándar energético de
los edificios?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
47
34
54
19
60
26
51
77
65
38
54
31
74
21
54
35
7
19
15
12
14
7
19
20
14
16
16
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
Si No Nolosé
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaJvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
43
El grado de impl icación de la Direct iva de ef ic iencia energét ica de los edif ic ios
2002/91/CE o 2010/31/UE en el lugar de trabajo de los encuestados es relativamente bajo, 34% de
respuestas (figura 22). Respecto a los resultados por países, la mayor implicación la señaló Italia (63% de
respuestas), mientras que, las más bajas fue para Francia (11% de respuestas) y Noruega (6% de
repuestas).
Figura 22: ¿Se ha encontrado alguna referencia a la Directiva de eficiencia energética de los edificios
2002/91/CE o 2010/31/UE en su lugar de trabajo?
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
De los encuestados que respondieron afirmativamente sobre la implicación de la Directiva de eficiencia
energética de los edificios Directiva 2002/91/CE o 2010/31/UE en su lugar de trabajo, los objetivos
indicados, ordenados de mayor a menor, son (figura 23):
• reducción de carbono (70% de respuestas)
• mejora de la eficiencia energética en la UE (67% de respuestas)
• fomento de los edificios de bajo consumo (48% de respuestas)
• seguridad energética de la UE (19% de respuestas)
34
44
11
30
63
6
39
28
32
48
44
70
57
24
70
52
42
40
18
12
19
13
14
24
8
30
28
TotalN=618
AustriaN=50
FranciaN=70
AlemaniaN=90
ItaliaN=136
NoruegaN=90
PoloniaN=71
RumaníaN=43
EspañaN=68
Si No Nolosé
% respuestas PuntuacióndeunpaíssignificaJvamentemayor/menorqueeltotal
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
44
Figura 23: Por favor, indique los objetivos de la Directiva de eficiencia energética de los edificios.
(se aceptan respuestas múltiples para esta pregunta)
Fuente: informe cuantitativo de la encuesta de ZEBRA2020 realizada a los agentes inmobiliarios
70
67
48
19
3
ReduccióndelasemisionesdeCO2
MejorarlaeficienciaenelusodelaenergíadentrodelaUE
Promocióndelosedificiosdebajoconsumo
AumentodelaseguridadenergéGcaenlaUE
OtrosTotalN=209
sólolosencuestadosquienesensutrabajoencontraronalgunareferenciaalaDirecGvadeEficienciaEnergeGcaenEdificios2002/91/CEo2010/31/UE
% respuestas
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
45
4 ANÀLISIS SOBRE EL INCREMENTO
DE PRECIOS DEBIDO AL
CERTIFICADO ENERGÉTICO
Como parte de una tesis de máster de la Universidad TU Wien (De Graaf, 2016), el objetivo de este
análisis es obtener una estimación del incremento de precios por países debido a la eficiencia
energética (a través de los certificados energéticos) dado en el mercado de venta y alquiler de
inmuebles.
Como se ha comentado al principio, el nivel de calificación energética dado por los certificados se
utiliza como indicador de la eficiencia energética de un inmueble. Este hecho puede animar a realizar
análisis y comparaciones entre países, pero debe hacerse con mucha precaución debido a las
diferentes escalas de certificación, el mercado inmobiliario y tipos de propiedades. Además, la calidad y
tamaño de las muestras varían para cada uno de los países analizados.
4.1 METODOLOGÍA
Para llevar a cabo este análisis, se ha utilizado el mismo método de regresión definido en otros estudios
(Rosen, 1974). Con el fin de lograr un buen nivel de evaluación del método por países, el proceso ha
comprendido los siguientes pasos descritos en la figura 24:
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
46
Figura 24: Resumen del proceso de evaluación del impacto del certificado energético sobre el precio
de venta o alquiler de un inmueble en el mercado de cada país.
Fuente: estudio de De Graaf, 2016
Debido a la cantidad de información, las explicaciones individuales por países no están incluidas en
este informe, pero están proporcionadas en la vers ión en inglés del anál is is para las
autor idades . Igualmente, sus resultados de la regresión también han sido considerados en este
análisis.
4.2 DATOS DE LAS REGRESIONES
Los datos han sido obtenidos de diferentes sitios web de agencias inmobiliarias sobre las características
de las viviendas de los países participantes (incluyendo calificaciones de los certificados energéticos).
Todos estos datos fueron recogidos tanto para transacciones de ventas como de alquiler de cada país.
Además de las calificaciones de certificados y los precios anunciados, se recoge la superficie útil de
cada vivienda y, en la mayoría de los casos, el año de construcción.
Los siguientes estados miembros de la UE/AEE fueron escogidos para el análisis de esta evaluación:
Austria, República Checa, Dinamarca, Francia, Alemania, Luxemburgo, los Países Bajos, Noruega,
Normativa de certificación energética
Escala de calificación y
medida
Muestra de distribución de las clases energéticas
Resultados de la regresión
Evaluación del impacto
del certificado 2ª Hipótesis
1ª Hipótesis
Incremento alqui ler ≥ ven ta
O
Incremento a lq uiler < venta
Sin incremento
O
Incremento de precio
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
47
Eslovaquia, España, Suecia y Reino Unido. Por otro lado, las evaluaciones sobre Bélgica e Italia pueden
encontrarse directamente en el estudio de De Graaf, 2016.
4.2.1 LIMITACIONES DE DATOS
A pesar del esfuerzo realizado en proporcionar un análisis similar entre países, las limitaciones de datos
encontradas han impedido que éste sea completo. La disponibilidad de datos en este campo mejora
continuamente, debido a la creciente implantación de la Directiva europea relativa a la eficiencia
energética de los edificios, que requiere que los certificados energéticos sean objeto de publicidad en
las transacciones de alquiler y venta. Sin embargo, estas limitaciones se mantienen y todavía no es
posible hacer un análisis completo a nivel de aprovechamiento de la eficiencia energética en todos los
estados miembros de UE y AEE.
Los datos recogidos aquí serán utilizados como base en futuras investigaciones que puedan, de forma
periódica, evaluar los cambios a nivel de eficiencia energética, proporcionando información que sirva
para evaluar el éxito de políticas en este campo, tales como el éxito de la certificación de eficiencia
energética.
4.3 EVALUACIÓN DEL IMPACTO DEL
CERTIFICADO ENERGÉTICO
El impacto del certificado energético viene dado por los resultados de la regresión obtenidos que se
basan en incrementos de precios estimados en el mercado de venta y alquiler de cada país, debido a
las calificaciones de los certificados.
Teniendo en cuenta las limitaciones de datos referidas anteriormente y la susceptibilidad de las
comparaciones entre países, los resultados según países se presentan juntos en la figura 25, donde los
incrementos vienen dados como porcentajes del precio medio de v iv iendas de cada una de
las muestras analizadas. Estos valores porcentuales son, en definitiva, estimaciones del valor añadido de
una vivienda debido a una mejora de una letra de la calificación de su certificado.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
48
Figure 25: Incremento de precios en viviendas debido a las clases de certificados energéticos, según las
muestras analizadas de cada país.
Fuente: estudio de De Graaf, 2016. El incremento luxemburgués supone una mejora de 50 puntos, lo
cual es bastante similar al de los otros sistemas nacionales.
La primera observación que puede hacerse a partir de la figura 25, es que el incremento de precios
en el a lqui ler son más bajos que en la venta para todos los países donde se ha analizado
su mercado de alquiler y venta. Además, comparando los valores medios entre mercados, esta
afirmación es la misma.
La comparativa más cercana sobre investigaciones que apoyan estos resultados se describe en detalle
en el estudio de la Comisión de la UE sobre el incremento de precios debido a los certificados
energéticos (véase el capítulo 2.1). En este estudio, el incremento más alto, reflejado en la figura 2, se
estima en 10-11% para el mercado de venta y 4,4% para el de alquiler. Los valores medios tienen una
diferencia de 3,9% y 2,9%, respectivamente. Este resultado se explica también por el dilema del
incentivo dividido (véase el capítulo 2.4).
Estos resultados están limitados debido a "datos def ic ientes" y "var iables omit idas" ; Sin
embargo, sirven de referencia general en cuanto al orden de magnitud que se esperado. Por ejemplo,
es posible que los valores máximos que aparecen en la figura 25 para el mercado de venta en Austria
(18%), Eslovaquia (16%) y España (27%) hayan sido inflados por "variables omitidas", igual que para el
mercado de alquiler español (22%). Además, estos valores tan altos son incompatibles con los
0.28 0.26 0.19 0.32 0.11 0.35
0.56
0.27 0.38 0.48 0.11 0.430.75 0.33 0.34 0.07 0.32 0.31
0.57
0.32
9.8%
4.8%
-4%
1%
6%
11%
16%
21%
26%
31%
AUSTRIA REPÚBLICACHECA
DINAMARCA FRANCIA ALEMANIA LUXEMBURGO PÁISESBAJOS NORUEGA ESLOVAQUIA ESPAÑA SUECIA REINOUNIDO
R2ajustado
Ventadeinmuebles Alquilerdeinmuebles Mediaventa Mediaalquiler
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
49
resultados de la encuesta (véase el capítulo 3.7 y la figura 12), donde se refleja que las calificaciones del
certificado energético son "sólo un criterio secundario en la compra" (Amecke, 2012, p. 4).
Las “variables omitidas” – tales como ubicación y calidad – tienen diferentes efectos sobre los
resultados de incrementos finales en función del nivel de correlación con la variable de interés. Por
ejemplo, si una variable tiene una clasificación positiva y está altamente correlacionada con la eficiencia
energética, y no está incluido en el conjunto de datos, entonces el incremento debido a esta variable
estará incluido como parte del incremento de la eficiencia energética. En este análisis, la ubicación y
la cal idad son las "var iables omit idas" más importantes . La ubicación es especialmente
significativa ya que el mercado de vivienda puede variar entre zonas urbanas y rurales, por lo que es
potencialmente una "fuente importante de heterogeneidad no observada" (Fuerst et al., 2015, p. 147).
Por otra parte, la calidad es probable que esté altamente correlacionada con la eficiencia energética,
pero su categorización es muy subjetiva, por lo que es una variable difícil de incluir en modelos de
regresión. La calidad de conjunto de datos puede verse afectada por la calidad de datos de entrada de
los sitios web inmobiliarios. En particular, se observan múltiples casos donde falta rellenar campos de
datos de una vivienda. Además, cada agencia utiliza diferentes definiciones sobre ciertas variables,
como el número de habitaciones y la zona habitable de una vivienda. Respecto cada agencia
inmobiliaria, el nivel de formación de los agentes, así como el grado en que estas variables estén
definidas condicionará que los conjuntos de datos sean consistentes. Cuando estos no están bien
definidos, deben hacerse decisiones subjetivas, por ejemplo, lo que constituye la zona habitable y si
ésta considera el espacio exterior como zona habitable. Del mismo modo, la calidad y la precisión de la
calificación del certificado depende de las necesidades de confort que son definidas a nivel nacional.
Los profesionales cualificados son necesarios en todos los casos; sin embargo, que tengan formación
especializada no lo es siempre (CA EPBD, 2016).
4.3.1 CASO DE PAÍSES BAJOS
El país con los resultados más inesperados de este análisis ha sido los Países Bajos, para el cual ha
habido disminución en lugar de incremento tanto para e l mercado de venta como de
a lqui ler . Existen otros estudios previos llevados a cabo en los Países Bajos que han informado de
incrementos debido a las calificaciones del certificado. Sin embargo, estos estudios también
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
50
proporcionan evidencias que sugieren que los Países Bajos tienen problemas en aplicar la transposición
de la Directiva de eficiencia (Brounen y Kok, 2011) 2002 (Murphy, 2013).
En particular, se ha visto que los niveles de aplicación del proceso de certificación disminuyeron en
gran medida después de una fuerte aceptación del certificado. Una razón principal sobre esta
tendencia a la baja que aparece en estos estudios fue la falta de confianza debido a una mala prensa
sobre el sistema. Sin embargo, la nueva versión web del certificado desarrollada para la
implementación de la última Directiva de eficiencia ha dado lugar a un nuevo fuerte aumento de la
frecuencia de certificaciones. Por otra parte, la falta de confianza y el bajo nivel de aplicación siguen
siendo cuestiones problemáticas en muchos países desde que la Directiva de eficiencia fue creada por
primera vez en 2002 y los demás estudios llevados a cabo acerca del proceso de certificación informan
sobre incrementos significativos. Por estas razones, las "variables omitidas" tales como la calidad y la
ubicación son más propensas a ser la causa de disminuciones inesperadas. Investigaciones posteriores
indican que se tendría que ampliar el ámbito del proceso de certificación para incluir estas variables. De
forma particular, el estudio realizado por Brounen y Kok incluye variables sobre características de
calidad de la vivienda, el tipo y sus vecinos (Brounen y Kok, 2011).
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
51
5 CONCLUSIONES
Este informe se ha dividido en dos investigaciones independientes: una encuesta realizada a los
agentes inmobiliarios y una evaluación del incremento de precios debido a los certificados energéticos.
Por tanto, las conclusiones si dividen en estas dos direcciones.
El análisis de la encuesta de los agentes inmobiliarios proporciona recomendaciones importantes sobre
cómo aumentar el impacto de los certificados energéticos sobre el valor de la propiedad y la cómo
superar los numerosos obstáculos identificados por los agentes como forma de ampliar el uso del
certificado energético en toda la UE (véase la siguiente sección 6). Alguno de los resultados registran
ciertas tendencias sobre su percepción acerca de los certificados. Por ejemplo, en términos de
f iabi l idad y ut i l idad de los cert i f icados energét icos (véase el capítulo 3.6 y la figura 10):
• poco fiable y no útil - Noruega, Polonia, Alemania
• poco fiable, pero útil - Rumania y Francia
• fiable, pero no útil - España
• fiable y útil - Italia y Austria
De las demás percepciones detectadas en el mercado inmobiliario de los países de la UE (véase el
capítulo 3.7) se puede destacar, por ejemplo; la mejora de la ef ic iencia energét ica de los
edif ic ios no v inculados a l cert i f icado energét ico en el 45% de las respuestas, e l incremento
de precios no se aprecia entre las c lases más a ltas y las propiedades (cuando se
compra o a lqui ler) en el 67% de las respuestas, e l t iempo de venta en el mercado
inmobil iar io no dif iere de tener un cert i f icado o no (indicado por tres cuartas partes de los
encuestados) y que la mayoría de los c l ientes no están interesados en la compra o
a lqui ler de una propiedad con una c lase de a lta cal i f icación energética en el 65% de las
respuestas. Curiosamente, la opinión de los agentes no se corresponde con el estudio posterior de este
informe donde se confirma que existe un incremento del precio para las mejores calificaciones
energéticas. Esto podría ser consecuencia de una impresión bastante negativa sobre los certificados
por parte de los encuestados.
Por otro lado, este informe contribuye en el pequeño pero creciente campo de los análisis de regresión
sobre el grado en que el certificado energético se ve reflejado en los mercados de vivienda europeos.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
52
Concretamente, se confirma la existencia de incremento de precios en todos menos uno de los
mercados analizados (véase el capítulo 4.3.1), y también se demuestra el efecto del d i lema del
incentivo div idido en estos mercados, s iendo la causa más probable de la
d iscrepancia observada entre los incrementos de venta y a lqui ler .
De las investigaciones previas, en la mayoría de países se confirma la observación sobre la existencia de
un mayor incremento de precio en las t ransacciones de venta que de a lqui ler (véase el
capítulo 4.3). Dada la proporción significativa de inquilinos respecto propietarios de viviendas, la
verdadera transformación del mercado hacia la eficiencia energética debería incluir medidas que
consideren este aspecto. La razón principal de la discrepancia entre los incrementos de los dos
mercados es el hecho de que los propietarios no suelen asumir los costes de dicho mantenimiento.
Políticas que proporcionen incentivos para que los propietarios inviertan en mejoras de eficiencia
energética, como por ejemplo sistemas de subvención, podrían aumentar el incremento del mercado
de alquiler y ayudar a la transformación del mercado en conjunto hacia edificios más eficientes. Sin
embargo, una consecuencia negativa de tales medidas sería un reforzamiento del efecto de pobreza
energética, con lo cual, las viviendas de bajo consumo sólo serian alcanzables por inquilinos y
propietarios de viviendas más ricos.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
53
6 RECOMENDACIONES
En la tabla siguiente se presenta un l istado de recomendaciones e laborado por los socios
del proyecto ZEBRA2020 basado en la respuestas de los agentes inmobil iar ios :
Tabla 2: Listado de 10 problemas detectados y sus recomendaciones para autoridades de los Estados
miembros y la UE a partir de la encuesta de agentes inmobiliarios
Nº Problema detectado Recomendación
1 Certificación obligatoria con
certificados, si todavía no es
obligatoria
Necesidad de certificado energético según la ley
en cada uso de un inmueble (nuevas
promociones, transacciones de venta y alquiler, y
renovaciones)
2 Factores considerados por los
clientes en la selección, compra
y alquiler de un inmueble
El factor de coste de la energía se considera más
importante cuando los precios energéticos son
más altos
3 Evaluación de los certificados de
eficiencia energética en relación
al proceso de acreditación
El procedimiento puede ser más respetado si es
obligación del inversor, propietario o
administrador y es solicitado en paralelo por
abogados o notarios como testigos de las
transacciones
4 Evaluación de certificados de
eficiencia energética en relación
a fiabilidad en la actividad
profesional de los agentes
La formación profesional, la cualificación de los
certificadores y el asegurar el control de calidad
aumentará la fiabilidad de los certificados
energéticos
5 Evaluación de certificados de
eficiencia energética en relación
a utilidad en la actividad
profesional de los agentes
El alcance de la información incluida en el
certificado debe ser comprensible para cualquier
usuario de una propiedad. El análisis del mercado
y la mejora de los procesos de valoración de los
inmuebles debido a factores sostenibles pueden
aumentar la utilidad de los certificados
6 Correlación entre alta eficiencia
energética y alto valor del
Estudios de mercado y análisis de los certificados
registrados sobre el impacto de la eficiencia
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
54
inmueble energética de los edificios según su valor en el
mercado podrían ser utilizados por los agentes
inmobiliarios en su relación con sus clientes
7 Influencia de tener una clase alta
de calificación energética sobre
el tiempo de venta de una
propiedad en el mercado
Estudios de mercado y un mayor uso de
calificaciones de las certificaciones por parte de
agentes inmobiliarios pueden acortar el tiempo
de venta de una propiedad EECN en el mercado
8 Obstáculos en la mejora de la
eficiencia energética de los
edificios
Estos pueden ser menos importantes, si el coste
de las mejoras y de la expedición de los
certificados se reduce debido a políticas
nacionales, acompañadas de campañas de
sensibilización y una división más justa de los
beneficios del ahorro energético entre las partes
interesadas (propietarios e inquilinos)
9 Incentivos para los propietarios
de inmuebles
Los incentivos previstos serían incentivos
económicos por la realización de medidas de
ahorro energético, asociadas con campañas de
información adecuadas. La introducción de los
certificados de forma transparente, sin normativas
y en forma de programas a largo plazo ayudaría a
mejorar la comprensión de los objetivos de
eficiencia energética y cambio climático y el papel
de los certificados energéticos en este contexto
10 Nivel de sensibilización e
información sobre la Directiva
de eficiencia energética de los
edificios
La próxima actualización de la Directiva de
eficiencia energética de los edificios será una
buena oportunidad para llevar a cabo formaciones
y campañas de sensibilización que mejoren la
comprensión de los objetivos de la Directiva y el
impacto de la certificación de eficiencia
energética
Fuente: Desarrollado por los socios del proyecto ZEBRA2020
Respecto al análisis realizado sobre el incremento de precios debido al certificados energético, como
norma, el objetivo principal es el de aumentar e l grado en que la ef ic iencia energética se
incorpora en la toma de decis iones del mercado de la v iv ienda. El éxito de este objetivo se
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
55
puede medir a través del análisis de regresiones periódicas que, como este informe indica, miden el
nivel de aprovechamiento de la eficiencia energética en el mercado. Tal y como se ha demostrado en
este y otros estudios, los análisis de regresiones son considerablemente limitados debido a la falta de
datos. Con el fin de conseguir una mayor precisión y nivel de exactitud que asegure el éxito de esta
acción, además de las clases energéticas de los certificados, se debe motivar a los Estados miembros a
recopilar y compartir datos importantes sobre otras variables características. Incluso, se recomienda
realizar análisis de regresiones periódicas como el del estudio de 2013 (Bio Intelligence Service et al.
2013).
Una limitación clave en los esquemas actuales de certificación energética es la fa lta de
est imaciones f inancieras para las mejoras recomendadas en el hogar . Esto conduce a una
mayor barrera de información, en la que los propietarios no son capaces de contrastar los costes de las
mejoras con respecto al aumento del valor de su vivienda. Además, la información sería mucho más
imperfecta a la hora de hacer previsiones financieras acerca del período de tiempo en que los
propietarios pueden esperar ver amortizado o incrementado su valor después de aplicar las mejoras.
Por eso, medidas que mejoren el acceso a la información f inanciera probablemente
aumentarían el nivel de aprovechamiento de la eficiencia energética ya que se eliminaría esta barrera
de mercado.
Impacto de los Certificados de Eficiencia Energética sobre el valor de la Propiedad y los EECN
56
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