Visitatierapport cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij

Visitatierapport

cvba Zwijndrechtse

Huisvestingsmaatschappij

Zwijndrecht

Visitatiegesprekken op 22 en 23 maart 2016

Definitief Visitatierapport van11 september 2016

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SHM 1320 Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij PAGINA 2 VAN 47

Prestatiebeoordeling SHM Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij

Datum definitief rapport: 11 september 2016 Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 maart 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 21 juni 2016 Erkenningsnummer SHM: 1320 Contactgegevens SHM: Struikheidelaan 2 2070 Zwijndrecht 03 / 253 07 00 email: [email protected] www.huisvesting-zwijndrecht.be Directeur: Dhr Jan Van Steelandt Voorzitter: Mevr. Cindy Dobbeleir Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Gemeente Zwijndrecht Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Peter Wittocx, commissielid Stefan Cloudt, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.



INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ................................................................................................................................................... 4

2. SAMENVATTING ......................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ..................................................................................... 7

3.1 BESCHRIJVING SHM .............................................................................................................................. 7

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ....................................................................................................................... 8

4. PRESTATIES VAN SHM ZWIJNDRECHTSE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ ................................................... 10

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN .................................................................. 10

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ............................................ 15

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID .............................................................................................. 20

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ................................................................................................. 23

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................. 28

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ..................................................................................... 38

5. AANBEVELINGEN ...................................................................................................................................... 41

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ............................................................................................................ 41

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................ 41

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID .................................................................................... 42

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ............................................................................................................. 42

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ............................................................................................ 43

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ........................................................... 44



1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van

de SHM cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij, kortweg ZHM, over de periode 2010-

2014.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s,

d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22

oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de

erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de

beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het

Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM.

Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling

vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze

gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM

een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM

verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere

SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op

basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

http://www.visitatieraad.be/



1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste

prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring

ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te

handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van

de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit

visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel,

commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij

daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot

stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of

andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en

aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De

onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

mailto:[email protected]



2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

Beoordeling

PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed

OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen uitstekend

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t.

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed

PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed

PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed

PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed

PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar

OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed

OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed

OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed

OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed

PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed



3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij, kortweg ‘ZHM’, werd opgericht op 25 mei 1994 met als doel het verbeteren van de huisvesting door het bouwen van goedkope sociale woningen. Ze is ontstaan uit een fusie van de CV ‘Bouwmaatschappij van Burcht’ en de CV ‘Zwijndrechtse Bouwmaatschappij’. De huurmaatschappij is uitsluitend actief in Zwijndrecht. In 2014 had ZHM 35 aandeelhouders: het Vlaams Gewest, de provincie Antwerpen, de gemeente Zwijndrecht, het OCMW-Zwijndrecht en 31 particuliere aandeelhouders. De raad van bestuur telt 9 leden waarvan 3 namens de gemeente Zwijndrecht, 2 namens het OCMW, 1 namens de provincie Antwerpen en 3 particulieren. Op 31 december 2014 had ZHM 3,4 VTE personeelsleden in dienst. De SHM heeft recent een samenwerkingsovereenkomst opgezet met de Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen (huuractiviteiten, Sint-Gillis-Waas) en de Waasse Landmaatschappij (koopactiviteiten, Sint-Niklaas) met het oog op een fusie op korte termijn. De onderhandelingen zijn opgestart begin 2015. De toetredingsgesprekken resulteerden op 30.9.2015 in een overeenkomst met het oog op een nakende fusie. Het patrimonium van ZHM is gelijkmatig verdeeld over de deelgemeentes Zwijndrecht en Burcht en bestond eind 2014 uit 709 woningen: 428 eengezinswoningen (60%) veelal in de deelgemeente Zwijndrecht en 280 appartementen (40%), veelal in deelgemeente Burcht. Er is 1 ADL centrum. Deze verdeling beantwoordt aan het Vlaams gemiddelde. ZHM schets de bouwevolutie die ze doormaakt als volgt: het patrimonium van voor 1970 zijn vooral eensgezinswoningen, zoals in Burcht. Vanaf de jaren 90 werken ze mee aan stadskern-vernieuwende projecten in Zwijndrecht en deelgemeente Burcht. De directeur is de draaischijf van de organisatie en wordt bijgestaan door één boekhoudster en twee administratief bediendes. ZHM beschikt niet over een eigen onderhoudsdienst. De SHM neemt deel aan het Lokaal Woonoverleg in Zwijndrecht. Ze heeft overeenkomsten met vzw Velt (Vereniging voor ecologisch Leven en Tuinieren) en Zewopa (uitbating ADL-cluster). Zij werkt nauw samen met de gemeente in het kader van de leefbaarheid (Buurt aan zet) en met Ondo (dienst begeleid wonen) en met het OCMW rond huurdersachterstallen en leefbaarheidsproblemen. In 2014 verhuurt de SHM 1 woning buiten het sociaal huurstelsel aan het OCMW. Ze stelt eveneens 2 woningen ter beschikking aan de gemeente in het kader van naschoolse kinderopvang. Ze verhuurt een ADL-dienstencentrum aan ADL uitbater Zewopa. Er is een lokaal toewijzingsreglement (LTR) in Zwijndrecht. Daarin zijn optionele voorrangsregels vastgelegd voor de toewijzing van bejaardenwoningen. Voorrang is er voor de doelgroep bij kandidaat-huurders vanaf 65 jaar, waarbij minstens 1 van beide partners 65 jaar is of ouder binnen een deel van het patrimonium. Binnen deze doelgroep wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan personen vanaf 75 jaar, dan aan personen vanaf 70 jaar en dan aan personen vanaf 65 jaar. De huurderspopulatie van ZHM heeft op 31 december 2014 de volgende kenmerken. Bijna 35% van de gezinshoofden is ouder dan 65 jaar. Er zijn 7% niet-Belgische huurders. 42% van de huurders is alleenstaand. Zo’n 71% van de SHM’s telt meer niet-Belgische huurders en meer alleenstaande huurders. Het mediaan equivalent netto belastbaar (gezins)inkomen van de huurders van ZHM ligt in 2014 op 16.949 euro. Bij 96% van alle SHM’s ligt dit lager.



3.2 Beschrijving omgeving Eind 2012 waren er in het actieterrein bijna 7.931 huishoudens. In 2020 wordt een toename verwacht met 5% tot 8.350 en in 2030 met bijna 7% tot 8.562. Vlaanderen verwacht 9% meer huishoudens in 2020 en 12% in 2030. Die verwachte toename ligt 2 tot 5 procentpunten lager dan over heel Vlaanderen. Dat heeft ongetwijfeld te maken met het eerder ruraal karakter van het actieterrein. De leeftijdsverdeling van de bevolking in het actieterrein is erg vergelijkbaar met heel Vlaanderen: 19% is 65 jaar en ouder en bijna 20% behoort tot de leeftijdsgroep 18 tot 34 jaar. Zoals in Vlaanderen zijn de 35 tot 64 jarigen met 42% de grootste leeftijdsgroep. In 2012 is het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner in het actieterrein € 11.056. In Vlaanderen is dat € 18.075. In 2014 is het percentage werklozen 8,41% of iets hoger dan het Vlaamse. Dit geldt ook voor het aandeel van 0,40% leefloners. In het actieterrein is het aandeel gesloten (41%) en halfopen (21%) bebouwingen hoger dan in Vlaanderen (respectievelijk 24% en 20%). Open bebouwingen (7%) zijn er dus proportioneel veel minder dan in de rest van Vlaanderen (31%). Dit kan duiden op een iets meer verdicht actieterrein, temeer omdat het aandeel flatgebouwen hoger ligt (respectievelijk 31% en 25%). De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis in Vlaanderen was in 2014 205.104 euro en in het actieterrein 215.000 euro. Die verkoopprijs steeg in Vlaanderen op 5 jaar tijd met 15% en in het actieterrein met 7,5%. Voor een appartement is de mediaan verkoopprijs in Vlaanderen 178.000 euro en in het actieterrein 180.000 euro. Die verkoopprijs steeg in Vlaanderen op 5 jaar tijd met 9% en in het actieterrein met slechts 3%. Hoewel de mediaan prijzen min of meer vergelijkbaar zijn met de mediaan van Vlaanderen, kende het actieterrein de afgelopen 5 jaar een veel minder sterke stijging van die prijzen. De mediaan bouwgrondprijs per m² is in Vlaanderen 217 euro. Die bouwgrondprijs steeg in Vlaanderen op 5 jaar tijd met bijna 13%. De mediaan grondprijs in Zwijndrecht schommelde sterk in de voorbije 5 jaar van 395 euro in 2010 over 335 euro in 2011, 266 euro in 2012 naar 394 euro in 2013. Het gemeentebestuur stelt dat zij grondspeculatie wil tegengaan. Ze voert een bewust beleid om bestaande woonuitbreidingsgebieden niet aan te snijden en heeft bestemming van bouwgronden in het centrum gewijzigd naar groengebied. De Vlaamse overheid beschikt over een profielschets van elke gemeente, een verzameling van allerhande cijfers en statistieken, die iedereen kan raadplegen op het internet. De gemeentelijke profielschets van Zwijndrecht geeft voor eind 2015 een gemiddelde grondprijs van 310 euro per m² voor de gemeente tegenover 202 euro in de centrumsteden en 180 euro voor het Vlaams gewest. De bevolkingsdichtheid in Zwijndrecht is twee keer zo groot als in de centrumsteden en in het Vlaams gewest. Gronden zijn schaars en duur in Zwijndrecht. Alle sociale huurwoningen in het actieterrein zijn eigendom van ZHM. In principe behoren de gemeenten uit het actieterrein van ZHM ook tot het actieterrein van de koopmaatschappij Arro Antwerpen. In Zwijndrecht heeft Arro Antwerpen echter in het kader van de BSO koop nog geen sociale woningen gerealiseerd. De gemeente wenst echter in te zetten op de realisatie van sociale huurwoningen. Er is geen andere sociale huurmaatschappij actief in het actieterrein van ZHM. De bestuursleden, beleidsverantwoordelijken en ambtenaren waar de visitatiecommissie mee sprak beschouwen het BSO-huur niet als een einddoel. Zij bevestigen de ambitie uit het Bestuursakkoord en in het Woonbeleidsplan 2013-2019 om voor de sociale huursector naar een aandeel van 10% van het gemeentelijk woningpatrimonium te streven. Geprojecteerd op een prognose van ongeveer 8.500 huishoudens in 2030 betekent dit een totaal van circa 850 sociale huurwoningen. Het ziet er naar uit dat ZHM met haar huidige projecten al in staat is deze ambitie waar te maken (zie PV 1).



De gemeente Zwijndrecht is geen voorstander van de realisatie van sociale koopwoningen. Ze heeft aan het BSO-koop van 65 nieuwe woningen tot nu toe geen enkele invulling gegeven, evenmin als de 3 kavels van het BSO-kavel. Op basis van de nulmeting op 31/12/2007 is een BSO voor sociale huurwoningen per gemeente bepaald. Voor het gehele actieterrein komt het BSO-huur uit op 121 woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31/12/2013 – 119 woningen – moeten er tegen 2025 nog 2 bijkomende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Voor sociale kavels is er een BSO opgelegd van 3 kavels. Eind 2013 was er geen voortgang in de realisatie van het objectief. Tegen 2020 blijven er in principe 3 te realiseren, maar de Vlaamse Regering heeft al aangekondigd dat dat objectief zal komen te vervallen. Het BSO sociale koopwoningen ligt voor het gehele actieterrein op 65 woningen. Er zijn hier geen woningen gerealiseerd. Er moeten tegen 2020 nog 65 bijkomende sociale koopwoningen worden gerealiseerd in Zwijndrecht. Op basis van de voortgangstoets 2014 werd Zwijndrecht ingedeeld in categorie 2a, in casu gemeenten die het groeiritme voor het deelobjectief huur en/of koop niet volgen, maar het natraject van de voortgangstoets 2012 met succes hebben doorlopen. De visitatiecommissie vertrekt bij het beoordelen van de prestaties van ZHM van de realisaties in de periode 2010-2014 en van de geplande acties voor de daaropvolgende periode.



4. PRESTATIES VAN SHM ZWIJNDRECHTSE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1 De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: uitstekend

In de periode 2010-2014 realiseerde de ZHM een jaarlijkse gemiddelde productie van bijna 15 woningen (iets minder dan de helft van alle SHM’s in Vlaanderen realiseerde een lager gemiddelde). De SHM plant de realisatie op korte termijn van 17 geprogrammeerde woningen (bij meer dan een kwart van de SHM’s is dat aandeel lager). Voor realisatie op middellange termijn zijn nog 175 woningen aangemeld (slechts enkele SHM’s hebben een nog hoger aandeel aangemelde woningen). Bovendien is einde 2014 het BSO-huur op enkele woningen na bereikt met realisaties van ZHM en tonen de geplande projecten aan dat de SHM zich voluit inzet om bij te dragen aan het streven van Zwijndrecht naar een aandeel van 10% sociale huurwoningen in het gemeentelijk woningpatrimonium. De visitatiecommissie beschouwt dit als een uitstekende prestatie. - In de periode van 5 jaar (2010 tot 2014) realiseerde ZHM in totaal 74 woningen in 5 projecten of

een jaarlijks gemiddelde van 14,8 woningen. Van alle SHM’s in Vlaanderen realiseerde 48% een kleiner gemiddeld jaarlijks aantal. Het jaarlijks gemiddelde komt neer op 2,1% van het patrimonium in 2014. Bij 81% van alle SHM’s is dat percentage kleiner.

- Het aanbod van sociale huurwoningen groeide echter met 69 woningen. In 2012 zijn 5 woningen uit het huurpatrimonium verdwenen, met name in Driesheidelaan (1), Pastoor Coplaan (2), Stijn Streuvelsstraat 1) en Veldstraat (1). Deze laatste woning is aan de zittende huurder verkocht. De overige 4 woningen werden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel (zie OD 1.5). Dit verklaart het verschil van 5 woningen tussen realisatie en aangroei. Er waren geen oude sociale huurwoningen te slopen bij vervangingsbouwprojecten.

- De 192 geplande nieuwe sociale huurwoningen zijn enerzijds geprogrammeerde woningen waarvoor een gesubsidieerde lening is toegekend en die op korte termijn kunnen worden gerealiseerd en anderzijds de aangemelde woningen waarvoor nog geen lening is toegekend en die op langere termijn voor realisatie in aanmerking kunnen komen. Eind 2014 had ZHM 1 project met 17 woningen op een uitvoeringsprogramma staan in de Laarstraat. Het betreft een project in vervangingsbouw met de sloop van een bibliotheekgebouw en de nieuwbouw van 17 appartementen. De 17 appartementen zijn bijkomende woningen. Er zijn bij de sloop immers geen oude sociale huurwoningen betrokken die desgevallend in mindering zouden moeten gebracht zijn op het aantal van 17. Dit aantal kwam overeen met 2,4% van haar patrimonium. Bij 27% van alle SHM’s in de sector lag dit percentage lager.

- ZHM had eind 2014 7 projecten aangemeld met in totaal 175 woningen. Van alle SHM’s meldde 96% een lager aantal woningen aan. Met een percentage aangemelde woningen van bijna 25% in verhouding tot haar bestaand patrimonium, heeft bijna geen enkele andere SHM zulke grote ambities.

- Bij de visitatie in maart 2016 is de voortgang tegenover eind 2014 de volgende. Het project Laarstraat met 17 woningen wordt midden 2016 in verhuring genomen. 4 van de 7 in 2014 aangemelde projecten omvattende samen 30 woningen zijn inmiddels opgenomen in een uitvoeringsprogramma. Van de 175 aangemelde woningen eind 2014 blijven er 145 over aangemeld. Bovendien brengt ZHM eind 2015 bij de visitatie 3 nieuwe projecten ter sprake samen goed voor nog eens een 100-tal woningen. Deze laatstgenoemde projecten werden nog niet formeel aangemeld. De projecten Laarkouter, Zwijndrechtsestraat en het binnengebied Fortlaan zijn wel al vermeld in de documenten die de SHM de visitatiecommissie bezorgde.



Het totaal aantal geplande woningen (in uitvoering, geprogrammeerd, aangemeld en op lange termijn voorzien) komt uit op bijna 300 of de realisatie van het equivalent van 40% van het patrimonium van 705 woningen eind 2014. Omdat er aan de andere kant ongeveer 150 oude sociale huurwoningen zullen worden gesloopt zal het patrimonium feitelijk aangroeien met ongeveer 150 woningen of ca. 20% van het eind 2014 beschikbare patrimonium. De visitatiecommissie waardeert het ambitieuze bouwprogramma van ZHM dat zowel voorziet in de vervanging van 20% van het patrimonium als in de aangroei met 20% van het patrimonium. Ze is evenwel bezorgd voor de druk die zulk een operatie legt op de kleine organisatie die ZHM is. De visitatiecommissie suggereert dat ZHM in kaart brengt hoe de organisatie tijdig kan beschikken over de nodige capaciteit en competentie om het bouwprogramma uit te voeren, het grotere patrimonium te beheren en alle huurders een volwaardige dienstverlening te kunnen aanbieden (zie OD 5.5).

- De voortgangstoets 2014 (stand van zaken op 31/12/2013) in de uitvoering van het BSO geeft een voortgang van 119 woningen. Daarmee is het BSO-huur van 121 woningen al bijna bereikt. De rapportering bij de voortgangstoets 2014 vermeldt een nog te verwachten sociaal huuraanbod van 102 woningen (41 gepland en 61 in uitvoering). Daarmee zal het BSO-huur met 100 extra woningen overschreden worden tegen 2025. Deze prestatie is volledig toe te schrijven aan de inspanningen van ZHM. De gemeente Zwijndrecht beschouwt het BSO-huur niet als een einddoel. Ze streeft voor de sociale huursector naar een aandeel van 10% van het gemeentelijk woningpatrimonium. Op een prognose van ongeveer 8.500 huishoudens in 2030 betekent dit een totaal van circa 850 sociale huurwoningen. Het ziet er naar uit dat ZHM met haar huidige projecten al in staat is deze ambitie waar te maken (zie hoofdstuk 3 beschrijving).

OD 1.2 De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing

ZHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. Het gemeentebestuur van Zwijndrecht doet geen beroep op ZHM voor het behalen van haar BSO sociale koopwoningen. Er zijn geen prestaties van ZHM te beoordelen voor deze doelstelling. OD 1.3 De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

Het gemeentebestuur van Zwijndrecht doet geen beroep op ZHM voor het behalen van de BSO-sociale kavels. Deze doelstelling maakt dan ook geen deel uit van de prestatiebeoordeling. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Beoordeling: goed

Eind 2014 is de grondreserve van ZHM 2,7 ha. In de periode 2010-2014 is die afgenomen met 2,0 ha. Dit neemt niet weg dat de SHM een duidelijke strategie heeft voor de verwerving en aanwending van gronden en panden waardoor ze erin slaagt de nodige sociale woonprojecten te realiseren. Ze levert haar bijdrage aan het BSO-huur en geeft invulling aan de ambitie van het gemeentebestuur. De visitatiecommissie vindt dat de ZHM goed presteert op deze doelstelling.

- In het gesprek met de directie en met de ambtenaren komen de dure gronden en de beperkte

bouwmogelijkheden in de gemeente Zwijndrecht aan bod. De gemeentelijke profielschets van Zwijndrecht geeft voor eind 2015 een gemiddelde grondprijs van 310 euro per m² voor de gemeente tegenover 202 euro in de centrumsteden en 180 euro voor het Vlaams gewest. De bevolkingsdichtheid in Zwijndrecht is twee keer zo groot als in de centrumsteden en in het Vlaams gewest. Gronden zijn schaars en duur in Zwijndrecht.



- ZHM had in 2010 in totaal voor 4,7 ha aan gronden op 9 locaties in Zwijndrecht. 5 jaar later is die

grondreserve geslonken met 2,0 ha tot 2,7 ha. De voornaamste afname van de grondreserve (-2,2 ha) betrof gronden in woonuitbreidingsgebied (WUG) van de locatie Boskouter in de Veldwijk. In 2012 wijzigde de gemeente de bestemming van het gebied van woningbouw naar groenzone en gemeenschapsvoorzieningen zodat ook de bouw van sociale huurwoningen er niet meer mogelijk was. ZHM zette nog 2 gronden (-0,2 ha) in voor de ontwikkeling van haar projecten. ZHM had eind 2014 nog steeds bebouwbare gronden op 9 locaties. Daarvan zijn de gronden op 6 locaties onaangeroerd gebleven (2,0 ha). Ze heeft nog 1 grond aan de Boskouter (0,3 ha) en kon er 2 nieuwe verwerven (0,4 ha). Het streven van de gemeente Zwijndrecht naar 10% sociale huurwoningen betekent dat ze de SHM aan de nodige gronden helpt om die ambitie kan helpen waarmaken (zie hoofdstuk 3 en OD 1.1). De aantallen geplande woningen wijzen op een voldoende grondreserve van ZHM. De strategie van het gemeentebestuur is gericht op inbreidingsgerichte projecten en projecten vervangingsbouw. Ze laat geen ontwikkeling toe van gronden in WUG voor sociale en/of andere woonprojecten. De beleidsverantwoordelijken verklaren in het visitatiegesprek dat de gemeente in het algemeen gronden koopt om te bebossen (ook WUG), om speculatie te voorkomen (ook WUG) en om inbreidingsgerichte projecten mogelijk te maken (hele grondgebied). Deze gemeentelijke strategie heeft er voor ZHM toe geleid dat ze haar (niet langer bebouwbare) gronden in WUG aan de Boskouter (2,2 ha) overdroeg aan de gemeente. ZHM kan echter wel rekenen op de gemeente die ter compensatie en in de plaats daarvan de gronden van de Mouterij onteigende en die vervolgens aan een vooraf bepaalde prijs doorverkocht aan de SHM. De gemeente bracht ook de gronden in voor het project in de Laarstraat, de panden van de oude school aan de Kloosterstraat, de gronden Van Goethem aan de Kloosterstraat en die aan de Zwijndrechtsesteenweg. Aan de Fortlaan ruilt ZHM haar gronden (1,3ha) met gronden van de gemeente in hetzelfde binnengebied waar de SHM dan weer wel enkele 10-tallen nieuwe woningen kan ontwikkelen. ZHM beoordeelt elk dossier dat betrekking heeft op een recht van voorkoop en maakt af en toe gebruik van haar recht, vooral wanneer de aankoop de sleutel is voor een ruimere aanpalende projectontwikkeling.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed

ZHM hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van verschillende groepen. Ze bouwt consequent kleine woontypes voor de grotere doelgroepen van senioren, alleenstaanden en eenoudergezinnen. Ze werkt samen met het OCMW en de welzijnsorganisaties aan een woningaanbod voor bijzondere kleinere doelgroepen. De visitatiecommissie beoordeelt prestaties van de ZHM voor deze doelstelling als goed.

- ZHM analyseert grondig de woonbehoeften haar huurderspopulatie en kandidaat-huurders die ingeschreven zijn op de wachtlijst. Daaruit blijkt dat een kleinere woning (met 0, 1 of 2 slaapkamers) geschikt is voor 85% van de 622 huurders, dat 13% een middelgrote woning (met 3 slaapkamers) nodig heeft en 2% nood heeft aan een grotere woning (met 4 en meer slaapkamers). Voor de wachtlijst met 584 kandidaat-huurders liggen die percentages op 69%, 24% en 7%. Gegevens van de SHM geven op 01/01/2015 een rationele bezetting van de woning voor 63% van de huurdersgezinnen, een onderbezetting van 34% en een overbezetting van 3%.

- Zich baserend op de nu gekende soorten en types woningen bij de aangemelde en geprogrammeerde projecten kan de visitatiecommissie enkele tendensen afleiden. Eind 2014 bezat ZHM 705 woningen, waarvan 40% appartementen en 60% eengezinswoningen. Rekening houdend met de bijkomende nieuwe woningen wordt die verhouding 48% en 52%. De SHM biedt in 2014 59% kleinere, 37% middelgrote en 4% grotere woningen aan. ZHM heeft geen woningen met meer dan 4 slaapkamers. Met de realisatie van de bijkomende nieuwe



woningen in de geplande projecten wordt dat 65% kleinere, 31% middelgrote en 4% grotere woningen.

- Uit de toename van het aandeel appartementen en kleinere woningen blijkt dat ZHM haar aanbod aanpast volgens de behoeften die onder meer uit analyse van de huurderspopulatie en van de kandidaat-huurders zijn af te leiden. De visitatiecommissie stelt vast dat ZHM op korte en middellange termijn over bijna evenveel appartementen als eengezinswoningen zal beschikken. Omdat appartementen overwegend kleiner zijn dan eengezinswoningen zal de SHM beter tegemoet kunnen komen aan de vraag naar kleinere woningen. Het aandeel kleinere woningen zal aanzienlijk toenemen van 59% tot 65%, dat van middelgrote daalt van 37% naar 31% en dat van grotere woningen blijft op ongeveer 4%. De visitatiecommissie apprecieert de keuzes in de bouwprogrammatie van de SHM. Ze beveelt ZHM evenwel aan om, naarmate ze geschikte kleinere woningen kan aanbieden, te zoeken naar voor alle betrokkenen aanvaardbare oplossingen voor het probleem van de onderbezetting. Door bijvoorbeeld een mutatieprogramma te koppelen aan haar projectontwikkelingen kan de SHM niet alleen onderbezetting aanpakken, maar ook langdurige en dure structurele leegstand inperken (zie OD 5.1 en 5.2).

- Aan de andere kant neemt de nood toe aan een beperkt aantal grotere woningen. De SHM wil bij sommige nieuwbouw- of renovatieprojecten enkele grote woningen met meer dan 4 slaapkamers voorzien, maar tot nu toe is daar in de woningprogrammatie niets van terug te vinden. De welzijnsactoren met wie de visitatiecommissie sprak zien het onderbezet zijn van woningen en het ontbreken van grotere woningen als een tekortkoming, vooral door de toename van het aantal nieuw samengestelde gezinnen. De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken hoe op de vraag naar grotere woningen kan ingegaan worden bijvoorbeeld door sommige te renoveren woningen uit te breiden met een bijkomende zolderslaapkamer of door twee kleinere woningen samen te voegen (zie OD 2.3). ZHM speelt in op de noden van ouderen en alleenstaanden door veel kleinere woningen met 1 en vooral met 2 slaapkamers te realiseren. Sinds de overname in 2012 van het complex Houtmere van het OCMW behoudt de SHM 26 woningen specifiek voor aan ouderen. De toewijzing gebeurt volgens het gemeentelijk toewijzingsreglement. De woningen liggen vlakbij het dienstencentrum van het OCMW. In de wijk Nieuwland is sinds 2006 een ADL-cluster met 12 woningen te beschikking van bewoners met een fysieke handicap. De huurders kunnen 24/24 beroep doen op de diensten van de vzw Zewopa die buiten het sociale stelsel nog een kantoor huurt van de SHM. Eveneens buiten het sociale huurstelsel verhuurt de ZHM 2 woningen aan de gemeente Zwijndrecht voor kinderopvang en recent nog 4 woningen aan het OCMW in het kader van het Lokaal Opvanginitiatief (vluchtelingen). Mogelijk zal de SHM in de toekomst een deel van het project Kloosterstraat (Van Goethem) voorbehouden aan de huisvesting van gezinnen met kinderen met een fysische of psychische handicap (in samenwerking met de vzw Katrinahof), maar dat staat nog niet vast. Overleg over de doelgroepgerichte aanpak heeft 4 keer per jaar plaats in het Lokaal Woonoverleg en maandelijks in het OCMW-overleg.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed ZHM is een SHM met ruim 700 sociale huurwoningen die in de periode 2010-2014 jaarlijks gemiddeld 15 nieuwe woningen realiseerde. Ze plande einde 2014 8 projecten voor bijna 200 nieuwe woningen. Begin 2016 is 1 project bijna afgewerkt, zijn 4 projecten geprogrammeerd en zijn 3 nieuwe projecten aangekondigd om op korte termijn aan te melden. Het totaal aantal projecten komt daarmee al op 11. De visitatiecommissie is evenwel bezorgd voor de druk die de realisatie van een dergelijke hoeveelheid woningen legt op de kleine organisatie die ZHM is en



suggereert de SHM om in kaart te brengen of en hoe ze tijdig over de nodige capaciteit en competentie kan beschikken om de onderneming tot een goed einde te brengen. De SHM werkt zeer nauw samen met het gemeentebestuur en met het OCMW van Zwijndrecht. ZHM slaagt erin om zowel het BSO-huur als een aandeel van 10% sociale huurwoningen in het gemeentelijk patrimonium te realiseren door zowel gronden als panden te verwerven en vooral door in te zetten op inbreidingsgerichte ontwikkelingen binnen het gemeentelijke woonbeleid. ZHM komt tegemoet aan de noden van verschillende grote doelgroepen en kleinere bijzondere doelgroepen door consequent kleinere woningtypes te bouwen voor het groot aandeel alleenstaanden, ouderen en eenoudergezinnen uit haar huurderspopulatie en wachtlijst en parallel daarmee samen met het OCMW en met welzijnsorganisaties ook te zorgen voor een woningaanbod voor bijzondere kleinere doelgroepen.



4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Van een SHM wordt verwacht dat ze een realistische meerjarenplanning heeft van alle renovatie- en onderhoudswerkzaamheden. Die moet er onder andere op gericht zijn de doelstellingen van het Energie-Renovatie-Programma (ERP2020) tijdig te kunnen behalen. ZHM beschikt over goede projectdefinities voor renovatie en groot onderhoud. Ze beperkt zich daarbij niet tot de prioritaire ERP-doelstellingen. Er ontbreekt echter een realistische tijdsplanning en een inschatting van de financiële effecten die op lange termijn aan de uitvoering van de projecten verbonden zijn. Het kleiner onderhoud en herstel door externe aannemers kan beter en de communicatie hierover blijft een aandachtspunt. De visitatiecommissie vindt de prestaties van ZHM voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar.

- Volgens de meest recente gegevens voldoen 403 woningen of 57% van alle woningen van de ZHM

aan de 3 prioritaire ERP-vereisten waaraan in 2020 alle woningen moeten beantwoorden, meer bepaald dubbele beglazing, dakisolatie en een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Van alle SHM’s kan 67% eind 2014 betere resultaten voorleggen. De toename van het aandeel woningen dat voldoet aan de 3 prioritaire vereisten met 8% in de periode 2010-2014 is te danken aan de deelrenovatie van 20 woningen maar is vooral het gevolg van de groei van het patrimonium met 74 nieuwe woningen (die aan alle normen voldoen). De visitatiecommissie vindt de prestaties van ZHM voor de uitvoering van het ERP tot nu toe zeer bescheiden.

- De ZHM heeft nog 299 woningen (43%) met gebreken: 138 woningen (20%) met 3, 17 (2%) met 2 en 144 (21%) met 1 gebrek. Vooral het ontbreken van energiezuinige verwarmingsinstallaties bij 293 woningen is een moeilijk punt. Er zijn 144 woningen met elektrische verwarming en nog 149 veel oudere woningen worden verwarmd met individuele gaskachels. Er is verder geen dakisolatie bij 155 woningen en dubbele beglazing ontbreekt bij 144 woningen. De SHM koos in de periode 1997-2007 bij 10 projecten voor elektriciteit onder meer omwille van veiligheid, betaalbaarheid en onderhoudsvriendelijkheid. Nu de situatie veranderd is inzake de energiezuinigheid en de betaalbaarheid onderzoekt ZHM wat de vervanging zal kosten. Een steekproef voor 16 appartementen wijst op 10.000 tot 12.500 euro per woning. De visitatiecommissie vraagt ZHM om, bij om het even welke beslissing ze ook neemt in deze kwestie, zeker ook de mening van en de kost voor huurders na te gaan. Omdat het hier vrij recent gebouwde woningen gaat is de vervanging (momenteel) geen prioritaire vereiste in de uitvoering van het ERP2020.

- ZHM heeft haar patrimonium eind 2014 begin 2015 met enkele steekproeven per wijk laten inventariseren. Aan de inventaris is een definitie gekoppeld van verschillende renovaties en van onderhouds- en herstellingswerken met toevoeging van een kostenraming.

- Het zwaartepunt van de planning van uitvoering van het ERP2020 ligt bij de 154 woningen in 3 vervangingsbouwprojecten en 1 woning in verkoop (in de wijk Ter Locht). Daarmee verdwijnen alle woningen die nog niet voldoen aan de 3 prioritaire vereisten van het ERP2020 uit het patrimonium (met uitzondering van de 144 elektrisch verwarmde woningen). De stand van zaken in de 3 projecten is als volgt: - Ter Locht: in dit project is fase 1 voor de sloop van 39 woningen begin 2016 positief geadviseerd door het LWO. De stedenbouwkundige studie voor de herontwikkeling is klaar. De sloop is voorzien in 2016. Er komen 90 nieuwe woningen in de plaats van de 75 oude woningen.



- Laarkouter: voor deze wijk met 67 woningen gaat het om een gemengd project met overwegend vervangingsbouw, maar ook met verkoop, renovatie en nieuwbouw. De visitatiecommissie kon de eerste schetsen inkijken van de stedenbouwkundige studie, die onlangs aan het gemeentebestuur werden voorgelegd. In de plaats van 59 woningen met gebreken komen er 80 woningen die zullen voldoen aan de vereisten van het ERP2020. 8 oude woningen zijn bestemd voor verkoop. Prins Leopoldstraat / Zwijndrechtsestraat: in dit project worden 12 oude woningen vervangen. Er is een stedenbouwkundige studie en de SHM maakt het sloopdossier klaar.

- ZHM voorziet de uitvoering van de 3 projecten en van de deelrenovaties in de periode 2017-2020. De visitatiecommissie merkt op dat ZHM pas laat begon aan de uitvoering van het ERP2020. De SHM beschikt over een planning en begroting die uitgaat van het behalen van de prioritaire doelstellingen binnen termijn. De visitatiecommissie stelt echter vast dat van dit plan einde 2014 enkel de sloop van 30 woningen in Ter Locht was aangemeld. De projecten Laarkouter en Prins Leopoldstraat / Zwijndrechtsestraat zijn (nog) niet aangemeld. Geen van deze projecten is geprogrammeerd en bijgevolg is de financiering nog niet gegarandeerd. Bovendien moeten de projecten nog verschillende procedures doorlopen (advies LWO, stedenbouwkundige vergunning, enzovoort) waarvoor de dossiers op dit moment nog ontbreken.

- De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om voortgang te maken in de vervangingsbouwdossiers. Ze meent dat de laattijdigheid de uitvoering van het ERP binnen de termijn sterk hypothekeert, het risico op een plotse druk op de financiële situatie van de SHM vergroot en de kwaliteit van de projectontwikkelingen zowel naar proces als naar resultaat in het gedrang brengt. De visitatiecommissie is zich ervan bewust dat met het verdwijnen van 155 woningen alle urgente ingrepen voor het ERP2020 gerealiseerd zijn en dat daarmee aan de prioritaire vereisten is voldaan. Dit is evenwel afhankelijk van het vinden van herhuisvesting van de gezinnen wat evenzeer een realistische meerjarenplanning vereist.

- Voor de uitvoering van kleinere onderhouds- en herstelwerken aan het patrimonium doet ZHM altijd beroep op lokale aannemers. Voor bepaalde werken zijn contracten afgesloten, bijvoorbeeld voor periodieke technische controle, voor het onderhoud van de (4) liften en voor het plaatsen van rookmelders. Voor andere werken boven 8.500 euro organiseert de SHM per opdracht een prijsvraag. Werken die minder kosten laat ze in regie aan een vast uurloon uitvoeren door een van de lokale aannemers.

- Bij elke melding van een technisch probleem probeert de SHM meteen de omvang en aard van het werk in te schatten. Eventueel gaat iemand ter plaatse. Alle opdrachten worden elke dag ’s ochtends en ’s avonds met beschrijving van het probleem en de contactgegevens van de huurder aan de aannemers bezorgd die zelf de nodige afspraken met de huurders maken. Bij dringende tussenkomst wordt er getelefoneerd. De SHM registreert alle opdrachten en controleert de facturen volgens de opdracht. Ze moeten plaats, werkuren, uurloon en gebruikte materialen vermelden. De SHM betaalt alle facturen aan de aannemers. Ze verkiest deze werkwijze omdat de aannemers goede producten gebruiken en de uitvoering doorgaans correct is. De verrekening aan de huurder gebeurt via de eindafrekening van de huurlast.

- In het gesprek met de visitatiecommissie hadden heel wat huurders opmerkingen over de dienstverlening bij herstellingen: weliswaar snelle tussenkomsten maar niet altijd duurzame reparaties, slordig gebouwde woningen, zwakke werfopvolging (half geïnstalleerde ventilatie), slecht uitgevoerde herstellingen, fout geïnstalleerde meters, verouderde verwarmingsinstallaties en zelf te schilderen buitenschrijnwerk (ramen en deuren bij oudere woningen). Er was bij de huurders wel begrip voor het feit dat het opknappen van 30 jaar geleden zeer verwaarloosde woningen veel tijd gevraagd heeft. De huurders geven aan dat controle op en kwaliteit van de werkzaamheden van de aannemers (bij renovatie en nieuwbouw) beter zou moeten. Belangrijke kanttekening hierbij is dat de visitatiecommissie niet kon nagaan over welke periode en locaties de klachten precies gingen, noch of de klachten representatief waren voor alle huurders.



In de tevredenheidsmeting uit 2014 peilde de SHM per type woning naar gebreken en tevredenheid over het wonen (zie OD 6.3). Van de respondenten was 7% niet tevreden over de eengezinswoning en 1% niet tevreden over het appartement. De visitatiecommissie stelt een sterk contrast vast tussen de meer positieve gegevens in de tevredenheidsmeting en de meer negatieve getuigenissen van de huurders tijdens de visitatiegesprekken. Ook in het gesprek met de welzijnsactoren werden kanttekeningen geplaatst bij de manier waarop de SHM haar woningen onderhoudt.

- ZHM heeft geen eigen onderhoudsdienst die onderhouds- en herstellingswerken uitvoert. ZHM schakelt ook externe firma's in voor technisch preventief onderzoek, voor het plaatsen van rookmelders, voor onderhoud van liften en automatische deuren. Zij heeft nog niet onderzocht of door raamcontracten de prijzen verlaagd kunnen worden. Wel analyseert ZHM de jaarlijkse kosten en de prijzen die de firma's aanrekenen en werkt zij telkens per type werk (elektra, loodgieter) met meerdere aannemers om onderlinge concurrentie te bevorderen. Contracten worden jaarlijks verlengd, zonder expliciete evaluatie.

- De visitatiecommissie beveelt aan dat ZHM in functie van de kwaliteit en kosten onderzoekt of opnieuw aanbesteden, raamcontracten of sociale tewerkstelling kan leiden tot lagere kosten en hogere kwaliteit van de diensten van de externe firma's. Bovendien is nader onderzoek vereist naar de kwaliteit van de uitvoering van de herstellingen om uitsluitsel te bieden voor de tegenstrijdigheid die daarover blijkt tussen de antwoorden in de meting en de opmerkingen uit de gesprekken. Een mogelijke oplossing is misschien een betere opvolging van de externe opdrachten en de communicatie daarover. Het voornemen van de SHM om een technisch medewerker aan te werven wijst erop dat ze zich bewust is van de nood aan meer capaciteit op dit vlak, zeker gezien de te verwachten toename van het aantal woningen in de komende jaren.

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed ZHM heeft een duidelijke visie op de bijdrage die zij kan leveren tot een beter milieu en brengt deze visie goed in praktijk. De betaalbaarheid speelt de SHM momenteel parten en weerhoudt haar om zwaarder in te zetten op milieuvriendelijkheid. De visitatiecommissie meent dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling.

- De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op twee

principes, het maximaal aanwenden van (lokale) duurzame materialen en het voorkomen van onnodig ruimtegebruik. Daarnaast vormt ook het stimuleren van de huurders tot zuinig energieverbruik een belangrijk aandachtpunt.

- ZHM bouwt en renoveert volgens de vereiste kwaliteitsnormen waaraan het project moet beantwoorden voor een stedenbouwkundige vergunning en conform de vereisten van de C2008. Ze houdt bovendien al rekening met bepaalde strengere normen die in de nabije toekomst zullen gelden. In 2015 zijn die voor nieuwbouwprojecten een E-peil van 60 en een K-peil van 40. In 2016 wordt dat een E-peil van 50 en een K-peil van 40. De SHM wil dat bereiken door zo compact mogelijk te bouwen en zoveel mogelijk dure en onderhoudsintensieve energieopwekkende technieken te vermijden. De SHM heeft een nota ‘ontwerponderrichtingen’ (versie november 2015) met een reeks richtlijnen over materiaalkeuzes voor ruwbouw, gevelmateriaal, binnen-afwerking, buitenschrijnwerk tot en met de buitenaanleg. Bovendien liet ze in januari 2016 een bijkomende nota ‘ontwerprichtlijnen in het kader van energiezuinig bouwen’ opmaken door een extern studiebureau. Het gaat om richtlijnen voor ontwerp/concept, isolatie, buitenschrijnwerk, luchtdichtheidstest en technische installaties. Deze richtlijnen komen bovenop die uit de C2008 van de VMSW. ZHM heeft momenteel 250 EPC’s (ongeveer 1/3) over haar hele patrimonium en in alle woninggroepen verspreid. Bij elk project wordt volgens de geïntegreerde ontwerpaanpak



(GO) gewerkt. Dat impliceert de integratie van alle betrokken actoren in een bouwteam van bij het begin van het project.

- Haar milieugerichtheid resulteert in een praktijk om alle buitenschrijnwerk niet in hout, maar in PVC uit te voeren; groendaken aan te leggen in projecten Dorp Oost (2008), Heirbaan (2009), Polderstraat/Suikerdijkstraat (2010) en Van Goethemstraat (2013); zonnepanelen te plaatsen in project Kerkstraat (2011) en LED- en spaarlampen in gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen.

- ZHM onderzoekt momenteel of en hoe de omschakeling van elektrische verwarming naar verwarming met aardgas kan doorgevoerd worden (zie OD 2.1).

- Op dit ogenblik staat de aanpak van de oude wijken Ter Locht, Laarkouter en het project

Zwijndrechtsestraat hoog op de agenda. De wijkrenovatie met vervangingsbouw kadert in het zuinig gebruiken van ruimte door hergebruik en hogere bebouwingsdichtheid. Dat geldt ook voor de inbreidingsgerichte realisaties van ZHM in de dorpskom van Zwijndrecht en van Burcht. In het visitatiegesprek met de medewerkers komt naar voor dat de betaalbaarheid in het gedrang komt wanneer ZHM nog meer zou inzetten op milieugerichtheid dan ze nu al doet. Deze uitspraak is in overeenstemming met de druk die de vervangingsbouwprojecten momenteel leggen op de financiële leefbaarheid van de SHM.

- Via de huurdersmap verspreidt de SHM informatie over ventileren van de woning en sorteren van

afval. Bij het plaatsen van rookmelders (het programma is bijna afgewerkt) maakt de vzw Levanto van de gelegenheid gebruik om energiescans uit te voeren in de woningen en de huurders te informeren hoe ze zuiniger kunnen omgaan met energieverbruik (zie OD 4.4).

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed ZHM vertrekt van het principe van ‘levenslang wonen in de wijk’. Ze steunt voor de uitvoering van haar strategie op 2 pijlers: woningen voor ouderen en woningen op maat van een bepaalde handicap, ziekte of verzorgingsnood. ZHM bouwde al aanpasbaar in de jaren 2006-2008 en beschikt over aangepaste en rolstoelbezoekbare woningen. De visitatiecommissie vindt dat ZHM goed presteert voor deze doelstelling.

- Aanpasbaar gebouwde woningen zijn met kleine ingrepen bewoonbaar te maken voor iemand met een beperkte zelfredzaamheid. Aanpasbaar bouwen laat maatwerk toe voor de specifieke noden van bewoners. Voor aanpasbaar gebouwde woningen kan geen voorrang worden verleend bij toewijzing tenzij ze in een lokaal toewijzingsreglement of in een intern huurreglement van de SHM voorbehouden zijn aan de doelgroep. Uit de gegevens waar de visitatiecommissie over beschikt blijkt dat ZHM in 2006 in de wijk Nieuwland (fase 2) al 3 woningen aanpasbaar bouwde, in 2007 opnieuw in Nieuwland 9 woningen (fase 1) en in 2008 in Dorp Oost 3 woningen. In de periode 2009-2014 zijn geen woningen aanpasbaar gebouwd. In haar project in uitvoering aan de Laarstraat (oplevering medio 2016) bouwt de SHM opnieuw 5 gelijkvloerse appartementen aanpasbaar.

- Aangepaste woningen zijn geschikt gemaakt voor bewoning door iemand met een fysieke beperking voordat de persoon in kwestie gekend is. De aanpassingen maken in principe bewoning mogelijk voor iedereen die bij de betreffende doelgroep hoort. Voor aangepaste woningen kan voorrang verleend worden bij toewijzing. De SHM beschikt over 12 aangepaste woningen met 2 en 3 slaapkamers in de ADL-cluster in de wijk Nieuwland. Ze plant 1 aangepast gelijkvloers appartement in de Dorpsstraat. In het project Kloosterstaat is er ten slotte sprake van een 30-tal assistentiewoningen naast het woonzorgcentrum van het OCMW.

- Een rolstoelbezoekbare woning is zo gebouwd dat een persoon in een rolstoel de woning kan bezoeken of dat de bewoner die voor korte tijd gebruik moet maken van een rolstoel, in zijn eigen



woning kan blijven wonen mits hulp van medebewoners. ZHM heeft al sinds 1992 rolstoelbezoekbare woningen. Eind 2014 zijn dat er in totaal 90 verspreid over 6 locaties. In de Dorpstraat zullen er binnenkort nog 8 rolstoelbezoekbare appartementen bijkomen. De SHM telt 16 rolstoelgebruikers onder haar 553 kandidaat-huurders op de wachtlijst van december 2015 of een kleine 3%. Met haar rolstoelbezoekbare woningen beantwoordt ze aan de vraag.

- De SHM gaat steeds akkoord met vragen van huurders voor de installatie van een trap- of een plafondlift. In het gesprek met de huurders werd aangehaald dat alle aanpassingen via tussenkomst van VAPH mochten uitgevoerd worden. Ook kleinere aanpassingen maken woningen toegankelijker. Op vraag van de bewoners in de wijk Nieuwland paste ZHM in 2015 de badkamers in 8 woningen aan en in de Veld-wijk vervangt ze stelselmatig baden door inloopdouches bij elke nieuwe verhuring.

- ‘Levenslang wonen in de wijk’ is een uitgangspunt voor ZHM. In de wijken Laarkouter, Nieuwland en Veldwijk bereikt ze dat door een gevarieerd woningaanbod van appartementen en eengezinswoningen van 1 tot 4 slaapkamers. Vanuit hetzelfde uitgangspunt wil ZHM haar aanbod aangepaste en/of aanpasbaar gebouwde woningen uitbreiden. Bij de wijkvernieuwing van Laarkouter is de realisatie van meegroeiwoningen een optie. Het idee is om bij 2 aanpalende woningen verschillende combinaties mogelijk te maken door middel van verplaatsbare wanden. Het voorzien van extra open ruimte in de vervangingsbouwprojecten kadert eveneens in deze aanpak. Het gemeentelijk woonbeleid van Zwijndrecht stimuleert eveneens het ‘levenslang wonen in de wijk’ door heel wat kleinere inbreidingsgerichte projecten mogelijk te maken. Voorbeelden zijn de Mouterij, de J. Tulpinckstraat en de projecten in de Kloosterstraat en in het binnengebied Fortlaan nabij het gemeentelijk Administratief Centrum.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed ZHM heeft een vrij jong patrimonium. Dat neemt niet weg dat er grote investeringen nodig zijn om de ERP2020 doelstellingen bijtijds te halen. Ze beschikt daartoe over een meerjarige onderhouds- en renovatieplanning. De visitatiecommissie stelt wel vast dat de SHM het ERP2020 relatief laat heeft opgenomen in haar renovatieplanning en dat de belangrijkste inspanning zich situeert bij 3 nog uit te voeren vervangingsbouwprojecten. De visitatiecommissie beveelt ZHM aan voortgang te maken met haar projecten. Ze waarschuwt tegelijkertijd voor de druk op de financiële leefbaarheid en het risico op kwaliteitsvermindering dat een al te snelle uitvoering kan veroorzaken. Er zijn indicaties dat een striktere opvolging van kleinere onderhouds- en herstellingswerken wenselijk is en er blijkt ook nood aan een transparantere communicatie met de huurders hierover.

Er is een duidelijke visie op de bijdrage die de SHM kan leveren tot een beter milieu; de SHM

brengt die op een goede manier in praktijk. De betaalbaarheid weerhoudt de SHM er momenteel

van om nog meer in te zetten op milieuvriendelijkheid. ZHM vertrekt bij de doelstelling ‘aanpasbaar bouwen’ van het principe van ‘levenslang wonen in de wijk’ . Ze steunt voor de uitvoering van haar strategie op 2 pijlers: woningen voor ouderen en woningen op maat van een bepaalde handicap, ziekte of verzorgingsnood. SHM bouwde al ‘aanpasbaar’ in de jaren 2006-2008 en beschikt over een voldoende aanbod aan ‘aangepaste’ en ‘rolstoelbezoekbare’ woningen om tegemoet te komen aan de noden zoals blijkt uit haar huurderspopulatie en wachtlijst.



4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed ZHM levert goede prestaties als het gaat om prijsbewust bouwen en kostenbeheersing in het bouwproces. Uit de analyse van de nieuwbouwwerven in de visitatieperiode (3 projecten) blijkt dat ZHM deze projecten bij zowel bestelling als oplevering binnen het subsidiabel leningsplafond heeft weten te houden. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als goed.

- Om te kunnen oordelen of de SHM prijsbewust bouwt kijkt de visitatiecommissie of de ZHM gedurende het bouwproces onder het subsidiabel leningsplafond is gebleven op drie cruciale momenten: ontwerp, gunning/aanbesteding en oplevering. Dit is van belang omdat voor het deel van de investeringskost dat het subsidiabel leningsplafond overstijgt de SHM geen gebruik kan maken van een voordelige (gesubsidieerde) lening. De visitatiecommissie analyseerde 3 recent opgeleverde nieuwbouwprojecten. Daaruit blijkt dat ZHM er overwegend in slaagt onder het subsidiabel leningsplafond te blijven: bij de realisatie van 5 appartementen in 2014 (J. Tulpinckstraat) bedroeg de raming bij het

ontwerp 100% van het subsidiabel leningsplafond. De aanbesteding kwam uit op 97% en bij de oplevering bedroegen de totale kosten 96% van het subsidiabel leningsplafond.

bij de realisatie van 39 appartementen in 2013 (CBO-project Paul van Goethemstraat) bedroeg de geraamde kost bij het definitief ontwerp 110% van het subsidiabel leningsplafond. Voor CBO-projecten wordt met 10% prijsopslag gerekend, omdat een aantal kosten (erelonen architecten) in de aanneemsom zijn opgenomen. Het bestelbedrag bedroeg eveneens 110% en bij de oplevering 118%, voor dit project dus een overschrijding van 8% die de SHM verklaart door prijsherzieningen.

de 7 woningen in 2012 (J. Tulpinckstraat) werden ontworpen tegen 105% van het vooropgestelde plafond. De gunning was tegen 100% van het plafond. Bij de oplevering werd ‘afgeklopt’ op 105 % van het subsidiabel leningsplafond.

- In de recente nog niet opgeleverde projecten (Dorpsstraat, 14 woningen/appartementen) blijft de maatschappij in de ontwerpfase ruimschoots onder de subsidiabele leningsplafonds. De projecten die nu in opbouw (Laarstraat, 17 appartementen) en in aanbesteding (Dorp West, 5 appartementen) zijn, voorzien in kostprijsramingen die ongeveer 4% lager liggen dan de subsidiabele leningsplafonds. Met uitzondering van het CBO-project slaagt de SHM er dus steeds in om binnen de subsidiabele prijsplafonds te bouwen. Tegelijkertijd suggereert de visitatiecommissie dat ZHM in de ontwerpfase meer aandacht heeft voor de kostprijs. Bijvoorbeeld door in ontwerprichtlijnen niet de bandbreedte van 95%-100% van het subsidiabel leningsplafond mee te geven, maar het te beperken tot 95% of zelfs lager te leggen, zoals nogal wat SHM’s doen. Mits het hanteren van een voldoende veilige en vaste interne richtlijn is er nadien nog enige flexibiliteit indien er zich onvoorziene kosten voordoen (zie ook OD 5.2).

- ZHM volgt nauwgezet de ontwerpers op. De SHM wijst hiervoor op de jarenlange ervaring en expertise van de directeur, die persoonlijk toeziet op kostprijsbewuste ontwerpen. Dit is een verdienste omdat er onder de drie geanalyseerde projecten ook relatief kleinschalige inbreidingsgerichte reconversieprojecten zijn, waarin kostprijsbewust bouwen een extra uitdaging is (geen schaalvoordelen en inpasbaarheid van ontwerpen die rekening moet houden met meer randvoorwaarden dan op 'vrije' kavels). Tijdens de werfopbouw zet de directeur de kostenbewaking voort. De directeur volgt zeer nauwkeurig de verrekeningen op en rapporteert ze aan de raad van bestuur. Meerwerken worden zoveel mogelijk vermeden of gecompenseerd met minwerken of andere besparingsmogelijkheden. De projecten van de afgelopen jaren werden



zonder meerwerken opgeleverd (het totaal aan minwerken is groter dan de meerwerken). De contractwijzigingen beoordeelt de visitatiecommissie bij OD 5.2.

- De SHM heeft in de richtlijnen voor ontwerpers prijsbewuste materiaalkeuzen ingeschreven, zoals het gebruik van courante maten en kleuren en gelamineerde deuren (zodat deze niet hoeven te worden geschilderd). ZHM werkt veelal met vaste ontwerpers waarmee ze goede ervaringen heeft, dit op basis van een offerteaanvraag of onderhandelingsprocedure. De SHM geeft ook nieuwe architecten een kans. Opmerkelijk is dat juist in de projecten van nieuwe ontwerpers vertraging is opgetreden in het verkrijgen van goedkeuring voor de ontwerpen bij de VMSW (Statiestraat en Dorp West - Zwijndrecht) en voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning.

- De ZHM organiseerde in de periode 2010-2014 geen renovatieprojecten, dus over prijsbewust renoveren kan de visitatiecommissie geen uitspraak doen.

- De SHM kiest uitdrukkelijk voor vervangbouw als de geraamde renovatiekost meer dan 80% van de nieuwbouwwaarde bedraagt, dit conform de VMSW-norm. Zo heeft de maatschappij momenteel enkele projecten in voorbereiding (Ter Locht en Laarkouter, zie ook OD 2.1), waarbij zij (de grotendeels leegstaande) eigen woningen sloopt en vervangt. De SHM maakt deze keuze zowel omwille redenen van kwaliteit (zie OD 2.1), oppervlaktenormen als van financiering. Pijnpunt is dat de leningen die indertijd voor de realisatie van deze gebouwen werden afgesloten nog niet zijn afbetaald. ZHM zal dus ook deze kosten nog voor haar rekening moeten nemen, net zoals de leegstand van de te renoveren woningen (zie OD 5.1 en 5.2).

- Een belangrijke factor voor de betaalbaarheid van bouwprojecten vormt de grondprijs. ZHM beschikt zelf over een eerder beperkte grondvoorraad, maar kan wel rekenen op de gemeente Zwijndrecht die goedkoop gronden voor sociale woonprojecten ter beschikking stelt (zie OD 1.4).

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed

De gemiddelde jaarlijkse huurlast bij ZHM is laag vergeleken met andere SHM's. De visitatiecommissie constateert dat de SHM inspanningen doet om de huurlasten te verlagen en zo de kosten voor de huurder te beperken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed, voornamelijk vanwege de lage huurlasten. - De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurprijs (die afhankelijk is van de

gezinssamenstelling en het inkomen van de huurder en van de markthuurwaarde, en waarop de SHM geen invloed heeft), de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM) en de huurlasten (waarop de SHM vat heeft).

- De mediaan huurprijs bij de ZHM bedraagt in 2014 per maand 257 euro voor een appartement. Er zijn slechts enkele SHM´s met een hogere mediaan huurprijs. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 344 euro. Ook hier zijn er nauwelijks SHM´s die een hogere mediaan huurprijs ontvangen. De huurprijzen zijn sinds 2011 behoorlijk gestegen, net zoals bij veel andere SHM´s in de sector. De oorzaak hiervan ligt niet in de vrije keuze van de SHM, maar in de verplichte toepassing van de eengemaakte huurprijsberekening. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van ZHM (16.949 euro in 2014) ligt bij de 5% hoogste van de sector. Dit verklaart in belangrijke mate de hoge huurprijs.

- De totale huurlast bedroeg in 2014 iets meer dan 54.000 euro; per woning ongeveer 87 euro per jaar (85% van de SHM's heeft hogere huurlasten). Naast een kleine post voor de clausule van ‘afstand van verhaal’ bij de brandverzekering worden de huurlasten vooral bepaald door kosten voor huisvuilophaling, onderhoud van de centrale verwarming, onderhoud van riolering en groenonderhoud. Eén van de grootste componenten in de huurlasten is groenonderhoud. Hiervoor wordt op regiebasis een lokale aannemer ingeschakeld. ZHM nam nog geen initiatieven om huurders zelf in te laten staan voor het groenonderhoud. In het gesprek met de



visitatiecommissie uiten de huurders kritische opmerkingen over de beperkte frequentie en over de kwaliteit van het groenonderhoud. De visitatiecommissie suggereert op basis van deze vaststellingen om de aanpak van de SHM te evalueren en bij te sturen waar nodig (zie OD 2.1). De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bedraagt in 2014 ongeveer 87 euro per jaar. De SHM behoort daarmee tot de 15% SHM’s in Vlaanderen met de laagste gemiddelde huurlasten. Deze gemiddelden worden sterk bepaald door het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat, omdat hier de huurlasten veelal hoger zijn door het noodzakelijke onderhoud van gemeenschappelijke delen, zoals traphallen, liften, .... Het aandeel appartementen van de ZHM is vergelijkbaar met het aandeel van veel andere SHM's, namelijk 34%. Sinds 2010 zijn de huurlasten in totaal met ongeveer 30 euro gestegen. De SHM wijst hiervoor naar een aantal factoren: prijsinflatie; het sinds kort aanrekenen van kosten voor ruimen van septische putten; toename van het aandeel appartementen sinds 2010.

- De SHM doet inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen: ZHM kiest waar mogelijk voor kleinschalige projecten waardoor geen liften nodig zijn en de

daarmee gepaard gaande onderhoudskosten. Kleinschalige projecten hebben ook de voorkeur van de gemeente, die daarnaast ook in de stedenbouwkundige voorschriften meestal het aantal bouwlagen beperkt tot 3;

De SHM doet waar mogelijk beroep op vrijwillige inzet van bewoners. Zo werkt ZHM voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen niet met poetsfirma's, maar gebeurt het onderhoud in overleg met en door de bewoners zelf. Tot op heden waren er altijd bewoners die de poetswerkzaamheden in hun gebouw voor hun rekening namen. Dit organiseren zij zelf of in een beurtrol. Pas recent werd door een aantal bewoners van een klein complex (8 appartementen) gevraagd om de aanstelling van een poetsfirma te onderzoeken;

ZHM informeert zelf of via Levanto (tewerkstelling) huurders over energieverbruik en recycleren van huisvuil (zie ook OD 2.2).

- In 4 gebouwen beschikt ZHM over een collectieve verwarmingsinstallatie (Collective Heating Management) waarvoor de energieleverancier rechtstreeks gedetailleerde afrekeningen aan de bewoners zendt op basis van het verbruik dat de caloriemeters aangeven.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed ZHM bouwt prijsbewust. In de laatste nieuwbouwprojecten bleef zij onder de subsidiabele leningsplafonds van de VMSW, behalve bij het CBO-project. ZHM verhuurt prijsbewust. De bewoners staan in voor een deel van het onderhoud waardoor de huurlasten laag zijn vergeleken met andere SHM's. Raamcontracten en meer controle op werkzaamheden van aannemers zou de kwaliteit kunnen verhogen en/of kosten kunnen verlagen.



4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Beoordeling: goed

ZHM hanteert een uitgeschreven procedure huurdersachterstal en volgt de huurbetalingen strikt

op. ZHM slaagt erin om de huurdersachterstal te beperken en uithuiszettingen te vermijden door

het aanbieden van afbetalingsmogelijkheden en begeleiding. Ze werkt samen met het OCMW bij

het opvolgen van de huurdersachterstallen en een onaangepaste wooncultuur. De

visitatiecommissie beoordeelt de inzet van ZHM voor woonzekerheid als goed.

- ZMH houdt cijfermateriaal bij en analyseert ook de redenen van opzeg van haar huurders. Er

is 1 opzegging in 2013, 2 in 2014 en 1 in 2015 door de verhuurder, in casu de SHM. ZHM

maakt jaarlijks een analyse van haar huurderswerking met de redenen (opname in rusthuis,

mutaties, opzeg na overlijden, onbeheerde nalatenschappen, ontbinding van rechtswege). Zij

maakt ook analyses van de huurdersachterstal,. De huurdersachterstal daalde de afgelopen

vijf jaren (zie OD 5.3) ten gevolge van de toegepaste procedure en het jaarlijks afboeken van

dubieuze vorderingen.

- De visitatiecommissie vindt dat ZHM zich ten volle inzet om haar huurders woonzekerheid te

bieden door zelf ook veel inspanningen te leveren en samen te werken met het OCMW om

het recht op wonen te garanderen. ZHM speelt kort op de bal om te vermijden dat

huurdersachterstal ontstaat en moeilijk nog kan weggewerkt worden. De samenwerking met

het OCMW is vooralsnog niet vastgelegd in een overeenkomst. De procedure

huurdersachterstal wordt strikt gevolgd. De procedure werd aangepast in december 2015: in

functie van het maandelijks overleg met het OCMW en een beslissing van de raad van

bestuur, wordt beslist of de procedure wordt uitgevoerd. Immers, de SHM overlegt sinds

2001 met het OCMW op de maandelijkse overlegvergaderingen over huurdersachterstallen.

Iedere eerste werkdag van de volgende maand of in functie van dit overlegmoment met het

OCMW, maakt de SHM de achterstallijst op. De SHM contacteert ook zelf de huurder per

telefoon of doet een huisbezoek. Vervolgens krijgen huurders met achterstal een

aanmaningsbrief met vermelding dat ook het OCMW zal ingelicht worden over de

achterstallen. De SHM bezorgt de informatie aan het OCMW. Het OCMW maakt een afspraak

met de huurder die achterstal heeft. Een tweede brief waarschuwt voor een tussenkomst van

de vrederechter als er geen regeling is. De huurder kan op elk moment in de procedure zelf

een betalingsafspraak maken (per telefoon, mail, schriftelijk of persoonlijk) of een

afbetalingsplan vragen bij de SHM. Als er geen regeling kan getroffen worden of de huurder

geen afspraak maakt, volgt er een derde aanmaning. De SHM betekent na deze aanmaning de

opzeg. Jaarlijks gaat het om een tweetal dossiers. Meestal komt het bij deze minnelijke

schikking alsnog tot een afbetalingsregeling met de huurder. Zo niet wordt het vonnis voor

verbreking van de huur met een uithuiszetting uitgevoerd. Bewoners met onaangepast

leefgedrag lopen een hoger risico inzake woonzekerheid. In dit verband legt ZHM maandelijks

gemiddeld 1 huisbezoek af naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen bij bewoners. Ook als

er signalen komen van de partners (OCMW, thuiszorg, buren, aannemers die een klus

uitvoeren of eigen diensten), zal de eigen sociale dienst in samenwerking met het OCMW de

nodige stappen zetten. Er is echter nog geen overlastprocedure of een samenwerking met het

CAW of een andere welzijnsorganisatie, ook al overweegt ZHM dit wel (zie ook OD 4.2).



OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Beoordeling: goed

ZHM heeft een goede aanpak om de weinige leefbaarheidsproblemen te voorkomen en ze aan te

pakken. Zij werkt samen met de gemeente in enkele kwetsbare wijken. De SHM zet in op

huisbezoeken, organiseert bewonersvergaderingen en werkt met bewoners-vrijwilligers die de

ogen en oren zijn van de SHM. De SHM besteedt ook aandacht aan de omgevingskwaliteit, omdat

de leefbaarheid volgens haar recht evenredig is met de woningen omgevingskwaliteit. De

visitatiecommissie vindt de globale aanpak en de resultaten goed.

- ZHM stuurt brieven naar alle huurders, bijvoorbeeld als het gaat over het stockeren van afval

of het plaatsen van windschermen op terrassen. De huurders met wie de visitatiecommissie

gesproken heeft, wijzen echter op diverse leefbaarheidsproblemen zoals vuilnis dat zich

opstapelt en overlast door huisdieren. Zij zijn vragende partij om meer controlebezoeken

door de huisvestingsmaatschappij zelf. De visitatiecommissie suggereert de SHM om over de

problematieken rond overlast in dialoog te gaan met de huurders, bijvoorbeeld in een

bewonersvergadering (zie OD 4.3).

- De SHM werkt sinds 2001 met 17 vrijwilligers (toezichters) in appartementsgebouwen van

diverse grootte. Zij zijn verantwoordelijk voor “hun” bouwblok. Deze toezichter is een sociale

huurder en zet zich op vrijwillige basis in voor controle op het onderhoud en de goede

werking van delen van het patrimonium. Hij/zij kijkt toe op de naleving van het huishoudelijk

reglement en het huurcontract. De huurders van deze wijken, waarmee de visitatiecommissie

sprak, waren enthousiast over de bereikte resultaten en vinden dat dit bijdraagt tot een

verbeterd samenwonen. Er ontstaat meer wederzijds begrip en bewoners respecteren het

patrimonium. De SHM bracht deze toezichters begin 2016 voor het eerst bijeen en zal dit in

de toekomst verder ontwikkelen (zie OD 4.3). De toezichters deelden er hun problemen en

hun aanpak. De toezichters met wie de visitatiecommissie sprak, vinden dit een goed initiatief

en een uiting van waardering voor hun werk vanwege de SHM. Zij zijn vragende partij om op

regelmatige basis samen te komen met de SHM (zie OD 4.3). De visitatiecommissie suggereert

om vanuit de ervaringen met die vrijwilligers in de appartementsgebouwen gelijkaardige

initiatieven te nemen in de wijken met eensgezinswoningen (zie ook OD 4.3). Dit kan tegelijk

als aanzet dienen om de bewonersbetrokkenheid op gang te brengen.

- De gemeente wil via de werkgroep “Buurt aan Zet” de verzuchtingen, kansen en problemen in

haar wijken beter leren kennen en ze met gerichte acties concreet aanpakken. Ze stelde

hiervoor een studiebureau aan (Arktos) die een bevraging organiseerde bij alle bewoners. Een

eerste wijk die aan bod komt en als proefproject dient, is de Veldwijk (Burcht, wijk van ZHM).

Eind februari 2016 was er een informele buurtdrink waarop de SHM aanwezig was. Een

grootschaliger moment is later in het voorjaar voorzien waarbij gedurende een week de

aangekaarte problemen zullen aangepakt worden (kapotte straatverlichting, verwaarloosde

perkjes of speelomgeving) en weer netjes opgeknapt. Nadien zal de dienst Welzijnszaken

(gemeente) een buurtfeest organiseren. De SHM wil dit project aangrijpen om verder de

bewonersvergaderingen uit te bouwen en huurders te betrekken (zie OD 4.3). - De SHM besteedt aandacht aan de inplanting en de woonomgeving van de wijken. Zo zijn

bewoners samen met de SHM betrokken geweest in de aanleg van een wijkpark (Wijk Nieuwland, 196 woongelegenheden). De bewoners kunnen meedenken en meewerken aan de opbouw van de open ruimte. Er is veel groen voorzien, wilde bloemen, water en grasland met een prachtig terras met uitkijk op de vijver. De gemeente trekt dit project, samen met de SHM. ZHM bouwt kleinschalige inbreidingsgerichte projecten (gemiddelde 17 woningen per project), waarbij ze gemeenschappelijke tuinen voorziet bij residenties die een



ontmoetingsplaats zijn voor de bewoners. Daarnaast stelt ZHM kosteloos een perceel grond ter beschikking van Velt vzw, gelegen in deze wijk, met als doel de aanleg van een volkstuin in samenwerking met de groep Samentuin “’t Hofke van Nieuwland”. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief omdat bewoners elkaar zo beter leren kennen, wat overleg tussen bewoners zal bevorderen, zodat leefbaarheidsproblemen verminderen en samen aangepakt worden.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar ZHM zet haar eerste stappen naar de uitbouw van het betrekken van bewoners bij de projecten en het wijkbeheer. Ze organiseert informatievergaderingen voor bewoners 1 jaar na bewoning van nieuwe projecten en bij grote renovaties. Er is nog geen echte betrokkenheid bij het wijkbeheer of bij sociale huurprojecten. Daarom is de visitatiecommissie van oordeel dat de prestaties van ZHM voor verbetering vatbaar zijn. ZHM wenst in de toekomst verder haar bewonerswerking uit te bouwen. - Sinds 2009 organiseert ZHM na 1 jaar bewoning van nieuwe projecten een informatie- en een

evaluatievergadering. Voor de meest recente projecten (J. Tulpinckstraat en Van Goethemstraat) was er een bewonersvergadering in december 2015. ZHM gaf uitleg ook over bewonerswerking en deed een oproep voor kandidaatstelling als vrijwilliger (zie OD 4.2). Meer dan de helft van de bewoners was aanwezig en er meldden zich 3 bewoners aan als vrijwilliger. Alle partijen wisselden op een constructieve manier van gedachten over de woningen.

- Ook in het kader van de volledige wijkvernieuwing in Ter Locht (Burcht) organiseert ZHM verschillende bijeenkomsten met de wijkbewoners om hen in te lichten over de voortgang van het project. In de wijk Nieuwland 3 was er een bevraging over eventuele verhuisopties (zie OD 6.3). Daar renoveerde de SHM in 2014 de badkamers. Op die informatievergadering voor de huurders legde ZHM de aard en de tijdsduur van de werken uit aan de hand van de plannen. Alle huurders waren aanwezig. Samen met de bewoners werd besloten wanneer de SHM de werken zou uitvoeren. De visitatiecommissie spreekt haar waardering uit voor deze aanpak.

- ZHM nodigde begin 2016 de vrijwilligers-toezichters uit om te overleggen over de praktische aangelegenheden (reglement van inwendige orde, afvalronde, onderhoud gemeenschappelijke ruimtes) en wenst dit voortaan minstens 2 x per jaar te organiseren. De vrijwilligers-toezichters bespraken ook hun ervaringen. De vrijwilligers met wie de visitatiecommissie sprak, waren hier zeer enthousiast over. Deze vrijwilligers kunnen opmerkingen formuleren waar de SHM mee aan de slag gaat.

- De ZHM wenst ook voluit mee te werken aan het proefproject “Buurt aan zet” in (zie OD 4.3) en wil dit project aangrijpen om bewonerswerking op te starten binnen de wijkwerking samen met de gemeente in de loop van 2016. De bewoners met wie de visitatiecommissie sprak, vinden dit een goed initiatief en hopen dat er een bewonerswerking uit kan ontstaan. De visitatiecommissie ziet hier kansen voor de SHM om samen met deze bewoners en de vrijwilligers van de appartementsblokken een structurele aanpak over bewonerswerking uit te schrijven en te overleggen. ZHM gaf in de gesprekken aan dat ze dit onderschrijft. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om hier werk van te maken zodat bewoners niet alleen informatie bekomen, maar ook inspraak krijgen in thema’s die hun kunnen interesseren (zoals energiefacturen, overlast, afvalverwerking, …). Dit zal ook de leefbaarheid nog meer ten goede komen.



OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed ZHM werkt goed samen met verschillende woon- en welzijnsactoren om daadwerkelijk huisvestingsondersteuning aan haar bewoners te bieden. Ook de huisbezoeken en de informatievergaderingen dragen hiertoe bij. De visitatiecommissie geeft daarom de beoordeling ‘goed’ voor de prestaties van de ZHM voor deze doelstelling. - De SHM overloopt samen met de nieuwe huurders het intern huurreglement en legt uit wat

hun rechten en plichten zijn. De huurder krijgt een praktische informatiebundel mee (zie OD 6.1).

- ZHM doet samen met de huurder een rondgang in de woning na 3 maanden en bespreekt eventuele problemen. Na het controlebezoek ontvangt de huurder zo nodig een brief met de gemaakte afspraken.

- Zoals aangegeven onder OD 4.1 en OD 4.2 werkt de SHM nauw samen met het OCMW rond individuele dossiers van huurders (die huurdersachterstallen en leefbaarheidsproblemen veroorzaken) in het Lokaal Cliëntoverleg. Er is een overeenkomst met het OCMW die zegt dat de huurder de huurwaarborg kan vervangen door een schriftelijke garantie of een schriftelijke borgstelling van het OCMW. De SHM informeert de kandidaat-huurder over deze mogelijkheid. De SHM werkt samen met de sociale dienst van het OCMW in het kader van de jaarlijkse huurherziening. Zo kan het OCMW de huurder ook aanspreken als documenten ontbreken, want de SHM meldt aan het OCMW indien een kandidaat-huurder die ook leefloner is, zijn documenten niet binnengebracht heeft.

- De SHM werkt sinds 2001 met 17 vrijwilligers (toezichters) in appartementsgebouwen van diverse grootte. Zij zijn verantwoordelijk voor “hun” bouwblok. Deze toezichter is een sociale huurder en zet zich op vrijwillige basis in voor controle op het onderhoud en de goede werking van delen van het patrimonium (zie OD 4.2).

- ZHM werkt ook samen met welzijnsactoren voor de huisvesting van specifieke doelgroepen. Dat is bijvoorbeeld zo met Zewopa dat in het kader van het ADL-dienstencentrum 24u/24u ondersteuning geeft aan personen met een handicap. De SHM zet ook in op het aanpassen van woningen aan specifieke vereisten. De sociale dienst begeleidt de huurder bij de opmaak van het dossier dat bij het VAPH wordt ingediend (zie OD 1.5).

- ZHM neemt diverse initiatieven die huurders ondersteunen om het wonen aangenamer, veiliger en zuiniger te maken. Dat is onder meer zo bij haar initiatieven om zwerfvuil te vermijden en het te recycleren). Eandis voerde energiescans uit bij huurders van de SHM en Levanto plaatste rookmelders in alle woningen (zie OD 2.2). Levanto is een sociaal economie bedrijf dat ook de huurders sensibiliseert om energiezuiniger met hun verwarming en verlichting om te gaan. Huurders kregen een spaarpakket (spaarlampen, spaardouchekop, radiatorfolie). De visitatiecommissie vindt dit goede initiatieven daar een lagere energiefactuur voor alle bewoners bijdraagt tot een betere betaalbaarheid (zie OD 2.2). Bij nieuwbouwprojecten schenkt de SHM extra aandacht aan de ontvangst van de nieuwe huurders. Concreet worden de sleutels van de woningen aan alle huurders tegelijk overhandigd tijdens een openingsvergadering. Zo kunnen huurders elkaar ontmoeten en wordt de informatie in groep gegeven. De SHM overloopt het huurcontract, de rechten en plichten van de huurders en de technische aspecten van de woning. Huurders kunnen ook vragen stellen, zodat er een begin van dialoog ontstaat.

- ZHM geeft specifieke ondersteuning bij vervangingsbouwprojecten, zoals in de wijk Ter Locht. Hiervoor belegde de SHM 3 informatievergaderingen met de nog overblijvende huurders met betrekking tot eventuele mogelijkheden tot herhuisvesting en stand van zaken van het dossier.



PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar ZHM is bekommerd om het welzijn van de huurder. Ze besteedt aandacht aan de leefbaarheid en werkt hierrond samen met de vrijwilligers en de lokale overheden. Huurders die leefbaarheidsproblemen veroorzaken worden opgevolgd door de SHM of het OCMW. Collectieve leefbaarheidsproblemen worden opgenomen in samenwerking met alle lokale actoren. ZHM geeft huurdersondersteuning op verschillende momenten in het huurdersparcours (onthaal, ondersteuning bij betalingsproblemen al dan niet in samenwerking met het OCMW, energiesensibilisering en samenwerking met specifieke welzijnsorganisaties in geval van bijzondere noden). De SHM organiseert bewonersvergaderingen en werkt met huurders-vrijwilligers in appartementsgebouwen. Ze kan op deze ervaring bouwen om samen met alle huurders tot een echte bewonersparticipatie te komen en bewonersparticipatie te initiëren in wijken. ZHM beschikt ook over een degelijke procedure huurdersachterstal, waarbij de huurder met betalingsproblemen voldoende kansen krijgt om op elk moment een betalingsplan af te sluiten.



4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar - Beoordeling: goed

Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2010 tot en met 2014 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van ZHM als goed. - De financiële ratio’s schetsen een overwegend positief beeld van de financiële leefbaarheid

van de SHM: De gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin drukt de verhouding uit tussen de op korte

termijn beschikbare middelen en de schulden die op korte termijn vervallen. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager is dan 1, stelt er zich op dit vlak dus een probleem. Eind 2014 bedraagt de gecorrigeerde liquiditeitsratio 2,34. De laagste waarde (1,47) behaalt ZHM in 2012. Over de gehele visitatieperiode voldoet ZHM aan de norm.

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering is één van de twee indicatoren die aangeven in hoeverre de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan de versterking van de financiële leefbaarheid van de SHM. De netto winstmarge (uit gewone bedrijfsuitvoering) voldeed in 2014 met 1,38% aan de norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2010 tot en met 2013 lag de netto winstmarge behalve in 2012 (-0,29%) telkens boven de minimale norm. De negatieve netto winstmarge in 2012 verklaart ZHM door aan de kostenkant een eenmalige stijging van onderhoudskosten en door afschrijvingen. Aan de inkomstenkant betekent een grote structurele leegstand (10% zie OD 5.2) al snel een huurderving van 250.000 euro per jaar.

De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsuitvoering is de tweede indicator voor de bijdrage van de exploitatie van het patrimonium aan de financiële leefbaarheid van de SHM. Deze indicator is de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten en bedroeg 88% in 2014. Behalve in 2010 (84%) lag de netto vrije cashflow marge in alle jaren van de visitatieperiode boven de norm van maximaal 85%. Ook hier speelt de inkomstenderving door leegstand een belangrijke rol. Voor een SHM met uitsluitend huuractiviteiten is dit een belangrijke indicator die aangeeft of de SHM in staat is haar eigen vermogen / liquide middelen uit te bouwen of jaarlijks ziet krimpen. Voor ZHM is hier enige waakzaamheid geboden omdat nieuwe huurders doorgaans een lager inkomen hebben dan de huidige. ZHM ziet daardoor de huurinkomsten dalen. Zeker omdat de inkomens van de huurders van ZHM nu bij de hoogste in de sector horen. Tot slot speelt hier ook de leningslast een rol. De directeur becijferde dat de huurinkomsten van nieuwe projecten te laag zijn om de nieuwe leningslast te kunnen dekken (de annuïteit stijgt sneller dan de huurinkomsten die aan de inflatie zijn gekoppeld). Zolang de SHM haar kosten beheerst (zie OD 5.2) en overschotten niet uitgeeft maar opspaart stelt er zich in principe geen probleem. Bovendien is de GSC bedoeld om objectief vaststelbare lagere totale huuropbrengsten te compenseren in functie van genormeerde totale kosten. ZHM heeft momenteel geen recht op GSC omdat de reële werkings- en onderhoudskosten niet hoger zijn dan de forfaits (zie OD 5.2). In de financiële planning (zie OD 5.4) wordt nog niet met een scenario met lagere huurinkomsten (door leegstand) in combinatie met verlieslatende vervangbouw- en nieuwbouwprojecten gewerkt.

De solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale



vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2014 tot en met 2014 schommelde tussen de 11% en 12%. Ongeveer 60% van de SHM´s hebben een betere solvabiliteit dan ZHM.

De financiële gezondheid van ZHM is goed, maar vraagt in de toekomst wel aandacht (zie ook OD 5.4). De directeur en raad van bestuur zijn zich bewust van de voornaamste financiële risico's voor de toekomst. Het vergroten van inkomsten door verminderen van de huurderving door leegstand is een belangrijk aandachtspunt. Hierbij denkt de SHM ook aan het verkopen van een aantal woningen in de wijken Ter Locht en Laarkouter waarmee inkomsten worden gegenereerd. De financiële planning, opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4), onderbouwt de bovenstaande analyse zoals met name blijkt uit een negatief saldo op de vrije cashflow in een aantal van de komende jaren. ZHM kan dit negatief saldo opvangen door een goede kaspositie van ruim 2,3 miljoen euro. De visitatiecommissie adviseert de financiële toestand van de SHM goed op te blijven volgen, gebruik makend van een financieel planningsinstrument (zie OD 5.4). Het is van belang om investeringen (vervangbouw, nieuwbouw en renovaties) goed op elkaar af te stemmen en telkens op hun financiële impact voor de lange termijn te beoordelen. De werkingskosten zijn relatief laag (zie OD 5.2), maar zullen naar verwachting iets gaan stijgen door een extra aanwerving. Ten slotte beveelt de visitatiecommissie aan om conclusies te verbinden en beleid bij te sturen op basis van de cijfermatige analyses die de SHM maakt is (zie OD 5.7).

OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed - Beoordeling: goed

ZHM beheerst haar werkingskosten goed en kent ten opzichte van andere SHM's lage kosten voor personeel en onderhoud. Er zijn nauwelijks contractwijzigingen bij ZHM en ook de frictieleegstand is relatief laag. Het aantal structureel leegstaande woningen, in afwachting van renovatie is echter zeer hoog, en de visitatiecommissie vindt dat de SHM meer moet inzetten op het vermijden van huurderving van deze woningen. Toch beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze operationele doelstelling globaal als goed.

- Een huisvestingsmaatschappij kan haar kosten op een aantal manieren beheersen: zorgen voor een efficiënte werking die leidt tot lage organisatie- en onderhoudskosten, minimaliseren van meerwerken op nieuwbouw- en renovatieprojecten en minimaliseren van huurderving door leegstand.

- De totale werkings- en onderhoudskosten waren bij ZHM in 2014 per woning ongeveer 1.080 euro. Drie kwart van de SHM's hebben hogere kosten per woning in 2014. Het kostenniveau van ZHM varieert in de periode 2010 tot en met 2014 van ten laagste 943 euro per woning (2010) tot ten hoogste 1.234 per woning (in 2011). Het hoge niveau in 2011 wordt verklaard door een correctie (bijstorting) voor een groepsverzekering. Van de 1.080 euro per woning in 2014 wordt 389 euro aan personeel besteed en 478 euro aan onderhoud van de woning. Een voornaam deel van de herstellingen (die normaal ten laste van de huurder zijn) nam ZHM voor haar rekening. De resterende 213 euro betreffen overige werkingskosten. Telkens hebben ongeveer twee derde van de SHM's hogere kosten per woning voor personeel, onderhoud en overige werkingskosten. Bij ZHM werken vier medewerkers, in totaal 3,4 VTE. In 2015 is een extra administratieve bediende aangeworven ter vervanging van een personeelslid dat ontslag nam. In het najaar stelde de raad van bestuur aan de directeur voor om een technisch medewerker



aan te werven om de directeur te ontlasten en verder en vlugger werk te maken van de realisatie van verschillende toekomstige projecten.

- De contractwijzingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij nieuwbouwprojecten zijn bij ZHM zeer goed onder controle. In 2014 waren er enkel minwerken bij nieuwbouw, waardoor ZHM zich tot de 10% best presterende SHM´s kan rekenen als het gaat om de contractwijzigingen. Meerwerken worden zoveel mogelijk beperkt en er wordt dan getracht te zoeken naar minwerken of besparingsmogelijkheden. Met als resultaat dat in 2014 het totaal aan contractwijzigingen -0,45% bedroeg. Ook in de jaren daarvoor realiseerde ZHM telkens minwerken, variërend van -0,05% tot -0,57% van het aanbestede bedrag. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij hier een goede prestatie neerzet. Er waren de afgelopen jaren bij ZHM geen renovatieprojecten, dus over contractwijzigingen bij renoveren kan de visitatiecommissie geen uitspraak doen.

- De frictieleegstand daalde in de periode 2010-2014 van ongeveer 5% naar 1%. Terwijl in 2010 nog 70% van de SHM’s beter deed was dat in 2014 nog slechts 40% van de SHM’s. ZHM nodigt bij elke verhuring 10 kandidaten tegelijkertijd uit om de woning reeds tijdens de opzegperiode te bezichtigen. Hierdoor kan de nieuwe verhuring meestal aansluitend plaatsvinden. Eventuele herstellingswerken worden ofwel door de vorige bewoner uitgevoerd of door aannemers gelijk bij de nieuwe verhuring. De frictieleegstand is vooral het gevolg van interne mutatie en opname in rusthuis (door de kortere opzegtermijn in die gevallen).

- De structurele leegstand is een groot probleem voor een kleine maatschappij zoals ZHM. In afwachting van renovatie of vervangbouw stond eind 2014 meer dan 10% van het patrimonium van ZHM leeg. ZHM hoort bij de 5% SHM's met de grootste structurele leegstand in 2014. De structurele leegstand was ook in 2010 al hoog (meer dan 7%) en steeg sindsdien gestaag. In 2010 was er quasi geen SHM met een hogere structurele leegstand. De daarop volgende jaren verbeterde ZHM haar positie niet; zij behoort steevast tot de 4% SHM's met de hoogste structurele leegstand in de sector. Dit heeft te maken met de aanpak van de vervangingsbouw in de wijk Ter Locht (zie hieronder) en heeft consequenties voor de financiële leefbaarheid.

- ZHM beschikt over een relatief jong patrimonium maar met name de woningen uit deelgemeente Burcht (die door één van de rechtsvoorgangers van ZHM werden gebouwd) werden niet zo goed onderhouden(zie OD 2.1). Het resultaat is dat een aantal woningen kwalitatief niet goed is en niet meer aan de oppervlakte- en isolatienormen voldoet. De raad van bestuur besliste de woningen in de wijk Ter Locht (Burcht) niet opnieuw te verhuren als deze leegkwamen. Een aantal eerder verkochte woningen (aan toenmalige huurders) zullen terug ingekocht worden om de gehele wijk te kunnen vernieuwen door vervangbouw van de bestaande woningen. Er werd geen actief beleid gevoerd om bewoners te 'verleiden' te verhuizen. Wel werd de mogelijkheid geadviseerd en geboden tijdens de infovergaderingen met bewoners. Het gevolg is dat eind 2014 60 woningen leeg staan, 19 woningen zijn verhuurd en 6 woningen werden ingekocht. Zolang nog woningen worden bewoond, kan ZHM de plannen voor deze wijk niet laten doorgaan. Wel besliste de raad van bestuur om de tuinen vrij te maken en in te zaaien. Bij 39 andere woningen verwijdert ZHM de nutsaansluitingen en maakt zij een sloopdossier voor de woningen op. ZHM heeft bij de vervangbouw voornamelijk aan de bewoners gedacht - niet aan de financiële gevolgen voor de maatschappij - en hen niet willen verplichten te verhuizen. Het leegmaken is echter te vroeg gestart en verloopt traag, ondertussen lopen de jaarlijkse kosten voor leegstand en doorlopend onderhoud op. De SHM heeft haar aanpak heroverwogen (zie hieronder).

- In de wijk Laarkouter (Zwijndrecht) beschikt de maatschappij over 67 woongelegenheden die ontwikkeld zijn in de jaren 1970 en ook aan vervangbouw toe zijn. Hier heeft ZHM geleerd van haar ervaringen met Ter Locht en is in samenspraak met de gemeente reeds



gestart met een stedenbouwkundige studie. Er staan 8 woningen leeg, maar grootschalige leegstand wordt voorkomen door woningen (indien mogelijk) voorlopig te 'fatsoeneren' en te verhuren. De visitatiecommissie treft hier een voorbeeld aan waarin de SHM heeft geleerd van haar aanpak en deze heeft verbeterd (zie ook OD 5.7).

OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude - Beoordeling: goed -

ZHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een duidelijke en overzichtelijke procedure met op ieder moment ruimte voor een afbetalingsplan. De SHM bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude goed door huurders te informeren, informatie uit de Kruispuntbank Sociale Zekerheid te raadplegen en het draaiboek van Inspectie RWO en VMSW te gebruiken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van ZHM op deze operationele doelstelling als goed. - In vergelijking met andere SHM's is de huurdersachterstal bij ZHM met 1,56% relatief laag; zo'n

60% van de SHM's heeft een hoger percentage huurdersachterstal in 2014. Maandelijks waren er ongeveer 25 huurders(gezinnen) met huurdersachterstal. Meer dan de helft van de huurders(gezinnen) met achterstal heeft een afbetalingsplan. De maatschappij meldt dat het inlopen van hoge achterstallen traag verloopt omdat huurders per maand relatief kleine bedragen afbetalen (vaak via afbetalingsplan OCMW). ZHM maakt uitgebreide analyses naar inkomensgroepen, naar aard van de achterstallen en naar de mate waarin de SHM verwacht de bedragen te kunnen vorderen. Hieruit blijkt dat de afgelopen vijf jaren de huurdersachterstallen min of meer zijn gestabiliseerd. Jaarlijks boekt ZHM volgens de van toepassing zijnde regels een aantal vorderingen af als ´dubieus´. Eind 2014 betrof dat ruim 3.000 euro (ongeveer 7,5% van alle achterstallen samen).

- ZHM voorkomt huurachterstallen door huurders goed te informeren (bijvoorbeeld door middel van de huurdersmap, zie OD 6.1) en bij ondertekening van het contract de regels voor huurbetaling uit te leggen. ZHM volgt achterstallen nauwkeurig op door op elke raad van bestuur de voortgang te bespreken, afbetalingsplannen goed te keuren en door nauw samen te werken met het OCMW. Sinds 2001 zijn er maandelijkse overlegvergaderingen om huurdersachterstal terug te dringen. Dit overleg is met de directeur en de voorzitter van ZHM en de voorzitter (die tevens lid is van raad van bestuur van ZHM) en met de voorzitter en hoofdmaatschappelijk assistente van het OCMW. Ook worden de maatschappelijk assistenten van het OCMW ingeschakeld bij opvolging van achterstallen, direct vanaf de eerste maand.

- De procedure huurdersachterstal dateert uit 2011 en kent de vorm van een flowchart met daarin duidelijk de stappen die in elke fase van het proces moeten worden gezet en biedt de ruimte om in elke fase een afbetalingsplan te sluiten. Voor een verdere beschrijving van de procedure verwijst de visitatiecommissie naar haar oordeel op OD 4.1. In het debiteurenreglement en in de flowchart ontbreekt een vermelding van activiteiten, taken en bevoegdheden van de medewerker(s) die het proces volgen. De visitatiecommissie suggereert dat ZHM aanvullend op de flowchart de procedure huurdersachterstal actualiseert (c.q. de actualisatie van eind 2015 afrondt) en op dezelfde wijze als andere procedures uitwerkt (zie ook OD 5.6).

- Voor het bestrijden en voorkomen van sociale en domiciliefraude informeert ZHM huurders door middel van de huurdersmap en wijst zij huurders bij ondertekening van het huurcontract op hun plicht om wijziging in gezinssamenstelling aan te geven. Ook bij de jaarlijkse brief voor actualisatie van de huurprijs meldt ZHM de plicht van de huurders om veranderingen aan te geven. Wanneer er fraudevermoedens zijn, worden deze door de SHM en het OCMW onderzocht. Ook volgt één van de medewerkers regelmatig de binnengekomen wijzigingen uit de Kruispuntbank Sociale Zekerheid op (KSZ). ZHM schrijft bij geconstateerde verschillen de



huurders aan. Het gaat ongeveer om minstens 4 brieven per jaar. ZHM bezorgde nog geen dossiers in het kader van domiciliefraude aan de Inspectie RWO voor verder onderzoek. Wel volgt zij de aanpak uit het draaiboek domicilie- en sociale fraude (van Inspectie RWO en VMSW). In bepaalde processtappen wordt verwezen naar het volgen van deze aanpak.

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan - Beoordeling: voor verbetering vatbaar

ZHM gebruikt het instrument van de VMSW voor haar financiële meerjarenplanning, waarbij zij een beroep doet op expertise van de VMSW en van een boekhoudkantoor bij de opmaak ervan. Jaarlijks wordt het financiële plan ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van bestuur. Recent maakte ZHM aanvullende overzichten van leningslasten en huuropbrengsten. De financiële planning wordt echter nog niet aantoonbaar en actief als beleidsinstrument gebruikt voor bijvoorbeeld het verkennen van verschillende scenario's. De visitatiecommissie beoordeelt daarom de prestaties voor deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar.

- De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning en vraagt daarbij ook inbreng van expertise van haar boekhoudkantoor. In deze financiële planning worden de kasstromen die samenhangen met het bestaande patrimonium en de geplande nieuwbouw-, onderhouds- en renovatieprojecten opgenomen. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met FS3-leningen, marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen en dat tot 10 jaar vooruit.

- De meest recente financiële planning ten tijde van de visitatie (maart 2016) dateert van april 2015. Sindsdien werden geen wijzigingen meer doorgevoerd. In de planning zijn volgens de SHM alle geplande nieuwbouw-, vervangingsbouw en renovatieprojecten opgenomen. Daarnaast zijn er ook woningverkopen ingerekend, voornamelijk om de verliezen op de vervangingsbouwprojecten (Ter Locht en Laarkouter) te verminderen. De visitatiecommissie stelde vast dat niet alle renovaties uit de meerjarenplanning in de financiële planning werden opgenomen (dakwerken in Nieuwland, Veldwijk en Houtmere ter waarde van ongeveer 3 miljoen euro). Deze werkzaamheden worden voorlopig niet uitgevoerd. De visitatiecommissie beveelt aan dat ook alle toekomstige investeringen vanuit de eigen middelen in de financiële planning worden opgenomen, vanwege het effect op de financiële gezondheid (zie ook OD 5.1). Over de realiteit van de financiële planning meldt de SHM dat zij enerzijds alle projecten opneemt om het meest negatieve scenario te schetsen (behalve de projecten waarvan de raad van bestuur besloot ze niet meer uit te voeren). Ook worden aantallen woningen (en daardoor ook de kosten) bewust voorzichtig ingeschat. De uiteindelijke financiële gezondheid zal daarmee positiever evolueren dan het financieel plan aangeeft (behalve aangaande de huurinkomsten). Door het opnemen van toekomstige investeringen met eigen middelen kan het financieel plan een nog vollediger beeld geven.

- Het financieel plan toont dat het saldo van de vrije cashflow structureel verbetert vanaf 2020. Tot die tijd is het saldo regelmatig negatief (in 2015, 2018 en 2019). Het saldo uit de investeringscashflow is in de genoemde jaren negatief of nul. De inkomsten uit verkoop van huurwoningen in 2016 (265.000 euro) en 2020 (340.000 euro) zorgen voor een positief saldo op de investeringscashflow. De liquide middelen blijven na 2016 aangroeien, wat erop duidt dat de SHM de negatieve saldi kan opvangen.

- De visitatiecommissie stelt vast op basis van de gevoerde gesprekken en de verslagen van de raad van bestuur dat de financiële planning niet actief en aantoonbaar als beleidsinstrument wordt gebruikt bij ZHM. De niet-frequente aanpassing en het ontbreken van simulaties en van



bepaalde investeringen onderschrijven die vaststelling. Daar staat tegenover, maar weegt onvoldoende op tegen het vastgestelde, dat de directeur sinds 2014 jaarlijks een overzicht maakt van de leningslast en huuropbrengsten per project. Hieruit blijkt dat nieuwe projecten jaarlijks verlieslatend blijven over de gehele looptijd van de lening. Vooralsnog heeft ZHM geen recht op GSC (zie ook OD 5.1) om verlieslatendheid op het totaal van het patrimonium op te vangen. Ook blijkt hieruit dat van de te slopen woningen in de wijken Ter Locht en Laarkouter de leningen nog vervroegd zullen moeten worden terugbetaald. Hiervoor wil de SHM 2 woningen uit die wijk verkopen.

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij - Beoordeling: goed -

ZHM heeft eind september 2015 een samenwerkingsakkoord gesloten over een fusie tussen drie SHM's met koop- en huuractiviteiten. Door haar goede lokale inbedding in de gemeente Zwijndrecht werkt ZHM nauw samen met het OCMW en is zij een actieve partner op het lokaal woonoverleg. De directeur werkt samen met andere SHM's in Oost-Vlaanderen aan het delen van kennis. De visitatiecommissie oordeelt dat ZHM goed scoort op deze operationele doelstelling. - Een SHM kan op verschillende manieren evolueren naar een echte woonmaatschappij, zoals

door de uitbreiding van haar activiteiten op de sociale woningmarkt en door de samenwerking met andere SHM’s. Maar ook, door de verwijzing van huurders en kandidaat-huurders voor bepaalde diensten naar welzijnsactoren of door samenwerking met de private huurmarkt. Deze paragraaf bespreekt hoe ZHM deze onderdelen heeft uitgewerkt.

- Sinds het voorjaar van 2015 werden er gesprekken gevoerd over vergaande samenwerking tussen ZHM, Waasse Landmaatschappij (koop) en Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen Sint Gillis Waas (huur). Beide andere maatschappijen werkten al sinds 2011 samen en staan onder leiding van dezelfde directeur. Mede naar aanleiding van het afschaffen van enkele subsidies voor de koopsector en de schaalvergroting naar minimaal 1.000 woningen in de huursector, beslisten de drie maatschappijen om de samenwerking nader te onderzoeken. Na een aantal besprekingen wordt er momenteel gewerkt aan het opstellen van een fusiestappenplan en een overeenkomst. Doelstellingen en randvoorwaarden daarin zijn: verdere professionalisering, uitbreiding van activiteiten, behoud van personeel en behoud van regionale werking en binding. Deze doelstellingen worden ondertussen uitgewerkt in een nieuwe missie, visie, opdracht en werkgebied (beleidsplan). De geraadpleegde woon- en welzijnsactoren zien voordelen in een fusie. Zo kunnen bijvoorbeeld sociale taken beter opgepakt worden en kan de nieuwe SHM meer openstaan voor vernieuwing. Voor de sociale taken heeft ZHM, aldus de actoren, nu de tijd niet. Evenwel hopen ze dat de gefusioneerde SHM de lokale inbedding kan behouden en niet alsnog gaat centraliseren.

- De maatschappij werkt enkel in de gemeente Zwijndrecht en heeft daar een goede lokale inbedding. Het OCMW van Zwijndrecht en de gemeente Zwijndrecht zijn samen de grootste aandeelhouder van ZHM. Die sterke band is te herkennen in de nauwe samenwerking, bijvoorbeeld waar het gaat om huisvestingsondersteuning, leefbaarheid (zie PV 4), opvolging van huurachterstallen (zie OD 5.3) en (tijdelijke) verhuur van woningen voor opvang van vluchtelingen. Daarnaast ondersteunt ZHM het project Jeugdwelzijn (Huis van het Kind en het project ‘Buurt aan Zet’ (zie OD 4.3)). In het lokaal woonoverleg informeert ZHM de deelnemers zeer goed over haar projecten. ZHM gebruikt hiervoor de infofiches die door IGEAN (intergemeentelijk samenwerkingsverband) werden ontworpen . Op deze manier wordt het lokaal woonoverleg zeer goed geïnformeerd over de projecten en de voortgang (zie ook OD 6.2). De SHM is ook nauw betrokken geweest bij het opstellen van het lokale Woonbeleidsplan. Er is veel waardering onder de geraadpleegde woonactoren en



beleidsverantwoordelijken over de gedegen voorbereiding en werkwijze van ZHM in het lokaal woonoverleg. Tot slot heeft ZHM - waar het gaat om goede lokale inbedding - zich ook ingeschakeld in het bieden van vastgoed met een maatschappelijke functie (verhuur buiten sociaal stelsel): 2 woningen die aan de gemeente worden verhuurd voor huisvesting van kinderopvang en het ADL-dienstencentrum in de wijk Nieuwland.

- De directeur neemt deel aan het overleg van een 10-tal kleine Oost-Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen. Hier wordt kennis gedeeld en worden ervaringen uitgewisseld. Directeur en medewerkers bezoeken ook regelmatig provinciale bijeenkomsten bezocht en nemen deel aan de netwerk- en vormingsactiviteiten van onder andere de VVH en VMSW (zie ook OD 5.7). Er is nog geen samenwerking met een CAW, omdat de gevraagde kostprijs van 60.000 euro per jaar een obstakel vormt. De SHM overweegt om zelf een woonbegeleider aan te werven of een overeenkomst te sluiten met het CAW Oost-Vlaanderen.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle - Beoordeling: goed

- De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat de SHM de voornaamste bedrijfsprocessen heeft beschreven, planmatig aanpakt en beheerst. De organisatie draait op een directeur en medewerkers met veel ervaring. Door functiebeschrijvingen zijn de werkzaamheden goed op elkaar afgestemd. Er is een deontologische code voor de bestuurders en de personeelsleden, die de SHM toepast en door het personeel gekend is. De visitatiecommissie geeft de beoordeling goed op deze operationele doelstelling.

- ZHM beschikt over een aantal procedures die de kritische processen omvatten en die de raad van bestuur goedkeurde. Daaronder bevinden zich procedures en werkafspraken voor: inkomende facturen en betaalbaarstelling, kasbeheer, facturen, bestellingen, debiteuren, huurachterstal, klachtenbehandeling, loonadministratie en beveiliging en back-up van gegevens, inschrijvingen en actualisatie van wachtlijsten. Een deel van de procedures kent de vorm van een flowchart, een ander deel werd in tekst uitgeschreven. Het is vooral de combinatie van zowel een visuele weergave als gedetailleerde uitwerking in tekst die goed inzicht in de werking geeft, zoals de flowchart voor huurdersachterstallen in combinatie met de tekst van het debiteurenreglement. De visitatiecommissie suggereert dat ZHM op uniforme wijze de procedures uitschrijft omwille van de verhoogde leesbaarheid en transparantie. Het vier-ogen principe van functiescheiding is gekend bij ZHM en dit past zij toe onder andere op de procedure inkomende facturen en betaalbaarstelling. Hierbij worden de facturen ingeboekt, gecontroleerd en betaalbaar gesteld door verschillende personen.

- In 2015 heeft ZHM - in samenwerking met een aantal andere SHM's - haar interne controlesysteem door een revisor laten beoordelen. Naar aanleiding hiervan verbeterde ZHM een aantal procedures. Zo worden bijvoorbeeld steekproefsgewijs rekeningnummers in het betalingssysteem vergeleken met de rekeningnummers op de factuur om fraude te voorkomen. Een aantal aanbevelingen kon ZHM nog niet oppakken door een te klein personeelsbestand. De visitatiecommissie suggereert om dat na de fusie alsnog te doen.

- ZHM beschikt over een organigram en over functiebeschrijvingen met daarin opgenomen het doel van de functie, de verantwoordelijkheidsgebieden en benodigde competenties. Een huishoudelijk reglement (26-11-2013) regelt de interne werking en de samenstelling en bevoegdheden van de bestuursorganen van ZHM. Dit reglement bevat geen deontologische code. Die is neergelegd in een apart document voor bestuurders (18-12-2012) en personeel (18-12-2012). Een aantal elementen uit de code voor personeel komen ook terug als competentie in de functieprofielen. De directeur ziet toe op naleving van de code voor het personeel. De raad van bestuur ziet onderling toe op het naleven van de code voor bestuurders door elkaar daarop aan te spreken. Er zijn nog geen jaarlijkse evaluatiegesprekken met individuele medewerkers, noch vastlegging van objectieven. Voorafgaand en na afloop



van elke vergadering van de raad van bestuur overlegt de directeur met het personeel. Bij belangrijke momenten zoals actualisatie van het register met kandidaat-huurders wordt er overlegd over de aanpak. In de dagelijkse werking is er veel direct overleg, het betreft hier dan ook een kleine maatschappij.

- ZHM beschikt zelf niet over een onderhoudsdienst en doet daarvoor een beroep op lokale firma's (zie ook OD 2.1 en 3.2). Op jaarbasis betaalt de SHM op die manier ruim 300.000 euro aan verschillende aannemers. ZHM gunt de opdrachten in openbare aanbesteding of met offerteaanvragen. Zij heeft (nog) geen raamcontracten afgesloten. Jaarlijks vergelijkt de directeur de tarieven en kosten van verhandelingen. De visitatiecommissie suggereert dat ZHM onderzoekt of het afsluiten van raamcontracten in functie van kosten (zie OD 2.1 en OD 3.2) en in functie van administratieve last voordelen heeft voor een dergelijk kleine maatschappij. Daarbij zou ZHM ook een procedure voor herstellingen dienen vast te leggen met daarin de controle op uitgevoerde werkzaamheden. Hiermee kan de SHM mogelijk tegemoet komen aan de door de visitatiecommissie veelgehoorde opmerking over de kwaliteit van en controle op herstellingen (zie OD 2.1).

OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering - Beoordeling: goed

De visitatiecommissie stelde vast dat ZHM zich voldoende bereid toont tot verandering en verbetering en is daartoe ook in staat gebleken. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de aanpassingen die de SHM doorvoerde in haar aanpak van grootschalige vervangingsbouw en uit de diverse verbeteringen die zij doorvoerde in haar interne werking naar aanleiding van een audit. ZHM maakt veel en gedetailleerde analyses van een groot aantal cijfermatige zaken, maar kan nog meer inzetten op het vertalen van die analyses naar beleidsmatige veranderingen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van ZHM op deze doelstelling als goed. - ZHM heeft de voorbije jaren haar kernactiviteiten (realiseren en verhuren van woningen) op

een degelijke maar weinig vernieuwende manier uitgevoerd. Er is geen actief en integraal beleid gevoerd met betrekking tot renovaties. Toen de vervangingsbouw van een groot aantal woningen in de wijk Ter Locht zich aandiende, besliste de raad van de bestuur voor een op huidige bewoners gerichte aanpak door de wijk langzamerhand leeg te laten stromen en verhuizingen niet af te dwingen. Dit leidde tot een hoge structurele leegstand (zie OD 5.2) met financiële consequenties (zie OD 5.1). In deze fase heeft de SHM haar blik niet actief naar buiten gericht door bijvoorbeeld andere maatschappijen te vragen hoe zij dergelijke grootschalige operaties aanpakken. Fasegewijze aanpak en aanbesteding van werken in loten hebben bij andere SHM's goede resultaten laten zien (zie visitatierapporten op www.visitatieraad.be). Ondertussen ontstaan er bij de SHM nieuwe ideeën voor een gefaseerde aanpak van grootschalige vervangingsbouw in de volgende wijk: Laarkouter. Hier heeft ZHM getoond lessen te trekken en nu een andere benadering uit te werken.

- Andere voorbeelden van verandering en verbetering vond de visitatiecommissie in de audit die ZHM - met andere SHM's - heeft laten uitvoeren op adequaatheid en effectieve toepassing van de procedures en in het doorvoeren van verbeteringen als gevolg daarvan (zie OD 5.6). De SHM maakt uitgebreide cijfermatige analyses (profielen van kandidaten, profielen van huurders, kostenbeheersing van projectenleningslast per project etc.). Onduidelijk en niet aantoonbaar is hoe de SHM vervolgens uit deze analyses lering trekt voor verbetering van haar werking. De maatschappij voert haar activiteiten uit (Do), controleert en analyseert de resultaten (Check) maar kan nog beter en explicieter op basis van die analyses haar werking bijsturen (Act). Een voorbeeld is de wijze waarop herstellingen en onderhoud worden uitgevoerd. Op een pragmatische wijze worden de werkzaamheden georganiseerd (Do), maar niet expliciet op voorhand gepland (Plan ontbreekt). Jaarlijks worden wel analyses gemaakt




van kosten (Check), maar dat heeft nog niet tot bijstellingen (Act) of onderzoek naar meerwaarde van raamcontracten geleid. Voorbeelden van verandering en verbetering zijn er wel degelijk bij ZHM, maar de maatschappij kan nog verbeteren in een meer systematische aanpak (Plan-Do-Check-Act). De visitatiecommissie verwijst hiervoor ook naar OD 5.5 waar zij noteerde dat de geraadpleegde actoren signaleren dat de SHM vanwege hoge werkdruk niet als zeer vernieuwend bekend staat.

- De raad van bestuur ervaart de communicatie tussen de raad en de directie als efficiënt en effectief. Er is openheid op alle vlakken en de op handen zijnde fusie wordt zeer openlijk door raad, directeur en personeel besproken. De visitatiecommissie heeft dit ook geverifieerd aan de hand van een aantal recente verslagen van de raad van bestuur (zie ook OD 6.2).

- De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en actueel te houden. Er wordt onder andere deelgenomen aan de informatiesessies en vorming georganiseerd door de VMSW, Wonen-Vlaanderen, VVH en andere organisaties. Ook worden er zowel door de directeur als soms door de medewerkers ervaringen en kennis uitgewisseld onder de 10 kleine Oost-Vlaamse SHM's.

- Om haar werking te ondersteunen gebruikt ZHM informatietechnologie. Elke medewerker beschikt over een eigen vaste pc en gebruikt software die adequaat is voor het werk. ZHM beschikt over een fysiek archief van dossiers, tekeningen etc. dat niet op het bureel is gevestigd maar in de kelder van één van haar gebouwen. Dit is niet efficiënt omdat medewerkers telkens naar die kelder moeten gaan om dossiers te raadplegen, zo stelde de SHM zelf.

- ZHM beschikt over een procedure klachtenbehandeling, waarin een klacht wordt gedefinieerd, de naam van de klachtenbehandelaar is opgenomen (staat ook op de website) en de werkwijze inclusief flowchart. In 2013 waren er 2 klachten waarvan 1 ontvankelijk, maar deze had geen betrekking op de interne werking. In 2014 waren er geen klachten. In 2015 was er één klacht, maar die werd niet ontvankelijk verklaard. Het is dus door de visitatiecommissie niet vast te stellen in hoeverre ZHM naar aanleiding van klachten haar interne werking en dienstverlening verbetert (zie OD 6.1).

- Er is geen beleidsplan bij ZHM. Wel worden in het activiteitenverslag (jaarverslag) telkens voortschrijdend de voornaamste prestaties vermeld en een vooruitblik gegeven voor de komende periode, vaak voorzien van de reeds aangeven cijfermatige analyses. De visie, missie, opdracht, actieterrein en ook de financiële en personele invulling van de maatschappij worden in het kader van de fusie momenteel opgesteld. De visitatiecommissie benadrukt dat het belangrijk is om (intern en extern) duidelijk te maken waar de fusieorganisatie voor staat en naartoe wil. Het formuleren van een visie of strategie kan voor de SHM een opportuniteit vormen om het toekomstige beleid voor haar kernactiviteiten (zowel huur als koop) en voor andere aspecten zoals milieuvriendelijkheid en renovatiebeleid, klantvriendelijkheid, lokale inbedding etc. te bepalen. Bovendien vormen de missie en strategische doelen de kaders voor de periodieke plannings- en evaluatiegesprekken met het personeel als aanvulling op hun functiebeschrijving.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De financiële gezondheid was de afgelopen vijf jaren toereikend. De beoordeelde ratio's schetsen een overwegend positief beeld. Voor de toekomst is het van belang deze gezondheid nauw op te blijven volgen door onder andere een financieel planningsinstrument te gebruiken en door nieuwe projecten en de financiële gezondheid in balans te houden. Het financieel plan dient te vertrekken vanuit volledige en recente gegevens en kan nog beter worden gebruikt voor het inschatten van effecten van versnellen, vertragen of veranderen van projecten op de



genoemde balans. De financiële planning wordt nog niet effectief als beleidsinstrument gebruikt, daarvoor wordt het onder andere niet frequent genoeg aangepast en ontbreken scenarioanalyses. De werkingskosten bij ZHM zijn laag, contractwijzigingen en frictieleegstand ook. De 10% structurele leegstaande woningen leggen zowel in de voortgang en voorbereiding van renovatieprojecten als in de huurderving een beslag op de SHM. ZHM scoort goed in het voorkomen en bestrijden van huurachterstal, domicilie - en sociale fraude. Zij hanteert een strikte en duidelijke werkwijze en werkt daartoe ook goed samen met het OCMW. ZHM is goed lokaal ingebed en werkt aan een fusie om in een groter actieterrein een breed palet aan sociale huur en koopwoningen te kunnen bieden. Er is een goede samenwerking met beleidsverantwoordelijken, woon- en welzijnsactoren. De interne controle is - zeker gezien de omvang van de SHM - op orde: de voornaamste bedrijfsprocessen zijn beschreven, worden planmatig aangepakt en beheerst. Ook toont ZHM zich voldoende bereid tot verandering en verbetering, zoals blijkt uit de lering die de maatschappij trok uit de aanpak van de vervangingsbouw in Ter Locht. De cijfermatige analyses kan ZHM nog beter benutten om lering uit te trekken en haar werking te verbeteren.



4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat ZHM goed presteert voor deze doelstelling. Ze informeert haar huurders duidelijk en goed en zet daarvoor diverse toegankelijke communicatiekanalen in, zoals de website, collectieve en individuele begeleiding van huurders, toegankelijke en bereikbare medewerkers en bewonersinfovergaderingen. - De kantoren van de SHM zijn open alle werkdagen tussen 9 u en 11u30 of na telefonische

afspraak. De SHM is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer en centraal gelegen in het centrum van Zwijndrecht. Er is een balie en een medewerker kan huurders individueel ontvangen in een gespreksruimte. Alle huurders met wie de visitatiecommissie sprak, meldden dat zij vriendelijk onthaald worden.

- Bij intakegesprekken neemt ZHM ruim de tijd om met kandidaat-huurders alle mogelijke locaties te overlopen evenals soort en type woningen en de wachttijden.

- ZHM heeft een eenvoudig gestructureerde website, gericht op het informeren van haar (kandidaat)huurders, die toegankelijk is via de website van de gemeente en het Sociaal Huis. De lezer vindt er de contactgegevens van de maatschappij en informatie over de inschrijvingsvoorwaarden evenals een infobrochure voor kandidaat-huurders voor het aanvragen van een sociale woning. De visitatiecommissie vindt deze website eerder beperkt en raadt aan om ze uit te breiden met informatie over de lopende projecten en algemene informatie rond wachttijden, de plaatsbeschrijving, de huurprijsberekening en de huurlasten. Het contactadres van de klachtenbehandelaar wordt vermeld op de website, wat nuttige informatie kan zijn voor de huurder zodat hij weet naar wie hij zich kan richten.

- ZHM vindt het belangrijk om op een duidelijke en open manier te communiceren met haar huurders. Zo zijn alle brieven opgesteld in duidelijke en klare taal en zijn de persoonlijke contacten met de huurders vriendelijk. Het personeel is toegankelijk zeggen de huurders. De huurders met wie de visitatiecommissie sprak bevestigen dat alle brieven duidelijk zijn; ook de woonactoren loofden ZHM voor de inspanningen die zij levert op het vlak van duidelijke en laagdrempelige communicatie. Zo maakte ZHM een informatiebrochure voor de zittende huurder en de vertrekkende huur met praktische tips rond de ontruiming van de woning, het ruimen van septische putten en het onderhoud van woning en tuin die in nette staat dient achtergelaten te worden. De brieven over de huurlastenberekening geven duidelijk weer wat het betaald voorschot is, de gemaakte kosten en het saldo. De huurder kan de gedetailleerde berekening en de facturen inkijken op het kantoor. Ook is er informatie terug te vinden rond de huurovereenkomst, de huurdersverplichtingen (met verwijzing naar het betalen van de huurprijs en het zorg dragen voor de leefbaarheid), huurprijsberekening, beëindiging van de huurovereenkomst, eventueel mutatie en herstellingen. De bewoner vindt er ook alle nuttige adressen en contactgegevens (gemeente, OCMW, politie, brandweer, Eandis, Waterlink, Proximus en Telenet). Ten slotte krijgt hij tips mee om prijzen te vergelijken van diverse energieleveranciers op www.vreg.be. De visitatiecommissie vindt dit een mooi initiatief, daar ze kort en bondig informatie bundelt voor de (kandidaat)-huurder en vertrekkende huurder. Deze worden ook overlopen door de SHM bij het intakegesprek.

- Huurders van nieuwe woonprojecten krijgen informatie in groep tijdens een “collectieve sleuteloverhandiging” (bijvoorbeeld Kerkstraat 53). Daar legt de SHM ook aan de hand van een presentatie het project voor met onder meer de werking en de afrekening van het collectief verwarmingssysteem. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief, daar huurders voor de inhuurneming informatie krijgen over dit nieuw systeem. Daarnaast heeft ZHM ook

http://www.vreg.be/



vrijwilligers aangesteld in de appartementsgebouwen, die de medebewoners informeren (zie OD 4.2 ). Ten slotte organiseert zij informatiemomenten bij planning van nieuwe projecten voor buurtbewoners. In de Wijk Ter Locht (Burcht) organiseerde ZHM verschillende bijeenkomsten voor de bewoners in het kader van een volledig vervangingsproject. ZHM legde er de eventuele verhuisopties uit, maar er bleek onvoldoende draagvlak om een “collectieve verhuisbeweging” op korte tijd te organiseren (zie OD 6.3).

- Conform het klachtendecreet is er een uitgeschreven klachtenprocedure. Er is een klachtenbehandelaar aangeduid. Er waren twee klachten volgens het jaarverslag van 2013, waarvan 1 ontvankelijk maar ongegrond. In 2014 was er geen klacht, in 2015 één klacht, die ongegrond was. Op basis van de weinige klachten is het moeilijk om daar lessen uit te trekken.

- De SHM verstuurt ook regelmatig persberichten naar kranten, bijvoorbeeld bij een nieuw jaarverslag of een nieuw project. De jaarverslagen zijn zeer goed gedocumenteerd en bevatten diverse interessante analyses zoals rond de wachtlijsten, het profiel van de huurders, over- en onderbezetting en de huurdersachterstallen (zie OD 5.7).

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van ZHM met de beleidsinstanties en andere

organisaties als goed, onder andere omdat ze actief deel neemt aan het woonoverleg. Ze heeft

structureel contact met de gemeente vanaf de conceptfase en informeert andere huisvestings- en

welzijnsactoren uit goed.

- De SHM neemt deel aan elk lokaal woonoverleg in Zwijndrecht (zie OD 5.5). Meestal is de

directeur aanwezig, vaak ook de voorzitter. De directeur stelt daar de projecten en studies voor aan de hand van projectfiches “beleidstoets op projectniveau”, opgemaakt door IGEAN. Deze fiche vat op een zeer gestructureerde wijze projecten samen. Ze omschrijft het project (huur/koop; verbouwing, nieuwbouw, vervangingsbouw; fase) evenals de administratieve aanduidingen, typologie. Wat zeer interessant is voor het woonoverleg, is dat het aangeeft hoe het project beantwoordt aan de lokale woonbehoeften en de wachtlijsten in de gemeente en de verhouding tot de realisatie van het BSO. De fiche besluit met de visie van het lokaal woonoverleg.

- De SHM geeft ook toelichting over de toekomst van de SHM ‘s (fusie) en deelt informatie over mogelijke of aanwezige leefbaarheidsproblemen in haar wijken zodat daarover kan overlegd worden, bijvoorbeeld in het kader van het nieuwe project Buurt aan Zet (Veldwijk, Burcht). Haar deelname op het lokaal woonoverleg wordt als zeer positief ervaren door alle actoren.

- ZHM overlegt met het OCMW en wisselt maandelijks informatie uit over individuele sociale dossiers. Doel is om huurdersachterstallen op te vangen en terug te dringen evenals leefbaarheidsproblemen bespreken. De welzijns- en beleidsactoren vonden deze uitwisseling zeer constructief.

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als goed omdat ZHM sinds 2014 op een geobjectiveerde wijze tevredenheidsenquêtes uitvoert bij de huurders en recent (2015) ook bij elke nieuwe verhuring. Zij voerde ook, in het kader van renovatie en vervangingsbouw bevragingen uit.



- Begin 2014 besliste de raad van bestuur om een tevredenheidsmeting op te zetten bij alle huurders. Deze gebeurde door een jobstudente. De tevredenheidsmeting betreft de kwaliteit van de woning en de dienstverlening van ZHM. Globaal is 90% van de huurders tevreden of zeer tevreden over de woning. Het merendeel van de appartementsbewoners gaf aan dat er zich bijna nooit problemen voordoen, behalve geluidsoverlast. Verder is 95% van de respondenten tevreden over de dienstverlening van ZHM (informatieverstrekking, leesbaarheid brieven, huurlasten en facturatie) behalve over de te beperkte openingsuren (zie OD 6.1).

- Eind 2015 bezorgt ZHM ook aan elke nieuwe huurder een tevredenheidsmeting die peilt naar klantvriendelijkheid, leesbaarheid van de brieven, wachttijden, plaatsbeschrijving. De SHM meldt de visitatiecommissie dat zij tot op heden nog maar 5 reacties ontving, gezien het geringe aantal nieuwe huurders.

- ZHM bevroeg de bewoners van de wijk Ter Locht (Burcht) in verband met mogelijke verhuisopties en naar aanleiding van de renovatiewerken in de wijk Nieuwland (2014) (zie OD 4.3). De SHM respecteerde de uitkomst van de bevragingen, met andere woorden huurders werden niet verplicht om te verhuizen als zij dat niet wilden (zie OD 2.1).

- De maatschappij bevroeg voorlopig nog slechts eenmaal alle zittende huurders. De SHM geeft aan om minstens 1 maal om de 6 jaar opnieuw een klantentevredenheid te organiseren. De visitatiecommissie suggereert om dit regelmatiger te organiseren en structureel vast te leggen wanneer zij plaats zullen vinden. Zo zullen de tevredenheidsmetingen verder verankeren in de werking van de maatschappij en in het stelselmatig kunnen verbeteren daarvan (zie OD 5.7). Tevredenheidsmetingen zijn immers een bron van wat er leeft bij de huurders. De SHM zal zo een globaal beeld krijgen van wat er leeft bij alle huurders en kan haar interne werking verder verbeteren.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed ZHM informeert de huurders en de woonactoren goed en correct. Zij besteedt veel aandacht aan een laagdrempelige communicatie met haar huurders. Diverse actoren zijn hier tevreden over. ZHM geeft uitvoerig informatie op het lokaal woonoverleg en beschikt over goed gedocumenteerde jaarverslagen. De visitatiecommissie beoordeelt de initiatieven die de maatschappij gestart heeft op het gebied van tevredenheidsmetingen als goed en raadt de maatschappij aan om deze weg verder te bewandelen.



5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

1. Zoek, naarmate er meer geschikte kleinere woningen in het aanbod komen, naar voor alle

betrokkenen aanvaardbare oplossingen voor het probleem van de onderbezetting. Door bijvoorbeeld een mutatieprogramma te koppelen aan de projectontwikkelingen kan een SHM niet alleen onderbezetting (en ook overbezetting) aanpakken, maar is ook langdurige en dure structurele leegstand in te perken. (OD 1.5)

2. Werk een degelijke renovatieplanning uit, die voorziet in de diverse stappen van het renovatieproces voor de verschillende geplande renovatieprojecten. Hou in deze planning rekening met de ERP-doelstellingen, de financiering en het voorkomen van leegstand, zodat dit de kwaliteit van de projecten zowel naar proces als naar (financieel) resultaat niet in het gedrang brengt. (zie OD 2.1)

3. Onderzoek, in functie van kwaliteit én van kosten, of het opnieuw aanbesteden van raamcontracten kan leiden tot lagere kosten en hogere kwaliteit van de diensten van de externe firma's. Ga bovendien na waar de tegenstrijdigheid tussen de antwoorden op de tevredenheidsmeting en de opmerkingen bij de visitatiegesprekken over de kwaliteit van de uitvoering van de herstellingen vandaan komt. (OD 2.1)

4. Onderzoek in functie van kwaliteit en kosten of opnieuw aanbesteden, het afsluiten van raamcontracten of werken met sociale tewerkstelling kan leiden tot lagere kosten en hogere kwaliteit van de diensten van de externe firma's. (OD 3.2)

5. Werk een bewonerswerking uit en grijp alle kansen aan om ook bewonerswerking uit te bouwen in het kader van het gemeentelijk project ‘Buurt aan Zet’. Zo zullen huurders zich meer betrokken voelen bij het wijkbeheer. Bouw de bestaande informatievergaderingen verder uit en organiseer ze op regelmatige basis in alle wijken, door thema’s aan te snijden die huurders nauw aan het hart liggen, zoals de betaalbaarheid (huurlasten, energieproblematiek) en onderhoud en herstelling van de woning. (zie OD 4.3)

6. Ontwikkel een groter evaluatief vermogen ten aanzien van de financiële gezondheid van de SHM. Breid de zeer gedetailleerde analyses uit naar de financiële werking om te peilen naar de effecten van verschillende scenario's (simulaties) met expliciete evaluaties. Stuur op die manier bij waar nodig, want ZHM dient een balans te vinden tussen nieuwbouw, renovatie en financiële gezondheid op de korte en lange termijn. Gebruik op deze manier de financiële planning als beleidsinstrument. (zie OD 5.4)

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Gezien de goede prestaties van de ZHM voor de grote meerderheid van de operationele doelstellingen vertrouwt de visitatiecommissie erop dat de maatschappij de aanbevelingen zal gebruiken om haar werking te verbeteren en op korte termijn op alle operationele doelstellingen minstens goede prestaties zal leveren.



5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. De visitatiecommissie heeft er geen aan te bevelen.



BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Mevrouw Cindy Dobbeleire, voorzitter raad van bestuur; - De heer Chris Vermeulen, bestuurslid; - De heer Jan Van Steelandt, directeur;

Medewerkers SHM - Mevrouw Inge Janssens, boekhouding; - Mevrouw Elke De Moor, verhuurdienst;

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - De heer Gunter De Muynck, bestuursmedewerker ruimtelijke ordening en lokaal

woonoverleg, gemeente Zwijndrecht; - Mevrouw Katrijn Peeters, Igean, projectcoördinator woonbeleid Rivierenland; - Mevrouw Els Van Hese, consultent sociale zaken en coördinator lokaal woonoverleg,

gemeente Zwijndrecht; -

Woonactoren: OCMW’s en andere welzijnswerkers - Mevrouw Linda Van Wouwe, hoofd sociale assistent OCMW Zwijndrecht; - De heer Ludo Marreel, hoofdmaatschappelijk assistent OCMW Zwijndrecht;

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 15 huurders aanwezig, waaronder 5 huurders-vrijwilligers. De namen van de huurders worden

omwille van de privacy niet vermeld;

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - De heer Chris Vermeulen, schepen van sociale zaken en armoedebestrijding, senioren,

gezondheid en gelijke kansen; OCMW Voorzitter; Uitgenodigd, maar verontschuldigd: - De heer André Van De Vyver, burgemeester Zwijndrecht; - De heer Aard Van der Donckt, schepen ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu,

duurzaamheid en woonbeleid; - De heer Denis Arachne, Huurdersbond Antwerpen; - Provinciebestuur Antwerpen, Mevrouw Raemdonck Iris, adviseur; - De heer Eddy Vandenbroeck, stedenbouwkundig ambtenaar, gemeente Zwijndrecht; - De heer Paul Somers, hoofd technische dienst gemeente Zwijndrecht; - De heer Joris Bracquené, directeur ZEWOPA.



BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:.

http://www.wonenvlaanderen.be/

http://www.vmsw.be/

http://www.vlaamswoningfonds.be/

http://www.vlaamsewoonlening.be/

http://www.sociaal-woonkrediet.be/



Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te

maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin

een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein.

- effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst.

- prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium.

Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per

http://www.caw.be/

http://www.vmsw.be/

http://www.vlaanderen.be/


http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843


http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud




type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


http://www.vob-vzw.be/

http://www.vaph.be/



KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

1230 BRUSSEL

T: 02-5531752

E-MAIL: [email protected]

WEBSITE: WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER: @VISITATIERAAD

FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


datum reactie SHM: 7 oktober 2016


Reactie van de SHM

op het visitatierapport van

Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij,

Zwijndrecht

Visitatierapport

cvba Zwijndrechtse

Huisvestingsmaatschappij

Zwijndrecht

Visitatiegesprekken op 22 en 23 maart 2016

Definitief Visitatierapport van11 september 2016




Prestatiebeoordeling SHM Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij

Datum definitief rapport: 11 september 2016 Datum visitatiegesprekken: 22 en 23 maart 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 21 juni 2016 Erkenningsnummer SHM: 1320 Contactgegevens SHM: Struikheidelaan 2 2070 Zwijndrecht 03 / 253 07 00 email: [email protected] www.huisvesting-zwijndrecht.be Directeur: Dhr Jan Van Steelandt Voorzitter: Mevr. Cindy Dobbeleir Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Gemeente Zwijndrecht Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Peter Wittocx, commissielid Stefan Cloudt, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.



INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ................................................................................................................................................... 4

2. SAMENVATTING ......................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ..................................................................................... 7

3.1 BESCHRIJVING SHM .............................................................................................................................. 7

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ....................................................................................................................... 8

4. PRESTATIES VAN SHM ZWIJNDRECHTSE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ ................................................... 10

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN .................................................................. 10

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ............................................ 15

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID .............................................................................................. 20

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ................................................................................................. 23

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................. 28

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ..................................................................................... 38

5. AANBEVELINGEN ...................................................................................................................................... 41

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ............................................................................................................ 41

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................ 41

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID .................................................................................... 42

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ............................................................................................................. 42

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ............................................................................................ 43

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ........................................................... 44



1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van

de SHM cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij, kortweg ZHM, over de periode 2010-

2014.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s,

d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22

oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de

erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de

beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het

Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM.

Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling

vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze

gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM

een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM

verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere

SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op

basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.
