JUNE, 2010 

 

Warsaw, Poland Market Snapshot CRISTINA BALEKJIAN, Market Intelligence Analyst SAURABH CHAWLA, Associate Director  

HVS – LONDON OFFICE 7‐10 Chandos Street Cavendish Square London, W1G 9DQ Tel: +44 207 878 7700 Fax: +44 207 878 7799 

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 1 

Warsaw, Poland – Market Snapshot  

This market  snapshot  is part of  a  series of  articles  that HVS  is producing every month on a series of key markets. In writing these articles we aim to combine  the market  expertise  of  HVS with  STR  Global  data  for  each  key market. Our analysis for this market is based on data for a sample of more than 7,500 rooms, as provided by STR Global.  

Highlights 

In  2009,  like  many  other  countries,  Poland  experienced  an  economic slowdown as a result of the global financial crisis. However, Poland has been one of  the most stable economies within  the Central and Eastern European countries, having been able to avoid the recession with a GDP growth estimated to be at 1.7% in 2009, and forecast to be over 2.5% in 2010, according to the Economist Intelligence Unit (EIU); 

As  a  result  of  the  global  economic  downturn,  the  decrease  in  overall tourism demand, especially from business travellers, resulted in a year‐end  hotel  occupancy  decline  in Warsaw,  from 66%  in  2008  to 60%  in 2009. Year‐to‐March figures in 2010, on the other hand, have shown an improvement on the previous year, with occupancy increasing by nearly 9%, while RevPAR showed a decrease of only 1%  in zloty  terms,  from PLN168 in 2009 to PLN167 in 2010, in contrast to a 9% drop from 2008 to 2009; 

As  co‐host  of  the  European  Football  Championships  in  2012  (‘Euro 2012’),  together with the Ukraine,  there has been increased  interest  in hotel  investments  in  Poland.  Since  Central  and  Eastern  European countries have been perceived as ‘risky’ environments during the recent recession, however, a number of developments in the region,  including Warsaw, have been halted or even suspended, thus leading to very few confirmed future developments in the city. 

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 2 

 

Passenger movements at Warsaw’s international airport have increased at a  compound annual growth  rate  (CAGR) of 8.3%  in nearly 20 years, with peak growth being seen after Poland’s entry into the European Union when it  became  more  exposed  to  international  markets.  The  recent  financial crisis, however,  impacted passenger movements, with  fewer  international travellers leading to a decrease of 12% in total arrivals in 2009. The airport opened  a  second  terminal  in  2008,  and  the  new  Southern  Pier,  for  the Terminal 1 and 2 complex, is currently under construction. 

In  2008,  the  number  of  room  nights  spent  in  Warsaw  hotels  was  3.2 million,  showing  a  2%  increase  on  the  previous  year.  However,  for  the year‐to‐March  2009  the  country  experienced  a  drop  in  overall  demand with a decrease  in both domestic and  international  travellers of 20% and 11%, respectively. 

The main  international  source markets  for Warsaw are Germany,  the UK, Russia  and  the  USA.  However,  with  the  effects  of  the  economic  crisis influencing these countries and their businesses, travel from these markets decreased during 2009. On the other hand, international demand has once again started to grow in 2010, with overnight stays in the Mazovian region, which  includes Warsaw,  increasing  by  24%  year‐on‐year  in  January  and 5% in February.  

The  analysis  in  this  market  snapshot  is  based  on  a  sample  of  mostly branded hotels within the Warsaw hotel market. The sample includes over 7,500  rooms.  Charts  1  and  2  show  the  hotel  performance  for  the  hotel market in Warsaw from 2008 to March 2010, in both zloty and euro terms. 

In  2008, Warsaw  started  to  feel  the  impact  of  the  global  economic  crisis and the perfomance of its hotel market weakened. Occupancy managed to maintain  similar  levels  to  that  of  the  previous  year,  reaching  66%, while average rate dropped by approximately 3%, reulting in a RevPAR decline of a  similar  level.  This  downward  trend  continued  throughout  2009,  when performance  levels  continued  to  decline,  especially  average  rate  (albeit only  in  euro  terms).  Occupancy  levels  reached  60%  (a  9%  decrease  on 2008),  while  average  rate  declined  by  5%  to  PLN300.  As  a  result  of  the lower marketwide occupancy and average rate, RevPAR fell by nearly 13%, to PLN181 from PLN207 in 2008.  

Average rates when shown in euro indicate a sharper decline owing to the exchange rate of the zloty against the euro, as illustrated in Chart 2. 

Hotel Demand Patterns

Hotel Performance 2008-10

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 3 

 

Chart 1 Hotel Performance in Warsaw 2008-10 (PLN)

Source: STR Global

0%

10

20

30

40

50

60

70

50

100

150

200

250

300

350

2008 2009 2008 YTD 2009 YTD 2010 YTD

Aver

age

Rate

and

Rev

PAR

(PLN

)

Average Rate (PLN) RevPAR (PLN) Occupancy

Chart 2 Hotel Performance in Warsaw 2008-10 (€)

Source: STR Global

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2008 2009 2008 YTD 2009 YTD 2010 YTD

Aver

age

Rate

and

Rev

PAR

(€)

Average Rate (€) RevPAR (€) Occupancy

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 4 

 

In euro terms, average rate declined by 23% in 2009, to €69 from €90 in 2008; RevPAR dropped by 31% in 2009, to €41 from €59 in 2008.  

Year‐to‐March  occupancy  dropped  from  60%  in  2008  to  55%  in  2009. Hotels, however, began seeing signs of recovery in 2010 with an occupancy increase  to  59%  for  the  same  period.  The  drop  in  occupancy  in  2009  is attributed  primarily  to  the  economic  downturn,  as  hoteliers  faced  a significant  slowdown  in Western European visitation  as well  as  domestic visitation, in addition to the notable decrease in business travel, which saw an  8%  decline  in  foreign  business  travellers.  As  the  world  economy rebounds  from  the  crisis,  occupancy  in  Warsaw  is  expected  to  continue increasing.  

Despite having had a notable decrease in occupancy levels in year‐to‐March 2009, average rates managed to remain stable showing a slight decrease of just  under  1%  in  zloty  terms,  from  PLN311  in  2008  to  PLN309  in  2009. Average rates even increased during some months in the first half of 2009, as hotels tried to maintain their rates at the expense of occupancy. During the second half of the year, however, such average rates could no longer be sustained, which then translated into average rate decreases going through into  2010,  leading  to  year‐to‐March  rates  reaching  just  PLN282,  a  9% decrease on the previous year. 

The depreciation of the zloty against the euro translated into double‐figure declines  on  average  rates  throughout  2009,  with  year‐to‐March  figures reaching  €67  approximately  24%  lower  than  2008.  In  2010,  however, average  rates  in  euro  terms  have  shown  a  significant  increase (approximately  6%),  leading  to  an  increase  of  16%  in  RevPAR.  Chart  3 illustrates the fluctuations in the exchange rates for the period in question. 

As  a  result  of  decreasing occupancy  throughout  2009, RevPAR decreased by 9%, in zloty terms, for year‐to‐March 2009. Meanwhile, in euro terms, as a  consequence  of  the  depreciation  of  the  zloty  against  the  euro,  RevPAR dropped  an  alarming  31%  for  the  same  period.  This  year,  however,  has seen  RevPAR  remain  at  similar  levels,  in  zloty  terms,  to  that  of  2009  to achieve PLN167, while in euro terms RevPAR reached €42 in 2010 against €36 in 2009. 

 

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 5 

 

Chart 3 Exchange Rate Fluctuations (€:PLN) – January 2008 to March 2010

Source: OANDA

0.200

0.220

0.240

0.260

0.280

0.300

0.320

Exch

ange

Rat

e €:

PLN

Warsaw  is mainly  a  business  destination with  leisure  demand  remaining relatively  weak.  Chart  4  shows  the  seasonality  of  hotel  occupancy  in Warsaw for 2008, 2009 and Year‐to‐March 2010. 

Chart 4 Seasonality – Warsaw Monthly Occupancy 2008, 2009 and Year-To-March 2010

Source: STR Global

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

2008 2009 2010

Chart  4  indicates  that  the  high  season  for  tourism  arrivals  was  typically April,  May,  June,  September  and  October.  The  trough  is  typically  from 

Seasonality – 2008-10

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 6 

 

November  to  March,  on  account  primarily  of  the  year‐end  holidays,  and around  the  months  of  July  and  August,  owing  to  the  summer  holidays, when business demand is much weaker in the city.  

Chart  5  shows  the  monthly  moving  annual  average  of  hotel  occupancy, average rate and RevPAR (in zloty terms) in Warsaw from January 2009 to March 2010. 

Chart 5 Monthly Moving Annual Average – Occupancy, Average Rate and RevPAR January 2009-March 2010 (PLN)

Source: STR Global

150

200

250

300

350

50%

55%

60%

65%

70%

Occupancy Average Rate RevPAR

Chart  5  shows  a  relatively  flat  average  rate  curve  for  the  period  under study; RevPAR started showing modest signs of recovery in the first three months  of  the  year,  as  occupancy  levels  started  to  increase  and  demand began to pick up once again. 

According  to  the  Polish  Institute  of  Tourism,  there  are  nearly  1,800 categorised hotels  in Poland accounting  for over 88,000 rooms. Warsaw’s current hotel stock contains more than 60 categorised hotels and includes a number of internationally branded hotels many of which opened in 2002, 2003 and 2004 in anticipation of  the country’s accession to the European Union. Hotels in the lower categories are the most predominant in the city, accounting  for 70% of  its quality supply. Additionally,  there are over 100 uncategorised hotels in the city.  Chart 6 shows the makeup of the current supply in the city of Warsaw. 

Supply

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 7 

 

Chart 6 Hotel Supply in Warsaw (2009)

Source: Central Statistical Office

Five‐Star18%

Four‐Star13%

Three‐Star32%

Two‐Star23%

One‐Star13%

Warsaw’s  hotel  market  has  seen  a  lot  of  development  within  its  supply over the past ten years. After most of the upscale international brands were established  in  the city, most of  the recent new openings have been  in  the lower  categories, with  brands  such  as  Ibis, Mercure  and  Etap  opening  in 2009. Since the announcement of Warsaw’s co‐hosting of Euro 2012 there has been much speculation about hotel developments in the city. Owing to the financial crisis, however, Warsaw has seen a slowdown in new projects and  hotels  entering  the  market  as  funding  and  financing  for  these  have become more limited, leading to hotel companies reviewing their pipelines and  developers  cancelling  a  number  of  schemes. We have  identified  only one confirmed hotel project which is now ‘on hold’: the Hilton Garden Inn Warsaw‐Mokotow, which is in the city’s Mokotow district.  

Overall,  Warsaw  experienced  a  difficult  year  in  2009  with  a  drop  in revenues,  mainly  caused  by  decreases  in  visitation  and  slightly  lower occupancy levels. Also, average rates began to decrease towards the end of the year. However, in the first three months of 2010, occupancy levels and visitor  numbers  started  showing  signs  of  recovery,  thus  improving performance levels at hotels. The recession also forced the cancellation of most of the hotels in the pipeline.  

The Warsaw  tourism market  (and  the Polish  tourism market as a whole) fared quite well,  especially when  compared  to  the performances  of  other markets  in  the  Eastern  European  region,  which  suffered  more  severe declines.  The  drop  in  business  demand,  particularly  from  international markets, translated into lower occupancies during the busier months of the year while leisure demand remained at lower levels. However, it is evident that  demand  has  started  to  pick  up  once  again  as  occupancy  levels  have 

New Supply

Conclusion

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 8 

 

increased over the first few months of the year and visitation numbers are encouraging. 

With  the  economy  managing  to  remain  relatively  stable  during  the economic  recession  and  performance  showing  early  signs  of  recovery  in the  first  three  months  of  the  year,  investors  are  being  reassured  of  the investment potential of the city. Additionally, with major events coming to the city, including Euro 2012, further demand will be generated, attracting both  domestic  and  international  visitors  to  the  city  in  the  medium  and longer term. 

© HVS 2010 

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 9 

 

About the Authors

Cristina  Balekjian  is  a  Market  Intelligence  Analyst  with  HVS’s  London office. Cristina holds a BSc (Hons) in International Hospitality and Tourism Management  from  the  University  of  Surrey.  She  worked  in  a  number  of operational  roles  in  the  hospitality  industry  before  joining  HVS  in  2007, where she has worked on a number of assignments in Europe, the Middle East and Africa. 

Saurabh  Chawla  is  an  Associate  Director  with  HVS’s  London  office.  He joined  HVS  in  2006  after  seven  years’  operational  and  managerial experience  in  the  hospitality  industry.  Saurabh  holds  an MBA  from  IMHI (ESSEC  Business  School  –  France),  a  degree  in  Hotel  Management  and  a Bachelor  of  Commerce.  Since  joining  HVS,  he  has  conducted  numerous valuations,  feasibility  studies  and  consulting  assignments  across  Europe, the Middle East and Africa. Saurabh is responsible for HVS’s consulting and valuation  work  in  Russia,  other  CIS  countries  and  the  rest  of  Eastern Europe  as  well  as  for  our  Asset  Management  and  Strategic  Advisory Services in Europe.  

For further information, please contact: 

Cristina Balekjian – Market Intelligence Analyst   

Email: cbalekjian@hvs.com, Direct Line: +44 207 878 7724 

Saurabh Chawla – Associate Director 

Email: schawla@hvs.com, Direct Line: +44 207 878 7708  

Or visit hvs.com 

© HVS 2010 

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 10 

 

About STR Global

STR Global provides clients—including hotel operators, developers,  financiers, analysts and  suppliers  to  the hotel  industry —  access  to  hotel  research with  regular  and  custom  reports  covering  Europe, Middle  East, Africa, Asia Pacific and South America. STR Global provides a single source of global hotel data covering daily and monthly performance data, forecasts, annual profitability, pipeline and census information. STR Global is part of  the STR  family of companies and  is proudly associated with STR, RRC Associates, STR Analytics, and HotelNewsNow.com. For more information, please visit www.strglobal.com. 

 

 

 

For further information, please contact: 

Konstanze Auernheimer – Director of Marketing  STR Global Blue Fin Building  110 Southwark Street London SE1 0TA Main Phone +44 (0)207 922 1930 Fax +44 (0)207 922 1931 Email: kauernheimer@strglobal.com   For more information visit strglobal.com  

HVS – London Office    Warsaw, Poland – Market Snapshot 11 

 

About HVS

HVS  is  the  world’s  leading  consulting  and  services  organisation  focused  on  the  hotel,  restaurant,  shared ownership,  gaming  and  leisure  industries.  Established  in  1980  by  Steve  Rushmore,  the  company  offers  a comprehensive scope of services and specialised industry expertise to help you enhance the economic returns and value of your hospitality assets. 

Steve began his career  in the 1970s as a consultant  in the hospitality division of a prominent New York City real estate  firm. Through  that experience, he noted  the  limited body of  knowledge available  to assess  the value of hotels and motels, taking  into consideration both the business and real estate components. His first book, The Valuation of Hotels and Motels, quickly became the definitive work on the subject and, soon after, HVS  was  born.  The  HVS  method  of  providing  an  economic  study  and  valuation  for  hotels  and  motels immediately became, and continues to be, the industry standard. 

Over  the  past  three  decades,  HVS  has  expanded  both  its  range  of  services  and  its  geographical boundaries.  The  company’s  global  reach,  through  a  network  of  30  offices  staffed  by  300  seasoned industry  professionals,  gives  you  access  to  an  unparalleled  range  of  complementary  services  for  the hospitality industry: 

Consulting & Valuation  Convention, Sports & Entertainment Facilities Investment Banking  Interior Design Asset Management & Advisory  Sales & Marketing Services Shared Ownership Services   Hotel Management (US Only) Golf Services  Eco Services   Executive Search  Food & Beverage Services   Risk Management  Gaming Services  

Our  clients  include  prominent  hotel  owners,  lending  institutions,  international  hotel  companies, management entities, governmental agencies, and law and accounting firms from North America, Europe, the Middle  East,  Asia,  Latin  and  South  America,  and  the  Caribbean.  Our  principals  literally  ‘wrote  the book’  on  hospitality  consulting,  authoring  numerous  authoritative  texts  and  hundreds  of  articles.  HVS principals are regarded as the leading professionals in their respective regions of the globe. We are client driven,  entrepreneurial,  and  dedicated  to  providing  the  best  advice  and  services  in  a  timely  and  cost‐efficient manner. HVS consultants continue to be industry leaders, consistently generating a wide variety of articles, studies and publications on all aspects of the hospitality industry. 

HVS is the industry’s primary source of hotel ownership data. Our 2,000+ assignments each year keep us at  the  forefront  of  trends  and  knowledge  regarding  information  on  financial  operating  results, management  contracts,  franchise  agreements,  compensation  programmes,  financing  structures, investment yields and transactions. With access to our industry intelligence and data, you will have the most  timely  information  and  the  best  tools  available  to make  critical  decisions  about  your  hospitality assets. 

For further information regarding our expertise and specifics about our services, please visit www.hvs.com.