Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en...

30
1 Woonvisie Zundert 2.0 Een actuele oplegnotitie Auteur: Edgar Bon Status: concept Datum: 18 mei 2017 Termijn: 2017-2018

Transcript of Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en...

Page 1: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

1

Woonvisie Zundert 2.0 Een actuele oplegnotitie

Auteur: Edgar Bon

Status: concept

Datum: 18 mei 2017

Termijn: 2017-2018

Page 2: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

2

Inleiding

In maart 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Zundert 1.0 vastgesteld. In de Woonvisie 1.0 is

voor de periode 2015-2018 de volkshuisvestelijke lijn uitgezet. Om de lokale gevolgen van de

Herzieningswet, de nieuwe Woningwet, beleidsmatig te waarborgen zijn de ervaringen uit 2016 in de

Ronde van juni 2017 aan de gemeenteraad teruggekoppeld waarna in de zomer van 2017 de

Woonvisie Zundert 2.0 is vastgesteld. De bevoegdheid voor vaststelling van 2.0 lag oorspronkelijk bij

het college, echter heeft zij daarvan geen gebruik gemaakt. In paragraaf 1.7 uit Woonvisie Zundert

1.0 is deze bevoegdheid beschreven, zie onderstaande letterlijke tekst:

"Uiteindelijk is alle bovenstaande informatie verwerkt tot de Woonvisie 1.0; een actueel document

met een regionaal afgestemd woningbouwprogramma per kern, in lijn met de 'Ladder voor duurzame

verstedelijking' en voorzien van een (beleidsmatig) uitvoeringsprogramma. Deze woonvisie is geen

doel op zich maar is een 'kader voor uitvoering'. Dit kader is nader toegelicht in een Ronde aan de

gemeenteraad waarna de raad de Woonvisie 1.0 in januari 2016 heeft vastgesteld.

De lokale gevolgen van de Woningwet en de ervaringen die zullen worden opgedaan in 2016 worden

na terugkoppeling aan de raad in het voorjaar van 2017 geïmplementeerd in de Woonvisie 2.0. Deze

kan in de zomer van 2017 worden vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van

de gemeente Zundert."

De strategieën uit de Woonvisie Zundert 1.0 blijken in de praktijk succesvol te zijn en vormen nog

steeds de politieke pijlers onder het woonbeleid. Beleidsmatig zijn er dan ook geen significante

wijzigingen. Wel zijn er accenten gelegd. Versie 2.0 geeft inzicht in de actualiteiten van het hier en nu

en het afgelopen jaar.

Er is onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, de aansluiting op de

regionale agenda Wonen is duurzaam weggezet en ook het woningbouwprogramma per kern is

geactualiseerd. De gemeente heeft haar rol als programmamanager en woningbouwregisseur wat

scherper weggezet door ook programmatisch accenten te leggen, waaronder realisatie van ca. 50

extra sociale huurwoningen. Ook het beschikbaar stellen van extra middelen voor de Starterslening is

zo'n accent.

Er zijn nieuwe Prestatieafspraken gemaakt met Thuisvester en de Huurdersvereniging. Daarnaast zijn

de contacten aangehaald met zorgpartijen en het gehandicaptenplatvorm waardoor participatie in

projecten vroegtijdig is gewaarborgd. Het (beleidsmatig) uitvoeringsprogramma uit Woonvisie

Zundert 1.0 blijft ondersteunend aan de planvorming van concrete projecten. Het Zundertse

maatwerk.

De Woonvisie Zundert 1.0 blijft het 'kader voor uitvoering' en de Woonvisie Zundert 2.0 geeft

daarnaast inzicht in de laatste ontwikkelingen. De Woonvisie 2.0 mag beschouwd worden als een

actuele oplegnotitie, aanvullend op de Woonvisie Zundert 1.0. Hij heeft dan ook dezelfde

inhoudsopgave. Voor de toepassing is het handig beide documenten naast elkaar te lezen.

Johan de Beer

Wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen

Page 3: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

3

Inhoudsopgave

1. Het proces 4

1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4

1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4

1.3. Woonbeurs 4

1.4. Statistisch materiaal 5

1.5. Het woningbouwprogramma per kern 6

1.6. Beleidskaders 8

1.7. Besluitvorming 8

2. Relevante beleidskaders 9

2.1. Lokaal 9

2.2. Provinciaal – Regionaal 10

2.3. De nieuwe Woningwet 10

3. De vier hoofdopgaven 12

3.1. Opgave 1: realisme en regionale samenhang en planning en programmering 12

3.2. Opgave2: aansluiting van vraag en aanbod 13

3.3. Opgave 3: wonen met zorg en welzijn in tijden van verandering 16

3.4. Opgave 4: flexibiliteit in het woningbouwprogramma en schaalverkleining 17

4. Kader voor de uitvoering 18

4.1. Woningbouwprogramma per kern 18

4.2. Uitvoeringsprogramma 18

Bijlagen 22

1. Prestatieafspraken – Kaderafspraken 2016-2020 23

2. Prestatieafspraken Zundert-Jaarafspraken 2017 24

3. Ontwikkelkaart Achtmaal 25

4. Ontwikkelkaart Wernhout 26

5. Ontwikkelkaart Klein Zundert 27

6. Ontwikkelkaart Rijsbergen 28

7. Ontwikkelkaart Zundert 29

8. Marktonderzoek Fakton 30

Page 4: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

4

1. Het proces

Om de opgaven in Zundert concreet te kunnen invullen is inzicht nodig in wat er nu speelt op de

woningmarkt. Welke uitdagingen, veranderingen, trends en ontwikkelingen er liggen en wat er

mogelijk in de toekomst valt te verwachten.

1.1 Bijeenkomst met professionele partijen

Onderzoeksbureau Fakton is gevraagd inzicht te geven in de woningmarkt in de Subregio Breda en

diverse afzonderlijke gemeenten waaronder Zundert. Aan de hand van een analyse van de

verhuisbewegingen is inzicht gekregen in de onderlinge samenhang van de woningmarkt in de regio.

In welke mate zijn de gemeenten complementair en dekken zij de woningbehoefte van de inwoners?

Waar is verhuisdruk aannemelijk, in welk segment en in welke mate? In een brede regionale

bijeenkomst zijn de bevindingen van Fakton besproken. Woonvisie 2.0 geeft inzicht in de

opvallendste conclusies, van toepassing op de gemeente Zundert. Het volledige rapport is

opgenomen in de bijlagen.

We willen beter inzicht in een succesvol woningbouwprogramma voor nieuwbouw. De legitimatie

voor nieuwbouw ligt deels in de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad. De

regionale lijn zet in op meer aandacht voor kwaliteit van de bestaande voorraad en minder discussie

op aantallen toe te voegen woningbouw, de kwantiteit.

1.2 Stakeholders en Gemeenteraad

In de regionale bestuurlijke Denktank Wonen is hiertoe een vijftal leidende principes geformuleerd.

Deze principes vormen de basis om de regionale samenwerking sterker weg te zetten. Het college

van burgemeester en wethouders van Zundert heeft in haar vergadering van 12 juli 2016 (Z16-

001351) besloten deze vijf principes te onderschrijven. In hoofdstuk 2, Provinciaal – Regionaal is één

en ander uiteen gezet. In hoofdstuk 3 zijn de lokale vertalingen van deze vijf principes beschreven.

In de Ronde van juni 2017 zijn de actualiteiten, Woonvisie Zundert 2.0 aan de raad teruggekoppeld.

Alle partijen waren positief kritisch gestemd en hebben nogmaals duidelijk gemaakt waar de

accenten gelegd moeten worden de komende jaren.

• De blijvende behoefte aan sociale woningbouw, zowel in het goedkope koop als

huursegment;

• Prestatieafspraken maken en jaarlijks evalueren;

• Actiever sturen op planontwikkeling in de kleine kernen;

• Behoud van jongeren, mede door de Starterslening te continueren;

• Steun voor flexibele en toekomstgerichte bestemmingsplannen.

1.3 Woonbeurs

In 2016 heeft de organisatie van de Annakapel in goed overleg met betrokken standhouders besloten

de Woonbeurs geen doorgang te laten vinden. Met name het teruglopend aantal bezoekers en het

ontbreken van actueel nieuws heeft de organisatie besloten de Woonbeurs niet meer jaarlijks te

organiseren. Over de meest geschikte frequentie is de organisatie nog in beraad.

Page 5: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

5

1.4 Statistisch materiaal

Omdat nieuwbouw slechts een klein aandeel betreft van de woningmarkt is met name ook de

kwaliteit van de bestaande voorraad interessant. Om hieraan invulling te geven is er in regionaal

verband een opdracht weggezet bij Fakton. Dit marktonderzoek is uitgevoerd op basis van een

gedetailleerd inzicht in de woonconsument, gebaseerd op big data (conventionele) parameters van

woningen en huishoudens aangevuld met socio-economische data over waardeoriëntatie en

leefstijlen van bewoners. Dat levert kwalitatief en kwantitatief inzicht op basis van werkelijk

gerealiseerd gedrag, geen wensbeelden. Het gaat te ver deze analyse hier in detail toe te lichten. Het

definitieve rapport is opgenomen in de bijlagen. De opvallendste conclusies van toepassing op de

gemeente Zundert komen in deze woonvisie uitvoerig aan bod.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose

De Provincie Noord-Brabant (Gedeputeerde Staten) stelt tenminste eenmaal per bestuursperiode 'De

bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant' vast, waarbij onder andere de gegevens uit

de Basis Administratie Gemeenten (BAG) en de matrix input zijn. Deze bevolkings- en

behoefteprognose zijn de basis voor de gemeentelijke woningbouwafspraken in West-Brabant en de

onderlegger voor het programma per kern van de gemeente Zundert. Het geeft de bandbreedte aan

van het aantal woningen dat de gemeente mag realiseren voor de komende periode tot 2030. Ten

tijden van het opstellen van Woonvisie Zundert 2.0 wordt deze prognose geactualiseerd. Hieronder

de concrete kwantitatieve opgave uit Woonvisie Zundert 1.0.

Regio West-Brabant

Prognose ontwikkeling woningvoorraad 2014-2030

Gemeente Feitelijke

woningvoorraad

2014

Prognose

2024

Groei tot

2024

Prognose

2030

Groei tot

2030

Zundert 8.475 9.270 795 9.445 970

Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord Brabant, actualisering 2014

In Woonvisie 1.0 was de verwachting dat het woningtekort in Zundert in 2030 volledig zou zijn

ingelopen. Het toevoegen van nieuwe woningen op de bestaande voorraad zou conform dit inzicht

vanaf 2030 zijn uitgesloten.

Ondanks concrete cijfers ontbreken is volgens de laatste inzichten de verwachting dat groei van de

woningvoorraad in Zundert zal door gaan tot 2035. Deze "eerste prognose" wordt in regionale

overlegstructuren door de Provincie bevestigd. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van

december 2017 zal de actuele kwantitatieve opgave bestuurlijk worden vastgesteld.

Klik voor Wonen

De in Zundert werkende corporaties (Thuisvester, Wonen Breburg en Mooiland) bieden hun voor

verhuur beschikbaar komende (sociale) huurwoningen aan via het regionale woonruimtebemiddeling

systeem van Klik voor Wonen.

In het algemeen is te zeggen dat de gemiddelde wachttijden voor een sociale huurwoning in de

gemeente Zundert de afgelopen periode niet afwijkt ten opzichte van de wachttijden in andere

gemeenten waar Thuisvester bezit heeft. Onderstaande cijfers uit 2016.

• Oosterhout 5,5 jaar

• Geertruidenberg 2,7 jaar

• Rucphen 4,3 jaar

• Zundert 2,8 jaar

Page 6: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

6

Dit betreft de gemiddelde wachttijd bij acceptatie van een sociale huurwoning na inschrijving in Klik

voor Wonen als woningzoekende. Daarbij moet worden opgemerkt dat veel woningzoekenden in Klik

voor Wonen niet actief op zoek zijn naar huisvesting maar zich "just in case " inschrijven.

In de kernen Zundert en Rijsbergen ligt de wachttijd hoger liggen dan gemiddeld terwijl in de kleinere

kernen deze wachttijd aanzienlijk lager ligt. In Achtmaal is de vraag naar sociale huur dermate laag

dat bij sommige woningtype tijdelijke leegstand optreedt tot acceptatie.

Opmerkelijk te vermelden is dat het maatschappelijke gevoel bij wachttijden aanzienlijk langer wordt

ervaren dan uit de cijfers blijkt.

1.5 Het woningbouwprogramma per kern

Om het woningbouwprogramma in tijd nog duurzamer weg te zetten in lijn met de Ladder voor

duurzame verstedelijking is per kern een quick-scan gedaan naar toekomstige inbreidingslocaties

welke stedenbouwkundig aanleiding geven te (her)ontwikkelen. Deze locaties zijn opgenomen in het

woningbouwprogramma per kern en bijbehorend kaartmateriaal. Het kaartmateriaal geeft per kern

inzicht in de laatste actualisaties op Structuurvisie niveau en het woningbouwprogramma. Het is een

kaart waarop alle ontwikkellocaties staan aangegeven, een ontwikkelkaart. De opvallendste

actualiteiten per kern zijn:

Achtmaal

Om ontwikkeling van de Zuidrand Achtmaal van de grond te krijgen is een grondruil met Thuisvester

in voorbereiding. De gemeente is voornemens de gemeentelijke gronden aan de Zuidrand te

verruilen met het driehoekige perceel van Thuisvester waarop destijds de tijdelijke huisvesting

Achtmaal heeft gestaan. Het driehoekige perceel zal samen met de Dorpsraad en mensen uit

Achtmaal een andere invulling krijgen. Hierbij zal het iDOP worden betrokken. Omdat de vraag naar

sociale woningbouw in Achtmaal minimaal is zal het programma van de Zuidrand in overleg met de

Dorpsraad en Huurdersvereniging en Thuisvester cq. commercieel ontwikkelaar worden opgesteld.

Wernhout

Verkoop van het Dahliakwartier loopt voorspoediger dan in eerste instantie voorzien. Achter de

schermen wordt gewerkt aan een mogelijke fase 2.

Het gemeentelijke perceel tussen de Weimerstraat en de Wernhoutseweg, naast de

corsobouwplaats geeft stedenbouwkundig geen aanleiding te ontwikkelen en is om deze reden als

ontwikkellocatie van het programma Wernhout gehaald.

Klein Zundert

Herontwikkeling van locatie de Bruijn in combinatie met de locatie van de drankenhandel aan de

Kapellekestraat heeft stedenbouwkundig gezien prioriteit op de gemeentelijke percelen tussen de

Pastoor van Vessemstraat en de assortimentstuin.

Rijsbergen

Woningbouw op de voormalige gronden van Brabant Chemie heeft gezien de milieukundige

geschiedenis van deze gronden weinig maatschappelijk draagvlak. Het inrichten als groene long voor

Rijsbergen heeft de voorkeur. Het geprognotiseerde programma is verdeeld over de locaties

Abemec-Boerenbond en Ruyterhof.

Het voormalige gemeentehuis Rijsbergen en omliggende percelen is stedenbouwkundig gezien als

een A- locatie te herontwikkelen. Gezien de centrumligging heeft realisatie van appartementen de

voorkeur.

Page 7: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

7

Zundert

Nu de herinrichting van de Molenstraat vorm begint te krijgen is het vanuit stedenbouwkundig

oogpunt noodzaak om actiever in te zetten op integrale (her)ontwikkeling van A-locaties in het

centrum van Zundert. Dit actiever inzetten reikt van het maken van stedenbouwkundige

verkenningen tot en met feitelijke realisatie. Hierbij dienen de uitgangspunten uit de centrumvisie te

worden betrokken. Het betreft onder andere de locaties:

• De Roskam incl. achtergelegen parkeerterrein;

• De Dirk van den broek in samenhang met naastgelegen percelen, waaronder Vogele;

• Bredaseweg 2, gemeentelijke locatie;

• Tijdelijke parkeerplaats Albert Hein;

• Bakxbadkamers;

• Café Neefs.

Scholenlocaties Zundert-Klein Zundert

Tijdens het opstellen van deze woonvisie wordt een bestuurlijk traject doorlopen betreffende

mogelijke scenario's voor onderwijshuisvesting. Om regionaal te waarborgen dat eventueel

vrijvallende locaties kwantitatief kunnen worden ontwikkeld is anticiperend op een bestuurlijk

besluit aangaande onderwijshuisvesting een fictief programma geprojecteerd. Daadwerkelijke

programmatische invulling, zowel kwantitatief als kwalitatief kan pas na besluitvorming worden

bepaald.

Het lokale maatwerk per ontwikkellocatie uit Woonvisie 1.0 blijft de key. Onderstaand een overzicht

wat er de afgelopen periode gerealiseerd is met een doorkijk tot na 2018.

Project opleverjaar Aantal

sociale

huur

Aantal

goedkope

koop

Aantal

reguliere

koop

Aantal

kavels

totaal Waarvan

nultreden

Wielewaal 2 2015 9 11 5 - 25 -

MFA Achtmaal 2015 5 - - - 5 5

Westakkers 2015-2016 - - 37 - 37 16

Anna 2 2017 10 - 31 - 41 41

Pr.Bernhartstr.

Rijsbergen

2016 10 - - - 10 10

Warandepark

fase 1

2016-2017 16 4 12 14 46 24

Warandepark

Fase 2

2017-2018 8 4 14 - 26 -

Weerreys Park 2018 17 6 23 9 55 17

CPO Burg.

Manderslaan

2017 - 3 6 9 18 9

Onder de Mast 2018 7 - - - 7 -

Van der Wal 2018 7 - - - 7 7

Dahliakwartier 2017 10 4 17 5 36 5

De Wissel 2017 - - 16 - 16 16

De Brug

Kl. Zundert

2017 - 2 8 - 10 -

Landgoed

Weerijs

2017-2018 - - - 6 6 6

Groene

Kamers

2018 - - 38 2 40 10

Page 8: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

8

Fase 1

De Tuinderij

fase 1

2018 9 10 49 14 82 14

Indicatieve doorkijk vanaf 2018

Project opleverjaar Aantal

sociale

huur

Aantal

goedkope

koop

Aantal

reguliere

koop

Aantal

kavels

totaal Waarvan

nultreden

Warandepark

Fase 3

> 2018 - - 10 7 17 7

Groene

Kamers

Fase 2

> 2018 8 - 10 7 27 7

5 kavels

Bredaseweg

> 2018 - - - 5 5 5

Tantes van Van

Gogh

> 2018 - - 20 - 20 20

5 kavels Biezen

Achtmaal

> 2018 - - - 5 5 5

De tuinderij

Fase 2-3-4

> 2018 39 15 55 30 139 46

1.6 Beleidskaders

Voor de Woonvisie 1.0 zijn deze kaders geïnventariseerd en is aansluiting gezocht bij de opzet van de

structuurvisies. Er is onderscheid gemaakt in lokale-, Provinciale en Regionale beleidskaders.

De Woonvisie Zundert 1.0 blijft het 'kader voor uitvoering', de Woonvisie Zundert 2.0 geeft daarnaast

inzicht in de laatste ontwikkelingen en mag beschouwd worden als een actuele oplegnotitie met

dezelfde inhoudsopgave.

1.7 Besluitvorming

In maart 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Zundert 1.0 vastgesteld. In de Woonvisie 1.0 is

voor de periode 2015-2018 de volkshuisvestelijke lijn uitgezet. Om de lokale gevolgen van de

Herzieningswet, de nieuwe Woningwet, beleidsmatig te waarborgen zijn de ervaringen uit 2016 in de

Ronde van juni 2017 aan de gemeenteraad teruggekoppeld waarna in de zomer van 2017 de

Woonvisie Zundert 2.0 is vastgesteld. De bevoegdheid voor vaststelling van 2.0 lag oorspronkelijk bij

het college, echter heeft zij daarvan geen gebruik gemaakt.

Page 9: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

9

2. Relevante beleidskaders

2.1 Lokaal

Prestatieafspraken

De nieuwe voorschriften uit de Woningwet vragen om de ontwikkeling van een praktische werkwijze

om te komen tot onderlinge afstemming en afspraken tussen woningcorporatie, gemeenten en

huurdersorganisaties. Op hoofdlijnen ziet de werkwijze er als volgt uit:

Kaderafspraken

Startpunt is de woonvisie die door de Gemeente Zundert wordt opgesteld. Thuisvester en de

Huurdersvereniging Zundert worden betrokken bij de totstandkoming van deze woonvisie. Naar

aanleiding van de woonvisie stellen partijen kaderafspraken op. Deze kaderafspraken zijn bedoeld als

kaderstelling voor concrete activiteiten en richtlijn om de termijn tot 2020 te borgen. Deze

Kaderafspraken 2016-2020 zijn ter informatie opgenomen in de bijlagen.

Jaarafspraken

Jaarlijks stelt Thuisvester op basis van de gemeentelijke woonvisie een overzicht van voorgenomen

activiteiten op en biedt dit uiterlijk 1 juli aan de Gemeente aan. In dit overzicht zijn de thema’s

opgenomen die de Woningwet voorschrijft. Daarnaast wordt rekening gehouden met de actuele

volkshuisvestelijke prioriteiten zoals voor de periode 2016 tot en met 2019 benoemd door de

Minister. Thuisvester deelt dit overzicht voorafgaand met de huurdersorganisatie Zundert.

Op basis van het overzicht van voorgenomen activiteiten nodigt Thuisvester de Gemeente Zundert

en de Huurdersvereniging Zundert uit tot het maken van jaarlijkse afspraken over concrete

activiteiten die Thuisvester, Gemeente Zundert en de Huurdersvereniging Zundert het eerstvolgende

jaar gaan uitvoeren. De jaarafspraken zullen te allen tijde passen binnen de reeds opgestelde

kaderafspraken en dienen uiterlijk op 15 december van datzelfde jaar vastgelegd, overeengekomen

en door partijen ondertekend te zijn. Na vaststelling van de jaarafspraken, worden deze toegevoegd

als tweede deel aan deze kaderafspraken. Deze Jaarafspraken 2017 zijn ter informatie opgenomen in

de bijlagen.

Programmabegroting

In de Programmabegroting 2017-2020 staat onder Programma 8 ruimtelijke ontwikkeling als

hoofddoelstelling: wij staan voor een goede en veilige ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente

Zundert en bevorderen een aantrekkelijk en duurzaam leefklimaat.

Welke maatschappelijke effecten willen we bereiken?

Alle inwoners van Zundert, ongeacht leeftijd en afkomst, kunnen hier veilig en prettig wonen.

Wat gaan we daarvoor doen?

Opstellen Woonvisie 2.0

Structuurvisies

De verschillende structuurvisies zijn al weer enige tijd geleden vastgesteld. Om inzicht te krijgen in de

actualiteiten is er per kern een ruimtelijke quick-scan van het bestaand stedelijk gebied gemaakt.

Indien er stedenbouwkundig aanleiding is een locatie te (her)ontwikkelen is deze locatie opgenomen

als ontwikkellocatie in het woningbouwprogramma per kern. Dit programma is per kern

gevisualiseerd op kaartmateriaal, een ontwikkelkaart, overeenkomstig de structuurvisies. Dit

kaartmateriaal is opgenomen in de bijlagen.

Page 10: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

10

Huisvesten van statushouders en asielzoekers

Met Thuisvester is afgesproken dat verantwoord huisvesten van statushouders prioriteit heeft

boven de enkel kwantitatieve huisvestingsopgaven van deze verbijzonderde doelgroep.

In de praktijk wordt gesignaleerd dat het aanbod van te huisvesten asielzoekers terugloopt ten

opzichte van 2016. Het huisvesten van asielzoekers betreft vooral een regionale opgave. Het

separaat opstellen van lokaal beleid ligt niet in lijn met de regionale opgave en de daaruit

voortvloeiende afspraken. Het onderwerp staat op de Regionale Agenda Wonen.

2.2 Provinciaal - Regionaal

Regionaal Ruimtelijk Overleg

De sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen en de nieuwe wet- en regelgeving van de afgelopen tijd

vragen om een andere aanpak van de woningmarkt. Een door de Regio West-Brabant gedeelde visie,

gevoel van urgentie en gezamenlijke aanpak die de gemeentegrens overstijgt. Meer aandacht voor

de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en minder discussie op de kwantitatieve aspecten.

Om dit kracht bij te zetten heeft de bestuurlijke Denktank Wonen een vijftal leidende principes

geformuleerd als basis voor de verdere samenwerking. De colleges van de regionale gemeenten

hebben allen deze principes onderschreven. Concrete uitwerking volgt in een later stadium.

1. Denken en handelen als belegger

2. Een zekere marktspanning is nodig, alsmede flexibiliteit in woonprogramma's

3. Kwaliteit gaat voor kwantiteit

4. Beleid en programmering hebben ook een financiële component

5. We denken groot, maar doen klein

De lokale vertaling van bovenstaande principes op Zunderts niveau komt aan bod in hoofdstuk 3.

2.3 De nieuwe Woningwet

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet moeten corporaties DAEB en niet-DAEB

werkzaamheden gaan scheiden. De corporatie kan daarbij kiezen uit een administratieve scheiding

dan wel een juridische scheiding. De corporaties hebben uiterlijk 31 december 2016 hun voorstel

ingediend bij de minister. Samen met dit voorstel worden ook zienswijzen van de gemeente

meegestuurd. Wat betreft Zundert hebben alle corporaties die bezit hebben in Zundert gekozen voor

een administratieve scheiding. Na afstemming met de huurdersvereniging Zundert (HVZ) heeft het

college ingestemd met deze voorstellen onder voorwaarden dat de betreffende huurwoningen

beschikbaar blijven voor de doelgroep. Onderstaande afspraken zijn daarbij gemaakt:

Woningcorporatie Mooiland

56 sociale huurwoningen in Zundert zullen gegarandeerd beschikbaar blijven voor de doelgroep tot

2021. Na 2021 zal Mooiland proberen de woningen te verkopen aan een actieve corporatie. Indien

dit niet lukt treden partijen in overleg.

Thuisvester

Met Thuisvester zijn prestatieafspraken gemaakt, zie 2.1.

WonenBreburg

17 sociale huurwoningen in Zundert zullen de komende 10 jaar beschikbaar blijven voor de

doelgroep. Eventuele verkoop van de huurwoningen aan een actieve corporatie is denkbaar.

Page 11: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

11

WSG

Woningcorporatie WSG heeft vanwege haar bijzondere financiële positie uitstel gekregen van de

minister. Naar verwachting zal WSG na de zomer van 2017 een scheidingsvoorstel indienen. Het is

onduidelijk hoeveel woningen in het bezit zijn van WSG in de gemeente Zundert.

Woningtoewijzing

De in Zundert werkende corporaties bieden hun voor verhuur beschikbaar komende (sociale)

huurwoningen aan via het regionale woonruimtebemiddeling systeem van Klik voor Wonen. In

Zundert zijn prestatieafspraken gemaakt met Thuisvester. Het aandeel sociale woningen van

WonenBreburg (17) en Mooiland (56) is te beperkt om prestatieafspraken te maken. Ook Stichting

Margriet van der Laer verhuurt ca. 100 woningen. Verhuur van deze woningen loopt via de stichting

en niet via Klik voor Wonen.

In de praktijk komt het erop neer dat Thuisvester onder regie- en verantwoordelijkheid van de

gemeente het toewijzen van sociale huurwoningen aan statushouders binnen de gemeente

organiseert. In de jaarafspraken heeft Thuisvester aangegeven dat zij het wenselijk acht dat ook de

andere corporaties met bezit bijdraagt aan het huisvesten van statushouders. De gemeente zal in

overleg treden met betreffende corporaties om te bezien op welke wijze hierover afspraken kunnen

worden gemaakt.

In het algemeen is te zeggen dat de gemiddelde wachttijden voor een sociale huurwoning in de

gemeente Zundert de afgelopen periode (2016) niet in negatieve zin afwijkt ten opzichte van de

wachttijden in andere gemeenten waar Thuisvester bezit heeft. Ten opzichte van de woonregio is de

wachttijd relatief laag. Met name de wachttijd in Wernhout en Achtmaal is laag t.o.v. het gemiddelde

in de gemeente Zundert. Dit is op zich opmerkelijk gezien de opgave om statushouders te huisvesten,

deze opgave wordt immers aan de gemeente opgelegd op basis van inwoners aantal en niet op basis

van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Het toewijzen van woningen aan urgent

woningzoekenden, waaronder statushouders, heeft als effect dat de regulier woningzoekende,

zonder urgente status, langer moet wachten op een woning. Voor concrete cijfers zie 1.4 Klik voor

Wonen.

Page 12: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

12

3. De vier hoofdopgaven

3.1 Opgave 1:realisme en regionale samenhang in planning en programmering

Om deze opgave kracht bij te zetten heeft de bestuurlijke Denktank Wonen een vijftal leidende

principes geformuleerd als basis voor de verdere samenwerking. De colleges van de regionale

gemeenten hebben allen deze principes onderschreven.

1. Denken en handelen als belegger

Kern van dit principe is de bestaande woningvoorraad op één te zetten. Dit betekent een omslag van

denken en werken in aantallen, naar kwaliteit en toegevoegde waarde: welke woonproducten,

plekken en gebieden hebben we niet of onvoldoende en moeten we dus programmeren in de

nieuwbouw?

Het Fakton rapport geeft inzicht op bovenstaande vragen. Samengevat komt het erop neer dat er

een discrepantie zit tussen de vraag naar nieuwbouwwoningen nu (effectieve vraag) en de

toekomstige behoefte vanuit de bestaande woningvoorraad (vraagdruk bestaande voorraad). De

grootste uitdaging is om op termijn voldoende meergezinswoningen (appartementen) in de voorraad

te krijgen, juist ook in de goedkope koop- en sociale huur klasse.

De gemeente neemt haar rol als woningbouwregisseur serieus en zal bij de programmatische

onderhandelingen met ontwikkelende partijen en de betreffende corporatie(s) strakker aan tafel

gaan zitten. De tabel in 1.5 geeft een indicatieve programmatische doorkijk.

2. Een zekere marktspanning is nodig, alsmede flexibiliteit in woonprogramma's

Dit principe pleit niet voor schaarste, maar voor flexibiliteit. De marktvraag verandert, maar ook

nieuwe kansen en mogelijkheden voor inbreiding ontstaan, wat aansluit bij de Ladder voor duurzame

verstedelijking.

De in 1.5 genoemde quick-scan per kern geeft inzicht welke inbreidingslocaties stedenbouwkundig

aanleiding geven te (her)ontwikkelen. Deze zijn opgenomen als ontwikkellocatie in het actuele

woningbouwprogramma per kern in de bijlagen, de ontwikkelkaarten. De marktspanning van

strakkere regiovoering op de vraagdruk bestaande voorraad staat tegenoven het durven loslaten op

de effectieve vraag.

3. Kwaliteit gaat voor kwantiteit

Het principe lijkt logisch, maar toch blijkt in praktijk dat vaak zo'n derde of meer van de

woningbouwplannen suboptimaal of ronduit slecht is: een goed product op een verkeerde plek, een

slecht product op de goede plek of simpelweg een verkeerde productmarktcombinatie.

Gelukkig is dit in Zundert niet meer of nauwelijks aan de orde. In de Woonvisie 1.0; aansluiting van

vraag en aanbod is dit uitvoerig aan bod gekomen. Toch moeten we alert blijven; immers in tijden

van hoogconjunctuur is in het verleden reeds gebleken dat de consument minder kritisch wordt

waardoor er verhoogd risico bestaat op kwalitatief minder goede plannen. Dit betreft zowel de

stedenbouwkundige kwaliteit als de programmatische invulling.

4. Beleid en programmering hebben ook een financiële component

Het zoeken en vinden van nieuwe verdienmodellen en ruimtelijk-financiële instrumenten is

belangrijk voor de West-Brabantse woningmarkt op de middellange en lange termijn. Immers, de

revenuen uit nieuwbouw lopen op veel plekken terug, terwijl de transitie om nieuwe oplossingen en

Page 13: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

13

investeringen vraagt. Daarnaast heeft programmering ook een financiële component: het

optimaliseren van plancapaciteit enerzijds kan juridische en financiële consequenties hebben.

Anderzijds gaat het erom primair markttechnisch woonplannen voorrang te geven, wederom in lijn

met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Financiële afspraken betreffende projecten wordt in Zundert overeengekomen in anterieure

contracten. Daarbij wordt per project bekeken (maatwerk) welke financiële modellen kunnen

bijdragen aan het verwezenlijken van het gewenste resultaat. De term "werk met werk maken" heeft

zich daarbij reeds bewezen. De realisatie van een verkeersplateau nabij de Oranjestraat te Rijsbergen

aansluitend aan de realisatie van de Groene Kamers is daarvan een goed voorbeeld.

5. We denken groot, maar doen klein

Het principe pleit voor visionair denken met een streefbeeld als ideaal, maar handelend stapsgewijs

in kleine stappen. Aansluiten waar er energie op zit. Een groot deel van de uitvoering moet lokaal en

in de subregio's zijn beslag krijgen.

De lokale vertaling naar het Zundertse wordt onder andere zichtbaar in project Prinsenstraat; de

totale gebiedsontwikkeling tussen de randweg en de kern Zundert. Op basis van een Voorlopig

Ontwerp Stedenbouwkundig Plan van het totale gebied wordt gefaseerd invulling gegeven aan de

realisatie van het gewenste volkshuisvestelijke programma.

3.2 Opgave 2: aansluiting van vraag en aanbod

Aan de hand van de prognose van de demografische ontwikkeling van de eigen bevolking en de

bekende verhuisbewegingen in de bestaande voorraad heeft Fakton geanalyseerd de mate waarin de

huidige woningvoorraad past bij de bevolking in 2025 (andere samenstelling en uitgaande van

gelijkblijvende verhuisgedragingen). Hiermee wordt duidelijk waar potentiele risico's liggen en waar

kansen.

Het resultaat toont de mate waarin een (theoretische) aanpassing nodig is in de bestaande voorraad:

het verschil tussen de ideale samenstelling en de huidige voorraad. Nadrukkelijk te vermelden is dat

deze analyse een momentopname betreft en geen rekening houdt met plannen die op dit moment

ontwikkeld worden en/of in uitvoering zijn. Indien sturing op realisatie van onderstaande segmenten

uitblijft ontstaat er een tekort en kan dit tot gevolg hebben dat de prijs van de bestaande voorraad

stijgt; een toename van de toekomstwaarde. In Zundert betreft dit met name:

• Sociale huur meergezinswoningen

• Commerciële huur meergezinswoningen

• Goedkope koop meergezinswoningen

• Dure koop meergezinswoningen

Duidelijk zichtbaar is dat de veroudering van de populatie (vergrijzing) zal leiden tot een grotere

interesse in gestapelde woningen (appartementen). Misschien kunnen dit ook specifieke

laagbouwwoningen zijn, zoals patiobungalows.

Effectieve vraag versus prognose aanbod

Toch moeten we alert blijven. Immers uit het Fakton onderzoek blijkt een discrepantie tussen de

vraag naar nieuwbouwwoningen nu (effectieve vraag) en de toekomstige behoefte, prognose

aanbod, vanuit de bestaande woningvoorraad (vraagdruk bestaande voorraad). Het aantal

gerealiseerde nieuwbouwwoningen in Zundert kent immers een groot verschil in laagconjunctuur en

hoogconjunctuur. De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen is verhoogd in het duurdere

Page 14: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

14

koopsegment eengezinswoningen. De effectieve vraag naar sociale huur meergezinswoningen

ontbreekt vrijwel.

De regionale lijn; meer vraag naar huurwoningen, lijkt in Zundert op dit moment minder van

toepassing. In Zundert kiezen veel woonconsumenten bewust voor koop, ook starters. Er is weinig

vraag naar (sociale) huurwoningen en de wachttijden voor huurwoningen vertonen weinig

verandering. In Achtmaal resulteert deze lage vraag zelfs in tijdelijke leegstand tot acceptatie. In de

ontwikkeling van de Zuidrand in Achtmaal zullen we de vraag moeten stellen of het überhaupt

wenselijk is hier een sociaal huurprogramma te realiseren, zie 1.5 Achtmaal.

Echter de vraagdruk in de bestaande voorraad kent een andere opbouw in 2025:

Vanuit de bestaande populatie is wel degelijk een vraag naar goedkope woningen zichtbaar. De

gemeente neemt haar rol als woningbouwregisseur serieus en zal bij de programmatische

onderhandelingen met ontwikkelende partijen en de betreffende corporatie(s) programmatische

accenten aanbrengen. Voor nieuwe projecten zullen afspraken worden vastgelegd in anterieure

contracten en prestatieafspraken die anticiperen op de vraagdruk. De tabel in 1.5 geeft een

indicatieve programmatische doorkijk.

Page 15: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

15

Toekomstwaarde

De toekomstwaarde wordt bepaald door de mate waarin in de toekomst, gezien de demografische

en economische ontwikkeling, vraag blijft naar de producten die worden aangeboden. Belangrijk is

ook hoe de burger de plek nu ervaart. Dan gaat het vooral over de huidige marktwaardering. Buurten

met een positieve marktwaardering kennen een hoge mate van stabiliteit en binden bewoners aan

een plek. Deze marktwaardering heeft invloed op het gedrag van mensen. Voor de beoordeling van

de marktwaardering is gebruik gemaakt van de WOZ-waarde per m2 woning. Onderstaande figuur

toont de waardering in koopprijs per meter.

Omdat in Zundert een toename van het aantal huishoudens te verwachten is (gezinsverdunning),

kent de gemeente weinig echt kwetsbare voorraad: er is geen voorraad met een negatieve

toekomstwaarde.

Opvallende daarbij is dat de kern Zundert gemiddeld beter scoort dan Rijsbergen. De verklaring

hiervoor kan deels gezocht worden in het voorzieningenniveau. In Rijsbergen is aan de rand van de

kern voorraad met een lagere toekomstwaarde en een lage belevingswaarde (bruine kleur): hier

kunnen we sturen met flankerende maatregelen. De realisatie van Landgoed Weerijs, de Groene

Kamers en de recente opening van de Lidl zullen hieraan positief bijdragen. Zo ook de realisatie van

Warandepark en de Waterman.

In de kern Zundert heeft Beekzicht een lage toekomstwaarde en belevingswaarde. De verklaring

hiervoor ligt in het feit dat er nog weinig bedrijven zijn gevestigd. Bedrijventerreinen vallen buiten de

scoop van deze woonvisie.

Wijk De Berk heeft een lage belevingswaarde en een positieve toekomstwaarde. De kwaliteit van de

woningen alsmede de ruime stedenbouwkundige opzet en centrale ligging ten opzichte van de

Page 16: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

16

(centrum) voorzieningen dragen hieraan positief bij. Flankerende maatregelen, bijvoorbeeld

stimuleren van eigen woningbezit, verbeteren van de leefbaarheid (bijvoorbeeld door het inzetten

van een buurtmeester door Thuisvester voor haar woningen en omgeving) danwel wijkmanager en

realisatie van een wijkgebouw kunnen op langere termijn positief bijdrage aan het ombuigen van de

lage belevingswaarde.

De waardering van de bestaande voorraad in de gemeente Zundert is gevisualiseerd op een kaart.

Deze waardering komt tot uiting in toekomstwaarde en belevingswaarde. Met name de rode en

donker bruine kleur zijn aandachtsgebieden.

3.3 Opgave 3: Wonen met zorg en welzijn in tijden van verandering

Door de veranderingen in leeftijdssamenstelling van de Zundertse bevolking, waarbij de sterke

vergrijzing het meest in het oog springt, zal er de komende jaren veel aandacht moeten zijn voor de

thematiek rond 'wonen met zorg en welzijn'.

De gemeente heeft geen specifieke doelstellingen geformuleerd maar staat open voor initiatieven

van stakeholders. In ieder geval zullen de contacten met zorgpartijen en het gehandicaptenplatvorm

structureel worden weggezet. Bij de realisatie van projecten zal dit reeds in de initiatieffase

gebeuren. Hierdoor wordt gewaarborgd dat eventuele wensen en/of kansen op het vlak van wonen

met zorg en welzijn kunnen worden geïntegreerd. Een concreet voorbeeld betreft het project De

tantes van Van Gogh waar een breed vrijliggend voetpad langs de Elisabethlaan zal worden

aangelegd vanaf De Willaert naar de Molenstraat. Hierdoor kunnen bewoners veilig de

centrumvoorzieningen in Zundert bereiken.

Page 17: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

17

3.4 Opgave 4: Flexibiliteit in het woningbouwprogramma en schaalverkleining

Flexibiliteit in plannen

De strategie uit Woonvisie 1.0: door het werken met globale bestemmingsplannen – in fases,

kleinschalig en afhankelijk van de dan actuele vraag – kan beter worden 'meebewogen' met

ontwikkelingen aan de vraagzijde.

Inmiddels weten we uit het Fakton rapport dat de vraagdruk in de bestaande voorraad juist vraagt

om accenten op bepaalde productsegmenten, zie 3.2. De komende periode zal de gemeente de

vraagdruk bestaande voorraad meer bepalend laten zijn in de programmatische onderhandelingen

en zal de flexibiliteit in plannen moeten worden gevonden in de overige segmenten en het globale

bestemmingsplan.

Page 18: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

18

4. Kader voor de uitvoering

4.1 Woningbouwprogramma per kern

Het woningbouwprogramma per kern is dynamisch en wordt jaarlijks geactualiseerd. Het is eigenlijk

de samenvatting per kern – kwantitatief - op één overzicht. De kwalitatieve opgave wordt geborgd

door lokaal maatwerk waarbij de lokale makelaardij in een vroeg stadium wordt geconsulteerd.

Om te anticiperen op het verschil tussen de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen en de

vraagdruk danwel het prognose aanbod in 2025 zal de gemeente bij de programmatische

onderhandelingen met ontwikkelende partijen accenten leggen in de regievoering. De realisatie van

meergezinswoningen (appartementen) in de sociale huur en goedkope koop vormt de grootste

uitdaging.

4.2 Uitvoeringsprogramma

Het uitvoeringsprogramma uit Woonvisie 1.0 bestaat uit concrete actiepunten. Sommige vallen

onder de reguliere werkzaamheden, voor andere dient een bestuursopdracht (B ) te worden

geformuleerd. Inmiddels is gebleken dat sommige actiepunten in het reguliere werk konden worden

gerealiseerd en hiervoor geen bestuursopdracht noodzakelijk was. Onderstaand een actueel

uitvoeringsprogramma.

Actiepunt Verantwoordelijke Termijn opmerkingen

Woningbouwprogramma per kern

actualiseren

Vakafdeling Jaarlijks (eerste

kwartaal)

Per kern een kaart

Prestatieafspraken maken Gemeente-

Huurdersvereniging-

Thuisvester

iedere 4 jaar 2018 na verkiezingen

Prestatieafspraken evalueren Gemeente-

Huurdersvereniging-

Thuisvester

Jaarlijks September 2017,

afhechten in

bestuurlijk overleg

Actualiseren Provinciale

woningbouwmatrix

Vakafdeling Jaarlijks April 2017, bestuurlijk

in RRO dec.2017

Monitoren in aanbouw genomen

woningen

Vakafdeling Per kwartaal Verantwoording aan

Provincie

Flexibele bestemmingsplannen Raad Projectniveau Projectniveau

Centrumgebieden definiëren per

kern en daarin te ontwikkelen A-

locaties vastleggen.

Vakafdeling Per project

bepalen

Kaartmateriaal per

kern geeft inzicht in

ontwikkellocaties.

Beeldkwaliteitsplannen opstellen Gemeente Projectniveau Projectniveau

Bijeenkomst met Zorginstellingen

over het opzetten projecten Blijvend

thuis in eigen huis (B)

Gemeente 2017-2018 Nog niet uitgevoerd

Per kern een steunpunt realiseren

(B)

Gemeente > 2018 Nog niet uitgevoerd

Doelgroep onderzoek naar

ambulante zorg (B)

Gemeente 2017-2018 Nog niet uitgevoerd

Welstandsnota herzien Gemeente 2017 Medio 2017 eerste

concept

Page 19: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

19

Actualiseren Nota Bovenwijks,

minder administratieve lasten

Gemeente 2018 €15/m3 is

uitgangspunt, naar

vaste bedragen per

type.

Leidraad openbare ruimte opstellen Gemeente 2017-2018 Wordt opgenomen in

de BGT

Mogelijkheden glasvezel

onderzoeken

Vakafdeling 2016-2017 Uitvoering in 2017

Startersleningen doorlopend

continueren

Gemeente 2017 Extra krediet

beschikbaar gesteld in

mei 2017

Prijscategorieën sturing nieuwbouw

Segment Prijspeil 2017 Percentage %

Huur aftoppingsgrens 1 of 2 personen Tot € 592,55 5

Huur aftoppingsgrens 3 of meer personen Tot € 635,05 15

Overige huur Tot €710,68 en daarboven 5

Koop goedkoop Max. VON €186.000 15

Koop betaalbaar €186.000 - €225.000 20

Koop middelduur €225.000 - €275.000 25

Koop duur* Boven €275.000 15

Totaal 100

Prijscategorieën van huurwoningen zijn wettelijk bepaald en worden per 1 januari van een

kalenderjaar landelijk aangepast. Prijscategorieën van koopwoningen worden Provinciaal afgestemd

echter daarin zijn gemeenten vrij. In Zundert hanteren we bovenstaande categorieën. Deze zijn met

de lokale makelaardij afgestemd. Het percentage vormt een richtlijn. Het daadwerkelijke programma

wordt per locatie bepaald, het Zundertse maatwerk.

De huur aftoppingsgrens voor 1 of 2 personen zullen we koppelen aan de afspraak om een

uitbreiding van ca. 50 extra sociale huurwoningen te realiseren, in de gebieden binnen de gemeente

waar de vraag in relatieve zin zich concentreert. Een deel daarvan zullen we reserveren voor kleinere

appartementen voor 1 en 2 persoons huishoudens.

Verdeling per kern

De verdeling per kern uit Woonvisie 1.0 is leidend. Uit de nieuwe behoefteprognose van de Provincie

zal naar verwachting blijken dat het aantal huishoudens in Zundert tot zelfs 2035 zal toenemen.

Regie

Het opstellen van de Woonvisie Zundert 2.0 is een uiting van de regierol van de gemeente Zundert.

De gemeente geeft in 2.0 inzicht in de actuele situatie en resultaten die behaald zijn in 2016.

Sturen

De gemeente kan tot op zekere hoogte sturen door de inzet van instrumenten die tot haar

beschikking staan. Een goed voorbeeld hiervan zijn de gemeentelijke structuurvisies die enerzijds de

planologische visie weergeven van het gemeentelijk grondgebied en anderzijds tevens de grondslag

zijn voor kostenverhaal; de bovenwijkse bijdrage. In Zundert worden naast de financiële afspraken

ook de programmatische en stedenbouwkundige afspraken overeengekomen in (anterieure)

overeenkomsten.

Page 20: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

20

Om de vraagdruk vanuit de bestaande voorraad (prognose 2025) tegemoet te komen zullen er

programmatische accenten worden gelegd. Deze accenten zullen hun vertaling krijgen in (anterieure)

overeenkomsten.

Faciliteren

Ruimte bieden aan partijen bij het verwezenlijken van de woonambities. Dat kunnen bewoners zijn,

maar zeker ook professionele partijen als corporaties, ontwikkelaars of zorg- en welzijnsinstellingen.

Startersleningen

Het beschikbaar stellen van startersleningen is één manier om starters te faciliteren in hun

woonwensen. Op dit moment zijn er 65 startersleningen verstrekt. Met het extra beschikbare

gestelde budget kunnen nog eens 15 starters worden geholpen. Uit consultatie van het

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) blijkt dat Ruim 70% van de leningen in Zundert is verstrekt

voor de aankoop van een bestaande woning, ca. 30% voor de aankoop van een nieuwbouwwoning.

De meeste leningen zijn verstrekt in de prijscategorie betaalbare koop, tussen €186.000 en €225.000.

Welstand

Maar ook kan gedacht worden aan het bieden van meer vrijheid aan bewoners om hun eigen ideeën

over hun wijk en woning uit te voeren. Vroegtijdige burgerpartictipatie, het verruimen van de

welstandsnota en het maken van toekomstbestendige bestemmingsplannen zijn goede voorbeelden.

De nieuwe ruimere welstandsnota is nu in voorbereiding en naar verwachting zal medio 2017 het

eerste concept worden beoordeeld.

Vroegtijdige burgerparticipatie wordt gestimuleerd door bij een ruimtelijke procedure een

voorontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Bewoners kunnen op een inloopavond hun

ideeën kenbaar maken en indien gewenst een inspraakreactie.

Monitoren

Uit het Fakton rapport blijkt ook de gerealiseerde verhuisbewegingen. Het grootste aantal verhuist

binnen de gemeente Zundert. In de regio Breda is dit zelfs 58%. Breda trekt als centrumgemeente

veel verhuizers uit de omliggende gemeenten. Voor de gemeente Zundert betekent dit voor de

periode 2005-2015, onderstaande verhuisgegevens.

Achtmaal 3 huishoudens

Klein Zundert 15 huishoudens

Rijsbergen 48 huishoudens

Wernhout 5 huishoudens

Zundert 33 huishoudens

Totaal 104 huishoudens in 10 jaar

Opvallend in het Fakton rapport is vooral de grote groep alleenstaanden die vanuit de kernen naar

Breda verhuizen. Dit past doorgaans goed bij het wooncarrièrepatroon. Waarschijnlijk heeft het

vooral te maken met het aanbod woningen voor kleine huishoudens en het voorzieningen niveau.

Daarnaast zien we ook een beweging dat tweeverdieners vanuit Breda kopen in de gemeente

Zundert, vaak Rijsbergen. Met name de centrale ligging van Rijsbergen ten opzichte Breda en het

ontbreken van een landelijk woonaanbod in Breda biedt kansen.

Samenwerking

Op basis van de woonvisie 1.0. zijn op uitnodiging van Thuisvester, tegelijkertijd met het indienen

van het activiteitenoverzicht, met gemeente en huurdersvereniging Zundert prestatie (jaar)

Page 21: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

21

afspraken gemaakt voor 2017 met een doorkijk naar de komende vijf jaar. De jaarafspraken voor

2018 moeten voor 1 juli 2017 door Thuisvester worden aangeboden aan gemeente. De afspraken

voor 2019 zullen mede gebaseerd worden op deze Woonvisie 2.0.

Op het gebied van wonen, zorg en welzijn zijn de zorginstellingen van groot belang. Met name een

structurele borging van de overlegstructuren met betreffende partijen staat de voor de komende

periode op de agenda. Ook het actief faciliteren van eventuele verzoeken van Stakeholders op het

gebied van wonen, zorg en welzijn.

De (lokale) marktpartijen zijn verantwoordelijk voor het ontwikkelen, bouwen en verkopen van

woningen in de gemeente. Het Fakton rapport geeft aanleiding voor een nog betere afstemming van

vraag en aanbod. Hierbij zal door de gemeente programmatisch worden gestuurd op de vraagdruk

vanuit de bestaande voorraad, de prognose in 2025. Deze afspraken zullen in (anterieure)

overeenkomsten en contracten worden vastgelegd.

Page 22: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

22

Bijlagen

1. Prestatieafspraken – Kaderafspraken 2016-2020 23

2. Prestatieafspraken Zundert-Jaarafspraken 2017 24

3. Ontwikkelkaart Achtmaal 25

4. Ontwikkelkaart Wernhout 26

5. Ontwikkelkaart Klein Zundert 27

6. Ontwikkelkaart Rijsbergen 28

7. Ontwikkelkaart Zundert 29

8. Marktonderzoek Fakton 30

Page 23: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

23

1. Prestatieafspraken – Kaderafspraken 2016-2020

Zie bijgaande pdf.

Page 24: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

24

2. Prestatieafspraken Zundert-Jaarafspraken 2017

Zie bijgaande pdf.

Page 25: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

25

3. Ontwikkelkaart Achtmaal

Zie bijgaande pdf.

Page 26: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

26

4. Ontwikkelkaart Wernhout

Zie bijgaande pdf.

Page 27: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

27

5. Ontwikkelkaart Klein Zundert

Zie bijgaande pdf.

Page 28: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

28

6. Ontwikkelkaart Rijsbergen

Zie bijgaande pdf.

Page 29: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

29

7. Ontwikkelkaart Zundert

Zie bijgaande pdf.

Page 30: Woonvisie Zundert 2€¦ · 1.1. Bijeenkomst met professionele partijen 4 1.2. Stakeholders en Gemeenteraad 4 1.3. Woonbeurs 4 1.4. Statistisch materiaal 5 1.5. Het woningbouwprogramma

30

8. Marktonderzoek Fakton

Zie bijgaande pdf.