Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal könyv (2007)
-
Upload
tozsde-okossag -
Category
Small Business & Entrepreneurship
-
view
62 -
download
0
description
Transcript of Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal könyv (2007)
VAGYONÉPÍTÉSBÉRBE ADOTT
INGATLANOKKAL
Hogyan szabadulj ki a mókuskerékből éslégy szabad
Szemináriumi jegyzet
© Király Norbert 2007
2
A jegyzet a VAGYONÉPÍTÉS BÉRBE ADOTT INGATLANOKKAL befektetésiszeminárium anyagát felhasználva készült.
Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert
All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvánoselőadás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlenrésze sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmilyen eszközzel,vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a kiadó előzetesírásos engedélye nélkül.
Kiadja: Royalwell KiadóFelelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatójaDebrecen, 2007
www.onlineingatlanakademia.hu
3
Az átlagos életvitel
Mi kell a szabadsághoz és az élet gondtalan élvezetéhez?
A hagyományos pénzkeresés folyamata
8
223
8
1Munka
Túlóra v. másodállás
Közlekedés
Háztartással kapcs.kötelezettségek
Alvás
Szórakozás?
PÉNZ
IDŐEGÉSZSÉG
MUNKA
PÉNZ
PIHENÉS
4
Kiút a mókuskerékből: a megújuló jövedelem
Egyszeri munka / befektetés ------------------------------------------------------------→
idő
A passzív jövedelem meghatározása
Egyszeri munka vagy befektetés következményeként hosszú távú és folyamatos,akár generációkon át tartó készpénzáramlás.
Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss
Miből származhat megújuló/passzív jövedelmed?
• Pénzügyi befektetések• Vállalkozások tulajdonrészei• Szellemi jogok• Internet• Ingatlan
5
Miért különleges lehetőség az ingatlan?
• Mert minimális saját tőkével, pénzintézeti finanszírozás segítségével egynagy értékű pénztermelő eszközt irányíthatunk.
• A jelzálogtörlesztést a bérlőnkkel fizettethetjük ki.• Mert különleges tehetséget nem igényel.
A finanszírozási modell – a saját tőke értékének emelkedése
A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése
6
Esettanulmány - Egy garázs-iroda átalakítása Fornetti pékséggé
Irányár: 2.600.000 Ft
A befektetés tőkeigénye
Vételár: 2.500.000 FtÜgyvéd: 20.000 FtIlleték: 250.000 FtÁtalakítás: 300.000 Ft + Áfa
Összes készpénzigény:3.070.000 Ft (+ Áfa)
Finanszírozás beruházási hitellel
Hitel: 1.250.000 Ft (vételár 50%-a)Futamidő: 10 évTörlesztőrészlet: 19.000 Ft / hónap
Bérleti díj: 40.000 Ft + Áfa / hónap
Havi Cash Flow és megtérülés elemzés
Bevétel: +40.000 Ft + ÁfaHiteltörlesztés: -19.000 FtÉpítmény adó: -500 Ft
Készpénzáramlás: 20.500 Ft / hónapBefektetés: 1.820.000 FtMegtérülés: 13,5% (+ jelzálog kifizetése)
7
A befektetés jövőbeli megtérülése
Bérleti díj 10 év múlva évi 5% emelkedéssel kalkulálva:
62.000 Ft + Áfa / hónapHozam készpénzáramlásból: 40% / év
Ingatlan eszközérték évi átlagosan 5% áremelkedéssel számolva: 4.070.000 Ft
Az elmúlt 10 év készpénzáramlásából a bevétel: ~3.000.000 Ft
A befektetés közel négyszereződött 10 év alatt!!!
Bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok csoportosításaMit vásároljunk?
Célcsoport szerinti csoportosítás• Lakóingatlanok• Üzleti célú ingatlanok
Lakóingatlanok csoportosítása• Lakás• Sorház• Ikerház• Családi ház• Házrész• Magánszálláshely• Apartman ház
Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba
Előnyök:• Magánszemélyes vásárlás esetén relatív kis önerővel, hosszú futamidejű
hitellel finanszírozható.• Könnyen kiadható.• Frekventált fekvés esetén üzleti célra is kiadható (pl. iroda, bemutatóterem
stb.)• Általában könnyebben értékesíthető, mint egy üzleti ingatlan.
Hátrányok:• Viszonylag nehéz magas összegű finanszírozottság mellett pozitív
készpénzáramlást produkáló ingatlanokat találni, mivel a bérletidíj/befektetés mutató általában alacsonyabb mint az üzleti jellegűingatlanoknál.
8
Üzleti célú ingatlanok csoportosítása• Kereskedelmi egységek (üzlethelyiség, üzletház)• Iroda céljára szolgáló ingatlanok (iroda, irodaház)• Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, üzemek)• Raktárak• Vendéglátó egységek (pl. étterem, presszó, kávézó)• Idegenforgalmi egységek (pl. panzió, hotel)• Üres telkek, területek (pl. parkoló, autókereskedés)
Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba
Előnyök:• Frekventált fekvés esetén magasabb bérleti díj/vételár mutató mint
általában a lakóingatlanoknál.
Hátrányok:• Magánszemélyként nagyon nehéz finanszíroztatni.• Nehezebb hasonlóan jó kondíciókkal hiteleztetni mint a lakóingatlanokat.• A nem központi helyen lévő üzleti ingatlanoknál magasabb üresen állási
tényezővel kell számolnunk mint a lakóingatlanoknál, ezért sokkal jobbanmeg kell gondolni hol és mit vásárolunk.
Az önkormányzati bérleti jog
Befektetőként csak akkor foglalkozz vele, ha belátható időn belül reális esély van atulajdonjog megszerzésére is!!!
Kivétel: ha a bérleti jogot jelképes összegért meg tudod szerezni, és lényegesenmagasabb összegért tudod bérbe adni az ingatlant mint amennyibe neked kerül.
Esettanulmány - Egyetem közeli bérbe adott panellakáskülföldi diáknak
9
Vételár 3.350.000 Ft 2002-ben (51 m2)
Induló bérleti díj: 37.000 Ft / hónapBérleti díj 2006-ban: 45.000 Ft / hónap
Lakás eladása: 8.200.000 Ft 2006-ban
Bérleti díj bevétel: ~2.000.000 FtÉrtékemelkedés: 4.850.000 Ft
4 év alatt a befektetés megháromszorozódott!!!
Pénzkivételi lehetőség az ingatlan értékesítése nélkül:
4 millió Ft szabad felhasználású CHF hitel törlesztő részlete 20 évre, fedezet a lakás:29.000 Ft / hónap
Bérleti díj: 45.000 Ft / hónap
Bérbe adott ingatlanok elemzéseA számok nem hazudnak
Egy hasznos mutatószám:
Éves bérleti díj / befektetés (x100)
Pl. 720.000 / 10.000.000 = 7,2 %Pl. 220.000 / 20.000.000 = 13,2 %
Az, hogy számodra mi számít jó értéknek azt a számodra elérhető finanszírozásfajtája fogja meghatározni.
A nettó működési bevétel (NMB) számítása
Bevétel• Bruttó bérleti díj
- Üresen állási tényező• Nettó bérleti díj
Kiadások• Ingatlanmenedzser díja• Felújítási tartalék• Közművek• Biztosítás• Adók• Egyéb költségek
NMB = Nettó bérleti díj – KiadásokKészpénzáramlás = NMB – Hiteltörlesztés
10
A vételár, a bérleti díj és a hitelkamat hatásai a lehetőségre és az időzítésfontossága
Egy irodaház elemzéseA jó ár nem mindig takar jó üzletet
Használd a CD-n található software-t!
FinanszírozásHitel és lízing konstrukciók
Finanszírozás hitel segítségével• CHF és EURO alapú lakásvásárlási hitelek.• Magánszemélyként már viszonylag kis önerővel igénybe vehető.• Fedezet alapon is igényelhető.• Cégek számára beruházási hitel HUF, CHF, EURO alapú, általában
magasabb önerő szükséges mint magánszemélyek esetén.
0
10
20
30
40
50
60
2001 2002 2003 2004 2005
Ár
Bérleti díj
Kamat
Bérleti díj / ár
11
Kevésbé ismert finanszírozási forma az ingatlan lízing
Lízing:az a pénzügyi ügylet, ahol a lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele általkiválasztott eszközt, hogy azután folyamatos díjfizetés ellenében annak használatátaz ügyfelének átengedje.
A lízing ügyletnek két típusa:
- a pénzügyi lízing:során a lízingcég megvásárolja a szállítótól az ügyfél által igényeltlízingtárgyat.A lízingcég az ügyféllel már a szerződéskötéskor megállapodik a lízingelteszköz futamidőt követő tulajdonjogáról, ami az esetek nagy részénél afutamidő végén a lízingtárgy meghatározott összeg (maradványérték) azügyfél tulajdonába kerül.
- az operatív lízing, tartós bérlet során az ügyfél nem kíván a lízingtárgy feletttulajdonjogot szerezni, hanem a futamidő lejártával a lízingcégnek visszaadjaaz eszközt, mert csak használni, bérelni szeretné azt.
Zárt végű pénzügyi lízing
A "Lízing Rt." a kiválasztott ingatlant megvásárolja, és továbbadja Önnek . Avételárat így részletekben lízingdíjak formájában fizetheti meg amelyet díjfizetésellenében, a szerződésben meghatározott futamidő alatt Ön hasznosíthat. Azingatlan az Ön könyveiben szerepel és az értékcsökkenést is Ön számolhatja el. Alízingelt ingatlan a futamidő végén az Ön tulajdonába kerül.
A lízing előnyei:
• Akár 0% önerővel is igényelhető.• Akár kezdő vállalkozás is igényelheti, mivel az elsődleges fedezet a
vásárolandó ingatlan.• Bizonyos esetekben megoldható, hogy magánszemély üzleti ingatlant
vásároljon.
A lízing hátrányai:
• Fizetési probléma esetén a teljes eddig befizetett összeg az ingatlannalegyütt elveszhet.
• Magánszemélyes lízingnél csak jövedelemalapú a minősítés.
12
Esettanulmány - Orvosi segédeszköz üzletIrányár: 7,5 millió + áfa
A befektetés készpénzigénye
Vételár: 7.000.000 Ft + ÁfaÜgyvéd: 50.000 FtIlleték: 840.000 FtFelújítási költség: 250.000 Ft + Áfa
Összes készpénzigény:8.140.000 Ft (+ Áfa)
Lízing finanszírozási lehetőségek elemzése
Összeg Fi = 10 év Fi = 15 év Fi = 20 év
5 millió Ft 59.000 Ft 44.500 Ft 37.500 Ft
6 millió Ft 70.800 Ft 53.400 Ft 45.000 Ft
7 millió Ft 82.600 Ft 62.300 Ft 52.500 Ft
Lízing: 6.000.000 FtFutamidő: 15 évLízing törlesztés: 53.400 Ft
Bérleti díj: 75.000 Ft + Áfa
Bruttó készpénzáramlás: 21.600 Ft / hónap
Befektetés: 2.140.000 Ft
13
Készpénzáramlás: 259.200 Ft / évTőke megtérülése: 12,1 % (+ jelzálog kifizetése)
Esettanulmány - Új építésű üzlethelyiség vásárlása zártvégű lízingszerződéssel, közel 0% önerővel.Ára: bruttó 30.500.000 Ft
Üzlethelyiség bankfiók mellett
A befektetés készpénzigénye
Vételár: 25.458.333 Ft + ÁfaVételár: 30.550.000 Ft (bruttó)
Első lízingdíj (önerő): 6.400.000 FtHitelminősítés díja: 248.832 FtIlleték: 3.055.000 FtÁfa visszaigénylés: - 5.091.667 Ft
Összes befektetés: 4.612.165 Ft
Készpénzáramlás elemzése
Lízing díj 40% maradványértéknél:261.000 Ft / hónap
Bérleti díj: 300.000 Ft + Áfa / hónap
Új lízingkonstrukcióval futamidő=20 év (CHF alapú)Törlesztő részlet: 191.250 Ft / hónap !
14
A bérleti szerződésA bérleti szerződés legfontosabb elemei
A bérleti szerződés és mellékletei• A bérleti szerződés• A bérleményhez tartozó felszerelések és berendezések• Házirend• Átadás-átvételi jegyzőkönyv
A bérleti szerződés felépítése
Minta: Lakásbérleti szerződéscsomag (CD tartalmazza)
EsettanulmánySzépségszalon a kertvárosbanIrányár: 14,2 millió Ft (80 m2)
Elemzés
Vételár: 12.500.000 FtAlapterület: 80 m2Funkciók: fodrászat, kozmetika, manikür, masszázs, szoláriumBérleti díj lehetőség:2.000 Ft / m2 + Áfa = 160.000 Ft / hónap + Áfa
15
Bérbe adott lakóingatlanok finanszírozásamagánszemélykéntVásárlás akár önerő nélkül bankhitelre
Fedezeti ráták - finanszírozási arány a hitelbiztosítéki értékhez viszonyítva
Termék Bírálat típusa Standardfedezeti ráta
Önerőminimumstandard
fedezeti ráta
Piaci lakáshitel Jövedelem-vizsgálattal
95% 110%
Piaci lakáshitel Minimálbérrel 85% 100%
Piaci lakáshitel Tisztán fedezetialapon
60% 75%
Példa (Raiffeisen Bank)
Vételár: 10.000.000 FtÉrtékbecslés: 11.500.000 FtHitelbiztosítéki érték (85%): 9.775.000 Ft
Finanszírozás önerő minimummalJövedelem alapon (110%): 10.752.000 FtFinanszírozás minimálbérrel (100%): 9.775.000 FtFinanszírozás fedezeti alapon (75%): 7.331.000 Ft
Esettanulmány51 m2-es belvárosi lakás. Irányár: 8,5 millió Ft
16
A befektetés készpénzigénye
Vételár: 7.200.000 FtIlleték: 272.000 FtÜgyvéd: 40.000 Ft-------------------------------------------Összesen: 7.512.000 Ft
Cash Flow elemzés
CHF alapú hitel (100%): 7.200.000 FtTörlesztő részlet fi=35 év: 40.105 Ft
Bérleti díj: 50.000 Ft / hóBruttó készpénzáramlás: 9.895 Ft / hó
Adózási jogszabályok bérbe adott ingatlanok esetén
Magánszemély Jogi személy
Illetékfizetés vásárlásután
2 és 6 vagy 10% 2 és 6 vagy 10%
Áfa visszaigénylésilehetőség vásárlás után
Nincs rá lehetőség Csak üzleti ingatlanokesetén lehetséges (20%)
Bérleti díj áfa tartalma TAM (áfa mentes) Lakóingatlanok esetén áfamentes, üzletiingatlanoknál 20% áfa
Adófizetés bérleti díjbevétel után
25% forrásadó14% EHO (évi 1 MFtbevétel felett)
Társasági adó az üzleti évvégén: 16%, különadó 4%,iparűzési adó 2%
Az ingatlan vételáránakköltségleírása a bérletidíj bevétellel szemben
Nincs rá lehetőség A vételár 2%-át lehetamortizálni (költségkéntelszámolni)
A felújítási költségekelszámolása
Nincs rá lehetőség A felújítási költségeket rákell aktiválni az ingatlanértékére és amortizálnilehet
17
Az anyagi függetlenség megtervezése
Mennyi pénzre van szükséged valójából?
Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy ki tudd fizetni a számláidat?
Mik azok a tételek, melyekre mindenképpen költened kell?
A vágyott életszínvonal
Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy azt az életet éld, amit ténylegszeretnél?
Tűzd ki a céljaidat!
18
Sikeres befektetést!
Király Norbert