Woning Waarde Energiesprong 2 juni 2014. Agenda • Welkom • Introductie • Loan to Value / Loan...
-
Upload
hidde-sanders -
Category
Documents
-
view
219 -
download
0
Transcript of Woning Waarde Energiesprong 2 juni 2014. Agenda • Welkom • Introductie • Loan to Value / Loan...
Woning WaardeEnergiesprong
2 juni 2014
Agenda
• Welkom
• Introductie • Loan to Value / Loan to income• Hoe bepaal ik de nieuwe “woning Waarde” na energiebesparende
maatregelen?• Veldproef
• Loan to income
Introductie
• Roland van der KlauwVanuit NRG031 faciliterend voor Waifer & Wocozon.Voorzitter platform Woningwaarde van Platform 31.
NRG031 helpt Nederland met energiebesparing en opwekking door woningvoorraad analyses, energie(besparing) modellen en de financiering ervan (individueel en collectief)
Wocozon is de Nederlandse ESCo van en voor woningcorporaties voor Zonnepanelen.
Woningwaarde Energie ++ / 0
Financiers
Waarde woning +
Waardevan verbetering
Financiering obvVan inkomen-lasten toets
Taxateurs
Taxatie validatieFinanciering in relatie tot
woningwaarde
WoonlastenToets
(NIBUD)
Pand
(Loan to Value)
Persoon
(Loan to Income)
Facetten
Standaard waarderingmethode
Plan van aanpak Werkgroep WW
• Stroomversnelling Koop Deal• Jan- Mei: Voorbereiding plan• Juni: Ondertekening convenant met partijen.
• Validatie Woningwaarde berekeningsmethodiek (juni –aug)
• Validatie energiebesparingsmethodiek (juni – juli)
• Implementatie in Taxatiemodel 2015 (jan 2015 / jul 2015)
• Voorbereiding beheerfase / Herijking (vanaf 2015)
Generieke uitgangspunten I
• Marktconforme bouwkosten• Gevalideerd (energiebesparing)• Integraal bruikbaar voor banken, makelaars en taxateurs.• Resultaat o.b.v. NCW• Onderhoud, levensduur en tijdswaarde meenemen. • Controle op kwaliteit uitvoering• Energieprestatie• Inzetbaar zonder veel bouwkundige kennis• Overzichtelijk interface
Generieke uitgangspunten II
• Besparing over levensduur van maatregel• Besparing netto contact maken voor doorrekening. • Maximaal tot investeringsbedrag?• Integrale / relationele berekening tot maatregelen?
Plan t.b.v. Taxatiemodel 2015
Woningwaarde Tool
Taxatiemodel 2015
Gevalideerd Energiebesparings- potentieel
(Raak, Vabi, DEMO, Waifer etc)
Macro - economisch
1 2 3
Maatregeleigenschappen
2% inflatie, € 0,23 elektra€0,65 gasEnergieprijsstijging
2.000 kWh & 1.200 m3
25 jaar levensduur€ 12.000 onderhoudskosten
Meerwaarde:
€ 23.000
CorrectiefactorenCorrectie: ‘’Markt’’ / BelevevingLocatie / Situatie
garantie van de bouwer
1. Energie Berekeningen (Software)
Doel: Berekenen van werkelijk energieverbruik
Vereisten EPA-Software:NEN & ISO gecertificeerd
Rekening houdend met Bewoners gedrag KlimaatinvloedenGestandaardiseerde graaddagen
Additionele Woningwaarde Energiebesparing [AWE] =(Netto Contante Waarde [NCW] van Energiebesparende Maatregelen [EM] over de levensduur van de Energiebesparende maatregelen [LD-EM] -/- Kosten onderhoud en instandhouding over de levensduur [LD-KOI] )* Correctiefactor Beleving Consument [CF-C] * Correctiefactor Markt [CF-M] * correctiefactor huidige situatie [CF-H].
Waarbij LD-EM is gemaximeerd op de levensduurverlenging van het pand [LDV-P].Waarbij AWE niet is gemaximeerd tot het investeringsbedrag [IB]
‘’Woningwaarde formule’’
Specifieke uitgangspunten
• Energieprijsstijging conform prognose lange termijn CPB 2013 (?)• Onderhouds- en vervangingskosten conform RVO / DHV 2012• Onderhoudskostenstijging conform prognoses CPB 2013. • Levensduur van de maatregel conform (?) RVO / DHV 2012• Maximum levensduurverlening per maatregel of type bouw? • Belevingswaarde?• Correctiefactor van de markt
2. Woningwaarde Tool
Input:EPA-calculaties/Energierekening
Energiebesparing (Output gevalideerd model)
Macro-economischDiscontovoetEnergieprijzenEnergie prijsstijgingInflatie
Maatregel gebonden factorenLevensduur van maatregelenOnderhoudskosten
Correctiefactoren
Output:Additionele woningwaarde
Plan t.b.v. Taxatiemodel 2015
Woningwaarde Tool
Taxatiemodel 2015
Gevalideerd Energiebesparings- potentieel
(Raak, Vabi, DEMO, Waifer etc)
Macro - economisch
1 2 3
Maatregeleigenschappen
2% inflatie, € 0,23 elektra€0,65 gasEnergieprijsstijging
2.000 kWh & 1.200 m3
25 jaar levensduur€ 12.000 onderhoudskosten
Meerwaarde:
€ 23.000
CorrectiefactorenCorrectie: ‘’Markt’’ / BelevevingLocatie / Situatie
garantie van de bouwer
3. Taxatiemodel 2015
• Inclusief energetische component • Gevalideerd• Gecorrigeerd naar marktwaarde
• Verbeterde financierbaarheid woningen• Nieuwe financieringsconcepten • Waardestijging duurzaam vastgoed• Bewustwording woonconsument
Modelwoning Stroomversnelling
Resultaten veld validatie dag 26 mei 2014• Organisatie: Vastgoed Pro • Team van 18 taxateurs landelijk• 2 soorten woningen:
- vrijstaand NoM in renovatie ( €600 k)- rijtjeswoning ( elektra neutraal ) (€210 k)• Taxatie waarde van de woning (zie foto)• Bepaling waarde door taxateurs van de
energiemaatregelen op traditionele wijze• Woningwaarde model berekening• Discussie marktfactoren
Woning MaassingelDiscontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot) 4,0%Verminderd gasgebruik [m3/jaar] 1067Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar] 4450gasprijs jaar 1 [€/m3] 0,65€ elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh] 0,22€ Verminderde energielast/jaar [€/jaar] 1.672,55€ Energieprijsstijging 3,5%Levensduurverlenging 30Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten 6.000€ Inflatie 2,5%CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 1CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1
Additionele Woningwaarde Energiebesparing 43.642,85€
Velddag:Kostprijs maatregelen: €27.000,=Waarde van de maatregelen tov van buren€5.000 – €10.000,=Zeer gedateerd huis met originele stijl kenmerkenMaatregel meer in de hobbysfeer dan totaal conceptGeen courante woning
gemeten
Van Goghlaan
Velddag:• Geschatte kostprijs €90.000,=• Waarde van de maatregelen tov van
referentiewoning €40.000 – €50.000,=• Moderne luxe woning • Maatregelen als bewust totaal concept• Woning voor specifieke doelgroep
Woning Van Goghlaan (vrijstaand NoM)
Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot) 4,0%Verminderd gasgebruik [m3/jaar] 2300Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar] 7500gasprijs jaar 1 [€/m3] 0,65€ elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh] 0,22€ Verminderde energielast/jaar [€/jaar] 3.145,00€ Energieprijsstijging 3,5%Levensduurverlenging 30Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten 30.000€ Inflatie 2,5%CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 1CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1
Additionele Woningwaarde Energiebesparing 69.557,32€
Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot) 4,0%Verminderd gasgebruik [m3/jaar] 2300Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar] 7500gasprijs jaar 1 [€/m3] 0,65€ elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh] 0,22€ Verminderde energielast/jaar [€/jaar] 3.145,00€ Energieprijsstijging 3,5%Levensduurverlenging 30Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten 30.000€ Inflatie 2,5%CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 0,75CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1
Additionele Woningwaarde Energiebesparing 52.167,99€
En betaalbaarheid – Loan-to-Income?• Waar hangen jaarenergielasten vanaf?
A B C D E F G0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Jaarenergielasten alle type koopwoningen
GBO <75 m275 m2< GBO<100 m2100 m2<GBO<125 m2125 m2<GBO<150 m2GBO>150 m2
Label
Jaar
ener
giel
aste
n [€
]
A B C D E F G0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Jaarenergielasten alle type koopwoningen
<modaalmodaal-1,5 modaal1,5 modaal-2 modaal2modaal-3modaal>3 modaal
Label
Jaar
ener
giel
aste
n [€
]
A B C D E F G0
5
10
15
20
25
f(x) = NaN x + NaNR² = 0 Jaarenergielasten/m2 GBO alle type koopwoningen
<modaalmodaal-1,5 modaal1,5 modaal-2 modaal2modaal-3modaal>3 modaal
Label
Jaar
ener
giel
aste
n/GB
O [€
/m2]
En betaalbaarheid – Loan-to-Income?• Wat kan ik daar voor lenen?
A B C D E F G0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Annuitaire hypotheekruimte NOM renovatie/GBO
vrij/2-1, 36% IB
rij, 36% IB
gestapeld, 36% IB
Label
Hypo
thee
krui
mte
NO
M re
nova
tie /
GBO
[€/m
2]
A B C D E F G € -
€ 10,000
€ 20,000
€ 30,000
€ 40,000
€ 50,000
€ 60,000
€ 70,000
€ 80,000
Annuitaire hypotheekwaarde NOM renovatie bij 36% IB
vrij/2-1, 170 m2 GBO
rij, 120 m2 GBO
gestapeld, 85 m2 GBO
Label
Hypo
thee
krui
mte
NO
M re
nova
tie
A B C D E F G € -
€ 10,000
€ 20,000
€ 30,000
€ 40,000
€ 50,000
€ 60,000
€ 70,000
€ 80,000
Annuitaire hypotheekwaarde NOM renovatie
vrij/2-1, 52% IB, 170 m2 GBO
rij, 42% IB, 120 m2 GBO
gestapeld, 36% IB, 85 m2 GBO
Label
Hypo
thee
krui
mte
NO
M re
nova
tie
Loan-to-Value/Loan-to-Income/Investering?
NOM renovatie €-
€10,000.00
€20,000.00
€30,000.00
€40,000.00
€50,000.00
€60,000.00
Financiele implicaties energierenovaties
Additionele Woningwaarde Energierenovatie Annuitaire leningwaarde binnen levensduurRichtprijs investering
Hypotheekruimte versus Energieindex – De praktijk?case ABN-AMRO
-1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5
-25000
-20000
-15000
-10000
-5000
0
5000
10000
Delta Hypotheekruimte-EnergieIndex
EnergieIndex
Delta
Hyp
othe
ekru
imte
Voorlopige conclusies
• Objectief rekenen is belangrijk, maar• Correctiefactoren zijn nu nog noodzakelijk.
• Correctie factor markt zal groeien (van ca. 0,75 naar 1)• Correctie factor huidige situatie is “expertise” taxateur. • Losse maatregelen maken een niet courante woning niet echt veel
meer waard.
• Loan to Income tbv financiering kent ander getal dan LtV