Verdiepend onderzoek - Beter Wonen - koop- en huurwoningen ... zelfstandig thuis wonen en...

download Verdiepend onderzoek - Beter Wonen - koop- en huurwoningen ... zelfstandig thuis wonen en ontgroening

of 70

  • date post

    20-Jun-2020
  • Category

    Documents

  • view

    0
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Verdiepend onderzoek - Beter Wonen - koop- en huurwoningen ... zelfstandig thuis wonen en...

  • Verdiepend onderzoek _____________________________________

    Werkgroep Strategisch Vastgoed- en voorraadbeleid

  • 2© 2018 KPMG Advisory N.V. Alle rechten voorbehouden.

    Achtergrond In het kader van het fusietraject Goeree-Overflakkee is er bij de beoogd fusiepartners behoefte aan inzicht in het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid van de verschillende corporaties en in de kansen voor het vormgeven van gemeenschappelijk beleid voor de fusieorganisatie.

    Vraagstelling Hiervoor is onder andere inzicht verkregen in: ‒ De situatie op het eiland, ofwel de context waarin de

    corporaties opereren (2.1 & 2,2); ‒ De wijze waarop corporaties omgaan met hun strategisch

    vastgoed- en voorraadbeleid (Bijlage A); ‒ De wijze waarop het gemeenschappelijk vastgoed- en

    voorraadbeleid in de fusieorganisatie vorm kan krijgen (3.1); ‒ De projecten die in uitvoering zijn en gepland staan i.r.t. de

    financiële ruimte van de fusiecorporatie (3.2).

    Proces Resultaten van het onderzoek zijn in goede samenwerking door de werkgroepleden van verschillende corporaties tot stand gekomen. Het volgende viel op: ‒ Een constructieve samenwerking; ‒ Veel consensus op de inhoud; ‒ Ruimte en begrip voor nuanceverschillen;

    Trends & ontwikkelingen Verder kwam naar voren dat onderstaande ontwikkelingen o.a. van invloed zijn op de wensportefeuilles van de corporaties en daarmee ook op het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid: ‒ De corporaties gaan uit van een groei van de bevolking en

    een geprognotiseerde daling na 2030. Gemeente en corporaties spannen zich zin om een daling tegen te gaan;

    ‒ De corporaties zien vergrijzing, langer zelfstandig thuis wonen en ontgroening en de daarbij horende uitdagingen voor het leefbaar en vitaal houden van de kernen;

    ‒ De corporaties gaan uit van een groeiende vraag in het ‘middeldure’ segment en naar appartementen en levensloopbestendige woningen;

    ‒ Er ligt een opgave in de verduurzaming van de woningvoorraad via gemiddeld label B in 2021, naar energieneutraal bezit in 2050 en aardgasvrij in bebouwde gebieden in 2035.

    Situatie op het eiland De huidige situatie op het eiland kenmerkt zich als volgt: ‒ Corporaties bezitten circa een derde van de woningvoorraad; ‒ Hoofdzakelijk eengezinswoningen, 60% is gebouwd na 1970; ‒ 90% van de corporatiewoningen is ‘goedkoop’ of ‘betaalbaar’; ‒ Ruim 75% van de corporatiewoningen heeft label C of beter.

    Samenvatting Verdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

  • 3© 2018 KPMG Advisory N.V. Alle rechten voorbehouden.

    Strategische uitgangspunten van de fusiecorporatie De werkgroep heeft op hoofdlijnen de volgende strategische uitgangspunten voor de fusiecorporatie geformuleerd: ‒ De omvang, geschiktheid en betaalbaarheid van het

    corporatiebezit wordt minimaal in stand gehouden en wordt voortdurend afgestemd op basis van veranderende behoeften van de doelgroep.

    ‒ Verkoop van sociale huurwoningen vergroot de differentiatie van het woningaanbod en verbetert zo de leefbaarheid in de kernen. Verkoop gebeurt altijd in overeenstemming met de wensportefeuille.

    ‒ De nieuwbouwplannen blijven onveranderd en richten zich op herstructurering van het bezit. De plannen sluiten aan bij de veranderende behoeften van de doelgroep en de duurzaamheidsopgave.

    ‒ Het corporatiebezit blijft van hoge kwaliteit en hierin wordt voortdurend geïnvesteerd. Er komt ook meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht.

    ‒ De bestaande voorraad krijgt een duurzaamheidsimpuls. ‒ We gaan langdurige relaties aan met leveranciers en

    werken waar mogelijk samen met lokale partijen waarbij kwaliteit centraal staat.

    ‒ De duurzaamheidsambitie blijft onveranderd groot.

    Projecten in relatie tot de financiële situatie De corporaties hebben de komende jaren projecten gepland die in lijn staan met de afzonderlijke wensportefeuilles. Tot aan 2020 betekent dit een totale voorgenomen investering van ruim € 59 miljoen verdeeld over de vier corporaties. Alle voorgenomen plannen zoals die nu opgenomen zijn in de meerjarenbegroting kunnen de komende jaren gewoon uitgevoerd worden. De inzet van de resterende investeringsruimte is aan de fusiecorporatie

    Meerwaarde voor huurders Door middel van intensieve samenwerking tussen de corporaties verwachten de werkgroepleden en vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties op het gebied van vastgoedbeleid de volgende meerwaarde te behalen: ‒ Het verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille

    en daarmee het woongenot voor onze huurders door van elkaar te leren en elkaars kennis en kwaliteiten te gebruiken bij de inzet van technische ontwikkelingen, nieuwe installaties en innovatieve woonconcepten;

    ‒ Het behouden en gericht verbeteren van de leefbaarheid in alle kernen;

    ‒ Het aanbieden van een passend woningaanbod voor alle doelgroepen en in elk segment;

    ‒ Het realiseren van onderhoud met een hogere kwaliteit tegen lagere kosten.

    Samenvatting Verdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

  • 4© 2018 KPMG Advisory N.V. Alle rechten voorbehouden.

    Inhoudsopgave Verdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

    1 Uitgangspunten onderzoek

    2 Huidige vastgoedsituatie op het eiland

    3 De fusiecorporatie

    4 Meerwaarde voor huurders

    Bijlagen

    Kansen en uitdagingen op het eiland2.1

    Bezit per kern2.2

    Strategische uitgangspunten3.1

    Consolidatie voornemens3.2

    5

    31

    8

    9

    10

    17

    18

    26

    29

    Bezit, beleid en voornemens per corporatieA

    Projectportfolio per corporatieB

    32

    53

  • 1. Uitgangspunten onderzoek

  • 6© 2018 KPMG Advisory N.V. Alle rechten voorbehouden.

    Achtergrond In het kader van het fusietraject Goeree-Overflakkee is er bij de beoogd fusiepartners behoefte om inzicht te verkrijgen in het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid van de verschillende corporaties ten aanzien van de kansen voor het vormgeven van gemeenschappelijk beleid voor de fusieorganisatie.

    Vraagstelling Hiervoor is inzicht verkregen in: ‒ Op welke wijze de corporaties omgaan met hun

    strategisch vastgoed- en voorraadbeleid en wat daarbij het achterliggende beleid is;

    ‒ De projecten die in uitvoering zijn en gepland staan in het kader van onderhoud en verbetering, duurzaamheid, verkoop en nieuwbouw;

    ‒ De wijze waarop het gemeenschappelijk vastgoed- en voorraadbeleid in de fusieorganisatie vorm kan krijgen voor zowel de strategische uitgangspunten als de verdeling van middelen en inzet over het eiland.

    1.1 Achtergrond en vraagstelling onderzoek Verdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

  • 7© 2018 KPMG Advisory N.V. Alle rechten voorbehouden.

    Uitgangspunten aanpak Bij de aanpak van onze opdracht hebben we de volgende uitgangspunten gehanteerd: ‒ Een compacte onderzoekaanpak, met een

    pragmatische insteek; ‒ Een brede betrokkenheid met medewerkers vanuit

    alle vier de corporaties in de werkgroep; ‒ Een onderzoek op basis van beschikbare

    informatie over de opgave op het eiland en de prestatieafspraken;

    ‒ Inzichten toetsen en verrijken met kennis, ervaring en behoeften vanuit interne stakeholders en huurders;

    ‒ Uitkomsten van de actualisering van het SVB, waar door de afzonderlijke corporaties tijdens het onderzoek is gewerkt, zijn nog niet bij alle corporaties verwerkt in de meerjarenbegroting.

    ‒ De Aedes routeplanners 2050 zijn door de corporaties opgesteld, maar nog niet doorberekend. De kosten die hieruit voortvloeien zijn niet meegenomen in het onderzoek.

    Het proces De resultaten van het onderzoek zijn in goede samenwerking tot stand gekomen door de leden van de werkgroep, begeleid door KPMG. Een aantal zaken viel op: ‒ Beelden over de opgave op Goeree-Overflakkee

    komen overeen; ‒ Begrip en respect voor accentverschillen of

    verschillende zienswijzen per corporatie; ‒ Soms pittige, maar altijd zeer constructieve

    discussies; ‒ Uiteindelijk een grote mate van consensus op

    hoofdlijnen beleid.

    1.2 Uitgangspunten aanpak en het proces Verdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

  • 2. Huidige vastgoed- situatie op het eiland

  • 9© 2018 KPMG Advisory N.V. Alle rechten voorbehouden.

    Samenwerking op Goeree-Overflakkee De vier corporaties werken al intensief samen aan de totstandkoming van de prestatieafspraken met de gemeente en hebben overeenkomstige ideeën over de opgave op Goeree-Overflakkee en de wensportefeuilles die daar idealiter bij horen. De corporaties geven hier in de uitvoering hun eigen invulling aan, door dit op te pakken aan de hand van hun eigen uitgangspunten, onder meer ingegeven door hun visie, cultuur en historie.

    Trends en ontwikkelingen van invloed op de wensportefeuilles Het vormgeven van de wensportefeuilles van de corporaties gebeurt ook op basis van trends en ontwikkelingen. De corporaties zijn het onderling eens dat onder andere onderstaande ontwikkelingen van invloed zijn of worden op hun wensportefeuille: 1. De corporaties gaan uit van een groei van de

    bevolking en een geprognotiseerde daling na 2030. Gemeente en corporaties spannen zich zin om een daling tegen te gaan;

    2. De corporaties zien vergrijzing, langer zelfstandig thuis wonen en