Bezirksgericht Baden, Familiengericht

Verkauf von Immobilien Weiterbildung VABB

2. März 2017

Walter Zimmermann, Revisor

Familiengericht Baden

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1. Voraussetzungen für Verkauf sind erfüllt

Zustimmung für Haushaltsliquidation liegt vor

• durch die betroffene Person

• durch die KESB (wenn Zustimmung nach Art. 416 ZGB erforderlich)

Entscheid ist getroffen, ob Liegenschaft verkauft oder

vermietet werden soll

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2. Verfahren geklärt

• Betroffene Person ist urteilsunfähig

Verkaufsprozess mit Einbezug der KESB

Zustimmung der KESB zum Kaufvertrag gestützt auf Art. 416 Abs. 2 ZGB

• Betroffene Person ist urteilsfähig

Verkaufsprozess ohne Einbezug der KESB

• Sorgfaltspflicht, wenn Beistand in Vertretung handelt

• identischer Verkaufsprozess

• Urteilsfähigkeit ggf. bescheinigen lassen

• ggf. schriftliche Zustimmung der betroffenen Person

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Verkauf mit/ohne Einbezug der KESB

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3. Abwicklung des Geschäfts

Beiständin/Beistand handelt – nicht die Behörde!

Geschäft kann unter Vorbehalt der behördlichen

Zustimmung abgeschlossen werden

Zustimmung wird grundsätzlich nach Abschluss des

Rechtsgeschäfts eingeholt

Geschäft bleibt bis zum Vorliegen der Zustimmung in der

Schwebe

Vorgängiger Meinungsaustausch zwischen Beiständin/

Beistand und Behörde im Sinne einer Vorbereitung des

Geschäfts ist sinnvoll

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4. Verkehrswertschätzung in Auftrag geben

fachkundigen, neutralen Experten beauftragen

wenn öffentlich ausgeschrieben wird

eine Schätzung genügt

wenn Verkauf ohne Ausschreibung erfolgt z.B. Verkauf unter der Hand an Verwandte, Bekannte, Nachbarn etc.

ist eine zweite unabhängige Schätzung nötig

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Schätzung

an KESB

OK einholen

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5. Angebotsprozess

• Liegenschaft ausschreiben - auf Internetportalen

- in regionalen Zeitungen

- auf website des Immobilienberaters

• Verkaufsdokumentation an Interessenten versenden

• Besichtigungen durchführen

• Angebote einverlangen

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6. Eingegangene Angebote auswerten

• Schätzpreis erreicht oder überschritten

weiterfahren

• Schätzpreis nicht erreicht

Rücksprache mit KESB

• Mögliche Ursachen

• Objektbedingt

• Schätzung nicht korrekt

• Zeitpunkt schlecht

• Ausschreibungsdauer zu kurz

• Ausschreibungsrayon zu klein

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Rücksprache mit

KESB

Weiteres Vorgehen

absprechen

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7. Käufer auswählen

wenn mehrere Kaufinteressenten vorhanden

• Aushandeln des bestmöglichen Verkaufspreises

• Verkauf i.d.R. an den Meistbietenden

• begründen, wenn Verkauf nicht an den

Meistbietenden

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Vorschlag

an KESB

OK einholen

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8. Notarielle Ausfertigung des Kaufvertrags

Vorbehalt betreffend Zustimmung durch KESB anbringen

ggf. Urkundsperson bevollmächtigen, allfällige

Beschwerdeverzichtserklärungen im Namen

der Vertragsparteien abzugeben

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Vertragsentwurf

an KESB

OK einholen

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9. Unterzeichnung Kaufvertrag

• Unterzeichnung durch Käuferschaft

• Unterzeichnung durch Verkäufer/-in

Beiständin/Beistand unterzeichnet in Vertretung der betroffenen Person

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10. Antrag an KESB

• Bericht und Antrag an KESB

• Beilagen zum Antrag:

Unterschriebener Kaufvertrag

(Original und 1 Kopie)

Verkehrswertschätzung

Dokumentation Verkaufsprozess

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11. Entscheid KESB

• Wenn Entscheid vorliegt (= in Empfang genommen wurde):

Rechtsmittelverzicht einreichen und

Rechtskraftbescheinigung verlangen

oder

Rechtskraft abwarten

• Eintrag im Grundbuch

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Liquidation des Haushalts / Wohnungsräumung

• Zustimmungsbedürftiges Geschäft (Art. 416 ZGB), wenn

betroffene Person nicht urteilsfähig oder wenn ihr die

Handlungsfähigkeit in diesem Bereich entzogen ist

• Genügend Zeit einplanen für Bearbeitung Antrag durch KESB

• Im Antrag an KESB festhalten:

- Begründung für die Liquidation des Haushalts

- Geplantes Vorgehen für Räumung

• Wenn betroffene Person urteilsfähig ist und Beiständin/

Beistand mit der Liquidation beauftragt ist, ggf. Zustimmung

schriftlich bestätigen lassen

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Vorbereitung Wohnungsräumung

• Der Tragweite des Entscheids bewusst sein • Einschneidender Schritt für die betroffene Person

• Kann nicht oder nur mit grossem Aufwand rückgängig gemacht werden

• Behutsam vorgehen

• Betroffene Person soweit als möglich einbeziehen

• Angehörige / nahestehende Personen einbeziehen • Rechtzeitig über Räumung informieren

• Aufwand soll aber in vernünftigem Rahmen bleiben

• Beachten, dass Gegenstände im Testament erwähnt sein können • Beispiele: Markensammlung, Modelleisenbahnen, Bilder, Musik-

instrumente, etc.

• ggf. Wohnungsinventar erstellen (sofern kein Besitzstandsinventar)

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Vorgehen Wohnungsräumung (1)

• Der betroffenen Person belassen

• Einzelne Möbel und Erinnerungsstücke nach Möglichkeit der

betroffenen Person belassen

• Veräussern

• Freihändiger Verkauf (Inserat, unter der Hand)

• Öffentliche Versteigerung

• Antiquitätenhändler, Numismatiker, Galerist, Schmuckhändler

• Einlagern

• Lagerraum mieten für lagerfähige Gegenstände

• Kosten für Lagerung abwägen

• Versicherungsschutz beachten

• Schmuck und Wertsachen in Banksafe oder Safe der Gemeinde

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Beschaffenheit, Zusammensetzung, Wert des Hausrats spielt eine

entscheidende Rolle

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Vorgehen Wohnungsräumung (2)

• Leihweise an Verwandte abgeben (wenn bP nicht sofort auf

Erlös angewiesen ist)

• geeignet für wertvollere Gegenstände, die ggf. später

veräussert werden müssen

• Gebrauchsleihevertrag abschliessen

• Unentgeltlich nahestehenden Personen überlassen

• Gegenstände von ideellem Wert wie z.B. Fotoalben

• Verschenken

• an Soziale Institutionen (oft in Verbindung mit Räumung)

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Hinweis: Bei der Räumung können oft wichtige Gegenstände/Dokumente aufgefunden

werden (Safeschlüssel, Schuldbriefe, Unterlagen zur Liegenschaft etc.)

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Vorgängige Klärung

• Eigentumsverhältnisse klären (gem. Grundbucheintrag)

• Alleineigentum?

• unverteilte Erbschaft?

• Nutzniessung?

• Lasten klären

• Nutzniessung?

• Wohnrecht?

• Preismindernde Faktoren vorhanden?

• Massnahmen ergreifen, um Verkaufs-

wert zu steigern?

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Verkaufen oder vermieten?

• Verkauf

• Liquiditätsbedarf

• Kein Interesse von Nachkommen / Partner

• Vermietung

• betroffene Person ist langfristig nicht auf Liquidität angewiesen

• notwendige Investitionen finanzierbar

• langfristiger Horizont (Investitionen sind nur zum Teil werterhaltend)

• Vermietungsrisiko tragbar?

• Leerstände verkraftbar?

• Verwaltungsaufwand vertretbar?

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