Vietnam Sector Quick View NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆP Report... · Các nhân tố ảnh hưởng...
20
Vietnam Sector Quick View NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆP SSI Retail Research – Tháng 07/2018
Transcript of Vietnam Sector Quick View NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆP Report... · Các nhân tố ảnh hưởng...
Vietnam Sector Quick View NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆP SSI Retail Research – Tháng 07/2018
Nội dung
2
Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động khu công nghiệp
Dòng vốn FDI và các dự án lớn
Nguồn lao động và chi phí lao động
Chi phí đầu tư khu công nghiệp
Kết nối hạ tầng
Ưu đãi thuế
Giá thuê, tỷ lệ lấp đầy các tỉnh
Hiệu quả hoạt động KCN niêm yết
Giá thuê, tỷ lệ lấp đầy các KCN niêm yết
Suất đầu tư khu công nghiệp
Phân tích doanh thu
Phân tích chỉ số hiệu quả
Định giá Rủi ro
Các nhân tố ảnh hưởng đến khu công nghiệp
3
Yếu tố đầu vào
• Tiền thuê đất • Chi phí đền bù • Chi phí hạ tầng • Lao động
Khu công nghiệp
• Tổng diện tích • Giá thuê • Tỷ lệ lấp đầy • Kết nối hạ tầng • Ưu đãi thuế
Nhà đầu tư
• FDI • Các dự án đầu tư
lớn
1 2 3
5 4
6
8
7
9 12
11
10
13
16
15 14
18 17
19 20
Tổng quan các khu công nghiệp Việt Nam
4
STT Tỉnh Số KCN Diện tích (ha) Miền Trung
7 Quảng Ngãi 8 10.138
8 Quảng Nam 8 4.331
9 Huế 6 2.393
10 Phú Yên 8 2.215
11 Bình Định 8 1.961
12 Đà Nẵng 6 1.160
13 Khánh Hoà 4 854
STT Tỉnh Số KCN Diện tích (ha) Miền Nam
14 Bình Dương 28 10.931
15 Đồng Nai 31 9.813
16 BR – Vũng Tàu 15 7.488
17 Hồ Chí Minh 16 4.206
18 Long An 22 3.415
19 Tây Ninh 7 2.328
20 Bình Phước 13 1.182
STT Tỉnh Số KCN Diện tích (ha) Miền Bắc
1 Bắc Ninh 13 4.217
2 Hải Phòng 19 3.292
3 Hà Nội 19 1.710
4 Vĩnh Phúc 9 1.859
5 Quảng Ninh 11 1.609
6 Hưng Yên 10 1.392
FDI – nhà đầu tư chính vào khu công nghiệp
5
FDI có sự dịch chuyển sang khu vực Châu Á. Việt Nam là 1 trong những quốc gia thu hút vốn lớn nhất khu vực Đông Nam Á
-80.000
-60.000
-40.000
-20.000
0
20.000
40.000
60.000
2015 2016 2017
FDI ròng theo khu vực (triệu USD) FDI các nước Đông Nam Á và Trung Quốc (triệu USD)
Nguồn: Unctad Nguồn: Unctad
FDI Việt Nam tập trung vào các vùng kinh tế như TPHCM, Bình Dương, Vũng Tàu, Bắc Ninh, Hải Phòng
05.000
10.00015.00020.00025.00030.00035.00040.00045.00050.000
2016 2017 6T2018
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.0004.500
TP th
ông
min
h Đô
ng A
nh
ND B
OT N
ghi S
ơn 2
ND B
OT V
ân P
hong
1
Sam
sung
Disp
lay
BOT
Nam
Địn
h 1
Đườn
g ốn
g lô
B –
Ô M
ôn
Sản
xuất
pp
và k
ho …
Lag
una
Khu
PH th
ông
min
h …
Lotte
Mall
Ha
Nôi
LG In
nite
k
Pol
ytex
Far
Eas
tern
Regi
na M
iracl
e
Nide
c Sh
impo
Tech
no M
otor
Việt
Nam
Han
bara
m
Kefic
o
Vina
Cell
Tec
hnol
ogy
Các dự án FDI lớn trong giai đoạn 2017-2018
Vốn đầu tư các dự án FDI lớn (triệu USD)
-150.000
-100.000
-50.000
0
50.000
100.000
150.000
200.000
Châu Âu Bắc Mỹ Châu Phi Châu Mỹ Châu Á
2015 2016 2017
FDI đăng ký theo tỉnh (triệu USD)
Lực lượng lao động
6
Nguồn: World Bank
Tỷ lệ lao động được đào tạo nghề khu vực phía Bắc cao hơn phía Nam
Lực lượng lao động Việt Nam dồi dào, tỷ lệ dân số độ tuổi lao động trên 50%
0102030405060708090
Việt Nam lợi thế về chi phí nhân công so với các quốc gia Châu Á
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600
IndonesiaViệt Nam
CambodiaTrung Quốc
MalaysiaThái Lan
PhilippinesĐài Loan
Hong KongHàn Quốc Nhật Bản
Nguồn: World Bank
Lương nhân công/ tháng (USD)
010203040506070
Lao động/ dân số Tỷ lệ lao động đào tạo nghề
Chi phí lao động tham khảo GDP bình quan đầu người cho thấy Bắc Ninh, Quảng Ninh tăng mạnh trong năm 2017
0 20 40 60 80 100 120 140 160
Hải Dương Hưng Yên Tây Ninh
Bình Phước Long An
Hải Phòng Vĩnh PhúcĐồng Nai
Hà Nội Quảng Ninh Bình Dương
Tp. Hồ Chí Minh Bà Rịa - Vũng Tàu
Bắc Ninh
GDP bình quân đầu người (triệu/người)
Chi phí thuê đất và đền bù
7
NHÀ NƯỚC CHỦ ĐẦU TƯ KCN NHÀ ĐẦU TƯ Cho thuê đất
Xây dựng hạ tầng
Cho thuê đất KCN
Nhà nước cho thuê 1 năm hoặc chu kỳ 50 năm
Giá thuê = k* Giá đất xác định Giá đất xác định<= giá do UBND công bố
Thuê trả tiền 1 năm Hoặc Thuê trả tiền 50 năm, có chứng nhận sở hữu, cầm cố vay ngân hàng
Chi phí đền bù
30%
Chi phí xây dựng cơ bản
50%
Chi phí khác 20%
Chi phí đền bù thường chiếm 28%-31% tổng chi phí Chi phí đền bù và chi phi XD hạ tầng (triệu VND/ha) ở một số khu công nghiệp
Nguồn: SSI Research
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
Mỹ Phước 1
Hiệp Phước - GD2
Mỹ Phước 3
Mỹ Phước 2
Bàu Bàng Phú Hà Long Hậu 3
Tây Bắc Củ Chi MR
CP Đền bù CP hạ tầng
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
Khu công nghiệp phía Bắc – phát triển nhanh
8
Hải Phòng – 19 KCN (3.292 ha) KCN Nam Dinh Vu (1.329ha, 32%) KCN VSIP (500, 70%) KCN Trang Due (463ha, 93.3%) KCN Deep C1 (541ha, 81%) KCN Deep C2 (645ha)
Nam Định – 7 KCN (1.648 ha) KCN Hoa Xa (300ha) KCN Bao Minh (215,52ha, 80%) KCN My Trung (150ha)
Hải Dương – 6 KCN (1.484 ha) KCN Tan Truong (310,66ha) KCN Dai An (174,22ha) KCN Kim Thanh (164,98ha)
Bắc Ninh – 13 KCN (4.271 ha) KCN VSIP (500ha, 65%) KCN Yen Phong 1 (344,8, 97%) KCN Que Vo 1 (406ha, 85%) KCN Tien Son (349ha) KCN Thuan Thanh 2 (250ha)
Quảng Ninh – 11 KCN (1.609 ha) KCN Bac Tien Phong (1.192,9ha) KCN Hai Ha (660ha) KCN Nam Tien Phong (487,4ha) KCN Hai Yen (182,4ha, 31%) KCN Dong Mai (158,48ha, 9%)
Thái Bình – 9 KCN (3.185 ha) KCN Cau Nghin (214,22ha) KCN Song Tra (150,48ha) KCN Nguyen Duc Canh (101,89ha, 100%)
Top các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc
* Tỉnh – số lượng khu công nghiệp (Diện tích khu công nghiệp) Nguồn: SSI Research
Khu công nghiệp phía Bắc – kết nối hạ tầng và ưu đãi thuế
9
Diện tích thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các tỉnh phía Bắc
Nguồn: Nghiên cứu JLL
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.0004.500
Hà Nội Hải Phòng
Bắc Ninh Quảng Ninh
Hải Dương
Hưng Yên VĩnhPhúc
Tổng diện tích (ha) Tỷ lệ lấp đầy
114,6
83,2
78,5
64,1
61,6
61,3
52,8
0 20 40 60 80 100 120 140
Hà Nội
Hải Phòng
Hưng Yên
Bắc Ninh
Vĩnh Phúc
Hải Dương
Quảng Ninh
Giá thuê (USD/m2/chu kỳ thuê) các tỉnh phía Bắc
10% thuế TNDN trong 15 năm
50% thuế TNCN cho lao động làm việc trực tiếp KCN
0% thuế xuất nhập khẩu trong khu vực phi thuế quan
0% thuế Giá trị gia tăng trong khu vực phi thuế quan
Kết nối hạ tầng cảng biển, đường cao tốc và sân bay tại các KCN phía Bắc Thuế ưu đãi đối nhà đầu tư thuê đất KCN – Nghị định số 218/2013/NĐ-CP
Khu công nghiệp phía Nam
10
TP Hồ Chí Minh- 18 KCN (4.206 ha) KCN Hiệp Phước (930ha) KCN Lê Minh Xuân (900ha, 33%) KCN Vĩnh Lộc (282ha, 33%) KCN Tân Tạo (443ha, 100%) KCN Tân Phú Trung (590ha, 23%)
Đồng Nai – 31 KCN (9.813 ha) KCN Ông Kèo (823ha, 77%) KCN Nhơn Trạch III (688ha, 100%) KCN Amata (494 ha, 100%) KCN Long Thành (488ha, 73%) KCN Giang Điền (529 ha, 70%)
Bình Dương – 28 KCN (10.931 ha) KCN Bàu Bàng (997ha, 17%) KCN Mỹ Phước (377ha, 87%) KCN Mỹ Phước 2 (477ha, 99%) KCN Mỹ Phước 3 (977ha, 50,8%) KCN Sóng Thần 3 (533ha, 67%) KCN Nam Tan Uyên (330ha, 90%) Long An – 28 KCN (10.216 ha)
KCN Tân Đức (543ha, 75%) KCN Phú An Thạnh (395ha, 70%) KCN Hải Sơn (366ha, 95%) KCN Đức Hoà Resco (295ha, 85%) KCN Long Hậu (245ha, 100%)
Vũng Tàu – 15 KCN (7.488 ha) KCN Cái Mép (303ha, 49%) KCN Long Sơn (850ha, 50%) KCN Phú Mỹ I (695ha, 95%) KCN Phú Mỹ II (605ha, 85%) KCN Mỹ Xuân B1 (337ha, 100%)
Tây Ninh –5 KCN (2.328 ha) KCN Thành Thành Công (760ha, 33%) KCN Trảng Bàng (189ha, 62%) KCN Phước Đông (189ha, 58%)
Top các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Nam
* Tỉnh – số lượng khu công nghiệp (Diện tích khu công nghiệp) Nguồn: SSI Research
Khu công nghiệp phía Nam tập trung Bình Dương, Đồng Nai
11
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
TP HCM Đồng Nai Bình Dương BR_VT Tây Ninh Bình Phước
Tổng diện tích (ha) Tỷ lệ lấp đầy
Tổng diện tích và tỷ lệ lấp đầy tại các tỉnh phía Nam Giá thuê (USD/m2/chu kỳ thuê) các tỉnh phía Nam
27,9
46,9
54,6
65,8
76,4
143,4
0 20 40 60 80 100 120 140 160
Bình Phước
Tây Ninh
BR_VT
Bình Dương
Đồng Nai
TP HCM
Kết nối hạ tầng cảng biển, đường cao tốc và sân bay tại các KCN phía Nam
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
TP HCM Đồng Nai Bình Dương BR_VT Tây Ninh Bình Phước
2016 2017
Diện tích cho thuê các tỉnh phía Nam Nguồn: Nghiên cứu JLL
So sánh các khu công nghiệp niêm yết
12
Tổng diện tích (ha) và tỷ lệ lấp đầy (%) các khu công nghiệp của các DN niêm yết
Nguồn: SSI Research
-10%
10%
30%
50%
70%
90%
110%
-100
100
300
500
700
900
1.100
Tổng diện tích (ha) Tỷ lệ lấp đầy (%)
Giá thuê các khu công nghiệp niêm yết
13 Nguồn: SSI Research
Giá thuê (USD/m2/chu kỳ thuê) các khu công nghiệp của các DN niêm yết
0
20
40
60
80
100
120
140
160
0
50
100
150
200
250
300
Giá thuê (USD/m2/chu kỳ) Giá thuê trung bình theo tỉnh
Suất đầu tư các khu công nghiệp
14 Nguồn: SSI Research
Suất đầu tư (triệu VND/m2) các khu công nghiệp của các DN niêm yết
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi mở rộng - CCI, Hiệp Phước – GD2 - HPI, Long Hậu 3 - LHG và Yên Phong mở rộng - VGC, có suất đầu tư lớn do chi phí đền bù giải toả cao.
Hiệu quả hoạt động khu công nghiệp niêm yết
15 Nguồn: SSI Research
DOANH THU
Doanh thu được ghi nhận 1 lần
Phân bổ theo thời hạn thuê (50 năm) Doanh thu chưa thực hiện dài hạn
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
CCI HPI IDC SZL IDV TIX NTC VGC BCM ITA KBC LHG TIP
2015 2016 2017 Q1/2018
Doanh thu phân bổ theo thời hạn thuê
Doanh thu được ghi nhận 1 lần
Doanh thu các doanh nghiệp KCN (tỷ đồng) 2015 – Q1/2018 Doanh thu chưa thực hiện (tỷ đồng) và biên lợi nhuận gộp các DN KCN
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
IDC VGC NTC SZL IDV CCI HPI TIX TIP ITA KBC LHG
Doanh thu chưa thực hiện DH GPM
Hiệu quả hoạt động khu công nghiệp niêm yết
16 Nguồn: SSI Research
Doanh thu tài chính các DN KCN (tỷ đồng) 2015 – Q1/2018 Chi phí tài chính các DN KCN (tỷ đồng) 2015 – Q1/2018
020406080
100120140160180200
BCM CCI HPI IDC ITA KBC LHG SZL IDV TIP TIX NTC
2015 2016 2017 Q1/2018
0
200
400
600
800
1.000
1.200
BCM CCI HPI IDC ITA KBC LHG SZL IDV TIP TIX NTC
2017 2017 Q1/2018 Q1/2018
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
BCM CCI HPI IDC ITA KBC LHG NTC SZL TIP TIX IDV
2016 2017 Q1/2018
ROE (%) các doanh nghiệp KCN 2016 – Q1/2018
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
00%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
BCM CCI HPI IDC ITA KBC LHG SZL IDV TIP TIX NTC
NPM ROA
Lợi nhận ròng biên và ROA (%) các DN KCN 2017
Định giá các doanh nghiệp KCN niêm yết
17 Nguồn: SSI Research
PE trailing 2018 các doanh nghiệp KCN P/B và ROE các doanh nghiệp KCN
Cổ tức và suất cổ tức (%) các doanh nghiệp KCN 2018 EV/EBITDA (x) các doanh nghiệp KCN 2018
0102030405060708090100
0,0010,0020,0030,0040,0050,0060,0070,0080,0090,00
100,00
BCM CCI HPI IDC ITA KBC LHG NTC SZL TIP TIX IDV
PE PE TB ngành
BCM CCI HPI
IDC
ITA
KBC
LHG
NTC
SZL
TIP
TIX
IDV
-10,00%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
BCM CCI HPI IDC ITA KBC LHG NTC SZL TIP TIX IDV
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.0004.5005.000
BCM CCI HPI IDC ITA KBC LHG SZL IDV TIP TIX NTC
Cổ tức Suất cổ tức
Chỉ số tài chính tổng hợp các doanh nghiệp KCN niêm yết
18
Nguồn: Stoxplus
STT Mã CK Tên Sàn Vốn hoá (tỷ VND) P/E TTM EV/EBITDA
TTM P/B TTM Lợi nhuận ròng biên
ROE (%) TTM
ROA (%) TTM
Suất cổ tức (%)
1 KBC TCT Đô thị Kinh Bắc HOSE 5.637 7,5 12,9 0,7 45% 6,8% 4,0% 6,7%
2 ITA Đầu tư CN Tân Tạo HOSE 2.251 99,0 34,0 0,2 4% 0,2% 0,2% 0,0%
3 IDC IDICO UPCOM 1.106 3,3 3,3 0,4 12% 2,0% 2,0% 2,5%
4 NTC KCN Nam Tân Uyên UPCOM 968 6,1 11,6 2,3 102% 42,6% 5,6% 7,5%
5 TIX TANIMEX HOSE 924 12,6 16,0 1,4 39% 10,7% 7,0% 7,1%
6 HPI KCN Hiệp Phước UPCOM 714 10,2 15,4 0,7 24% 6,4% 2,5% 0,0%
7 SZL Sonadezi Long Thành HOSE 549 5,8 4,7 1,1 29% 18,7% 6,3% 8,3%
8 IDV Hạ tầng Vĩnh Phúc HNX 461 6,6 7,6 1,8 81% 65,5% 12,9% 6,4%
9 BCM Becamex IDC UPCOM 382 28,4 28,4 1,4 2% 2,0% 2,0% 0,0%
10 TIP PT KCN Tín Nghĩa HOSE 366 6,5 3,5 0,9 33% 12,6% 9,9% 10,6%
11 CCI CIDICO HOSE 259 9,0 4,8 0,9 7% 9,6% 3,7% 8,8%
12 LHG KCN Long Hậu HOSE 216 2,9 1,8 0,9 37% 25,9% 12,5% 7,9%
Rủi ro
19
(1) Rủi ro đền bù, giải phóng mặt bằng. Rủi ro đền bù giải toả có thể làm tăng chi phí của dự án và kéo dài thời gian
thực hiện dự án
(2) Rủi ro khách hàng. Phụ thuộc dòng vốn FDI, một số nhà đầu tư lớn (Samsung) có thể xin cơ chế đặc quyền thuê
đất ngoài KCN.
(3) Rủi ro chính sách. Cấp phép đầu tư, chi phí thuê đất từ nhà nước, thuế, môi trường đầu tư.
Long Hậu - GD3 Hiệp Phước - GD2
Trước điều chỉnh Sau điều chỉnh % tăng Trước điều chỉnh Sau điều chỉnh % tăng
CP đền bù giải toả 480 622 30% 1.032 1.939 88%
CP xây dựng 493 516 5% 2.605 3.808 46%
CP khác 129 136 5% 1.354 1.074 -21%
Điều chỉnh chi phí tại các dự án KCN
Nguồn: LHG và HPI
20
1. KHUYẾN CÁO
Các thông tin, tuyên bố, dự đoán trong bản báo cáo này, bao gồm cả các nhận định cá nhân, là dựa trên các nguồn thông tin tin cậy, tuy nhiên SSI không đảm bảo sự chính xác và đầy đủ của các nguồn thông tin này. Các nhận định trong bản báo cáo này được đưa ra dựa trên cơ sở phân tích chi tiết và cẩn thận, theo đánh giá chủ quan của chúng tôi, là hợp lý trong thời điểm đưa ra báo cáo. Các nhận định trong báo cáo này có thể thay đổi bất kì lúc nào mà không báo trước. Báo cáo này không nên được diễn giải như một đề nghị mua hay bán bất cứ một cổ phiếu nào. SSI và các công ty con; cũng như giám đốc, nhân viên của SSI và các công ty con có thể có lợi ích trong các công ty được đề cập tới trong báo cáo này. SSI có thể đã, đang và sẽ tiếp tục cung cấp dịch vụ cho các công ty được đề cập tới trong báo cáo này. SSI sẽ không chịu trách nhiệm đối với tất cả hay bất kỳ thiệt hại nào hay sự kiện bị coi là thiệt hại đối với việc sử dụng toàn bộ hay bất kỳ thông tin hoặc ý kiến nào của báo cáo này.
SSI nghiêm cấm việc sử dụng, và in ấn, sao chép hay xuất bản toàn bộ hay từng phần bản Báo cáo này vì bất kỳ mục đích gì mà không có sự chấp thuận của SSI.
2. THÔNG TIN LIÊN HỆ
Nguyễn Đức Hùng Linh Giám đốc Phân tích & TVĐT Khách hàng cá nhân [email protected]
Ngô Thị Kim Thanh Chuyên viên phân tích [email protected]
