Werte von Immobilien

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12. März 2010 baumgartner netzwerk 1 Werte von Immobilien Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner

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Werte von Immobilien. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner. Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner. Werte von Immobilien. im Allgemeinen im Speziellen an Beispielen. Werte von Immobilien im Allgemeinen. Kosten (effektiv) Bauland (absolut) Baukosten, Gebühren und NK - PowerPoint PPT Presentation

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Werte von Immobilien

Referat in drei TeilenAlfred BaumgartnerReferat in drei Teilen

Alfred Baumgartner

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Werte von Immobilien

1. im Allgemeinen

2. im Speziellen3. an Beispielen

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Werte von Immobilien im Allgemeinen

Kosten (effektiv)• Bauland (absolut)• Baukosten, Gebühren

und NK

Preise (objektiv)• Kosten • Risiken, Provisionen

und NK

Wert (subjektiv)• Substanz• Lage / Nutzen / Erträge• Markt

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Werte von Immobilien im Allgemeinen

Verkehrswert• Bundesgerichtlich

e Umschreibung

Zwischen- und Hilfswerte

• Landwert• Realwert• Mietwert• Ertragswert• Mischwert• etc.

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Werte von Immobilien im Allgemeinen

BGE 103 IA 103„Als Verkehrswert gilt

der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden.“

BGE 128 I 240„[…] gilt als

Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist.“

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Werte von Immobilien im Allgemeinen

Keine Verkehrswerte sind:

• Belehnungswerte• Bankenverkehrswerte• Versicherungswerte• Fiskalische Werte• Liquidationswerte• Fortführungswerte• Liebhaberwerte (-

preise)

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Werte von Immobilien im Allgemeinen

Der landwirtschaftliche Ertragswert ist kein Verkehrswert!

Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993

Schätzungsauftrag Obergericht

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Werte von Immobilien im Allgemeinen

Altersentwertung• Wirtschaftliche

(Qualität und Standard)

• Technische(Alterung, Abnützung und Vernachlässigung)

• Minderwerte(Schäden)

Kapitalisierungssatz• Basiszinssatz

(Eigen- und Fremdkapital)

• Zuschläge(Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Rück-stellungen und Mietzinsrisiko)

• Korrekturen(ausserordentliche wirtschaftliche Vor- oder Nachteile)

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Werte von Immobilien im Allgemeinen

Schätzungsobjekte• Land• Wohnbauten• Geschäfts- und

Gewerbebauten• Öffentliche Bauten• Industrielle Bauten

und Anlagen• Spezialobjekte

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Werte von Immobilien im Allgemeinen

Schätzungsmethoden

• Statistische Methoden

• Ertragswertmethoden• Sachwertmethoden• Mischwertmethode• Lageklassenmethode

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Werte von Immobilien im Speziellen

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Werte von Immobilien im Speziellen

• Landwert(absolut oder relativ)

• Neuwert• Altersentwertung• Zeitwert• Abbruchreife• Abbruchobjekt

• Ertragswert• DCF-Wert• Statistische Werte

• Versicherungswerte

• Versicherungsdeckungen

• Abgrenzungen

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Werte von Immobilien im Speziellen

absoluter Landwert

• unüberbaut• 880 m²• 500.00 Fr./m²• 440’000.00 Fr.

• überbaut• abz. Abbruch- und

Entsorgungskosten

relativer Landwert • lageabhängige

Relation zum Miet-, Gebäude- oder Gesamtwert

Lageklassenmethode:

• Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse

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Werte von Immobilien im Speziellen

NeuwertBKP 2 Gebäude

• Wohnhaus• Garage• Lagergebäude

BKP 4 UmgebungBKP 5 Nebenkosten

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Werte von Immobilien im Speziellen

Altersentwertung (technische Entwertung)

BKP 2 GLD RND WA

Rohbau 1 120 85 15

Rohbau 2 60 45 15

Installationen 35 20 15

Ausbau 25 10 15

60

Altersentwertung linear 15 12.5%

Altersentwertung Tabelle SIV

7.0%

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Werte von Immobilien im Speziellen

DIAGRAMM ALTERSENTWERTUNG

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

Wirtschaftliches Alter des Gebäudes in Jahren (Wohnhaus)

Alt

ers

en

twe

rtu

ng

in P

roze

nte

n

guter Unterhalt

normaler Unterhalt

mangelhafter Unterhalt

nach Ross

nach Hägi

nach SIV

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Werte von Immobilien im Speziellen

Altersentwertung bis 50%

• Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT

• Paritätische Lebensdauertabelle

• aber Achtung:

Abbruchreife ab ca. 50%

Abbruchobjekt ab ca. 75%

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Werte von Immobilien im Speziellen

Zeitwert• Neuwert• abzüglich

Altersentwertung• Zeitwert

Relativer Landwert• Wird mit der

Lageklassenmethode ermittelt (vom Neuwert)

Realwert• Zeitwert zuzüglich

relativer Landwert ergibt der Realwert zum Bewertungszeitpunkt

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Werte von Immobilien im Speziellen

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Werte von Immobilien im Speziellen

Methode / Wert Ertragswert

Barwert DCF-Wert

Zeithorizont unendlich RND 10 Jahre / RND

Mietertrag fest fest variabel

Mietzinsrisiko fest fest variabel

Mietzinsanpassungen

keine keine indexiert

Kapitalkosten fest fest variabel

Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten

fest fest fest

Rückstellungen fest fest dynamisch

Erneuerungen keine planmässig

dynamisch

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Werte von Immobilien im Speziellen

Hedonische MethodeSumme aus den

bewerteten Eigenschaftsmerkmalen!

• Liegenschaft, Lage und Zeitpunkt

• objektive und subjektive Eigenschaften

• bis zu 50 Variablen• statistische Datenbank• ETW und EFH, neu auch MFH

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Werte von Immobilien im Speziellen

Versicherungsdeckung GVB

• GVB Standard• GVB Plus• GVB Top

• GVB Plus Top

http://www.gvb.ch/gvb/de/versichern/zusatzversicherung.html

Abgrenzung GVZ

AbgrenzungsrichtlinieGebäude- und Fahrhabe-Versicherung

http://www.gvz.ch/versicherung/Abgrenzung/tabid/310/language/de-CH/Default.aspx

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Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel

Wohnhaus mit Anbau

• Baujahr 2005

Einfamilienhaus mit Garage• Baujahr 1960

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Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel

EFH mit Garage 1960

WH mit Anbau 2005

Grundstückfläche

440 m² 440 m²

Zone / AZ W2 / 0.4 W2 /0.4

Geschosse UG, EG, OG UG, EG, OG

BGF 130 m² 160 m²

AZ realisiert 0.29 0.36

Nutzfläche 115 m² 140 m²

Hauptgebäude 530 m³ 750 m³

Nebengebäude 100 m³ 150 m³

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Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel

EFH mit Garage 1960

WH mit Anbau 2005

Hauptgebäude 500.00 Fr./m³ 700.00 Fr./m³

Nebengebäude 250.00 Fr./m³ 300.00 Fr./m³

Altersentwertung

30% 5%

Umgebung 50.00 Fr./m² 100.00 Fr./m²

Nebenkosten 7% 7%

Lageklasse 25% / 75% 25% / 75%

Mietwert 1‘800.00 Fr./Monat

2‘700.00 Fr./Monat

Kapitalisierungssatz

5.00% 4.5%

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Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel

EFH mit Garage 1960

WH mit Anbau 2005

Hauptgebäude 265‘000.00 525‘000.00

Nebengebäude 25‘000.00 45‘000.00

Umgebung und NK

39‘000.00 75‘000.00

Neuwert 329‘000.00 645‘000.00

Altersentwertung

-99‘000.00 -35‘000.00

Zeitwert 230’000.00 610‘000.00

Relativer Landwert

110‘000.00 215‘000.00

Realwert 340’000.00 835‘000.00

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Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel

EFH mit Garage 1960

WH mit Anbau 2005

Mietwert 21‘600.00 32‘400.00

Kapitalisierungssatz

5.00% 4.50%

Ertragswert 432‘000.00 720‘000.00

4 x Realwert 340‘000.00 835‘000.00

1 x Ertragswert 432‘000.00 720’000.00

Mischwert 358‘400.00 812‘000.00

Verkehrswert 360’000.00 810‘000.00

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

• Gebäudeplatz und Umgelände

• Wohn- und Geschäftshaus, Garage, Lagergebäude

• Baujahr 1994• Verkehrswertschätzu

ng für den Verkauf• Mischwertmethode• Nutzungsreserve

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel

• Schätzungsauftrag• Auftragsanalyse• Besichtigung,

Beurteilung, qualitative Wertung

• Berechnungen• Erstellung

Schätzungsgutachten

• Abgabe und Erläuterung

Die Berechnungsblätter

• Excel-Tabelle

Die Verkehrswertschätzung

• Word-Dokument (PDF)

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Werte von Immobilien

Besten Dank für Ihr Interesse