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UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI TRIESTE

Facoltà di Ingegneria

Corso di Laurea Specialistica in Ingegneria Civile - curriculum Edile

VALUTAZIONE ECONOMICA DI UN INVESTIMENTO

IMMOBILIARE A GRADO (GO)

Raul BERTO

Prof. Paolo ROSATO Anno Accademico 2009/2010

VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PIANI E DEI PROGETTI Raul BERTO

A.A. 2009/2010 Pag. 1

Sommario

1. Introduzione all’analisi costi – ricavi ...................................................................................... 3

2. Analisi preliminare .................................................................................................................. 3

2.1. Breve descrizione dell’immobile oggetto dell’analisi ..................................................... 3

2.2. Descrizione urbanistica dell’area ................................................................................... 4

2.3. Descrizione fisica dell’investimento .............................................................................. 6

3. Valutazione dei costi e dei ricavi dell’investimento .............................................................. 9

3.1. Costo dell’area ................................................................................................................ 10

3.2. Costo delle opere di demolizione e bonifica................................................................. 10

3.3. Oneri di urbanizzazione ................................................................................................ 10

3.4. Costo delle opere edili ................................................................................................... 12

3.5. Spese tecniche ................................................................................................................ 12

3.6. Spese generali e imprevisti ............................................................................................ 12

3.7. Oneri finanziari .............................................................................................................. 13

3.8. Ricavi da vendite ............................................................................................................ 13

3.9. Ricavi da locazione ........................................................................................................ 13

3.10. Spese di commercializzazione ................................................................................... 13

3.11. Spese di gestione ........................................................................................................ 14

3.12. Imposte ....................................................................................................................... 14

4. Costruzione del cash flow ..................................................................................................... 14

4.1. Assunzione dei tassi d’interesse .................................................................................... 14

4.2. Assunzione del tasso di sconto...................................................................................... 14


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4.3. Cash flow ........................................................................................................................ 15

5. Criteri di rendimento economico ......................................................................................... 22

5.1. Valore attuale netto (VAN) ........................................................................................... 22

5.2. Saggio di rendimento interno (SRI) .............................................................................. 23

6. Post analisi sulla stabilità del risultato ................................................................................. 23

7. Allegati .................................................................................................................................. 28

7.1. Bollettino statistico Banca d’Italia................................................................................ 28

7.2. Oneri di urbanizzazione del comune di Grado ............................................................ 30


A.A. 2009/2010 Pag. 3

1. INTRODUZIONE ALL’ANALISI COSTI – RICAVI

L’analisi costi – ricavi permette la valutazione analitica degli investimenti privati confrontan-

do il flusso dei costi con quello dei ricavi. Essa è utilizzata in ambito privato.

Le fasi dell’analisi sono:

Analisi preliminare;

Valutazione dei costi e dei ricavi dell’investimento;

Costruzione del cash flow;

Assunzione del tasso di sconto;

Elaborazione dei criteri di rendimento economico;

Post-analisi sulla stabilità del risultato.

2. ANALISI PRELIMINARE

Questa fase è necessaria per identificare e definire l’oggetto dell’investimento che si andrà a

valutare. A tal fine si considerano gli input derivanti dal committente e dalle normative vigenti oltre

che le assunzioni proprie dell’analista. Infine, per tutto ciò che non è indicato specificatamente, si fa-

rà riferimento alle condizioni ordinarie, ossia le più probabili.

2.1. Breve descrizione dell’immobile oggetto dell’analisi

L’analisi ha come oggetto la realizzazione di tre organismi edilizi residenziali multipiano e

plurialloggio su di un’area situata in Grado (GO) nel comprensorio ex valle Cavarera. Ciascun edificio

sarà composto da otto unità immobiliari di tre diverse tipologie:

Due alloggi di dimensioni grandi;

Quattro alloggi di dimensioni medie;

Due alloggi di dimensioni piccole.

Il lotto sul quale verrò realizzato l’intervento si trova nella periferia di Grado che è servita dai

trasporti pubblici locali ed è raggiungibile attraverso una pista ciclabile che la collega al centro citta-

dino. Inoltre, fatto eccezione un supermercato, non è presente nelle immediate vicinanze alcuna at-

tività commerciale.


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2.2. Descrizione urbanistica dell’area

L’intera zona interessata dal progetto non è edificata pertanto non vi sono opere da demolire

e sarà necessario un intervento di urbanizzazione.

Gli strumenti di regolazione urbanistica vigente sono:

Piano Regolatore Generale Comunale;

Regolamento Edilizio Comunale.

Quest’area fa parte di un macrolotto rientrante nella zona omogenea C (di espansione) ed è

destinato alla residenza intensiva. Esso confina a est con un altro macrolotto, regolato dallo stesso

P.R.P.C., a sud con l’area di verde di rispetto stradale che lo separa dalla provinciale 19 (Grado - Mon-

falcone), a ovest con la strada comunale viale Cavarera e a nord con un’altra strada comunale, da rea-

lizzarsi contestualmente con gli edifici, prevista per accedere ai macrolotti definiti dallo stesso piano.

L’intera zona compresa da viale Cavarera è a tutt’oggi non edificata.

Figura 1 – localizzazione dell’area oggetto della valutazione.


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Figura 2 – Dettaglio della zona all’interno della quale si trova l’area oggetto di studio.

Si riportano di seguito i dati urbanistici definiti dal Piano Regolatore Particolareggiato Co-

munale e i dati di progetto:

Dati di piano Dati di progetto

Superficie del lotto

Indice fondiario di fabbricazione

Volume massimo edificabile

Percentuale massima d’area coperta

Altezza massima

Numero massimo di piani

Lunghezza massima delle fronti


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2.3. Descrizione fisica dell’investimento

L’intervento ha come obiettivo la realizzazione di tre O.E.R. composti di otto unità abitative

ciascuno, ognuna dotata di garage e cantine, oltre a un garage e una cantina in più rispetto al nume-

ro di alloggi per ogni edificio, che verranno venduti separatamente. Saranno inoltre realizzate le rela-

tive opere di urbanizzazione.

Il fabbricato tipo sarà composto di tre piani con otto appartamenti in totale di cui:

Due appartamenti di grandi dimensioni (96,26 mq) al piano terra dotati di giardino di

proprietà;

Due appartamenti di medie dimensioni (90,24 mq) e due di piccole dimensioni (37,02

mq) ai piani primi e secondo.

Figura 3 – Planimetria generale (fuori scala).

Le seguenti tabelle riportano le caratteristiche dimensionali dei vari tipi di alloggi:

Alloggio grande

VANI DIMENSIONI (mq)


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Camera matrimoniale 13,49

Camera doppia 14,17

Servizi igienici 3,74

Bagno 7,67

Soggiorno 30,98

Cucina 11,63

Figura 4 – Pianta piano terra (fuori scala).

Alloggio medio



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Camera matrimoniale 13,49

Camera doppia 14,17

Servizi igienici 3,74

Bagno 7,67

Soggiorno 24,82

Cucina 11,63

Alloggio piccolo


Camera 13,64

Bagno 3,59

Soggiorno 16,58


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Figura 5 – Pianta piani primo e secondo (fuori scala).

Al fine di determinare il più probabile costo di costruzione si considereranno le seguenti ca-

ratteristiche di ogni edifico:

Livello di finiture buono sia per le interne che le esterne;

Impianto di riscaldamento autonomo;

Predisposizione per l’impianto di condizionamento.

Il complesso residenziale è inoltre composto di un parcheggio interrato sotto ad ogni edificio

per un totale di ventisette garage e ventisette cantine.

3. VALUTAZIONE DEI COSTI E DEI RICAVI DELL’INVESTIMENTO

Alla base di qualsiasi analisi di costi e ricavi vi è l'ipotesi che la struttura (società) che compie

l'investimento nasca e muoia con lo stesso.


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In particolare, per quanto riguarda la determinazione delle voci di costo e ricavo, si ha che al-

cune di esse sono stimate autonomamente (costo dell'area, costo delle opere edili e di urbanizzazio-

ne, ricavi), altre derivano invece da queste in modo parametrico.

3.1. Costo dell’area

Nel valutare il costo dell’area è necessario tenere presente i fattori di ordine generale (situa-

zione congiunturale, politica urbanistica, fiscalità generale e immobiliare, accessibilità al credito) e

quelli di ordine particolare (dimensioni, localizzazione, destinazione d'uso, indice di edificabilità,

presenza di opere da demolire e di inquinanti, grado di urbanizzazione, conformazione, caratteristi-

che geotecniche del terreno, esistenza di servitù, condizioni per libera fruizione).

Il più probabile valore di mercato si è ottenuto attraverso interviste a soggetti agenti sul mer-

cato (società di progettazione in particolare). Le valutazioni di questi sono comprese tra 140 e 160

€/mc. Per determinare il valore dell’area si considera quindi un prezzo medio di 150 €/mc costruibile,

il valore complessivo dell’area è quindi di:

Nel paragrafo dedicato all’analisi di sensibilità si considererà come l’efficacia e l’efficienza del

progetto si modifichino al variare del prezzo dell’area, facendo riferimento a diverse situazioni.

3.2. Costo delle opere di demolizione e bonifica

Non sono necessari interventi di demolizione e bonifica.

3.3. Oneri di urbanizzazione

Urbanizzazione primaria

In riferimento alle “tabelle applicative relative all’incidenza degli oneri di urbanizzazione pri-

maria e secondaria e del contributo sul costo di costruzione di cui agli articoli 92 e 93 della legge regio-

nale 19.11.1991 n°52 e successive modificazioni ed integrazioni” pubblicate dal comune di Grado per

l’anno 2010, si evidenzia che essendo i costi delle opere di urbanizzazione primaria che si andranno a

realizzare, maggiori degli oneri calcolati secondo le suddette tabelle, l’investitore è esonerato dal pa-

gamento di questi:


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OPERE DI URBANIZZAZIONE QUANTITÀ COSTO UNITARIO TOTALE (€)

Strade e parcheggi 1.100,00 mq 100,00 mq 110.000,00

Reti tecnologiche 400,00 ml 100,00 ml 40.000,00

Totale urbanizzazione primaria

150.000,00

ONERI SUPERIFCIE IMPONIBILE

(mq)

COSTO BASE

(€/mq)

TOTALE

(€) DOVUTO

Urb. primaria 3710,88 11,71 43454,39 00,00

Urbanizzazione secondaria

ONERI SUPERIFCIE IMPONIBILE

(mq)

COSTO BASE

(€/mq)

TOTALE

(€) DOVUTO

Urb. secondaria 3710,88 20,64 76592,53 76592,53

Contributo sul costo di costruzione

ONERI SUPERIFCIE IMPO-

NIBILE (mq)

COSTO BASE

(€/mq) TOTALE (€) ALIQUOTA DOVUTO

CCC 2124,12 671,39 39931,16 0,03 39931,16

Considerando anche il costo di realizzazione del giardino pubblico:

si ha un costo delle opere di urbanizzazione totale di .


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3.4. Costo delle opere edili

Anche in questo caso per determinare il più probabile costo delle opere edili si sono intervi-

stati diversi soggetti operanti nel mercato immobiliare (società di progettazione). Da queste si evince

un costo di costruzione unitario che varia tra parte di opera residenziale, accessoria e terrazze, come

da tabella:

PARTE DI OPERA QUANTITÀ COSTO UNITARIO TOTALE (€)

Residenziale 2124,00 mq 1000,00 mq 2124120,00

Accessoria 969,00 mq 450,00 mq 436050,00

Terrazze 333,00 mq 200 mq 66600,00

TOTALE 2626770,00

3.5. Spese tecniche

Sono compensi per la progettazione, la direzione lavori e la coordinazione per la sicurezza il

cui ammontare è calcolato in funzione al costo di costruzione.

Considerata l’entità dell’intervento si considera l’incidenza delle spese tecniche sul costo del-

le opere edili e delle opere di urbanizzazione, pari al 5%. Si ha dunque:

( )

3.6. Spese generali e imprevisti

Sono le spese relative alla struttura organizzativa che viene posta in essere per condurre il

processo d’investimento (ufficio, telefono,…) e legate ad imprevisti. Vengono definite come

un’aliquota della somma delle spese tecniche, del costo di urbanizzazione e del costo delle opere edi-

li, in base alla complessità del processo organizzativo.

Per il caso in esame si considera un’incidenza del 3% e per cui:

( )


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3.7. Oneri finanziari

Vedi paragrafo 4.1.

3.8. Ricavi da vendite

Circa il 60% degli immobili che saranno realizzati con l’intervento sono destinati alla vendita,

dunque, per la valutazione dei ricavi da essa derivanti si fa riferimento al più probabile valore di

mercato, tenendo conto dell’influenza dei fattori di ordine generale (congiuntura economica, reddi-

tività immobiliare, fiscalità, accessibilità al credito) e di ordine particolare (caratteristiche posizionali

intrinseche ed estrinseche, caratteristiche tecnologiche, caratteristiche produttive).

Per stimare il più probabile prezzo di mercato è stata fatta una comparazione con altri prezzi

di compravendite di beni simili. Suddetta comparazione viene effettuata tenendo a riferimento la

superficie commerciale degli immobili. Calcolata la superficie commerciale totale degli immobili og-

getto dell’intervento e moltiplicata per il prezzo in mq ottenuto tramite la comparazione si otten-

gono i ricavi derivanti dalla vendita degli immobili:

3.9. Ricavi da locazione

Il restante 40% degli immobili sono destinati alla locazione. Anche in questo caso, con rife-

rimento alla superficie commerciale, si è valutato, tramite comparazione, il più probabile prezzo uni-

tario di locazione pari a 108 mq anno, Da cui:

( )

3.10. Spese di commercializzazione

Rappresentano le spese per pubblicizzare le vendite e pagare gli intermediari, si basano sul

valore di ciò che si va a realizzare ossia sui ricavi stimati. Si considera un’incidenza del 2%:


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3.11. Spese di gestione

Sono le spese relative alla gestione delle locazioni, si considera, sulla base di interviste fatte

ad agenti immobiliari, che abbiano un’incidenza del 25% sul canone di locazione.

3.12. Imposte

Per la determinazione delle imposte si considera un’aliquota del 32% sull’utile. L’ammontare

totale viene dunque calcolato con riferimento al flusso di cassa finanziario e dunque per la loro de-

terminazione si rimanda al paragrafo 4.3.

4. COSTRUZIONE DEL CASH FLOW

4.1. Assunzione dei tassi d’interesse

Il tasso d’interesse accordato con l’istituto di credito dipende dalla solvibilità dell’investitore,

dal rischio dell’investimento e dall’ammontare totale del prestito. Consultando le indicazioni conte-

nute nel bollettino statistico del secondo trimestre 2010 pubblicato dalla Banca d’Italia (allegato E) si

considerano i seguenti tassi d’interesse:

Tasso d’interesse attivo dello 0,51%;

Tasso d’interesse passivo del 3,78%.

4.2. Assunzione del tasso di sconto

Si adotta un saggio di preferenza intertemporale positivo necessario per passare al flusso di

cassa finanziario attualizzato, che rappresenta il plusvalore creato dall'investimento dopo aver re-

munerato tutti (anche l'investitore per il rischio assunto).

Si considera che investendo si accetta un rischio utilizzando denaro proprio o preso a presti-

to, si costruisce il tasso di sconto in modo additivo:

Dove:


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RRF rendimento “risk free”, ovvero ciò che si sarebbe ottenuto con un investimento

sicuro;

P premio di rischio, ovvero ciò che ci si aspetta per aver corso il rischio dell'investi-

mento.

Sono necessarie successive riflessioni sulla composizione del premio di rischio. Solitamente

per la sua composizione s’individuano tre tipi di rischi:

rischio illiquidità: l'investimento immobiliare non è liquidabile nel breve termine, si

rischia di avere illiquidità;

rischio urbanistico: l'investimento potrebbe non essere conveniente in caso di cambio

del piano urbanistico, inoltre è un rischio considerare un investimento che prevede

una modificazione urbanistica (non è detto che avverrà);

rischio di mercato: non si ha la certezza di come evolverà il mercato.

Le aliquote percentuali dei tre rischi principali vengono usualmente stimate per comparazio-

ne, considerando una categoria di investimenti con il loro tassi di sconto e confrontandoli con quello

da valutare, analizzando la rischiosità e il saggio di rendimento noto (RRF).

Per il caso in esame si considera un tasso di sconto così composto:

Tendendo opportunamente conto dell’inflazione:

4.3. Cash flow

Il primo passo per costruire il cash‐flow è definire il momento zero ossia il punto d'osserva-

zione del valutatore e il momento n ossia il momento in cui con maggior probabilità si concluderà la

vicenda tecnico‐economica, che per il caso in esame viene assunto pari a 31 anni. L'intervallo tempo-

rale tra 0 e n viene suddiviso in intervalli la cui ampiezza dipende dalla durata dell'investimento e

dalla precisione con cui si può valutare la collocazione di costi e ricavi: per il caso in esame si assume

un anno.

In riferimento a quanto esposto sino ad ora, si determina il flusso di cassa (cash flow) seguen-

te:


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-1.500.000,00

-1.000.000,00

-500.000,00

0,00

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

0 5 10 15 20 25 30 35

€

Anni

Cash Flow


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-2.000.000,00

-1.500.000,00

-1.000.000,00

-500.000,00

0,00

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

3.000.000,00

0 5 10 15 20 25 30 35

€

Anni

Esposizione

-1.400.000,00

-1.200.000,00

-1.000.000,00

-800.000,00

-600.000,00

-400.000,00

-200.000,00

0,00

200.000,00

400.000,00

0 5 10 15 20 25 30 35

€

Anni

VAN


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5. CRITERI DI RENDIMENTO ECONOMICO

5.1. Valore attuale netto (VAN)

∑ ( )

Dove:

VAN valore attuale netto dell'investimento;

Ri ricavi dell'anno i‐esimo;

Ci costi dell'anno i‐esimo;

r tasso di sconto.

Per valutare la convenienza dell’investimento si considera:

VAN > 0 investimento conveniente;

VAN = 0 convenienza indefinita;

VAN < 0 investimento non conveniente.

Sulla base del flusso finanziario attualizzato si ottiene:

-1.500.000,00

-1.000.000,00

-500.000,00

0,00

500.000,00

1.000.000,00

0 5 10 15 20 25 30 35

€

Anni

Flusso Finanziario Netto


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L’investimento risulta pertanto conveniente.

5.2. Saggio di rendimento interno (SRI)

Misura l'efficienza di un investimento ossia la capacità di remunerare le risorse impiegate e di

generare utili. Il saggio di rendimento interno è il saggio che uguaglia ricavi e costi (cioè

quello che annulla il VAN) e non richiede una determinazione a priori del tasso di sconto.

⇒∑

( ) ∑

( )

Per definire la convenienza è necessario introdurre un SAGGIO SOGLIA (SS):

SRI > SS investimento conveniente;

SRI = SS convenienza indefinita;

SRI < SS investimento non conveniente.

Si ottiene

l’investimento risulta quindi conveniente.

6. POST ANALISI SULLA STABILITÀ DEL RISULTATO

I progetti di investimento sono caratterizzati da un elevato grado di incertezza. I flussi mone-

tari in entrata ed in uscita non possono essere considerati certi, bensì sono suscettibili di aleatorietà.

Per queste ragioni la valutazione di un investimento immobiliare non può fermarsi alla sola conve-

nienza economica, calcolata tramite VAN e SRI, ma deve prevedere un’analisi sulla qualità e

l’attendibilità di questa misura.

In questa fase si andranno ad osservare alcuni scenari ipotetici relativi all’investimento in

esame, ottenuti prefigurando generiche variazioni dei parametri che più incidono sui risultati

dell’investimento.


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Ricavi da vendite

VARIAZIONE PREZZO UNITARIO VAN SRI

-10,00% 1980,00 -278749,46 3,90%

-5,00% 2090,00 -95253,04 4,84%

5,00% 2310,00 251433,57 7,13%

10,00% 2420,00 414040,24 8,56%

Opere edili

VARIAZIONE PREZZO TOTALE VAN SRI

-10,00% 2364093,00 337905,80 7,92%

-5,00% 2495431,50 211966,61 6,85%

-400000,00

-300000,00

-200000,00

-100000,00

0,00

100000,00

200000,00

300000,00

400000,00

500000,00

1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500

VA

N

€/mq

Ricavi da Vendite


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5,00% 2758108,50 -53394,90 5,08%

10,00% 2889447,00 -192525,77 4,35%

Costo dell’area

VARIAZIONE PREZZO UNITARIO VAN SRI

-10,00% 135,00 211539,25 6,86%

-5,00% 142,50 146985,90 6,36%

5,00% 157,50 15052,33 5,48%

10,00% 165,00 -52310,31 5,09%

-300000,00

-200000,00

-100000,00

0,00

100000,00

200000,00

300000,00

400000,00

2200000 2300000 2400000 2500000 2600000 2700000 2800000 2900000 3000000

VA

N

€

Costo delle Opere Edili


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Tasso di sconto

VALORE VAN

6,00% -13938,34

5,50% 63693,42

5,00% 149609,46

4,50% 244930,77

-100000,00

-50000,00

0,00

50000,00

100000,00

150000,00

200000,00

250000,00

130 135 140 145 150 155 160 165 170

VA

N

€/mq

Costo dell'Area


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Da queste tabelle si può notare come gli scenari ipotizzati portano alla realizzazione di un in-

vestimento non sempre conveniente.

Trieste, 12/11/2010

-50000,00

0,00

50000,00

100000,00

150000,00

200000,00

250000,00

300000,00

0,04 0,05 0,05 0,06 0,06 0,07

VA

N

Tasso di sconto

Tasso di Sconto


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7. ALLEGATI

7.1. Bollettino statistico Banca d’Italia


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A.A. 2009/2010 Pag. 30

7.2. Oneri di urbanizzazione del comune di Grado


A.A. 2009/2010 Pag. 31


A.A. 2009/2010 Pag. 32

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