YATIRIM PROJESİ

1

YATIRIM PROJESİ

Duran varlıklara yapılacak plânlı yatırımların analizidir.

Önemi: Yatırım kararları, bir işletmenin gelecek yıllardaki durumunu belirleyici nitelikte bir karar olduğundan işletmeler açısından hayati önem taşır. Doğru ve zamanlaması uygun bir yatırım kararı işletmenin gelirini yükseltirken, yanlış bir yatırım kararı işletmeyi iflasa bile götürebilir.

Zamanında verilmeyen bir yatırım kararı ise kaçırılmış bir fırsattır. Bu fırsatı başkaları değerlendirebilir.

2

YATIRIM PROJESİ

Yenileme yatırımları: Bu tür yatırımlarda ekonomik ömrünü doldurmuş olan makine ve teçhizat yenisi ile değiştirilir. Amaç: işletme faaliyetlerinin devamını sağlamaktır.

Modernizasyon yatırımları: Ekonomik ömrünü tamamlamamış makine ve teçhizatın, modern teknoloji kullanılarak imal edilmiş yenileri ile değiştirilmesidir. Amaç: maliyet tasarrufudur.

Kapasite artırımı yatırımları: Mevcut ürün ve hizmetlerin kapasitesinin artırılmasıdır. Amaç: Talep artışını karşılamaktır.

3

YATIRIM PROJESİ

Yeni ürün ve hizmetlerin üretimi amacıyla yapılan yatırımlar: Talep açıklarını kapatmak için yapılır. İşletmeler için stratejik kararlardır. Nispeten uzun bir dönem için yüksek miktarda mali kaynakların tahsisini gerektirir. Amaç: talep açıklarını karşılayacak yeni ürün ve hizmetlerin sunulmasıdır.

Zorunlu yatırımlar: İşletme için ilave gelir getirici veya maliyet tasarrufu sağlayıcı yatırımlar değildir. Mevzuat ve sözleşmeler gereği yapılması gereken yatırımlardır. Amaç: Mevzuata ve sözleşmelere uymaktır.

Diğer yatırımlar: Bunların dışında kalan, ilave gelir ve maliyet tasarrufu sağlamayan yatırımlardır.

4

FİZİBİLİTE ETÜDÜ

Özellikle büyük çaplı modernizasyon yatırımları, kapasite artırım yatırımları veya yeni ürün ve hizmetlerin üretimi amacıyla yapılan yatırımlarda, yatırımın etraflıca incelenerek, yapılabilir olup olmadığının ve işletmeye fayda getirip getirmeyeceğinin belirlenmesi amacıyla yapılan çalışmadır.

Fizibilite etüdünün amacı iyi bir yatırım kararı vermektedir.

İyi bir yatırım kararı yanlış olma olasılığı düşük olan yatırım kararıdır.

5


Ekonomik analiz (ürün ve hizmet için müşteri var mı?) Tahmin önemlidir.

Teknik Analiz (ürünü nasıl üretirim ? Hizmeti nasıl sunarım ?) Teknik bilgi önemlidir.

Mali analiz (gelirim ne olur? Giderim ne olur) Tahmin önemlidir.

6


Bu analizlerin uygun yapılabilmesi için fizibilite etüdü uzmanlardan oluşan bir ekip çalışmasını gerektirir. Ekipte en az aşağıdaki kişiler bulunmalıdır.

Ekonomik analizi yapabilmek için sektörü iyi bilen bir uzman,

Teknik analizi yapabilmek için projeye konu tesis ve ürüne yönelik teknik bilgisi olan bir uzman,

Mali analizi yapabilmek için bir uzman.

7

EKONOMİK ANALİZ

Burada bir pazar analizi yapılarak, ürüne veya hizmete olacak talep yıllar itibariyle belirlenir. Burada aşağıdaki hususlara değinilmelidir:

Sektörün, ürünün veya hizmetin tanımı,

Ürün veya hizmetin yaşam döngüsünün hangi aşamasında olduğu (giriş, büyüme, olgunluk, düşüş)

Mevcut satışların seviyesi ve satışlardaki son birkaç yıllık eğilim (kapasite artırımı yatırımı için),

Ekonomi ve sektördeki son gelişmeler (kapasite artırımı yatırımı için),

8

EKONOMİK ANALİZ

Sektördeki genel fiyatlama politikaları (kapasite artırımı yatırımı için),

Rekabet durumu ve rakiplerin davranışları (kapasite artırımı yatırımı için),

Hedef pazar (müşteri kitlesinin) belirlenmesi (yeni ürün veya hizmet için yapılacak yatırımlarda),

Ürün veya hizmetin karşılayacağı talep açığı (yeni ürün veya hizmet için yapılacak yatırımlarda)

Bunların değerlendirilmesi sonucunda ürün veya hizmetle ilgili ileriye yönelik pazarın büyüklüğü ve bu pazarda işletmenin beklenen pazar payı belirlenir.

9

TEKNİK ANALİZ (ürün üretimi)

Ürünün teknik özellikleri ve varsa değişik versiyonlarının belirlenmesi (değişik Pazar bölümleri için)

Üretim teknolojisinin belirlenmesi,

Üretim sürecinin (iş akışının) belirlenmesi,

Üretim kapasitesinin belirlenmesi,

Üretim için gerekli bina, makine ve teçhizatın belirlenmesi,

Fabrika yerleşim düzeninin belirlenmesi,

10

TEKNİK ANALİZ (ürün üretimi)

İşgücü ihtiyacının belirlenmesi,

Hammadde ihtiyacının belirlenmesi,

Üretim için gerekli diğer girdilerin (enerji, endirekt malzeme vb.) belirlenmesi

11

TEKNİK ANALİZ (Hizmet sunumu)

Hizmetin nasıl sunulacağının ve unsurlarının neler olduğunun belirlenmesi (örnek: konaklama, oda hizmeti, restoran hizmeti, bar, ön büro, havuz, plaj vb.)

Kapasitenin belirlenmesi,

Hizmet sunumu için gerekli bina ihtiyacının ve bina yerleşim düzeninin belirlenmesi (bina projesi),

Hizmet sunumu için gerekli, döşeme, demirbaş, makine ve teçhizatın belirlenmesi,

12

TEKNİK ANALİZ (Hizmet sunumu)

İşgücü ihtiyacının belirlenmesi,

Hizmet sunumu için işletme malzemesi ihtiyacının belirlenmesi,

Hizmet sunumu için diğer gerekli girdilerin belirlenmesi (enerji, haberleşme, su, gaz, ulaşım vb. dışarıdan sağlanacak diğer hizmetler).

13

NAKİT AKIMLARI

Yatırım projelerinin analizinde muhasebe kârı değil fakat nakit akımları (işletmeye gelen ve işletmeden giden para) kullanılır.

Gelir, nakit girişi demek değildir. Bilindiği gibi, gelir doğuran olay bir mal ya da hizmetin satışı anında gerçekleşir. Peşin satışlarda nakit girişi hemen, kredili satışlarda, nakit girişi alacağın tahsil tarihinde gerçekleşir.

Bu nakit akımlarının zamanlaması da önemlidir. Nakit giriş ve çıkışları ne zaman meydana gelecektir.

14

NAKİT AKIMLARI

Nakit girişi, projenin tatbiki halinde sağlanacak olan ek ve net nakit girişidir. Net nakit girişi hesaplamalarında, amortisman giderlerinin nakit çıkışı gerektirmediği, ancak vergileri etkilediği unutulmamalıdır.

Nakit girişi olarak tahmin edilen tutarların, sabit tutar dizisi şeklinde olması zorunda değildir. Normal olarak, yeni bir ürünün satışları devirsel bir veri yapısına sahip olup, satışlar ürünün piyasaya ilk sürüldüğü anda çok sınırlı, sonraları artan ve en yüksek düzeye çıkan, daha sonra giderek azalan bir seyir gösterir. Bu devirsel veri yapısına uygun dalgalanmaların analizlere yansıtılması gerekmektedir.

15

NAKİT AKIMLARI

Yatırımla ilgili nakit akımları: Duran varlıklara (sabit sermaye) ve dönen varlıklara (işletme sermayesi) yapılan yatırımla ilgili nakit akımları.

Faaliyetlerle ilgili nakit akımları: Projeye söz konusu olan mal veya hizmetin satışından doğan nakit girişleri ile üretim ve sunumu için gerekli nakit çıkışları.

Tasfiye ile ilgili nakit akımları: Hurda makine teçhizatın satışından kaynaklanan nakit girişi ile ortadan kaldırma için gerekli nakit çıkışı.

16


Birinci bölüm yönetici özetidir (daha sonra açıklanacak)

2. Hizmetin Tanımı ve Yararlanacak Olanlar

2.1. Hizmetin Tanımı: Hizmetin genel olarak tanımı ile unsurları belirlenir.

2.2. Yararlanacak Olanlar: Hedef müşteri kitlesi belirlenir.

17


3. Ekonomik Analiz:

3.1. Türkiye’de Sektörün Durumu: Projeye konu olan ana sektörün Türkiye’deki durumu değişik istatistikler kullanılarak açıklanır.

Örneğin; proje turizm sektörü ile ilgili bir proje ise, Türkiye’deki turizm sektörünün mevcut durumu, gelişme potansiyeli, rakiplerinin durumu, geleceğe yönelik beklentiler, Türkiye İstatistik Kurumu, Meslek Örgütleri, Dünya Turizm Örgütü rapor ve istatistikleri ile anlatılır.

18


3.2. Sektörün Tanımı ve Yasal Çerçeve:

3.2.1. Sektörün Tanımı: Ana sektör içinde projeye konu yatırımın ait olduğu alt sektör tanımlanır.

Örneğin; turizm sektörü içinde, projeye konu sektör termal turizm veya turizm sektörü içinde butik otel veya turizm sektörü içinde tatil köyü gibi.

Örneğin; projeye konu olan sektör termal otel ise, termal otelin ne olduğu, hangi unsurlardan oluştuğu, nitelikli bir termal otelde olması gereken standartlar ayrıntılı olarak açıklanmalıdır.

19


3.2.2. Yasal Çerçeve ve Teşvik Durumu:

Projeye uygulanabilecek mevzuat ayrıntılı olarak burada açıklanmalıdır.

Örneğin; proje bir turizm tesisi ise Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümlerinden proje ile ilgili olanlar burada açıklanmalıdır. Ayrıca, çevre, tabiat varlıklarını koruma gibi alanlarla ilgili varsa projeye yönelik mevzuat hükümleri de açıklanmalıdır.

Projenin başlaması ve işletilmesi için gerekli izin ve onaylar da bu bölümde açıklanmalıdır.

20


3.2.2. Yasal Çerçeve ve Teşvik Durumu:

Bu kısımda ayrıca, yöre ve proje için öngörülen devlet teşvik ve yardımları da ayrıntılı olarak açıklanmalıdır (KDV istisnası, faiz desteği, sosyal sigorta primleri desteği, vergi indirimi, vb.).

21


3.3. Dünya’da ve Türkiye’de Alt Sektörün Önemi:

Örneğin alt sektör termal turizm ise, bu kısımın başlığı (Dünyada ve Türkiye’de Termal Turizmin Önemi” olacaktır.

3.3.1. Dünyada Alt sektör (örnek: termal turizm) ve önemi:

Bu kısımda alt sektörle (örneğin termal turizm) ilgili dünyadaki gelişmeler örnekleri ile birlikte açıklanacaktır. Burada amaç alt sektörün dünyadaki konumunu, gelişme potansiyelini ve müşteri kitlesininin beklentilerini ortaya koymaktır. Değişik ülkelerden rakamlarla desteklenen örnekler verilmelidir.

22


3.3.2. Türkiye’de Alt Sektör (örnek: termal turizm) ve Önemi:

Bu kısımda alt sektörle (örneğin termal turizm) ilgili Türkiye’deki gelişmeler örnekleri ile birlikte açıklanacaktır. Burada amaç alt sektörün Türkiye’deki konumunu ve gelişme potansiyelini ortaya koymaktır. Türkiye’nin değişik yörelerinden rakamlarla desteklenen örnekler verilmelidir.

23


3.4. Arz ve Talep Durumu

3.4.1. Türkiye’de Alt Sektör (örneğin termal turizm) Arz Durumu

Burada Türkiye’de termal turizm arzı (otel sayısı, yatak kapasitesi, vb) ilgili ayrıntılı bilgi verilecektir.

Arzın yeterliliği ile ilgili değerlendirmelere de yer verilmelidir.

24


3.4. Arz ve Talep Durumu

3.4.2. Türkiye’de Alt Sektöre (örneğin termal turizm) Yönelik Talep Durumu

Burası ekonomik analizin en önemli kısmlarından birisidir. Burada öncelikle talebin yapısı ve arzın talebi karşılama durumu açıklanmalıdır.

Termal turizm örneğine devam edersek, Türkiye’deki tesislerin doluluk oranları (mevsimlere göre), tesislere gelenlerin sayıları (milliyetlerine göre), ortalama geceleme süresi gibi bilgiler verilmelidir. Burada en önemli husus talep açığı olup olmadığının belirlenmesidir.

25


3.5. Pazar Analizi ve Pazarlama

Bir önceki kısımda arz ve talep durumu incelendikten sonra bu kısımda projeye konu ürün veya hizmetle ilgili bir Pazar analizi yapılır ve rakip yörelerle ilgili bilgiler verilir.

Bu kısımda ayrıca benzer tesislerdeki konaklama ve hizmetlerle ilgili fiyat bilgileri de verilmelidir.

26


3.6. Yörenin Turizm Potansiyeli

Özellikle turizm yatırımlarında önemlidir. Tesisin kurulacağı yöre ile ilgili bilgiler verilir. Amaç konukların yöreye ilgi duyup duymayacaklarının belirlenmesidir.

3.6.1. Tarihçe

3.6.2. Coğrafi Durum ve İklim

3.6.3. Doğal ve Kültürel Değerler

3.6.4. Sosyo-ekonomik durum

3.6.5. Ulaşım

27


3.7. Yörenin Konaklama Arzı

Yörede bulunan konaklama tesisleri kısaca belirtilir.

Bundan sonra yapılacak tesisin yöredeki rakipleri ile ilgili bilgi verilir.

Örneğin termal otel yapılacaksa, yöredeki termal otellerle ilgili bilgi verilir.

Amaç yörenin arz yönünden değerlendirilerek prpjeye konu tesise ihtiyaç olup olmadığının belirlenmesidir.

28


3.8. Yörenin Konaklama Talebi

Talep ile ilgili bilgiler verilerek, müşterilerin yöreye olan ilgisi ortaya konulur.

3.9. Fizibiliteye İlişkin Satış Tahminleri, Varsayımlar ve Fiyatlar

Burada satış miktarı, bu satış miktarına yönelik varsayımlar ve uygulanacak satış fiyatı ile ilgili bilgiler verilir. Butik otel örneği üzerinden:

-Tesisin yıl içinde işletmeye açık olma süresi (sezon, yarı sezon),

-Öngörülen doluluk oranları (yıllar itibariyle, sezon, yarı sezon ve ortalama),

- Ön görülen fiyatlar ve gelirler

29


3.10. Fizibiliteye İlişkin İşletme Giderleri

Burada hizmetin sunulması ile ilgili giderler kalemler itibariyle belirlenerek parasal değerleri tahmin edilir.

3.11. İşletme Sermayesi İhtiyacı: İşletme sermayesi ihtiyacı belirlenir ve ilk işletme yılı için işletme sermayesi ihtiyacı hesaplanır.

30


4. Teknik Analiz:

4.1. Projenin Tanımı: Projenin kısa bir tanımı yapılır.

4.2. Tesis Hakkında Bilgiler:

Kuruluş yeri

Altyapı (Ulaşım, elektrik, kanalizasyon, su, gaz, artıma, vb.)

Kapasite:

Mekansal Düzenleme: Tesisin hangi ana bölümlerden oluşağı.

31


4.3. Teçhizat ihtiyacı:

Tesiste ihtiyaç olan her türlü teçhizatın ayrıntılı listesi, fiyatları ve tutarı verilir.

Özetle teknik analiz kısmında projenin teknik detayları ile ilgili bilgiler verilir ve sabit yatırım kalemlerinin neler olduğu ortaya konulur.

32


4.4. Yatırım Kalemleri Hesabı ve Yıllara Dağılımı:

Sabit sermaye yatırımlarının tutarı ve hangi yıllarda yapılacağı belirtilir.

Ayrıca yatırımların TL (iç) veya döviz (dış) cinsinden mi yapılacağı da belirtilir.

Bu bölümün sonunda projenin termin planı (faaliyetlerin ne zaman başlayıp ne zaman biteceği) da açıklanır.

33


5. Mali Analiz:

5.1. Mali Analize Yönelik Varsayımlar

Finansal varsayımlar (Hangi para biriminin kullanıldığı, ıskonto oranı, yıllara göre beklenen enflasyon, döviz kuru)

Öngörülen özkaynak ve yabancı kaynak kullanımı (örneğin projenin % 60’I özkaynaklarla, % 40’I yabancı kaynaklarla finanse edilecektir. Yabancı para kullanılacaksa, tutarı nedir, kaç dilim halinde kullanılacaktır, vadesi ve faizi nedir? )

Yatırımın yararlanacağı teşvik tedbirleri

Yatırımın faydalı ömrü

34


5.2. Yatırımın Finansman İhtiyacı ve Kaynakları

Yıllar itibariyle sabit yatırım tutarı ve bu yatırımın nasıl finanse edileceği (öz kaynak, borç) bir tablo halinde belirtilir.

35

1 nci Yıl 2 nci Yıl 3 ncü Yıl .. nci Yıl

Doluluk Oranı

Toplam işletme geliri

Toplam işletme giderleri

Amortismanlar

Vergi matrahı

Vergi

Vergi sonrası kar


5.2. Nakit Akımları

36


+ Amortisman

Nakit akımı


37


Nakit Akımı

Sabit yatırım giderleri

İşletme Sermayesi

Ek İşletme sermayesi İhtiyacı

Artık değer

Kur farkı

Net nakit akımı


5.4. Net Nakit Akımları

38


5.5. Borç Ödeme Gücü


A. Net nakit akımı

B. Faiz ödemeleri

C. Anapara ödemeleri

Borç ödeme gücü(A)/(B+C)

39

Geri ödeme süresi: Sabit yatırım maliyetini çıkarmak için gerekli ortalama süre.

Net bugünkü değer: Nakit akımlarının sermaye maliyeti (ıskonto oranı) üzerinden ıskonto edilmiş (indirgenmiş) tutarlarının toplamı.

İç verim oranı: Nakit girişleri ile nakit çıkışlarının bugünkü değerini eşitleyen ıskonto oranı.

Kârlılık endeksi: Bu yönteme "Fayda-Maliyet Oranı Yöntemi“ de denilmektedir. Bir projenin kârlılık endeksi, gelecekteki net nakit akışlarının bugünkü değeri yatırım tutarına bölünerek bulunur

5.5. DeğerlendirmeSonuçları


40

FİZİBİLİTE RAPORU

1. Yönetici Özeti

Fizibilite raporunun ilk bölümüdür. Raporu ayrıntılı olarak okumak istemeyenler için özet bilgi verir.

1.1. Projenin Gerekçesi: Bu projeye neden gerek duyulduğu özet olarak açıklanır.

1.2. Şirket Hakkında Özet Bilgiler

1.3. Projenin Adı ve Konusu

1.4. Kuruluş Yeri

1.5. Toplam Yatırım Tutarı (özet olarak şunlar verilir)

Sabit yatırım tutarı

İşletme sermayesi tutarı

Yatırım dönemi faizleri

41


1.6. Öngörülen Finansman Kaynakları

Özkaynaklar

Yabancı kaynaklar

1.7. Yatırım süresi

1.8. Yatırımın Faydalı Ömrü

1.9. Tam Dolulukta İşletme Gelir ve Giderleri

Yıllık işletme gelirleri

Yıllık işletme giderleri

1.10. Beklenen Doluluk Oranları (sezon, sezon dışı, ortalama)

1.11. Tam Dolulukta İstihdam

42


1.12. Öngörülen Finansman Kaynakları

1.13. Ekonomik Analiz Sonuçları

1.14. Teknik Analiz Sonuçları

1.15. Mali Analiz Sonuçları

YATIRIM PROJESİ

Documents

Transcript of YATIRIM PROJESİ