Woninghuur: Algemeen (Deel I) Studienamiddag “huren” 26/04/2012.
-
Upload
franciscus-brabander -
Category
Documents
-
view
214 -
download
1
Transcript of Woninghuur: Algemeen (Deel I) Studienamiddag “huren” 26/04/2012.
Woninghuur: Algemeen(Deel I)
Studienamiddag “huren”
26/04/2012
2
http://www.just.fgov.be
3
Algemeen
“Woninghuurwet” = “Wet van 20 februari 1991”
Burgerlijk Wetboek (aanvullend)
Voortdurende aanvullingen en wijzigingen (zie deel 2)
3
4
Aanvullende- en verplichtende regels
Huurwet staat vol met bepalingen waar niet van afgeweken kan worden door de huurder of verhuurder, zelfs als de huurder en verhuurder akkoord gaan
Huurwet is meestal verplichtend, tenzij de Wet zegt dat het aanvullend is
Sanctie = nietigheid clausule!! (door beschermde partij in te roepen)
4
5
Voorbeelden
Niet toegestaan: “de verhuurder kan de huurovereenkomst
opzeggen met een opzeg van 3 maanden” “Na verloop van 9 jaar dient de huurder zelf
een nieuwe huurder aan te brengen indien hij de overeenkomst opzegt”
“Bij laattijdige betaling van de huurprijs loopt van rechtswege een rente van 10%”
5
6
Voorbeelden
Wèl toegelaten:• “De huurder kan de huurovereenkomst
beëindigen met een opzeg van 1 maand”• “De verhuurder kan de overeenkomst niet
beëindigen voor eigen bewoning”
= in het belang van de beschermde partij!
6
7
Toepassingsgebied wet
Dubbele voorwaarde toepasselijkheid wet:
“Van toepassing op huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met toestemming van de verhuurder.”
7
8
1. Hoofdverblijfplaats
Huurder moet effectief en voornamelijk in de gehuurde woning verblijven
Belangrijk: het gaat dus om een feitelijke situatie, niet om waar iemand ingeschreven is
Kunnen wel belangrijke elementen zijn: getuigenissen, inschrijving, waar komen facturen aan?
8
9
2. Toestemming verhuurder
Kan uitdrukkelijk blijken uit de huurovereenkomst zelf of stilzwijgend aangenomen worden
Niet simpel om hieraan te ontsnappen: verhuurder moet in de huurovereenkomst een aantal extra vermeldingen opnemen. (verantwoording en vermelding hoofdverblijplaats)
Vb: appartementen aan zee, chalets, studentenkamers,…
9
10
Essentiële elementen overeenkomst
1. Wie?
2. Overeenkomst
3. Staat van het goed?
4. Plaatsbeschrijving
5. Verplichte bijlages
6. Huurwaarborg
10
11
1. Wie?
Elke meerderjarige persoon kan geldig huurovereenkomst sluiten (=beschermd)
Gehuwden (& Wettelijk samenwonenden): eigendom van beide echtgenoten, zelfs als huurok vóór huwelijk gesloten is (inlichten!)
Gevolg: verhuurder alles 2x adresseren
11
12
2. Overeenkomst
a) Omschrijving onroerend goed zelf Om welk onroerend goed/gedeelte onroerend goed het gaat
b) Huurprijs
(NB: rechtspraak bedrog bij contractsluiting)
12
13
3. In welke staat? (I)
“goede staat van onderhoud leveren en onderhouden tijdens de looptijd”
“elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid beantwoorden”
Minimumvereisten: stabiliteit, vocht, verlichting/verluchting, toegang woning
Bij aanvang beoordelen (gn jaren wachten)
13
14
3. In welke staat? (II)
Wat indien de woning niet beantwoordt?
Huurder heeft keuze:- Ontbinding met schadevergoeding- Uitvoering van werken eisen
14
15
3. In welke staat? (III)
Rechtspraak: “woning waarbij WC uitkomt op leefkamer en keuken en die geen eigen verluchtingssysteem heeft voldoet niet aan minimumvereisten”
Rechtspraak: “gasinstallatie met onvoldoende afvoermogelijkheden is niet veilig, woning voldoet dus niet”
15
16
3. In welke staat? (IV)
Eén afwijking toegestaan: renovatiehuurovereenkomst!
16
4, 5 en 6 Deel 2
4. Plaatsbeschrijving
5. Verplichte bijlages
6. Huurwaarborg
17
18
Duur van de huurovereenkomst
“Elke huurovereenkomst loopt 9 jaar”(= standaarovereenkomst) (= basisprincipe van de Wet)
Daarnaast:- Huurovereenkomst korte duur- Meer dan 9 jaar- Voor het leven
18
19
1. Standaardhuurovereenkomst (I)
9 jaar
Opzeggen tenminste 6 (Vr) / 3 (Hr) vóór verstrijken 9-jarige periode
Zoniet: verlengd onder zelfde omstandigheden voor 3 jaar, opnieuw opzegbaar 6/3 maanden op voorhand
19
20
1. Standaardhuurovereenkomst (II)
Beëindigingsmogelijkheden voor verhuurder: (tijdens 9 jaar)
a) Persoonlijke bewoning
b) Uitvoeren van werken
c) Ongemotiveerd
20
21
a) Persoonlijke bewoning (I)
elk moment Familieleden (ooms, tantes, neef, nicht,
kinderen,…) opzegbrief moet motief & identiteit nieuwe
bewoner vermelden Daarna moet er doorlopende bewoning zijn
van minstens 2 jaar Sanctie: 18 maanden huur!(tenzij overmacht)
21
22
a) Persoonlijke bewoning (II)
Het hoeft niet de nieuwe hoofdverblijfplaats te worden van nieuwe huurder.
- handelszaak uitbaten mag- zeer beperkt gebruik is voldoende, 2de of zelfs 3de verblijf.
22
23
a) Persoonlijke bewoning (III)
Rechtspraak geen overmacht: -“huwelijk van kleindochter dat beëindigd wordt”- “stopzetten van weinig winstlatende zaak”- “dochter die gaat bewonen vindt geen werk”- “zoon van wie vriendin relatie beëindigt, hij kan er zelf gaan wonen”
23
24
a) Persoonlijke bewoning (IV)
Rechtspraak wèl overmacht:- “zoon medische behandeling en mag niet alleen wonen”
-”zoon krijgt job in een internationaal bedrijf, zit veel in buitenland en is nooit meer in het goed”
24
25
a) Persoonlijke bewoning (V)
Rechtspraak: “verhuurder kan dit recht om op te zeggen voor persoonlijk gebruik voor zichzelf beperken of zelfs volledig uitsluiten”!
25
26
b) Uitvoeren van werken
Enkel bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, 6 maanden op voorhand een opzeg.
Opzeg met motief en nodige stukken:- bouwvergunning, bestek,…- stedebouw- gedeelte duur huurder betrokken- kosten werken meer dan 3 jaar huur
Sanctie: 18 maanden huur!
26
27
c) Ongemotiveerd (schadevergoeding)
Einde van de eerste- of tweede 3-jarige periode.
Opzeg 6 maand Schadevergoeding:
- 9 maand huur (1ste driejarige periode)- 6 maand huur (2de driejarige periode)
27
28
1. Standaardovereenkomst
Beëindigingsmogelijkheden huurder:(tijdens 9 jaar)- elk moment, opzeg 3 maanden- eventueel ‘wederinhuringsvergoeding’ erbovenop (3-2-1)
Tegenopzeg van 1 maand, opletten!(Cassatie + Grondwettelijk Hof)
28
29
2. Korte duur (max. 3 jaar) (I)
Overeenkomst(en), totale duur niet meer dan 3 jaar
Eénmaal schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden verlengd. (dus niet 3x1jaar)
Variabele duur mogelijkvb: 2 contracten resp. van 2 jaar en 1 jaarvb: 2 contracten 18 maanden
29
30
2. Korte duur (max. 3 jaar) (II)
Opzeg: 3 maanden voor verstrijken termijn “Sanctie”: automatisch geacht van in begin 9
jaar te zijn aangegaan = standaardsysteem. Besluit: zeer veel gebruikt, ontsnapt aan
aantal bepalingen, niet opzegbaar (!!!) tijdens looptijd
In principe: volgend contract, nieuwe huurprijs niet hoger dan geïndex vorige huur
30
31
3. Huurovereenkomst 9+ jaar
Mogelijk, zelfde voorwaarden als huurok 9 jaar
31
32
4. Huurovereenkomst voor leven
Verhuurder kan niet beëindigen, tenzij contract iets anders bepaalt.
Huurder kan opzeg 3 maanden geven
Komt weinig voor
32
33
Andere beëindigingsmogelijkheden
“foutieve niet-uitvoering” (=nt nakomen verplichtingen)
Minnelijke verbreking -> schriftelijk bevestigen
33
34
Wat ontbindt de ok niet?
Verkoop/schenking van het goed
Clausule in huurovereenkomst die deze automatisch ontbindt (vb. bij niet-betaling)
Overlijden-> opletten hiermee
34
35
Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (‘sociale clausule’)
Bij opzeg kan huurder verlenging van huurcontract vragen voor bepaalde tijd
Dringende toestand, onvoorzien, die verhuis belemmert
Eventueel beslissing door vrederechter
35
36
Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (II)
Rechtspraak geeft verlenging: - “hoge leeftijd, klein pensioen en aangepaste sociale woning niet onmiddellijk beschikbaar”- “nieuwe woning huurders is pas half jaar na opzeg klaar”- “huurder heeft zenuwinzinking”
36
37
Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (III)
Rechtspraak geeft geen verlenging:- “er is beslag op invaliditeitsuitkering van de huurder, maar hij kan een krediet aangaan om verhuis te organiseren”
37
38
Huurprijs en lasten (I)
Huurprijs in principe vrij bepaald (behalve bij verschillende contracten van korte duur, telkens beëindigd door verhuurder)
Kan herzien worden na elke 3-jarige periode, eventueel via tussenkomst vrederechter vragen
38
39
Huurprijs en lasten (II)
Forfaitair bedrag: vast bedrag voorzien in overeenkomst: omzetbaar
Niet-forfaitair: kosten moeten overeenstemmen met werkelijke kost, huurder heeft recht om rekeningen in te kijken
Vaak: combinatie van de twee
39
40
Huurprijs en lasten (III)
Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder, ev. verminderingen mogelijk wel in het voordeel van de huurder
40
41
Indexatie
Indexatie: gebruik huurcalculator op website Ministerie Economie (http://mineco.fgov.be)
Op vraag verhuurder:belanghebbende
Elk jaar, op verjaardag huurok
41
42
Bij de vrederechter (I)
Vrederechter waar pand gelegen is, is bevoegd voor huurgeschillen
Vroeger centraal: Verzoeningsprocedure+ : kosteloos- : nt verplicht, “bemiddelen”
Daarna: ev. gerechtelijke procedure
42
43
Bij de vrederechter (II)
Recente wijziging verzoeningspoging (deel 2)
Eventueel uithuiszetting manu militari, hoge kosten
43
Recente wijzigingen huurwetgeving(Deel II)
(Op basis van presentatie Joëlle Colaes, vrederechter Antwerpen)
45
Ingrijpende wijzigingen (Woning)huurwet
2006 - heden
Wijzigingen aan:– Wetboek registratierechten– Woninghuurwet– Gemeen huurrecht (herstellingen)
46
Wijzigingen (9)
1. Registratie2. Schriftelijke huurovereenkomst3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en
gemeenschappelijke lasten4. Plaatsbeschrijving5. Herstellingen6. Bijlages7. Waarborg8. Minnelijke schikking9. Energieprestatiecertificaat (EPC)
1. Verplichte registratie (I)
Alle nieuwe contracten (vanaf 01/01/2007)
Alle oude contracten (vóór 30/06/2007)
Registratie kan gratis
Doel: bescherming huurders bij verkoop
47
48
1. Verplichte registratie (II)
Opgelet:- enkel voor huurcontracten 9 jaar;- binnen 2 maanden na ondertekening ok
Zolang de registratie niet is gebeurd: huurder kan opzeggen zonder enige opzeggingstermijn of vergoeding.
Ook voor ongeschreven HOK Kritiek: Hoe kan huurder controleren?
49
2. Schriftelijke huurovereenkomst
Nieuwe woninghuurovereenkomsten
Nodig voor registratie, bescherming
Maar ook: “grondige kennis over huurmarkt vergaren” (voorbereidende werken Wet)
50
3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (I)
in elke ‘officiële’ of ‘publieke’ mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde
huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten (?) wordt vermeld.
Doel: - bestrijding huisjesmelkerij- gegevensbank- anti-discriminatie
51
3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (II)
administratieve boete: tussen 50 euro en 200 euro
Opgelegd door gemeente
Kritiek: prijs op papier hoog, maar verhuurder verlaagt die bij ‘geschikte’ huurder?
52
4. Plaatsbeschrijving (I)
Evolutie (vermoeden verhuurder -> huurder)
Verplicht om ‘omstandige plaatsbeschrijving’ op te stellen bij intrede. (transparantie, betere woonkwaliteit,…)
Moet ook geregistreerd worden, samen met huurok
4. Plaatsbeschrijving (II)
Voorwaarden:– Tegensprekelijk opgesteld– Gedateerd en ondertekend– (Zeer) gedetailleerd
Kritiek: gedetailleerd, maar vaak niks over de staat van de materialen.
53
54
5. Huurherstellingen
Huurder / verhuurder
Vroeger: contractuele afwijkingen mogelijk
Nu: andere dan huurherstellingen niet ten laste huurder
55
6. Bijlages (I)
2 bijlages, verplicht toe te voegen:
• Koninklijk Besluit (KB) van 8 juli 1997
• ‘vulgariserende bijlage’
(voor elk gewest ander model)
6. Bijlages (II)
viertal bladzijden: – de normen inzake gezondheid,
veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in de resp. gewesten
– de essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur.
56
57
6. Bijlages (III)
Verwijzingen naar:– Brochure huur / website van de overheidsdienst– telefoongids : registratiekantoren– Vlaamse Overheid – justitiehuis of het bureau voor juridische bijstand
van de Orde van Advocaten
Geen sanctie + kritiek: wetten veranderen
58
7. Huurwaarborg (I)
Niet verplicht
Indien in geld: keuze uit 3 systemen
‘Keuze bij huurder’
Goede doelstellingen, soms rare gevolgen…
59
7. Huurwaarborg (II)
Mag maximaal 2 of 3 maanden huur zijn:
- Onmiddellijke betaling geldsom (2 maanden)
- Bankwaarborg (3 maanden)
- Bankwaarborg via OCMW (3 maanden)
60
7. Huurwaarborg (III)
Onmiddellijke betaling volledig bedrag (2 maanden huur)
Bankwaarborg: samen te stellen binnen looptijd huurovereenkomst, bank waar (vervangings)inkomsten huurder aankomen (3 maanden)
7. Huurwaarborg (IV)
Vaststelling: banken rekenen kosten aan, soms in die mate dat men 4 maanden of meer huur betaalt!
Tussenkomst OCMW: OCMW sluit onderliggende overeenkomst met bank
61
62
7. Huurwaarborg (V)
Wat bij veto verhuurder?
“Creatieve oplossingen” in de praktijk (verzekeringsbon Korfina,…)– Mogelijke koppelverkoop
63
8. Minnelijke schikking
Vaststelling: verplichte minnelijke schikking vaak zinloos, in 80% van de gevallen zou huurder niet aanwezig zijn op zitting
Nieuwe maatregel: vrederechter kan op zitting onmiddellijk overgaan op verzoek ontbinding huur, de gerechtelijke procedure kan onmiddellijk gestart worden
9. Energieprestatiecertificaat (EPC)
Sinds 01.01.2009
Administratieve boete
64
10. Afsluitend
HOK korte duur– Verbrekingsvergoeding– Huur te betalen tot nieuwe huurder aanvaard– Geen cumul van beide
65
10. Afsluitend
Opzeg eigen bewoning– Korte tijd na begin HOK– Mogelijk rechtsmisbruik– Na 7 maanden huur
66
10. Afsluitend
Samenwoning / breuk– 1 van de huurders zegt op– Tegelijk bij verhuurder en medehuurder– Toegestaan
67
10. Afsluitend
Hardnekkige misverstanden– 3 – 6 – 9 – Verkoop breekt geen huur– Opzeg korte duur (niet mogelijk)– Huur inhouden (contractbreuk)
Vorming door Huurderssyndicaat – Ook (en vooral) voor huurders– Met toets: Huurambassadeurs
68
69
Toekomst ?
verplichte aanmelding bij de gemeente? gemeentelijke databank inzake
huurwoningen? beperking van de stijging van de
huurprijzen door de Huurcommissies? bemiddeling bij huurgeschillen door de
Huurcommissies?
70
Kritische bedenkingen
Waaier maatregelen Onzorgvuldigheid, slordigheid,
onsamenhangendheid Verplichtingen (contractuele vrijheid
ingeperkt), géén sancties Oplossing: Modelovereenkomst??
Aanbevolen werken
71
- Huurzakboekje (Kluwer)- A. Van Oevelen – Woninghuur (Die Keure)- Rechtskundig Weekblad (http://www.rw.be)
http://www.myrent.be
72