Vivienda social de mercado · Investigación sobre … · Pontificia Universidad Católica de...

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Jurado académico 2011

Presidente del JuradoFrancisco Sabatini Downey

Pontificia Universidad Católica de Chile, Chile

Alan GilbertUniversidad de Londres, Inglaterra

Alfonso X. Iracheta CenecortaEl Colegio Mexiquense A.C., México

Alfonso García SantosUniversidad Politécnica de Madrid, España

Alfredo Stein HeinemannUniversidad de Manchester, Inglaterra

Analía VazquezUniversidad Nacional de Mar de Plata, Argentina

Eduardo Mario ReeseUniversidad Nacional de General Sarmiento, Argentina

Elena Jorge SierraUniversidad de Alicante, España

Enrique Orozco ArriaUniversidad Nacional Experimental del Táchira, Venezuela

http://www.uc.cl

http://www.lon.ac.uk

http://www.cmq.edu.mx

http://www.upm.es/institucional

http://www.manchester.ac.uk

http://www.mdp.edu.ar

http://www.ungs.edu.ar/ms_ungs

http://www.ua.es

http://www.unet.edu.ve

Julio Calderón CockburnPontificia Universidad Católica del Perú, Perú

Martim O. SmolkaLincoln Institute of Land Policy, Estados Unidos

Montserrat Pareja EastawayUniversidad de Barcelona, España

Patricia Ávila GarcíaUniversidad Nacional Autónoma de México, México

Pedro AbramoUniversidad Federal de Río de Janeiro, Brasil

Pedro Lorenzo GalligoUniversidad Politécnica de Cataluña, España

Peter M. WardUniversidad de Texas en Austin, Estados Unidos

Priscilla Connolly DietrichcenUniversidad Autónoma Metropolitana-Azcapotzalco, México

Renato CymbalistaUniversidad de São Paulo, Brasil

René Marie Alexandre Coulomb BoscUniversidad Autónoma Metropolitana-Azcapotzalco, México

Francisco Hernández OlivaresUniversidad Politécnica de Madrid, España

Francisco Santiago Yeomans ReynaInstituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey, México

Georgina Isunza VizuetInstituto Politécnico Nacional, México

Gonzalo Martínez BarreraUniversidad Autónoma del Estado de México, México

Hilda María HerzerUniversidad de Buenos Aires, Argentina

Horacio Capel SaezUniversidad de Barcelona, España

Ignacio Carlos Kunz BolañosUniversidad Nacional Autónoma de México, México

Irene Blasco LucasUniversidad Nacional de San Juan, Argentina

Jahir Rodríguez RodríguezUniversidad Autónoma de Manizales, Colombia

Juan José Gutiérrez ChaparroUniversidad Autónoma del Estado de México, México

http://www.pucp.edu.pe/content/index.php

http://www.lincolninst.edu

http://www.ub.edu/web/ub/es

http://www.unam.mx

http://www.ufrj.br

http://www.upc.edu

http://www.utexas.edu

http://www.azc.uam.mx

http://www5.usp.br



http://www.itesm.edu

http://www.ipn.mx

http://www.uaemex.mx

http://www.uba.ar/homepage.php


http://www.unam.mx

http://www.unsj.edu.ar

http://www.autonoma.edu.co


Jurado de calidad 2011

Ariel Cano CuevasDirector General de la Comisión Nacional de Vivienda, México

Luis Foncerrada PascalDirector General del Centro de Estudios del Sector Privado, México

Javier Gavito MoharDirector General de la Sociedad Hipotecaria Federal, México

Ricardo Jordán F.Comisión Económica para América Latina y El Caribe (cepal)

Rosana Gaggiho PacharoniConsejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas, Argentina

Ruby Mejía de GutiérrezUniversidad del Valle, Colombia

Samuel Jaramillo GonzálezUniversidad de los Andes, Colombia

Sergio Manuel Alcocer Martínez de CastroUniversidad Nacional Autónoma de México, México

Sergio Vega SánchezUniversidad Politécnica de Madrid, España

Silverio Hernández MorenoUniversidad Autónoma del Estado de México, México

Tanus MoreiraPontificia Universidad Católica de Paraná, Brasil

Tito Alejandro Alegría OlazábalColegio de la Frontera Norte, México

Wiley Ludeña UrquizoUniversidad Nacional de Ingeniería, Perú

http://www.conavi.gob.mx

http://www.ceesp.org.mx

http://www.shf.gob.mx

http://www.eclac.org

http://www.conicet.gov.ar

http://www.univalle.edu.co

http://www.uniandes.edu.co

http://www.unam.mx



http://www.pucpr.br/especializacao

http://www.colef.net

http://www.uni.edu.pe

Organización 2011

Karen Capdeville CureñoSilvia Castillo Ortega Amelia Fuentes MarínAlba Gámez MartínezLiliana García Zárate

Miguel Ángel Guerrero SámanoMartha Imelda Pacheco Palma

Edgar Gabriel Peña ValdésMiguel Torres BlancasLizeth Vilchis Carbajal

Claudia Zenteno

Gracias al apoyo de

Eduardo Aguado LópezNelson Arteaga BotelloArianna Becerril GarcíaVíctor E. Pérez OrozcoRosamaría Ortiz ChíoMayela Vázquez Ávila

Secretaría permanente 2011

Francisco Sabatini DowneyRepresentante del Jurado Académico

Pontificia Universidad Católica de Chile, Chile

Nadiezhda de la Uz BlancoRepresentante de Sustentabilidad y Rentabilidad Social

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, México

Rosario Rogel SalazarRepresentante del Sistema de Información Científica Redalyc

Universidad Autónoma del Estado de México, México

Rodrigo Zárate de PaulCoordinación Técnica de la Secretaría Permanente


Miguel Ángel Aguirre PitolAsesor de la Secretaría Permanente


http://www.uc.cl

http://www.infonavit.org.mx

http://redalyc.uaemex.mx




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Mensaje del Director General del Infonavit

Por tercer año consecutivo, el “Premio Iberoamericano de Tesis de Inves-tigación sobre Vivienda Sustentable: Infonavit-Redalyc” se ha convertido en la oportunidad ideal para que diversos trabajos de investigación de tesis de posgrado aporten conocimientos sobre la realidad de las ciudades en Latinoamérica, enriqueciendo la estrategia institucional en materia de vivienda.

Las aportaciones de las tesis de investigación básica y aplicada, nos han permitido dar un paso más en la meta de consolidar ciudades mejores y más habitables donde los conjuntos habitacionales se integren al tejido urbano en entornos competitivos que aporten valor, fomenten la vida en comuni-dad, familias con un desarrollo pleno, buscando en todo momento estrechar lazos y unir esfuerzos ante problemáticas que nos son comunes en la región iberoamericana.

Nos complace ver cómo este concurso ha estimulado el interés por rea-lizar investigaciones sobre vivienda sustentable en México y América Latina y que las mujeres, quienes conformaron la mayoría de participación en esta convocatoria, se hicieran acreedoras a tres de los cuatro primeros lugares.

Es digno de mencionar que en esta ocasión uno de los estudios reali-zados se llevó a cabo en Xalapa, Veracruz. El análisis de la problemática de los asentamientos informales en México; la producción y uso de espa-cios públicos en barrios informales; la vivienda social de mercado: con-fluencia entre Estado, empresas constructoras y capital financiero así como el análisis del ciclo de vida de la vivienda de interés social en México, son los temas de los cuatro lugares ganadores de esta emisión. Estudios que no nos queda duda resultan de gran interés para mejorar las condiciones actuales que se viven en estos asentamientos.

18 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado

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Mensaje del Rector de la uaemex

Investigación, docencia y extensión, son las tres funciones sustantivas de toda institución académica comprometida con su entorno. Fomentar la vin-culación de estas actividades con los sectores sociales y productivos es una tarea prioritaria, pues constituye la razón de ser del conocimiento relevante. Y si bien este vínculo es indispensable, no siempre se tiene la fortuna de lograr resultados fructíferos, duraderos y, sobre todo, de excepcional valor.

Fue en el mes de noviembre de 2008 cuando se firmó un primer con-venio de colaboración entre el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y la Universidad Autónoma del Estado de México, con el objetivo de consolidar un sistema de información que permitiera difundir los principales trabajos académicos generados sobre estudios de vivienda y territorio de toda Iberoamérica.

Como parte de esta colaboración, se desarrolló la Comunidad de Estudios Territoriales Redalyc (cet), que busca impulsar la generación y difusión de nuevos conocimientos, métodos y estrategias de análisis sobre temáticas de interés para las ciudades de Iberoamérica. Así, en el marco de las actividades de esta Comunidad, en julio del 2009 se lanzó la primera convocatoria al “Premio Iberoamericano de Tesis de Investi-gación sobre Vivienda Sustentable: Infonavit-Redalyc” con una excelente recepción por parte de la comunidad académica.

Este premio, estamos convencidos, vino a llenar un vacío existente no sólo en el reconocimiento de los mejores trabajos de investigación sobre temas relativos a la vivienda sustentable en el ámbito Iberoamericano, sino particularmente –y acaso más necesario para nuestra región– en la difu-sión de métodos y estrategias de análisis que, las más de las veces, están condenadas al anonimato. La publicación de las tesis ganadoras es parte

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y la Universidad Autónoma del Estado de México, a través de su Comunidad de Estudios Territoriales Redalyc (cet) nos comprometi-mos a editar los trabajos ganadores en un esfuerzo conjunto por concretar el acceso abierto al conocimiento. En esta edición estamos innovando la presentación de estos materiales en distintos formatos electrónicos, lo que representa un cambio en la lectura tradicional al permitir acceder con un sólo toque a la información que sustenta cada trabajo. Todos los materiales son de acceso abierto para lograr una mayor y mejor difusión de los traba-jos ganadores, no sólo dentro de la comunidad científica sino al público en general.

Esperamos que esta serie continúe contribuyendo a la generación de propuestas y soluciones a la problemática de la vivienda sustentable en Ibe-roamérica, abriendo espacios de comunicación e intercambio entre institu-ciones sociales y academia, manteniendo vigente el reto de construir ciudades sustentables en los ámbitos económico, social y ecológico para impactar de manera favorable en la calidad de vida y bienestar de la población.

Víctor Manuel Borrás SetiénDirector General del Infonavit




http://www.estudiosterritoriales.org






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Presentación

La realidad de nuestras ciudades, y en particular sus problemas habitacio-nales, están cambiando más rápido de lo que imaginamos, haciendo de la investigación en vivienda sustentable una necesidad. Nuevos problemas, desafíos y oportunidades están surgiendo en nuestros barrios, en los mer-cados inmobiliarios, en la industria del sector, en nuestras instituciones y sistemas de gestión. La sustentabilidad social, y no tan sólo la sustentabili-dad ambiental, están en jaque en el medio urbano.

El Premio Iberoamericano en Tesis de Investigación sobre Vivienda Sustentable de Infonavit-Redalyc, que está entregando con estos libros los resultados de su tercera versión correspondiente al año 2011 –ya empeza-mos a mirarlo como una tradición—ayuda a aliviar el significativo vacío que hay en materia de investigación en este campo.

Debemos reconocer, por lo mismo, el aporte que han hecho estas dos instituciones al haber creado y reeditado el Premio, lo mismo que debe-mos nuestra gratitud a las personas que, con profesionalismo y tesón, lo sostienen día a día: Nadiezhda de la Uz, Rosa María Ortíz, Rosario Rogel, Eduardo Aguado y Rodrigo Zárate han sido sus orfebres y merecen una explícita mención.

Entre las transformaciones que sobrellevan las ciudades y que desafían nuestra comprensión, se cuentan las que han agravado los problemas de sustentabilidad social y las que han agravado los problemas de sustenta-bilidad ambiental. Los guetos urbanos y la congestión del tráfico destacan entre esas amenazas, pero hay muchas otras. También están los cambios que abren nuevos horizontes y nuevas oportunidades, muchos de los cua-les toman forma en la actividad de las personas y comunidades, en los mercados urbanos y sector inmobiliario más complejos, y en el papel más

del compromiso de las instituciones convocantes, como también lo es desarrollar el –hasta ahora– único y más grande repositorio de tesis digita-les sobre temas de vivienda de Iberoamérica.

El acceso abierto es el denominador común de este trabajo en colabo- ración, en una región como la nuestra marcada por profundaas desigual-dades sociales, es indispensable desarrollar proyectos que brinden el más amplio acceso al conocimiento que se desarrolla en los centros de inves- tigación. El invaluable apoyo y respaldo que brinda el Infonavit, le otorga un valor adicional a este proyecto: un diálogo abierto y franco entre aca-demia e instituciones sociales, en beneficio de la población que habita las ciudades, que unos construyen y otros analizan.

En ocasión del 40 Aniversario del Infonavit, la comunidad de la Univer- sidad Autónoma del Estado de México se complace en ser parte de este esfuerzo que permite poner a disposición del público en general los cuatro libros electrónicos derivados de las tesis acreedoras a los tres primeros luga-res en la categoría “A” investigación básica, y al primer lugar de la categoría “B” investigación aplicada, como parte de la tercera emisión de este Premio que, estamos seguros, se consolida ya como uno de los principales reconoci-mientos en este campo disciplinar en la región Iberoamericana.

Eduardo Gasca PliegoRector de la Universidad Autónoma del Estado de México



22 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Presentación 23

Estos cuatro libros se suman a los seis anteriores derivados de las emi- siones 2009 y 2010 de este Premio. Con ello sumamos ya en total 10 volú-menes de la Serie.

Digno de mencionar es, también, que en esta ocasión se realice la publicación de los libros en distintos formatos electrónicos, todos de acceso abierto, haciendo posible una mayor y mejor difusión, amplia y democrática de los trabajos ganadores. El que la construcción de estos materiales haya sido pensada con tales características, revoluciona el trabajo de investigación dado que facilita la búsqueda e identificación de los contenidos, lo que permite acceder con solo dar un toque a toda la información que sustenta estas investigaciones.

Francisco Sabatini DowneyPresidente del Jurado Académico

gravitante que el Estado ha asumido, especialmente a través de programas de obras públicas que se proyectan al conjunto del espacio urbano, o de políticas de vivienda que crecen en cobertura social.

Nos debe complacer el hecho de que las tesis ganadoras en esta tercera versión del Premio nos aporten, justamente, conocimiento relevante de cara a esos desafíos: la construcción y recreación de barrios y espacios públicos por sus mismos habitantes y usuarios, la relación entre negocio inmobiliario y vivienda social, y los desafíos energéticos y de diseño que encierra la pro-ducción de vivienda social en nuestro medio.

Debemos destacar de esta tercera versión, además, el hecho de que algo más de la mitad de los postulantes hayan sido mujeres, y que tres de los cuatro premios, incluyendo el primero, haya sido justamente para ellas.

Por otro lado, el que los dos primeros premios hayan correspondido a tesis elaboradas en universidades europeas resume muy bien el propósito del Premio: más que estimular la investigación realizada en vivienda susten-table en esta región del mundo, se pretende estimular la investigación acerca de esta región. No deja de ser emblemático que la tesis que obtuvo el primer premio sea la de la británica Melanie Lombard, realizada en la Universi-dad de Sheffield uk, quien analiza la problemática de los asentamientos informales en México. Por su parte, el segundo lugar correspondió a Jaime Hernández García –colombiano de origen– quien realizó sus estudios en la Universidad de Newcastle uk, en torno a la producción y consumo de espacios abiertos en asentamientos populares. La tesis acreedora al tercer lugar, realizada por Lúcia Shimbo de Brasil, aborda una temática de crucial importancia para el mercado inmobiliario: la confluencia entre Estado, em-presas constructoras y capital financiero.

En esta ocasión, se decidió otorgar un premio específico para las tesis de investigación aplicada. Resultó seleccionado el trabajo de Elizabeth Val-dez Medina quien nos ofrece un análisis del ciclo de vida de la vivienda de interés social en México.

Introducción 27

26

El sector económico del mercado inmobiliario que ofrece inmuebles cuyo valor es inferior a 100 mil dólares1, se benefició doblemente al acceder tanto a las fuentes de recursos tradicionalmente destinadas a las viviendas de interés social, como a aquellas destinadas a la vivienda comercial, sobre todo a través de capital financiero. A partir del momento en que una determinada empresa produce viviendas se convierte, al mismo tiempo, en propietaria de tierras, desarrolladora, constructora, banco, vendedora de acciones en el mercado de capitales y corresponsal del gobierno, al ser intermediaria del financiamiento al consumidor y como consecuencia la estructura del mer-cado se altera, y las formas de producción y de los productos inmobiliarios también se transforman.

Hoy, en Brasil, la confluencia entre Estado, empresas constructoras y capital financiero, provoca efectos directos tanto para el estatuto teórico de la producción de vivienda, o incluso la producción de las ciudades, como para las dimensiones empíricas. Vale la pena recordar que, no hace más de veinte años, la polarización entre la vivienda de interés social producida exclusivamente por el Estado y el mercado inmobiliario enfocado en los sectores de altos ingresos significaba que esas dinámicas fueran analizadas de manera aislada. Y, en las ciudades, la solución de la mayoría de las familias de bajos ingresos era la autoconstrucción en asentamientos urbanos, fueran legales o no.

¿Cómo analizar la producción de ciudades brasileñas constituidas por condominios horizontales y verticales, dirigidos también a los sectores de población de más bajos ingresos? ¿Qué categorías analíticas podemos adoptar para reflexionar sobre los vínculos presentes actualmente entre la producción inmobiliaria, el sector de la construcción civil, la política habitacional y la financierización?

El objetivo de este libro es encontrar datos para responder estas pre-guntas y comprender los procesos de transformación de la política y la producción de vivienda en el Brasil contemporáneo.

Introducción

La producción de vivienda en el Brasil contemporáneo

En Brasil, a partir de la década de 2000, la fusión de recursos públicos y privados originó un rápido crecimiento de la producción de viviendas por

parte de grandes empresas, para un público con acceso al crédito habitacional. Se investigó la forma en que actúa una gran empresa constructora tanto en

relación con el capital financiero como con las medidas gubernamentales con el fin de comprender la naturaleza y las razones que llevaron a la confluencia

entre Estado, mercado inmobiliario, capital financiero y el crecimiento agresivo de este tipo de producción habitacional.

La producción de las ciudades de Brasil se ha alterado profundamente en el inicio del siglo xxi. En un periodo de cinco años, especialmente entre 2006 y 2010, las grandes empresas constructoras y desarrolladoras comenzaron a ofrecer vivienda para los estratos de la población con bajos ingresos, e impri- mieron un ritmo acelerado en la verticalización y en los espaciamientos de los tejidos urbanos. Con frecuencia aumentaban los registros de bienes raíces en las principales ciudades del país, contrataciones de créditos habi-tacionales, producción de insumos y la contratación de trabajadores para el sector de la construcción civil; asimismo, los anuncios de televisión ofrecían casas como si fueran electrodomésticos.

Se constituyó una nueva forma de emprendimiento en la producción de viviendas desde 2006 al vincular al Estado, las empresas constructoras y el capital financiero. O, dicho de otra manera, se constituyó una forma de producción habitacional que enfrentó a la vivienda social como un negocio inmobiliario.

28 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Introducción 29

De esta manera, el libro inicia con un carácter general del vínculo entre Estado, mercado y capital financiero en Brasil y finaliza con la operación específica de ese vínculo en la ece, desde la estructura de producción de la empresa, hasta la elaboración del proyecto arquitectónico que se quiere alcanzar o lo cotidiano del trabajo en la obra de construcción.

Cuestiones y estrategias de investigación

Este libro trata sobre la reciente política habitacional en Brasil, describe y analiza la confluencia entre Estado, mercado inmobiliario y capital financiero. Desde los años noventa se desarrollaron mecanismos jurídicos e institucionales que prepararon el terreno para ampliar y consolidar la producción privada de viviendas, inclusive para un segmento con ingreso familiar que no eran atendidos por el mercado formal promovido por grandes empresas. Sin gran alarde, el mercado inmobiliario ocupó la posi-ción de actor central en la política brasileña de vivienda reciente.3

La relación entre la política pública habitacional y la producción privada de vivienda jamás dejó de existir en Brasil.4 Sin embargo, a partir de mediados del año 2000, esta relación se rediseñó con la entrada de capital financiero en las grandes empresas constructoras y desarrolladoras, además del aumento de recursos de los principales fondos públicos y semipúblicos –el Fondo de Garantía de Tiempo de Servicio (fgts) y el Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo (sbpe, por sus siglas en portugués), del Sistema Financiero de la Vivienda (sfh, por sus siglas en portugués)

La fusión de recursos públicos y privados originó un rápido crecimiento de la producción de viviendas por parte de esas grandes empresas, para un público con acceso al crédito habitacional operado por el sfh. Se trata de un segmento económico, denominado así por el mercado inmobiliario, el cual derivó en la producción de viviendas residenciales con valor de hasta 100 000 dólares, destinados a familias con ingresos mensuales entre tres y

Analíticamente, más que por el diseño institucional de los programas de gobierno, se privilegia la perspectiva del comportamiento del mercado inmobiliario en su propia política habitacional, y toma una gran empresa constructora que cotiza en la Bolsa, que opera en todo el territorio nacional de Brasil, con el objeto de buscar la solución para producir una ‘vivienda social y comercial’.

Metodológicamente este libro es el resultado de una búsqueda que inició con un enfoque etnográfico sobre el trabajo cotidiano en la obra. Detrás de una organización productiva bastante tradicional, que difiere muy poco de las obras de construcción analizadas por la bibliografía de la década de los años setenta, se acopló una estructura de gestión tecnológica de punta, alineada a los dictados del mercado financiero transnacional.

La producción de vivienda en escala que surge de lo anterior, lleva de nuevo a la cuestión de la normalización arquitectónica y productiva, alterando la relación entre el proyecto arquitectónico, la tecnología y el trabajo en la obra. En la práctica, resulta muy lucrativo para los inversio-nistas, además cumple con una política de vivienda que se basa exclusiva-mente en parámetros cuantitativos, financieros y en la solvencia económica del sistema.

Estos criterios se tornaron evidentes durante la elaboración e implemen-tación del programa ‘Mi casa, mi vida’, lanzado en Brasil por el Gobierno Federal en 2009; dicho programa ayudó a consolidar lo que ya estaba en curso: la transformación de la vivienda social en un mercado, lo que representa el argumento principal que se discutirá a partir de dos cuestiones importantes.

La primera, de un matiz analítico, se trata de cómo los agentes privados se benefician con los incentivos públicos y de la presencia del capital finan-ciero en la producción de la vivienda. La segunda, a nivel empírico, está relacionada con el modo en que la Empresa Constructora Estudiada (ece,2 denominada así en este libro), garantiza su rentabilidad y da retroalimenta-ción, simultáneamente, a la política habitacional y al mercado financiero.

http://www.caixa.gov.br/fgts/index.asp

http://www.igf.com.br/aprende/glossario/glo_Resp.aspx?id=3574


http://www.bcb.gov.br/?sfh



las medidas gubernamentales; no sólo utilizando las brechas generadas por la regulación pública, sino también participando activamente en la elabo- ración de nuevos programas habitacionales.

La nueva política nacional de vivienda, elaborada en 2004 por el gobierno federal de Luiz Inácio Lula da Silva (2003-2006), especifica dos sistemas de vivienda: el subsistema de vivienda de interés social, y el sub-sistema de vivienda de mercado, separados de acuerdo con el perfil de la demanda, cada uno con fuentes de recursos específicas. Por otra parte, se busca ampliar masivamente los recursos de fgts y de sbpe para los préstamos de vivienda y conseguir otros fondos para este fin, con la perspectiva de au-mentar la producción subsidiada y fomentar el mercado privado de vivienda.

Uno de los propósitos de esa política era justamente ampliar el mer-cado para atender a los ‘sectores populares’ y permitir la “optimización económica de los recursos públicos y privados invertidos en el sector habitacional” (Brasil, 2004). Para esto se dispuso la creación de mecanis-mos, tanto de protección de los préstamos de vivienda, como de captación de recursos, entre ellos, los disponibles en el mercado de capitales.

Estos mecanismos previstos en la ‘nueva’ política fueron implementa-dos paulatinamente, aunque al inicio no fueron operados dentro de los programas de vivienda específicos, lo que sucedió más adelante. Desde aquel momento, los agentes privados aprendieron a actuar en lo relativo a lo que la política especificaba como ‘vivienda de interés social’ y como ‘vivienda de mercado’, sacando provecho de esto.

Por un lado, hubo un aumento exponencial en los valores de financia-miento habitacional contratados por el sistema fgts-sbpe: en 2003, cuando se inició el primer gobierno de Lula, el valor total contratado era de aproximadamente 1.7 billones de dólares, (valor calculado al 4 de agosto de 2003); en 2008, en la mitad del segundo gobierno, ese valor excedió los 25.6 billones de dólares (valor calculado al 4 de agosto de 2008) (cbic, 2008). Por otro lado, un conjunto de grandes empresas constructoras y desarrolladoras se acercó al mercado de capitales para la captación directa

diez salarios mínimos (o entre 900 y 5 540 dólares, a diciembre de 2011). Para ese segmento se lanzaron, en 2006, aproximadamente 8 500 unidades habitacionales (en diversas ciudades brasileñas), mientras en 2008, fueron más de 78 000; es decir, el número de unidades producidas aumentó aproximadamente nueve veces en sólo dos años.5

Debido al reciente vínculo entre el Estado y el mercado en la política habitacional, en este libro se referirá al ‘segmento económico’ como la habi-tación social de mercado, uniendo dos nombres que anteriormente podían corresponder a sistemas de financiamiento diferentes, el ‘social’ y de ‘mercado’. En Brasil, es a partir de la intervención estatal en la vivienda, durante las décadas de los años treinta y cuarenta, que se formula el concepto de ‘vivienda social’ que, según Bonduki (1998), es aquella producida y finan-ciada por el Estado, destinada a la población de bajos ingresos. Es interesante notar que históricamente hubo diferentes nombres atribuidos a este tipo de producción (popular, económica y social), ahora son apropiados en el mer-cado inmobiliario para designar ese ‘nuevo’ nicho de mercado.6

Con el fin de comprender la naturaleza y las razones que llevaron a la confluencia entre Estado, mercado inmobiliario, capital financiero y el crecimiento agresivo de este tipo de producción habitacional, en este libro se busca responder las preguntas generales: ¿Cómo las empresas constructoras y desarrolladoras han expandido su producción en Brasil, en los últimos años? y ¿Cómo se han beneficiado de los incentivos públicos y, paralelamente, de la tendencia mundial de financierización de la economía, aumentando vertiginosamente su capital y ampliando geográficamente sus operaciones?

Para responder a estas preguntas, es preciso abandonar la perspectiva analítica tradicionalmente utilizada en el debate, la cual comprende a la política habitacional solo como un diseño de programas o políticas del gobierno. Se procuró comprender la política habitacional tal como se muestra en la investigación de campo a partir del protagonismo del mer-cado privado. Precisamente, se investigó la forma en que actúa una gran empresa constructora tanto en relación con el capital financiero como con


clientes, como del financiamiento para la producción; además de captar recursos en la Bolsa de Valores. Por otro lado, reúne todas aquellas atribucio-nes, mencionadas anteriormente (desarrolladora, constructora, vendedora y financiadora); es capaz de producir más de cuarenta mil unidades anuales en diversas ciudades del país, a partir de una estandarización y de un sistema de control del proceso productivo, que mantiene una alta tasa de solvencia.

En el marco de las dinámicas de confluencia recientes entre Estado, mercado inmobiliario y capital financiero, destaca el valor heurístico de la ece que guió esta investigación y se propuso analizar las tres principales dimensiones de su producción. Por lo que se estudiaron a profundidad:

• La organización del trabajo en la construcción de la obra.• El papel de la arquitectura y la tecnología.• Las relaciones con el Estado y con el capital financiero.

Con este fin surgieron las siguientes preguntas empíricas: ¿Cuál es la dife-rencia de la ece en la producción de viviendas, que interesa tanto al Estado como a los inversionistas financieros? ¿Cuáles son las causas de la elevada tasa de beneficios de esa empresa? ¿Cómo contribuyen la arquitectura y la tecnología a este tipo de producción?

A través de la investigación de campo,8 se interpretó cómo operan los procesos de gestión y de producción en el interior de la empresa, que garantizan tal solvencia y establecen un vínculo –posible de reconstruir analíticamente– desde el papel de servidor, en la construcción de la obra, hasta el inversionista del mercado financiero. Aunque no están interac-tuando en realidad, esos dos actores son representativos de los dos extre-mos de cotidianeidad entre una base de producción tradicional, la cual es la reproducción de la explotación del trabajo en la construcción de la obra y la presencia del “margen incomprensible del saber hacer del trabajador” (Farah, 1996) y la expresión más actual del neoliberalismo, la autonomía de la acumulación financiera.9

de recursos vía la ‘Oferta Pública de Acciones’ (opa) o, en inglés Initial Public Offering (ipo), en la Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). En 2008, las 25 empresas registradas en el segmento ‘construcción civil’ de la Bovespa habían captado más de 20 mil millones de dólares.7

En este contexto, surgió un nuevo agente privado en la producción de vivienda, quien desempeña múltiples papeles conferidos a diferentes agentes. La empresa desarrolladora y la constructora –fundidas en una misma figura jurídica– ahora compra terrenos (y los reserva, en un banco de tierras), ejecuta la construcción, comercializa las unidades habitacio-nales, articula el financiamiento de vivienda del cliente (fase de preapro-bación en la concesión del crédito) y capta los recursos en el mercado de capitales, además de los del sfh.

Es decir, el mercado inmobiliario se benefició doblemente al conseguir acceso a los recursos de ambos subsistemas de financiamiento, previstos en la política de vivienda. Royer (2009) señala que recientemente hubo en Brasil una financierización de la política habitacional. Según la autora, la provisión de viviendas migró de “discurso universalista de los derechos fun-damentales a la lógica selectiva de los mercados, articulándose de manera innovadora con la arquitectura financiera de los nuevos patrones de acumu-lación de capital” (Royer, 2009: 14).

Para caracterizar el modo en que se opera esa financierización de la política habitacional, se recurrió a un enfoque metodológico que concilió la investigación documental y cuantitativa (documentos de las empresas y datos estadísticos) con un estudio de carácter etnográfico en una importante empresa constructora y desarrolladora de capital abierto, entre 2007 y 2010. Este libro resume, por lo tanto, los principales resultados y cues-tiones de las investigaciones (Shimbo, 2010).

La ece es un ejemplo emblemático del nuevo agente privado en la pro-ducción de viviendas. Por un lado, opera el vínculo con el Estado y el capital financiero, en la medida en que obtiene recursos bajo la gestión pública que surgen tanto de los créditos habitacionales, concedidos directamente a sus

http://www.guiadeinvestimento.com.br/oferta-publica-de-acoes-ipo-e-opa/

http://www.hoovers.com/ipo-central/100004160-1.html



que es necesario conciliar el mercado inmobiliario y el sector de la cons-trucción civil para analizar la ‘cadena de provisión (suministro) y transac-ción de edificaciones construidas’, a partir del estudio sobre las empresas y organizaciones que en ellas participan.12

El enfoque de Ball, va al encuentro de las cuestiones suscitadas en el contexto contemporáneo de la producción de vivienda en Brasil. La con-figuración actual de las empresas constructoras y desarrolladoras atraviesa necesariamente la mediación entre mercado inmobiliario y el sector de la construcción civil –muchas de ellas, incluso, cumplen el ciclo completo de la mercancía ‘vivienda’. En el caso de Brasil, esa mediación se realiza a partir de la actuación del Estado y, recientemente, es reforzada por el acercamiento al mercado financiero.

En el contexto europeo analizado por Ball (1986), el Estado puede ser parte de la estructura de provisión o una influencia externa clave para, por ejemplo, determinar la legislación urbanística y del suelo, los impuestos y la legislación laboral, en Brasil, se extrapola esta posición. En este sentido la dinámica de provisión y producción de vivienda permea la estrecha rela-ción entre Estado y agentes promotores inmobiliarios. Por esto, los análisis sobre la producción de las ciudades brasileñas pasan necesariamente por las diferentes modulaciones del binomio Estado-mercado, desde los grandes proyectos urbanos, a las obras de infraestructura, las inversiones en deter-minados barrios, hasta la producción de viviendas de interés social.

Esta última modalidad podría ubicarse analíticamente en la producción pública de la vivienda. Puede estar tan entrelazada con la dinámica privada, que se torna difícil hacer una distinción entre lo que sería esencialmente una ‘vivienda de interés social’ y una ‘vivienda de mercado’. Por más que se procure distinguir las formas de producción privada y pública en Brasil, hay una frontera indistinta entre las diferentes formas de producción de vivienda, que hace difícil su clasificación y nominación tentativa.

En la literatura especializada, hay un intento por separar tanto concep- tual como operacionalmente (por ejemplo, en las clasificaciones de la

Fortaleciendo esa perspectiva analítica, se buscó identificar cómo opera empíricamente el vínculo entre el mercado inmobiliario y el Estado, a partir de las estrategias de producción que la ece define de acuerdo con la ‘Política de crédito del gobierno federal’.10 Sus productos son, en gran medida, integra-dos en los límites de los valores de los inmuebles financiados por la Caja Económica Federal (cef), la cual opera los recursos de fgts y del sbpe. Ese vínculo, ya presente desde hace bastante tiempo, se torna evidente a partir del ‘Programa mi casa, mi vida’, lanzado por el gobierno federal en marzo de 2009, al punto que el presidente de la ece declaró que su empresa “participó activamente en la concepción” del paquete y ‘va a ser hecho a cuatro manos: Caja Económica Federal más constructoras’.11

Articulación de las dimensiones analíticas

La perspectiva del análisis que se centra en la estructura de la provisión de vivienda a partir de las relaciones entre los agentes que participan en ella, está presente en el trabajo de Michael Ball (1986 y 2006). Desde la década de los años ochenta, Ball (1986) critica las tendencias del análisis que se enfocan sólo en la dimensión del consumo de vivienda (enfoque orientado al consumo), es decir, que enfatizan el diseño institucional de la política pública, la cuestión de la propiedad de la vivienda y de los costos. El autor refuerza las dimensiones de la provisión y producción de la vivienda.

Es importante establecer la distinción entre estas dimensiones. La pro-visión está relacionada con el marco institucional de los agentes que posi-bilitan la producción de la vivienda. En este libro, a pesar de analizar las relaciones entre esos agentes, sobre todo, mercado y Estado, se enfatiza la dimensión de la producción. Además de esto, se relacionan esos dos conceptos con la noción de la política habitacional, como un conjunto de mecanismos regulatorios e institucionales que permiten esa provisión y favorecen la producción de esos agentes. Al respecto, Ball (2006) considera

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ella se encuentran contenidos los agentes de la producción, considerada formal, de vivienda que participan tanto en el sector inmobiliario como en el sector productivo, ligado a la cadena de construcción civil.

A pesar de ser fundamental para la regulación de las formas de produc-ción de vivienda, la separación analítica entre las modalidades pública y privada pueden no dar cuenta de la complejidad contemporánea presente en las relaciones entre Estado y mercado. Hay, por lo tanto, una laguna en el debate respecto a la interfaz entre la actuación del Estado y aquella del mercado en la producción de la vivienda. Una cuestión central emerge aquí: no se trata sólo del binomio Estado-mercado, sino sobre todo, de una articulación específica entre ambos, que existe cuando se opera a partir de la lógica privada de producción de vivienda y cuando se considera a la vivienda como ‘mercancía’.

En el caso de este libro, se trabajó a partir de esa frontera de indistin-ción que se establece empíricamente entre la forma de producción desti-nada a la vivienda de interés social y aquella enfocada en la vivienda de mercado. Es decir, se considera que una gradación que procure clasificar, en un extremo, la producción pública y, en otro, la producción privada, tendrá una zona intermedia híbrida –la ‘vivienda social de mercado’.

Además del favorecimiento promovido por el Estado a la producción privada de vivienda, la propia actuación del mercado refuerza esa frontera de indistinción. El hecho de que sólo un agente realice el ciclo completo de la producción de la mercancía ‘vivienda’ no encaja perfectamente en el esquema analítico, que separa las funciones de cada agente de la produc-ción del espacio urbano como un todo.

En el debate sobre la ciudad en las ciencias sociales, desde la década de los años sesenta, hay una intención teórica de explicar la dinámica de la producción del espacio urbano a partir del estudio de los promotores inmobiliarios y de su actuación en la estructuración de las ciudades. Por ejemplo, en su análisis, Harvey (1982) procura caracterizar las facciones del capital que interfieren con la producción y en el uso del ambiente

política habitacional), las formas de producción pública y privada. Bajo la clave de la producción pública de vivienda, el Estado asume diferentes papeles y, dependiendo de ellos, puede mejorar la lógica universal de la política habitacional –y, por lo tanto, su carácter esencialmente público a partir de la premisa de la vivienda como derecho– y a una lógica privada de producción de mercado, que procura la solvencia del sistema de financiamiento.

Cuando el Estado (en sus variantes municipales, estatales y federales) es el principal agente de determinado tipo de producción, la mayoría de las veces enfocado en una demanda que no es solucionable, cumple el papel de promotor, articula y promueve las acciones necesarias para la producción, técnicamente llamada ‘vivienda de interés social’, agencia la adquisición de tierras (en general públicas), la selección de la demanda, el origen de los recursos y la construcción de las unidades habitacionales (al contratar em-presas constructoras). Derivado de ese papel, el Estado puede agenciar los recursos y la adquisición de tierras, además puede delegar la selección de la demanda y la construcción de la vivienda a sectores organizados de la pobla-ción, al responder las demandas de los movimientos sociales de vivienda, y puede fomentar, dependiendo del caso, las experiencias de ayuda mutua, autogestión y cooperativismo.13

Además de su actuación en la definición de las legislaciones urbanís-ticas e idílicas, que son delimitaciones fundamentales en la producción formal de la vivienda, el Estado puede cumplir el papel de regulador del financiamiento habitacional, por medio del control de los fondos públicos y semipúblicos y de la creación de mecanismos regulatorios, dentro de una política de crédito habitacional. En este papel, el Estado puede fomentar significativamente la producción privada de vivienda.

En lo que se refiere a la forma de producción, el ‘mercado capitalista de vivienda’, o el ‘mercado formal privado de vivienda’, o, aún, el ‘mercado inmobiliario residencial’, puede estar presente tanto el incentivo del Estado como los recursos públicos, incluso si la aplicación del beneficio de la producción es privada, regida bajo una lógica esencialmente capitalista. En


producción de la vivienda, cuya actuación trae consecuencias directas en la configuración del espacio urbano.

En primer lugar, se persigue la perspectiva del propio mercado, a partir del análisis del proceso productivo y de lo ‘cotidiano de la producción’ el cual ocurre dentro de las empresas constructoras y desarrolladoras, que abarcan todas las actividades del ciclo de producción de la vivienda –y que cuestionan el esquema analítico que separa las funciones de cada uno de los promotores inmobiliarios.

En segundo lugar, en la medida en que se acentúan los procesos de estandarización urbanística y arquitectónica en esas empresas, se repro-duce la misma tipología habitacional en las diferentes regiones brasile-ñas, y el mismo patrón de ocupación del suelo a pesar de las diferencias climáticas y culturales, primero se buscó caracterizarlos de una forma general y con mayores detalles en la ece. Al ampliar la escala de análisis, estos procesos pueden significar la producción de nichos urbanos homo- géneos, extendidos por todo el territorio nacional. En este sentido, ¿cómo pensar en el papel de la arquitectura y el urbanismo en la produc-ción del espacio urbano regido por la lógica de un mercado cada vez más hegemónico y financiero?

construido. El autor distingue, analíticamente, la parcialidad del capital que procura la apropiación de los ingresos (propietarios de tierra, empresas inmobiliarias, intermediarios financieros e inversionistas); la facción que procura los intereses y los beneficios surgidos de nuevos elementos en la construcción (los intereses de la construcción); o el capital en ‘general’ que encara el ambiente construido como una posibilidad de canalizar la riqueza excedente y como empaquetar los valores de uso; y la fuerza de trabajo, que utiliza al ambiente como medio de consumo y de su propia reproducción.

La cuestión ahora sería pensar cómo todas las facciones pueden concen-trarse sólo en una empresa y cuáles serían las consecuencias de su actuación en la producción, no sólo de la vivienda, sino del espacio urbano como un todo. Por un lado, esa concentración de funciones puede significar un avance en el proceso de estructuración y de gestión de esas empresas. Por otro lado, las disputas que antes podían ocurrir entre diferentes agentes del ciclo de producción, están circunscritas a la esfera interna de la propia empresa –lo que puede representar una pérdida en la política del debate sobre la producción del espacio urbano.

En este sentido, las decisiones en cuanto a la ubicación de los terre-nos y las características de los futuros proyectos (que impactan el espacio intraurbano), así como las estrategias de contratación de mano de obra y la composición final del precio de venta de las unidades residenciales son pautadas por un conjunto de directores y ejecutivos de una misma organi-zación, cuyo objetivo es la extracción del mayor beneficio posible surgido de esa producción. Recientemente, los inversionistas del mercado de ca-pital se sumaron a ese conjunto. ¿Cómo pensar, entonces, en los procesos de decisión de los agentes inmobiliarios que interfieren en la producción del espacio urbano, que ahora pueden limitarse sólo a la esfera interna de determinada empresa?

Para fundamentar la cuestión analítica, se busca comprender cómo ocurre actualmente la concentración y hegemonía del capital privado en la

Parte I

Cap. i | Estado, mercado y capital financiero 43

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recursos federales y la introducción de una política de crédito para el pres-tatario final. Desde entonces, se fueron implementando diversos mecanismos jurídicos y regulatorios, para configurar un aparato institucional que diera seguridad y credibilidad a la actuación del mercado inmobiliario en la producción de vivienda social (Cardoso, 1998).

La Política Nacional de Vivienda (pnh por sus siglas en portugués), en la primera gestión de Lula (2002 a 2005), generó la segmentación de dos subsistemas: el subsistema de vivienda de interés social y el subsis-tema de vivienda de mercado. Para este último, anunciaba un complejo sistema de captación de recursos, con la intención de diversificar y opti- mizar las formas presentes. La premisa básica era poder complementar de la mejor manera el Sistema Financiero Inmobiliario (sfi), creado en el primer gobierno de fhc, y el Sistema Financiero de la Vivienda (sfh, por sus siglas en portugués), instaurado desde los tiempos del Banco Nacional de Vivienda (bnh, por sus siglas en portugués) (Brasil, 2004).

Para Royer (2009), la formación del sfi se justificaba por la necesidad de instaurar patrones alternativos para el financiamiento de las políticas públicas, dentro de un contexto internacional de redefinición de los flujos de riqueza y de las reformas institucionales pautadas por el discurso de las restricciones de la política fiscal y los límites de endeudamiento externo. Con un trámite rápido en el Congreso Nacional, la ley que instituyó el sfi –que para Azevedo (2007) fue la noticia principal en el área habitacional de 1990– se inspiraba en la experiencia norteamericana y era diferente de los moldes del sfh brasileño.

Detrás del concepto del subsistema de vivienda de mercado, la estabi-lidad macroeconómica alcanzada a finales de 1990, proporcionó tasas de interés un poco más bajas y alteró los intereses de los inversionistas y de los agentes financieros con relación a la construcción civil y al mercado inmo-biliario. La concesión de crédito inmobiliario se convirtió en una actividad lucrativa y promisora –en esa misma década los recursos del sbpe eran des-tinados a aplicaciones financieras más rentables que el sector habitacional.

Capítulo I

Estado, mercado y capital financiero: historia reciente de una confluencia

Se presenta los principios de mercado en la política de vivienda en Brasil, con la participación del sector privado, y los mecanismos de seguridad y

credibilidad del mercado inmobiliario en la producción de vivienda social.

La vivienda de mercado en la política habitacional

El primer gobierno federal de Fernando Henrique Cardoso (fhc, 1995 a 1998) introdujo los principios de mercado en la provisión de vivienda en Brasil, con ello buscaba ampliar la participación del sector privado, el nue-vo paradigma que proporcionó la descentralización de la asignación de los


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44 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Cap. i | Estado, mercado y capital financiero 45

En 2007, la vivienda surgió como una de las prioridades del Programa de Aceleración del Crecimiento (pac), con una inversión prevista en el sector de 54.8 mil millones de dólares, en el periodo entre 2007 y 2010 (Morais, 2007). A pesar de dar prioridad a las familias con ingreso men-sual de hasta cinco salarios mínimos, 26 mil millones de dólares (la mitad del total) beneficiaron a la clase media; según lo declarado por el Ministro de las Ciudades, durante el lanzamiento (Rebelo, 2007). Sin embargo, la lentitud en la ejecución del pac como un todo, en todas las áreas de actua- ción previstas, influyó directamente en la idealización de un programa específico para el área habitacional: el paquete habitacional ‘Mi casa, mi vida’ (mcmv), lanzado a principios del año 2009, formalizó el ‘espíritu’ (ya existente desde mediados de 1990), de incentivar la provisión privada de vivienda, por medio de medidas regulatorias y del aumento de recursos destinados al financiamiento habitacional.

La financierización del mercado inmobiliario

Paralelamente a la dinámica de la política habitacional, el mercado inmobiliario y el sector de la construcción civil procuraron aproximarse al capital financiero, a partir del momento en el que el sfi abrió nuevas posibilidades de captación de recursos. Para ello, los nuevos vehículos creados en la década de los años noventa15 facilitaron la transformación de los bienes inmuebles en títulos inmobiliarios, con posibilidad a ser comercializados en la Bolsa de Valores. Sin embargo, no fueron suficientes para consolidar un proceso de financierización del mercado inmobiliario.

La aproximación efectiva entre el capital financiero y el sector inmobiliario en Brasil, resultó viable cuando los grandes grupos inmobiliarios, desde 2005, ofrecieron la distribución primaria de acciones representativas de su patrimonio en el mercado secundario de la Bovespa, modalidad conocida como opa (o por sus siglas en inglés ipo), es decir, apertura de capital en la

Para garantizar el prometedor escenario respecto al crédito inmobiliario, dentro de la propuesta de la pnh, se aseguraba que la seguridad jurídica era el elemento indispensable para la expansión del mercado. Tomando esto en consideración, y tratando de llenar algunas lagunas para el pleno funcionamiento del sfi, el gobierno de Lula tomó dos medidas iniciales: la primera de ellas, aprobada como ley en 2004, buscaba dar seguridad jurí-dica y económica al mercado privado que, según Maricato (2005), estaba debilitado ante los altos índices de morosidad. Esta medida fue una inicia-tiva del Ministerio de las Ciudades, del Ministerio de Hacienda y de los empresarios ligados al financiamiento, construcción y comercialización de la vivienda de mercado.14

La segunda medida, –tomada por el Ministerio de Hacienda y aprobada por el Consejo Monetario Nacional– correspondía al objetivo de buscar la seguridad jurídica y ampliar los recursos financieros al mercado privado, lo cual permitió la liberación de recursos de la Cuenta de Ahorros (sbpe), que estaban retenidos en el Banco Central, al convertir su retención en una desventaja para los bancos privados (Maricato, 2005; Via Pública, Labhab-Fupam y Logos Engenharia, 2007). Ambas medidas hicieron posible un aumento considerable en la utilización de recursos públicos y privados, en virtud de la gestión pública, en la producción de unidades habitacionales.

Otro aspecto importante señalado en la Política Nacional de Vivienda era la revisión de la carga tributaria sobre la cadena productiva de la construc-ción civil. Atendiendo, por lo tanto, las directrices de ampliación y diver- sificación de recursos en el mercado, seguridad jurídica y exención de im-puestos, en 2006, fue anunciado un paquete de medidas para estimular al sector de la construcción civil. Además de esto, se amplió el volumen de crédito ofertado directamente a las desarrolladoras por la Caja Económica Federal (cef) y se aumentó el porcentaje de financiamiento con relación al costo total de la obra (anteriormente los bancos financiaban por lo general hasta 50% de la obra, y ahora es hasta 85%). Este mismo paquete incluyó nuevos insumos de la construcción civil en la lista de exención de impuestos.

http://www.planejamento.gov.br/secretarias/upload/Arquivos/noticias/pac/070122_PAC_medidas_institucionais.pdf


http://www.grzero.com.br/pacote-habitacional-do-governo-para-casa-propria-programa-minha-casa-minha-vida/





inversionistas extranjeros, la tendencia de crecimiento y de la concentra-ción de capital en el sector inmobiliario se potenció vertiginosamente– la actuación de las empresas constructoras y desarrolladoras de capital abier-to incluso, la tendencia de ampliación de segmentos de ingresos atendidos por el mercado, incluyendo el segmento de ingreso medio y bajo, ya era esbozado antes de estos datos.

Sin embargo, hasta 2006, faltaba un elemento que integrara este con-junto de apoyos a la actuación privada en la producción de vivienda, o ‘una levadura que hiciera crecer el pastel’. Y este elemento se refiere a la justificación de por qué el mercado inmobiliario precisaba y debía actuar en los segmentos de ingresos más bajos. Se tornó conveniente confun-dir la vivienda de interés social con vivienda de mercado, a fin de que se contemplara en un inmenso déficit de viviendas en Brasil, transformado, ahora, en un nicho de mercado, dado el volumen de recursos públicos y semipúblicos disponibles en esos estratos de ingreso.

El discurso de los empresarios, divulgado en los medios de comuni-cación y en los informes de las empresas, procuraba reforzar su actuación como agente inmobiliario en las políticas habitacionales. Para atender ese segmento de la población que, al menos teórica y discursivamente, corres-pondería al déficit habitacional, el mercado inmobiliario creó su brazo ‘económico’ o ‘popular’, instituyendo lo que se convino llamar, genérica-mente ‘segmento económico’ y que, analíticamente, se denomina en este libro como ‘vivienda social de mercado’.

El déficit habitacional en Brasil estimado en 2007 es de 6 273 millones de domicilios, de los cuales 835 están localizados en las áreas urbanas. De este total, 89.4% se refiere al segmento de población con ingresos medios mensuales de hasta tres salarios mínimos mensuales (smm);16 6.5% en el segmento de entre tres y cinco smm (333 mil); 4.1% en la franja por encima de los cinco smm (209 mil). En 1991, el déficit en este último segmento correspondía al 15.7% y en 2000 a 11.8% (Brasil, 2009). Es decir, hay una tendencia descendente del déficit en el segmento que se encuentra por

Bolsa de Valores. En 2010, había 25 empresas constructoras y desarrolladoras, listadas en el segmento de ‘construcción civil’ de la Bovespa.

Según lo señalado por la Investigación Anual de la Industria de la Cons-trucción (paic por sus siglas en portugués), realizada por el ibge en 2006, uno de los factores que puede estar relacionado con el crecimiento más acelerado de las grandes empresas de construcción en los últimos años, fue justamente la oferta pública de acciones. Ésta proporcionó los recursos para la inversión en nuevos negocios y también para la adquisición de otras empresas menores, localizadas en otros estados o especializadas en ciertos nichos de mercado (ibge, 2006).

Antes de la pulverización de los instrumentos financieros, las empresas podían combinar diferentes formas de acceso al capital financiero, de acuerdo con los diversos momentos de sus actividades. Por ejemplo, la apertura de capital puede propiciar tanto un aumento de la estructura del capital enfo-cada en la incorporación de nuevos terrenos, como un aumento de la base del capital, de la capacidad de endeudamiento y del capital de giro; ambos aspectos garantizan la continuidad de las obras. En esta última etapa, las empresas también pueden recurrir a financiamientos ‘más baratos’, junto con el sfh, destinados tanto a la producción como a los consumidores (Volochko, 2007).

La constitución de la vivienda social de mercado

Este nicho es un gran campo de la industria, teniendo en cuenta el déficit habitacional del país…

(Frase de un director de empresa constructora, en Blanco, 2008a)

Por la entrada de recursos provenientes del financiamiento habitacional a partir de 2006 –la institucionalización de nuevos marcos regulatorios que favorecieron a la incorporación privada, la inyección de recursos de

http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/economia/industria/paic/2004/default.shtm



se destacaban en su lugar de actuación. En menor cantidad, había empresas que ya participaban exclusivamente en el segmento económico antes del boom inmobiliario.17

Para las empresas que siempre actuaron en el segmento de alto nivel, la entrada en el nuevo terreno cambió el modelo de negocios y de produc-ción como lo anunció el presidente de una de ellas:

Con bajos ingresos, el mayor desafío siempre fue el financiamiento. Como no se tenía, no había demanda y la constructora no desarrollaba productos. En la medida en que Brasil se estabiliza, comienzan a aparecer financiamientos y ya que va a haber demanda real, tenemos que desarrollar productos adecuados, con un costo bajísimo, en escala, con cientos de miles de unidades, adecuando el sistema productivo. Este modelo cambia todo el modus operandi. Es diferente hacer 600 unidades por 300 mil dólares en Campo Belo que 5 mil unidades a 25 mil dólares. Sin embargo el financiamiento llegó, y lo hizo para quedarse.

(Blanco, 2008b: 19)

Al mismo tiempo, de acuerdo con el discurso de las empresas que ya actuaban en el segmento económico de bajos ingresos, hay un know how (saber cómo) que necesita ser desarrollado y que las coloca en una posición privilegiada en comparación con aquellas que migraron recientemente a este terreno. En la medida en que supieron ‘ver’ el potencial de la clase media, sobre todo, la clase media baja, en un momento en que las grandes constructoras se enfocaban únicamente en el ‘gran lujo’.

¿Cómo se configuró institucionalmente la producción de las empresas constructoras y desarrolladoras de capital abierto enfocadas en el segmento económico bajo? Y ¿Cómo se configuró en términos urbanísticos y arquitec-tónicos? ¿Hay una estandarización de productos? ¿Cuándo iniciaron estas empresas este tipo de producción? ¿Cuál es el rango de precios de las uni-dades comercializadas y dónde se localizan los proyectos de este segmento?

encima de los cinco salarios mínimos mensuales, y consecuentemente, de crecimiento en el segmento de los más pobres, sobre todo, los de hasta dos smm. Es precisamente el segmento que está por encima de los cinco smm que el segmento económico del mercado consigue llegar más –sin que esto signifique que sólo por la vía del mercado fuera posible disminuir el déficit para este segmento de ingresos.

“Después de dos décadas concentradas en los lanzamientos de alto nivel, las principales desarrolladoras brasileñas apuestan a inmuebles más baratos”, así iniciaba un artículo del periódico Folha, de São Paulo, sobre las inver-siones de las grandes desarrolladoras en el segmento económico (Fantini, 2007). Los esfuerzos del mercado inmobiliario para la producción de uni-dades residenciales más accesibles para el segmento de ingresos más bajos, surtieron efecto y el segmento económico contempló una demanda que no era anteriormente absorbida por los agentes de mercado, y tampoco se refería, en su mayoría, al déficit habitacional brasileño. De esta forma, una demanda que no era soluble, pasó a ser lo que antes de la inversión y del discurso, era público y privado.

Configuración y características de la producción

Para actuar en este segmento, hasta entonces poco atractivo para el mercado inmobiliario, las empresas tuvieron que promover alteraciones en su estruc-tura administrativa y corporativa, así como también en las estrategias del modelo de negocios y de su producción en sí.

En cuanto a la estructura administrativa y corporativa, algunas de esas grandes empresas del mercado inmobiliario crearon subsidiarias (o ‘segundas líneas’) para actuar exclusivamente en el segmento económico de bajos in-gresos. Otras establecieron procesos de empresas conjuntas (joint ventures) para actuar específicamente en este nicho, y todavía, hubo un proceso de adquisiciones de constructoras menores, que ya actuaban en el segmento o


Para aproximarse al máximo de un proceso de producción industrial, la primera preocupación que se debe tener en consideración es el desarrollo del prototipo del producto. Más que de cualquier otro tipo de emprendimiento, lo que definirá las tecnologías y las soluciones de un conjunto de edificios económicos, así como su presupuesto final. Para reducir los costos con la elaboración de un nuevo proyecto arquitectónico para cada nuevo conjunto construido, son desarrolladas tipologías básicas para ser utilizadas en todos los casos.

(Faria, 2008a)

La mitad de las 14 empresas informa en sus reportes que presentan líneas estandarizadas de productos para el segmento económico de bajos ingresos. En general, con un ‘portafolio’ de máximo tres productos, ya sean conjuntos horizontales o verticales, la idea es la producción a escala, considerando la solvencia de los negocios.

Para resumir, el modelo de condominio horizontal se refiere a la implan-tación de casas de un solo piso o superpuestas (en muchos casos, adosadas), con un espacio para estacionar externo y descubierto, con un área de recreo común y un trazado de calles interno, dentro de un perímetro amurallado (la mayoría de las veces con cerca eléctrica). El conjunto vertical corresponde en su mayoría a los edificios de hasta cinco pisos (a pesar de que existen edificios más altos), sin elevador, con área de recreo reducida (o inexistente) y estacionamiento en la planta baja.

Entre aquellas empresas que no mencionan la estandarización o que no siguen esa premisa, es notable la diferencia entre los proyectos conformados dentro del segmento económico de bajos ingresos y aquellos de los segmentos ‘medio’ y ‘nivel alto’. En estos últimos, el diseño diferenciado del edi-ficio importa y, en general, tiene la firma del arquitecto a cargo del proyecto.

Esta perspectiva de estandarización del producto era una de las inten-ciones de las medidas lanzadas por la política habitacional en el gobierno

Analizando los datos sobre las 14 empresas18 que actuaban en el seg-mento económico y participaban en la Bovespa en 2009, sólo dos inicia-ron actividades en la década de los años setenta, enfocadas exclusivamente en ese público. Otras tres comenzaron a atender ese segmento entre finales de la década de 1990 e inicio de 2000. Y la mayor parte (nueve empresas del total) son conjuntas (joint ventures) o subsidiarias de grandes construc-toras nacionales, o incluso, enfocadas en el nivel alto –a veces, los grandes consorcios contratistas de obras públicas– que destinaron un porcentaje de su producción al segmento, a partir de 2006.

Además de este reciente ‘interés’ por el segmento económico, tam-bién hubo una proliferación de denominaciones adoptadas por la em-presa sobre lo que es este segmento. ‘Económico’ (y su correspondiente, ‘supereconómico’), ‘accesible’, ‘popular’, ‘bajos ingresos’ y ‘medio’ son nombres atribuidos a ese nuevo nicho de mercado, aunque no haya una estandarización en cuanto al rango de precios de los inmuebles comercializados. Los límites máximos de precios varían conforme a la especificación de la empresa y van desde 25 mil dólares hasta 125 mil dólares. Para el análisis de este libro, se consideraron todas estas deno-minaciones, que se refieren a los inmuebles con precios de hasta 100 mil dólares, bajo el nombre genérico de ‘segmento económico’. Incluso hay empresas que llegan a diferenciar subsegmentos, dentro del límite máximo de 100 mil dólares.

La novedad que este segmento trajo al mercado inmobiliario fue la ampliación geográfica de las grandes constructoras que explotaron el eje Río-São Paulo y cubrieron terrenos en el interior del estado de São Paulo y en las capitales de otras provincias brasileñas.

Intrínsecamente ligada a esa novedad, otra característica notable es la estandarización de los proyectos arquitectónicos, que conforman los perfiles de los modelos de productos ofrecidos por estas empresas. Así, un artículo de una revista justificaba la estandarización:


Tabla

Estos números indican el gran salto que hubo en 2007, año en que la mayoría de las empresas abrió su capital: el número de unidades lanzadas fue multiplicado por 6.5. En 2008, a pesar de la crisis financiera mundial, hubo un aumento, aunque menos acentuado que el año anterior. Es decir que, entre 2006 y 2008, el número de unidades se multiplicó, aproxima-damente, por diez. Además, comparando el número de unidades lanzadas con las vendidas, es posible notar la diferencia en las proyecciones de los lanzamientos. En 2006, eran vendidas casi todas las unidades lanzadas, en 2007, esa correspondencia no ocurrió: la mitad de las unidades no fue vendida. En 2008, la diferencia entre la cantidad de unidades lanzadas y

de Lula –como señalaba (Maricato, 2005: 2): “queda esperar de las entida-des del mercado una estrategia de simplificación del producto, el cual está siendo ofrecido para que tenga un papel más eficaz en la atención de los segmentos de ingresos situados entre 5 y 10 salarios mínimos mensuales”.

Respecto a la concepción arquitectónica, –como las propias empresas enuncian– es notable la complicidad del área interna de la unidad y la presencia del estilo ‘neoclásico’, que define las fachadas de las edificaciones. Además de esto, en términos de implantación de proyectos, es posible identificar la concentración de un alto número de unidades por proyecto y la valorización de las áreas de recreo y del paisajismo.19 En cuanto al sistema constructivo, la albañilería estructural sigue siendo hegemónica.

Números de producción y banco de terrenos

Se procuró encontrar categorías comunes que sistematizaran los datos relacionados al desempeño operacional y financiero de las empresas constructoras, disponibles en sus informes anuales que, a su vez, son requisitos para integrar el Nuevo Mercado de la Bovespa. Para los datos relacionados con el número de unidades lanzadas y vendidas para 2006, 2007 y 2008; además de los valores correspondientes al Valor General de Ventas (vgv),20 en cuanto a éstas se consideró el número de empresas que presentaran todos estos índices. Es decir, hay casos en que la empresa reportó un año todos esos índices, y al otro año no. También hay empresas que no reportan el número de unidades vendidas y el valor de las ventas. Por esto, para efecto de la sistematización, se consideraron sólo los datos de las empresas que contemplaran estas listas y se indicó el número de empresas que corresponden a estos índices, como se ve en la Tabla 1:

http://www.portalvgv.com.br/site/o-que-e-vgv-saiba-o-significado-deste-termo-tao-comum-no-mercado-imobiliario/


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Capítulo II

La Empresa Constructora Estudiada (ece): la confluencia en operación

Se analiza la producción a gran escala y estandarizada de viviendas, repartida geográficamente por varios estados de Brasil, de la ece, empresa constructora y desarrolladora estudiada en esta investigación, con el fin de

contemplar las ‘clases populares’.

La empresa constructora y desarrolladora estudiada en esta investigación, integra al grupo de empresas que destinaron parte de su producción al segmento más económico, cuya producción de unidades residenciales aumentó de forma alarmante, desde 2006. La Empresa Constructora Estudiada, que se denominará ece, recientemente llamó la atención de los medios de comunicación debido a su producción estandarizada, repartida geográficamente por varios estados de Brasil, y por su objetivo público: las ‘clases populares’, según los informes divulgados por la empresa.

vendidas disminuyó, incluso, pudo haber riesgo de que se acumularan los inmuebles debido a la baja demanda.

Para asegurar la continuidad de esa producción, también hubo una corrida por la adquisición de tierras, a fin de formar un banco de terrenos (o landbank, como anuncian las empresas) –parámetro importante para los inversionistas extranjeros, en la medida en que se da ‘sustentabilidad’ a ese crecimiento. En 2007, un conjunto de empresas analizadas, adqui-rieron terrenos (vía compra y venta o bien por permuta), esparcidos en todo el territorio brasileño, que presentaban una capacidad para la im-plantación de 408 123 unidades residenciales, lo que equivale a un Valor General de Ventas (vgv) de aproximadamente 19 mil millones de dólares.



56 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Cap. ii | La empresa constructora estudiada (ece) 57

residenciales, funciones atribuidas a los diferentes agentes de la promoción inmobiliaria (propietario de tierras, desarrollador, constructor, vendedor). Contrario a la tendencia ocurrida en el subsector de las ‘edificaciones’ de la construcción civil, durante la década de los años noventa, en la cual una considerable mayoría de las grandes constructoras optó por la transferen-cia de un ramo de sus actividades a micros, pequeñas y medianas empresas, la ece se mantuvo como una empresa que controla y, en la mayoría de las etapas, ejecuta todas las actividades relacionadas con su producción.

En la mencionada década, la reestructuración productiva de las empresas se pautaba por la idea de la producción ajustada o lean productio n. En la construcción civil, en lugar de la gran constructora que abarcaba todo el ciclo de producción de la edificación, se tuvo una empresa para cada tipo de actividad: empresas de promoción, de construcción y proveedoras de servicios especializados (diseñadores, subcontratistas, gestión y planeación). En esta composición, la empresa constructora o ‘principal’ se convertía en responsa-ble de la etapa de ejecución del proceso de producción frente al cliente final, y los subcontratistas respondían únicamente por la parte ejecutada de la obra.22

En 2008, la tesis de doctorado de Nilton Vargas, autor que en la década de los años setenta fue una referencia en el debate sobre la cons-trucción civil en Brasil, analizó las estrategias y formas organizacionales de una empresa constructora brasileña, que estaba entre las 30 principa-les multinacionales, en términos de ingresos en el extranjero, actuando mayoritariamente en el subsector de ‘construcción pesada’. Tanto en este caso estudiado por Vargas (2008) como en la empresa objeto de la inves- tigación, hubo un retorno a la composición de ‘la gran constructora’23 –inclusive, esta composición no dejó de existir– aun con la tendencia de la reestructuración productiva ocurrida en la década de los años noventa.

Sin embargo, los dirigentes de la ece remarcan que una de sus ‘ventajas competitivas’ es su actuación integrada en todas las etapas de desarrollo, cons-trucción y comercialización inmobiliaria residencial. Con esta estructura de ‘gran constructora’, pudo, en pocos años, multiplicar vertiginosamente

Por más que la empresa procure resaltar su vocación al público de ingresos medios y medios-bajos, sigue atendiendo a la clase media, de acuerdo con la clasificación adoptada por un estudio reciente realizado por la Fundación Ge-túlio Vargas (fgv).21 Pero además de la tasa de ingresos, a la empresa le importa la tasa de consumo, es decir, los clientes potenciales son los que representan un ingreso suficiente para pagar las cuotas del financiamiento habitacional.

La relación entre la tasa de ingresos y la tasa de consumo puede ser ejemplificada con el lanzamiento del programa ‘Mi casa, mi vida’ (mcmv). Al reducir la tasa de interés y posibilitar la entrada del subsidio, el programa facilitó considerablemente el acceso a las familias de más bajos ingresos, ampliando con ello la tasa de consumo de los productos de la empresa.

Además de los consumidores de sus productos, que buscan ‘la mate-rialización del sueño de la casa propia’, hay inversionistas que se presentan como una combinación entre clientes y socios, y requieren la ‘rentabilidad’ de las acciones de la empresa en la Bolsa de Valores, pautada, entre otros factores, por el margen de ganancia. Por lo tanto, el principal objetivo de la empresa es ‘construir con calidad y margen’, al corresponder a los dos tipos de público que quiere atender: ‘calidad’ en el producto adquirido para la clase media y necesidad del margen de ganancia.

Para el fundador y director de la ece, la empresa tiene ‘tecnología’ y ‘experiencia’ tanto para actuar en el segmento económico del mercado inmobiliario, como para contemplar la demanda del déficit habitacional de Brasil –respaldando el discurso de los empresarios que justifica la actuación de las empresas constructoras y desarrolladoras en la política habitacional. ¿Cuáles son estas ‘tecnologías’ y ‘experiencia’? Sabemos que, en los últimos tres años, la empresa fue fuertemente capitalizada y estructurada para el proceso de apertura de capital en la Bovespa. El resultado de este movimiento fue la capitalización de 670 millones de dólares en apenas dos días. ¿Cómo ocurrió ese proceso de reestructuración?

La estructura de la producción y la gestión de la ece comprenden todas las etapas de la promoción, construcción y comercialización de unidades

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productos, es decir, con respecto a su desempeño financiero y operacional; y también en esta parte, se explica su estructura de organización para dar soporte a ese crecimiento. Por último, se analizan dos de los factores funda-mentales de su experiencia: el financiamiento al cliente y a la producción.

El proceso de apertura de capital

Desde 2006, la empresa estudiada pasaba por un proceso de reestructura-ción que procuraba, por un lado, excluir los negocios que no estaban enfo-cados en la construcción y desarrollo inmobiliario; por otro, modificar su estructura administrativa y corporativa. Bajo el cuidado del mismo grupo había una serie de actividades (por ejemplo, agropecuarias y financieras) que competían con la estrategia de crecimiento agresivo del sector inmo-biliario. Por eso fue creada otra compañía, enfocada exclusivamente en este sector, y como resultado de este proceso, en 2007, la empresa vendió casi 20% de su capital social a un fondo de inversión británico.

Como preparación a la apertura de su capital en la Bolsa de Valores, la empresa obedeció a un calendario de eventos que seguía las recomendaciones de la Comisión de Valores Mobiliarios (cvm). Primero, se hizo público el ‘aviso al mercado’ sobre su oferta de acciones, lanzando un reporte preliminar que contenía información sobre la empresa. Paralelamente, inició un ‘intenso maratón de giras internacionales’, un periodo de presentación de la empresa que precede a la apertura del capital. En ellos, el director de la ece vendió a los inversionistas el plan de colocar a su constructora entre las más grandes del mundo en términos de unidades lanzadas. Así lo comentó en un reportaje: “fue difícil convencer a los centenares de inversionistas que era posible tener ganancias vendiendo sus unidades a la población” (Cançado, 2008: B10).

Esto significaba la promesa de lanzamiento de 40 mil unidades por año, hasta 2010, lo que implicaba cuadruplicar su número de lanzamientos de 2007, y, consecuentemente, el tamaño de la empresa. “Cuándo

la producción de unidades habitacionales, con alta rentabilidad. Es preciso profundizar más en su experiencia para responder las preguntas: ¿Por qué la empresa creció recientemente de forma tan acelerada? ¿Cuál es su criterio diferencial, con relación a las otras empresas del segmento económico?

Por lo que se considera que su fórmula de éxito económico está basada en cuatro factores fundamentales, a saber:

1. Financiamiento a los clientes a través de los bancos (comerciales y cef).

2. Captación de capital financiero para fomento de la producción y para la adquisición de terrenos.

3. Producción habitacional estandarizada.4. El sistema de control de costos y plazos en las obras.

Este conjunto de factores es fundamental para entender su consolidación como una de las principales empresas constructoras y desarrolladoras del segmento económico de bajos ingresos del mercado inmobiliario. En segundo lugar, la diversificación geográfica de su producción también contribuyó a su crecimiento. En 2009, 60% de las ciudades donde actúa, tenían una población que variaba entre 100 y 500 mil habitantes. Esto significa, por un lado, procurar mercados en los cuales están presentes, principalmente, empresas locales que no tienen la estructura para competir con la ece. Por otro lado, escapar a la posibilidad del exceso de oferta residencial en mercados demasiado competidos por grandes empresas, concentradas en las regiones metropolitanas. Además de esto, la empresa procura atender la demanda de la clase media en una escala ‘nacional’, aumentando considerablemente sus clientes potenciales.

En este capítulo se estudia la actuación de la ece centrada en tres par-tes. Primero, se analiza cómo ocurrió el proceso de apertura de capital. En seguida, cómo este proceso impactó la producción de la empresa, con relación al aumento considerable del número de lanzamientos y de la venta de sus

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Después de la suscripción del fondo británico, la capitalización de la utilidad neta de 2006 y, finalmente, la oferta pública de acciones, el capital de la empresa saltó de aproximadamente 35.3 millones de dólares, en diciembre de 2006, a 670 millones de dólares en diciembre de 2007. Es decir, la empresa multiplicó su capital aproximadamente dieciocho veces.

En 2009, dos años después de la primera oferta pública de acciones, la empresa hizo otra oferta en la Bovespa, procurando captar otros 290 millones de dólares en términos netos. En esta segunda oferta, obtuvo recursos netos totales de 278 millones de dólares, es decir, 4% menos de lo esperado. Después de ese follow on, como es denominado el proceso de oferta de acciones, la composición accionaria quedó: 37.5% del socio fundador y director general de la empresa; 55.1% free float; y 7.4% de los miembros y ejecutivos del Consejo de la empresa.

Sumándose las dos ipo realizadas por la empresa, fueron captados aproxi-madamente 1.8 billones de dólares. En un primer momento, la mayoría de los recursos fue utilizada para la adquisición de terrenos y el desarrollo de nuevos lanzamientos; y en segundo lugar, para la construcción de los desa-rrollos ya lanzados.

Los números del crecimiento agresivo

Al responder a la promesa hecha a los inversionistas, de lanzar 40 mil uni-dades residenciales por año, la empresa imprimió un ritmo de crecimiento bastante acelerado. Con relación al proceso de expansión geográfica, ini-ciado en 1995, hubo un salto igualmente expresivo entre 2006 y 2008; en este periodo, la empresa prácticamente duplicó el número de ciudades atendidas, pasando de 35 a 63 ciudades, en 13 estados. A principios de 2010, ya eran 75 ciudades y 14 estados.

Como una de las exigencias del nuevo mercado de Bovespa, los números de su producción y comercialización se publicaron en las presentaciones

vamos a llegar a las 40 mil, yo todavía no lo sé, pero trabajo todos los días para conseguir ese objetivo lo más rápido posible”, declaró el director en otro reportaje (Moreira, 2007; Attuch, 2007).

Además de esto, se inició el procedimiento de bookbuilding, que se refiere a la recolección de información de inversiones conducida por la empresa junto con los inversionistas institucionales en Brasil, cuyo resultado fue el establecimiento del ‘precio por acción’. Quince días después, la gira y el bookbuilding cerraron y el precio de las acciones fue aprobado en Reunión del Consejo de Administración de la empresa. En ese momento, la empresa obtuvo el ‘registro de la oferta de la cvm’ e hizo público el anuncio sobre el inicio de la negociación de la oferta de las acciones, que fue acompañado por un ‘Compendio informativo de la oferta pública de distribución primaria y secundaria de las acciones ordinarias de emisión’ de la empre-sa –un compilado de 350 a 500 páginas sobre toda la información de la compañía. Este compendio sirvió como una de las fuentes de análisis de los futuros inversionistas, apoyando su decisión para la compra de las acciones.

En esta primer oferta, ocurrida en 2007, la empresa vendió acciones correspondientes a 33.9% de su capital y recaudó aproximadamente 618 millones de dólares, lo que significó un valor 25% mayor a la meta prevista. Cerca de 70% de los recursos procedían de inversionistas extranjeros, de 170 fondos (Moreira, 2007). Algunos periódicos anunciaron la entrada de la ece en la Bovespa como uno de los mayores lanzamientos de acciones en el sector inmobiliario, frente a las grandes constructoras brasileñas que ya habían abierto su capital.

Posterior a la apertura del capital, 34% de las acciones pasaron a ser free float, es decir, acciones en circulación capaces de ser adquiridas por inversionistas interesados (extranjeros y nacionales); 44% de las acciones permanecieron con el socio fundador y director general de la empresa; 12% siguieron perteneciendo a un fondo de inversiones británico; y el 10% restante fueron divididos entre empresas de otros directores y ejecu-tivos de la ece (Cançado, 2008).


cia entre el vgv y el valor total de las ventas presentó una tendencia de cre-cimiento, lo que indicaba la generación de un acumulado de inmuebles, para los cuales no había demanda –como también ocurrió con las demás empresas del segmento económico.

Por lo tanto, en 2009, el valor de las ventas excedió al vgv, lo que pudo indicar que parte de esa acumulación generada el año anterior, fue parcialmente comercializada, como un ajuste del vgv a las ventas, al tratar de corregir el desfase anterior. En 2010, nuevamente, el valor lanzado excedió las ventas, probablemente debido al vínculo con el programa mcmv.

Respecto a la ganancia neta, la mayor variación ocurrió entre 2007 y 2008, posterior a la primera oferta de acciones, cuando hubo un aumento vertiginoso de 440% en la ganancia neta, bastante superior al porcentaje de crecimiento del vgv y de las ventas para los mismos datos.

Gráfica

trimestrales de los resultados financieros y operacionales, además de los informes anuales de administración, ambos disponibles en su sitio web a partir de 2006. Estos fueron la fuente principal de datos para el análisis presentado en este libro, sobre el crecimiento agresivo de la empresa.

Entre 2006 y 2010, el número de unidades lanzadas fue multiplicado por 15 –alcanzando en 2010, 45 mil unidades– y la utilidad neta aumentó aproximadamente 3 600%. La Tabla 2 detalla los números relativos al número de unidades lanzadas y vendidas, al Valor General de Ventas (vgv), a las ventas y a la ganancia neta.

Tabla

En la Gráfica 1 se comparan los valores del vgv y de las ventas, entre 2004 y 2010. En 2004, eran ventas de casi todas las unidades lanzadas, a partir de 2006, ya no sucedió esta correspondencia. Desde entonces, la diferen-



Según uno de los vicepresidentes de la empresa, en una teleconferencia de resultados del primer trimestre de 2008, el aumento significativo de la ganancia neta en 2007 se explica por los siguientes factores:

• Mayor escala, por lo tanto mayores ingresos.• Equipos fuertes de construcción (trabajadores de administración y

ejecución de la obra).• 10% de aumento en el precio de las unidades en el último año.• Reducción de los gastos generales y administrativos.

Una de las causas del alto margen de solvencia de la empresa, expresada en los números de ganancia neta, proviene de la relación entre el precio final de la venta del producto y los costos de los inmuebles. Para aproximarse a esta relación en términos cuantitativos, se compilaron algunos datos de 2007, cuando fueron producidas 3 443 unidades –único año en el cual esta información fue divulgada y no corresponde al número de unidades lanzadas. Al saber que el total de ingresos en ese año fue de 118 702 060 dólares, es posible calcular el costo promedio de cada unidad producida, que fue aproximadamente de 34 476.28 dólares. Aunque, este cálculo no es preciso, pues en el costo de los inmuebles están incluidos los de cons-trucción de las unidades que fueron iniciadas, pero que no fueron finali-zadas en ese mismo año, puede servir como una referencia, en la medida en que el plazo de construcción varía de 12 a 18 meses, y por lo tanto, se incluyen en este costo, las unidades que fueron iniciadas en años anteriores y se terminaron en 2007.

Si se toma en cuenta que en ese año el precio promedio de las unidades vendidas fue de 59 793.81 dólares, es posible calcular cuánto representa el costo de los inmuebles en el valor final de la venta. De esta manera, considerando los dos valores anteriores (34 476.28 y 59 793.81 dólares), el costo efectivo representa 57% del precio de la unidad comercializada –margen semejante al encontrado en un estudio de viabilidad de otra em-presa constructora.25

Gráfica

La Tabla 2 también muestra el incremento de los lanzamientos, que signi-fica un aumento de las construcciones. Según el director de la empresa, en la teleconferencia de los resultados del segundo trimestre de 2009, la meta era alcanzar una tasa entre 180 y 250 unidades por proyecto, sin elevar demasiado el número de obras en curso. Para él, un número equilibrado de obras, corresponde al equipo disponible para esto, por lo tanto, se debía mantener, un máximo de 200 obras en operación simultáneamente. Estos números fueron obtenidos en 2010, al alcanzar la meta de producir 40 mil unidades por año, prometida a los inversionistas en 2007.

¿En dónde está la ganancia?

“No hay ganancias para quien no sabe hacer”

(Attuch, 2007)24


de las facetas de la reestructuración productiva que ha sufrido, desde 2006, y que posibilitó esta reducción a partir de procesos de terceros y la subcon-tratación de servicios especializados. Estos procesos no se enfocaron en las actividades de construcción de unidades residenciales, que presentaron una tendencia contraria, sino en las actividades de mercadeo, ventas y diseño.

El crecimiento de los valores de los indicadores operacionales está, en gran medida, relacionado a la cuestión del financiamiento a los clientes, que fue asegurado por el Estado inicialmente, en el programa ‘Carta de crédito asociativo’ y, más recientemente, en el programa ‘Mi casa, mi vida’.

La estructura de producción y de gestión

Para sustentar este crecimiento en la producción, la empresa multiplicó por seis su tamaño, en términos del número de empleados contratados en sólo dos años, como muestra la Tabla 3.

En marzo de 2009, además de los empleados directos, había aproxi-madamente cinco mil temporales o prestadores de servicios, dentro del cuadro administrativo y de obras, lo que significa que casi diez mil perso-nas trabajaban directa o indirectamente en la producción de la empresa. La disminución de aproximadamente 1 500 empleados, entre diciembre de 2008 y marzo de 2009, es bastante significativa y puede ser una de las consecuencias de la crisis financiera mundial y de la gran tendencia de subcontratación de servicios.

Otro aspecto importante revelado en estos números es la diferencia en el ritmo de contratación de empleados en el sector ‘administrativo y ventas’ y en el de ‘obras’. En cuanto a que, entre 2003 y 2008, el número de emplea-dos se multiplicó aproximadamente por 2.5 en el primer sector, el número de personal de obras se multiplicó por nueve. Esto indica una reducción en los gastos operacionales y administrativos. La contratación de servicios de diseño, mercadeo y ventas está incluida en estos gastos, hecho que deja

En un intento por calcular el costo por m2 de área construida (que es un parámetro importante en la construcción civil), podemos considerar que el valor del terreno representa un promedio de 115% del vgv (como indican los datos de 2005 de la ece); el costo de la administración de obra difícilmente sobrepasa el parámetro adoptado por la cef, alrededor de 7%; quedan para los gastos en la construcción, 82% del costo total de 34 476.28 dólares –es decir, 28 270.62 dólares, por unidad producida. Al realizar una ponderación entre las áreas construidas de cada línea de productos, se relacionan los porcentajes que cada una de ellas representa en el total de la producción, se llega a una media de aproximadamente 65.62 m2 de área construida por unidad producida. Dividiendo el valor de 28 270.62 entre 65.62 m2, finalmente se determina un costo/m2 aproxi-mado de las unidades producidas por la ece: 430.82/m2 dólares. Si se considera, que en general, en la construcción habitacional, 30% de ese costo se refiere a los gastos en mano de obra propia o subcontratada en la obra, entonces se tienen 129.24/m2 dólares para mano de obra y 301.57 dólares para diseño, insumos y materiales de construcción.

Para efecto de comparación, en un grupo de trabajo realizado en la rmsp,26 el costo para diseño, insumos y materiales de construcción fue de 320.70/m2 dólares contra 301.57 dólares de la ece. Aunque pueden existir algunas imprecisiones en este largo cálculo, estos valores revelan que la ece consigue producir viviendas a un costo promedio de grupo de trabajo y vender a un precio promedio de 53 195.87 dólares por unidad. Tal vez aquí resida una de las razones centrales para la rentabilidad de la empresa: un costo de construcción propio de programas de vivienda de interés so-cial aunado a una comercialización con valores practicados en ‘el segmento más económico’ del mercado inmobiliario.

Otra causa de la gran solvencia de la ece se relaciona con la disminución de gastos generales y administrativos, que está intrínsecamente vinculada a la estrategia de la empresa de mantener los procesos operacionales que pre-senten costos generales y administrativos bajos. Esto puede apuntar a una


Esta reducción tiene que ver con la experiencia de la ece en producir vivienda, que puede ser explicada a partir de la descripción de su estruc-tura organizacional y de las etapas de su producción. A continuación se presenta, la organización general de la ece para entonces discutir sobre el papel de la arquitectura, la tecnología y el lugar de la construcción en los siguientes capítulos.

Instancias de decisión y gestión de la empresa

La estructura organizacional de la ece se inspira en el modelo de las grandes empresas, dividida en consejos, juntas, comités y departamentos. La empresa está a cargo del Consejo de Administración y la Junta Ejecutiva. El Consejo de Administración está compuesto por accionistas y tiene como atribuciones principales: definir las políticas estratégicas generales de la ece, establecer sus políticas comerciales generales, elegir a sus directores y fisca-lizar su gestión. El presidente de este consejo también es el presidente de la Junta Ejecutiva, nombrado Director Presidente, y es el fundador y accionista mayoritario de la empresa.

La Junta Ejecutiva está compuesta por siete directores (que pueden ser accionistas o no), responsables de la administración ejecutiva diaria de sus respectivas atribuciones. De esta manera, además del Director Presidente, hay directores vicepresidentes para cada sector: relaciones con inversionis-tas; comercial; producción;27 financiero; desarrollo inmobiliario;28 y admi-nistración y contraloría.

La administración de la empresa cuenta también con comités internos, compuestos por consejeros y directores de la ece. El comité de recursos humanos es responsable de las estrategias para atraer y retener a los ‘talen-tos de la empresa’. El comité de gobierno corporativo, tiene como objetivo garantizar las ‘buenas prácticas de gobierno corporativo’.29 El comité de de-sarrollo inmobiliario procura definir las estrategias de expansión geográfica

en evidencia la tendencia de la subcontratación de trabajo más calificado y especializado. Al mismo tiempo, la tendencia ocurrida en el lugar de la obra fue justamente contraria: se aumentó el equipo propio de la mano de obra.

Tabla

También en la Tabla 3, es posible observar que hubo un aumento con-siderable en aquello que se podría denominar como un ‘vgv per cápita’, respecto al personal contratado, al dividirlo entre el número total de empleados. En 2006, cada uno de ellos correspondía a 144 530 del vgv; en 2008, este valor fue de 174 000 dólares. Esto significa la obtención de una mayor eficiencia del modelo de producción de la ece en esos últimos años, en la medida en que el empleado de 2008 produjo un valor 20% superior al de 2006, o en otros términos, la empresa consiguió reducir en 20% la necesidad de personal contratado.


Figura

Etapas de producción

De forma general, la empresa organiza sus etapas de producción de la siguiente manera: adquisición de terrenos; obtención de aprobaciones gubernamentales; ventas y mercadeo; construcción; compra de insumos y financiamiento a los clientes. En orden decreciente en la jerarquía, estas etapas se encuentran operadas en la sede de la empresa, en las seis oficinas regionales localizadas en las demarcaciones sur y sudeste de Brasil y en las obras de construcción de los proyectos. A continuación se caracterizan estas etapas de producción.

y adquisición de terrenos. También hay un área de relaciones con inversio-nistas, destinada a la atención de los accionistas y analistas del mercado, responsable de la difusión de los informes de los eventos de la empresa; y el consejo fiscal.

Con relación a la gestión y operación, hay diversos departamentos que se concentran en la sede de la empresa, responsables de un determi-nado aspecto de la producción, como: de control; de proyectos; de desa-rrollo inmobiliario; de planeación; de costos; de suministros; de calidad; de mercadotecnia, etc. –no se pueden enlistar todos por falta de acceso a la información. En la mayoría de ellos, hay un superintendente y un responsable para cada oficina regional de la empresa (gerente).

Las cinco oficinas regionales distribuidas en Brasil, coordinan las acti-vidades desarrolladas en las ciudades donde actúan, éstas son: Triângulo Mineiro; São Paulo (capital); Ribeirão Preto (sp); Campinas (sp) y Sur (englobando los estados de Santa Catarina y Paraná). Cada una de ellas reproduce de manera parecida la misma estructura de la sede, en menor escala. Así, hay representantes de los departamentos (gerentes) y también ingenieros supervisores, que vigilan determinados aspectos de las obras de su región, a los cuales están sometidos los coordinadores de obras, que a su vez, controlan a los ingenieros responsables de las obras de construc-ción, y estos consecuentemente, a todos los trabajadores de la ejecución de las obras.

En el cuestionario que se envió directamente a la empresa, había una pregunta sobre cómo era su organigrama. Sin embargo, las respuestas fue-ron borradas por la Vicepresidencia por contener información de ‘secreto mercadológico’. A pesar de esta dificultad, se realizó un organigrama a partir de los datos recolectados en la investigación de campo.


tales, como destacan los informes de la empresa. Ésta precisa obedecer las legislaciones municipales y estatales correspondientes a cada una de las 75 ciudades donde actúa, como, por ejemplo, leyes de zonificación, planos maestros, códigos de construcción y edificaciones.

Para poner en marcha este proceso, la ece puede contratar arquitectos, técnicos y despachadores tanto para estudiar las legislaciones locales perti-nentes como para acompañar el proceso de aprobación de los proyectos en los municipios.31

Ventas y mercadeo

Según su director, la empresa tiene un ‘modelo muy singular de ventas’,32 basado en tres líneas operativas. La primera cuenta con un equipo de empleados directos que trabajan en las tiendas propias para comercializar sus unidades, localizadas en las principales ciudades en donde la empresa actúa. En 2006, 23% de las ventas fueron efectuadas por el equipo de trabajo de esas tiendas. Ya en 2008, ese porcentaje subió a 34%.

La segunda línea corresponde a los corredores on line, que también forman parte de su fuerza de ventas. Ellos trabajan en la tienda virtual de la empresa, por medio del sistema de ventas por Internet, que posibilita la venta, incluso, para clientes que viven en el exterior. En 2006, 12% de las ventas fueron realizadas en esta modalidad. En 2008, fueron vendidas 2 540 unidades por esta vía, representando 16.5% del total de las ventas anuales.33 La tercera línea se refiere a las inmobiliarias asociadas que movi-lizan a corredores subcontratados para la venta de los proyectos de la ece.

Además de esto, para atraer al público del segmento económico de bajos ingresos, la empresa adopta variadas estrategias de venta y mercadeo, entre las cuales destacan:

• Desarrollo frecuente de investigaciones: en la base de datos de los clientes e investigaciones de mercado, como reportes sobre demo-grafía, perfil de ingresos, edad y otros, que son utilizados como apoyo

Adquisición de terrenos

Las actividades relacionadas con la evaluación del terreno y el estudio de viabilidad son enfatizadas por la empresa. La adquisición del terreno sólo ocurre después de haber realizado la investigación de mercado (sobre compradores potenciales, constructoras locales, características de los proyectos del vecindario, ingreso promedio y perfil de la población de la región); elaboración del estudio de viabilidad (por equipo multidiscipli-nario, con énfasis en la participación de los arquitectos subcontratados) y la aprobación de la rentabilidad financiera. La decisión final respecto al terreno involucra desde el director, hasta los vicepresidentes y técnicos, organizados en un comité interno. La adquisición de terrenos en sí puede ocurrir mediante la firma del instrumento de compra y venta o el instru-mento de permuta.30 En 2006, los porcentajes aproximados de permuta y de compra y venta eran de 40 y 60%, respectivamente.

En diciembre de 2007, 37% de los terrenos adquiridos por la empresa se localizaban en capitales y regiones metropolitanas brasileñas; y el 63% restante, en ciudades del interior. En junio de 2008, esta proporción cambió a 48 y 52% respectivamente, demostrando una mayor inversión en terrenos en las capitales y en las regiones metropolitanas. Las inversiones en la adquisición de nuevos terrenos posibilitaron la formación de un banco de terrenos (land bank) que, en octubre de 2009, estaba valuado en 5.36 billones de dólares, con capacidad para la construcción de aproximada-mente 110 mil nuevas unidades.

Obtención de aprobaciones gubernamentales

El proceso para la obtención de aprobaciones municipales, estatales y federales necesarias para la construcción de proyectos de la empresa lleva en general de tres a veinticuatro meses, siendo nueve meses el promedio. Las diferentes aprobaciones exigidas incluyen autorizaciones de cons-trucción, rectificación y planeamiento, además de las licencias ambien-


propio de ejecución, fue anunciado en su informe trimestral: “acreditamos que nuestro equipo propio de producción nos da una ventaja competitiva. Tenemos la máquina de producción con más experiencia del mercado para la construcción de productos del segmento económico de bajos ingresos. Actualmente, nuestro equipo de producción es responsable de la gestión y ejecución de 202 obras de construcción”.35

El discurso de la empresa refuerza la importancia del ‘saber hacer’ de las actividades de construcción para que se obtenga la rentabilidad en el segmento más económico del mercado inmobiliario. Según el director presidente de la empresa, “no basta con ser desarrolladora, también debe tenerse la construc-ción dentro de casa; y la subcontratación deja el margen [de ganancia] en la mesa”. Destaca también que: “ingresos bajos no significan ganancias bajas, se tiene que saber hacer”.36 Nótese que no mencionó, en el discurso de la empresa, las innovaciones tecnológicas relacionadas al sistema constructivo –y de hecho, éstas no fueron encontradas en la investigación de campo.

El cuadro del personal empleado de la empresa mostró la tendencia de contratación de equipo para la ejecución de las obras que se efectuó entre 2006 y 2008. Sin embargo, en marzo de 2009, ese discurso se alteraría más de una vez, volviendo a resaltar la ventaja de la contratación de empresas prestadoras de servicios para la ejecución de las obras. En esa ocasión eran 800 empresas listadas, aproximadamente cuatro veces más que en 2006. Entre 2008 y 2009, la reducción de 1 458 empleados en las obras, contra 116 en el área administrativa y ventas, señala el regreso de la empresa a la tendencia de subcontratar los servicios de obra.

Otra estrategia implementada en el último año fue el establecimiento de sociedades con otros constructores. En esta modalidad de construcción, los socios tienen, en promedio, una participación de aproximadamente 8% de las ventas, tomándose los valores de 2008 y 2009. La ece realiza las actividades de selección de terrenos, desarrollo y venta y supervisión de la construcción, además de aportar, proporcionalmente, fondos para el proyecto.

para la identificación de los terrenos, el desarrollo del producto y la definición de la estrategia de venta.

• Mercadeo directo: comunicación directa con clientes potenciales, integrando una base de datos que sirve también como fuente de infor-mación sobre el perfil socioeconómico y cultural de los clientes, en 2009 esta base contaba con aproximadamente 800 mil clientes registrados.

• Ventas por indicación: campañas de beneficio a clientes que recomienden nuevos compradores que, en 2006, representaron 19% de las unidades vendidas.

• Propagandas televisivas –semejantes a las grandes tiendas de electro-domésticos y electrónicos– anuncios por Internet y realización de ferias de inmuebles, como las realizadas para los automóviles.

• Patrocino deportivo: apoyo a equipos de fútbol.

Construcción

El informe anual de 2006 de la ecedestacaba la separación de las actividades relacionadas con la construcción de las unidades residenciales en dos frentes: gestión y control, y ejecución. La gestión y control de las obras eran realiza-dos por el cuerpo técnico de la empresa; en cuanto a la ejecución, se realizaba a través de la contratación de empresas prestadoras de servicios a la ece, en 2006, eran 270. El informe resaltaba que los procesos constructivos estaban estandarizados y que la empresa estaba certificada en el nivel A del Programa Brasileño de Calidad y Productividad del Hábitat (pbqp-h) desde 2001.

El pbqp-h fue creado en 1998, a partir de un programa nacional más am-plio, el Programa Brasileño de Calidad y Productividad (pbqp), de 1990, cuyo objetivo era modernizar la cadena productiva nacional, dentro del proyecto neoliberal del gobierno federal de Fernando Collor de Mello (1990-1992). En 2000, el pbqp-h se afilió al Ministerio de las Ciudades, en la perspecti-va de apoyar la modernización del sector de la construcción habitacional.34

En agosto de 2008, el cambio en el modelo de contratación de mano de obra en la ece, pasando de la tercerización a la contratación de equipo

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revelar también la inestabilidad existente en la cadena de producción de insumos de construcción civil, cuya oferta está intrínsecamente ligada a la demanda y, en tiempos del boom inmobiliario, repercute en una baja del almacén o en un aumento de precios. Además de esto, revela el poder de compra de una empresa grande que acaba por ‘pautar’ el precio del insumo que ella misma adquiere.

Financiamiento al cliente

Su público objetivo, la clase media en general, requiere un financiamiento de vivienda para adquirir el producto de la empresa. Como se presentó en el capítulo i, en Brasil hubo recientemente un conjunto de medidas regulatorias que favorecen la concesión de crédito inmobiliario y un diseño institucional que posibilitó la canalización de recursos semipúblicos y privados para el fomento de la actividad inmobiliaria. El análisis sobre las modalidades de financiamiento ofrecidas a los clientes por parte de la ece es un ejemplo de los resultados de esa política habitacional.

Además de esto, debido al largo periodo de rotación de capital en las actividades de desarrollo y construcción inmobiliaria, la empresa también necesita de un capital mayor, para garantizar y fomentar su producción. Para esto, recurre a la captación de recursos en la Bolsa de Valores, por medio de la venta de sus activos –como se presenta al final de este capítulo.

La empresa ofrece tres posibilidades de financiamiento para los clientes:

• Directo con la constructora.• Caja Económica Federal (cef)• Bancos comerciales.

A partir de 2006, la tendencia de mayor oferta de crédito inmobiliario por los bancos comerciales y por la cef se registraba en el aumento anual de estas modalidades en el total de las ventas.

Compra de insumos

Toda la negociación para la selección y definición de los proveedores de insumos para la construcción es realizada por el equipo de suministros, que trabaja en las oficinas regionales y en la sede de la empresa. En promedio, 58% de los costos directos de todos los insumos provienen de los materiales de construcción. Los servicios de mayor valor agregado (fundaciones, demoliciones, aplanado del suelo, pavimentaciones, redes eléctricas, etc.) suman más de 37% de los costos directos de producción. Es decir, el equipo de suministros es responsable de la adquisición de 95% de los costos directos, sumándose los materiales de construcción y los servicios de mayor valor agregado. El 5% de los insumos restantes son adquiridos en menudeo por el equipo técnico de la obra, dependiendo de las necesida-des cotidianas.

La empresa lleva a cabo negociaciones y acuerdos con sus proveedores y los clasifica según sus capacidades de cobertura geográfica (es decir, nacionales, regionales y locales). En 2006, contaba con aproximadamente 4.4 mil proveedores, con los cuales la empresa no establece un contrato de exclusividad.

En ese mismo año, el aumento de los costos de construcción por encima de la inflación hizo que la constructora adoptara la ‘estrategia de adelantos a los proveedores’. Para aquellos proveedores de materiales, con una organiza-ción fuerte capaz de pautar el precio de determinado elemento (por lo tanto, fuera de la tendencia del oligopolio presente en el sector de los materiales de construcción), la ece adelantó el pago con el fin de aumentar la capacidad de oferta y asegurar los precios de la provisión de insumos. De esta forma, por ejemplo, le prestaba 49 mil dólares a determinado proveedor de bloques de cemento que pagaba la deuda en materiales, entregando bloques.37

La estrategia de adelantos a los proveedores indica, por un lado, que el flujo de producción de la empresa era suficientemente intenso y avalaba el alto riesgo involucrado en este tipo de operación. Por el otro, puede



Estos números confirman una mayor participación de los bancos, tanto la cef como los demás, en el financiamiento al cliente, y en consecuencia, una disminución del financiamiento directo de la ece, significando meno-res riesgos en sus operaciones financieras, en la medida en que transfirió a los bancos la posibilidad de incumplimiento de los clientes.

En especial, dentro de la cef, el financiamiento del programa ‘Crédito Asociativo’ fue ganando espacio hasta alcanzar un tercio de los financia-mientos de las ventas (34% del total de las ventas), entre 2007 y 2008. La tendencia en la empresa en esos últimos años fue de acercarse cada vez más a la cef. Por ejemplo, en 2007, 28.5% de los lanzamientos eran financia-dos por el Crédito Asociativo; en 2008, ese porcentaje representó 78.4%.

Para la empresa, como ella misma destaca, la modalidad ‘Crédito Asocia-tivo’ es ‘el punto de vista más interesante del flujo de efectivo’. Recibe hasta 95% del vgv durante las obras, disminuyendo la necesidad de capital de giro. Además, este financiamiento no entra como deuda en el balance de la empresa. Ésta señala que desde la década de los años ochenta trabajó en asociación con la cef. En diciembre de 2007, la sociedad pasó a ser oficial, en la cual la ece se volvió ‘correspondiente de negociación’ de la cef. Según informes publicados en el sitio web del banco, el “objetivo del acuerdo es incrementar y facilitar la comercialización de unidades resi-denciales para todos los estratos de ingresos atendidos por los programas de financiamiento de la cef”, siendo que la prioridad son las familias con ingresos de hasta cinco salarios mínimos. La sociedad se volvió a la viabilidad de la construcción y el financiamiento de 12 mil unidades.

La sociedad también prevé la actuación de la ece como prestadora de servicios de recepción de propuestas de financiamientos habitacionales. En la práctica, esto significa que la primera etapa de organización de la do-cumentación para la obtención de financiamiento puede ser operada por la propia empresa, agilizando el proceso de aprobación dentro del banco. Según el informe del segundo trimestre de 2008, cuando la empresa inició su operación como correspondiente inmobiliaria de la cef, fue una de las

La ampliación del financiamiento bancario a los clientes

En 2004, aproximadamente 40% de los financiamientos a los clientes era realizado directamente con la constructora, ese porcentaje bajó a 4% en 2008. Al mismo tiempo, los bancos comerciales, que no representaban nada en 2004, cuatro años después participaron con casi la mitad de los financiamientos a los clientes. Sumado al porcentaje de la cef, los finan-ciamientos bancarios representaron aproximadamente 90% de las modali-dades de ventas en 2008. Los porcentajes de cada una de las modalidades de adquisición de inmuebles en el total de las ventas, entre 2004 y 2008, pueden apreciarse en la Gráfica 3.

Gráfica


(2009). Este embrollo semántico entre vivienda y sector inmobiliario evidencia el proceso de aproximación entre mercado inmobiliario y polí- tica habitacional. El programa mcmv, por lo tanto, sólo vino a corroborar la constitución de la vivienda social de mercado, en curso desde 2004.

Para alinear las condicionantes del paquete habitacional, la empresa pasó a enfocar sus productos con valores de hasta 63 400.00 dólares, que es el límite del valor del inmueble a ser financiado para ingresos de 3 a 10 salarios mínimos, por el programa mcmv. En los nueve primeros meses de 2009, casi 80% de los lanzamientos se concentraban en este límite. La empresa resaltó que 87% de su banco de terrenos absorbe las unidades seleccionadas por el programa.

La fuerte dependencia con el financiamiento habitacional, sobre todo aquel vinculado a la cef y al programa mcmv, es señalada tanto como una ventaja de la empresa, como un factor de riesgo en la continuidad del crecimiento de la ece, ya que está sujeta a las determinaciones sobre la política de crédito. A continuación se recuperan dos secciones del folleto de difusión de la empresa que resaltan esa duplicidad del vínculo con el poder público:

Dada la reducción de liquidez verificada a partir del último trimestre de 2008, ha demostrado ser la estrategia correcta basar nuestro crecimiento en función de nuestra disponibilidad de efectivo. Aunque el actual escenario muestra crecimiento en la oferta de crédito por medio del programa ‘Mi casa, mi vida’ y reducción en las tasas de interés, pretendemos reducir, aún más, el empleo de capital propio en nuestras actividades de desarrollo, transfiriendo a los bancos y al público el papel de financiador de nuestras necesidades de capital de giro y de nuestros clientes.

(Folleto de difusión de la segunda oferta de sus acciones, 2009)

primeras constructoras de Brasil, en trabajar en este ‘proyecto piloto’ que, a futuro, se extenderá a todos los correspondientes inmobiliarios.

Para obtener estos financiamientos habitacionales y financiamientos públicos en el sector de la construcción civil, la empresa precisa integrar el Programa Brasileño de Calidad y Productividad del Hábitat (pbqp-h), del Ministerio de las Ciudades. Como ya se mencionó la ece obtuvo la certificación de ‘nivel A’ del programa, su nivel más alto, en 2001.

Simbiosis con el paquete ‘Mi casa, mi vida’

En 2009, la simbiosis entre la ece y el financiamiento de la cef se volvió aún más fuerte, a partir del lanzamiento del programa ‘Mi casa, mi vida’ (mcmv), por el gobierno federal. En marzo del mismo año, el porcentaje financiado por la cef llegó a 78% del total de las ventas –en el primer semestre de 2008, este porcentaje era de 19%. Para el mes de octubre, la ece ya había firmado contratos para construir casi 13 mil unidades residenciales dentro del programa mcmv y esperaba firmar otras 43 mil unidades, que todavía se encontraban en proceso de análisis –el total de unidades en análisis en la cef era de 442 mil unidades, es decir, las uni-dades de la ece correspondían a 10% de este conjunto.

La ece no sólo cosechó los resultados del programa mcmv, sino que interfirió directamente en su formulación, culminando en la participación de su director presidente en el proceso de elaboración de ese programa habitacional.38 Como la empresa destaca en su folleto de divulgación de la segunda oferta de sus acciones, esta ‘política pública inmobiliaria en Brasil volcada específicamente en las clases populares’ inaugura ‘un ciclo de polí-ticas públicas enfocadas en reducir el déficit de viviendas’.39

La utilización de la ‘política inmobiliaria’, en vez de una ‘política habi-tacional’ es intencional –así como es intencional la confusión entre finan-ciamiento inmobiliario y financiamiento habitacional– como señaló Royer



aplicaría 45% en la adquisición de terrenos y en el desarrollo de nuevos proyectos, 35% en la construcción de los proyectos lanzados, y 20% en capital de giro.

Para ello, con relación a la adquisición de terrenos, los ejecutivos de la empresa recorrieron siete estados en busca de buenas oportunidades de negocio. Como resultado de esta búsqueda, su banco de terrenos, en 2006, estaba valuado en aproximadamente 517 millones de dólares, con capacidad para construir 11 700 unidades, un año después aumentó diez veces su valor y su respectivo número de unidades, pasando a 4.5 billones de dólares y más de 107 mil unidades, como se comentó en la introduc-ción de este libro. En 2008, el banco de terrenos de la empresa tendría una oferta suficiente de terrenos urbanos por tres años y medio, según su informe trimestral.

Con los recursos provenientes de la segunda oferta pública, preveía aplicar 35% de los recursos captados en la adquisición de terrenos y el desarrollo de nuevos proyectos, y 65% en la construcción de los proyec-tos lanzados y para capital de giro (en esta ocasión, la empresa no separó estos dos últimos rubros).

Por lo tanto, en la primera oferta era necesario garantizar, la tierra donde serían implantadas las unidades residenciales prometidas a los inversionistas. Ya en la segunda oferta, la mayor preocupación se enfocaba a conservar la producción iniciada. A partir de estos datos, es posible notar que el capital financiero, proveniente de los inversionistas extranjeros y nacionales, entra en el ciclo mismo del desarrollo y de la construcción, sustituyendo, en gran medida, los recursos propios que la empresa precisaba aportar anteriormente, como capital adelantado en las obras.

Incluso con la entrada de capital financiero, la empresa aún recurre a los préstamos, “preferentemente por medio del sfh, que ofrece tasas de interés más bajas que las del mercado privado”;41 los bonos y la emisión de pagarés.42 En este proceso de captación de recursos financieros –no sólo las acciones, sino también los títulos de deudas– la empresa fue al encuentro

Captación de capital en la Bolsa de Valores: financiamiento a la producción

La demanda está garantizada por el financiamiento habitacional, concedido por los bancos comerciales, o por una agencia financiera de vocación social (como es el caso de la cef ), la anticipación de capital necesaria para las actividades de incorporación y de construcción de las unidades residenciales es, en parte, proveniente de los recursos captados con las ofertas públicas de acciones de la empresa.

Esto no quiere decir que la empresa no contraiga deudas para el finan-ciamiento de su producción, pero la opa se volvió uno de los mecanismos más utilizados por la empresa en los momentos en que necesitaba aumentar su estructura de capital, desde 2007.

La entrada de la ece en el mercado de capitales no difiere del propósito de las demás empresas que procuran recursos a largo plazo. A diferencia de los demás instrumentos financieros aportados al sector inmobiliario, la moda-lidad del capital financiero no ocurre solamente por la vía de la valorización del proyecto construido.40 En el caso de la ece, se hace viable la dinámica y la garantía de la producción en serie de viviendas. Y el valor de las unidades residenciales producidas está fuertemente relacionado con la garantía del financiamiento para que su público objetivo las compre –dada, aquí– por el Estado. La movilidad del capital financiero, en este sentido, atiende a las necesidades de una adquisición ágil y segura (en términos de endeudamiento de la empresa) de recursos financieros, sirviendo como un catalizador de la producción, pero que no puede disociarse de los programas de financia-miento habitacional propuestos e implementados por el poder público. Tal vez esa sea la diferencia de este tipo de desarrolladora y la empresa construc-tora respecto a las demás del sector inmobiliario, enfocadas en las clases con ingresos más altos.

Como anunciaba el folleto de la oferta pública, de la cantidad de fondos captados en la primera oferta pública de acciones, la empresa


del ‘escenario ideal’ para el financiamiento de las empresas en el mercado brasileño de capitales, señalado por Securato y Securato (2007).

Esta experiencia de la empresa en el mercado financiero se remonta a la diversidad de las actividades ligadas al grupo de la ece, que involu-craba, además del sector inmobiliario y de la construcción civil, activida-des agropecuarias y financieras. Después del proceso de reestructuración ocurrido en 2006, la agencia financiera fundada por el grupo en 1994 se mantuvo y, en 2008, se transformó en un banco múltiple,43 controlado por dos accionistas mayoritarios de la ece.44 La conexión del banco con la empresa además del vínculo institucional, es también familiar. Actual-mente, el director de desarrollo del banco es hijo del director fundador de la ece que, a su vez, es presidente del consejo de administración del banco.

Este banco múltiple presenta carteras comerciales y financieras, ofre-ciendo crédito de nóminas, financiamiento para personas jurídicas y, desde 2008, crédito inmobiliario. Según el director de desarrollo del banco: “todo el mundo cuestionaba por qué la ece no financia a sus propios compradores. Observamos que teníamos el know how y no lo estábamos aprovechando” (Dias, 2009: 17). La meta actual, de acuerdo con el director, es tener 50% de los negocios enfocados en el crédito inmobiliario.

A pesar de no ser posible, en el ámbito de esta investigación, medir el grado de intersección entre las actividades de la ece y de ‘su’ banco, el sólo hecho de la existencia de tal relación ya revela el desarrollo de la empresa en el mercado financiero. Ahora, a partir de la existencia del crédito inmo-biliario en ese banco, la ece pasó a actuar en todas las etapas del ciclo de producción y de comercialización de la vivienda; además de ser desarrolla-dora y correctora, también hace las veces de un banco.

Parte II

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Capítulo III

El lugar del arquitecto: estandarización de productos

Se enfoca el proceso de elaboración de la estandarización arquitectónica, de normalización del proceso productivo, basado en un ‘modelo de construcción

estandarizado’, y el papel del arquitecto en este proceso.

Además de la garantía del financiamiento al cliente y la producción, la experiencia de la empresa se norma por la estandarización del proceso pro-ductivo, con base en un ‘modelo de construcción estandarizado’, como se denomina, y en igualar las tipologías arquitectónicas.

La mayor disponibilidad de crédito como la estandarización posibilitan la ejecución de ‘ciclos de construcción más rápidos’, con un plazo máximo de aproximadamente catorce meses. Estos ciclos más cortos de capital aumen- tan, a su vez, la tasa interna de retorno de los proyectos –y hacen que la

88 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Cap. iii | El lugar del arquitecto 89

empresa se vuelva atrayente y rentable para sus inversionistas. La ece acredi-ta que con este modelo se obtiene "la escala industrial de producción, lo que le proporciona un grado elevado de especialización de procesos, bajo costo de producción y calidad diferenciada en el segmento en el que actúa".45

Por lo tanto, en la empresa ocurrieron dos procesos de estandarización de la producción a escala vivienda: la estandarización del producto (en cuanto a tipologías habitacionales y ‘estilo’ arquitectónico) y la estanda- rización del proceso productivo, que favorece el sistema de control de la producción y de sus costos. Para el primer proceso, el papel de la arquitec-tura fue fundamental. Para el segundo, lo fue la tecnología.

¿Cuál fue la construcción de la arquitectura para este tipo de produc-ción en escala, estandarizada y financiada de la vivienda que promueve la ece? ¿Cómo actuó el arquitecto para consolidar un producto estandariza-do que, al mismo tiempo, se comercializa y es rentable para la ece –y que se incluye en las determinaciones de la política de crédito habitacional reciente en Brasil?

Este capítulo describe y analiza el proceso de elaboración de la estandari-zación arquitectónica y sus resultados que son las líneas normalizadas de pro-ductos. En primer lugar, se enfoca el trabajo del arquitecto en este proceso y, posteriormente, la configuración actual de las tipologías habitacionales, comercializadas por la ece. La estandarización del proceso productivo y el lugar de la tecnología serán analizados en el capítulo iv.

Antecedentes: la relación entre arquitectura e industria

La gran industria debe ocuparse de la construcción y establecer en serie los elementos de la casa.

Es preciso crear el estado de espíritu de la serie.El estado de espíritu de construir casas en serie.El estado de espíritu de residir en casas en serie.El estado de espíritu de concebir casas en serie.

(Le Corbusier, 2004: 159)

La idea de hacer departamentos en escala. ¿Fiat no hace carros del mismo modo? La idea, a grosso modo, es que la gente lo haga de la misma manera. Departamentos de dos cuartos como si fuera en serie.

(Declaración de un ingeniero que trabaja en la sede de la empresa, junio, 2008)

La ece produce viviendas en serie, a partir de tipologías estandarizadas que se repiten en las distintas ciudades brasileñas donde actúa. Pensar en una producción estandarizada y en escala de la vivienda significa revisar algunos puntos centrales del debate sobre la arquitectura y el diseño modernos. Esto porque acerca la arquitectura a la producción industrial. Tal relación era una de las preocupaciones teóricas y prácticas del debate europeo, desde el inicio del siglo xx, a la luz de la nueva situación gene-rada para la arquitectura y la planeación urbana, a partir de la Revolución Industrial y de la consecuente modernización social. En este sentido, vale la pena recordar brevemente dos conceptos sobre el ‘tipo’ y la ‘marca’ debatidos dentro de Deutsche Werkbund46 como uno de los embriones de la idea de estandarización y, al mismo tiempo, de la identificación del responsable de la creación y diseminación del producto estandarizado –ya sea un artista, un arquitecto o una empresa.

La idea del Tipo se origina del proyecto teórico y práctico para encon-trar una solución económica, relacionada con la organización y el control de la producción capitalista industrial, a un problema cultural ligado a la concepción, difusión y consumo de formas visuales, traducidas en los productos industriales.

Por un lado, los miembros de la Werkbund pensaron en las formas más adecuadas para determinada función de un objeto y que podrían constituir los tipos producidos por la industria, retirándose cualquier contaminación estilística que perjudicara esta función utilitaria de la mercancía. Como crítica al eclecticismo, la Werkbund procuró acercar el arte al mundo de la vida, restableciendo su función social.


Poco tiempo después, en la década de los años treinta, Le Corbusier vuelve extremo el vínculo entre la arquitectura y la industria, al pregonar la experiencia fordista como lección a los arquitectos modernos. Le Corbusier (2004) define el dominio de las técnicas como la base del lirismo propio de la actividad artística, que juntos formarían el “poema de las arquitecturas de la era moderna”. Según este autor, el dominio de las técnicas está estruc-turado en tres bases: la técnica en sí (resistencia de los materiales, física, química, etc.); el sociológico, que significa “una nueva planta de la casa y de la ciudad, para una nueva época”, procurando un equilibrio social; y finalmente, el económico, que evoca la necesidad de traer a la arquitectura la “estandarización, industrialización y taylorización”, presentes en la “acti-vidad contemporánea” como un todo y “conducen al orden, la perfección, la pureza y la libertad”.47

Al aproximar arte, arquitectura y producción industrial, tanto un movi-miento ‘pre-modernista’, por decirlo así, como lo fue la Werkbund, como la propia Arquitectura Moderna, requerirán la noción del tipo o del patrón, como una síntesis entre forma y función, apropiadas y compatibles para una producción en serie de la ‘forma-mercancía’ del objeto arquitectónico. En especial, en la vivienda, la búsqueda por la ‘unidad mínima’ del vivir, enca- bezada por los arquitectos modernos, pautó gran parte de la producción posterior de la vivienda social.

El esfuerzo para colocar al arte y la arquitectura en el mercado, no como señal negativa, sino positivamente –se pensó a partir de la concep-ción y ejecución de mercancías con calidad (tipos más adecuados para la función específica del objeto) y de la intervención del artista (como guardián del saber estético, de lo bello y de lo funcional) en el mundo productivo –acaban en resultados que pueden ser considerados como ‘positivos’. Estandarización no necesariamente significa calidad arquitec-tónica, y mucho menos urbana, incluso con el contenido original, que supone una sumisión del capital a los preceptos estéticos y funcionales.

Este contenido se fue alterando en la medida en que el capital no se sometió a ningún precepto estético y funcional que no sirviera, primor-dialmente, a él mismo. Como ilustran las epígrafes de este capítulo, el significado de lo que sería una ‘producción en serie de las casas’ no es lo mismo para Le Corbusier que para el ingeniero de la ece, a pesar de tener un objetivo común. La arquitectura moderna presupone un cambio social aliado a la producción industrial de la vivienda, a partir del diseño de una nueva sociedad, el ‘estado de espíritu de la serie’. Ya la empresa construc-tora procura una producción en serie con el fin de obtener una mayor apropiación privada de ganancias y atender al perfil socioeconómico de su nicho de mercado.

Independiente del resultado de la estandarización, la ece recién empren-dió el proceso de creación y desarrollo de tipologías habitacionales y tiene mucho que ver con la idea de Tipo de la Werkbund. Por un lado, busca el control de la producción capitalista de la vivienda, en escala, por medio de la definición de tipologías habitacionales, consistentes con los elementos constructivos estandarizados (disponibles comercialmente por la industria de materiales de construcción), que se combinan de formas diversas en los diferentes terrenos donde son implantadas. Por otro lado, la empresa buscó una ‘forma visual’ de la tipología habitacional, sobre todo en términos de las fachadas, que atendieran las expectativas de consumo de su público objetivo, específicamente, los estratos más bajos de la clase media. En este último aspecto, la ‘marca’ de la empresa en sus proyectos sirve también como distin-tivo de clase y caracteriza la fetichización de la mercancía ‘vivienda’.

El trabajo del arquitecto en la ece

El reciente incentivo a la producción residencial privada, promovido por el Estado brasileño, y la capitalización de las empresas constructoras y desarrolladoras también promovieron un dislocamiento del papel del arquitecto en la producción de la vivienda social. Nada más lidiando con


el contenido de diseñar la vivienda del hombre moderno, el arquitecto pasa a ser más un trabajador contratado o subcontratado, muchas veces en condiciones precarias, para realizar determinadas actividades, siempre relacionadas con el contenido potencial creativo de la profesión, en la cadena de producción privada de la vivienda.

En la ece, se observó una importancia del trabajo del arquitecto en la obtención de la estandarización de las tipologías habitacionales y una creciente reducción de su participación en la elaboración de proyectos arquitectónicos. Desde el final de la década de los años noventa, el trabajo del arquitecto se fue limitando cada vez más a las actividades de gestión y agencia de las tipologías habitacionales en los diferentes terrenos.

Hoy, el trabajo del profesional de arquitectura se lleva a cabo por medio de tres vías diferentes:

• Trabajador registrado en la empresa, laborando a veces en la sede y otras en las oficinas regionales, siendo el gerente de los arquitectos subcontratados.

• Como profesional de un despacho de arquitectura contratado por la empresa, que organiza espacialmente las tipologías de los proyectos.

• Como profesional de un despacho subcontratado por el despacho contratado por la ece, atendiendo la misma función que el punto anterior.

Los Departamentos de Desarrollo Inmobiliario, de Planeación y de Proyecto son responsables de la gestión de los proyectos arquitectónicos y los proyec-tos técnicos. Estos departamentos dialogan entre sí a fin de concebir un con-junto residencial determinado. La elaboración de los diseños arquitectónicos es confiada a los despachos de arquitectura subcontratados, que muchas veces, subcontratan informalmente a otros más pequeños. Se revisará cómo se dio el papel del arquitecto y cómo su trabajo fue regulado a lo largo de los últimos quince años dentro de la ece.

El arquitecto autónomo contratado: década de los años noventa

La forma de contratación de los despachos de arquitectura para la realiza-ción de proyectos no era la única manera de subcontratación hasta inicios del año 2000, cuando la empresa aún contrataba directamente a los arqui-tectos autónomos, sin necesidad de una figura jurídica. Se entrevistó a un arquitecto que trabajó como independiente entre 1996 y 2004, cuya remu-neración era calculada de acuerdo con el número de proyectos realizados.

Inició su trabajo por indicación de su tío, que era amigo del dueño de la empresa, realizó diseños de fachadas para proyectos que ya estaban listos, incluso, aprobados en el municipio: eran ‘maquillaje, fachadas de edificios de bajos ingresos’. En esa época, la empresa comenzaba a invertir en un lenguaje propio, que la identificara, tomando en cuenta la visión negativa que representaba en el mercado por no tener trabajo de arqui-tectura, no tener calidad estética. Al procurarse una imagen, la empresa posibilitaba la libertad de creación para el arquitecto, en el caso del entre-vistado, el propuso un leguaje posmoderno en sus diseños de fachada.

Posteriormente, el arquitecto comenzó a desarrollar proyectos de implan-tación de condominios horizontales, residenciales y también de edificios de cinco pisos en albañilería estructural –dos de las líneas que se convertirían en el patrón en la empresa algunos años después. A pesar de aquella ‘cierta libertad formal’, el trabajo del arquitecto ya se refería a una combinación de tipologías mínimas estipuladas por la empresa. De esta forma, había números patrón de áreas para cada ambiente del departamento o de la residencia, basados en el patrón mínimo para la construcción de bajos ingresos, estable-cidos, muchas veces, por el órgano público de financiamiento habitacional, en esa época, la cef.48

Esto significa que, inicialmente, la ece aprovechó la acumulación de poder público con relación en las configuraciones mínimas de los ambientes


de la vivienda enfocada en ‘los ingresos bajos’, integrados en los programas habitacionales, para de ahí conformar su propia estandarización de las tipo- logías habitacionales, adoptando siempre un solo sistema constructivo.

La directriz que orientaba la elaboración de los proyectos de la ece era, sobre todo, de orden económico, debido a que preveía el mayor aprovecha-miento del área de construcción por terreno. Otras cuestiones relacionadas al confort ambiental y la inserción urbana eran menos enfatizadas, pues no se solicitaba que el arquitecto visitara el terreno y el lugar de implantación del proyecto. Se realizaba el proyecto a partir del levantamiento topográfico.

La remuneración del trabajo del arquitecto subcontratado era inferior a los valores otorgados en el mercado: el valor del proyecto unitario equivalía a un tercio del precio en el mercado, en la época en que el entrevistado fue contratado. Sin embargo, debido a la gran cantidad de proyectos, era posible ganar esas cantidades. Además de esto por el hecho de ser recién egresado, el bajo valor era compensado por su inserción profesional –así como él, había otros profesionales que iniciaban la carrera trabajando para la empresa.49 Tanto por la baja remuneración como por la creciente buro-cracia de recibimiento, este arquitecto desistió de trabajar para la empresa. La ece empezó a exigir a los arquitectos la figura jurídica de una empresa constituida que los representara.

El arquitecto de despachos subcontratados: estandarización consolidada en el año 2000

La contratación de arquitectos se volvió más rigurosa, teniendo en cuenta el rápido crecimiento de la empresa, pues de una escala casi familiar, en que los arquitectos autónomos conseguían atender la demanda, se pasó a una escala prácticamente de industria, que requería un número de arqui-tectos superior y una estructura profesional que atendiera este aumento en el volumen de trabajo.

Al mismo tiempo, entre los diversos diseños de fachada propuestos por los arquitectos autónomos durante el final de la década de 1990, la ece esco-gió el ‘estilo neoclásico’, que ella misma indica como aquello que caracteriza la arquitectura actual de sus edificios. Alcanzó tanto un patrón formal en el diseño de fachadas como el perfeccionamiento del patrón de las tipologías mínimas de cada ambiente de la unidad habitacional, a partir de 2003.

Desde entonces, la ece (subcontrata) deja la elaboración de los proyectos arquitectónicos a grandes despachos bajo la forma de contratación por produc-tos, en que cada proyecto es un producto que debe ser entregado. Debido a la gran cantidad de trabajo, algunas veces, estos despachos subcontratan a otros más pequeños. El trabajo del arquitecto subcontratado se refiere ahora a los ‘estudios preliminares de viabilidad de los proyectos’, a los de implantación y a los legales para la aprobación en los municipios (o ayuntamientos). Es decir, que hay dos vías en la subcontratación: una formal, en la cual la ece subcon-trata el elevado volumen de proyectos a los grandes despachos de arquitectura; y otra informal, cuando este despacho le transfiere a otros más pequeños alguna parte del trabajo. En esta última, el despacho mayor responde jurídi-camente ante la empresa, que a su vez, no precisa saber qué hizo el despacho para elaborar el producto contratado. Por esto mismo, el trabajo del arquitecto es el mismo tanto en el despacho contratado como en los subcontratados.

Para cada proyecto, hay una negociación directa entre la empresa y el despacho contratado con relación al valor del producto, calculada en función del número de unidades y de la complejidad del proyecto. El arquitecto de un despacho subcontratado declaró que la remuneración de los arquitectos fue peor, pero no está tan mal, teniendo en cuenta la gran cantidad de proyectos. Además, según él, la empresa “llegó a la conclusión de que no vale la pena exprimir demasiado el proyecto” y “descubrieron que vale la pena pagar el diseño”.50 Esto porque es el diseño lo que define el producto y lo más importante es acertar en el producto; inclusive, para alcanzar este objetivo la ece puede hasta romper el diseño del proyecto, pedir que lo rehagan y pagar nuevamente.


Respecto al orden de las etapas de desarrollo de los proyectos, después de participar en una reunión en la propia empresa constructora con ingenieros del Departamento de Desarrollo Inmobiliario, en el que se presenta el brie-fing que contiene los números del proyecto, a partir del cual el arquitecto desarrolla el estudio preliminar. En esta primera etapa, el trabajo se refiere a la adaptación del programa, la legislación urbanística y constructiva del lugar en donde el proyecto se sitúa. El diseño de la tipología de la unidad (departamentos o residencias) ya está listo y avalado por la ece. El briefing estipula la cantidad de tipologías que serán contempladas en el proyecto, por ejemplo: el total son x unidades, de las cuales, un porcentaje comprende la tipología 2 cuartos sin suite; otra, 2 cuartos con suite; otra más, 3 cuartos con suite y así sucesivamente.

Dependiendo del patrón de contratiempos y de los requisitos para las subdivisiones de los terrenos residenciales, determinados por la legis-lación local, el arquitecto hace la adecuación del número de tipologías, y determina la localización del garaje, el diseño de las vías de acceso y el área verde (en el caso de los condominios horizontales). Este estudio preliminar o de viabilidad se presenta a la empresa para su aprobación; después de ésta, el arquitecto refina la implantación de las tipologías del terreno, realizando la etapa de la ‘implantación general del proyecto’. Aún en esta etapa, se elabora el diseño arquitectónico de las áreas comunes de recreación y de los accesos, y es cuando el arquitecto tiene más ‘liber-tad’ de creación.

La última etapa se refiere al proyecto legal, que se presentará al muni-cipio (o ayuntamiento). Puede ser llevada a cabo por el propio despacho de arquitectura que desarrolló el proyecto desde que inició, o puede ser subcontratada por otro despacho de arquitectura. El proyecto ejecutivo no es subcontratado, pues todo el proceso constructivo está estandarizado, como se analizará en el capítulo iv. Por lo tanto, los detalles de cada tipo-logía ya están listos y si fuera el caso, se hace una adaptación posterior por parte de la propia empresa y su grupo de funcionarios.

En resumen, el trabajo del arquitecto subcontratado por la ece se limi-ta a la elaboración de:

• Combinación de las tipologías predefinidas por la empresa en los diferentes terrenos, distribuidos por Brasil, realizando la adaptación necesaria a la legislación local –conformando el ‘estudio preliminar’ (en planta, corte y fachadas).

• Diseño de áreas libres, vías, áreas de recreación y acceso– configu-rando la ‘implantación general del proyecto’ (que está directamente relacionado con el diseño anterior).

• El proyecto que se presenta al municipio. Pasada esta etapa en que la variabilidad del terreno ya no interfiere, todo lo que resta del proceso de elaboración ya está consolidado en manuales de detalles constructivos y proyectos ejecutivos.

El arquitecto subcontratado por despachos subcontratados

Se entrevistó a un arquitecto de un despacho pequeño, formado por tres socios arquitectos más dos arquitectas y un interno, que trabajaron hace diez meses para la ece. Este despacho estaba subcontratado por uno más grande, compuesto por veinte arquitectos, que lleva dos años desarrollando proyectos para la empresa. En el momento de la entrevista, en junio de 2008, estaban creando tres proyectos de menor escala y tres más grandes –el arquitecto mencionó que realiza ‘la planificación del barrio’, con áreas de 250 a 300 mil m2. Un ejemplo de un proyecto grande era un edificio de dieciocho pisos, con sótano y áreas de recreación. En este caso, los plazos para la elaboración del trabajo de acuerdo con las etapas fueron:

• El estudio preliminar: de una semana a diez días.• Proyecto de implantación: una semana.• Proyecto legal: dos semanas.


Su despacho colaboró en el desarrollo de los patrones arquitectónicos de la empresa, hecho que demuestra que el proceso de estandarización es muy reciente. Esto quiere decir, que este despacho participó en la depuración de las tipologías habitacionales y la elección de aquellas que mejor se adap-taban al proceso constructivo como un todo y a la legislación, ofrecían una mejor ecuación de costos y representaban una forma visual que satisfacía al público de la ece.

El arquitecto entrevistado declaró que el rápido crecimiento de la ece requirió cambios de estrategia de la organización del área técnica, que aún no se terminan. Uno de esos cambios fue la centralización cada vez mayor en algunos despachos subcontratados pues antes había varios escritorios de arquitectura desarrollando los proyectos. Otro cambio más restringido a los procedimientos técnicos, fue el mayor plazo proporcionado por la empresa para que el arquitecto investigue la legislación del lugar en donde se realizará el proyecto. También hubo un aumento en la remuneración del arquitecto subcontratado en los últimos tiempos, teniendo en cuenta la valorización dada por la empresa al desarrollo del producto.

El arquitecto funcionario de la empresa

A finales de 1990, el sector de la arquitectura dentro de la empresa era mínimo: contaba con tres arquitectas recién egresadas, coordinadas por un ingeniero, que era la pieza central de este sector. Las arquitectas eran responsables de los procesos de aprobación en los municipios, mientras el coordinador conversaba con los arquitectos subcontratados y discutía algunas dimensiones técnicas de los proyectos presentados, como las cues-tiones de aplanado, corte y relleno del terreno. Pero fundamentalmente, estas profesionistas cumplían el papel de fiscalización, tanto de los arqui-tectos subcontratados a fin de verificar la adecuación de los patrones de la empresa, como del proceso de aprobación legal.

Las cuestiones de concepción arquitectónica del proyecto fueron res-ponsabilidad de los Departamentos de Planeación, Diseño y Desarrollo Inmobiliario. En estos departamentos, los arquitectos tienen como fun-ción la coordinación de los despachos subcontratados, la definición del programa de proyectos, la adaptación de los proyectos arquitectónicos a los proyectos ejecutivos, la supervisión de la puesta en marcha de los pro-cesos de aprobación en el municipio y el diálogo con los ingenieros de obra. La mayoría de estos arquitectos trabaja en la sede de la empresa, en la que se centra la gestión de proyectos. El resto, se encuentra distribuido en las oficinas regionales y coordinan los trabajos desarrollados en cada una de ellas.

Estos arquitectos concentran, por lo tanto, actividades de gestión, super-visión y, en menor medida, actividades de elaboración y creación arquitec-tónica –asignadas a los arquitectos subcontratados. Tanto la estandarización constructiva como la del lenguaje arquitectónico (el ‘estilo neoclásico’) y de las tipologías habitacionales, eliminaron una gran etapa del proceso del diseño relacionada con el detalle ejecutivo y, como consecuencia, una restric- ción en la actuación del arquitecto dentro de la empresa.

Además de crear el ‘tipo vivienda’ de la ece, la arquitectura también contribuyó a facilitar el proceso de gestión de la empresa. Al detallar y estandarizar arquitectónica y constructivamente toda la producción en apenas un manual de detalle de las obras –como se explicará más adelan-te– la arquitectura puede trasformar un conjunto de reglas, o mejor, un ‘comando’ a ser seguido en las obras. El lugar ocupado por el arquitecto en la ece, está circunscrito a la elaboración de los estudios de viabilidad (pro-mocionando las tipologías habitacionales en los terrenos), la supervisión y compatibilización de las actividades de los arquitectos (subcontratados) y al acompañamiento del proceso de aprobación de los proyectos en los municipios, sirviendo casi como un ‘despachante’. La firma del arquitecto no aparece en la publicidad de los proyectos –al contrario de lo que ocurre con los segmentos ‘medio y alto’– y tampoco en la placa de la obra.


Estandarización de productos

En una investigación sobre la necesidad de estandarizar los proyectos en el mercado residencial para la población de ingresos medios y bajos, la ece es considerada como un ejemplo:

(…) sus procesos de producción han sido detalladamente estudiados por las nuevas empresas. A lo largo de estos años, la constructora eludió el problema de la variación de legislaciones locales desarrollando un extenso banco de proyectos arquitectónicos, que son ‘adaptados’ conforme a las exigencias específicas de cada una de las 51 ciudades donde actúa. Como las características básicas de los proyectos no cambian, también son necesarios pocos ajustes en los demás proyectos, como los estructurales e instalaciones. ‘En 30 días, ya tenemos prácticamente todo listo’, revela el director de producción de la ece.

(Faria, 2008a)

Del mismo modo el trabajo del arquitecto fue una pieza clave en la elabo-ración de ese ‘banco de proyectos arquitectónicos’. Desde 2003, la empresa presenta una estandarización en tres líneas de productos: dos para edifica-ciones verticales que se diferencian entre sí, básicamente por el precio de la unidad de residencia; y una para condominios horizontales. Estas líneas presentan algunas características comunes, señaladas por la empresa:

• Marcada presencia de áreas verdes, con paisajismo fuerte.• Fachadas diferenciadas, independientemente de la categoría.• Existencia de un condominio cerrado, con seguridad y puerta de

entrada única.• Optimización económico financiera del área del condominio.51

Estas características indican las preocupaciones generales de la empresa que impregnan la estandarización y componen el diseño de su mercancía

‘vivienda’. En primer lugar, el diseño de las áreas verdes y la concepción de un condominio cerrado tiene un papel importante en el deseo de consumo de su público objetivo que, a su vez, observa y procura reproducir para sí el patrón de la clase superior; es decir, la referencia es el modo de vida de la clase alta. Pero son las áreas de recreación en las que el arquitecto tiene más libertad. Las ‘fachadas diferenciadas’, todas en estilo neoclásico, también cumplen ese papel. La ‘optimización económico financiera’ del condomi-nio, que no es más que su abaratamiento, procura contemplar la capacidad de pago de la demanda.

En las áreas de recreación, pueden existir los mismos ambientes de los proyectos de alto nivel, anunciados ampliamente en los medios de comuni-cación, tales como: espacio gourmet, espacio fitness, salón de fiestas, lounge, playground, piscina, patio, plaza de descanso, espacio zen, palapa, etc. Depen-diendo de la línea de productos, hay un número mayor o menor de ambientes de áreas de recreación, teniendo como mínimo, espacio gourmet, salón de fiestas y playground. Los ambientes de recreación ocupan una posición secun-daria en las directrices de lanzamiento de los proyectos, en los cuales es notable lo artificial y la poca creatividad del equipamiento de las áreas externas.

Sin embargo, el énfasis de la publicidad de sus productos no recae en valorar el aumento en la calidad que se puede obtener viviendo en estos complejos, como ocurre con aquellos enfocados en la clase alta. Los panfletos de venta de la ece especulan, sobre todo, la adquisición de la casa propia. ‘Deje de rentar’, ‘adquiera su primera casa’, son los eslogans frecuentemente adoptados en los panfletos y en el sitio web de la empresa. De acuerdo con la información disponible en su sitio web, en 2008, cada línea de productos presenta las siguientes características:

Línea 1: Son condominios verticales, en general, con cinco pisos, sin elevador y área útil de 40 a 55 m2 por unidad. El precio promedio por me-tro cuadrado de venta varía entre 512.31 y 689.66 dólares americanos, con un valor máximo de venta de 38 mil dólares por unidad. En esta línea se busca utilizar la mayor tasa de ocupación posible, con una pequeña área de


recreación, un estacionamiento descubierto por unidad, dos o tres cuartos, raramente con suite52 y balcón.

Línea 2: Son condominios verticales, en general, máximo cinco pisos, con o sin elevador, y área útil de 42 a 70 m2 por unidad. El precio promedio por metro cuadrado de venta varía entre 823.15 y 985.22 dólares, y el precio por unidad entre 34.5 mil y 68.9 mil dólares. En esta línea, también se busca utilizar la mayor tasa de ocupación posible, con áreas de recreación más elaboradas, con una media de 1.5 estacionamientos cubiertos por unidad, dos a cuatro cuartos, con o sin suite, generalmente con balcón y terminados.

Línea 3: Son condominios horizontales, con área útil de 70 a 120 m2 por unidad. El precio promedio por metro cuadrado de venta varía entre 704.43 y 901.47 dólares, el precio por unidad está entre 49.3 mil a 108.4 mil dólares. En esta línea, hay áreas de recreación más elaboradas y com-pletas, dos estacionamientos por unidad, dos a cuatro cuartos, con suite. Las siguientes fotografías ilustran cada una de las líneas:

Figura

Figura

Figura


Cada Línea presenta características específicas, sobre todo por el precio de comercialización de la unidad residencial. De tal manera que en la Línea 1, en donde se contemplan los productos más baratos, la implantación está estandarizada en el conocido ‘modelo H’ de edificaciones verticales, donde el espacio de las escaleras articula los bloques de las unidades. En la Línea 2, la implantación no necesariamente sigue el ‘modelo H’ y el área de recreación es más grande que en la Línea 1, además de presentar un área más grande de estacionamiento (se compara 1.5 espacios por unidad, con sólo un espacio en la Línea 1). En la Línea 3, se encuentran los productos más caros, las casas están repartidas, en general, de dos en dos, aunque pueden ser más, y se concentra un número mayor de ambientes en el área de recreación. En las Líneas 1 y 3 se encuentra una mayor estandarización y repetición de las plantillas y los pisos tipos. Se encontraron diferentes desarrollos, localizados en distintas ciudades, con la misma plantilla arqui-tectónica de las unidades de dos o tres cuartos, por ejemplo. En la Línea 2, hay mayor variedad de plantillas, pero contiene los mismos ‘ambientes tipo’ de las demás.

La estandarización de productos en la definición de los parámetros de ocupación de cada una de las líneas y, específicamente, en la definición de los ambientes internos estandarizados, o lo que en esta investigación se denomina ‘ambientes tipo’, que se combinan a fin de conseguir un mayor aprovechamiento del terreno. Es decir, hay una determinada cantidad de tipologías de baños, por ejemplo, con dimensiones y disposiciones espe-cíficas de las instalaciones, que pueden ser escogidas en cada desarrollo. Y esta estandarización de ambientes se pauta por el mejor aprovechamiento de los materiales de construcción –por ejemplo, en el caso del baño, la lon-gitud de la pared está definida por el número ‘x’ de azulejos, con dimensiones predeterminadas– y por el proceso de producción.

Respecto al diseño de las fachadas, la estandarización se vuelve hacia la definición de los tipos de marcos, estandarizados y comercializados por la industria de insumos y molduras para la construcción, que junto con el

diseño de la masa externa, además de la pintura en dos colores, en general, blanco y beige, definen el ‘estilo neoclásico’ simplificado.

En todas las Líneas, es posible notar el uso de medios más económi-cos para la implantación de condominios verticales u horizontales, como por ejemplo el área descubierta de estacionamiento en la planta baja (sin necesidad de utilizar el sótano) y la preponderancia de los espacios de las escaleras como elemento de circulación vertical –así como el máximo apro-vechamiento del área del terreno.

Desde 2004, la empresa publica los datos sobre las ventas de cada Línea de productos. A partir de estos, es posible determinar la tendencia de consumo de acuerdo con sus precios. En ese mismo año, la Línea 1 que comprende los artículos más baratos, representaba el mayor porcen-taje del total de las ventas (aproximadamente 70%), disminuyendo su participación en los años siguientes hasta ser superada, en 2006, por la Línea 2. Desde entonces, la tendencia es de aumento en las ventas de las unidades de esta Línea que comprende un rango intermedio de precios.

En 2008, las ventas de ambas Líneas ascendieron a 95%, de las cuales 53% fueron de la Línea 2. Al mismo tiempo en que aumentó el porcen-taje de ésta –que presenta los mayores precios de unidades residenciales en edificaciones verticales– disminuyeron las ventas de las unidades en condominios horizontales pertenecientes a la Línea 3, y que presentan los mayores precios unitarios: cuyas ventas en 2004 representaban 12.4% y en 2008 pasaron a 4.6%. Es posible observar una tendencia de aumento en los precios promedio de cada línea de producto: en la 1, el precio pro-medio por unidad aumentó aproximadamente 44% en los últimos cuatro años; en la 2, aproximadamente 49%; y en la 3, 74%.

No obstante esta tendencia se alteró en el primer semestre de 2009, cuando la Línea 1 con 65% se convirtió en la de mayor porcentaje de ventas. Tomando los datos referentes al primer semestre de 2008 y 2009, es posible notar un decrecimiento de 11% en la media general del precio. En el primer semestre de 2009, aumentó el porcentaje de unidades vendidas en el rango

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de precios de hasta 39 000.00 dólares y también en el rango entre 39 000.00 y 63 400.00 dólares, que sumadas alcanzaron el 90%.

Lo anterior significa que 90% de las unidades vendidas estaban den-tro del límite máximo del inmueble a ser financiado, esto es, 63 400.00 dólares, establecido por el programa ‘Mi casa, mi vida’ lanzado en 2009. Desde entonces, la estrategia de la empresa ha sido propiciar ‘mayor con-centración de ventas elegibles’ a este programa. En el segundo trimestre de 2009, 76% de las ventas fueron financiadas por el sistema sfh-fgts y 24% restante, por el sfh-sbpe. Estos datos refuerzan la discusión presentada en el capítulo ii, sobre la interdependencia entre las formas de financiamiento disponibles para los clientes y las tendencias de lanzamientos y ventas de la empresa. Las estrategias de la ece están relacionadas a los incentivos de financiamiento habitacional por medio de bancos privados y a progra-mas habitacionales, directamente elaborados por el Estado.

Capítulo IV

El lugar de la tecnología: estandarización del proceso productivo y el sistema de control

Se analiza las innovaciones tecnológicas en la producción de la ece: estandarizaciones del proceso productivo e implementación de un sistema de

control on line sobre el trabajo en la obra.

La albañilería estructural es todavía el sistema más utilizado en la produc-ción habitacional del segmento económico de bajos ingresos del mercado inmobiliario desde hace casi treinta años, la ece adopta la albañilería estructural como sistema constructivo en la mayoría de sus obras. Desde entonces su producción necesariamente ha sufrido alteraciones, al pasar de una producción local, de pequeña escala –hasta 1994, la ece actuaba en apenas dos ciudades– para atender 75 ciudades brasileñas y lanzar 47 mil unidades habitacionales en 2010. En este sentido, ha sido necesario

108 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Cap. iv | El lugar de la tecnología 109

introducir innovaciones tecnológicas para garantizar una producción a escala, lucrativa y distribuida a nivel nacional.

En este análisis se considera que las estandarizaciones tanto de las tipo-logías habitacionales como del proceso productivo, así como del sistema de control on line sobre el trabajo en la obra, han sido alteraciones funda-mentales en la producción de la ece. En última instancia, estos cambios se concentraron en las técnicas de gestión y proyecto que posibilitaban un mayor control sobre el trabajo necesario para la construcción de las unida-des habitacionales, es decir, sobre los trabajadores y técnicos de obra –en lugar de sustituirlos por maquinaria.

Además de estos instrumentos de control, hay algunos mecanismos más sutiles en la producción de la ece que hacen más compleja la cuestión sobre las nuevas tecnologías en la construcción civil. Se trata de mecanismos que siguen el vocabulario y la lógica del mercado financiero. Por ejemplo, el uso de una moneda propia, utilizada internamente como parámetro de control de costos de las obras cuya– equivalencia en reales es derivada de un mix de índices de la construcción civil y del mercado financiero– implica una abs-tracción con la cual el ingeniero de obras tiene que lidiar cotidianamente.

La ganancia de la ece repartida entre los inversionistas que compran sus acciones puede continuar siendo extraída, sin percances, a partir de aque-llas alteraciones tecnológicas acopladas a una estructura de producción que mantiene el "borde incomprensible del saber hacer del trabajador", según lo expresado por Farah (1996), sujeta a los poros en la jornada, retrabajos, etcétera –en el apilamiento bloque a bloque de la albañilería estructural.

De esta forma, hay una proximidad con la “cabina de comando del capitalismo contemporáneo”, de acuerdo con la denominación de Paulani (2008), a pesar de esa base ‘tradicional’ relacionada al sistema constructivo. Esta situación problematiza el contenido de una anhelada ‘modernización’ de obras y requiere un diagrama analítico más allá de la bipolaridad entre ‘arcaico’ y ‘moderno’.

A continuación se analizará cómo la descripción sobre el lugar de la tecnología en la producción de la ece contribuyó a la elaboración de este otro diagrama, para ello es necesario describir y analizar el conjunto de ins-trumentos y procedimientos relacionados con la prescripción y control del trabajo, además de hacer la mediación necesaria entre el proyecto y la obra.

Estandarización del proceso de producción

Más que la estandarización de las Líneas de productos, que define la forma visual de la mercancía, la estandarización de los ‘ambientes tipo’ y de las tipologías habitacionales está en estrecha relación con otra forma mucho más estructural: la que se relaciona con el proceso de producción. Así, los proyectos arquitectónicos organizan la composición de los ‘ambientes tipo’ en los diversos terrenos en donde son implantados, el detalle constructivo de esos ambientes se instrumenta por la estandarización de medidas, materiales y componentes constructivos empleados. Por lo que, la estandari-zación define quién va a proveer esos materiales y componentes, consi-derando la lista de proveedores también como un patrón. Además, esta estandarización constructiva posibilita la elaboración de una ‘memoria’ de proyectos ejecutivos, común a todos los proyectos.

Si los materiales y los componentes son prácticamente los mismos en todas las obras, si su disposición ya está definida previamente en el proyecto ejecutivo patrón, las actividades y acciones de los trabajadores que realizan las obras pueden ser prácticamente las mismas en todas ellas. Hay, una estandarización de los procedimientos de ejecución y de las actividades en las obras. De esta forma, depurando al máximo lo que debe ser el ‘modo ece’ de ejecución de actividades, se vuelve mucho más fácil la aplicación de un rígido sistema de control de trabajo en las obras.

Para que estos diferentes grados de estandarización se realicen y ocurra la estandarización final del proceso de producción, son necesarios diferentes


instrumentos de prescripción de las actividades; además de un sistema de verificación de éstas y del consumo de materiales. Incluso, son necesarios otros dispositivos como incentivo y control sobre el trabajo del trípode fundamental de la empresa en la obra: el ingeniero de obras, el maestro de obras y el oficial de obras, como se analiza a continuación.

Instrumentos de prescripción

En la obra de la empresa, el proyecto Monte Alto, donde se realizó la inves- tigación de campo se pudo observar la utilización de diversos instrumentos que indicaban, por un lado, ‘el qué’ y ‘dónde’; por otro, el ‘cómo’ debería ser construido. Los proyectos diseñados específicamente para el complejo (arquitectónico y estructural), que no pueden ser disociados de las carac-terísticas del terreno, definen el qué y dónde va a ser ejecutado en cada etapa de la obra. Es decir, precisan conocer la ubicación de la obra en el terreno; después, identificar cuáles serán las dimensiones de la fundación, las especificaciones y ubicación de los materiales; posteriormente, ubicar en dónde se localizarán los tramos de las ventanas y puertas y así sucesi-vamente. En la fase de albañilería, cuando se siguió más de cerca la obra, los diseños de formas, herraje de las vigas y la lechada, eran constante-mente revisados por los albañiles, armadores, carpinteros y maestro, a fin de conocer la correcta posición de los materiales. El armador, junto con el maestro, eran quienes más consultaban el proyecto de herraje para tener certeza sobre el posicionamiento de las barras de acero y de los estribos que debe llevar cada viga.

Tanto el testimonio del maestro como el del ingeniero de obras confir-man lo observado en lo cotidiano de la obra sobre el papel de los proyectos técnicos, como fuente de respuestas para resolver las dudas respecto a las características y especificaciones del elemento constructivo (viga, altura de la pared, etc.) de los trabajadores estaban ejecutando. Según el maestro: “si

no se pone atención en el diseño, se estropea”. Para el ingeniero, en la fase de albañilería, bastaba mirar el proyecto arquitectónico –planos, cortes y fachadas– y el diseño estructural –que comprende las formas y el herraje– para resolver este tipo de dudas.

Los proyectos técnicos no tenían el objetivo de indicar cómo ejecutar el trabajo, pues esa función estaba a cargo del maestro de obras (lo cual se detallará en el capítulo v) y de los instrumentos de prescripción y control, elaborados por la empresa.

Esto debido a que muchos de los procedimientos de ejecución del trabajo y los detalles constructivos ya se encontraban estandarizados en manuales, comunes en todas sus obras: según el ingeniero, un grueso manual de instrucciones y diseños patrón, al que siempre se tenían que apegar era ‘La Biblia’ de la ece. Un día, el ingeniero mostró ‘La Biblia’; al revisarla se pudieron apreciar diseños sobre el detalle de todos los ambientes y etapas constructivas, sólo la parte referente al proyecto eje-cutivo de arquitectura contenía 76 páginas. El tamaño del manual era suficientemente grande para indicar, por ejemplo, el número de azulejos en cada tipo de baño, definir el espesor y tamaño de los marcos de las ventanas que conformaban el diseño de la fachada, especificar el diseño de la cabina –un elemento que se repite invariablemente en todos los proyectos– entre otros elementos.

Además de ‘La Biblia’, había otros instrumentos de prescripción y control. Para las instalaciones hidráulicas y eléctricas había un paquete de instalación, en el cual estaba sistematizado el consumo de materiales por tipo de actividad y ambiente: para cada departamento, ya se sabe el número de piezas que serán utilizadas, el oficial de la obra le reparte al trabajador su paquete. De esta forma, en el caso de las instalaciones hidráulicas, el oficial de la obra reparte el ‘paquete de instalación’ por departamento. Según el oficial de la obra: “por ejemplo: para el baño hay diez juegos, yo tengo que repartirlos. Si el plomero me pide uno, tengo que buscarlo y apegarme a ese paquete”.


Estos paquetes funcionan como instrumentos de control sobre el con-sumo de materiales, sobre los procedimientos de ejecución e, incluso, sobre los propios trabajadores. Esto, porque en caso de que el oficial de obra detecte algún desvío, podría averiguar, junto con el ingeniero o el maestro de obras, si ha ocurrido un error en los procedimientos o en las acciones, también en la conducta del trabajador, generando una hipótesis acerca del posible robo de materiales.

Con relación a los materiales de construcción, había una Tabla de Inspec- ción y Almacenamiento de Materiales, conocida como tim, elaborada por la propia ece, que indica los procedimientos que debe llevar a cabo el oficial de obra durante la recepción de materiales. En una escena narrada por él, se pudo percibir el momento en que esta tabla era utilizada. Cuando llegó un camión para descargar doscientos bultos de cemento en la obra, el oficial de obra necesitaba saber si cumplían con las especificaciones del ‘Libro tim’, así lo llamó él: si hay más de tres costales rotos o una canti-dad mayor o menor de la especificada en el pedido, él no podría recibir el material. Como aquel día sólo había un costal roto, lo recibió, el bulto fue utilizado de inmediato para evitar que se estropeara el cemento. El oficial de obra escogió el lugar para almacenar ese lote de bultos de cemento, siguiendo las recomendaciones del Libro tim: en un lugar techado, cubier-to y que pudiera ser cerrado, para controlar la salida del material. Cuando volvió a la obra vio que el cemento había sido descargado en un lugar abierto, ‘a la vista’. El maestro había pedido que se colocara allí. Entonces el oficial de obra mostró al maestro la recomendación del tim y el maestro estuvo de acuerdo en retirar el material de ese lugar.

Esta situación generó un pequeño conflicto entre el oficial y el maestro de obra, cuyo resultado demuestra la autoridad ejercida por el instrumento de prescripción: vale más lo que está escrito en el manual que la palabra del maestro. Es así como el ingeniero recurría a ‘La Biblia’ para saber cómo orientar a los trabajadores en la ejecución de determinada etapa construc-tiva o de algún ambiente específico. Es decir, ‘La Biblia’ de los detalles

constructivos, los paquetes de instalación’ y el ‘Libro tim’ estaban recono-cidos como instrumentos de autoridad en las obras. Como resultado de un proceso de estandarización del desarrollo de producción de la empresa, no sólo eran reconocidos por aquellos que los crearon, también eran ins-trumentos de autoridad invisibles en la prescripción del trabajo. Nadie supo responder quién había elaborado aquellos patrones y programaciones acerca del trabajo realizado en la obra –lo que demuestra el proceso de acumulación de know how (saber cómo) en la producción de la empresa que la norma.

Costo y control

Además de estos instrumentos de prescripción, hay diversos mecanismos que garantizan el control del sistema de producción como un todo, ya sean operados cotidianamente en la obra, centralizados en las oficinas regionales o en la sede de la ece. “La gente es un número dentro de la empresa”. Con esta frase el ingeniero comenzó la primera conversación que la autora tuvo con él, justo antes de iniciar la investigación de campo.

Hay tres parámetros fundamentales que guían la verificación constante del curso de las obras: plazo, costo y consumo de materiales. Para cada una de ellas, hay ‘índices de producción’ establecidos por la empresa (calculados en función del histórico o memoria, de las obras acumuladas). Estos ín-dices alimentan los procedimientos de planeación y control, realizados, sobre todo por el ingeniero, el oficial de obra y el aprendiz. En cada uno de estos procedimientos hay supervisores y auditorías realizadas por fun-cionarios de la oficina regional y la sede de la empresa.

Entre los tres, el costo es el principal –y es un aspecto que se enfatiza a los inversionistas como una ventaja de la empresa con relación a las demás, que atienden el segmento económico del mercado inmobiliario y se encuentran listadas en la Bovespa. En este sentido, el director fundador


la caracteriza como una empresa ‘espartana’, con una “obsesión por mante-ner costos bajos”, que enfrenta una ‘lucha constante’ para mantener proce-sos operacionales que presenten bajos costos generales y administrativos.53

Por un lado, la empresa actúa en la perspectiva de la reducción del porcentaje de gastos operativos, que incluyen gastos comerciales, generales y administrativos. Se pudo identificar la tendencia de tercerización y sub-contratación en las actividades que involucran trabajos más especializados y calificados –se podría llamar también de ‘trabajo complejo’– como son los casos de servicios de mercadeo, en cuanto a la elaboración de una cam-paña publicitaria y de arquitectura. Como se discutió anteriormente, este proceso resultó un modelo más eficiente de la ece, debido a que puede ‘rasar’ al personal contratado y aumentar la productividad.

Por otro lado, la ece enfatiza la reducción de los costos de desarrollo inmobiliario –y la operación de los mecanismos que contribuyen a esto fue observada durante la investigación de campo– igual que las cuestiones de estandarización y del sistema de control. Los costos de desarrollo in-mobiliario de la empresa, comprenden: los relativos a los terrenos; los de construcción, que incluyen las etapas del proyecto, fundación, estructura y acabado, involucrando los relativos a la adquisición de materias primas y la remuneración de mano de obra propia y subcontratada; y los de admi-nistración de la obra, realizada por equipo propio.

Para conocer el impacto de la obra y de las actividades de construcción en el estado financiero de la empresa, se relacionaron algunos datos dispo-nibles en el Informe de 2006. Se utilizaron los de 2005, único año en que toda la información necesaria se encontró disponible.

De acuerdo con este Informe, el costo de los inmuebles fue de 318 000 000 dólares, en 2005, lo cual representa 49% del total de las ‘salidas’ finan-cieras. Este marco no especificaba los costos de adquisición de terrenos, de construcción, de administración de la obra) que componen el costo de los inmuebles. Sin embargo, al saber que los gastos por la adquisición de terrenos representaban 10.8% del vgv de ese mismo año, y que el vgv fue

de 104 202 000 mil dólares, se calculó tal porcentaje, llegando al valor de 112 530 000 dólares. Al comparar con el costo total de los inmuebles (318 000 000 de dólares), se puede deducir que la adquisición de los terrenos representaba 35% del costo de los inmuebles y 17% del total de salidas. Por lo tanto, al restar el costo total de los terrenos del costo total de los inmuebles, quedan 20 546 000 dólares como costos de construcción y administración de la obra, es decir, 65% del costo de los inmuebles y 32% del total de salidas. Por lo tanto, aproximadamente un tercio del total de salidas de la empresa es destinada a los costos de construcción y admi-nistración de la obra. La Gráfica 4 ilustra los porcentajes del costo de los inmuebles relacionados con el total de salidas.

Gráfica


Sistema on line de control

Como indican estas cifras, los costos de la mano de obra y materiales de construcción son bastante representativos y, por eso mismo, requieren ser controlados en todas sus partes. Íntimamente relacionados con estos costos se encuentran otros dos parámetros fundamentales: el plazo y consumo de materiales, ya que cuanto más tiempo dura la obra mayor es el gasto de materiales (surgidos de errores eventuales en la ejecución, de desperdicios, etc.), más recursos tendrán que ser destinados al pago de mano de obra y adquisición de materiales para la construcción.

Es por esto que la empresa invierte bastante en el sistema de gestión y control de obras.54 En 2007, gran parte de los recursos captados en la Bolsa de Valores fueron destinados al incremento de ‘infraestructura de tecno-logía de la información’, en 2008, una parte de estos recursos se destinó a licencias de usos y software.

Este sistema de gestión y control de obras se encuentra, como la autora los sistematizó, organizado en:

• Índices de producción, que sirven como indicadores del curso de la obra

• Procedimientos internos de planeación y control, que alimentan a los indicadores y sirven como instrumento de control

• Procedimientos externos de control, que atestiguan la veracidad del cumplimiento de los indicadores

• Incentivos, que son mecanismos que estimulan al equipo técnico de la obra (ingeniero, maestro y oficial de obra) para cumplir las metas establecidas por la empresa.

Todos estos puntos son evaluados en términos de los tres parámetros fundamentales, plazo, costos y consumo de materiales –además del aspecto de la calidad de la obra. A continuación se describen con más detalles.

Índices de producción: cronograma, costos, consumo de materiales y ‘moneda ece’

Los índices de producción se dividen en:

• Cronograma referencia, pauta los plazos de la obra.• Costo real y costo previsto, sirven como indicadores del costo, que,

a su vez, son calculados en función de la ‘moneda ece’.• Los índices de consumo, son parámetros de consumo de cada uno

de los materiales y de los insumos empleados.• El patrón ece (o ‘La Biblia’ de la ece) contiene el detalle construc-

tivo y productivo.

Cronograma referencia

Actualmente una obra considerada por la empresa con un buen curso realiza 8% de la obra por mes en caso de edificaciones verticales (lo que hace un total de doce meses de obra) y 10% al mes en condominios horizontales, éste es el cronograma referencia utilizado por el ingeniero de obra para realizar la programación mensual y también obtener los premios que la empresa ofrece a los ingenieros de obra, ingenieros supervisores y maestros de obra.

Costo real y costo previsto

El presupuesto total de la obra es calculado a su inicio por el propio ingeniero de obra, que lo envía a la sede de la empresa. Ahí, es revisado y se define el costo total previsto de la obra que, a su vez, sirve como referencia para el control del seguimiento mensual de las actividades ejecutadas, realizado por el inge-niero y enviado al sistema on line. De esta forma, hay dos planillas de costos disponibles durante el curso de la obra: una relacionada con el costo inicial, que pautará la proyección de los gastos hasta el final de la obra, insertada en el sistema; y otra, con los costos reales, contabilizados por el ingeniero de obra.55

Cap. iv | El lugar de la tecnología 119118

Moneda ece

Los costos reales y los costos previstos son calculados también en función de una ‘moneda’ propia de la empresa, cuyo valor es pautado por cinco índices de la construcción civil56 y del mercado financiero, y varía cada mes: “nosotros sólo nos limitamos a hablar en ece por metro cuadrado”, según el ingeniero de obra. Esta moneda sirve para el control de costos y como diálogo interno entre director, jefes e ingenieros. No es para el mercado ni para el cliente: ‘es de la puerta para dentro’ –de hecho, no se menciona nada al respecto en los informes trimestrales y anuales difundi-dos por la empresa, tampoco en las teleconferencias de los resultados.

De esta forma, la empresa divide el costo total de la obra, calculado en reales, por el valor del ece en el día, llegando a un costo total en ece que es dividido por el área total construida, a fin de obtener el parámetro principal que es el costo de la obra en ece por metro cuadrado. A partir de este parámetro, todas las obras son controladas y sus valores son reajus- tados cada día y automáticamente, conforme al curso de la economía y del mercado financiero.

La moneda propia es una característica peculiar de la empresa y fue destacada en el reportaje de una revista:

En la constructora, existen varias curiosidades como una moneda propia que es el ‘ece’. Actualmente, un ece vale R$26.90 [equivalente a 15.11 dólares]. Y siempre que un proyecto es lanzado, el ingeniero responsable tiene una cantidad limitada de ece para concluir el trabajo. Si se reduce el desperdicio y se hace más con menos, obviamente sin perjuicio de la calidad, se ganan puntos internamente.

(Attuch, 2007)

La creación de esta moneda remite a la cuestión de la financierización, no sólo como un proceso de capitalización adoptado por una parte de las

empresas del mercado inmobiliario brasileño, sino como una racionalidad que se revela en lo cotidiano de la producción. Pero más allá del resultado directo de la captación de recursos, la financierización también significa un lenguaje y un modo de pensar que son pautados por valores abstractos y sirven como instrumentos de control.

Índices de consumo

Basados en datos de producción de la empresa a lo largo de su historia –es decir, la memoria o know how (saber cómo) acumulados– los índices de consumo son establecidos para cada tipo de material empleado en la obra. De acuerdo con la declaración de un ingeniero que trabaja en la sede, justamente en el departamento responsable del control de consumo de materiales (el Departamento de Control):

Todos los materiales tienen índices. Entonces, es una forma de intentar economizar. Vamos a suponer, que usted tiene que enyesar, se gasta 7 kilos por m2 de yeso. Pero se está gastando 10, son 3 kilos de más. Se está gastando mucho más yeso de lo que está en el presupuesto. A veces la pared está abombada, y se tiene que engrosar el yeso para arreglarla… son ‘n’ factores. Entonces en la empresa se tiene este registro del consumo de material, para mantenernos dentro del presupuesto.

(Declaración de un ingeniero, junio, 2008)

El ingeniero de obra también resalta este aspecto del control sobre el consumo de materiales: “... Tenemos todos los controles: control de con-sumo de cemento, de consumo de todo. Entonces, todo lo que hacemos está controlado, piso, azulejo, yeso, mezcla. […] La ece se basa en esto, para evitar desperdicio, todo está ahí” (Declaración ingeniero de obra, febrero, 2008)


Patrón ece de calidad

“Todo lo que la gente hace está en los procedimientos, tiene los detalles estandarizados…” Para el ingeniero de obra, el manual que contiene los procedimientos y los detalles de construcción estandarizados, ‘La Biblia’ de la ece, precisa ser leído en la obra para que sea realizada de acuerdo con sus recomendaciones. Sin embargo, estos patrones no necesariamente implican una buena calidad de la construcción. En las obras presenciadas, por la declaración del maestro –que dijo trabajar en una obra de ‘calidad baja’ –y por la información de un exingeniero de la empresa que ha habido reclamaciones de 50% de los propietarios de departamentos de la ece después de la entrega de llaves, señala que el patrón de calidad tiene por objeto la garan-tía de los costos y plazos más que el aumento en la calidad de la construcción.57

Procedimientos internos de planeamiento y control: ranking de las obras e inventario on line

Programación, seguimiento y medición mensuales

El ingeniero hace la programación de la obra cada quince días, en ella especifica las etapas de las actividades para ser ejecutadas en la próxima quincena, de acuerdo con los índices de producción. El día 30 de cada mes, realiza el seguimiento mensual de la obra, cuando verifica si la progra mación fue cumplida, incluye los índices de servicios ejecutados y lo envía al sistema de la empresa. Es en ese momento que los resultados de este seguimiento son transformados en números que componen los índices de producción arriba mencionados –número de departamentos realiza-dos, cronogramas de ejecución, costos reales y costos previstos– insertados en una especie de ranking del curso de todas las obras de la empresa. El ingeniero procura consultar con frecuencia la posición en que su obra se encuentra en ese ranking, que acaba sirviendo también como fuente de incentivo y parámetro de evaluación entre los ingenieros de obra.

Entonces, todo el mes las personas son evaluadas con esos números. Su producción mejoró, su costo está alto… […]. Ellos te mandan la tabla…: ‘¡opa! Mi costo real está bien, pero mi costo previsto está medio alto’. Te da para pensar. Generalmente unos días después, el coordinador va a la obra. Ahí, la gente se sienta a conversar: se decide qué debe hacer la gente para mejorar… y así sucesivamente.

(Declaración del ingeniero de obra, febrero de 2008)

Este sistema permite el seguimiento de la construcción de centenas de obras actualmente en curso, por los funcionarios y ejecutivos de la em-presa, inclusive su fundador, director general y principal accionista. En un artículo publicado en el periódico O Estado de São Paulo, en 2008, relató que, con la ayuda de este sistema, el director “consigue determinar cuánto gasta cada obra diariamente en cemento, tejas, azulejos, cerámica, etc. Si el consumo de algunos materiales está por arriba de lo planeado, el sistema lo carga. ‘Quien no mide, no gestiona’, acostumbra repetir [el director] casi como un mantra” (Cançado, 2008).

Otro control hecho por el ingeniero se refiere a las mediciones men-suales sobre los servicios ejecutados por los subcontratados. Para todos los trabajadores de la obra hay un control de presencia cotidiana. Más allá de la lista prellenada por el oficial de la obra, hay una plantilla de control de las actividades de oficiales y servidores, elaborada por el ingeniero, en la cual se anotan el número de equipos, número de miembros (divididos en oficiales y servidores) de cada equipo y servicios previstos y ejecutados.

Inventario on line, libro de consumo y paquetes de instalación

El oficial de la obra anota cotidianamente las cantidades de materiales que se encuentran en el almacén de la obra y aquellas que están en el inventario on line: él ‘da de baja en el inventario’ y actualiza todos los días. La cantidad


presente en el almacén debe ser igual a la indicada en el inventario on line. Además de los paquetes de instalación, el control de consumo de materiales se registra por el oficial de la obra en el ‘libro de consumo’, de acuerdo con los materiales retirados cada día. El aprendiz, transfiere las cantidades del libro de consumo, comparándolas con los servicios ejecutados.

Procedimientos externos de control: auditorías, supervisión y divulgación de las soluciones constructivas

Auditorías y supervisión

Prácticamente para cada funcionario que ejerce un vínculo entre la obra y la empresa, es decir, para el maestro, ingeniero y oficial de la obra, hay uno o más coordinadores o supervisores, que también son trabajadores de la empresa, que realizan auditorias y supervisión periódicas. Para las acti-vidades del ingeniero hay un ingeniero supervisor, responsable de las obras de la oficina regional, que supervisa el seguimiento de la obra, a través del sistema on line, verificando que no haya errores o irregularidades en el seguimiento realizado por el ingeniero.

Dentro de la rutina estipulada por la empresa, el supervisor visita la obra quincenalmente, pero en la práctica, estas inspecciones pueden variar dependiendo de los problemas que enfrente la obra. El ingeniero supervisor de la obra actúa también como socio del ingeniero de obra. Ambos se encuentran en el momento en que se enciende la ‘luz roja’ con el fin de discutir posibles soluciones para revertir la mala posición en el ranking de la empresa.

El control externo cotidiano y el inventario on line, que llena el oficial de la obra, lo controla la oficina regional. La verificación de que el número de piezas presentes en el almacén es idéntico al declarado en el inventario on line la realiza el coordinador del oficial de obra, que a su vez, hace una

auditoria a la obra cada quince días. El coordinador del oficial de obra, es el ‘encargado del almacén’, responsable por todas las obras de la oficina regional y supervisa cada una con auditorías periódicas.

Cuando se encuentran problemas en el control de consumo de mate-riales, el coordinador del oficial de obra llama al departamento de control de la oficina regional, para realizar una auditoría. Además de todo este esquema de supervisión, hay un control de compras que se realiza por teléfono: trabajadores de la oficina regional proporcionan los números re-lacionados a las compras de materiales.

Todos los resultados de las auditorias y los seguimientos mensuales se presentan en la junta de la compañía. Cada dos o tres meses, el Vicepre-sidente de Producción visita las obras. Según el ingeniero, el director abre su laptop en la obra y verifica que se cumplió lo escrito en el seguimiento mensual. El comportamiento del vicepresidente fue comparado al de un ‘jugador de truco’, pues según el oficial de obra, él es bravo, grita y pega en la mesa cuando hay algo incorrecto –en una ocasión, pidió un martillo y que-bró el revestimiento de yeso que estaba mal hecho en una pared. El director presidente de la ece ya estuvo dos veces en la obra donde fue realizada la investigación de campo, en visitas rápidas: una vez, apenas vio la obra desde su carro, estacionado en la calle, conforme a lo que relató el oficial de obra.58

Existe también el coordinador de maestros, considerado el ‘maestro general’ de todas las obras de la oficina regional, que tienen como fun-ción orientar a los más nuevos en la empresa y hacer la interlocución con maestros de otras oficinas regionales, trayendo soluciones constructivas de otros lugares. En el caso del maestro, el supervisor tiene más el papel de colaborador que de auditor.

Divulgación de soluciones constructivas

Hay un ingeniero que viaja a todas las obras en construcción y aquellas ya terminadas, denominado ingeniero de mantenimiento, que tiene como función señalar problemas que aparecen en la etapa de ‘postobra’ e incenti-


var la adopción de divulgación de soluciones de estos problemas durante la realización de las obras. Según este ingeniero, los problemas más frecuen-tes en la ‘postobra’ son las filtraciones en la losa, ocasionada por fisuras y deficiencias en las instalaciones hidráulicas como, por ejemplo, en la calidad del pegamento de los tubos.

Al resolver el primer problema, el ingeniero y maestro de obra de Mon-te Alto ‘inventaron’ un tipo de bandeja de goteo para recubrir la manta de impermeabilización de la losa del techo, utilizando hileras de bloques de espesuras diferentes entre sí. Esta solución fue divulgada en las otras obras de la empresa. Aunque este tipo de solución, que mejora técnica y constructivamente la edificación no es premiada porque no impacta en los costos ni en las ganancias de la empresa.

Se realizan dos auditorías relacionadas con el control de calidad de las obras. Como la empresa integra el pbpq-h, hay un control interno, reali-zado por ingenieros de la sede, que verifica el cumplimento de las normas del programa en todas las obras, en visitas periódicas. La otra auditoría se refiere a la fiscalización sobre las instalaciones eléctricas e hidráulicas; hay un ingeniero ‘encargado de instalación’ que verifica que estas acciones se hayan realizado conforme a lo que se especifica en los proyectos.

Incentivos: premios y ‘Banco de ideas’

Premio mensual y premio al final de la obra

Anteriormente, la empresa ofrecía un premio económico para el maestro, ingeniero de obra, ingeniero supervisor y oficial de obra al final de ésta, cuando se cumplía el plazo, costos previstos y calidad deseada. La cantidad total del premio era calculada de acuerdo con los porcentajes atribuidos a cada rubro, es decir, 40% para costos; 40% para el plazo y 20% para cali-dad. Por lo tanto, si no fue cumplido el plazo, por ejemplo, todavía tenía posibilidades de ganar 60% del premio.

En abril de 2008, este sistema de premiación cambió y fue dividido en dos: uno a lo largo de la obra, de acuerdo con el cumplimento del plazo; y otro al final, teniendo en cuenta el costo y la calidad –aunque la propor-ción de los valores no fue alterada, sólo se cambió la forma en que se hace entrega del premio. Con este cambio, la empresa incentiva al ingeniero a dar velocidad en la ejecución de la obra, en la medida en que especifica un porcentaje mínimo de la etapa que precisa ser ejecutado por mes para ganar el premio. Hay dos parámetros para obtener el premio del plazo: es necesario estar arriba del 6% de la obra ejecutada por mes y cubrir más del 85% de las metas previstas. Más allá de estos valores, el premio se calcula de forma proporcional. El máximo puede llegar a 40% extra de salario de todos los beneficiarios, cuando se alcanza entre el 8 y 10% de la obra ejecutada y 100% de las metas cumplidas.

Para el ingeniero supervisor, que trabaja en la oficina regional, se suman todas las obras de las que es responsable y se obtiene una media entre ellas para el cálculo del premio. Si al final de la obra, el ingeniero no cumplió algún punto evaluado por la empresa para obtener el premio, ya sea por tener el costo o el plazo extrapolado, o bien por no cumplir con la calidad constructiva estándar, se enciende ‘una señal amarilla’ antes de su nombre. Si en sus dos obras consecutivas el ingeniero no consigue cumplir por lo menos alguno de estos puntos, puede ser despedido, principalmente si no consigue cumplir las metas de plazo y costo.

Banco de ideas

Cuando se le preguntó al ingeniero de obras si había alguna medida de la empresa que buscara la ‘racionalización de la obra’ y la mejora de la cali-dad, él me respondió que había un ‘Banco de ideas’:

Tiene un negocio que se llama ‘Banco de ideas’, cuyo objetivo es: la racionalización, mejora y disminución del costo. Yo tengo una idea que va a causar una disminución del costo de 1 real por departamento,


1 real, se multiplica por la cantidad de apartamentos que la ece está construyendo actualmente, vamos a decir 100 mil, entonces, va a dar 100 mil reales (…) que la ece va a dejar de gastar. De esos 100 mil reales, si mi idea es aprobada, yo gano un porcentaje en dinero, en premio.

(Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008)

El ‘Banco de ideas’ es un mecanismo a partir del cual la empresa incentiva a sus trabajadores para pensar en soluciones que disminuyan los costos y que aumenten las ganancias. Propuestas estrictamente técnicas que incrementen la calidad de la obra (como el caso de la bandeja de goteo inventada por el ingeniero y el maestro) no son contempladas en este Banco. El premio pagado al trabajador es proporcional a la reducción de costos incluida en la propuesta, como relata el ingeniero. Sin embargo, este premio se ha pagado una sola vez, en que la reducción de costos se reprodujo en la escala de pro-ducción de la empresa.

Tanto el ‘Banco de ideas’ como el ranking de las obras de la empresa sirven como parámetros de evaluación de los ingenieros y trabajadores vinculados directamente a la obra. Al mismo tiempo, operan como formas de incentivo y competencia, que puede o no ser benéficas, entre ellos.

Albañilería estructural y retrabajo: el (no) lugar de las innovaciones tecnológicas

Este conjunto de instrumentos y procedimientos de prescripción y control es acoplado a una base productiva cuyos modos de operación y materia-les empleados se repiten desde hace bastante tiempo. Una descripción de estos modos en la obra de la década de 1960, hecha por Sérgio Ferro, no difiere sustancialmente de la que da la ece, como ilustran los dos párrafos siguientes:

La arena y piedra son descargadas. Un servidor las amontona en los lugares previstos de la obra; otro toma parte como ayudante del albañil que mezcla agua y cal o cemento, traídos del depósito por un ayudante diferente; un cuarto deposita la argamasa en baldes o carretas y la conduce al albañil que coloca los tejados, hace un revestimiento o llena un molde, seguido por su ayudante que sostiene el vibrador o recoge el exceso que cae. En el techo el carpintero prepara otras formas con madera apilada a su alrededor después del encaminamiento semejante al de la argamasa y es recorrido por ayudantes propios; el armador dobla las barras de hierro ayudado del mismo modo, y, por todos lados, pintores, carpinteros, electricistas, plomeros, etc., siempre rodeados por ayudantes, constituyen equipos numerosos, separados, especializados, verticalizados. Hay una división avanzada del trabajo en cada parcela, y una división jerarquizada a detalle.

(Ferro, 1976: 112)

El maestro abre el cemento y suelta la mezcla. Los dos servidores responsables de preparar la argamasa en la hormigonera comienzan sus actividades. Los otros dos servidores que realizan el transporte de la mezcla, esperan que salga la primera. El servidor responsable del cabestrante, o guincheiro, también se posiciona. Trece trabajadores, entre albañiles y servidores, y el encargado de albañilería suben al último piso para dar continuidad a la elevación de la albañilería. Los dos armadores se dirigen a montar los herrajes. El maestro anda por la obra, revisa las posiciones iniciales del trabajo. La mezcla está lista y los servidores la transportan en carretas o en baldes, en el caso de transporte vertical usan el cabestrante, hasta llegar con los albañiles. Los bloques de concreto se colocan por los albañiles con sus paletas y plomos.

(Cuaderno de campo de la autora)


Intrínsecamente relacionada a la permanencia de esta organización de tra-bajo (analizada en el capítulo v), reside la cuestión del sistema constructivo. Esto porque dependiendo del material y del sistema empleado, hay una secuencia de actividades necesarias que conforman, en su conjunto, la base de producción de la obra.

Desde la década de 1970, la ece adopta la albañilería estructural como sistema constructivo en la mayoría de sus obras, como ya se comentó en la introducción de este capítulo. La única variación posible se refiere al tipo de bloque, que puede ser de concreto o cerámica, dependiendo del precio del bloque en la época de compra. En el proyecto de Monte Alto, donde se realizó la investigación de campo, se utilizó bloque de concreto; y la obra anterior de la ece en San Carlos, se realizó con bloque cerámico.

Según el ingeniero de la obra, la ece comenzó con la albañilería estruc-tural, creó un know how (saber cómo) y continuó. Tanto él como el maestro consideran que este tipo de sistema constructivo ‘se desarrolla mejor’, comparado con la estructura de concreto armado y la mampostería. Esto porque el edificio va subiendo con todas las etapas en conjunto. En la me-dida en que la albañilería estructural, es elevada se van instalando batientes y ventanas, realizando el enyesado. Sin embargo, según el maestro, el éxito de este proceso es el trabajo en conjunto de los equipos, conseguir un ‘buen equipo de albañiles’ y tener ‘equipamiento suficiente para trabajar de esta manera’. Otro aspecto útil de la albañilería estructural se debe a la dismi-nución en la utilización de maderas, sobre todo para la elaboración de las formas. Y como consecuencia disminuyó la participación del trabajador que operaba estos materiales: “el carpintero, ya lo estamos excluyendo”. (Declaración del maestro de obra, febrero, 2008).

A pesar de que el maestro señaló que no existía problema en mezclar a los diferentes equipos en el mismo lugar –albañiles, electricistas, plomeros– porque es necesario el trabajo en conjunto, ‘uno empujando al otro’; en la práctica, los servicios se realizaban de modo secuencial. Es decir, primero el albañil elevaba la albañilería y el electricista pasaba los conductos eléctricos,

para que después, el plomero rompa los bloques y losas para instalar las tuberías de agua y alcantarillas. Entonces, nuevamente, venía el albañil para hacer la ‘muñeca’ y cubrir las canaletas. El electricista regresa para romper los bloques e instalar la caja eléctrica –cuando se podían cortar los bloques antes de la elevación de la albañilería. Finalmente, venía el yesero para hacer el recubrimiento interno de las paredes y del techo, incluso sin haber reali-zado la impermeabilización de la losa del piso superior.59

Los resultados de esa secuencia, muchas veces, eran los retrabajos o reservicios, lo cual pareciera a lo contrario de lo que podría ser considerado una ‘modernización’ de la producción. En el caso del recubrimiento de yeso, había muchas goteras que estropeaban el trabajo ya realizado. En el caso de las instalaciones eléctricas e hidráulicas, se quebraban los bloques y losas que ya estaban listas para después ser rellenadas con argamasa y concreto.

En una ocasión, cuando acompañaba al ingeniero en su caminata por la obra de Monte Alto, el maestro resolvió una duda respecto a la posición de la tubería de gas en la cocina. Toda la ‘muñeca’ –relieve en la pared para cubrir la tubería– ya había sido revestida y el tubo de gas debía pasar por allí, junto con los demás tubos. Por un error en el cronograma de obras, según el ingeniero, el Departamento de Suministros no programó el servicio (subcontratado) para instalar la tubería de gas en el momento adecuado. Y por eso, este servicio no había sido realizado. Ahora, el maestro y el inge-niero discutían la mejor forma de instalar el gas, que implicara el menor ‘reservicio’. Al final, decidieron romper la pared, la losa y la ‘muñeca’ para pasar la tubería de gas. Todos estos componentes ya habían sido finalizados en la mayoría de los apartamentos, lo que significaba una reparación que se repetiría varias veces.

La existencia de separación de los equipos de trabajo, de una secuencia de actividades que requiere ser respetada y de alta posibilidad de disponer de reservicios durante todas las etapas de la obra, apunta a lo que sería una base productiva del tipo ‘manufactura seria’, una denominación marxista.60 Ferro (2003) distingue la ‘manufactura serial’ y la ‘manufactura heterogénea’


para el caso de las obras: la primera corresponde a la sucesión acumulada de equipos de producción que ejecutan las tareas en la obra (el autor tiene como ejemplo el caso brasileño); en cuanto a la segunda, se refiere al mon-taje de piezas producidas en fábricas, realizada por el quipo de producción, y que no obedece a una sucesión acumulativa de trabajo (en este caso, Ferro destaca el ejemplo francés). Para el autor, el ‘alma’ del proceso productivo manufacturero es la “secuencia lógica de los equipos especializados” que a su vez, mantienen la presencia formal necesaria de trabajo.61

Se presenciaron algunas escenas en la obra de la ece que remontan la obediencia a esa secuencia lógica de actividades –que como destaca Ferro (2003)– tiene una dosis de irracionalidad técnica, más que necesaria para el capital. Durante la etapa de elevación de albañilería, había doce hom-bres trabajando en el cuarto piso de la edificación: los albañiles estaban distribuidos en varios puntos –ya sea en los andamios o en el suelo. Los albañiles colocaban los bloques y utilizaban niveles y plomo, y de vez en cuando necesitaban parar para esperar la mezcla o los bloques, que eran traídos por los ayudantes. Estos tiempos de espera son conocidos como ‘poros de la jornada’ que permanecen en una base productiva del tipo ‘ma-nufactura’. En otra ocasión, durante el hormigonado de la losa, después de terminarse el concreto de un camión, todos los trabajadores involucrados en la obra pararon, esperando la llegada del camión siguiente, que llegó media hora después.

Vale la pena destacar que una supuesta modernización de los procesos productivos enfatiza la intensificación de la jornada de trabajo por medio de la eliminación de los poros. Por lo tanto, una jornada llena de poros es considerada fruto de un proceso menos modernizado. Según Farah (1996), la ausencia de coordinación entre las etapas de actividades y equipos de tra-bajos es responsable, entre otras cosas, de la ocurrencia de paradas y esperas: “es común en una obra la presencia de trabajadores parados, sin tener qué hacer, en espera de que una actividad sea concluida”. (Farah, 1996: 94).

La presencia de manufactura en la base productiva de la construcción civil aún es reforzada por la existencia del ‘borde incomprensible del saber hacer’ del trabajador, en palabras de Farah (1996), y de un borde suelto en la precisión e instalación de los componentes constructivos. Como ejemplo de estos aspectos, se observó en la obra de la ece al albañil de terminados colocando piezas de piso cerámico. Para realizar esta actividad, bastaba un trabajador: pieza a pieza, embarraba la argamasa y la colocaba sobre el piso. La distancia entre las piezas, o las pequeñas grietas sobre las cuales se apli- caría la lechada, eran mediadas a ojo, ‘por la experiencia’ –según el trabajador. Es decir, la calidad final del servicio realizado, en este caso, está intrínse- camente relacionada al saber hacer del trabajador, destacando los resquicios de la estructura artesanal de la propia manufactura.

133

Capítulo V

El lugar de la construcción: trabajo controlado

Se enfoca la construcción (la obra) de viviendas de la ece y las cuestiones relacionadas a la organización del trabajo y las estrategias generales de la empresa, en consonancia con los movimientos del capital financiero, que

repercuten en la esfera de las obras.

El carácter intrínseco de la producción inmobiliaria, en que el producto es consumido en el lugar donde es fabricado, es decir, en la obra, coloca al sector de la construcción civil en una condición analítica totalmente diferente de otros sectores industriales. El hecho de que la obra no corresponde al espacio de una fábrica, impone una lógica de producción que impregna las etapas clásicas de la modernidad industrial –la artesanía, la manufactura y la indus-tria– y las traspasa. No es exactamente artesanía, pero tiene algunas de sus características. No es exactamente manufactura, pero presenta una raciona-

134 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Cap. v | El lugar de la construcción 135

lidad semejante. No es exactamente una industria, pero utiliza elementos industrializados y se vale de innovaciones tecnológicas.

La construcción (la obra), por lo tanto, es uno de esos ‘lugares difíciles’62 de analizar y que ya fue tema de discusión en diversas áreas del conocimiento, desde la antropología, la sociología y las ingenierías, hasta la arquitectura. Hay diferentes tendencias de análisis que discuten la ‘base de la producción de la construcción civil’, dentro de una extensa cadena productiva.

Además de los agentes productores que promueven la construcción en sí ocurrida en la obra, hay agentes de otros subsectores por ejemplo las industrias de materiales de construcción, las de bienes de capital para la construcción (maquinaria) y los servicios técnicos. La obra acaba siendo un punto de llegada de diversos productos y servicios, que se compone por diferentes niveles tecnológicos de la mencionada cadena. Y esta variedad debe ser considerada, para evitar el riesgo de generalizar sector bajo la eti-queta de ‘atraso’ respecto a los demás sectores productivos.

El esfuerzo analítico de este libro se concentra, por lo tanto, en apre-hender el ‘lugar’ específico de la obra, a partir de un modo determinado de producción. Se trata de la construcción en escala de viviendas, a partir de un proceso que estandariza el producto y la elaboración –como se trató en los capítulos iii y iv– en una empresa constructora financiera y que atiende los deseos de determinada política habitacional. Con base en el análisis anterior del debate académico sobre las obras, se procura confron-tar la realidad encontrada en esta empresa en el año 2008.

En este capítulo, se presenta un análisis sobre las estrategias generales de la empresa, en consonancia con los movimientos del capital financiero y, al mismo tiempo, con las determinaciones establecidas por los financia-mientos habitacionales, que repercuten en la esfera de las obras. Se intenta identificar cuáles serían las modulaciones de la relación clásica entre capital y trabajo que ocurren en la obra de producción de vivienda, procurando delinear las permanencias y cambios contemporáneos con relación a los periodos anteriores, en Brasil.

Perspectivas sobre la construcción en Brasil: manufactura y atraso

En Brasil, desde la década de los años setenta, autores con una tradición marxista, inspirados sobre todo en la literatura francesa, buscaban responder por qué la construcción civil era una ‘industria atrasada’. El esfuerzo teórico era intentar explicar por qué la construcción civil no acompañaba a los niveles tecnológicos y productivos del desarrollo industrial capitalista, cuyos preceptos tayloristas y fordistas de racionalización del trabajo no podían ser aplicados en su totalidad, en su base productiva.63

Incluso, algunos de los obstáculos citados, para explicar este desfase de la construcción civil con relación a otros sectores productivos, residían justa-mente en su relación con los demás agentes del sector inmobiliario y la nece-sidad de terrenos de su producción. Los desarrolladores y los propietarios de terrenos, en este aspecto, son considerados como ‘improductivos’ que se que-dan con la ganancia. Además de esto, el largo periodo de rotación de capital y la naturaleza del proceso de trabajo, basado en la explotación de la mano de obra, dificultan el desarrollo tecnológico del sector (Maricato, 1984).

Algunos autores, como Vargas (1983), buscan explicar el por qué de la difusión restringida del taylorismo en el sector –sin embargo, en el caso brasileño, esta característica no se limita solamente a la construcción civil.64 Primero, porque esta estrategia de desarrollo productivo implicaría un estudio que simplifique y estandarice la elaboración de un proyecto de trabajo (que corresponde al primer principio de Taylor); y, en segundo, exi- giría una no rotación exagerada de la mano de obra a fin de no desperdiciar los esfuerzos de entrenamiento. En la construcción habitacional, agrega Vargas (1983), la estructura manufacturera no posibilita tal estandariza-ción, tampoco hay una repetitividad significativa del trabajo, además de haber alta movilidad de los trabajadores –la tasa de rotación de personal es una de las más altas de todas las actividades económicas– y el desplaza-miento geográfico de la obra.


Dentro de un enfoque más relacionado con la dinámica interna de las obras, Bicalho de Sousa (1994) identifica dos mecanismos que refuerzan el carácter manufacturero del sector, en el cual hay un predominio del proceso discontinuo, heterónomo, heterogéneo y la figura del trabajador colectivo (sustituto del artesano). El primero de estos mecanismos es la descentralización de actividades, en la cual hay un desplazamiento perma-nente de las unidades productivas relacionadas con determinados proyec-tos; el segundo, la discontinuidad del proceso productivo.

La contraposición entre la forma manufacturera de producción y la industria, como polos representantes del atraso y del progreso, respectiva-mente, no se limita al sector de la construcción civil y se refiere también a una gran cuestión sobre el desarrollo económico y social de Brasil.65 La construcción civil puede ser uno de los sectores económicos en que esos polos son todavía más evidentes, ya que, por un lado, absorbe una gran cantidad de mano de obra, considerada descalificada, y por otro, hace las veces de insumos producidos a partir de alta tecnología.

Para Morice (1996), la idea del ‘paternalismo’, presente en el proceso de trabajo en la obra, atiende las diversas funciones en la construcción civil brasileña. Sobre todo, porque refuerza el ‘fantasma del arcaísmo’ utilizado por las constructoras como base de un discurso, bastante difundido, que procura transformar la absorción de la mano de obra no calificada en una ‘cuestión social’.66 Así, para el autor, el cálculo de la ganancia no pasa necesariamente por criterios estrictamente capitalistas, sino por la combi-nación histórica entre las clases política y económica, que tienen un pano-rama general de los ‘superfacturamientos’ y la corrupción, y que canaliza el dinero público al sector.

Es decir, el paternalismo está presente en las relaciones de trabajo y es el reflejo del funcionamiento patrimonialista de la economía brasileña. En la medida en que el Estado por sí solo no regula satisfactoriamente estas relaciones, tampoco lo hace el mercado, es entonces necesaria la mediación política, sobre la lógica del favoritismo, en el nivel inmediato de las rela-

ciones y de la promiscuidad entre el funcionamiento económico y el poder político, en una óptica general.

En Brasil, en la década de los años setenta, otra vertiente del debate enfrentó aquellos obstáculos del desarrollo capitalista como particularida-des de la construcción civil, que imposibilitaban la comparación directa con los demás sectores industriales. Por esto, no se podría denominar a la construcción civil como ‘industria’, porque no encaja perfectamente en esta referencia, tampoco como ‘industria atrasada’ –pero como contra-punto, vale la pena mencionar que la construcción de una hidroeléctrica, por ejemplo, es bastante compleja y se diferencia sustancialmente de la estructura de producción de la construcción habitacional.

Desde el célebre texto O canteiro e o desenho de 1976, hasta textos recientes, Sérgio Ferro analiza las singularidades del sector en Brasil, sobre la clave de la manufactura, y critica la indiferencia por la vertiente anterior del debate, al tratar como ‘industria’ a la construcción. Incluso justificando el uso de los conceptos marxistas de interpretación que él mismo utiliza, Ferro (2003) reconoce que “eran demasiado amplios o demasiado estrechos para la aplicación directa” a la particularidad que tenía frente a sí: la cons-trucción en Brasilia (Ferro, 2003: 263). Sería necesario, por lo tanto, un análisis pormenorizado sobre los engranajes del capital que componen la construcción como un todo, y de la obra particularmente.

En esta tendencia de caracterizar las particularidades de la construc-ción, en el contexto francés, Duc (2002) señala que justamente la especifi-cidad de la organización de su producción sería la causa del fracaso de los intentos de industrialización, según los principios tayloristas ocurridos en el sector, y también revelarían la originalidad del proceso de trabajo ‘tipo obra’ –que podría ser calificado como ‘original’ y no como ‘arcaico’.

Teniendo en cuenta los caminos recorridos por el debate académico, la cuestión que aún se encuentra abierta es justamente analizar esa ‘origina-lidad’ de la obra frente a los demás procesos de trabajo en otros sectores productivos, ello va más allá de los encuadramientos que la clasifican a


veces como artesanía, a veces como manufactura, a veces como industria, a veces por lo negativo –es decir, por aquello que la obra no es.67

Además de esto, el contexto económico y político actual se alteró profundamente con relación al momento analizado a mediados de los años noven-ta. Por un lado, la necesidad de una gran inversión financiera, tanto para la adquisición de tierras como para la cuenta del largo periodo de rotación de capital en la construcción habitacional, fue parcialmente suministrada a partir de la inyección de capital financiero en las empresas constructoras y desarrolladoras y del financiamiento público de su producción. Y por otro, la baja capacidad de pago de los consumidores del producto ‘vivienda’ aumentó considerablemente con los incentivos públicos sobre el crédito habitacional.

Por lo tanto, siendo el ‘tipo obra’ un lugar analítico original, se presenta de modo aún más específico, comparado con los enfoques anteriores, ante estas recientes alteraciones. En este capítulo se presentará una descripción sobre las obras de la ece, con el objetivo de comprender las especificidades contemporáneas que problematizan los atributos anteriormente conferidos a la base productiva de la construcción civil –tanto por las permanencias como por las alteraciones.

Los obreros de la construcción en Brasil en la primera década del Siglo xxI

El hombre, migrante, con baja escolaridad, expuesto al mayor índice de accidentes de trabajo de entre los sectores económicos y con los salarios más bajos del mercado. Esta es la cara de la condición del obrero de la construcción civil. La última investigación realizada sobre el perfil del trabajador fue hecha por el Departamento Intersindical de Estadística y Estudios Socioeconómicos (dieese) en 2003, mostró que 72.4% de

los obreros de la construcción no contribuyen a la Seguridad Social, en su mayoría tienen jornadas de trabajo que exceden el límite de 44 horas semanales y ganan menos de cinco salarios mínimos.

(Blanco, 2007)

El trabajador de hoy es el mismo de la década de los años ochenta; con la diferencia de que, en esa época se hacia una losa por mes, y actualmente se erigen cinco en el mismo intervalo –los avances tecnológicos que no comprenden la evolución en la mejora de la mano de obra.

(Oliveira, 2008)

¿Quién es el obrero de la construcción civil que está presente actualmente en las obras? Las investigaciones estadísticas y las publicaciones de los medios de comunicación refuerzan la figura del trabajador pobre, migrante, sin calificación profesional y explotado que siempre estuvo presente en el sentido común.

Una parte de la investigación realizada por Alain Morice durante la década de los años ochenta en Brasil, problematizó esa concepción respecto al ‘peón de la construcción’, marcada por diversos atributos negativos: como ese trabajador de origen rural, bruto, ignorante, reacio a una forma- ción profesional e inmerso en una situación inestable –el autor llega a mencionar que esa visión miserabilista acerca del peón llega hasta el mundo académico. Para él, esta idea es perversa ya que supone un perfil tipo, homogéneo e inmutable de trabajador, que en la práctica, en la obra, se desmiente y omite, además, su empleo en la construcción civil permite a gran parte de los inmigrantes, instalarse en las grandes ciudades.

En este sentido, se disemina la idea de que el universo de la construc-ción civil brasileña está directamente relacionado con el del ‘peón’ que, de antemano, se aplica indistintamente, y se traduce en la desvalorización social del trabajador. Una observación un poco más atenta percibe una

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primera diferenciación en lo general de la categoría, entre dos clases: el autor distingue a los manœuvres (ayudantes o ‘chalán’68) y los profesionales (oficiales o titulares de un oficio).

La oposición entre estas dos clases es evidente en la estructura de las rela-ciones presentes en lo cotidiano de la construcción y en la propia legislación del trabajo –Morice (1992) ejemplifica que el profesional recibe 50% más que el ayudante/chalán. La organización técnica del trabajo respeta estricta-mente esa división social y una buena parte de los esfuerzos de los técnicos procuran reforzarla. Pero no completamente, pues son brechas abiertas por una organización muy improvisada, intrínseca de la obra, que buena parte de los ayudantes/chalanes tienen acceso al conocimiento del profesional y a cierta movilidad profesional.

También dentro del universo del ‘peón’, Bicalho de Sousa (1994) procura analizar la autoimagen de ‘pobre’ de estos trabajadores, a partir de la expe-riencia de la construcción emblemática de Brasilia. Para la autora, siguiendo una lectura de Thompson (1987), se forma a partir de un elenco de experien-cias que interiorizan un sentimiento de inferioridad y en aislamiento social y político, llevándolos a una experiencia privatizada de proletarización.

Para la autora, hay una subjetividad específica que se forma a partir de ese sentimiento de impotencia, sumado a la dilapidación de la fuerza de trabajo, resultante de las condiciones exfoliantes de las obras. Entre esas condiciones, destacan las largas jornadas, la alta rotación, las relaciones opresivas de trabajo, la disciplina rígida en el proceso de trabajo, las irre-gularidades con la legislación de trabajo, el trabajo clandestino, la falta de higiene y seguridad en la construcción, la alimentación precaria, entre otras. Estas irregularidades en lo cotidiano del trabajo llevan, a veces, a las respuestas de los trabajadores mediante la acción directa, con violencia en el caso de ‘motines’, por ejemplo.

En la década de los años noventa, la investigación de Vargas (1992), realizada en obras localizadas en diversas ciudades brasileñas, señaló algu-nas novedades de esa figura del ‘peón’ y trajo un ‘nuevo perfil’ de la mano

de obra en la construcción civil. Según esta investigación, había un gran porcentaje de trabajadores con más de diez años de experiencia en el sector y un porcentaje insignificante de trabajadores con vínculos con actividades rurales, ambos resultados indicaban que no se trataba de migrantes recientes.

La investigación de Cockell (2008) realizada en el año 2000 tam-bién refuerza la tendencia de la disminución del número de migrantes recientes en la construcción. La autora también apunta a la tendencia de elevación gradual del nivel de escolaridad de los trabajadores formales de la construcción civil, al mismo tiempo en que hubo una reducción del porcentaje de analfabetos.69 Entre tanto, en términos de legislación del tra-bajo, Cockell (2008) concluyó que la mayoría de los trabajadores entrevis-tados se encontraba en una condición precaria de trabajo.

Dos de los entrevistados por Cockell (2008) trabajaban en la ece, uno formaba parte del cuadro de trabajadores de la empresa y el otro era subcontratado; pero ambos trabajaban para la ece desde hacía ocho años: los trabajadores con cierto grado de especialización (maestro, carpintero, armador o albañil especializado) son contratados directamente por la empresa; los demás son subcontratados temporalmente, por medio de subcontratistas de mano de obra, como prestadores de servicios.

Durante la presente investigación esta estrategia se cambió y la ece pasó a contratar directamente un número mayor de trabajadores, incluso ayudantes de albañil y chalanes – como se discute con más profundidad a continuación. Cuando se comenzó la investigación, en enero de 2008, en la obra estudiada aproximadamente un tercio de la mano de obra eran trabajadores de la ece, formalmente registrados, y los otros dos tercios eran trabajadores provenientes de tres empresas contratistas. La principal de ellas, la ABC, subcontratada para el servicio de albañilería, aportaba casi la mitad de la población en la obra. Y la tercera, la João Catani, contaba con dos chalanes, dos carpinteros, un plomero y dos albañiles de escuadra, cuya presencia variaba de acuerdo con la etapa de la obra.


Los trabajadores de la ece comprendían tanto el ‘trípode’ de la obra –el ingeniero, el maestro, el oficial– como aquellos que estaban desde hacía más tiempo en la empresa y que desempeñaban servicios más especializados –como los armadores y el electricista– y cinco chalanes, que desempeñaban alguna actividad adicional. Por ejemplo, uno de esos chalanes también era el vigilante de la obra los fines de semana, otro era el guincheiro, que también controlaba el almacén de algunos materiales, a solicitud del oficial de la obra.

Tres meses después de iniciada la investigación, la ‘población de la obra’ se alteró profundamente: a partir de la salida de la ABC y de Martins Ė Martins, la ece comenzó a contratar cada vez más trabajadores, hasta tener aproximadamente 60% de trabajadores presentes en la obra, un ‘equipo propio’, como dicen en la obra.

La empresa contratista João Catani continuó con sus trabajadores en la obra, variando la presencia del carpintero y del plomero. Se encontró otra empresa contratista, Gesso, que contaba con tres yeseros para realizar todo el revestimiento de las paredes y los techos. Al final del periodo, para el recubrimiento externo, se vieron tres albañiles (contando al encargado) y tres chalanes de una empresa contratista que trabaja exclusivamente en las obras de la ece. Por eso mismo, el ingeniero la considera como ‘equipo propio de la ece’, ya que siempre está ‘rondando’ las obras de la región.

Entre esas diferentes modalidades de contratación y subcontratación, hay diversas trayectorias ocupacionales para los trabajadores. El maestro de obras es originario del interior del estado de Minas Gerais, de una fa-milia de inmigrantes italianos. Ya vivió en diferentes ciudades brasileñas, persiguiendo los lugares de las obras de las empresas que lo contrataban. Comenzó su trabajo en la construcción civil como chalán: “cuando yo entré en la construcción civil, no sabía ni empujar la carretilla, ni hacer mezcla, no sabía hacer nada… luego nos fuimos en el día a día, fui cono-ciendo, aprendiendo, haciendo carrera…” Es maestro de obras desde hace veinticinco años, vive desde hace dos años en São Carlos y trabaja en la ece desde hace un año, con contrato firmado.

El oficial de obra nació en el interior de Ceará y a los doce años comenzó a trabajar ‘mecanografiando pruebas y trabajos’ en una escuela particular de su ciudad natal. Con la secundaria terminada y con dieciséis años viajó a São Bernardo do Campo (São Paulo), para conocer a su madre biológica, e inició su trabajo como ayudante de producción de la Volkswagen. Después, se mudó a otras ciudades del interior de São Paulo, trabajando como vende-dor ambulante y en la línea de producción de una fábrica de tapicería. Está en São Carlos desde hace aproximadamente dos años y comenzó su primer trabajo como oficial de obras hace siete meses en la ece, a los veintidós años –antes de ser contratado, había trabajado como cobrador en una empresa de transporte por carretera.

El armador nació en el interior de Minas Gerais, estudió hasta cuarto año de primaria y comenzó a trabajar a los ocho años en la obra. A los veinte años, ingresó en la construcción civil como ayudante y después de tres años comenzó sus actividades como armador de herrajes, cuando se mudó a São Carlos. Llegó a trabajar trece años para una misma empresa constructora y nunca trabajó como independiente. Desde hace diez meses está en la ece, a los cincuenta y cinco años de edad. Los fines de semana, es auto-empresario, pues construye casas para alquilar; en la ciudad de São Carlos, en una demanda de mercado para atender al público estudiantil. También es director del Sindicato de Trabajadores de la Construcción Civil, de São Carlos, al que llama ‘Sindicato de carpinteros’.

El albañil de terminados nació en el interior de Bahía y comenzó a trabajar a los seis años de edad junto con su papá en una reparadora de llantas. Terminó el tercer grado de primaria y a los catorce años comenzó a trabajar en la construcción civil como ayudante. A los veinte años viajó a São José do Rio Preto (São Paulo), junto con veinte colegas, en su mayoría albañiles, dentro de un esquema arreglado por un ‘gato’, también su colega. Desde entonces, trabajó como albañil independiente la mayor parte del tiempo. En su carrera no tiene un año y medio de trabajo contratado, sumando todos los periodos en que trabajó en cuatro empresas diferentes.


En la ece, tiene apenas un mes, y antes trabajaba para la empresa contratis-ta ABC, también contratado. Por lo pronto, está en la obra de Monte Alto desde hace siete meses –a los cuarenta años de edad

Con los demás trabajadores contratados y subcontratados se sostuvieron varias conversaciones informales de las cuales se logró obtener informa-ción acerca de las formas de contratación, los valores de remuneración y un poco sobre las trayectorias profesionales. La situación disonante que se encontró se refirió al equipo de revestimiento externo. Se trata de una em-presa contratista que únicamente realiza servicios para la ece, recorriendo sus obras en el estado de São Paulo y de Minas Gerais –por esto mismo, el ingeniero de obras la considera como ‘equipo propio’ de la empresa. Para hacer el recubrimiento externo, estaba el ‘gato’, que era el albañil más calificado, un albañil y dos chalanes. Se conversó con los chalanes, bajo la mirada cautelosa del ‘gato’ que estaba en el andamio, un originario de Sergipe y otro de Bahía que, por lo que se pudo entender, no tenían un lugar fijo de residencia, pues seguían a las obras– en ese momento vivían en Araraquara y São Carlos, respectivamente.

Se relacionó esta información con otras fuentes y se encontraron indicios que delineaban una estrategia de la empresa, no divulgada en sus informes de desempeño operacional, relacionada a la vivienda de su mano de obra. Se renta una residencia para albergar a los trabajadores que ‘rondaban’ sus obras, en las diferentes ciudades donde actúa, en vez de proporcionales alo-jamiento en las propias obras –como ocurría en las grandes obras de las décadas de los años ochenta y noventa.

Se pudo ampliar el conocimiento al respecto, por medio de la decla-ración del albañil contratado por la ece a Fernanda Cockell durante su investigación –y, en São Carlos la casa rentada se localizaba en frente de uno de los proyectos en construcción. Es también por medio de la decla-ración del ingeniero de obras, entrevistado por la autora del presente libro; según él, la empresa renta un ómnibus para que siga al Noreste "dirigido por un maestro encargado de seleccionar la mano de obra". El ‘personal’ se-

leccionado viene, sobre todo, al estado de São Paulo y la empresa renta una casa para que vivan temporalmente, en las ciudades donde van a trabajar.

A partir de las investigaciones de Vargas (1992) y Cockell (2008), de las trayectorias ocupacionales recuperadas a partir de entrevistas y observacio-nes realizadas durante el trabajo de campo, es posible clasificar al obrero de la construcción civil dentro de una categoría homogénea que podría refor-zar la figura del ‘peón de obras’, presente en el sentido común. Hay desde migrantes recientes, que vieron en la construcción civil la puerta de entrada ante una situación bastante dudosa respecto a las condiciones de vivienda y de reglamentación del trabajo –como el ‘personal’ del Noreste traído por la ece y que remonta a la situación del peón que va de obra en obra.

Así como hay migrantes consolidados hace más de veinte años en la ciudad actual y que no siempre tuvieron su primer trabajo en la cons-trucción civil –como es el caso del armador y del perfil promedio de los entrevistados por Cockell (2008); también están aquellos que migraron por causa de una oportunidad obtenida en el sector –en el caso del albañil de terminados. Sin embargo, hay trabajadores que migraron hace bastante tiempo de su lugar de origen, que viven en diferentes lugares –como el maestro de obras. Y finalmente, el interesante caso del oficial de obras, quien tiene apenas ocho años de haber migrado al estado de São Paulo no por motivos profesionales, ya que pasó por diversas ocupaciones, en la fábrica de automóviles, como vendedor, etcétera –y por tanto, la construc-ción civil no ha sido su única posibilidad.

Si los trabajadores de la construcción civil no son sólo los migrantes recientes, tampoco se enmarcan mayoritariamente en la autoimagen de ‘pobre’ –como lo analiza Bicalho de Sousa (1994), en las décadas anteriores. En la presente investigación, tanto el maestro como el armador, además de trabajar en la construcción civil, eran pequeños propietarios (de casa propia y de casas de alquiler). El oficial tenía la secundaria completa, tenía buena desenvoltura en informática y pretendía ‘subir’ en su carrera dentro de la em-presa. De cierto modo, se trata de trabajadores considerados calificados en la


construcción civil y que corresponden a una trayectoria de ascenso social que, a su vez, puede no repetirse para los demás trabajadores, sobre todo ayudantes y chalanes recién llegados –salvo por las ‘brechas’ abiertas por las obras.

El proceso de trabajo

Nuestro gran problema es ese. Es la cabeza del sirviente, del albañil, del carpintero, del armador… […] Que no se queda, trabaja aquí tres días, recibe diez reales [5 dólares] para hacerla, y se va. No piensa que la ece está haciendo diez mil departamentos y que aquí poco a poco puede llegar a supervisor de albañil. No piensa en ganar a largo plazo. Sólo piensa en ganar lo de hoy y gastar lo de hoy. El gran problema de la construcción civil es el albañil, chalán, carpintero… […] [Es esa] mentalidad de inmediatismo: yo tengo que ganar para llegar al sábado y hacer barbacoa, tomar aguardiente y no saber si tengo dinero.


El trabajo en la obra es encarado frecuentemente en el debate académico como parcializado, descalificado y precario. Sin embargo, así como la figura del peón de obras es desmitificada empíricamente, tal vez sea también nece-sario reconstruir esos atributos, ya que al final, son redefinidos, por la inves-tigación empírica en las obras contemporáneas.

Brochier (1998) critica fuertemente el análisis brasileño –realizado hasta la década de los años noventa– sobre la organización del trabajo en la construcción, por ser muy ‘globalizante’, elaborado a partir de un punto de vista técnico y que no revelan exactamente cómo trabajan los hombres. La observación de Brochier (1998) demuestra que la forma en que fun-ciona la construcción, su naturaleza y dinámica de las relaciones entre los autores presentes en el trabajo, las posiciones jerárquicas y productivas, la separación y desarrollo de las tareas, a pesar de depender de un cuadro organizacional y técnico de la empresa son, principalmente, determinados

en el curso de las interacciones entre individuos y entre grupos, marcado por el juego de intereses, de relaciones de fuerzas y de las adaptaciones e interpretaciones que de ahí emergen. Para él, el trabajo ocurre en una relación dialéctica entre un proceso de trabajo racional y prefijado y las relaciones y contratos directos e indirectos entre grupos e individuos.

Para Brochier (1998), la organización técnica del trabajo no ocupa el lugar central en este ‘tipo obra’ de producción, como puede ocurrir en otros sectores productivos, sino que cede lugar a la negociación entre los participantes de lo cotidiano de las obras. Morice (1992) sigue este mismo tipo de enfoque y señala que, en la construcción, por más que la organi-zación técnica del trabajo procure reforzar estrictamente aquella división social entre manœuvres y profesionales, no se consigue completamente.

Esto porque según Morice (1996), prevalece una organización muy ‘im-provisada’ que incluso, abre brechas para que buena parte de los sirvientes tenga acceso al conocimiento del profesional y cuente con cierta movilidad profesional. Para este autor, aquí está la presencia de un ‘taylorismo mal comprendido’ en las obras brasileñas, que tiene como origen, la división acentuada entre el proyecto y la ejecución, y que no reconoce por lo tanto las especificidades e irregularidades del trabajo de la construcción.

Esa división entre proyecto y ejecución es para Farah (1996), una de las contradicciones presentes en el sector, se refiere al solapamiento del saber y del ‘saber hacer’ de los trabajadores. Al mismo tiempo en que el sector depende de ese saber hacer del trabajador, reduciendo un ‘margen incompresible de variabilidad’, se procura descalificar ese saber por medio de la parcialización de las tareas productivas –como seguimiento a uno de los principios tayloristas– de la precarización de las condiciones de trabajo y de la promoción de alta rotación de mano de obra, resultando en que no haya una identidad del trabajador con su oficio.70

Estas ‘irregularidades’ y organización ‘improvisada’ citadas por Morice (1996) suponen que haya una irregularidad y una permanencia en los proce-sos de trabajo de otros sectores productivos que sirven de referencia para que


la obra se use como contraparte negativa. Sin embargo, como indican Duc (2002) y Ferro (2003), hay una especificidad en la obra, en la cual un supuesto ‘improviso’ es parte constitutiva del proceso de trabajo y no una excepción.

Se considera, por tanto, que es preciso problematizar tanto esa ‘especi-ficidad’ u ‘originalidad’ de la construcción como aquella concepción que lo encara con lo que la obra no es: un proceso de trabajo no regular y no planeado, por ejemplo. Además, se persigue esta problematización en el contexto de la primera década del siglo xxi, a partir de una producción en escala de la vivienda, fomentada por el Estado y el capital financiero –como es el caso de la producción de la ece. Ninguno de los autores citados anteriormente analizó el momento en que un dispositivo entró en la mediación entre la construcción y la gerencia de la empresa (o la orga-nización técnica): el ‘sistema on line’ de control del trabajo. Propio de una producción en escala y difuminada territorialmente, este sistema puede ser aún más complejo en la organización del trabajo de la construcción, como se analiza a continuación, de acuerdo con los datos empíricos.

La jerarquía a partir de la entrada del sistema on line

Una diferencia importante encontrada en la obra de la ece con relación a los análisis anteriores es que, a pesar de que el maestro ocupa una posición cen-tral, comparte la intermediación entre la obra y la organización técnica de la empresa con otro personaje igual de importante, el oficial de la construcción. Junto con el ingeniero, los tres forman el trípode de la construcción, interac-tuando con todos los personajes que participan directa o indirectamente en la construcción, pero tienen diferentes atribuciones y responsabilidades entre sí.

Este trípode responde al mayor nivel jerárquico interno en la obra, y es responsable frente a la empresa constructora por el curso de la obra. Son los ‘controladores’ de la obra y realizan la intermediación necesaria entre empresa y construcción. Sin embargo, estos controladores son gestionados, no sólo por la jerarquía inmediatamente superior a ellos –ingeniero super-

visor, coordinador de oficiales, coordinador de maestro de obras, super-intendente de producción, director de la empresa– sino también por el sistema on line de control. Tal vez aquí está una de las novedades principales de la organización de la construcción implementadas por la ece.

El sistema on line presiona virtual y presencialmente al trípode de la obra, pero la gestión del control sólo se completa a partir del diagrama de poder que se establece en lo cotidiano de la obra. Esto porque la mediación necesaria entre hombres y sistema virtual se efectúa por la transmisión de la información contenida en el sistema on line por aquellos que acceden a él (ingeniero y oficial de obra) y que son directamente controlados por éste. Sin embargo, esta transmisión entre gerencia y trabajadores de eje-cución de actividades no es directa, requiere de la figura intermediaria del maestro que, este sí, completa el sistema y presenta una posición superior jerárquicamente en comparación con aquellos que son presencialmente controlados en la obra (los trabajadores en general).

El ingeniero alimenta, controla y es controlado cotidianamente por el sistema on line. Consulta con frecuencia la posición de su obra en el ranking de obras de la empresa, está en juego su remuneración, su prestigio y sus posibilidades de ascenso profesional. Su rutina de trabajo es pautada por las metas que debe cumplir en el día, la semana y el mes que, a su vez, se encuentran estipuladas en el ‘cronograma referencia’, al cual acceden los ingenieros supervisores y gerentes, y que son monitoreados por el propio ingeniero en las ‘mediciones mensuales’. Como su trabajo es medido por estas metas, en su rutina de trabajo no tienen horario de entrada ni salida; pueden estar trabajando hasta las nueve de la noche, sin recibir pago de horas extras para cumplir con sus actividades.

El ingeniero es el único trabajador de la obra que dialoga con toda la estructura jerárquica de la empresa, desde los chalanes hasta el director fundador. Cuando hay visitas de los auditores, supervisores y directores en la obra, él es quien los acompaña y responde todas sus preguntas. Estas visitas tienen una frecuencia mensual o hasta bimestral. El contacto más


cotidiano del ingeniero de obra, además del cuerpo de trabajadores, es con el ingeniero supervisor, considerado su jefe, que a su vez es responsable por las obras de la sede regional.

El oficial de la obra, a pesar de ser un trabajador que no se equipara en términos jerárquicos al maestro o al ingeniero, ejerce un vínculo fun-damental entre la empresa y la obra precisamente por ser responsable del control de materiales (adquisición, almacenamiento y distribución), de herramientas y de equipo, y de la ‘lista de asistencia’ de los trabajdores. Es por tanto el que alimenta el inventario on line de materiales, el libro de consumo y el que controla la entrega de los paquetes de instalación.

El oficial de obra muchas veces es el interlocutor entre los departa-mentos de suministros y materiales y el ingeniero, cuando hay problemas entre los datos contabilizados en el sistema y los datos reales de la obra. El maestro no manipula ninguna herramienta del sistema on line. El cuadro técnico de la empresa, que trabaja en las sedes regionales y en la central, y que no frecuenta cotidianamente las obras, sabe exactamente cómo está el avance de la obra por el sistema on line de control, por medio del ranking, del cronograma, de las mediciones, del libro de consumo y del inventario de materiales.

El trípode ejerce otro tipo de control, diferente del sistema on line, con relación a los demás trabajadores.71 De esta forma, se completa el sistema de control como un todo de la obra, por medio de las relaciones cotidianas de trabajo. El maestro de obra es el que más interactúa con los demás parti-cipantes de la obra. Según él mismo, la “función del maestro, está en man-tener un ojo en todas las partes de la obra”. La afirmación del maestro de que “todo gira en torno a él” tiene resonancia en la práctica. A partir del mo-mento en que el ingeniero lo orientó de determinada manera o a partir de una decisión que tomaron en conjunto, él ‘vigila’ todas las partes de la obra.

El maestro de obra dialoga con el contratista, cuando se inicia un nuevo contrato, donde se especifican los servicios a realizar, y cuando hay problemas en relación a los trabajadores subcontratados. Respecto a estos

últimos, el maestro evita conversar directamente. “Procuro hablar más con el contratista, ahora, cuando él no hace nada yo hablo directamente. Porque la responsabilidad es mía”.

Este control se lleva a cabo con buen humor y la ‘amistad’ por un lado, y por otro, la observación silenciosa de los actos y comportamientos del trabajador. Durante las caminatas en que la autora lo acompañó, no sintió un clima tenso ni opresivo, más bien un clima amigable y de buen humor entre los funcionarios y el maestro. En cuanto estuvo con él, mu-chos trabajadores procuraban aclarar dudas con relación al proyecto y a los procedimientos de ejecución.

Detrás del buen humor en el día a día, hay un control explícito del maestro sobre los trabajadores. Procura estrategias para tornar ese control menos visible y más eficiente: escoge a algunos de los trabajadores para ‘supervisar’ a otros, como, por ejemplo: le pidió al electricista, que ha esta-do más tiempo en la obra, que verificara si el electricista recién contratado estaba ejecutando el servicio de manera satisfactoria, o si sería preciso des-pedirlo –el maestro ya había observado que el más nuevo estaba instalando las cajas de electricidad fuera del cuadro. Además de este caso, el maestro relató en una entrevista que había un tipo de ‘espía’ en la obra, un chalán que indica los problemas que ocurren y la situación de cada trabajador: “… el maestro que tiene experiencia, siempre tiene un tipo de espía dentro de la obra. Esto es una cosa secreta que nadie sabe, es entre dos. Lo que hay entre marido y mujer, es secreto de marido y mujer” (declaración del maestro de obra, febrero, 2008).

Esa centralidad que el maestro de obras ocupa en la división y organi-zación del trabajo en la obra ya fue diagnosticada por diversos autores y se remite a la estructura del saber hacer de la construcción civil. Igual cuando se trata de una producción en escala de viviendas, como en este caso, esa estructura se mantiene.

Brochier (1998) considera que la separación entre categorías profesio-nales hecha por la empresa constructora está basada en grandes ejes de la


división de trabajo. Pero, las caracterizaciones más finas respecto a las acti-vidades dependen de los juegos cotidianos de la producción o de las relacio-nes de fuerzas entre las personas. Estas formas de diferenciaciones prácticas entre profesionales son informales y dependen de la sanción del maestro de obras, que es el decisor central con relación a la asignación de tareas, al reconocimiento del estatuto profesional y a la división del trabajo en sí.

Para Morice (1996), la figura del maestro de obras revela la presencia perpetua del ‘taylorismo mal comprendido’, en las obras él es un engrane intermediario entre el trabajador y la empresa, su autoridad viene de una característica doble: por un lado tiene un origen, un leguaje, a veces, un modo de vida, idénticos a aquellos que son sus subordinados; por otro, presenta una superioridad técnica inmediatamente visible. Esa cualidad téc-nica de los maestros es un aspecto fundamental en el análisis, porque es él quien atendía los efectos de aquel supuesto ‘taylorismo’ y que sabe lidiar con las vicisitudes cotidianas de una organización de trabajo desordenada.72

Las observaciones empíricas refuerzan el argumento de Brochier (1998) en la medida en que el maestro ‘negocia’ cotidianamente la organi-zación del trabajo frente a los demás trabajadores. Pero, tal vez aquí resida una diferencia, no es sólo el maestro el que establece directamente la rela-ción entre la empresa y los trabajadores, como sugieren Morice (1996) y Brochier (1998). El ‘engranaje intermedio’, en este caso, se sitúa en el trípode formado por el ingeniero, el maestro y el oficial de obras.

En el análisis de Bicalho de Sousa (1994), hay un ‘conflicto’ y una ‘tensión permanente’ en el trabajo cotidiano de la obra, cuyo foco es justamente la oposición entre ‘gestores de la producción’ (ingenieros, maestros, encargados y apuntadores) y los operarios. Para soportar tal jerarquía de poder presente en las obras, según la autora, los operarios buscan reafirmar lazos de cooperación y de solidaridad durante el pro-ceso productivo. Entre ellos, se destaca el ‘trabajo parcializado’ entre los profesionales y entre los profesionales y chalanes –además de la presencia de bromas e insultos que, al mismo tiempo que vuelven el ambiente de

trabajo relajado y amigable, se contrapone a la agresividad latente de las relaciones sociales ahí presentes.

Se pudo percibir ese ‘ambiente amigable’ en las obras de la ece cuando se hizo el recorrido. La tensión que permea la relación entre el trípode de la obra y los demás trabajadores estaba cubierta tanto en lo cotidiano del trabajo como en la composición de los equipos –pues fuera del trabajo conjunto de albañiles y chalanes, los demás eran realizados prácticamente de forma solitaria– como comentaron los trabajadores.

Esta tensión es ‘descubierta’ literalmente cuando se trata del pago de la mano de obra. A pesar de que el sueldo es depositado en una cuenta corriente de los trabajadores, esto depende de la empresa. Como el ingeniero es el representante de la empresa en la obra, esa cuestión aparece como un conflicto latente entre él y los demás trabajadores. Una vez, de acuerdo con la declaración del ingeniero, un trabajador que sólo estuvo tres días en la obra fue a reclamarle al oficial de la obra su pago diciendo que iría a ‘torcerle el pescuezo’ al ingeniero si no le pagaban.

Según el ingeniero, fue la primera vez que lo amenazó un trabajador, aunque indirectamente. El ingeniero, así como el maestro, procuran esta-blecer una relación de respeto con los demás trabajadores:

... porque procuro relacionarme lo mejor posible, porque si no te relacionas así con ellos, vas a tener muchos problemas. Yo conocí a un ingeniero que llegaba con la nariz respingada a la obra, no conversaba con ninguno, con cara de romper carros y todo lo demás ¿me entiende? Yo creo que son seres humanos. Entonces, yo trato a todo el mundo aquí como si fueran mis jefes: buen día, buena tarde, adiós, hasta mañana, vamos a tomar una cerveza… Nunca, nunca les dejo de contestar un ‘hola’ porque si no, lo toman a mal. Si los tratas de manera diferente, la primera vez, ellos no tienen nada que perder, te van a amenazar, te van a decir que le van a pegar a tu carro y arrancarle las vestiduras. Lo cual yo ya vi que sí pasó. Yo procuro tratarlos… intentar mantener el


respeto, hacer que ellos mantengan el respeto, y esto sólo se consigue respetándolos. Si no, ellos te van a decir que te vas a morir, van a querer pegarte en la calle… […] Los tipos, no tienen nada que perder. Tienen mucha gente, familia, hijos todos, algunos vienen huyendo de Bahía, y pueden huir a otro lugar en… dos minutos.

(Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008)73

Esta frase del ingeniero de obras es ejemplar. El respeto es necesario, así como el ‘ambiente amigable’ que el maestro procura crear, no sólo como una cuestión profesional, sino porque se trata de ‘seres humanos’ que ‘no tienen nada que perder’. O mejor, el trabajador no es encarado a partir de su estatus profesional, sino por su clase social –incluso considerada ‘peli- grosa’– y está en juego también la violencia física. La idea de las ‘clases peligrosas’ es parte del imaginario sobre la pobreza en Brasil y ya fue objeto de discusión de varios estudios históricos.74

Si la autoridad del ingeniero es reconocida por los demás trabajadores de acuerdo con su estatus social, técnico y profesional, se encuentra amenazada, aunque sea de una forma velada, por una supuesta acción violenta que el cuerpo o las propiedades del ingeniero, puedan sufrir, esto no significa que el ingenie-ro no pueda ejercer otras formas de violencia con relación a los trabajadores.

Ya hubo un momento, como narra Bicalho de Sousa (1994), en que los trabajadores recurrían a los ‘motines’ y a las huelgas, en una articulación política de los trabajadores como clase, la negociación se establecía con el cuadro técnico (o trípode) en la obra de la ece, individualmente o con un pequeño grupo. Pero esto no es novedad en las obras: Morice (1996) ya había reconocido el ‘paternalismo’ como una práctica recurrente de la ‘entrega personalizada’, consentida en apariencia, pero que mantiene la dialéctica implicada en la disciplina, protección y violencia.

En este caso, surgido de ese conflicto latente, la interlocución del ingeniero con los trabajadores de la obra está bastante restringida. A diferencia del maestro, la caminata del ingeniero en la obra no es cotidiana ni frecuente.

Él camina por la obra cuando se lo solicita el maestro, para aclarar alguna duda al respecto del proceso o de la técnica constructiva, cuando acompaña a algún cliente, o cuando supervisa a los contratistas.

Mientras que el oficial de obras, a pesar de formar parte del trípode –y tener contacto directo con el ingeniero y con la empresa– acaba siendo el canal más fácil de comunicación para los trabajadores, en una relación menos tensa que la que hay con el maestro, el ingeniero y los demás trabajadores. Justificaciones de atraso o de faltas, reclamaciones sobre otros tra-bajadores y hasta amenazas al ingeniero llegan a su balcón, una ventana de la oficina de la obra que se abre durante la construcción. En algunos casos, el oficial puede favorecer a los trabajadores, concediendo presencia para quien precisa salir antes o faltar con alguna justificación.

En otros casos, el oficial solicita ayuda a alguno de los chalanes, para proporcionar el material y las piezas del inventario. En una ocasión, le soli-citó a un oficial que contara el número de bultos de cemento almacenados en la obra y a un albañil que le dijera la cantidad de loseta. Sin embargo, para las piezas guardadas en el almacén localizado al lado de la obra, era él mismo el que revisaba las cantidades.

El oficial también cumple la función de comunicar a la empresa cuando faltan los trabajadores para que sean aplicadas las penalizaciones correspon-dientes. Cuando hay faltas sin justificar, el oficial envía un correo electrónico a la oficina regional, comunicando la ausencia de determinado trabajador. La sede regional, entonces, envía una carta al trabajador, solicitando que presente una aclaración. Si no se presenta en tres días, el oficial se comunica nuevamente a la sede regional que a su vez, envía una advertencia que el trabajador debe firmar. Si no responde, hay una segunda advertencia, y en la tercera, es despedido automáticamente.

La entrada de estandarización al proceso productivo y de tipo de vi-viendas, fruto de una memoria de know how (saber cómo) y de proyectos, como se trató en los capítulos anteriores, permitió la inclusión de una autoridad en la jerarquía de la obra que no está personificada: el sistema on


line de control. En la obra, los portavoces de ese sistema son el oficial de obra y el ingeniero. Lo que está escrito o diseñado en los instrumentos de prescripción y de control de ese sistema decide cómo se operan las ‘cosas’ en la obra, y consecuentemente, cómo trabajan los hombres.

En este contexto, comparándose con las realidades analizadas por otros autores, el maestro de obras pierde un poco su centralidad en la organi-zación técnica y el oficial gana espacio en la jerarquía y en el dominio del control de las actividades. Con todo, la dinámica cotidiana de las activida-des no planeada minuciosamente es controlada por el maestro, donde cada trabajador sabe las actividades que debe realizar y su lugar cada día, con apenas algunos días de antelación y a veces algunas horas.

A pesar de que el sistema on line es una figura que presiona virtual y pre-sencialmente al trípode de la obra, la gestión del control sólo se completa a partir del diagrama de poder que se establece en lo cotidiano de la obra. Esto porque la mediación necesaria entre hombres y sistema virtual se efectúa por la transmisión de información contenida en el sistema on line por aquellos que lo usan (ingeniero y oficial en este caso) y que son directamente controlados por el sisema. Sin embargo, esta transmisión entre la gerencia y trabajadores de ejecución de actividades no es directa. Requiere la figura intermediaria del maestro, que, sí completa el sistema y presenta una posición superior jerár-quicamente con relación a aquellos que son presencialmente controlados en la obra (los trabajadores en general).

La prescripción del trabajo

Íntimamente relacionada a la jerarquía entre los trabajadores de la obra y la cuestión del control, otra dimensión importante para comprender la naturaleza del trabajo en la construcción se refiere a la prescripción. Desde el punto de vista de los estudios ergonómicos, el ‘trabajo prescrito’ es dife-rente del ‘trabajo real’, en la medida en que en el primero está incluida la ‘tarea’ o lo que es prescrito por la empresa al operador, que prevé el resultado

anticipado del trabajo, en condiciones preestablecidas; y el segundo es la ‘actividad de trabajo’ en sí, que aparece como la realización de la tarea, con condiciones y resultados reales (Guérin, 2001).

En el paradigma taylorista, presente todavía en algunos sectores pro-ductivos, se persigue la idea del control total sobre todas las variables del trabajo y que tienen como uno de sus instrumentos, la prescripción de las actividades, como destacan Berthet y Cru (2003). Sin embargo, como subraya Dejours (2008), las situaciones de trabajo comunes, contemporá-neas, están sometidas a eventos inesperados, incidentes, anomalías de fun-cionamiento, etc., que hacen que siempre ocurra una discrepancia entre lo prescrito y la realidad de la situación, que “se encuentra en todos los niveles de análisis entre la tarea y la actividad”. Para el autor, “trabajar es llenar el espacio entre lo prescrito y lo eficaz”.

Los cambios ocurridos en el escenario internacional de los sectores productivos, en los últimos veinte años afectaron directamente al trabajo de las personas. Sznelwar y Mascia, en el prefacio del libro de Dejours (2008), señalan que la diseminación de nuevas técnicas de organización de la producción y del trabajo basadas en el ‘modelo japonés’ y en la produc-ción ajustada, crearon nuevas referencias para las empresas y para el debate académico, que con todo, controlan menos que los modelos anteriores. Los autores cuestionan si esos modelos representarían una ruptura con el modelo taylorista fordista, hasta entonces hegemónico.

En el caso de la construcción brasileña, como concluyó Morice (1992), el taylorismo tampoco fue bien comprendido para ser implementado en su totalidad. La distancia entre el trabajo prescrito y el real es bastante conocida, con complicaciones que no es posible controlar previamente, como ya de-mostraron Berthet y Cru (2003), Duc (2002) y Vargas (1983), por ejemplo.

En el caso francés, Duc (2002), dentro de un enfoque ergonómico, tie-ne la hipótesis de que, actualmente, las formas de organización en las obras resultarían de una confrontación dialéctica entre una lógica de Organiza-tion du Travail à Prescription Floue (otpf, ‘Organización del Trabajo para


la Prescripción Fluida’),75 operada por el cuadro técnico (encadrement), y una lógica de actividades en la cual se ejercen competencias y saberes fun-damentales para que ocurra la cooperación entre los hombres de la obra.

En esta definición, la otpf es una lógica general de la organización elaborada por el encadrement antes de la ejecución en la obra, cuyo obje-tivo es concebir y preparar los aspectos comerciales, financieros, técnicos, organizacionales y humanos del proyecto. Se trata de una serie de normas que anticipan en parte, las actividades de la construcción. Contempla solo parcialmente porque se trata de una prescripción fluida del trabajo, en la medida en que el encadrement tiene consciencia sobre las condiciones variables de la obra, que están compuestas por interdependencias, imprevistos (aléas) organizacionales, etc. Hay por tanto, ‘agujeros’ (trous) presentes en la planeación, con los cuales la cooperación entre los hombres de la obra requiere lidiar y gestionar. La autora cuestiona si la otpf sería una res-puesta a la disminución de la prescripción, es decir, de la pérdida de su necesidad, o una nueva etapa de racionalización del trabajo, que precisa ser comprendida más allá de la herencia taylorista.

Berthet y Cru (2003), también proponen un enfoque ergonómico, cri-tican la noción de la prescripción fluida (floue) y proponen otra denomi-nación para la organización del trabajo en la construcción: esta se presenta como un ‘filtro’ (tamis). En esta concepción, la prescripción ocurre por declinación de acuerdo con los grupos de trabajo (o géneros, genres, de tra-bajo), como si en cada etapa entre grupos –sus interfaces– hubiera un filtro que retuviera sólo aquellos elementos de la prescripción necesarios para un determinado grupo. En otras palabras, cada instancia retiene sólo los ele-mentos que le conciernen y transmite los objetivos e instrucciones que las instancias siguientes necesitan. En este esquema teórico de la prescripción en declinación (declinaison), por tanto, la organización del trabajo opera como una sucesión de filtros.

Para estos autores, la ‘prescripción fluida’ de Duc (2002) no percibe este modo de declinación de la prescripción según las responsabilidades de

cada grupo, a lo largo del tiempo, y se restringe a un modo de prescripción que posibilita al chef de chantier76 márgenes de maniobra para gestionar la variabilidad presente en las situaciones de la obra, en la cual los momentos de preparación de la acción están muy cerca de los momentos de realiza-ción de la acción.

La prescripción definida por Berthet y Cru (2003) es declinada a medida que avanza el proyecto de la obra y corresponde al conjunto de instancias de regulación presentes en la construcción civil. Esta concepción parte del anti-guo supuesto de que la construcción se distingue del paradigma taylorista en la medida en que sus idealizadores renunciaron, hace cierto tiempo, al con-trol previo de todas las variables y aceptaron el ‘no confinamiento’ del trabajo.

Para el caso francés, los autores ejemplifican la estructura de la pres-cripción en la construcción, en sus diversos filtros: en el primero, el maître d’ouvrage e maître d’œuvre77 afinan el proyecto, por medio de un proce-so interactivo; en segundo, el maître d’œuvre y las empresas constructoras contratadas discuten los detalles del sistema constructivo; en tercero, el conducteur de travaux78 define la organización de la obra, sus modos ope-ratorios, materiales y logística; en cuarto, el chef de chantier delimita la división de tareas entre los equipos y su composición, dentro de un segui-miento semanal; por último, los equipos de trabajo definen las estrategias operativas cotidianas de cada trabajador.

Como bien destacan Berthet y Cru (2003), las decisiones son tomadas en diversas instancias, pudiendo ser, incluso, diferentes instituciones y agentes, hasta llegar al trabajo en las obras. Queda pensar cuáles serían las instancias de prescripción en la construcción civil para el caso brasileño contemporáneo, en el intento de comprender las razones y determinaciones que conforman el trabajo en la construcción, pero que dependen de otras esferas de decisión.

Tal como la concepción de Berthet y Cru (2003), para el contexto brasi- leño de la década de los años ochenta, Vargas (1983) procura explicar la estructura de la prescripción del trabajo, a partir del proceso actual de decodificación del proyecto que tiene lugar en la obra. Como los ejecutores


del proyecto concebido no saben leer la prescripción del trabajo allí conte-nida, la traducción del proyecto es hecha en la secuencia ingeniero-maestro- encargado, y en cada transmisión de órdenes, el conocimiento se restringe y se fracciona en partes cada vez menores de la actividad constructiva.

En el caso de la ece, las instancias de la prescripción se limitan a la em-presa, en el caso francés, no hay otros agentes involucrados que influyan en la toma de decisiones sobre este tema. Después de la aprobación del estudio de viabilidad sobre determinado proyecto, localizado en un terreno previa-mente adquirido por la empresa, en una primera instancia (o el primer filtro, para relacionar la concepción de Berthet y Cru, 2003), el Departamento de Desarrollo Inmobiliario y los arquitectos subcontratados afinan el diseño del proyecto, en términos de implantación (áreas de recreación, estaciona-miento, cabina, etc.) y organización de las tipologías patrón y fachadas.

En un segundo filtro, los Departamentos de Proyecto, de Planeación y de Costo, y probablemente, los ingenieros subcontratados, hacen la compatibilidad de los proyectos técnicos (fundación, estructura, insta-laciones, etc.) –se resalta que no se trata de la elaboración de los detalles constructivos– pues ya está contenido en el manual de la empresa, sino de la adaptación previa de este manual al terreno y al proyecto específico.

En tercero, antes de iniciar las obras, hay una ‘reunión de planeación’, en la cual participan el ingeniero de la obra, el ingeniero supervisor, el maestro de obras y el aprendiz, que procuran compatibilizar todos los pro-yectos técnicos y entre estos el proyecto de arquitectura. En este momento, el ingeniero de obras se centra en el cálculo de costos y el cronograma de obras, siguiendo los patrones definidos por la empresa.

En un cuarto filtro, el ingeniero de obras detalla la organización general de la obra, concreta el orden de las etapas de servicio que, a su vez, define quién y cuándo entra en la obra para realizar determinado trabajo, y la logística de adquisición y de recibimiento de materiales, siempre en con-sonancia con los señalamientos de la oficina regional, por ejemplo, los pro-veedores de insumos y de servicios se encuentran listados en la empresa.

Hasta aquí, en los filtros anteriores fueron definidos los instrumentos de prescripción –ya sean los proyectos, los cronogramas, los manuales de detalle, etcétera– que definen cómo deben ser los resultados anticipados del trabajo y las condiciones necesarias para que se realicen. Solamente en el quinto filtro, está la definición de la tarea en su plenitud; es decir, es cuando se define ‘quién’, ‘cómo’, ‘cuándo’, ‘por cuánto’ y ‘con qué materiales y herramientas’ se realiza determinada actividad del trabajo. Para cada una de estas variables, hay uno o más responsables de definir la tarea.

El ingeniero de obras define ‘quién’, ‘cuándo’ y ‘por cuánto’ se hace determinada actividad, en términos generales; por ejemplo, si son trabajadores subcontratados (y cuál empresa proporcionará el servicio) o el equipo propio de la empresa, después de la aprobación de la oficina regional. El maestro refina esta prescripción y define ‘cuál trabajador’ realizará deter-minada tarea, en el caso del equipo propio, pues quien define esto entre los trabajadores subcontratados es el contratista responsable.

En general, el viernes es el día en que el maestro y el ingeniero se sientan para planear la próxima semana y discutir cuales serán las etapas que serán iniciadas, o mejor, utilizando un verbo coloquial de las obras, deciden, en ese momento, ‘soltar’ determinado tipo de servicio. Por ejemplo, en la fase de elevación de albañilería, el maestro y el ingeniero decidieron soltar el revestimiento interno y el contrapiso simultáneamente, porque sabían que era posible conciliar las actividades. Si fuera el caso de contratar una empresa contratista para ese nuevo servicio, ellos llaman al contratista y programan su entrada en la obra. En algunos casos, el contratista es avisado el viernes y el lunes ya debe presentarse con su personal en la obra.

Por eso, después de la decisión conjunta entre maestro e ingeniero, los contratistas son llamados a participar en esa reunión. En este espacio ocurre la negociación entre estos tres actores sobre el tipo de servicio a ser realizado, el número de trabajadores necesarios, el plazo de ejecución y el precio de la subcontratación. En general, según el ingeniero, esas ‘reuniones sólo dan problemas’, por causa de la postura del contratista: ‘no está muy dispuesto’.79


El ‘cómo’ se realiza la actividad está definido fundamentalmente por el maestro. A pesar de que el contratista también participa en esa determi-nación, siempre obedece las normas y las recomendaciones del maestro. Recuperando el ejemplo, si el viernes fueron decididos los nuevos servi-cios, el lunes el trabajo es retomado, continuándose los servicios en curso y comenzando los nuevos. El turno de la mañana es más complicado para el maestro, sobre todo el lunes, pues es el momento en que de hecho ‘suelta el servicio’. Para los trabajadores, ya sean subcontratados o no, que van a continuar con un servicio ya iniciado, se dirigen directamente al trabajo, sin necesidad de la prescripción del maestro. El ‘soltar el servicio’ involucra la determinación de quién va a realizar el trabajo, cuándo, cómo y con qué materiales y herramientas.

Para prescribir una nueva actividad o para reparar algún procedimiento, el maestro actúa de forma diferente con el trabajador de la empresa y con el subcontratado. En el caso de la empresa subcontratada, el contratista ya sabe previamente el tipo de servicio que va a ejecutar, negociado en la reunión con el ingeniero y el maestro, y esa información ya fue pasada al trabajador en el momento en que fue ‘contratado’80 por la empresa contratista.

Respecto a los trabajadores de la empresa, la prescripción es hecha diariamente por el maestro: “es el día a día, ¿no? Vamos a suponer, a veces el albañil está haciendo una cosa, precisa hacer otra cosa que también tiene prioridad, va aquí, hace allá”. Y aquí la idea de Duc (2002) sobre la prescrip-ción fluida tiene bastante sentido, en la medida en que el maestro lidia con los ‘agujeros’ dejados en la planeación y que forman parte de lo cotidiano.

A pesar de que el ingeniero, el maestro, la empresa contratista y los trabajadores ya saben de antemano cuáles materiales y herramientas serán necesarias para realizar determinada actividad, propia de sus oficios y de la técnica en cuestión, el oficial define el ‘cuánto’ sale de cada material, en algunas etapas de servicios. Se trata de los ‘paquetes de instalación’, que ya se mencionaron en el capítulo iv, que el oficial de obra provee a cada uno de los trabajadores responsables de las instalaciones eléctricas e hidráulicas,

entre otras. El oficial también suministra al albañil el material de recubri-miento en cantidades exactas, por ejemplo, de azulejos por tipo de baño –definida en el manual de la empresa.

Por tanto, como se ha procurado resaltar la prescripción del trabajo en este quinto y último filtro, por así decir, requiere la participación del trípode de la empresa en la obra (ingeniero, maestro y oficial), que definen cada cual una o más variables que componen determinada tarea. Siendo así, la prescripción se encuentra segmentada y, al mismo tiempo, depende de las determinaciones de estos tres personajes.

En este sentido, a partir del momento en que la propia definición de la tarea está segmentada en la esfera de decisión del trípode –que en un contexto anterior, sin la entrada del sistema on line de control, se podría contener apenas en la esfera del maestro de obras–la propia actividad del trabajo se encuentra más parcial y, también, más próxima a ser descalificada. Para Farah (1996), como ya se mencionó, tradicionalmente, el sector de la construcción civil es conocido por parcializar las tareas productivas a fin de descalificar el saber hacer del trabajador que, junto con la alta rotación de mano de obra presente en el sector, retiran la identidad del trabajador con relación a su oficio.

Esta parcialización de las tareas y, consecuentemente, de las actividades facilita el control sobre la realización del trabajo. Por un lado, cuanto más segmentado el trabajo, más fácil de ser insertado en el sistema on line de control. Por otro, hay una mayor complejidad en el conjunto de la opera- cionalización tanto de la prescripción como del control que, a su vez, requiere formas diferenciadas de legislación del propio trabajo.

Legislación del trabajo

En Brasil, una de las salidas adoptadas por el sector de la construcción civil para aumentar el excedente económico sin aumentar la productividad por medio de la utilización de maquinaria y de una ‘racionalización de los métodos


de producción’, según Vargas (1983), se encuentra en la apropiación de “métodos de organización del trabajo” que limitan el uso predatorio de la fuerza de trabajo. Este sector es reconocido, tanto en el debate académico como en los medios de comunicación por beneficiar la legislación de trabajo y adoptar las “prácticas dilapidadoras de la fuerza de trabajo” –como deno-mina Bicalho de Sousa (1994)– tales como: el establecimiento de salarios no consistentes con la subsistencia operaria; aumento de la jornada de trabajo (trabajo nocturno y las viradas, que significa el intercambio de una jornada por otra); y el uso extenuante de la fuerza de trabajo en condiciones labo rales bastante precarias (Vargas, 1983).

Contemporáneamente, estas prácticas pueden ser todavía reconocidas de forma explícita o no en las obras. Pero en el contexto de una gran empresa de construcción, la supervisión, sobre todo, del Ministerio de Trabajo, respecto a las condiciones laborales y la legislación de trabajo, existe y requiere otra postura por parte de la empresa. Esta postura tiene que ver con un cumplimento de la legislación, con relación a las formas de contratación de trabajadores y a los patrones de condiciones adecuadas de trabajo, pero que está impregnada por estrategias de regulación que escapan a la propia legalidad –como se muestra a continuación, a partir del caso de la ece.

A pesar de existir una tendencia dentro de la empresa a disminuir la mano de obra subcontratada en la construcción, la extensa variabilidad de servicios hace que se elimine totalmente la subcontratación. En la obra analizada, para la elevación de la albañilería, se consiguió eliminar la sub-contratación en la mitad del proceso y contratar mano de obra propia para terminar el trabajo. Otros servicios se mantuvieron subcontratados, como el revestimiento en yeso y el revestimiento externo.

Se pudieron reconocer tres modalidades de contratación de trabajadores en la obra, los cuales son: la subcontratación de empresas contratistas por precios unitarios;81 la subcontratación de servicios especializados; y la con-

tratación de trabajadores con registro en cartera (‘equipo propio’). Hay variantes en esas modalidades, dependiendo del tipo de servicio realizado por el trabajador o por la empresa contratista, como se ilustra en la Figura 5.

Figura

Subcontratación y tercerización

A pesar de la distinción jurídica entre empresa contratista (subcontratada) y la tercerización, como destaca Serra (2001),82 en la práctica de la obra, esa diferenciación ocurre según la forma de selección y de negociación del subcontratado. Los servicios cuyos contratos son negociados personalmente entre los subcontratados y el ingeniero de obra son considerados ‘contratados’. Aquellos que pasan por el proceso de toma de precios, realizado por


la oficina regional, entre empresas especializadas para realizar el servicio, son considerados subcontratados. En el conjunto de la ‘subcontratación y tercerización’ se identificaron tres modalidades de subcontratación.

Subcontratación de servicios básicos

La primera de ellas es la subcontratación de servicios básicos: “Es por con-trato, la gente hace un contratillo con ellos. ‘¡Oh! Mi precio de albañilería es tanto… por m2”. [...] Luego, de albañilería es tanto, losa tanto, recubri-miento interno tanto, ventanas por unidades tanto. La gente fija un precio por servicio y conforme va haciendo le van pagando. Tiene un contratillo’ (declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008).

En el caso de la subcontratación de albañilería, el contrato fue hecho por etapa de servicio, en el cual se estableció el precio unitario del m2 de albañilería y el plazo de ejecución (en esta obra era de quince a veinte días para finalizar el piso). Una vez por mes, el ingeniero realizaba la medi- ción del servicio ejecutado y pagaba al contratista, según el cálculo de la cantidad de metros cuadrados de albañilería elevada en ese periodo, multiplicada por el valor unitario, estipulado en el contrato. La empresa contratista a su vez, repasaba los valores con sus trabajadores. Eran catorce trabajadores de la ABC presentes en la obra: siete albañiles, seis chalanes y un encargado.

El ingeniero consideraba que la remuneración de los trabajadores subcontratados por medio de salario fijo perjudicaba la velocidad de la obra. Él prefería remunerar a los trabajadores a partir de la producción realizada en el periodo. La frase del ingeniero indica la posibilidad de que los trabajadores hagan un turno nocturno, para aumentar la productividad de la obra, y también su remuneración: “… porque yo prefiero trabajar por producción, el tipo trabaja más, se queda hasta siete horas [de noche], si es necesario. […] Esos de ahí [con salario fijo], cinco horas, ya ganó su salario, enton-ces se va. Ese es el problema” (declaración del ingeniero de obra, 2008).

Sin embargo, la empresa contratista prefirió remunerar por valor fijo. No específicamente como ‘salario’ pues la declaración del ingeniero y de un albañil de la empresa contratista indicaron la posibilidad de existir burlas por parte del subcontratado. Por lo tanto, a pesar del contrato con el subcon-tratado es por producción, hecho que podría estimularlo a realizar la obra rápidamente, ese mismo estímulo no estaba repartido en los trabajadores.

En esta obra, la empresa subcontratada de albañilería no estaba cum-pliendo con el plazo del contrato, tampoco ejecutando un servicio con calidad. El ingeniero y el maestro decidieron, entonces, no renovar el contrato para la próxima etapa. Pero la salida de la ABC no se debió úni-camente a problemas internos de la obra. Había una tendencia en la ece de eliminar a las empresas subcontratadas y conformar un equipo propio.

En la entrevista realizada al ingeniero de obra, en febrero de 2008, ya se mostraba insatisfecho con la empresa contratista de albañilería y quería, por lo menos, cambiar al contratista una vez finalizado el contra-to. Señaló también que la ece todavía no había conseguido eliminar a los subcontratados debido a la dificultad de constituir un equipo propio, con buenos trabajadores, pero que era un objetivo de la empresa. Se indagó si no estaba en contra de la tendencia histórica en la construcción civil de terce-rizar y subcontratar, y él respondió lo siguiente: “pero la tendencia histórica acabó cayendo en algunos negocios, del tipo, que la empresa subcontratada no deja registro del trabajador, el tipo va a la corte, la ece acaba pagando por esto. Entonces en las últimas reuniones con el ingeniero, lo que estamos bus-cando es el equipo propio”. Era una meta de la oficina regional de Ribeirão Preto, tener 300 trabajadores de la ece hasta mayo de 2008. Resaltó que todas las obras que eliminaron a los contratistas, habían trabajado por esto.

Lo que estamos procurando es formar un equipo propio de piso, un equipo propio de yeso. Yo tenía contratados dos yeseros, pero estuvieron dos días en la obra y se fueron. Hay algunos chicos que… el equipo propio va a depender de conseguir chicos buenos. Un chico entiende que trabajar


para la ece es mucho mejor que trabajar para un contratista. Pero lo que pasa es que: le gusta hacerse pato al final de la semana. A veces llega el lunes y no acabó. Luego termina no viniendo a trabajar. Yo creo que… no tolero los tipos que… que no… yo contraté a un yesero, él hizo un servicio para mí, a la hora que llegó el final del año sólo iba a ganar su salario, y si él producía más, entonces iba a ganar más que su salario. ¿Qué pasó? El ganó sólo su salario, se fue a hacer un trabajito en otro lugar. Llegó el lunes, el martes, y el chico no aparecía. Le llamé: “¡oh! Terminando un trabajito, ya voy para allá”. Yo le dije: “no no necesitas venir, yo te mando tus documentos”. ¡Qué más da! Si el chico está saltando, ¿por qué? Porque está familiarizado con el contratista, y con el contratista puede hacer esto. Como contratado, muchas veces está libre. El contratista a la hora que quiere lo busca. Entonces, lo que necesita cambiar es su mentalidad. Nuestra mentalidad está cambiando. Queremos un equipo propio. Lo que está difícil es conseguir el equipo propio. Porque la mentalidad de él no va con la nuestra. No entienden que si trabajan bien, van a ganar bien. Lo que quieren es el dinero al final del mes.


Según el ingeniero, en general, dos de tres subcontratados que fueron despe-didos iban a la corte: ‘hay un abogado especialista en ece’. Él les ofrecía sus servicios a los trabajadores recién despedidos para ir a la corte. Como hacía una solicitud igual para todos, era fácil reconocer al abogado en la ciudad.83

Además de esa inestabilidad de trabajo, la empresa contratista retenía una ‘ganancia’ que no era interesante para la ece. Por ejemplo, el ingeniero pagaba 6 dólares por m2 de albañilería para la empresa contratista, que le pagaba 2.50 dólares al albañil, sin garantía de los derechos del trabajador. Después de la salida de la ABC, el ingeniero de la ece pagaba 2.50 dólares directos para el albañil –habiendo una reducción significativa de gastos de la empresa.

Otra ventaja de tener equipo propio en la obra, señalada por el maestro, se refiere al control sobre el trabajador y su respectivo trabajo: ‘tener al

chico en la mano’. ‘saber lo que hizo, por ejemplo, si dejó la tubería tapada o no’. Lo que significaba también, para el maestro y el ingeniero, tener un control mayor sobre la calidad del servicio ejecutado, y el subcontratado de la ABC no estaba cumpliendo ese requisito, según el maestro.

Dos meses después de la salida de la ABC, en la obra de Monte Alto, se había conseguido constituir un equipo propio de la ece para los siguientes servicios: albañilería, asentamiento de piso y azulejo, recubrimiento interno, carpintería, instalaciones eléctricas e hidráulicas, siguiendo por tanto la tendencia nacional de la empresa.

Gran parte de los trabajadores de la ABC permaneció en la obra y acabó siendo registrada como trabajadores de la ece. Como fue el caso de un alba-ñil de terminados que relató que cuando trabajaba como ‘gato’ no sabía si iba a salir su pago o no. Por esto, se transfirió a la ece, porque era ‘más seguro’.

Uno de los problemas de conformar un equipo propio, según el inge-niero, además de la cuestión de la mentalidad del trabajador, era la diferencia entre el tiempo necesario para su consolidación (selección y forma-ción de los trabajadores) y la velocidad en las obras, pues en caso de que se comenzara otra obra en la misma ciudad, el equipo constituido precisaría permanecer en la obra antes de que esté finalizada.

En un reportaje publicado en la revista Téchne, en junio de 2008, la ece aparece como una de las cinco grandes constructoras que ‘usa mano de obra propia’. Pero, en el primer semestre de 2008, presionada por los valores practicados por las empresas contratistas, comenzó a contratar directamente trabajadores para la ejecución de la albañilería, moldes, instalaciones eléc- tricas, hidráulicas y pintura. Según los constructores consultados por la revista, hubo un aumento de más de 40% en el servicio de albañilería estructural cobrado por los contratistas, entre 2007 y 2008, frente al aumento de la demanda de mano de obra, causado por el boom inmobilia-rio, en Brasil, ocurrido en ese periodo (Faria, 2008b).

Ese cambio de estrategia de la empresa, que hasta entonces subcontra- taba y tercerizaba toda la mano de obra, con excepción del equipo de gerencia


y control (que aquí se ha llamado trípode) refleja una alteración tanto del contexto económico brasileño como de las tendencias de producción influenciadas por el capital financiero. Además del boom inmobiliario, la propia empresa se encontraba en una situación en que necesitaba cumplir su promesa a los inversionistas: aumentar su producción y mantener las ganancias de la operación. Y, para esto, contaba con capital suficiente para adquirir terrenos y garantizar la mano de obra para la construcción de las cuarenta mil unidades prometidas. Es decir, sería mucho más arriesgado depender de la empresa contratista que, en tiempos de mucha demanda, puede aumentar sus precios considerablemente, que contratar a su ‘propio equipo de producción’. Anteriormente, el escenario de inestabilidad y de interrupción en el flujo de las obras justificaba la subcontratación de em-presas, ya que no era de interés retener a un trabajador para el cual no podía haber un trabajo constante.

Este cambio de estrategia es uno de los ejemplos que hace más claro el vínculo analítico entre el chalán y el inversionista, que son los dos extremos de esa cadena de producción que involucra, por un lado, la punta del capitalismo contemporáneo y, por otro, la base de producción de tipo ‘obra’. Además de esto, evidencia de la rápida alteración en las estrategias de producción adoptadas por la empresa, pues, menos de un año después, volvió a subcontratar parte de la mano de obra –como se comentó en el capítulo ii–siguiendo la volatilidad del propio mercado en que está inserta, la producción habitacional financiada.

Servicio de ‘fidelidad’

Otra modalidad presente en la gran etiqueta ‘subcontratación y tercerización’ se refiere a lo que aquí se denomina como servicio de ‘fidelidad’. El servicio de recubrimiento externo es el ejemplo de este estatuto especial con relación a los demás servicios subcontratados, ya que el ingeniero lo considera como ‘equipo propio’ a pesar de tratarse de un equipo de albañiles y chalanes, mediada por un ‘gato’ que trabajan exclusivamente en las obras de la ece.

Por lo tanto, se trata de una empresa subcontratada que presta servicios a la ece, indicando una relatividad entre la empresa subcontratada y el equipo propio, que puede abrir un espacio para la contratación fraudu-lenta, a partir del momento en que hay una exclusividad con la empresa.84 Este equipo ‘ronda’ las obras de los estados de São Paulo y de Minas Gerais, viviendo en casas alquiladas por la empresa en las ciudades donde actúa, recordando a la figura del ‘peón de obras’, que se analizó anteriormente.

Además de su situación precaria de vivienda, este equipo también tiene una forma dudosa en la regulación de sus trabajadores subcontratados. Son remunerados ‘por producción’: ‘el turno dura ocho horas, si todavía hay sol, se les puede ver en el andamio trabajando’, según el ingeniero. Una vez más, se considera el turno nocturno. En el límite, esta mano de obra se puede encontrar tan subordinada a la empresa, que tiene una con-dición de fuerza de trabajo prácticamente ‘cautiva’.85

Para la empresa, es importante tener un ‘equipo propio’ de recubri-miento externo. A medida que el estilo ‘neoclásico’ es aplicado, sobre todo, en las molduras del revestimiento externo, definiendo las fachadas patrón de la empresa, tener un equipo que ya se ‘especializó’ en ese tipo de diseño y de servicio es, obviamente, mucho más fácil, rápido y barato. Y justifi-caría la adopción de un equipo propio que ronda de obra en obra, cuya forma de pago no ocurre por la formalización del salario y firma contrato de trabajo (como ocurre con los demás trabajadores de la empresa), sino por medio de un contratista. Mientras tanto, sabiendo de la fiscalización, la empresa no correría el riesgo de exponerse a una tercerización fraudu-lenta y deben tener medios legales que enreden y esconden esa situación, pero no se pudo averiguar más en esta investigación.

Servicios ‘especializados’

Como ya se mencionó, los demás servicios que son subcontratados depen-den de la forma de negociación de los contratos. En el caso de los servi-cios relacionados a la ejecución de la fundación y la aplicación del yeso y


de pintura, el ingeniero de obra subcontrató directamente a una empresa contratista, por medio de un ‘gato’. Los servicios de instalación de gas e impermeabilización de la losa, por ser considerados más especializados y que involucran precios mayores, fueron subcontratados por empresas registradas en la ece y la negociación de los contratos pasa, necesariamente por la oficina regional.

Jurídicamente, como destaca Serra (2001), la subcontratación es diferente de la tercerización en la construcción civil, pues involucran servicios de naturalezas diferentes, contienen grados diferenciados de responsabilidad en cuanto al servicio ejecutado. El caso de la ece confirma esa diferenciación: para los servicios más especializados, se recurre a la tercerización y para los menos a la subcontratación. En lo cotidiano de las obras, la diferencia entre los trabajadores subcontratados y los trabajadores del equipo propio y los subcontratados es bastante marcada. La actuación del servicio subcontratado es más puntual, con un plazo menor de ejecución, casi no existe contacto entre los trabajadores subcontratados y el equipo propio –con excepción del ingeniero y del maestro. Los trabajadores subcontratados que no realizan los servicios básicos, en este caso, pintura y yeso, permanecen un tiempo mayor en la obra y están sujetos a mayor interferencia del ingeniero y del maestro, en la prescripción y control de sus actividades. A pesar de esto hay una constante diferencia hecha por el ingeniero, maestro y por el propio subcon-tratado, entre el ‘nosotros’ de la empresa, y el ‘ellos’ de los subcontratados.

Registro en cartera

“Paga poco, pero paga bien”

(Declaración de un chalán de obras, abril, 2008)

Los trabajadores de la ece presentes en la obra son todos los registrados en cartera, con salarios equivalentes a los mínimos de cada categoría (inclu-sive para el ingeniero), complementados con la canasta básica y los vales

de transporte. Por eso se mencionó en el epígrafe de este capítulo, la frase de un chalán que quería decir que, a pesar de que el salario es bajo, tiene beneficios y la garantía de pago puntual.

En esta segunda gran clave de la legislación de los trabajadores en la obra de la ece, el ‘registro en cartera’, tiene cuatro modalidades de contra-tación y remuneración:

• Salario fijo.• Salario + producción.• Salario + producción + gratificación.• Salario + servicios extras.

Hay una variación en las remuneraciones que ocurre en la cantidad del salario, de acuerdo con el tipo de trabajador y el servicio ejecutado, como se detalla a continuación.

Esta composición del salario adoptada por la ece recuerda una práctica bastante adoptada en la construcción civil y que ya había sido analizada por Morice (1996). Los funcionarios que ganan sólo su salario especificado en la cartera son los albañiles (sin especialidades), los chalanes (sin atribu-ciones de servicios extras), los electricistas, los plomeros y los carpinteros. Sin embargo, existe la tendencia de atribuir incentivos a estos trabajadores, acrecentando el trabajo por producción y disminuyendo la parcialización de trabajadores que reciben sólo el salario fijo. De acuerdo con el maestro:

“ahora lo que estamos pensando con el albañil de la ece, que se pueden hacer ajustes de aquí en adelante, [y] tener un salario en la cartera, fijo, y después dar otro incentivo. Si produce más de lo acordado, va a ganar más, si no produce más, él va a ganar una cantidad fija. […] si él trabaja más, va ganar más, si él tiene una producción…”

(Declaración del maestro de obra, febrero, 2008)


Tanto el armador como el albañil de acabado reciben el salario y una cantidad extra calculada en función de la producción. En el caso del armador, recibe un salario bruto equivalente al ‘piso de los calificados’, y todavía recibe un adicional calculado en función del peso de herrajes que él armó en la obra. El albañil de acabados recibe ese premio en función de la cantidad de piso y azulejo asentado en el mes.

Para el núcleo central de la obra, es decir, ingeniero, maestro y oficial, además del salario, está la posibilidad de ganar el premio (como se revisó en el capítulo iv), que puede ser dividido mensualmente, y también hay gratificaciones por el tiempo de trabajo en la empresa. Cuando se le pre-guntó al ingeniero de cuánto era su salario, él respondió:86

–Ingeniero–... del ingeniero es bajo, eh… [risas] está en el piso (mínimo) salarial, en el piso de la categoría […] al llegar al final de una obra, gana un premio, se hace la negociación todos los años. Y voy a la dirección, vieron que estamos trabajando bien y nos dan un aumento. El negocio es así: no se trata de “¡ah! Esto voy a ganar el resto de mi vida”.

–Investigadora– ¿tiene alguna perspectiva de aumento?–Ingeniero– tengo una perspectiva de aumento, si. Si tienes tres

obras, vas a ganar un poco más que quien comenzó ahora y solo tiene una obra. Es medido de acuerdo al número de obras. Cuando yo tenía sólo una obra, ganaba menos de lo que estoy ganando ahora

(Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008).

Según el oficial de la obra, para aquellos trabajadores ‘que se lo mere-cen’, la empresa agrega veinte horas extras en su hollerit, aún si no lo han cumplido, para incentivar el trabajo y al trabajador de ‘confianza’. Es el caso del guincheiro, que recibe un salario de chalán, complementado con esas veinte horas, a pesar de que ningún trabajador lo reveló, se sospechó que él era el ‘espía’ del maestro dentro de la obra.87

Hay otro chalán, responsable de la mezcladora, que como vigilante de la obra de Monte Alto, alternando como oficial de obra en otra obra de la ece en São Carlos los fines de semana. En este caso, además del salario de chalán, recibe un adicional ‘por fuera’, por el servicio prestado como vigi-lante, que llega a tener un valor superior al de su salario.

El caso del oficial es muy particular y ejemplar, en la medida en que recibe el salario, el premio, las horas extras y el adicional ‘por fuera’ por el servicio prestado como vigilante en la obra. Además de esto, cuando son alcanzadas las metas de plazo, de costo y de calidad, puede obtener otro monto adicional, equivalente a su parte del premio que puede llegar hasta 40% extra de su salario.

Liminaridades en la regulación

La sustitución de la subcontratación por la contratación de equipo propio, realizada por la ece a mediados de 2008, para gran parte de los servicios de ejecución en la obra contradijo la tendencia mayoritaria de subcon-tratación y tercerización en la construcción civil, presente en las últimas décadas. Uno de los argumentos que justificaban la subcontratación en el sector era la inconsistencia en el volumen de producción: “con un mercado oscilante, las empresas no corren el riesgo de mantener muchos trabajadores sin la garantía de una continuidad en los trabajos, pues los costos de la rescisión del contrato son elevados” (Rosso, 2007).

Desde el momento en que se aumentó el volumen de producción, debido al boom inmobiliario y a la inyección de capital en la empresa –y su vínculo con la financierización del sector inmobiliario– pasó a ser viable para la ece la contratación de trabajadores de ejecución (principalmente albañiles y chalanes) además del núcleo de la obra (ingeniero, maestro y oficial de obra).

No sólo la ece, sino un conjunto de grandes empresas empezaron a contratar más trabajadores. A partir de 2004, en Brasil, se dio una tendencia de aumento del número de trabajadores registrados en la cons-


trucción civil, como señala Cockell (2008), a partir de datos de la Rela- ción Anual de Informes Sociales (rais). Según la autora, entre 1997 y 2003, el número de trabajadores registrados en la construcción civil se redujo 9.8% reforzando la tendencia, presente en el sector de la reestruc-turación productiva, de tercerización y subcontratación, la utilización de profesionales autónomos, etcétera. Entre 2004 y 2006, la tendencia se invirtió y hubo un aumento de 24.6% en el número de trabajadores regis trados. Esta tendencia se consolidó y se acentuó en los años siguientes, entre 2006 y 2008 hubo un aumento de 37.4%.

En primer lugar, en el contexto general del sector, esta tendencia de aumento significa una mayor cantidad de trabajadores formalizados, garan-tizando sus derechos de trabajador, dentro de un sector que presenta, tra-dicionalmente, un elevado grado de informalidad –las burlas de los ‘gatos’, o subcontratados son bastante conocidas y fueron narradas varias veces por los trabajadores– durante la investigación de campo. En segundo lugar, en el ámbito de la empresa, a pesar de la constitución de un equipo propio de eje-cución no altera significativamente lo cotidiano de la obra, hay un cambio en la regulación del trabajo y en la estructura de organización de la empresa, que prácticamente cuadruplicó su número de trabajadores en sólo dos años.

Sin embargo, a pesar de existir la tendencia de la formalización en el registro en cartera, permanecerán los mecanismos de gratificación, remu-neración de servicios ‘por fuera’ y de contratación ‘fidelizada’. Permanecen, por un lado, vestigios informales en el asalariado, oficial en la cartera de trabajo; y por otro, como en el caso de la fidelidad de las empresas sub-contratadas, rastros de ilegalidad jurídica. Por más que los números de la rais y de la empresa indiquen ese aumento en la formalización del trabajo en el sector de la construcción civil, las sutilezas de los mecanismos de remuneración y de subcontratación, percibidas durante la investigación de campo, ponen en jaque el contenido mismo de esa formalización. Esto quiere decir que ese gancho para el trabajador, el contrato firmado, no significa necesariamente mejores condiciones laborales.

Al dividir la remuneración del trabajo, en una parte fija –registrada y pagando impuestos– y en otra parte variable, al depender de la producti-vidad y del empeño del trabajador –sin pagar impuestos– la empresa gana doblemente. La primera se refiere a la parte entregada al trabajador que no se contabiliza como salario, no incidiendo en los impuestos sobre ella. El segundo, mucho más complejo tiene que ver con la cuestión del control y de la propia explotación del trabajador. Sobre el alegato de una remune-ración mejor, al ser calculada tanto por la cantidad de trabajo producido como por el cumplimento de las metas de plazo y costo, tanto el trípode de la empresa en la obra como los demás trabajadores, son ‘motivados’ a trabajar ‘más’ en un tiempo menor o extendiendo la jornada de trabajo. Además, la concesión de horas extras para aquellos trabajadores que ‘me-recen’ repone la relación de favor que se establece entre el ingeniero y el maestro con los demás trabajadores, remontando la situación del paterna-lismo analizada por Morice (1996).

La adopción de estrategias de reglamentación y remuneración del trabajo se relaciona directamente con la base productiva y con la opción tecnológica utilizada en este ‘tipo obra’ de producción. Esto porque es posible, en el sector de la construcción civil, aumentar el excedente econó-mico sin alterar la base productiva –por medio de la introducción de innovaciones tecnológicas, de maquinarias, etc.– adoptándose mecanismos de regulación, prescripción y control del trabajo más complejos, que en el caso de la ece se constituyen como una innovación tecnológica.88

Resumen: el (no) lugar del arquitecto

El arquitecto no fue mencionado en este capítulo sobre la obra. No es de extrañar: no aparece, literalmente en la obra, tampoco es nombrado por sus trabajadores. El ingeniero de obras no supo responder cuál era el nombre del arquitecto que había diseñado el proyecto de Monte Alto. El ingeniero nunca necesitó aclarar dudas respecto al proyecto arquitectónico

http://www.rais.gov.br/



directamente con el arquitecto, solamente con el Superintendente de Desa- rrollo Inmobiliario –que no era el arquitecto.

La ausencia del arquitecto en la obra de la ece corresponde al lugar de la arquitectura en este tipo de producción estandarizada y financiada de vivienda. En determinado momento en la historia de la ece, aproxima-damente entre 2004 y 2008, las estandarizaciones de las tipologías habi-tacionales y del proceso productivo fueron terminadas, contando con la participación de arquitectos.

Es decir, el arquitecto participó en la elaboración del diseño de ti-pologías (los ‘ambientes tipo’, como se denominó en el capítulo iii, y las fachadas al estilo ‘neoclásico’, o la forma visual de la mercancía) que respondían, al mismo tiempo, a la economía de costos y al deseo de consu-mo del público objetivo de la ece. Nótese que las cuestiones sobre calidad arquitectónica, constructiva y urbana no fueron priorizadas.

A partir de ahí, el papel del arquitecto se limitó a la implantación de las tipologías estandarizadas, en piso y fachadas, en los terrenos, sin ser necesaria la visita de reconocimiento del lugar; a la adaptación de la implantación a la legislación local, cuando fue necesario; al diseño de áreas libres, vías, áreas de recreación y de acceso; y finalmente, al proyecto que se presenta en el municipio. La estandarización del proceso de producción, vinculada al diseño de las tipologías habitacionales, incuba el diálogo necesario entre el proyecto y la obra, y no el arquitecto.

El diseño separado, despegado de su par, la obra –cuyo origen remite al Renacimiento, como analiza Ferro (2003)– en el caso de la ece, se autono-miza a tal punto que el personaje que lo elabora no interfiere en el diseño en sí, son en la combinación de diseños ya elaborados, de know how (saber cómo) acumulado por la empresa. Esta simplificación del trabajo del ar-quitecto es fruto de un proceso que aproximó el diseño arquitectónico y el diseño constructivo, inherente a la estandarización de la producción y que, en principio, podría apuntar a una superación de la dicotomía entre

la obra y el diseño. Mientras tanto, esa aproximación entre aquello que puede ser programable y controlable –proyecto, instrumentos de prescrip-ción, estandarización productiva– y la obra da una solución considerada óptima para el capital, y no necesariamente para la arquitectura y mucho menos, para el arquitecto.

La arquitectura en esta perspectiva, al servicio del capital financiero simul- táneamente con una política habitacional, opera con signo contrario a los preceptos modernos. La tipología habitacional estandarizada por la ece puede incluso tener objetivos comunes a la ‘máquina de vivir’ y la búsqueda del ‘estado de espíritu de la serie’ presentes en el trabajo de Le Corbusier, pero se difiere sustancialmente en términos de sus fines y resultados.

Esto porque los proyectos de la ece no presentan necesariamente una calidad arquitectónica y urbanística que pudiese representar un avance en el diseño de la ciudad contemporánea, como pensaba Le Corbusier para la ciudad moderna. En este sentido, podríamos pensar en un ‘des-censo’ de la propia arquitectura, a partir de esa pérdida de cualidades en diversos aspectos de los proyectos y de las construcciones de este tipo de producción.

Respecto a las críticas de Ferro (2003) acerca de la sobrevalorización y el distanciamiento del diseño moderno antes de la obra, podemos ima-ginar que el proceso de estandarización elaborado por la ece puede tener aproximado el diseño de la producción en sí. Mientras tanto, ese enfoque no estalló en el semillero de la explotación laboral, por el contrario: es reforzada por la exacerbación del control.

Parte III

183

De servidor a inversionista, de arquitecto a gestor

Resume el dieño estandarizado de la tipología habitacional para lograr un sistema constructivo consolidado en el contexto brasileño, logrando la producción a escala y el control absoluto sobre las costos de obra. La confluencia entre Estado, mercado inmobiliario y capital financiero

garantiza la rentabilidad de las inversiones fnancieras.

Inicialmente, se procuró tratar sobre la producción de la arquitectura desde la obra, a partir de las relaciones entre los trabajadores ahí presentes y los arquitectos. Al entrar a la obra, que fue el punto de partida de la investigación de campo, se percibió que no había arquitectos allí, ni tam-poco arquitectura en el sentido estricto. No había, en esa edificación en construcción, alguno de los supuestos básicos del oficio como, por ejem-plo, la búsqueda de la orientación solar más adecuada; por la implantación de una conformidad de acuerdo al perfil del terreno; por la optimización de la circulación interna; por la relación equilibrada entre forma, función y materialidad; y por el análisis de la inserción urbana del edificio.

184 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Cap. vi | De servidor a inversionista 185

Los objetivos que pautaban ese diseño arquitectónico eran otros, y los procesos que llevaban a su elaboración necesitaban del trabajo del arquitecto, por más contradictorio que esto pueda parecer. Se trataba de procurar un patrón de una tipología habitacional que más bien articulase la cuestión de los costos con un proceso productivo ya consolidado, con el deseo del consumo de futuros compradores y con los materiales y componentes cons-tructivos disponible en el mercado. Es decir, se procuraba un diseño que juntase los medios actuales más baratos para producir viviendas, con el fin de garantizar la rentabilidad del negocio. A partir de la combinación y repetición de esa tipología, la ganancia era multiplicada exponencialmente.

Esto no quiere decir que la búsqueda de ese patrón no pudiese conciliar aquellos supuestos de la arquitectura: no sólo eran esenciales en ese tipo de producción a escala de la vivienda, enfocada en un público específico y promovida por una empresa constructora de capital abierto, la ece. Mien-tras tanto, el diseño arquitectónico fue absolutamente necesario para la constitución de la forma visual de la mercancía ‘vivienda’, presente en las fachadas al ‘estilo neoclásico’, y que imprime la identidad, o marca, de la empresa en las edificaciones.

Tanto la arquitectura como la tecnología ocupaban lugares claramente definidos: al servicio de la economía de los costos. Más de un tercio del total de las salidas financieras de la ece estaba representado por los costos de la mano de obra y administración de la obra y por los costos de los materiales e insumos de la construcción. Por lo tanto, cualquier reducción en las activida-des de la obra podría impactar significativamente en la ecuación financiera de la producción. En Brasil, la mano de obra poco especializada, como es el caso de gran parte de los trabajadores del sector de la construcción civil, es barata, incluso más cuando se pueden pagar los mínimos salariales de cada categoría y negociar adicionalmente en la remuneración directamente con el trabajador.

De esta forma, el diseño estandarizado de la tipología habitacional tenía que ver con un sistema constructivo bastante consolidado en el

contexto brasileño, la albañilería estructural, cuya secuencia lógica de producción pasaba necesariamente por el empleo de abundante mano de obra, sobre todo albañiles y ayudantes, y por la poca mecanización. Como se procuró mostrar en el capítulo v, lo cotidiano del trabajo de obra estaba marcado por la estructura de los oficios inherente a la albañilería estructural, centrada en el know how (saber cómo) hacer del trabajador y en los contratiempos que surgen de esta misma lógica, esto es, la necesidad del retrabajo y la presencia de los poros en la jornada.

Si bien no fue más conveniente y barato aumentar los insumos técnicos y alterar esa secuencia lógica casi artesanal, fue absolutamente necesario controlar el proceso de trabajo en las obras. El parámetro fundamental se refería, por lo tanto, al control de costos a partir de la exacerbación del control sobre los trabajadores y no por la introducción de máquinas y por la implementación de un proceso escaso de producción. Y para esto, el control precisaba ser externo a la obra, centralizado en la sede de la empresa.

Aquí entraban las innovaciones tecnológicas provenientes, por un lado, de las técnicas del proyecto y de gestión que propiciaban una estandariza-ción tanto del proceso productivo como de las tipologías habitacionales; y por otro, por los avances traídos por la tecnología de información. Como resultado de esas conexiones tecnológicas, el sistema on line de control fue implementado y abarcaba un conjunto complejo de instrumentos de pla-neación, de prescripción, de verificación, de control y de incentivos sobre el trabajo realizado en las obras, como se describió en el capítulo iv.

La entrada del sistema on line en las obras, a su vez, trajo nuevas relaciones entre sus trabajadores y la organización técnica del trabajo propia-mente dicha, centrada anteriormente en la figura del ingeniero de obras. Los operadores de ese sistema, el ingeniero y también el oficial, ganaron centralidad en detrimento del papel del maestro de obras. En los esce- narios analizados por los autores hasta la década de los años noventa, el maestro era el encargado central en la articulación entre técnicos y opera-rios. Ahora el maestro, oficial de obra y el ingeniero formaban parte del


trípode de la empresa en la obra y compartían, cada uno con sus atribu-ciones específicas, la prescripción y el control de las actividades. Y preci-saban relacionarse diariamente con el sistema on line, que también pasó a interferir en el diagrama de poder de la obra, al comprimir el tiempo de comunicación y de control entre trabadores y empresa.

Garantizada la conformidad y la obediencia de este tipo de estandari- zación en las normas de la empresa, quedaba el control sobre esos trabaja-dores, no sólo virtual, sino presencialmente. Todo el sistema de supervisión y auditorías de técnicos y ejecutivos, situados jerárquicamente arriba del trípode de la obra, atendía principalmente a esa necesidad. Secundariamente, pero no menos importante, ese diálogo entre el trípode y supervisores o auditores servía como canal de comunicación sobre las tendencias y las estrategias generales de la empresa.

Por ejemplo, el caso de la contratación de equipo propio para la ejecu-ción de los servicios de albañilería, otrora subcontratados, como se presentó en el capítulo v. Teniendo en cuenta el rápido crecimiento de la ece, que se potencializó después de la apertura de su capital, era necesario garanti-zar la producción de las unidades habitacionales, entonces prometidas a los inversionistas. Dentro del contexto del boom inmobiliario, que se discutirá a continuación, tanto los valores practicados por los subcontratados fueron elevados, como el anuncio de una probable falta de mano de obra reforzaron la tendencia ya anunciada anteriormente, de contratar ‘equipo propio’ para las actividades de construcción en la obra. No sólo esos factores en conjunto contribuyeron a reforzar esta estrategia, sino también la búsqueda de un mayor control del trípode respecto a la subcontratación y a las vicisitudes cotidianas provenientes de la relación con el personal subcontratado.

A pesar de la contratación formal de trabajadores, aspecto que no está totalmente garantizado por los empleados subcontratados, todavía se mantuvieron mecanismos informales de gratificación (remuneración ‘por producción’, servicios extras, premios, etc.). En el caso del equipo de reves-timiento externo, la ece tiene prestadores de servicios ‘fieles’ a la empresa,

que rondan sus obras en las ciudades donde actúa. El alojamiento de esos trabajadores es proporcionado por la ece, en casas alquiladas por la propia empresa. Esta situación de trabajo y ese tipo de vínculo laboral está en el límite de la ilegalidad, pero pueden existir subterfugios jurídicos que enmascaran y tornan legal esa condición. En todo caso, se trata de una situación que presenta algunos trazos arcaicos o ‘premodernos’ y, en el límite, podríamos pensar en una fuerza de trabajo prácticamente ‘cautiva’.

Esta brecha entre lo que es legal y lo ilegal y entre lo que es formal o informal es interesante para que la negociación cotidiana –refiriendo el argumento de Brochier (1998)– entre el trípode y los demás trabajadores de la obra sea efectiva, operándose en la lógica a favor de una supuesta ‘fidelidad’ del trabajador al que le concede determinado beneficio. Esto significa que todo ese sistema avanzado de control desarrollado por la ece requiere, en su base de producción, mecanismos que recuerdan el régi-men de trabajo clásico, presente en las obras brasileñas, ya identificado por otros autores desde la década de los años sesenta, permeado por prácticas de tinte paternalista.

Esa combinación de elementos premodernos (o arcaicos) y modernos siempre estuvo presente en las cuestiones sobre el desarrollo de Brasil y, en el caso de las obras, ganaban ciertas particularidades. La gran cuestión actual reside en el hecho de que, en la obra de la ece, además esa combi-nación está acoplada a la cabina de comando del capitalismo contemporá-neo, es decir, la lógica financiera.

De un lado, está presente una lógica industrial, basada en la producción estandarizada y en serie de la vivienda y que promedio de la exacerbación del control busca disminuir los imprevistos de la obra y aumentar la producti-vidad del trabajador, como señalaban los principios tayloristas. Recordando el debate moderno sobre el vínculo entre arquitectura e industria, el papel del arquitecto fue fundamental en el proceso de elaboración de la estanda-rización de la forma visual de los productos de la ece, como se trató en el capítulo iii.


De otro, hay una lógica financiera que traspasa las dimensiones de la producción, como es el caso de la implementación de la ‘moneda ece’, del ranking de las obras y del sistema on line de control. La consolidación de esas estrategias e instrumentos corresponde al contexto más amplio de financierización de las empresas, en el cual hay una “prevalencia absoluta del punto de vista financiero sobre otras consideraciones en la estrategia de la empresa”, como destaca Grün (2003).

En el proceso de elaboración y consolidación de estos últimos instru-mentos, el arquitecto no estuvo tan presente como el ingeniero. Porque, superando las cuestiones de la obra, el trabajo del arquitecto se concentra ahora, en la combinación y adaptación de tipologías estandarizadas, en los terrenos y en las legislaciones locales. La forma y reglamentación de su trabajo pasan por la tercerización de servicios, así como ocurre para el área de publicidad y propaganda. Estos aspectos indican que la ece pasó por un proceso de reestructuración productiva, propio del orden contempo-ráneo, por la vía de la tercerización del trabajo intelectual, especializado (o el trabajo complejo), y no necesariamente del trabajo manual, poco especializado (o trabajo simple), concentrado en las actividades de la obra.

Paralelamente a la tercerización de estos servicios especializados, todos los servicios de gestión, administración y supervisión son atribuidos a los trabajadores directamente contratados por la ece, que trabajan en las oficinas regionales y en su sede principal. Además, su jerarquía de decisión da continuidad a la estructura de la ‘empresa del dueño’, que marcó su origen y su marca, a pesar de la disminución de la participación del director fundador en el conjunto de las acciones de la ece. El director fundador fue disminu-yendo su porcentaje de acciones en las dos ofertas públicas de acciones que la empresa sufrió, aunque aún sigue siendo el accionista mayoritario. A pesar de esa concentración de poder y de estatus en la figura del director –que incluso visita personalmente las obras en curso– están presentes los Comités de Rela- ciones con Inversionistas y de Gobierno Corporativo, en consonancia con las recomendaciones del mercado financiero, como se señaló en el capítulo ii.

Por lo tanto, la ece necesitó implementar una estructura de gestión y de administración, y adoptar un conjunto de prácticas como es el caso de los informes trimestrales y anuales para evidenciar la ‘transparencia’ en los resultados obtenidos, para poder establecerse como una empresa de capital abierto. De hecho, se considera que esa es una diferencia fundamental con relación a los mecanismos anteriores que procuraban aproximar el sector inmobiliario al mercado de capitales; las acciones de la empresa ahora son negociadas en ese mercado, y la empresa requiere estar gerencialmente apta para esto.

En la etapa anterior de este histórico de aproximación, pasó como todavía ocurre con los proyectos de alto nivel, sobre todo comerciales, los proyectos se transforman en activos financieros y gran parte de su renta-bilidad viene de la valorización de la edificación debido a su propia valo-rización del espacio urbano, es decir, el superprofit que la propia actividad de desarrollo inmobiliario promovió. En este sentido, la promoción cada vez mayor de ‘nuevos espacios’ de valorización justifica el ‘apetito’ y la rapidez con que el capital financiero actúa en ese sector. Es decir, en este caso, el capital financiero debe realizarse por medio de la producción del espacio, como una exigencia de la acumulación continua del capital, como señala Carlos (2009).

En la ece, la valorización del espacio urbano importa en la medida en que califica determinadas áreas de las ciudades como aquellas destinadas a su público objetivo, la clase media o la ‘clase C’. Incluso, la identificación de estas áreas ya consolidadas, o que se consolidaron como tales, pauta la adquisición de terrenos por la empresa y define la tasa de precios de las unidades residenciales que serán comercializadas. Mientras tanto, la valoración posterior del espacio urbano proviene de la actividad de desa-rrollo en determinada área –como se desea en proyectos que se vuelven activos financieros– no es un requisito primordial para la rentabilidad de la empresa. En primer lugar está la cuestión de la producción a escala y del control absoluto sobre los costos de las obras. La rentabilidad se deriva de


la ganancia obtenida directamente en la producción, y no en el superprofit y, por esto, las dimensiones de la obra y la estandarización productiva importan tanto.

Asimismo, la ece no es inmune a la volatilidad y fluctuación intrínsecas del mercado financiero, como apuntó la reducción significativa del valor de sus acciones negociadas en la Bovespa, después de la crisis financiera mun-dial de 2008. Pero ese impacto negativo no tuvo la misma magnitud en los números de la producción de la ece en ese mismo periodo. Hubo apenas una pequeña reducción en la meta de lanzamientos para 2009, sin seguir la curva exponencial del vgv entre 2006 y 2008, y un ligero descenso en las ventas. Mientras tanto, en 2010 el crecimiento fue retomado. Esto se debe en gran medida al hecho de que el capital financiero entra para destrabar la producción, inyectando recursos rápidos para la compra de tierras y para el capital de giro, que garantizan la continuidad de las obras de la empresa. Después de esa entrada, la producción no sólo depende del valor del activo financiero de la empresa. Y al final, cerrándose el ciclo, el capital inicialmente invertido regresa a los accionistas con la división de la ganancia neta y ese retorno es el que garantiza la credibilidad de la empresa en el mercado de capitales, posibilitando nuevas captaciones de recursos, no sólo por la oferta pública de acciones, sino por los bonos y los pagarés.

Esta explicación puede parecer banal para los economistas. Sin embargo, lo que me gustaría destacar es el hecho de que esa ganancia es obtenida a partir de las ventas de las unidades habitacionales producidas que, a su vez, fueron facilitadas enormemente por la ampliación y flexibilización de los financia-mientos habitacionales provenientes del sfh. Esto significa, como se señaló en los capítulos 1 y 2, que la demanda para el consumo de la producción de la ece está garantizada, en gran parte, por el Estado –que también alimenta el capital de giro de la empresa, gracias a los financiamientos de su produc-ción, obtenidos vía sfh. El discurso que justifica esta canalización de recursos públicos y semipúblicos es que ese tipo de producción privada es absoluta-mente eficaz con relación a la atención al déficit habitacional en Brasil.

Este discurso no se limita al caso de la ece, sino a un conjunto de gran-des empresas constructoras y desarrolladoras que presentan una actuación bastante semejante. Estas empresas aumentaron su producción aprove-chándose del contexto económico favorable –estabilidad en la economía, la caída en la tasa de interés, la ampliación del consumo de la ‘clase C’– de la tendencia previa de concentración de capital en las grandes empresas de construcción civil; y de los incentivos públicos tanto a los financiamientos habitacionales como a la consolidación del aparato institucional para la actuación del mercado inmobiliario en general, como se discutió en el capítulo i.

Este contexto favorable para la producción privada de vivienda tam-bién proporcionó el acercamiento de esas empresas al mercado financiero a partir de la captación de recursos vía apertura de capitales. El aumento vertiginoso de la producción de esas empresas constructoras y desarrolla-doras, en menos de dos años, fue uno de los resultados de ese proceso, ocasionando aquello que por convención en los medios de comunicación se llamó el nuevo boom inmobiliario.

El mercado hizo su parte para dinamizar su producción, a fin de con-templar un estrato de ingresos que hasta entonces no era atendido por los ‘grandes’ actores del mercado inmobiliario y de distribuir geográficamente su actuación. Así como la ece, varias empresas adoptaron la estandarización de productos ofertados en el segmento económico de bajos ingresos, para garantizar la producción a escala. En esa modalidad del mercado inmobilia-rio, las principales fuentes de ganancia son la gran escala de producción y, consecuentemente, de ventas y la búsqueda de la reducción de costos, que a su vez son diluidos en la misma escala.

Además de esto, otra característica de gran parte de esas empresas es su actuación simultánea en el mercado inmobiliario y en la construcción civil –evidenciando la inseparabilidad entre ambos sectores, como defiende Ball (2006)– que abarca todas las etapas necesarias para la idealización, construcción y venta de inmuebles residenciales urbanos. Esto significa


que una sola empresa puede concentrar las funciones que anteriormente se dividían entre los diversos agentes de la producción del espacio urbano.

El Estado a su vez, también cumplió su parte en la consolidación de la vivienda social de mercado al arreglar y legalizar diversos mecanismos jurí-dicos y regulatorios, que ya se venían implementando desde los gobiernos de fhc. El conjunto de estos mecanismos formó un aparato institucional que dio seguridad y credibilidad a la actuación a ese ramo del mercado inmobiliario en la producción de la vivienda social.

Mientras tanto, la implementación de ese aparato no ocurrió dentro de una política claramente definida como tal, enfocada en la expansión de la actuación privada de viviendas. Desde el Proyecto Vivienda (Projeto Mora-dia), que conformaba el programa de gobierno de la campaña presidencial de Lula, y la formulación de la Política Nacional de Vivienda (pnh, por sus siglas en portugués), ya en su primera gestión, existía la segmentación de dos subsistemas: el subsistema de vivienda de interés social y el subsistema de vivienda de mercado. Aunque existiera una de las prerrogativas de esa política, la distinción de las fuentes de recursos y de los estratos de ingreso que cada subsistema iba a atender, la implementación paulatina de algunos programas e incentivos enredó esa pretendida segmentación.

Como se procuró explicar a partir de las dimensiones empíricas de la ece y de otras empresas, el segmento económico del mercado inmo-biliario se benefició doblemente al conseguir acceso tanto a las fuentes de recursos destinadas a la vivienda de interés social (principalmente el fgts) como a aquellas destinadas a la vivienda de mercado, sobre todo vía el mercado de capitales.

La implementación dispersa de esos incentivos, a cargo del poder públi-co, no ocurrió de forma aleatoria, más bien parece haber seguido las orienta-ciones del propio mercado. En octubre de 2007, la propuesta del Sindicato de la Industria de la Construcción Civil del Estado de São Paulo (Sindus-Con-SP), presentada directamente al ministro de Hacienda, señalaba las siguientes soluciones para “eliminar el problema del déficit habitacional”:

• Mejoramiento de los fondos de financiamiento.• Desburocratización de las transacciones en el sector (en la apro-

bación de proyectos, en la concesión de crédito, etcétera).• Facilitación de financiamientos con reducción de los intereses y

subsidios moderados para las familias de bajos ingresos.89

A inicios de 2009, el paquete habitacional ‘Mi casa, mi vida’ (mcmv) fue lanzado conteniendo justamente esas ‘soluciones dadas por el mercado’. Los directores de algunas grandes empresas constructoras y desarrolladoras colaboraron en la formulación de ese paquete. En 2010, gran parte de las unidades habitacionales aprobadas, o que se encuentran en fase de análisis en el mcmv, fue propuesta por agentes privados. El mcmv, por lo tanto, potencializó el favorecimiento del mercado en la política habitacional, volviendo más tenue la distinción entre aquello que históricamente se configuró como ‘vivienda social’ y que hoy se considera como ‘vivienda de mercado’. Es significativo que, de las 442 mil unidades aprobadas o preaprobadas por el mcmv hasta octubre de 2009, 10% de ellas se refieran a una sola empresa, como el caso de la ece.

‘Vivienda social de mercado’ sirviendo al Estado y al capital financiero

En este sentido, Royer (2009) apuntó en dirección a la financierización de la política habitacional. Esto es, cuando la lógica universal de los derechos que pautan el contenido normativo de la política pública –o la ‘verdadera política pública’, como menciona Dagnino (2002)90 – no vale más y lo que está en juego son los parámetros financieros y la solvencia del sistema, la política habitacional pasa a funcionar estrictamente bajo la lógica del mer-cado. Desde esa fecha, la confluencia entre Estado, mercado inmobiliario y capital financiero puede ser viable.

http://www.jbnn.com.br/planodiretor/arquivos/politica_nacional_habitacao.pdf

http://www.sindusconsp.com.br/




La vivienda de interés social, que significaba la atención exclusiva a una parte de la población que no podía hacer frente a los altos costos de ese bien durable de consumo, representaba un gravamen necesario para las arcas públicas. Para eso eran utilizados los fondos públicos. Al sobrepasar ese límite no muy bien definido entre aquella fracción que realmente necesita los subsidios públicos y otra que, digamos, no lo necesita tanto, la política habitacional pasa a atender un estrato que está en condiciones de adquirir una casa propia por medio del mercado privado. Por eso, desde la época del bnh, como mostraban diferentes autores, los segmentos de ren-dimiento medio fueron atendidas por los fondos públicos y, por eso, no es sino a partir de ese sesgo que podemos pensar en las novedades traídas por la vivienda social de mercado actual.

Lo importante aquí es destacar que la vivienda social se transformó, de hecho, en un mercado. O en otras palabras, el mercado inmobiliario descubrió y constituyó un nicho bastante lucrativo: la incorporación y construcción de unidades habitacionales con valores de hasta doscientos mil reales (100 mil dólares), destinadas a familias que pueden acceder a los subsidios públicos o no –pero que necesariamente acceden al crédito inmobiliario. La constitución de ese mercado es posible y se justifica a partir de diversos elementos, propios de las condiciones contemporáneas de reproducción de capital, de los cuales se destacan tres, que son los que más se acercan a la problemática tratada en este libro.

El primero es de orden estructural. Como señaló Francisco de Oliveira (1998), para construir “el pretendido mercado autorregulado, que dis-pensaría todo menos sus propios criterios de rentabilidad”, son necesarios “mucho Estado, muchos recursos públicos” (Oliveira, 1998: 13). En este sentido, hubo un cambio reciente de las relaciones del fondo público con los capitales particulares y con la reproducción de la fuerza de trabajo: el fondo público funciona como prerrogativa (‘exante’) de las condiciones de reproducción y no como ‘expost’, típico del capitalismo competitivo. Esto significa de acuerdo con Oliveira (1998), que la “perecuación de la

formación de la tasa de interés pasa por el fondo público, lo que lo vuelve un componente estructural insustituible” (Oliveira, 1998: 21). En el caso de la ece, además de esa perecuación, la decisión sobre las formas de regu-lación del fondo público pasa por la empresa, como ocurrió en el mcmv.

El segundo elemento se refiere al papel del discurso, tanto de los empre-sarios como del poder público, que legitima la actuación del sector privado en la atención del déficit habitacional en Brasil. Vale la pena mencionar que ese déficit está concentrado mayoritariamente, casi 90% en el segmento de población con ingreso familiar promedio mensual de hasta 3 smm y el segmento económico del mercado inmobiliario atiende, fundamental-mente, arriba de ese segmento. Mientras tanto, la fuerza discursiva de los patrones privados de eficiencia –que desde el gobierno de fhc ya pautaban la provisión habitacional– y de la función económica de la construcción civil, reconocida como gran acaparador de la mano de obra, justifican esa separación entre lo que es anunciado y lo que es realizado. Si el mercado inmobiliario de hecho atiende a la población con ingreso inferior a 3 smm no interfiere en el argumento en cuestión.

El tercero, que no tiene la pretensión de ser un punto final en la discu-sión, refuerza los otros dos elementos y está relacionado a las dimensiones de operación de la política y de la producción de vivienda en sí. Conse-cuentemente, se vincula a la cuestión de fondo de este libro: ¿por qué la producción de la vivienda social de mercado –como se denomina aquí, a pesar de la aparente contradicción en los términos, es el reflejo de las configuraciones recientes de la política habitacional, como ya se explicó anteriormente– o del segmento económico interesa tanto al capital finan-ciero en cuanto a la política habitacional?

En primer lugar, este tipo de producción tiene que demostrar ser bas-tante lucrativo, como se procuró evidenciar a partir del caso emblemático de la ece –lo que atrae a los accionistas de las empresas constructoras y desarrolladoras de capital abierto, que procuran garantizar la rentabilidad de sus inversiones financieras. En segundo, esa rentabilidad está garantiza-


da tanto por la producción en escala y estandarizada de la vivienda, como por la reducción y dilución de costos. Esta producción, a su vez, es regu-lada por indicadores de performance (por ejemplo, el ranking de las obras que alimenta, consecuentemente, la ‘competitividad’ entre los técnicos) y controlada a partir de un sistema on line, referenciado en el mercado finan-ciero (recordando la ‘moneda ece’). Estas características de la producción garantizan la eficiencia en el control de los costos y los plazos, típica de los modelos de gestión empresarial en general.

A partir del momento en que el paradigma de la política habitacional pasa a ser regido por la lógica privada –como Arretche (2002) ya anunciaba desde la década de los años noventa– este modelo de gestión cabe perfec-tamente en la operación de la propia política. Ambos, Estado y empresa, procuran resultados rápidos y la solvencia del sistema (o de los negocios). Por ejemplo, para el mcmv, que prometió la construcción de un millón de unidades habitacionales, es interesante que ese número sea alcanzado en un corto plazo, lo que sólo podría ser viable por la ‘eficiencia’ de la inicia-tiva privada, según esa visión del mercado sobre la política.

El vocabulario empresarial está presente también en ‘las políticas urbanas neoliberales’, como destacó Le Galès (2009).91 Es frecuente el uso de diversos ‘indicadores de performance’ para medir el desempeño social y económico –recientemente el ambiental ganó importancia– de las ciudades que, a su vez, alimentan la ‘competitividad’ entre ellas en la disputa por los recursos públicos, así como gana espacio el principio de la ‘autonomía’ de los agentes que ejecutan tales políticas, en relación con el Estado.

En la política habitacional actual, las empresas constructoras y de-sarrolladoras tienen una gran autonomía en relación con el Estado en cuanto a la concepción y ejecución de las unidades habitacionales, cuya cantidad producida funciona como un indicador de performance de la propia política, aunque dependan institucional y financieramente del agente público.

Por un lado, las empresas deciden el qué (en términos de la concepción y de la forma visual de los proyectos), cuánto (en número de unidades), cómo (proceso de producción), dónde (localización de los proyectos) y para quién (sus clientes, que pasan a ser aquellos que encajan en los límites del financiamiento habitacional) van a producir. Por otra parte, el mante-nimiento y crecimiento de la rentabilidad provienen de la producción de la vivienda social de mercado, de la canalización del fondo público, tanto para el financiamiento de la demanda como de la producción –ya bastante discutido en los capítulos anteriores.

La autonomía de los agentes privados representa uno de los principales riesgos de ese tipo de política habitacional, a medida que hay una ausencia de control público sobre algo que necesariamente impacta en la configura-ción de las ciudades. Si sólo una empresa es capaz de producir cuarenta mil unidades en un año, siguiendo sólo tres tipologías habitacionales, en más de setenta ciudades brasileñas, imaginemos el potencial impacto urbano si se suma con la producción de otras trece empresas, que actúan de forma semejante a la ece, salvo algunas excepciones.

Ahora, hay que pensar en las dimensiones cualitativas de ese impacto además de las cuantitativas. El patrón arquitectónico y urbanístico de la vivienda social de mercado que viene siendo implementado puede ser resumido en tres modalidades básicas: conjuntos de edificios verticales; proyectos horizontales; y una combinación de las dos modalidades ante-riores en el mismo terreno. En todas ellas, están presentes los muros que circundan el proyecto y la caseta en la entrada.

Este patrón se asemeja mucho a la idea de los ‘enclaves fortificados’, formulada por Caldeira (2000): “se trata de espacios privatizados, cerrados y monitoreados para residencia, consumo, recreación y trabajo”.92 La autora tenía en mente los proyectos residenciales de alto nivel.

En el caso de los enclaves para la ‘clase C’, hubo una copia reducida de la ‘clase A’, o un ‘rebajamiento’ de los proyectos de alto nivel. En la ma-yoría de los casos, no son reproducidos espacios de consumo y de trabajo

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en los proyectos del segmento económico, simplemente porque no ‘caben’, literalmente, en el área del terreno. En los espacios de recreación a su vez, se elimina aquello que sobra entre las edificaciones. Esto porque el princi-pio que rige la implantación de las edificaciones es de orden económico, lo que significa una tasa de ocupación máxima, en detrimento de los espacios libres, de recreación y hasta de circulación. Pero vale la pena notar que hay proyectos suficientemente grandes para reproducir una estructura de un ba-rrio, contemplando también los espacios de consumo, recreación y trabajo.

En cuanto a la localización, estos proyectos pueden estar situados cercanos tanto a las zonas de ingresos más altos como más bajos, y se encuentran en general, en los vectores de expansión y consolidación de las ciudades. Pero, la situación del ‘enclave’ altera su contenido semántico dependiendo de si está insertado en los contextos metropolitanos o, por oposición, en aquellos no metropolitanos, sobre todo las ciudades del interior del estado de São Paulo. Por ejemplo, la relación urbana del ‘en-clave’ situado en la franja de una ciudad de 250 mil habitantes es muy diferente de aquel localizado en la periferia de una capital con 11 millones de habitantes. Teniendo en cuenta que el mismo patrón arquitectó-nico y urbanístico es repetido en los dos contextos, se torna claro que el análisis de la inserción urbana no se tomó en consideración en el momento de la concepción de esos grandes proyectos.

La inserción de estos desarrollos cerrados, estandarizados, a gran escala, trae cuestiones fundamentales para la arquitectura y para la planeación urba-na en Brasil: ¿cuáles serán los impactos urbanos de este tipo de producción? ¿Qué ciudades están siendo producidas por este tipo de agente inmobiliario, que hace las veces de propietario de tierras, desarrollador, constructor y ven-dedor, al mismo tiempo? Notas•Bibliografía•SiglasyAcrónimos•Hipervínculos

Figuras•Tablas•Gráficas•Universidades

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Notas

1 n. del e. Dólares Estadounidenses (usd) en adelante dólares.

2 Se decidió denominar así a la empresa por razones de confidencialidad. Por esta misma razón, no se brinda la información completa de las teleconferencias que se mencionan a lo largo del libro.

3 Aquí me refiero a la noción de política habitacional como resultado de una articulación de intereses políticos, económicos y de un juego de poder, en el cual el Estado desempeña un papel fundamental como legitimador de los intereses del capital. Por tanto, no me refiero a la noción de política en sus contenidos eman-cipatorios, como sugiere Rancière (1996) –noción que ha sido frecuentemente citada en la crítica al neoliberalismo, como un contrapunto a la idea de la gestión promovida por actores institucionales (que el autor llama ‘policía’). Política para el autor, supone el disentimiento en cuanto a la entrada y reivindicación del discurso y de la parte de aquellos que no tienen parte, en la comunidad política, no sólo entendida como un terreno institucional. En este sentido, la noción de política habitacional, que se utiliza, estaría más próxima a la idea de ‘policía’ (o gestión), no en un sentido peyorativo (como resalta Rancière), sino que limita la escena po-lítica de los actores ya establecidos que determinan, inclusive, el lugar y la forma como aquellos ‘sin parte’ pueden entrar en el terreno institucional, y ese espacio es claro, en mi caso: como ‘metapública’ de los programas habitacionales.

4 Como destaca Arretche (1990), desde la época del Banco Nacional de Habi-tación (bnh, 1964-1985), creado a partir del padrón de intervención y descen-tralización estatal en el sector habitacional, propio de los regímenes militares de la época, se tenía como objetivo la provisión de casa propia en dos mercados dis-tintos: uno enfocado en los sectores de ingreso medio y alto, con financiamiento y promoción privados; y el otro, para los sectores de bajos ingresos, a partir de la promoción pública. Sobre el desempeño del bnh, ver también: Azevedo (1982), Bolaffi (1982), Bonduki (1998), Sachs (1999) y Souza (1999).

202 Lúcia Shimbo | Vivienda social de mercado Notas 203

5 Datos obtenidos de los informes de desempeño operacional y financiero de las empresas, organizados por la autora. Según los datos de Embraesp (2008), publicados en el diario ‘O Estado de São Paulo’ entre 2005 y 2009, la liberación de inmuebles para ‘bajos ingresos’ más que triplicados en la Región Metropolitana de São Paulo (rmsp), ocurriendo un aumento de 350% (Pacheco, 2010).6 La denominación que aquí se propone, difiere del nombre técnico de ‘vivien-da de interés social’, que continúa atendiendo, preferentemente, los segmentos de ingresos que precisan de subsidio gubernamental y tienen al Estado como su principal agente.

7 Antes de que esas empresas abrieran su capital, en Brasil ya estaba en curso una tendencia de crecimiento y de concentración de capital en las grandes empresas participantes en el mercado inmobiliario residencial, sobre todo, las promotoras y constructoras. Después de la apertura del capital, la producción de esas empresas se potencializó y cubrió gran parte de los inmuebles comercializados reciente-mente en la rmsp. Para tener una idea, según los datos presentados en Volochko (2007), en 2000, las diez empresas con mayor participación en el valor general de los negocios en la rmsp cubrían 20% del total del mercado inmobiliario resi-dencial local. En 2005, ese porcentaje aumentó a 28%, como señala el autor. De acuerdo con los datos de la Embraesp (2008), subió a 36.5%, siendo que, de esas diez principales empresas, sólo una no había abierto su capital en la Bovespa ver ibge (2006), Volochko (2007), Embraesp (2008) y Sigolo (2009).8 A pesar de ser un término cuya definición precisa no es un consenso en las ciencias sociales, la investigación de campo se refiere a un método de investi-gación empírico, dentro de un enfoque cualitativo, procura comprender una situación social, a partir de la observación de los hechos que se desarrollan en esa situación, de las entrevistas con las personas involucradas y del acceso a los docu-mentos. Para Cefaï (2003), la investigación de campo se mueve entre múltiples cuestiones y enigmas que carecen de comprensión y de explicación por parte del investigador y que lo llevan a buscar en la observación y la descripción de una determinada situación social, sus respuestas. Se trata de ese vaivén entre las diversas operaciones de interacción, observación, registro y los momentos de codi-

ficación y análisis que subsidia el proceso de interpretación, comprensión y expli-cación de las realidades en que el investigador se sumerge y, al mismo tiempo, sobrevuela, al establecer puentes con otras realidades y otros niveles analíticos.

9 Para Paulani (2008), desde la década del año noventa, en Brasil se encuentra una condición de ‘servidumbre financiera’, en relación con la ‘cabida de comando del capitalismo contemporáneo’.

10 Para la ece, inclusive, “el sector inmobiliario es altamente dependiente de la disponibilidad de crédito en el mercado, y la política de crédito del Gobierno Federal afecta significativamente la disponibilidad de recursos para el financia-miento inmobiliario, influenciando la oferta y la demanda de las propiedades” (Texto extraído del folleto emitido por la Empresa constructora estudiada, al mo-mento de su segunda oferta de acciones en la Bolsa de Valores, en 2009).

11 Declaración hecha en la teleconferencia de resultados operacionales y financie-ros de 2008 de la ece, ocurrida un día después del anuncio del paquete. Segundo reportaje del diario O Estado de São Paulo, “las constructoras serán el principal agente del programa” (Otta, 2009).12 El autor utiliza el término en inglés real estate (bienes raíces), que no tiene correlación en portugués. En ese momento se tradujo como ‘mercado inmobilia-rio’, a pesar de que real estate extrapola esa noción.

13 Sobre las experiencias de apoyo mutuo, autogestión y cooperativismo en la pro-ducción habitacional, hay diversas referencias, sobre todo, elaboradas entre los años 1990 y 2000. Bonduki (1996), Gordilho-Souza (1997), Amaral (2001), Arantes (2002), Rizek, Barros y Bergamin (2003). En particular, los esfuerzos conjuntos (o de apoyo mutuo) tensionaron el debate académico brasileño, en la medida en que algunos de sus autores enfatizan los aspectos positivos y las promesas emancipatorias de esas experiencias y otros, su carácter incompleto.

14 La Ley 10.931, conocida como Ley de Patrimonio de Afectación, estableció un mecanismo de protección a los financiamientos concedidos por el capital finan-ciero, al impedir la práctica, entonces común, de la libre acción de los capitales


de origen inmobiliario y minimizaron los impactos de incumplimiento por parte de los prestatarios (Volochko, 2007)15 Los Certificados inmobiliarios de cuentas por cobrar (cri por sus siglas en por-tugués) y los Fondos de Inversiónes Inmobiliarias (fii), estos últimos ya habían sido creados antes por el sfi Botelho (2007) y Fix (2007).16 En 2008, el valor del smm era de 415.00 reales o 200 dólares.

17 En un reportaje publicado en la revista Construção Mercado, estaba la deno-minación para cada tipo de modalidad de transacción. Así, la adquisición es “el instrumento jurídico utilizado por una empresa para asumir el control de otra por medio de la compra de la mayoría de su capital”. La fusión es el instrumento jurídico en el cual dos o más empresas se unifican, creando una nueva empresa jurídicamente, y las empresas anteriores dejan de existir. Una empresa conjunta (joint venture) es una “asociación de empresas no definitiva, con un plazo deter-minado y es la unión de las personalidades jurídicas”, en la cual se compartirán los aspectos operacionales de las empresas, sin alterar la estructura corporativa (Blanco, 2008a: 31).18 Esta información se encuentra disponible en Alves (2007); Fantini (2007) y los reportes trimestrales y anuales de desempeño operacional y financiero, dispo-nibles en los sitios web de las empresas.

19 De acuerdo con Carlos: “El sector de construcción de condominios es producto de una lógica inmobiliaria que vende el espacio de la periferia para la clase media, que, todavía precisa ser convencida de esta nueva ‘necesidad de habitar’. Y dentro de esta lógica, es que se producen las nuevas estrategias de mercado basadas en la idea de ‘calidad de vida’, que contempla un conjunto de elementos todos ellos enfocados en la necesidad de ampliar la base social en la cual se desenvuelve la sociedad de consumo –ahora también es el consumo del espacio. Esto es parte de la necesidad de seguridad, del acercamiento de las personas con los mismos in-gresos, de la vida junto a la naturaleza, en donde el verde aparece como elemento importante en este proceso” (Carlos, 2009: 312).

20 El vgv equivale al total de unidades potenciales de lanzamiento, multiplicado por el precio medio de venta estimado de unidades, es un parámetro importante de desempeño operacional de las empresas del sector inmobiliario de capital abierto.

21 La clasificación de esa investigación de la fgv, basada en los datos de ingreso mensual familiar es la siguiente: la clase E son aquellas familias que reciben hasta 378.00 dólares; la clase D, entre 378.00 y 524.00 dólares; la clase C (o ‘clase media’), entre 524.00 y 2 261.57 dólares; y las clases A y B, arriba de 2 261.57 dólares. Este estudio señaló un aumento, en los últimos años en Brasil, de la participación de la clase C. Vale la pena destacar que el ingreso medio brasileño per cápita, en 2008, era de 298.00 dólares y el ingreso medio familiar de 964.00 dólares (Neri, 2008).22 Es importante notar que, en en el año 2000, una de las grandes cuestiones del debate académico sobre la construcción civil se relacionó con la entrada y la orga-nización de los subcontratistas, como se explica en Serra (2001); Pereira (2003) y Ohnuma (2003).23 Para el ibge, la ‘gran empresa de construcción’ corresponde a las unidades de producción cuyo total de personal contratado es igual o mayor a 250 personas. Obviamente, dentro de esta categoría entran empresas de ámbitos totalmente diferentes. En este trabajo, se considera gran empresa, dentro del subsector de la construcción de edificaciones, aquélla que, además de poseer ese número de tra-bajadores, realiza todas las etapas del ciclo de producción de la edificación, incluso después del proceso de reestructuración productiva.

24 Frase del director general de la empresa, en el reportaje de una revista, respon-diendo a aquellas empresas que dicen que el segmento económico no da ganancias.

25 A pesar de este precio promedio general, hay una gran diferencia entre los pre-cios promedio de venta de las unidades de cada proyecto de la ece. Por ejemplo, en 2008, el precio promedio general por metro cuadrado era de 982.27 dólares, entre todos los lanzamientos de la empresa, siendo que el menor valor correspon-día a 645.32/m2 dólares (cuyo proyecto se localizaba en la ciudad de Bauru/SP);

http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/invista-ja/tipos-de-investimentos/fundo-de-investimento-imobiliario.aspx?idioma=pt-br


y el mayor era de 15 763.55/m2 dólares (en Goiânia/GO). En ese mismo año, el precio promedio general por unidad era de 58 905.42, siendo el valor más bajo 33 689.66 (en Belford Roxo/RJ) y el mayor, 15 6047.78 (en Nova Lima/MG).

26 Datos proporcionados por el Prof. João Marcos de Almeida Lopes, en el grupo de trabajo ‘Paulo Freire’, desarrollado por la Usina (Centro de Trabajos para el Ambiente Habitado).

27 El Director vicepresidente de producción es el que visita los sitios de las obras cada dos o tres meses, comportándose como un ‘jugador de truco’, porque grita y hace rabietas, según el encargado del almacén de la obra en Monte Alto.

28 El Director vicepresidente de desarrollo inmobiliario es la referencia en la em-presa dentro del sector de proyectos arquitectónicos y técnicos, incluso, es él quien asigna los proyectos. Fue el único nombre que el ingeniero de obras de Monte Alto recordaba como responsable. La trayectoria de este director dentro de la empresa es curiosa: comenzó como técnico de edificaciones en 1980, se graduó en inge-niería civil en 1993, fue nombrado Director de proyectos en 2000, y asumió su actual cargo en 2005.

29 “El concepto de gobernación corporativa se confunde con el de ‘financieriza-ción’ de las empresas, es decir, la prevalencia absoluta del punto de vista financiero sobre otras consideraciones en la estrategia de la empresa y el enfoque de éste en la valorización de la rentabilidad de las inversiones de los accionistas” (Grün, 2003: 142).30 En la permuta, el vendedor del terreno recibe un determinado número de uni-dades al ser construidas o un porcentaje de la ganancia obtenida de la venta de las unidades.

31 Según un arquitecto subcontratado por la empresa, que trabaja en la ciudad sede, él es responsable de visitar los terrenos e investigar las legislaciones locales de las ciudades en donde se pueda desarrollar el proyecto. La mayoría de las veces lo acompaña un técnico o un despachante local –este último contratado especial-mente para acompañar el proceso de aprobación.

32 Declaración del director en la teleconferencia de los resultados del segundo trimestre de 2009.

33 Ver Moreira, 2007. En este sentido, fueron más de nueve mil accesos únicos por día en el sitio web de la empresa. “los ricos no compran departamentos por internet, pero la clase media sí lo hace”, declaró el director de la empresa.

34 Actualmente, el pbqp-h está formado por doce proyectos (relacionados con las cuestiones de normalización, de calidad de los componentes y los sistemas cons-tructivos, formación y calificación de profesionales y hasta asistencia técnica a la autoconstrucción y a los grupos de trabajo, entre otras), de los cuales se destaca el Sistema de Calificación de Empresas de Servicios y Obras (SiQ-Constructoras), que se asemeja a otros sistemas de gestión de calidad (como iso 9001, por ejemplo) Santos (2003).35 Informe disponible en el sitio web de la empresa, cuyo nombre no puede ser revelado por cuestiones de confidencialidad.

36 Declaración del director de la empresa en la teleconferencia de los resultados del cuarto trimestre de 2008.

37 Información obtenida en la teleconferencia de los resultados del primer trimes-tre de 2008.

38 Conforme a la declaración del director, en la teleconferencia de los resultados del cuarto trimestre de 2008, en marzo de 2009.

39 Folleto de difusión de la segunda oferta de sus acciones, 2009.

40 En caso del desarrollo, construcción, comercialización, y localización de edifi-cios comerciales y de oficinas, el capital financiero espera la valorización del pro-yecto en sí, que se vuelve un activo financiero. Po esto mismo, existe la necesidad creciente de construir espacios que propicien la valorización inmobiliaria que, a su vez, va cambiando de ubicación geográfica en función de la inversión de capital financiero. Para mayor información sobre la construcción y valorización


de espacios urbanos por el capital financiero, sobre todo en las ciudades de São Paulo, ver los trabajos de Carlos (2009) y Fix (2007).41 Folleto de difusión de la segunda oferta de sus acciones (2009).

42 Así como los bonos, los pagarés son títulos de emisión de sociedades por ac-ciones abiertas, pero, representativos de la deuda a corto plazo (mínimo de 30 y máximo de 360 días) (Securato y Securato, 2007: 154).43 Según el Banco Central: “los bancos múltiples son instituciones financieras pri-vadas o públicas que realizan las operaciones activas, pasivas y auxiliares de las diversas instituciones financieras, por medio de las siguientes carteras: comercial, de inversión y/o de desarrollo, de crédito inmobiliario, de arrendamiento mercan-til y de crédito, financiamiento e inversión”. Información disponible en: http://www.bcb.gov.br/pre/composicao/bm.asp [Consultado el 2 de diciembre de 2009]

44 Según el arquitecto que trabajó en la empresa como subcontratado: “ellos están en el ramo inmobiliario, pero a partir de cierto momento comenzarán a acumular un capital enorme, entonces montarán una financiera. […] Por lo tanto: el nego-cio de ellos dejó de ser la ingeniería, sólo ingeniería, para ser gestión de capital". (Declaración del arquitecto, mayo, 2008).

45 Información obtenida en el sitio web de la empresa. [Consultada el 8 de julio de 2008]

46 La Deutsche Werkbund fue una asociación de artistas, arquitectos e ‘industrias artesanales’, desarrollada en Alemania entre los años de 1907 y 1914, procuraba establecer un acercamiento entre arte, artesanía e industria por medio del debate, de la elaboración del cuerpo teórico, de la actuación práctica inmediata y de la divulgación de sus objetivos en la sociedad alemana y europea. Este acercamiento se daba más en el ámbito de las formas y los patrones ideales que los productos industriales deberían seguir, que en la dimensión de la producción en sí misma, es decir, para utilizar expresiones marxistas, los miembros de la Werkbund se de-tuvieron más en el debate sobre la forma mercancía de los productos industriales que del escrutinio de las relaciones entre medios de producción, fuerza de trabajo y tecnología (Schwartz, 1996).

47 Cita de la conferencia de Le Corbusier realizada en Buenos Aires, en 1929, presente en el libro Precisões. En este libro, Le Corbusier describe su concepción sobre la estandarización: “(…) la casa, el despacho, la oficina, la fábrica (eventos arquitectónicos que se pueden reducir a simples conceptos de pisos iluminados) van a explorar las nuevas formas de estandarización, industrialización y taylo-rización. No sólo disminuiremos infinitamente los cubos de las construcciones y economizaremos para cada familia o para cada hombre de negocios enormes gastos generales, por medio de estos métodos, reduciremos a la mitad el precio de las construcciones. […] La construcción dejará de ser una actividad estacional, paralizada por capricho de las intemperies. Llegaremos a ‘la casa limpia’, equipada en la fábrica, hecha con la perfección de la maquinaria, como la carrocería de un automóvil, montada en el terreno por armadores y no más por un grupo de albañiles, carpinteros, ebanistas, mano de obra especializada en recubrimientos de zinc, tejados, revestimientos de yeso, electricistas, etc.” (Le Corbusier, 2004: 97-98).48 “Yo tuve una libertad formal, pero como te conté, no tenía forma de salir de aquello. Debido a que la técnica constructiva de ellos es una, el tamaño de los ambientes es otra. Entonces, el sistema es el mismo… Por ejemplo, siempre se tratará de colocar cuatro departamentos por un espacio o cuadro de escalera. Si no se tiene forma entonces se colocan tres. ¿Entiendes? Es así, la lógica del mejor aprovechamiento, entonces la gente termina cayendo en el mismo modelo” (De-claración de un arquitecto autónomo, junio 2008)

49 “... tenía una rotación muy grande de personal porque siempre querían abatir al máximo a los profesionales. Entonces, si el nuevo era un junior, recién egresado, valía la pena. Para mí, por ejemplo, pasó esto. Porque hubo cierto momento en que pensé ‘no, esto ya no es para mí’. No puedo perder más tiempo haciendo esto” (Declaración de un arquitecto autónomo, junio, 2008).

50 Declaración del arquitecto de un despacho subcontratado, junio 2008

51 Información obtenida en el sitio web de la empresa. [Consultada el 2 de febrero de 2008]

http://www.bcb.gov.br/pre/composicao/bm.asp

http://www.bcb.gov.br/pre/composicao/bm.asp


52 Suite en portugués es un cuarto con baño. La puerta del cuarto de baño se abre en el dormitorio.

53 Declaración del director fundador en la teleconferencia de los resultados de 2008.

54 Este sistema de control de costos fue inspirado en una empresa mexicana espe-cializada en construcción popular. “Se fueron algunas personas a México a cono-cer el centro de tecnología de la información del grupo. Nos mostraron muchas cosas”, declaró el fundador y socio mayoritario de la ece (Cançado, 2008).55 Las palabras del ingeniero pueden explicar el mecanismo de cálculo de estos índices: “Entonces, yo mando el seguimiento mensual, todo el primer día, entro en el sistema, en este mes yo hice: la albañilería de seis departamentos, cinco losas, coloqué las ventanas de 13 departamentos, y el yeso de cuatro más. Ellos lo con-siderarán así: albañilería es x%, losa x% … y yeso es x%, calculan cuánto debería haber hecho en el mes en apartamentos, yo tengo 40, hice 1.3 apartamentos por mes. Con este 1.3 ellos dirán: llevas hasta hoy 20 apartamentos, has gastado 1 millón, hiciste 50% de la obra, entonces no va a cerrar en 1 millón ochocientos, va a cerrar en 2 millones. Por lo tanto, ven el costo real, a proyección que ellos hacen, la tabla con el costo real, y a partir de ahí tienes que ser un experto: mi costo real está bajo, pero mi proyección está alta, entonces, o tengo que avanzar más en la producción o tengo que disminuir el costo” (Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008).

56 El ingeniero sólo citó al igp-m y la Bovespa, como algunos de los índices con-siderados. En busca de sitios especializados, se encontraron, probablemente, los otros tres índices que componen el cálculo de la moneda ece: el Índice Nacional de Costos de la Construcción (incc –calculado por la fgv), el Sistema Nacional de Investigación de costos e Índices de la Construcción Civil ibge (sinapi, por sus siglas en portugués) y el Costo de la Construcción Residencial– Sindiscon (cub).

57 Información obtenida en una conferencia de un ingeniero que ya trabajó en tres empresas constructoras enfocadas en el segmento económico de bajos ingresos, y todavía trabaja en una de ellas, realizada en el Grupo de Estudios sobre Mercado

Inmobiliario del Laboratorio de Vivienda y Asentamientos Humanos (LabHab), de la FAU/USP.

58 Las visitas a las obras de la empresa integran las actividades cotidianas del director general. Un artículo publicado en la revista Isto É, Dinheiro, describió un día de rutina: visita a Campinas y São Bernardo do Campo para inspeccionar las obras (Attuch, 2007). Otro artículo de periódico relata que, dos veces por semana, el ingeniero y fundador de la empresa visita algunas de las casi 200 obras en curso (Cançado, 2008).59 La diferencia entre el contenido del discurso del maestro y el contenido del tra-bajo realizado revela la diferencia entre el trabajo enunciado y la práctica, entre el trabajo prescrito y el real. Aquí no hay ‘agujeros’ en la prescripción, recuperando la idea de la ‘prescripción imprecisa’ de Duc (2002); hay incluso una oposición en-tre la prescripción (equipo trabajando de forma integrada) y la realización (equipo trabajando de forma separada, secuencialmente) –se discutirá esta cuestión en el capítulo v.

60 En la manufactura se busca fragmentar las operaciones a fin de favorecer el adiestramiento del trabajador y de conferir mayor velocidad a la producción, ocu-pándose así las lagunas existentes en el sistema anterior. Al analizar el proceso de producción de manufactura, Marx (2001) lo describe como la descomposición de la actividad del artesano en las diversas operaciones que la componen, sin despegarse del oficio del trabajador. En la manufactura, por lo tanto, el oficio continúa siendo la base técnica que asegura la reunión del trabajo parcial.

61 En palabras de Ferro: “la entrega formal del trabajo en una producción casi siempre sigue una buena dosis de irracionalidad técnica, más que de racionali-dad del capital. Es necesario, principalmente, introducirla en el alma propia del proceso productivo manufacturero: es de cierta forma vana, evidente que, a des-cubierto, se volvería una entrega arriesgada. Ahora esa alma es la secuencia lógica de los equipos especializados. Casi todo el proyecto, por tanto revuelve, mezcla, oscurece esa secuencia y el objetivo inconsciente del diseño separado”. (Ferro, 2003: 345).

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62 Bourdieu ejemplifica como uno de los lugares llamados ‘difíciles’, el conjunto habitacional o la escuela en su amplia y profunda investigación realizada en Fran-cia. En estos lugares, es preciso mostrar cómo “son, primeramente, difíciles de describir y de pensar y que es preciso sustituir las imágenes simplistas y unilatera-les (aquellas que la prensa trasmite)”, que conforman nuestra familiaridad con las experiencias cotidianas, “por una representación compleja y múltiple, fundada en la expresión de las mismas realidades en discursos diferentes, a veces, irreconcilia-bles” (Bourdieu, 1997: 11).63 Un compilado de los análisis elaborados por autores brasileños de la industria de la construcción fue realizado por Farah (1996).64 En Brasil, el taylorismo no se estableció como una estrategia de desarrollo pro-ductivo en diversos sectores de producción porque, entre otras razones, no se firmó el pacto necesario entre trabajadores y capitalistas para su implementación.

65 Esta cuestión de la reproducción de elementos arcaicos en la modernización de Brasil fue bastante discutida por Fernandes (1976) y Oliveira (1972). En estos textos, los autores parten de la concepción de que, contrario al modelo clásico de la revolución burguesa, el cambio de la clase dirigente en Brasil, de las clases propietarias rurales a las nuevas clases burguesas empresario-industriales no exige “una ruptura total del sistema, no sólo por razones genéticas, sino por razones estructurales”, no siendo necesaria la destrucción completa del antiguo modo de acumulación, por el contrario, manteniéndose las estructuras socioeconómicas y políticas arcaicas o semiarcaicas. Es decir, en este sentido, la reproducción de lo arcaico sirve para el propio patrón de acumulación.

66 El discurso del presidente Lula, de 2008, exaltando la construcción civil como un sector importante en la generación de empleos, refuerza la hipótesis de Morice (1996), indicando la permanencia funcional de elementos arcaicos.

67 Esta especificidad no se restringe a la obra de la construcción civil. Otros sec-tores productivos, como la industria petroquímica, por ejemplo, también pueden ser considerados específicos, a partir del momento en que la referencia principal del modelo industrialización –en la sociología del trabajo sobre todo– pasó a ser

la industria meta mecánica y demás procesos de montaje, en los cuales el tayloris-mo y el fordismo pudieron ser aplicados plenamente. Para información sobre la dimensión del control del trabajo en la industria petroquímica, ver el trabajo de Rizek (1994).68 n. del t. En México, chalán es un ayudante de un albañil, un pintor, etcétera.

69 Dos autores citados por Cockell (2008), Franco (1995) y Cattani (2001), atribuyen ese aumento de escolarización a los programas de alfabetización y de educación básica promovidos por empresas en sus obras durante la década de 1990. Para mayor información sobre esos programas ver Barone (1999).70 Vale resaltar que el análisis de Farah (1996) se refiere al periodo hasta la década de los años ochenta. Teniendo en cuenta la permanencia de grandes grupos de trabajadores de la construcción civil en el sector, lo que posibilita una identidad con sus respectivos oficios. Ver Vargas (1992) y Cockell (2008).71 Entran aquí los trabajadores que realizan las actividades de la obra propiamente dichas: los albañiles, carpinteros, armadores, electricistas, plomeros y chalanes.

72 Para Morice (1996), el modelo dominante de gestión de la fuerza de trabajo en la construcción civil, en Brasil puede ser resumido en una palabra: irregulari-dade, en la situación de trabajo, en la formación profesional y en el estatus social.

73 El ingeniero narró durante la entrevista un episodio ocurrido con el ingeniero de obras de São Carlos en que, por un error de la Regional de Ribeirão Preto, no fue liberado el pago del personal y fue amenazado por los chalanes: “Lo pararon en la calle y le dijeron: ahora vas a morir, o pagas o vas a morir”. Pero el ingeniero conversó con ellos y consiguió que dejaran de amenazarlo.

74 La expresión ‘clases peligrosas’ remonta a un debate del siglo xix en Brasil. De acuerdo con Chalhoub, para los parlamentarios brasileños, poco después de la ley de abolición de la esclavitud en 1988, se tornó conveniente asociar el concepto de ‘clases peligrosas’ al de ‘clases pobres’ en el momento de la elaboración de un proyecto de ley de represión a la ociosidad de los trabajadores. Según el autor: “para los nobles diputados, la principal virtud del buen ciudadano es el gusto


por el trabajo, y éste lleva necesariamente al hábito de ahorrar, que, a su vez, se regresa en confort para el ciudadano. Así, el individuo que no consigue acumular, que vive en la pobreza, se torna inmediatamente sospechoso de no ser un buen trabajador. Finalmente, y como mayor vicio de un ser humano, está el no trabajo, la ociosidad, se deduce que a los pobres les falta la virtud social más esencial; en ciudadanos que no abunda la virtud, crecen los vicios, y luego, dada la expresión ‘clases pobres y viciosas’ vemos que las palabras ‘pobres’ y ‘viciosas’ significan la misma cosa para los parlamentarios. Una vez realizada esta abstracción, o esa im-precisión, en el origen del raciocinio […], el resto se entiende naturalmente: los pobres cargan vicios, los vicios producen malhechores, los malhechores son un peligro para la sociedad, juntando los extremos de la cadena, tenemos la noción de que los pobres son, por definición, peligrosos” (Chalhoub, 1996: 22).75 Según el diccionario de francés Micro Robert, significa: 1) aquéllo que presenta contornos poco definidos; 2) que no tiene forma precisa; 3) incierto, indeciso, vago.

76 n. del t. Traducido literalmente, sería el ‘jefe de la obra’, sin embargo, en la práctica, no hay un agente correspondiente en la obra brasileña y la figura más próxima sería un maestro de obras más calificado.

77 En francés, hay algunos puestos de trabajo en la construcción civil para los cuales no hay correspondientes directos al caso brasileño. De tal manera que, el maître d’ œvrage es el responsable de las operaciones: decide la oportunidad del proyecto, asegura el acuerdo financiero, realiza las adquisiciones de terrenos, define el programa de operación y escoge al maître d’œuvre; también puede ser el gestor de la obra, pero no necesariamente, y es el responsable de la entrega de la obra a los clientes –podría ser considerado como el agente promotor (privado o público). El maître d’œuvre es responsable de la concepción del proyecto y por la organización de todas las empresas: concibe la obra, organiza la consulta a las empresas que serán escogidas por el maître d’ œvrage para realizar los trabajos. Este agente, por tanto tiene un rol más amplio que sólo la elaboración de pro-yectos en sí. En general, es una actividad mucho más dispersa, existiendo una gran concentración de actividades (no asalariada), promovidas por pequeños despachos y agencias de arquitectura e ingeniería. Las entreprises de batîment

(empresas de construcción, son responsables de la organización y realización de los trabajos en las obras y también por la adquisición de materiales y equipos. Una especificidad de la producción de la construcción civil es que solamente el maître d’ouvrage y el maître d’œuvre en la empresa general (entreprise générale) tienen una visión completa de la obra. De hecho, la producción está frecuente-mente repartida entre muchas empresas que realizan determinados servicios en la obra (Carassus, 1987).78 Literalmente el conductor de los trabajos correspondería al ingeniero residente en la obra en el caso brasileño.

79 “Pedro y yo hablamos así: necesitamos cambiar, necesitamos colocar gente nue-va ahí. Los que mandamos en la obra… las reuniones son más para informar que para pedir alguna opinión…” (declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008).

80 Se pone entre comillas, porque no necesariamente hay un contrato formal entre el trabajador y la empresa contratista, aspecto a ser discutido posteriormente en este capítulo.

81 Según Choma, en esa “modalidad de contratación de servicios de mano de obra para la construcción”, el subcontratado es remunerado por el servicio ejecutado, medido según los precios unitarios predefinidos. “Esta costumbre muchas veces es la culpable de varios problemas, porque no compromete al contratista a cumplir los servicios cuando y como lo necesita la constructora” (Choma, 2007: 23).82 Serra (2001) procura diferenciar conceptualmente a los subcontratados. Según la autora, amparada en la legislación laboral, existe la subcontratación, destinada a servicios no especializados o no innovadores en que está la contratación de per-sonas físicas o jurídicas para la ejecución de determinadas actividades ligadas a la producción, bajo la responsabilidad técnica de la empresa principal y subordinada a ella; y la subcontratada más compleja o tercerización, enfocada a servicios espe-cializados, en la cual hay una mayor carga de responsabilidad del contratado, ya que realiza las actividades con total autonomía, asumiendo los riesgos y garantías, y sustituye a la empresa principal en la realización de determinados servicios. Con la entrada de las empresas subcontratadas en la construcción, los niveles jerárqui-


cos en la obra se configuran de otra manera: además de los trabajadores de la em-presa principal, hay operarios de esas otras empresas que no están subordinados al maestro o ingeniero de obras.

83 De acuerdo con el Informe anual de la ece de 2006, publicado en marzo de 2007, la empresa fue parte de 231 demandas laborales, referentes a las reclamacio-nes de subcontratados por empresas contratistas, sumando un valor total reclamado de 225 mil dólares. En esos procesos, de acuerdo con las leyes laborales brasileñas, la empresa es considerada subsidiariamente responsable por el cumplimiento de las obligaciones laborales de los empleados de las sociedades prestadoras de servicios contratadas por ella.

84 Según Serra (2001) la contratación de empresas de mano de obra vinculadas exclusivamente a las empresas constructoras puede configurar la relación del em-pleo de los operarios de la empresa subcontratada como contratante. La creación de un vínculo permanente y exclusivo entre diferentes empresas no es admitida por la legislación laboral brasileña. Por esto, puede haber en este caso una contra-tación fraudulenta e ilegal.

85 En el Brasil de inicio del siglo xx, la construcción de las villas de los opera-rios correspondía a la necesidad de garantizar la reproducción de la fuerza de tra-bajo, sobre todo extranjera, y de aumentar la fuerza de trabajo de reserva, como condición para mantener bajos salarios, como analizó Blay (1985). Se trataba de una forma peculiar como la industria brasileña manejaba al ejército industrial de reserva traído del campo y del exterior a las ciudades y de fortalecer la relación ‘patronal’, como discutió Francisco de Oliveira (1982) en su texto clásico O Estado e o urbano no Brasil. Más de cien años después, el aceptar la fuerza de trabajo, recién traída del noreste por la empresa, no sucede más en las villas de los operarios, tam-poco en los alojamientos situados en las propias obras (práctica común hasta media-dos de los años 1990), sino en casas alquiladas en las diversas ciudades donde la ece actúa. La diversidad geográfica de las obras refuerza, por lo tanto, esta estrategia.

86 La pregunta sobre la remuneración de técnicos (ingenieros y arquitectos) siem-pre causaba incomodidad en la autora y el entrevistado. A diferencia de los traba-

jadores, que declaraban hasta los centavos de su salario, la remuneración de los técnicos no era revelada de modo preciso.

87 El oficial de obra explicó este incentivo: “¿yo qué sé? Hay algunos trabajadores ahí que se lo merecen también. No está escrito allí [en un cartel pegado en la pared] sea el más rápido posible y gane el premio”. Esto está relacionado con las horas extras. “Hay un trabajador, por ejemplo, Daniel es chalán, está trabajando de guincheiro. El ingeniero estableció veinte horas extras para él, por mes, mismas que no cumple, para poder darle un incentivo. Lo mismo para mí. Hay muchas cosas que yo hago, además de la labor de oficial de obra, yo también recibo veinte horas. Y hay otros trabajadores que también lo hacen. Por ejemplo, el albañil que se queda hasta más tarde, entonces, está haciendo la labor del chalán. A los chicos que la empresa cree que se lo merecen ¿no? Reciben horas extras” (declaración del oficial de obra, abril, 2008).

88 Se retoma aquí la afirmación de Vargas (1983), ya citada anteriormente.

89 Información obtenida en un reportaje de la revista Retrato do Brasil (2008). Los recursos de esa propuesta del SindusCon-SP verían por la “creación de nue-vas modalidades de financiamiento como el fgts para la población con bajos ingresos”. Los empresarios también apuntaron la necesidad de crear “nuevos mecanismos de garantía de préstamos, con la creación de un fondo federal garantizador, de estímulos al mercado secundario de hipotecas y pagarés”. El reportaje destacó que el considerado ‘bajo ingreso’ por los empresarios, se refería a las familias con un ingreso mensual de entre 5 y 10 smm y resaltaba que esa pro-puesta no atendería a los ‘más pobres’ (Uma saída pelo mercado, 2008: 26).90 Dagnino (2002) problematiza las críticas en torno a los ‘encuentros’ entre sociedad civil y Estado que resaltan, como uno de los resultados de ese encuentro, la creación de políticas fragmentadas, sectorializadas, compensatorias, etc. –en contrapunto a lo que sería la ‘verdadera política pública’. Para la autora es necesa-rio que se expliciten los presupuestos de esas críticas y se profundice en la cuestión implícita en ellas –modelos alternativos de formulación de políticas públicas– y que se remite al ámbito más amplio de los modelos de gestión del Estado.

219


91 Información proporcionada por Le Galès en la conferencia “2009 ISA-RC21 –São Paulo Conference: Inequality, Inclusion and the Sense of Belonging”, de la International Sociological Association Research (isa), Committee 21: Sociology of Urban and Regional Development.

92 Reproduzco el párrafo que contextualiza esta formulación: “Sobrepuestos al patrón centro periferia [que dominó el desarrollo de la ciudad de SP entre los años 40 y 80], las transformaciones recientes [entre 80 y 90] están generando espacios en los cuales los diferentes grupos sociales están muchas veces próximos, pero están separados por muros y tecnologías de seguridad, y tienden a no circular o interactuar en áreas comunes. El principal instrumento de ese nuevo patrón de segregación espacial es lo que yo llamo de ‘enclaves fortificados’. Se trata de espa-cios privatizados, cerrados y monitoreados para residencia, consumo, recreación y trabajo. Su principal justificación es el miedo al crimen y la violencia” (Caldeira, 2000: 211).

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Figuras

Figura 1 •Organigrama de la ece

Figura 2 •ece Vista del proyecto de la Línea 1



Figura 5 •Modalidades de contratación de trabajadores en la obra de la ece (2008)

Tablas

Tabla 1 •Producción de las empresas constructoras brasileñas de capital abierto que actúan en el segmento económico (2006-2008)

Tabla 2 •vgv y ganancias netas de la ece (2004-2010)

Tabla 3 •Número de empleados de la ece (2004-2008)

242 243

Gráficas

Gráfica 1 •vgv vs. Ventas de la ecp (2004-2010)

Gráfica 2 •Ganancia neta de la ece (2004-2010)

Gráfica 3 •Modalidades de financiamiento a los clientes de la ece (2004-2008)

Gráfica 4 •Costo de los inmuebles en relación al total de salidas financieras de la ece (2005)

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Universidad de Manchester, Inglaterrahttp://www.manchester.ac.uk

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Universidad Nacional de General Sarmiento, Argentinahttp://www.ungs.edu.ar/ms_ungs

Universidad de Alicante, Españahttp://www.ua.es

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Universidad Autónoma de Manizales, Colombiahttp://www.autonoma.edu.co

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http://www.univalle.edu.co

http://www.uniandes.edu.co

http://www.pucpr.br/especializacao

http://www.colef.net

http://www.uni.edu.pe

Trabajadores

Trabajadores 249

248

Trabajadores

Presidente de la eceEn la teleconferencia de los resultados del cuarto trimestre de 2008.

Ingeniero que trabaja en la sede de la eceJunio, 2008

Arquitecto de un despacho subcontratadoJunio 2008

Maestro de obrasProyecto Monte Alto2008

Oficial de la obraProyecto Monte Alto2008

IngenieroProyecto Monte Alto2008

Ingeniero de obraFebrero 2008

IngenieroJunio, 2008

Maestro de obrasFebrero, 2008

Maestro de obrasOriginario del interior del Estado de Minas Gerais2008

Chalán de obrasAbril, 2008

ArquitectoMayo, 2008

Arquitecto autónomoJunio, 2008

Oficial de obraAbril, 2008

251

Contenido

Mensaje del Director General del Infonavit 17Mensaje del Rector de la uaemex 19Presentación 21Introducción 26

La producción de vivienda en el Brasil contemporáneo 26Cuestiones y estrategias de investigación 29Articulación de las dimensiones analíticas 34

Parte I Capítulo I

Estado, mercado y capital financiero: historia reciente de una confluencia 42La vivienda de mercado en la política habitacional 42La financierización del mercado inmobiliario 45La constitución de la vivienda social de mercado 46

Configuración y características de la producción 48Números de producción y banco de terrenos 52

Capítulo II La Empresa Constructora Estudiada (ece): la confluencia en operación 55

El proceso de apertura de capital 59Los números del crecimiento agresivo 61

¿En dónde está la ganancia? 64 La estructura de producción y de gestión 67

Instancias de decisión y gestión de la empresa 69Etapas de producción 71

Adquisición de terrenos 71Obtención de aprobaciones gubernamentales 72Ventas y mercadeo 73Construcción 74Compra de insumos 76Financiamiento al cliente 77

La ampliación del financiamiento bancario a los clientes 78Simbiosis con el paquete ‘Mi casa, mi vida’ 80

Captación de capital en la Bolsa de Valores: financiamiento a la producción 82

252 253

Parte II Capítulo III

El lugar del arquitecto: estandarización de productos 87Antecedentes: la relación entre arquitectura e industria 88El trabajo del arquitecto en la ece 91

El arquitecto autónomo contratado: década de los años noventa 93El arquitecto de despachos subcontratados: estandarización consolidada en el año 2000 94El arquitecto subcontratado por despachos subcontratados 97El arquitecto funcionario de la empresa 98

Estandarización de productos 100

Capítulo IV El lugar de la tecnología: estandarización del proceso productivo y el sistema de control 107

Estandarización del proceso de producción 109Instrumentos de prescripción 110

Costo y control 113Sistema on line de control 116

Índices de producción: cronograma, costos, consumo de materiales y ‘moneda ece’ 117

Cronograma referencia 117Costo real y costo previsto 117Moneda ece 118Índices de consumo 119Patrón ece de calidad 120

Procedimientos internos de planeamiento y control: ranking de las obras e inventario on line 120

Programación, seguimiento y medición mensuales 120Inventario on line, libro de consumo y paquetes de instalación 121

Procedimientos externos de control: auditorías, supervisión y divulgación delas soluciones constructivas 122

Auditorías y supervisión 122Divulgación de soluciones constructivas 123

Incentivos: premios y ‘Banco de ideas’ 124Premio mensual y premio al final de la obra 124Banco de ideas 125

Albañilería estructural y retrabajo: el (no) lugar de las innovaciones tecnológicas 126

Capítulo V El lugar de la construcción: trabajo controlado 133

Perspectivas sobre la construcción en Brasil: manufactura y atraso 135Los obreros de la construcción en Brasil en la primera década del Siglo XXI 138El proceso de trabajo 146

La jerarquía a partir de la entrada del sistema on line 148La prescripción del trabajo 156

Legislación del trabajo 164Subcontratación y tercerización 166

Subcontratación de servicios básicos 166Servicio de ‘fidelidad’ 171Servicios ‘especializados’ 172

Registro en cartera 173Liminaridades en la regulación 176

Resumen: el (no) lugar del arquitecto 178

Parte III De servidor a inversionista, de arquitecto a gestor 183 ‘Vivienda social de mercado’ sirviendo al Estado y al capital financiero 193

Notas 201Bibliografía 219Siglas y Acrónimos 233Hipervínculos 239Figuras 240Tablas 241Gráficas 242Universidades y Centros de Investigación 243Trabajadores 248

Versión PDF del ePUB que contiene el libro

publicado por Infonavit-Redalyc, ISBN: 978-607-95865-5-3.

Título original en portugués:

Título traducido:

Fecha de la edición original 2011-11-16Primera versión de este ePUB: 2012-06-13

Versión actual: 2012-06-13

Formado en Adobe Indesign CS5.5 Versión 7.5 y Adobe Dreamweaver CS5.5 Versión 11.5

Revisado en Calibre Versión 0.8.41 creado por Kovid Goyal

Producido por Orozco Creativas y Asociados S. de R.L. de C.V.Avenida Prolongación 5 de Mayo No. 727 int. 45

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Vivienda social de mercado · Investigación sobre … · Pontificia Universidad Católica de...

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