UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ CARLOS VICTOR...
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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ
CARLOS VICTOR VALENTE LINS MICHAEL TARKOWSKI
NORMAS ABNT NBR 14037 E 15575: UM ESTUDO DE CASO SOBRE SUAS APLICAÇÕES EM MANUAIS DE OPERAÇÃO, USO E
MANUTENÇÃO
CURITIBA 2017
UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ
CARLOS VICTOR VALENTE LINS MICHAEL TARKOWSKI
NORMAS ABNT NBR 14037 E 15575: UM ESTUDO DE CASO SOBRE SUAS APLICAÇÕES EM MANUAIS DE OPERAÇÃO, USO E
MANUTENÇÃO
Trabalho de Conclusão de Curso, apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Universidade Tuiuti do Paraná, como requisito para a obtenção parcial para obtenção de grau de Bacharel em Engenharia Civil. Orientador: M. Sc. Prof.ª Adriana Cristine Schwabe Linhares
CURITIBA 2017
RESUMO
Com o advento de normas referentes a qualidade e durabilidade das edificações
habitacionais, as empresas de construção civil devem atentar para a confecção de um
manual do proprietário que atenda aos ditames de tais documentos. Contudo, o
panorama atual não condiz com tais circunstâncias. Isso porque, muitas vezes, o
consumidor final, para ter seu direito garantido, precisa decorrer ao sistema Judiciário
a fim de que as empresas sejam responsabilizadas por suas falhas. Assim, com o
intuito de analisar a situação atual da aplicação das normas e preenchimento de seus
requisitos, foram analisados onze manuais do proprietário de construtoras diversas. A
análise foi realizada através de verificação do atendimento da norma ABNT NBR
14037:2011 e, num segundo momento, se os requisitos da ABNT NBR 15575:2013 e
elencados por esta como de presença obrigatória no manual do proprietário foram
igualmente preenchidos. Após o respectivo estudo de caso, foi possível concluir que,
atualmente, as empresas se comportam de forma relapsa no que concerne ao
atendimento dos critérios exigidos pelas normas.
Palavras-chaves: manual do proprietário; qualidade e desempenho; ABNT NBR
14037; ABNT NBR 15575.
Abstract
With constant updates of residential building quality and durability standards,
construction companies should now more than ever focus on the correct elaboration
and necessary requirements of owner manuals. However, current circumstances do
not support the stated above. To guarantee their rights, new property owners are often
obligated to take legal actions to make construction companies accountable for defects
and shortcomings. Therefore, with the intuition of analyzing the current situation of
construction companies fulfilling standards and requirements, eleven different owner
manuals were evaluated. The analysis was conducted on the implementation of the
Brazilian National Standard 14037 and afterwards on specific parts of the Brazilian
National Standard 15575 which should be integrated in owner manuals. The respective
case study concluded that construction companies as of today follow the standards
inadequately.
Keywords: Owner Manual; Quality and Performance; ABNT NBR 14037; ABNT NBR
15575.
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Disposição dos conteúdos ....................................................................... 22
Tabela 2 - Disposição dos conteúdos, continuação. ................................................. 22
Tabela 3 - índice - item 5.1.1 ..................................................................................... 24
Tabela 4 - Introdução - item 5.1.2 ............................................................................. 25
Tabela 5 - Definições - item 5.1.3 .............................................................................. 26
Tabela 6 - Garantia assistência técnica - item 5.2.1 .................................................. 28
Tabela 7 – Exemplos de prazos de garantia ............................................................. 29
Tabela 8 - Perdas de garantia - item 5.2.2 ................................................................ 30
Tabela 9 - Assistência técnica - item 5.2.3 ................................................................ 31
Tabela 10 - Memorial descritivo – Item a .................................................................. 32
Tabela 11 - Memorial descritivo – Item b .................................................................. 33
Tabela 12 - Memorial descritivo – Item c ................................................................... 34
Tabela 13 - Memorial descritivo – Item d .................................................................. 35
Tabela 14 - Memorial descritivo – Item e .................................................................. 36
Tabela 15 - Memorial descritivo – Item f ................................................................... 37
Tabela 16 - Memorial descritivo – Item g .................................................................. 39
Tabela 17 - Memorial descritivo – Item h .................................................................. 40
Tabela 18 - Relação de fornecedores - item 5.4.1 .................................................... 41
Tabela 19 - Relação de projetistas - item 5.4.2 ......................................................... 42
Tabela 20 - Serviços de utilidade pública - item 5.4.3 ............................................... 43
Tabela 21 - Operação, uso e limpeza - item a........................................................... 44
Tabela 22 - Operação, uso e limpeza - item b........................................................... 45
Tabela 23 - Operação, uso e limpeza - item c ........................................................... 46
Tabela 24 - Operação, uso e limpeza - item d........................................................... 47
Tabela 25 - Operação, uso e limpeza - item e........................................................... 48
Tabela 26 - Operação, uso e limpeza - item f............................................................ 49
Tabela 27 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.1............................... 51
Tabela 28 - Exemplos de modelo não restritivo para a elaboração do programa de
manutenção preventiva de uma edificação hipotética ............................................... 52
Tabela 29 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.2............................... 53
Tabela 30 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.3............................... 54
Tabela 31 - Registros - item 5.6.2 ............................................................................. 55
Tabela 32 - Modelo de livro de registro de manutenção ........................................... 56
Tabela 33 - Inspeções - item 5.6.3 ............................................................................ 57
Tabela 34 - Meio ambiente e sustentabilidade - item 5.7.1 ....................................... 58
Tabela 35 - Recomendações para situações de emergência ................................... 59
Tabela 36 - Recomendações para evacuação da edificação .................................... 60
Tabela 37 - Informações sobre modificações e limitações ........................................ 61
Tabela 38 - Operação dos equipamentos e suas ligações ........................................ 62
Tabela 39 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.1 ......................................... 64
Tabela 40 - Incumbência pelo fornecimento inicial e pela renovação ....................... 65
Tabela 41 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.2 ......................................... 66
Tabela 42 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.3 ......................................... 67
Tabela 43 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.4 ......................................... 68
Tabela 44 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.5 ......................................... 69
Tabela 45 - Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.1 ..................................... 70
Tabela 46 - Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.2 ..................................... 70
Tabela 47 - Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.3 ..................................... 71
Tabela 48 - Atualização do manual – item 5.7.6 ....................................................... 71
Tabela 49 - Exemplos de VUP aplicando os conceitos do Anexo C da NBR 15575 . 76
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Número de empresas ativas na indústria da construção com 1 ou mais
pessoas ocupadas – Brasil 2010 - 2014 ................................................................... 12
Gráfico 2 - índice - item 5.1.1 .................................................................................... 25
Gráfico 3 - Introdução - item 5.1.2 ............................................................................. 26
Gráfico 4 - Definições - item 5.1.3 ............................................................................. 27
Gráfico 5 - Garantia assistência técnica - item 5.2.1 ................................................. 28
Gráfico 6 - Perdas de garantia - item 5.2.2................................................................ 30
Gráfico 7 - Assistência técnica - item 5.2.3 ............................................................... 31
Gráfico 8 - Memorial descritivo – Item a .................................................................... 32
Gráfico 9 - Memorial descritivo – Item b .................................................................... 34
Gráfico 10 - Memorial descritivo – Item c .................................................................. 35
Gráfico 11 - Memorial descritivo – Item d .................................................................. 36
Gráfico 12 - Memorial descritivo – Item e .................................................................. 37
Gráfico 13 - Memorial descritivo – Item f ................................................................... 38
Gráfico 14 - Memorial descritivo – Item g .................................................................. 39
Gráfico 15 - Memorial descritivo – Item h .................................................................. 40
Gráfico 16 - Relação de fornecedores - item 5.4.1 .................................................... 41
Gráfico 17 - Relação de projetistas - item 5.4.2 ........................................................ 42
Gráfico 18 - Serviços de utilidade pública - item 5.4.3 .............................................. 43
Gráfico 19 - Operação, uso e limpeza - item a .......................................................... 44
Gráfico 20 - Operação, uso e limpeza - item b .......................................................... 45
Gráfico 21 - Operação, uso e limpeza - item c .......................................................... 46
Gráfico 22 - Operação, uso e limpeza - item d .......................................................... 47
Gráfico 23 - Operação, uso e limpeza - item e .......................................................... 48
Gráfico 24 - Operação, uso e limpeza - item f ........................................................... 50
Gráfico 25 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.1 .............................. 51
Gráfico 26 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.2 .............................. 53
Gráfico 27 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.3 .............................. 54
Gráfico 28 - Registros - item 5.6.2 ............................................................................. 56
Gráfico 29 - Inspeções - item 5.6.3 ........................................................................... 57
Gráfico 30 - Meio ambiente e sustentabilidade - item 5.7.1 ...................................... 58
Gráfico 31 - Recomendações para situações de emergência ................................... 60
Gráfico 32 - Recomendações para evacuação da edificação ................................... 61
Gráfico 33 - Informações sobre modificações e limitações ....................................... 62
Gráfico 34 - Operação dos equipamentos e suas ligações ....................................... 63
Gráfico 35 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.1 ........................................ 64
Gráfico 36 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.2 ........................................ 66
Gráfico 37 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.3 ........................................ 67
Gráfico 38 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.4 ........................................ 68
Gráfico 39 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.5 ........................................ 69
Gráfico 40 - Atualização do manual – item 5.7.6 ....................................................... 72
Gráfico 41 - Resultado final ....................................................................................... 77
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ......................................................................................... 12
2. METODOLOGIA CIENTÍFICA E TIPOS DE PESQUISAS ....................... 16
2.1. METODOLOGIA APLICADA A PESQUISA ............................................. 16
3. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ..................................................................... 18
3.1. ABNT NBR 15575 - EDIFICAÇÕES RESIDÊNCIAS - DESEMPENHO ... 18
3.2. NBR 14037 – DIRETRIZES PARA ELABORAÇÃO DE MANUAIS DE USO,
OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES – REQUISITOS
PARA ELABORAÇÃO E APRESENTAÇÃO DOS CONTEÚDOS ............ 20
4. COLETA DE DADOS ............................................................................... 23
5. ANÁLISE DE DADOS ............................................................................... 24
5.1. APRESENTAÇÃO .................................................................................... 24
5.1.1. Índice ........................................................................................................ 24
5.1.2. Introdução ................................................................................................ 25
5.1.3. Definições ................................................................................................. 26
5.2. GARANTIAS E ASSISTÊNCIA TÉCNICA ................................................ 27
5.2.1. Garantias .................................................................................................. 27
5.2.2. Perdas de garantia ................................................................................... 29
5.2.3. Assistência técnica ................................................................................... 30
5.3. MEMORIAL DESCRITIVO ....................................................................... 31
5.3.1. Memorial descritivo – Item a ..................................................................... 31
5.3.2. Memorial descritivo – Item b ..................................................................... 33
5.3.3. Memorial descritivo – Item c ..................................................................... 34
5.3.4. Memorial descritivo – Item d ..................................................................... 35
5.3.5. Memorial descritivo – Item e ..................................................................... 36
5.3.6. Memorial descritivo – Item f ...................................................................... 37
5.3.7. Memorial descritivo – Item g ..................................................................... 38
5.3.8. Memorial descritivo – Item h ..................................................................... 39
5.4. FORNECEDORES ................................................................................... 40
5.4.1. Relação de fornecedores ......................................................................... 40
5.4.2. Relação de projetistas .............................................................................. 41
5.4.3. Serviços de utilidade pública .................................................................... 42
5.5. OPERAÇÃO, USO E LIMPEZA ................................................................ 43
5.5.1. Operação, uso e limpeza - Item a ............................................................. 44
5.5.2. Operação, uso e limpeza - Item b ................................................................... 45
5.5.3. Operação, uso e limpeza - Item c .................................................................... 46
5.5.4. Operação, uso e limpeza - item d .................................................................... 47
5.5.5. Operação, uso e limpeza - item e .................................................................... 48
5.5.6. Operação, uso e limpeza - item f ..................................................................... 49
5.6. MANUTENÇÃO ........................................................................................ 50
5.6.1. Programa de manutenção preventiva ....................................................... 50
5.6.1.1. Programa de manutenção preventiva ....................................................... 50
5.6.1.2. Programa de manutenção preventiva ....................................................... 52
5.6.1.3. Programa de manutenção preventiva ....................................................... 53
5.6.2. Registros .................................................................................................. 55
5.6.3. Inspeções ................................................................................................. 56
5.7. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES ................................................... 57
5.7.1. Meio ambiente e sustentabilidade ............................................................ 57
5.7.2. Segurança ................................................................................................ 59
5.7.2.1. Recomendações para situações de emergência ...................................... 59
5.7.2.2. Recomendações para evacuação da edificação ...................................... 60
5.7.2.3. Informações sobre modificações e limitações .......................................... 61
5.7.3. Operação dos equipamentos e suas ligações .......................................... 62
5.7.4. Documentação técnica e legal.................................................................. 63
5.7.4.1. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.1 ........................................... 63
5.7.4.2. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.2 ........................................... 65
5.7.4.3. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.3 ........................................... 67
5.7.4.4. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.4 ........................................... 68
5.7.4.5. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.5 ........................................... 69
5.7.5. Elaboração e entrega do manual.............................................................. 70
5.7.6. Atualização do manual ............................................................................. 71
6. ITENS PREVISTOS PELA ABNT NBR 15575 ......................................... 73
6.1. SOLICITAÇÕES DE CARGAS PROVENIENTES DE PEÇAS SUSPENSAS
ATUANTES EM FORROS E NOS SISTEMAS DE VEDAÇÕES INTERNAS
E EXTERNAS ........................................................................................... 73
6.2. DESEMPENHO ACÚSTICO .................................................................... 73
6.3. VIDA ÚTIL E VIDA ÚTIL DE PROJETO ................................................... 74
7. ANÁLISE DE RESULTADOS ................................................................... 77
8. CONCLUSÃO ........................................................................................... 78
12
1. INTRODUÇÃO
Nas últimas décadas a construção civil no Brasil sofreu uma alavancagem
graças a investimentos públicos e privados, criação de leis, captação de recursos no
exterior e a implementação do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade –
PBQP H. Segundo os boletins informativos mensais do mês de dezembro da
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP),
entre 2010 e 2011 houve um crescente de 42% nos financiamentos destinados à
construção e compra de imóveis, somando R$79,9 bilhões, sendo que grande parte
desse valor foi oriundo das 493 mil unidades financiadas, 17% a mais que no ano
anterior. E o crescimento imobiliário no pais continuou, em 2012 foi alcançado R$82,8
bilhões, crescimento de 3,6% em relação ao ano anterior, e em 2013 outro aumento,
R$109,2 bilhões, 32% de crescimento comparado a 2012 e um total de 529,8 mil
imóveis financiados.
Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o
número de empresas ativas na indústria da construção tem alcançado crescimento
ano após ano, chegando ao ano de 2014 com um total de 119,0 mil empresas.
Gráfico 1 – Número de empresas ativas na indústria da construção com 1 ou mais
pessoas ocupadas – Brasil 2010 - 2014
Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordenação de Indústria, Pesquisa Anual da Indústria de
Construção 2010-2014.
Mesmo apresentando crescimento quanto ao número de empresas ativas e
crescimento econômico de 1,6%, em 2014 o ramo da construção civil começou a
13
desacelerar, quiçá pela supervalorização dos preços ou pelo estoque elevado. Já em
2015 houve um enfraquecimento da economia no país e incertezas políticas,
causando um abatimento no mercado imobiliário que se estende até os dias de hoje.
Com esse resfriamento, o setor foi forçado a refletir acerca do que poderia ser
feito para se reorganizar e retomar o panorama de crescimento. Uma das conclusões
desta análise foi a necessidade de aprimoramento dos processos até então utilizados.
Nos últimos anos houve uma grande revolução do modo de pensar dos
indivíduos da sociedade no que diz respeito à consciência ambiental, acarretando em
novas exigências relacionadas a um comportamento sustentável. Tal implementação
de tarefas com escopo ambiental resultou na criação de novas regulamentações e
requerimentos, que, somadas à premissa de redução de custos e desperdícios, forçou
as construtoras a se adequarem e modernizarem, através do emprego de elementos
pré-fabricados, realização de planejamento das etapas da obra, previsão de consumo
dos materiais e mão de obra, entre outras inovações. Seguindo nessa linha, e na
escassez de recursos e financiamentos, elas também começaram a tentar minimizar
os erros, introduzindo outra inovação no segmento da construção civil como por
exemplo a tecnologia da informação. A tecnologia de informação tem sido utilizada no
desenvolvimento de materiais e edificações, comunicação com clientes e usuários,
controle das atividades, equipamentos e materiais, desenvolvimento de projetos, entre
outros.
Outro fator que influencia o crescimento do setor da construção civil residencial,
é o emprego de normas técnicas. Quando as normas são aplicadas em uma obra, o
cliente se sente mais seguro em efetuar a compra do imóvel, pois uma edificação
habitacional é um dos bens mais valiosos e importantes a ser adquirido, e por solicitar
um alto valor de investimento, que muitas vezes é financiado e se estende por dez,
vinte ou até trinta anos, deve ser preservado não só por questões relacionadas ao
conforto, mas também como investimento patrimonial. Segundo Bezerra e Tubino
(2003), a aspiração pelo conforto e qualidade de vida favoreceu que fossem
empregados diversos equipamentos, sendo que estes devem funcionar sempre que
solicitados e sem interrupções, tornando imprescindíveis as manutenções que
garantam segurança, higiene e conforto, com o custo mais baixo possível.
Com o argumento que uma habitação, assim como outros bens, também
necessita de um manual. Em 1998 foi introduzida a primeira versão da ABNT NBR
14037 – Manual de Operação, Uso e Manutenção, que posteriormente, em 2011
14
sofreu uma revisão e atualização. Ela tem como intuito oferecer um modelo de manual
a ser seguido pelas construtoras e incorporadoras, com critérios e recomendações a
serem atendidos, porém com o mesmo objetivo, disponibilizar um guia para o usuário
contendo todas as informações necessárias sobre o imóvel e sobre as manutenções
preventivas e corretivas que devem ser realizadas.
Todavia o proprietário, não satisfeito somente com a entrega do manual de
operação, uso e manutenção, começou a exigir a garantia da qualidade e durabilidade
da edificação habitacional que estava adquirindo. Entretanto apesar da vasta
disponibilidade de normas a serem utilizadas no setor de edificações habitacionais,
nenhuma abordava com aprofundamento sobre prazos de garantia, manutenções,
vida útil e obrigações e critérios de desempenho a serem atendidos, requisitos esses,
que são comumente atendidos em países da Europa. Então sabendo que países
considerados tecnologicamente mais avançados utilizam tais tipos de normas e com
o intuito de garantir a durabilidade das edificações e proporcionar conforto aos
usuários, em 2013 foi publicado a nova versão da ABNT NBR 15575, objetivando
estabelecer requisitos e critérios de desempenho que sejam aplicados às obras de
edificações. A norma foi baseada em modelos de normas internacionais de
desempenho, criando métodos de avaliação, requisitos e critérios de desempenho
para cada condição de exposição e necessidade do usuário. Por ser complexa, foi
dividida em seis partes distintas, sendo elas: parte 1: requisitos gerais; parte 2:
requisitos para os sistemas estruturais; parte 3: requisitos para os sistemas de pisos;
parte 4: requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas; parte
5: requisitos para os sistemas de coberturas; parte 6: requisitos para os sistemas
hidrossanitários.
O principal motivo da ABNT NBR 15575 é atribuir o fator qualidade e
durabilidade à edificação entregue ao cliente, pois ainda que a vida útil de projeto seja
estimada em 40 ou 50 anos, é importante que os custos de manutenções e operação
do imóvel sejam calculados o mais próximo da realidade. Para que o referido objetivo
se cumpra, o projeto deve ser elaborado através da preocupação com a expectativa
de vida útil, eficiência, sustentabilidade, desempenho e manutenções. Como exemplo,
tem-se os materiais a serem utilizados que não devem mais ser escolhidos somente
pela sua aparência estética, resistência e formatos, mas, também, por critérios antes
não considerados como limpabilidade, manchamento, durabilidade, destacamento,
permeabilidade e outros.
15
Sabendo disso, foi realizado um estudo de caso entre onze manuais de
operação, uso e manutenção de diferentes empresas para constatar se os manuais
que estão sendo entregues aos clientes, estão realmente seguindo as exigências das
normas ABNT NBR 14037 e 15575.
16
2. METODOLOGIA CIENTÍFICA E TIPOS DE PESQUISAS
Segundo Gil (2008), para que um conhecimento se torne científico, é
necessário reconhecer as operações mentais e técnicas que possibilitem a sua
verificação, ou seja, deve ser definido de modo exato o método que proporcionou
chegar a esse conhecimento. Sabendo disso, podemos dizer que a metodologia
científica é uma forma de descrever detalhes dos métodos, técnicas e processos
utilizados em determinada pesquisa e que são necessários para a correta elaboração
de um trabalho científico e para ganhar a confiança do leitor.
Deve ser escolhida a metodologia mais adequada ao objeto de estudo para que
seja possível comprovar cientificamente seus resultados. Ainda segundo Gil (2008),
são considerados dois métodos principais, o quantitativo, que visa apresentar seus
resultados de análise de dados através de números; e o qualitativo, que não tem o
intuito de exibir números nos seus resultados, ele está relacionado ao levantamento
de dados, visando compreender um comportamento.
A pesquisa é um método racional e sistemático que tem como objetivo
promover respostas aos problemas apresentados, quando se tem falta de informação,
ou quando a mesma está desorganizada (GIL, 2010). Uma pesquisa só começa a
partir do levantamento de uma dúvida, e para sanar essa dúvida e chegar a uma
conclusão, será preciso enfrentar um longo caminho de coleta e análise de dados.
Existem vários meios de percorrer este caminho, e o primeiro passo é definir qual o
tipo de pesquisa será utilizado, segundo Gil (2008), dentre os tipos mais usuais são a
pesquisa básica, pesquisa aplicada, pesquisa quantitativa, pesquisa qualitativa,
pesquisa exploratória, pesquisa descritiva, pesquisa explicativa, pesquisa
bibliográfica, pesquisa documental, pesquisa experimental, levantamento, pesquisa
ex-post-facto, pesquisa ação, pesquisa participante, e o estudo de caso.
2.1. METODOLOGIA APLICADA A PESQUISA
O método de pesquisa utilizado deve preencher uma necessidade e ser
estruturado de maneira organizada e intuitiva (Yin, 2015). Para que este trabalho
satisfaça essas premissas, o método escolhido e que permite essa disposição é o
estudo de caso, pois envolve o aprofundamento em um ou mais objetos, permitindo o
seu detalhamento e conhecimento. A metodologia será quantitativa através da coleta
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e análise de dados de Manuais de Operação, Uso e Manutenção de onze diferentes
empreendimentos de edificações habitacionais. Procurou-se coletar, analisar e por fim
relatar os dados baseando-se nas três perguntas levantadas por Yin (2015) “a) como
definir o “caso” que está sendo estudado?; b) como determinar os dados relevantes a
serem coletados?; c) o que fazer com os dados coletados?”.
O caso foi escolhido através da leitura de reportagens e conversas informais
com clientes e proprietários de construtoras, que se mostraram preocupados quanto
ao atendimento das normas ABNT NBR 14037 - Manual de Operação, Uso e
Manutenção, e da ABNT NBR 15575 - Edificações residências desempenho. A
primeira norma foi atualizada em 2011, já a segunda em 2013. Entretanto ainda
restam dúvidas sobre quais critérios, limitações e exigências pertencem a cada uma
e quais são correlacionados. Sabendo disso, foi elegido a realização de um estudo de
caso para averiguar se as construtoras estavam implementando corretamente as duas
referidas normas.
Em posse de onze manuais do proprietário de diferentes empresas atuantes
em Curitiba-PR e região metropolitana, foram realizadas duas análises a respeito de
seus conteúdos. A primeira consideração concerne aos critérios da ABNT NBR 14037,
ou seja, será feita uma conferência quanto ao atendimento dos critérios de referida
norma. Num segundo momento, a análise será realizada para verificação de
preenchimento de requisitos exigidos pela ABNT NBR 15575 e elencados por esta
como de presença obrigatória no manual do proprietário. Após a análise e estudo dos
dados coletados, foram apresentados os resultados e conclusões.
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3. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
3.1. ABNT NBR 15575 - EDIFICAÇÕES RESIDÊNCIAS - DESEMPENHO
Ramos padronizados como o da indústria automotiva ou de aparelhos
eletrônicos conseguiram ter um alto padrão de qualidade, pois adotaram políticas mais
severas na linha de produção, gerando mais controle e garantindo a qualidade do
produto final. Em contrapartida, a construção civil não possui processos mecanizados
e padronizados e que podem ser repetidos, assim como em uma linha de produção
automotiva. Quase todos os serviços são executados manualmente, com mão de obra
que nem sempre é qualificada a ponto de garantir um mesmo padrão.
Sabendo disso, o foco da norma ABNT NBR 15575 é acrescentar o fator
desempenho nas edificações habitacionais, analisando o comportamento em
determinado período de tempo de uso dos sistemas e elementos que formam o edifício
no que diz respeito ao acolhimento dos requisitos e exigências dos usuários e não de
como os sistemas são construídos. Assim, a norma foi organizada considerando as
condições de implantação e as necessidades dos usuários, as quais devem ser
atendidas, estabelecendo-se critérios e formas de avaliações.
A norma é composta por seis partes, sendo que todas apresentam dezessete
itens, discriminados posteriormente, e as partes um e seis apresentam um último item,
dezoito, com o título de Adequação ambiental. O primeiro item da norma é uma breve
introdução sobre a mesma, no segundo é apresentado em formato de lista as normas
que serão referenciadas durante o decorrer do texto e o terceiro item são termos e
definições para palavras utilizadas durante o desenvolver da norma.
Os requisitos presentes no item quatro “Exigências do usuário”, abordam itens
a serem atendidos que estão inseridos em três grupos principais: segurança,
habitabilidade e sustentabilidade. Cada um dos grupos tem seus próprios tópicos com
solicitações particulares e todos devem ter, ao menos, os seus requisitos mínimos
atendidos, podendo chegar a uma classificação intermediária ou superior. Os
requisitos no grupo da segurança englobam a segurança estrutural; contra o fogo e
no uso e na operação. O segundo grupo, da habitabilidade, tem como requisitos a
estanqueidade; desempenho térmico; desempenho acústico; desempenho lumínico;
saúde, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade; conforto tátil e
antropodinâmico. O terceiro e último grupo, que aborda assuntos referentes a
19
sustentabilidade, inclui questões relacionadas com durabilidade, manutenibilidade e
impacto ambiental.
A incumbência dos intervenientes, sendo este o quinto item, é diretamente
relacionada à fase de projeto da obra. Na referida fase, é preciso que informações
importantes sejam colhidas em conjunto com os fornecedores. Tais informações são
referentes aos componentes e materiais, sendo que cabe ao fornecedor classificar o
desempenho dos seus produtos através de ensaios, simulações e outros tipos de
informações técnicas. É necessário que todas as fichas e laudos técnicos sejam
anexadas e entregues juntamente com os demais documentos e projetos para a
execução da obra. Esses documentos devem conter especificações para cada obra,
a fim de evitar interpretações errôneas ou dúvidas do construtor. Porém, ainda que
sejam de grande importância, atualmente muitas dessas informações ainda não são
disponibilizadas ao mercado. E, em diversas ocasiões, sequer os fabricantes dispõem
de tais dados. Logo, verifica-se uma clara necessidade de os fornecedores investirem
em pesquisa e coleta de dados, para assim desenvolver tabelas técnicas que
auxiliarão os clientes no momento da escolha de materiais e componentes a serem
utilizados nas obras.
A avaliação de desempenho cobrada no item seis, por sua vez, tem como
finalidade comprovar se os requisitos exigidos foram atendidos. Através de
investigação sistemática, que deve ser realizada após o término da obra, é possível
obter interpretações objetivas sobre o comportamento esperado de um sistema. Os
métodos de avaliação determinados pela norma permitem que sejam realizados
ensaios em campo, ensaios laboratoriais, ensaios de tipo, inspeções em protótipos ou
em campo, análise de projetos e simulações. O método escolhido deve atender as
exigências específicas da norma em que se baseia, e, na ausência de normas
brasileiras, podem ser utilizadas normas internacionais. A avaliação de desempenho
também pode ser feita através de pesquisa por amostragem, desde que a quantidade
dos dados utilizados seja representativa, como prevê a norma. Contudo, é preciso que
reste comprovado que a outra obra ou o sistema construtivo referenciado seja similar
à obra em avaliação. Os resultados desta investigação, por fim, devem reunir
informações sobre os edifícios ou sistemas construtivos analisados.
A norma recomendada que os ensaios de desempenho sejam realizados por
“instituições de ensino ou pesquisa, laboratórios especializados, empresas de
tecnologia, equipes multiprofissionais ou profissionais de reconhecida capacidade
20
técnica” Fonte - ABNT NBR 15575 – Parte 1 – Requisitos Gerais, 2013, p. 13. Ou seja,
a norma não especifica se o profissional ou empresa devem ser credenciados ou
autorizados por alguma instituição, como por exemplo o Inmetro, o que possibilita
situações em que os ensaios sejam realizados sem a garantia do cumprimento das
exigências elencadas.
Segundo a própria norma,
os requisitos de desempenho derivados de todas as exigências dos usuários podem resultar em uma lista muito extensa; neste sentido é conveniente limitar o número de requisitos a serem considerados em um contexto de uso definido. Dessa forma, nas Seções 7 a 17 são estabelecidos os requisitos e critérios que devem ser atendidos por edificações habitacionais. (ABNT NBR 15.575 – Parte 1 – Requisitos Gerais, 2013, p. 12)
Com essa consideração, são relacionados a seguir os itens sete ao dezessete:
7 – Desempenho Estrutural; 8 – Segurança contra Incêndio; 9 – Segurança no uso e
na operação; 10 – Estanqueidade; 11 – Desempenho Térmico; 12 – Desempenho
Acústico; 13 – Desempenho Lumínico; 14 – Durabilidade e Manutenibilidade; 15 –
Saúde, higiene e qualidade do ar; 16 – Funcionalidade e acessibilidade; 17 – Conforto
tátil e antropodinâmico.
3.2. NBR 14037 – DIRETRIZES PARA ELABORAÇÃO DE MANUAIS DE USO,
OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES – REQUISITOS PARA
ELABORAÇÃO E APRESENTAÇÃO DOS CONTEÚDOS
O ato de receber as chaves de um imóvel habitacional é, por muitos,
considerado como o último passo a ser concluído e que o mais importante já
aconteceu. Contudo, percebeu-se que esse passo, na verdade, não é o último, e sim
o primeiro de muitos a serem dados durante toda a vida útil do imóvel. Foi entendido
que para que uma edificação habitacional mantenha o seu conforto e funcionalidade
ao longo dos anos de uso, devem ser realizadas uma série de manutenções
preventivas e corretivas. Segundo Bezerra e Tubino (2003)
A manutenção das edificações envolve também, conhecimentos técnicos e procedimentos administrativos com a finalidade de conservar as características de segurança, funcionalidade, confiabilidade, higiene e o mesmo padrão de conforto de quando o imóvel foi entregue para uso.
21
Com essa percepção, em 1998 foi publicada a ABNT NBR 14037 - Diretrizes
para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações –
Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. A mesma foi atualizada
em 2011 para acompanhar as exigências do setor e é composta por 5 itens. Logo no
primeiro item, Escopo, o objetivo da mesma é detalhado como
esta norma estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente, de forma a: a) informar aos usuários e ao condomínio as características técnicas da edificação construída; b) descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para operação dos equipamentos; c) em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação; d) prevenir a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes de uso inadequado; e) contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
No segundo item são apresentadas as referências normativas e no terceiro item
são listados termos e definições para palavras utilizadas durante o desenvolver da
norma. O item quatro, descreve os requisitos para elaboração e apresentação do
manual, contendo critérios a serem seguidos a fim de que o manual seja de fácil
interpretação. Neste mesmo item, como recomendação é apresentado um modelo de
estrutura para o manual, sendo sugerido sete capítulos iniciais, mas que podem ser
adaptados, eles são: Apresentação; Garantias e assistência técnica; Memorial
descritivo; Fornecedores; Operação, uso e limpeza; Manutenção; e Informações
complementares. No quinto e último item, são apresentadas indicações do que deve
conter em cada um dos capítulos sugeridos no item quatro.
Em sua parte final, a norma apresenta um anexo normativo, relacionando toda
a documentação técnica e legal que um condomínio deve possuir, listando quais
documentos são entregues pela construtora ou incorporado e os demais que deverão
ser providenciados pelo condomínio.
22
Tabela 1 - Disposição dos conteúdos
Fonte: ABNT NBR 14037:2011, p. 10.
Tabela 2 - Disposição dos conteúdos, continuação.
Fonte: ABNT NBR 14037:2011, p. 11.
23
4. COLETA DE DADOS
Foram contatadas através de e-mail e ligação telefônica vinte e quatro
construtoras da cidade de Curitiba-PR e região metropolitana, sendo que somente
onze cederam seus manuais, três responderam que não poderiam ajudar, oito não
responderam os e-mails ou retornaram as ligações e duas ainda não entregam os
manuais para seus clientes.
24
5. ANÁLISE DE DADOS
Os onze manuais de operação, uso e manutenção angariados foram analisados
primeiramente com base no requisito disposto no item 5, “Requisitos para os
conteúdos dos capítulos e subdivisões do manual” da ABNT NBR 14037. Inicialmente
foi verificado cada item e subitem individualmente e definido a marcação entre atende,
não atende, não possível de ser analisado. Após verificar o atendimento dos itens por
todas as onze empresas, foi elaborado um gráfico apontando os resultados e uma
breve explicação, e quando se julgou necessário, foram dispostos comentários
pertinentes ao item e em qual deles se aplica a ABNT NBR 15575. A numeração dos
itens abaixo, condizem com a numeração da norma ABNT NBR 14037.
5.1. APRESENTAÇÃO
O primeiro capítulo do manual deve conter um índice, uma introdução
apresentando o manual e a obra e uma lista com definições e termos técnicos que
estarão presentes nos textos.
5.1.1. Índice
Com o intuito de facilitar a localização dos conteúdos, o manual deve
apresentar um índice claro e de fácil interpretação.
Dos manuais analisados, 90,91%, ou dez de onze atendem este requisito.
Tabela 3 - índice - item 5.1.1
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atende Atende Atende Atende Atende Atende
G H I J K -
Atende Atende Atende Atende Atende -
Empresas
25
Gráfico 2 - índice - item 5.1.1
Fonte: “os próprios autores”
5.1.2. Introdução
A introdução deve ser clara e objetiva, com uma breve apresentação do
empreendimento e do manual que o usuário está recebendo, explicando para que
serve e quando ele irá precisar ser utilizado.
Novamente, 90,91% ou dez de onze atendem este requisito.
Tabela 4 - Introdução - item 5.1.2
Fonte: “os próprios autores”
90,91
9,09
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E FNão
atende Atende Atende Atende Atende Atende
G H I J K -
Atende Atende Atende Atende Atende -
Empresas
26
Gráfico 3 - Introdução - item 5.1.2
Fonte: “os próprios autores”
5.1.3. Definições
Devem ser incluídas apenas termos e definições que serão abordados no
manual, sendo importante esclarecer principalmente os termos técnicos, pois alguns
leitores podem não entender do que se trata, gerando confusões e mal-entendidos.
Dos manuais analisados, 54,55% atenderam e 45,45% não atenderam, ou seja,
seis de onze empresas atendem.
Tabela 5 - Definições - item 5.1.3
Fonte: “os próprios autores”
90,91
9,09
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende
Não atende
Não atende
G H I J K -
Atende Atende Não atende Atende Atende -
Empresas
27
Gráfico 4 - Definições - item 5.1.3
Fonte: “os próprios autores”
5.2. GARANTIAS E ASSISTÊNCIA TÉCNICA
O manual deve informar sobre prazos de garantia, perda de garantia e
solicitação de assistência técnica.
5.2.1. Garantias
Neste item do manual devem ser descritos os prazos de garantia e também
indicar quem está garantindo, se é a construtora ou se é o fabricante.
O manual da empresa A estabelece prazos somente para alguns sistemas e
componentes, se mostrando incompleto e com falta de informações importantes, por
isso foi decidido que “não atende”.
Os manuais das empresas E e G usam modelos de tabelas extraídas do Manual
do Proprietário - 3ª edição (SECOVI/SINDUSCON), diferente da tabela recomendada
pela ABNT NBR 15575, porém, com mesma finalidade.
Dos manuais analisados, 81,82% atendem e 18,18% não atendem, ou seja,
nove de onze manuais atendem.
54,55
45,45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
28
Tabela 6 - Garantia assistência técnica - item 5.2.1
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 5 - Garantia assistência técnica - item 5.2.1
Fonte: “os próprios autores”
Como descrito no item em análise, “recomenda-se que os prazos de garantia
sejam apresentados conforme ABNT NBR 15575-1”, a seguir está disposta uma
fração da tabela presente no anexo D da norma ABNT NBR 15575. Ela dispõe prazos
mínimos de garantia recomendado para cada sistema, elemento, componente e
instalações. Para atingir os níveis de desempenho intermediário ou superior, os
prazos devem se estender por mais 25% e 50% respectivamente.
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende Atende Atende
G H I J K -
Atende Atende Atende Atende Atende -
Empresas
81,82
18,18
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
29
Tabela 7 – Exemplos de prazos de garantia
Sistemas, elementos,
componentes e Instalações
Prazos de garantia recomendados
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos Equipamentos industrializados (aquecedores de passagem ou acumulação, motobombas, filtros, interfone, automação de portões, elevadores e outros) Sistemas de dados e voz, telefonia, vídeo e televisão
Instalação Equipamentos
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistema de combate a incêndio, pressurização das escadas, Iluminação de emergência, sistema de segurança patrimonial
Instalação Equipamentos
Porta corta-fogo Dobradiças e molas
Integridade de portas e batentes
Instalações elétricas tomadas/interruptores/disjuntores/ fios/cabos/eletrodutos/caixas e quadros
Equipamentos Instalação
Fonte: ABNT NBR 15.575 – Parte 1 – Requisitos Gerais, 2013, p. 50.
5.2.2. Perdas de garantia
Para que não ocorra a perda da garantia, se torna obrigatório que sejam
realizadas as inspeções e manutenções preventivas e corretivas, assim como são
descritas no Manual de Operação, Uso e Manutenção. Bem como devem ser
realizadas por empresas qualificadas, que apresentem laudos, notas fiscais e demais
comprovantes que assegurem que as exigências foram cumpridas.
Este item é de extrema importância, pois se não especificado no manual as
ações que podem ocasionar a perda de garantia, o usuário não poderá ser
responsabilizado.
Dos manuais analisados, oito de onze atendem, ou seja, 72,73% atendem e
27,27% não atendem.
30
Tabela 8 - Perdas de garantia - item 5.2.2
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 6 - Perdas de garantia - item 5.2.2
Fonte: “os próprios autores”
5.2.3. Assistência técnica
Neste item são apresentados os procedimentos para solicitação de
manutenção ou simples esclarecimento de dúvidas referente a garantia, assistência
técnica e manutenção.
Todos os onze manuais analisados atendem este requisito.
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende Atende Não
atendeG H I J K -
Atende Atende Atende Atende Atende -
Empresas
72,73
27,27
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
31
Tabela 9 - Assistência técnica - item 5.2.3
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 7 - Assistência técnica - item 5.2.3
Fonte: “os próprios autores”
5.3. MEMORIAL DESCRITIVO
O manual deve apresentar descrições escritas e ilustradas, no mínimo dos
dispostos entre os itens a ao h.
5.3.1. Memorial descritivo – Item a
Devem ser descritos propriedades especiais previstas em projeto e sistema
construtivo empregado.
A B C D E F
Atende Atende Atende Atende Atende Atende
G H I J K -
Atende Atende Atende Atende Atende -
Empresas
100
00
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
32
Propriedades especiais previstas em projeto não podem ser analisadas pois
não se tem acesso aos projetos. Então a análise é focada no tipo de sistema
construtivo utilizado, por exemplo se a obra foi realizada em alvenaria estrutural, steel
frame, wood frame, estre outros.
O manual da empresa I menciona que não podem ser alterados peças
estruturais, porém não informa qual o sistema construtivo utilizado.
Dos manuais analisados, 90,91%, ou dez de onze atendem este requisito.
Tabela 10 - Memorial descritivo – Item a
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 8 - Memorial descritivo – Item a
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E F
Atende Atende Atende Atende Atende Atende
G H I J K -
Atende Atende Não atende Atende Atende -
Empresas
90,91
9,09
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
33
5.3.2. Memorial descritivo – Item b
O manual deve conter desenhos esquemáticos com dimensões cotadas,
representando a posição das instalações. É importante o fornecimento desses
desenhos informando a localização das instalações de água fria, quente, pluvial,
esgoto, gás, ar-condicionado entre outros. Com essas informações em mãos,
minimiza as chances de ser realizado a furação em áreas não permitidas.
Foram analisados somente se são apresentados no manual desenhos
esquemáticos das instalações de água fria, quente e gás. As instalações referentes a
água pluvial, esgoto, ar-condicionado, ou outros sistemas específicos não serão
consideradas pois dependem de mais informações para serem analisadas.
Dos manuais analisados, 54,55% atenderam e 45,45% não atenderam, ou seja,
seis de onze empresas atendem.
O manual da empresa B apresenta desenho somente da instalação hidráulica
da cozinha e lavanderia, não apresenta desenho das instalações dos banheiros e nem
de instalações de gás.
Tabela 11 - Memorial descritivo – Item b
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atende Atende
G H I J K -Não
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atende Atende -
Empresas
34
Gráfico 9 - Memorial descritivo – Item b
Fonte: “os próprios autores”
5.3.3. Memorial descritivo – Item c
O manual deve apresentar uma descrição de todos os sistemas, elementos e
equipamentos que compõe a edificação habitacional.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 12 - Memorial descritivo – Item c
Fonte: “os próprios autores”
54,55
45,45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
35
Gráfico 10 - Memorial descritivo – Item c
Fonte: “os próprios autores”
5.3.4. Memorial descritivo – Item d
O manual deve informar sobre as cargas máximas admissíveis nos circuitos
elétricos.
É de grande importância informar no manual as cargas admissíveis nas
tomadas, para assim o usuário saber se o aparelho instalado não irá sobrecarregar a
capacidade elétrica da instalação ou irá queimar devido a um curto-circuito
Dos manuais analisados, 90,91%, ou dez de onze atendem este requisito.
Tabela 13 - Memorial descritivo – Item d
Fonte: “os próprios autores”
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E F
Atende Atende Atende Não atende Atende Atende
G H I J K -
Atende Atende Atende Atende Atende -
Empresas
36
Gráfico 11 - Memorial descritivo – Item d
Fonte: “os próprios autores”
5.3.5. Memorial descritivo – Item e
O manual deve informar sobre cargas estruturais máximas.
É de extrema importância a divulgação dos valores referentes as cargas
admissíveis nas lajes e demais elementos estruturais, pois o usuário precisa ter essa
informação para saber quais tipos de componentes e equipamentos ele poderá
instalar, por exemplo uma piscina em uma cobertura ou uma estante com muitos
livros.
Dos manuais analisados, oito de onze atendem, ou seja, 72,73% atendem e
27,27% não atendem.
Tabela 14 - Memorial descritivo – Item e
Fonte: “os próprios autores”
90,91
9,09
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E F
Atende Atende Atende Não atende Atende Atende
G H I J K -
Atende Atende Atende Não atende
Não atende
-
Empresas
37
Gráfico 12 - Memorial descritivo – Item e
Fonte: “os próprios autores”
5.3.6. Memorial descritivo – Item f
O manual deve descrever de forma sucinta todos os sistemas que compõe a
edificação habitacional, tais como sistemas hidráulicos, sistemas de vedações
verticais externas e internas, sistemas de combate a incêndio, entre outros.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 15 - Memorial descritivo – Item f
Fonte: “os próprios autores”
72,73
27,27
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
38
Gráfico 13 - Memorial descritivo – Item f
Fonte: “os próprios autores”
5.3.7. Memorial descritivo – Item g
Relação de todos os componentes utilizados para acabamento, com suas
especificações.
A disponibilização das especificações técnicas dos componentes utilizados
durante a fase de obra garante que quando for necessária alguma manutenção, serão
utilizados os mesmos produtos. Por exemplo, segundo a ABNT NBR 14037, deve ser
descrito no manual a cor, linha e marca da tinta utilizada em cada ambiente. Já a
ABNT NBR 15575 pede que sejam utilizados componentes para acabamento que
ajudem a garantir o nível de desempenho mínimo, e para atender a esse requisito,
além de informações básicas, no manual também deverão ser descritos suas
características técnicas, como tipo e espessura do vidro utilizado, categoria de atrito
e permeabilidade para os revestimentos de pisos, entre outros.
Dos manuais analisados, 45,45% atenderam e 54,55% não atenderam, ou seja,
cinco de onze empresas atendem.
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
39
Tabela 16 - Memorial descritivo – Item g
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 14 - Memorial descritivo – Item g
Fonte: “os próprios autores”
5.3.8. Memorial descritivo – Item h
Apresentar modelo de programa de manutenção preventiva.
Vide item 5.6.1.1, tratado mais adiante, pois complementa este item em análise.
Dos manuais analisados, 54,55% atenderam e 45,45% não atenderam, ou seja,
seis de onze empresas atendem.
A B C D E FNão
atende Atende Não atende
Não atende Atende Não
atendeG H I J K -
Atende Atende Atende Não atende
Não atende
-
Empresas
45,45
54,55
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
40
Tabela 17 - Memorial descritivo – Item h
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 15 - Memorial descritivo – Item h
Fonte: “os próprios autores”
5.4. FORNECEDORES
Devem conter no manual, relação de todos os fornecedores envolvidos na obra.
5.4.1. Relação de fornecedores
Todo manual deve apresentar um item com a relação de todos os fornecedores
que participaram durante a fase de obra.
Dos manuais analisados, 81,82% atendem e 18,18% não atendem, ou seja,
nove dos onze manuais atendem.
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende Atende Não
atendeG H I J K -
Atende Atende Não atende
Não atende Atende -
Empresas
54,55
45,45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
41
Tabela 18 - Relação de fornecedores - item 5.4.1
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 16 - Relação de fornecedores - item 5.4.1
Fonte: “os próprios autores”
5.4.2. Relação de projetistas
O manual deve fornecer informações referentes aos responsáveis pelos
projetos.
Dos manuais analisados, 54,55% atendem e 45,45% não atendem, ou seja, 6
dos 11 manuais atendem.
A B C D E F
Atende Atende Atende Atende Atende Atende
G H I J K -Não
atende Atende Não atende Atende Atende -
Empresas
81,82
18,18
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
42
Tabela 19 - Relação de projetistas - item 5.4.2
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 17 - Relação de projetistas - item 5.4.2
Fonte: “os próprios autores”
5.4.3. Serviços de utilidade pública
Informações referente às concessionárias com os respectivos contatos.
Foram analisados se os manuais apresentam os contatos das concessionárias
de água, energia, gás e telefone.
Este subitem causa dúvidas em quem está desenvolvendo o manual, pois o
título é “Serviço de utilidade pública”, porem na sua descrição pede que sejam
indicados os meios de contato com as concessionárias. Por isso, alguns manuais
acabam indicando telefones de contato de outros órgãos, como corpo de bombeiro,
polícia, prefeitura, Ibama, entre outros.
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende Atende Não
atendeG H I J K -
Não atende Atende Não
atende Atende Atende -
Empresas
54,55
45,45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
43
Dos manuais analisados, 36,36% atenderam e 63,64% não atenderam, ou seja,
quatro de onze empresas atendem.
Tabela 20 - Serviços de utilidade pública - item 5.4.3
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 18 - Serviços de utilidade pública - item 5.4.3
Fonte: “os próprios autores”
5.5. OPERAÇÃO, USO E LIMPEZA
A fim de prevenir possíveis danos para os mesmos ou para os usuários, são
abordados critérios entre os itens A ao F, referentes aos procedimentos para
operação, uso e limpeza dos componentes ou equipamentos de mais relevância na
edificação, como por exemplo os Sistemas de incêndio; Vedações e Revestimentos
internos e externos.
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atende Atende Não atende
G H I J K -Não
atende Atende Atende Não atende Atende -
Empresas
36,36
63,64
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
44
5.5.1. Operação, uso e limpeza - Item a
Todo manual deve apresentar os dados das concessionárias de água, energia,
telefone e gás. Indicando quais as formas para entrar em contato e quais documentos
são necessários para solicitar a ligação.
O manual da empesa C não explica o procedimento para solicitar ligação de
gás e o manual da empesa G não explica o procedimento para solicitar ligação de
telefone e de gás.
Dos manuais analisados, 27,27% atenderam e 72,73% não atenderam, ou seja,
três de onze empresas atendem.
Tabela 21 - Operação, uso e limpeza - item a
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 19 - Operação, uso e limpeza - item a
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atende Atende Não atende
G H I J K -Não
atendeNão
atende Atende Não atende Atende -
Empresas
27,27
72,73
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
45
5.5.2. Operação, uso e limpeza - Item b
Neste item do manual, devem ser mencionados como realizar a instalação de
aparelhos fornecidos pelo usuário, como por exemplo fogão, geladeira, telefone,
televisão, máquina de lavar roupas, luminárias, chuveiro, ar-condicionado.
Dos manuais analisados, 9,09% atendem e 90,91% não atendem, ou seja,
somente uma de onze empresas atende.
Tabela 22 - Operação, uso e limpeza - item b
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 20 - Operação, uso e limpeza - item b
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atende Atende Não atende
Não atende
G H I J K -Não
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atende-
Empresas
9,09
90,91
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
46
5.5.3. Operação, uso e limpeza - Item c
O manual deve informar graficamente os trajetos através das áreas comuns do
edifício até a porta de entrada do apartamento, assim como dimensões de largura das
portas, corredores, elevadores, entre outros. Com essas informações, o usuário não
corre o risco de, por exemplo, comprar um sofá muito grande e não conseguir passar
com ele pelos corredores, escadaria ou elevador. Também é preciso informar no
manual as cargas e dimensões máximas permitidas para os móveis dentro da
edificação.
Nenhum manual atendeu a esse requisito.
Tabela 23 - Operação, uso e limpeza - item c
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 21 - Operação, uso e limpeza - item c
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
47
5.5.4. Operação, uso e limpeza - item d
Os manuais devem apresentar instruções de uso para todos os sistemas que
compõe a edificação, como: Sistemas hidrossanitários; Sistemas eletroeletrônicos;
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas; Sistemas de ar-condicionado,
ventilação e calefação; Sistemas de automação; Sistemas de comunicação; Sistemas
de incêndio; Sistemas de gás; Vedações; Revestimentos internos e externos; Pisos;
Coberturas; Jardins, paisagismo e áreas de lazer; Esquadrias e vidros; entre outros.
Nenhum manual atendeu a esse requisito.
Tabela 24 - Operação, uso e limpeza - item d
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 22 - Operação, uso e limpeza - item d
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
48
5.5.5. Operação, uso e limpeza - item e
Neste item o manual deve abordar instruções de limpeza para os sistemas que
compõe a edificação e são entregues pela construtora, os sistemas analisados são os
mesmos citados no item anterior.
Dos manuais analisados, 72,73% atenderam e 27,27% não atenderam, ou seja,
oito de onze empresas atendem.
Tabela 25 - Operação, uso e limpeza - item e
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 23 - Operação, uso e limpeza - item e
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende Atende Atende
G H I J K -
Atende Atende Não atende Atende Atende -
Empresas
72,73
27,27
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
49
5.5.6. Operação, uso e limpeza - item f
O manual deve fazer referência às recomendações da ABNT NBR 15575, no
que diz respeito ao acesso de pessoas e manutenção de coberturas. Segundo a
norma, o manual deve conter informações sobre os meios de acesso e procedimentos
para inspeção e manutenção das áreas de cobertura, sem esquecer de mencionar as
cargas admissíveis em telhados e os itens de segurança necessários para realizar tais
procedimentos.
Também deve fornecer um croqui com as disposições dos pontos de
ancoragem definitivos, em inox ou material equivalente, onde serão fixadas cordas ou
cabos de aço a serem utilizados em cadeirinhas, balancins, entre outros. Portanto
“Nas edificações com, no mínimo, quatro pavimentos ou altura de 12m (doze metros) a partir do nível do térreo devem ser instalados dispositivos destinados à ancoragem de equipamentos de sustentação de andaimes e de cabos de segurança para o uso de proteção individual a serem utilizados nos serviços de limpeza, manutenção e restauração de fachadas.” Fonte: NR-18, Item 18.15.56.1.
Os pontos de ancoragem devem ser em inox ou material equivalente, sendo
fixados em elementos estruturais e apresentar projeto, art e ensaio de arrancamento
a fim de garantir carga mínima resistente de 1.500kgf.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 26 - Operação, uso e limpeza - item f
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
50
Gráfico 24 - Operação, uso e limpeza - item f
Fonte: “os próprios autores”
5.6. MANUTENÇÃO
Os manuais de operação, uso e manutenção devem seguir as recomendações
da ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de
gestão de manutenção, que teve sua primeira versão disponibilizada em 1977, sendo
atualizada nos anos de 1980, 1999 e por último em 2012.
5.6.1. Programa de manutenção preventiva
O manual deve trazer informações sobre a importância da realização de
manutenções preventivas bem como apresentar um modelo a ser seguido.
5.6.1.1. Programa de manutenção preventiva
É importante que o manual de operação, uso e manutenção apresente um
modelo de programa de manutenção preventiva baseado no Anexo A da ABNT NBR
5674. Nele devem ser apresentadas as manutenções a serem realizada em todos os
elementos, componentes e equipamentos que compõem a edificação. Com posse
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
51
dessa informação, o usuário saberá quando realizar manutenções nas áreas
privativas e nas áreas comuns.
Dos manuais analisados, 54,55% atenderam e 45,45% não atenderam, ou seja,
seis de onze empresas atendem.
Para fácil compreensão, após o gráfico, uma amostra do modelo exibido na
ABNT NBR 5674.
Tabela 27 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.1
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 25 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.1
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende Atende Não
atendeG H I J K -
Atende Atende Não atende
Não atende Atende -
Empresas
54,55
45,45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
52
Tabela 28 - Exemplos de modelo não restritivo para a elaboração do programa de
manutenção preventiva de uma edificação hipotética Periodi cidade
Sistema Elemento/ componente
Atividade Responsável
A ca
da se
man
a
Equipamentos industrializados
Sauna úmida
Fazer a drenagem de água no equipamento
Equipe de manutenção local
Grupo gerador
Verificar, após o uso do equipamento, o nível de
óleo combustível e se há obstrução nas entradas e saídas de ventilação
Equipe de
manutenção local
Sistemas
hidrossanitários
Reservatórios de água
potável
Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento
das boias
Equipe de manutenção local
Sistema de irrigação
Verificar o funcionamento dos dispositivos
Equipe de manutenção local
A ca
da 15
dias
Sistemas hidrossanitários
Bombas de água potável, água servida e piscinas
Verificar o funcionamento e alternar a chave no
painel elétrico para utilizá-las em sistema de rodízio, quando aplicável
Equipe de
manutenção local
Equipamentos industrializados
Iluminação de emergência
Efetuar teste de funcionamento dos sistemas,
conforme instruções do fornecedor
Equipe de manutenção local
Grupo gerador
Efetuar teste de funcionamento dos sistemas,
conforme instruções do fornecedor
Equipe de manutenção local
Fonte: ABNT NBR 5674:2012, p. 15.
5.6.1.2. Programa de manutenção preventiva
O disposto no item anterior deve mencionar a periodicidade das manutenções.
As periodicidades de manutenção dependem do tipo do elemento, componente
ou sistema, sendo importante o seu cumprimento para garantir a funcionalidade do
mesmo e não acarretar na perda da garantia.
Os manuais que seguem como exemplo a tabela disposta no Anexo A da ABNT
NBR 5674 atendem esse item, pois a tabela menciona prazos de periodicidade para
a realização de manutenções.
Dos manuais analisados, 63,64% atenderam e 36,36% não atenderam, ou seja,
sete de onze empresas atendem.
53
Tabela 29 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.2
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 26 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.2
Fonte: “os próprios autores”
5.6.1.3. Programa de manutenção preventiva
O disposto em 5.6.1.1 deve apresentar informações sobre procedimentos
recomendáveis para a manutenção da edificação e recomendar que as manutenções
sejam efetuadas por pessoal qualificado ou empresa especializada, conforme ABNT
NBR 5674.
Os manuais que seguem como exemplo a tabela disposta no Anexo A da ABNT
NBR 5674 atendem esse item, pois a tabela menciona procedimentos recomendáveis
para a realização de manutenções.
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende Atende Não
atendeG H I J K -
Atende Atende Não atende Atende Atende -
Empresas
63,64
36,36
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
54
No item quatorze, “Durabilidade e Manutenibilidade”, presente em todas as seis
partes da ABNT NBR 15575, é disposto sobre recomendações de manutenibilidade
que devem ser previstas na fase de projeto para todos os elementos, componentes
ou sistemas. A norma justifica que é importante analisar durante a fase de projeto
formas de propiciar condições de inspeção e manutenção em todos os sistemas e
componentes ao longo de suas vidas úteis. Isto se torna importante, visto que
ocorrendo as manutenções preventivas e corretivas, é possível assegurar que a vida
útil dos componentes e sistemas serão condizentes com a vida útil de projeto.
Dos manuais analisados, 54,55% atenderam e 45,45% não atenderam, ou seja,
seis de onze empresas atendem.
Tabela 30 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.3
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 27 - Programa de manutenção preventiva - item 5.6.1.3
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atende Atende Atende Não atende Atende Não
atendeG H I J K -
Atende Atende Não atende Atende Não
atende-
Empresas
54,55
45,45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
55
5.6.2. Registros
O manual deve explicar a importância de realizar o registro de manutenções.
Elucidando que sem ele o usuário pode esquecer quando foi realizada a última
manutenção, e por consequência não saberá quando realizar a próxima. Caso as
manutenções não sejam realizadas nos prazos indicados no manual, o elemento,
componente ou sistema pode apresentar defeitos, acarretando na perda de garantia
para o usuário ou o condomínio. Com o intuito de facilitar os registros, também deve
ser disposto no manual um modelo a ser seguido. A ABNT NBR 5674 apresenta um
exemplo no seu Anexo C, que será exibido após o gráfico. Para maior controle e
proteção, devem ser anexados notas fiscais que comprovem o serviço realizado junto
com o registro de manutenção.
Dos manuais analisados, 27,27% atendem e 72,73% não atendem, ou seja,
somente três de onze empresas atende.
Tabela 31 - Registros - item 5.6.2
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atende Atende Não atende
Não atende Atende Não
atendeG H I J K -
Não atende Atende Não
atendeNão
atendeNão
atende-
Empresas
56
Gráfico 28 - Registros - item 5.6.2
Fonte: “os próprios autores”
Tabela 32 - Modelo de livro de registro de manutenção
Sistema / subsistema
Atividade Data da realização
Responsável pela atividade
Prazo Custos
Fonte: Tabela C.1, ABNT NBR 5674:2012, p. 23.
5.6.3. Inspeções
O manual deve conter orientações para a realização de inspeções. Também
necessita informar que devem ser produzidos laudos por profissional capacitado e
credenciado, informando a necessidade da realização da manutenção, seja ela
preventiva ou corretiva. Os laudos gerados pelas inspeções devem ser anexados com
os registros de manutenções da edificação.
Nenhum dos manuais atendem a este item.
27,27
72,73
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
57
Tabela 33 - Inspeções - item 5.6.3
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 29 - Inspeções - item 5.6.3
Fonte: “os próprios autores”
5.7. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
O manual deve trazer informações sobre meio ambiente e sustentabilidade,
segurança, operação dos equipamentos e suas ligações, documentação técnica e
legal, elaboração e entrega do manual e atualização do manual.
5.7.1. Meio ambiente e sustentabilidade
O manual deve dispor informações para ajudar o usuário a manter uma
consciência ambiental e de sustentabilidade, apresentando recomendações sobre o
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
58
uso racional de água, energia, gás, separação de lixo orgânico e reciclável, destinação
de resíduos oriundos de reforma, entre outros. Também deve informar sobre possíveis
penalidades e consequências para o não cumprimento às recomendações
estabelecidas em projeto.
O manual da empresa B e E não apresentam informações referente ao uso
racional de gás e o manual da empresa C não especifica qual a destinação dos
resíduos gerados em reformas.
Nenhum dos manuais atendem a este item.
Tabela 34 - Meio ambiente e sustentabilidade - item 5.7.1
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 30 - Meio ambiente e sustentabilidade - item 5.7.1
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
59
5.7.2. Segurança
Nas informações sobre segurança, devem ser dispostos recomendações para
situações de emergência, para evacuação e sobre modificações e limitações.
5.7.2.1. Recomendações para situações de emergência
O manual deve apresentar os procedimentos de emergência, informando o que
deve ser feito em situações típicas de: vazamento de gás e água, curto-circuito em
sistemas elétricos, prevenção e combate a incêndio, entre outros. Ele também deve
apresentar descrição e localização dos controles de operação da edificação, tais como
disjuntores e registros, e indicar a localização de extintores, hidrantes ou outras
formas de combater incêndio. Além de alertar aos usuários sobre os riscos de
negligenciar situações de emergência. Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 35 - Recomendações para situações de emergência
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
60
Gráfico 31 - Recomendações para situações de emergência
Fonte: “os próprios autores”
5.7.2.2. Recomendações para evacuação da edificação
O manual deve informar como se comportar em casos de emergências e exibir
um mapa com rotas de fuga.
Dos manuais analisados, 9,09% atendem e 90,91% não atendem, ou seja,
somente uma de onze empresas atende.
Tabela 36 - Recomendações para evacuação da edificação
Fonte: “os próprios autores”
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E FNão
atende Atende Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
G H I J K -Não
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atende-
Empresas
61
Gráfico 32 - Recomendações para evacuação da edificação
Fonte: “os próprios autores”
5.7.2.3. Informações sobre modificações e limitações
O manual deve ser bem claro e direto quanto as responsabilidades que o
usuário está assumindo ao realizar uma alteração, pois a construtora fornece garantia
somente para os sistemas que se mantenham nas condições originais de entrega.
Então, para que não ocorra a perda de garantia ou comprometimento do desempenho
do sistema, antes de realizar qualquer alteração deve-se consultar a incorporadora,
construtora ou projetista, e na ausência deles um responsável técnico. Quando for
realizado qualquer tipo de alteração deve ser emitido projeto e memorial específicos
e um novo manual contendo as alterações.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 37 - Informações sobre modificações e limitações
Fonte: “os próprios autores”
9,09
90,91
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
62
Gráfico 33 - Informações sobre modificações e limitações
Fonte: “os próprios autores”
5.7.3. Operação dos equipamentos e suas ligações
Todas as informações referentes a equipamentos e sistemas dispostas no
manual, devem ser referenciadas aos seus manuais específicos, a fim de fornecer
informações técnicas sobre operação e manutenção.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 38 - Operação dos equipamentos e suas ligações
Fonte: “os próprios autores”
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
63
Gráfico 34 - Operação dos equipamentos e suas ligações
Fonte: “os próprios autores”
5.7.4. Documentação técnica e legal
O manual deve trazer informações sobre a documentação técnica e legal da
obra, como projetos estruturais, arquitetônicos, de instalações elétricas e hidráulicas,
entre outros.
5.7.4.1. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.1
O manual deve apresentar em anexo uma relação dos documentos técnicos e
legais gerados durante a fase de projeto e de obra, indicando quem foi o responsável
pelo fornecimento inicial e quem será o responsável pela renovação e qual a
periodicidade da mesma.
A ABNT NBR 14037, dispõe em seu Anexo A, uma tabela relacionando os
documentos que deverão ser entregues pela construtora ou incorporadora e os
demais que devem ser providenciados pelo proprietário ou condomínio. Após o
gráfico, será exigido uma amostra de parte desta tabela.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
64
Tabela 39 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.1
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 35 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.1
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
65
Tabela 40 - Incumbência pelo fornecimento inicial e pela renovação
Fonte: ABNT NBR 14037, p18.
5.7.4.2. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.2
A relação de documentos descrita no item anterior, deve ao menos apresentar
nove documentos técnicos e legais, tais como: Arquitetura, Estrutura, Instalações
elétricas, Instalações hidráulicas, Sistema de proteção de descarga atmosférica,
Paisagismo, Elevadores, Projetos específicos (luminotécnico, drenagem, ar-
condicionado, etc) e Memoriais descritivos.
Segundo a ABNT NBR 15575, os projetos mencionados acima devem
descrever todos os componentes utilizados, o sistema construtivo adotado e demais
informações para caso seja necessária uma manutenção ou reforma, esta siga as
mesmas características utilizadas durante a obra. Por exemplo, as vedações verticais
internas e externas devem garantir o nível mínimo de desempenho acústico e térmico,
66
e para ele seja atingido, em uma reforma são necessárias seguir as mesmas
especificações técnicas utilizadas na fase de obra Então para reconstruir uma parede
de alvenaria com tijolos cerâmicos por exemplo, deve-se utilizar o mesmo modelo de
tijolo, espessura de argamassa, sistema construtivo, e demais componentes que a
compõem.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 41 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.2
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 36 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.2
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
67
5.7.4.3. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.3
A fim de tornar o manual mais compacto e simples, as documentações
descritas no item anterior podem ser entregues via mídia digital como CD, DVD, Pen
Drive, Site, Email. Porém, deve ser descrito no manual aonde a documentação estará
disponível e qual foi o método de entrega escolhido.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 42 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.3
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 37 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.3
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
68
5.7.4.4. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.4
A tabela exibida no item 5.7.4.1 e que é presente no Anexo A da ABNT NBR
14037, deve ser seguida como modelo, nela são dispostas a documentação entregue
ao condomínio ou usuário, o responsável pelo fornecimento inicial, o responsável pela
renovação e a periodicidade da renovação.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 43 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.4
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 38 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.4
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
69
5.7.4.5. Documentação técnica e legal – item 5.7.4.5
O manual deve informar claramente que o proprietário ou condomínio são
responsáveis pelo arquivamento dos documentos e que devem entregar a quem vir o
substituir, e que o proprietário ou condomínio são responsáveis pela guarda da
documentação legal e fiscal e que são responsáveis pela renovação dos documentos.
Dos manuais analisados, 9,09% atendem e 90,91% não atendem, ou seja,
somente uma de onze empresas atende.
Tabela 44 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.5
Fonte: “os próprios autores”
Gráfico 39 - Documentação técnica e legal – item 5.7.4.5
Fonte: “os próprios autores”
A B C D E FNão
atende Atende Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
G H I J K -Não
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atende-
Empresas
9,09
90,91
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
70
5.7.5. Elaboração e entrega do manual
O manual deve trazer informações sobre como ele foi confeccionado e entregue
para os seus proprietários. Estes itens não foram possíveis de serem analisados pois
as empresas que cederam seus manuais não forneceram informações a respeito.
5.7.5.1. Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.1
Tabela 45 - Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.1
Fonte: “os próprios autores”
5.7.5.2. Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.2
Tabela 46 - Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.2
Fonte: “os próprios autores”
Empresas
Não possível de ser analisado
A elaboração do manual, objeto desta Norma, deve ser feita por empresa ou responsável
técnico. A entrega do manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora.
Descrição
Não possível de ser analisado
Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves: a) aos primeiros proprietários, um exemplar do manual
com informações sobre cada área de uso privativo, incluindo também informações julgadas
necessárias sobre sistemas, elementos e componentes, instalações e equipamentos de áreas comuns; ao primeiro representante legal
do condomínio, um exemplar do manual específico às áreas comuns e seus
equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados "como construídos" e
especificações técnicas, indicados no Anexo A.
Descrição Empresas
71
5.7.5.3. Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.3
Tabela 47 - Elaboração e entrega do manual – item 5.7.5.3
Fonte: “os próprios autores”
5.7.6. Atualização do manual
O manual deve conter uma advertência ao proprietário ou condomínio a
respeito das causas que vão exigir uma atualização do manual, tais como
modificações ou reformas que alterem elementos, componentes ou sistemas
entregues pela construtora. Também precisa informar que a atualização do manual
deve conter revisão e correção do projeto e das discriminações técnicas, informações
que a atualização pode ser realizada em partes específicas e não em todo o manual,
que por ser um serviço técnico deve ser realizado por profissional habilitado e que as
versões desatualizadas devem ser guardadas para futura consulta de informações.
Nenhum manual analisado atende a esse requisito.
Tabela 48 - Atualização do manual – item 5.7.6
Fonte: “os próprios autores”
Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, ele deve entregar cópia do manual para o usuário, de forma que este atenda às instruções e prescrições contidas no manual.
Descrição Empresas
Não possível de ser analisado
A B C D E FNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeNão
atendeG H I J K -
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
Não atende
-
Empresas
72
Gráfico 40 - Atualização do manual – item 5.7.6
Fonte: “os próprios autores”
0
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Atende Não Atende
%
73
6. ITENS PREVISTOS PELA ABNT NBR 15575
O manual de operação, uso e manutenção deve destacar logo nas suas
primeiras páginas que a edificação foi construída seguindo os critérios da norma de
desempenho ABNT NBR 15575, porém, não precisa descrever todos os itens
cobrados pela norma, somente alguns devem estar presentes no manual.
Cronologicamente a norma do manual do proprietário, ABNT NBR 14037, foi
atualizada antes da norma de desempenho, ABNT NBR 15575, 2011 e 2013
respectivamente, causando uma falta de sintonia entre as normas. Sabendo disso,
abaixo serão listados itens que a ABNT NBR 15575 prevê que sejam incluídos no
manual do proprietário.
6.1. SOLICITAÇÕES DE CARGAS PROVENIENTES DE PEÇAS SUSPENSAS
ATUANTES EM FORROS E NOS SISTEMAS DE VEDAÇÕES INTERNAS
E EXTERNAS
Segundo a norma ABNT NBR 15575, tanto as vedações internas e externas
como os forros devem resistir a fixação de peças tais como prateleiras, quadros,
lustres e armários, sem apresentar fissuras, deslocamentos e rupturas. Algumas
informações devem ser indicadas no Manual de operação, uso e manutenção, tais
como as cargas de uso, detalhes e tipos de dispositivos e sistemas de fixação, como
medidas de parafusos e mãos francesas, os locais onde não são permitidos a fixação
de peças suspensas e as limitações e recomendações de uso.
Os valores referentes as cargas de uso devem ser garantidas por cálculos
durante a fase de projeto ou pelos fabricantes das peças a serem usadas, caso se
acha necessário, poderá ser realizado ensaio em laboratório ou em protótipo seguindo
os requisitos do Anexo A da parte 4 da mesma norma.
6.2. DESEMPENHO ACÚSTICO
Um dos temas mais importante da norma de desempenho é o isolamento
acústico. As construtoras de edificações habitacionais devem garantir o isolamento
acústico interno e externo entre paredes, janelas, vedações, sistemas de coberturas,
74
sistemas de pisos, entre outros. Tal isolamento diz respeito às áreas comuns e áreas
privativas, levando em consideração ruídos provenientes de queda de objetos,
caminhamento, impactos, conversas, som proveniente de TV, entre outros,
proporcionando um ambiente confortável e protegido de ruídos para os seus
ocupantes.
Os ruídos gerados por equipamentos individuais, cujo o acionamento ocorre
por ação do próprio usuário, por exemplo: persianas elétricas, trituradores de
alimentos, exaustão de lavabos e banheiros, não são avaliados. Desta forma, o
requisito de desempenho acústico só trata de equipamentos de uso coletivo ou que
sejam acionados por terceiros e não pelo usuário da unidade habitacional. Segundo a
ABNT NBR 15575, sirenes, bombas de incêndio, geradores de emergência e outros
dispositivos acionados em situações de emergência não podem ser considerados
neste requisito.
Para cumprir todas essas exigências é imprescindível a realização de uma
avaliação das condições do entorno na fase de projeto, para assim, garantir que os
componentes e sistemas construtivos escolhidos atendam aos requisitos de
desempenho. Pois cabe dizer que cada elemento contribui de alguma forma para este
quesito. Testes com todas as variações possíveis devem ser realizados em
laboratórios por encomenda de construtoras e de fabricantes e fornecedores de
materiais, o que, consequentemente, desenvolve um banco de dados técnicos, que
poderá ser utilizado na determinação da melhor combinação de elementos para
atender os requisitos solicitados.
Devem ser informados no manual de operação, uso e manutenção os valores
de ruído toleráveis em decibéis, assim como detalhes construtivos dos sistemas de
vedações internos e externos, para que se necessário alguma reforma ou
manutenção, os critérios construtivos sejam seguidos conforme foi na fase de obra.
6.3. VIDA ÚTIL E VIDA ÚTIL DE PROJETO
Segundo disposição da ABNT NBR 15575, Vida Útil é o
período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas, elementos e componentes se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos
75
de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção. (ABNT NBR 15.575 – Parte 1 – Requisitos Gerais, 2013, p. 10).
A partir do Auto de Conclusão da obra ou habite-se, inicia-se o prazo da vida
útil do edifício e dos seus componentes e sistemas, e o cumprimento do prazo
estipulado depende da dedicação e seriedade de todos os envolvidos na construção
e dos futuros moradores. A vida útil não pode ser confundida com a garantia legal de
5 anos prevista no Código Civil Brasileiro, em seu artigo 618, tampouco com a garantia
contratual, a qual se trata do período de tempo concedido pelo incorporador ou
construtor ao comprador para reclamação de defeitos ou vícios do imóvel adquirido.
E segundo a mesma norma, Vida Útil de Projeto, ou somente VUP, é
período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção. (ABNT NBR 15.575 – Parte 1 – Requisitos Gerais, 2013, p. 10)
Em outras palavras, a vida útil de projeto é uma estimativa teórica que deve ser
especificada em projeto para cada um dos componentes e sistemas que compõem a
edificação, ela é definida pelo incorporador e demais envolvidos no projeto e tem como
objetivo orientar na escolha de métodos construtivos, componentes, sistemas e
demais ações que influenciarão no tempo de vida útil da habitação.
É de suma importância a correta análise e registro das condições de exposição
em seu entorno durante a fase de projeto e riscos que a edificação será submetida,
como intempéries e outros agentes externos atuantes. Devem também ser
considerados efeitos de falha no desempenho do elemento ou sistema, dificuldade ou
facilidade de manutenção e reparação, e custos dos mesmos. Após os devidos
levantamentos, o projeto deve explicitar valores teóricos para a vida útil de projeto de
cada um dos sistemas que o compõem.
Esses valores devem ser divulgados no Manual de Uso, Operação e
Manutenção e não podem ser inferiores aos exigidos pela ABNT NBR 15575. Segue
abaixo, como exemplo, uma parte da tabela disposta no Anexo C da norma com os
valores mínimos a serem atendidos.
76
Tabela 49 - Exemplos de VUP aplicando os conceitos do Anexo C da NBR 15575 Parte da edificação
Exemplos VUP
anos Mínimo Superior Cobertura Estrutura da cobertura e coletores de águas pluviais embutidos
Telhamento
Calhas de beiral e coletores de águas pluviais aparentes, subcoberturas facilmente substituíveis
Rufos, calhas internas e demais complementos (de ventilação, iluminação, vedação)
≥ 20
≥ 13
≥ 4
≥ 8
≥ 30
≥ 20
≥ 6
≥ 12
Revestimento interno aderido
Revestimento de piso, parede e teto: de argamassa, de gesso, cerâmicos, pétreos, de tacos e assoalhos e sintéticos
≥ 13 ≥ 20
Pintura Pinturas internas e papel de parede
Pinturas de fachada, pinturas e revestimentos sintéticos texturizados
≥ 3
≥ 8 ≥ 4
≥ 12
Esquadrias externas (de fachada)
Janelas (componentes fixos e móveis), portas-balcão, gradis, grades de proteção, cobogós, brises. Inclusos complementos de acabamento como peitoris, soleiras, pingadeiras e ferragens de manobra e fechamento
≥ 20 ≥ 30
Instalações aparentes ou em espaços de fácil acesso
Tubulações e demais componentes
Aparelhos e componentes de instalações facilmente substituíveis como louças, torneiras, sifões, engates flexíveis e demais metais sanitários, sprinklers, mangueiras, interruptores, tomadas, disjuntores, luminárias, tampas de caixas, fiação e outros
Reservatórios de água
≥ 4
≥ 3
≥ 8
≥ 6
≥ 4
≥ 12
Fonte: ABNT NBR 15.575 – Parte 1 – Requisitos Gerais, 2013 (p. 48).
O manual também deve informar se os valores de VUP divulgados serão
garantidos pela própria construtora ou incorporadora ou por uma terceira parte, como
por exemplo uma companhia de seguros. Transcorridos 50% do prazo estabelecido
de VUP sem histórico de significativas intervenções, a VUP será considerada
atendida.
77
7. ANÁLISE DE RESULTADOS
Com a conclusão do referido estudo realizado neste presente trabalho, foi
possível observar que nenhum dos documentos analisados atende fielmente as
normas ABNT NBR 15575 e a ABNT NBR 14037.
Abaixo é apresentado o gráfico final com percentual de atendimento de cada
empresa a todos os itens analisados.
Gráfico 41 - Resultado final
Fonte: “os próprios autores”
13
5144
15
51
26
4149
26
3644
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
%
78
8. CONCLUSÃO No ramo da construção civil é possível perceber um cenário de
descontentamento dos consumidores em decorrência da ausência de regulamentação
da qualidade das edificações construídas. Para garantir maior segurança no momento
da compra de um imóvel residencial, foram criadas as normas ABNT NBR 15575 e a
ABNT NBR 14037, as quais preveem requisitos a serem preenchidos pelas empresas
e que devem estar descritos no manual do proprietário.
Diante desta situação, foi realizado um estudo de caso com onze manuais do
proprietário de empresas diversas de Curitiba/PR e região metropolitana, a fim de
obter informações acerca da aplicação das referidas normas atualmente pelas
construtoras. Como conclusão do referido estudo realizado neste presente trabalho,
foi possível observar que nenhum dos documentos analisados atende fielmente as
normas ABNT NBR 15575 e a ABNT NBR 14037. O não atendimento de diversos itens
das referidas normas pelas empresas do ramo da construção civil ocorre por
negligência e ausência de interesse acerca do conteúdo dos documentos propostos
pela ABNT.
Pelo fato de que os consumidores se encontram desassistidos pelas empresas,
muitos recorrem a soluções jurídicas. Para tanto, o ordenamento jurídico dispõe de
diversas leis e regulamentações, visando a responsabilidade da pessoa jurídica que
construiu uma edificação em casos em que não foi mantido o padrão de qualidade
exigido. Tais circunstâncias são previstas tanto pelo Código de Defesa do
Consumidor, como pelo Código Civil Brasileiro. Assim, através das referidas leis, o
consumidor final poderá ajuizar uma ação visando responsabilizar a construtora ou
incorporadora. Durante a instrução processual, para que o juízo tenha maior
conhecimento da causa, algumas diretrizes são utilizadas, em especial ABNT NBR
15575 e a ABNT NBR 14037.
Entretanto, a fim de evitar processos judiciais, aumentar a credibilidade perante
as instituições financeiras, participação em licitações e, principalmente, ganhar
confiança de seus clientes, faz-se necessário que as construtoras e incorporadoras
sigam rigorosamente as normas abordadas neste trabalho. Ao implementarem as
normas, as empresas têm, ao seu favor, a segurança de que, caso haja eventual
reclamação ou confronto de informações, não serão penalizadas por terem se
79
garantido de que a qualidade e a durabilidade foram pontos devidamente abordados
durante a confecção e execução do projeto da edificação.
Logo, o que se vê é que, em que pese a publicação de normas publicadas pela
ABNT que visam maior controle de qualidade e durabilidade das edificações
habitacionais, as empresas continuam atuando de forma a negligenciar tais
considerações. Este comportamento empresarial dificulta uma relação sã entre
fornecedor e consumidor, circunstância esta que poderia ser contornada através da
correta aplicação dos requisitos das normas supracitadas nos manuais do proprietário.
80
REFERÊNCIAS
- Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP).
Boletim informativo mensal do mês de dezembro de 2010. Disponível em
<https://www.abecip.org.br/download?file=data-abecip-2010-12.pdf>. Acesso em 04
de abril de 2017.
- Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP).
Boletim informativo mensal do mês de dezembro de 2011
https://www.abecip.org.br/download?file=data-abecip-2011-12.pdf.
- ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: Manutenção de
edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção: terminologia. Rio
de Janeiro, 2012.
- ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14037: Diretrizes para
elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos
para elaboração e apresentação dos conteúdos: terminologia. Rio de Janeiro, 2011.
- ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575: Edificações
habitacionais — Desempenho: terminologia. Rio de Janeiro, 2013
- BRASIL. Ministério do Trabalho e Emprego. NR 18 - CONDIÇÕES E MEIO
AMBIENTE DE TRABALHO NA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. Brasília: Ministério
do Trabalho e Emprego, 2015. Disponível em:
<http://acesso.mte.gov.br/data/files/FF8080814CD7273D014D350CBF47016D/NR-
18%20(atualizada%202015)limpa.pdf>. Acesso em 01 jun. 2017.
- BEZERRA, J. E. A.; TUBINO, D. F. A Manutenção de Condomínios em Edifícios,
TPM, Terceirização e o JIT/TQC. 2003.
- BOUZON, E, O Código de Hammurabi, 10ª Edição, São Paulo, Vozes, 1976, 224 p.
81
- CHIZZOTTI, Antonio. Pesquisa em ciências humanas e sociais. 2 ed. São Paulo:
Cortez, 1995. 164p.
- GIL, A.C. Métodos e técnicas de pesquisa social. 6 ed. São Paulo: Atlas, 2008. 220p.
- GIL, A.C. Como elaborar projetos de pesquisa. 5 ed. São Paulo: Atlas, 2010. 176p.
- INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Pesquisa
anual da indústria da construção, Rio de Janeiro, 2014. Disponível em:
<http://servicodados.ibge.gov.br/Download/Download.ashx?http=1&u=biblioteca.ibge
.gov.br/visualizacao/periodicos/54/paic_2014_v24.pdf> Acesso em 09 de abril 2017.
- YIN, Robert K. Estudo de Caso: planejamento e métodos. 5ed. Porto Alegre:
Bookman, 2015. 290p.