wOOnvisie westland 2030 · Wonen in Westland… voor mij betekent dit wonen in een dorpse omgeving...

Ruimtelijke Ontwikkeling

wOOnvisie westland 2030wOnen naaR westlandse wOningbehOefte

wOOnvisie westland 2030

“Wonen naar Westlandse woningbehoefte”

Wonen in Westland… voor mij betekent dit wonen in een dorpse omgeving met sterke sociale

samenhang. Iets wat we graag voor Westland willen behouden!

De voorliggende woonvisie geeft richting aan het woonbeleid van Westland tot 2030. We

bewaken daarmee Westlandse waarden en scheppen tegelijkertijd kaders om aan de

toekomstige opgaven te kunnen voldoen.

Door de crisis op de woningmarkt en demografische ontwikkelingen als vergrijzing staan

we voor een opgave om meer betaalbare én levensloopgeschikte woningen (zowel in de

nieuwbouw als bestaande woningvoorraad) te realiseren. Een levensloopgeschikte woning

stelt de bewoner in staat om gedurende verschillende levensfases in zijn woning te blijven

wonen, ook als men bijv. ouder en zorgbehoevend wordt.

Het doel van deze woonvisie is om te komen tot een gedifferentieerd woningaanbod, waarin

voor elke doelgroep woningen beschikbaar zijn. Westlanders kunnen op die manier in hun

eigen kern een zogeheten “wooncarrière” doorlopen.

De focus van de woonvisie ligt op de woningbehoefte van inwoners van Westland, daarnaast

is ook ruimte voor instroom uit de regio op onze zogeheten “uitleglocaties”(bijv. Westlandse

Zoom). Dit biedt namelijk een impuls voor onze voorzieningen en “verjonging” van de

bevolking door het aantrekken van jonge gezinnen.

Ik zie ernaar uit om samen met actoren als onze Westlandse corporaties, ontwikkelaars

en andere betrokkenen de woonvisie tot uitvoering te brengen!

Arne Weverling

Wethouder Wonen

2

Gemeente Westland, vastgesteld 26 januari 2016

InhoudInleiding 4

1. Leeswijzer 72. Huidige situatie op de Westlandsewoningmarkt 8 2.1 Westland: karakteristiek en leefbaar woongebied 8 2.2 Woningmarkt Westland: huidige situatie 103. Ontwikkelingen richting 2030 14 3.1 Rijksbeleid 14 3.2 Demografie en klantgroepen 2030 15 3.3 Gevolgen voor de woningvraag 16 3.4 Sociale woningvoorraad 2030 174. Visie op wonen in Westland 18 4.1 Positie in de regio 18 4.2 Vereniging van dorpen 18 4.3 Rustig wonen met een dorps woonmilieu 19 4.4 Doelgroepen 20 4.5 Betaalbaarheid 20 4.6 Langer zelfstandig wonen 22 4.7 Doorstroming 23 4.8 Programmering 24 4.9 Bouwen voor de regio 26 4.10 Vitale kernen 27 4.11 Bestaande woningvoorraad 27 4.12 Inzet van de gemeente 28Bijlage 1: Doelgroepen en prijsklassen 29

3

inleiding

Voorwoord

de woningvraag. Tevens blijkt het geplande

woningaanbod in de woningbouwprogram-

mering niet (volledig) aan te sluiten op de

Westlandse woningbehoefte.

De voorliggende woonvisie is een actualisatie

van de Woonvisie Westland 2008, en werkt

de woonaspecten van de vastgestelde

structuurvisie 2013 verder uit. De woonvisie

is de basis voor de communicatie met andere

spelers op de woningmarkt. Deze woonvisie

is in overleg met actoren tot stand gekomen

via discussiebijeenkomsten met partners

als woningcorporaties, zorginstellingen en

ontwikkelaars.

We vragen in de woonvisie expliciet aandacht

voor levensloopgeschikt wonen, om hiermee

het (langer) zelfstandig wonen te faciliteren”.

We willen, naast bouwen voor de natuurlijke

bevolkingsgroei van Westland, ook onze

regiopotentie (meer) gaan benutten door op de

uitleglocaties ook te bouwen voor de regio.

De woonvisie biedt het kader voor besluiten

over woningbouwprogramma’s, inzet van mid-

delen en capaciteit en geeft richting aan het

handelen van de gemeente en haar partners.

Aan deze woonvisie is ook de “uitvoering”

middels een woningbouwprogramma gekop-

peld. De combinatie van beide producten

(woonvisie + woningbouwprogrammering) is

de “Woonstrategie”. Jaarlijks zal geëvalueerd

worden of het woning(ver)bouwprogramma

voldoet aan de in het door deze woonvisie

gestelde kader. Indien nodig wordt de

Woonstrategie na een bepaalde periode

herijkt.

Wonen in de gemeente Westland is wonen met

een bijzonder karakter.

De woningvoorraad in Westland onderscheidt

zich van het omliggende meer stedelijke

aanbod: kleinschalig wonen en een relatief

groot eigen woningbezit. Circa 70% van

de woningvoorraad is een koopwoning. De

gemeente Westland bestaat uit 11 kernen die

onderling van elkaar verschillen, maar alle

met een dorps karakter. De diversiteit van

de verschillende kernen is een belangrijke

kwaliteit.

Het is prettig wonen in Westland, zo blijkt uit

het WoON.1 Inwoners zijn tevreden met de

woonsituatie en de sociale cohesie is groot.

Tevens is de woningmarkt, na een periode van

stilstand, recentelijk weer in beweging. Dat be-

tekent niet dat we achterover kunnen leunen.

Een deel van de Westlandse huishoudens wil

een volgende stap in de wooncarrière maken

(doorstromen) of de woningmarkt betreden

(starten). We willen starters en jonge huishou-

dens aan de gemeente binden. O.a. omdat dit

enerzijds behoud van potentiële beroepsbevol-

king en draagvlak voor voorzieningen betekent

en anderzijds te sterke vergrijzing voorkomt. In

de toekomst zal de huishoudensamenstelling

in Westland anders zijn dan die van nu (door

vergrijzing en huishoudenverdunning). Ook

deze ontwikkelingen hebben zijn weerslag op

1 Het WoOn is een onderzoek dat om de drie jaar gehouden wordt door het ministerie van BZK. Er worden bij deelnemende gemeenten (waaronder Westland) extra enquêtes gehou-den, zodat op het niveau van de gemeente Westland uitspraken kunnen worden gedaan over zaken als woonwensen en leefbaarheid.

4

Doelstellingen woonvisieDe belangrijkste doelstellingen van de woon-

visie (het visiegedeelte van de Woonstrate-

gie) zijn:

• Herijking van de woonvisie uit 2008 (deze

dateert van voor de woningmarktcrisis).

Door de in de vorige woonvisie vermeldde

ambitie van ”30% sociale huur- en koop”

is tot ca. 2011 dit prijssegment een

groter aandeel gaan uitmaken van de

woningbouwprogrammering. Door de inzet

van “vraaggericht bouwen” 2 is sinds 2011

echter de bouw van sociale koopwoningen

sterk gedaald. Inzet van deze woonvisie is

o.a. een hernieuwde inzet op de bouw van

voldoende betaalbare woningen op basis

van de Westlandse woningbehoefte.

• Uitvoering geven aan een wettelijke taak.

Op basis van de nieuwe Woningwet is de

toezichthoudende rol van de gemeente

richting corporaties vergroot. De gemeen-

telijke woonvisie is het leidend kader.

Corporaties moeten hierop een “bod” doen

en aangeven hoe zij uitvoering gaan geven

aan het woonbeleid, waaronder aandacht

voor nieuwe doelgroepen door de extramura-

lisering in de zorg

• Meer grip krijgen op de woning(ver)bouwpro-

grammering, zodat deze beter aansluit bij de

Westlandse woningbehoefte. Aansluiten op

een concrete woningbehoefte is ook iets wat

verplicht gesteld is door de provincie.

• Het concretiseren van de ambitie in het

“collegewerkprogramma 2014-2018” (CWP)

om te komen tot een “Westlands woon-

programma”. Het Westlands woonpro-

gramma noemen we nu Woonstrategie.

• In het CWP staan, naast de Woonstrategie,

nog twee andere belangrijke pijlers vermeld,

namelijk “economie” en “sociale kracht”.

Daarom zal medio 2016 nog een koppe-

ling gelegd worden tussen enerzijds “de

woonstrategie” en anderzijds “economie”

(verdiencapaciteit gemeente) en “sociale

kracht” (o.a. de decentralisatie van de zorg).

SamenvattingDeze woonvisie geeft de prioriteiten, uitgangs-

punten en visie hoe Westland er in 2030 uit

moet zien.

De hoofdthema’s van deze woonvisie zijn:

• Betaalbaarheid;

– doelgroepen die aangewezen zijn op

“betaalbare” woningen;

– grootte en differentiatie sociale

woningvoorraad;

– woonlasten

• Doorstroming en wooncarrière, met name

focus op;

– “scheef woners” (inkomens > € 43.000 in

de sociale woningvoorraad);

– senioren (doorstroming vanuit sociale

eengezinswoning).

• Ruimtelijke verdeling (in en om de kernen):

– vitale kernen (bevolkingsopbouw,

voorzieningen en (openbare) ruimte);

– slaagkansen inwoners Westland;

– uitleglocaties (regiopotentie).

• Kwaliteit van de woningvoorraad

– Levensloopgeschiktheid / aanpasbaarheid

– Duurzaamheid

Per onderwerp worden in de woonvisie de

ambities geformuleerd.

Wijzigingen / aanscherpingen t.o.v. de woon-

visie uit 2008

• Tot 2020 leek (o.b.v. onderzoek uit 2006)

in eerste instantie een afname mogelijk,

vandaar dat de vorige woonvisie uitging van

een (bescheiden) afname van de sociale

huurvoorraad. Een deel van de Westlandse

bevolkingsgroei tot 2030 behoort echter

(o.b.v. het inkomen) tot de doelgroep van

sociale huur. Daarom moet de sociale

woningvoorraad toenemen. Er wordt ingezet

op een jaarlijkse toename van de sociale

huurvoorraad.3

3 De benodigde grootte van de sociale huurvoorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwik-keling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de woning-vraag van (sociale) huur naar (sociale) koop kunnen betekenen.

2 Vraaggericht bouwen betekent dat vooral gekeken wordt naar wat op korte termijn afgezet kan worden tegen een bepaald financieel rendement. 5

• Inzet in de woningbouwprogrammering op

35% “betaalbaar” (dit betreft een mix van

“sociale huur (huur tot € 710), “sociale koop

(tot € 188.00) én “bereikbare koop” (koop

tussen €188.000 en € 218.500). Hieraan

gekoppeld is er een ambitie tot doorstroming

van “scheefwoners” uit de sociale huurvoor-

raad” (inkomens vanaf € 43.000 die een

sociale huurwoning bewonen).

• Nadrukkelijker inzet op vrije sector huur

(huur tussen € 710 en € 850), aangezien

dit kansen biedt voor inkomens vanaf ca. €

38.000 (deze inkomens kunnen namelijk

geen aanspraak meer maken op een

sociale huurwoning en kunnen ook geen

koopwoning financieren). De nadruk ligt op

huur tussen de € 710 tot € 850 omdat de

vraag naar vrije sector huur > € 850 beperkt

is. De verhouding van de vraag tussen beide

huurprijsklassen is ca. 2/3 - 1/3 (bron:

Grote Woontest)

• Doorstroming van senioren uit een sociale

eengezinshuurwoning (zodat dit relatief

schaarse woningtype beschikbaar komt voor

gezinnen die aangewezen zijn op sociale

huur).

• De woningbouwprogrammering zal

meer in moeten spelen op de trends

van “vergrijzing” en “groei één- tot

tweepersoonshuishoudens”.

• Nadrukkelijker inzet op levensloopgeschikt-

heid en / of aanpasbaarheid van de

bestaande en nieuwbouwvoorraad.

• Inspelen op de stijgende vraag naar

“zelfstandige” sociale woningen voor de

groeiende groep ouderen en daarnaast de

doelgroepen gehandicapten en GGZ cliënten

door de extramuralisering van de zorg.

• Inzet op aantrekken van “high potentials”

(hoog opgeleiden die een bijdrage leveren

aan de Westlandse (kennis)economie) en

het bieden van huisvestingsmogelijkheden

voor deze doelgroep in Westland.

• Potentie van “bouwen voor de regio” op de

uitleglocaties.

• Inzicht in de woonlasten van sociale huur-

complexen en aanpak van de complexen

met de hoogste woonlasten (woonlasten

betekent welk deel van het inkomen men

besteedt aan huur en energielasten. Des te

hoger het deel dat men aan “woonlasten”

besteed, des te groter het risico op financi-

ele problemen).

6

Leeswijzer

De inhoud van deze woonvisie is als volgt:

• Eerst wordt in hoofdstuk 2 de huidige

situatie op de Westlandse woningmarkt

beschreven.

• Daarna wordt, o.a. op basis van demogra-

fische ontwikkelingen, in hoofdstuk 3 een

schets gegeven van de situatie in 2030 .

• In hoofdstuk 4 wordt de visie weergegeven:

wat zijn de kaders voor het woonbeleid en

de accenten hierbij voor de komende jaren?

1. leeswijzeR

Een geactualiseerde woonvisie Westland

De voorliggende woonvisie is een actuali-

satie van de Woonvisie Westland 2008, en

werkt de woonaspecten van de structuurvisie

2013 verder uit.

Hiervoor is de volgende input gebruikt:

• Onderzoeken (o.a. van RIGO, STEC,

Companen en de Grote Woontest) naar de

(Westlandse) woningbehoefte.

• Diverse bijeenkomsten met actoren (in juni,

juli, oktober en december 2014).

7

2. huidige situatie Op de

westlandsewOningmaRkt

Wonen in de gemeente Westland is wonen

met een bijzonder karakter: wonen in de

Randstad, maar sterk onderscheidend. Dat

onderscheidende schuilt in de ligging: de

gemeente ligt ingeklemd tussen stedelijk

gebied enerzijds (Den Haag, Delft, Rot-

terdam) en de Noordzee anderzijds. Tevens

kent Westland een combinatie van een

rustig woonmilieu én bedrijvigheid.

2.1 Westland: karakteristiek en leefbaar woongebied

De gemeente Westland bestaat uit 11

kernen met een sterk dorps karakter, waarbij

de kernen Naaldwijk en ’s Gravenzande

een “centrumdorps” karakter hebben. Met

name Naaldwijk vervult een gemeentebrede

functie op het gebied van detailhandel en

winkelaanbod.

Verder constateren we het volgende:

• De woningvoorraad in Westland onder-

scheidt zich van het omliggende meer

stedelijke aanbod: kleinschalig, dorps wonen

in de nabijheid van de stad. Westland kent

een groot eigen woningbezit: circa 70% van

de woningvoorraad is een koopwoning.

• De glastuinbouw in Westland is niet alleen

de economische drager, maar is ook

bepalend voor de ruimtelijke inrichting.

• Door de aanwezigheid van water (Noordzee,

waterwegen) en groen (richting Midden-

Delfland) heeft Westland ook belangrijke

recreatieve waarden.

8

A20

A4

Short sea verbinding

SchiedamNieuwland

VlaardingenCentrum

VlaardingenOost

MaassluisCentrum

Hoek v. HollandHaven

Hoek v. HollandStrand

HOV

HOV

MaassluisWest

RandstadRailLoosduinen / Arnold Spoelplein

RandstadRailDe Uithof

Leyenburg

MaassluisSteendijkpolder

S

S

S

S

S

S

S

S

S

Poeldijk

‘s-Gravenzande

HOV

Honselersdijk

Kwintsheul

Heenweg

De Lier

Maasdijk

Naaldwijk

Monster

Ter Heijde

Wateringen

richtingRotterdam /Barendrecht

Midden-Delfland

richtingSchiphol

Hoek van Holland

Delft

Rijswijk

Den HaagDen Haag

NoordpijlGemeentegrens

Natuurgebied, park en/of water

Groen-blauwe verbinding

Verblijfsrecreatie, grootschalig

Strand

Dorpskern

Sportterrein

Glastuinbouw, grootschalig

Glastuinbouw, kleinschalig

Bedrijventerrein

Te ontwikkelen bedrijventerrein

Te ontwikkelen kantorenlocatie

Gebiedsontwikkeling lange termijn

Te ontwikkelen woongebied (uitleglocatie)

Centrale As

Regionale hoofdweg

Snelweg

Te ontwikkelen H.O.V. route

Mogelijk tracé Blankenburgtunnel

Te ontwikkelen verkeersknooppunt

Knooppunt / Uitwerkingslocatie

Lokale verbindingsweg

H.O.V. route

S

Uit: Structuurvisie Westland 2025, perspectief 2040.

De ambitie is om voldoende woningen te bouwen voor de autonome woningbehoefte van de

Westlandse bevolking en voor de behoefte van woningzoekenden die economisch verbonden

zijn met de Greenport.

In Westland is het goed wonen. Het goede woonmilieu is onderscheidend ten opzichte van de

omliggende steden, ondanks de noodzakelijke verdichting om het voorzieningenniveau in de

kernen op Westlands niveau te houden. Bij deze opgave zorgen we voor voldoende differenti-

atie en levensloopgeschikt bouwen.

Door de vertraagde ontwikkeling van geplande woongebieden kennen deze door de bank

genomen een doorlooptijd tot 2030. Nieuwe woonlocaties worden dan ook niet aangewezen

in deze structuurvisie.

Bij de ontwikkeling van de Westlandse woningvoorraad zijn twee aandachtsvelden van

belang:

• Ten eerste een nadrukkelijker focus om te sturen op kwaliteit, meer dan op kwantiteit.

• Ten tweede een verschuivende aandacht van nieuwbouw naar beheersing en ontwikkeling

van de bestaande woningvoorraad. Op dit moment gaat er al aandacht uit naar vooroorlogse

woonwijken, maar voor de langere termijn zullen ook woonwijken uit de jaren ‘70/’80

opgeknapt moeten worden. Daar moet nu al op voorgesorteerd worden.

Door een veranderde economische tijd stuurt de gemeente op een toekomstige woningvoor-

raad die aansluit bij de demografische ontwikkeling. Door de vergrijzing en betekent dat

meer aandacht voor goede huisvesting van ouderen, naast de doelgroepen starters en jonge

gezinnen. Doelstelling is om een bouwprogramma te realiseren dat is afgestemd op de

woningbehoefte van de Greenport Westland, zowel kwantitatief als kwalitatief.

9

Leefbaarheid

De inwoners van Westland zijn over het

algemeen zeer tevreden over de leefbaarheid.

Vragen we naar een totaaloordeel over de

buurt, dan geven de Westlanders gemiddeld

een 7,7 4, wat hoger dan gemiddeld in de

regio. Kijken we naar deelaspecten dan

springen de volgende aspecten er in positieve

zin uit: kwaliteit van de woning, de wijk en

woonsituatie.

Natuurlijk zijn er ook zaken waar bewoners-

minder tevreden over zijn: verkeer(sveiligheid),

het openbaar vervoer en in mindere mate

winkel- en groenvoorzieningen scoren minder

goed 5. Een echt lage gemiddelde score komt

echter nauwelijks voor. Daarnaast zien we,

specifiek wat betreft het winkelaanbod, een

lager leegstandspercentage dan gemiddeld in

de regio (6,35% voor Westland en gemiddeld

11,73% in de regio)6.

2.2 Woningmarkt Westland: huidige situatie 7

Klantgroepen

De gemeente Westland telt ongeveer

42.000 huishoudens. Deze huishoudens

wonen verspreid over 11 kernen: De Lier,

’s-Gravenzande, Heenweg, Monster, Poeldijk,

Ter Heijde, Naaldwijk, Honselersdijk, Maasdijk,

Wateringen en Kwintsheul.

Woonvoorkeuren worden in belangrijke mate

bepaald door de levensfase waarin mensen

verkeren. De mogelijkheden om die woonwen-

sen ook daadwerkelijk te realiseren wordt voor

een groot deel bepaald door de hoogte van het

inkomen.

Ondanks het feit dat tegenwoordig niet ieder-

een meer dezelfde levensloop doormaakt, blijft

het zo dat mensen andere eisen gaan stellen

als ze meer geld krijgen of ouder worden. Zo

letten jonge mensen vooral op de locatie en

prijs van de woning. De geboorte van een kind

verandert het vraagprofiel ingrijpend. Ruimte

in en om de woning wordt dan belangrijker

dan een café om de hoek. Bij de verder in

hun wooncarrière gevorderde huishoudens

gaan aspecten als de “sfeer van de buurt”

en “kwaliteit van de woning” een grotere rol

spelen. Naarmate mensen ouder worden wordt

de toegankelijkheid en de uitrusting van de

woning, samen met de voorzieningen in de

omgeving, meer bepalend voor de woonwens.

Tegelijk neemt, met het klimmen der jaren, de

verhuisgeneigdheid af.

Qua verhuisbewegingen tussen de Westland-

se kernen zien we dat:

• Men vooral gefocust is op de eigen kern;

• Men daarnaast gefocust is op de kernen die

direct om de “eigen” liggen;

• Naaldwijk, en in mindere mate ’s

Gravenzande, de grootste verhuisrelatie met

de overige kernen hebben. Dit betekent dat

deze kernen binnen Westland een meer

centrale positie innemen.

Over de klantgroepen is het volgende nader

op te merken:

• Westland onderscheidt zich ten opzichte

van aangrenzende gemeenten Den Haag

en Delft en de Rotterdamse regio in de

huidige situatie voornamelijk door het grote

aandeel gezinnen (42%) Bron: GWT 8. Deze

groep heeft behoefte aan meer ruimte in

de woning. Naarmate de leeftijd en ook

het inkomen toenemen, wordt de aandacht

voor de identiteit van de woonomgeving

en de luxe in de woning groter. De meeste

Westlandse gezinnen hebben een inkomen

boven dat van de doelgroep sociale huur (in-

komens tot € 34.911, prijspeil 1 juli 2015).

De grootste groep binnen de gezinnen is wat

we gevorderd kunnen noemen (boven de

40 jaar en met een hoger inkomen vanaf €

43.000). In de periode t/m 2030 neemt het

aantal oudere gezinnen (40- 60 jaar) af en

neemt het aantal jongere gezinnen (tot 40

jaar) nog beperkt toe.

4 Bron: Grote Woon Test. 5 Bron: WoOn-onderzoek6 Cijfers januari 20157 Voor meer informatie zie ‘onderzoeken

STEC (“Westland: optimaal stimuleren van de woningmarkt”) en RIGO (“wo-ningmarkt Westland”), respectievelijk april en juni 2014.

8 GWT = Grote Woon Test: onderzoek naar woonwensen Westlanders op kernniveau. 10

• Ook de ouderen (60+) zijn stevig vertegen-

woordigd in Westland (ruim 26% van de

huishoudens is 65+; Westland in cijfers).

De meeste ouderenhuishoudens bestaan

uit 1 of 2 personen. Slechts een klein deel

zal nog in gezinsverband wonen. Ruim

een derde van de groep 60+ heeft een

bescheiden inkomen. Dit heeft te maken

met een terugval in inkomen bij het bereiken

van de pensioengerechtigde leeftijd. Vaak

heeft een deel van hen wel de beschikking

over een eigen vermogen, al dan niet in de

vorm van een koopwoning. Ouderen hechten

minder waarde aan de omvang van de

woning, maar des te meer aan de indeling

en uitrusting. De aandacht voor de woonom-

geving en de voorzieningen die in de buurt

aanwezig zijn neemt toe. Op dit moment

is 7% van koopvoorraad en 26% van de

huurvoorraad minimaal een“nultreden”-

woning. Daarnaast is er o.b.v. vergelijking

van vraag aanbod reeds een tekort van 8%

aan seniorenwoningen (bron: GWT).

• In Westland wonen circa 1.480 huishou-

dens (3% van alle huishoudens; Bron: RIGO)

in de categorie tot 25 jaar zonder kinderen.

Voor deze groep jongeren geldt dat de

woonvoorkeur vooral bepaald wordt door het

al dan niet hebben van een partner. Stellen

richten zich op een eengezinswoning die met

hen “mee kan groeien” en alleenstaanden

richten zich meer op een appartement. Het

vraagprofiel laat zien dat voor jongeren de

ligging en betaalbaarheid van de woning

de belangrijkste factoren zijn. De nabijheid

van voorzieningen en (in iets mindere mate)

openbaar vervoer speelt een grote rol bij

de keuze voor een woning. Wanneer er een

kindje komt, verschuift de aandacht van de

ligging naar de grootte van de woning.

• Eén en tweepersoonshuishoudens. De

één- en tweepersoonshuishoudens (in de

leeftijd 25 tot 60 jaar) beslaat ca. 25% van

alle huishoudens. Van deze groep heeft ca.

70% een hoger inkomen dan de doelgroep

(een inkomen vanaf € 34.911, prijspeil 1 juli

2015). Kijken we naar de woonvoorkeuren

van deze (deels) koopkrachtige groep kleine

huishoudens, dan zien we dat deze groep de

focus legt op “woonkwaliteit” en dan vooral

op “meer ruimte”. Deze woning hoeft niet

meer perse dicht bij voorzieningen te staan.

Verdeling inkomens in Westland

In totaal heeft 37% van de Westlanders een

inkomen tot € 34.000 (en behoren daarmee

tot de doelgroep van de corporaties). Ca. 10%

behoort tot de “lage middeninkomens” (een

inkomen tussen de € 34.000 en € 43.000).

Ca. 53% van de Westlandse huishoudens

heeft een bovenmodaal inkomen (inkomen

vanaf € 43.000).

In vergelijking met de regio als geheel

kent Westland minder lage en meer hoge

inkomens.

Figuur 1: Huishoudens Westland naar inkomen (bron: RIGO 2014)

0 5000 10000 15000 20000 25000

primaire doelgroep (tot € 28.000)

secundaire doelgroep (€ 28.000 tot € 34.911)

lage middeninkomens (€ 34.911-€ 43.000)

huishoudinkomens vanaf € 43.000

Verdeling huishoudinkomens Westland

11

Woningvoorraad

In Westland staan circa 41.900 woningen

(2014). Figuur 2 geeft de onderverdeling aan

naar woningtype.

Bijna 70% van de woningvoorraad in Westland

is een koopwoning. Van de ca. 30% huur

betreft het in 4% van de gevallen vrije sector

huur. Het overige deel is sociale huur. Verder

blijkt dat de eengezinswoning domineert: ca.

77% van de woningvoorraad bestaat uit dit

woningtype.

Figuur 3: Bewoning sociale woningvoorraad naar inkomensgroep: huidige situatie

(bron: RIGO 2014)

21%

40%

3%

4%

16%

5%10%

koop (half)vrijstaand

koop rij- / hoekwoning

koop app zonder lift

koop app met lift

huur eengezins

huur app zonder lift

huur app met lift

Verdeling woningtypen Westland

Figuur 2: Woningvoorraad Westland: huidig (bron: RIGO 2014)

42%

19%

11%

28%doelgroep in sociale huur

secundaire doelgroep in socialehuur

lage middeninkomens insociale huur

hoge (midden)inkomens insociale huur

Bewoning sociale woningvoorraad Westland naar inkomensgroep

De sociale huurvoorraad in Westland omvat

10.700 woningen 9 en bestaat voor 51% uit

eengezinswoningen. Het overige deel bestaat

uit appartementen. De voorraad goedkope en

betaalbare sociale huurwoningen (huur tot

ca. € 600) bestaat uit ruim 7.800 woningen.

Het resterende deel heeft een huur tussen

ca. € 600 en € 710. Bron: rapportage SVH 10

gegevens Westland.

9 Het aantal van 10.700 is incl. ca. 300 vrije sector huurwoningen met een huurprijs tot € 710.

10 SVH = Sociale Verhuurders Haaglanden12

Verdeling woningtypen Westland

Bewoning sociale woningvoorraad Westland naar inkomensgroep

Uit bovenstaande gegevens blijkt dat de

sociale woningvoorraad in Westland vooral

bewoond wordt door de “primaire doelgroep

van sociale huur” (42% heeft een inkomen

tot € 28.000). Ca. 19% heeft een inkomen

tussen de € 28.000 en € 34.000 (de zo

geheten “secundaire doelgroep sociale huur”).

Daarnaast wordt de sociale huurvoorraad

voor 11% bewoond door inkomens tussen de

€ 34.000 en € 43.000 (de “lage middenin-

komens”). Verder heeft maar liefst ca. 28%

van de bewoners van een sociale huurwoning

heeft een inkomen vanaf € 43.000. Dit zijn de

zo geheten “scheef woners”.

De sociale huurvoorraad vervult een

belangrijke functie in het huisvesten van de

doelgroep van sociale huur (inkomens tot €

35.000). Over de situatie:

• We constateren dat de groep lage midden-

inkomens (inkomen tussen € 35.000 en €

43.000) voor een deel is aangewezen op de

sociale huurvoorraad11. Koop is vaak wel de

wens, maar veelal onbereikbaar: voor een

lening van €159.000 is volgens de regels

van de Nationale Hypotheekgarantie een

bruto jaarinkomen van ca. €38.000 nodig

(april 2015). Aangezien Westland nauwelijks

woningaanbod heeft onder de € 160.000

is een minimum inkomen van € 38.000

feitelijk noodzakelijk om toegang te hebben

tot de koopwoningmarkt.

• Er is sprake van een open woningmarkt.

Binnen de sociale huur wordt, bij extreme

verdringing, maatwerk ingezet ten behoeve

van de kansen voor mensen om binnen de

eigen kern of gemeente te (blijven) wonen.

• In het kader van “betaalbaarheid” wordt

het aspect “woonlasten” steeds meer van

belang. Woonlasten betekent feitelijk het

deel van het inkomen dat men betaalt aan

“huur / hypotheek + energielasten”. Binnen

de sociale huurvoorraad is, in vergelijking

met de koopwoningvoorraad, een significant

grotere kans op betalingsproblemen door te

hoge woonlasten. Een energiezuinige huur-

woning kan dus een belangrijke bijdrage

leveren aan de betaalbaarheid ervan.

• De volgorde van woningtoewijzing in de

sociale huur wordt bepaald door de tijd

dat iemand staat ingeschreven: hoe langer

ingeschreven, hoe groter de kans op een

woning. Mensen met een urgentie van

medische of sociale aard, kunnen een aan-

vraag doen voor een voorrangsverklaring.

Daarmee hebben ze voorrang op alle andere

woningzoekenden. Daarnaast zien we een

toenemend aantal statushouders (mensen

met een verblijfsvergunning) die gehuisvest

moeten worden in de sociale huurvoorraad,

waardoor minder ruimte is voor woningtoe-

wijzing aan “reguliere” woningzoekenden.

11 Huurwoningen met een huur tot € 710 (prijspeil 2015), momenteel circa 10.700 woningen.

13

Dit hoofdstuk geeft de belangrijkste

ontwikkelingen richting 2030 weer.

3.1 RijksbeleidVanaf medio 2015 mag gedurende vijf jaar

10% van de vrijkomende sociale huurwoningen

worden verhuurd aan huishoudens met een

inkomen tussen € 34.911 en € 38.950. Dit

betekent dat de slaagkans voor specifiek de

lage middeninkomens (tot € 38.950) toe kan

nemen, waarbij het effect echter wel beperkt

blijft door het gestelde maximum van 10%.

Daarnaast moeten corporaties vanaf 2016

ervoor zorgen dat aan 95% van de huishou-

dens met recht op huurtoeslag een woning

wordt toegewezen met een huur onder de zo

geheten “aftoppingsgrens” (huur tot € 618).

De effecten van dit beleid zijn op dit moment

nog niet bekend, de verwachting is dat de druk

hierdoor op de sociale woningvoorraad verder

toeneemt (met toenemende wachttijden). Dit,

omdat het aantal vrijkomende huurwoningen

3. Ontwikkelingen Richting 2030

tot ca. € 600 relatief beperkt is (o.a. door

huurverhoging bij mutatie).

Een andere ontwikkeling is de nieuwe

Woningwet, die de toezichthoudende rol van

de gemeente richting corporaties vergroot. De

gemeentelijke woonvisie is het leidend kader

en de corporaties moeten hierop een “bod”

doen en aangeven hoe zij uitvoering gaan

geven aan het woonbeleid.

Rijksbeleid: wonen en zorg

Sinds januari 2015 is ons zorgstelsel drastisch

veranderd. Door de extramuralisering in

de zorg krijgen ouderen, gehandicapten en

GGZ cliënten, met een lagere zorgindicatie,

geen toegang meer tot intramuraal verblijf12.

12 In opdracht van de Sociale Verhuurders Haaglanden onderzoekt Atrivé de opgave inzake “wonen voor zorgdoelgroepen”. Er wordt onderzoek gedaan naar zowel het begrippenka-der voor intra- en extramurale woonzorgvormen als de woningbehoefte van de zorgdoelgroepen. Vervolgens zal vraag en aanbod inzichtelijk gemaakt worden waarbij we onderscheid maken tussen doelgroepen onder en boven de sociale huurgrens (een gezinsinkomen van -€ 34.678,-).

14

verwachting ruim 48.400 (bron: STEC)

huishoudens in Westland 13. De bevolkingssa-

menstelling verandert als gevolg van demo-

grafische en economische ontwikkelingen.

Voor ontwikkeling van de klantgroepen zijn de

volgende conclusies te trekken:

• De huishoudens worden ouder en kleiner.

Het aantal huishoudens boven de 60 jaar

neemt sterk toe. Van de bevolkingsgroei

in deze leeftijdsgroep heeft het grootste

deel een lager inkomen (tot ca. € 34.000).

Daarbij is geen rekening gehouden met

de eventuele aanwezigheid van eigen

vermogen, bijvoorbeeld in de vorm van een

koopwoning. De groep 75-plussers neemt

in de periode t/m 2030 het sterkst toe van

alle leeftijdsgroepen. De toename is ca.

1.000 één of tweepersoonshuishoudens in

de leeftijd 60 – 74 jaar die qua inkomen is

toegewezen op de sociale woningvoorraad.

Bij de groep vanaf 74 jaar is de toename

tot 2030 ca. 600 huishoudens die qua

inkomen toegewezen zijn op de sociale huur

(Bron: RIGO). Daarnaast zullen ook “jongere

generaties” over het algemeen minder in

gezinsverband leven en blijft ook sprake van

een significant aantal scheidingen. Ook dit

betekent een groei van het aantal kleinere

huishoudens.

• Naast de groep senioren neemt ook de

groep gezinnen tot 40 nog beperkt toe.

Alle overige groepen onder de 60 jaar blijven

verhoudingsgewijs gelijk of nemen in aantal

af.

Kortom: de bevolking ontgroent en vergrijst.

Daarmee zal de dynamiek op de woningmarkt

terug lopen. Ouderen zijn doorgaans minder

verhuisgeneigd. Bij een “passend aanbod”

is de doelgroep senioren op zich te verleiden

om te verhuizen naar een seniorenwoning

of –appartement. Tevens is de tendens, n.a.v.

de “scheiding van wonen en zorg” dat alle

zorg-doelgroepen langer zelfstandig blijven

wonen.

De druk op de sociale woningvoorraad zal

hierdoor toenemen en de vraag naar andere

woonvormen, zoals geclusterd wonen, stijgen.

De verzorgingshuiszorg wordt voor de lich-

tere zorg cliënten afgebouwd. Deze mensen

moeten zelf gaan zorgen dat ze:

1. Hun eigen zorg gaan organiseren

2. Hun zorg zelf gaan betalen

3. “Passend” gaan wonen.

In het verleden maakten oudere mensen

vanuit een sociale huurwoning (vanwege een

lagere binding met hun woning) makkelijker

de overstap naar een verzorgingstehuis dan

bewoners van een koopwoning. Deze groep

zal nu langer “zelfstandig” blijven wonen.

Statistisch gezien beginnen de beperkingen

rond 75-jarige leeftijd en bij verhuizing naar

een aangepaste woning is men dan veelal

aangewezen op (sociale) huur.

Binnen de klantgroepen “gehandicapten” en

“GGZ cliënten met een lage zorgindicatie” is

geen groei te verwachten. Wel is duidelijk dat

deze groepen voorheen in verzorgingshuizen

woonden en in de toekomst aanspraak zullen

maken op een zelfstandige woning in de

sociale woningvoorraad.

3.2 Demografie en klantgroepen 2030

Om een beeld te krijgen van de ontwikkelingen

richting 2030 is gekeken naar demografische

en economische ontwikkelingen. Wat betreft

demografie is gebruik gemaakt van:

• “Migratiesaldo 0”-prognose. Migratiesaldo 0

gaat feitelijk uit van de “natuurlijke aanwas”

van de Westlandse bevolking.

• De ambitie uit de structuurvisie: het huisves-

ten de jaarlijkse Westlandse bevolkingsgroei

met vijftig economisch gebondenen per jaar.

Voor de ontwikkeling van de koopkracht is

aangesloten bij de middellange termijnverken-

ning van het CPB.

In 2030 wonen, o.b.v. van het ambitieniveau

zoals vermeld in de structuurvisie, naar

13 Dit is inclusief de verwachting dat een deel van de “onzelfstandig” wonenden (jongeren en senioren) in deze periode “zelfstandig” gaat wonen. Jongeren, omdat zij op een gegeven moment op zichzelf gaan wonen en ouderen, omdat men langer zelfstandig blijft wonen. 15

3.3 Gevolgen voor de woningvraagOp basis van de hierboven beschreven bevol-

kingsontwikkeling neemt de groep jongeren

en jonge gezinnen op (langere) termijn af. Over

het algemeen wil een Westlandse jongere

(zeker die gaat samenwonen) een woning die

met hem “mee groeit”. Westland is gebaat bij

een gevarieerde bevolking: met de ambities in

de glastuinbouw heeft de gemeente behoefte

aan arbeidskrachten. Dit begint met het

vasthouden van de ‘échte’ jongeren, jongeren

die nu nog thuis wonen en de eerste stappen

in de wooncarrière nog moeten zetten, de zo

geheten “starters”. Voorkom dat deze jongeren

vertrekken vanwege weinig aanbod van

betaalbare woningen. De woningprijzen zijn de

afgelopen jaren weliswaar sterk gedaald, daar

staat echter tegenover dat de hypotheeknor-

men zijn aangescherpt, waardoor men minder

kan lenen dan voorheen. Tevens is het voor

“starters” moeilijker geworden om een vaste

aanstelling te krijgen en ook dit bemoeilijkt

het verkrijgen van een hypotheek. Een deel

zal vanwege werk, studie of een relatie

sowieso vertrekken, maar de honkvastheid

van de Westlanders leert dat veel jongeren

in Westland willen blijven. Deze jongeren

verleid je niet met louter een woonaanbod.

Opleiding en voorzieningen zijn ook belangrijk.

Het belangrijkst voor deze doelgroep is echter

de betaalbaarheid van de woning. Ongeveer

de helft van de starters wil een huurwoning.

De andere helft geeft de voorkeur aan een

koopwoning. Voorheen was deze verhouding

1/3 – 2/3, maar er vindt dus een verschuiving

van de vraag plaats bij starters van koop naar

huur.

• Kansen liggen er zeker ook bij de startende

gezinnen. Westland biedt mogelijkheden

voor gezinnen met jonge kinderen, die in

een beschutte en kleinschalige (dorpse)

omgeving willen wonen. De ruimere een-

gezinswoning komt door de demografische

ontwikkelingen (beperkte groei gezinnen en

vergrijzing) makkelijker binnen bereik. Een

uitzondering hierop zijn de eengezinswonin-

gen in de sociale huursector. Dit type woning

wordt schaarser vanwege het verkoopbeleid

en huurharmonisatie van corporaties.

• In de gezinnen tot 40 jaar vindt, zoals

zojuist vermeld, nog lichte groei plaats. Dit

betreft voor een belangrijk deel gezinnen

met een hoger inkomen, de zo geheten

“gevorderde huishoudens”. De gevor-

derde huishoudens vragen naar kwaliteit

in wonen: “ruimte in en om de woning”,

maar ook “kwaliteit en identiteit van de

woonomgeving”.

• De groei is, zoals eerder in dit hoofdstuk

aangegeven, het sterkst bij de klantgroe-

pen boven de 60 jaar. Bij de groep die

we hier aanduiden als “actieve senioren”

hebben we het over huishoudens die nog

niet direct een aangepaste woning met zorg

nodig hebben, maar wellicht wel op zoek zijn

naar meer gemak en luxe. Daarbij houden

ze wel rekening met mogelijke beperkingen

in de toekomst. De actieve senioren leiden

een actief sociaal leven en verhuizen niet

in groten getale (verhuisgeneigdheid is

lager dan bij huishoudens jonger dan 60).

Als ze verhuizen hebben ze doorgaans

belangstelling voor een woning in de huur,

in een rustige omgeving, maar wel met alle

voorzieningen onder handbereik. Bij een

“passend aanbod” is deze groep geneigd

te verhuizen, omdat men “kleiner” wil gaan

wonen.

Bij “zorgbehoevenden” spreken we over

mensen, met name in de leeftijd boven

de 75 jaar, die behoefte hebben aan

aanpassingen in de woning of aanbod van

zorg en welzijn, om zelfstandig te kunnen

blijven wonen. Deze groep neemt het sterkst

toe. We hebben het bij zorgbehoevenden

daarnaast niet alleen over ouderen, maar

ook over andere mensen die zorg of

begeleiding nodig hebben, waaronder de

groep gehandicapten en GGZ cliënten.

Een deel van de klantgroepen boven de

60 jaar is aangewezen op de betaalbare

voorraad, een ander deel heeft meer te

besteden en zoekt een luxe appartement,

patiowoning of bungalow. Er is dus enerzijds

een groep die ruimer en luxer wil gaan 16

wonen en anderzijds een steeds groter

wordende groep senioren die “kleiner” wil

gaan wonen (zowel qua afmeting van de

woning als prijsklasse). Een deel zal direct

rekening houden met beperkingen en/

of een (eventueel toekomstige) zorgvraag,

anderen laten zich daar minder door leiden.

Het huidige woonaanbod, met veel grote

eengezinswoningen en nauwelijks specifiek

aanbod voor senioren is onvoldoende

gedifferentieerd om de vraag van ouderen

te bedienen. Inzetten op een grotere

variatie, onder meer met goed toegankelijke

appartementen nabij voorzieningen, maar

ook in de sfeer van serviceappartementen

en beschermde of geclusterde woonvormen,

verdient nadrukkelijke aandacht. Bouwen

voor senioren is niet alleen om tegemoet

te komen aan de wensen van klantgroepen

vanaf 60 jaar, maar ook ten behoeve van

doorstroming.

T/m 2030 verwachten wij een toename van

de vraag naar ca. 1.100 “zorg gerelateerde”

zelfstandige woningen voor de groep

ouderen, gehandicapten en GGZ cliënten

die door de extramuralisering van de zorg

(het “langer zelfstandig wonen”) aanspraak

zullen maken op de (grotendeels sociale)

huurvoorraad. Het betreft extra woningvraag

naar zelfstandige woningen. Voorheen zou

het aantal van 1.100 vallen in de categorie

“verzorgingstehuis” (of vergelijkbaar).

De verdeling van de 1.100 “zorggerelateerde

woningen” is als volgt:

• (minimaal) 64% “verzorgd wonen”: Verzorgd

wonen (bron: woonzorgmonitor DWO)

betekent: “woningen met daaraan onlosma-

kelijk verbonden extramurale behandeling,

verzorging, verpleging, begeleiding en/of

hotel- en welzijnsdiensten. Extra ruimte in

de woning voor zorg en de fysieke nabij-

heid van zorgvoorzieningen en diensten

zijn specifieke kenmerken van dit type

zorgwoningen”.

• 16% “geschikt wonen”: Dit is een lichte

variant op “verzorgd wonen”. Hierbij valt te

denken aan een aanpasbare grondbonden

woning of een appartement met lift. Het

gaat om woningen die qua infrastructuur om

te bouwen zijn tot een levensloopgeschikte

woning.

• 20% “reguliere woning”: Dit betreft

een woning zonder noemenswaardige

aanpassingen.

Het bovenstaande is bovenop de woningvraag

die als gevolg van de vergrijzing ontstaat naar

“wonen en zorg”.

3.4 Sociale woningvoorraad 2030 De groep huishoudens met een inkomen tot

modaal (€ 35.000, prijspeil 2014; de doel-

groep van de corporaties) bestaat momenteel

uit ongeveer 15.400 huishoudens (bron:

RIGO). De prognose laat zien dat deze groep in

de toekomst toeneemt. Ook toont de prognose

dat het aandeel ouderenhuishoudens binnen

deze groep groeit.

Een deel van de bevolkingsgroei is qua

inkomen aangewezen op de sociale woning-

voorraad. Op basis van de uitgangspunten

van de structuurvisie Westland (bouwen voor

de Westlandse bevolkingsgroei + jaarlijks 50

economisch gebondenen) zijn t/m 2030 ca.

1300 nieuwe sociale huurwoningen nodig 14

(bron: STEC).

Naast deze groeiende vraag naar sociale

huurwoningen door natuurlijke bevolkingsgroei

komt er door de extramuralisering van de zorg

nog meer druk op de sociale woningvoorraad.

We verwachten dat de groep ouderen, mensen

met een lichamelijk en verstandelijke beper-

king en GGZ cliënten aanspraak zullen maken

op de (grotendeels sociale) huurvoorraad.

Deze groepen woonden voorheen “onzelfstan-

dig” (bijv. ouderen in een verzorgingsthuis).

De extramuralisering zorgt voor een verdere

toename van de vraag naar zelfstandige “zorg

gerelateerde” woningen (zoals in de vorige

paragraaf omschreven).

14 De benodigde grootte van de sociale huur-voorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwikkeling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de woning-vraag van (sociale) huur naar koop kunnen betekenen. 17

4. visie Op wOnen

in westland

stemmen de woningbouwprogrammering af

met gemeenten waarmee we een significante

verhuisrelatie hebben én gemeenten die

met ons “concurreren” wat betreft het

woningaanbod van (nieuwbouw)woningen.

We nemen onze verantwoordelijkheid in het

behouden en (in beperkte mate) versterken

van de aantrekkingskracht van de regio. Dat

komt ook ten goede aan onze gemeente. Dit

mag echter niet ten koste gaan van de lokale

woningzoekenden. We maken afspraken met

de partners in de regio over o.a. nieuwbouw en

woonruimteverdeling en zetten hierbij in op het

optimaliseren van de kansen voor Westlandse

inwoners.

4.2 Vereniging van dorpen Zoals in hoofdstuk 2 geconstateerd bestaat

Westland uit 11 dorpen met elk een sterke

sociale cohesie. We willen de eigen kwaliteit

van de verschillende kernen versterken.

Boodschap daarbij is dat niet alle kernen met

eenzelfde blik benaderd worden: niet overal

inzetten op dezelfde doelgroepen en dezelfde

voorzieningen. Kracht van de gemeente

De woonvisie past binnen de koers zoals die

is neergelegd in de Structuurvisie Westland

2025, perspectief 2040. Een florerende

glastuinbouweconomie, een leefbare ge-

meenschap en een goede bereikbaarheid

staan daarin centraal. Voor het woningbouw-

programma wordt uitgegaan van het bouwen

voor de Westlandse bevolkingsgroei en

daarbij de huisvesting van jaarlijks circa 50

economisch gebondenen. Dit betekent ca.

350 te bouwen woningen per jaar.

4.1 Positie in de regioDe ontwikkeling van Westland is niet los te

zien van de positie van Westland in de regio

en in het bijzonder omliggende gemeenten.

Wat betreft de woningmarktregio heeft de

gemeente Westland de meeste verhuisrelaties

met gemeenten die Westland omringen. De

verhuisrelatie is hierbinnen het grootst met

Den Haag (Zuid-West) en Delft en in mindere

mate met Midden-Delfland en Rijswijk. Ook

is er een (geringe) verhuisrelatie met

steden binnen de regio Rotterdam-Rijnmond:

Vlaardingen, Maassluis en Schiedam. We 18

Wat betreft woonmilieus wordt in de regio

(voorheen Stadsgewest Haaglanden) sinds

2012 gebruikt gemaakt van de zo geheten

“Steen van Rosetta”. Deze indeling zorgt

ervoor dat regionaal, wat woonmilieu betreft,

dezelfde “taal” wordt gesproken. In de

regio blijkt vooral een tekort te zijn aan het

“rustig stedelijke woonmilieu” en het “dorpse

woonmilieu”. Binnen dit laatste woonmilieu

liggen kansen voor Westland. Dit vraagt het

behouden, versterken en / of creëren van

het “dorpse” woonmilieu in Westland. De

volgende voor Westland relevante woonmi-

lieus zijn vanuit de “Steen van Rosetta” te

onderscheiden:

Westland is gelegen in de combinatie van de

specifieke kwaliteiten van elke kern. Dat willen

we benutten. We zien bij senioren een hogere

kernbinding dan bij jongeren. Deze laatste

groep richt zich over het algemeen meer op

Westland en minder op de eigen kern. Een

kern als De Lier is hierop een uitzondering:

hier is de kernbinding ook onder jongeren

onverminderd groot.

4.3 Rustig wonen met een dorps woonmilieu

We willen inzetten op behoud en / of

versterking van het dorpse woonmilieu in

Westland. Bij Westlanders is het dorpse

woonmilieu veruit het meest geliefd (bron:

Grote WoonTest).

Dorps Landelijk

Centrum dorps Lokaal Suburbaan

Gegroeid milieu Gegroeid milieu Nabij dorpskern Buiten wonen

Historisch karakter Historisch karakter Direct verbonden met dorps centrum Vrijstaand

Dijken, terpen, linten Dijken, terpen, linten Meer eenvormige architectuur Uitzicht

Div. architectuur Div. architectuur Sociale dorpsstructuurOmringd door open

landschap

Winkels ook voor

omliggende dorpen

Compact, Kleinschalig,

“Je eigen bakker”

Vaak uitbreiding gepland voor

doorstroom / groei eigen bewoners

Weinig

voorzieningen

Winkelketens (V&D /

H&M)

“Ons-kent-ons”,

Meerdere generaties

familie wonen er

Ruimtelijk weinig verschil met

“stedelijk suburbaan”

Relatie met

landschap

Goed bereikbaar voor

omliggende kernenMix woningtypen

Sociaal wel verschil met “stedelijk

suburbaan”

Relatie argrarisch

verleden

Auto-georiënteerd Weinig voorzieningen Soms eigen sportpark Ruimte voor hobby

Wonen boven of nabij

winkels Matig bereikbaar

Onderdeel van dorps woonmilieu,

max. 20.000 inwoners Wonen in het groen

Oud naast nieuw Oud naast nieuw Afgelegen en stil

Wonen naast

bedrijvenWonen naast bedrijven

Beperkt woonopp. Beperkt woonopp.

Nabij open landschap

Parkeren voor de deur

of geclusterd

Figuur 4: omschrijving van de voor Westland relevante woonmilieus binnen de “Steen van Rosetta”

19

4.4 Doelgroepen Wat de woningvraag van jonge starters

kenmerkt (zoals in het vorige hoofdstuk is

geconstateerd) is de betaalbaarheid: aan

het begin van hun wooncarrière hebben

de meeste huishoudens niet al te veel te

besteden. De groep starters / jonge gezin-

nen is uiterst belangrijk met het oog op de

gewenste vitaliteit en economische ambities

van Westland. We willen jongeren meer kans

geven de wooncarrière te starten in Westland

en jonge huishoudens aan de gemeente

binden. Op dit moment is het beschikbare

aanbod goedkope en betaalbare huur- en

koopwoningen onvoldoende. Het verkrijgen

van een betaalbare woning staat daarom

voor veel starters (nog steeds) onder druk.

We willen voorkomen dat deze huishoudens

vertrekken naar (nieuwbouw)gebieden in

omliggende gemeenten.

In het kader van de vergrijzing en de extramu-

ralisering zien we daarnaast een toenemende

groep senioren en mensen met een zorgvraag

die qua inkomen zijn aangewezen op de

sociale woningvoorraad. Daarnaast is er

vanuit de meer kapitaalkrachtige senior een

groeiende vraag naar vrije sector huur (met

een maximum van ca. € 850; deze groep is

namelijk over het algemeen niet bereid om

boven deze prijsgrens te gaan huren, zelfs als

de financiële situatie dat toelaat).

Het bovenstaande leidt tot de volgende

ambities (op hoofdlijnen):

• We zetten in op het vergroten van de

bereikbaarheid van de koopsector door het

realiseren van betaalbare koopwoningen en

(het continueren van) financiële ondersteu-

ning van de koopstarter.

• We willen de druk op de sociale huurvoor-

raad verminderen door enerzijds nieuwbouw

in dit segment te realiseren en anderzijds

“scheef woners” te laten doorstromen.

• Daarnaast willen we vrije sector huurwonin-

gen (met de nadruk op een prijs tot € 850)

toevoegen aan de woningvoorraad.

Voor een algemeen overzicht van de “doelgroe-

pen en bijbehorende woningprijsklassen” zie

bijlage 1 van deze woonvisie.

4.5 Betaalbaarheid Een deel van de Westlandse bevolking (en

bevolkingsgroei) is aangewezen op een

betaalbare woningvoorraad. Dit betreft een

mix van “sociale huur”, “vrije sector huur”

(met name tot ca. € 850), “sociale koop” (<

€ 188.000) en “bereikbare koop” (tussen €

188.000 en € 218.500).

• Op basis het voorgaande willen we daarom

blijvende aandacht voor betaalbaarheid

voor de volgende doelgroepen

– Lage inkomens tot € 28.000 (primaire

doelgroep sociale huursector). Voor

deze groep blijft voldoende aanbod van

betaalbare huur (tot aftoppingsgrenzen

van € 618) van belang, aangezien zij

hier volledig op aangewezen zijn.

Een belangrijke groep hierbinnen betreft

starters. Zij kunnen op die manier

hun wooncarrière starten in Westland.

Daarnaast is de betaalbare huur van

belang voor de minder kapitaalkrachtige

senior, een groep die in verband met

de vergrijzing toe zal nemen. Ook moet

de voorraad betaalbare huur voldoende

gedifferentieerd blijven naar woningtype,

zodat er een mix is van eengezinswonin-

gen, seniorenwoningen en appartementen

die aansluit op de woningbehoefte van de

lage inkomens. Ook willen we dat in dit

segment, naast onderhoud en renovatie,

toevoegingen plaats vinden in nieuwbouw,

zodat ook (nieuwbouw)kwaliteit aan de

sociale woningvoorraad wordt toegevoegd.

– Lage inkomens tussen de € 28.000 en

€ 35.000 (secundaire doelgroep sociale

huursector): voor deze groep is huur

tussen ca. € 618 en € 710 (maximum

sociale huur) van belang.

20

De zo geheten “secundaire doelgroep”

is aangewezen op het segment tussen

de betaalbare huur en het maximum van

de sociale huur. Het betreft voornamelijk

starters (vanaf HBO-niveau) en jonge

gezinnen. In het sociale huursegment

moet dus voldoende aanbod blijven in

deze prijsklasse, met ook hier voldoende

differentiatie naar woningtypen overeen-

komstig de (Westlandse) woningbehoefte.

Ook hier betreft het een combinatie

van renovatie en het toevoegen van

nieuwbouw om (verdere) kwaliteit aan dit

segment toe te voegen.

– Lage middeninkomens (inkomens tus-

sen de € 35.000 en € 43.000): We willen

het perspectief op de woningmarkt verbe-

teren voor de lage middeninkomens. Deze

groep valt namelijk “tussen wal en schip”.

Zij komen vanwege de Europaregeling

feitelijk niet meer in aanmerking voor

een sociale huurwoning (slechts 10%

van de verhuringen mag sinds 2011

plaats vinden aan inkomens > € 34.000),

maar hebben ook weinig kansen op de

Westlandse koopwoningmarkt. Vanaf

medio 2015 mag gedurende vijf jaar 10%

van de vrijkomende sociale huurwoningen

worden verhuurd aan huishoudens met

een inkomen tussen

€ 34.911 en € 38.950). Bij een inkomen

vanaf € 38.000 liggen er kansen in de

vrije sector huur (tussen ca. € 710 en €

750). We willen graag dit segment (verder)

toevoegen aan de Westlandse woning-

markt én daarnaast voldoende aanbod

creëren in de sociale koop (prijsklasse tot

max. € 188.000).

– Bijzondere doelgroepen

We zijn als gemeente medeverantwoor-

delijk voor het huisvesten van bijzon-dere

groepen (waarvan het grootste deel tot

de inkomensdoelgroep van corporaties

behoort). We constateren (op hoofdlijnen)

de volgende subgroepen:

– Huisvesting in het kader van

maatschappelijke opvang. Dit wordt

nog belangrijker dan voorheen in

verband met de decentralisatie van de

zorg.

– Statushouders: mensen die een

verblijfsvergunning krijgen en wettelijk

(met voorrang) gehuisvest moeten

worden.

– Verder zijn “begeleide kamerbewo-

ning”, “dementerenden” en voormalig

“GGZ cliënten” belangrijke doelgroe-

pen die (mede n.a.v. wijzigingen in het

zorgstelsel) gehuisvest moeten worden

in de reguliere woningvoorraad.

15 Na 2015 wordt de NHG-grens verder verlaagd. Wij blijven echter inzetten op sturen op slaag-kansen van nieuwbouwkoop tot € 245.000, omdat tot deze grens het woningaanbod in Westland relatief beperkt is. In Westland heeft namelijk ca. 62% van de koopwoningen een prijs > € 250.000.

De NHG-grens van € 245.000 is echter niet de grens van “betaalbaar”. De grens van “betaal-baar” is, zoals vermeld op blz. 20 de prijsklasse tot € 218.500.

16 Dit betreft de huurvoorraad tot het maximum sociale huur van € 710,68 (prijspeil 2015).

We komen, op basis van het voorgaande, tot

de volgende ambities:

Inzet op “betaalbaarheid” doen we middels:

• Sturen op slaagkansen van Westlanders in

sociale huur en nieuwbouw (koop tot aan

NHG-grens van 2015: € 245.000 15);

• Sturen op en vergroten van het aanbod

betaalbare woningvoorraad middels:

– Afspraken met corporaties (over grootte

en differentiatie sociale woningvoorraad +

aanpak woonlasten)

– Woningbouwprogrammering.

Specifiek voor de sociale huurvoorraad gel-

den op hoofdlijnen de volgende ambities:

• We willen inzetten op een toename van

de sociale huurvoorraad met 1.500

woningen tot 2030 om tegemoet te komen

aan de (Westlandse) bevolkingsgroei en

woningbehoefte16 (zie ook paragraaf 4.8

“Programmering”). Hierbij willen we de

huidige trend van afname van de sociale

woningvoorraad keren en toewerken naar

deze jaarlijkse toename van de sociale

woningvoorraad. 17 17 De benodigde grootte van de sociale huurvoorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwikkeling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de wo-ningvraag van (sociale) huur naar (sociale) koop kunnen betekenen.

21

• De voorraad sociale huur moet voldoende

gedifferentieerd blijven naar woningtype

en (huurprijs)klasse, zodat er een mix is

van eengezinswoningen, seniorenwoningen

en appartementen in een huurprijsklasse

die aansluit op de woningbehoefte van

de lage(re) inkomens. Hierbij is het van

belang dat, naast de totale grootte van de

betaalbare huurvoorraad, ook bij mutatie

voldoende betaalbare woningen (huur tot €

618) worden aangeboden, om hiermee het

“duur scheef wonen” (dus dat men feitelijk

o.b.v. het inkomen te veel aan huur betaalt)

te voorkomen.

De verdeling van de huurprijsklassen (prijs-

peil 2015) is als volgt:

– Huur tot € 403,06: minimaal 11 % van de

sociale huurvoorraad.

– Huur tot € 618,24: met een ondergrens

van 7.500 huurwoningen18

• Daarnaast dient de kwaliteit van de bestaan-

de sociale woningvoorraad op peil te blijven

door deze te verduurzamen en levensloopge-

schikt te maken. Nadere ambities op dit vlak

zullen nog geconcretiseerd worden n.a.v.

analyse van de verwachte zorgbehoefte en

de locaties waar de woonlasten het grootst

zijn (zie ook de ambities bij paragraaf 4.8.

inzake de “woningbouwprogrammering”

en paragraaf 4.11 inzake “bestaande

woningvoorraad”).

• Bij renovatie van sociale huurwoningen

dienen deze levensloopgeschikt te worden

gemaakt.

• Ook willen we dat, naast onderhoud en

renovatie, toevoegingen plaats vinden in

nieuwbouw (huurprijzen tot € 710 én

€ 618), zodat ook (nieuwbouw)kwaliteit

aan de sociale woningvoorraad wordt

toegevoegd.

• Indien “de markt” de bouw van vrije sector

huur niet realiseert, geven we corporaties

de gelegenheid woningbouw in dit segment

te realiseren.

• We willen dat sociale nieuwbouwwoningen

ook daadwerkelijk onderdeel blijven van de


18 De Grote Woontest geeft aan dat 11% van de-genen die aangewezen zijn op sociale huur een huurwoning wil tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 403,06). Dit betekent een aantal huur-woningen tot € 403,06 van (11% van 10.700 =) ca. 1.200 huurwoningen.

4.6 Langer zelfstandig wonen We constateerden in hoofdstuk 3 dat de

Westlandse bevolking in de periode t/m 2030

sterk vergrijst. De vergrijzing in Westland en

de veranderingen in de zorg hebben gevolgen

voor de woningvraag. De verhuisgeneigdheid

onder ouderen (die tot nu toe beperkt was) zou

hierdoor sterk toe kunnen nemen als de zorg-

vraag daartoe noopt. Op dit moment is echter

de verhuisgeneigdheid onder senioren nog

laag. De groep ouderen is qua woonwensen en

mogelijkheden bijzonder gevarieerd. We willen

in het nieuwbouwprogramma rekening houden

met deze uiteenlopende vragen. Niet alleen

met het oog op de wensen van deze groep, ook

met het oog op doorstroming waarmee kansen

worden gecreëerd voor jonge huishoudens en

starters.

Met een toenemende zorgvraag (o.a. van

senioren) neemt de vraag naar gelijkvloerse

woningen en goede woonzorgvoorzieningen

toe. We willen deze groepen de kans geven zo

lang mogelijk zelfstandig en in een vertrouwde

omgeving te blijven wonen. Dit is tevens, in het

kader van de “scheiding van wonen en zorg”

absolute noodzaak geworden. Dit stelt partijen

voor de opgave voldoende geschikte woningen

te realiseren in de nieuwbouw én aanpassin-

gen in de bestaande voorraad. Belangrijk bij

het “langer zelfstandig wonen” is de afweging

of de huidige woning voldoende aangepast

kan worden of dat verhuizing naar een levens-

loopgeschikte (nieuwbouw)woning toch meer

voor de hand ligt. Het gaat daarnaast ook om 22

De ambities op hoofdlijnen inzake het “lan-

ger zelfstandig wonen” zijn als volgt:

• Senioren, mensen met een beperking

en zorgbehoevenden: langer zelfstandig

wonen19. We willen deze groepen (indien zij

hier niet zelf voor zorg kunnen dragen) in

staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te

blijven wonen.

• De focus ligt hierbij op het aanpasbaar ma-

ken van met name de huidige woningvoor-

raad met daarnaast levensloopgeschikte

nieuw- of verbouw in de centra van de

dorpskernen, bij voorkeur in combinatie met

een passend (zorg)voorzieningenaanbod.

• We willen aangepaste zorgwoningen officieel

labelen, zodat deze beschikbaar en behou-

den blijven voor de doelgroep senioren en /

of zorgbehoevenden.

• We zetten in op nieuwe woonvormen die het

langer zelfstandig wonen mogelijk maken.

woningen voor mensen met een andere dan

lichamelijke beperking, zoals mensen met een

verstandelijke beperking of GGZ-problematiek.

Ook voor deze mensen moet er een passend

woonaanbod zijn. Het is hierbij een optie om

woningen met een bepaalde zorgvraag te gaan

“clusteren” binnen één complex (bijvoorbeeld

voor mensen met een GGZ-probleem of een

verstandelijke beperking). Op deze manier

kunnen deze cliënten elkaar ondersteunen en

tevens steun ontvangen vanuit een zorg- of

welzijnsinstelling.

We willen ons in samenwerking met de

corporaties, ontwikkelaars en de zorgkantoren

inzetten voor een woon-, zorgen welzijns-

aanbod waarmee de wensen van ouderen,

gehandicapten en andere zorgbehoevenden in

de gemeente worden gerespecteerd.

We willen aangepaste woningen officieel

labelen, zodat deze beschikbaar en behouden

blijven voor de doelgroep senioren en / of

zorgbehoevenden. En daarnaast dat bijv. de

partner na overlijden van de bewoner aan wie

de woning is verstrekt op termijn zal moeten

verhuizen. Ook domotica ( technische voorzie-

ningen in de woning) kunnen een belangrijke

bijdrage aan het zelfstandige wonen leveren.

Daarnaast zijn vernieuwende woonzorgcon-

cepten van belang om in te spelen op de

woningbehoeften van senioren, met voldoende

differentiatie voor zowel de kapitaalkrachtige

senior (die specifieke kwaliteit zoekt) als de se-

nior met een smallere beurs. Betaalbaarheid

van de (nieuwbouw)woning is voor deze laatste

groep van belang.

Concreet betekent het bovenstaande wat

betreft de ruimtelijke omgeving een toe-

nemende behoefte aan:

• Bereikbaarheid en toegankelijkheid 19 Het is niet per definitie zo dat elke senior ook zorgbehoevend is. Vanaf 75 jaar is over het algemeen wel een duidelijke toename in zorgbehoevendheid te constateren.

4.7 Doorstroming Binnen de bestaande voorraad liggen kansen

om betaalbare woningen vrij te krijgen voor

de groepen die qua inkomen op dit woons-

egment aangewezen zijn. We zetten daarom

in op doorstroming: om doorstromers een

kans te bieden en tegelijkertijd (betaalbare)

woningen vrij te maken in zowel de huur- als

de koopsector.

We onderscheiden binnen de ambitie

“doorstroming” de volgende doelgroepen:

• Scheef woners: hoge (midden)inkomens

(> € 43.000) in de sociale woningvoorraad:

Maar liefst 28% van de sociale huurvoor-

raad wordt door deze inkomensgroep

bewoond. De groep hoge (midden)

inkomens heeft in principe voldoende

mogelijkheden op de koopwoningmarkt.

Doorstroommogelijkheden voor deze groep

ligt vooral vanaf de sociale + bereikbare

koop (koop tot € 188.000 /

€ 218.500) en / of vrije sector huur

(tussen ca. € 710 en € 850). Het door laten

stromen van scheef woners vermindert de

druk op de sociale woningvoorraad.

– We willen het percentage “scheef

voorzieningen: (medische) voorzieningen in

de buurt en mogelijkheid om in nabijheid van

de woning de dagelijkse boodschappen te

kunnen doen (supermarkt)

• een veilige leefomgeving (zowel fysiek als

sociaal)

• ruimte voor ontmoeting.23

woners” met minimaal 3% (gerelateerd

aan de 10.700 sociale huurwoningen in

Westland) omlaag brengen. Tot en met

2018 is de inzet om jaarlijks 50 scheef

woners door te laten stromen uit de

sociale huurvoorraad. (zie ook de ambitie

“te bouwen sociale huur” bij paragraaf

4.8 “Programmering”). Een woning die

met een “aanpak scheef wonen” vrij

komt, moet onderdeel blijven van de


• Verder willen we senioren met een (latente)

verhuiswens (bijv. via een “seniorenmake-

laar”) “verleiden” om te verhuizen van een

sociale eengezinshuurwoning naar een

seniorenwoning of –appartement. Hiermee

komen sociale eengezinswoningen vrij voor

gezinnen die aangewezen zijn op de sociale

huursector 20.

– We willen in de periode t/m 2018 jaarlijks

20 senioren laten doorstromen vanuit een

sociale huureengezinswoning.

• Gevorderde huishoudens: We willen de

markt laten inspelen op de wensen van

woonconsumenten die een volgende stap in

de wooncarrière willen zetten. Via doorstro-

ming draagt dit ook bij aan de kansen voor

jonge gezinnen en starters. We willen een

gemeente zijn met een levendige, vitale en

gedifferentieerde bevolking en qua “door-

stroming gevorderde huishoudens” gaat het

(op termijn voornamelijk) om:

– Jonge(re) gezinnen tot 40 jaar. Deze groep

is op zoek naar meer ruimte, kwaliteit en

comfort in en om de woning. De uitdaging

ligt dan hoofdzakelijk in het aanbieden

van aantrekkelijke, ruime eengezinswo-

ningen (veelal half vrijstaand), in een

karakteristiek (“dorps”) woonmilieu.

– Het gaat ook om ouderen die nog geen

zorg nodig hebben, maar wel op zoek

zijn naar meer comfort of geld uit hun

koopwoning vrij willen maken. De wensen

van deze groep zijn divers. Kenmerkend

is echter dat ze meer oog hebben voor

toegankelijkheid en aanpasbaarheid van

de woning, en voor het voorzieningenaan-

bod in de omgeving.

• Daarnaast is doorstroming van starters

van belang. We willen graag dat starters-

woningen voor deze doelgroep behouden

blijven: zo blijft deze woning beschikbaar

om de aanwas van starters te huisvesten.

Dit betekent dat bij voorkeur op moment

van gezinsuitbreiding verhuisd wordt van

een starterswoning naar een ruimere

eengezinswoning.

20 Vanwege de vergrijzing zien we op termijn in principe vol-doende aanbod van eengezins-woningen in Westland. In de so-ciale huursector is de afname van de eengezinswoningen door het verkoopbeleid van de corporaties echter dusdanig dat de eengezinswoning (bij ongewijzigd verkoop-beleid) relatief schaars wordt.

4.8 Programmering Op basis van demografische trends is de

(Westlandse) woningbehoefte t/m 2030

onderzocht. Dit leidt tot inzicht in welke stra-

tegische woningbouwprogrammering nodig is

om optimaal aan te sluiten bij de Westlandse

woningbehoefte. Door inzet op een mix van

nieuwbouw in de sociale huur, betaalbare

en (middel)dure koop en vrije sector huur

kan het nieuwbouw-programma een bijdrage

leveren aan het creëren van verhuisketens

en daarmee de gewenste doorstroming op

de Westlandse woningmarkt bevorderen. De

woningbehoefte is vertaald in de benodigde

woningbouwprogrammering, welke is verge-

leken met het huidige planaanbod. Op deze

manier is inzicht verkregen op welke punten er

een discrepantie is tussen het planaanbod en

de (Westlandse) woningbehoefte.

Het indicatieve woningbouwprogramma (prijs-

peil 2015) tot 2030 op basis van onderzoeken

van STEC, RIGO en de Grote Woontest (GWT)

om de bevolkingsgroei op te vangen is als

volgt:

Tabel: Bandbreedte gewenst woningbouwprogramma Prijsklassen GWT STEC RIGO bandbreedte

Sociale koop tot € 188.000 5% 3% 7% 3% - 7% Bereikbare koop € 188.000 - € 218.500 12% 12% 3% 3% - 12% Middeldure koop € 218.500 - € 278.500 20% 30% 23% 20% - 30% Dure koop € 278.500 - € 507.000 25% 24% 28% 24% - 28% Extra dure koop meer dan € 507.000 5% 2,5% 18% 2,5% - 18%Sociale huur huur tot € 710 29% 22% 17%22 17% - 29%Vrije sector huur 21 huur vanaf € 710 6% 7% 3% 3% - 7%

21 De verhouding van de vraag naar huur van € 710 tot € 850 en huur > € 850 is ca. 2/3 - 1/3 (bron: Grote Woontest)

24

De Grote Woontest (GWT) geeft aan wat

inwoners van Westland op dit moment voor

prijscategorieën wensen. Het onderzoek van

STEC gaat uit van een sobererder scenario

wat betreft economische groei en inkomens-

ontwikkeling en hanteert de ambitie van de

structuurvisie (300 natuurlijke aanwas +

50 economisch gebondenen per jaar). Het

onderzoek van RIGO gaat uit van het bouwen

voor “sec” de natuurlijke bevolkingsgroei van

Westland (“migratiesaldo 0”) op basis van een

gemiddeld scenario wat betreft de inkomens-

ontwikkeling. Het segment “extra dure koop”

is sterk afhankelijk van het gehanteerde

(economische) scenario. Verder is er ook nog

een bepaalde “uitwisselbaarheid” tussen

sociale / bereikbare koop en sociale huur.

Op basis van de huidige programmering

(april 2015) kan geconstateerd worden dat

de gemeente te weinig betaalbaar en te

veel (middel)duur bouwt. Daarnaast kent de

programmering voornamelijk een overschot

aan rijwoningen.

Wat betreft de kwaliteit van de nieuwbouw-

woning willen we, in aansluiting op hetgeen

in paragraaf 4.6 (“langer zelfstandig wonen”)

is vermeld inzetten op levensloopgeschikte

nieuwbouw. De ambitie hierbij is een hoger

kwaliteitsniveau dan het Bouwbesluit aan-

geeft. Dit willen we vastleggen in de daarvoor

geijkte instrumentaria (bijv. overeenkomsten

met ontwikkelaars).

• Binnen het te bouwen segment “sociale

huur” willen we dat minimaal 28% 22

wordt gerealiseerd met een prijsklasse tot

de aftoppingsgrenzen

(€ 576,87 appartement / € 618,24

eengezinswoning, prijspeil 2015).

• Een percentage van 20% sociale huur is

alleen mogelijk indien voldoende “scheef

woners” (zie ambitie bij paragraaf 4.7

“doorstroming”) doorstromen van de soci-

ale huur naar de koopsector of vrije sector

huur. Vindt onvoldoende doorstroming

van deze doelgroep plaats, dan zal meer

nieuwbouw in het sociale huursegment

gerealiseerd moeten worden 23.

• Toevoegen van jaarlijks minimaal 6%

particuliere huur (met name huur tussen

de € 710 en € 850) voor de lage middenin-

komens (tussen € 34.000 en € 43.000) en

doorstromers (waaronder scheefwoners)

vanuit de sociale huur. Particuliere huur tot

€ 850 kan (deels) een alternatief zijn voor

de “bereikbare koop”, met name voor de

doelgroep senioren.

• Het segment vanaf middeldure koop laten

we in principe over aan de markt, mits vol-

doende woningen in het onderste segment

van “middelduur” worden gerealiseerd

(woningen tot aan de NHG-grens 2015).

Er moet namelijk voldoende aanbod zijn

voor mensen om vanuit het “betaalbare

segment” wooncarrière te maken en door

te stromen naar “middeldure” koop.

• De woningbouw moet inspelen op de

demografische trends van vergrijzing en

groei eenpersoonshuishoudens.

• We bouwen nieuwbouw in het “dorpse”

woonmilieu, zodat dit aansluit bij de

Westlandse woningbehoefte.

• Nieuwbouw dient aanpasbaar en / of

levensloopgeschikt te zijn, passend bij de

(verwachte)zorgbehoefte 24 25. We willen

inzake levensloopgeschikt bouwen inzetten

op bouwbesluit + (dus meer dan het

bouwbesluit aangeeft).

22 Er is hier gekeken naar het deel van de Westlandse bevolkingsgroei dat doelgroep is van de sociale huur. De prognose is dat ca. 28% van hen tot de “primaire doelgroep” (inkomen tot € 28.000) behoort en ca. 72% tot de “secundaire doelgroep” (inkomen tussen € 28.000 en € 35.000). De verhouding “primaire doelgroep” / “secundaire doelgroep” is o.a. afhankelijk van de verwachte inkomensontwikkeling. Een positieve(re) inkomensontwikkeling zal waarschijnlijk een lagere groei van de “primaire doelgroep” betekenen (bron: RIGO).

Wat betreft de woningbouwprogrammering

hanteren wij de volgende ambities:

• Minimaal 35% betaalbare nieuwbouw.

Dit betreft minimaal 6% sociale koop,

minimaal 9% bereikbare koop en minimaal

20% sociale huur (deze laatste categorie

betreft minimaal 100 sociale huurwonin-

gen per jaar).

23 Scheef woners hebben, o.b.v. hun inkomen, kansen in met name de “goedkope en bereikbare koop”; (prijs tot € 218.500) + vrije sector huur (tot met name ca. € 850). Voorwaarde is dan wel dat er (mede door nieuwbouw) voldoende aanbod voor hen is om door te stromen.

24 De mate van levensloopge-schiktheid wordt gedefinieerd door het “sterrensysteem”: 1 ster betekent een “nultreden-woning”, 2 sterren “rollatorbe-stendig”, 3 sterren “rolstoelbe-stendig” en 4 sterren een “extra ruime, rolstoelbestendige” woning. “Aanpasbaarheid” betekent dat de woning in basis niet direct een “ster” heeft, maar wel aanpasbaar is als de woning-, c.q. zorgbehoefte op termijn hier om vraagt. Nadere analyse van de verwachte zorg-behoefte moet aantonen welke “sterren” of aanpasbaarheid qua woningaanbod benodigd zijn.

25 Bij appartementen zal dit mini-maal “1 ster” (nultredenwoning) zijn en bij eengezinswonin-gen gaat het minstens om voldoende ruimte voor een traplift, een goede toegankelijk-heid vanaf de straat en een drempelloze woning.

25

• Daarnaast bouwen we 10% 26 (uitgaande

van 350 nieuwbouwwoningen per jaar)

van de jaarlijkse nieuwbouwproductie

starterswoningen met een prijs van max. €

160.000 die we zoveel mogelijk voor deze

doelgroep willen behouden (bijv. via een

antispeculatiebeding of Maatschappelijk

Gebonden Eigendom). Zo blijft deze woning

geschikt om de aanwas van starters te

huisvesten. Dit betekent dat bij voorkeur

op moment van gezinsuitbreiding verhuisd

wordt van een starterswoning naar een

ruimere eengezinswoning.

• Nieuwbouw moet minimaal voldoen aan

EPC-normen.

26 De toename van 15 -29-jarigen is tot 2020 ca. 56 per jaar. Uitgaande van een (mogelijke) wens om zelfstandig te gaan wonen vanaf 20 jaar is de jaarlijkse toename ca. 35 “starters” per jaar.

4.9 Bouwen voor de regio De gemeenten in de regio zullen afspraken

maken over de nieuwbouwproductie in de

periode t/m 2020, mede omdat dit vanuit de

provincie verplicht is. Hiermee wordt (moge-

lijke) concurrentie tussen bouwprojecten en

“overproductie” zoveel mogelijk voorkomen.

Behoud en versterking van de Westlandse

economie is van belang. Daarom willen wij,

in navolging op de structuurvisie, huisvesting

bieden aan arbeidskrachten die een bijdrage

leveren aan de Westlandse (kennis)economie.

Daar bovenop willen wij de ambitie van de

structuurvisie (bouwen voor Westlandse

woningbehoefte en jaarlijks 50 economisch

gebondenen) verruimen:27

Bouwen voor de regio is van belang om

de regionale bevolkingsgroei op te kunnen van-

gen. Tevens zorgt dit voor verjonging van de

(Westlandse) bevolking, wat o.a. van belang is

voor de (economische) vitaliteit van Westland,

het tegengaan van (te sterke) vergrijzing en het

draagvlak voor voorzieningen. De vraag vanuit

de regio richt zich naar verwachting het meest

op grondgebonden woningen, variërend van

rij-hoekwoningen tot meer luxere woningtypen.

Ladder duurzame verstedelijking

De “ladder duurzame verstedelijking” is bij de

ontwikkeling van nieuwbouw het uitgangspunt

dat door de provincie Zuid-Holland gehanteerd

wordt. Hierbij geldt:

• dat gebouwd moet worden naar aantoon-

bare behoefte.

• dat de woningbouwprogrammering regionaal

afgestemd moet zijn.

• dat inbreiding voor uitbreiding gaat.

De provincie Zuid-Holland verplicht gemeenten

om bovenstaande prioritering te hanteren bij

de woningbouwprogrammering.

floreren is behoud en / of versterking van de

kenniseconomie van belang. Wij willen voor

high potentials een “open armen beleid”

hanteren.

• Jonge gezinnen, waaronder “terug keerders”

(mensen die eerder Westland hebben

verlaten, bijv. om te gaan studeren).

Mogelijkheid tot bouwen voor de regio zien

we voornamelijk op de volgende locaties:

• Westlandse Zoom

• Uitleglocaties Naaldwijk en ’s Gravenzande.

Op kernniveau blijven we primair bouwen voor

de woningbehoefte van de lokale bevolking.

27 Als uitwerking van de pijler “economie” in het Collegewerkprogramma 2014 – 2018 zal het vraagstuk “bouwen voor de regio / high potentials” nog verder worden uitgewerkt.

28 Een high potential is iemand die specifieke ken-nis en vaardigheden heeft om een bijdrage te leveren aan de innovatie van o.a. de glastuin-bouwsector, zodat de economie in West-land slagvaardig is en blijft.

De gemeentelijke programmering biedt

ruimte om (een significant deel van) de

woningbouwprogrammering “open te stellen”

voor de regio.

We zien hierbij de volgende doelgroepen

voor “instroom” vanuit de regio:

• High potentials 28: Om als Westland op

economisch gebied te kunnen blijven

26

4.10 Vitale kernen Westland bestaat uit 11 dorpen met elk een

sterke sociale cohesie. Met het oog op het be-

houden c.q. versterken van die sociale cohesie

streven we naar een gevarieerde bevolking en

daarmee variatie in het woonaanbod in elke

kern. Dat betekent niet dat voor elke kern

dezelfde mix wordt voorgestaan. De kernen

verschillen als we kijken naar bevolkingssa-

menstelling en woningvoorraad op dit moment.

Daarnaast zijn er verschillen in ruimtelijke

karakteristieken en voorzieningenaanbod. Wat

betreft ruimtelijke karakteristieken hebben

we het over de uitbreidingsmogelijkheden (in

sommige kernen is weinig ruimte voor nieuwe

woningen) en de ligging (nabij de stad, zee,

gras of tussen het glas). Kijken we naar het

voorzieningenaanbod dan zal in Naaldwijk (en

in mindere mate ’s Gravenzande) het accent

liggen op het kernoverstijgende voorzieningen-

aanbod, waar voor de overige kernen gestreefd

wordt naar behoud van ten minste voorzienin-

gen voor de dagelijkse levensbehoefte. We

willen dat mensen ook als ze ouder worden

in de eigen kern kunnen blijven wonen. Voor

ouderen wordt dan ook in elke kern gebouwd.

Wat betreft het voorzieningenniveau geeft de

structuurvisie aan dat elke kern minimaal een

supermarkt, huisarts en school moet hebben.

De “primaire doelgroep” voor woningbouw

in de centra van de kernen betreft senioren,

omdat:

• Zij graag in de eigen kern willen blijven

wonen.

• Hier de benodigde voorzieningen (veelal)

aanwezig zijn.

Om te sterk “vergrijzende” kernen tegen te

gaan is de “secundaire doelgroep” jongeren

uit de desbetreffende kern. Dit betekent dat

in de centra van de kernen vooral gebouwd

wordt voor senioren en daarnaast (niet perse

direct in het centrum) voor starters en / of

jonge gezinnen. Dit, om te zorgen voor een

gedifferentieerde bevolkingsopbouw in de

kernen (mits dit ruimtelijk inpasbaar is en er

voldoende inbreidingsmogelijkheden zijn in de

kern).

De ambities inzake de “vitale kernen” zijn

als volgt:

• In de kernen bouwen we primair voor de

lokale woningbehoefte. Hierbij geldt de

volgende prioritering:

A: Bouwen in het centrum voor senioren uit

specifieke kern, zodat zij kunnen doorstro-

men naar levensloopgeschikte nieuwbouw

in hun eigen kern (zolang dit “zelfstandig

wonen” betreft).

B: Bouwen voor jongeren / jonge gezinnen:

deels in de eigen kern, deels op meer “cen-

trale” locaties (Naaldwijk, ’s Gravenzande

en uitleglocaties, zoals Westlandse Zoom).

C: Ruimte voor ontmoeting in de kern

D: Behoud van voldoende groen

• Bovenstaand (de mogelijkheid om A, B, C

én D te realiseren) betreft een ruimtelijke

en maatschappelijke afweging en zal

altijd (ook) in relatie met de Structuurvisie

moeten worden bekeken (de Structuurvisie

geeft aan dat in kernen verdicht moet

worden en geeft een bescheiden

basisvoorzieningenniveau op kernniveau

aan (“supermarkt, school en huisarts”).

Daarnaast is een belangrijke voorwaarde

dat er voldoende geschikte bouwlocaties in

de kern voor inbreiding zijn.

• In het kader van het langer zelfstandig

wonen willen we dat de kernen ruimte

bieden voor “ontmoeting” en voldoende

“(gevoel van) veiligheid” bieden. Dit om

sociaal isolement te voorkomen.

4.11 Bestaande woningvoorraad Verleggen aandacht naar bestaand bebouwd

gebied

De Woonvisie uit 2008 beschreef een omslag

in denken van nieuwbouw op uitbreidingslo-

caties naar het versterken van bestaande

woongebieden. Deze woonvisie zet deze lijn

voort!

Het overgrote deel van het woningaanbod in

2030 bestaat uit woningen die er nu al staan.

De gewenste verandering moet dan ook voor 27

een deel daar gestalte krijgen. De kwaliteit

is over het algemeen goed. Dat neemt niet

weg dat delen van de voorraad de komende

periode aan vernieuwing toe zijn, hetzij door

bouwtechnische, hetzij door woontechnische

veroudering.

Sociale huurvoorraad

Op termijn is herstructurering noodzakelijk

voor het realiseren van de ambitie om de

kwaliteit van de sociale woningvoorraad op

peil te houden. Het grootste deel van de

sociale woningvoorraad (44%) is gebouwd in

de periode 1960 – 1979 en met name in dit

segment zullen t/m 2030 de nodige ingrepen

gedaan moeten worden, óf via renovatie óf

via sloop- / nieuwbouw. Zoals vermeld in

paragraaf 4.5 is aanpak van complexen met

hoge woonlasten een belangrijk element in het

kader van de betaalbaarheid van de sociale

huurvoorraad.

Bouwperiode sociale

woningvoorraadPercentage

Voor 1945 4%1945 – 1959 9%1960 – 1979 44%1980 – 1999 28%2000 + 15%totaal 100%

De focus wat betreft de kwaliteit van de

woningvoorraad ligt op:

• Duurzaamheid (in het kader van de

“woonlastenbenadering”, waarbij niet

alleen gekeken wordt naar de maandlasten

qua huur of hypotheek, maar ook wat men

maandelijks betaalt aan energie). De focus

ligt hierbij op de sociale woningvoorraad

(zie ook de ambities bij paragraaf 4.5

“betaalbaarheid”).

• Levensloopgeschiktheid / aanpasbaar-

heid van de woningvoorraad. (Zie ook

de ambities bij paragraaf 4.6 “langer

zelfstandig wonen” en paragraaf 4.8

“Programmering”).

4.12 Inzet van de gemeente We zoeken actief de samenwerking op met

bewoners, omliggende gemeenten en partijen

die een rol kunnen spelen in het realiseren van

de doelstellingen van de woonstrategie. De

woonstrategie is deze woonvisie met daaraan

gekoppeld de woningbouwprogrammering.

Onderdeel van de woningbouwprogrammering

is een afwegingskader, waar nieuwbouwpro-

jecten aan worden getoetst. Doel is om de

woningbouw (én de bestaande woningvoor-

raad) beter aan te laten sluiten op de huidige

en toekomstige (Westlandse) woningbehoefte.

We sturen ontwikkelingen op basis van deze

visie en met inzet van de instrumenten die de

gemeente ter beschikking staan om activitei-

ten van derden te stimuleren en faciliteren.

Rijksbudgetten, zoals ISV en BLS zijn niet meer

beschikbaar, dus creativiteit van de gemeente

om, samen met marktpartijen, op vernieu-

wende wijze de Westlandse woningmarkt te

stimuleren is van belang.

We zorgen voor een adequate informatievoor-

ziening over ontwikkelingen op de woning-

markt en de voortgang van de uitvoering (o.a.

via de woningbouwmonitor).

We blijven ons inzetten voor een transparante

en rechtvaardige verdeling van zowel sociale

huur- als nieuwbouwkoopwoningen (binnen de

hiervoor geldende wettelijke mogelijkheden).

Doorstroming (een belangrijke ambitie in deze

woonvisie) kan bevorderd worden met bijv. een

“seniorenmakelaar” die senioren ondersteunt

bij de zoektocht naar een nieuwe woning en

het proces tot aan de verhuizing begeleidt.

In het seperate uitvoeringsprogramma

(Woonprogramma en Afwegingskader) is

vermeld hoe we uitvoering gaan geven aan

deze Woonvisie.

28

a particuliere huur mogelijk vanaf inkomen vanaf ca. € 38.000b indien markt het niet oppakt, mogen corporaties vrije sector huur bouwenc inkomen van € 43.000 kan anno 2015 ca. € 184.000 lenen

Doelgroep Inkomen Prijsklasse Actor lage inkomens (primaire doelgroep) tot 28.000 huur tot € 618,24 corporatie

secundaire doelgroep 28.000 - 35.000 huur tot € 710,68 corporatie

starters 14.000 - 48.000nadruk op sociale huur

+ sociale koop

corporatie/

ontwikkelaar

lage middeninkomens tussen 35.000

en 43.000

koop tot € 188.000 +

vrije sector huur (710

- 750) a

ontwikkelaar/

belegger b

hoge (midden)inkomens (incl.

“scheef woners”)

vanaf 43.000koop vanaf € 188.000

+ vrije sector huur

(750 - 850)

ontwikkelaar/

belegger c

economisch gebondenen divers divers divers

senioren en zorgbehoevenden divers divers divers

bijzondere doelgroepen tot 28.0000huur tot € 403,06 /

huur € 403 - € 618 corporatie

bijlage 1: dOelgROepen en pRijsklassen

29

Postadres: Postbus 150, 2670 AD NaaldwijkBezoeksadres: Stokdijkkade 2, 2671 GW NaaldwijkT 14 0174F (0174) 673 600E [email protected] www.140174.nl

wOOnvisie westland 2030 · Wonen in Westland… voor mij betekent dit wonen in een dorpse omgeving...

Documents

Transcript of wOOnvisie westland 2030 · Wonen in Westland… voor mij betekent dit wonen in een dorpse omgeving...