Wonen in Nederland: ongekend stabiel

Wonen in Nederland: ongekend stabiel

EIB Symposium 3 september 2015

prof. mr. Friso de Zeeuw

Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft

Directeur Nieuwe Markten BPD

• Wonen in verandering. Over flexibilisering en regionalisering in het

woonbeleid (2015), Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur

• Investeren in Nederland (2015) EIB

• De stad: magneet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad

en stadsgewest (2015) Planbureau voor de Leefomgeving

• Onderzoek, Informatie en Statistiek (2015) Gemeente Amsterdam

• CBS Bevolkings- en huishoudensstatistiek (2015)

• Consumenten en energiebesparing (2015) BPD

• Woonwensen van appartementbewoners (2015) BPD

• Woonwensen van alleenstaanden (2015) BPD

• Woonwensen van Nieuwe Nederlanders (2015) BPD

• Huizenkopers in profiel (2015) NVB/OTB

Deze inleiding is gebaseerd op:

• Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de leefomgeving

2014 (2014) Planbureau voor de Leefomgeving

• Wie vraagt, bepaalt. Nieuwe inzichten in stads wonen in Breda,

Eindhoven en Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg (2014) BPD en

Rabobank

• Socrates Woningmarktsimulatiemodel (2012) ABF Research

• WoON (2012)

• Smaaktest (2013) BPD

• Duitsland, Nederland, Frankrijk. Woningmarkten in Perspectief (2012)

BPD i.s.m. Bouwfonds REIM

• Klassiekers (2010) BPD

Deze inleiding is gebaseerd op:

Kwantitatieve behoefte

7.000.000

7.100.000

7.200.000

7.300.000

7.400.000

7.500.000

7.600.000

7.700.000

7.800.000

7.900.000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Ontwikkeling Woningbehoefte (laag scenario)

• Noodzakelijke uitbreiding netto circa 50.000 woningen per jaar

• Met regionale differentiatie


Schatting kwantitatieve behoefte met grote onzekerheid

omgeven


Vervangingsvraag: circa 20.000-25.000 woningen per jaar

Grote demografische veranderingen

• Meer alleenstaanden

• Meer ouderen

• Meer Nieuwe Nederlanders

Ontwikkeling aantal huishoudens naar samenstelling huishouden, 2015-2025 Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd, 2015-2025

Veranderingen in verstedelijkingspatroon

Aantal banen dat vanuit een postcode kan worden bereikt binnen 45 minuten reistijd


• donkergroen: hier worden

relatief veel woningen tegen

een hoge prijs snel verkocht

• donkerrood: hier worden

relatief weinig woningen tegen

een lage prijs traag verkocht

Rompertje 2014


Concentratie Nieuwe

Nederlanders in de grotere

steden

Veranderingen in leefpatroon

• ‘Standaard wooncarrière’ is nog steeds

het wensbeeld

• Maar er is steeds meer diversiteit:

• Singles

• Latrelaties

• Patchwork families

• Meerhuizigheid

• Ook als gevolg van maatschappelijke

ontwikkelingen:

• Tijdelijke arbeidscontracten

• Werkloosheid

• (Mantel)zorg

• Functies van de woning:

• Zorgcentrum

• Activiteitencentrum

• Onderdeel van een buurt en toegang

tot de leefwereld

• Uitvalsbasis voor het ondernemen van

activiteiten en het onderhouden van

contacten, ofwel het deelnemen aan

de samenleving

• Duurzaam consumptie- en

investeringsgoed

Grote veranderingen….

1. Grote demografische veranderingen:

• Groei aantal alleenstaanden

• Groei aantal ouderen

• Groei aantal Nieuwe Nederlanders

2. Veranderingen in verstedelijkingspatroon

• Concentratie in de grote stedelijke regio’s

• Driedeling: groeiregio’s, stabiele regio’s, krimpregio’s

3. Veranderingen in leefpatroon

• Singles, patchwork families, meerhuizigheid

• Mantelzorg, tijdelijke arbeidscontracten

Dat levert zeker grote verschuivingen op in de woningvraag?

NEE!

Populaire woningtypes De rijwoning blijft onverminderd populair

De ideale rijwoning:

• Is een doorzonwoning

• Met de tuin en de woonkamer aan de

achterkant (behalve in het zuiden en

oosten van het land)

• De keuken aan de voorkant

• De trap en het toilet volledig in de hal

• 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de

eerste verdieping

• Een badkamer waarin een raampje open

kan

Populair:

• Trapkast

• Stenen berging

• Erker

Alternatief 1 Alternatief 2

Populaire woningtypes Net als de tweekapper

De ideale tweekapper:

• Is die met een klassieke zij entree.

• Of eventueel die met een voor entree.

• Heeft een garage die van binnenuit

bereikbaar is.

• Is eventueel een geschakelde woning

met woonkamer over de volle breedte.

• Heeft 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3

op de verdieping

• Heeft een separaat toilet.

Alternatief

Populaire woningtypes Het ideale appartement bestaat (nog) niet

• Appartementen zijn niet (meer) alleen voor starters

• Maar een volwaardig woningtype

• Wordt nog niet zo behandeld

• Micro-appartement (< 60 m2): heel weinig animo

‘Grote woonkamer’

‘Veel ramen’

‘Groot balkon (op

het westen)’ ‘Apart toilet’

‘Grote hal’

‘Twee of drie

slaapkamers’

Populaire woningtypes Het ideale appartement bestaat (nog) niet

Zo niet: Zo zou het kunnen (maar

eigenlijk nog te klein):

Duurzaamheid, bijvoorbeeld energie

Motivatie voor energiebesparende maatregelen

Argument

Lagere energierekening

Extra wooncomfort

Zorg voor klimaat & milieu

Woning is aan onderhoud toe

Goede verhalen over gehoord

Kan er subsidie voor krijgen

Hogere woningwaarde op termijn

Dit denken professionals:

1

3

4

7

11

2

5

Dit vinden mensen:

1

2

3

4

5

7

10

Dit is populaire architectuur

1. Retro jaren dertig

2. Cottages

3. Victoriaans

De top 3 smaakvoorkeuren

Dit niet

23. Le Corbusier

24. Modern hoogstedelijk

Wat mensen echt niet mooi vinden

Populair bij professionals (maar niet bij de mensen)

11. Frank Lloyd Wright

16. Postmoderne grachtenpanden

22. Amsterdamse School

Populaire architectuur

•Voorkeur vooral voor traditionele architectuur

•Mensen met voorkeur voor moderne architectuur willen ook wel

wonen in traditionele architectuur

•Andersom niet

35%

65%

Moderne

architectuur

Traditionele

architectuur

Populair: gebruik of bezit?


•Kopen blijft het meest populair

•Voorkeur voor vrije huursector neemt (iets) toe

2010 2020 2040

Sociale huur 36,2% 34,9% 31,8% +25.000

Vrije huur 4,8% 5,6% 8,0% +314.000

Koop 59,0% 59,5% 60,0% +724.000


Waarom wilt u huren?

23%

20%

16%

15%

14%

9%

1%

1%

1%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Ik kan geen hypotheek krijgen.

Daar waar ik wil wonen worden geen koopwoningen

aangeboden.

Anders

Ik ban bang dat koopwoningen in prijs dalen.

Mijn prive situatie kan nog veranderen (samenwonen,

kinderen krijgen, etc.). Tot die tijd huur ik liever.

Ik vind de financiele risico's te groot.

Ik wil geen hypotheek, de financiele verplichting is te

groot.

Huren biedt me meer vrijheid. Ik kan makkelijker weer

verhuizen.

Ik kan geen geschikte koopwoning vinden.


48%

40%

34%

26%

24%

23%

13%

13%

6%

4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Een eigen huis kan naar smaak worden aangepast.

Ik wil eigen zeggenschap over en verantwoordelijkheid…

Ik bouw op den duur eigen vermogen op.

Het gevoel van het hebben van een eigen huis spreekt…

Er is geen jaarlijkse huurverhoging, mijn maandlasten…

Ik woon liever in buurten waar koopwoningen staan.

Ik wil profiteren van een mogelijke waardestijging.

Ik kan een deel van de kosten aftrekken van de…

Er zijn geen huurwoningen beschikbaar van het type…

Er zijn geen huurwoningen beschikbaar in de buurten…

Waarom wilt u kopen?

Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair

Aandeel particulier opdrachtgeverschap blijft steken op 12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Procentueel aandeel bouwvergunningen naar opdrachtgever

Overheid &

Woningcorporaties

Bouwers voor de markt

Andere particuliere

opdrachtgevers

Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair

Onder mensen met voorkeur voor nieuwe eengezinswoningen in

de koopsector iets meer

28,4%

9,9%

39,1%

22,6%

op een eigen bouwkavel

in een bouwproject dat u samen met andere

particulieren ontwikkelt

geen van beide

weet niet-misschien

Dit zijn populaire buurten…

In de Brabantse steden zien we de trend

richting stedelijk (2014) WoON (2012)

…omdat wonen bij voorzieningen populair is (en niet het bruisende stadscentrum)….

25 % Nabijheid van winkels

19 % De grootte van de woning

16 % Natuur in de omgeving

16 % Betaalbare woning

13 % Sociaal veilige buurt

…zo ziet een populaire buurt eruit...

• Een buurt bestaat uit 50-100 woningen

• Gezellige buurt, met veel sociaal contact

• Maar waar ook veel privacy mogelijk is

Suburbaan: gewone

straten (liefst met een

bochtje), grondgebonden,

voortuinen, (half)

vrijstaand

Stedelijk: kleinschalige

appartementen in het

groen, wonen aan

pleinen

…en het liefst met ons soort mensen.

32%

19%

23%

18%

57%

7%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

van ongeveerdezelfde leeftijd

van ongeveerhetzelfde

inkomensniveau

van ongeveerhetzelfde

opleidingsniveau

van ongeveerdezelfde etniciteit

van ongeveerdezelfde

levenswijze

die voornamelijkanders zijn dan ik

Weet niet/geenmening

Voorkeur samenstelling buurt

Populair is niet alleen de stad, maar de stedelijke regio

•Hoe donkerder, hoe hoger de prijs

per m2

•Vooral Utrecht Centrum en ten

oosten van Utrecht lopen de prijzen

hoog op: tot > € 5.000/m2

Utrecht

Vechtstreek

Woerden

Leidsche Rijn

Nieuwegein

Houten

Vianen

De Bilt

Zeist

Alleenstaanden

Stelling: “Alleenstaanden zijn jongeren of ouderen die graag klein

willen wonen”. Dus niet!

Ouderen

Stelling: “De toename van het aantal ouderen brengt een

massale vraag naar kleine huurwoningen met zich mee”. Dus niet!

Ouderen zijn veel minder

verhuisgeneigd (en verhuizen ook

niet of nauwelijks).

Nieuwe Nederlanders

Stelling: “Nieuwe Nederlanders hebben specifieke woonwensen”.

• Liefst in een witte of gemengde wijk

• In een functioneel ingerichte woning

• Geen (retro) jaren dertig woning

• Verder geen afwijkingen

Dus niet!

Jongeren

Stelling: “Jongeren willen flexibiliteit, klein en moderne architectuur

midden in de stad”.

Dus niet!

18-24

25-29

0-3

30-39

Actueel: vertrek van jonge gezinnen uit Amsterdam neemt weer toe

Jongeren

Stelling: “Jongeren willen flexibiliteit, klein en moderne architectuur

midden in de stad”.

Populair, maar dan alleen bij professionals

De technologische revolutie

De deel-econom ie

De circulaire stad

Smart City

De gezonde stad

De metabolische stad

Disruptive city

De ongedeelde stad

Missen wij niet een Steve Jobs?

•Zien wij ontwikkelingen over het hoofd?

•Je moet niets uitsluiten, maar…

•Het gebruik van de woning verandert;

niet de woning en de buurt.

Missen wij niet een Steve Jobs?

• Juist experimentele woonvormen hadden het moeilijk in de crisis.

• Professionals vinden het prachtig,

maar bleek onverkoopbaar

• Dus herontwikkeling

Aanbevelingen

Erken de robuuste populariteit van ’het gewone’ in het

wonen

•Breng de kennis daarover in de praktijk

• Populariteit moet niet leiden tot populisme en luiheid:

niet eindeloos jarendertig-retro woonwijken reproduceren

•Het ’ideale’ profiel van grondgebonden woningen kennen we al;

van appartementen (nog) niet

Aanbevelingen

Mobiliseer publiek-private organisatiekracht in de keten, gericht

op creativiteit, efficiency en marktgerichtheid.

•Dat is noodzakelijk om:

• complexe binnenstedelijke (her)ontwikkelingen haalbaar te

maken

• in groeigebieden aan de (kwantitatieve) vraag te voldoen

•het wonen betaalbaar te houden

Aanbevelingen

Dat woningen in de (ver-)nieuwbouw iets kleiner zijn, heeft meer

te maken met betaalbaarheid (m.n. binnenstedelijk) dan met de

gewijzigde samenstelling van de bevolking.

•Voor echt kleine woningen (kleiner dan 60 m2) blijft in ons land

de animo beperkt.

Aanbevelingen

Transformatie van bestaand vastgoed (kantoren) zet kwantitatief

niet al te veel zoden aan de dijk, maar is wel degelijk zinvol.

•Vaak is sloop/nieuwbouw de beste oplossing

Aanbevelingen

Er is een nieuwbouwmarkt voor kleine sociale huurwoningen.

•Toevoeging van sociale woningen moet vooral aan de

‘onderkant van de markt’ plaatsvinden: een (groter) deel van

sociale woningen aan de ‘bovenkant’ kan geleidelijk naar de

vrije sectorhuur getransformeerd worden.

Aanbevelingen

’Homogene buurten in heterogene wijken’ is een oude, maar nog

steeds actuele hit uit het volkshuisvestingsrepertoire.

•Nu stedelijke regio’s meer aantrekkingskracht uitoefenen

hebben (vanwege de voorzieningen), zal de segregatie

onvermijdelijk (iets) toenemen.

• Laten we blij zijn met onze relatief kleine steden en kleine

stedelijke agglomeraties en ongegeneerd van de voordelen

profiteren.

Wonen in Nederland: ongekend stabiel

Education

Transcript of Wonen in Nederland: ongekend stabiel