Visitatierapport DEWACO-Werkerswelzijn,

Visitatierapport

DEWACO-Werkerswelzijn,

Aalst

Visitatiegesprekken op 19 en 20 februari 2015

Visitatierapport van 9 juni 2015

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S H M E N

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DEWACO-WERKERSWELZIJN AALST PAGINA 2 VAN 56

Prestatiebeoordeling SHM DEWACO-Werkerswelzijn - Aalst

Datum rapport: 9 juni 2015 (versie 1.0) Datum visitatiegesprekken: 19 en 20 februari 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 29 april 2015 Erkenningsnummer SHM: 4015 Contactgegevens SHM: LEO DE BETHUNELAAN 84 9300 AALST Tel: +32 53 77 33 90 Fax: +32 53 77 82 39 Email: [email protected] Directeur: Catherine VINCENT Voorzitter: Eddie MONSIEUR Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: AALST DENDERLEEUW HAALTERT Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Gerard van Bortel, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door DEWACO-Werkerswelzijn geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.



INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4

2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7

3.1 BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM DEWACO-WERKERSWELZIJN UIT AALST ........................................................... 12

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 12

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 18

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ................................................................................................... 24

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 29

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 35

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 45

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 49

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 49

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 50

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 50

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 50

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 52

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 53



1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM DEWACO-Werkerswelzijn uit Aalst.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere

SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op

basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

http://www.visitatieraad.be/



1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale maatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale maatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

mailto:[email protected]



2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

Beoordeling

PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed

OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t.

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed

PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Uitstekend

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed

PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed

PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed

PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar

OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed

OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed

OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonSHM Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar

OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed

PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed



3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM

De Coöperatieve Vennootschap Werkerswelzijn startte haar activiteiten te Denderleeuw in 1923.

De bedoeling was “werkmanswoningen” te bouwen en te verhuren. Om een tegenwicht te bieden

aan de verpauperde arbeiderswoningen van grote steden werden vooral de typische tuinwijken

gebouwd bestaande uit lage eengezinswoningen met een voor- en een achtertuin en een omgeving

met veel groen.

De Bouwcoöperatieve Van Dender en Waas startte officieel haar activiteiten op 11 februari 1955.

Oscar Auguste Debunne (1921-2006), Belgisch politicus en burgemeester van Aalst was de stichter-

voorzitter van deze bouwcoöperatieve voor Dender- en Waasland DEWACO. Gelet op de stedelijke

context en de architectuur van de jaren ’60, betekende dit de start van de ontwikkeling van de

complexen in de wijk Rozendreef te Aalst, middelhoogbouw gekenmerkt door standaardisatie en

een hoge productie. Op basis van een aantal basistypes werden achtereenvolgens 5

appartementsgebouwen gebouwd, goed voor een 230-tal wooneenheden.

Op 30 mei 1988 fuseerden deze twee SHM’s tot DEWACO-Werkerswelzijn. De bedoeling van de

samenvoeging was duidelijk: het creëren van een grotere maatschappij met een meer uitgebouwde

structuur en met een ruim aanbod aan zowel woningen als appartementen.

Op 31/12/2013 verhuurde de SHM 757 huurwoningen binnen het kaderbesluit sociale huur.

Daarnaast verhuurt de SHM nog 15 woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel (3

appartementen voor de conciërges en voor een bureel, een bureel voor ADO Icarus en 11

bejaardenwoningen in de wijk Ten Kouter in Denderleeuw). De SHM is actief in Aalst (429 huurwoningen), Denderleeuw (328 huurwoningen) en Haaltert (nog geen huurwoningen) (zie figuur 1). Figuur 1: verdeling van het patrimonium over het actieterrein

Bron: prestatiedatabank VMSW

AALST; 429; 57%

DENDERLEEUW; 328; 43%

HAALTERT; 0; 0%



Het grootste deel van het bestaande patrimonium van DEWACO-Werkerswelzijn, namelijk 44%, dateert uit de periode van 1970 tot en met 1979; voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat slechts 19,2%. Ongeveer 38,6% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1980 en 1999 (voor Vlaanderen is dat 35%) en ongeveer 13,3% vanaf 2000 (versus 25,4% voor Vlaanderen). Ten slotte dateren nog 31 woningen (4,1%) uit de periode 1950-1959. Figuur 2: ouderdom woningen DEWACO-Werkerswelzijn


Appartementen vormen het grootste aandeel van het patrimonium, met name 76%. 24% zijn dus eengezinswoningen. Slechts een paar SHM’s hebben een groter aandeel appartementen in hun patrimonium. Het grootste gedeelte van het huidig patrimonium bestaat uit woongelegenheden met 2 en 3 slaapkamers (respectievelijk 45% en 35%, samen 80% - zie tabel 1). Tabel 1: Overzicht huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2013. Aantal slaapkamers

Type 0 1 2 3 4 >=5 Totaal

Appartementen Aantal 6 87 334 149 2 0 578

% 1,04% 15,05% 57,79% 25,78% 0,35% 0,00% 100%

Eengezinswoningen Aantal 0 6 5 118 45 5 179

% 0,00% 3,35% 2,79% 65,92% 25,14% 2,79% 100%

Totaal woongelegenheden: Aantal 6 93 339 267 47 5 757

% 0,79% 12,29% 44,78% 35,27% 6,21% 0,66% 100% Bron: prestatiedatabank VMSW

De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de 3 gemeenten van haar actieterrein. In dit gebied zijn eveneens 3 andere SHM’s en 1 SVK actief:

- Vitare, de in 2013 opgerichte SHM, actief met koop- en huuractiviteiten in het volledige Vlaamse Gewest. Deze SHM heeft echter nog geen gerealiseerde woningen of geplande projecten in het actieterrein van DEWACO-Werkerswelzijn;

- De Samenwerkende Maatschappij voor Huisvesting Gewest Aalst, actief met huuractiviteiten in de stad Aalst;

- SHM Denderstreek, actief met huur- en koopactiviteiten in Aalst, Denderleeuw en Haaltert; - SVK Zuid-Oost-Vlaanderen, onder andere actief in Aalst, Denderleeuw en Haaltert.

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

50,00%

1900 -1909

1910 -1919

1920 -1929

1930 -1939

1940 -1949

1950 -1959

1960 -1969

1970 -1979

1980 -1989

1990 -1999

2000 -2009

2010 -2019

% SHM % Vlaanderen



Enkel in Denderleeuw is er een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. Denderleeuw voorziet

daarin een voorrang voor kandidaat-huurders vanaf 65 jaar. Bij een koppel volstaat dat een van

beide partners 65 jaar is.

De andere gemeenten van het actieterrein hebben geen lokaal toewijzingsreglement.

De raad van bestuur van DEWACO-Werkerswelzijn bestaat uit 14 leden, als volgt samengesteld:

gemeenten van het actieterrein: 2 vertegenwoordigers (1 voor Aalst en 1 voor Denderleeuw);

provincie Oost-Vlaanderen: 1 vertegenwoordiger;

particulieren: 11 vertegenwoordigers.

De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van

bestuur. De SHM heeft een directiecomité, bestaande uit vijf bestuurders en de directeur.

Naast de directie bestaat de organisatiestructuur van DEWACO-Werkerswelzijn uit de dienst verhuring-verkoop, een sociale dienst, de dienst gebouwenbeheer, de dienst bouwprojecten en de dienst boekhouding-financiën. De SHM telt buiten de directeur, 8 bedienden (inclusief twee onderhoudsmannen) en 2 schoonmaaksters.

3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de SHM waren er ongeveer 51.600 huishoudens in 2011. Er wordt een groei verwacht van ongeveer 9,2% tegen 2030 (56.400 huishoudens). Bij de nulmeting voor het BSO op 31 december 2007 waren er in het actieterrein 1.759 sociale huurwoningen, 177 sociale koopwoningen en 1 sociale kavel. Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM bedroeg 3,48% van alle woningen. Van de 65.383 woongelegenheden in het actieterrein van DEWACO-Werkerswelzijn zijn er 79% woonhuizen en 21% appartementen. Bij de woonhuizen is er vooral “gesloten bebouwing”, namelijk 39% en 25% “halfopen bebouwing”. Slechts 15% van de woningen zijn “open bebouwing”. In Aalst en Denderleeuw is er veel ‘gesloten bebouwing’. Dit loopt op tot respectievelijk 42% en 36%. Aalst kent het hoogste aandeel appartementen, namelijk 24%. De stedelijke omgeving zal daar niet vreemd aan zijn. In het actieterrein van DEWACO-Werkerswelzijn is de mediaanverkoopprijs in 2013 voor een woonhuis lager dan de mediaan voor heel Vlaanderen, behalve in Haaltert (zie tabel 2 - 200.000 euro voor Vlaanderen). Haaltert spant dus de kroon met 200.800 euro. Bij de prijs van een appartement zijn de verschillen bijna even groot, Haaltert kent opnieuw de hoogste prijzen met 206.300 euro en Denderleeuw de laagste met 180.000 euro tegenover 186.000 euro als mediaan verkoopprijs voor een appartement in heel Vlaanderen. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond liep in Denderleeuw en Aalst op tot respectievelijk 263 euro en 220 euro, wat substantieel hoger is dan de Vlaamse mediaanwaarde (197 euro/m²). In Aalst steeg de mediaanprijs per m² ten opzichte van 5 jaar vroeger met bijna 25%. In Denderleeuw daalde de mediaanprijs met bijna 9% en in Haaltert bleef ze ongeveer gelijk. Ter vergelijking: in Vlaanderen bedroeg de stijging van de mediaanverkoopprijs per m² 20,2%.



Tabel 2: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van DEWACO-Werkerswelzijn (2013).

Gemeente

Mediaan verkoopprijs

Woonhuis

Mediaan verkoopprijs

Woonhuis

Mediaan Verkoopprijs

Appartement

Mediaan Verkoopprijs

Appartement

Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond /

m²

Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond /

m²

2013 (in euro) (% wijziging

t.o.v. N-5) 2013 (in euro)

(% wijziging t.o.v. N-5)

2013 (in euro) (% wijziging

t.o.v. N-5)

AALST 180 000 15,38 185 000 23,33 219,95 24,56

DENDERLEEUW 188 000 3,87 180 000 17,17 263,40 -8,94

HAALTERT 208 000 30,00 206 300 37,53 157,30 1,45

VLAANDEREN 200 000 14,29 186 000 15,67 197,00 20,23


De bevolking in het actieterrein van DEWACO-Werkerswelzijn bedroeg 118.631 inwoners in 2013 en de leeftijdspiramide is gelijk aan de rest van Vlaanderen: 20,44% personen van 18 tot en met 34 jaar, 42,13% personen van 35 tot en met 64 jaar en 18,63% personen ouder dan 65 jaar. De werkloosheidsgraad bedraagt 6,81% (7,48% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,34% (0,3751 % voor Vlaanderen). Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van DEWACO-Werkerswelzijn in 2013 beliep ongeveer 12.341 euro (2013). Bij slechts ongeveer 10% van de SHM’s was het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders lager. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2011 neer op een bedrag van 17.860 euro. Voor Vlaanderen was dit 17.146 euro. Van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen van de SHM is bijna een 30% ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort de SHM tot de 40% SHM’s met het laagste aandeel ‘oudere’ huurders. Het aandeel huurderhuishoudens met een niet-Belgisch gezinshoofd bedroeg 16% in 2013, wat vrij hoog is aangezien slechts een 10% SHM’s een hoger aandeel hebben. Het aandeel alleenstaande huurders bedroeg 55% en dat is het op één na hoogste percentage alleenstaanden onder de SHM’s in Vlaanderen. De huurders van DEWACO-Werkerswelzijn onderscheiden zich dus vooral van huurders van andere SHM’s door een groter aandeel alleenstaanden en niet-Belgen. De mate waarin het BSO-huur reeds gerealiseerd is in het actieterrein van DEWACO-Werkerswelzijn, loopt erg uiteen (zie tabel 3). De gemeente Denderleeuw is op weg het BSO-huur ruimschoots te overschrijden, de realisaties en voornemens in Aalst bieden uitzicht op de realisatie van het BSO-huur. In Haaltert is nog erg weinig voortgang geboekt (zie ook OD 1.1 en 1.2).



Tabel 3: Overzicht voortgang BSO-Huur, -Koop en -Kavels

Gemeente

BSO Huur BSO Koop BSO Kavels

Objectief Voortgang t/m 2013

Te ver-wachten aanbod





AALST 583 121 333 278 3 155 16 0 16

DENDERLEEUW 125 26 132 60 16 42 5 0 5

HAALTERT 153 -3 30 57 0 0 2 0 2

Bron: Voorgangstoets BSO 2014



4. PRESTATIES VAN SHM DEWACO-WERKERSWELZIJN UIT AALST

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Met een gemiddelde jaarlijkse aangroei van het patrimonium van iets meer dan 0,5% over de periode 2009-2013 behoort DEWACO-Werkerswelzijn tot de groep SHM’s met een relatief bescheiden productie. In 2013 had ongeveer 80% van de SHM een grotere aangroei van het patrimonium. Deze lage bouwproductie is het gevolg van de keuze van de SHM enkele jaren geleden om de aandacht vooral te richten op de verbetering van het bestaande patrimonium (zie OD 2.1). Ondertussen zet de SHM weer volop in op het ontwikkelen van nieuwe woningen. Die inspanningen zijn zichtbaar in een 9-tal concrete projecten die in de komende 5 jaar moeten leiden tot de bouw van bijna 300 woningen (37% van het huidige patrimonium). De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit onderdeel daarom als goed.

- In 2014 heeft DEWACO-Werkerswelzijn 7 huurappartementen aan de A. de Brabanderstraat te Denderleeuw opgeleverd. Het betrof vervangingsbouw. In de jaren 2011 tot en met 2013 heeft de SHM geen nieuwe woningen gebouwd. In 2010 heeft DEWACO-Werkerswelzijn 21 woningen aan de Dr. De Moorstraat te Aalst gerealiseerd. Ook dit was een vervangingsbouwproject.

- Eind 2013 had de SHM 41 woningen aangemeld bij de VMSW. Uitgedrukt in een percentage van het patrimonium is dat 5,4%. Ongeveer 40% van de SHM’s hebben een hogere geplande aangroei van het patrimonium. De SHM had daarnaast eind 2013 47 woningen op een uitvoeringsprogramma staan, dat is 6,2% van het patrimonium. Ook daarmee behoort de SHM tot de middengroep van de SHM’s. Ongeveer 55% van de SHM’s hebben relatief gezien minder woningen op het uitvoeringsprogramma staan.

- De nieuwbouwproductie van DEWACO-Werkerswelzijn zal de komende jaren vooral plaatsvinden op het grondgebied van de stad Aalst en in de gemeente Haaltert. In Denderleeuw worden lopende projecten afgerond, maar geen nieuwe projecten gestart. Op basis van de laatste voortgangstoets heeft Denderleeuw al 45% van het BSO-huur gehaald en is het aantal woningen in voorbereiding ruim voldoende om het BSO-huur te halen. Het huidige gemeentebestuur wenst vooralsnog geen verdere uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen. In Aalst was eind 2013 ruim 20% van het BSO-huur gehaald. Met het huidige aantal woningen in voorbereiding, wordt 78% van het BSO-huur gerealiseerd. In Haaltert is nog geen enkele voortgang geboekt (zie ook tabel 3 in hoofdstuk 3).

- De geplande bouwproductie van DEWACO-Werkerswelzijn bestaat, onder meer, uit de

volgende projecten: o in de wijk Ten Kouter in Denderleeuw is de SHM momenteel bezig met het

vervangen van 28 seniorenbungalows die zij via een erfpachtovereenkomst van het OCMW heeft overgenomen. Hiervoor komen 28 nieuwe seniorenwoningen met 1 slaapkamer en 12 eengezinswoningen met 2 slaapkamers in de plaats. Dit project staat op een uitvoeringsprogramma. Op deze locatie wordt niet alleen vernieuwd,



maar ook verdicht en meer diverse woningtypes gebouwd waardoor ten opzichte van de huidige situatie een wat betere sociale mix mogelijk wordt. Om de huisvesting voor de huidige bewoners te garanderen heeft DEWACO-Werkerswelzijn de werken opgesplitst in 2 fasen, telkens bestaande uit de afbraak van 14 woningen en de opbouw van 20 nieuwe woonunits. DEWACO-Werkerswelzijn verzorgt de verhuisbegeleiding voor zittende huurders en heeft hiervoor een draaiboek ontwikkeld (zie OD 4.4). DEWACO-Werkerswelzijn en ook andere woonactoren maken melding van problemen met de aannemer die de werken uitvoert. De werkzaamheden zijn vertraagd en de kwaliteit van enkele al opgeleverde woningen laat volgens enkele woonactoren te wensen over. De SHM stelt dat de huidige regels voor overheidsopdrachten de SHM weinig tot geen mogelijkheden bieden om naast de laagste prijs ook andere gunningscriteria toe te passen. De visitatiecommissie onderschrijft dit, maar adviseert de SHM om binnen de mogelijkheden van de Wet op de Overheidsopdrachten te zoeken naar mogelijkheden om de kwalitatieve afwerking van de bouwprojecten te waarborgen;

o aan de Hogeweg in Erembodegem (deelgemeente van de Stad Aalst) bouwt de SHM momenteel de ‘Woonfabriek’. Dit project omvat 19 huurappartementen op het voormalige terrein van Breigoedfabriek Henri Verhulst. De voorgevel van dit industriële interbellumgebouw blijft behouden. De nadruk ligt op het realiseren van huisvesting voor kleine huishoudens;

o in Aalst ontwikkelt DEWACO-Werkerswelzijn het project “Den Tir” in het Somergempark. Dit project is eind 2014 aangemeld. Op deze locatie zal DEWACO-Werkerswelzijn 48 eengezinswoningen en 13 seniorenwoningen, die nu nog eigendom zijn van de stad Aalst, vervangen door 93 woningen met 1 tot 4 slaapkamers. DEWACO-Werkerswelzijn wil op deze locatie ook een aantal duo-woningen of kangoeroewoningen realiseren (zie OD 1.5). Het project zal zowel eengezinswoningen als appartementen omvatten. Ongeveer de helft van de woningen wordt aangepast of aanpasbaar gebouwd (zie OD 2.3);

o in Doornveld heeft de SHM 16 huurwoningen aangekocht van de stad Aalst. Dit bij de VMSW aangemelde project omvat de bouw van 17 huurappartementen en 7 koopwoningen. Ook hier is sprake van een woningverdichting en –differentiatie. Van de 24 woongelegenheden worden er 6 gerealiseerd met 1 slaapkamer, 12 met 2 slaapkamers en 6 met 3 slaapkamers;

o op de Tupperware-site (fase 1) in Aalst zal de SHM 24 appartementen bouwen. Het betreft hier sociale assistentiewoningen. Dit project is begonnen ter invulling van de sociale last van een private ontwikkelaar. Na de vernietiging van dit deel van het Grond- en Pandendecreet is de private actor doorgegaan met de ontwikkeling van deze sociale woningen. De oplevering van dit project is gepland voor 2016.

- Sinds kort is DEWACO-Werkerswelzijn ook actief in de gemeente Haaltert. Het woonbeleid van het nieuwe gemeentebestuur, dat in 2013 aantrad, biedt mogelijkheden tot samenwerking die er voorheen niet waren. Haaltert is de enige gemeente in het actieterrein van de SHM waar nog een aanzienlijke opgave ligt om het BSO-huur te realiseren, namelijk 153 huurwoningen. Als een eerste stap in deze inhaalbeweging, zal DEWACO-Werkerswelzijn in Haaltert een bestaand schoolgebouw aan de Hooglareweg ontwikkelen tot 8 appartementen met 1 en 2 slaapkamers.

- Kenmerkend bij de realisatie van nieuwe woningen is dat de SHM structureel gebruik maakt van een wedstrijd voor de werving en selectie van architecten (“architectuurwedstrijd”). Deze werkwijze omvat twee fasen. De eerste fase bestaat uit een algemene oproep tot kandidaatstelling. Voor deze oproep wordt een ‘bestek’ geschreven waarin de SHM de



algemene eisen voor het project uitwerkt. Die eisen sluiten aan bij het Vlaamse Woonbeleid, zoals het bevorderen van levenslang wonen. Alle inzendingen worden beoordeeld op basis van een beoordelingsfiche met daarin diverse selectiecriteria, zoals toekomstwaarde en omgevingswaarde van het project. Op basis van de selectiecriteria in het bestek weerhoudt de jury maximaal 5 kandidaten. In fase 2 krijgen zij de (betaalde) opdracht om een schetsontwerp te maken. In de jury die de inzendingen beoordeelt zijn de belangrijkste actoren vertegenwoordigd, zoals de VMSW-sectorarchitect, ambtenaren van betrokken gemeentelijke diensten en DEWACO-Werkerswelzijn. De volledige studieopdracht wordt toevertrouwd aan de ontwerper die op basis van het ingediende schetsontwerp de beste bijdrage levert aan de stedenbouwkundige en architecturale opgave. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk. Deze werkwijze draagt volgens woonactoren bij aan de ontwerpkwaliteit van projecten, het zorgt tevens voor draagvlak onder de betrokkenen en het bevordert een snellere realisatie van het project. Uiteraard is het wel belangrijk dat deze werkwijze op zichzelf niet te tijdsintensief is en niet leidt tot vertraging van het ontwikkelproces. De visitatiecommissie heeft geen aanwijzingen dat dit het geval zou zijn.

- De visitatiecommissie vindt dat DEWACO-Werkerswelzijn haar nieuwbouwprojecten op een slimme manier aanpakt. Het werken met architectuurwedstrijden is daar een onderdeel van. Ook de nadruk op vervangingsbouw en het gebruiken van de herontwikkeling van bestaande sites om bebouwing te verdichten en te differentiëren wordt gewaardeerd door de visitatiecommissie. Door samenwerking bij het vervangen van het oude woningpatrimonium van lokale besturen (bijvoorbeeld de stad Aalst en het OCMW van Denderleeuw) creëert DEWACO-Werkerswelzijn nieuwbouwkansen.

DEWACO-Werkerswelzijn wil in de periode 2014 tot 2018, 284 nieuwe huurwoningen bouwen, dat

is 37% van haar huidige patrimonium. De visitatiecommissie vindt dit aantal woningen op zichzelf

realistisch. Ze zijn alle gekoppeld aan concrete projecten. De planning is echter erg ambitieus. De

problemen met de aannemer die het project Ten Kouter uitvoert tonen aan dat het tijdig en

kwaliteitsvol realiseren van nieuwe woningen niet vanzelfsprekend is. Daarom beveelt de

visitatiecommissie DEWACO-Werkerswelzijn aan om te investeren in de ontwikkeling en opvolging

van projecten en daarvoor desnoods externe ondersteuning in te schakelen.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing

De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van

DEWACO-Werkerswelzijn op het gebied van sociale koopwoningen daarom niet apart beoordeeld,

maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5. ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een

echte woonmaatschappij’. De visitatiecommissie vindt het wel positief dat DEWACO-

Werkerswelzijn bij nieuwe projecten vaak zorgt voor een mix van sociale koop- en huurwoningen,

bijvoorbeeld het project Doornveld in Aalst. Aan de Ronsevaaldreef in Aalst (deelgemeente

Erembodegem) ontwikkelt de SHM in het project ‘De Kleine Zavel’ 6 koopwoningen op de locatie

van een voormalige basisschool. Deze woningen worden bovenop een eveneens nog te bouwen

kleuterschool gerealiseerd. De visitatiecommissie vindt dat er een slimme analyse achter deze

keuze ligt. Er is voor gekozen om koopwoningen te realiseren boven een kleuterschool om gezinnen

met kinderen aan te trekken. De SHM verwacht dat gezinnen standvastig zijn en niet vaak zullen

verhuizen. De kinderen van de bewoners kunnen na schooltijd gebruik maken van de speelruimte

van de kleuterschool.



OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

Zoals bij OD 1.2 worden de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld omdat de SHM historisch een zuivere huurmaatschappij is. De prestaties op dit terrein worden meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. De SHM heeft in 2011 en 2012 een groot aantal sociale kavels (46 loten) verkocht aan de Hazelaarstraat te Hemelrijk (Denderleeuw). Deze verkoop was vooral bedoeld om de financiële gezondheid van de SHM te versterken (zie OD 5.1). Dit was de laatste grondreserve van DEWACO-Werkerswelzijn in Denderleeuw. Hoewel het op de markt brengen van sociale kavels niet tot de kernopdracht van DEWACO-Werkerswelzijn behoort, heeft de visitatiecommissie begrip voor deze beslissing. Het bouwen van sociale huurwoningen is de kerntaak van deze SHM en een gezonde financiële positie is essentieel om die taak te realiseren. De verkoop van de grond bracht het realiseren van het BSO-huur niet in gevaar maar droeg er toe bij.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed

De SHM beschikte eind 2013 over een zeer beperkte voorraad reservegronden van iets minder dan 1 hectare. Ongeveer 85% van de SHM’s hadden in 2013 een grotere grondvoorraad. Ondanks deze beperkte reserve weet DEWACO-Werkerswelzijn door een goede samenwerking met lokale besturen voldoende kansen voor sociale woonprojecten te creëren. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze operationele doelstelling als goed.

- DEWACO-Werkerswelzijn werkt nauw samen met de lokale besturen in haar actieterrein en creëert hierdoor kansen voor nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten. Door die samenwerking hoeft DEWACO-Werkerswelzijn gronden en panden pas aan te kopen als er grote zekerheid bestaat over de uitvoering van het project. Hiermee vermijdt de SHM dat zij haar eigen vermogen vastlegt in gronden en panden waarvan het onzeker is of er bouwprojecten op die locatie mogelijk zijn.

- Die strategie werkt goed in Aalst waar DEWACO-Werkerswelzijn samen met het stadsbestuur afspraken heeft gemaakt over de aankoop en vervanging van stadswoningen in de wijk Den Tir nabij het Somergempark en de vervanging van een voormalige basisschool aan de Ronsevaaldreef door een kleuterschool met daarboven koopwoningen (zie OD 1.2). Tot de recente wijziging van het gemeentelijk woonbeleid, werkte die strategie ook goed in Denderleeuw waar DEWACO-Werkerswelzijn verouderde seniorenwoningen van het OCMW heeft overgenomen en nu vervangt door nieuwbouw. Ook in Haaltert heeft deze werkwijze succes. DEWACO-Werkerswelzijn zal een bestaand schoolgebouw een woonbestemming geven. Niet alleen zorgt de SHM op deze manier voor kansen om nieuwe woningen te bouwen, zij gebruikt dit ook om grotere woningdichtheden en een betere mix van woningtypes en woninggroottes te realiseren.

- Waar in veel andere delen van Vlaanderen samenwerking met private actoren abrupt ten einde kwam na de vernietiging van het onderdeel “sociale last” van het Grond- en Pandendecreet, is DEWACO-Werkerswelzijn in staat gebleken om die samenwerking voort te zetten. Voorbeelden zijn de “sleutel-op-de-deur”-oplevering van 7 sociale huurwoningen aan het Stationsplein in Denderleeuw en de gronden op de voormalige Tupperware-site in Aalst voor de realisatie van 24 sociale assistentiewoningen. Voor dit laatste project kon de SHM, ondanks vernietiging van



de sociale last, toch tot een overeenkomst met de private actor komen waarbij uitgeruste grond werd aangekocht.

- DEWACO-Werkerswelzijn volgt de mogelijkheden die het recht van voorkoop haar biedt, maar maakt daar maar zelden gebruik van bij gebrek aan aantrekkelijke aankoopmogelijkheden. Veelal zijn de aangeboden onroerende goederen te klein of te duur. Het meest recente voorbeeld is de verwerving een voormalig bedrijfspand aan de Hogeweg en omliggende gronden in Erembodegem (Aalst) in de periode 2009-2010. De SHM probeert sinds 2014 wel het recht van wederinkoop op de vroeger verkochte sociale huurwoningen uit te oefenen om terug aaneengesloten blokken van woningen te realiseren. Dit geeft onder andere voordelen bij latere renovaties en onderhoudswerken. Recent heeft de SHM beslist om haar recht van wederinkoop uit te oefenen voor twee woningen gelegen in de wijk Hemelrijk te Denderleeuw.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed

DEWACO-Werkerswelzijn hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van verschillende groepen kandidaat-huurders. DEWACO-Werkerswelzijn houdt in haar aanbod van (nieuwe) woningen duidelijk rekening met de noden van kandidaat-huurders en bijzondere doelgroepen. De SHM realiseert een gevarieerd aanbod aan eengezinswoningen en appartementen met 1 tot 4 slaapkamers. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling daarom als goed. - Er bestaat een duidelijke relatie tussen de huishoudens op de wachtlijst en de kenmerken van

de nieuwe woningen die DEWACO-Werkerswelzijn bouwt. DEWACO-Werkerswelzijn voorziet niet alleen in woningen met 2 slaapkamers die inzetbaar zijn voor de huisvesting van alleenstaanden, koppels en kleine gezinnen, maar bouwt ook aanzienlijke aantallen woningen met 1 slaapkamer voor alleenstaanden en met 3 en 4 slaapkamers voor grotere gezinnen (zie OD 1.1). Er is veel vraag naar kleine woningen en dat blijkt duidelijk uit een door DEWACO-Werkerswelzijn gemaakte analyse van de wachtlijsten. Ongeveer 50% van de kandidaat-huurders bestaat uit eenpersoonshuishoudens; 28% betreft eenoudergezinnen.

- DEWACO-Werkerswelzijn houdt in haar nieuwbouw- en renovatieprogramma rekening met de noden van bijzondere doelgroepen door woningen aangepast, rolstoeltoegankelijk of aanpaspaar te bouwen (OD 2.3). Door samenwerking met welzijnsactoren zoals CAW, OCMW en vzw De Dorpel zorgt DEWACO-Werkerswelzijn voor woonbegeleiding die past bij de noden van bijzondere doelgroepen (zie OD 4.4).

- Woon- en welzijnsactoren gaven tijdens de visitatiegesprekken aan dat zij geen voorbeelden kennen van bijzondere doelgroepen die, bijvoorbeeld via een vzw gespecialiseerd in specifieke zorg, bij DEWACO-Werkerswelzijn aanklopten met een bijzondere woonvraag. Er zijn in de gesprekken die de visitatiecommissie voerde, geen noden van bijzondere doelgroepen naar voren gekomen waar DEWACO-Werkerswelzijn onvoldoende op inspeelt.

- DEWACO-Werkerswelzijn verwacht dat het aantal oudere huurders in de komende jaren zal stijgen en wil haar patrimonium daarop voorbereiden. De SHM wil 30% van haar nieuwe woningen geschikt maken voor bewoning door senioren (zie OD 2.3). DEWACO-Werkerswelzijn ontwikkelt hiertoe bijzondere woonvormen om kwetsbare personen langer zelfstandig te laten wonen. De plannen voor ‘kangoeroewoningen’ op de locatie Den Tir in Aalst zijn daar een voorbeeld van. Om te waarborgen dat de nieuwe woningen in de wijk Ter Kouter in



Denderleeuw ook daadwerkelijk aan ouderen worden toegewezen, is een toewijzingsreglement voor +65 plussers goedgekeurd op 21/10/2014.

- In Denderleeuw bezit de SHM al enkele jaren 15 ADL woningen. Vanuit een nabijgelegen unit wordt 24/7 zorg geleverd door de vzw ADO Icarus. Op de Tupperware-site (fase 1) in Aalst realiseert de SHM verder 24 sociale assistentiewoningen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Eindoordeel: goed

DEWACO-Werkerswelzijn heeft de afgelopen jaren een bescheiden hoeveelheid nieuwe

woningen gerealiseerd. De aandacht van DEWACO-Werkerswelzijn lag in die periode vooral op

de renovatie van haar bestaande patrimonium. Voor de komende jaren heeft DEWACO-

Werkerswelzijn bijna 300 nieuwbouwwoningen in uitvoering of voorbereiding. De SHM werkt

structureel met architectuurwedstrijden. Deze aanpak zorgt niet alleen voor architecturaal

waardevolle projecten maar ook voor een draagvlak omdat lokale besturen zitting hebben in de

jury.

DEWACO-Werkerswelzijn hanteert een slimme strategie door via een goede samenwerking met

lokale besturen in haar actieterrein gronden en panden te verwerven op het moment dat er grote

zekerheid bestaat over de realisatie van het project. DEWACO-Werkerswelzijn heeft daardoor

een zeer bescheiden grondreserve, maar beschikt wel over kansen om nieuwbouwprojecten te

realiseren.

DEWACO-Werkerswelzijn hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden

van verschillende groepen kandidaat-huurders.



4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het

woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over een goed uitgewerkte onderhouds- en renovatieplanning voor haar patrimonium. Deze planning, waarin ook de investeringskosten zijn opgenomen, voorziet in het behalen van de ERP2020-doelstellingen tegen 2017 voor het gehele patrimonium. Eind 2013 voldeed 79% van het patrimonium aan die doelstellingen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor deze operationele doelstelling als goed. - Sinds 2007 heeft DEWACO-Werkerswelzijn stelselmatig gewerkt aan het verbeteren van haar

patrimonium door middel van totaalrenovaties. DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over een onderhouds- en renovatieplanning voor de periode 2015-2018. Op basis van die planning voldoen in 2017 ook alle woningen aan de prioritaire ERP2020-normen. Voor de meeste renovatieprojecten is de financiering door de VMSW al definitief geregeld. Naast totaalrenovaties omvat die planning ook de noodzakelijke schilder- en schrijnwerken. De gebruikte planningshorizon van 4 jaar is vrij kort. De visitatiecommissie adviseert om een langere tijdshorizon te gebruiken (bijvoorbeeld 10 jaar) om beter zicht te krijgen op te verwachten onderhoudskosten op lange termijn.

- In 2014 voldeed 79% van het patrimonium aan de drie prioritaire ERP2020-doelstellingen, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Ten opzichte van het Vlaams gemiddelde scoort DEWACO-Werkerswelzijn goed, 64% van de sociale huurwoningen in Vlaanderen voldoet aan alle prioritaire doelen. 84% van het patrimonium van de SHM beschikt reeds over dakisolatie. 4 op de 10 SHM’s staan op dit vlak wel al verder. Bij 87% van de woongelegenheden van DEWACO-Werkerswelzijn is er dubbele beglazing aanwezig en dat stijgt zelfs tot 100% voor de aanwezigheid van een energiezuinige verwarmingsinstallatie. In 2010 voldeed slechts 46% van de woningen van de SHM aan de ERP2020-doelsellingen. DEWACO-Werkerswelzijn maakt dus goede vorderingen op dat vlak. Van de appartementen voldoet ondertussen 85% aan alle prioritaire doelstellingen. Bij de eengezinswoningen ligt dat aandeel met 29% een stuk lager. Hier is vooral de dakisolatie het zwakke punt: 71% van de daken van de eengezinswoningen is nog onvoldoende geïsoleerd, 87% heeft daarentegen reeds dubbele beglazing. Alle woningen beschikken dus over een energiezuinige verwarmingsinstallatie.

- Vooral bij de in de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw gebouwde eengezinswoningen van DEWACO-Werkerswelzijn in de wijk Hemelrijk in Denderleeuw ligt nog een flinke opgave om de ERP2020-doelstellingen te halen. Huurders, maar ook woonactoren maken melding van vochtoverlast in deze woningen en problemen met de elektrische installatie. Deze problemen worden door de SHM ook erkend, maar zijn volgens haar lastig op te lossen omdat ze deels samenhangen met de bouwwijze en ouderdom van de woningen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om in haar renovatieplanning ook rekening te houden met ingrepen die bijdragen aan hedendaags wooncomfort, zoals het vervangen van verouderd sanitair, keukens en elektrische installaties.



- Diverse grote renovatieprojecten zijn momenteel lopende: o in de Hemelrijklaan in Denderleeuw heeft DEWACO-Werkerswelzijn in 2014 27

appartementen volledig gerenoveerd, momenteel worden in dezelfde gemeente aan de Meiboomlaan 45 appartementen aangepakt. Daken, ramen en gevels worden er geïsoleerd. De oplevering is gepland voor 2015/2016;

o op een systematische manier worden de appartementsblokken in de wijk Ten Rozen gerenoveerd. Ondertussen zijn vier van de vijf blokken opgeknapt. De renovatie van het laatste blok, Rozendreef 167, is in voorbereiding en staat gepland voor uitvoering in 2016. Rozendreef 159, 161, 163 en 165 zijn al gerenoveerd. In totaal gaat het hier om circa 230 woningen; 1/3 van het totale patrimonium van DEWACO-Werkerswelzijn. Deze ingrijpende renovatie wordt ook gebruikt om de openbare ruimte tussen de complexen op te knappen en autovrij te maken, dit in samenwerking tussen de VMSW, de SHM en de stad Aalst. Wegen, riolering en groen worden vernieuwd. Hierbij wordt rekening gehouden met de noden van wandelaars, fietsers, rolschaatsers, skaters en mindervaliden. Parkeren gebeurt aan de randen van de wijk;

o aan de Leeuwerikenlaan en de Seringenlaan te Denderleeuw heeft DEWACO-Werkerswelzijn in 2014 de daken van 18 woningen gerenoveerd. Er zijn eerst een aantal proefrenovaties uitgevoerd om de meest efficiënte werkwijze te bepalen. Verschillende oplossingen zijn uitgeprobeerd, zoals isolatie van het gehele dak of isolatie van de zoldervloer. Op basis van de ervaringen en een kosten/baten-analyse heeft DEWACO-Werkerswelzijn gekozen om alleen de zoldervloer te isoleren om daarmee het te isoleren oppervlakte zo klein mogelijk te maken. De zolder vervult immers geen woonfunctie. De visitatiecommissie vindt dit een bijzonder weloverwogen werkwijze.

- Hoewel geen prioritaire ERP2020-doelstelling, levert ook gevelisolatie een belangrijke bijdrage

aan wooncomfort en de verlaging van energielasten. Ongeveer 62% van de woningen van de DEWACO-Werkerswelzijn heeft gevelisolatie, dat is beter dan het Vlaamse aandeel van 48%. Toch wordt gevelisolatie niet meegenomen bij renovatie van de eengezinswoningen. De SHM stelt dat isolatie moeilijk uitvoerbaar is vanwege de vele verkochte woningen in de blokken waar de SHM woningen bezit. De visitatiecommissie vindt dat de SHM meer inspanningen kan leveren om de eigenaars te betrekken bij eventuele gevelrenovaties en gezamenlijk een win-win situatie te creëren.

- DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over een klusjesman en een technicus voor kleine herstellingen. Grotere werkzaamheden besteedt de SHM uit. Huurders waarmee de visitatiecommissie sprak meldden veel problemen met het doorgeven en het uitvoeren van herstellingen: de SHM is telefonisch moeilijk bereikbaar. E-mails worden volgens huurders vaak niet beantwoord (zie OD 6.1). Afspraken om langs te komen voor het uitvoeren van herstellingen worden niet altijd gerespecteerd. Huurders wachten dan thuis tevergeefs op de aannemer. De visitatiecommissie kan niet beoordelen hoe representatief deze klachten zijn. Op basis van het aantal en de ernst van de signalen, krijgt de commissie wel de indruk dat de SHM haar bedrijfsproces voor het melden, opvolgen en uitvoeren van herstellingen beter kan organiseren dan nu het geval is (zie OD 5.6).



OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: uitstekend

DEWACO-Werkerswelzijn heeft een duidelijke visie op de bijdrage die zij kan leveren aan een beter milieu in functie van de betaalbaarheid. Zij brengt deze visie ook in de praktijk. Activiteiten van DEWACO-Werkerswelzijn op dit gebied omvatten het isoleren van het patrimonium, maar ook verminderen van het elektriciteits- en gasverbruik, de sensibilisering van de huurders omtrent energiezuinig omgaan met hun woning. Ook het herbestemmen van bestaande gronden en panden door de SHM levert een bijdrage aan milieuvriendelijkheid doordat deze locaties opnieuw een eigentijdse functie krijgen. De visitatiecommissie vindt dat DEWACO-Werkerswelzijn uitstekende prestaties levert. - De directie van DEWACO-Werkerswelzijn is duidelijk de drijvende kracht achter de activiteiten

van de SHM op het gebied van milieuvriendelijkheid. De afgelopen jaren is op dit terrein een werkwijze ontstaan die recent ook werd vastgelegd in een visiedocument.

- DEWACO-Werkerswelzijn analyseert de haalbaarheid van energiebesparende maatregelen door de kosten te vergelijken met de mogelijke subsidies en terugverdientijden. Van elke maatregel en renovatie wordt de kosten/baten analyse gemaakt tijdens de ontwerpfase en wordt er waar mogelijk ook een nacalculatie gedaan om na te gaan of er aan de verwachtingen werd voldaan. Dit heeft de SHM bijvoorbeeld gedaan bij de dakisolatie van eengezinswoningen in Hemelrijk.

- Elk project van DEWACO-Werkerswelzijn wordt toegewezen aan een architect na een architectuurwedstrijd. Zowel in het programma als in de gunningscriteria wordt expliciet vermeld dat het ontwerp een energievriendelijk concept moet bevatten, dat het bouwvolume zo compact mogelijk moet zijn en dat er aandacht moet zijn voor duurzaam bouwen, onder andere door het gebruik van duurzame materialen.

- Diverse projecten tonen aan dat DEWACO-Werkerswelzijn veel aandacht heeft voor het hergebruik van gronden en gebouwen, bijvoorbeeld de ‘Woonfabriek’, de vervanging van stadswoningen in Aalst en van de seniorenbungalows van het OCMW in Denderleeuw en de transformatie van een voormalige school naar een woonfunctie in Haaltert. In Denderleeuw verbouwt DEWACO-Werkerswelzijn een voormalig Rijkswachtgebouw tot haar nieuwe burelen. Een bijzonder vermeldenswaardig project is ‘De Kleine Zavel’ in Aalst waar DEWACO-Werkerswelzijn 6 koopwoningen gaat bouwen bovenop een eveneens nog te bouwen kleuterschool. Dit is een creatief voorbeeld van het ruimtebesparend combineren van functies.

- DEWACO-Werkerswelzijn draagt ook met diverse kleine maatregelen bij aan het milieu. Zo maakt DEWACO-Werkerswelzijn maximaal (>80%) hergebruik van de bestaande dakpannen bij het project dakisolatie in de wijk Hemelrijk te Denderleeuw. De verlichting in de algemene delen wordt bediend met aanwezigheidssensoren en tijdschakelingen. Voor de afvoerfunctie van de ventilatie werd in het in 2014 opgeleverde project in de A. De Brabanterstraat gebruik gemaakt van ventielen met ingebouwde vochtsensor. Zo wordt het afvoerdebiet aangepast aan de vochtigheidsgraad via een klep die zonder gebruik van energie werkt. Dit voorbeeld illustreert dat de SHM openstaat voor nieuwe technologische ontwikkelingen.

- De SHM is bijzonder actief in het verwerven van subsidies voor milieuvriendelijke maatregelen, in het bijzonder voor dakisolatie. Voor een aantal projecten heeft DEWACO-Werkerswelzijn gebruik gemaakt van subsidiemogelijkheden van onder andere het Vlaams klimaatfonds (VKF), de VREG, Eandis en het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) om verregaande



energiebesparende maatregelen mogelijk te maken. De SHM onderhoudt goede contacten met Eandis en is daarom goed op de hoogte van subsidiemogelijkheden. Voor de renovatie van 18 eengezinswoningen en 72 appartementen in Hemelrijk is dergelijke subsidie verkregen.

- Bij nieuwe projecten legt DEWACO-Werkerswelzijn een ontwerpnorm voor het E- en het K-peil op die telkens 10 punten strenger is dan de actuele wettelijke norm. Bij de vervanging van 16 huurwoningen aangekocht van de stad Aalst, realiseert DEWACO-Werkerswelzijn de nieuwe woningen met een E-peil van 30. Hiermee speelt de SHM in op de subsidiemogelijkheden voor energiezuinige vervangbouw; zij verdubbelt hiermee de Eandis-subsidie die zij voor dit project kan ontvangen. DEWACO-Werkerswelzijn kan deze prestaties onder andere leveren door bij nieuwbouw en renovatie in bouwteams te werken, waarbij ook de EPB-adviseur vanaf de start deel uit maakt van dat team. Dit biedt de mogelijkheid om in een vroeg stadium in projecten energiebesparende maatregelen door te voeren

- Aan nieuwe projecten koppelt DEWACO-Werkerswelzijn ook infrastructuurwerken en de heraanleg van een autoluwe omgeving met extra aandacht voor groen (bijvoorbeeld in Ten Kouter, Ten Rozen, Dr. De Moorstraat en de Hazelaarstraat). Zij beperkt het gebruik van verharde oppervlakte met behulp van waterdoorlatende klinkers (wijk Ten Rozen), brede open voegen (Dr. De Moorstraat) en parkeerzones met grasdallen.

- Als onderdeel van de operatie om verwarmingsinstallaties energiezuiniger te maken vervangt de SHM soms individuele verwarmingsinstallaties door energiezuinige collectieve stookplaatsen. Dit werd bijvoorbeeld toegepast in de blokken Rozendreef 159, 161 en 163 en in de Elisabethwijk. In diezelfde wijk Elisabeth werd in samenwerking met de stad Aalst en het afvalverwerkend bedrijf IlvA1 een project opgezet voor het ophalen van restafval via ondergrondse containers. Dit project sensibiliseert bewoners om te sorteren en hanteert het principe “de vervuiler betaalt”. In de wijk Ten Rozen gaat DEWACO-Werkerswelzijn een stap verder. Met dezelfde partners realiseert de SHM twee milieustraten voor glas, pmd, papier en restafval. Hierbij wordt een samenwerking opgezet met “ambassadeurs” die DEWACO-Werkerswelzijn samen met de wijkagent en Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen (hierna kortweg “Samenlevingsopbouw”) wil rekruteren onder bewoners.

- Voor de opslag van hemelwater werd bij diverse projecten gebruik gemaakt van infiltratiebekkens (Ten Kouter, Hemelrijklaan en Meiboomlaan), wadi’s (Hazelaarstraat en Ten Rozen) en groendaken (Ten Rozen en Moreelstraat). Het kraanwerk en de toiletten in nieuwe projecten hebben standaard voorzieningen om het waterverbruik te beperken.

- Het volledige patrimonium kreeg in 2013 en 2014 bezoek van de energiesnoeiers. Hiervoor werkte DEWACO-Werkerswelzijn samen met een gespecialiseerde afdeling van de Kringwinkel te Aalst. Deze energiesnoeiers onderzochten elke woning en leverden rapporten af waaruit energiebesparende maatregelen kunnen afgeleid worden. Tevens plaatsten zij waar nodig radiatorfolie, buisisolatie, spaarlampen, rookmelders en spaardouchekoppen. Tijdens dit bezoek gaven de energiesnoeiers ook informatie aan de bewoners. De SHM moet de rapporten nog verwerken en analyseren. In 2013 heeft een extern bureau de opdracht gekregen om de EPC’s op te maken voor het volledige patrimonium. De resultaten hiervan worden ingevoerd in het bedrijfsinformatiesysteem van de SHM. DEWACO-Werkerswelzijn wil deze resultaten bundelen en gebruiken voor haar renovatieplanning.

1 : Intercommunale Land van Aalst of een Intergemeentelijk samenwerkingsverband voor milieu.



OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over circa 20 aangepaste woningen en heeft in 2014 6 aanpasbare woningen gerealiseerd. De komende jaren zal DEWACO-Werkerswelzijn het aantal aangepaste en aanpasbare woningen aanzienlijk uitbreiden. Ruim 35% van de kandidaat-huurders is ouder dan 50 jaar en DEWACO-Werkerswelzijn streeft ernaar om ongeveer eenzelfde aandeel van haar patrimonium geschikt te maken voor senioren door nieuwbouw, vervangingsbouw en renovatie. DEWACO-Werkerswelzijn heeft deze ambitie vertaald in concrete projecten die de komende jaren uitgevoerd worden. De visitatiecommissie is positief over de ambitie van DEWACO-Werkerswelzijn en de uitwerking daarvan in projecten. Daarom beoordeelt zij deze operationele doelstelling als goed. - DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over 15 ADL-woningen in Denderleeuw. Vanuit het ADL-

bureel wordt centraal de 24/7-dienstverlening geregeld voor de sociale huurders (zie ook OD 1.5). In de gerenoveerde flats in de wijk Ten Rozen heeft DEWACO-Werkerswelzijn op de begane grond van de blokken 159 tot en met 165 telkens 3 aangepaste woningen gerealiseerd.

- In de komende jaren voegt DEWACO-Werkerswelzijn een aanzienlijk aantal aanpasbare en aangepaste woningen toe aan haar patrimonium. Hiermee wordt stap voor stap een relatief groot aandeel van het woningbezit geschikt gemaakt voor mensen die nu of in de toekomst een woning nodig hebben die is aangepast aan hun noden. Zo worden alle 12 de nieuwe eengezinswoningen in het project Ten Kouter aanpasbaar, de 28 seniorenappartementen worden aangepast gebouwd. In 2014 zijn als onderdeel van de eerste fase van dit project al 6 aanpasbare eengezinswoningen en 12 aangepaste appartementen gerealiseerd. Aan de Hemelrijklaan en Meiboomlaan in Hemelrijk (Denderleeuw) realiseert de SHM momenteel 24 rolstoeltoegankelijke woningen voor senioren.

- Een aantal projecten in voorbereiding zal ook aangepaste en aanpasbare woningen bevatten.

De vervangingsbouw aan het Doornveld in Aalst zal 17 rolstoeltoegankelijke woningen voor senioren realiseren. Het project “Den Tir” nabij het Somergempark in Aalst zal 24 kangoeroewoningen, 18 aangepaste en 19 aanpasbare woningen omvatten. Bij de renovatie van de laatste blok in de Rozendreef (blok 167) worden 4 aangepaste woningen voorzien. Op de Tupperware-site te Aalst komen 4 aangepaste woningen.

- DEWACO-Werkerswelzijn participeert in het project AIPA (Ageing in Place Aalst) Levenslang thuis wonen. Dit initiatief van de stad Aalst is erop gericht om voorzieningen in en om de woning uit te testen in de vorm van een innovatieve ‘zorgproeftuin’ om senioren zo lang mogelijk in hun eigen woning te laten wonen. Het is de bedoeling dat ook huurders van DEWACO-Werkerswelzijn gaan deelnemen aan dit experiment.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over een goed uitgewerkte onderhouds- en renovatieplanning voor haar patrimonium. De planning, waarin ook de investeringskosten zijn opgenomen, voorziet in het behalen van de ERP-2020-doelstelligen tegen 2017. DEWACO-Werkerswelzijn heeft een duidelijke visie op de bijdrage die zij kan leveren aan een beter milieu in functie van betaalbaarheid en brengt deze visie ook in de praktijk. Activiteiten van



DEWACO-Werkerswelzijn op dit gebied omvatten onder andere het isoleren van het patrimonium en het verminderen van energieverbruik door het sensibilisering van huurders. DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over ongeveer 15 aangepaste woningen, en heeft in 2014 haar eerste aanpasbare woningen gerealiseerd. De komende jaren wil DEWACO-Werkerswelzijn het aantal aangepaste en aanpasbare woningen aanzienlijk uitbreiden. Uiteindelijk moet een derde van het patrimonium geschikt zijn voor bewoning door senioren.



4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed We beschikken nog niet over met andere SHM’s vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouwen renovatieprojecten. Wel is er informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of een SHM prijsbewust bouwt, zonder dit in een context te zien van een onderlinge positionering. Uit deze data (5 nieuwbouw- of vervangingsbouwprojecten) blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) voor de nieuwbouwprojecten in de ontwerpfase en bij de bestelling heeft gerespecteerd. De contractwijzigingen die leidden tot meerkosten tijdens de uitvoeringsfase lagen de voorbije jaren in het algemeen heel laag en dit zowel voor de nieuwbouw- als voor de renovatieprojecten. De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als goed.

- Bij nieuwbouw- of vervangingsbouwprojecten voorziet de SHM telkens in genoeg woningen per

hectare (“dichtheid”) zodat het grondaandeel binnen het subsidiabel leningsplafond blijft (zie ook OD 1.4). De SHM voert voor de verwerving van panden en/of gronden een uitgebreide haalbaarheidsstudie uit om de financiële leefbaarheid van het geplande project na te gaan.

- In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal nieuwbouwprojecten opgestart waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft 5 recent opgestarte (schetsontwerp) of in uitvoering zijnde projecten van naderbij bekeken (waaronder 1 gemengd project huur en koop). Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond voor de 5 nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten (123 huurwoningen en 28 koopwoningen) in de ontwerpfase en bij de bestelling respecteert. Over het algemeen lag het ramingsbedrag van de ontwerpfase en het bestelbedrag telkens een paar percenten onder het leningsplafond zodat de SHM over wat marge beschikte.

- Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang want dit bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond uiteindelijk heeft gerespecteerd. In de periode 2009 tot en met 2013 blijken er slechts in heel beperkte mate meerwerken te zijn toegestaan. In deze periode werd slechts 1 nieuwbouwproject opgeleverd in 2010 waarbij een contractwijziging van 2,5% van het bestelbedrag werd toegestaan (project De Moorstraat 21 huurwoningen). Bij renovatieprojecten lagen de contractwijzigingen tussen de 1% en 3%. In het algemeen zou men kunnen stellen dat meerwerken meer voorkomen bij een renovatieproject dan bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject aangezien bij een renovatieproject de kans groter is dat men op onvoorziene zaken stoot die aanleiding geven tot meerwerken. Deze analyse wordt ook onderbouwd door de informatie die de SHM zelf heeft aangeleverd over de contractwijzigingen bij een 2-tal recent uitgevoerde renovatieprojecten (Rozendreef 163 Aalst renovatie van 46 appartementen en Hemelrijk-Denderleeuw renovatie 37 woningen). Telkens waren er contractwijzigingen in min en in meer resulterend in een meerkost van ongeveer 1% tot 1,5% ten opzichte van het bestelbedrag.



- Indien men rekening houdt met het omvangrijke bouwprogramma van de SHM voor de volgende jaren (zie OD 1.1) is het onder controle houden van de bouwkosten van cruciaal belang. Zelfs een beperkte overschrijding van de bouwkost, die via een marktconforme lening of via eigen middelen moet worden gefinancierd, zou een belangrijke negatieve invloed kunnen hebben op de financiële gezondheid van de SHM (zie OD 5.1). De SHM is zich bewust van dit risico en heeft een aantal maatregelen genomen om de bouwkosten onder controle te houden:

o bij de verwezenlijking van nieuwe projecten mag het FS3-plafond niet overschreden worden. Het dossier wordt daarom meermaals besproken met de architect. De SHM volgt daarbij de simulatietabel voor het FS3-leningsplafond nauwlettend op. Indien volgens de raming toch zou blijken dat de plafonds overschreden worden zal de technische dienst besparingen zoeken zonder afbreuk te doen aan de architecturale kwaliteit en de duurzame visie op het project. De SHM probeert telkens 5% onder FS3-leningsplafond te blijven. Uit bovenvermelde analyse blijkt dat de SHM dit streefcijfer meestal dicht benadert;

o indien bij aanbesteding de vooropgestelde kostprijs toch wordt overschreden, worden de werken niet besteld. De SHM herwerkt eerst het dossier om tot een aanvaardbare kostprijs te komen en besteedt opnieuw aan;

o renovatiewerken waarvoor geen bouwvergunning vereist is, werkt de SHM technisch volledig zelf uit. De SHM beschikt immers over de nodige competenties ter zake. De directeur is architect en de SHM heeft een ingenieur bouwkunde in dienst. Dit is kostenbesparend omdat geen ereloon dient betaald te worden aan externe deskundigen. De SHM heeft deze methodiek recent bij drie projecten toegepast;

o tijdens de werfuitvoering zal de SHM er strikt op toezien dat er zo weinig mogelijk in plus wordt verrekend (meerwerken);

o DEWACO-Werkerswelzijn geeft aan zo functioneel mogelijk te bouwen en houdt ook rekening met de latere onderhoudskosten. Het kan nuttig zijn om dit wat meer te formaliseren en dit als een soort “checklist” mee te geven aan de ontwerpers. Een aantal collega-SHM’s gebruiken een dergelijke ontwerpnota, die een aantal extra eisen bevat m.b.t. de uitvoering van een project, bovenop de C2008 van de VMSW.

Ten slotte beschikt de SHM over een erg uitgebreide softwaretool om het volledige bouwproces vanaf het eerste idee tot de definitieve oplevering op te volgen, inclusief alle financiële aspecten. Deze applicatie bevat een uitgebreide rapporteringsmodule. DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over alle elementen om enerzijds haar bouwproces van nabij te bewaken en om anderzijds er een globaal zicht op te krijgen en om dus een doelstelling voor prijsbewust bouwen te definiëren en op te volgen. Dit biedt evenwel nog geen garantie dat de uitvoering van alle werven vlekkeloos verloopt (zie OD 1.1).

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2013 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 363 euro bij DEWACO-Werkerswelzijn; daarmee behoorde de SHM tot de 15% SHM’s in Vlaanderen met de hoogste gemiddelde huurlasten. Een deel van de verklaring ligt in het hoge aandeel appartementen, namelijk 76%, waaraan traditioneel hogere huurlasten zijn verbonden. De SHM onderneemt actie om de huurlasten te beperken, voert voorcontroles uit bij een huuropzegging om kosten voor de vertrekkende huurder zo laag mogelijk te houden en zet in op het sensibiliseren van de huurders over mogelijkheden om energiekosten te beperken. De visitatiecommissie vindt daarom dat de SHM goede prestaties levert op deze doelstelling.



- De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij DEWACO-Werkerswelzijn bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een appartement 229 euro. Ongeveer 20% van de SHM’s kent een hogere mediaan huurprijs. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 316 euro, slechts een 15% SHM kennen een hogere mediaan huurprijs. Het inkomen is de meeste bepalende factor van de huurprijs. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van DEWACO-Werkerswelzijn ligt relatief laag in vergelijking met de meeste andere SHM’s. Het bedroeg 12.341 euro in 2013 en slechts bij ongeveer 10% van de SHM’s is dit lager.

- De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij DEWACO-Werkerswelzijn bedroeg 363 euro

per jaar in 2013. De SHM behoort daarmee tot de 15% SHM’s in Vlaanderen met de hoogste gemiddelde huurlasten. De huurlasten per woning stegen in de periode 2009 tot en met 2013 van ongeveer 300 euro per jaar per woning naar 363 euro per woning.

- Het niveau van de huurlasten houdt sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat

uit appartementen bestaat, namelijk 76%. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …). Slechts bij een paar SHM’s ligt het aandeel appartement nog hoger. Uit de analyse die de SHM zelf periodiek opmaakt, blijkt dat de huurlasten vooral in twee wijken hoog liggen, met name Ten Rozen en Oscar Debunne. In beide wijken was tot voor kort een vrij duur afvalinzamelingssysteem in gebruik (ongeveer 12 euro per maand per woning) waarbij er weinig of niet aan selectief afvalbeleid werd gedaan en waarbij alle afval gedumpt wordt in grote open rolcontainers. De inzamelaar diende alle afval achteraf te sorteren wat de hoge kostprijs verklaarde. In de wijk Elisabeth beschikt de SHM reeds over ondergrondse containers voor restafval waarbij de huurders met een gepersonaliseerde badge hun restafval kunnen inwerpen. Voor de wijk Ten Rozen werd naar aanleiding van de grondige renovatie een ambitieus plan uitgewerkt met 2 milieustraten met gescheiden afvalinzameling. Huurders die bewust aan het sorteren gaan zullen er met het nieuwe systeem financieel beter van worden. Het principe van de vervuiler betaalt wordt ingevoerd en dus wordt de huurder geresponsabiliseerd. In samenwerking met de stad Aalst, Samenlevingsopbouw en de communicatiedienst van afvalverwerker ILvA worden verschillende initiatieven genomen om de bewoners te sensibiliseren en vooral te informeren over het toekomstige afvalbeleid. Om het plan te doen slagen heeft de SHM zelfs de voorfinanciering van de afrekening op zich genomen. ILvA wilde blijkbaar enkel het project opstarten indien het zeker was van een correcte en tijdige betaling door de huurders. Verder worden de huurlasten ook verklaard door de kosten van de conciërges en van de doelgroepenmedewerker die in de wijk Ten Rozen ondersteunende taken van logistieke, technische en sociale aard op zich neemt. Het loon van deze laatste wordt na aftrek van de subsidies doorgerekend in de huurlasten.

- De totale huurlast bedroeg ongeveer 251.000 euro in 2013. De vier grootste posten worden gevormd door de vergoedingen voor het onderhoud van de CV- en warmwaterinstallaties (ongeveer 14.000 euro), voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (ongeveer 159.000 euro) en voor het onderhoud van de liften (ongeveer 25.000 euro) en door de vergoedingen voor de vuilnisdiensten (ongeveer 44.000 euro). Het onderhoud van de liften en van de gemeenschappelijke delen wordt uitsluitend doorgerekend aan de bewoners van appartementen. De kosten voor het onderhoud van en de herstellingen aan de CV- en warmwaterinstallaties vallen ten laste van bijna alle huurders.



De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen:

de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand verhaal ten opzichte van huurder’ is opgenomen (ongeveer 12 euro per jaar of 1 euro per maand per huurder). Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen, hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten. Dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering;

de SHM analyseert de huurlasten per wijk en per onderdeel en grijpt in waar de huurlasten het hoogst liggen (zie bovenvermeld afvalproject Ten Rozen);

de SHM heeft ingetekend op de groepsaankoop elektriciteit van de VVH2 voor het verbruik van de gemeenschappelijke delen en op de groepsaankoop gas voor het verbruik van de collectieve stookinstallaties van de appartementsgebouwen;

DEWACO-Werkerswelzijn heeft besloten om bij de pensionering van de conciërges (3 personeelsleden in de voorbije 5 jaar) deze niet meer te vervangen en dit voornamelijk wegens de kostprijs. De SHM heeft er voor geopteerd om een firma aan te stellen en de schoonmaak te beperken tot één wekelijkse beurt. De andere taken van de conciërges zullen worden uitgevoerd door de ‘ambassadeurs’ van de gebouwen, huurders die op basis van een vrijwilligerscontract taken ter bevordering van de leefbaarheid op zich zullen nemen (zie OD 1.5 en OD 4.2);

de tweejaarlijkse controle van en de herstellingen aan de CV- en warmwaterinstallaties evenals de permanentie (7 dagen op 7 dagen, 24u op 24u) is uitbesteed. Daarbij werden twee marktbevragingen uitgevoerd en dit om de prijs te drukken, een voor de collectieve installaties en een voor de individuele verwarmingstoestellen en doorstromers. Externe onderhoudsfirma’s kunnen dan intekenen op de opdracht, elk volgens hun specialisatie;

voor de verlichting van de gemeenschappelijke traphallen opteert de SHM meestal voor een bewegingssensor in plaats van een schakelaar;

het onderhoud van het groen dat in feite tot het openbaar domein zal behoren, wordt systematisch overgedragen aan de betrokken gemeenten zodat er geen kosten voor groenonderhoud worden doorgerekend aan de huurders.

- Bij de opzegging van het huurcontract voert de SHM een voorcontrole uit waarbij een medewerker van de SHM ter plaatse gaat om de eventuele huurschade te bekijken. Bij een dergelijke voorcontrole kan de SHM nagaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen en kunnen in sommige gevallen dure afrekeningen voorkomen worden.

- De SHM levert inspanningen om de huurders te sensibiliseren over het verbruik van de nutsvoorzieningen. De SHM werkt onder andere samen met de energiesnoeiers bij het uitvoeren van energiescans. De afgelopen twee jaar werd het hele patrimonium van DEWACO-Werkerswelzijn zo bezocht (zie OD 2.2).

2 : Vereniging van Vlaamse Huisvestingmaatschappijen



PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

Eindoordeel: goed

De visitatiecommissie is van mening dat de SHM belangrijke inspanningen levert op het vlak van prijsbewust bouwen en verbouwen. De SHM respecteert tijdens de ontwerpfase het subsidiabel leningsplafond. Ze houdt ook de contractwijzigingen die tijdens de uitvoeringsfase leiden tot meerkosten onder controle, zodat DEWACO-Werkerswelzijn in de meeste gevallen ook in deze fase de bouwkosten binnen het subsidiabel leningsplafond kan houden. De SHM probeert zo functioneel mogelijk te bouwen en houdt ook rekening met de latere onderhoudskosten. De visitatiecommissie adviseert om dit te formaliseren in een ontwerpnota voor de ontwerpers. Ten slotte gebruikt de SHM een erg uitgebreide softwaretool om het volledige bouwproces vanaf eerste idee tot definitieve oplevering financieel op te volgen. DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over alle elementen om enerzijds de uitvoeringstermijnen van het bouwproces van nabij te bewaken en om anderzijds er een globaal zicht op te krijgen en om dus een doelstelling te definiëren voor prijsbewust bouwen. De problemen met de aannemer die het project Ten Kouter uitvoert tonen evenwel aan dat het tijdig en kwaliteitsvol realiseren van nieuwe woningen niet vanzelfsprekend is (zie OD 1.1). Daarom beveelt de visitatieraad DEWACO-Werkerswelzijn aan om te investeren in de ontwikkeling en opvolging van projecten en daarvoor desnoods externe ondersteuning in te schakelen.

De SHM onderneemt inspanningen om de huurlasten te beheersen. Ze legt daarbij de focus op de appartementsblokken waarbij de huurlasten het hoogste liggen. Ze verzamelt de nodige cijfergegevens en analyses om haar beleid op dat vlak bij te sturen.



4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed

DEWACO-Werkerswelzijn hanteert een uitgeschreven procedure huurdersachterstal en volgt de huurbetalingen goed op. De SHM slaagt erin om de huurdersachterstal te beperken en uithuiszettingen te vermijden door het aanbieden van afbetalingsmogelijkheden en begeleiding. Ze werkt samen met de OCMW’s van Aalst, Haaltert en Denderleeuw en met het CAW voor preventieve woonbegeleiding. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van DEWACO-Werkerswelzijn voor woonzekerheid als goed.

- De huurdersachterstallen bij DEWACO-Werkerswelzijn bedroegen in 2013 2,6 %. Ongeveer 60%

van de Vlaamse SHM’s kent lagere huurdersachterstallen. Maar in 2009 bedroeg de huurderachterstal nog ongeveer 4 %, dus de SHM doet duidelijk inspanningen om de huurderachterstallen te beheersen. Bovendien is het percentage niet helemaal vergelijkbaar tussen SHM’s omdat er nog een zekere vrijheid bestaat bij SHM’s om op gemotiveerde wijze bepaalde huurdersachterstallen niet af te boeken (en daarmee gebruik te maken van een afwijkingsmogelijkheid in de boekingsregels).

- DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over cijfermateriaal van de laatste jaren over de huurbeëindigingen en de gedwongen uithuiszettingen en heeft op die manier zicht op de woonzekerheid van haar huurders. In 2013 zijn er 3 uithuiszettingen geweest, net als in 2014. In 2012 waren er nog 7. DEWACO-Werkerswelzijn houdt cijfers bij van het aantal opzeggingen door de huurder en de redenen voor die opzegging (opname in rusthuis, mutaties, overlijden, onbeheerde nalatenschappen, enz.). Bij een beslissing tot uithuiszetting brengt het directiecomité verslag uit aan de raad van bestuur van DEWACO-Werkerswelzijn, zodat die kennis heeft van die dossiers.

- De uitgeschreven procedure huurdersachterstal wordt strikt opgevolgd. Op de 5e dag van de maand maakt de SHM de achterstallijst op. De eerste aanmaningsbrief wordt verstuurd rond de 20ste van de maand, samen met een betaaloverzicht en een overschrijvingsformulier. In deze brief vraagt de SHM om binnen de 5 werkdagen na ontvangst de huurderachterstal aan te zuiveren. Een tweede aanmaningsbrief wordt aangetekend verstuurd rond de 20ste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurder geen of slechts gedeeltelijke huur en/of huurlasten heeft betaald. De SHM verwittigt gelijktijdig het betrokken OCMW. Het OCMW gaat dan eventueel op huisbezoek. Indien de huurder reageert maar door omstandigheden het bedrag niet in één maal kan vereffenen, stelt de SHM samen met de huurder een afbetalingsplan op en verstuurt dit naar de betrokken persoon. De huurder dient een exemplaar voor akkoord te ondertekenen. Indien huurders hun huurderachterstallen niet aanzuiveren/hun afbetalingsplan niet naleven, dan wordt hun dossier overgedragen aan een advocaat. Die krijgt opdracht om de huurder eerst nog op te roepen in verzoening, alvorens een procedure te starten. In alle stadia van deze procedure kunnen er afspraken gemaakt worden over afbetalingen door de huurder en dit is positief. In 2014 waren er een 70 huurders voor wie een afbetalingsplan liep.

- DEWACO-Werkerswelzijn gaat de huurder bij betalingsachterstallen niet aan huis bezoeken, maar de OCMW’s in het actieterrein doen dit wel bij hun cliënten.

- DEWACO-Werkerswelzijn heeft ook een uitgeschreven procedure voor de opvolging van huurders met andere moeilijkheden dan betalingsachterstal. Sinds 2013 bestaat er een



preventieve en curatieve woonbegeleiding in samenwerking met het CAW, vastgelegd in een overeenkomst van 26 juni 2013. Deze samenwerking heeft als doel te voorkomen dat de problematische huurders (chaotisch gedrag, problemen van onderhoud van de woning) hun woning zouden verliezen. Wanneer klachten over een huurder zich blijven herhalen, doet de SHM een aanmelding bij het CAW, die dan een preventieve woonbegeleider aanstelt. Het CAW heeft sinds de opstart al een 8-tal gezinnen begeleid, met een positieve afloop voor 6 dossiers.

- DEWACO-Werkerswelzijn zet zich in om haar huurders woonzekerheid te bieden door goede opvolging van de dossiers en door samenwerking uit te bouwen met de OCMW’s en het CAW om het recht op wonen te garanderen. De woon- en welzijnsactoren uit het actieterrein bevestigen dit tijdens de visitatiegesprekken. De samenwerking met het OCMW van Aalst werd in september 2014 vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. DEWACO-Werkerswelzijn neemt ook deel aan het lokale Welzijnsoverleg in Aalst: het Welzijnsforum. Dit overlegplatform werd recent terug geactiveerd.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed

DEWACO-Werkerswelzijn heeft vooral in haar wijk Ten Rozen (met een aantal

middelhoogbouwblokken) in Aalst (hier woont 1/3 van haar huurders) een traject uitgetekend om

de leefbaarheid van deze wijk aan te pakken en te verbeteren. Ook het renovatieproject en de

daarmee samengaande verhuisbewegingen worden met zorg ondersteund. Al in 2008 werd een

samenwerkingsprotocol gesloten met de stad Aalst en de politie van Aalst om criminaliteit,

verkeersproblematiek en overlast in de wijk aan te pakken via een duidelijk actieplan. DEWACO-

Werkerswelzijn heeft “ogen en oren” in haar wijken door bovenvermelde samenwerking in Ten

Rozen en de aanwezigheid van 2 conciërges. Ze wil in de toekomst ook initiatieven nemen in de

wijk Hemelrijk in Denderleeuw.

- De meeste leefbaarheidsproblemen binnen het patrimonium van de SHM situeren zich in de

wijk Ten Rozen. In 2008 hebben de stad Aalst, de lokale politie en DEWACO-Werkerswelzijn een samenwerkingsprotocol gesloten om de criminaliteit, de overlast en het onveiligheidsgevoel in de wijk Ten Rozen aan te pakken. In het bijhorend actieplan werd eerst de problematiek omschreven, daaraan doelstellingen gekoppeld en dan bepaald welke partners die doelstellingen zullen realiseren. Die gedetailleerde en doortastende aanpak heeft vruchten afgeworpen. Uit een evaluatie uitgevoerd door de Politie van Aalst in 2012 blijkt een duidelijke daling zowel van het aantal meldingen aan de politie als van het aantal interventies. Ook de reputatie van de wijk is verbeterd. De grondige renovatie van de blokken maakt deel uit van het verbeteringsplan. De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving wordt hierdoor voelbaar verhoogd. DEWACO-Werkerswelzijn begeleidt verhuisbewegingen met veel zorg.

- DEWACO-Werkerswelzijn heeft vele stappen gezet om de sociale cohesie in de wijk Ten Rozen en de verantwoordelijkheidszin van de bewoners te verbeteren:

o dankzij de samenwerking met Samenlevingsopbouw is een opbouwwerker deeltijds (50%) aan het werk in de wijk. Hij bezoekt alle huurders en tracht signalen op te vangen van zaken die mislopen;

o in 2013 heeft Samenlevingsopbouw samen met de SHM een tevredenheidsenquête uitgevoerd waarbij er gepeild werd bij de huurders wat zij van hun woning, de omgeving en de dienstverlening door de SHM vinden. De vragenlijst kadert binnen het initiatief rond de verbetering van de leefbaarheid. Er werd ook gepeild naar welke invulling de ontmoetingsruimte in Ten Rozen moest krijgen. De enquêtes werden op verschillende manieren verdeeld om een zo groot



mogelijk bereik te bekomen (bijvoorbeeld via de brievenbus maar ook door persoonlijke afgifte van de vragenlijst en ondersteuning door de opbouwwerker). In maart 2014 werden de resultaten van de enquête verspreid onder de bewoners via een brochure;

o DEWACO-Werkerswelzijn heeft in de wijk een lokaal ter beschikking gesteld voor het organiseren van bewonersactiviteiten. De huurders kunnen in “De Klaproos” terecht, niet alleen voor informatieve bijeenkomsten, maar ook voor gezellige activiteiten;

o de maatschappelijk werker van DEWACO-Werkerswelzijn houdt om de 14 dagen een zitdag in de wijk. De huurders kunnen er terecht met hun vragen en problemen rond hun huurovereenkomst en het wonen in de wijk. Ook de wijkagent houdt zitdagen om klachten en kleine incidenten op te lossen;

o de stad Aalst heeft in Ten Rozen de openbare ruimte aangepakt (zie OD 2.1) en dit in samenspraak met DEWACO-Werkerswelzijn en de huurders;

o de SHM pakt de verhuisbewegingen omwille van de renovatie van de blokken in Ten Rozen met veel zorg aan. De SHM heeft hiervoor een draaiboek voor de eigen medewerkers ontwikkeld en een informatiebrochure voor bewoners. Om de bewoners te informeren over de komende werken en de technische details, de bijhorende herhuisvesting en administratieve gevolgen gaat de maatschappelijk werker bij elke huurder langs. Tijdens dit huisbezoek noteert ze contactgegevens (van de mantelzorger, de bewindvoerder, de poetshulp…) en peilt ze naar de voorkeur van de huurder voor zijn vervangwoongelegenheid (ligging, verdieping, aantal slaapkamers…). In de mate van het mogelijke houdt de SHM bij herhuisvesting hiermee rekening.

Deze totaalaanpak van de leefbaarheid in de wijk Ten Rozen, kan als een goede praktijk in de sector beschouwd worden.

- DEWACO-Werkerswelzijn stelt nog 2 conciërges te werk in haar dicht bewoonde wijken Ten Rozen en Elisabeth: zij zijn een eerste aanspreekpunt voor de huurders voor technische mankementen, het onderhoud en het schoonmaken van de gemeenschappelijke delen. Ze zorgen voor rust doordat ze aanwezig en bereikbaar zijn. De functie van conciërges wordt evenwel geleidelijk afgebouwd. Samen met de wijkagent en Samenlevingsopbouw is DEWACO-Werkerswelzijn op zoek naar grotere groep vrijwilligers die willen bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk Ten Rozen (zie OD 1.5 en OD 3.2).

- Buiten de wijk Ten Rozen lijken de leefbaarheidsproblemen op wijkniveau eerder beperkt, niettemin wil DEWACO-Werkerswelzijn ook in de wijk Hemelrijk aan de slag om problemen te voorkomen.

- De raad van bestuur en de directie van de SHM besteden veel aandacht aan de inplanting en de woonomgeving van de wijken en dit al in de fase van het voorontwerp. DEWACO-Werkerswelzijn wil voorzien in een goede mix van verschillende woningtypes. Via architectuurwedstrijden wil de SHM ook bijdragen tot de toekomst van het wonen, in een leefbare buurt voor haar bewoners (zie OD 1.1). De visitatiecommissie vindt dit positief.



OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar DEWACO-Werkerswelzijn heeft al enkele kleinere initiatieven genomen om de bewonerswerking uit te bouwen. Zo brengt ze huurders samen bij nieuwbouw- en renovatieprojecten, maar dit blijft doorgaans beperkt tot het informeren van huurders, hoewel de huurders de kans krijgen hun mening te geven. DEWACO-Werkerswelzijn heeft ook een lokaal ter beschikking gesteld van Samenlevingsopbouw en de huurders in de wijk Ten Rozen (“De Klaproos”) als locatie voor allerlei activiteiten. Vanuit de werking die DEWACO-Werkerswelzijn samen met Samenlevingsopbouw heeft uitgebouwd voor de wijk Ten Rozen is het de bedoeling om ook echte bewonersparticipatie te stimuleren en tot stand te brengen, maar dit is nu nog niet het geval. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling daarom voor verbetering vatbaar. - In het kader van een opening van een nieuw complex of de voorstelling van een nieuw project

organiseert DEWACO-Werkerswelzijn bewonersvergaderingen, en dit zijn zinvolle informatiemomenten, waar toekomstige bewoners ook hun mening kunnen geven. In 2012 heeft de SHM bijvoorbeeld een bewonersvergadering gehouden in de aanloop van de renovatie van 72 appartementen in de wijk Hemelrijk, Denderleeuw. Voor de aanleg van de publieke ruimte in Ten Rozen heeft de SHM in samenwerking met de stad Aalst ook geluisterd naar de opmerkingen van de bewoners (zie ook OD 2.1). Zo vroegen bewoners of het mogelijk was om kort te kunnen stationeren bij de ingang van de gebouwen om bijvoorbeeld boodschappen uit te laden. Hiermee werd rekening gehouden. Bij de aanleg heeft men een mogelijk onveiligheidsgevoel willen wegnemen door meer open ruimte te creëren en duistere hoekjes te vermijden.

- Bij verhuisoperaties ten gevolge van renovatiewerken tracht DEWACO-Werkerswelzijn inspraak

te geven aan de betrokken huurder voor zijn herhuisvesting.

- In de wijk Elisabeth werkt de SHM met vrijwilligers onder de bewoners rond composteren en afvalbeheer. In de wijk Ten Rozen is DEWACO-Werkerswelzijn op zoek naar vrijwilligers om de omschakeling van algemene afvalcontainers naar gesorteerde afvalverwerking goed te ondersteunen. Door die participatie wil de SHM de betrokkenheid van de bewoners verhogen en het project doen slagen. Het zou voor de huurders financieel voordeliger zijn (zie OD 3.2).

- DEWACO-Werkerswelzijn ervaart het niet als evident om huurders warm te maken voor

participatie. De bovenvermelde oproep voor vrijwilligers had niet meteen veel succes.

- De huurders die de visitatiecommissie ontmoette tijdens de visitatiegesprekken, hebben niet het gevoel dat er veel participatie door huurders is (uitgezonderd in de wijk Ten Rozen) of enige ruimte voor een bijdrage van hen in de diverse wijken waar zij wonen. Zij voelen zich bij gebrek hieraan niet meteen medeverantwoordelijk voor hun woning en de omgeving.

De visitatiecommissie beveelt DEWACO-Werkerswelzijn aan om in het licht van de basisbegeleidingstaken die aan SHM’s worden opgelegd, verder na te denken over de manier waarop ze haar bewoners beter kan betrekken bij haar projecten en het wijkbeheer. Dit is wenselijk om de sociale samenhang in haar wijken te ondersteunen en verbeteren en dit kan tegelijk informatie opleveren voor de eventuele kwaliteitsverbetering van bijvoorbeeld de dienstverlening, de communicatie rond onderhoud en renovatie, enz. Als huurders het gevoel hebben medeverantwoordelijkheid te hebben, dragen ze doorgaans ook beter zorg voor het patrimonium, de woonomgeving en voor elkaar.



OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners als goed. DEWACO-Werkerswelzijn werkt goed samen met verschillende woon- en welzijnsactoren om daadwerkelijk huisvestingsondersteuning aan haar bewoners te bieden. Begin 2015 werd een tweede maatschappelijk werker in dienst genomen om de basisbegeleidingstaken nog beter te kunnen uitoefenen. Ook de aanwezigheid van 2 conciërges (Ten Rozen en Elisabethwijk), de huisbezoeken en de samenwerking met Samenlevingsopbouw in de wijk Ten Rozen dragen hiertoe bij. - Sinds begin 2015 is er een tweede maatschappelijk werker in dienst bij DEWACO-

Werkerswelzijn, wat op zich al aangeeft dat de SHM veel belang hecht aan de sociale ondersteuning van haar huurders. De individuele begeleiding van huurders met problemen gebeurt in samenwerking met de OCMW’s in het actieterrein en met het CAW-Oost-Vlaanderen.

- Het intakeproces van nieuwe (kandidaat-)huurders gebeurt met de nodige zorg. Een medewerkster overloopt de huurovereenkomst en legt uit wat de rechten en plichten zijn. DEWACO-Werkerswelzijn geeft tevens technische ondersteuning bij de ingebruikname van nieuwe woningen. Zo bezorgt ze bijvoorbeeld aan de bewoners een gebruikshandleiding voor de verschillende technische installaties, zoals het ventilatiesysteem, de dampkap en de thermostaat (zie project De Brabanterstraat). Daarnaast is er een algemene brochure rond onderhoud en herstelling, die ook op de website staat die de SHM recent in gebruik heeft genomen (zie OD 6.1).

- Bij verhuisbewegingen ten gevolge van renovatie wordt gewerkt volgens het draaiboek “verhuizen”. Er is een informatiebrochure voor bewoners met heel wat uitleg over de gevolgen van en praktische tips bij een verhuizing. DEWACO-Werkerswelzijn biedt ook materiële ondersteuning aan (bijvoorbeeld 4 uur hulp van een verhuisfirma). Zoals hierboven reeds vermeld, ook de verhuisbeweging in Ten Rozen heeft de SHM met veel aandacht ondersteund.

- De plaatsbeschrijving bij in- en uittrede is voor DEWACO-Werkerswelzijn belangrijk. Een maand voor het vertrek van de huurder, komt de SHM langs om na te gaan welke noodzakelijke herstellingen de huurder zelf nog kan doen. Zo wil DEWACO-Werkerswelzijn een dure afrekening voor huurschade voorkomen (zie OD 3.2).

- DEWACO-Werkerswelzijn neemt initiatieven om tot betere verwerking van het huisvuil te komen. Zo worden momenteel in de wijk Ten Rozen actief vrijwilligers gezocht om het sorteren van het huisvuil in goede banen te leiden (zie OD 3.2).

- DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over 15 ADL woningen, waarvoor in bijzondere ondersteuning van de huurders met een handicap wordt voorzien. Daarnaast heeft ze bejaardenbungalows in Denderleeuw met een woonzorgcentrum in de buurt voor woonzorgondersteuning (zie OD 1.5).

- De visitatiecommissie waardeert dat DEWACO-Werkerswelzijn op diverse vlakken in huisvestingsondersteuning voorziet voor haar huurders door individuele huisbezoeken, door collectief onthaal van nieuwe huurders in nieuwe wijken, door samenwerking met de OCMW’s en met welzijnsorganisaties en door aandacht voor de zwakste huurdersgroepen.



- Tijdens het visitatiegesprek met de bewoners blijkt wel dat sommige huurders vinden dat de opvolging van herstellingen en onderhoud soms te wensen overlaat. De visitatiecommissie geeft als advies mee om de te volgen procedure bij technische herstellingen te screenen en aan te passen waar nodig (zie ook OD 2.1 en OD 5.5).

- DEWACO-Werkerswelzijn verhuurt 15 woningen buiten het sociaal huurstelsel, 3

appartementen voor de conciërges en een bureel, een appartement voor een bureel voor ADO Icarus en 11 bejaardenwoningen in Ten Kouter. Via erfpachtovereenkomst werd de wijk Ten Kouter, bestaande uit 23 bungalows voor bejaarden, aangekocht met het oog op de realisatie van een vervangingsbouw met 28 aangepaste bejaardenwoningen en 12 woningen voor kleine gezinnen. Om de huisvesting voor de huidige bewoners te garanderen werden de werken opgesplitst in 2 fasen, tekens bestaande uit de afbraak van 14 bestaande woningen en de opbouw van 20 nieuwe woonunits. De bestaande woongelegenheden die pas in de 2de fase worden vervangen, worden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel door het OCMW (zie OD 1.1).

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over een procedure huurdersachterstal, waarbij de huurder met betalingsproblemen voldoende kansen krijgt om op elk moment een afbetalingsplan af te sluiten. Huurders die leefbaarheidsproblemen veroorzaken worden opgevolgd door de SHM of het CAW. Zij geeft huurdersondersteuning op diverse domeinen. DEWACO-Werkerswelzijn besteedt veel aandacht aan de leefbaarheid van haar “moeilijkste” wijk Ten Rozen en werkt hierrond samen met Samenlevingsopbouw, de politie en de stad Aalst. Op vlak van bewonersparticipatie is er nog werk aan de winkel. Er zijn wel informatiemomenten en kleine aanzetten tot participatie. De visitatiecommissie beveelt DEWACO-Werkerswelzijn aan een duidelijke visie te ontwikkelen over de manier waarop de SHM haar bewoners in de toekomst zal aanspreken en actief zal betrekken bij de werking van de SHM en het wijkbeheer.



4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed

Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2009 tot en met 2013 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van DEWACO-Werkerswelzijn als goed. - De financiële ratio’s schetsen in eerste instantie een gemengd beeld van de financiële toestand

van de SHM: de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin voldeed in de periode 2009 tot en met

2013 telkens aan de norm. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak dus een probleem. Bij de SHM schommelde deze ratio tussen de 2 en 2,5. In 2011 was er een positieve uitschieter ten gevolge van de verkoop van 46 sociale kavels te Denderleeuw (zie ook OD 1.3). Aangezien de kavels op een historische reservegrond werden gerealiseerd was de gerealiseerde meerwaarde substantieel;

de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering voldeed in 2013 met 8,29% aan de norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2009 tot en met 2013 lag de nettowinstmarge consistent boven de norm. Het percentage van 40% in 2011 was uitzonderlijk en was het gevolg van de verkoopopbrengsten van de bovenvermelde sociale kavels;

Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. De netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering van de SHM voldeed in de periode 2009 tot en met 2013 nooit aan de norm en lag in die jaren vrij consistent op 91%, behalve in 2013 toen deze ratio slechts 98% bedroeg. De negatieve evolutie van de netto vrije cash flow marge van 2013 is het gevolg van een stijging van de personeelskosten ten gevolge van twee bijkomende aanwervingen. De visitatiecommissie wenst er onmiddellijk aan toe te voegen dat in de periode 2011 tot en met 2013 slechts 20% van de SHM’s de 85%-norm hebben gehaald;

de solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2008 tot en met 2009 ongeveer 8% bedroeg om in 2011 te stijgen naar ongeveer 12%. Deze laatste stijging is voornamelijk het gevolg van de hoge netto winstmarge in 2011 ten gevolge van de verkoop van die sociale kavels. Deze winst wordt immers aan de reserves (eigen vermogen) toegewezen en versterkt daarmee de solvabiliteit van de SHM.

Uit de ratio’s blijkt dat de financiële leefbaarheid sterk verbeterd is ten gevolge van de verkoop van de sociale kavels in 2011. In 2012 en 2013 zette deze positieve trend zich door. Een aandachtspunt blijft wel de evolutie van de netto vrije cashflow marge en meer in het bijzonder de beheersing van de kosten (zie OD 5.2).



- De financiële planning opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4) onderbouwt de bovenstaande analyse, onder andere omdat daaruit blijkt dat de vrije cashflow over een periode van de komende 10 jaar structureel positief blijft. Daarbij vertrekken de VMSW en de SHM van realistische veronderstellingen op lange termijn (zoals 2% jaarlijkse verhoging huurinkomsten, 4% jaarlijkse verhoging personeelskosten, enz.).

- De relatieve goede financiële leefbaarheid is onder andere te danken aan de bovenvermelde verkopen van sociale kavels en aan het feit dat de SHM haar kosten beheerst (zie OD 5.2), de bouwkosten onder controle houdt en dus marktconforme leningen vermijdt (zie OD 3.2) en de huurachterstallen beperkt (zie OD 5.3). De SHM maakt ook een maximaal gebruik van subsidies (inclusief premies van Eandis, EFRO, Vlaams Klimaat Fonds, Koning Boudewijnstichting, enz. – zie ook OD 2.1). Deze maatregelen waren reeds een onderdeel van het beleidsplan 2007. In de periode 2005-2006 evolueerde de liquiditeitspositie van de SHM negatief. De zwakke cashflow had als gevolg dat de SHM over vrijwel geen financiële ademruimte beschikte. Een grondige analyse van de werking en prestaties van de SHM was noodzakelijk en de nodige maatregelen werden gegoten in het beleidsplan 2007. De uitvoering van dit beleidsplan had ontegensprekelijk een positieve invloed op de financiële leefbaarheid van de SHM.

De SHM is dus financieel leefbaar maar de investeringen in renovatie en nieuwbouw kunnen hierin snel verandering brengen indien onoordeelkundig wordt gefinancierd (bijvoorbeeld indien er te veel beroep wordt gedaan op eigen middelen). De SHM is zich hiervan bewust en doet een beroep op de kennis en expertise van de VMSW om haar financiële planning op te maken (zie OD 5.4). De liquiditeitspositie zal in 2015 en 2016 opnieuw negatief beïnvloed worden door de bouwwerken voor het nieuwe kantoorgebouw. Deze dienen immers met eigen middelen gefinancierd te worden en zullen rond de 700.000 euro bedragen (zie ook OD 5.2). OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed

De visitatiecommissie constateert een goede kostenbeheersing door de SHM, maar het blijft een aandachtspunt. De SHM heeft de frictieleegstand onder controle. De structurele leegstand ligt hoog ten gevolge van het uitgebreide renovatieprogramma van de SHM maar de SHM neemt maatregelen om dit onder controle te houden. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als goed.

- De totale werkings- en onderhoudskosten per woning stegen in de periode van 2009 tot en met

2013 van 970 euro naar 1.428 euro per jaar. De sterkste stijging was waar te nemen in 2013 en was het gevolg van de hogere personeelsuitgaven. De SHM investeert momenteel in de renovatie en de uitbreiding van haar patrimonium en in haar sociaal beleid, wat volgens de SHM een versterking van het personeelseffect noodzakelijk maakt. In 2013 kenden ongeveer 65% van de SHM’s lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten. In de periode 2009 tot en met 2012 varieerde de “positie” van de SHM nog al eens op dat vlak, maar meestal behoorde DEWACO-Werkerswelzijn tot de 50% SHM’s met de laagste werkings- en onderhoudskosten.

- De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen 1,07 miljoen euro in 2013. De

personeelskosten en de uitbestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten.

o De personeelskosten bedragen ongeveer 0,69 miljoen euro per jaar. Met 9,78 bedienden per 1.000 woningen (referentiejaar 2013) ligt dit aantal hoog in vergelijking met de sector. Indien men de vergelijking maakt op basis van alle personeelsleden per 1.000 woningen (16,51 VTE) dan blijkt dat in 2013 slechts een 10-tal SHM’s meer VTE’s



in dienst hadden. De SHM heeft een beperkte eigen technische dienst (2 arbeiders) en stelt 2 conciërges te werk. Veel werken en interventies besteedt DEWACO-Werkerswelzijn uit (ongeveer 110 op jaarbasis).

o Daarnaast heeft de SHM voor ongeveer 0,29 miljoen euro diensten uitbesteed in 2013, voornamelijk voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden (0,26 miljoen euro) en voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (25.000 euro), samen ongeveer 383 euro per woongelegenheid per jaar.

- De SHM neemt maatregelen om kosten te beheersen. De visitatiecommissie ervaart de

organisatie als kostenbewust. Enkele voorbeelden: o iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op noodzaak. Dit zit gedeeltelijk ingebakken

in de toegekende delegatiebevoegdheid voor aankopen, waarbij bepaalde aankopen vanaf bepaalde drempels door meerdere personen dienen goedgekeurd te worden;

o de groeninrichting wordt zoveel mogelijk overgedragen aan het openbaar domein waardoor de gemeente instaat voor het onderhoud ervan. De kosten voor het groenonderhoud zijn dus minimaal;

o het beleidsplan 2007 geeft aan dat het personeelseffectief via natuurlijke afvloeiing beperkt zou worden. Tot 2012 was dit het geval. Maar in het kader van de uitvoering van het renovatieprogramma (zie OD 2.1) en van de uitbouw van een sociaal beleid heeft de SHM die trend opnieuw gekeerd;

o voor het nieuwe kantoorgebouw heeft de SHM een maximale kostprijs voor de bouwwerken vastgelegd. Toen na de aanbesteding bleek dat het bedrag overschreden werd, heeft de SHM de nodige besparingen voorgesteld en het dossier opnieuw aanbesteed. De visitatiecommissie heeft overigens ter plaatse kunnen vaststellen dat de huidige kantoorruimte in feite niet meer voldoet aan de verwachtingen van een moderne werkomgeving en een klantgerichte organisatie (zie OD 6.1).

- Bij OD 3.1 “De SHM bouwt prijsbewust” is reeds uitgebreid aan bod gekomen dat de SHM

inspanningen levert om de contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag (meerwerken) voor haar projecten onder controle te houden.

- De SHM heeft de voorbije 5 jaren een sterkte stijging van de structurele leegstand gekend, van ongeveer 1% in 2010 tot 7,4% in 2013. De oorzaak is te vinden bij het uitgebreide renovatieprogramma van de SHM waarbij telkens een deel woningen van de betreffende complexen structureel leegstond. De structurele leegstand behoorde in die periode telkens tot de hoogste van de sector. De SHM probeert de renovatie van haar complexen gefaseerd aan te pakken per “kolom” om de structurele leegstand onder controle te houden. De visitatiecommissie raadt toch aan om bij collega-SHM’s, die de voorbije jaren geconfronteerd werden met veel verhuisbewegingen, na te gaan hoe zij de structurele leegstand minimaliseren. Het onder controle houden van de leegstand heeft tal van voordelen zoals onder andere hogere huurinkomsten, een verbetering van het imago als SHM en een betere aanwending van de overheidsinvesteringen wat resulteert in een hogere maatschappelijke toegevoegde waarde.

- De frictieleegstand schommelde in dezelfde periode tussen de 0 en 2% en lag over het

algemeen onder het gemiddelde van de sector. DEWACO-Werkerswelzijn probeert frictieleegstand zoveel mogelijk te vermijden door de woning zo snel mogelijk te verhuren en de nodige onderhoudswerkzaamheden zo efficiënt mogelijk te laten uit te voeren. De SHM maakt daarbij gebruik van een checklist waarbij alle te ondernemen stappen zijn opgenomen evenals de verantwoordelijke dienst. Het volledig proces, startend van opzeg van de huurovereenkomst tot de nieuwe verhuring wordt daarin opgevolgd en de medewerkers



kunnen de stand van zaken van een dossier gemakkelijk opvolgen. In de loop van 2014 is de frictieleegstand licht toegenomen en schommelde rond de 2,5%.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed

De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen en met op ieder moment ruimte voor het opstarten van een afbetalingsplan. De totale huurdersachterstal bedroeg 2,6% in 2013, ongeveer 70% van de SHM’s kent lagere huurdersachterstallen. De huurdersachterstal vertoont al een aantal jaren een dalende trend. DEWACO-Werkerswelzijn bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude.

- DEWACO-Werkerswelzijn hanteert een strikte procedure huurdersachterstal met korte

opvolgingstermijnen. De SHM probeert de huurders met huurdersachterstal te beschermen om niet in een uitzichtloze financiële situatie te komen en zo met uithuiszetting bedreigd te worden. Huurders met betalingsproblemen kunnen op elk moment met DEWACO-Werkerswelzijn overleggen om tot een afbetalingsplan te komen (zie OD 4.1).

- De totale huurdersachterstal bij DEWACO-Werkerswelzijn bedraagt 2,6% van de in 2013 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten zowel van de huurders als van de vertrokken huurders). Ongeveer 60% van de SHM’s kent lagere huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen lagen de voorbije jaren wat hoger, namelijk tegen de 4%. Ze vertonen dus een consistent dalende trend. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking m.b.t. de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s draagt natuurlijk bij tot een vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling.

- De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Bij het

ondertekenen van het huurcontract wijst de SHM de huurder preventief op zijn plicht om bijwoning aan te geven. Dit type van fraude bereikt de SHM vooral via melding van de technische of de sociale dienst, de conciërges, buren of anderen. Het gaat over een 30-tal dossiers op jaarbasis. Er wordt ook een beroep gedaan op data van de Kruispuntbank voor de Sociale Zekerheid. In dergelijk geval vraagt de SHM de huurder om uitleg en om zich eventueel in orde te stellen. De SHM doet in voorkomend geval het nodige om de aanpassingen aan de huurprijs te berekenen. De SHM werkt ook nauw samen met de wijkpolitie en vraagt via de officiële weg (namelijk via de dienst bevolking van de gemeenten) een onderzoek aan door de wijkagent. DEWACO-Werkerswelzijn heeft tot nu toch 2 dossiers in het kader van domiciliefraude overgemaakt aan Inspectie RWO voor verder onderzoek. De SHM doet dus inspanningen om domicilie- en sociale fraude te bestrijden, maar de wettelijke middelen daartoe zijn volgens haar erg beperkt. De SHM gebruikt reeds vrij lang de werkwijzen zoals aangegeven in het recent gepubliceerde Draaiboek Domiciliefraude dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt. Sommige medewerkers hebben ook een opleiding gevolgd in het bestrijden van domiciliefraude.



OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed DEWACO-Werkerswelzijn maakt al een zevental jaren gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Het resultaat wordt eenmaal per jaar besproken op de raad van bestuur. Bij nieuwe projecten onderzoekt de SHM via een eigen instrument de financiële haalbaarheid ervan, onder andere om de financieringsvormen, het aantal woningen en de woontypologie te bepalen. De resultaten hiervan worden samengevoegd met deze van de financiële planning van de VMSW. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling onder andere omdat ze de planning gebruikt als een echt beleidsinstrument. - De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar

financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflow uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen van panden en gronden en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen.

- De planning wordt eenmaal per jaar besproken en toegelicht op de raad van bestuur van de SHM. De SHM gebruikt ook een eigen instrument om de financiële haalbaarheid van nieuwe projecten te simuleren. Daarbij wordt onderzocht welke financieringsvormen, aantal woningen en woontypologie haalbaar of optimaal zijn onder andere rekening houdend met financiële toestand van de SHM. De resultaten hiervan worden op een overzichtelijke (grafische) manier afgezet ten opzichte van deze van de financiële planning van de VMSW. De invloed van het nieuw project op de financiële stromen wordt daardoor onmiddellijk duidelijk. Dit toont aan dat de SHM de financiële planning ook gebruikt als een beleidsinstrument.

- De SHM maakt ook een planning op voor de periodieke schilderwerken van het binnen- en

buitenschrijnwerk en van de gemene delen. Deze planning wordt gebruikt om de begroting op te maken hiervoor en om de fiscaal vrijgestelde boekhoudkundige provisie aan te leggen. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat voor 2013 en 2014 het onderhouds- en herstellingsgedeelte nog niet geïntegreerd was in de financiële planning. Er werd in feite nog gewerkt met “gemiddelde investeringsvolumes” en uitgaven voor onderhoud gebaseerd op historische gegevens die vervolgens werden verhoogd met een bepaald percentage (i.c. 2%) om de toekomstige evolutie weer te geven. Dit vormt een aandachtspunt voor 2015 en de volgende jaren. Het beter op elkaar afstemmen van beide planningen zou de kwaliteit van de financiële planning nog verder verhogen en de SHM een nog duidelijker inzicht geven in de evolutie van de financiële leefbaarheid, bijvoorbeeld naar de beschikbaarheid van eigen middelen voor investeringen.



OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat DEWACO-Werkerswelzijn acties onderneemt om naar een echte woonmaatschappij te evolueren en baseert zich daarvoor op de hiernavolgende argumenten. - De kernactiviteit van DEWACO-Werkerswelzijn is het verhuren van sociale woningen in haar

actieterrein. Ze heeft goede contacten met de gemeentebesturen, met de gemeentelijke diensten, de wijkpolitie en de OCMW’s. Gemeenten voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokale beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. De volgende zaken komen daar ook aan bod: het BSO, het lokaal woonplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid en lokale toewijzingsreglementen. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. DEWACO-Werkerswelzijn neemt een actieve rol op in het lokaal woonoverleg van de gemeenten van haar actieterrein en dit werd door de woonactoren bevestigd tijdens de visitatiegesprekken (zie ook OD 1.1). Bovendien is er een nauwe maar weliswaar informele samenwerking met de Woonwinkel van de stad Aalst. Er wordt informatie en kennis uitgewisseld rond de toepassing van de nieuwe wetgeving, de opmaak van het intern huurreglement, omtrent de inschrijvingsbrochure en rond de huisvesting van gezinnen die getroffen worden door een ongeschiktheids- of onbewoonbaarverklaring van hun woning. Er wordt ook samengewerkt rond de begeleiding van de inschrijving van kandidaat-huurders.

- Al meer dan 20 jaar zet de SHM in op de sociale opdracht en toont ze aan dat ze wil werken voor een brede doelgroep van mensen die minder kansen hebben dan anderen (zie OD 1.5). Om haar sociaal beleid af te stemmen op de noden, werkt ze onder andere samen met ADO Icarus voor haar ADL-woningen (zie OD 1.5).

- DEWACO-Werkerswelzijn bouwt sinds 2013 sporadisch sociale koopwoningen in sommige

gemeenten van haar actieterrein (zie OD 1.2) en bereidt zich voor om te bemiddelen voor de VMSW zodat kopers van haar woningen een beroep kunnen doen op sociaal hypothecair krediet vanwege diezelfde VMSW. Tevens heeft ze recent een groot aantal sociale kavels verkocht (zie OD 1.3).

- De SHM werkt nog niet ad-hoc noch structureel samen met de SVK uit het werkgebied. Meer

overleg is nochtans aangewezen om de doorstroming van huurders van de SVK naar de SHM in goede banen te leiden (bijvoorbeeld om dubbele huur tijdens de opzeggingstermijn waar mogelijk te voorkomen of te beperken). Bovendien zouden er ook bepaalde vormen van samenwerking kunnen opgezet worden wat de efficiënte inzet van middelen ten goede zou kunnen komen, bijvoorbeeld rond het onderhoud van woningen. De SVK is vragende partij om overleg op te starten. De visitatiecommissie raadt aan om van deze openheid gebruik te maken en te onderzoeken op welke vlakken samenwerking voor meerwaarde kan zorgen.

- De 11 wat kleinere SHM’s uit de streek werken sinds kort samen en houden een maandelijks

directeursoverleg. Deze samenwerking gaat onder andere over ervaringsuitwisseling en het organiseren van groepsaankopen (zie OD 5.6).

- In de stad Aalst zijn er 3 SHM’s actief op het vlak van sociale huur. De veelheid aan

administratieve procedures bij inschrijving en bij actualisatie worden door woonactoren als



weinig klantvriendelijk ervaren. Momenteel kent de regelgeving wel de mogelijkheid van een gemeenschappelijk inschrijvingsregister voor verschillende SHM’s, maar voor de praktische toepassing blijken er te veel obstakels te zijn. De visitatiecommissie beveelt het Vlaams Woonbeleid aan om dit praktisch wel mogelijk te maken (zie ook OD 6.1). De visitatiecommissie stelt ook vast dat de feitelijke samenwerking tussen de verschillende SHM’s in Aalst uiteindelijk beperkt is. De visitatiecommissie raadt aan om in ieder geval na te gaan op welke manier nog meer samengewerkt kan worden tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen in de stad en de regio, na te denken over de argumenten pro en contra van een fusie en te analyseren welke de sterktes en zwaktes van de SHM zijn in een ruimer en diepgaander samenwerkingsverband, welke kansen dit kan bieden en welke bedreigingen hiervan uitgaan.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft een procedurehandboek waarin een uitgebreid aantal procedures en processen zijn beschreven en beschikt over een deontologische code voor de bestuurders en de personeelsleden. Het vier-ogen principe is gekend bij de SHM maar bij de betalingsprocedure zou de SHM de toepassing ervan opnieuw moeten nagaan. Eind 2014 heeft de SHM, samen met 10 andere SHM’s een externe auditor ingeschakeld om haar bij te staan in de verdere uitbouw van de interne controle. De visitatiecommissie beveelt DEWACO-Werkerswelzijn ook aan om het bestaande systeem van opvolging van technische meldingen en herstellingen door de eigen technische dienst en de externe aannemers te evalueren en bij te sturen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM de interne controle kan versterken. Daarom geeft de visitatiecommissie een beoordeling voor verbetering vatbaar op deze operationele doelstelling. - De voornaamste interne processen staan beschreven in specifieke procedures die werden

goedgekeurd door de raad van bestuur en die samengebracht zijn in het procedurehandboek. Het betreft hier onder andere de procedures “Kasprocedure”, “Afspraken rond GSM gebruik werkgever”, “Boeken en betalen” en “Procedure voorraad- en materiaalbeheer”. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, is in sommige procedures duidelijk aanwezig (bijvoorbeeld de bestelprocedure). De procedures zijn volgens de visitatiecommissie goed aangepast aan de omvang van de SHM, bevatten de nodige controlepunten en leggen verantwoordelijkheden vast. Tevens is er een huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden en de verantwoordelijkheden van de raad van bestuur en het directiecomité vastlegt. Toch heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen dat het vier-ogenprincipe bij een procedure met hoog risico zoals het betalingsproces in uitzonderlijke situaties niet consequent wordt toegepast. De visitatiecommissie adviseert dus om de toepassing van de voorziene procedures beter te verifiëren en indien nodig maatregelen te nemen om de procedure aan te passen aan het risico dat men wil indekken. Daarbij kan de SHM natuurlijk gebruik maken van de aanbevelingen uit het rapport dat de SHM door een externe organisatie heeft laten opmaken over de interne financiële controle en dat recent in ontwerp werd aangeleverd. Elf SHM’s uit de streek hebben namelijk eind 2014 een gemeenschappelijke opdracht uitgeschreven om een studie uit te voeren over de financiële controle en om eventueel aanbevelingen te geven tot verbetering of optimalisatie van de geïmplementeerde procedures.

- DEWACO-Werkerswelzijn beschikt over een deontologische code voor personeelsleden die onder meer verwijst naar een aantal basisprincipes zoals loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en spreekplicht. De deontologische leidraad voor bestuurders behandelt onder meer een aantal basisprincipes van een openbare dienst zoals veranderlijkheid, continuïteit en benuttigings- of gebruiksgelijkheid. Daarnaast worden



ook nog beginselen van behoorlijk bestuur zoals het zuinigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel gehanteerd. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt de raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden.

- De SHM beschikt over een beperkte eigen onderhoudsdienst en besteedt veel herstellingen en

andere werkzaamheden uit. Op jaarbasis worden er ongeveer 110 werkopdrachten aan externe firma’s uitgegeven en 580 opdrachten door de eigen onderhoudsdienst uitgevoerd. Daarbovenop komen de herstellingen en onderhoudswerkzaamheden van de externe onderhoudsfirma voor de CV-installaties. Al bij al is dit een vrij omvangrijk pakket aan uit te voeren en op te volgen werkzaamheden. De SHM heeft geen uitgeschreven procedures voor de opvolging van deze werkbonnen en maar beschikt wel over een opvolgingssysteem. Evenwel wordt volgens de huurders niet altijd duidelijk genoeg gemeld wanneer een herstelling zal gebeuren, waarom een herstelling vertraging oploopt of waarom de herstellers niet komen opdagen. Bovendien kan de SHM niet altijd een stand van zaken geven wanneer een huurder hiernaar informeert. Het feit dat de SHM veel herstellingen uitbesteedt, verhoogt de complexiteit van de opvolging, onder meer omdat er meer partijen bij betrokken zijn. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de procedures voor de opvolging van de werkbonnen en dus voor de externe aannemers uit te werken en/of op punt te stellen. Dit zal toelaten de communicatie rond afhandeling van technische problemen beter te verzorgen.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed

In het algemeen ervaart de visitatiecommissie een bereidheid bij DEWACO-Werkerswelzijn tot leren en verbeteren. DEWACO-Werkerswelzijn heeft de visitatie voorbereid in een “werkgroep visitatie” en dit heeft onder andere geresulteerd in een beknopte visienota. Tevens heeft de SHM een aantal initiatieven genomen om de eigen werking te verbeteren zoals de bovenvermelde studie omtrent de verbetering van de interne controle. De visitatiecommissie geeft een goede beoordeling voor de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling.

- De SHM heeft in een “werkgroep visitatie” de komst van de visitatiecommissie voorbereid.

Hierin waren de medewerkers van de SHM vertegenwoordigd. Dit resulteerde in een beperkte visienota voor de SHM. De visitatiecommissie vindt dit een belangrijke en goede stap in de vorming van een visie op de eigen werking. Dit heeft onder andere als voordeel dat het voor alle betrokken partijen duidelijkheid schept omtrent de richting waar de SHM de komende jaren naartoe wil. Bovendien bevat de visienota een aantal duidelijke doelstellingen, zoals het uitbreiden van het werkgebied en het uitbreiden van het netwerk met de partners. Ook voor de personeelsleden kunnen deze concrete doelstellingen, wanneer ze vertaald worden in individuele doelstellingen en besproken worden in plannings- en functioneringsgesprekken, meer duidelijkheid scheppen over hun concrete rol en verantwoordelijkheid binnen de SHM. Tenslotte investeert de SHM momenteel in de verdere uitbouw van haar sociaal beleid, onder andere met de aanwerving van een bijkomend personeelslid. Een uitgeschreven visie gedragen door alle geledingen van de SHM op het sociale beleid, onder andere gebaseerd op de basisbegeleidingstaken zoals bepaald in het kaderbesluit sociale huur, kan volgens de visitatiecommissie een belangrijke leidraad vormen voor de SHM en de betrokken personeelsleden.



- Op het vlak van wonen en welzijn nam DEWACO-Werkerswelzijn deel aan verschillende vernieuwende initiatieven. De SHM realiseerde reeds een ADL-project in de jaren 1990 (zie OD 1.5) en participeert in het project AIPA (Ageing in Place Aalst) Levenslang thuis wonen (zie OD 2.3).

- In de periode 2005-2006 evolueerde de liquiditeitspositie van de SHM negatief. De zwakke cashflow had als gevolg dat de SHM over vrijwel geen financiële ademruimte beschikte. Een grondige analyse van de werking en prestaties van de SHM was noodzakelijk en de nodige maatregelen werden gegoten in het beleidsplan 2007. De uitvoering van dit beleidsplan had ontegensprekelijk een positieve invloed op de financiële leefbaarheid van de SHM. DEWACO-Werkerswelzijn heeft daarmee bewezen dat het de nodige analyses kan maken en de maatregelen ook consequent kan uitvoeren.

- De raad van bestuur ervaart de communicatie tussen de raad en de directie als efficiënt en

effectief. Er is ook openheid op alle vlakken (projecten, personeel, toewijzing). De visitatiecommissie heeft dit ook geverifieerd aan de hand van een aantal recente verslagen van zittingen van de raad van bestuur en komt tot dezelfde conclusie (zie ook OD 5.5).

- De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en actueel te houden. Er wordt onder andere deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de VMSW en Wonen-Vlaanderen. Tevens is er een- à tweemaal per maand een formeel teamoverleg. Dit zorgt voor een betere communicatie in de organisatie en kan de betrokkenheid van de medewerkers bij de werking van de SHM verhogen.

- De SHM gebruikt informatietechnologie om haar werking te ondersteunen, zo gebruikt ze een

toepassing om haar projecten op een gestructureerde manier op te volgen (zie OD 3.1). Er is zeker nog ruimte voor verbetering op het vlak van de toepassing van IT in de bedrijfsprocessen en de communicatie met de klanten. De SHM heeft bijvoorbeeld nog maar recent een website die nog niet volledig operationeel was op het moment van de visitatie.

- De SHM heeft een klachtenprocedure en rapporteert daarover in het jaarverslag (zie ook OD

6.1).

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid omdat ze haar kosten goed beheerst, de bouwkosten onder controle houdt en dus marktconforme leningen vermijdt, de huurachterstallen beperkt en in het kader van het beleidsplan 2007 in 2011 sociale kavels heeft verkocht op historische grond. De SHM maakt ook een maximaal gebruik van subsidies (inclusief premies van Eandis, EFRO, Vlaams Klimaat Fonds, Koning Boudewijnstichting, enz).

DEWACO-Werkerswelzijn maakt gebruik van een goed financieel planningsinstrument dat VMSW en SHM samen onderbouwen en periodiek actualiseren. Dit bevat informatie over bestaande en de geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten maar ook over de belangrijkste uitgaven (onder andere personeels-, werkings- en onderhoudskosten) en inkomsten (bijvoorbeeld huurinkomsten).

De SHM beheerst haar kosten goed maar het blijft een aandachtspunt. Ze heeft ook de frictie- en structurele leegstand onder controle.



Ze beschikt over een systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de SHM maar er dient voor sommige procedures meer aandacht besteed te worden aan de controle op de correcte toepassing ervan. De visitatiecommissie raadt de SHM ook aan om de procedures voor de opvolging van het onderhoud en de herstellingen uit te werken en te implementeren.

De SHM voorkomt huurdersachterstallen door het gebruik van een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen. Op ieder moment is er ruimte voor het opstarten van een afbetalingsplan. Daarnaast bestrijdt DEWACO-Werkerswelzijn domicilie- en sociale fraude.

De SHM neemt initiatieven in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij en is bereid tot verandering en verbetering.



4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt de prestaties van DEWACO-Werkerswelzijn voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. De informatie naar bewoners stroomt niet altijd goed door en de bereikbaarheid van de medewerkers zou beter kunnen. De kantoren zijn enkel in de voormiddag open (op donderdag ook in de namiddag) en in de namiddag is de telefonische bereikbaarheid van de medewerkers volgens de woon- en welzijnsactoren niet optimaal. Het huidig kantoor is niet toegankelijk voor rolstoelgebruikers of burgers die moeilijk te been zijn en biedt weinig privacy voor een gesprek. - De burelen van DEWACO-Werkerswelzijn zijn enkel open in de voormiddag, behalve op

donderdag. Dan zijn de kantoren ook in de namiddag open. Bezoeken op afspraak zijn altijd mogelijk. De SHM is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer en gelegen aan de rand van de stadskern van Aalst. Er is geen wachtruimte en ook de burelen bieden niet veel privacy bij ontvangst. Het huidige kantoor is niet toegankelijk voor rolstoelpatiënten of burgers die moeilijk te been zijn. Positief is dan weer de zitdag om de 14 dagen van de maatschappelijk werker in de wijk Ten Rozen.

- Eind 2015 zouden de nieuwe kantoren van de SHM In Denderleeuw moeten klaar zijn. Deze kantoren zijn dicht bij de wijk Hemelrijk (de grootste wijk van de SHM in Denderleeuw) en er is een bushalte in de buurt. De toekomstige burelen zullen rolstoeltoegankelijk zijn. Op de plannen zien we een ontvangstbalie en meer ruimte voor een privégesprek. De visitatiecommissie suggereert dat DEWACO-Werkerswelzijn nadenkt over de bereikbaarheid voor haar huurders in Aalst en Haaltert van zodra de kantoren in Denderleeuw gevestigd zullen zijn.

- De huurders en de woon- en welzijnsactoren zijn niet zo positief over de telefonische

bereikbaarheid van de medewerkers van de SHM. Ook signaleren ze dat e-mails niet altijd vlot beantwoord worden. De huurders en woonactoren waarmee de visitatiecommissie sprak signaleren dat ze te weinig informatie krijgen bij een melding voor herstelling of onderhoud, bij langlopende herstellingswerken of renovatieprojecten. De opvolging van de melding en van de herstellingen zou volgens hen niet altijd even vlot verlopen. De visitatiecommissie beveelt DEWACO-Werkerswelzijn aan een beter traject van meldingen vast te leggen, op te volgen en te evalueren (zie OD 5.5).

- DEWACO-Werkerswelzijn had pas in februari 2015 een ontwerp van website klaar, gebaseerd

op een model van de VMSW: een eenvoudig gestructureerde website, gericht op het informeren van haar (kandidaat-)huurders. De opgenomen informatie is op dit moment nog niet volledig. De lezer vindt er wel al algemene informatie over de openingstijden van de SHM en informatie over de toekomstige projecten. Ook de brochure rond onderhoud en herstellingen is ter beschikking op de site. De website komt laat. Vandaag de dag is een website een belangrijke bron van informatie zowel voor de individuele kandidaat-huurder als voor de organisaties die hem bijstaat op zoek naar een geschikte woning.

- DEWACO-Werkerswelzijn stelt wel duidelijke brochures ter beschikking aan haar bewoners. Soms zijn die algemeen, zoals over het onderhoud en herstellingen van de woning of over de huurprijsberekening. Andere zijn dan weer gericht aan een specifieke groep bewoners: zo is er een brochure rond herhuisvesting ten gevolge van renovatie in de wijk Hemelrijk in



Denderleeuw of ook nog een wijkgerichte brochure voor de bewoners van de wijk Ten Rozen. DEWACO-Werkerswelzijn organiseert ook infovergaderingen bij nieuwe bouwprojecten en renovatieprojecten (bijvoorbeeld Den Tir). Sinds 2015 is er een brochure over de inschrijvingsvoorwaarden voor kandidaat-huurders bij DEWACO-Werkerswelzijn.

- De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak vinden de brieven van DEWACO-Werkerswelzijn duidelijk leesbaar, maar dat geldt volgens hen niet voor de afrekening van de huurlasten. De visitatiecommissie beveelt aan om de communicatie daarover te verhelderen zodat de huurders een duidelijk zicht hebben over wat hen wordt aangerekend.

- In de stad Aalst zijn er 3 SHM’s actief op het vlak van sociale huur (zie ook OD 5.5). Vanuit het

standpunt van de klant zijn de vele administratieve procedures bij inschrijving en bij actualisatie niet erg klantvriendelijk. Momenteel kent de regelgeving wel de mogelijkheid van een gemeenschappelijk inschrijvingsregister voor verschillende SHM’s, maar voor de praktische toepassing blijken er te veel obstakels te zijn (bijvoorbeeld omtrent gegevensuitwisseling, databeheer, privacy en samenwerking).

- Conform het klachtendecreet is er een uitgeschreven klachtenprocedure. Op de website is er

geen verwijzing naar klachten of de klachtenbehandelaar. De bewoners aanwezig op het visitatiegesprek kenden de interne klachtenbehandelaar niet. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan de huurder te informeren over wat hij kan doen bij klachten en om de interne klachtenbehandelaar bekend te maken, bijvoorbeeld via een informatievergadering of op de website. Klachten kunnen bij uitstek een instrument zijn voor een SHM om pijnpunten aan te pakken en haar werking bij te sturen.

Op het vlak van communicatie kan DEWACO-Werkerswelzijn haar communicatie naar de burgers toe verbeteren. Het is positief dat de SHM nu werkt aan een website. Communicatie rond huurlasten en herstellingswerken kunnen duidelijker en dus beter. Tegelijk is de SHM zich bewust van deze verbeterpunten en zoekt ze naar verbetering in haar communicatie-aanpak.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van DEWACO-Werkerswelzijn met de beleidsinstanties en andere organisaties als goed, onder andere omdat ze actief deelneemt aan het lokaal woonoverleg en overleg pleegt met andere SHM’s. Op die manier informeert ze ook goed. DEWACO-Werkerswelzijn vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. Er zijn verschillende samenwerkingsovereenkomsten gesloten met welzijnsactoren en ook de communicatie op dossierniveau verloopt vlot. - De SHM neemt deel aan elk lokaal woonoverleg in Aalst, Haaltert en Denderleeuw. Doorgaans

is de directeur aanwezig of een van de medewerkers. Zij stelt de projecten en studies voor. Haar aanwezigheid op het woonoverleg wordt als zeer positief ervaren door alle actoren.

- De directeur is lid van de GECORO in Aalst en in Haaltert en ze heeft daardoor een goede voeling met de ruimtelijke ordeningsproblematiek in deze gemeenten.

- DEWACO-Werkerswelzijn heeft samenwerkingsovereenkomsten afgesloten met de volgende welzijnsactoren:

o OCMW Denderleeuw (opvolging huurachterstal);



o CAW Oost – Vlaanderen: preventie van uithuiszetting van sociale huurders; o Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen: activiteiten ter verbetering van de

leefbaarheid in de wijk Ten Rozen, Aalst; o Lokale Politie Aalst: opvolgen leefbaarheidsproblemen; o Proeftuinplatform AIPA (Ageing in Place Aalst – Levenslang wonen voor ouderen); o Samenwerkingsovereenkomst ADO Icarus: ADL-begeleiding in Denderleeuw.

Die samenwerkingen brengen goede informatie-uitwisseling met zich mee.

- Op dit moment is er geen samenwerking met het SVK uit de regio. Dit zou beter kunnen. De visitatiecommissie suggereert om contact op te nemen en samen te werken zodat huurders die bij het SVK huren optimaal kunnen doorstromen naar sociale huurwoningen bij DEWACO-Werkerswelzijn (zie ook OD 5.5).

- De directeur neemt deel aan het overleg van een groep van 11 kleine SHM’s in Oost-Vlaanderen die regelmatig op informele basis samenwerken en elkaar informeren rond hun werking. De directeurs komen 1 maal per maand samen. Daar werd bijvoorbeeld al een opleiding rond evaluatie van het personeel en rond overheidsopdrachten gegeven en samengewerkt rond het uitvoeren van een externe audit van belangrijke bedrijfsprocessen (zie OD 5.6). Er wordt ook nagedacht om te rationaliseren door bepaalde zaken samen aan te pakken, bijvoorbeeld voor het onderhoud van de brandblussers.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze operationele doelstelling als goed omdat DEWACO-Werkerswelzijn in samenwerking met Samenlevingsopbouw in 2013 een grote tevredenheidsenquête heeft afgenomen bij haar huurders van de wijk Ten Rozen (waar meer dan 1/3 van het aantal huurders woont). In de toekomst wil DEWACO-Werkerswelzijn tevredenheidsenquêtes afnemen bij nieuwe huurders. De enquête daarvoor is klaar en zal vanaf maart 2015 worden uitgevoerd. - Naar aanleiding van het actieplan “Leefbaarheid en veiligheid in de site Rozendreef” (2007 –

Aalst – Ten Rozen) en de evaluatie ervan, voerde de SHM in 2013 in samenwerking met Samenlevingsopbouw een enquête uit bij de bewoners van de wijk. Er werden vragen gesteld over de woning, de woonomgeving, de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt, het sociale leven in de buurt én de leefomstandigheden van de mensen die er wonen. Er werd ook gepeild naar welke invulling de ontmoetingsruimte moet krijgen. De enquêtes werden op verschillende manieren verdeeld om een zo groot mogelijk bereik te bekomen: via de brievenbussen of via een rondgang door medewerkers van Samenlevingsopbouw die vroegen of bewoners hulp nodig hadden bij het invullen (zie OD 4.2). Er waren ook bewoners die zelf contact opnamen voor ondersteuning, met een huisbezoek tot gevolg. Gedurende twee halve dagen was iedereen welkom in de ontmoetingsruimte om de vragenlijst samen in te vullen. Uiteindelijk werd in maart 2014 “Ten Rozen Leefbare buurt: Resultaten enquête najaar 2013” verspreid onder de bewoners. Deze brochure is een initiatief van Samenlevingsopbouw, in samenwerking met DEWACO-Werkerswelzijn en stad Aalst.

- DEWACO-Werkerswelzijn wil vanaf maart 2015 bij elke nieuwe verhuring (inhuurname of mutatie) een tevredenheidsenquête uitvoeren. Dit zal onder andere behoren tot het takenpakket van de recente aangeworven tweede maatschappelijk werker (zie ook OD 4.4). In de enquête wordt gevraagd of een aantal gegevens zoals huurprijsberekening, huurlasten en de plaatsbeschrijving duidelijk zijn. Er wordt gepeild naar de ervaring bij mutatie en de



tevredenheid over de woning. Ook het onthaal en de dienstverlening bij DEWACO-Werkerswelzijn worden bevraagd. De huurder kan suggesties tot verbetering geven. De visitatiecommissie vindt deze manier van werken positief.

- De SHM voert nog geen bevragingen uit op regelmatige basis bij alle zittende of vertrekkende huurders. Tevredenheidsmetingen zijn een bron om te weten wat er leeft bij de huurders. Een vorm van permanente kwaliteitsmeting rond de verschillende aspecten van de werking en de dienstverlening is voor een SHM een ideale aanzet om de dienstverlening verder te kunnen verbeteren.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar DEWACO-Werkerswelzijn informeert beleidsinstanties en woonactoren goed, maar naar de burgers toe kan het beter. Zo kan de bereikbaarheid van de medewerkers en de informatie rond herstellingen beter. De huidige kantoren zijn niet voldoende toegankelijk en bieden weinig privacy. Daar is bij de plannen voor de nieuwe kantoren in Denderleeuw wel aan gedacht. De visitatiecommissie beoordeelt de initiatieven die de SHM gestart heeft op het gebied van tevredenheidsmetingen als goed en raadt de SHM aan om deze weg verder te bewandelen. Deze tevredenheidsmetingen zijn immers een bron van kennis om te weten wat er leeft bij de huurders en een vorm van permanente kwaliteitsmeting rond verschillende aspecten van de werking en de dienstverlening van de SHM.



5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Investeer in de ontwikkeling en opvolging van bouwen renovatieprojecten en schakel

desnoods externe ondersteuning in. DEWACO-Werkerswelzijn wil in de periode 2014 tot 2018, 284 nieuwe huurwoningen bouwen, dat is 38% van haar huidige patrimonium. De planning is echter erg ambitieus. Het kwaliteitsvol realiseren van deze woningen wordt een cruciale opgave voor de SHM (zie OD 1.1);

2. Ontwikkel een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid bij de projecten en het wijkbeheer in het licht van de doelstellingen die aan SHM’s worden opgelegd. Dit is wenselijk om de sociale samenhang in de wijken te ondersteunen en verbeteren. De SHM kan zich hierbij laten inspireren door andere projecten of andere initiatieven van collega-SHM’s (zie OD 4.3);

3. Ga na op welke manier nog meer samengewerkt kan worden tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen in de regio, denk na over de argumenten pro en contra een fusie en analyseer de sterktes en zwaktes van de SHM in een ruimer en diepgaander samenwerkingsverband (OD 5.5);

4. Zet in op het verbeteren van de procedures en processen voor de opvolging van de herstellingen en het onderhoud en dus van de opvolging van de eigen onderhoudsdienst en van de externe aannemers. Dit zal toelaten de communicatie rond afhandeling van technische problemen beter te verzorgen en vooral een betere dienstverlening aan de huurders aan te bieden (zie OD 5.6);

5. Maak werk van een communicatiestrategie die oog heeft voor een goede schriftelijke, mondelinge en elektronische communicatie naar de (kandidaat-)huurders en hanteer daarbij de principes van klare taal (zie OD 6.1), informeer de huurder over wat hij kan doen bij klachten en maak de interne klachtenbehandelaar bekend, bijvoorbeeld ook op de website (zie OD 6.1).



5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: - De SHM heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft

voldoende vertrouwen dat de SHM verbeterpunten zelfstandig zal oppakken en acht daarom geen maatregelen nodig

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie de volgende aanbeveling aan het Vlaamse woonbeleid: - Op het grondgebied Aalst zijn er 3 SHM’s en een Woonwinkel actief voor sociale verhuring.

Dit betekent dat kandidaat-huurders zowel bij inschrijving, maar zeker ook bij actualisatie telkens opnieuw formulieren moeten verwerken en invullen. Dit is allerminst klantvriendelijk. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen volgens de regelgeving een gezamenlijk register hebben, maar in de praktijk botst men op tal van problemen in verband met gegevensuitwisseling, databeheer en privacy. De visitatiecommissie beveelt het Vlaams Woonbeleid aan om de praktische uitwerking van zo’n gezamenlijk inschrijvingsregister te ondersteunen zodat een concrete realisatie ervan mogelijk is.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. - Kenmerkend bij de realisatie van nieuwe woningen bij DEWACO-Werkerswelzijn is dat de SHM

structureel gebruik maakt van een wedstrijd voor de werving en selectie van architecten (“architectuurwedstrijd”). Deze werkwijze omvat twee fasen. De eerste fase bestaat uit een algemene oproep tot kandidaatstelling. Voor deze oproep wordt een ‘bestek’ geschreven waarin de SHM de algemene eisen voor het project uitwerkt. Die eisen sluiten aan bij het Vlaamse Woonbeleid, zoals het bevorderen van levenslang wonen. Alle inzendingen worden beoordeeld op basis van een beoordelingsfiche met daarin diverse selectiecriteria, zoals toekomstwaarde en omgevingswaarde van het project. Op basis van de selectiecriteria in het bestek weerhoudt de jury maximaal 5 kandidaten. In fase 2 krijgen zij de (betaalde) opdracht om een schetsontwerp te maken. In de jury die de inzendingen beoordeelt zijn de belangrijkste actoren vertegenwoordigd, zoals de VMSW-sectorarchitect, ambtenaren van betrokken gemeentelijke diensten en DEWACO-Werkerswelzijn. De volledige studieopdracht wordt toevertrouwd aan de ontwerper die op basis van het ingediende schetsontwerp de beste bijdrage levert aan de stedenbouwkundige en architecturale opgave. Deze werkwijze draagt volgens woonactoren bij aan de ontwerpkwaliteit van projecten, het zorgt tevens voor draagvlak onder de betrokkenen en het bevordert een snellere realisatie van het project. Uiteraard is het wel belangrijk dat deze werkwijze op zichzelf niet te tijdsintensief is en niet leidt tot vertraging van het ontwikkelproces.



- De totaalaanpak van de leefbaarheid in de wijk Ten Rozen, kan als een goede praktijk in de sector beschouwd worden. Een stevig samenwerkingsprotocol met de stad Aalst en de lokale politie om de criminaliteit, de overlast en het onveiligheidsgevoel in de wijk Ten Rozen aan te pakken heeft duidelijk vruchten afgeworpen. De grondige renovatie van de blokken met een heraanleg van de publieke ruimte maakt deel uit van het verbeteringsplan. DEWACO-Werkerswelzijn begeleidt verhuisbewegingen met veel zorg. Dankzij de samenwerking met Samenlevingsopbouw is een opbouwwerker deeltijds (50%) aan het werk en is in de wijk de sociale cohesie verbeterd. Er is een lokaal voor bijeenkomsten en een zitdag van de wijkpolitie en de SHM. Al deze elementen hebben geleid tot een merkbare verhoging van de leefbaarheid van de wijk Ten Rozen.



BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Eddie Monsieur Voorzitter - Catherine Vincent Directeur - Georges Couck Bestuurder - Erwin Callebaut Bestuurder

Medewerkers SHM - Katleen De Smet boekhoudster - Mark Goddeau projectverantwoordelijke - Robin Depoortere opvolging technische klachten - Tineke Vertongen opvolging en ondersteuning huurders/sociaal beleid/leefbaarheid - Cevriye Koröglu opvolging en begeleiding kandidaat-huurders

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Jan De Ridder Afdelingshoofd/Waarnemend Secretaris gemeente Denderleeuw - Petra Delacroix Huisvestingsambtenaar gemeente Denderleeuw - Benoît Willequet Stedenbouwkundige ambtenaar gemeente Denderleeuw

Welzijnsactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - An Renneboog Coördinator Welzijn stad Aalst - Debbie De Bolle Preventieve woonbegeleider CAW Oost-Vlaanderen - Ina Schins Hoofdmaatschappelijke medewerker OCMW Aalst - Eddy De Pauw Opbouwwerker Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen - Katty Van Belleghem Coördinator Huurdersbond Oost-Vlaanderen - Jonas De Vlieger Coördinator SVK Zuid-Oost-Vlaanderen Bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren een tiental bewoners aanwezig op het gesprek, waaronder ook “flatwachters”. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Koen D’Haenens Schepen gemeente Denderleeuw/Voorzitter OCMW Denderleeuw - Erna Scheerlinck Schepen van Ruimtelijke Ordening gemeente Denderleeuw - Geert Van Schelvergem Schepen van Onderwijs en Sport gemeente Denderleeuw - Lisa Houtman Schepen van Ruimtelijke Ordening gemeente Haaltert - Liesbeth Longueville Diensthoofd Planning, Stadsvernieuwing en Wonen, stad Aalst.



BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale maatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet,

worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende KredietSHMen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende KredietSHM toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en

http://www.wonenvlaanderen.be/

http://www.vmsw.be/

http://www.vlaamswoningfonds.be/

http://www.vlaamsewoonlening.be/

http://www.sociaal-woonkrediet.be/



kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s

onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin

een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein.

- effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst.

- prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium.

Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer

http://www.caw.be/

http://www.vmsw.be/

http://www.vlaanderen.be/

http://www.vlaanderen.be/

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud



verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


http://www.vob-vzw.be/

http://www.vaph.be/


V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S H M E N

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

1230 BRUSSEL

T: 02-5531752

E-MAIL: [email protected]

WEBSITE: WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER: @VISITATIERAAD

FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

http://www.visitatieraad.be/

Datum reactie SHM: 9 juli 2015

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

Reactie van de SHM

op het visitatierapport van de


Aalst

Datum beslissing minister: 21 augustus 2015

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

Beslissing van de minister n.a.v.

de prestatiebeoordeling van de


Aalst

Visitatierapport DEWACO-Werkerswelzijn,

Documents

Transcript of Visitatierapport DEWACO-Werkerswelzijn,