Válságkezelés - e g yüttműködési formák fejlesztők és felhasználók között

1© 2009 KPMG Tanácsadó Kft., the Hungarian member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. Printed in Hungary.

PROPERTY SERVICES

ADVISORY

Válságkezelés - együttműködési formákfejlesztők és felhasználók között

2

© 2009 KPMG Tanácsadó Kft., the Hungarian member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. Printed in Hungary.

Bevezetés

• Jelenlegi helyzet

• Hová tartunk?

• Mi a megoldás?

3


Megváltozott az örökérvényű igazság?

• Lokáció, lokáció, lokáció

• Fejlesztői és bérlői szemmel is!

• Finanszírozás, finanszírozás, finanszírozás!

• Pénz, pénz, pénz!

4


Jelenlegi helyzet – gazdasági helyzet

• Nagy államháztartási hiány

• Magas infláció

• Magas forintkamatok

• Deviza-eladósodottság

• EUR-HUF árfolyam-ingadozás

• Az ingatlanbefektetések nem értelmezhetők HUF-ban

• Ingatlanbérleti költségek • Bérleti díj (tőkebefektetés megtérülése)

• Üzemeltetési költség

5


Jelenlegi helyzet – gazdasági helyzet 2

Ingatlanadó (javaslat):

• A piaci érték 1%-a évente

• Hatályba lépés: 2010 január 1.

• Hatása: megközelítőleg 600%-1000%-a a jelenlegi értéknek

• Ki fizeti valójában ezt az összeget? Bérlő? Tulajdonos?

• MINDKETTŐ!

• BIZONYTALANSÁG!

6


Budapesti irodapiac – teljes kínálat és kihasználatlansági ráta

Forrás: BIF

7


Budapesti irodapiac – új kínálat és bérleti tranzakciók

Forrás: BIF

8


Budapesti irodapiac – bérleti díjak, üresedések

Forrás: Colliers

9


Megtérülési ráták - hozamok

Forrás: Colliers

10


Általános bérlői panaszok

„A szerződés aláírását követően történt gazdasági események olyan hatással vannak a jelenlegi üzletvitelünkre, amelynek következményeként a jelenlegi szerződésben megállapított bérleti díjak már nem felvállalhatóak társaságunk által…

…ennek megfelelően bérleti szerződés újratárgyalást szeretnénk kezdeményezni……elsősorban a bérleti díjra vonatkozóan!”

Mi a helyes bérbeadói reakció?

• Természetesen, Kedves Bérlő!

• Szó sem lehet róla!

11


Az irodabérlet egy befektetés

1,000 m2 „A” kategóriás irodabérlet 5 évre (Budapesten 2009-ben)

• 1 millió EUR befektetés

• 300 millió HUF befektetés

(+más költségek)

• Jelentős költségtétel minden vállalat esetében!

12


Jelenlegi helyzet

• Ideális helyzet….vagy mégsem?

• Bérlők több flexibilitást szeretnének

• Bérbeadók és befektetők nagyobb biztonságot szeretnének

• Mi a megoldás?

13


Tulajdonosok vs. bérlők

• Ingatlantulajdonosok és bérbeadók célja: befektetéseik maximális megtérülése

• Bérlők szándéka: a legalacsonyabb bérleti díjat fizetni a legoptimálisabb irodaterületért

CÉL:

„Win-win” szituáció megteremtése

14


Lehetséges megoldások – bérbeadó és bérlő közötti együttműködés

Gyakori kérések a bérlők részéről:

• Szerződés idő előtti újratárgyalása (Magyarországon nincs „rent review”)

• Bérleti díj átütemezése, halasztása

• Bérleti-díjmentes időszak alkalmazása (átmeneti „cash-flow” probléma esetén)

• Terület csökkentése

• Bérleti díj csökkentése

Amit a tulajdonosok cserébe kérnek:

• „Felmondási opció” eltörlése

• Futamidő meghosszabítása

• Bankgarancia növelése

• Fix szerződés meghosszabítási opció feladása

• Területcsökkentési opció feladása

15


Konklúzió

• Nincs szabály, nincs biztos recept a sikerre - kooperáció szükséges!

• Gondos helyzetelemzés szükséges és testre-szabott megoldások kellenek!

• Egymásrautaltság bérlő és bérbeadó között – nem romolhat meg a viszony!

• A másik fél korrekt és fair informálása a valós helyzetről

• Hosszú-távú célok szem előtt tartása

• „Kamikaze-akciók” nem feltétlenül működnek

• Higgadtság és átgondolt döntések hozatala

• A jelenlegi helyzet „csak” átmeneti, de a biztos fellendülés még várat magára

• Megfelelően képzett tanácsadók fokozott szerepe a tranzakciókban


Köszönöm a figyelmet!


További információ:Kalaus Valter IgazgatóIngatlan-tanácsadás KPMG Tanácsadó Kft.+36 1 887 [email protected]

The information contained herein is of a general nature and is not intended to address the circumstances of any particular individual or entity. Although we endeavor to provide accurate and timely information, there can be no guarantee that such information is accurate as of the date it is received or that it will continue to be accurate in the future. No one should act on such information without appropriate professional advice after a thorough examination of the particular situation.

Válságkezelés - e g yüttműködési formák fejlesztők és felhasználók között

Documents

Transcript of Válságkezelés - e g yüttműködési formák fejlesztők és felhasználók között