Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
-
Upload
geert-elemans -
Category
Documents
-
view
343 -
download
3
description
Transcript of Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Herbestemming Vasim Nijmegen September 2013
HAALBAARHEIDSONDERZOEK
2
3
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave 3
1. Inleiding 5 1.1 Achtergrond en vraagstelling 5 1.2 Uitgangspunten en kaders 5 1.3 Opbouw rapport 6
2. Profiel 7 2.1 Doelen en ambities 7 2.2 Relevante ontwikkelingen 8 2.3 Procesgang 8
3. Object en locatie 10 3.1 Architectuur en historie 10 3.2 Object 12 3.3 Locatie 14 3.4 Bestemmingsplan en vergunningen 15
4. Mogelijke functies 17 4.1 Ruimte in de markt 17 4.2 Mogelijke gebruikers 17
5. Scenario’s 20
6. Subsidiemogelijkheden 22
7. Exploitatiemodellen 24 7.1 Scenario 1 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw 24 7.2 Scenario 2 Cultuurspinnerij in gehele Vasim gebouw 28 7.3 Financieel overzicht scenario’s 31
8. Kritische factoren en risico’s 32
9. Conclusies en aanbevelingen 35 9.1 Conclusies 35 9.2 Aanbevelingen 37
10. Colofon 38
11. Over BOEi 39
Overzicht bijlagen 40
4
5
1. Inleiding
1.1 Achtergrond en vraagstelling
Het plan voor een nieuw waalfront en stadsbrug ten westen van de stad heeft de
gemeente Nijmegen doen besluiten om in 2002 het Vasim gebouw te verwerven. Op een
gedeelte van deze locatie verrijst de nieuwe stadsbrug. Daarnaast vormt dit gebied de
overgang van zware industrie naar het toekomstig woon-werkgebied van een nieuw
waalfront. Sinds de verwerving is de gemeente Nijmegen op zoek naar een permanente
invulling voor het Vasim gebouw. Doelstelling is om het complex te herbestemmen na
restauratie. Sinds 2002 is het pand tijdelijk verhuurd en vanaf 2010 tot heden in gebruik
gegeven aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim, die hier een broedplaats voor de
creatieve sector heeft gecreëerd.
In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek heeft de gemeente Nijmegen de volgende,
inmiddels vervallen, vraagstelling geformuleerd: “te komen tot scenario’s voor de invulling
als een multifunctioneel complex waarin cultuur, kantoren, werkplaatsen, horeca en
museale functies een plek vinden”. Concreet betekent dit een onderzoek naar de
herbestemming met twee (hoofd-)gebruikers; de stichting Museum WOII en stichting
Cultuurspinnerij de Vasim.
Tussen het formuleren van de vraagstelling medio oktober 2012 en de toekenning van de
subsidie voor dit haalbaarheidsonderzoek heeft een periode van circa een half jaar gezeten.
In deze periode heeft de Stichting Museum WOII zelfstandig maar in samenspraak met de
gemeente Nijmegen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijke vestiging
van het Museum in het Vasim gebouw. Als gevolg hiervan is de vraagstelling, zoals
omschreven in de offerte, bij de aanvang van dit haalbaarheidsonderzoek in samenspraak
met de gemeente Nijmegen en De Stichting Cultuurspinnerij de Vasim aangepast. De
nieuwe vraagstelling luidt als volgt; “Wat zijn de diverse financieel haalbare scenario’s voor
de permanente vestiging van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, waaronder een
gezamenlijke huisvesting met het Museum?” Om hiertoe te komen heeft BOEi gedurende
het proces professionele ondersteuning geboden aan de Cultuurspinnerij. De gemeente
Nijmegen en Stichting Cultuurspinnerij de Vasim zijn gezamenlijk opdrachtgevers voor dit
onderzoek. BOEi heeft het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek in opdracht gekregen
conform de omschreven nieuwe vraagstelling.
1.2 Uitgangspunten en kaders
Uitgangspunt is om te komen tot scenario’s voor de permanente huisvesting van de
Stichting Cultuurspinnerij De Vasim in het Vasim gebouw gezamenlijk met het Museum. De
gemeente heeft daarbij het uitgangspunt genomen dat het Museum als eerste bepaalt waar
zij zich in het gebouw wil vestigen en hoeveel oppervlak daarvoor nodig is. Het restant aan
ruimte is dan het oppervlak voor de Cultuurspinnerij. Daarnaast wordt ook een alternatief
scenario opgesteld voor als het nieuwe Museum uiteindelijk niet tot stand komt of op een
andere locatie wordt gehuisvest. Dit alternatieve scenario bestaat dan uit een permanente
huisvesting van uitsluitend de huidige Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw.
In dit onderzoek wordt Stichting Cultuurspinnerij De Vasim afgekort tot de naam:
“Cultuurspinnerij”. De naam Stichting Museum WOII / Vrijheidsmuseum WO2 wordt
afgekort tot: “Museum”.
6
1.3 Opbouw rapport
Het rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 is het profiel van het project
beschreven. Er wordt ingegaan op de doelen en ambities van het onderzoek, relevante
ontwikkelingen en de procesgang. Hoofdstuk 3 beschrijft de locatie en het pand. Ook
wordt ingegaan op de architectuur, historie en het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 gaat in
op de mogelijke toekomstige functies voor het gebouw, ook is een omschrijving van de
markt en mogelijke gebruikers opgenomen. In hoofdstuk 5 worden twee scenario’s
beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een omschrijving van actuele subsidies. In hoofdstuk 7 zijn
per scenario de verschillende exploitatieberekeningen te vinden. Hoofdstuk 8 gaat in op de
kritische factoren en risico’s van het project. In hoofdstuk 9 worden de conclusies en
aanbevelingen gegeven. Hoofdstuk 10 is de colofon weergegeven en in hoofdstuk 11
wordt een korte omschrijving gegeven van BOEi.
7
2. Profiel
2.1 Doelen en ambities
Gemeente Nijmegen
De gemeente Nijmegen heeft het Vasim gebouw al meer dan 10 jaar in eigendom (zie
bijlage 1: foto’s). Sinds 2002 verhuurt zij het pand tijdelijk aan Stichting Cultuurspinnerij
De Vasim. De gemeente is op zoek naar een permanente functie voor het gebouw en
daarmee naar een duurzame herbestemming. In de afgelopen 10 jaar zijn meerdere
prijsvragen uitgeschreven met als doel een geschikte permanente functie te vinden. In
2008 wonnen Standvast Wonen en de Cultuurspinnerij nog de publieksprijs voor een
gezamenlijk plan. Standvast Wonen heeft zich later teruggetrokken waardoor het plan geen
doorgang heeft gevonden. In 2012 ontstond het idee voor de vestiging van het Museum in
het Vasim gebouw. Het gemeentebestuur en de
-raad stemden in met een onderzoek naar de gezamenlijke huisvesting van het Museum en
de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw en hopen hiermee een duurzame herbestemming
tot stand te brengen.
Vrijheidsmuseum WO2
Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945
en het Airborne Museum Hartenstein hebben te kennen gegeven te willen samenwerken in
een overkoepelend museum over de Tweede Wereldoorlog genaamd “Vrijheidsmuseum
WO2”. Het op te richten Museum fungeert als moedermuseum dat, in tegenstelling tot de
bestaande oorlogsmusea in Nederland, het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen
voor Europa en de wereld vertelt.
De voorkeur is uitgesproken voor Nijmegen omdat deze stad centraal ligt ten opzichte van
de drie bestaande musea en midden in het gebied dat een belangrijke rol speelde in de
laatste twee oorlogsjaren. Specifiek heeft men de voorkeur uitgesproken voor het Vasim
gebouw te Nijmegen.
Cultuurspinnerij De Vasim
Talentvol, jong of oud, ambachtelijk, beginnend of ervaren: de Cultuurspinnerij is een plek
waar kunstenaars en bedrijven elkaar inspireren en een vruchtbare wisselwerking met
elkaar aangaan. De Cultuurspinnerij is een kunstzinnige en culturele bedrijfsgemeenschap
die zich in 2002 vestigde in het Vasim gebouw. Vanaf het begin is het doel van de
Cultuurspinnerij geweest om er een permanente broedplaats voor de creatieve sector van
te maken. Anno 2013 biedt het imposante gebouw onderdak aan ruim 40 kunstenaars en
culturele bedrijven met verschillende achtergronden. Allen hebben in het Vasim gebouw
een inspirerende plek gevonden om te werken. Afgelopen jaar bezochten 24.000 bezoekers
de Cultuurspinnerij voor één van de vele activiteiten. De Cultuurspinnerij heeft als missie
een centrum te zijn voor creëren, leren en beleven, waar talent ontwikkeld wordt en ruimte
is voor experimenten. Het volgende citaat geeft een treffende beschrijving van de
Cultuurspinnerij: “De schilders, de bouwers, de dansers, de denkers, de scheppers, de
ondernemers, de spelers: ze krijgen de ruimte om trends te zetten. Om cultuur te maken, te
beleven en te leren in de culturele waardeketen waar coproductie en ondernemerschap
voorop staan. De Cultuurspinnerij heeft op het Vasim terrein daarmee een krachtig
economisch fundament gelegd voor kunst en cultuur in Nijmegen”.
Doelen en Ambities voor het Vasim Gebouw
Voor het duurzaam herbestemmen van het Vasim gebouw is het vinden van een
permanente functie van groot belang.
8
Een dergelijke herbestemming zorgt er voor dat het gebouw voor de lange termijn
behouden blijft. Op korte termijn zal de noodzakelijke restauratie van het casco en
inbouwpakket worden uitgevoerd.
2.2 Relevante ontwikkelingen
De Cultuurspinnerij is sinds 2002 de tijdelijke gebruiker van het Vasim gebouw. Het
streven van de Cultuurspinnerij is om het tijdelijk gebruik van de afgelopen 11 jaar om te
zetten naar een permanent gebruik. Bij voorkeur neemt zij het gehele gebouw en het
omliggend terrein in gebruik. Een gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim
gebouw is bespreekbaar maar heeft niet de voorkeur van de Cultuurspinnerij.
Het Museum wil een zogenaamd ‘moedermuseum’ realiseren. Hiervoor heeft men het
Vasim gebouw op het oog. Hiervoor moet nog wel het Museum als organisatie worden
opgericht en de benodigde (subsidie)middelen worden aangevraagd. Tegelijk geniet de
stichting die dit initiatief draagt bestuurlijke steun van de gemeente Nijmegen en een
belangrijke geldschieter: het V-Fonds. De daadwerkelijke toekenning van een deel van de
aangevraagde subsidies is voor enkele partijen zoals de gemeenteraad en de provincie
Gelderland nog punt van discussie.
De Cultuurspinnerij en het Museum zijn, met de gemeente als intermediair, in gesprek om
te bezien of en hoe beide functies op een goede manier gezamenlijk in het Vasim gebouw
permanent gehuisvest kunnen worden. BOEi adviseert daarbij de Cultuurspinnerij in dit
proces.
2.3 Procesgang
Gedurende het haalbaarheidsonderzoek heeft het projectteam meerdere keren overleg
gevoerd. Ook vond er in verschillende samenstellingen overleg plaats tussen de betrokken
partijen: gemeente Nijmegen, Museum, Cultuurspinnerij en BOEi. De gemeente werd
vertegenwoordigd door een projectmanager, het Museum door een externe
projectmanager, de Cultuurspinnerij door de voorzitter en BOEi door een projectmanager.
De betrokken partijen zijn zo nu en dan bijgestaan door collega’s of adviseurs. Een
vertegenwoordiger uit museumbestuur is eenmalig aanwezig geweest bij een
projectteamoverleg. De gesprekken die tussen de genoemde partijen hebben
plaatsgevonden zijn van constructieve aard geweest en waren erop gericht om de
haalbaarheid van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij te
bespreken. Tot op heden is er echter een aantal vragen onbeantwoord gebleven, zoals
blijkt uit een recente brief van de Cultuurspinnerij aan de gemeente en de reactie van de
gemeente daarop, zie bijlage 2 voor deze brieven. Hieronder volgt een korte uiteenzetting
van hetgeen besproken in de projectteamoverleggen.
De onderwerpen waar de gemeente en het Museum zich voornamelijk op hebben gericht
waren de indeling van het gebouw voor de functies Museum en Cultuurspinnerij. Daarbij is
veel gesproken over de consequenties van de indeling en de ligging van de functies in het
gebouw.
De gemeente en het Museum bleken vooraf al te hebben bepaald hoe de indeling en
oriëntatie van de functies in het Vasim gebouw moest worden. De Cultuurspinnerij was
hierin niet gekend.
Tevens is er enkele malen vanuit de Cultuurspinnerij aangedrongen op inhoudelijk overleg
over de samenwerking en synergie tussen Museum en Cultuurspinnerij. Het zou namelijk
zeer wenselijk zijn geweest om dit in een vroeg stadium te doen.
9
Het Museum gaf echter aan daar nog niet aan toe te zijn. Ook is op hoofdlijnen gesproken
over de juridische en financiële consequenties, maar onvoldoende om een hierover een
duidelijk beeld te kunnen schetsen.
Naast het overleg met het projectteam hebben ook enkele gesprekken met de betrokken
wethouders H. Kunst en H. Beerten plaatsgevonden. In deze gespreken is het belang van
de Cultuurspinnerij voor Nijmegen en de permanente huisvesting in het Vasim gebouw
besproken. De Cultuurspinnerij heeft de afgelopen 10 jaar een wezenlijke rol gespeeld voor
de creatieve sector en op gebied van kunst en cultuur in Nijmegen. Deze rol wordt heden
ten dagen nog steeds vervuld door de Cultuurspinnerij. Mocht het Museum uiteindelijk geen
onderdak vinden in het Vasim gebouw dan is de gemeente bereid mee te denken over een
permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw. De
programmering van de multifunctionele ruimte/de evenementenhal is ook uitgebreid met de
wethouders besproken. De gemeente wil concurrentie met de overige cultuurpodia in de
stad voorkomen. In overleg met de betrokken ambtenaren, de cultuurpodia en de
Cultuurspinnerij heeft afstemming plaatsgevonden over de programmering. Dit heeft niet
geleid tot klachten over of aanpassingen van de programmering van de Cultuurspinnerij.
Ook het onderscheidend vermogen van het Vasim gebouw, door het industriële karakter
maakt de locatie uniek en onderscheidend voor Nijmegen en omgeving. Het Vasim gebouw
is daarom geen concurrent voor de overige cultuurpodia.
10
3. Object en locatie
3.1 Architectuur en historie
Aan de Waaldijk ten westen van Nijmegen bevindt zich een groot industriegebied, waar
zich in het interbellum diverse fabrieken en de elektrische centrale van Nijmegen-Weurt
vestigden. Eén van deze bedrijven is de voormalige NV Kunstzijdespinnerij NYMA. Deze
spinnerij werd in 1928 opgericht door een groep Twentse textielfabrikanten. De ligging van
de fabriek direct aan de rivier zorgde voor goede aan- en afvoermogelijkheden van
grondstoffen en eindproducten. Bovendien leverde de rivier het water voor het
productieproces van de kunstzijde. De NYMA was jarenlang de grootste werkgever van
Nijmegen en telde in 1955 meer dan 2.000 werknemers. In de jaren zestig ging het
bergafwaarts met het bedrijf en in 1969 kwam het einde met het faillissement en een
massaontslag. Een kleine groep werknemers maakte een doorstart en begon met de
fabricage van carboxmethylcellulose (CMC), een toeslagmiddel dat wordt gebruikt bij zeep,
verf en voedingsmiddelen. Anno 2013 zijn alle industriële bedrijfsactiviteiten beëindigd. Een
van de markante onderdelen van het NYMA-complex is de ronde betonnen
fabriekswatertoren, waarop in grote letters de fabrieksnaam 'NYMA’ is aangebracht. Deze
architectonisch bijzonder vormgegeven fabriekswatertoren uit 1928 is al jaren buiten
gebruik en ook nog steeds aanwezig.
Foto: NYMA-complex na 1948
Tegenover het NYMA-complex werd in 1948 aan de Wisselingseweg een compleet nieuwe
continuespinnerij gebouwd, de VASIM. Dit bijzondere voorbeeld van industriële
wederopbouwarchitectuur werd met Marshallhulp gerealiseerd. Het bedrijf kreeg voorrang
bij de toewijzing van de schaarse middelen, en werd licentiehouder voor het in de
Verenigde Staten ontwikkelde continue spinprocedé. Het gebouw deed dienst als continue-
spinnerij waar met behulp van machines effectief kunstzijde gesponnen kon worden. Het
nieuwe productieproces vereiste dat de fabriekshal voortdurend werd voorzien van frisse
lucht. Hiertoe werden de twee betonnen schoorsteenachtige constructies gebouwd die het
fabrieksgebouw een markant uiterlijk gaven.
11
Met grote ventilatoren werd de perslucht getransporteerd door perskanalen die tussen de
betonnen schaaldaken lagen. Met de betonnen schaaldakconstructie konden
overspanningen van 20 meter worden overbrugd. De continuspinnerij werd in 1950
officieel door Prins Bernhard in gebruik gesteld. Later volgde nog een uitbreiding met een
fabriekshal waar rayonbandengarens werden geproduceerd.
Het fabriekscomplex werd gebouwd naar een ontwerp van het Amsterdamse
architectenbureau Zandstra, Giesen en Sijmons, dat bekend stond om zijn
functionalistische architectuur. Door de teruglopende vraag naar kunstzijde voor textiel sluit
de Nyma in 1969 haar deuren. In 1970 wordt met de productie van
carboxymethylcellulose (CMC) in het hoofdgebouw een doorstart gemaakt; aanvankelijk als
Noviant, later als CP Kelco. Het gebouw van de continuespinnerij raakte hierbij in onbruik.
Foto: links de Vasim en rechts NYMA fabriek uit 1928 met betonnen fabriekswatertoren
In 1985 kreeg het gebouw een nieuwe functie toen sinterfabriek De Vasim zich in het pand
vestigde. De naam van De Vasim komt van VliegAsSInterMaatschappij. In de fabriek werd
vliegas door verhitting omgezet in vliegaskorrels, die in grote hopen in de betonnen
compartimenten op het terrein werden opgeslagen. Deze opslag veroorzaakte veel
stofoverlast in de omliggende woonwijken. Na jarenlange protesten uit de buurt stopte het
bedrijf in 2000.
Na enkele jaren leegstand trekt tentenmakerij De Markies in 2002 in het Vasim gebouw.
Eigenaar Hans Glaudemans neemt bevriende kunstenaars mee en er komen ateliers,
kantoren en werkplaatsen in de lege fabriekshal. Dit vormt het begin van de kunstzinnige
Cultuurspinnerij De Vasim. Thans, in 2013, biedt de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw
ruimte aan meer dan veertig huurders: individuele kunstenaars, theatergroepen en facilitair
ondersteunende bedrijven. De Cultuurspinnerij beschikt over een multifunctionele ruimte
bedoeld voor zowel de gebruikers van De Cultuurspinnerij als initiatieven van buitenaf.
Door de jaren heen heeft deze ruimte dienst gedaan als theaterzaal, expositiehal,
concertpodium, workshopruimte en feestruimte.
Het complex is medio 2002 aangekocht door de gemeente Nijmegen. Bij een toekomstige
nieuwe functie zal uitgegaan moeten worden van de nog aanwezige bijzondere architectuur
en uitstraling van het gebouw.
12
Het gebouw heeft op dit moment geen monumentale status maar is wel
monumentwaardig, een goed voorbeeld van industriële wederopbouwarchitectuur uit 1948.
Het industriële complex is door haar functie in haar eerste jaren van groot belang geweest
voor de werkgelegenheid in de regio Nijmegen. Het gebouw is ontworpen als een machine
en heeft ook op deze wijze gefunctioneerd. Daarnaast heeft het Vasim gebouw als
inspiratie gediend voor de naastgelegen nieuwe stadsbrug de Oversteek (gebouwd in
2013). De gebogen vormen en het metselwerk van deze stadsbrug refereren naar de
schaaldaken en het metselwerk van het Vasim gebouw. Tot op heden heeft het Vasim
gebouw nog geen rijksmonumentale status toegewezen gekregen maar zou hier mogelijk
wel voor in aanmerking kunnen komen.
(Bron: Federatie Industrieel Erfgoed Nederland en www.bouwhistorienederland.nl).
Architecten
Het gebouw is ontworpen door de architecten Zandstra, Giesen & Sijmons. Het werk van
deze architecten wordt gekenmerkt door de combinatie van zakelijke architectuur en
kunstzinnige elementen, waarvoor Le Corbusier en de klassieke oudheid als voorbeeld
dienen. Karakteristiek voor hun bouwwerken zijn gebogen muren en kromme lijnen, die ook
te zien zijn in het Vasimgebouw.
Zandstra, Giesen en Sijmons behoorden tot de architectenvereniging Groep '32. De
opvattingen van deze groep architecten kwamen in de beginjaren erg overeen met die van
de in 1927 opgerichte architectenvereniging De 8. In 1934 fuseerden beide groepen maar
de periode die daarop volgde verliep niet vlekkeloos. Met name de jonge architecten
ondervonden in de jaren dertig de gevolgen van de economische crisis en hadden
moeilijkheden met het verwerven van opdrachten, mede door de beperkte markt voor het
Nieuwe Bouwen. Ook was de concurrentie met ervaren architecten groot.
In de loop der jaren werden de verschillen tussen Groep '32 en De 8 steeds groter. Groep
'32 zag in Le Corbusier een groot voorbeeld, in tegenstelling tot De 8, en distantieerde zich
hoe langer hoe meer van de strenge Nieuwe Zakelijkheid. De meningen liepen sterk uiteen
over de verhouding tussen kunst en architectuur en het toepassen van ornamenten.
Zandstra zei hierover: 'Voor de oude generatie functionalisten was architectuur een
kwestie van ontwerpen van zuivere constructies voor zuivere functies. Wij vonden dat ook
de schoonheid van de vorm belangrijk was en “Form follows function” is waar, maar niet
helemaal waar'.
De onenigheden leidden uiteindelijk tot een breuk en architecten als Zandstra, Giesen en
Sijmons verlieten De 8. Zij gingen zich richten op een minder zuiver functionalistische
architectuur, een richting die volgens hen meer voldeed aan de (woon-)wensen van de
mens, waarbij zij teruggrepen op traditionele architectonische middelen. Sommigen sloegen
(tijdelijk) een barokke weg in.
(Bron: www.archined.nl).
3.2 Object
Midden 1947 kon de NYMA in het kader van de Marshallhulp licentiehouder worden van
het al genoemde, door de Industrial Rayon Corporation ontwikkelde, continuespinprocédé.
Al in 1941 had de NYMA een terrein aangekocht aan de zuidzijde van de Waalbandijk. Op
dit terrein verrees in 1947 een continuespinnerijgebouw bestaande uit een voorgebouw
(ventilatiegebouw) aan de noordzijde (met luchtbrug naar het oude gebouw), een
onderbouw voor de conerij en vier grote tonschaaldaken voor de continuespinmachines.
Het werk, ten bedrage van fl. 878.000 werd uitgevoerd door de Kon. Ned. Maatschappij
voor Havenwerken N.V. te Amsterdam.
13
Deze firma was gespecialiseerd in de uitvoering van dergelijke moderne betonnen
schaalconstructies en bouwde onder meer ook de weverijen van de Koninklijke Weef-
goederenfabriek C.T. Stork & Co. N.V. te Hengelo (1952; G. Rietveld) en Weverij De Ploeg
te Bergeijk uit 1956 (G. Rietveld en G. Beltman).
Bij de continuespinnerij te Nijmegen gaat het om tonschalen volgens het systeem Zeiss-
Dywidag. Dit systeem ontleent haar naam aan de bouw in 1924 van een betonnen koepel
ten behoeve van een planetarium voor de firma Zeiss te Jena, uitgevoerd door het
betonconstructiebedrijf Dyckerhof & Widmann. Dit systeem van dunne gebogen
betonschalen (7 cm) was voorzien van een wapeningsnet. De dunne betonschaal kon later
ook als shedschaal of tonschaal uitgevoerd worden, maar werd voor het opvangen van de
krachten voorzien van voorgespannen kabels. Dit ontwikkelde zich tot tonschalen die in het
Duits ‘querversteiften Schalengewölbe mit kreissegmentförmigen Querschnitt’ heten en
daar in 1932 voor het eerst werden toegepast. Ir. A.M. Haas was in Nederland de eerste
die in 1949 betonberekeningen voor dit soort constructies maakte. In 1953 werd hij tot
hoogleraar te Delft benoemd en in 1961 gaf hij een overzicht van de toegepaste soorten
betonnen schaalconstructies waar ook de NYMA-continuespinnerij in voorkomt.
De continuespinnerij was in 1949 gereed, waarna de proefproductie begon en de fabriek
officieel in juni 1950 in gebruik werd gesteld. De plannen voor een uitbreiding waren toen
al vergevorderd en in 1951 begon men aan de verdubbeling van het fabrieksgedeelte met
nog vier tonschalen (schaaldaken). De in baksteen afgesloten zuidelijke beëindiging van de
continuespinnerij liet in feite de mogelijkheid open om de spinnerij nogmaals uit te breiden,
maar daar is het verder nooit toe gekomen.
Voor het procédé moest de fabriekshal voortdurend lucht van gelijke temperatuur en
luchtvochtigheid hebben. Daarvoor werd een airconditioningsysteem toegepast, waarbij
lucht werd aangezogen en afgeblazen door twee schoorstenen die boven op het noordelijke
deel prijkten. Grote elektromotoren dreven de airconditioning aan en de lucht werdi met
ventilatoren getransporteerd door een groot aanvoerkanaal tussen de tonschaaldaken. Om
de juiste luchtcondities te behouden was een constante overdruk nodig.
De architectonische vormgeving van (de beide delen van) de continuespinnerij werd
geleverd door de architectencombinatie Zandstra, Giesen en Sijmons P. Zandstra (1905-
2003), J.H.L. (Jan Hendrik Lutherus) Giesen (werkzaam 1934-1980) en K.L. (Karel
Lodewijk) Sijmons (1908-1989) vormden van 1932 tot 1954 een architectencombinatie.
De door hen ontworpen (en in staalskeletbouw uitgevoerde) atelierwoningen aan de
Zomerdijkstraat 16-30 in Amsterdam (1934-’35) zijn het meest bekende werk. In de
oorlogsjaren verdiepte Sijmons zich in de protestantse kerkbouw en ook in beton-
constructies. Van de genoemde architectencombinatie is hij het die het ontwerp voor de
continuespinnerij leverde. Vergelijkbare schaaldaken paste hij later ook toe bij door hem
ontworpen kerken, zoals de Herv. Adventkerk te ‘s-Gravenhage (1955-’56) en kerken te
Amsterdam-Slotermeer (1956), Amsterdam-Baarsjes (1957), Aerdenhout (1958) en
Zaandam (1958).
Als voorbeeld van een goed vormgegeven modern fabrieksgebouw uit de wederop-
bouwperiode past de continuespinnerij van de NYMA goed tussen andere toonaangevende
fabrieksgebouwen uit die tijd, zoals die van Weverij De Ploeg te Bergeijk (1956) en de DAF-
fabriek te Eindhoven (1948-’55).
Zie bijlage 3 voor uitgebreide bouwhistorische verkenning kunstzijdespinnerij NYMA van
BBA. Zie bijlage 4 tekeningen bestaande situatie.
(Bron: www.bouwhistorienederland.nl).
14
Afmeting gebouw: circa 40 meter x 110 meter.
Bruto oppervlak Vasim gebouw
Begane grond 4.700 m2 BVO
Eerste verdieping 4.700 m2 BVO
Tweede verdieping 450 m2 BVO
Derde verdieping (Installatie zone / kanalen) -
Vierde verdieping 450 m2 BVO
Totaal 10.300 m2 Bruto vloeroppervlak
Kadastrale gegevens
Kadastrale gemeente Neerbosch
Sectie G
Nummer 990
Grootte 3 ha 60 a 70 ca
Eigendom Gemeente Nijmegen
3.3 Locatie
Het Vasim is gelegen aan de Winselingseweg 41, 6541 AH te Nijmegen.
De locatie is direct gelegen in aan de nieuwe stadsbrug De Oversteek (wordt momenteel
gerealiseerd), en daardoor makkelijk bereikbaar voor bezoekers uit het westen (A15),
noorden (A325), zuiden en oosten (A73 en A325). Omdat het Vasim gebouw direct naast
De Oversteek lig is het een goede zichtlocatie.
15
3.4 Bestemmingsplan en vergunningen
Voorschriften
Het bestemmingsplan “Haven- en industriegebied Nijmegen West 1979-xxxx” is van
kracht. Het betreft een ouder bestemmingsplan. Het omliggende industrieterrein is in een
nieuw bestemmingsplan (2012) opgenomen. Als gevolg van onduidelijkheid over de nieuwe
definitieve bestemming voor het Vasim gebouw is deze buiten het nieuwe
bestemmingsplan gehouden. Zodra er duidelijkheid is over de nieuwe bestemming wil de
gemeente een nieuwe bestemmingsplan opstellen voor het Vasim gebouw.
De huidige bestemming voor De Vasim is Bedrijfsdoeleinden.
Bedrijfsdoeleinden (BV)
1. De gronden welke op de kaart zijn aangewezen voor 'Bedrijfsdoeleinden' (BV), zijn
bestemd voor bedrijven, waaronder bedrijven tot vervaardiging en afzet van
sinterproducten, met bijbehorende parkeervoorzieningen en ontsluitingsstructuur.
Uitgezonderd zijn:
- garagebedrijven;
- detailhandelsbedrijven;
- bedrijven als genoemd in de bij deze voorschriften gevoegde en daarvan onderdeel
uitmakende 'Staat van bedrijfsactiviteiten';
- inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit
milieubeheer d.d. 5 januari 1993, Staatblad.
2. Op deze gronden zijn toegelaten:
a. gebouwen;
b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
16
c. verhardingen, waaronder ontsluitingswegen en -paden en parkeervoorzieningen
ten diensten van de gegeven bestemming;
d. groenvoorzieningen, erven en tuinen;
e. andere bijbehorende voorzieningen, zoals bouwwerken voor energie- en
nutsvoorzieningen.
3. Voor het oprichten van bebouwing gelden de volgende bepalingen:
a. de bebouwing mag uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven
bebouwingsgrenzen worden opgericht, met dien verstande:
- de bebouwingsgrenzen tot maximaal 1.50 meter mogen worden overschreden
met ingangspartijen, laadperrons en luifels alsmede andere ondergeschikte
bouwdelen;
b. het op de kaart aangegeven bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen
geheel worden bebouwd;
c. de maximum goot- en nokhoogte van de bebouwing is vastgesteld op het
aantal meters als op de kaart is aangegeven.
Huidige gebruik
De volgende functies zijn momenteel onder de noemer van de Cultuurspinnerij in het Vasim
gebouw gevestigd en passen niet in het bestemmingsplan, hetgeen gedoogd wordt door de
gemeente:
- Ateliers / Oefenruimte
- Werkplaatsen
- Kantoren
- Horeca (evenementenhal, cateraars)
- Opslag
Huidige vergunningen
Ondanks dat het gebruik van het Vasim gebouw door de Cultuurspinnerij gedoogd wordt
binnen het bestemmingsplan zijn wel de benodigde vergunningen aanwezig. Zo is een
permanente horecavergunning en gebruiksvergunning tot 240 personen vergund. Per
evenement dient daarnaast bij de gemeente een evenementvergunning te worden
aangevraagd. Bij evenementen groter dan 240 personen is melding hiervan bij brandweer
vereist.
Het Vasim gebouw is in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek niet getoetst op het
bouwbesluit. De gemeente heeft de huidige functies toegestaan en daarmee in de tijdelijke
situatie gerechtvaardigd.
17
4. Mogelijke functies
4.1 Ruimte in de markt
De ruimte in de markt, oftewel de opname van bedrijfsvastgoed door de markt, is in
algemene zin beperkter dan enkele jaren geleden, als gevolg van de landelijke crisis waarin
Nederland zich momenteel bevindt. Dit heeft invloed op de vraag (minder behoefte) en
aanbod (meer aanbod) in de markt met een daling van verhuurprijzen als gevolg. Ook
Nijmegen en omliggende gemeenten in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen hebben te maken
met de toenemende leegstand van gebouwen. Als gevolg hiervan dalen ook de huur- en
verkoopprijzen van deze gebouwen. Hierna volgen enkele actuele cijfers uit de stadsregio.
“De uitgifte van bedrijventerreinen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft een dieptepunt
bereikt. In 2012 is de uitgifte gehalveerd ten opzichte van 2011(8,1 ha.). Er is in 2012 ca.
3,4 ha. uitgegeven. De daling van de uitgifte geldt voor ieder deelgebied in de stadsregio”.
“Het aanbod bedrijfsruimten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen is fors toegenomen. In
2011 werd er ca. 424.000 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. In 2012 is het
aanbod met ca. 29% toegenomen tot 547.000 vierkante meter”.
“De bedrijfsruimteratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod en de opname van
bedrijfsmatig vastgoed. Alle opnames van het jaar worden bij elkaar opgeteld en gedeeld
door het aanbod aan het eind van het jaar. Net zoals bij de kantorenmarktratio wordt een
ratio van 55-60% als een gezonde ratio bestempeld. De bedrijfsruimtemarktratio is in 2012
uitgekomen op 34%”.
(Bron: www.devastgoedrapportage.nl).
In de directe nabijheid van het Vasim gebouw heeft enige tijd geleden de gemeente het
Honigcomplex gekocht ten behoeve van de ontwikkeling van het Waalfront. Voor deze
locatie staat hoofdzakelijk woningbouw gepland. Als gevolg van de stagnerende
woningmarkt heeft de gemeente ervoor gekozen om de locatie tijdelijk te herbestemmen
voor een periode van 5-10 jaar. In totaal gaat het om 33.000 vierkante meter bruto
vloeroppervlak (BVO), welke per juni 2013 te huur zijn. De gemeente denkt daarbij aan een
mix van commerciële en kleinschalige bedrijvigheid - zoals zakelijke dienstverlening,
maakbedrijven, horeca, pop-up stores, winkels- en culturele en niet-commerciële
activiteiten te realiseren. Met bijvoorbeeld Urban Sports, Urban Farming, evenementen,
tijdelijk wonen en recreëren. Om dit tot stand te brengen is ‘Kwartiermaker tijdelijk
gebruik’ Arie-Willem Bijl ingeschakeld door de gemeente. De huurprijzen variëren van € 25
tot € 75 per m2. De functies die een plek hebben in het Vasim gebouw onder de noemer
van Cultuurspinnerij zijn daarmee ook voorzien in het Honigcomplex waardoor de kans
bestaat dat op termijn onderlinge concurrentie ontstaat. Van invloed hierop is het
onderscheidend vermogen van beide gebouwen. Het Vasim gebouw is kleiner dan het
Honigcomplex maar heeft een duidelijke hoge architectonische industriële uitstraling. Het
Honigcomplex heeft dit nauwelijks, maar is wel drie keer groter dan het Vasim gebouw.
4.2 Mogelijke gebruikers
Vrijheidsmuseum WO2
Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945
en het Airborne Museum Hartenstein willen gaan samenwerken in een overkoepelend
museum “Vrijheidsmuseum WO2”.
18
Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945
en het Airborne Museum Hartenstein hebben te kennen gegeven te willen samenwerken in
een overkoepelend museum over de Tweede Wereldoorlog genaamd “Vrijheidsmuseum
WO2”. Het op te richten Museum fungeert als moedermuseum dat, in tegenstelling tot de
bestaande oorlogsmusea in Nederland, het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen
voor Europa en de wereld vertelt.
Het Museum gaat uit van een totaal oppervlakte van circa 6.900 m2 BVO en wordt
ingevuld met de volgende functies:
Museum
Horeca (restaurant/café)
Programmeerbare ruimte (evenementen/congressen)
Kantoor (kantoor en vergaderzalen)
Winkel
Depot en opslag
Filmhuis
Cultuurspinnerij De Vasim
Sinds 2002 biedt het Vasim gebouw onderdak aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim
waar ruim 40 kunstenaars en culturele bedrijven met verschillende achtergronden
onderdeel van uit maken. Allemaal hebben ze in het Vasim gebouw een inspirerende plek
gevonden om te werken, zo stellen zij. Daarnaast worden in de multifunctionele
evenementenhal verschillende (publieke)activiteiten georganiseerd. In totaal heeft de
huidige Cultuurspinnerij een oppervlak van circa 7.500 m2 BVO. In gebruik met de
volgende functies:
Atelier
Werkplaats
Kantoor
Horeca (evenementhal, catering, oefenruimte)
Opslag
In de periode van 2006 tot en met 2010 was een huurovereenkomst tussen de gemeente
en de Cultuurspinnerij voor het Vasim Gebouw gesloten. Aan het einde van deze periode
was de huurprijs na jaarlijkse indexatie circa € 80.000 exclusief BTW exclusief
servicekosten. Na de beëindiging van de huurovereenkomst in 2010 is een
gebruiksovereenkomst afgesloten welke begin 2013 is verlopen. Sinds 2010 betaalt de
Cultuurspinnerij geen huur, maar neemt zij de onderhoudskosten voor haar rekening. De
huurders van de Cultuurspinnerij betalen nog wel huur.
In verband met de studie naar het gezamenlijk huisvesten van de Cultuurspinnerij met het
Museum in het Vasim gebouw is voor de Cultuurspinnerij een programma van eisen
opgesteld, zie bijlage 5.
Onderdeel van het programma van eisen is een oppervlaktestaat, waarbij het uitgangspunt
de gezamenlijke huisvesting in het Vasim gebouw is. Grondslag voor de Cultuurspinnerij is
een minimaal oppervlak van 4.800 m2 BVO bij gezamenlijke huisvesting met het Museum.
Een minimum van oppervlakte is benodigd voor de Cultuurspinnerij om hun concept
voldoende uit te kunnen blijven dragen.
Bij gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw,
is voor de Cultuurspinnerij een oppervlak beschikbaar van 10.300 m2 – 6.900 m2 =
3.400 m2 BVO indien het programma van het museum als uitgangspunt wordt genomen.
Dat is 30% lager dan in het programma van eisen van de Cultuurspinnerij is geformuleerd.
Als gevolg van de gezamenlijke huisvesting wordt de Cultuurspinnerij in totaal circa 65%
kleiner dan in de huidige situatie en dat heeft consequenties voor met name de functie
opslag en in mindere mate voor werkplaatsen en ateliers.
19
Een alternatieve locatie voor de functies waarvoor geen ruimte meer is in het Vasim
gebouw zouden volgens de Cultuurspinnerij in de directe omgeving van het Vasim gebouw
geherhuisvest moeten worden. De Cultuurspinnerij wordt bij een gezamenlijke huisvesting
in het Vasim gebouw in afgeslankte vorm ingevuld met de volgende functies:
Atelier
Werkplaats
Kantoor
Horeca (evenementhal, catering, oefenruimte)
In onderstaande tabel 1 is een overzicht te vinden van de oppervlakte per partij.
Huidig Vasim gebouw Oppervlak m2 BVO
Cultuurspinnerij (huidig) 7.500
Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw
Cultuurspinnerij de Vasim 3.400
VrijheidsMuseum WO2 6.900
Totaal 10.300
Tabel 1: Overzicht oppervlakte per partij
20
5. Scenario’s
In totaal lijken drie scenario’s het meest voor de hand te liggen. Scenario 1 bestaat uit de
gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw en
is verder uitgewerkt. Scenario 2 is een alternatief op scenario 1 en bestaat uit de
permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, indien het Museum
niet door gaat of kiest voor een andere locatie. Scenario 3 bestaat uit de huisvesting van
het Museum zonder de Cultuurspinnerij en is niet nader uitgewerkt omdat het onderzoek
zich heeft gericht op de gezamenlijke huisvesting. Als gevolg hiervan heeft geen nader
onderzoek plaatsgevonden naar alternatieve functies (3.400 m2 BVO) die aansluiten bij het
Museum indien de Cultuurspinnerij geen intrek neemt in een vernieuwde Vasim. Zowel het
Museum en de gemeente hebben geen overige partijen benoemd als potentiele partijen die
naast het Museum in het Vasim gebouw zouden kunnen trekken
Scenario 1
Dit scenario gaat uit van de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de
Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. Het nog op te richten Museum dient als
moedermuseum dat het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen voor Europa en de
wereld vertelt. Naast de museale functie komt er een Boulevard van de Vrijheid, bestaande
uit: expositieruimte, museumwinkel, restaurant/café en programmeerbare ruimte
(evenementen/congressen).
Tevens wordt het Museum versterkt met een filmhuis, kantoren en vergaderzalen. Door de
gezamenlijke huisvesting dient de huidige Cultuurspinnerij circa 65 procent te verkleinen,
waarbij hoofdzakelijk opslagfuncties verdwijnen, maar ook het aantal werkplaatsen en
ateliers wordt gereduceerd. Wat resteert is een afgeslankte Cultuurspinnerij met
werkplaatsen, ateliers, horeca (evenementenhal, catering, oefenruimte) en kantoren. De
praktische synergie die gevonden kan worden tussen het Museum en de Cultuurspinnerij is
het gezamenlijk gebruik maken van de programmeerbare ruimte in de boulevard van de
vrijheid en het gezamenlijk organiseren van (culturele)evenementen. Inhoudelijke synergie is
niet uitgewerkt alhoewel daar wel kansen voor liggen. Partijen zijn elkaar nog niet zo ver
genaderd dat dit uitgewerkt kan worden.
In tabel 2 zijn de oppervlaktes van dit scenario weergegeven. In bijlage 6 is een
vlekkenplan opgenomen van dit scenario. Het vlekkenplan zou nog nader onderzocht
moeten worden om te komen tot de meest logische oriëntatie en inpassing van partijen en
functies in het Vasim gebouw. Dit in het kader van gebruik met aandacht voor onder meer
de bereikbaarheid, logistiek en geluidsproductie.
Cultuurspinnerij Museum Totaal m2 BVO
Oppervlak m2
B.V.O.
(BVO/1,2=VVO)*
3.400 6.900 10.300
Tabel 2: oppervlakte scenario 1
Scenario 2
Dit scenario is een alternatief op scenario 1 en gaat uit van de permanente huisvesting van
de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw indien het Museum hier niet wordt gevestigd. De
Cultuurspinnerij blijft daarmee onderdak bieden aan ruim 40 kunstenaars en culturele
bedrijven. Door de permanente huisvesting kan de huidige Cultuurspinnerij gehandhaafd
blijven en binnen het huidige gebouw verder worden uitgebreid. Dit door onbenutte ruimte
verhuurbaar te maken en het efficiënter gebruiken van de bestaande ruimte.
21
De volgende functies zullen in de permanente Cultuurspinnerij aanwezig zijn: werkplaatsen,
ateliers, evenementenhal (horeca) en kantoren. In tabel 3 is de oppervlakte van dit scenario
opgenomen.
Cultuurspinnerij permanent in de Vasim Totaal m2 BVO
Oppervlak m2 B.V.O.
(BVO/1,2=VVO)*
10.300
Tabel 3: oppervlakte scenario 2
22
6. Subsidiemogelijkheden
Het merendeel van onderstaande subsidies zijn alleen te verkrijgen als het gebouw de
status van Rijksmonument heeft. Ondanks dat het Vasim gebouw deze status (nog) niet
heeft, wordt toch een omschrijving gegeven van deze subsidies.
De Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim)
De Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim) is gebaseerd op het Besluit
rijkssubsidiëring instandhouding monumenten 2013 (Brim 2013). Het Brim 2013 is een
‘kapstok’-regeling met een paar definities en uitgangspunten en de Sim bevat het grootste
deel van de bepalingen over de verstrekking van meerjarige onderhoudssubsidie. Besluit
rijkssubsidiering instandhouding monumenten (Brim-regeling).
Voor de Brim-regeling kan subsidie of een lening aangevraagd worden bij de Rijksdienst
voor het Cultureel Erfgoed. De subsidie of lening, waarvoor het Nationaal Restauratiefonds
het loket is, is bestemd voor onderhoudswerkzaamheden aan een beschermd monument of
voor werkzaamheden die noodzakelijk zijn om een beschermd monument te herstellen. De
belangstelling en het aantal aanvragen voor BRIM subsidies is de afgelopen jaren groot
geweest, waardoor de regeling ruim is overtekend. Op basis hiervan is in 2013 de
instandhoudingsregeling aangepast op basis van de evaluatie van de afgelopen zes jaar.
Twee groepen krijgen dit jaar voorrang in de behandeling van nieuwe aanvragen:
allereerst de aanvragen van eigenaren van molens, kastelen en andere monumenten die
in 2006 instandhoudingssubsidie ontvingen;
daarna de niet gehonoreerde Brim-aanvragen uit 2011. Ook werelderfgoed en
professionele behoudsorganisaties, zoals BOEi, krijgen voorrang.
Voor een Brim aanvraag geldt, net als voorheen, als eerste criterium: ‘Wie het eerst komt,
die het eerst maalt’ , ook voor de voorrangsgroepen. Daarbij telt de datum van indienen.
Om zoveel mogelijk aanvragen te kunnen honoreren worden de maximale subsidiabele
kosten verlaagd. Restauraties en grootschalige plannen vallen af: voor restauraties komen
nieuwe subsidiemogelijkheden waarvoor de provincies verdeelloket zijn.
Ten aanzien van de Brim-regeling kan tenslotte gesteld worden dat ook laagrentende
financiering, te verkrijgen via het Restauratiefonds, tot de mogelijkheden behoort. De
onderhoudskosten kunnen dan laagrentend mét aflossing gefinancierd worden, indien er
sprake is van een “erkende monumentenbeherende instelling” die het eigendom bezit. BOEi
is bijvoorbeeld zo´n instelling. Het is daarom zaak om na te gaan of de Vasim het predicaat
rijksmonument kan krijgen. In het kader van de selectie van Wederopbouwmonumenten zijn
recent door de minister 100 objecten aangewezen. De Vasim maakt hier geen deel van uit,
maar desondanks is een overleg met de minister (RCE) aanbevelingswaardig. Daarbij moet
goed onderbouwd worden waarom de Vasim alsnog aangewezen dient te worden.
Restauratiefondsplus-hypotheek
Jaarlijks gaat 17 miljoen Euro naar het zogenoemde Revolving Fund van het Nationaal
Restauratiefonds. Hieruit worden laagrentende leningen voor restauraties voor
rijksmonumenten verstrekt. Deze mogelijkheid is bestemd voor alle ‘rendabele’
monumenten. Deze groep eigenaren heeft voldoende financiële draagkracht om rente en
aflossing van een laagrentende lening te betalen.
23
Restauratiesubsidie via Provincies
Voor monumenten waarvoor deze Restauratiefondsplus-hypotheek geen haalbare kaart is,
komt er jaarlijks € 20 miljoen beschikbaar. Het is de bedoeling dit geld te verdelen via de
provincies, die hiernaast eigen middelen zullen inzetten. De provincie Gelderland heeft hier
een regeling uitgewerkt waarvoor thans de eerste procedures open gesteld c.q. al gesloten
zijn.
Subsidie Provincie/gemeente
De gemeente Nijmegen ontvangt van de provincie Gelderland subsidiegelden in het kader
van het Grote Stedenbeleid. Dit betreffen grote projecten in de gemeente Nijmegen. In het
kader van deze subsidie heeft de gemeente Nijmegen aangegeven bereid te zijn € 1.8
miljoen te willen investeren in het gebouw de Vasim. Tevens heeft de gemeente circa €
2.5 miljoen gereserveerd voor de inrichting van het omliggende buitenterrein van de
stadsbrug inclusief het terrein rondom het Vasim gebouw.
24
7. Exploitatiemodellen
In dit hoofdstuk worden de exploitatiemodellen per scenario uiteengezet, waarbij binnen de
scenario’s ook een aantal varianten zijn doorgerekend. Voor de cascorestauratie van het
Vasim gebouw is een Schets Ontwerp(SO)-raming opgesteld. De SO-raming voor de
inbouw van de Cultuurspinnerij in de gehele Vasim is ook doorgerekend. Beide SO-
ramingen zijn door Metron Bouwadvies opgesteld in samenwerking met BOEi en dienen als
basis voor de doorrekening van de scenario’s. In verband met het ondertekenen van een
geheimhoudingsverklaring en het ontbreken van exploitatiecijfers, is het niet mogelijk om
de cijfers die namens het Museum zijn opgesteld in dit rapport te verwerken. Het Museum
komt daarom alleen in Scenario 1A voor samen met de Cultuurspinnerij en is doorgerekend
op basis van casco huurprijzen. Scenario’s 1B, 1C en 1D betreffen alleen de doorrekening
van de Cultuurspinnerij met als uitgangspunt gezamenlijke huisvesting met het Museum in
het Vasim gebouw. Scenario 2A tot en met 2D bestaat uit de Cultuurspinnerij alleen in het
gehele Vasim gebouw.
7.1 Scenario 1 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw
Scenario 1A Museum en Cultuurspinnerij Casco
Uit het exploitatiemodel scenario 1A “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”,
bijlage 7, volgt een investering van circa € 2,72 miljoen voor het gehele Vasim gebouw
uitgaande van alleen de cascorestauratie. Om deze investering kostendekkend te maken
dient een casco huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per jaar te worden
gegenereerd. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar
omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een
ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij
een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,38 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een
subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en
aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten casco huursom bij 100% verhuurd is circa € 130.000 exclusief BTW per
jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2
verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde casco
huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Onderverdeeld naar de beoogde functies ontstaat een cascohuur per jaar voor het Museum
van circa € 87.000 exclusief BTW bij circa 5.725 m2 VVO (2/3 deel) en voor de
Cultuurspinnerij van circa € 43.000 exclusief BTW bij circa 2.825 m2 VVO (1/3 deel).
Het Museum en de Cultuurspinnerij dienen naast de kosten voor de cascorestauratie
rekening te houden met aanzienlijke extra investeringskosten ten behoeve van de inbouw
met onder andere de installaties en inbouw van functies. In scenario’s 1B, 1C en 1D wordt
hier voor de Cultuurspinnerij verder op ingegaan.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunt voor de cascorestauratie is om deze eenvoudig maar duurzaam uit te voeren,
zodat het Vasim gebouw de komende 50 jaar, bij blijvende uitvoering van onderhoud, goed
kan doorstaan. Onder casco wordt verstaan de buitenschil van het gebouw inclusief
constructie.
25
Dus de gevels, daken en (binnen-)constructie van het gebouw. Voor de cascorestauratie
van het Vasim gebouw worden zoveel als mogelijk de aanwezige ramen en kozijnen naar
het originele ontwerp teruggebracht, met uitzondering van de dichtgemetselde ramen op de
begane grond. De bouwkundige staat van het gebouw is redelijk en op diverse plaatsen
slecht. Slecht zijn de glazen bouwstenen in de getoogde ramen, de dakbedekking op de
gebogen schaaldaken en de staat van diverse houten kozijnen, zo blijkt uit inspectie door
bouwkundigen van BOEi.
De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden
voor de cascorestauratie: de dakbedekking op de daken wordt nagenoeg geheel vervangen
en de daken worden voorzien van dampremmer-isolatie, meerlaagse bitumineuze
dakbedekking, de metselwerkgevels worden gereinigd en de voegen gedeeltelijk hersteld,
de getoogde ramen met glazen bouwstenen ramen worden allen vervangen door de stalen
ramen met isolatieglas conform de originele indeling, het beton in gevels en schoorstenen
worden waar nodig hersteld en voorzien van verf, de houten kozijnen worden vervangen
door stalen kozijnen, ventilatieroosters in de gevel worden vervangen, de toegangstrap
buiten aan de westgevel (evenementenhal) wordt vervangen, diverse overige buitentrappen
worden vervangen of geschilderd, de roldeuren worden vervangen, vluchtopeningen
worden aangebracht en betonreparatie aan het schaaldaken interieur wordt uitgevoerd. Bij
de doorrekening van de cascorestauratie is geen rekening gehouden met het realiseren van
een gevelpui met ramen en deur op de begane grond ten behoeve van de onderverdeling
van de achterliggende ruimte. Rekening dient te worden gehouden met een totaalprijs voor
het slopen, leveren en aanbrengen van deze gevelpui à € 19.000 per puideel exclusief
BTW.
De totale kosten van restauratie inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele
Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.724.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter
komen de cascorestauratiekosten uit op circa € 265/m2 exclusief BTW, uitgaande van een
bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie van het
Vasim gebouw is te vinden in bijlage 9.
De inrichting van het Vasim terrein is niet opgenomen in de exploitatiemodellen. Het Vasim
terrein maakt onderdeel uit van een groter gebied, waarvoor de gemeente een
terreinontwerp heeft gemaakt. Voor de realisatie van het terreinontwerp is door de
gemeente € 2,5 miljoen gereserveerd.
Nadere toelichting opbrengsten
De huuropbrengsten worden bepaald door de te verhuren vierkante meters vloeroppervlak,
te weten circa 8.500 m2 VVO. Met een gemiddelde casco huurprijs van circa € 15 per m2
VVO exclusief BTW en servicekosten komt dit neer op een totale casco huur per jaar van
€ 130.000 exclusief BTW exclusief servicekosten, bij een bezettingsgraad van 100%
verhuurd oppervlak. Uitgangspunt voor de doorrekening is een bezettingsgraad van 90%,
hetgeen resulteert in een casco jaarhuur van € 115.000 exclusief BTW exclusief
servicekosten. Deze bezettingsgraad is gehanteerd omdat de huurders al bekend zijn, maar
als gevolg van mutaties de ruimtes nooit 100% verhuurd zijn. Algemeen uitgangspunt is
met BTW belaste verhuur, wat bij de Cultuurspinnerij ook het geval is. Bij huurders die de
BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur vrij van BTW. Daarbij wordt in
de huurprijs een compensatie opgenomen ter dekking van de extra kosten van de
verhuurder. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief BTW.
Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij
Het exploitatiemodel scenario 1B “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”,
bijlage 7, gaat ten opzichte van Scenario 1A verder in op de huisvesting van de
Cultuurspinnerij door ook het inbouwpakket door te rekenen zonder subsidie.
26
Hieruit volgt een investering van circa € 2,76 miljoen voor alleen het deel van de
Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket. Om deze investering
(nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 355.000
exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd, waarbij de totale exploitatie na het derde
jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e
jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een
ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij
een inzet van eigen vermogen van 40% à circa € 1,1 miljoen. Hierbij is uitgegaan van geen
subsidiebijdrage voor het Vasim gebouw en aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten huursom voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij bij 100% verhuurd
in het Vasim gebouw is circa € 395.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze
verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 2.820 m2 verhuurbaar
vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa
€ 140 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunt voor de cascorestauratie is te vinden onder “Nadere toelichting kosten”
onder Scenario 1A. Onder het inbouwpakket verstaan we alle werkzaamheden die, naast
de cascorestauratie, in het gebouw moeten plaats vinden om de beoogde functies volledig
in te bouwen. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde
werkzaamheden voor het inbouwpakket: de ventilatie en verwarmingsinstallaties, de
elektrische installatie, sanitaire en catering voorzieningen, het inbouwen van de functies
evenementenhal, ateliers, kantoren, werkplaatsen en oefenruimte bandjes,
vluchtvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen (onder andere 3e gevel voor alle
getoogde ramen op de eerste verdieping) ten behoeve van geluid producerende functies
zoals evenementenhal, ateliers en werkplaatsen en het met 250 mm verhogen (in verband
met kwelwater) van de begane grondvloer door een nieuwe geïsoleerde betonvloer te
storten. Het opleveringsniveau voor het gehele inbouwpakket is sober en functioneel.
De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten
voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa
€ 2.757.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 810/m2 BVO
exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming
van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 9.
Nadere toelichting opbrengsten
Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, hetgeen bij de Cultuurspinnerij ook
het geval is. Indien bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn
van huur vrij van BTW waarbij in de huurprijs een compensatie wordt opgenomen ter
dekking van de extra kosten van de verhuurder. Deze kan oplopen tot 35% van de
huurprijs exclusief BTW.
Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij met
Subsidie
Het exploitatiemodel scenario 1C “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”,
bijlage 7, gaat ten opzichte van Scenario 1A verder in op de huisvesting van de
Cultuurspinnerij door ook het inbouwpakket door te rekenen en ten opzichte van scenario
1B wel subsidie in te rekenen. Hieruit volgt een investering van circa € 2,71 miljoen voor
alleen het deel van de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een
inbouwpakket, hetgeen lager uitpakt dan in scenario 1B; als gevolg van het verkrijgen van
subsidie ontstaat een lagere voorfinancieringsrente. Om deze investering (nagenoeg)
kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per
jaar te worden gegenereerd, waarbij de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt.
27
Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de
gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model
voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van
eigen vermogen van 40% a circa € 0,37 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een
subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en
aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De verwachte huursom voor het deel van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw (1/3e) is
bij een verhuurpercentage van 100% circa € 115.000 exclusief BTW per jaar. Als we dit
bedrag delen door het aantal vierkante meters verhuurbaar oppervlak (2.820 m2), dan
resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 45 per m2 VVO exclusief
BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunten voor de cascorestauratie en inbouwpakket zijn te vinden onder “Nadere
toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B.
De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten
voor het deel(1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa
€ 2.711.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 800/m2 BVO
exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming
van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 8.
Nadere toelichting opbrengsten
Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten
scenario 1B.
Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij met
Subsidie en maximale jaarhuur
In het exploitatiemodel scenario 1D “Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”,
bijlage 7, wordt ten opzichte van Scenario 1B als uitgangspunt genomen een jaarhuur van
€ 65.000 exclusief BTW, omgerekend een verdubbeling van het huidig huurniveau van de
Cultuurspinnerij. Om de investering met het huurniveau (nagenoeg) kostendekkend te
maken dient de subsidie te worden verhoogd, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar
positief wordt. Hieruit volgt een investering van circa € 2,7 miljoen voor alleen het deel van
de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket. Hiervoor is een
totale subsidie benodigd van € 2,2 miljoen. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad
van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat
niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering
is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,2 miljoen. Hierbij is
uitgegaan van een onder andere een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim
gebouw van € 1,8 miljoen, een overige subsidiebijdrage van € 0,4 miljoen en een
aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten huursom voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij bij 100% verhuurd
in het Vasim gebouw is circa € 70.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze
verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 2.820 m2 verhuurbaar
vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa
€ 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunten voor de cascorestauratie en inbouwpakket zijn te vinden onder “Nadere
toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B.
28
De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten
voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa
€ 2.690.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 800 m2 BVO
exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming
van de cascorestauratie is te vinden in bijlage 9.
Nadere toelichting opbrengsten
Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten
scenario 1B.
7.2 Scenario 2 Cultuurspinnerij in gehele Vasim gebouw
Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco
Uit het exploitatiemodel scenario 2A (casco) “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8,
volgt eveneens eenzelfde een investering zoals bij scenario 1A van circa € 2.73 miljoen
voor het Vasim gebouw uitgaande van de cascorestauratie en ook onder dezelfde
voorwaarden als in scenario 1A. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken
dient, evenals bij Scenario 1A, een casco huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief
BTW per jaar te worden gegenereerd. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van
90% omdat dit overeenkomt met scenario 1A en daarmee de scenario’s beter te
vergelijken zijn. Een ingroei huur zou hier meer voor de hand liggen omdat nog maar
maximaal 70% van de (bestaande) huurders aanwezig zijn. De marktconforme financiering
is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,38 miljoen. Hierbij
is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van €
1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten casco huursom bij 100% verhuurd is circa € 130.000 exclusief BTW per
jaar, wanneer we verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2
verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde casco
huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten.
De Cultuurspinnerij dient naast de kosten voor de cascorestauratie rekening te houden met
aanzienlijke extra investeringskosten, onder andere ten behoeve van de installaties en
inbouw van functies. In scenario 2B, 2C en 2D wordt hier verder op in gegaan.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunt voor de cascorestauratie is te vinden onder “Nadere toelichting kosten”
onder Scenario 1A.
Nadere toelichting opbrengsten
Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten
scenario 1B.
Scenario 2B Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket met subsidie
Het exploitatiemodel scenario 2B “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, gaat ten
opzichte van Scenario 2A verder in op de huisvesting van de Cultuurspinnerij in het gehele
Vasim gebouw door naast de volledige cascorestauratie ook het inbouwpakket door te
rekenen. Hieruit volgt een investering van circa € 6,56 miljoen. Om deze investering
(nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 780.000
exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd waarbij de totale exploitatie na het tweede
jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een ingroeimodel, met een bezettingsgraad
van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk
90%.
29
De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40%
circa € 1,9 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor
het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100%
verhuurd is circa € 1.110.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren
over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan
resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 130 per m2 VVO exclusief
BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere
toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B.
De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en
adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 6.554.000,-
exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 640m2 BVO exclusief BTW,
uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. De SO-raming van de
cascorestauratie en het inbouwpakket van het Vasim gebouw zijn te vinden in bijlage 9.
Nadere toelichting opbrengsten
Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten
scenario 1B.
Scenario 2C Cultuurspinnerij Casco gefaseerd + Inbouwpakket gefaseerd op basis van
subsidie en maximale jaarhuur
In het exploitatiemodel scenario 2C “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, wordt
ten opzichte van Scenario 2B als uitgangspunt genomen dat alleen de meest noodzakelijke
investeringen voor de cascorestauratie en het inbouwpakket worden gedaan, die ook
grotendeels door de subsidie Grote Stedenbeleid worden gedekt. De huur is dan financieel
haalbaar voor de Cultuurspinnerij. Het restant van de benodigde investeringen in
cascorestauratie en inbouwpakket worden nadien fasegewijs uitgevoerd op het moment
dat hiervoor voldoende financiële middelen aanwezig zijn.
Uit het exploitatiemodel scenario 2C volgt een investering van circa € 2,9 miljoen. Daarbij
dient een jaarhuur van circa € 150.000 exclusief BTW te worden gegenereerd, zodat de
totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. Daarbij is rekening is gehouden met een
ingroeimodel. In de eerste twee jaar is de bezettingsgraad 70% en die loopt vervolgens met
5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De marktconforme financiering is 4,8% met
daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% van het totaal à circa € 0,43 miljoen.
Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw
van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachte huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100% verhuur
is circa € 215.000 exclusief BTW per jaar. Wanneer we dit verdisconteren over het totaal
aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in
een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en
exclusief servicekosten.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere
toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B.
30
De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden
voor de gedeeltelijke cascorestauratie (let op, niet de volledige cascorestauratie wordt
uitgevoerd!): de dakbedekking op de daken wordt nagenoeg geheel vervangen en de daken
worden voorzien van dampremmer-isolatie- meerlaagse bitumineuze dakbedekking, de
getoogde ramen met glazen bouwstenen ramen worden allen vervangen door de stalen
ramen met isolatieglas conform de originele indeling, het beton in gevels en schoorstenen
wordt waar nodig hersteld en voorzien van verf, de houten kozijnen worden gedeeltelijk
vervangen door stalen kozijnen, de toegangstrap buiten aan de westgevel
(evenementenhal) wordt vervangen en een deel van de overige buitentrappen worden
vervangen of geschilderd.
De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden
voor het gedeeltelijke inbouwpakket: de ventilatie- en verwarmingsinstallaties en de
elektrische installatie met de daarbij behorende bouwkundige voorzieningen.
De totale kosten van de gedeeltelijke restauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief
begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa
€ 2.881.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 280/m2 BVO
exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO.
Nadere toelichting opbrengsten
Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten
scenario 1B.
Scenario 2D Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket gefaseerd op basis van subsidie en
maximale jaarhuur
In het exploitatiemodel scenario 2D “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, wordt
ten opzichte van Scenario 2B als uitgangspunt is genomen dezelfde jaarhuur als scenario
2C van € 150.000 exclusief BTW en het volledig uitvoeren van de cascorestauratie en
gedeeltelijk het inbouwpakket. De realisatie van het inbouwpakket zal fasegewijs
plaatsvinden naargelang voldoende investeringsvermogen aanwezig is. Hieruit volgt een
investering van circa € 3,9 miljoen, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief
wordt. Als gevolg hiervan dient de subsidie te worden verhoogd naar 2,6 miljoen. Rekening
is gehouden met een ingroeimodel, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee
jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De marktconforme
financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,43
miljoen. Hierbij is uitgegaan van een onder andere een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid
voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen, overige subsidiebijdrage van € 0,8 miljoen en
een aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100%
verhuurd is circa € 215.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over
het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan
resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief
BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere
toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B.
De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden
voor het gedeeltelijke inbouwpakket: de ventilatie- en verwarmingsinstallaties en de
elektrische installatie met de daarbij behorende bouwkundige voorzieningen.
31
De totale kosten van de cascorestauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief
begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa
€ 3.888.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 380/m2 BVO
exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO.
Nadere toelichting opbrengsten
Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten
scenario 1B.
7.3 Financieel overzicht scenario’s
In onderstaand tabel 4 is een financieel overzicht van de scenario’s weergegeven. Scenario
1A gaat uit van gezamenlijke huisvesting Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim
gebouw. In de scenario’s 1B, 1C en 1D wordt alleen de investering van de Cultuurspinnerij
weergegeven uitgaande van een gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim
gebouw. De scenario’s onder 2 gaan uit van Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw.
Scenario investering
(bouwk.+
bijkomende
kosten)
subsidie m2 BVO € /m2
BVO
huur 100% verhuurm2 VVO huur 100%
€ /m2 VVO
1A Casco 2.724.000€ 1.800.000€ 10.300 264€ 130.000€ 8.550 15€
1B Casco + inbouw 2.757.000€ -€ 3.400 811€ 395.000€ 2.820 140€
1C Casco + inbouw + subsidie 2.711.000€ 1.800.000€ 3.400 797€ 125.000€ 2.820 45€
1D Casco + inbouw + subsidie 2.701.000€ 2.200.000€ 3.400 794€ 70.000€ 2.820 25€
2A Casco 2.726.000€ 1.800.000€ 10.300 265€ 130.000€ 8.550 15€
2B Casco + inbouw + subsidie 6.554.000€ 1.800.000€ 10.300 636€ 1.111.000€ 8.550 130€
2C Casco ged. + ged. Inbouw + subsidie 2.881.000€ 1.800.000€ 10.300 280€ 215.000€ 8.550 25€
2D Casco. + ged. Inbouw + subsidie 3.888.000€ 2.600.000€ 10.300 377€ 215.000€ 8.550 25€
BVO = brutto vloeroppervlak, VVO = verhuurbaar vloeroppervlak
rest. = restauratie casco, ged. = gedeeltelijk, bouwk. = bouwkosten
Tabel 4: financieel overzicht scenario’s.
32
8. Kritische factoren en risico’s
Het uitganspunt is om het Vasim gebouw duurzaam te herbestemmen. Om dit te kunnen
verwezenlijken dient het casco van het gebouw gerestaureerd te worden, de installaties te
worden vernieuwd en de nieuwe functies te worden ingebouwd. Belangrijk daarbij is wie
de nieuwe huurders worden. Is dit het Museum samen met de Cultuurspinnerij of alleen het
Museum of wordt het alleen de Cultuurspinnerij? In alle gevallen is subsidie benodigd om
een duurzame herbestemming tot stand te brengen, dat is in lijn met financiële analyses die
intern door BOEi gemaakt zijn, maar ook extern vergeleken met andere objecten; zie
daarvoor ook www.Herbestemming.nu (onderdeel van de RCE) voor een studie die
uitgevoerd is door de RCE, het Nationaal Restauratiefonds en BOEi. Daarnaast dienen
voldoende huurinkomsten te worden gegenereerd om de exploitatiekosten te kunnen
dekken. De volgende kritische factoren en risico’s benoemen we nader.
Asbest
Het uitvoeren van een onderzoek naar asbest in het gebouw maakt geen onderdeel uit van
dit onderzoek.
Afstemming functies en evenementen; programmering
Bij gezamenlijke huisvesting: afstemming van ligging van functies tussen Museum en
Cultuurspinnerij en tijdstippen evenementen om (geluid)overlast te voorkomen.
Bestemmingsplan
De gemeente dient haar medewerking te verlenen aan de wijziging van het
bestemmingsplan voor de functies die nu niet binnen de huidige bestemming passen. Risico
bestaat op bezwaren van omwonenden en/of belanghebbenden.
Bodemonderzoek
Het onderzoeken van de gesteldheid van de bodem of het uitvoeren van
bodemonderzoeken maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek.
BTW belaste verhuur
Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, hetgeen bij de Cultuurspinnerij ook
het geval is. Bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur
vrij van BTW. Daarbij wordt in de huurprijs een compensatie opgenomen om de extra
kosten van de verhuurder te dekken. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief
BTW.
Cascorestauratie
Het casco dient te worden gerestaureerd omdat het gebouw op een aantal belangrijke
punten in slechte staat verkeert, met name de daken, de glazen bouwstenen en diverse
kozijnen. Ook is er sprake van achterstallig onderhoud, waaronder het schilderwerk en
schade aan diverse betonwerken. Inherent aan restauraties is dat verborgen gebreken zich
gedurende het werk aandienen. Daartoe dient in de begroting rekening gehouden te worden
en zal de aanbesteding van het werk dusdanig plaats moeten vinden dat de opdrachtgever
de kosten goed kan bewaken. De wijze van directievoering luistert om die reden nauw.
Concurrentie
Interne concurrentie kan ontstaan tussen de aanvullende commerciële functies van het
Museum in relatie tot de activiteiten rondom de evenementenhal van de Cultuurspinnerij.
33
Concurrentie kan ook ontstaan tussen het Honigcomplex en de aanvullende functies van
Museum en de gehele Cultuurspinnerij.
Cultuurspinnerij haalbaar
Haalbaarheid voor de Cultuurspinnerij van het scenario gezamenlijke huisvesting met het
Museum. Daarbij spelen onder andere de krimp van de huidige Cultuurspinnerij met 65% en
de stijging van de huurprijs mee.
Eigendomssituatie en vergoeding
Hoe de gemeente wenst om te gaan met de eigendomssituatie. Wordt het gebouw
verkocht, verhuurd of in erfpacht uitgegeven en welke vergoeding moet hier tegenover
staan?
Geluidproductie
Aandachtspunt is de geluidsproductie van de diverse functies in het Vasim gebouw, of
deze naast elkaar kunnen plaatsvinden en welke (bouwkundige)voorzieningen hiervoor
getroffen dienen te worden.
Inbouwpakket
Rekening dient te worden gehouden met een hogere huurprijs dan alleen de casco huurprijs
als gevolg van het te realiseren inbouwpakket bestaande uit onder andere installaties en
het inbouwen van functies.
Museum definitief
Onduidelijkheid bestaat nog over of het Museum zich wel of niet definitief gaat vestigen in
het Vasim gebouw.
Oppervlak
De omschreven Bruto vloeroppervlak (BVO) en Verhuurbaar Vloeroppervlak(VVO) zijn een
inschatting op basis van een nader te bepalen indeling. Oppervlak kan als gevolg van de
nader te bepalen indeling wijzigen.
Onderzoeksbudget
Om de herbestemming van het Vasim gebouw tot stand te brengen dient
onderzoeksbudget aanwezig te zijn om dit verder te kunnen uitwerken. Dit geldt voor
zowel het Museum, de Cultuurspinnerij en de gemeente Nijmegen.
Planning
Het, bij gezamenlijke huisvesting, afstemmen van gelijktijdig in gebruik nemen van het
Vasim gebouw. Ter voorkoming van hinder tijdens de (in)bouw.
Samenwerking
Het Museum en de Cultuurspinnerij dienen nog af te tasten op welke wijze zij samen
kunnen gaan werken. Hetgeen van invloed is op de haalbaarheid van gezamenlijke
huisvesting in het Vasim gebouw.
Servicekosten
Servicekosten zijn verplicht voor de huurders en wordt naast de huur in rekening gebracht.
Deze dienen nog nader in beeld te worden gebracht. Uitgangspunt is met BTW belaste
servicekosten.
34
Terrein
Aandachtspunt is de gezamenlijke afstemming van de herinrichting van het terrein in relatie
tot de nieuwe functies in het Vasim gebouw.
35
9. Conclusies en aanbevelingen
Tussen het formuleren van de vraagstelling en toekenning van de subsidie voor dit
haalbaarheidsonderzoek heeft een periode van circa een half jaar gezeten. In deze periode
heeft de Stichting Museum WOII zelfstandig maar in samenspraak met de gemeente
Nijmegen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar het Museum en vestiging daarvan in
het Vasim gebouw. Als gevolg hiervan is de vraagstelling, zoals omschreven in de offerte,
bij de aanvang van dit haalbaarheidsonderzoek in samenspraak met de gemeente Nijmegen
en de Cultuurspinnerij aangepast. De nieuwe vraagstelling luidt als volgt; “Wat zijn de
diverse financieel haalbare scenario’s voor de permanente vestiging van de Cultuurspinnerij
in het Vasim gebouw, waaronder een gezamenlijke huisvesting met het Museum?”
9.1 Conclusies
Het Vasim gebouw kan succesvol duurzaam worden herbestemd, doordat huurders en
gebruikers het gebouw een nieuwe functie geven. Hierdoor is het mogelijk om het gebouw
te restaureren met daarvoor ondersteuning vanuit een of meerdere subsidie(s). Vervolgens
moet hierdoor op termijn een jaarlijkse huurstroom ontstaat die minimaal gelijk is aan dan
de jaarlijkse exploitatiekosten (inclusief o.a. beheer en financiering) van het gebouw. Het
gebouw kan hierdoor voor de lange termijn behouden blijven.
Voor de twee scenario’s, met ieder vier varianten, zijn exploitatiemodellen opgesteld. Uit
de exploitatiemodellen blijkt dat niet alle varianten financieel haalbaar zijn voor de
Cultuurspinnerij, zoals zij zelf heeft aangegeven. We omschrijven vervolgens alleen de
varianten binnen de scenario’s die voor de Cultuurspinnerij financieel haalbaar worden
geacht.
Scenario 1 gaat uit van de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij
in het Vasim gebouw. Diverse varianten binnen dit scenario zijn doorgerekend en alleen
scenario 1D wordt haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij, omdat zij hebben aangegeven
niet meer huur te kunnen betalen. Deze conclusie is gebaseerd op het uitgangspunt in dit
scenario dat de huurprijs voor de Cultuurspinnerij in de nieuwe situatie niet hoger is dan
tweemaal de huurprijs in de huidige situatie. Dit resulteert in een (omgerekende) huurprijs
per jaar van circa € 65.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten en komt neer op
gemiddeld € 25 per m2 VVO met een bezettingsgraad van 90% verhuur bij aanvang.
Daarbij is rekening gehouden met een reductie van het huidige oppervlak met 65% tot
3.400 m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO) en 2.820 Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO). De
totale investering komt daarbij op € 2,7 miljoen. Het benodigde subsidiebedrag is € 2,2
miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. Deze uitgangspunten zorgen tezamen
voor een redelijke exploitatie die na het vijfde jaar positief wordt.
Aandachtspunten bij dit scenario zijn;
- het beschikbare oppervlak van 3.400 m2 BVO is minder is dan het minimale
programma van de Cultuurspinnerij van 4.800 m2 BVO. De vraag is of hierdoor het
concept van de Cultuurspinnerij voldoende intact blijft;
- de huurverhoging voor huidige huurders;
- de benodigde alternatieve locatie in directie omgeving van het Vasim gebouw voor
de resterende achterblijvende functies in de huidige Cultuurspinnerij;
- de verdeling en oriëntatie van de partijen in het Vasim gebouw;
- het verkrijgen van de benodigde subsidie(s).
36
Scenario 2 gaat uit van de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim
gebouw. Het uitgangspunt voor dit scenario voor het totale oppervlak van het Vasim
gebouw is 10.300 m3 BVO en 8.550 VVO. Diverse varianten binnen dit scenario zijn
doorgerekend en alleen scenario’s 2C en 2D worden haalbaar geacht voor de
Cultuurspinnerij. Scenario’s 2A en 2B zijn niet haalbaar als gevolg van het uitgangspunt dat
de huurprijs voor Cultuurspinnerij na herbestemming niet hoger mag zijn dan tweemaal de
huidige huurprijs, omdat zij hebben aangegeven niet meer huur te kunnen betalen.
Bij scenario 2C is als uitgangspunt genomen alleen de meest noodzakelijke investeringen
voor de cascorestauratie en het inbouwpakket te doen die ook grotendeels door de subsidie
Grote Stedenbeleid à € 1,8 miljoen worden gedekt met daarbij een financieel haalbare huur
voor de Cultuurspinnerij, omdat ze hebben aangeven niet meer te kunnen betalen. De
cascorestauratie en de realisatie van het inbouwpakket vinden fasegewijs plaats naargelang
voldoende investeringsvermogen aanwezig is. De totale investering komt daarmee uit op
€ 2,9 miljoen met daarbij een jaarhuur van circa € 150.000 exclusief BTW en exclusief
servicekosten, waarbij de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. Rekening is
gehouden met een ingroei-model, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee
jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. Hierbij is uitgegaan van een
subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1.8 miljoen en
aankoopbedrag voor het pand van € 1.
Aandachtspunten bij dit scenario zijn;
- het fasegewijs realiseren van de cascorestauratie en het inbouwpakket, waarbij de
belangrijkste onderdelen in de eerste fase plaatsvinden;
- de huurverhoging voor de huidige huurders waarvoor meer uitstraling en comfort
wordt geleverd;
- het efficiënter verhuren van de ruimtes;
- het aantrekken van nieuwe huurders.
Ook scenario 2D wordt haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij. In dit scenario zal de
cascorestauratie volledig en het inbouwpakket gedeeltelijk worden gerealiseerd. De
realisatie van het resterende inbouwpakket zal fasegewijs plaatsvinden naargelang
voldoende investeringsvermogen aanwezig is. Bij een maximale huurprijs per jaar van
€ 150.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten, resulteert dit in een investering van
circa € 3,9 miljoen, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief wordt. Als
gevolg hiervan dient de subsidie te worden verhoogd naar 2,6 miljoen. Rekening is
gehouden met een ingroei-model, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee
jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De gemiddelde huurprijs
komt daarmee uit op € 25 per m2 VVO exclusief BTW en exclusief servicekosten.
Uitgegaan is van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van
€ 1.8 miljoen, overige subsidiebijdrage van € 0,8 miljoen en een aankoopbedrag voor het
pand van € 1.
Aandachtspunten bij dit scenario zijn; het fasegewijs realiseren van het inbouwpakket
waarbij de belangrijkste onderdelen (installaties) in de eerste fase plaatsvinden, de
huurverhoging voor de huidige huurders waarvoor wel meer uitstraling en comfort wordt
geleverd, het efficiënter verhuren van de ruimtes en het aantrekken van nieuwe huurders.
37
9.2 Aanbevelingen
Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek doen wij de volgende aanbevelingen:
o Het verder uitwerken van één van de haalbare scenario’s tot een uitvoerbaar plan.
o In het scenario van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de
Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw is het aan te bevelen om nader onderzoek te
doen naar de meest logische oriëntatie en inpassing van partijen en functies in het
Vasim gebouw. Aandachtspunten hierbij zijn o.a. bereikbaarheid, logistiek, en
geluidproductie.
o In het scenario van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de
Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw is het aan te bevelen om de wijze van onderlinge
samenwerking en de mogelijkheden om de synergie te vergroten nader te onderzoeken.
o Subsidiemogelijkheden voor de herbestemming van het Vasim gebouw nader te
onderzoeken en te bespreken met potentiële subsidievertrekkers.
o Het verder gezamenlijk uitwerken van de inrichting van het omliggende Vasim terrein
met Gemeente.
o Na te gaan of het Vasim gebouw het predicaat rijksmonument kan krijgen, waardoor
het gebouw in aanmerking komt voor hieraan gelieerde subsidies. Hierover moet in
overleg worden getreden met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, waarbij het van
belang is om goed te onderbouwen waarom het Vasim gebouw alsnog aangewezen
dient te worden.
38
10. Colofon
Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in opdracht van Gemeente Nijmegen en Stichting
Cultuurspinnerij de Vasim.
Auteurs
Arno Boon BOEi
Liesbeth Jansen BOEi
Ron Spaan BOEi
Toon Iding BOEi
Met dank aan
Ewald van Petersen Gemeente Nijmegen
Wouter Groote Projectmanager Vrijheidsmuseum WO2
Hans Glaudemans Voorzitter Stichting Cultuurspinnerij De Vasim
Geert Jan v/d Goor Stichting Cultuurspinnerij De Vasim
Bronnen
www.industrieel-erfgoed.nl (Federatie Industrieel Erfgoed Nederland)
www.archined.nl
www.bouwhistorienederland.nl
www.devastgoedrapportage.nl
www.nijmegen.nl
www.cultureelerfgoed.nl
BOEi
Postbus 2641
3800 GD Amersfoort
Bezoekadres:
Lieve Vrouw ter Eem Klooster
Daam Fockemalaan 22
3818 KG Amersfoort
Tel 033 760 0660
E-mail [email protected]
Bank 26.58.66.316
KvK 08075587
BTW nr. 8071.23.298
39
11. Over BOEi
De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed,
kortweg BOEi, is een non-profit organisatie die als doelstelling heeft: het behoud van
industrieel erfgoed door herbestemming. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als
investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. De mogelijkheid tot herbestemmen
kan op alle soorten gebouwen van toepassing zijn, bijvoorbeeld fabrieken, kazernes,
scheepswerven, oude magazijnen en loodsen enzovoort. Ook boerderijen en kerken kunnen
herbestemd worden. Daartoe heeft BOEi mede Boerderij en Landschap opgericht en werkt
BOEi samen met Stichting Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed om het
herbestemmen van kerken een impuls te geven. Het maakt hierbij niet uit of deze
gebouwen nu beschermd zijn door de overheid of dat het publiek en/of de eigenaar het
monument de moeite van behouden waard vindt.
Organisatie
BOEi is opgericht op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Tegenwoordig
telt BOEi 8 fte in vaste dienst. Daarnaast werken wij op freelance basis met verschillende
projectmanagers, waaronder bouw- en restauratiedeskundigen. BOEi is een vennootschap
met aandeelhouders: AM, RaboVastgoed N.V., Dudok Wonen, NS Stations, Bank
Nederlandse Gemeenten, Vesteda, Triodos Bank, VolkerWessels en het Oranje Fonds. Het
bestuur van BOEi bestaat uit een Raad van Commissarissen met 7 leden en een
onafhankelijk voorzitter.
De werkwijze van BOEi is de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van
herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop
het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft.
Restauratie en herbestemming worden gefinancierd uit subsidies, laagrentende en
marktconforme leningen, eenmalige bijdragen en uit gestort aandelenkapitaal van de
aandeelhouders. Daarnaast ontvangt BOEi jaarlijks financiële steun van de BankGiro Loterij
Dagelijkse bedrijfsvoering
De organisatie en dagelijkse bedrijfsvoering van BOEi zijn ondergebracht bij Fondsenbeheer
Nederland te Hoevelaken. Fondsenbeheer ondersteunt naast BOEi nog drie andere fondsen:
Stichting Nationaal Restauratiefonds, het Nationaal Groenfonds, Boerderij en Landschap en
Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Boerderij en
Landschap is een 100% dochter van BOEi.
BOEi
Postbus 2641
3800 GD Amersfoort
033 760 0660
www.BOEi.nl
40
Bijlagen
Bijlage 1: Foto’s
Bijlage 2: Brief vragen Cultuurspinnerij en brief antwoord gemeente
Bijlage 3: Bouwhistorische verkenning
Bijlage 4: Tekeningen bestaande situatie
Bijlage 5: Programma van eisen Cultuurspinnerij
Bijlage 6: Vlekkenplan
Bijlage 7: Investerings- en opstalexploitatie scenario 1
Bijlage 8: Investerings- en opstalexploitatie scenario 2
Bijlage 9: SO-raming cascorestauratie & SO-raming inbouw Cultuurspinnerij
Bijlage 1: Foto’s
Bijlage 1 foto’s
Bijlage 2: Brieven
GEMEENTEOntwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling
Stichting Cultuurspinnerij de VasimDe heer H. GlaudemansWinselingseweg 41
6541 AH Nijmegen
Datum
15 juli 201 3
Onderwerp
Beantwoording vragen d.d. 19 juni2013
Ons kenmerk
oB10/'13.009431
Datum uw brief
19 juni 2013
Geachte heer Glaudemans,
Op 19 juni ontvingen wij uw brief waarin u een groot aantal vragen sielt over de gezamenlijkehuisvesting van het Vrijheidsmuseum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. ln devoornoemde brief verwijst u naar uw brief van 28 maart jongsileden waarin u ook een aantalvragen stelde; u wenste een antwoord op die vragen voordat u een oordeel kon geven over dehaalbaarheid van gezamenlijke huisvesting. In de overleggen met de projectleider van hetVrijheidsmuseum en ambtenaren in de periode na 28 maart zijn in onze ogen de punten uit uwbrief van 28 maartuitgebreid aan bod gekomen. Een aantalpunten is naarde vervolgfasendoorgeschoven, een deel is beantwoord en over één punt, de Oost-West oriëntatie, blevenpartijen van mening verschillen. ln een van de laatste ambtelijke overleggen zijn partijengezamenlijk met elkaar tot deze conclusie gekomen. In de daarop volgende overleggen is vooralverder gesproken over de financiële effecten van een mogelijke gezamenlijke huisvesting.In uw brief van 19 juni komt u ons inziens terug op een aantal zaken die reeds in hetvoorafgaande traject meerdere malen besproken zijn. Wij zullen hieronder puntsgewijs ingaan opuw vragen.
1. Waarom wordt het museum aan de westkant georiënteerd terwijl het logischer lijkt dat hierCu ltu urspi nne rij wordt geve stigd (zie aangepaste me mo d.d. 24-0 5-20 1 3)?
De oriêntatie is een terugkerende vraag; het Vrijheidsmuseum met haar boulevard van devrijheid heeft een sterke behoefte aan grote lichte ruimten, de bogen aan de westzijde voldoenhier zeer goed aan. De oriëntatie naar de ontsluitingszijde met zicht op het grote open "plein"past daar zeer goed bij. De meer lokale functie van de Cultuurspinnerij past ons inziens goed aande stedelijke zijde (oost) van het Vasim gebouw. De gevolgen van deze gebouwverdeling zijnallen technisch oplosbaar, over deze oplossingen dienen partijen in de vervolg fasen met elkaarin overleg te treden
MUmesenKorte Nieuwstraat 6
651í PP Nijmegen
Telefoon 14024
Telefax (024) 329 96 10
E-mail [email protected]
Postbus 91 05
6500 HG Nijmegen
Contactpersoon
Ewald van Petersen
Doorkiesnummer
(024) 32e2602
wwv.nijmegen.nl beantwooridng brief 03 jJli 20 1 3.doca
Gemeente Nijmegen
Ontwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling
Vervolgvel
2. Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers op de begane grond aan de oostkant hetvoorterrein gebruiken voor opslag en buitenwerkplaats?
Over deze vraag hebben partijen overleg gevoerd; de conclusie was dat we in de vervolgfase,wanneer de ontwerpen voor de buitenruimte concreter worden, deze vraag kunnenbeantwoorden.
3. Op welke wijze denken jullie de (logistieke) bereikbaarheid van Cultuurspinnerij aan deoostkant te org a n ise re n?
Zievraag2.
4. Op welke wijze kan er aan de oostkant dagelijks geparkeerd worden door Cultuurspinnerij enhaar bezoekers?
Zievraag2.
5. Op welke wijze denken jullie de afsluítbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid vanCultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren?
De afsluitbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid van het gebouw is een verantwoordelijkheid vande gebruiker, in dit geval de Cultuurspinnerij. Ten aanzien van de buitenruimte kunnen we invervolgfase bry meer concretere ontwerpen voor de buitenruimte deze vraag beantwoorden. Welis aangeven dat het terrein een open en semi openbaar karakter zal krijgen.
6. Op welke wijze kan de gemeente garanderen dat Cultuurspinnerij de horeca van het museuminclusief terras kan gebruiken onder marktconforme inkoop condities?
Het Vrijheidsmuseum heeft aangeboden om in de vervolgfases met de Cultuurspinnerijconcretere afspraken te maken over het gezamenlijke gebruik van de ruimten in en om de Vasim"
7. Waarom moet de Cultuurspinnerij een convenant sluiten voor de evenementenhal met degemeente, terwijl andere podia in de gemeente dat níet hebben?
De Gemeente Nijmegen heeft de cultuurspinnerij verzocht afstemming te zoeken met hetcultuurnetwerk Nijmegen over de programmering in en de profilering van de evenementenhal.
8. ls men voornemens een dergelijk convenant ook met het Museum WOll af te sluiten, geziende voorgenomen programmering?
Nee.
9. Op welke wijze voorkomt de gemeente dat er concurrentie ontstaat Íussen de te realiserenfuncties in het Honig-gebouw en de Cultuurspinnerij?
De Gemeente Nijmegen kan en zal dat niet voorkomen.
wvw.nijmegen.nl beantwooridng brief 03 juli 20'13.docx
Gemeente Nijmegen
Ontwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling
Vervolgvel
2
10. Op welke wijze kan door de gemeente worden gegarandeerd dat het museum geenconcurrentie vormt voor de Cultuurspinnerij als het gaat om het organiseren vanevenementen, congressen en zakelijke bijeenkomsten?
Zie vraag 9.
11 . Op welke wijze kan het buitenterrein en het gedeelte onder de brug tot aan de Waal voorb u ite neve ne me nte n word e n oe bru i kt?
Zievraag2.
12. Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de olifantenpoot en wordt deze ruimte ingevulddoor bronsgieterij de Olifant?
Ons college is in overleg met Bronsgieterij de Olifant over huisvesting in of bij de Vasim. Ook deruimte onder de brug in de zogeheten "Olifantenpoot" is hierbij onderwerp van gesprek.
13. Waarom moet Cultuurspinnerij opnieuw nuts-aansluitingen en W&E-installaties realíseren,terwijldeze nu al aanwezig zijn?
Bij de opdeling van het gebouw is, mede op verzoek van de Cultuurspinnerij, het deel van deCultuurspinnerij"zo casco mogelijk" gehouden. Hierbijzijn we uitgegaan van de aanleg vannieuwe installaties door de Cultuurspinnerij en het Vrijheidsmuseum. In de vervolgfasen zullenpartijen over oplossingen met elkaar in overleg treden, mogelijk kunnen delen van de bestaandeinstallatie door de Cultuurspinnerij worden hergebruikt..
14. Waarom moet Cultuurspinnerijde casco restauratie betalen?
In de overleggen over de uitgangspunten bij de terbeschikkingstelling van het bestaande gebouwis door ons voorgesteld het gebouw in de huidige staat zowel voor het Vrijheidsmuseum als voorde Cultuurspinnerij tegen een symbolische "1 euro" ter beschikking te stellen. Dit met deverplichting het gebouw door de Stichting Museum WO2 te restaureren. In de overleggen isdaarom een deel van de begrote cascorestauratie, verdeeld op basis van de M2 BVO, alsinvesteringslast aan de Cultuurspinnerij voorgehouden. Deze investeringslast zal dienen als basisvoor de koopsom of een daarvan afgeleide huursom voor de Cultuurspinnerij
15. Wordt de subsidie van de provincie (voor het gebouw) 1,8 mljn volledig besteed aan decascorestauratie?
Over de wijze van aanwenden van de 1,8 miljoen euro stads- en regiomiddelen is nog geenbesluit genomen.
16. Onder welke condities kan de gemeente de Cultuurspinnerij een voorstel doen bij eengezamenlijk vestiging met het museum in de Vasim, wat neerkomt op een huurprijs vangemiddeld circa €40 per m2 vvo?
Zie vraag 14.
www.nijmegen.nl beantwoo'idrg br:ef 03 jJ i 20 1 3.docx
Gemeente Nijmegen
Ontwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling
Vervolgvel
3
17. Waar en op welke wijze denkt de gemeente het logistiek centrum te faciliteren?
In de overleggen is aangegeven dat het faciliteren van de Gemeente Nijmegen zich vooraltoespitst op het meedenken en waar nodig faciliteren in publieke zin (b.v. door het wijzigen vaneen bestemmingsplan). Ambtelijk zijn ook gronden in het Mercuriuspark, onder marktconformecondities, aangeboden. Aanvullend hebben wij aangegeven graag met u mee te denken over devestiging van het logistieke centrum in het voormalige CP Kelco complex.
18. Wanneer verwachten jullie duidelijkheid te hebben of het museum definítief zich gaat vestigenin het Vasim gebouw?
Op basis van de huidige inzichten verwachten wij eind 2013 een go/no go besluit te kunnennemen.
19. Wanneer verwachten jullie dat het museum zal starten met bouwwerkzaamheden in hetVasim gebouw? Dit met het oog op programmering en ÍussenÍ4dse investeringen van dehuidige gebruikers.
Op basis van een go/no go eind 2013 verwachten wij medio 2014 aanvang in debouwwerkzaamheden.
20. Wanneer verwachten jullie dat het museum in het Vasim gebouw wordt opgeleverd en open isvoor publiek?
Op basis van een go/no go eind 2013 verwachten wij de opening medio 2015.
Wijveronderstellen u met deze beantwoording afdoende te hebben ge'informeerd. Wij gaan ervanuit dat u met deze informatie tot een positief oordeel zult komen dat er voldoendeaanknopingspunten zijn om tot een gezamenlijke huisvesting met het Vrijheidsm WO2 tekomen.
iu,Stedelijke Ontwikkeling Wethouder Cultuur
wtiwv. nijm egen.nl beantwooridng brief 03 juli 201 3.docx
Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen tel: 024 3886246 mobiel 06 53165217 email:[email protected] URL:www.devasim.nl
Bank: NL11 TRIO 78.13.48.129 btwnr: 8168.33.953.B.01 KvK: 09150633
Aan het College van Burgemeester en Wethouders Gemeente Nijmegen p/a Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Ons kenmerk: 130619 Betreft: voortgang gezamenlijke huisvesting Cultuurspinnerij De Vasim en Museum WO2 Nijmegen, 19 juni 2013 Geacht College, In onze brief van 28 maart jongstleden (kenmerk 130328) spraken wij onze bezorgdheid uit over de vorderingen in het proces rondom de gezamenlijke huisvesting van de Cultuurspinnerij en het Museum WO2 in het gebouw van De Vasim. Daarin concludeerden wij dat op basis van de op dat moment beschikbare documenten het voor het bestuur van Cultuurspinnerij De Vasim niet mogelijk was een oordeel te kunnen geven over de haalbaarheid van de gezamenlijke huisvesting. Inmiddels zijn we bijna drie maanden en een aantal gesprekken verder waarin een aantal van de punten uit de brief van 28 maart verhelderd. Helaas moeten wij ook constateren dat er voor de Cultuurspinnerij nog steeds een aantal zaken onvoldoende uitgewerkt zijn (zie hiervoor ook bijgevoegde memo van bOEI – herziene versie dd. 24 mei 2013), om te kunnen beoordelen of gezamenlijke huisvesting haalbaar is. Deze punten zijn samen te vatten in de volgende concrete vragen waarop wij graag antwoord willen hebben:
1. Waarom wordt het museum aan de westkant georiënteerd terwijl het logischer lijkt dat hier Cultuurspinnerij wordt gevestigd (zie aangepaste memo d.d. 24-05-2013)?
2. Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers op de begane grond aan de oostkant het voorterrein gebruiken voor opslag en buitenwerkplaats?
3. Op welke wijze denken jullie de (logistieke) bereikbaarheid van Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren?
4. Op welke wijze kan er aan de oostkant dagelijks geparkeerd worden door Cultuurspinnerij en haar bezoekers?
5. Op welke wijze denken jullie de afsluitbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid van Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren?
6. Op welke wijze kan de gemeente garanderen dat Cultuurspinnerij de horeca van het museum inclusief terras kan gebruiken onder marktconforme inkoop condities?
7. Waarom moet de Cultuurspinnerij een convenant sluiten voor de evenementenhal met de gemeente, terwijl andere podia in de gemeente dat niet hebben?
8. Is men voornemens een dergelijk convenant ook met het Museum WOII af te sluiten, gezien de voorgenomen programmering?
9. Op welke wijze voorkomt de gemeente dat er concurrentie ontstaat tussen de te realiseren functies in het Honig-gebouw en de Cultuurspinnerij?
10. Op welke wij ze kan door de gemeente worden gegarandeerd dat het museum geen concurrentie vormt voor de Cultuurspinnerij als het gaat om het organiseren van evenementen, congressen en zakelijke bijeenkomsten?
11. Op welke wijze kan het buitenterrein en het gedeelte onder de brug tot aan de Waal voor buitenevenementen worden gebruikt?
12. Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de olifantenpoot en wordt deze ruimte ingevuld door bronsgieterij de Olifant?
13. Waarom moet Cultuurspinnerij opnieuw nuts-aansluitingen en W&E-installaties realiseren, terwijl deze nu al aanwezig zijn?
14. Waarom moet Cultuurspinnerij de casco restauratie betalen? 15. Wordt de subsidie van de provincie (voor het gebouw) 1,8 mljn volledig besteed aan de
cascorestauratie?
Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen tel: 024 3886246 mobiel 06 53165217 email:[email protected] URL:www.devasim.nl
Bank: NL11 TRIO 78.13.48.129 btwnr: 8168.33.953.B.01 KvK: 09150633
16. Onder welke condities kan de gemeente de Cultuurspinnerij een voorstel doen bij een gezamenlijk vestiging met het museum in de Vasim, wat neerkomt op een huurprijs van gemiddeld circa €40 per m2 vvo?
17. Waar en op welke wijze denkt de gemeente het logistiek centrum te faciliteren? 18. Wanneer verwachten jullie duidelijkheid te hebben of het museum definitief zich gaat vestigen
in het Vasim gebouw? 19. Wanneer verwachten jullie dat het museum zal starten met bouwwerkzaamheden in het
Vasim gebouw? Dit met het oog op programmering en tussentijdse investeringen van de huidige gebruikers.
20. Wanneer verwachten jullie dat het museum in het Vasim gebouw wordt opgeleverd en open is voor publiek?
Wij willen u vriendelijk doch dringend verzoeken tot een uiterste inspanning om bovenstaande vragen zo spoedig mogelijk te kunnen beantwoorden, zodat het bestuur van Stichting Cultuurspinnerij kan beoordelen of en in hoeverre de gezamenlijke huisvesting met het Museum WOII haalbaar is. We hopen u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben en zien met belangstelling uw reactie tegemoet. Met vriendelijke groet, Namens het bestuur Stichting Cultuurspinnerij De Vasim, Hans Glaudemans Geert Jan van den Goor Voorzitter coördinator Bijlage: bOEI, Memo – Vasim Nijmegen, herziene versie dd. 24 mei 2013
Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen tel: 024 3886246 mobiel 06 53165217 email:[email protected] URL:www.devasim.nl
Bank: NL11 TRIO 78.13.48.129 btwnr: 8168.33.953.B.01 KvK: 09150633
Bijlagen:
- Memo Vasim Nijmegen, 24 mei 2013
Bijlage 3: Bouwhistorische verkenning
NIJMEGEN
BBABUREAUVOOR
BOUWHISTORIEEN
ARCHITECTUURGESCHIEDENISV.O.F.
BOUWHISTORISCHE
VERKENNING
VOORMALIGE N.V.
KUNSTZIJDESPINNERIJ
NYMA
VOORMALIGE N.V. KUNSTZIJDESPINNERIJ NYMA
WINSELINGSEWEG 12-16 EN 41, NIJMEGEN
BUREAUVOOR
BOUWHISTORIEEN
ARCHITECTUURGESCHIEDENISV.O.F.
VOORMALIGE N.V. KUNSTZIJDESPINNERIJ NYMA
WINSELINGSEWEG 12-16 EN 41, NIJMEGEN
BOUWHISTORISCHE VERKENNING
“Vergeet dus nooit het merk met den dikken stompen toren. Dat kenmerkt immers het product van de Kunst-zijdespinnerij NYMA te Nijmegen.”
[uit: Hoe maakt men..?, ‘s-Gravenhage 1941 (vijf delen); deel III, ‘Kunstzijde (N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen)’, p. 34]
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
4
INHOUD
VOORWOORD 5
INLEIDING NYMA 6
Kleding uit hout 7
Nieuwe producten 10
BOUWGESCHIEDENIS NYMA-FABRIEK 13
BESCHRIJVING FABRIEKSCOMPLEX 16
Algemeen 16
Exterieur 16
Interieur 17
Continuespinnerij 17
CONCLUSIE BOUWHISTORISCHE VERKENNING 19
GERAADPLEEGDE BRONNEN 21
- LITERATUUR 21
- ARCHIEVEN 22
AFBEELDINGEN 23
COLOFON 61
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
5
VOORWOORD
In verband met de geplande aanleg van een nieuwe Waalbrug is in opdracht van de gemeente Nijmegen door het Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis (BBA) uit Utrecht een bouwhistorische verkenning uitgevoerd naar de voormalige N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA, Winselingseweg 12-16 en 41 te Nijmegen.
Dit heeft geresulteerd in een rapport met als doel inzicht te krijgen in het ontstaan en historische ontwikkeling van deze fabriek. Voor dit doel bleek een korte inleidende beschouwing van belang over het productieproces van de fabriek.
De verslaglegging in dit rapport berust op een analyse van het gebouw zelf. Daarnaast is een beperkt literatuur- en archiefonderzoek uitgevoerd. Vanwege de aard van de opdracht is het onderzoek ter plaatse beperkt gebleven tot visuele waarnemingen.
De fabriek noch de continuespinnerij heeft op dit moment een beschermde monu-mentale status.
Het bouwhistorisch veldwerk is verricht door dr. ing. R. Stenvert en mw. drs. S.G. van Ginkel-Meester. Het literatuur- en archiefonderzoek is uitgevoerd door R. Stenvert die ook deze rapportage schreef.
Onze dank gaat uit naar de heren H. Zoutenbier en S. van Stekelenburg van CP Kelco B.V., voorheen Noviant, die ons in het gebouw hebben rondgeleid en mw. drs. H. Peterse van de afdeling Architectuur & Monumenten van de gemeente Nijmegen.
S.G. van Ginkel-MeesterR. StenvertMaart 2006
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
6
INLEIDING NYMA
De N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA werd op 21 mei 1928 opgericht. Als vestigings-plaats werd Nijmegen gesuggereerd door de Maastrichtse zakenman M.H.T. Bury. Na voordien geruime tijd directeur van de Nederlandsche Plantenboterfabriek in Amster-dam te zijn geweest, werd Bury (overleden 1948) de eerste directeur van de nieuwe firma. Hij huurde een kantoor aan de Burchtstraat en leidde vandaaruit de stichting van de fabriek. Een locatie werd gevonden in de vorm van een perceel aan de Waalbandijk, ten oosten van de voormalige scheepswerf De Waal. De nabijheid van de rivier was nuttig voor de aan- en afvoer van grondstoffen en eindproducten en leverde tevens het proceswater dat bij de vervaardiging van kunstzijde van belang is. Al in 1913 had de Chemische Fabrik Von Heyden uit Radebeul (bij Dresden) interesse getoond om juist op deze plek een kunstzijdefabriek te bouwen.
De directe aanleiding voor de oprichting van de NYMA was de aankondiging in 1928 van de fusie van de Eerste Nederlandse Kunstzijdefabriek te Arnhem (ENKA) met de in Wuppertal-Elberfeld gevestigde Vereinigte Glanzstoff Fabriken A.G. Deze fusie kreeg in 1929 zijn beslag onder de naam Algemeene Kunstzijde Unie N.V. (AKU) en werd in 1930 uitgebreid door een samenwerking met de in 1919 door Charles Stu-lemeyer te Breda opgerichte N.V. Hollandsche Kunstzijde Industrie (HKI). Laatstge-noemde samenwerking resulteerde in 1931 in de oprichting van het N.V. Internationaal Kunstzijde Verkoopkantoor.
Op 8 mei 1911 had de scheikundige dr. Jacques Coenraad Hartogs (1879-1932) aan de Vosdijk te Arnhem de genoemde N.V. Nederlandsche Kunstzijdefabriek opgericht (met een startkapitaal van fl. 240.000). Hartogs had van 1907 tot 1909 gewerkt bij de in 1904 gestichte kunstzijdefabriek van Samuel Courtauld in Coventry en was op 7 juli 1910 gepromoveerd. Hij bezat een patent op een specifieke samenstelling van het spinbad. In 1913 kwam in Arnhem de eerste productie op gang. Na het einde van de Eerste Wereldoorlog ontstond een grote vraag naar kunstzijde. In 1919 startte in Ede de planning van een tweede fabriek die in januari 1922 de poorten opende. In Arnhem verrees in 1925 aan de Tivolilaan een tweede vestiging van de ENKA-fabriek.
De overheersende marktpositie van de ENKA met zijn fabrieken te Arnhem en te Ede baarde de nodige zorg bij een groep van Twentse textielfabrikanten als belangrijke afne-mers van kunstzijde. Zij besloten in 1928 om een tegenwicht te vormen. Met steun van de Twentsche Bank werd een startkapitaal van circa fl. 300.000 bijeengebracht. Tot de eerste commissarissen behoorden H.J. Blijdenstein en J.H. van Heek, terwijl zich ook andere bekende Twentse textielnamen als Ter Horst, Jannink, Jordaan, Ter Kuile, Ledeboer en Stork onder de aandeelhouders bevonden. Ook “Hartogs wilde daarin deelnemen, maar werd buiten de deur gehouden. Hij besloot tot een eenvoudige tegenzet en kocht een strook grond van vijf meter breed, precies en geheel rondom het voor Nyma bestemde fabrieksterrein in Nijmegen, daarmee elke uitbreiding van het bedrijf in de naaste omge-ving blokkerend. AKU heeft die strook grond tot in de jaren veertig in bezit gehad.”1
1 Klaverstijn 1986, p. 16.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
7
In augustus 1928 werd met de bouw van de NYMA-fabriek begonnen en op 15 okto-ber 1929 kwam de kunstzijdefabriek in bedrijf met naast Bury, J.M.M. Meuther als tweede directeur (tot 1933). Na een proefperiode werd in januari 1930 het eerste garen verkocht aan de firma G. Jannink & Zn. te Enschede en de firma Paul Bucher in het Duitse Hormersdorf. Al kort na de stichting van de NYMA was de eerste grote bloei van de kunstzijde voorbij. In 1920 leverde een streng kunstzijde fl. 32,00 per kilo op, in 1921 fl. 13,50, fl. 8,00 in 1925 en in 1928 slechts fl. 5,00. Ook had de fabriek te lijden van de economische crisis die na Zwarte Donderdag van 24 oktober 1929 wereldwijd inzette. Toch kon de NYMA aan deze problemen het hoofd bieden. In 1938 waren er 814 werknemers in dienst en in 1955 was de NYMA met het maximale aantal van 2131 medewerkers veruit de grootste werkgever van Nijmegen.
In 1947 produceerden de vier Nederlandse kunstzijdefabrieken (Arnhem, Breda, Ede en Nijmegen) in totaal 12.900.000 kilo garens, waarvan 2.659.000 kilo (21 procent) door de NYMA. In eerste instantie produceerde de NYMA vooral voor de binnenlandse markt, terwijl de tien tot vijftien keer grotere AKU vanouds vooral op de export was gericht. Toch werd in 1947 ook in Nijmegen de helft van alle geproduceerde garens geëxporteerd. Vooral de jaren vijftig waren voor het bedrijf voorspoedig, maar tegen het eind van dat decennium viel, net als elders in de textiel, de vraag weg en verplaatste de productie zich naar het (verre) oosten. In 1961 werd voor het eerst geen dividend meer uitgekeerd en in 1967 volgde surséance van betaling. Pas in 1969 volgde de defi-nitieve sluiting en dit leidde tot een massaontslag.
In 1970 werd met een beperkte groep werknemers doorgestart met de productie van carboxymethylcellulose (CMC), waarmee men in 1948 was gestart. Dit in de voedings-middelenindustrie gebruikte middel vindt onder meer zijn toepassing als toeslagmid-del ter voorkoming van kristalvorming in consumptie-ijs. De als laatste uitbreiding gebouwde continuespinnerij werd afgestoten en deze kwam in 1985 in gebruik als sinterfabriek Vasim, die vliegas van de PGEM verwerkte tot kunstgrind en lytag (een ingrediënt voor lichte betonsoorten). In een deel van het hoofdgebouw vindt momen-teel nog steeds de productie van CMC plaats, eerst onder de naam Noviant en sinds kort als CP Kelco B.V. Het resterende deel van het hoofdgebouw staat leeg. Een deel is verhuurd aan Nijverdal-Ten Cate en het zuidoostelijke deel is in gebruik bij het bedrijf Van der Stad (firma in badkamers, keukens, tegels en sanitair).
Kleding uit houtIn 1664 experimenteerde Robert Hooke (1635-1703) met lijmen en gommen om tot een synthetisch weefsel te komen met een betere draad dan die van de zijderups. In de 17de eeuw bracht R.A.F. de Réaumur (1683-1757) het proces een stapje verder, maar het duurde tot 1855 voordat de Zwitserse scheikundige Georges Audemars te Lau-sanne ontdekte dat cellulose van de moerbeiboom in oplossing gebracht kon worden. Het lukte hem echter nog niet om de verkregen vloeistof tot een draad te spinnen. De Fransman Hilaire de Chardonnet (1839-1924) toonde op de Parijse Wereldtentoonstel-ling van 1889 de eerste gesponnen nitraatkunstzijde. Voor de productie stichtte hij in 1891 te Besançon een fabriek. Max Fremery (1859-1932) en Johannes Urban (1863-1940) ontdekten te Oberbruch bij Aken het cupramonium-procédé voor de productie
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
8
van kunstvezels wat zij in 1897 patenteerden. Dit gaf de stoot tot de oprichting van twee kunstzijdefabrieken, één bij Oberbruch en de andere in Niedermorschweiler bij Mühlhausen. Samen stonden ze onder auspiciën van de in 1899 opgerichte Vereinigte Glanzstoff Fabriken A.G. die in 1901 hun zetel van Aken naar Wuppertal-Elberfeld verplaatsten.
De Engelse scheikundigen Charles Frederick Cross, Edward John Bevan en Clayton Beadle ontwikkelden in 1892 een procédé ter vervaardiging van viscose uit cellulose, waarop ze een patent kregen. In 1898 kreeg Charles Henry Stearn een patent op een procédé dat de viscose in een ammoniakzoutoplossing tot stremming brengt (coagu-leren). Dit stremmen staat aan de basis van het spinnen van kunstzijde. In 1904 werd de firma Samuel Courtaulds & Co. Ltd. opgericht, die het patent van Stearn kocht en vanaf 1905 de eerste viscose-garens produceerde. Pas in 1909 kon dit op fabrieksma-tige wijze geschieden, waarna Courtaulds uitgroeide tot het grootste rayonconcern ter wereld. De naam kunstzijde werd vanaf het begin, vooral in de Engelstalige landen als minder juist bezien, omdat het in feite geen vervangingsproduct van zijde betrof maar een zelfstandig nieuw garen. In 1924 werd de officiële internationale naam rayon bevestigd.
“Nu gaan we een kijkje nemen in een der Nederlandse kunstzijdefabrieken, nl. in de N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen, aan de Waal. Men kan, als men goed kijkt, reeds vanuit den trein de uitgestrekte fabrieksgebouwen stroomafwaarts duidelijk onderscheiden. Het is die fabriek met dien enen schoorsteen, waarop NYMA staat en een stompe, dikke toren daarnaast.”2 Kunstzijde, of rayon, wordt gemaakt van cel-lulose, dat vooral uit naaldhoutbomen wordt verkregen. Het hout wordt van schors ontdaan, gewassen en tot spanen gehakt, daarna gekookt, gebleekt, gemalen, geperst en gedroogd, veelal in de vorm cellulosevellen die eruit zien als vellen wit karton. De vellen zijn afkomstig uit Scandinavië, Canada en de Verenigde Staten en worden via Rotterdam naar Nijmegen vervoerd.
De vellen worden enkele uren in natronloog gedrenkt waardoor onbruikbare afval-stoffen oplossen. Vervolgens perst men de natronloog uit de vellen en werden deze gemalen en verkruimeld tot ze er als sneeuwvlokken uitzien. Deze worden in bakken naar de rijpkamer gebracht. De cellulose, heeft na toevoeging van natronloog, de naam alkalicellulose verkregen. Door het rijpingsproces gaan de moleculen losser zitten. De gerijpte alkalicellulose wordt onder toevoeging van natronloog en zwavelkoolstof tot pap gemalen (afb. 3). Dit product heet cellulosexanthogenaat of korter xanthogenaat of xanthaat. Na enkele uren mengen ontstaat er een geelblonde stroop, de viscose. De vis-cose wordt door doeken gefiltreerd en komt in de viscosekelder voor drie dagen verdere rijping onder constante temperatuur (12-15°C). Pas zeven dagen na het drenken van de cellulosevellen kan er van dat product gesponnen worden.
Voor het spinnen werd gebruik gemaakt van twintig tot dertig meter lange spin-machines, met aan de onderzijde een goot, het spinbad, met een troebele vloeistof, hoofdzakelijk bestaand uit zwavelzuur onder toevoeging van enkele zouten. Boven de goot bevinden zich rijen spoelen. Onder de goot ligt een viscoseleiding voorzien van
2 Hoe maakt men..? 1941, p. 30.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
9
diverse spinbuisjes, ieder met een spindop. Deze spindoppen, in de vorm van vinger-hoeden, zijn van goud of platina (bestand tegen zwavelzuur) met kleine gaatjes van 0,08 mm. Door het spuiten van de viscose in het zure spinbad stolt de viscose, coagu-leren genoemd. De gecoaguleerde viscose wordt op een spoel gewonden. Wanneer er meer viscose naar de spindop wordt gepompt, dan wordt er dikker garen gesponnen. In een spindop zitten twintig tot zestig gaatjes, en de hele fijne draadjes hieruit wor-den filamenten genoemd (afb. 6). Bij het spinnen komen schadelijke gassen vrij, zoals zwavelkoolstof en zwavelwaterstof, die afgezogen moeten worden en vervolgens via de schoorsteen uitgeblazen werden.
De gesponnen vezel kan op twee manieren opgewonden worden; het spoelen- en het spinpotsysteem. Bij het spinpotsysteem, dat niet bij de NYMA maar wel bij de ENKA en KHI in gebruik was, worden de filamenten als in een centrifuge in een spinpot geslingerd en daarbij tevens tot een enkel garen getwist. Het in de spinpot gevormde resultaat wordt een spinkoek genoemd. Bij het spoelensysteem vervult een sneldraai-ende aluminimumspoel boven de spingoot de rol van zowel aftrek- als opwikkelmiddel. Wanneer deze spoel vol is komt er een lege voor in de plaats, maar moet het garen door de spinner wel opnieuw met de vinger op de lege spoel worden gewonden. Bij deze methode zijn de filamenten nog niet getwist.
Na het spinnen moeten de chemicaliën uit het nog gele garen gespoeld worden in de spoelerij; bij de NYMA de spoelenbleek genoemd. Vervolgens dienen de filamenten nog tot één enkel draad getwijnd te worden (afb. 8). Dit geschiedt in de twijnerij waar-bij de draad veelal 100 tot 120 draaiingen per meter krijgt. Ook het twijnen geschiedt onder geconditioneerde omstandigheden; kunstzijde moet een optimaal vochtgehalte hebben van 11 procent en dat kan het beste gegarandeerd worden bij 20°C en 65 % relatieve luchtvochtigheid.
Na het twijnen moeten de draden overgebracht worden op de door de afnemers gewenste vorm, vaak een kegelvormige klos of cone. Dit omspoelen geschiedt in de conerij, die bij de NYMA aan de voorzijde op de verdieping gelegen was en ook voor-zien was van luchtbevochtiging (afb. 9).
Een deel van het garen kreeg een speciale behandeling. Het werd of sterker getwijnd tot crêpegarens of met een matteringsmiddel nabewerkt tot mat garen. Andere soorten nabewerkingen werden bij voorkeur aan de verwerkende fabrieken overgelaten. Wel werden zogeheten spingeverfde garens vervaardigd, waarbij de kleurstof al aan de viscose werd toegevoegd. Eind jaren dertig produceerde de NYMA bijna 10.000 kilo garen per dag, dat werd verkocht aan weverijen, tricotage- en kousenfabrieken. In een brochure met stalen uit 1964 is er sprake van de volgende producten: voor geweven goederen: Nymella (glans op cones; Td 120), Nymella (mat op cones; Td 120) en voor breierijen en tricotagefabricage het dunnere Nymex (glans op cones; Td 60) en het dik-kere Nymatico (mat op cones; Td 120).3
De NYMA produceerde enkel garen in de vorm van een gladde gelijkmatige draad, het rayongaren. Dergelijk glad garen werd vaak als glad, koud en plakkerig op het lichaam ervaren. Door diverse producenten werd naar een alternatief gezocht in de
3 Gemeentearchief Nijmegen (GAN), Kunstzijdespinnerij Nyma BV, nr. 14. Td is de diktemaat in deniers.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
10
vorm van rayonvezel of celwol. Bij rayonvezel wordt de gesponnen draad in stukjes gesneden ter lengte van dertig tot veertig millimeter (de zogeheten stapel), vervolgens gewassen, gebleekt, gedroogd en opnieuw gesponnen, met als resultaat een warmere draad, vaak gebruikt voor gordijn- en meubelstoffen. Ook kunnen katoen- en wolvezels bijgemengd worden. Deze in Duitsland in de jaren dertig ingezette ontwikkeling werd in Nederland in 1940 door de AKU-Arnhem overgenomen; later niet alleen meer door het snijden van de draad, maar door directe productie van de vezel. Celwol is echter nooit in Nijmegen geproduceerd en ook werd in die tijd geen cellulose uit stro gewon-nen, omdat dit weinig cellulose opleverde en teveel chemicaliën koste. De NYMA mocht in de Tweede Wereldoorlog wel doorwerken, maar door tekort aan cellulose, chemicaliën en kolen daalde de productie. Op 17 september 1944 werd de fabriek getroffen door brand- en brisantbommen waardoor drie loodsen afbrandden.
Nieuwe productenEen belangrijk nieuw afzetgebied voor kunstzijde was de toepassing als binnenweefsel voor auto- en vliegtuigbanden. Kort voor de oorlog was door L. Lilienfeld een extra sterke en dikkere draad ontwikkeld, het zogeheten bandenrayon. Door de gerekte draad met stoom te behandelen kregen John Givens en Leslie Rose in 1939 daarop een nieuw patent. Een goed bruikbaar product werd pas verkregen toen Norman Cox van de firma Dupont in 1947 bepaalde modifiers aan de viscose toevoegde. Het patent werd dat jaar overgenomen door de Industrial Rayon Corporation te Cleveland Ohio. Deze in 1925 door Walter W. Birge gestichte vennootschap had in 1937 de ‘self-advancing reel’ uitgevonden die aan de basis stond van het continuespin-procédé. Hierbij hoefde de productie niet meer gestopt te worden voor het wisselen van de spoelen, wat een aan-zienlijke productieverbetering opleverde. De productie van bandengarens was slechts een korte bloeiperiode beschoren. Al in 1946 werd door Michelin de radiaalband uitge-vonden, waarin ook metaal werd verwerkt dat het gebruik van canvas verminderde. De toenemende populariteit van deze radiaalbanden in de loop van de jaren zestig, deed de productie van bandenrayon kelderen. De NYMA produceerde deze bandengarens (dikte Td 120) onder de naam Conyma. De ENKA-Ede bracht vanaf 1949 het in hun continuespinnerij geproduceerde bandenrayon als Cordenka op de markt.
Door de viscose niet door gaatjes, maar door een lange dunne sleuf, te persen ontstaat cellofaan. Dit dient vervolgens ontzwaveld, gebleekt, gewassen en met emulsie ver-werkt te worden om vervolgens met behulp van verwarmde walsen te worden gedroogd en opgerold. Bij de NYMA werden Nymcaps geproduceerd. Daarbij ging het om een dunne, cellofaan-achtige buis die gebruikt kon worden voor het capsuleren van flessen en dergelijke. Deze Nymcaps dateren uit de tweede helft van de jaren vijftig. Ook de AKU begon in 1957 met de productie van cellofaan.
Een andere naoorlogse ontwikkeling was de productie van een vloeistof op cellulose-basis voor het sterken van garens. Dit natrium-carboxymethylcellulose (NaCMC) werd in 1948 voor het eerst geproduceerd onder de naam Nymcel en werd later bekend als CMC. Het als poeder of granulaat geleverde CMC is oplosbaar in water, doch onop-losbaar in de meeste organische oplosmiddelen. Naast het sterken van de kettinggarens voor het weefproces, bleek deze zeer veelzijdige vloeistof ook gebruikt te kunnen
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
11
worden als stabilisator en verdikkingsmiddel in de voedingsmiddelenindustrie, voor de bereiding van ijs, slasaus, mayonaise, vruchtensap, limonadesiroop, advocaat, puree, pasta’s, pudding en bakkerij- en zuivelproducten. Tevens dient het als verdikkingsmid-del, stabilisator of desintegratiemiddel in de cosmetische industrie, kleefstoffen-, verf-industrie e.a. Ook de ENKA in Ede produceerde CMC, maar dat bleek daar uiteindelijk geen succesvol product.
Een andere belangrijke naoorlogse ontwikkeling was de productie van nieuwe kunst-vezels. Naast kunstvezels uit plantaardige stoffen (rayon) ontstonden er ook kunstve-zels uit minerale stoffen (perlon en nylon). In 1934 was door C. Schöneburg een geheel synthetische vezel op basis van polyvinylchloride ontwikkeld die in Duitsland door de I.G. Farbenindustrie onder de naam PeCe-vezel op de markt kwam.
Gesponsord door E.I. du Pont de Nemours & Co. deden in de Verenigde Staten een groep onderzoekers onder leiding van W.H. Carothers vanaf 1928 onderzoek naar lineaire polymeren. Dit leidde in 1935 tot de ontwikkeling van Nylon, een polyamide-vezel, die in 1938 in productie genomen werd. Paul Schlack ontwikkelde dat jaar bij I.G. Farbenindustrie een nylon-variant, Perlon genoemd. In 1949 kreeg de AKU een licentie op het vervaardigen van nylongaren, dat ze vanaf 1952 onder de naam Enkalon in Emmen ging produceren.
Een derde belangrijke nieuwe vezel was de in 1941 in Engeland door I.R. Whinfield en I.T. Dickson ontwikkelde polyestervezel, die vanaf 1946 in Amerika als Dacron werd geproduceerd, in Engeland als Teryleen en door de AKU als Terlenka geprodu-ceerd.
De vierde, en hier belangrijkste, synthetische vezel is de polyacrylonitrile-vezel, in 1944 door Du Pont ontwikkeld en in 1946 als Orlon op de markt komt. In Duitsland kwam het vanaf 1952 als PAN op de markt. De polyacrylonitrile is vrij goedkoop te maken, maar de verwerking van dit polymeer tot vezels bleek minder eenvoudig. Het is de enige synthetische vezel, die qua gevoel zeer veel op wol lijkt, doch niet de nadelen daarvan heeft. In het NYMA-jubileumboek uit 1953 wordt melding gemaakt van een nieuwe vezel op basis van polyacrylonitrile “Uiteraard kunnen wij niet op de details ingaan, doch het mag een verheugend feit genoemd worden, dat met deze proefproduc-tie reeds na een vrij korte tijd ingespannen researchwerk kon worden aangevangen.”4 Het kreeg toen de naam ‘N 53’, maar werd kort daarop herdoopt in Nymcrylon. “De door de mens gemaakte garens en vezels, de geheel synthetische, zullen dus een wel-kome bijdrage leveren tot de ontwikkeling van de welvaart, onafhankelijk van klimaat en oogstresultaten. Ook op dit gebied heeft de Nyma niet stil gezeten. In de eigen labo-ratoria werd een geheel synthetische vezel ontwikkeld op basis van polyacrylonitrile, een zgn. acrylvezel, welke het merk “NYMCRYLON” draagt. (..) NYMCRYLON munt in de weefgoederensector uit door zijn warmte-isolerend vermogen, wasbaarheid (als wol), vormvastheid en fraai uiterlijk. Bij gebruik in breigoederen verkrijgt men warme, stabiele breisels, sneldrogend, met een zachte greep, die zeer prettig in het dragen zijn en niet vervilten.”5
Als laatste werd er nog een vezel op basis van polyetheen (polyethyleen of polytheen)
4 25 jaar NYMA 1953, z.p.5 Van der Laken [1958], z.p.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
12
geproduceerd op basis van de koolwaterstof-ethyleen. Rond 1958 heeft de NYMA het “assortiment van haar producten nog meer vergroot en de productie van een poly-etheen-monofilament ter hand genomen, welke draad het merk NYMPLEX draagt. NYMPLEX-draad heeft een laag soortelijk gewicht (0,96) en grote sterkte, is zeer slijtvast en bezit een relatief zeer hoge knoopsterkte. (..) Het is vrijwel in elke kleur leverbaar en vindt zijn toepassing o.a. in kabels en koord voor scheepvaart en visserij (drijfvermogen), luchtvaart (licht gewicht), weefsels (bekledingstoffen), gaas, netten (vis- en sportnetten), pannelappen.”6
Uit het boek bij het 25-jarig jubileum van de NYMA spreekt nog veel optimisme (afb. 14), dat in de publicatie uit circa 1958 met de vermelding van synthetische vezels Nymcrylon en Nymplex werd onderstreept. Toch duurde dit enthousiasme maar enkele jaren. In 1961 moest directeur mr. R.O.H.F. Werdmueller von Elgg (directeur 1947-1970) aankondigen dat er voor het eerst geen dividend werd uitgekeerd en in 1969 volgde sluiting van de NYMA.
Ook met de AKU ging het slecht. In 1969 fuseerde men met de Koninklijke Zout-Organon N.V. tot AKZO. De fabriek in Breda werd in 1981 gesloten. Arnhem bleef de hoofdvestiging van wat in 1993 AKZO-Nobel werd, een multinational met vooral belangen in de chemie, verven en geneesmiddelen. De textielpoot werd in 1999 geheel afgestoten, waarna de fabriek in Ede korte tijd de naam ENKA terugkreeg, maar in 2002 definitief werd gesloten.
Door het wegvallen van de arbeidsintensieve textielindustrie in Nederland (Twente, Noord-Brabant) en iets later in Duitsland, verviel de vraag naar garens. Het arbeids-intensieve spoelen en twijnen kon elders goedkoper uitgevoerd worden en de vervan-gende producten, zoals rayongaren bleken uiteindelijk slechts een tijdelijke oplossing te bieden. Enkel de verwerking van het basisproduct cellulose tot het halfproduct CMC bleek nog winstgevend. Daarvoor is binnen het NYMA-gebouw slechts een klein deel als productieruimte nodig. Als een kernfabriek binnen de oude fabriek wordt tot op heden cellulose verwerkt. De andere ruimten zijn in gebruik als opslag, parkeerruimte, of zijn verhuurd of afgestoten.
6 Van der Laken [1958], z.p.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
13
BOUWGESCHIEDENIS NYMA-FABRIEK
In augustus 1928 werd begonnen met de bouw van de NYMA-fabriek die op 15 oktober 1929 in bedrijf kwam (afb. 2). Het rechthoekige gebouw rust op een fun-dering met gewapend betonpalen en kreeg een 60 meter hoge schoorsteen en een kloeke watertoren. De schoorsteen werd vermoedelijk door een daarin gespecia-liseerd bedrijf gebouwd (afb. 5). Het gebouw is ontworpen door ir. J. Buining en de uitvoering werd voor fl. 134.000 gegund aan de Betonijzerbouw-Maatschappij Roelen & Heine te Nijmegen (afb. 4). Dit bouwbedrijf was al sinds 1913 actief in de betonbouw en realiseerde de bouw van vele fabrieken. Dat waren vooral textielfa-brieken maar ook andere fabrieken zoals die van Thomassen & Co. te Rheden en de lederfabriek van H.A. Hulshof te Lichtenvoorde. In Nijmegen maakten ze ondermeer de betonwerken voor het Kloostergebouw Hatert (1916), de Meisjes-HBS (1921), het Missiehuis Bisschop Hamer (1923), een ‘Export-Papierfabriek’ (1924), het Klooster Zusters Franciscanessen (1925), het Pius Convent (1926), en de Gloeilampenfabriek Splendor (1927).
Over de ontwerper J. Buining is weinig bekend. Zijn ingenieurstitel wijst op een opleiding in Delft. Zijn enige andere bekende werk is de grote gewapend betonnen watertoren op vierkante grondslag in Almelo die hij in 1926 in samenwerking met G. Halbertsma ontwierp. Dat hij goed was ingevoerd in gewapend betonconstructies blijkt uit een artikel dat hij in 1928 in het blad Gewapend Beton publiceerde.7 In 1926 woonde hij nog in Almelo, kort daarop ging hij werken bij het ingenieursbureau Dwars, Heederik en Verhey.8
De NYMA-watertoren is van gewapend beton, maar bevatte een ijzeren reservoir (afb. afb. 31). De watertoren is goed vergelijkbaar met die bij de AaBe Wollenstof-fen- en Wollendekensfabriek te Tilburg uit 1930 van de Franse architect Forest. Ook daar kreeg de betonnen watertoren een ijzeren reservoir. Opmerkelijk is dat bij de NYMA de watertoren op poten in het gebouw staat en niet zoals gebruikelijk ernaast, zoals in Tilburg.9
Een eerste uitbreiding van de NYMA-fabriek volgde in 1933 naar ontwerp van J.D. Deur (1892-1964). Het betrof een gebouw van twee verdiepingen op de zuidoostelijke hoek tegenover het kantoor ten behoeve van een nieuwe expeditiehal met magazijnen (nu in gebruik bij de firma Van der Stad).
Kort daarop in 1934 volgde een nieuwe uitbreiding aan de voorzijde (zuidzijde), parallel aan de Waalbandijk (Winselingseweg). Voor circa fl. 100.000 verrees een tweelaags gebouw met op de verdieping een vernieuwde conerij en beneden in de westelijke helft (spinnerij) een spoelenwasserij (spoelenbleek) en aan de zuidoostelijke kant een omkleedruimte en daaronder een vloeistoffenkelder. Ir. J.H. Tromp van het eigen bouwbureau ondertekende het ontwerp.
7 Buining 1928.8 Later ging daar ook B. Buining werken, mogelijk een zoon, afgestudeerd in 1964 te Delft.9 Van der Veen 1989, p. 89.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
14
Hierna verzorgde het bureau DHV geruime tijd de bouwactiviteiten.10 Dit bureau kreeg ook, samen met H. Fels, de belangrijke opdracht tot de bouw van de nieuwe centrale voor de Provinciale Geldersche Electriciteits Maatschappij (1934-’36), op een steenworp afstand van de NYMA-fabriek.
In 1937 werd langs de noordwestelijke perceelgrens een looggebouw in bedrijf gesteld (bouwkosten fl. 46.000). Deze smalle, langgerekte tweelaags uitbreiding gaf onderdak aan tien stalen loogtanks voor het drenken van de cellulosevellen. In 1941 voegde men een tweede rij loogtanks aan het looggebouw toe en kwam er aan de Waalzijde een nieuwe spinbad- en verdampingsinstallatie. Op de noordwestelijke hoek verrees in 1942 een spoelenlakkerij.
Na de oorlog volgen in hoog tempo diverse grotere en kleinere verbouwingen. De architectencombinatie Zanstra, Giesen en Sijmons verzorgden in 1947 (voor fl. 147.600) voor de verbouwing van het noordoostelijke deel van de fabriek tot researchlaborato-rium met proeffabriek (nu kantoor CP Kelco). De sheddaken verdwenen daar achter bakstenen balustrades waarin kleine schijnvensters het geheel enige distinctie gaven. Ook de ingangspartij werd vernieuwd. In 1948 volgde de bouw van een nieuwe kantine voor het vrouwelijke personeel op de bovenverdieping van de voorm. expeditieloods. Van deze kantine resteert nog het glas-in-loodraam. Deze verbouwing werd door DHV gerealiseerd, net als de oostelijk van het kantoorgebouw gerealiseerde nieuwe cellu-losehal. In 1950 werd aan de noordoostzijde een proeffabriek voor de productie van Nymcrylon aangebouwd. In 1971 volgde de gedeeltelijke ombouw van de fabriek ten behoeve van de CMC-productie, in 1985 een aanpassing van de zuidgevel met bene-den een parkeergarage en daarboven een laboratorium. In 1998 volgt een gedeeltelijke sloop van de xanthaatruimte aan de noordwestzijde en in 2000 de verbouwing van de proeffabriek tot kantoren en verkoopruimte, terwijl dat jaar het zuidwestelijke deel werd afgestoten en verbouwd ten behoeve van de firma Van der Stad.
Midden 1947 kon de NYMA in het kader van de Marshallhulp licentiehouder wor-den van het al genoemde, door de Industrial Rayon Corporation ontwikkelde, continu-espinprocédé. Al in 1941 had de NYMA een terrein aangekocht aan de zuidzijde van de Waalbandijk. Op dit terrein verrees in 1947 een continuespinnerijgebouw (afb. 2 en 10) bestaande uit een voorgebouw (ventilatiegebouw) aan de noordzijde (met luchtbrug naar het oude gebouw), een onderbouw voor de conerij en vier grote tonschaaldaken voor de continuespinmachines. Het werk, ten bedrage van fl. 878.000 werd uitgevoerd door de Kon. Ned. Maatschappij voor Havenwerken N.V. te Amsterdam (afb. 11 en 12). Deze firma was gespecialiseerd in de uitvoering van dergelijke moderne betonnen schaalconstructies en bouwde onder meer ook de weverijen van de Koninklijke Weef-goederenfabriek C.T. Stork & Co. N.V. te Hengelo (1952; G. Rietveld) en Weverij De Ploeg te Bergeijk uit 1956 (G. Rietveld en G. Beltman).
Bij de continuespinnerij te Nijmegen gaat het om tonschalen volgens het systeem Zeiss-Dywidag. Dit systeem ontleent haar naam aan de bouw in 1924 van een betonnen koepel ten behoeve van een planetarium voor de firma Zeiss te Jena, uitgevoerd door
10 In 1917 ontstond ‘de Vereenigde Ingenieursbureaux voor Bouw- en Waterbouwkunde te Rotterdam en ‘s-Gra-venhage’ als fusie van het bureau van ir. A.D. Heederik en de ingenieurs A.W.C. Dwars, B.A. Verhey en Groothof, later afgekort tot DHV (Groothof verliet in 1917 de maatschap). Het bureau verhuisde in 1920 naar Amersfoort.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
15
het betonconstructiebedrijf Dyckerhof & Widmann. Dit systeem van dunne gebogen betonschalen (7 cm) was voorzien van een wapeningsnet. De dunne betonschaal kon later ook als shedschaal of tonschaal uitgevoerd worden, maar werd voor het opvangen van de krachten voorzien van voorgespannen kabels. Dit ontwikkelde zich tot tonscha-len die in het Duits ‘querversteiften Schalengewölbe mit kreissegmentförmigen Quer-schnitt’ heten en daar in 1932 voor het eerst werden toegepast. Ir. A.M. Haas was in Nederland de eerste die in 1949 betonberekeningen voor dit soort constructies maakte. In 1953 werd hij tot hoogleraar te Delft benoemd en in 1961 gaf hij een overzicht van de toegepaste soorten betonnen schaalconstructies waar ook de NYMA-continuespin-nerij in voorkomt.11
De continuespinnerij was in 1949 gereed, waarna de proefproductie begon en de fabriek officieel in juni 1950 in gebruik werd gesteld (afb. 13). De plannen voor een uitbreiding waren toen al vergevorderd en in 1951 begon men aan de verdubbeling van het fabrieksgedeelte met nog vier tonschalen. De in baksteen afgesloten zuidelijke beëindiging van de continuespinnerij liet in feite de mogelijkheid open om de spinnerij nogmaals uit te breiden, maar daar in het verder nooit toe gekomen. Voor het procédé moest de fabriekshal voortdurend lucht van gelijke temperatuur en luchtvochtigheid hebben. Daarvoor werd een airconditioningsysteem toegepast, waarbij lucht werd aangezogen en afgeblazen door twee schoorstenen die boven op het noordelijke deel prijkten. Grote electromotoren dreven de airconditioning aan en werd met ventilatoren getransporteerd door een groot aanvoerkanaal tussen de tonschaaldaken. Om de juiste luchtcondities te behouden was een constante overdruk nodig.
De architectonische vormgeving van (de beide delen van) de continuespinnerij werd geleverd door de architectencombinatie Zanstra, Giesen en Sijmons. P. Zanstra (1905-2003), J.H.L. (Jan Hendrik Lutherus) Giesen (werkzaam 1934-1980) en K.L. (Karel Lodewijk) Sijmons (1908-1989) vormden van 1932 tot 1954 een architectencombina-tie. De door hun ontworpen (en in staalskeletbouw uitgevoerde) atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat 16-30 in Amsterdam (1934-’35) zijn hun meest bekende werk. In de oorlogsjaren verdiepte Sijmons zich in de protestantse kerkbouw en ook in beton-constructies.12 Van de genoemde architectencombinatie is hij het die het ontwerp voor de continuespinnerij leverde. Vergelijkbare schaaldaken paste hij later ook toe bij door hem ontworpen kerken, zoals de Herv. Adventkerk te ‘s-Gravenhage (1955-’56)13 en kerken te Amsterdam-Slotermeer (1956), Amsterdam-Baarsjes (1957), Aerdenhout (1958) en Zaandam (1958).
Als voorbeeld van een goed vormgegeven modern fabrieksgebouw uit de wederop-bouwperiode past de continuespinnerij van de NYMA goed tussen andere toonaange-vende fabrieksgebouwen uit die tijd, zoals die van Weverij De Ploeg te Bergeijk (1956) en de DAF-fabriek te Eindhoven (1948-’55).14
11 Haas 1961.12 Sijmons 1946.13 Haas 1961, p. 429.14 Kuipers 2002; Loeff 2006.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
16
BESCHRIJVING FABRIEKSCOMPLEX
AlgemeenHet NYMA-fabriekscomplex bestaat uit twee delen (afb. 2). Het eerste en oudste deel is het hoofdgebouw dat aan de Waal ligt: een vrijstaand rechthoekig gebouw van ruim 250 meter lengte en aan de westzijde bijna 100 meter breedte (afb. 1). Het tweede deel van het complex ligt aan de overzijde van de Winselingseweg en betreft de continu-espinnerij uit 1949.
De lange zuidzijde van het hoofdgebouw maakt een gesloten indruk in en is overwe-gend oost-west georiënteerd (afwijking 20°). Aan de noordzijde wordt het terrein door de Waal begrensd met aan die zijde een fabrieksstraat en diverse aanbouwen (afb. A2). De westkant wordt sterk bepaald door de perceelsgrens. Na de oorlog is aan die zijde westelijk daarvan en onderstation van de PGEM gebouwd. Aan de oostzijde is in 1970 een deel van het terrein afgestoten met daarop het oude kantoorgebouw, loodsen, maga-zijn, werkplaatsen en cellulosehal. Ter plaatse van dit kantoorgebouw is in 1974 een nieuw kantoor voor de NUON verrezen. Diverse andere gebouwen zijn door de NUON in gebruik genomen. Dat geldt ook voor de 1948 naar ontwerp van Dwars, Heederik en Verhey gebouwde cellulosehal, die hier verder buiten het onderzoek valt.
ExterieurOp de zuidoosthoek is het deel waar Van der Stad is gehuisvest in 2000 geheel voorzien van een profielstalen beplating. Links daarvan bevindt zich het deel met een hogere trap-partij en links daarvan een hoger deel ter plaatse van de spoelenbleek (bij dit deel bevond zich de luchtbrug naar de continuespinnerij) (afb. 16-17). De trappartij van dit deel uit 1934 werd in 1985 verbouwd toen het gedeelte op de verdieping als laboratorium werd ingericht. Daaronder kwam een inwendige parkeergarage. In de verder sobere gevel voorbij de spoelenbleek zijn de openingen op de begane grond dichtgemetseld. De ver-dieping kreeg licht van de shedspanten. Op de zuidwesthoek van de fabriek is door latere verbouwingen een onafgewerkte muur in het zicht gekomen. De gehele westwand van het tweelaagse looggebouw is sober van uiterlijk met kleine openingen (afb. 18).
Aan de Waalzijde dateert de oostelijke tweelaagse aanbouw uit 1950 en deze werd gebouwd als proeffabriek voor Nymcrylon. Later is dit deel verbouwd tot kantoren (afb. 24). Het middendeel van de noordzijde bood oorspronkelijk plaats aan het ketelhuis en de schoorsteen. Door later verbouwing is daar inmiddels weinig van overgebleven (afb. 23). In het interieur bevindt zich nog een fundamentrest van de schoorsteen. Tussen de uitbouwen van de proeffabriek en het ketelhuis bevindt zich de noordwand van de voormalige twijnerij (afb. 22). Westelijk van het ketelhuis ligt het tweelaagse gedeelte dat vroeger de kern vormde van de viscosebereiding, met maalruimten, rijpkamers en viscosekelders. Dit deel is na 1970 sterk verbouwd en vormt nog steeds een belangrijk onderdeel voor het productieproces van de huidige fabriek (afb. 21). Aan de meest noordoostelijke kant bevindt zich het tweelaagse looggebouw uit 1941 dat voor het looggebouw van 1937 werd geplaatst (afb. 19). De duidelijke afgrenzing van de west-
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
17
zijde door het looggebouw is goed zichtbaar vanaf het dak van de conerij (afb. 29).Op de noordoostelijke hoek bevindt zich de uit 1947 daterende ombouw tot resear-
chlaboratorium met proeffabriek. Het witgesausde deel wordt gekenmerkt door de dub-bele lijst met bollen en schijnvensters (afb. 25). In dit deel kwam een ingangspartij met gebeeldhouwd kunstwerk terzijde van de deur (afb. 27 en afb. 28).
Voor het Van der Staddeel van de fabriek bevindt zich aan de zuidzijde in de voet van de Waalbandijk een betonnen schuilplaats. Deze schuilplaats zal in de oorlogsjaren gebouwd zijn (circa 1942) en heeft in de tunnel tussen de beide openingen twee rijen zitplaatsen (afb. 33 en afb. 34). Dergelijke schuilplaatsen zijn in Nijmegen ook op het Limos-terrein tussen de beide kazernes aangetroffen.
InterieurDoordat het gebouw gedeeltelijk verhuurd is en voor een ander deel nog in bedrijf, kon-den grote, maar niet alle delen, van het gebouw bekeken worden. Het noordwestelijke kwadrant van de fabriek is nog in gebruik bij CP Kelco. Ten noorden van de centrale gang bevindt zich de ‘droge fabriek’ die gelegen is op de plaats waar bij de NYMA de viscose geproduceerd werd en ook nu nog de omzetting van cellulose in CMC geschiedt. Dat deel is sterk verbouwd en niet toegankelijk. Ook ten zuiden van de centrale gang is een deel bij CP Kelco in gebruik. Dat deel is, net als de andere ruimten van CP Kelco, als ‘een fabriek in een fabriek’ afgescheiden van die delen die niet of slechts extensief in gebruik zijn. Het westelijke deel en een stuk van het zuidwestelijke deel is niet meer in gebruik. Op de tweede verdieping in de noordwesthoek bevindt zich de vakschool (afb. 35). Ook het looggebouw is geheel buiten bedrijf (afb. 36). Op de begane grond op de noordwest-hoek heeft zich vroeger een inrit bevonden (als aantakking op het fabrieksspoor, zie afb. 2). Rechts (oostelijk) daarvan ligt een kleedruimte waar de dagelijkse kleding tijdens de werktijd via de katrollen aan het plafond werd opgehesen (afb. 37). In de conerij op de verdieping zijn de vensters dichtgemetseld en bevinden zich betonnen schedconstructies (afb. 38). Vanaf de hogere conerij is het sheddakenlandschap zichtbaar met daarbij ook de overgang van de spinnerij naar de twijnerij (afb. 32). Inwendig is de spinnerij voor een groot deel in gebruik bij derden en daarom niet te fotograferen. Op de zuidoosthoek van de spinnerij, bij de spoelenbleek, is inwendig goed de overgang te zien tussen de geheel in beton uitgevoerde hogere conerij en de spinnerij met zijn stalen spanten (afb. 41). De twijnerij is intern verdeeld in een deel voor de opslag en expeditie van CP Kelco, waar weinig zichtbaar was, en het deel van Van der Stad, gescheiden door een kalkzandsteen-muur. Ten oosten daarvan is in het Van der Staddeel op de verdieping het uitgebouwde bazenkantoor zichtbaar (afb. 42) dat toegankelijk was vanuit de conerij op de verdieping, en een goed zicht gaf op (een deel van) de twijnerij. Ten slotte bevindt zich in het Van der Staddeel op de verdieping de voormalige kantine voor vrouwelijk personeel met een interessant glas-in-lood-venster (afb. 43) met detail van een cone (afb. 44).
ContinuespinnerijDe continuespinnerij is een gesloten gebouw, bekleed met baksteen en aan de noordzij-de een massief gedeelte met daarin kleine openingen en bovenop twee forse vierkante witte schoorstenen (waarop ‘VASIM’) (afb. 45). Het fabrieksgedeelte bestaat uit een
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
18
onderbouw (zichtbaar aan zijn betonconstructie) en aan beide zijde van een centrale middengang vier tonschalen. De eerste fase van de spinnerij uit 1949 bestaat uit twee tonschalen met aan de zuidzijde een ‘bokvormige’ aanbouw. Dit systeem werd herhaald bij de uitbreiding in 1951.
De onderbouw van de spinnerij is tweebeukig met in het midden een lager deel met het kanaal voor de retourlucht (afb. 47). Opvallend is dat de paddenstoelvloeren aan de bovenzijde niet direct de vloer ondersteunen, maar dit via een plaat doen. De reden hiervoor is onduidelijk, maar het zal te maken hebben met een combinatie van mate-riaalbesparing en de toch al forse belasting van bovenliggende constructie met zware machines. De zuidwand van de continuespinnerij is geheel in baksteen uitgevoerd als een ‘tijdelijke sluitwand’. Goed te zien is de hogere middenopbouw waarin zowel de centrale middengang in de onderbouw en op de begane grond loopt en waarin ook de kanalen zitten voor de aan- en afvoer van lucht (afb. 46).
In het voorgebouw bevindt zich inwendig een ovale constructie met daarin de gedeel-telijk verdwenen machines voor de ventilatie en verwarming van de lucht (afb. 48), evenals een ‘windtunnelachtige’ constructie met een grote ventilator om de lucht in beweging te zetten (afb. 49). Aan de oostzijde bevindt zich een trappartij ter ontsluiting van de dienstruimten in het voorgebouw (afb. 50).
Op de begane grond van de spinnerij bevinden zich de tonschalen boven de con-tinuespinmachines (afb. 51). Tussen de beide tonschalen loopt de middengang met daarboven het luchtkanaal voor de aanvoer van lucht, waarvan het uitstroomgat nog goed zichtbaar is (vgl. afb. 13). In de middengang is de betonconstructie goed te zien, evenals het luchtkanaal met uitblaasopeningen aan de onderzijde. Op de overgang van de beide tonschalen zijn in de verbindingsbalk aan de onderzijde de sleuven ten behoeve van de voorspankabels zichtbaar (afb. 53). De tonschalen kregen hun licht via de segmentvormige bovenluchten (afb. 54).
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
19
CONCLUSIE BOUWHISTORISCHE VERKENNING
De in 1928 gestichte N.V. kunstzijdespinnerij NYMA is in vele opzichten een opmer-kelijke fabriek die feitelijk uit twee delen bestaat; de eigenlijke kunstzijdefabriek en de continuespinnerij (door zijn latere gebruik ook bekend als Vasim). Geen van beide delen heeft een monumentale status, hoewel de continuespinnerij zeker als potentieel rijksmonument gezien kan worden. Dit gebouw heeft vanwege zijn geschiedenis (Mar-shallhulp), productieproces (bandenrayon), constructiewijze (tonschalen en ventilatie-gebouw), landelijk bekende architect (K.L. Sijmons) en lokale en nationale uitstraling alle kenmerken voor een potentieel rijksmonument in het kader van het momenteel lopende wederopbouwproject van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg.
De kunstzijdefabriek zelf wordt zoals vele andere fabrieken na zijn stichting vooral gekenmerkt als een samenstel van aanbouwen en bijbouwen.
De sociaal-economische geschiedenis is bepalend geweest, niet enkel voor de groei van de fabriek, maar indirect ook voor de vormgeving. De NYMA werd gesticht als alternatief voor de veel grotere concurrent AKU (ENKA) met fabrieken te Ede en Arn-hem voor de levering van kunstzijde aan textielfabrikanten in vooral Twente. Het feit dat de directeur van de AKU (Hartogs) direct een smal stuk grond rondom de fabriek kocht, tekent de intensiteit van de concurrentie. Met als direct ruimtelijk gevolg dat de watertoren niet naast de fabriek staat, zoals gebruikelijk, maar op de fabriek en de poten daarvan opgenomen zijn in de draagstructuur van de spinnerij. Sterker toont de beperking zich in de latere uitbreidingen die aan de west- en zuidzijde voor hogere randen zorgen. Meer poëtisch gezien kreeg de NYMA hierdoor in de loop der tijd het aanzien van een compacte ‘industriële burcht’ met hogere randen en een ‘donjon’ in de vorm van de watertoren. Het gaat te ver om dat als een ‘spiegeling’ te zien van de donjon op het Valkhof aan de andere zijde van Nijmegen, maar de watertoren is wel kenmerkend: “Vergeet dus nooit het merk met den dikken stompen toren. Dat kenmerkt immers het product van de Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen”.15
Opvallend is ook dat de knellende band van de AKU uiteindelijk doorbroken werd met de verwerving in 1941 van een stuk grond aan de zuidzijde waar een expansie plaatsvond op basis van een product (bandenrayon) dat een kort leven beschoren was. Dit deel werd als eerste weer afgestoten en nadat de kunstzijdeproductie niet meer lonend bleek en de industriële activiteit zich in het binnenste (noordwestelijke) deel van de fabriek terugtrok, is een deel van de fabriek leeg komen te staan en zijn delen verhuurd aan derden of afgestoten: een proces van expansie naar inkrimping.
Als kleinere zelfstandige onderneming is en bleef de ontwikkeling van de NYMA toch steeds nauw verbonden met de grote concurrent die uiteindelijk door zijn schaal-grootte via de AKU en AKZO uitgroeide tot de multinational Akzo-Nobel. Opvallend is echter dat de NYMA na de textielcrisis van de jaren zestig ook een doorstart maakte en met de productie van CMC een wereldspeler werd in een nichemarkt en er in een deel van de fabriek nog steeds op basis van cellulose geproduceerd wordt.
15 [6431, 34]
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
20
De kunstzijdefabriek kent zijn kwaliteit vooral in zijn compactheid en zijn beeldmerk (de watertoren), meer dan in de architectonische waarde van de diverse onderdelen of de belangrijkheid van de gebruikte constructies. Wel kan duidelijk gesteld worden dat juist de randen hun waarde hebben. De zuidelijke en westelijk rand als teken van het hoger bouwen als gevolg van de door de concurrentie opgelegde beperkingen. De noordelijke rand is karakteristiek als rafelrand met diverse aanbouwen, tanks en der-gelijke die zo eigen zijn voor een nog werkende fabriek. De zuidelijke rand kent twee gezichten, de noordoostelijke kant van het nieuwe enthousiasme van de eerste naoor-logse jaren met zijn ombouw met schijnvensters (overigens niet geheel naar het func-tionalistische karakter dat doorgaans aan de architectencombinatie Zanstra, Giesen en Sijmons wordt toegeschreven) en fraaie ingangspartij met de voor die tijd kenmerkende toegepaste kunst. De zuidoostelijke hoek daarentegen is door zijn bekleding wat los komen te staan van de rest van de fabriek. In dat deel bevindt zich wel het belangrijke glas-in-lood-venster met een afbeelding van de NYMA. Ook bevindt zich in dat deel een bazenkantoor als materialisatie van de toenmalige verhoudingen tussen de werk-nemers in de twijnerij en het toezicht daarop van de toentertijd grootste werkgever van Nijmegen, de N.V. kunstzijdespinnerij NYMA.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
21
GERAADPLEEGDE BRONNEN
LITERATUUR
Algemeen
- Dendermonde, Max, Nieuwe tijden, nieuwe schakels: De eerste vijftig jaren van de A.K.U., Arnhem 1961.
- Klaverstijn, Bas, Samentwijnen: Via fusie naar integratie, Arnhem 1986. - Schouten, C., Kunstvezels: Geschiedenis - Fabricage - Gebruik, Amsterdam
1947 (vierde druk). - Silberberg, L. e.a., Het boek van de Rayon: Ontwikkeling, Vervaardiging, Eigen-
schappen, Verwerking, Toepassing, Arnhem 1949.- Stockburger, Siegfried (red.), Glanzstoff Chemiefasern: Eine information für
unsere Freunde und Mitarbeiter, Wuppertal-Elberfeld 1960.- Swanenburg, B.D. (red.), Beeld-encyclopaedie van onze industrie, Amsterdam/
Brussel 1953.
NYMA
- Laken, F. van der, Galerij der Mode, Nijmegen s.a. [1958].- Segers, Yop, ‘Kunstzijdespinnerij NYMA’ (manuscript 5 pp).- Hoe maakt men..?, ‘s-Gravenhage 1941 (vijf delen); deel III, ‘Kunstzijde (N.V.
Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen)’, 29-34. - 25 jaar NYMA, Nijmegen 1953, met daarin ‘Van natuurvezel tot synthetische
vezel’.
Constructie
- Buining, J., ‘Het eenvoudig berekenen van statisch onbepaalde constructies (gewapend beton)’, Gewapend Beton, 16(1928), 52-55, 70-72.
- Betonijzerbouw-Maatschappij Roelen & Heine Nijmegen, Nijmegen s.a. [ca. 1928].
- Haas, A.M., Het gewapend beton als constructie-materiaal (inaugurale rede), Delft 1953.
- Haas, A.M., ‘Betonnen schaalconstructies in Nederland’, Cement, 13(1961), 421-453.- Kuipers, Marieke (red.), Toonbeelden van de wederopbouw: Architectuur, steden-
bouw en landinrichting van herrijzend Nederland, Zwolle 2002. - Loeff, Karel, Fabrieksgebouwen: Categoraal onderzoek wederopbouw 1940-
1965, Zeist 2006 (in productie).- Veen, Henk van der, Watertorens in Nederland, Rotterdam 1989.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
22
Achtergrond- Masselink, D., ‘Modelfabriek van de A.K.U.: Rayonvezelgarens - proefspinnerij
in de Kleefse Waard te Arnhem’, Bouw, 7(1952)I, 445-449.- Masselink, D. & G.B. Beenker, ‘Enkalon-fabriek te Emmen’, Bouw, 8(1953)II,
980-986.- Sijmons, K.L., Protestantsche kerkbouw, ‘s-Gravenhage 1946.- Stenvert, Ronald, Ontwerpen voor wonen en werken: 125 jaar bureau Beltman,
Utrecht 1996. - Tummers, Tijs, Architectuur in Nijmegen: Een overzicht van de architectuur en
stedebouw vanaf 1900, Nijmegen 1994.
ARCHIEVEN
- (GAN) Gemeentearchief Nijmegen, bibliotheek en fotoverzameling.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
23
AFBEELDINGEN
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
24
Afb
. 1 P
latt
egro
nd b
egan
e gr
ond
Win
seli
ngse
weg
12-
16, f
abri
ek N
ovia
nt, n
u C
P K
elco
. (C
P K
elco
: 200
4)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
25
Afb. 2 Luchtfoto van de NYMA Rayon Works gezien vanuit het noordoosten in 1951. (Aviodrome Luchtfotogra-fie, Lelystad, nr. 29778-1951)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
26
Afb. 3 Schematische weergave van de productie van rayon (kunstzijde). (Uit: Swanenburg, B.D. (red.), Beeld-encyclopaedie van onze industrie, Amsterdam/Brussel 1953, p. 194-195)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
27
Afb. 4 Kunstzijde-spinnerij NYMA in aanbouw, gezien vanuit het noordoosten op 28 november 1928 bij de funde-ringswerkzaamheden. (GAN: F22471)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
28
Afb. 5 Kunstzijde-spinnerij NYMA in aanbouw, gezien vanuit het westen op 28 november 1928 met de half vol-tooide fabrieksschoorsteen. (GAN: F21441)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
29
Afb. 6 Interieur Kunstzijde-spinnerij NYMA in 1936. Te zien is de spinnerij met afzuiginstallatie en medewerkers met veiligheidsbril tegen het spatten uit het spinbad. (GAN: F21418)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
30
Afb. 7 Interieur Kunstzijde-spinnerij NYMA in 1936 in het shed-gedeelte van het expeditiegedeelte. (GAN: F21419)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
31
Afb. 8 Interieur Kunstzijde-spinnerij NYMA in 1936 in het shed-gedeelte. Te zien is de twijnerij met staalconstruc-tie waarop bims-betonplaten en de buis voor de luchtbevochtiging. (GAN: F21420)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
32
Afb. 9 Interieur Kunstzijde-spinnerij NYMA in 1936. Te zien is de verdieping van het voorgebouw aan de zuidzijde waar de conerij is gevestigd met betonnen shed-constructie en luchtbevochtigingskanalen. (GAN: F21422)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
33
Afb. 10 Continuespinnerij tijdens de bouw, gezien vanuit het westen op 1 april 1948. Het meer massieve noordelijke deel zou plaats gaan bieden aan het ventilatiegebouw. (GAN: F21440)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
34
Afb. 11 Interieur continuespinnerij tijdens de bouw in 1948. (GAN: F21423; fotograaf W.J. van Borselen)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
35
Afb. 12 Continuespinnerij tijdens de bouw, gezien vanuit het oosten op 19 juni 1948. (GAN: F21444)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
36
Afb. 13 Interieur continuespinnerij in circa 1950, kort na het opstarten van de productie van bandenrayon. De uitblaasopeningen van de airconditioning zijn verbonden met een luchtkanaal die verbinding maakt met het grote centrale luchtkanaal in het midden dwars door de fabriek. (GAN: F21421)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
37
Afb. 14 Exterieur van de Kunstzijde-spinnerij NYMA met logo ten behoeve van het 25-jarig jubileum in 1953. Goed zichtbaar is ook de loopbrug tussen het oude gebouw en de continuespinnerij. (GAN: F21417)
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
38
Afb. 15 Zuidzijde NYMA op de zuidoosthoek met het met staalplaat beklede deel van Van der Stad.
Afb. 16 Zuidzijde NYMA middendeel met toegang tot parkeergarage en daar-boven het laboratorium. Rechts daarvan een hoger deel ter plaatse van de spoe-lenbleek.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
39
Afb. 17 Het dichtgezette westelijke deel van de zuidgevel.
Afb. 18 De zuidwestelijke hoek van de NYMA.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
40
Afb. 19 Het tweelaagse looggebouw uit 1941. Het is in feite de voorbouw van het achtergelegen looggebouw uit 1937.
Afb. 20 De smalle fabrieksstraat tussen het loogge-bouw (links) en de spinnerij (rechts).
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
41
Afb. 21 De fabrieksstraat langs de Waal, richting oosten met v.r.n.l. het verbouwde deel van de oorspron-kelijke viscosebereiding, een ronde tank, het ketelhuis met annexen en de proeffabriek.
Afb. 22 De noordzijde van de NYMA, tussen proeffabriek en ketelhuis met noordwand van de twijnerij.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
42
Afb. 23 Middendeel noordzijde NYMA-fabriek ter plaatse van het vroegere ketelhuis waarvan door latere verbou-wingen weinig meer te zien is.
Afb. 24 Noordzijde NYMA-fabriek met tweelaags aanbouw uit 1950 ten behoeve van de proeffabriek voor Nymcrylon.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
43
Afb. 25 Het witgesausde deel op de noordoostelijke hoek bood sinds 1947 plaats aan de proeffabriek en het resear-chlaboratorium (nu kantoordeel).
Afb. 26 Ombouw proeffabriek met schijngevel.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
44
Afb. 27 De ingangspartij van het researchlaborato-rium uit 1947 met gebeeldhouwd kunstwerk ter weers-zijden van de ingang.
Afb. 28 Detail van het gebeeldhouwde kunstwerk naast de ingang van het researchlaboratorium met rechtsboven de afbeelding van een man die een cel-lulosevel in een natriumbad gaat drenken.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
45
Afb. 29 Zicht op het looggebouw vanaf het dak van de conerij richting noorden.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
46
Afb. 30 De conerij en watertoren, gezien vanuit de continuespinnerij.
Afb. 31 De watertoren met een betonskelet en met baksteen beklede kop waarop de letters ‘NYMA’.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
47
Afb. 32 Dakenlandschap met sheddaken richting oosten met rechts van de liftopbouw de overgang van spinnerij naar twijnerij.
Afb. 33 Betonnen schuilplaats in de voet van de Waalbandijk uit circa 1942.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
48
Afb. 34 Interieur betonnen schuilplaats uit circa 1942.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
49
Afb. 35 Interieur van de vakschool op het bovenste deel van de zuidwesthoek met betonnen shedspanten.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
50
Afb. 36 De verdieping van het looggebouw naar het noorden.
Afb. 37 De kleedruimte op de begane grond aan de zuidwesthoek, waar de kleren via de katrollen in het plafond omhoog gehesen konden worden.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
51
Afb. 38 De conerij, interieur op de verdieping met dichtgezette vensters en betonnen shed-spanten.
Afb. 39 De conerij op de verdieping gezien van west naar oost.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
52
Afb. 40 Verdieping voorzijde conerij met betonnen spanten.
Afb. 41 De overgang van de in gewapend beton uit-gevoerde, hogere conerij en de spinnerij ter hoogte van de spoelenblekerij.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
53
Afb. 42 De conerij met zicht op het bazenkantoor.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
54
Afb. 43 Glas-in-lood-venster in de voormalige kantine voor vrouwelijk personeel.
Afb. 44 Voorstelling van een cone in het glas-in-lood-venster.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
55
Afb. 45 De continuespinnerij gezien vanuit het oosten.
Afb. 46 De continuespinnerij, met ‘tijdelijke sluitwand’ aan de zuidzijde, met latere ope-ningen en een hoger opgaand middendeel als afsluiting van de centrale middengang waarin ook de kanalen voor de aan- en afvoer van lucht zijn opgenomen.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
56
Afb. 47 De continuespinnerij, interieur onderbouw met paddenstoelvloeren.
Afb. 48 Interieur voorbouw continuespinnerij. Res-tant machines voor de ventilatie van de lucht.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
57
Afb. 49 Interieur voorbouw continuespinnerij. Grote ventilator in een ‘windtunnelachige’ constructie.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
58
Afb. 50 Interieur voorbouw continuespinnerij. Bovenste deel trappartij aan de oostzijde.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
59
Afb. 51 De tonschaalhal van de continuespinnerij.
Afb. 52 Middengang van de continuespinnerij.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
60
Afb. 53 Continuespinnerij, overgang tonschalen, naar boven gezien met de sleuven voor de voorspankabels in de verbindingsbalk.
Afb. 54 Continuespinnerij, twee tonschalen die hun licht krijgen via de segmentvormige bovenlichten aan de zijde.
BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS | NYMA, NIJMEGEN
61
© Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfi lm of op welke andere wijze dan ook, zonder voor-afgaande schriftelijke toestemming van de auteurs.
Foto omslag: De watertoren met betonskelet en met baksteen beklede kop met daarop de letters ‘NYMA’.
VOORMALIGE N.V. KUNSTZIJDESPINNERIJ NYMAWinselingseweg 12-16 en 41, NijmegenBouwhistorische verkenning
Auteur: R. Stenvert
Datum: maart 2006
Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen
Redactie: J. Meijman, BBA
Vormgeving: Alf Slegers, Utrecht
Uitvoering: BBA, Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis v.o.f.
Julianaweg 1 3525 VA Utrecht afdeling Bouwhistorie, tel. 030 263 02 70, fax 030 263 01 81, e-mail. [email protected]
Bijlage 4: Tekeningen
0519 BT121009.pln; BT01 Situatie; 100%; 11-10-2009 18:51
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestand Situatie
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT01
12-10-2009 1:500 A1
102103104105106107108109110111112113114115116117
1718
1920
2122
2324
2526
2728
2930
3132
8788
8990
9192
9394
9596
9798
99100101102
12
34
56
78
910
1112
1314
1516
33343536373839404142434445464748495051525354
5556
5758
5960
6162
6364
6566
6768
6970
71727374757677787980818283848586
118119
120121
122123
124125
126127
128129
130131
5.0006.000
5.0005.000
trap
Waalbandijk
TerreinBurghouts
Entree
Winselingse weg
Spoorbaan
Toegangsweg
Peil = 0
Peil = +5450
PP
P
PP
Situatie 1:500
verzamelpunt
sleutelbuis
berekening parkeerplaatsten
bedrijfsverzamelgebouw: 1,3 pp / 100m2 bvoopp=7890,82 m2 → 1,3 x 79 = 102,7
cultureel centrum: 2 pp / 100m2 bvoopp= 1407m2 → 2 x 14,07 = 28,14
Totaal: 102,7 + 28,14 = 131 pp
0519 BT121009.pln; BT02 begane grond; 100%; 11-10-2009 18:51
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestandBegane grond
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT02
12-10-2009 1:200 A1
noordgevel
15.4
90
14.3
50
9.383 147 3 6.897 150 150 6.600 297150
1.749150
4.554 6.900 300 150 6.450 6.150 150 600 8.400 600600
150 6.150 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000
42.0
20
5.380 150 4.000 6.750 150 6.900 2.196 150 4.401 153 147 6.753 6.900 6.900 9.000 6.900 4.900 300 1.700 6.900 6.900 6.750 150 150 6.750 2.115 300 6.5859.530 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000
110.330
301
1.32
2
1501.
446 15
0992
841
563
8.23
68.
629
8.60
08.
350
6.10
08.
350
8.60
01.
140
8.60
02.
550
150
5.65
05.
750
5030
08.
350
150
4.02
515
04.
275
1.14
0
150
1.64
015
01.
225
150
2.40
015
0
200
400
3.98
050
3.82
030
0
400
950
300
6.60
030
06.
600
300
1.42
4
1.81
1
C-C
BT1
4C
-C B
T14
A-A BT13 A-A BT13
oostgevel
zuidgevel
westgevel
roldeur
hoofdpad
5
6
hekw
erk
+ pl
astic
zeil
Peil = 0
ladder
lift schacht
+850
+850
+850
+520
+850
+650+650
+520
Verdiepingh= 2720
oude harmonica deur hekwerk +plasticzeil
verdieping
Peil = 0
hout
steens pomp
underlayment
cont
aine
r
cont
aine
r
keer
muu
r
keer
muu
r
hout
keer
muu
r
Kantine
keer
muu
r
dn
kdn
zuidgevel laagbouw
B-B BT13 B-B BT13
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
0519 BT121009.pln; BT03 1e verdieping; 100%; 11-10-2009 18:51
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestand1e verdieping
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT03
12-10-2009 1:200 A1
noordgevel
C-C
BT1
4C
-C B
T14
A-A BT13 A-A BT13
oostgevel
zuidgevel
westgevel
8.60
08.
350
5.55
015
040
08.
350
8.60
0
300 4.270 150300
830150 4.000 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000 200 6.700 2.350 200 4.350 634 200 6.066 200 5.670 200 830 6.900 1.520200
1.970 200 3.010700
200 3.700 4.200 200
4.20
020
02.
150
200 1.
850
8.35
020
620
05.
694
930
150
3.00
820
04.
061
1.94
9200 1.
852
200
4.39
9
8.60
08.
350
6.10
08.
350
8.60
0
110.650
4.980 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000
6.05
62.
544
2.25
620
05.
600
200
944.
006
150
1.94
4100
200 2.
451
200
1.00
020
0 2.00
020
01.
999
2.55
020
05.
850
8.60
08.
350
6.10
08.
350
8.60
0
8.60
08.
350
406
200
4.94
415
040
08.
350
8.60
0
4.47
24.
128
8.35
06.
100
6.48
815
01.
712
250
150
3.52
515
02.
350
150
2.02
587
030
0
42.0
20
8.60
08.
350
6.10
08.
350
8.60
0
150 2.885830
150 4.000 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000200
200 5.270 2001.030
2.608200
1.577 2.515 6.900 400 6.500 6.900 6.500 4006501.250
2001.500 200 5.200
150 2.885425
50676
50684
150
834150
834
150677
300
6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000 2.261 4.639 4.851 100 1.949 591 6.309 6.900 3.350 150 3.400 5.300 1.600550
350 3.700 200 4.200
zuidgevel laagbouw
Ramen op 5.4 m van bovenkant vloer
invaliden toilet
luchtkoker,brandwerend bekleed
opslag huisbrand olie
verdiepingen in gebruikh= 2610
zink
en w
and
stel
age
+ be
plat
ing
hekw
erk
hout
stellage + beplating
Stel
lage
+ s
paan
plaa
t
zinken wand
20 m
1/2
"
verdieping in gebruikh=3950
lichte scheidingswanden
zink
en w
and
h=5290
5
6
R1.02
R1.01
4 x
12,5
mm
gip
s
hout + gordijn
R1.02
R1.01
R1.23
R1.18
stel
lingk
ast
R1.03
R1.22
R1.21
R1.24
R1.25
R1.27
R1.28R1.29
R1.30
R1.31
R1.32 R1.33
R1.34
30 M 3/4"
stel
lage
kas
t
zinken wand
Carnaval opslag
keet
30 M 3/4"
6LITER
30 M 3/4"
30 M 3/4"30 M 3/4"
20 m 1/2"
30 M 3/4"
spaanplaat
hout
6l poeder
6l poeder
6l poeder
R1.26
20 m
1/2
"
dn
dn kdn
kdn
cont
aine
r
cont
aine
r
Bran
dwer
ende
wan
d
Brandwerende wand
Bran
dwer
ende
wan
d
stoo
khok
B-B BT13 B-B BT13
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
0519 BT121009.pln; BT04 2e verdieping; 100%; 11-10-2009 18:51
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestand2e verdieping
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT04
12-10-2009 1:200 A1
noordgevel
C-C
BT1
4C
-C B
T14
A-A BT13 A-A BT13
oostgevel
zuidgevel
westgevel
zuidgevel laagbouw
1.169
4.396
4.175
4.175
4.175
6.100
4.175
4.175
4.175
4.425
880
1.169
4.396
3.775
150
250
3.779150 246
3.925150 100
6.100
4.175
2.008150 2.0179731503.00052984.327
880
1.169
4.396
855
1503.170
4.175
253
150
3.772
6.100
3.925
250
4.175
4.128
47103
4.322
880
8.60
08.
350
6.10
08.
350
8.60
01.
140
42.0
20
4.980 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 6.900 9.000
1501.170
150 5.080 150
4.320 150550
4.980
B-B BT13 B-B BT13
vide
52
57
5556
58
54
53
5150
49
5
6
lift schacht
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
0519 BT121009.pln; BT05 3e verdieping; 100%; 11-10-2009 18:51
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestand3e verdieping
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT05
12-10-2009 1:200 A1
noordgevel
C-C
BT1
4C
-C B
T14
A-A BT13 A-A BT13
oostgevel
zuidgevel
westgevel
zuidgevel laagbouw
B-B BT13 B-B BT13
5
6
ruimte is nietopgenomen
leidingkokerruimte is niet opgenomen qua indeling
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
0519 BT121009.pln; BT06 4e verdieping ; 100%; 11-10-2009 18:52
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestand4e verdieping
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT06
12-10-2009 1:200 A1
noordgevel
C-C
BT1
4C
-C B
T14
A-A BT13 A-A BT13
oostgevel
zuidgevel
westgevel
zuidgevel laagbouw
B-B BT13 B-B BT13
5
6
ruimte is nietopgenomen
leidingkokerruimte is niet opgenomen qua indeling
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
0519 BT121009.pln; BT07 5e verdieping; 100%; 11-10-2009 18:52
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestand5e verdieping
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT07
12-10-2009 1:200 A1
noordgevel
C-C
BT1
4C
-C B
T14
A-A BT13 A-A BT13
oostgevel
zuidgevel
westgevel
zuidgevel laagbouw
B-B BT13 B-B BT13
5
6
leidingkokerruimte is niet opgenomen qua indeling
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
0519 BT121009.pln; BT08 6e verdieping ; 100%; 11-10-2009 18:52
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestand6e verdieping
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT08
12-10-2009 1:200 A1
noordgevel
C-C
BT1
4C
-C B
T14
A-A BT13 A-A BT13
oostgevel
zuidgevel
westgevel
zuidgevel laagbouw
B-B BT13 B-B BT13leidingkokerruimte is niet opgenomen qua indeling
5
6
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
0519 BT121009.pln; BT09 7e verdieping ; 100%; 11-10-2009 18:52
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestand7e verdieping
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT09
12-10-2009 1:200 A1
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
5
6
0519 BT121009.pln; BT10 8e verdieping ; 100%; 11-10-2009 18:52
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestanddakaanzicht
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT10
12-10-2009 1:200 A1
5
6
A B C D E F G H I J K L M N O
1
2
3
4
0519 BT121009.pln; BT11 gevels 1+3; 100%; 11-10-2009 18:52
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
bestaande toestandOostgevel , Westgevel
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
BT11
12-10-2009 1:200 A1
A B C D E F G H I J K L M N O
+5.450
+11.000+11.800
+20.025
+36.825
0+500
+5.450
+13.520
+22.300
1.000
3.410
5.040maaiveld
Oude fabrieks fundering
maaiveld
betonnen band langs gevel betonnen band langs gevelbetonnen band langs gevelbetonnen poeren aanbrengenonder noodtrap
onderhoud aan pui en tijdelijke vluchttrapnieuwe pui en vluchtrap in fase 2
ruit vervangenoplossing creëren voor afvoer bar vanuit hal
alle dakbedekkingen en dakrand afwerkingen vervangendakbedekking dient geschikt te zijn voor sedum bedekking
houten kozijnen vervangen 3 stuks in alle gevels glazen bouwstenen vervangendenk aan afvoeren instalatie
gat in metselwerk nazienop ventilatievoorzieninggat in metselwerk nazien
op ventilatievoorziening
afvoeren tbv installtie
+5.450
+20.139
+22.300
+37.025
+1.040
+5.450
+13.520
+17.053
+22.407
2.615
5.040
2.376
4.9005.470 maaiveld
maaiveld
betonnen band langs geveldicht getimmerd gat in gevel
afgezaagde betonrand schilderen ivm betonrot
in alle gevels glazen bouwstenen vervangendenk aan afvoeren instalatie
oude erco's verwijderenl
afvoer cv ketel
luchtafvoer kantoor
luchttoevoer cv ketel
rotte houten delen vervangenalle delen schilderen
Westgevel 1:200
Oostgevel 1:200
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum: 1:200
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
nieuwe toestand fase1:onderhoud + fase 2:toegankelijkheidZuidgevel laagbouw, Noordgevel, Zuidgevel
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
12-10-2009 1:20012-10-2009 A2
SO12
+5.500
+20.025
0
+5.450
+11.000+11.600
+20.025
+37.025
8.100
maaiveld
rolluik vervangen
kozijn gaas vervangenraam vervangen
nieuw kozijn
nieuw kozijn
nieuw kozijn
roosterrooster
Zuidgevel laagbouw 1:200
Noordgevel 1:200
0
+1.121
+5.450
+17.053
+20.025
+22.300
+36.825
500
5.070
vloer tpv entree overheaddeurophogen ivm wateroverlast
lood boven schuifdeur vervangenschuifdeur schilderen
borstwering panelen van kozijnen vervangenbestrating verlagen of grindstrook aanbrengen
raam nieuw uitvoering als bestaand
alle houten delen nazien, rotte delen verwijderen
wand naast overhead deur dichtzetten = nisplafond aanbrengen tpv overheaddeuren
algemeen:metselwerk:* gaten in buitenmetselwerk reparerenbuitenkozijnen:* alle buitenkozijnen en ramen repareren engangbaar maken daar waar nodig* alle buitenkozijnen en houten delen schilderenbetonskelet:geschilderde onderdelen
Zuidgevel 1:200
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum:
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
nieuwe toestand fase1:onderhoud + fase 2:toegankelijkheidDoorsnede A, Doorsnede B
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
SO13
12-10-2009 1:200 A1
-1.200
±0+500
+5.450
+13.520
+17.053
+22.300
5.25
0+5.450+4.950
+8.375
+15.985
+20.025
11.3
50
maaiveld
5.25
020
02.
925
200
4.21
020
02.
800
200
4.04
0
3.62
5
begane grond
1e verdieping
2e verdieping
3e verdieping3e verdieping
1.20
02.
880
200
2.17
020
06.
550
200
2.65
020
02.
570
195
2.01
020
0 1.72
520
0
fase 2:3x nieuwe trap
4e verdieping
5e verdieping
6e verdieping
4e verdieping
Doorsnede A 1:200
Doorsnede B 1:200
wijzigingen: blad: omschrijvingen:
WERKNUMMER:fase:
4:
formaat:schaal:
5:
datum: 1:200
1:
2:
3:
0 2 4 A R C H I T E C T E Nst. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl
De Vasim
nieuwe toestand fase1:onderhoud + fase 2:toegankelijkheidDoorsnede C
0502opdrachtgever: Standvast Wonen
12-10-2009 1:20012-10-2009 A2
SO14
±0
+1.304
+5.450
+17.053
+20.025
+22.300
+37.025
±0
+935+1.300
+5.450
+11.000+11.800
maaiveld
Doorsnede C 1:200
Bijlage 5: Programma van Eisen cultuurspinnerij
Vasim 2013
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij De Vasim
Nijmegen
BOEi - Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed Postbus 2641 3800 GD Amersfoort T. 033-760 0660 E. [email protected] I. www.BOEi.nl
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
2
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
3
Inhoudsopgave
1. Inleiding ....................................................................................................... 5
1.1. Inleiding 5
1.2. Leeswijzer 5
2. Visie Cultuurspinnerij de Vasim ....................................................................... 6
2.1. Cultureel kwartier ‘broedplaats voor ondernemerschap’ 6
2.2. Creëren 6
2.3. Leren 7
2.4. Beleven 7
2.5. Functies 8
2.6. Onderlinge relatie van functies 9
3. Algemene eisen........................................................................................... 10
3.1. Wet en regelgeving 10
3.2. Externe voorwaarden 10
3.3. Compartimentering 10
4. Prestaties bouwkundig ................................................................................. 12
4.1. Hoofddraagconstructie 12
4.2. Gevel 12
4.3. Dak 12
4.4. Binnenwanden 13
4.5. Plafond 14
4.6. Vloerafwerking 15
4.7. Vaste inrichting 15
4.8. Terrein 15
4.9. Onderhoud en exploitatie 16
4.10. Revisiebescheiden en opleveringsbescheiden 16
5. Prestaties bouwfysich .................................................................................. 18
5.1. Ventilatie 18
5.2. Ontwerp 18
5.3. Luchtsnelheid 18
5.4. Ventilatiecapaciteit 18
5.5. Emissies 18
5.6. Binnenluchttemperatuur 18
5.7. Licht 18
5.8. Zonwering 19
5.1. Geluid 19
6. Prestaties elektrotechnisch ........................................................................... 20
6.1. Algemeen 20
6.2. Reservecapaciteit 20
6.3. Krachtstroom 20
6.4. Licht 20
6.5. Geluidsinstallaties 21
6.6. Noodverlichting 21
6.7. Specifieke aansluitingen 21
6.8. Aardingsinstallatie 21
6.9. Brandbeveiligings- en ontruimingsinstallatie 21
6.10. Zwakstroominstallatie 21
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
4
6.11. CAI installatie 21
6.12. Invalidentoilet 21
6.13. Data installatie en telefoon 21
6.14. Nutsaansluitingen 21
6.15. Terreinverlichting 22
6.16. Liften 22
6.17. Glazenwasserinstallatie 22
6.18. Onderhoud en exploitatie 22
6.19. Revisie- en opleveringsbescheiden 22
7. Prestaties werktuigbouwkundig ..................................................................... 23
7.1. Algemeen 23
7.2. Koudwaterinstallaties 23
7.3. Warmwatertapinstallatie 23
7.4. Sanitaire installaties 23
7.5. Riolering en hemelwaterafvoer 23
7.6. Sprinklerinstallatie 23
7.7. Centrale verwarmingsinstallatie 23
7.8. Ventilatie-installatie 24
7.9. Regelinstallatie 24
7.10. Perslucht en vacuüminstallaties 24
7.11. Onderhoud en exploitatie 24
7.12. Revisie- en opleveringsbescheiden 24
8. Oppervlakte ................................................................................................ 26
8.1. Oppervlaktestaat 26
Colofon .............................................................................................................. 27
9. Over BOEi .................................................................................................. 28
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
5
1. Inleiding
1.1. Inleiding
Dit programma van eisen beschrijft de eisen die worden gesteld aan de herhuisvesting van Cultuurspinnerij de Vasim in het voormalig fabriekshal van kunstzijdefabriek NYMA. Vasim is gelegen aan de Winselingseweg 41 te Nijmegen. Cultuurspinnerij de Vasim is een creatieve broedplaats en bedrijvencluster. Bestaande uit een mix tussen kunst, cultuur, creatieve ondernemers en publiek, waarbij de hele culturele waardeketen vertegenwoordigd is.
1.2. Leeswijzer
Dit programma van eisen (PvE) bestaat uit een verzameling gegevens die de herhuisvestingsbehoefte weergeeft van Cultuurspinnerij de Vasim. Het PvE is opgesplitst in; visie, algemene eisen, prestaties en een ruimtestaat. De visie van Cultuurspinnerij de Vasim wordt omschreven op basis van: - cultureel kwartier - creëren - leren - beleven - functies - onderlinge relaties van functies De algemene eisen zijn van toepassing op alle onderdelen, en hierin zijn de volgende zaken omschreven: - wet en regelgeving - externe voorwaarden en relaties - compartimentering De prestaties worden voor de verschillende functies per onderdelen behandeld: - prestaties bouwkundig - prestaties bouwfysisch - prestaties elektrotechnisch - prestaties werktuigbouwkundig De oppervlaktes worden in een separate oppervlaktestaat per functie weergegeven.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
6
2. Visie Cultuurspinnerij de Vasim
2.1. Cultureel kwartier ‘broedplaats voor ondernemerschap’
Talentvol, ambachtelijk, jong of oud, beginnend of ervaren: Cultuurspinnerij De Vasim is een plek waar kunstenaars en bedrijven elkaar inspireren en een vruchtbare wisselwerking met elkaar aangaan. De Vasim is een kunstzinnige en culturele bedrijfsgemeenschap, gevestigd in de oude fabriekshal van kunstzijdefabriek NYMA in Nijmegen. In het multifunctionele pand bevinden zich ateliers, werkplaatsen, kantoren, opslagruimtes en een evenementenhal.
Missie
De doorontwikkeling van het Vasimterrein tot een centrum voor kunst, cultuur &
ambachten, waar betaalbare atelier-, werk-, repetitie- en presentatieruimtes voor
kunstenaars, culturele bedrijven en ondernemers in de creatieve sector beschikbaar zijn.
Daarnaast wil De Vasim een podium bieden aan diverse publieksgerichte activiteiten zoals
voorstellingen, exposities, feesten, presentaties, workshops en symposia.
Het Vasimterrein is een marktplaats: culturele ondernemers bieden kunst, cultuur, festiviteiten en evenementen aan. Ze werken allemaal vanuit een ‘ondernemersmentaliteit’ hun producten of diensten brengen waarde op. Culturele waarde én financiële waarde. De essentiële voorwaarde van het cultureel kwartier is dat deze als geheel kostendekkend moet zijn. Alle culturele ondernemers betalen huur voor het gebruik van het gebouw en gezamenlijke voorzieningen. Vanzelfsprekend mag van een startende ondernemer niet dezelfde bijdrage worden verwacht dan van een gevestigde ondernemer. Daarom is onderlinge solidariteit tussen de ondernemers van groot belang. Ondernemers met een grote omzet, betalen meer huur. Hiermee kunnen we de toegankelijkheid voor jongeren en starters garanderen en stimuleren we ook de gewenste doorstroming in het gebouw. Het cultureel kwartier biedt plaats aan diverse activiteiten, projecten en festivals. Winst van goedlopende activiteiten (bijv. een meerdaags evenement met duizenden bezoekers, of een beurs) wordt geïnvesteerd om daarmee de niet-winstgevende activiteiten (bijvoorbeeld kleinschalige experimenten) mogelijk te maken. Solidariteit tussen ondernemers en activiteiten dus. Het Vasimterrein is daarmee een krachtig economisch fundament voor kunst en cultuur in Nijmegen. Het is een New European Art Space: een plek waar het publiek op nieuwe manieren met kunst en cultuur in aanraking komt, waar grenzen verkend worden, waar het publiek centraal staat en kunstenaars open staan voor coproductie. Ingebed in een gebouw dat publieke voorzieningen als een grand-café en een galerie herbergt en waar dag en nacht iets te beleven is!
2.2. Creëren
Het monumentale pand biedt onderdak aan tientallen kunstenaars, culturele bedrijven en professionals uit de creatieve economie. Van eenpitters tot grotere organisaties, van starters tot ervaren ondernemers. Ze krijgen allemaal de ruimte!
Werkplaatsen, kantoorruimtes & nomadeplekken
De culturele ondernemers staan voorop in het Vasimgebouw. Zij krijgen de ruimte om te creëren, productie te maken en tentoon te stellen. In het gebouw zelf is kantoorruimte aanwezig, maar overheersen werkplaatsen en ateliers. Flexwerkers kunnen terecht op de nomadeplekken waar een bureau met basisvoorzieningen voor ze klaar staat. Belangrijk is dat de creatieve waardeketen aanwezig is in en om het gebouw: de bedenker, de
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
7
ontwerper, de producent, de handelaar, de verkoper, de vervoerder. De creatieve keten voegt waarde toe en werkt stimulerend voor de culturele ondernemers!
Werkplaats voor ambachten
In het Vasimgebouw is ruimte voor een grafische werkplaats, een metaalwerkplaats en een meubelwerkplaats. Hier worden producten van bijzondere omvang en met bijzondere materialen gemaakt, die niet op een andere plek gemaakt kunnen worden. Ook is er plaats voor Bronsgieterij de Olifant, die uniek is in Nederland omdat kunstenaars hier zelf hun brons kunnen gieten. Het Vasimgebouw biedt een prima sfeer en onderdak aan deze ambachtelijke kunstvormen!
Theater
Een goed geoutilleerd theater maakt het mogelijk om kleinschalige muziek- en theateroptredens te houden in de af te scheiden deel van de evenementenhal. Daarnaast kunnen buurtverenigingen of scholen gebruik kunnen maken van deze ruimte. In deze zaal is volop ruimte voor cultuureducatie en scholing van jongeren.
2.3. Leren
Het Vasimterrein en vooral de activiteiten die er plaats vinden, vormen de garantie voor een inspirerende omgeving. Er worden verbindingen gelegd met onderwijsinstellingen uit de regio. Jongeren leren van ouderen, startende ondernemers van gevestigde, en de ontwerper van de distributeur.
Atelierplein
Kleine betaalbare ateliers met gemeenschappelijke ruimte om groot te kunnen werken. Voor startende culturele ondernemers is het belangrijk om tegen een aantrekkelijk tarief gebruik te maken van een atelier. Op het atelierplein kunnen zij in het groot werken en tegelijkertijd samenwerkingsverbanden met andere kunstenaars en creatieve bedrijven aangaan. Het vakmanschap en ondernemerschap van kunstenaars wordt uitgewisseld!
Gastateliers
De unieke sfeer van de Vasim heeft een grote aantrekkingskracht op kunstenaars. Op het terrein zijn gastateliers daarom ingericht, waar de “artists in residence” geïnspireerd worden door de bijzondere omgeving, de samenwerking en contacten met andere culturele ondernemers of boeiende projecten en tentoonstellingen. De gastateliers vormen een aantrekkelijke tijdelijke verblijfsruimte voor startende ondernemers in de creatieve industrie en onderwijsinstellingen. Niet alleen uit de directe omgeving van Nijmegen, maar ook van ver daar buiten.
2.4. Beleven
Meer dan 21.000 bezoekers per jaar trekt de Vasim nu al. Dat aantal wordt in de toekomst zeker verveelvoudigd! Met de 1200 m2 grote evenementenhal, het omliggende terrein en de bereikbaarheid zijn alle ruimtelijke ingrediënten aanwezig voor de organisatie van grote festivals en manifestaties. Daarmee geeft De Vasim invulling aan Nijmegen als evenementenstad+.
Evenementenhal
Met zijn duizelingwekkende hoogte en oppervlakte biedt de grote hal fantastische mogelijkheden om bijzondere evenementen te houden. Film, circus, dance, theater, seminars & congressen, bijzondere (bedrijfs)feesten en manifestaties: zowel de productie als expositie kan in deze multifunctionele evenementenhal en omliggende ruimtes. Uniek in Nederland, uniek voor de vele bezoekers uit de regio.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
8
Expositieruimte en galerie
Het gebouw biedt onderdak aan een permanente expositieruimte en galerie. Door een transparante en speelse indeling van het gebouw, kan het publiek een blik werpen op de verschillende ateliers en werkplaatsen. Het creëren van kunst is op deze manier zichtbaar voor publiek en nodigt uit tot verbazing. De exploitatie van deze expositieruimte en galerie wordt in handen gegeven van een kwartiermaker.
Grand café
Genieten van een heerlijke cappuccino, nippen aan goed glas wijn. Met uitzicht op de bedrijvigheid in de ateliers en werkplaatsen van de culturele ondernemers, je ogen laten glijden over het hoogtelandschapsspel van de rivier en de aangrenzende woonwijken. Je voelt je welkom in het grand café dat biologische gerechten voor je serveert.
Festivalterrein
De locatie van het Vasimterrein, pal aan de stadsbrug en de rivier, is fantastisch. Een eigen, specifieke sfeer en ruimtelijke kwaliteit en toch dichtbij bewoners van stadsdeel West. De Nijmeegse binnenstad en het nieuwe stadscentrum De Citadel in de Waalsprong liggen op korte afstand. Het is daarmee een uitgelezen locatie om grote festivals en buitenevenementen te houden. Onder of naast de stadsbrug, aan de Waal. Hoe dan ook: altijd naast één van de belangrijkste invalswegen van Nijmegen, aan de drukst bevaren rivier van Europa. Een A-locatie met een spectaculair en afwisselend uitzicht en ongekende mogelijkheden.
2.5. Functies
De volgende functies maken onderdeel uit van Cultuurspinnerij de Vasim: - kantoor - atelier - studio - werkplaats - opslag - horeca - evenementenhal In de oppervlaktestaat hoofdstuk 8 wordt per functie aangegeven of deze betrokken zijn bij evenementen en gebruik maken van de workshops. Per functie wordt daarnaast aangegeven op welke punten ze onderdeel uitmaken van het concept creëren, leren en beleven.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
9
2.6. Onderlinge relatie van functies
In onderstaand schema zijn de functies weergegeven en hebben een directe fysieke relatie met elkaar wanneer de cirkels elkaar overlappen. Alle functies zijn met elkaar verbonden in de ketenintegratie. Zoals eerder omschreven in dit hoofdstuk.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
10
3. Algemene eisen
3.1. Wet en regelgeving
Het gebouw dient te voldoen aan alle geldende wet- en regelgeving, waaronder onderstaande documenten. Indien in het onderliggende document onverhoopt kwaliteiten van een lager niveau dan de geldende wettelijke eisen en/of richtlijnen worden beschreven, prevaleren de wettelijke eisen en/of richtlijnen. Wanneer in het vervolg van deze rapportage wordt verwezen naar Nen-normen of andere richtlijnen, is altijd de meest actuele versie van de betreffende norm of richtlijn van toepassing, inclusief alle op deze norm of richtlijn betrekking hebbende verwijzingsbladen en/of correctiebladen. Documenten: - Bouwbesluit - Bouwverordening - Wet milieubeheer - Drank en horeca wet - Tabakswet - Handboek voor toegankelijkheid - Arbobesluit - Legionella bestrijding - Bestemmingsplan - Voorschriften plaatselijke nutsbedrijven - Alle overige voor en door de wet gestelde eisen.
3.2. Externe voorwaarden
In het ontwerp dient onder andere rekening gehouden te worden met de volgende externe Gegevens voor het buitenterrein en het gebouw: - toegankelijkheid/bereikbaarheid voor mensen met een functiebeperking. - aan- en afvoermogelijkheden van materialen rekening houdend met de functies. - bereikbaarheid voor bezoekers evenementen (voetgangers, fietsers, personenauto’s). - bereikbaarheid voor goederen leveranties (vrachtwagens). - bereikbaarheid door hulpdiensten. - ophaaldiensten van huisvuil. - aansluiting gas, water en elektra. - afvalwater en rioolwater. - vervanging installatie-elementen.
3.3. Compartimentering
Cultuurspinnerij de Vasim heeft een diversiteit aan functies en leidt tot een ruimtelijke zonnering waarin 7 functies zijn te onderscheiden die deels afzonderlijk moeten kunnen functioneren, te weten: - kantoor - atelier - studio - werkplaats - opslag - horeca - evenementenhal
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
11
Deze compartimenten dienen apart te kunnen functioneren, hier dient in het ruimtelijk functioneel ontwerp aandacht aan te worden geschonken, maar ook in het technisch ontwerp. Hierbij valt te denken aan: - Compartimentering binnen de installatietechniek (in/uitschakelen van verwarming,
luchtbehandeling, verlichting, beveiliging); - Bemetering van elektra, gas, water (aparte tussenmeters) - Afsluitbaarheid.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
12
4. Prestaties bouwkundig
4.1. Hoofddraagconstructie
Fundering
De bestaande fundering moet voldoende geschikt zijn voor de inbouw van de beoogde functies.
Balken
De bestaande balken moeten voldoende geschikt zijn voor de inbouw van de beoogde functies
Vloeren
De bestaande vloeren moeten voldoende geschikt zijn voor de vloerbelasting van de beoogde functies.
4.2. Gevel
Materiaal en onderhoud
Er wordt gestreefd naar het toepassen van onderhoudsvrije materialen. Deuren en materialen moeten vandaalbestendig en goed afsluitbaar zijn. Toegepaste materialen voor gevelbeplating en kozijnen dienen een garantietermijn te hebben van minimaal 10 jaar.
Dichte gevelvlakken
Voldoende natuurlijke ventilatie en koudebruggen voorkomen.
Beglazing
De daglichtopeningen in de gevel moeten voldoen aan de daglichteis die gesteld is in het bouwbesluit. Directe inval van zonlicht in de winterperiode kan hinderlijk zijn en moet in ieder geval in ateliers, werkplaatsen en studio’s voorkomen worden. Doorvalveilig en letselwerend glas (zgn. gelaagd glas) van voldoende sterkte toepassen: - interieur: alle puien en deuren met glas - daar waar dit door het bouwbesluit is vereist Beglazing toepassen die voldoet aan de volgende eisen: - standaard HR++
Spuiventilatie
Natuurlijke ventilatie door ramen te openen is niet afdoende. Voor individuele ventilatie zullen te openen ramen opgenomen worden in ieder vertrek in overleg met de gebruiker. De te openen ramen zijn afsluitbaar.
Hang- & sluitwerk
- hang- en sluitwerk in de gevel moet voldoen aan de SKG klasse drie sterren.
4.3. Dak
De opbouw van het dak dient ertoe bij te dragen dat bij hoge buitentemperaturen opwarming in de ondergelegen ruimten traag verloopt. Het dak dient voor onderhoud en inspectie aan gebouw en installaties incidenteel veilig betreden te kunnen worden zonder
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
13
kans op schade aan het dak. Benodigde veiligheidsvoorzieningen dienen te zijn aangebracht. Daar waar daken veelvuldig belopen zullen worden, tegelpaden aanbrengen op tegeldragers. Eventuele goten dienen veilig bereikbaar te zijn voor inspectie. Noodzakelijke hemelwaterafvoeren en overstort voorzieningen dienen aanwezig te zijn. Aansluitingen op dakopbouwen en dakdoorbrekingen voorzien van loodvervanger over de dakopstanden.
4.4. Binnenwanden
Binnenspouwbladen
Bij een eventueel binnenspouwblad moet het bevestigen van installatiedelen en voorzieningen als vensterbanken, gordijnrails of aanvullende zonwering mogelijk maken.
Aansluiting plafond
Flexibele binnenwanden dienen aan te sluiten op het (verlaagde) plafond. Hierbij aandacht voor de aansluitdetails m.b.t. de vereiste geluidsisolatiewaarden. Tussen verlaagd plafond en onderkant (dak)vloer wordt ter plaatse van de tussenwanden een voorziening tegen geluidsoverdracht getroffen. Dit dient star te zijn en los gekoppeld van de dakconstructie. Daar waar nodig brandwerende scheidingen aanbrengen.
Wandafwerking
De afwerking van de binnenwanden moet in overeenstemming zijn met de ruimtebestemming. Tot een hoogte van 1,20 m1 moeten wanden bestand zijn tegen stoten, krassen, vocht en andere invloeden van schoonmaak. In de natte ruimte dient dit tot 2 meter te zijn.
Binnendeuren
- Deuren worden uitgevoerd in een onderhoudsvriendelijk materiaal dat bestand is tegen mechanische beschadigingen.
- Deuren dienen minimaal 90º open te kunnen staan. - Dagmaat binnendeuren minimaal 900 mm; De dagmaat van deuren naar bergingen
wordt in overleg met de gebruiker bepaald. - Indien vereist bij een functie worden deuren aangebracht die voldoen aan de
geluidseisen die gesteld worden aan de scheiding tussen (groeps)ruimten. In de sponning geluiddempende rubbers aanbrengen, valdorpel aanbrengen en indien noodzakelijk dubbele kierdichting aanbrengen.
- Brandwerende deuren in brandscheidingen. - In verband met de toegankelijkheid zo min mogelijk drempels (max. 20mm) toepassen. - In overleg met de gebruiker een sluitplan opstellen.
Binnen ramen
In overleg met de gebruiker worden er ramen tussen ruimten onderling aangebracht, bijvoorbeeld tussen een verkeersruimte en een atelier, werkplaats of kantoor. In overleg met de gebruiker wordt bepaald welke deuren van een glasstrook worden voorzien. In deuren wordt veiligheidsglas toegepast.
Beglazing
Doorvalveilig en letselwerend glas (zgn. gelaagd glas) van voldoende sterkte toepassen: - Interieur: alle puien en deuren met glas.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
14
4.5. Plafond
Vrije hoogte
De vrije hoogte wordt afgestemd op de functie en het gebruik van een ruimte. De afstand van vloer tot (verlaagd) plafond zijn als volgt:
functie hoogte in m1
kantoor vrije hoogte 2,6
atelier vrije hoogte 2,6 - 4
studio vrije hoogte 2,6
werkplaats vrije hoogte 4
opslag vrije hoogte 4,5 - 5
horeca vrije hoogte 4,5
evenementen(hal)* vrije hoogte 7 - 11,5 *Geldt ook Circuswerkplaats Indien er geen verlaagd plafond wordt toegepast moet het plafond als schoon zichtwerk worden uitgevoerd en moet de nagalmtijd voldoen aan het gestelde in het Bouwbesluit.
Verlaagde plafonds
Bij het toepassen van verlaagde plafonds gelden de volgende kwalificaties: - er mag geen stofophoping plaatsvinden; - mogelijkheden bieden voor het geïntegreerd opnemen van voorzieningen voor
verlichting, ventilatie, koeling en dergelijke; - eventueel te plaatsen flexibele wanden mogen niet worden gehinderd; - het plafond is voorzien van uitneembare delen ten behoeve van onderhoud en reparatie
van boven het plafond liggende installatiedelen; - eenvoudig reinigbaar; - het plafond dient bestand te zijn tegen schommelingen in temperatuur en
luchtvochtigheid; - vervorming en verkleuring mogen niet optreden.
Akoestiek
Een goede akoestiek (nagalmtijd) en is van wezenlijk belang voor de bruikbaarheid en beleving van het gebouw. Ook de geluidsoverlast (contact en luchtgeluid) tussen afzonderlijke gebruikers moet goed opgelost binnen het gebouw. In dit verband moet er vooral aandacht worden gegeven aan de geluidsisolatie van de evenementenhal, café, muziekstudio en werkplaatsen naar omliggende ruimtes.
Geluidswering
De geluidswering van gevels en daken moet voldoen aan de eisen zoals omschreven in het Bouwbesluit. De geluidsisolatie tussen ruimten in het gebouw is zo dat men geen hinder mag hebben ten opzichte van elkaar. De bouwkundige voorzieningen worden zo samengesteld, dat constructies voldoende geluidswerend en geluidsisolerend zijn. Zo dienen bijvoorbeeld binnenwanden aan te sluiten aan de constructieve plafonds. Omloopgeluid moet worden voorkomen.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
15
Bij toepassing van systeemwanden moet de ruimte boven de wanden, tussen plafond en constructievloer, worden voorzien van geluidwerende voorzieningen met gelijkwaardige waarden als de scheidingswand. Voor geluidsoverlast door technische installaties naar de omgeving worden de streefwaarden aangehouden, zoals vereist volgens de Hinderwet (Milieuwet). Installaties en dergelijke mogen conform de van toepassing zijnde norm geen voelbare trillingen in het gebouw veroorzaken.
Bouwfysica
Met betrekking tot de vochtdoorlatendheid volstaan de eisen zoals omschreven in het Bouwbesluit.
4.6. Vloerafwerking
Dekvloeren
Dekvloeren worden in principe uitgevoerd als cementdekvloeren.
Vloerbedekking
- De vloerbedekking wordt afgestemd op de specifieke functie en afgestemd met de gebruiker.
- Vloeren moeten kras- en splintervrij, slijtvast, onderhoudsvriendelijk en eenvoudig reinigbaar zijn.
- Vloerbedekking is vlamdovend, rolstoelbestendig en antistatisch. - Onder flexibele scheidingswanden dient de vloerbedekking door te lopen. - Bij de entrees worden enkele droog- /schoonloopmatten toegepast. De afmeting
moet moeten berekend zijn op het aantal, dat door een de entree gaan.
4.7. Vaste inrichting
Publiekstoegankelijke trappen en balustraden
- Moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. - Trappen en verhogingen van meer dan 0,80 m1 hoog hebben een balustrade met - een minimale hoogte van 1,2 meter. - Trappen hebben leuningen op kindhoogte (0,60 m1) en een maximale spijlbreedte van
0,08 mm1. Mogelijkheid tot het plaatsen van hekjes aan de boven- en onderzijde van de trap.
- In principe worden er dichte trappen toegepast. De trap in de entreehal mag in staal en hout worden uitgevoerd zonder stootborden (open trap).
Keukeninrichting
Nader te bepalen met gebruikers.
Receptie & balie
De inrichting en vormgeving van de eventuele receptie, balie, kassa, garderobe, vindt in overeenstemming met de gebruiker plaats.
4.8. Terrein
Grondwerk
Indien grondwerk van toepassing is wordt een onderzoek uitgevoerd conform naar de bodem Besluit bodemkwaliteit.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
16
Verhardingen
Verhardingen worden uitgevoerd als straatwerk.
Buitenriolering
Ten aanzien van de aansluiting op het gemeentelijke rioolstelsel worden afspraken met de gemeente gemaakt.
Bereikbaarheid
- De locatie dient goed bereikbaar te zijn voor alle gebruikers, te voet, per fiets en indirect per auto.
- De locatie dient goed bereikbaar en toegankelijk te zijn voor mensen met een functiebeperking.
Inrichtingseisen
De buitenruimte moet zodanig worden ingericht dat er zo min mogelijk problemen ontstaan ten aanzien van sociale veiligheid, vandalisme en diefstal. Dit betekent dat de paden goed verlicht moeten worden, er geen sprake is van overhangend groen of donkere nissen.
Opslag van afval
In overleg met de gebruiker komt er een opslagruimte voor afval. Hierbij dient onder andere rekening te worden gehouden met toegankelijkheid en afsluitbaarheid. Er wordt rekening gehouden met een gescheiden inzameling en opslag van afval.
Fietsenstalling
De buitenruimte moet voorzien zijn van een open niet overdekte fietsenstalling.
Parkeerterrein
Op het parkeerterrein dienen voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn.
Evenementen
De buitenruimte dient geschikt te zijn voor evenementen.
Opslag
Een alternatieve locatie in directe nabijheid van het Vasim dient gevonden te worden voor de opslagruimte die in de huidige Cultuurspinnerij de Vasim gebruikt wordt en in dit programma van eisen niet terug komt. Het betreft een te herhuisvesten oppervlak van 3.400 m2 VVO. Betreffende opslag staan wel als functie omschreven in de oppervlaktestaat van hoofdstuk 8.
4.9. Onderhoud en exploitatie
Bij het ontwerp wordt er aandacht besteed aan de onderhoudsaspecten. Er wordt gekozen voor duurzame en onderhoudsvrije oplossingen. Tevens zijn gebouwdelen die met enige regelmaat onderhouden moeten worden goed bereikbaar. Denk bijvoorbeeld aan glasvlakken in de gevel.
4.10. Revisiebescheiden en opleveringsbescheiden
Bij de oplevering (tot maximaal 3 weken erna) dienen de volgende bescheiden aanwezig te zijn: - bestek met nota’s van wijzigingen en aanvullingen; - revisie bestektekeningen, digitaal en hardcopy; - werktekeningen van (onder)aannemers en leveranciers;
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
17
- originele afgegeven vergunningen en dergelijke, bijvoorbeeld: omgevingsvergunning met onderliggende stukken, gebruiksvergunning, aansluitingen, schone grond verklaring;
- sluitplan met sleuteloverzicht; - kleurenschema’s; - V&G-plan.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
18
5. Prestaties bouwfysich
5.1. Ventilatie
De mechanische ventilatie dient per specifiek te worden afgestemd op functie en betreffende ruimte. Geadviseerd wordt om een co2 gestuurde regeling toe te passen.
5.2. Ontwerp
Bij het ontwerp van de ventilatievoorzieningen dient er rekening te worden gehouden met een zo groot mogelijke flexibele indeling van het (monumentale) gebouw.
5.3. Luchtsnelheid
In verband met het voorkomen van tocht is de luchtsnelheid, in overeenstemming met vigerend bouwbesluit. Bij ventilatie door een te openen raam kan er wel tocht optreden.
5.4. Ventilatiecapaciteit
De benodigde ventilatiecapaciteit dient afgestemd te zijn op het ruimtegebruik. Geadviseerd wordt om een co2 gestuurde regeling toe te passen.
5.5. Emissies
Emissiebronnen worden zoveel mogelijk buiten werkruimten geplaatst. Men kan hierbij denken aan een printer. Keukens, ovenruimte en sanitaire ruimten worden gescheiden geventileerd.
5.6. Binnenluchttemperatuur
Minimaal 90% van de gebruikstijd wordt voldaan aan deze eisen: - De operatieve temperatuur op alle werk- en leerplekken (waar iemand meer dan 2 uur
per dag zittend werkt, leert, verblijft) is minimaal 20°C. - Bij buitentemperatuur <20°C is de operatieve temperatuur maximaal 20°C. - Bij buitentemperatuur >20°C is de operatieve temperatuur maximaal 3°C boven
de buitentemperatuur. - De stralingssymmetrie (verschil in temperatuur van tegenoverliggende vlakken) is: bij
een warm plafond <5°C, bij een koude wand < 10°C, bij een koud plafond <14°C, bij een warme wand <23°C bij een warme wand <23°C.
De binnenluchttemperatuur dient behaaglijk te zijn. Per ruimte worden de volgende vereiste temperaturen aangehouden: - verkeersruimte, bergingen, opslag 15ºC - horeca, werkplaats, atelier, studio 19ºC - 24 ºC - sanitair 18ºC - horeca 21ºC - kantoor 21ºC - Evenementenhal 19ºC - 24 ºC
5.7. Licht
In het bouwbesluit zijn de minimum eisen ten aanzien van daglichttoetreding geformuleerd. Bij het ontwerpen van de kunstlichtvoorzieningen dient aandacht te worden besteed aan het visuele comfort. In ruimten met een gezelligheidsfunctie (horeca) wordt sfeerverlichting aangebracht. - Energiezuinige elektra- en verlichtingsinstallaties conform NEN 3087 en NEN 1890 - Schakelbaar per functie/cluster.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
19
- Aanwezigheids- schakeling en daglichtregeling. - Verlichtingsarmaturen kantoor dient afgeschermd te zijn ter voorkoming van
reflectiehinder in beeldschermen.
5.8. Zonwering
Direct zonlicht valt zodanig de ruimten van het gebouw binnen, dat het geen hinder veroorzaakt tijdens werkzaamheden. Daar waar zonlichttoetreding tot ongewenste gevolgen, zoals reflecties, verblinding en opwarming, kan leiden, dient te worden voorzien in zonwering om de zon te weren. Uitvoering in overleg met gebruiker. De zonwering mag de ventilatie niet belemmeren (vb. opendraaiende delen). Bediening van de buitenzonwering dient mogelijk te zijn per ruimte De bediening van de zonwering dient centraal overruled te kunnen worden en voorzien te zijn van een windbeveiliging.
5.1. Geluid
Geluidswering externe scheidingsconstructies:
De karakteristieke geluidswering van de uitwendige scheidingsconstructies conform het bouwbesluit
Geluidswering interne scheidingsconstructies
De geluidsisolatiewaarde van de scheidingswanden conform het bouwbesluit. In het ontwerp van het gebouw wordt bij de situering van geluidsgevoelige functies en functies die mogelijk geluidsoverlast produceren rekening gehouden met functies in de nabije omgeving.
Ruimteakoestiek
Een goede akoestiek (nagalmtijd) en is van wezenlijk belang voor de bruikbaarheid en beleving van het gebouw. Ook de geluidsoverlast (contact en luchtgeluid) tussen afzonderlijke gebruiker moet goed opgelost binnen het gebouw.
Koudebruggen
In het ontwerp dienen koudebruggen zoveel mogelijk te worden vermeden. Waar koudebruggen optreden moet aandacht worden besteed aan condensatie en vochtophoping. Dit mag de materiaal specifieke maxima niet overschrijden. Ook het thermische comfort verdient aandacht.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
20
6. Prestaties elektrotechnisch
6.1. Algemeen
Het gebouw is voorzien van een stroomvoorzieninginstallatie die zodanig is ontworpen dat zij geschikt is voor het storingsvrij en doelmatig voeden, schakelen en bedienen van alle in het gebouw aanwezige elektrische apparaten, machines en installaties. De installaties worden onderworpen en gerealiseerd conform: NEN 1010 (2005), NEN 3134 en NEN 3140. Het ontwerp voor de energievoorziening van het totale gebouw is zo uitgewerkt, dat op efficiënte en overzichtelijke wijze vanuit één of meerdere hoofdverdeelinrichtingen via onderverdeelinrichtingen de elektrische energie naar de installaties, machines en apparaten wordt gebracht. Het ontstaan van schadelijke invloeden van elektrische wisselvelden op de gebruiker van het gebouw wordt vermeden. Waar dit vanuit het gebruik gewenst is, worden de onderverdeelinrichtingen voorzien van een mogelijkheid tot stroomonderbreking in de vorm van een aardlekschakelaar dan wel een noodstop bij machines die te hanteren is bij calamiteiten. De stroomvoorziening ten behoeve van kracht en licht is op afzonderlijke groepen aangesloten. Voor de aanvang van het definitieve ontwerp worden principeschema’s van de installaties ter goedkeuring aan de gebruiker voorgelegd. Per functiecluster / gebruiker zal er naast een algemene meterkast ook een individuele meterkast opgenomen worden. Zowel elektra evenals gas en warmte dienen via gescheiden bemetering plaats te vinden. Het onevenredige aansluitvermogen van functies/gebruikers ten opzichte van elkaar zal gescheiden in beeld worden gebracht. In overleg met de individuele gebruiker zal er een centrale bedieningsmogelijkheid voor licht en andere installaties worden aangebracht,
6.2. Reservecapaciteit
In de verdeelinrichtingen voor zowel licht- als krachtverdeelinrichtingen dient minimaal 30% reservecapaciteit te worden opgenomen. Eventuele uitbreiding van verdeelinrichtingen moet zonder verplaatsing mogelijk zijn. Met name voor de evenementenhal dient door de gebruiker een opgave te worden verstrekt van het noodzakelijk afgenomen vermogen. De hoofdverdeelinrichtingen worden voorzien van een grove overspanningbeveiliging. De reservecapaciteit in niet functiegebonden ladderbanen, kabelgoten en wandgoten dient minimaal 20% te zijn. In de hoofdverdeelinrichting dient een reserveveld aanwezig te zijn van 30% van het aangesloten vermogen.
6.3. Krachtstroom
Er dienen krachtstroomaansluitingen aanwezig te zijn voor onder andere liften, koelmachine, luchtbehandelingsinstallatie, keukeninstallatie, oven(s) en horeca installatie. Hetgeen nader af te stemmen met gebruiker
6.4. Licht
De verlichtingssterkte in Lux en kleurtemperatuur dienen te voldoen aan de NEN 1890 en 1891. Er dienen energiezuinige spots (PL of LED) en HF-TL armaturen te worden toegepast. In de algemene ruimtes en toiletten moeten er elektronische voorschakelapparaten, zogenaamde hoogfrequent armaturen, worden toegepast.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
21
In de openbare sanitaire ruimtes schakeling voor verlichting toepassen d.m.v. vandaalbestendige censoren met regelbaar doorlooptijd. De bediening van de verlichting in de algemene ruimten dient centraal te geschieden. In alle overige ruimten lokale schakelaars toepassen. In alle gebouwen loopverlichting toepassen. Gevelverlichting schakelen met een schemerschakelaar met overbrugging ten behoeve van lampcontrole.
6.5. Geluidsinstallaties
Niet van toepassing
6.6. Noodverlichting
De noodverlichtingsinstallatie moet voldoen aan bouwbesluit en eisen brandweer. Het definitieve ontwerp van de noodverlichtingsinstallatie moet geaccordeerd worden door de plaatselijke brandweer. Algemene ruimtes hebben nachtverlichting.
6.7. Specifieke aansluitingen
Naast de aansluitingspunten die volgen uit NEN 1010 dienen specifieke aansluitingen (zoals vaatwasser, wasmachine kopieerapparaten) te worden afgestemd met de gebruiker.
6.8. Aardingsinstallatie
Aardingsinstallatie moet voldoen aan de NEN 1010 en aan de normen van de energie toeleverend bedrijf. Ten behoeve van een regie-installatie dienst er een schone aardleiding te worden aangebracht.
6.9. Brandbeveiligings- en ontruimingsinstallatie
Volgens het bouwbesluit en de eisen brandweer dient er een brandbeveiligings- en ontruimingsinstallatie aanwezig te zijn. Ontwerp en tekeningen worden door de brandweer getoetst. De goedkeuring hierop maakt een onderdeel uit van de omgevingsvergunning.
6.10. Zwakstroominstallatie
In het gebouw dient een videofooninstallatie te worden aangebracht. In overleg met de gebruiker kan er een inbraakbeveiligingssysteem worden aangelegd. Overige zwakstroominstallaties overleggen met gebruiker.
6.11. CAI installatie
CAI-aansluiting nader af te stemmen met gebruiker.
6.12. Invalidentoilet
De elektrische installatie van het Miva toilet uitvoeren volgens de geldende normen.
6.13. Data installatie en telefoon
Nader te bepalen.
6.14. Nutsaansluitingen
De gescheiden Nutsaansluitingen voor de gebruiker worden in overleg met de gebruiker aangevraagd. Het betreffen de aanvragen voor: - elektriciteit; - gas; - drinkwater - eventueel stadsverwarming; - telefoon/data; - CAI; - glasvezel.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
22
6.15. Terreinverlichting
Ten behoeve van het terrein en de veiligheid dienen de benodigde lantaarns en of gevelverlichting te worden opgenomen in het ontwerp. Er wordt in het bijzonder aandacht besteed aan de verlichting van de entree. Deze dienen te worden geschakeld via een schemerschakelaar welke overbrugbaar moet zijn in verband met lampencontrole. Donkere hoeken mogen niet voorkomen. De fietsenstalling is voorzien van slagvaste verlichting.
6.16. Liften
Indien benodigd capaciteit en afmeting nader te bepalen.
6.17. Glazenwasserinstallatie
Het toepassen van een glazenwasserinstallatie wordt waar mogelijk voorkomen.
6.18. Onderhoud en exploitatie
De intercomdelen aan de buitenkant van de gebouwen evenals de beldrukknop van het gebouw dienen vandalismeproef te zijn. Het schakelmateriaal standaard uitvoeren. De installaties dienen zodanig aangebracht te zijn dat zij zonder slopen van bouwkundige onderdelen bereikbaar zijn voor onderhoud en uitbreiding. Lampen en armaturen moeten eenvoudig verwisselbaar zijn. Er wordt gekozen voor duurzame en onderhoudsarme oplossingen. De installaties zoveel mogelijk uitvoeren in standaardmateriaal en componenten.
6.19. Revisie- en opleveringsbescheiden
Bij de oplevering (tot maximaal 3 weken erna) dienen de volgende bescheiden aanwezig te zijn: - revisietekeningen digitaal en hardcopy; - een lijst met merken en type van gebruikt schakel- en installatiemateriaal; - een NEN 3140 rapport van de totale installatie; - borg certificaat inbraakbeveiliging; - certificaat databekabeling; - origineel, getekend set goedgekeurde tekeningen van de brandweer.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
23
7. Prestaties werktuigbouwkundig
7.1. Algemeen
Bij het ontwerp dient men, naast het bouwbesluit, rekening te houden met de eisen van het toeleverende energiebedrijf. Voor de aanvang van het definitieve ontwerp worden principeschema’s van de installaties ter goedkeuring aan de gebruiker voorgelegd. Watermeters aanbrengen in de meterkasten.
7.2. Koudwaterinstallaties
De watermeteropstelling met appendages, zonder bypass, worden in een ruimte geplaatst met een temperatuur van maximaal 20ºC. Op het buitenterrein wordt een vorstvrije, met een sleutel bedienbare, buitenkraan aangebracht.
7.3. Warmwatertapinstallatie
De warmwaterbereider(s) moet water afleveren met een minimale temperatuur van 65ºC. Bij gebruik door kinderen temperatuur begrensde mengkranen toepassen. Het systeem voor warmtapwater is voorzien van temperatuurmonitoring
7.4. Sanitaire installaties
Geen staande toiletten toepassen. In elk gebouwdeel worden voldoende Miva toiletten aangebracht. Er worden wandurinoirs toegepast met ingebouwde drukspoelers. En wordt voorzien in de nodige schaamschotten. Bij de aanleg van sanitair wordt rekening gehouden met het gebruik, bijvoorbeeld door kinderen, horecabezoekers of mensen die zorg behoeven. In ateliers en werkplaatsen, ten behoeve van functiegebonden schoonmaak, worden rvs-uitstortgootsteen met warm- en koudwater tappunten aangebracht. Een en ander af te stemen met gebruiker. Afvoer dient te worden voorzien van een verfscheiding/gipsvang. Werkkasten nader te bepalen.
7.5. Riolering en hemelwaterafvoer
Riolering en hemelwaterafvoer te ontwerpen en aan te leggen conform bouwbesluit. Alle leidingen dienen geïsoleerd te worden indien sprake is van geluidsoverlast resp. condensvorming. Bij voorkeur de verticale leidingen geïsoleerd inpandig aanbrengen. Voor voldoende ontstoppingsmogelijkheden en be- en ontluchting zorg dragen.
7.6. Sprinklerinstallatie
In overleg met brandweer bepalen of plaatsing van sprinklerinstallatie noodzakelijk is.
7.7. Centrale verwarmingsinstallatie
Bij stadsverwarming het ontwerp aanpassen aan de geboden watertemperatuur van het stadsverwarmingbedrijf. De installatie moet mede voldoen aan de eisen van het stadsverwarmingbedrijf. Indien er geen stadsverwarming is, dan HR-ketels toepassen die weersafhankelijk zijn voorgeregeld. Bij de toepassing van HR-ketels wordt aandacht besteed aan de luchttoevoer en rookgasafvoervoorzieningen. Verwarmingsinstallatie evenementenhal in overleg met installateur nader te bepalen.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
24
In de technische ruimten wordt voldoende isolatie en ventilatie toegepast zodat de temperatuur onder de 25ºC blijft. Dit geldt ook bij stadsverwarming. Indien er radiatoren worden toegepast dan moeten deze worden voorzien van thermostatische ventielen en voetventielen. Radiatoren worden bevestigd met muurconsoles of vloerbevestiging. Scherpe kant afschermen d.m.v. geheel afscherming of alleen de scherpe randen. De temperatuur van de aanvoer en retour is maximaal respectievelijk 65ºC en 55ºC. Toepassing convectoren is een goed alternatief. Radiatoren dienen uitgerust te zijn met thermostaatknoppen voor constante temperatuur. Toe te passen fabricaat ketels, pompen, radiatoren enzovoort dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan gebruiker.
7.8. Ventilatie-installatie
De ruimten worden geventileerd met een gebalanceerd systeem, tenzij in overleg met de gebruiker anders wordt besloten. Het systeem wordt voorzien van warmteterugwinning en een bypass mogelijkheid. Na verwarmer aansluiten op CV-installatie. Deze basis moet nader uitgewerkt worden door een installatieadviseur. Keukens en toiletgroepen worden elk afzonderlijk afgezogen en waar nodig aparte toevoer aanbrengen. Bij het selecteren van roosters wordt aandacht besteed aan het tegengaan van koudeval. Kanalen als rond spiraalgefelste uitvoering toepassen In specifieke gevallen, zoals bij werkplaatsen, café en evenementenhal vindt er gescheiden afzuiging via (dak)ventilatoren plaats.
7.9. Regelinstallatie
In de technische ruimte een centrale regelkast plaatsen. Deze kast voorziet, met beveiliging, alle componenten van de cv- en luchtbehandelinginstallatie van voedingen. De regelingen zijn van een door de gebruiker te bepalen fabricaat en zijn voorzien van een gebouwbeheersysteem, wat met behulp van een modem aangesloten is op de centrale.
7.10. Perslucht en vacuüminstallaties
Niet van toepassing.
7.11. Onderhoud en exploitatie
Ten behoeve van het onderhoud moeten installatiedelen goed bereikbaar zijn. In het bijzonder de delen waar regelmatig onderhoud of inspecties plaatsvinden. Er wordt, in verband met vervangbaarheid en uitbreidbaarheid, zoveel mogelijk gekozen voor oplossingen met gangbare elementen. Er wordt gekozen voor duurzame en onderhoudsarme oplossingen.
7.12. Revisie- en opleveringsbescheiden
Van alle voornoemde installatieonderdelen moeten bij de oplevering, dan wel 3 weken na de oplevering, aanwezig zijn voor zover van toepassing: - principeschema’s en tekeningen digitaal en hardcopy; - bedieningsvoorschriften, onderhoudsvoorschriften digitaal en in hardcopy - revisietekeningen digitaal en hardcopy,
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
25
- bij koud-warm waterinstallaties, isometrische schema’s en plattegrondtekeningen met genummerde tappunten en een tabel met genummerde tappunten en overige relevante gegevens;
- het leveren van een beheersplan legionellapreventie; - rapporten van luchtmetingen en luchtmeetstaten digitaal en hardcopy; - een opgave van fabricaat en type van alle geïnstalleerde toestellen, apparatuur van de
installaties.
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
26
8. Oppervlakte
8.1. Oppervlaktestaat
nr Bedrijfsnaam bedrijfsomschrijving functie work
shops
evenem
ente
n
cre
ëre
n
lere
n
bele
ven
opperv
lak m
2
VV
O
BUITENRUIMTE
Festivalterrein evenementen / festivals bijeenkomst x x x x x 4.000
Parkeren nader te bepalen parkeren
COLLECTIEVE RUIMTE
Workshopruimte (2x) workshops atelier x x x x x 200
Evenementenhal evenementen (950 pers. met groei naar 1.600 pers.) horeca x x x x x 1.200
Circuswerkplaats oefenruimte (geluid) multifunctioneel horeca x x x x x 200
Grandcafe cafe horeca x x x 150 Flexkantoor kantoor kantoor x x 200
subtotaal boven 1.950 INDIVIDUELE RUIMTE
30 Ron Vervuurt presenteren, acteren opslag kostuum x x -
23 Nietzwaar - Lakmi Gaza decorbouw, 3d visualisaties opslag licht-techniek x x x 46
13 Grafische werkplaats De Olifant beeldend werkplaats grafische x x x x 96
7 De Kunstuiting beeldhouwen atelier x x x x 69
12 Graffiti.nl graffiti workshops atelier x x x x x 15
16 Helicon MBO opleidingen werkplaats leerlingen atelier x x 36
17 Het Crealokaal beeldend atelier x x x x 36
21 Mia Denis, Jeanette v. Noordenburg & Marc Mootfotografie atelier x x x x 60
27 Pink Sweater Productions evenementenorganisator en projecten atelier x x x x x 75
28 Reynaldo Beeldende kunst atelier x x 98 29 Rhizom zeefdruk atelier x x x 135
34 Steen/beeldhouwerij Marieke van Baerle beeldend atelier x x x x 91
18 Jac Splinter Ontwerper beeldend atelier / kantoor x x x x 49
15 Hans Kooijman Artiest? atelier / opslag x x x x 110
39 Tribal Fields verhuur en bouw tenten en totempalen atelier en opslag x x x 196
Spoenk theateraankleding atelier opslag x x x 100
2 Anna PetronovA catering horeca x x x x x 110
25 One for the road catering horeca x x x 155
5 Crux Creaties acteren, trainen en ontwikkelen kantoor x x x x 41
6 De Markies tentverhuur en producties kantoor x x 25
31 S Productions/Forge Bookings - Sander HeijmansArtiesten en dj bookings kantoor x x 11 32 Script - ed… - Patrick Feijen scenarioschrijver kantoor x x 13
35 Stichting A.W.N. : In de War Produktiesjonleren en shows kantoor / opslag x x x x x 50
1 Architectuur Centrum Nijmegen (ACN) opslag x x x -
3 Bosjuweel tentverhuur opslag x x -
6 De Markies tentverhuur en producties opslag x x -
8 De Lachende Pelikaan evenementenbureau opslag x x x -
14 Full Stop Acrobatics lucht- en grondacrobatiek opslag x x -
22 Music Meeting festival organisator opslag x x -
40 Viquel Automation ict opslag -
10 Drift Nijmegen festival organisator opslag / kantoor x x x 40
20 Mekong Oosterse Snacks verkoopwagen opslag buiten x4 Circus Caprioli variete theater opslag decor x x -
33 St. Beeldend Danstheater Telder danstheater opslag decor x x x -
37 Theatergroep Kwatta theater opslag decor x x -
36 Theater Popi theater opslag requisieten x x 32
11 Galloway Studio opname studio studio x x x x x 75
24 OEFENRUIMTE.NU muziekstudio studio x x x x x 80
6 De Markies tentverhuur en producties werkplaats x x 400
19 Kunstenaarscentrum de Olifant beeldend werkplaats x x x x 300
26 Otto Hensen - BikkelArt metaal werkplaats x x x x 145
38 Tipico Decoratie muurschilderingen en decors werkplaats x x x 50 9 De Schoenfabriek theater en organisatiebureau werkplaats / opslag x x x 102
Circuswinkel circusmateriaal workshops/opslag/verkoop x x x x x 50
subtotaal individuele ruimte 2.891 subtotaal collectieve ruimte 1.950
totaal m2 VVO exclusief gangen en algemene ruimte zoals toiletten 4.841
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
27
Colofon
Cultuurspinnerij de Vasim
Hans Glaudemans Voorzitter BOEi
Arno Boon Directeur Liesbeth Jansen Projectmanager Toon Iding Projectmanager Jaar
2013
CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim
28
9. Over BOEi
BOEi is opgezet door een aantal aandeelhouders: Bouwfonds ontwikkeling, AM Wonen, NS Stations, Dudok, Vesteda, Triodos Ventures, Oranje Fonds, VolkerWessels en de Bank Nederlandse gemeenten. BOEi is een non-profitorganisatie die zich bezig houdt met de herbestemming van industriële en utilitaire (rijks)monumenten. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. BOEi werkt volgens de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. BOEi is als niet-particuliere organisatie zonder winstoogmerk, zeer actief in het werven van fondsen en subsidies. Restauraties en herbestemming worden gefinancierd uit gestort aandelenkapitaal, laagrentende en marktconforme leningen, subsidies en eenmalige bijdragen. BOEi weet goed de weg in “monumentenland”. Zij heeft goede relaties met ervaren architecten en restaurerende aannemers, maar ook met particuliere organisaties die zich inzetten voor het behoud van potentiële monumenten. Daarnaast weet BOEi met gebruikers de slag te maken om tot haalbare plannen te komen.
Bijlage 6: Vlekkenplan
WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©
INTROCRISISRECHT V/D STERKSTE
LANDHONGER
KANTOREN
KANTOREN
INVAL EN BEZETTING
AFR
EKEN
EN O
PBO
UW
EN
ENTREE
VERNIETIGING
WEG NAAR DE VRIJHEID
1234
5
BG
DAK
WERELDBRAND / WAPENTUIG
PROGRAMMEERBARE RUIMTE
ZWARTESCHAPEN
MUSEUM CAFE / RESTAURANT
VRIJHEIDglazen opbouw
EVALUERENMUSEUM
WINKEL
STRIJDVERZET
STRIJDVERZET
doorsnede
DOCU CENTRUM
111.000maten zijn indicatief
20.000
10.000 9.000 9.000
20.000 20.000 20.000
versie 7
INDEXWO2 MuseumWO2 Museum BoulevardfunctiesCultuurspinnerij individueelCultuurspinnerij collectiefWO2 Museum Boulevardfuncties& Cultuurspinnerij collectief
Verwijderen
Doorbreken plafond
Doorbreken muur
WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©
CULTUURSPINNERIJ INDIVIDUEELDEPOT / OPSLAG
DEPOT / OPSLAG
STRIJD & VERZET
FILM /LEZINGZAAL
INTROCRISISRECHT V/D STERKSTEZWARTE SCHAPENLANDHONGER ENTREEINVAL & BEZETTING
afsluitbaar
(NIEUWE TRAP / TRIBUNE)
LIFT
TOILETTEN
TOILETTEN
TOILETTEN
WERELDBRAND / WAPENTUIG
begane grond
LIFT
TECHNISCHE RUIMTE
17.0
0017
.000
6.00
0
40.0
00
111.000maten zijn indicatief
20.000
10.000 9.000 9.000
20.000 20.000 20.000
versie 7
INDEXWO2 MuseumWO2 Museum BoulevardfunctiesCultuurspinnerij individueelCultuurspinnerij collectiefWO2 Museum Boulevardfuncties& Cultuurspinnerij collectief
Verwijderen
Doorbreken plafond
Doorbreken muur
OOST
WEST
NOORD
ZUID
WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©
KANTOREN VERGADER
RUIMTE
1e verdieping
BOULEVARD VAN DE VRIJHEID
(NIEUWE TRAP / TRIBUNE)
TERRAS
STRIJDVERZET
TIJDELIJKETENTOONSTELLING
MUSEUM WINKEL
(NIE
UW
E TR
AP)
CULTUURSPINNERIJ INDIVIDUEEL
EXPEDITIE STRAAT
CULTUUR-SPINNERIJ INDIVIDUEELCULTUURSPINNERIJ COLLECTIEF
PROGRAMMEERBARE RUIMTE
afsluitbaar
FILM /LEZINGZAAL
LIFT
MUSEUM CAFE / RESTAURANT
afsl
uitb
aar
afsl
uitb
aar
TOILETTEN
TOILETTEN
BUITENZIJDEMONUMENT
EVALUEREN
KEUKENTOILETTEN
LIFT
NIEUWE ENTREE
17.0
0017
.000
6.00
0
40.0
00
111.000maten zijn indicatief
20.000
10.000 9.000 9.000
20.000 20.000 20.000
versie 7
INDEXWO2 MuseumWO2 Museum BoulevardfunctiesCultuurspinnerij individueelCultuurspinnerij collectiefWO2 Museum Boulevardfuncties& Cultuurspinnerij collectief
Verwijderen
Doorbreken plafond
Doorbreken muur
OOST
WEST
NOORD
ZUID
WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©
CULTUUR-SPINNERIJ INDIVIDUEEL
TOILETTEN
KANTOREN VERGADER
RUIMTE
STRIJDVERZET
BIBLIOTHEEK / DOCUMENTATIE
CENTRUM
afsluitbaarLIFT
(NIE
UW
E TR
AP)
BUITENZIJDEMONUMENT
LIFTLIFTA&O
LIFT
2e verdieping
A&O
A&O
17.0
0017
.000
6.00
0
40.0
00
111.000maten zijn indicatief
20.000
10.000 9.000 9.000
20.000 20.000 20.000
versie 7
INDEXWO2 MuseumWO2 Museum BoulevardfunctiesCultuurspinnerij individueelCultuurspinnerij collectiefWO2 Museum Boulevardfuncties& Cultuurspinnerij collectief
Verwijderen
Doorbreken plafond
Doorbreken muur
OOST
WEST
NOORD
ZUID
WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©
STRIJDVERZET
STRIJDVERZET
Kantine
LIFT
LIFTA&O
LIFT
3e verdieping
17.0
0017
.000
6.00
0
40.0
00
111.000maten zijn indicatief
20.000
10.000 9.000 9.000
20.000 20.000 20.000
versie 7
INDEXWO2 MuseumWO2 Museum BoulevardfunctiesCultuurspinnerij individueelCultuurspinnerij collectiefWO2 Museum Boulevardfuncties& Cultuurspinnerij collectief
Verwijderen
Doorbreken plafond
Doorbreken muur
OOST
WEST
NOORD
ZUID
WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©
Kantine
STRIJDVERZET
STRIJDVERZET
VERNIETIGING LIFT
LIFTA&O
LIFT
4e verdieping
17.0
0017
.000
6.00
0
40.0
00
111.000maten zijn indicatief
20.000
10.000 9.000 9.000
20.000 20.000 20.000
versie 7
INDEXWO2 MuseumWO2 Museum BoulevardfunctiesCultuurspinnerij individueelCultuurspinnerij collectiefWO2 Museum Boulevardfuncties& Cultuurspinnerij collectief
Verwijderen
Doorbreken plafond
Doorbreken muur
OOST
WEST
NOORD
ZUID
WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©
WEG NAAR DE VRIJHEIDKantine
LIFT
LIFTA&O
LIFT
5e verdieping
17.0
0017
.000
6.00
0
40.0
00
111.000maten zijn indicatief
20.000
10.000 9.000 9.000
20.000 20.000 20.000
versie 7
INDEXWO2 MuseumWO2 Museum BoulevardfunctiesCultuurspinnerij individueelCultuurspinnerij collectiefWO2 Museum Boulevardfuncties& Cultuurspinnerij collectief
Verwijderen
Doorbreken plafond
Doorbreken muur
OOST
WEST
NOORD
ZUID
WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©
LIFTA&O
VRIJHEID glazen opbouw glazen opbouw
bui
ten
LIFT
6e verdieping / dak
17.0
0017
.000
6.00
0
40.0
00
111.000maten zijn indicatief
20.000
10.000 9.000 9.000
20.000 20.000 20.000
versie 7
INDEXWO2 MuseumWO2 Museum BoulevardfunctiesCultuurspinnerij individueelCultuurspinnerij collectiefWO2 Museum Boulevardfuncties& Cultuurspinnerij collectief
Verwijderen
Doorbreken plafond
Doorbreken muur
OOST
WEST
NOORD
ZUID
Bijlage 7: Investerings- en opstalexploitatie
scenario 1A. 1B, 1C en 1D
Investering & Exploitatie Pagina 1 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1A Museum + Cultuurspinnerij Casco met subsidie
(alle bedragen x Euro 1,-)
Project Nijmegen Vasim UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN
Opgesteld door Toon Iding
RvC goedkeuring (op begroting)
Versie Voorfase / Begroting / Prognose
Bijgewerkt 27-8-2013
Printdatum 17-9-2013
BTW EXCLUSIEF BTW
Investeringen grond gebouw installaties huurders- totaal grond gebouw installaties huurders- totaal
aankoop (marktwaarde) investering investering
aankoopprijs 1 20% 80% 100% 0 1 0 0 1
overdrachtsbelasting 6% 0 20% 80% 100% 0 0 0 0 0
aankoopkosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale aankoopkosten 1 0 1 0 0 1
Restauratiekosten
Kosten restauratie
cascorestauratie 2.158.000 100% 0% 100% 0 2.158.000 0 0 2.158.000
0 0 0% 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 0% 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Projectbegeleiding 96.000 100% 0% 100% 0 96.000 0 0 96.000
Terreininrichting 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Aansluiting nutsvoorzieningen 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale restauratiekosten 2.254.000 0 2.254.000 0 0 2.254.000
Bijkomende kosten
Kosten vergunningen / leges 53.950 100% 0% 100% 0 53.950 0 0 53.950
Kosten architecten 53.950 100% 0% 100% 0 53.950 0 0 53.950
Bouwadviesbureau's 21.580 100% 0% 100% 0 21.580 0 0 21.580
Overige advieskosten 21.580 100% 0% 100% 0 21.580 0 0 21.580
Overige bijkomende kosten 7.500 100% 0% 100% 0 7.500 0 0 7.500
Totale bijkomende kosten 158.560 0 158.560 0 0 158.560
Overige kosten
Kosten onvoorzien 215.800 100% 0% 100% 0 215.800 0 0 215.800
Dekking voor Algemene Kosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Dekking projecturen eigen personeel 48.000 100% 100% 0 48.000 0 0 48.000
Communicatie 25.000 100% 100% 0 25.000 0 0 25.000
Voorfinancieringsrente 22.534 100% 100% 0 22.534 0 0 22.534
Overige kostendekking 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale overige kosten 311.334 0 311.334 0 0 311.334
Totale investering 2.723.895 0 2.723.895 0 0 2.723.895
aard van de investering (in %) aard van de investering (in bedrag)
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1A casco met subsidie..xls
Investering & Exploitatie Pagina 2 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1A Museum + Cultuurspinnerij Casco met subsidie
Financieringen
Subsidies
Subsidie EU 0
Subsidie Rijk inzake RACM 0 100%
Subsidie rijk overig 0 100%
Subsidie Provincie 0 100%
Subsidie Gemeente 1.800.000 100%
Subsidie VSB Fonds 0 100%
Subsidie BankGiroLoterij 0
Eigen bijdragen 0 100%
Totaal subsidies 1.800.000 0 1.800.000 0 0 1.800.000
Verkopen
Unit A prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit B prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit C prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit D prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit E prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit F prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit G prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit H prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit I prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit J prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit K prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit L prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit M prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit N prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit O prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit P prijs excl BTW (excl OVB) 0
Totaal verkopen 0 0 0 0 0 0
Leningen annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Hypothecaire lening annuitair 0 543.895 20 4,80% 42.907 -
Hypothecaire lening annuitair 0 15 4,80% 0 -
Partij C 0 0 0,00% 0 -
Partij D 0 0 0,00% 0 -
Partij E 0 0 0,00% 0 -
Partij F 0 0 0,00% 0 -
Partij G 0 0 0,00% 0 -
Partij H 0 0 0,00% 0 -
Totaal leningen 543.895 42.907
annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Inzet Eigen Vermogen aflossingsvrij 380.000 0 5,00% 0 19.000
verhouding EV en VV 41,1%Totale financiering 2.723.895
Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject) 0 PROJECTRESULTAAT
jaar
Exploitatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Algemene gegevens
index huur per jaar 2,00%
totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) 10.300 m2
totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) 83% 8.549 m2
controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte 0 Akkoord
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1A casco met subsidie..xls
Investering & Exploitatie Pagina 3 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1A Museum + Cultuurspinnerij Casco met subsidie
daadwerkelijke verhuur huurwaarde per jaar aantal m2 huurprijs/m2 servicekosten daadwerkelijk verhuurd
of: markthuur per m2 vvo CASCO per m2
Museum 85.905 5727 15,00 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
Cultuurspinnerij 42.330 2822 15,00 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
-
-
Totaal verhuurd vloeroppervlak 128.235€ 8.549
huur bij 100% verhuur 128.235 130.800 133.416 136.084 138.806 141.582 144.413 147.302 150.248 153.253
Inkomsten
huur
Museum 77.315 78.861 80.438 82.047 83.688 85.361 87.069 88.810 90.586 92.398
Cultuurspinnerij 38.097 38.859 39.636 40.429 41.237 42.062 42.903 43.761 44.637 45.529
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
115.412 117.720 120.074 122.476 124.925 127.424 129.972 132.572 135.223 137.927
servicekosten
Museum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1A casco met subsidie..xls
Investering & Exploitatie Pagina 4 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1A Museum + Cultuurspinnerij Casco met subsidie
waarde ontwikkeling pand
historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) 923.895 905.417 886.939 868.461 849.983 831.505 813.028 794.550 776.072 757.594
marktwaarde factor = 0 huur * factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling per jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale inkomsten per jaar 115.412 117.720 120.074 122.476 124.925 127.424 129.972 132.572 135.223 137.927
Lasten
financieringskosten
externe rente (zie investering voor rente%) 26.107 25.301 24.455 23.570 22.642 21.669 20.650 19.581 18.462 17.288
toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%) 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000
45.107 44.301 43.455 42.570 41.642 40.669 39.650 38.581 37.462 36.288
afschrijvingen over looptijd
grond 0 geen afschrijving 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
gebouw (vervangingsinvestering) 923.895 50 jaar 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478
installaties (vervangingsinvestering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
huurdersinvestering (éénmalige investering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
923.895 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478
exploitatiekosten in % van huur
voorziening onderhoud 20,00% 25.647 26.160 26.683 27.217 27.761 28.316 28.883 29.460 30.050 30.651
belastingen en verzekeringen 5,00% 6.412 6.540 6.671 6.804 6.940 7.079 7.221 7.365 7.512 7.663
overige kosten + servicekosten 3,00% 3.847 3.924 4.002 4.083 4.164 4.247 4.332 4.419 4.507 4.598
beheerkosten derden 7,00% 8.976 9.156 9.339 9.526 9.716 9.911 10.109 10.311 10.517 10.728
beheerkosten gebouweigenaar 7,00% 8.976 9.156 9.339 9.526 9.716 9.911 10.109 10.311 10.517 10.728
niet verrekenbare BTW check 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
doorbelaste service kosten 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
42,00% 53.859 54.936 56.035 57.155 58.298 59.464 60.654 61.867 63.104 64.366
Totale kosten per jaar 117.444 117.714 117.968 118.203 118.418 118.611 118.781 118.926 119.044 119.132
Exploitatieresultaat per jaar -2.032 5 2.106 4.273 6.507 8.812 11.191 13.646 16.179 18.795
Rendement geinvesteerd vermogen
exploitatie resultaat -2.032 5 2.106 4.273 6.507 8.812 11.191 13.646 16.179 18.795
rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van 380.000 -0,5% 0,0% 0,6% 1,1% 1,7% 2,3% 2,9% 3,6% 4,3% 4,9%
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cashflow
exploitatie resultaat -2.032 5 2.106 4.273 6.507 8.812 11.191 13.646 16.179 18.795
bij: afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478
voorziening onderhoud 25.647 26.160 26.683 27.217 27.761 28.316 28.883 29.460 30.050 30.651
interne rentetoerekening 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000
af: daadwerkelijke dividend/rentelast 5% -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000
aflossing financieringen -16.800 -17.606 -18.451 -19.337 -20.265 -21.238 -22.257 -23.325 -24.445 -25.618
periodiek onderhoud -25.647 -26.160 -26.683 -27.217 -27.761 -28.316 -28.883 -29.460 -30.050 -30.651
waarde ontwikkeling pand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cashflow per jaar -354 877 2.133 3.414 4.720 6.053 7.412 8.798 10.212 11.655
Cashflow cumulatief cumulatief -354 524 2.657 6.071 10.791 16.843 24.255 33.054 43.266 54.921
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1A casco met subsidie..xls
Investering & Exploitatie Pagina 1 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij cadco + nbouwpakket zonder subsidie
(alle bedragen x Euro 1,-)
Project Nijmegen Vasim UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN
Opgesteld door Toon Iding
RvC goedkeuring (op begroting)
Versie Voorfase / Begroting / Prognose
Bijgewerkt 27-8-2013
Printdatum 17-9-2013
BTW EXCLUSIEF BTW
Investeringen grond gebouw installaties huurders- totaal grond gebouw installaties huurders- totaal
aankoop (marktwaarde) investering investering
aankoopprijs 1 20% 80% 100% 0 1 0 0 1
overdrachtsbelasting 6% 0 20% 80% 100% 0 0 0 0 0
aankoopkosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale aankoopkosten 1 0 1 0 0 1
Restauratiekosten
Kosten restauratie
cascorestauratie 719.333 100% 0% 100% 0 719.333 0 0 719.333
inbouwkosten 1.348.000 75% 25% 100% 0 1.011.000 337.000 0 1.348.000
0 0 0% 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Projectbegeleiding 96.000 90% 10% 100% 0 86.400 9.600 0 96.000
Terreininrichting 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Aansluiting nutsvoorzieningen 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale restauratiekosten 2.163.333 0 1.816.733 346.600 0 2.163.333
Bijkomende kosten
Kosten vergunningen / leges 51.683 90% 10% 100% 0 46.515 5.168 0 51.683
Kosten architecten 51.683 90% 10% 100% 0 46.515 5.168 0 51.683
Bouwadviesbureau's 20.673 90% 10% 100% 0 18.606 2.067 0 20.673
Overige advieskosten 20.673 90% 10% 100% 0 18.606 2.067 0 20.673
Overige bijkomende kosten 10.000 90% 10% 100% 0 9.000 1.000 0 10.000
Totale bijkomende kosten 154.713 0 139.242 15.471 0 154.713
Overige kosten
Kosten onvoorzien 206.733 90% 10% 100% 0 186.060 20.673 0 206.733
Dekking voor Algemene Kosten 115.902 100% 100% 0 115.902 0 0 115.902
Dekking projecturen eigen personeel 24.000 100% 100% 0 24.000 0 0 24.000
Communicatie 25.000 100% 100% 0 25.000 0 0 25.000
Voorfinancieringsrente 67.242 100% 100% 0 67.242 0 0 67.242
Overige kostendekking 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale overige kosten 438.878 0 418.204 20.673 0 438.878
Totale investering 2.756.925 0 2.374.181 382.745 0 2.756.925
aard van de investering (in %) aard van de investering (in bedrag)
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1B casco+inbouwpakket zonder subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 2 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij cadco + nbouwpakket zonder subsidie
Financieringen
Subsidies
Subsidie EU 0
Subsidie Rijk inzake RACM 0 100%
Subsidie rijk overig 0 100%
Subsidie Provincie 0 100%
Subsidie Gemeente 0 100%
Subsidie VSB Fonds 0 100%
Subsidie BankGiroLoterij 0
Eigen bijdragen 0 100%
Totaal subsidies 0 0 0 0 0 0
Verkopen
Unit A prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit B prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit C prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit D prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit E prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit F prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit G prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit H prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit I prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit J prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit K prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit L prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit M prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit N prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit O prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit P prijs excl BTW (excl OVB) 0
Totaal verkopen 0 0 0 0 0 0
Leningen annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Hypothecaire lening annuitair 0 1.656.925 20 4,80% 130.711 -
Hypothecaire lening annuitair 0 15 4,80% 0 -
Partij C 0 0 0,00% 0 -
Partij D 0 0 0,00% 0 -
Partij E 0 0 0,00% 0 -
Partij F 0 0 0,00% 0 -
Partij G 0 0 0,00% 0 -
Partij H 0 0 0,00% 0 -
Totaal leningen 1.656.925 130.711
annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Inzet Eigen Vermogen aflossingsvrij 1.100.000 0 5,00% 0 55.000
verhouding EV en VV 39,9%Totale financiering 2.756.925
Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject) 0 PROJECTRESULTAAT
jaar
Exploitatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Algemene gegevens
index huur per jaar 2,00%
totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) 3.400 m2
totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) 83% 2.822 m2
controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte 0 Akkoord
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1B casco+inbouwpakket zonder subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 3 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij cadco + nbouwpakket zonder subsidie
daadwerkelijke verhuur huurwaarde per jaar aantal m2 huurprijs/m2 servicekosten daadwerkelijk verhuurd
of: markthuur per m2 vvo per m2
Museum - 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
Cultuurspinnerij 395.080 2822 140,00 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
-
-
Totaal verhuurd vloeroppervlak 395.080€ 2.822
huur bij 100% verhuur 395.080 402.982 411.041 419.262 427.647 436.200 444.924 453.823 462.899 472.157
Inkomsten
huur
Museum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 355.572 362.683 369.937 377.336 384.883 392.580 400.432 408.440 416.609 424.941
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
355.572 362.683 369.937 377.336 384.883 392.580 400.432 408.440 416.609 424.941
servicekosten
Museum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1B casco+inbouwpakket zonder subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 4 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij cadco + nbouwpakket zonder subsidie
waarde ontwikkeling pand
historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) 2.374.181 2.326.697 2.279.213 2.231.730 2.184.246 2.136.762 2.089.279 2.041.795 1.994.312 1.946.828
marktwaarde factor = 0 huur * factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling per jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale inkomsten per jaar 355.572 362.683 369.937 377.336 384.883 392.580 400.432 408.440 416.609 424.941
Lasten
financieringskosten
externe rente (zie investering voor rente%) 79.532 77.076 74.501 71.803 68.976 66.013 62.907 59.652 56.242 52.667
toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%) 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000
134.532 132.076 129.501 126.803 123.976 121.013 117.907 114.652 111.242 107.667
afschrijvingen over looptijd
grond 0 geen afschrijving 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
gebouw (vervangingsinvestering) 2.374.181 50 jaar 47.484 47.484 47.484 47.484 47.484 47.484 47.484 47.484 47.484 47.484
installaties (vervangingsinvestering) 382.745 15 jaar 25.516 25.516 25.516 25.516 25.516 25.516 25.516 25.516 25.516 25.516
huurdersinvestering (éénmalige investering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2.756.925 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000
exploitatiekosten in % van huur
voorziening onderhoud 20,00% 79.016 80.596 82.208 83.852 85.529 87.240 88.985 90.765 92.580 94.431
belastingen en verzekeringen 5,00% 19.754 20.149 20.552 20.963 21.382 21.810 22.246 22.691 23.145 23.608
overige kosten + servicekosten 3,00% 11.852 12.089 12.331 12.578 12.829 13.086 13.348 13.615 13.887 14.165
beheerkosten derden 7,00% 27.656 28.209 28.773 29.348 29.935 30.534 31.145 31.768 32.403 33.051
beheerkosten gebouweigenaar 7,00% 27.656 28.209 28.773 29.348 29.935 30.534 31.145 31.768 32.403 33.051
niet verrekenbare BTW check 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
doorbelaste service kosten 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
42,00% 165.934 169.252 172.637 176.090 179.612 183.204 186.868 190.606 194.418 198.306
Totale kosten per jaar 373.466 374.328 375.139 375.893 376.588 377.217 377.775 378.258 378.659 378.973
Exploitatieresultaat per jaar -17.894 -11.645 -5.202 1.443 8.295 15.364 22.657 30.183 37.950 45.968
Rendement geinvesteerd vermogen
exploitatie resultaat -17.894 -11.645 -5.202 1.443 8.295 15.364 22.657 30.183 37.950 45.968
rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van 1.100.000 -1,6% -1,1% -0,5% 0,1% 0,8% 1,4% 2,1% 2,7% 3,5% 4,2%
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cashflow
exploitatie resultaat -17.894 -11.645 -5.202 1.443 8.295 15.364 22.657 30.183 37.950 45.968
bij: afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000
voorziening onderhoud 79.016 80.596 82.208 83.852 85.529 87.240 88.985 90.765 92.580 94.431
interne rentetoerekening 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000 55.000
af: daadwerkelijke dividend/rentelast 5% -55.000 -55.000 -55.000 -55.000 -55.000 -55.000 -55.000 -55.000 -55.000 -55.000
aflossing financieringen -51.178 -53.635 -56.209 -58.907 -61.735 -64.698 -67.804 -71.058 -74.469 -78.044
periodiek onderhoud -79.016 -80.596 -82.208 -83.852 -85.529 -87.240 -88.985 -90.765 -92.580 -94.431
waarde ontwikkeling pand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cashflow per jaar 3.928 7.721 11.589 15.535 19.560 23.665 27.853 32.124 36.481 40.925
Cashflow cumulatief cumulatief 3.928 11.648 23.237 38.773 58.333 81.998 109.851 141.975 178.456 219.381
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1B casco+inbouwpakket zonder subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 1 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie
(alle bedragen x Euro 1,-)
Project Nijmegen Vasim UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN
Opgesteld door Toon Iding
RvC goedkeuring (op begroting)
Versie Voorfase / Begroting / Prognose
Bijgewerkt 27-8-2013
Printdatum 17-9-2013
BTW EXCLUSIEF BTW
Investeringen grond gebouw installaties huurders- totaal grond gebouw installaties huurders- totaal
aankoop (marktwaarde) investering investering
aankoopprijs 1 20% 80% 100% 0 1 0 0 1
overdrachtsbelasting 6% 0 20% 80% 100% 0 0 0 0 0
aankoopkosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale aankoopkosten 1 0 1 0 0 1
Restauratiekosten
Kosten restauratie
cascorestauratie 719.333 100% 0% 100% 0 719.333 0 0 719.333
inbouwkosten 1.348.000 75% 25% 100% 0 1.011.000 337.000 0 1.348.000
0 0 0% 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Projectbegeleiding 96.000 90% 10% 100% 0 86.400 9.600 0 96.000
Terreininrichting 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Aansluiting nutsvoorzieningen 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale restauratiekosten 2.163.333 0 1.816.733 346.600 0 2.163.333
Bijkomende kosten
Kosten vergunningen / leges 51.683 90% 10% 100% 0 46.515 5.168 0 51.683
Kosten architecten 51.683 90% 10% 100% 0 46.515 5.168 0 51.683
Bouwadviesbureau's 20.673 90% 10% 100% 0 18.606 2.067 0 20.673
Overige advieskosten 20.673 90% 10% 100% 0 18.606 2.067 0 20.673
Overige bijkomende kosten 10.000 90% 10% 100% 0 9.000 1.000 0 10.000
Totale bijkomende kosten 154.713 0 139.242 15.471 0 154.713
Overige kosten
Kosten onvoorzien 206.733 90% 10% 100% 0 186.060 20.673 0 206.733
Dekking voor Algemene Kosten 115.902 100% 100% 0 115.902 0 0 115.902
Dekking projecturen eigen personeel 24.000 100% 100% 0 24.000 0 0 24.000
Communicatie 25.000 100% 100% 0 25.000 0 0 25.000
Voorfinancieringsrente 22.242 100% 100% 0 22.242 0 0 22.242
Overige kostendekking 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale overige kosten 393.878 0 373.204 20.673 0 393.878
Totale investering 2.711.925 0 2.329.181 382.745 0 2.711.925
aard van de investering (in %) aard van de investering (in bedrag)
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1C casco+inbouwpakket met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 2 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie
Financieringen
Subsidies
Subsidie EU 0
Subsidie Rijk inzake RACM 0 100%
Subsidie rijk overig 0 100%
Subsidie Provincie 0 100%
Subsidie Gemeente 1.800.000 100%
Subsidie VSB Fonds 0 100%
Subsidie BankGiroLoterij 0
Eigen bijdragen 0 100%
Totaal subsidies 1.800.000 0 1.545.959 254.041 0 1.800.000
Verkopen
Unit A prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit B prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit C prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit D prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit E prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit F prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit G prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit H prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit I prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit J prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit K prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit L prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit M prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit N prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit O prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit P prijs excl BTW (excl OVB) 0
Totaal verkopen 0 0 0 0 0 0
Leningen annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Hypothecaire lening annuitair 0 541.925 20 4,80% 42.751 -
Hypothecaire lening annuitair 0 15 4,80% 0 -
Partij C 0 0 0,00% 0 -
Partij D 0 0 0,00% 0 -
Partij E 0 0 0,00% 0 -
Partij F 0 0 0,00% 0 -
Partij G 0 0 0,00% 0 -
Partij H 0 0 0,00% 0 -
Totaal leningen 541.925 42.751
annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Inzet Eigen Vermogen aflossingsvrij 370.000 0 5,00% 0 18.500
verhouding EV en VV 40,6%Totale financiering 2.711.925
Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject) 0 PROJECTRESULTAAT
jaar
Exploitatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Algemene gegevens
index huur per jaar 2,00%
totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) 3.400 m2
totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) 83% 2.822 m2
controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte 0 Akkoord
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1C casco+inbouwpakket met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 3 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie
daadwerkelijke verhuur huurwaarde per jaar aantal m2 huurprijs/m2 servicekosten daadwerkelijk verhuurd
of: markthuur per m2 vvo per m2
Museum - 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
Cultuurspinnerij 126.990 2822 45,00 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
-
-
Totaal verhuurd vloeroppervlak 126.990€ 2.822
huur bij 100% verhuur 126.990 129.530 132.120 134.763 137.458 140.207 143.011 145.872 148.789 151.765
Inkomsten
huur
Museum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 114.291 116.577 118.908 121.287 123.712 126.186 128.710 131.284 133.910 136.588
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
114.291 116.577 118.908 121.287 123.712 126.186 128.710 131.284 133.910 136.588
servicekosten
Museum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1C casco+inbouwpakket met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 4 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie
waarde ontwikkeling pand
historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) 783.222 767.557 751.893 736.228 720.564 704.900 689.235 673.571 657.906 642.242
marktwaarde factor = 0 huur * factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling per jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale inkomsten per jaar 114.291 116.577 118.908 121.287 123.712 126.186 128.710 131.284 133.910 136.588
Lasten
financieringskosten
externe rente (zie investering voor rente%) 26.012 25.209 24.367 23.484 22.560 21.590 20.575 19.510 18.395 17.226
toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%) 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500
44.512 43.709 42.867 41.984 41.060 40.090 39.075 38.010 36.895 35.726
afschrijvingen over looptijd
grond 0 geen afschrijving 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
gebouw (vervangingsinvestering) 783.222 50 jaar 15.664 15.664 15.664 15.664 15.664 15.664 15.664 15.664 15.664 15.664
installaties (vervangingsinvestering) 128.704 15 jaar 8.580 8.580 8.580 8.580 8.580 8.580 8.580 8.580 8.580 8.580
huurdersinvestering (éénmalige investering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
911.925 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245
exploitatiekosten in % van huur
voorziening onderhoud 20,00% 25.398 25.906 26.424 26.953 27.492 28.041 28.602 29.174 29.758 30.353
belastingen en verzekeringen 5,00% 6.350 6.476 6.606 6.738 6.873 7.010 7.151 7.294 7.439 7.588
overige kosten + servicekosten 3,00% 3.810 3.886 3.964 4.043 4.124 4.206 4.290 4.376 4.464 4.553
beheerkosten derden 7,00% 8.889 9.067 9.248 9.433 9.622 9.815 10.011 10.211 10.415 10.624
beheerkosten gebouweigenaar 7,00% 8.889 9.067 9.248 9.433 9.622 9.815 10.011 10.211 10.415 10.624
niet verrekenbare BTW check 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
doorbelaste service kosten 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
42,00% 53.336 54.403 55.491 56.600 57.732 58.887 60.065 61.266 62.491 63.741
Totale kosten per jaar 122.093 122.356 122.602 122.830 123.037 123.222 123.384 123.521 123.631 123.712
Exploitatieresultaat per jaar -7.802 -5.779 -3.694 -1.543 676 2.964 5.326 7.763 10.279 12.877
Rendement geinvesteerd vermogen
exploitatie resultaat -7.802 -5.779 -3.694 -1.543 676 2.964 5.326 7.763 10.279 12.877
rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van 370.000 -2,1% -1,6% -1,0% -0,4% 0,2% 0,8% 1,4% 2,1% 2,8% 3,5%
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cashflow
exploitatie resultaat -7.802 -5.779 -3.694 -1.543 676 2.964 5.326 7.763 10.279 12.877
bij: afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245 24.245
voorziening onderhoud 25.398 25.906 26.424 26.953 27.492 28.041 28.602 29.174 29.758 30.353
interne rentetoerekening 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500 18.500
af: daadwerkelijke dividend/rentelast 5% -18.500 -18.500 -18.500 -18.500 -18.500 -18.500 -18.500 -18.500 -18.500 -18.500
aflossing financieringen -16.739 -17.542 -18.384 -19.267 -20.191 -21.161 -22.176 -23.241 -24.356 -25.525
periodiek onderhoud -25.398 -25.906 -26.424 -26.953 -27.492 -28.041 -28.602 -29.174 -29.758 -30.353
waarde ontwikkeling pand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cashflow per jaar -296 923 2.167 3.435 4.729 6.048 7.394 8.767 10.168 11.596
Cashflow cumulatief cumulatief -296 627 2.794 6.229 10.958 17.006 24.401 33.168 43.335 54.931
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1C casco+inbouwpakket met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 1 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie o.b.v. huur
(alle bedragen x Euro 1,-)
Project Nijmegen Vasim UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN
Opgesteld door Toon Iding
RvC goedkeuring (op begroting)
Versie Voorfase / Begroting / Prognose
Bijgewerkt 27-8-2013
Printdatum 17-9-2013
BTW EXCLUSIEF BTW
Investeringen grond gebouw installaties huurders- totaal grond gebouw installaties huurders- totaal
aankoop (marktwaarde) investering investering
aankoopprijs 1 20% 80% 100% 0 1 0 0 1
overdrachtsbelasting 6% 0 20% 80% 100% 0 0 0 0 0
aankoopkosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale aankoopkosten 1 0 1 0 0 1
Restauratiekosten
Kosten restauratie
cascorestauratie 719.333 100% 0% 100% 0 719.333 0 0 719.333
inbouwkosten 1.348.000 75% 25% 100% 0 1.011.000 337.000 0 1.348.000
0 0 0% 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Projectbegeleiding 96.000 90% 10% 100% 0 86.400 9.600 0 96.000
Terreininrichting 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Aansluiting nutsvoorzieningen 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale restauratiekosten 2.163.333 0 1.816.733 346.600 0 2.163.333
Bijkomende kosten
Kosten vergunningen / leges 51.683 90% 10% 100% 0 46.515 5.168 0 51.683
Kosten architecten 51.683 90% 10% 100% 0 46.515 5.168 0 51.683
Bouwadviesbureau's 20.673 90% 10% 100% 0 18.606 2.067 0 20.673
Overige advieskosten 20.673 90% 10% 100% 0 18.606 2.067 0 20.673
Overige bijkomende kosten 10.000 90% 10% 100% 0 9.000 1.000 0 10.000
Totale bijkomende kosten 154.713 0 139.242 15.471 0 154.713
Overige kosten
Kosten onvoorzien 206.733 90% 10% 100% 0 186.060 20.673 0 206.733
Dekking voor Algemene Kosten 115.902 100% 100% 0 115.902 0 0 115.902
Dekking projecturen eigen personeel 24.000 100% 100% 0 24.000 0 0 24.000
Communicatie 25.000 100% 100% 0 25.000 0 0 25.000
Voorfinancieringsrente 12.242 100% 100% 0 12.242 0 0 12.242
Overige kostendekking 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale overige kosten 383.878 0 363.204 20.673 0 383.878
Totale investering 2.701.925 0 2.319.181 382.745 0 2.701.925
aard van de investering (in %) aard van de investering (in bedrag)
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1D casco+inbouwpakket met subsidie obv huur.xls
Investering & Exploitatie Pagina 2 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie o.b.v. huur
Financieringen
Subsidies
Subsidie EU 0
Subsidie Rijk inzake RACM 0 100%
Subsidie rijk overig 0 100%
Subsidie Provincie 0 100%
Subsidie Gemeente 2.200.000 100%
Subsidie VSB Fonds 0 100%
Subsidie BankGiroLoterij 0
Eigen bijdragen 0 100%
Totaal subsidies 2.200.000 0 1.888.356 311.644 0 2.200.000
Verkopen
Unit A prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit B prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit C prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit D prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit E prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit F prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit G prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit H prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit I prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit J prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit K prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit L prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit M prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit N prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit O prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit P prijs excl BTW (excl OVB) 0
Totaal verkopen 0 0 0 0 0 0
Leningen annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Hypothecaire lening annuitair 0 301.925 20 4,80% 23.818 -
Hypothecaire lening annuitair 0 15 4,80% 0 -
Partij C 0 0 0,00% 0 -
Partij D 0 0 0,00% 0 -
Partij E 0 0 0,00% 0 -
Partij F 0 0 0,00% 0 -
Partij G 0 0 0,00% 0 -
Partij H 0 0 0,00% 0 -
Totaal leningen 301.925 23.818
annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Inzet Eigen Vermogen aflossingsvrij 200.000 0 5,00% 0 10.000
verhouding EV en VV 39,8%Totale financiering 2.701.925
Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject) 0 PROJECTRESULTAAT
jaar
Exploitatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Algemene gegevens
index huur per jaar 2,00%
totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) 3.400 m2
totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) 83% 2.822 m2
controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte 0 Akkoord
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1D casco+inbouwpakket met subsidie obv huur.xls
Investering & Exploitatie Pagina 3 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie o.b.v. huur
daadwerkelijke verhuur huurwaarde per jaar aantal m2 huurprijs/m2 servicekosten daadwerkelijk verhuurd
of: markthuur per m2 vvo per m2
Museum - 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
Cultuurspinnerij 70.550 2822 25,00 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
-
-
Totaal verhuurd vloeroppervlak 70.550€ 2.822
huur bij 100% verhuur 70.550 71.961 73.400 74.868 76.366 77.893 79.451 81.040 82.661 84.314
Inkomsten
huur
Museum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 63.495 64.765 66.060 67.381 68.729 70.104 71.506 72.936 74.395 75.882
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
63.495 64.765 66.060 67.381 68.729 70.104 71.506 72.936 74.395 75.882
servicekosten
Museum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1D casco+inbouwpakket met subsidie obv huur.xls
Investering & Exploitatie Pagina 4 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie o.b.v. huur
waarde ontwikkeling pand
historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) 430.824 422.208 413.592 404.975 396.359 387.742 379.126 370.509 361.893 353.276
marktwaarde factor = 0 huur * factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling per jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale inkomsten per jaar 63.495 64.765 66.060 67.381 68.729 70.104 71.506 72.936 74.395 75.882
Lasten
financieringskosten
externe rente (zie investering voor rente%) 14.492 14.045 13.576 13.084 12.569 12.029 11.463 10.870 10.248 9.597
toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%) 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
24.492 24.045 23.576 23.084 22.569 22.029 21.463 20.870 20.248 19.597
afschrijvingen over looptijd
grond 0 geen afschrijving 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
gebouw (vervangingsinvestering) 430.824 50 jaar 8.616 8.616 8.616 8.616 8.616 8.616 8.616 8.616 8.616 8.616
installaties (vervangingsinvestering) 71.101 15 jaar 4.740 4.740 4.740 4.740 4.740 4.740 4.740 4.740 4.740 4.740
huurdersinvestering (éénmalige investering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
501.925 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357
exploitatiekosten in % van huur
voorziening onderhoud 20,00% 14.110 14.392 14.680 14.974 15.273 15.579 15.890 16.208 16.532 16.863
belastingen en verzekeringen 5,00% 3.528 3.598 3.670 3.743 3.818 3.895 3.973 4.052 4.133 4.216
overige kosten + servicekosten 3,00% 2.117 2.159 2.202 2.246 2.291 2.337 2.384 2.431 2.480 2.529
beheerkosten derden 7,00% 4.939 5.037 5.138 5.241 5.346 5.453 5.562 5.673 5.786 5.902
beheerkosten gebouweigenaar 7,00% 4.939 5.037 5.138 5.241 5.346 5.453 5.562 5.673 5.786 5.902
niet verrekenbare BTW check 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
doorbelaste service kosten 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
42,00% 29.631 30.224 30.828 31.445 32.074 32.715 33.369 34.037 34.717 35.412
Totale kosten per jaar 67.480 67.625 67.760 67.885 67.999 68.100 68.189 68.263 68.322 68.365
Exploitatieresultaat per jaar -3.985 -2.860 -1.700 -504 730 2.003 3.317 4.673 6.072 7.517
Rendement geinvesteerd vermogen
exploitatie resultaat -3.985 -2.860 -1.700 -504 730 2.003 3.317 4.673 6.072 7.517
rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van 200.000 -2,0% -1,4% -0,9% -0,3% 0,4% 1,0% 1,7% 2,3% 3,0% 3,8%
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cashflow
exploitatie resultaat -3.985 -2.860 -1.700 -504 730 2.003 3.317 4.673 6.072 7.517
bij: afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357 13.357
voorziening onderhoud 14.110 14.392 14.680 14.974 15.273 15.579 15.890 16.208 16.532 16.863
interne rentetoerekening 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
af: daadwerkelijke dividend/rentelast 5% -10.000 -10.000 -10.000 -10.000 -10.000 -10.000 -10.000 -10.000 -10.000 -10.000
aflossing financieringen -9.326 -9.773 -10.242 -10.734 -11.249 -11.789 -12.355 -12.948 -13.570 -14.221
periodiek onderhoud -14.110 -14.392 -14.680 -14.974 -15.273 -15.579 -15.890 -16.208 -16.532 -16.863
waarde ontwikkeling pand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cashflow per jaar 46 723 1.414 2.119 2.837 3.570 4.318 5.081 5.859 6.653
Cashflow cumulatief cumulatief 46 769 2.183 4.302 7.139 10.710 15.028 20.109 25.968 32.620
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1D casco+inbouwpakket met subsidie obv huur.xls
Bijlage 8: Investerings- en opstalexploitatie
scenario 2A. 2B, 2C en 2D
Investering & Exploitatie Pagina 1 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco met subsidie
(alle bedragen x Euro 1,-)
Project Nijmegen Vasim UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN
Opgesteld door Toon Iding
RvC goedkeuring (op begroting)
Versie Voorfase / Begroting / Prognose
Bijgewerkt 27-8-2013
Printdatum 17-9-2013
BTW EXCLUSIEF BTW
Investeringen grond gebouw installaties huurders- totaal grond gebouw installaties huurders- totaal
aankoop (marktwaarde) investering investering
aankoopprijs 1 20% 80% 100% 0 1 0 0 1
overdrachtsbelasting 6% 0 20% 80% 100% 0 0 0 0 0
aankoopkosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale aankoopkosten 1 0 1 0 0 1
Restauratiekosten
Kosten restauratie
cascorestauratie 2.158.000 100% 0% 100% 0 2.158.000 0 0 2.158.000
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Projectbegeleiding 96.000 100% 0% 100% 0 96.000 0 0 96.000
Terreininrichting 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Aansluiting nutsvoorzieningen 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale restauratiekosten 2.254.000 0 2.254.000 0 0 2.254.000
Bijkomende kosten
Kosten vergunningen / leges 53.950 100% 0% 100% 0 53.950 0 0 53.950
Kosten architecten 53.950 100% 0% 100% 0 53.950 0 0 53.950
Bouwadviesbureau's 21.580 100% 0% 100% 0 21.580 0 0 21.580
Overige advieskosten 21.580 100% 0% 100% 0 21.580 0 0 21.580
Overige bijkomende kosten 10.000 100% 0% 100% 0 10.000 0 0 10.000
Totale bijkomende kosten 161.060 0 161.060 0 0 161.060
Overige kosten
Kosten onvoorzien 215.800 100% 0% 100% 0 215.800 0 0 215.800
Dekking voor Algemene Kosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Dekking projecturen eigen personeel 48.000 100% 100% 0 48.000 0 0 48.000
Communicatie 25.000 100% 100% 0 25.000 0 0 25.000
Voorfinancieringsrente 22.597 100% 100% 0 22.597 0 0 22.597
Overige kostendekking 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale overige kosten 311.397 0 311.397 0 0 311.397
Totale investering 2.726.458 0 2.726.457 0 0 2.726.458
aard van de investering (in %) aard van de investering (in bedrag)
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2A casco met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 2 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco met subsidie
Financieringen
Subsidies
Subsidie EU 0
Subsidie Rijk inzake RACM 0 100%
Subsidie rijk overig 0 100%
Subsidie Provincie 0 100%
Subsidie Gemeente 1.800.000 100%
Subsidie VSB Fonds 0 100%
Subsidie BankGiroLoterij 0
Eigen bijdragen 0 100%
Totaal subsidies 1.800.000 0 1.800.000 0 0 1.800.000
Verkopen
Unit A prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit B prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit C prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit D prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit E prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit F prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit G prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit H prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit I prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit J prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit K prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit L prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit M prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit N prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit O prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit P prijs excl BTW (excl OVB) 0
Totaal verkopen 0 0 0 0 0 0
Leningen annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Hypothecaire lening annuitair 0 546.458 20 4,80% 43.109 -
Hypothecaire lening annuitair 0 15 4,80% 0 -
Partij C 0 0 0,00% 0 -
Partij D 0 0 0,00% 0 -
Partij E 0 0 0,00% 0 -
Partij F 0 0 0,00% 0 -
Partij G 0 0 0,00% 0 -
Partij H 0 0 0,00% 0 -
Totaal leningen 546.458 43.109
annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Inzet Eigen Vermogen aflossingsvrij 380.000 0 5,00% 0 19.000
verhouding EV en VV 41,0%Totale financiering 2.726.458
Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject) 0 PROJECTRESULTAAT
jaar
Exploitatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Algemene gegevens
index huur per jaar 2,00%
totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) 10.300 m2
totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) 83% 8.549 m2
controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte 0 Akkoord
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2A casco met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 3 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco met subsidie
daadwerkelijke verhuur huurwaarde per jaar aantal m2 huurprijs/m2 servicekosten daadwerkelijk verhuurd
of: markthuur per m2 vvo CASCO per m2
Cultuurspinnerij 128.235 8549 15,00 0,00 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
-
-
Totaal verhuurd vloeroppervlak 128.235€ 8.549
huur bij 100% verhuur 128.235 130.800 133.416 136.084 138.806 141.582 144.413 147.302 150.248 153.253
Inkomsten
huur
#VERW! 115.412 117.720 120.074 122.476 124.925 127.424 129.972 132.572 135.223 137.927
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
115.412 117.720 120.074 122.476 124.925 127.424 129.972 132.572 135.223 137.927
servicekosten
#VERW! 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2A casco met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 4 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco met subsidie
waarde ontwikkeling pand
historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) 926.457 907.928 889.399 870.870 852.341 833.812 815.283 796.753 778.224 759.695
marktwaarde factor = 0 huur * factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling per jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale inkomsten per jaar 115.412 117.720 120.074 122.476 124.925 127.424 129.972 132.572 135.223 137.927
Lasten
financieringskosten
externe rente (zie investering voor rente%) 26.230 25.420 24.571 23.681 22.748 21.771 20.747 19.674 18.549 17.370
toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%) 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000
45.230 44.420 43.571 42.681 41.748 40.771 39.747 38.674 37.549 36.370
afschrijvingen over looptijd
grond 0 geen afschrijving 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
gebouw (vervangingsinvestering) 926.457 50 jaar 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529
installaties (vervangingsinvestering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
huurdersinvestering (éénmalige investering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
926.458 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529
exploitatiekosten in % van huur
voorziening onderhoud 20,00% 25.647 26.160 26.683 27.217 27.761 28.316 28.883 29.460 30.050 30.651
belastingen en verzekeringen 5,00% 6.412 6.540 6.671 6.804 6.940 7.079 7.221 7.365 7.512 7.663
overige kosten + servicekosten 3,00% 3.847 3.924 4.002 4.083 4.164 4.247 4.332 4.419 4.507 4.598
beheerkosten derden 7,00% 8.976 9.156 9.339 9.526 9.716 9.911 10.109 10.311 10.517 10.728
beheerkosten gebouweigenaar 7,00% 8.976 9.156 9.339 9.526 9.716 9.911 10.109 10.311 10.517 10.728
niet verrekenbare BTW check 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
doorbelaste service kosten 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
42,00% 53.859 54.936 56.035 57.155 58.298 59.464 60.654 61.867 63.104 64.366
Totale kosten per jaar 117.618 117.885 118.134 118.365 118.576 118.765 118.930 119.069 119.182 119.265
Exploitatieresultaat per jaar -2.206 -165 1.940 4.110 6.349 8.659 11.042 13.502 16.041 18.662
Rendement geinvesteerd vermogen
exploitatie resultaat -2.206 -165 1.940 4.110 6.349 8.659 11.042 13.502 16.041 18.662
rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van 380.000 -0,6% 0,0% 0,5% 1,1% 1,7% 2,3% 2,9% 3,6% 4,2% 4,9%
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cashflow
exploitatie resultaat -2.206 -165 1.940 4.110 6.349 8.659 11.042 13.502 16.041 18.662
bij: afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529 18.529
voorziening onderhoud 25.647 26.160 26.683 27.217 27.761 28.316 28.883 29.460 30.050 30.651
interne rentetoerekening 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000
af: daadwerkelijke dividend/rentelast 5% -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000 -19.000
aflossing financieringen -16.879 -17.689 -18.538 -19.428 -20.360 -21.338 -22.362 -23.435 -24.560 -25.739
periodiek onderhoud -25.647 -26.160 -26.683 -27.217 -27.761 -28.316 -28.883 -29.460 -30.050 -30.651
waarde ontwikkeling pand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cashflow per jaar -556 675 1.931 3.212 4.518 5.851 7.210 8.596 10.010 11.453
Cashflow cumulatief cumulatief -556 119 2.050 5.262 9.780 15.630 22.840 31.436 41.446 52.899
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2A casco met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 1 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2B Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie
(alle bedragen x Euro 1,-)
Project Nijmegen Vasim UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN
Opgesteld door Toon Iding
RvC goedkeuring (op begroting)
Versie Voorfase / Begroting / Prognose
Bijgewerkt 27-8-2013
Printdatum 17-9-2013
BTW EXCLUSIEF BTW
Investeringen grond gebouw installaties huurders- totaal grond gebouw installaties huurders- totaal
aankoop (marktwaarde) investering investering
aankoopprijs 1 20% 80% 100% 0 1 0 0 1
overdrachtsbelasting 6% 0 20% 80% 100% 0 0 0 0 0
aankoopkosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale aankoopkosten 1 0 1 0 0 1
Restauratiekosten
Kosten restauratie
cascorestauratie basis/sober 2.158.000 100% 0% 100% 0 2.158.000 0 0 2.158.000
inbouwpakket inclusief installaties basis/sober 3.197.000 75% 25% 100% 0 2.397.750 799.250 0 3.197.000
correctie inbouwpakket installaties ivm dubbele staart -119.000 100% 0% 100% 0 -119.000 0 0 -119.000
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Projectbegeleiding 168.000 90% 10% 100% 0 151.200 16.800 0 168.000
Terreininrichting 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Aansluiting nutsvoorzieningen 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale restauratiekosten 5.404.000 0 4.587.950 816.050 0 5.404.000
Bijkomende kosten
Kosten vergunningen / leges 130.900 90% 10% 100% 0 117.810 13.090 0 130.900
Kosten architecten 130.900 90% 10% 100% 0 117.810 13.090 0 130.900
Bouwadviesbureau's 52.360 90% 10% 100% 0 47.124 5.236 0 52.360
Overige advieskosten 52.360 90% 10% 100% 0 47.124 5.236 0 52.360
Overige bijkomende kosten 15.000 90% 10% 100% 0 13.500 1.500 0 15.000
Totale bijkomende kosten 381.520 0 343.368 38.152 0 381.520
Overige kosten
Kosten onvoorzien 523.600 90% 10% 100% 0 471.240 52.360 0 523.600
Dekking voor Algemene Kosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Dekking projecturen eigen personeel 48.000 100% 100% 0 48.000 0 0 48.000
Communicatie 25.000 100% 100% 0 25.000 0 0 25.000
Voorfinancieringsrente 171.830 100% 100% 0 171.830 0 0 171.830
Overige kostendekking 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale overige kosten 768.430 0 716.070 52.360 0 768.430
Totale investering 6.553.951 0 5.647.388 906.562 0 6.553.951
aard van de investering (in %) aard van de investering (in bedrag)
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2B casco+inbouwpakket met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 2 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2B Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie
Financieringen
Subsidies
Subsidie EU 0
Subsidie Rijk inzake RACM 0 100%
Subsidie rijk overig 0 100%
Subsidie Provincie 0 100%
Subsidie Gemeente 1.800.000 100%
Subsidie VSB Fonds 0 100%
Subsidie BankGiroLoterij 0
Eigen bijdragen 0 100%
Totaal subsidies 1.800.000 0 1.551.019 248.981 0 1.800.000
Verkopen
Unit A prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit B prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit C prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit D prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit E prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit F prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit G prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit H prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit I prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit J prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit K prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit L prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit M prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit N prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit O prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit P prijs excl BTW (excl OVB) 0
Totaal verkopen 0 0 0 0 0 0
Leningen annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Hypothecaire lening annuitair 0 2.853.951 20 4,80% 225.141 -
Hypothecaire lening annuitair 0 15 4,80% 0 -
Partij C 0 0 0,00% 0 -
Partij D 0 0 0,00% 0 -
Partij E 0 0 0,00% 0 -
Partij F 0 0 0,00% 0 -
Partij G 0 0 0,00% 0 -
Partij H 0 0 0,00% 0 -
Totaal leningen 2.853.951 225.141
annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Inzet Eigen Vermogen aflossingsvrij 1.900.000 0 5,00% 0 95.000
verhouding EV en VV 40,0%Totale financiering 6.553.951
Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject) 0 PROJECTRESULTAAT
jaar
Exploitatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Algemene gegevens
index huur per jaar 2,00%
totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) 10.300 m2
totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) 83% 8.549 m2
controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte 0 Akkoord
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2B casco+inbouwpakket met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 3 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2B Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie
daadwerkelijke verhuur huurwaarde per jaar aantal m2 huurprijs/m2 servicekosten daadwerkelijk verhuurd
of: markthuur per m2 vvo per m2
Cultuurspinnerij 1.111.370 8549 130,00 0,00 70% 70% 75% 75% 80% 80% 85% 85% 90% 90%
-
-
Totaal verhuurd vloeroppervlak 1.111.370€ 8.549
huur bij 100% verhuur 1.111.370 1.133.597 1.156.269 1.179.395 1.202.983 1.227.042 1.251.583 1.276.615 1.302.147 1.328.190
Inkomsten
huur
#VERW! 777.959 793.518 867.202 884.546 962.386 981.634 1.063.846 1.085.123 1.171.932 1.195.371
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
777.959 793.518 867.202 884.546 962.386 981.634 1.063.846 1.085.123 1.171.932 1.195.371
servicekosten
#VERW! 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2B casco+inbouwpakket met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 4 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2B Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie
waarde ontwikkeling pand
historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) 4.096.370 4.014.442 3.932.515 3.850.588 3.768.660 3.686.733 3.604.805 3.522.878 3.440.951 3.359.023
marktwaarde factor = 0 huur * factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling per jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale inkomsten per jaar 777.959 793.518 867.202 884.546 962.386 981.634 1.063.846 1.085.123 1.171.932 1.195.371
Lasten
financieringskosten
externe rente (zie investering voor rente%) 136.990 132.758 128.324 123.677 118.807 113.702 108.353 102.748 96.873 90.716
toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%) 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000
231.990 227.758 223.324 218.677 213.807 208.702 203.353 197.748 191.873 185.716
afschrijvingen over looptijd
grond 0 geen afschrijving 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
gebouw (vervangingsinvestering) 4.096.370 50 jaar 81.927 81.927 81.927 81.927 81.927 81.927 81.927 81.927 81.927 81.927
installaties (vervangingsinvestering) 657.581 15 jaar 43.839 43.839 43.839 43.839 43.839 43.839 43.839 43.839 43.839 43.839
huurdersinvestering (éénmalige investering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
4.753.951 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766
exploitatiekosten in % van huur
voorziening onderhoud 20,00% 222.274 226.719 231.254 235.879 240.597 245.408 250.317 255.323 260.429 265.638
belastingen en verzekeringen 5,00% 55.569 56.680 57.813 58.970 60.149 61.352 62.579 63.831 65.107 66.410
overige kosten + servicekosten 3,00% 33.341 34.008 34.688 35.382 36.089 36.811 37.547 38.298 39.064 39.846
beheerkosten derden 7,00% 77.796 79.352 80.939 82.558 84.209 85.893 87.611 89.363 91.150 92.973
beheerkosten gebouweigenaar 7,00% 77.796 79.352 80.939 82.558 84.209 85.893 87.611 89.363 91.150 92.973
niet verrekenbare BTW check 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
doorbelaste service kosten 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
42,00% 466.775 476.111 485.633 495.346 505.253 515.358 525.665 536.178 546.902 557.840
Totale kosten per jaar 824.531 829.635 834.723 839.789 844.825 849.826 854.784 859.692 864.541 869.322
Exploitatieresultaat per jaar -46.572 -36.117 32.479 44.757 117.561 131.807 209.061 225.431 307.392 326.049
Rendement geinvesteerd vermogen
exploitatie resultaat -46.572 -36.117 32.479 44.757 117.561 131.807 209.061 225.431 307.392 326.049
rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van 1.900.000 -2,5% -1,9% 1,7% 2,4% 6,2% 6,9% 11,0% 11,9% 16,2% 17,2%
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cashflow
exploitatie resultaat -46.572 -36.117 32.479 44.757 117.561 131.807 209.061 225.431 307.392 326.049
bij: afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766 125.766
voorziening onderhoud 222.274 226.719 231.254 235.879 240.597 245.408 250.317 255.323 260.429 265.638
interne rentetoerekening 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000 95.000
af: daadwerkelijke dividend/rentelast 5% -95.000 -95.000 -95.000 -95.000 -95.000 -95.000 -95.000 -95.000 -95.000 -95.000
aflossing financieringen -88.151 -92.383 -96.817 -101.464 -106.334 -111.439 -116.788 -122.393 -128.268 -134.425
periodiek onderhoud -222.274 -226.719 -231.254 -235.879 -240.597 -245.408 -250.317 -255.323 -260.429 -265.638
waarde ontwikkeling pand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cashflow per jaar -8.957 -2.734 61.428 69.059 136.992 146.135 218.040 228.803 304.890 317.390
Cashflow cumulatief cumulatief -8.957 -11.691 49.737 118.796 255.788 401.924 619.963 848.767 1.153.656 1.471.047
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2B casco+inbouwpakket met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 1 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2C Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie
(alle bedragen x Euro 1,-)
Project Nijmegen Vasim UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN
Opgesteld door Toon Iding
RvC goedkeuring (op begroting)
Versie Voorfase / Begroting / Prognose
Bijgewerkt 27-8-2013
Printdatum 17-9-2013
BTW EXCLUSIEF BTW
Investeringen grond gebouw installaties huurders- totaal grond gebouw installaties huurders- totaal
aankoop (marktwaarde) investering investering
aankoopprijs 1 20% 80% 100% 0 1 0 0 1
overdrachtsbelasting 6% 0 20% 80% 100% 0 0 0 0 0
aankoopkosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale aankoopkosten 1 0 1 0 0 1
Restauratiekosten
Kosten restauratie
Gedeeltelijk cascorestauratie basis/sober 1.325.000 100% 0% 100% 0 1.325.000 0 0 1.325.000
Gedeeltelijk inbouwpakket basis/sober, alleen installaties incl. bouwk. Voorz. 947.000 15% 85% 100% 0 142.050 804.950 0 947.000
0 0 0% 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Projectbegeleiding 96.000 90% 10% 100% 0 86.400 9.600 0 96.000
Terreininrichting 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Aansluiting nutsvoorzieningen 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale restauratiekosten 2.368.000 0 1.553.450 814.550 0 2.368.000
Bijkomende kosten
Kosten vergunningen / leges 56.800 90% 10% 100% 0 51.120 5.680 0 56.800
Kosten architecten 56.800 90% 10% 100% 0 51.120 5.680 0 56.800
Bouwadviesbureau's 22.720 90% 10% 100% 0 20.448 2.272 0 22.720
Overige advieskosten 22.720 90% 10% 100% 0 20.448 2.272 0 22.720
Overige bijkomende kosten 15.000 90% 10% 100% 0 13.500 1.500 0 15.000
Totale bijkomende kosten 174.040 0 156.636 17.404 0 174.040
Overige kosten
Kosten onvoorzien 227.200 90% 10% 100% 0 204.480 22.720 0 227.200
Dekking voor Algemene Kosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Dekking projecturen eigen personeel 48.000 100% 100% 0 48.000 0 0 48.000
Communicatie 25.000 100% 100% 0 25.000 0 0 25.000
Voorfinancieringsrente 39.084 100% 100% 0 39.084 0 0 39.084
Overige kostendekking 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale overige kosten 339.284 0 316.564 22.720 0 339.284
Totale investering 2.881.325 0 2.026.651 854.674 0 2.881.325
aard van de investering (in %) aard van de investering (in bedrag)
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2C casco+inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 2 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2C Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie
Financieringen
Subsidies
Subsidie EU 0
Subsidie Rijk inzake RACM 0 100%
Subsidie rijk overig 0 100%
Subsidie Provincie 0 100%
Subsidie Gemeente 1.800.000 100%
Subsidie VSB Fonds 0 100%
Subsidie BankGiroLoterij 0
Eigen bijdragen 0 100%
Totaal subsidies 1.800.000 0 1.266.074 533.926 0 1.800.000
Verkopen
Unit A prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit B prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit C prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit D prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit E prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit F prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit G prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit H prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit I prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit J prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit K prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit L prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit M prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit N prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit O prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit P prijs excl BTW (excl OVB) 0
Totaal verkopen 0 0 0 0 0 0
Leningen annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Hypothecaire lening annuitair 0 656.325 20 4,80% 51.776 -
Hypothecaire lening annuitair 0 15 4,80% 0 -
Partij C 0 0 0,00% 0 -
Partij D 0 0 0,00% 0 -
Partij E 0 0 0,00% 0 -
Partij F 0 0 0,00% 0 -
Partij G 0 0 0,00% 0 -
Partij H 0 0 0,00% 0 -
Totaal leningen 656.325 51.776
annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Inzet Eigen Vermogen aflossingsvrij 425.000 0 5,00% 0 21.250
verhouding EV en VV 39,3%Totale financiering 2.881.325
Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject) 0 PROJECTRESULTAAT
jaar
Exploitatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Algemene gegevens
index huur per jaar 2,00%
totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) 10.300 m2
totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) 83% 8.549 m2
controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte 0 Akkoord
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2C casco+inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 3 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2C Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie
daadwerkelijke verhuur huurwaarde per jaar aantal m2 huurprijs/m2 servicekosten daadwerkelijk verhuurd
of: markthuur per m2 vvo per m2
Cultuurspinnerij 213.725 8549 25,00 0,00 70% 70% 75% 75% 80% 80% 85% 85% 90% 90%
-
-
Totaal verhuurd vloeroppervlak 213.725€ 8.549
huur bij 100% verhuur 213.725 218.000 222.359 226.807 231.343 235.970 240.689 245.503 250.413 255.421
Inkomsten
huur
Cultuurspinnerij 149.608 152.600 166.770 170.105 185.074 188.776 204.586 208.677 225.372 229.879
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
149.608 152.600 166.770 170.105 185.074 188.776 204.586 208.677 225.372 229.879
servicekosten
#VERW! 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2C casco+inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 4 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2C Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie
waarde ontwikkeling pand
historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) 760.577 745.365 730.154 714.942 699.730 684.519 669.307 654.096 638.884 623.673
marktwaarde factor = 0 huur * factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling per jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale inkomsten per jaar 149.608 152.600 166.770 170.105 185.074 188.776 204.586 208.677 225.372 229.879
Lasten
financieringskosten
externe rente (zie investering voor rente%) 31.504 30.531 29.511 28.442 27.322 26.148 24.918 23.629 22.278 20.862
toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%) 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250
52.754 51.781 50.761 49.692 48.572 47.398 46.168 44.879 43.528 42.112
afschrijvingen over looptijd
grond 0 geen afschrijving 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
gebouw (vervangingsinvestering) 760.577 50 jaar 15.212 15.212 15.212 15.212 15.212 15.212 15.212 15.212 15.212 15.212
installaties (vervangingsinvestering) 320.748 15 jaar 21.383 21.383 21.383 21.383 21.383 21.383 21.383 21.383 21.383 21.383
huurdersinvestering (éénmalige investering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.081.325 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595
exploitatiekosten in % van huur
voorziening onderhoud 20,00% 42.745 43.600 44.472 45.361 46.269 47.194 48.138 49.101 50.083 51.084
belastingen en verzekeringen 5,00% 10.686 10.900 11.118 11.340 11.567 11.798 12.034 12.275 12.521 12.771
overige kosten + servicekosten 3,00% 6.412 6.540 6.671 6.804 6.940 7.079 7.221 7.365 7.512 7.663
beheerkosten derden 7,00% 14.961 15.260 15.565 15.876 16.194 16.518 16.848 17.185 17.529 17.879
beheerkosten gebouweigenaar 7,00% 14.961 15.260 15.565 15.876 16.194 16.518 16.848 17.185 17.529 17.879
niet verrekenbare BTW check 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
doorbelaste service kosten 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
42,00% 89.765 91.560 93.391 95.259 97.164 99.107 101.089 103.111 105.173 107.277
Totale kosten per jaar 179.113 179.935 180.747 181.546 182.331 183.100 183.852 184.585 185.296 185.984
Exploitatieresultaat per jaar -29.505 -27.335 -13.977 -11.441 2.743 5.675 20.733 24.093 40.076 43.895
Rendement geinvesteerd vermogen
exploitatie resultaat -29.505 -27.335 -13.977 -11.441 2.743 5.675 20.733 24.093 40.076 43.895
rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van 425.000 -6,9% -6,4% -3,3% -2,7% 0,6% 1,3% 4,9% 5,7% 9,4% 10,3%
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cashflow
exploitatie resultaat -29.505 -27.335 -13.977 -11.441 2.743 5.675 20.733 24.093 40.076 43.895
bij: afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595 36.595
voorziening onderhoud 42.745 43.600 44.472 45.361 46.269 47.194 48.138 49.101 50.083 51.084
interne rentetoerekening 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250 21.250
af: daadwerkelijke dividend/rentelast 5% -21.250 -21.250 -21.250 -21.250 -21.250 -21.250 -21.250 -21.250 -21.250 -21.250
aflossing financieringen -20.272 -21.245 -22.265 -23.334 -24.454 -25.628 -26.858 -28.147 -29.498 -30.914
periodiek onderhoud -42.745 -43.600 -44.472 -45.361 -46.269 -47.194 -48.138 -49.101 -50.083 -51.084
waarde ontwikkeling pand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cashflow per jaar -13.183 -11.986 353 1.820 14.884 16.643 30.470 32.540 47.172 49.576
Cashflow cumulatief cumulatief -13.183 -25.169 -24.816 -22.996 -8.111 8.532 39.002 71.542 118.715 168.291
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2C casco+inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie.xls
Investering & Exploitatie Pagina 1 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2D Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie o.b.v. huur
(alle bedragen x Euro 1,-)
Project Nijmegen Vasim UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN
Opgesteld door Toon Iding
RvC goedkeuring (op begroting)
Versie Voorfase / Begroting / Prognose
Bijgewerkt 27-8-2013
Printdatum 17-9-2013
BTW EXCLUSIEF BTW
Investeringen grond gebouw installaties huurders- totaal grond gebouw installaties huurders- totaal
aankoop (marktwaarde) investering investering
aankoopprijs 1 20% 80% 100% 0 1 0 0 1
overdrachtsbelasting 6% 0 20% 80% 100% 0 0 0 0 0
aankoopkosten 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale aankoopkosten 1 0 1 0 0 1
Restauratiekosten
Kosten restauratie
Gedeeltelijk cascorestauratie basis/sober 2.038.000 100% 0% 100% 0 2.038.000 0 0 2.038.000
Gedeeltelijk inbouwpakket basis/sober, alleen installaties incl. bouwk. Voorz. 947.000 15% 85% 100% 0 142.050 804.950 0 947.000
0 0 0% 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 0% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Projectbegeleiding 96.000 90% 10% 100% 0 86.400 9.600 0 96.000
Terreininrichting 0 100% 100% 0 0 0 0 0
0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Aansluiting nutsvoorzieningen 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale restauratiekosten 3.081.000 0 2.266.450 814.550 0 3.081.000
Bijkomende kosten
Kosten vergunningen / leges 74.625 90% 10% 100% 0 67.163 7.463 0 74.625
Kosten architecten 74.625 90% 10% 100% 0 67.163 7.463 0 74.625
Bouwadviesbureau's 29.850 90% 10% 100% 0 26.865 2.985 0 29.850
Overige advieskosten 29.850 90% 10% 100% 0 26.865 2.985 0 29.850
Overige bijkomende kosten 15.000 90% 10% 100% 0 13.500 1.500 0 15.000
Totale bijkomende kosten 223.950 0 201.555 22.395 0 223.950
Overige kosten
Kosten onvoorzien 298.500 90% 10% 100% 0 268.650 29.850 0 298.500
Dekking voor Algemene Kosten 165.248 100% 100% 0 165.248 0 0 165.248
Dekking projecturen eigen personeel 48.000 100% 100% 0 48.000 0 0 48.000
Communicatie 25.000 100% 100% 0 25.000 0 0 25.000
Voorfinancieringsrente 46.564 100% 100% 0 46.564 0 0 46.564
Overige kostendekking 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Niet verrekenbare BTW (betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW) 0 100% 100% 0 0 0 0 0
Totale overige kosten 583.311 0 553.461 29.850 0 583.311
Totale investering 3.888.262 0 3.021.467 866.795 0 3.888.262
aard van de investering (in %) aard van de investering (in bedrag)
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2D casco+inbouwpakket ged. met subsidie obv jaarhuur.xls
Investering & Exploitatie Pagina 2 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2D Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie o.b.v. huur
Financieringen
Subsidies
Subsidie EU 0
Subsidie Rijk inzake RACM 0 100%
Subsidie rijk overig 0 100%
Subsidie Provincie 0 100%
Subsidie Gemeente 2.600.000 100%
Subsidie VSB Fonds 0 100%
Subsidie BankGiroLoterij 0
Eigen bijdragen 0 100%
Totaal subsidies 2.600.000 0 2.020.392 579.608 0 2.600.000
Verkopen
Unit A prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit B prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit C prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit D prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit E prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit F prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit G prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit H prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit I prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit J prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit K prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit L prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit M prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit N prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit O prijs excl BTW (excl OVB) 0
Unit P prijs excl BTW (excl OVB) 0
Totaal verkopen 0 0 0 0 0 0
Leningen annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Hypothecaire lening annuitair 0 738.262 20 4,80% 58.240 -
Hypothecaire lening annuitair 0 15 4,80% 0 -
Partij C 0 0 0,00% 0 -
Partij D 0 0 0,00% 0 -
Partij E 0 0 0,00% 0 -
Partij F 0 0 0,00% 0 -
Partij G 0 0 0,00% 0 -
Partij H 0 0 0,00% 0 -
Totaal leningen 738.262 58.240
annuitair of aflossingsvrij looptijd (jr) rente% annuiteit aflossingsvrij
Inzet Eigen Vermogen aflossingsvrij 550.000 0 5,00% 0 27.500
verhouding EV en VV 42,7%Totale financiering 3.888.262
Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject) 0 PROJECTRESULTAAT
jaar
Exploitatie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Algemene gegevens
index huur per jaar 2,00%
totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) 10.300 m2
totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) 83% 8.549 m2
controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte 0 Akkoord
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2D casco+inbouwpakket ged. met subsidie obv jaarhuur.xls
Investering & Exploitatie Pagina 3 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2D Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie o.b.v. huur
daadwerkelijke verhuur huurwaarde per jaar aantal m2 huurprijs/m2 servicekosten daadwerkelijk verhuurd
of: markthuur per m2 vvo per m2
Cultuurspinnerij 213.725 8549 25,00 0,00 70% 70% 75% 75% 80% 80% 85% 85% 90% 90%
-
-
Totaal verhuurd vloeroppervlak 213.725€ 8.549
huur bij 100% verhuur 213.725 218.000 222.359 226.807 231.343 235.970 240.689 245.503 250.413 255.421
Inkomsten
huur
Cultuurspinnerij 149.608 152.600 166.770 170.105 185.074 188.776 204.586 208.677 225.372 229.879
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
149.608 152.600 166.770 170.105 185.074 188.776 204.586 208.677 225.372 229.879
servicekosten
#VERW! 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2D casco+inbouwpakket ged. met subsidie obv jaarhuur.xls
Investering & Exploitatie Pagina 4 van 4
Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi Scenario 2D Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie o.b.v. huur
waarde ontwikkeling pand
historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) 1.001.075 981.053 961.032 941.010 920.989 900.967 880.946 860.924 840.903 820.881
marktwaarde factor = 0 huur * factor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
waardeontwikkeling per jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale inkomsten per jaar 149.608 152.600 166.770 170.105 185.074 188.776 204.586 208.677 225.372 229.879
Lasten
financieringskosten
externe rente (zie investering voor rente%) 35.437 34.342 33.195 31.993 30.733 29.413 28.029 26.579 25.059 23.466
toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%) 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500
62.937 61.842 60.695 59.493 58.233 56.913 55.529 54.079 52.559 50.966
afschrijvingen over looptijd
grond 0 geen afschrijving 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
gebouw (vervangingsinvestering) 1.001.075 50 jaar 20.021 20.021 20.021 20.021 20.021 20.021 20.021 20.021 20.021 20.021
installaties (vervangingsinvestering) 287.187 15 jaar 19.146 19.146 19.146 19.146 19.146 19.146 19.146 19.146 19.146 19.146
huurdersinvestering (éénmalige investering) 0 15 jaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.288.262 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167
exploitatiekosten in % van huur
voorziening onderhoud 20,00% 42.745 43.600 44.472 45.361 46.269 47.194 48.138 49.101 50.083 51.084
belastingen en verzekeringen 5,00% 10.686 10.900 11.118 11.340 11.567 11.798 12.034 12.275 12.521 12.771
overige kosten + servicekosten 3,00% 6.412 6.540 6.671 6.804 6.940 7.079 7.221 7.365 7.512 7.663
beheerkosten derden 7,00% 14.961 15.260 15.565 15.876 16.194 16.518 16.848 17.185 17.529 17.879
beheerkosten gebouweigenaar 7,00% 14.961 15.260 15.565 15.876 16.194 16.518 16.848 17.185 17.529 17.879
niet verrekenbare BTW check 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
doorbelaste service kosten 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
42,00% 89.765 91.560 93.391 95.259 97.164 99.107 101.089 103.111 105.173 107.277
Totale kosten per jaar 191.868 192.569 193.253 193.919 194.564 195.187 195.786 196.357 196.900 197.411
Exploitatieresultaat per jaar -42.261 -39.969 -26.484 -23.814 -9.490 -6.411 8.800 12.320 28.472 32.468
Rendement geinvesteerd vermogen
exploitatie resultaat -42.261 -39.969 -26.484 -23.814 -9.490 -6.411 8.800 12.320 28.472 32.468
rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van 550.000 -7,7% -7,3% -4,8% -4,3% -1,7% -1,2% 1,6% 2,2% 5,2% 5,9%
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Cashflow
exploitatie resultaat -42.261 -39.969 -26.484 -23.814 -9.490 -6.411 8.800 12.320 28.472 32.468
bij: afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167 39.167
voorziening onderhoud 42.745 43.600 44.472 45.361 46.269 47.194 48.138 49.101 50.083 51.084
interne rentetoerekening 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500
af: daadwerkelijke dividend/rentelast 5% -27.500 -27.500 -27.500 -27.500 -27.500 -27.500 -27.500 -27.500 -27.500 -27.500
aflossing financieringen -22.803 -23.898 -25.045 -26.247 -27.507 -28.827 -30.211 -31.661 -33.181 -34.773
periodiek onderhoud -42.745 -43.600 -44.472 -45.361 -46.269 -47.194 -48.138 -49.101 -50.083 -51.084
waarde ontwikkeling pand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cashflow per jaar -25.897 -24.700 -12.361 -10.893 2.171 3.929 17.757 19.827 34.459 36.863
Cashflow cumulatief cumulatief -25.897 -50.596 -62.957 -73.851 -71.680 -67.751 -49.995 -30.168 4.291 41.153
Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2D casco+inbouwpakket ged. met subsidie obv jaarhuur.xls
Bijlage 9: Ramingen
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO23-7-2013
Werk: Herbestemming VASIM te Nijmegen
Opdrachtgever: BOEi te Amersfoort
Onderdeel: CASCO-RESTAURATIE VASIM NIJMEGEN dd 17 juli 2013
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 10:59
M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf
Werk: Herbestemming VASIM te Nijmegen peildatum: 17-7-2013Opdrachtgever: BOEi te Amersfoort bruto vloeroppervlak: 0.00Architect: ntb bruto inhoud: 0.00Constructeur: ntb uurloon:€ 38,00Directie: ntbOnderdeel: CASCO-RESTAURATIE VASIM NIJMEGEN dd 17 juli 2013
Code SOmschrijving HoevHd Eh Ar beid Mate riaal Onder aanneme TOTAAL00 * BESTEK EN TEKENINGEN
# bouwkundig bestek en nota's, geen# bouwkundig bestek en nota's
# bouwkundige tekeningen, BT01_ situatie dd 12-10-2009, BT02_ begane grond dd 12-10-2009, BT03_ 1ste verdieping dd 12-10-2009, BT04_ 2de verdieping dd 12-10-2009, BT05_ 3de verdieping dd 12-10-2009, BT06_ 4de verdieping dd 12-10-2009, BT07_ 5de verdieping dd 12-10-2009, BT07_ 6de verdieping dd 12-10-2009, BT07_ 7de verdieping dd 12-10-2009., BT02_Gevel 1-3 dd 21-07-2005, BT03_Gevel 2-4-5 dd 21-07-2005, BT04_doorsnede A-B dd 21-07-2005, BT05_begane grond dd 21-07-2005, BT06_1ste verdieping dd 21-07-2005, BT07_2de verdieping dd 21-07-2005# bouwkundige tekeningen
00 * BESTEK EN TEKENINGEN
01 * BUITEN BESTEK, DOOR DERDEN, - alle terreinverhardingen, - alle terreininrichtingen en installaties
01 * BUITEN BESTEK, DOOR DERDEN
02 * VLOEROPPERVLAKTE EN INHOUD
# bruto vloeroppervlakte 10.050 m2, - begane grond 4.900,0 m2, - 1ste verdieping 5.450+ 4.790,0 m2, - 2de verdieping -/- vide 8.575+ 360,0 m2.. niet opgenomen meters:, - 3de verdieping >> leidingkoker 12.200+ 800,0 m2, - 4de verdieping >> leidingkoker 15.200+ 1.080,0 m2, - 5de verdieping >> leidingkoker 17.825+ 1.120,0 m2, - 6de verdieping >> leidingkoker 20.025+ 780 m2., >> totaal alle bovenstaande bvo's 13.830 m2., - 7de verdieping >> daken 4.850 m2# bruto vloeroppervlakte 10.050 m2
# bruto inhoud (gehele gebouw) 81.570 m3, - begane grond 28.360,0 m3, - 1ste verdieping 5.450+ 41.750,0 m3, - 2de verdieping 8.575+ 1.450,0 m3, - 3de verdieping >> leidingkoker 12.200+ 2.400,0 m3, - 4de verdieping >> leidingkoker 15.200+ 2.860,0 m3, - 5de verdieping >> leidingkoker 17.825+ 2.460,0 m3, - 6de verdieping >> leidingkoker 20.025+ 1.780,0 m3
blad: 1
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 10:59
M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf
Code SOmschrijving HoevHd Eh Ar beid Mate riaal Onder aanneme TOTAAL, - schoorstenen (2 stuks) 37.025+ 510 m3# bruto inhoud (gehele gebouw) 81.570 m3
# bruto gevels (gehele gebouw) 6.800 m2, - gevel 1 (West) excl schoorstenen 2.390,0 m2, - gevel 2 (Noord) excl. schoorstenen 720,0 m2, - gevel 3 (Oost) excl. schoorstenen 2.400,0 m2, -gevel 4(Zuid) excl. schoorstenen 830,0 m2, - gevel 5 (Zuid) 160,0 m2, - schoorstenen ( 2 stuks) 300 m2# bruto gevels (gehele gebouw) 6.800 m2
# gevels open (gehele gebouw) 1.052 m2, - gevel 1 (West) > openingen 428 m2, - gevel 2 (Noord) > openingen 128 m2, - gevel 3 (Oost)> openingen 333 m2, - gevel 4 (Zuid) > openingen 154 m2, - gevel 5 (Zuid) > openingen 9 m2# gevels open (gehele gebouw) 1.052 m2
# vormfaktoren, - bruto gevelopp. / bruto m2 BVO (alle)= 0,49, - gevelopening / bruto gevelopp.= 0,155# vormfaktoren
02 * VLOEROPPERVLAKTE EN INHOUD
04 * CASCO-RESTAURATIE
# DAKEN 4.850 M2- verwijd. +afvoeren teermastiek + kurkisolatie van alle schaaldaken
3.604 m2 25,00 90100 90100
- nwe bitumen bedekking + isolatie + dampremmer op alle schaaldaken
3.604 m2 55,00 198220 198220
- bestaande dakbedekking op overige platte daken handhaven + schoonmaken tbv dampremmer
1.246 m2 5,00 6230 6230
- nwe bitumen bedekking + isolatie over de bestaande dakbedekking op de overige daken
1.246 m2 50,00 62300 62300
- nwe zinken afdekkappen met kraal bij alle dakranden
635,3 m1 55,00 34942 34942
- aanpassen bouwkundige opstanden ivm hoogteverschillen tgv dakisolatie
635,3 m1 35,00 22236 22236
- vervangen loodaansluitingen tpv opgaand werk; inslijpen niet inwerken
317,3 m1 65,00 20625 20625
- nwe valbeveiligingen op platte daken (niet tpv schaaldaken)
1.246 m2 9,00 11214 11214
- vervangen loden steekstukken + zinken hwa's
4.850 m2 5,00 24250 24250
- afdekking bovenzijde schoorstenen 2 st 1500,00 3000 3000# DAKEN 4.850 M2 97,55 473116 473116
# GEVELS 6.800 M2
+ steigerwerk 8.140 m2- systeemsteiger + gaas tpv alle buitengevels (36 wkn)
7.440,0 m2 30,00 223200 223200
- systeemsteiger + gaas tpv schoorstenen (8 wkn)
700 m2 22,00 15400 15400
- doorstempelingen steiger in het gebouw 310 m1 25,00 7750 7750- l/a steigerkappen op alle steigers ivm betonreparaties
660 m1 35,00 23100 23100
- egaliseren tbv steiger + opruimen nadien 355 m1 25,00 8875 8875+ steigerwerk 8.140 m2 34,19 278325 278325
+ reinigen metselwerk + herstel voegwerk 5.010,0 m2- reinigen metselwerk 100% met lage druk & stoom
5.010 m2 7,50 37575 37575
- vervangen voegwerk 30% v/d WESTgevel 525 m2 55,00 28875 28875- vervangen voegwerk 30% v/d ZUIDgevel 205 m2 55,00 11275 11275
blad: 2
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 10:59
M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf
Code SOmschrijving HoevHd Eh Ar beid Mate riaal Onder aanneme TOTAAL- overige voegwerk nalopen bij bijwerken 4.280 m2 15,00 64200 64200
+ reinigen metselwerk + herstel voegwerk 5.010,0 m2 28,33 141925 141925
+ herstellen betonwerk in de gevels + schoorstenen & voorzien van minerale verf
1.660 m2
- reparatie carbonatatieschade betonkolommen met gevelband tpv begane grond
200 m2 45,00 9000 9000
- reparatie carbonatatieschade perrons tpv begane grond
270 m2 35,00 9450 9450
- reparatie carbonatatieschade boogspanten tpv W + O-gevel (* stuks)
376 m2 45,00 16920 16920
- reparatie carbonatatieschade portalen tpv W + O-gevel (4 stuks)
165 m2 45,00 7425 7425
- reparatie carbonatatieschade uitlopen verzamelgoten tpv W + O-gevel (6 stuks)
6 m2 85,00 510 510
- reparatie carbonatatieschade dakrand-overstekken schaaldaken tpv W + O-gevel
70 m2 55,00 3850 3850
- reparatie carbonatatieschade dakrand-overstekken platte daken tpv W + O-gevel
16 m2 55,00 880 880
- reparatie carbonatatieschade dakrand-overstekken overige platte daken
240 m2 45,00 10800 10800
- reparatie carbonatatieschade schoorstenen 300 m2 40,00 12000 12000- reparatie carbonatatieschade tpv bovenzijde schoorstenen
17 m2 125,00 2125 2125
.- aanbrengen minerale verf over geheel oppervlak
1.660 m2 21,00 34860 34860
, - steigerwerk: zie elders pm+ herstellen betonwerk in de gevels + … 1.660 m2 64,95 107820 107820
+ glazen bouwstenen vervangen in stalen Economy-puien met isolatieglas tpv de boogspanten
570 m2
- verwijderen glazenbouwstenen in W+O-gevels incl. tussenstijlen (8 vakken)
570 m2 17,50 9975 9975
- nwe stalen tussenstijlen 203,2 m1 75,00 15240 15240- nwe aanslagprofielen rondom; deels getoogd
318,4 m1 45,00 14328 14328
- nwe stalen getoogde Economy puien met isolatieglas HR++; niet brandwerend; zonder draaiende delen
570 m2 475,00 270750 270750
, - steigerwerk: zie elders pm+ glazen bouwstenen vervangen in stalen … 570 m2 544,37 310293 310293
+ glazen bouwstenen in metselwerk tpv begane grond voorlopig handhaven
19 m2
, - als optie wordt het gevelmetselwerk inclusief glazen bouwstenen vervangen in een stalen pui met isolatiegla
pm
+ glazen bouwstenen in metselwerk tpv … 19 m2
+ overige houten gevelkozijnen vervangen in stalen Economy puien met isolatieglas
312 m2
- verwijderen bestaande houten kozijnen incl. glas ed ( 56 stuks)
312 m2 25,00 7800 7800
- nwe aanslagprofielen rondom en herstel dagkanten ed
503 m1 35,00 17605 17605
- nwe stalen Econoy puien met isolatieglas HR++ (niet brandwerend) 56 stuks
312 m2 525,00 163800 163800
, - steigerwerk: zie elders pm+ overige houten gevelkozijnen vervangen … 312 m2 606,43 189205 189205
+ vervangen bestaande roldeuren in NG + ZG
94 m2
- verwijderen bestaande roldeuren (5st) 94 m2 15,00 1410 1410- nwe aanslagprofielen rondom en herstel dagkanten ed
63,2 m1 75,00 4740 4740
- herstel betonnen onderdorpels met aansluiting op de nwe deuren
22,2 m1 50,00 1110 1110
- nwe stalen roldeuren (elektrische bediening)
94 m2 450,00 42300 42300
blad: 3
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 10:59
M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf
Code SOmschrijving HoevHd Eh Ar beid Mate riaal Onder aanneme TOTAAL+ vervangen bestaande roldeuren in NG + … 94 m2 527,23 49560 49560
+ vervangen bestaande ventilatieroosters in WG + OG boven de schaaldaken (8 stuks)
48 m2
- verwijderen bestaande ventilatieroosters 48 m2 20,00 960 960- nwe stalen ventilatie(schijn)roosters in kleur gemoffeld (8 stuks) met achterliggend sandwichpanelen
48 m2 525,00 25200 25200
, - steigerwerk: zie elders pm+ vervangen bestaande ventilatieroosters … 48 m2 545,00 26160 26160
+ vervangen bestaande vluchtdeurkozijnen in nwe stalen deurkozijnen (Hormann)
5 m2
- verwijderen bestaande vluchtdeuren 2 st 125,00 250 250- nwe aanslagprofielen rondom en herstel dagkanten ed (deels gebogen)
13 m1 45,00 585 585
- nwe stalen vluchtdeuren (geisoleerd) in kleur geschilderd
5 m2 450,00 2250 2250
+ vervangen bestaande vluchtdeurkozijnen … 5 m2 617,00 3085 3085# GEVELS 6.800 M2 162,70 1106373 1106373
# TRAPPEN 10.050 BV
+ bestaande stalen vluchttrap tpv zuidgevel 1 pst, - bestaande trap handhaven inclusief
fundatiepm
, - geen aanpassingen aan deze trap pm- schilderwerk bestaande onderdelen 1 pst 4000,00 4000 4000
+ bestaande stalen vluchttrap tpv zuidgevel 1 pst 4000,00 4000 4000
+ vervangen stalen entreetrap tpv westgevel 1 pst- verwijderen bestaande stalen trappartij 1 pst 1150,00 1150 1150
, - oude fabrieksfundering handhaven voor nieuwe trap
pm
- aanvullend fundatiewerk tbv trappartij 1 pst 1500,00 1500 1500- nwe stalen steektrap br=6800mm; h=2165mm; 14 optreden; th. verz. met roostertreden
33,3 m2 360,00 11995 11995
- nwe stalen tussenbordes afm. 6800x6800; geplaatst op oude fund.; th.verz. met dejoroosters
46 m2 225,00 10350 10350
- nwe stalen steektrap br=6800mm; h=2785mm; 18 optreden; th. verz. met roostertreden
42,8 m2 400,00 17136 17136
- nwe stalen tussenbordes afm. 3000x6800; geplaatst op oude fund.; th.verz. met dejoroosters
20 m2 250,00 5000 5000
- nwe balustradehekken langs trappen en bordessen; eenvoudig + th.verz.
37 m1 175,00 6475 6475
+ vervangen stalen entreetrap tpv westgevel 1 pst 53606,20 53606 53606
+ bestaande vluchttrap tpv westgevel tussen as G en H
1 pst
, > onduidelijk is wat er met deze trap moet gebeuren!
? - aanpassen /upgraden stalen vluchttrap; (buiten) westgevel as G-H
1 pst 10000,00 10000 10000
+ bestaande vluchttrap tpv westgevel … 1 pst 10000,00 10000 10000
+ bestaande vluchttrappen tpv oostgevel tussen as C-D en as G-H
2 st
, > onduidelijk is wat er met deze trappen moet gebeuren!
? - aanpassen/upgraden stalen vluchttrappen (buiten)oostgevel as C-D en G-H
2 st 7500,00 15000 15000
+ bestaande vluchttrappen tpv oostgevel … 2 st 7500,00 15000 15000# TRAPPEN 10.050 BV 8,22 82606 82606
# INTERIEUR 10.050 BV
blad: 4
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 10:59
M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf
Code SOmschrijving HoevHd Eh Ar beid Mate riaal Onder aanneme TOTAAL+ betonreparatie interieur 3.500 m2
- betonreparatie onderkant schaaldaken 2.690 m2 10,00 26900 26900- betonreparatie onderkant betondek + balken tussen de schaaldaken
810 m2 12,50 10125 10125
- inzet schaarhoogwerkers 3.500 m2 2,40 8400 8400.
- betonreparatie overige betoncasco (gerekend over alle bvo's!!!)
13.830 bvo 4,00 55320 55320
, - geen sauswerk gerekend: vormt onderdeel van het inbouwpakket
exc
+ betonreparatie interieur 3.500 m2 28,78 100745 100745
+ opening vluchtsteiger 1 pst, > in ons gesprek op woensdag 17 juli is
gesproken over de kreet opening vluchtsteiger!
? > geheel onduidelijk wat hier bedoeld wordt!!- opening vluchtsteiger; komplete schatting !!! 1 pst 35000,00 35000 35000
+ opening vluchtsteiger 1 pst 35000,00 35000 35000# INTERIEUR 10.050 BV 13,51 135745 135745
04 * CASCO-RESTAURATIE ************ 1797840 1797840
05 * METSELWERK VERVANGEN IN GEVELPUIEN OP DE BEGANE GROND (OPTIE)
1 VA
. > als optie wordt onderstaand de kostprijs bepaald van 1 vak-invulling:
. > de grootte van de vakken verschillen onderling; derhalve is een gemiddelde prijs bepaald
B - verwijderen metselwerk (binnen+ buitenblad) inclusief de glazen bouwstenen
27,0 m2 15,00 405 405
B - nwe aanslagprofielen rondom en herstel dagkanten ed
21 m1 35,00 735 735
B - nwe stalen Econoy puien met isolatieglas HR++ (niet brandwerend)
27 m2 535,00 14445 14445
B - nwe dorpelaansluiting op maaiveld 6,4 m1 75,00 480 480
05 * METSELWERK VERVANGEN IN … 1 VA 16065,35 16065 16065
blad: 5
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 10:59
M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf
S Omschrijving HoevHd Arbeid Uren Materiaal Onderaann. Alle kosten Totaal Totaal Totaal
t soorten Sectie
@ 1 1.797.840 1.797.840 1.797.840.* 1.797.840 1.797.840 1.797.840 1.797.840.% bouwplaatskosten 8% 143.827.* 143.827 143.827 1.941.667.% algemene kosten 6,5% 126.208.* 126.208 126.208 2.067.875.% winst en risico 3% 62.036.* 62.036 62.036 2.129.911.B OPTIE: pui tpv beg.grond 1 VAK 16.065 16.065 16.065^ toeslagen op optieprijs 18,5% 2.972* 19.037 16.065 19.037 2.148.949.% CAR-verzekering 0,41% 8.811.* aanneemsom excl. BTW 8.811 8.811 2.157.759.\ prijs per bruto m2 BVO 10.050 181 215 215 215 2.157.759\ prijs per bruto m3 inhoud 81.570 22 26 26 26 2.157.759
blad: 6
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO23-7-2013
Werk: Herbestemming VASIM te Nijmegen
Opdrachtgever: BOEi te Amersfoort
Onderdeel: INBOUWPAKKET VASIM NIJMEGEN DD 23 JULI 2013
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 11:00
M13-037 Vasim-SO-raming-inbouw_23juli13.xtbf
Werk: Herbestemming VASIM te Nijmegen peildatum: 17-7-2013Opdrachtgever: BOEi te Amersfoort bruto vloeroppervlak: 0.00Architect: ntb bruto inhoud: 0.00Constructeur: ntb uurloon:€ 38,00Directie: ntbOnderdeel: INBOUWPAKKET VASIM NIJMEGEN DD 23 JULI 2013
Code SOmschrijving HoevHd Eh Ar beid Mate riaal Onder aanneme TOTAAL00 * BESTEK EN TEKENINGEN
# bouwkundig bestek en nota's, geen# bouwkundig bestek en nota's
# bouwkundige tekeningen, BT01_ situatie dd 12-10-2009, BT02_ begane grond dd 12-10-2009, BT03_ 1ste verdieping dd 12-10-2009, BT04_ 2de verdieping dd 12-10-2009, BT05_ 3de verdieping dd 12-10-2009, BT06_ 4de verdieping dd 12-10-2009, BT07_ 5de verdieping dd 12-10-2009, BT07_ 6de verdieping dd 12-10-2009, BT07_ 7de verdieping dd 12-10-2009., BT02_Gevel 1-3 dd 21-07-2005, BT03_Gevel 2-4-5 dd 21-07-2005, BT04_doorsnede A-B dd 21-07-2005, BT05_begane grond dd 21-07-2005, BT06_1ste verdieping dd 21-07-2005, BT07_2de verdieping dd 21-07-2005# bouwkundige tekeningen
00 * BESTEK EN TEKENINGEN
01 * BUITEN BESTEK, DOOR DERDEN, - alle terreinverhardingen, - alle terreininrichtingen en installaties
01 * BUITEN BESTEK, DOOR DERDEN
02 * VLOEROPPERVLAKTE EN INHOUD
# bruto vloeroppervlakte 10.050 m2, - begane grond 4.900,0 m2, - 1ste verdieping 5.450+ 4.790,0 m2, - 2de verdieping -/- vide 8.575+ 360,0 m2.. niet opgenomen meters:, - 3de verdieping >> leidingkoker 12.200+ 800,0 m2, - 4de verdieping >> leidingkoker 15.200+ 1.080,0 m2, - 5de verdieping >> leidingkoker 17.825+ 1.120,0 m2, - 6de verdieping >> leidingkoker 20.025+ 780 m2., >> totaal alle bovenstaande bvo's 13.830 m2., - 7de verdieping >> daken 4.850 m2# bruto vloeroppervlakte 10.050 m2
# bruto inhoud (gehele gebouw) 81.570 m3, - begane grond 28.360,0 m3, - 1ste verdieping 5.450+ 41.750,0 m3, - 2de verdieping 8.575+ 1.450,0 m3, - 3de verdieping >> leidingkoker 12.200+ 2.400,0 m3, - 4de verdieping >> leidingkoker 15.200+ 2.860,0 m3, - 5de verdieping >> leidingkoker 17.825+ 2.460,0 m3, - 6de verdieping >> leidingkoker 20.025+ 1.780,0 m3
blad: 1
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 11:00
M13-037 Vasim-SO-raming-inbouw_23juli13.xtbf
Code SOmschrijving HoevHd Eh Ar beid Mate riaal Onder aanneme TOTAAL, - schoorstenen (2 stuks) 37.025+ 510 m3# bruto inhoud (gehele gebouw) 81.570 m3
# bruto gevels (gehele gebouw) 6.800 m2, - gevel 1 (West) excl schoorstenen 2.390,0 m2, - gevel 2 (Noord) excl. schoorstenen 720,0 m2, - gevel 3 (Oost) excl. schoorstenen 2.400,0 m2, -gevel 4(Zuid) excl. schoorstenen 830,0 m2, - gevel 5 (Zuid) 160,0 m2, - schoorstenen ( 2 stuks) 300 m2# bruto gevels (gehele gebouw) 6.800 m2
# gevels open (gehele gebouw) 1.052 m2, - gevel 1 (West) > openingen 428 m2, - gevel 2 (Noord) > openingen 128 m2, - gevel 3 (Oost)> openingen 333 m2, - gevel 4 (Zuid) > openingen 154 m2, - gevel 5 (Zuid) > openingen 9 m2# gevels open (gehele gebouw) 1.052 m2
# vormfaktoren, - bruto gevelopp. / bruto m2 BVO (alle)= 0,49, - gevelopening / bruto gevelopp.= 0,155# vormfaktoren
02 * VLOEROPPERVLAKTE EN INHOUD
03 * INBOUW NIEUWE FUNKTIES 9.670 bvo(1) , - evenementenhal (1ste verdieping) 1.750 m2(2) , - ateliers (1ste verdieping) 2.000 m2(3) , - kantoren (1 laag) 500 m2(4) , - sanitair + catering tbv evenementenhal (1ste
verdieping360 m2
(5) , - werkplaatsen + opslag (begane grond) 4.700 m2(6) , - oefenruimte bandjes + geluidsstudio (2de
verd)360 m2
03 * INBOUW NIEUWE FUNKTIES 9.670 bvo
04 * INBOUWPAKKETTEN 9.670 M2
(1) # Evenementenhal (1ste verdieping) 1.750 M2U - inbouwpakket evenementenhal (sober) 1.750 m2 65,00 113750 113750Q - extra binnenpui tbv geluidswering glaspuien
in de boogspanten 2x WG + 2x OG285 m2 525,00 149625 149625
V - vluchtvoorzieningen (grotendeels reeds aanwezig)
1.750 m2 15,00 26250 26250
(1) # Evenementenhal (1ste verdieping) 1.750 M2 165,50 289625 289625
(2) # Ateliers (1ste verdieping) 2.000 M2U - inbouwpakket ateliers (sober) 2.000 m2 65,00 130000 130000Q - extra binnenpui tbv geluidswering glaspuien
in de boogspanten 2x WG + 2x OG285 m2 525,00 149625 149625
V - vluchtvoorzieningen 2.000 m2 20,00 40000 40000(2) # Ateliers (1ste verdieping) 2.000 M2 159,81 319625 319625
(3) # Kantoren (1ste verdieping -> 1 bouwlaag) 500 M2U - inbouwpakket kantoren (sober) 500 m2 325,00 162500 162500V - vluchtvoorzieningen 500 m2 35,00 17500 17500
(3) # Kantoren (1ste verdieping -> 1 bouwlaag) 500 M2 360,00 180000 180000
(4) # Sanitair + catering tbv evenementenhal (1ste verdieping)
360 M2
U - inbouwpakket sanitair + catering (sober) 360 m2 700,00 252000 252000, - te rekenen op ca. 20 toiletvoorz. incV - vluchtvoorzieningen 360 m2 20,00 7200 7200
(4) # Sanitair + catering tbv evenementenhal … 360 M2 720,00 259200 259200
blad: 2
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 11:00
M13-037 Vasim-SO-raming-inbouw_23juli13.xtbf
Code SOmschrijving HoevHd Eh Ar beid Mate riaal Onder aanneme TOTAAL(5) # Werkplaatsen + opslag (begane grond) 4.700 M2
R - verhoogde betonvloer d=150mm met 100 PS-isolatie (totale verhoging derhalve 250mm) monolith gevlinderd en ingestrooid met kwarts; gewapend met enkel net rond 8mm
4.700 m2 45,00 211500 211500
U - inbouwpakket werkplaatsen + opslag (sober) 4.700 m2 25,00 117500 117500Q - geluidswerende voorzieningen in de
werkplaats; e.e.a. n.t.b.4.700 m2 25,00 117500 117500
V - vluchtvoorzieningen 4.700 m2 10,00 47000 47000(5) # Werkplaatsen + opslag (begane grond) 4.700 M2 105,00 493500 493500
(6) # oefenruimte bandjes + geluidsstudio's (2de verdping)
360 M2
U - inbouwpakket oefenruimte bandjes + geluidstudio's
360 m2 490,00 176400 176400
V - vluchtvoorzieningen 360 m2 35,00 12600 12600(6) # oefenruimte bandjes + geluidsstudio's … 360 M2 525,00 189000 189000
04 * INBOUWPAKKETTEN 9.670 M2 179,00 1730950 1730950
05 * TECHNISCHE INSTALLATIES 9.670 M2. > opgave FSO d.d. 17 juli 2013T - W-installatie 1 pst 500000,00 500000 500000, - CV- in centraal ketelhuis (ca. 2000 kW) inc, - indirect gestookte heaters/luchtverwarmers;
evenementenhal + werkplaatsen tot 15 gradeninc
, - begane grond met vloerverwarming inc, - kantoren met radiatoren op ketelhuis incT - E-installatie 1 pst 300000,00 300000 300000U - bouwkundige voorzieningen installatie 9.670 m2 10,00 96700 96700
05 * TECHNISCHE INSTALLATIES 9.670 M2 92,73 896700 896700
06 * LIFTINSTALLATIE 1 STT - l/a liftinstallatie met 3 stopplaatsen:
500+/5450+/8575+; 13 persoons; 1000 kg;1 st 36000,00 36000 36000
U - maken liftput in bestaande situatie 1 pst 6500,00 6500 6500U - maken bouwkundige liftschacht 129 m2 125,00 16125 16125U - bouwk. voorzieningen lift 3 stp 375,00 1125 1125
06 * LIFTINSTALLATIE 1 ST 59750,00 59750 59750
blad: 3
METRON BOUWADVIES BV HUMMELO Datum: 23-7-2013
Tijd: 11:00
M13-037 Vasim-SO-raming-inbouw_23juli13.xtbf
S Omschrijving HoevHd Arbeid Uren Materiaal Onderaann. Alle kosten Totaal Totaal Totaal
t soorten Sectie
@ 1 2.687.400 2.687.400 2.687.400.* 2.687.400 2.687.400 2.687.400 2.687.400.% bouwplaatskosten 8% 214.992.* 214.992 214.992 2.902.392.% algemene kosten 6,5% 188.655.* 188.655 188.655 3.091.047.% winst en risico 3% 92.731.* 92.731 92.731 3.183.779.% CAR-verzekering 0,41% 13.053.* aanneemsom excl. BTW 13.053 13.053 3.196.832.. RESUME: (excl. toeslagen)
Q budget geluidsvoorz. 416.750 416.750 416.750U budget inbouwpakketten 1.072.600 1.072.600 1.072.600R budget verhoogde vloer 211.500 211.500 211.500V budget vluchtvoorz. 150.550 150.550 150.550T budget W+E+T-installatie 836.000 836.000 836.000.\ prijs per bruto m2 BVO 10.050 267 318 318 318 3.196.832\ prijs per bruto m3 inhoud 81.570 33 39 39 39 3.196.832
blad: 4