Woonplus Informatienamiddag ‘Veilig Verhuren’

3 juni 2014CIB Vlaanderen

Voorstelling CIB Vlaanderen Verhuren via een vastgoedmakelaar Publiciteitsverplichtingen bij verhuur Bemiddelingskosten bij verhuur Attesten en certificaten bij verhuur Huurgarantiefonds Stukken van het verhuurdossier

1. Voorstelling CIB Vlaanderen

1. Voorstelling CIB Vlaanderen

Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen Beroepsorganisatie van vastgoedprofessionals

o Makelaarso Beheerderso Promotoreno Experteno Toeristisch Vastgoedo Bedrijfsmatig Vastgoed

+/- 1500 leden

1. Voorstelling CIB Vlaanderen

Dienstverlening o Modelcontracteno Syllabio Juridisch advies/Nieuwsbrieven

Belangenbehartiging Opleidingen www.cibweb.be : zoek een vastgoedmakelaar

http://www.cibweb.be/vastgoedmakelaar-in-je-buurt

2. Verhuren via een vastgoedmakelaar

2. Verhuren via een vastgoedmakelaar

BIV erkenning vereist : www.biv.be Schriftelijke opdracht is verplicht (verhuuropdracht) Marktkennis en ervaring :

o Zicht op huurprijzen o Kandidaat-huurders in portefeuille

Onderzoekt staat van onderhoud/bouwkundige kwaliteit

Dossiersst : attesten, certificaten, infoplichten. Evolutie van bemiddelaar naar adviseur.

2. Verhuren via een vastgoedmakelaar

Publiciteit

Rondleiding kandidaat-huurders

Inlichtingen vragen (inkomen)

Onderhandelingservaring/ombuigen kritieken kandidaat-huurders

Contract opstellen

Plaatsbeschrijving

2. Verhuren via een vastgoedmakelaar

Huurwaarborg

Registratie huurovereenkomst : woninghuur : verplicht binnen 2 maanden na ondertekening contract

Opname meterstanden

Aansluiting huurgarantiefonds

Geen verplichte of aanbevolen tarieven

→ doorgaans equivalent van 1 maand huur

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

3.1 Huurprijs en huurlasten

3.2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)

3.3 Energieprestatiecertificaat (EPC)

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

3.1 Huurprijs en huurlasten

Artikel 1716 BW: Elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis houdt in dat in elke officiële of publieke mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten wordt vermeld.

- Ook voor van toepassing voor tweede verblijven en studentenkamers

- Affiches – advertenties – websites

Doel: transparantie – huurder gerichter zoeken – bestrijden discriminatie

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

Niet naleving:

- Administratieve boete mogelijk tussen € 50 en € 200 verhuurder/ gevolmachtigde.

- Gemeentelijke Administratieve sanctie (G.A.S.): politiereglement

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

3.2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)

VCRO: een aantal informatieverplichtingen bij verhuur > 9 jaar

Informatieplicht m.b.t. stedenbouwkundige status

Informatieplicht: publiciteit + huurovereenkomst

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

Concreet op te nemen: 1. of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is

uitgereikt; 2. de meest recente stedenbouwkundige bestemming3. of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht +

beslissing; 4. of er op het goed een voorkooprecht rust (RUP); 5. of voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is; 6. of het as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd (nog niet van

toepassing)

Niet-naleving = misdrijf: geldboete van € 26 tot 400 000 en /of gevangenisstraf 8 dagen tot 5 jaar

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

3.3 Energieprestatiecertificaat (EPC)

Energiezuinigheid woning

1 januari 2012: advertentieplicht m.b.t. EPC bij verkoop + verhuur residentiële gebouwen

Energiescore + adres of de unieke code: → EPC XXXX kWh/m² + adres of EPC XXXX kWh/m² + UC …

In alle commerciële advertentiesfolders, tijdschriften, kranten, websites, nieuwsbrieven, beurzen, tv of radio.

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

Nieuwbouw (stedenbouwkundige vergunning na 1 januari 2006): → E-peil als het kengetal “Exxx (xxx kWh/m2)” + adres of UC

Handhaving: - De eigenaar riskeert een sanctie indien geen EPC aanwezig is.

Nieuw is dat er nu ook een sanctie is voorzien indien niet aan de advertentieplicht wordt voldaan.

- Indien de woning wordt aangeboden door een gevolmachtigde kan er dus zowel een boete opgelegd worden aan de eigenaar (omwille van het ontbreken van een EPC) als aan de gevolmachtigde (omwille van het niet voldoen aan de advertentieverplichting).

- Administratieve geldboete tussen 500 en 5000 euro.

4. Bemiddelingskosten bij verhuur

4. Bemiddelingskosten bij verhuur : artikel 5 Woninghuurwet

Artikel 5 Woninghuurwet (ingevoegd in juni 2009):

“Wordt voor niet geschreven gehouden, elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.”

Gevolgen voor de praktijk: indien woninghuur: alle bemiddelingskosten bij verhuur ten laste van de verhuurder

Kosten plaatsbeschrijving : voor gezamenlijke rekening van huurder en verhuurder (art. 1730 BW)

5. Huurgarantiefonds

5. Huurgarantiefonds

Inwerkingtreding sinds 1 januari 2014 Voor nieuwe contracten Woningen in Vlaanderen (conform Vlaamse

Wooncode) Voor huurovereenkomsten hoofdverblijfplaats Bescherming verhuurder als huur niet betaald wordt Bescherming huurder tegen uithuiszetting > 13.500 in

2012

5. Huurgarantiefonds

Aansluitingsaanvraag (papier of elektronisch) : o kopie van geregistreerde huurovereenkomsto Binnen twee maanden na ondertekening

overeenkomst

Procedure : www.wonenvlaanderen.be

Per huurcontract : bedrag van 75€ t.l.v. verhuurder

5. Huurgarantiefonds

Voorwaarden tussenkomst Fondso Huurder > 3 maanden huurachterstalo Vordering ingediend bij vrederechter tot ontbinding en

uithuiszettingo Vrederechter legt afbetalingsplan op van max. 12

maandeno Huurder betaalt niet of deels : fonds betaalt max. 3

maanden huurprijs met plafond van 2.700€

6. Stukken van het verhuurdossier

6. Stukken van het verhuurdossier

6.1 Conformiteitsattest6.2 EPC6.3 Stedenbouwkundige inlichtingen6.4 Huurcontract + bijlagen + bewijs van registratie6.5 Informatieplichten bij verhuur appartement6.6 Bodemattest6.7 Keuring elektriciteit6.8 Stookolietank6.9 CV, ketels en branders6.10 Schoorstenen6.11 Putten en secreten

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Geen verhuurvergunning, tenzij !

Wettelijke grondslag ? Vlaamse Wooncode + gemeentelijke verordeningen

Wanneer aanvragen ? Vóór afsluiting huurcontract

Waar ? Gemeente

Sanctie ? Geen verplicht document, tenzij !

Strafrechtelijke sanctie bij verhuur van een woning die niet voldoet aan artikel 5 Wooncode (artikel 20)

6.1 Conformiteitsattest

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Info energieprestaties gebouw

Wettelijke grondslag ? Energiedecreet + Energiebesluit

Wanneer aanvragen ? Vanaf het te huur stellen en voorafgaand aan publiciteit

Waar ? Erkende deskundige type A

Sanctie ? Belet de verhuur niet !

Administratieve geldboetes

6.2 EPC

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Afhankelijk van feit of gemeente reeds beschikt over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister

Wettelijke grondslag ? VCRO

Wanneer aanvragen ? Enkel bij verhuur voor meer dan 9 jaar

Waar ? Gemeente

Sanctie ? Relatieve nietigheidssanctie

Strafrechtelijke sanctie

6.3 Stedenbouwkundige info

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Schriftelijk woninghuurcontractFederale en Vlaamse kwaliteitsnormenWoninghuurwetPlaatsbeschrijvingBewijs van registratie

Wettelijke grondslag ? Artikel 1bis WoninghuurwetArtikel 11bis WoninghuurwetArtikelen 1730-1731 BWArtikel 19, 3° W.Reg.

Wanneer ? Bij afsluiting huurcontract

Waar ? Registratiekantoor van de plaats waar het goed is gelegen

Sanctie ? Artikel 3, §5 WHW

6.4 Huurcontract + bijlagen + bewijs van registratie

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Aan syndicus: identiteit huurderAan de huurder: reglement van inwendige orde + beslissingen AV

Wettelijke grondslag ? Artikel 577-10, §4 BW

Wanneer ? Bij afsluiting huurcontract

Waar ? /

Sanctie ? Aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade van de huurder of de vereniging van mede-eigenaars wegens inbreuk op de informatieplicht

6.5 Informatieplichten bij verhuur appartement

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Attest met vermelding of een perceel grond al dan niet opgenomen is in het register van de verontreinigde gronden

Wettelijke grondslag ? Bodemdecreet

Wanneer aanvragen ? Niet meer verplicht bij verhuur

Waar ? OVAM

Sanctie ? Geen

6.6 Bodemattest

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Keuring van de elektrische installatie

Wettelijke grondslag ? Wooncode + AREI + WHW

Wanneer aanvragen ? Geen directe plicht bij verhuur

Maar toch aangewezen vóór aanvang huurcontract eigenaar !

Waar ? Erkend controleorganisme

Sanctie ? Bij inbreuk op de Wooncode, keuze van de huurder tussen ontbinding huurovereenkomst of uitvoering van de nodige werken

6.7 Keuring elektriciteit

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Keuring en onderhoud van de particuliere stookolietank (< 5000 l)

Wettelijke grondslag ? VLAREM II

Wanneer aanvragen ? Geen directe plicht bij verhuur, maar toch moet men in orde zijn met milieuwetgeving:• bij inwerkingstelling nieuwe tank

eigenaar !• bij definitieve buitenwerkingstelling

eigenaar !• periodieke controles huurder !

Waar ? Erkende stookolietechnici

Sanctie ? Vermeldingen huurcontract !

6.8 Stookolietank

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Keuring en onderhoud CV > 20 kW

Wettelijke grondslag ? Besluit Vl. Reg. 8 december 2006 + Wooncode + WHW

Wanneer aanvragen ? Geen specifieke verplichting bij verhuur, maar toch moet men in orde zijn met milieuwetgeving:• bij inwerkingstelling eigenaar !• periodieke verwarmingsaudit

eigenaar !• periodiek onderhoud huurder !

Waar ? Erkende technici

Sanctie ? Vermeldingen huurcontract (ook voor individuele ketels/branders) !

6.9 CV, ketels en branders

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Vegen van de schoorstenen

Wettelijke grondslag ? Besluit Vl. Reg. 8 december 2006 + artikel 519 SW + artikelen 5 en 20 Wooncode + artikel 2 WHW + gemeentelijke verordeningen

Wanneer aanvragen ? Geen specifieke verplichting bij verhuur

Wel wettelijk verplichte keuring bij aansluiting op CV > 20 kW

Waar ? Erkende technicus of schoorsteenveger

Sanctie ? Vermeldingen huurcontract !

6.10 Schoorstenen

6. Stukken van het verhuurdossier

Wat ? Periodiek ruimen van putten

Wettelijke grondslag ? Artikel 1756 BW

Wanneer aanvragen ? Geen specifieke wettelijke plicht

Waar ? Gespecialiseerde ruimingsfirma’s

Sanctie ? Vermeldingen huurcontract !

6.11 Secreten en putten