UNIVERSIDAD AUTÓNOMA REGIONAL DE LOS ANDES...
89
UNIVERSIDAD AUTÓNOMA REGIONAL DE LOS ANDES “UNIANDES” FACULTAD DE JURISPRUDENCIA CARRERA DE DERECHO PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA TEMA: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES AL MOMENTO DE EXISTIR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA INCUMPLIDA AUTOR: ROLDÁN CUZCO SEGUNDO SIMÓN TUTOR: ABG. JOSÉ RODOLFO CALLE SANTANDER Dipl. RIOBAMBA – ECUADOR 2017
Transcript of UNIVERSIDAD AUTÓNOMA REGIONAL DE LOS ANDES...
UNIVERSIDAD AUTÓNOMA REGIONAL DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
CARRERA DE DERECHO
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE
ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO
DETERMINADO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES AL
MOMENTO DE EXISTIR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA INCUMPLIDA
AUTOR: ROLDÁN CUZCO SEGUNDO SIMÓN
TUTOR: ABG. JOSÉ RODOLFO CALLE SANTANDER Dipl.
RIOBAMBA – ECUADOR
2017
DEDICATORIA
A MI FAMILIA:
Quiero dedicarle este trabajo primeramente a Dios que me ha dado la vida y
fortaleza para terminar este proyecto de investigación. A mis Familia por estar ahí cuando
más los necesité; en especial a mi padre José Roldan Malán y mi madre María Manuela
Cuzco Agualsaca por su ayuda y constante cooperación y a hermanos por apoyarme y
ser mi inspiración para cumplir con mi meta planteada y de la misma forma por ayudarme
tanto económico y moral en los momentos más difíciles.
AGRADECIMIENTO
Primeramente quiero agradecer a Dios y a mis padres por haberme dado la vida y
luego a mis hermanos que me han dado todo el esfuerzo necesario para que yo ahora
esté culminando esta etapa de mi vida y darles las gracias por apoyarme en todos los
momentos difíciles de mi vida, tales como la felicidad, la tristeza pero ellos siempre han
estado junto a mí y gracias a ellos soy lo que ahora soy y con el esfuerzo de ellos y mies
fuerzo ahora puedo ser un gran profesional y seré un gran orgullo para ellos y para todos
los que confiaron en mí.
RESUMEN
El cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado de un
contrato de compraventa de bienes inmuebles es un instrumento fundamental e
indispensable en el ámbito jurídico y social de las personas, y que se han sometido a un
análisis exhaustivo, toda vez que este contrato actualmente tiene mucha utilidad
sobretodo en el mundo inmobiliario, y que incide en el derecho a la propiedad, razón por
la cual se debe precautelar la obligación de los contratantes al momento de existir una
promesa de compraventa incumplida que permitió que las partes puedan negociar en un
futuro, fijando las pautas y condiciones, generando varios problemas jurídicos en la
utilización de éste contrato, siendo una verdad que cualquiera de los contratantes puede
ser lesionado, pero la frecuencia y la constancia con la cual causa una inquietud
alarmante en el Ecuador.
Partiendo desde el cúmulo de promesas frustradas hasta el gran número de promesas
anulables que no encuentran una estructura legal suficiente que les garantice el
cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado de un
contrato de compraventa o una adecuada normativa legal para poder dar una solución.
Razón por la cual se determinó que este contrato preliminar, necesariamente para exigir
su cumplimiento, precisa ser otorgado vía notarial, porque ésta constituye un medio para
exigir el cumplimiento forzado de la suscripción de la escritura definitiva de compraventa,
de esa manera precautelar la obligación contraída entre las partes y hacer efectivo los
mismos.
ABSTRACT
Compliance with the obligation to hold in a particular time of a contract of sale of
immovable property is an instrument fundamental and indispensable in the legal and social
fields of the people, and which have been subjected to an exhaustive analysis, Every time
this contract currently has very useful especially in the real estate, and that affects the right
to property, reason why is should precautionary the obligation of the Contracting Parties
when there is a promise of unfulfilled purchase that allowed that the parties can negotiate
in the future, setting guidelines and conditions, generating several legal problems in the
use of this contract, being a truth which any of the Contracting Parties may be injured, but
the frequency and consistency with which causes an alarming concern in the Ecuador.
Starting from the cluster of promises frustrated until the large number of voidable promises
that cannot find one sufficient legal structure that guarantee the fulfillment of the obligation
to hold in a particular time of a contract of sale or an appropriate legislation to be able to
provide a solution.
Reason why it was determined that this preliminary agreement, necessarily to enforce,
need to be given via notarial, because this is a means to enforce forced the signing of the
final deed of sale, thus ensuring the obligation between the parties and make them
effective.
ÍNDICE GENERAL
pág.
INTRODUCCIÓN. .......................................................................................................................1
Antecedentes de la investigación. ...................................................................................................... 1
Formulación del problema. ................................................................................................................. 2
Objeto de investigación y campo de acción. ....................................................................................... 3
Objeto de investigación....................................................................................................................... 3
Campo de acción. ................................................................................................................................ 3
Identificación de la línea de investigación. ......................................................................................... 3
Objetivo. .............................................................................................................................................. 3
Objetivo general. ................................................................................................................................. 3
Objetivos específicos. .......................................................................................................................... 3
Idea a defender. .................................................................................................................................. 4
Justificación. ........................................................................................................................................ 4
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO ...................................................................................................6
1.1. Constitución de la República del Ecuador. ................................................................................... 6
1.1.1. La Supremacía de la Constitución. ............................................................................................ 6
1.1.2. Derechos y principios constitucionales de la propiedad privada. ............................................. 7
1.1.3. La obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de compraventa
de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compra venta incumplida. ................. 9
1.1.3.1. Definición de la compraventa. .............................................................................................11
1.2. Derecho Civil del Ecuador. .........................................................................................................13
1.2.1. La Obligación. ..........................................................................................................................17
1.2.1.1. De los actos y declaraciones de voluntad. ...........................................................................18
1.2.2. Contrato de compraventa de bienes inmuebles. ....................................................................22
1.2.2.1. Clases de contratos. .............................................................................................................24
1.2.3. Incumplimiento de promesa de compraventa. .......................................................................25
1.2.3.1. Existencia y validez. ..............................................................................................................27
1.2.3.2. Naturaleza jurídica del contrato de promesa. .....................................................................29
1.3.1. Derechos y obligaciones de un contrato de bienes inmuebles. ..............................................30
1.3.1.1. El contrato de promesa es un contrato bilateral. ................................................................32
1.3.1.2. El contrato de promesa es un contrato principal. ................................................................32
1.3.1.3. Derechos de los promitentes compradores. ........................................................................33
1.3.1.4. Obligaciones de los promitentes compradores. ..................................................................34
1.3.1.5. El cumplimiento de los derechos y obligaciones. ................................................................34
1.3.2. Capacidad legal para contraer una obligación. .......................................................................34
1.3.3. Efectos del incumplimiento de una obligación. ......................................................................35
1.3.3.1. El acreedor pide la resolución del contrato con indemnización de perjuicios. ...................36
1.3.4 Clases de acciones que se derivan por el incumplimiento de una obligación. ........................37
1.4. Incumplimiento de una promesa de compraventa. ...................................................................39
1.4.1. Efectos jurídicos del incumplimiento de la promesa de compra venta. .................................39
1.4.2. Acciones que se derivan del incumplimiento de la promesa de compra venta. ....................40
1.4.3.1. La exceptio de non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido. ...............42
1.4.3. Requerimiento del cumplimiento de la obligación incumplida de la promesa de
compraventa. ....................................................................................................................................43
1.4.3.1. El acreedor pide la resolución del contrato con indemnización de perjuicios. ...................43
1.4.4 Cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato
de compraventa de bienes inmuebles. .............................................................................................45
1.5 Conclusiones parciales del capítulo. ...........................................................................................45
CAPÍTULO II. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA. ........................ 47
2. Modalidad de la investigación. ......................................................................................................47
2. 1. Tipo de investigación. ................................................................................................................47
2. 2. Población y muestra de la investigación. ..................................................................................47
2. 3. Población. ..................................................................................................................................47
2. 4. Metodología, técnica y herramientas. ......................................................................................48
2. 4. 1. Métodos. ...............................................................................................................................48
2. 4. 2. Técnicas. ................................................................................................................................49
2. 4. 3. Herramientas. ........................................................................................................................49
2. 5. Análisis e interpretación de los resultados. ..............................................................................49
2. 5. 1. Encuestas aplicadas a abogados en libre ejercicio ................................................................50
2. 6. Entrevistas aplicadas. ..............................................................................................................58
2. 7. Planteamiento de la propuesta. ................................................................................................60
2. 8. Conclusiones parciales. .............................................................................................................61
CAPITULO III. VALIDACIÓN Y/O EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN. .................. 62
Propuesta. .........................................................................................................................................62
Conclusiones parciales. .....................................................................................................................66
CONCLUSIONES GENERALES. ................................................................................................... 67
RECOMENDACIONES. .............................................................................................................. 68
1
INTRODUCCIÓN.
Antecedentes de la investigación.
El jurista nacional Dr. Aníbal Guzmán Lara en su obra denominada “Diccionario
explicativo del Derecho Civil ecuatoriano”, al referirse a la promesa de contratar, la define
como: “Es la oferta de conformar, realizar o no realizar un hecho y de celebrar con una
persona determinada un contrato. La promesa de contratar, como la de verificar un acto
jurídico, obliga a su cumplimiento”. (GUGUZNÁN, pág. 463); y, en cambio para el
tratadista mexicano Dr. Salvador Rocha Díaz, define a la promesa de contrato como: “Un
acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes, o ambas, se obliga a celebrar
dentro de un tiempo determinado, un contrato cuyos elementos se señalan desde luego”.
(Rocha, 1974, pág. 623).
De conformidad a lo expuesto por ambos letrados el concepto supone la celebración de
dos contratos, uno el de promesa propiamente tal y otro, el contrato prometido, razón por
la cual la doctrina tilda al contrato de promesa como un contrato preparatorio y, al igual
que lo expuesto anteriormente, faculta al contratante diligente para pedir, a su arbitrio, la
resolución o el cumplimiento del contrato de promesa.
Para lo cual el término “promesa”, se refiere a la declaración de la voluntad para
establecer un compromiso, Cabanellas en su diccionario jurídico señala a la “promesa”
como: “Declaración unilateral de voluntad por la cual consiente uno en obligarse a dar o
hacer una cosa en tiempo futuro”. Dando origen a una obligación para cumplirse lo
ofrecido. Por tal motivo se encuentra regulada a través del Código Civil en el Art. 1570
(COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015), del cual cita las circunstancias que debe
cumplirse para su validez; y, existen varios elementos que no fueron incluidos y resultan
trascendentales para la validez y eficacia de la promesa de compraventa por su
naturaleza legal; y, por tanto es aquél por el cual las partes se obligan a celebrar un
contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición al decir: “Expirado
el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento forzado de la obligación, pues no sería
jurídico el estimar que, en tal evento, se han extinguido todos los derechos, puesto que el
plazo fijado carecería de objeto y de efectos jurídicos: la parte renuente podría excusarse
alegando que está pendiente el plazo hasta la medianoche de su último día, y llegada ella
2
ya no podría exigirse el cumplimiento de la obligación; pendiente el plazo, no hay
posibilidad de solicitar el cumplimiento de la obligación. Pero vencido el plazo, el
contratante que desea cumplir, puede constituir en mora al otro contratante, haciéndole
saber que por su parte está llano a cumplir en forma y tiempo debidos, a fin de que pueda
tener lugar lo que previene el Código Civil”.
Formulación del problema.
En el Ecuador existe la mala costumbre de instrumentar en documento privado el contrato
que contiene la promesa de compraventa de bienes inmuebles, contrato del cual se
desprende cláusulas manifestadas y expresas por parte del prominente comprador como
del prominente vendedor; práctica que se viene realizando por el derecho consuetudinario
y la buena fe de los con tratantes quienes por el desconocimiento de las disposiciones
legales que establecen que cuando el objeto de la promesa de compraventa es un bien
inmueble que debe, celebrarse por escritura pública, ya que directamente sin realizar este
contrato se puede a realizar la escritura pública definitiva de compraventa, pero también
sabemos que este contrato no produce obligación alguna salvo el caso que da origen a
una obligación de hacer, habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto de la
cosa y del precio; además en el sentido sociológico la promesa de compraventa se da:
“porque en la sociedad contemporánea en la que el dinero resulta algo universalmente
conocido y usado, casi como si fuera un elemento connatural.
El concepto de la promesa compraventa está en el pensamiento de todos, se cambian
cosas por dinero”; acotando que efectivamente la jurisprudencia ha confirmado que la
promesa de compraventa de inmuebles produce una obligación de hacer y que incumplida
la obligación que se ha contraído una de las partes, la autoridad competente en referencia
a la jueza o juez a quo puede dar eficacia al contrato firmando lo que legitima su validez.
De ahí la necesidad de realizar un trabajo investigativo, para establecer los motivos y
necesidades para el cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo
determinado un contrato de compra venta de bienes inmuebles, al momento de existir una
promesa de compra venta incumplida, por unas de las partes contractuales.
3
Delimitación del problema.
Al garantizar el total cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo, el
contrato de compraventa de bienes inmuebles, se establece la necesidad de considerar la
promesa de compraventa incumplida por los contratistas.
Objeto de investigación y campo de acción.
Objeto de investigación.
Implantar el cumplimiento de los contratos establecido en el Código Civil / Titulo XII del
efecto de las obligaciones
Campo de acción.
Cumplimiento de las Obligaciones.
Identificación de la línea de investigación.
El Ordenamiento Jurídico Ecuatoriano, Presupuestos históricos, teóricos, filosóficos y
constitucionales.
Objetivo.
Objetivo general.
Elaborar un anteproyecto de Ley reformatoria al Art. 1570 Código Civil sobre el
cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato
de compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compra
venta incumplida.
Objetivos específicos.
Formalizar el estudio jurídico sobre el cumplimiento de la obligación del contrato al
momento de existir una promesa de compraventa incumplida.
Comprobar la insuficiencia jurídica de la promesa de compraventa establecida en
el Código Civil.
Instituir las recapitulaciones para la elaboración del proyecto de Ley reformatoria al
Art. 1570 del Código Civil, sobre la promesa de compraventa.
4
Hipótesis.
Al efectuar la reformatoria al Art. 1570 Código Civil, se pretende garantizar el
cumplimiento de la obligación, en el tiempo explícito determinado en el contrato de
compraventa de bienes inmuebles.
Idea a defender.
Con la elaboración de un anteproyecto de Ley reformatoria al Art. 1570 del Código Civil,
se garantizará el cumplimiento de la obligación en un plazo de tiempo expreso en el
contrato de compra-venta de bienes inmuebles de una promesa incumplida.
Pregunta científica.
¿Cómo garantizar el cumplimiento de la obligación en un plazo de tiempo expreso en el
contrato de compra-venta de bienes inmuebles de una promesa incumplida?
Justificación.
Innegable que las relaciones interpersonales se desenvuelven en el diario convivir social,
en base a un soporte institucional jurídico, económico, social y acuerdo entre las
voluntades, que han forjado un vínculo jurídico reconocido por la Legislación Ecuatoriana,
de la promesa de compraventa y del contrato de compraventa, siendo por eso objeto de
varias discusiones doctrinarias, puesto que su enlace no se limita únicamente al campo
jurídico, sino que también abarca un orden económico y social.
No obstante al estar consciente de que la obligación de celebrar en un plazo de tiempo
determinado un contrato de compra venta de bienes inmuebles al momento de existir una
promesa de compraventa incumplida ha sido por su innegable importancia objeto de
muchas tesis que han tratado de singularizar el problema, mas no a dar una solución
viable para que se pueda dar por cumplida la obligación contraída por las parte; y, la
presente no hace sino sumarse a las ya existentes complementando la condición
resolutoria tácita; situación con la que pretendo actualizar que dicha institución jurídica
tiene dentro de las demás reguladas por el Derecho Civil.
5
Aclarando que el tema de la presente tesis parte de un concepto generalizado de lo que
es el incumpliendo de una promesa de compraventa como institución jurídica conocida
por la ley civil, para llegar a un objetivo que es la obligación de celebra en un plazo de
tiempo determinado un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
6
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO
1.1. Constitución de la República del Ecuador.
1.1.1. La Supremacía de la Constitución.
El Ecuador ha incorporado el principio de supremacía constitucional dentro de la norma
suprema, a lo largo de su historia constitucional, por lo cual la Supremacía Constitucional
es un principio teórico del Derecho Constitucional que postula, originalmente ubicar a la
Constitución jerárquicamente por encima de todas las demás normas jurídicas, internas y
externas, esto incluiría a los tratados internacionales ratificados por el Ecuador y cuyo
ámbito de aplicación pueda ser también sobre las relaciones jurídicas internas.
La carta Magna del Ecuador se considera como un texto de carácter jurídico-político fruto
del poder constituyente que fundamenta todo el ordenamiento, situándose en él como
norma que recoge, define y crea los poderes constituidos limitándolos al servicio de la
persona humana; y, prevalecerá sobre otra que fuese posterior y contraria a ella, siendo
así que la prelación de la norma superior implica que no puede transgredirla o violarla una
norma de inferior jerarquía; sencillamente, porque se trata de Normas Supremas o
normas que tienen prioridad en la jerarquía de la normatividad jurídica del Estado.
Ahora bien, la Constitución de la República del Ecuador del 2008 (CONSTITUCIÓN,
2008), es clara en determinar en sus artículos; 424 y 425, que consagran expresamente el
"Principio de Supremacía”, que establece la superioridad jerárquica de la Constitución
sobre todo el ordenamiento jurídico interno, en otras palabras la JERARQUÍA DE LAS
NORMAS JURÍDICAS EN EL ECUADOR, que textualmente dice:
“Art. 424.- La Constitución de la República es la norma suprema y prevalece sobre
cualquier otra del ordenamiento jurídico. Las normas y los actos del poder público
deberán mantener conformidad con las disposiciones constitucionales; en caso contrario
carecerán de eficacia jurídica. La Constitución y los tratados internacionales de derechos
humanos ratificados por el Estado que reconozcan derechos más favorables a los
contenidos en la Constitución, prevalecerán sobre cualquier otra norma jurídica o acto del
poder público” (CONSTITUCIÓN, 2008).
7
“Art. 425.- El orden jerárquico de aplicación de las normas será el siguiente: La
Constitución; los tratados y convenios internacionales; las leyes orgánicas; las leyes
ordinarias; las normas regionales y las ordenanzas distritales; los decretos y reglamentos;
las ordenanzas; los acuerdos y las resoluciones; y los demás actos y decisiones de los
poderes públicos” (CONSTITUCIÓN, 2008).
Según el tratadista Dr. Emilio Castillo menciona que: “La aparición de la Constitución
como Ley Suprema del estado es el resultado de la lucha de la burguesía contra las
fuerzas de la reacción feudal, lucha en la que el "Tercer Estado" atrajo y condujo a las
amplias mayorías.
En el terreno de las ideas y concepciones jurídicas, los ideólogos de la naciente burguesía
contraponen a la arbitrariedad feudal el criterio de que los detentores del poder deben
someterse en el ejercicio de ese poder, a normas jurídicas preexistentes y ese elemento
legal racional es condensado, por el concepto de la constitución” (CASTILLO, 2007); en
cambio para el expresidente de la República del Ecuador Rodrigo Borja, da como
concepto jurídico de constitución al “conjunto de normas jurídicas fundamentales que
rigen la organización y funcionamiento de un estado, instituyen su gobierno y señalan los
derechos y garantías de sus miembros.
Ella establece la forma de Estado y la forma de gobierno que adopta una sociedad y
determina las competencias de los órganos gubernativos y los derechos y deberes que
corresponden a las personas que se acogen a su ordenamiento jurídico” (BORJA, 2007,
pág. 339); y, por tal motivo acotando lo antes referido en caso de conflicto entre normas
de distinta jerarquía, la Corte Constitucional, las juezas y jueces, autoridades
administrativas y servidoras y servidores públicos, lo resolverán mediante la aplicación de
la norma jerárquica superior, en lo que corresponda, el principio de competencia, en
especial la titularidad de las competencias ceñidas para cada servidor público como
garantista de derechos.
1.1.2. Derechos y principios constitucionales de la propiedad privada.
La historia de la propiedad privada demuestra que este derecho no es una noción
abstracta e inmutable, sino que es una categoría histórica, cuyo contenido y extensión
8
han variado en los distintos ordenamientos jurídicos, de acuerdo a las épocas y etapas
sociopolíticas, con la publicación de la Constitución de la República del Ecuador
(CONSTITUCIÓN, 2008), se incluyó a las políticas públicas como el mecanismo ideal
para emitir normas constitucionales que regulen lo más importante, los derechos y la
propiedad privada, de conformidad con lo que determina el Art. 321 de la Constitución de
la República del Ecuador (CONSTITUCIÓN, 2008), establece la necesidad de que la
propiedad privada debe cumplir con la función social y ambiental como requisito para el
buen vivir y por ende para el desarrollo nacional de nuestro país. Según el tratadista Hugo
la Borne define a la propiedad y dominio como “El poder jurídico que una persona ejerce
en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido
jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una
relación que se origina entre el titular y dicho sujeto.” (LA BORNE, pág. 25), dicho en otras
palabras el dominio se le constituye en un poder reconocido a las personas para el uso,
goce y disfrute de los bienes corporales e incorporales, basado en el derecho de
propiedad que el Estado reconoce pero que su aplicación sufre algunas limitaciones
impuestas por la ley para evitar la transgresión del derecho ajeno, a lo cual se puede
colegir el aforismo popular:
“El derecho de un ciudadano termina cuando comienza el Derecho de otro ciudadano”,
por lo cual el derecho real de la propiedad privada de una cosa corporal, para gozar y
disponer de ella, estará dispuesta conforme a las disposiciones de las leyes y respetando,
por supuesto, el derecho de los demás, sea individual o socialmente.
Por lo cual los derechos reales, dan a la persona el poder más amplio que pueda tener
sobre una cosa, siendo así “la piedra angular de todo el desarrollo jurídico de este mundo,
que nos sirve de medio para la satisfacción de las exigencias humanas”. (TAURAINI,
1997), por lo cual a la Propiedad privada se le considera que “es susceptible a adquirir
diversas formas, es el derecho de dominio de un individuo respecto a la apropiación de
bienes materiales, incluyendo los medios de producción. El propietario puede usar a su
arbitrio esta propiedad, primordialmente está para uso y beneficio personal”
(CONSTITUYENTE, 2008), por lo cual se considerara a la propiedad privada, como el
más amplio señorío jurídico sobre una cosa que se extiende sin limitación, que requiere
de justo título como causa original del derecho que lo consagre como propietario para una
disposición material de ella, por sí o por terceros.
9
El titular del derecho de propiedad, posee un derecho real sobre ella o sea, hay una
relación directa entre propietario y la cosa, también tener un justo título de adquisición, lo
que da origen al poseedor y propietario, el poseedor puede no ser propietario pero el
propietario siempre es poseedor; la administración puede estar en manos de una persona
que la posee o de un grupo de personas destinado a la acumulación de capitales, ya que
la actual Constitución (CONSTITUCIÓN, 2008) fomenta el acceso a la propiedad a través
de una mayor democratización, por tanto disminuir la concentración de la propiedad en
pocas manos.
Así el derecho de propiedad que reconoce la Constitución no es otro que la facultad que
tiene una persona sobre la cosa, de aquella voluntad exclusiva y perpetua del propietario
de disponer del bien sin más limitaciones que las que la Ley impone, sin embargo la
propiedad de acuerdo a normativa jurídica citada, se encuentra dividida en diferentes
formas o tipos que tienen la siguiente aplicación jurídica: La propiedad pública hace
referencia directa sobre los bienes que pertenecen al Estado pero que están afectados al
uso público de toda la nación. La propiedad pública la encontramos caracterizada como
los bines nacionales de uso público que están al servicio de la sociedad y cuyo dominio es
inembargable, irreductible e imprescriptible; y, la propiedad privada se caracteriza por
constituirse en un poder jurídico pleno o completo que la Ley otorga a los individuos sobre
determinadas cosas, este poder pleno permite a los individuos de la especie humana
adquirir y mantener la propiedad de los bienes muebles e inmuebles a perpetuidad y con
estos satisfacer sus necesidades esenciales y económicas para su desarrollo.
1.1.3. La obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de
compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compra
venta incumplida.
Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas,
como en los contratos en nuestra legislación se encuentra establecido en Código Civil
(COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) en el Libro IV de las Obligaciones en General y de
los Contratos, aquí se establece las personas que se encuentran en la capacidad de
celebrar este tipo de actos jurídicos, su alcance sus requisitos, efectos mediatos e
inmediatos de la obligación contraída en base a una relación o nexo jurídico que une al
prominente vendedor con el prominente comprador, según lo manifestado por los
10
tratadistas Andrés Felipe Barrera y Luisa Fernanda Zamudio se deja entrever que el
contrato como parte del derecho ha sufrido una evolución constante desde sus inicios. “El
contrato como instituto a través de la historia ha sido uno de los tratados consensuales de
mayor uso desde los comienzos de Roma hasta la actualidad. Asimismo a través de esta
historia, ha sido modificada varias veces dependiendo del periodo de desarrollo”.
(BARRERA, 2011, pág. 4). En si se podría decir que las obligaciones de los contratos son:
“Como todo fenómeno jurídico nacen, se modifican, producen sus efectos y se extinguen”.
Por lo tanto el nacimiento o generación de las relaciones obligatorias, que el Libro IV de
nuestro Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) señala que los nexos que
unen al acreedor con el deudor y que se denominan Obligaciones deben estar acordes
con la actualidad económica y social de los tiempos que vivimos; y, en palabras del
tratadista Andrés Bello la define: como: “El contrato se aplica a todo acuerdo de
voluntades dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles. En Roma estaba siempre
protegido por una acción que le atribuía plena eficacia jurídica”. (BELLO, 1959, pág. 379).
Según lo dispuesto en la Constitución de la República del Ecuador en el Art. 66 numeral
16, reconoce el derecho a la libertad de contratación, de lo que se colige lo manifestado
por el tratadista Dr. Bustamante quien acota (BUSTAMANTE, 2009, pág. 44) “La
disposición constitucional se refiere explícitamente a los contratos que crean derechos y
obligaciones civiles, comerciales y/o laborales”. (BUSTAMANTE, Colón, 2009, pág. 44).
Por lo antes referido la libertad de contratación implica que la actividad tenga capacidad,
consentimiento, objeto y causa lícita como actos y declaraciones de voluntad, de acuerdo
al Art. 1461 del Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). De este modo esta
libertad de contratación que les otorga a las partes, es un derecho que se lo puede
realizar como se lo desee, considerándose para el efecto las consecuencias jurídicas que
puede acarrear el hecho de contraer obligaciones y adquirir derechos relativos a la
celebración de un contrato.
La protección de la norma constitucional con relación a los ciudadanos en el territorio
nacional, se pone de manifiesto en el Art. 75 numeral 1 el derecho al acceso a la justicia y
a la tutela efectiva, imparcial y expedita de sus derechos e intereses, con sujeción a los
principios de inmediación y celeridad… (CONSTITUCIÓN, 2008); de esta manera toda
persona tiene derecho a que se le administre justicia y a través de las resoluciones o
sentencias se nos acredite lo que nos pertenece. Además la Constitución de la República
11
del Ecuador en el Art. 321 dispone textualmente: “El Estado reconoce y garantiza el
derecho a la propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal, asociativa,
cooperativa, mixta y que deberá cumplir su función social y ambiental” (CONSTITUCIÓN,
2008); y, según el letrado Sánchez Ramón define al contrato de promesa de compraventa
como: “Es de aplicación general, porque goza de reconocimiento universal dentro de las
diferentes legislaciones; no existe oposición para la celebración del contrato de promesa
en las diferentes legislaciones, ya que las partes pueden pactar libremente las
condiciones del contrato, la voluntad de las partes goza de autonomía y está sujeta a las
normas generales de los contratos”. (SANCHEZ, 2004, pág. 7), de lo antes traído a
colación debo indicar en lo concerniente al contrato de promesa de compraventa siendo
una obligación que en el futuro se llegará a concretar con la celebración del contrato
definitivo, garantizando la Constitución de la República el derecho a la libertad del
ciudadano a celebrar contratos lícitos y el aseguramiento de un patrimonio o de una
propiedad que le otorgue amparo, protección y bienestar a su vida.
1.1.3.1. Definición de la compraventa.
Según el diccionario de la Real Academia de la lengua la compraventa es: “f. Comercio en
el que se compran y venden cosas, sobre todo si son usadas o antiguas. Contrato o pacto
entre personas por el que una de ellas se obliga a entregar una cosa determinada y la
otra a pagar un precio por la misma”. (Real.Academia, 2005, pág. 786).
En el albor popular se considera al contrato de compraventa como a aquel comercio en el
cual se compran y venden cosas, por otro lado se conoce como contrato de compraventa
aquel contrato que suscriben dos personas y por el cual una de ellas, se obliga a
entregarle un bien o cosa determinado y la otra parte se compromete a pagar una suma
monetaria establecida previamente entre las partes.
Según el estudio realizado por la tratadista Ana Mohino Manrique, los elementos que
intervienen en la mayoría de este tipo de contratos son los siguientes: “cosa (objeto
material), precio (valor pecuniario en el cual se estima un bien), personas o partes
(vendedor y comprador), formales (plasmarlos por escrito, excepto en el caso de la
compraventa de inmuebles, se dejará constancia en un documento que servirá de
prueba) y de validez (la capacidad de quien vende de disponer de sus bienes)” (MOHINO,
2006, pág. 67).
12
De la cita se puede colegir que existe todo un compendio de conceptos que se involucran
entre sí en los contratos de compraventa. Por tanto el ordenamiento jurídico nacional
mediante el Código Civil prevé una exhaustiva regulación del contrato de compraventa, y
hace aplicable sus preceptos a otros institutos a través de la analogía.; y, en el Código de
Comercio se puede observar a simple vista que también regula la compraventa mercantil
que resulta ser también el acto de comercio por antonomasia sin singularizar la cosa y el
objeto de dicho instrumento; y, según el código civil el contrato de compraventa es: “Art.
1732 .- Compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y
la otra a pagarla en dinero” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
El que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae la de
pagar el dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa
vendida se llama precio.”; y, el Código de Comercio en el Art. 3, establece a la
compraventa como un acto de comercio y lo enumera en primer lugar, dando las
características que debe reunir dicha gestión, para ser considerado mercantil y son: una
objetiva, la necesidad de que el bien material del contrato sea mueble y otra
eminentemente subjetiva, el ánimo de revenderlo en la misma forma o en forma distinta.
Art. 3.- Son actos de comercio, ya de parte todos los contratantes, ya de parte de alguno
de ellos solamente: Compraventa La compra o permuta (cambio-trueque-canje) de cosas
muebles hechas con el ánimo de revenderlas o permutarlas en la misma forma o en otra
distinta; y la reventa o permuta de estas mismas cosas” (CODIGO.COMERCIO, REF1202
- 20/08/1960, 2008, pág. 3). Y en el artículo 140 del mismo cuerpo legal se anota desde
cuando un contrato es mercantil: “Art. 140 Del Código de Comercio. El contrato es
mercantil desde el momento que se célebre con un comerciante que posea matricula de
Comercio” (CODIGO.COMERCIO, REF1202 - 20/08/1960, 2008).
De acuerdo con dichas definiciones antes señaladas, surgen los caracteres de este
contrato los cuales son: bilateral, por cuanto existen prestaciones a cumplir por cada una
de las partes: el vendedor a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a recibirla
y pagar un precio cierto en dinero.
Consensual, puesto que debe existir consentimiento de ambas partes para la celebración
del contrato y se perfecciona desde el momento que lo manifiesten. Oneroso, por cuanto
la prestación es sobre la base de un precio cierto en dinero (no gratuito). Y conmutativo,
13
pues las prestaciones a cargo de cada una de las partes se encuentran perfectamente
determinadas (entrega de la cosa-pago del precio). En fin, desde el punto de vista jurídico
la compraventa Civil y Comercial son contratos idénticos, sin embargo por su acción
distinta económica que desempeñan, existen diferencias sin importancia en su regulación
legal.
1.2. Derecho Civil del Ecuador.
El Código Civil en el Art. 1453 textualmente manifiesta: "Las obligaciones nacen, del
concurso real de las voluntades, como en el caso de los convenios y contratos; por la
voluntad de la persona que se obliga, como en el caso de la aceptación de una herencia,
y en el caso de los cuasicontratos; en los delitos, cuasidelitos; ya por disposición de la ley,
como entre los padres y los hijos de familia" (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
El régimen de las obligaciones como ocurre con los contratos es complejo, y lleva en sí la
exposición de múltiples reglas y la aplicación de preceptos y axiomas de constante
reflexión. Con las reglas jurídicas de las obligaciones se ponen en movimiento,
importantes instituciones regladas por los tres primeros libros del Código Civil,
puntualizándose en el cuarto libro del mismo Código antes referido, las fuentes, la
clasificación, los modos de extinguir las obligaciones, así como sus efectos y la forma
como se establece que se pueden probar. El Código Civil en su artículo 1454 se define al
Contrato o convención como: “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,
hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas”
(COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). Considerando la definición del Código Civil se
establece que el contrato es un acto voluntario y consensual, sin importar que el
consentimiento sea verbal o escrito. Además, en él una parte se obliga para con otra,
creándose un vínculo jurídico entre ellas.
Adicionalmente, las obligaciones generadas pueden ser de tres clases: PRIMERA.-
Obligaciones de dar, esto es aquellas que transmiten el dominio de una cosa o uno de los
atributos del dominio (por ej.: el caso de la servidumbre).- SEGUNDA.- obligaciones de
hacer, por las que el deudor se compromete a elaborar algo o realizar un servicio; y,
TERCERA.- Obligaciones de no hacer, por las que el deudor debe abstenerse de ejecutar
algo. Como parte contratantes se entiende que cada parte puede ser una persona o
varias. Así puede haber un acreedor y varios deudores, o viceversa, pero siempre serán
14
dos las partes contratantes Es importante puntualizar lo que dispone el Art. 1561 del
Código Civil ecuatoriano señala: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales
legales” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Con ello determina la ley que ante un contrato legalmente celebrado, las partes deben
someterse a lo que dispone las cláusulas del contrato, pero en ningún momento puede
anularse unilateralmente, sino de acuerdo lo que dispone la ley o por mutuo
consentimiento. Al analizar el Título XX del Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación
2015) en el Art. 1697 señala; “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los
requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y
la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa. Art. 1698.- “La
nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de
algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o
contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las
personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas” (COD.CIVIL, Ultima
Modificación 2015). Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas
absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da
derecho a la rescisión del acto o contrato.
Art. 1699.- “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición
de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el
que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato,
sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse por el
ministerio público, en interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la
ratificación de las partes, ni por un lapso que no pase de quince años” (COD.CIVIL, Ultima
Modificación 2015). El Código Civil ecuatoriano en el artículo 1732 encontramos;
“Compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra
a pagarla en dinero. El que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el
que contrae la de pagar el dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar
por la cosa vendida se llama precio” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). “Para que
una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario: que
sea legalmente capaza; que consienta en dicho acto o declaración, y su consentimiento
15
no adolezca de vicio; que recaiga sobre un objeto lícito; y, que tenga una causa lícita”
(COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
El Parágrafo 5º del título XXII de la Compraventa establecido en el Código Civil señala:
“De los efectos inmediatos del contrato de compraventa”, pero en realidad solamente se
refiere a algunos de ellos y no a los dos principales efectos, que se tratan más adelante la
entrega de la cosa y el pago del precio), de algunos de estos otros efectos “inmediatos”
(COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Por consiguiente he expuesto en el marco jurídico, concretamente, sobre la venta
separada a dos personas que consta en el Art. 1757, la venta de cosa ajena que se
encuentra consagrada en el Art. 1758 y 1784. Quedan por considerarse aquí, los asuntos
de; la pérdida o deterioro de la cosa vendida tipificada en el Art. 1760, la determinación de
la cosa por su peso, cuenta o deterioro de la cosa vendida según el Art. 1760, la
determinación de la cosa por su peso, cuenta o medida establecida en el Art. 1761 y 1762
y la venta a prueba señalada en el Art. 1763” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). Se
ha planteado que sucederá si lo vendido son varias especies o cuerpos ciertos y perece
uno de ellos. Considero que el comprador tiene la opción de pedir la entrega de lo que
queda, valorado equitativamente, o rescindir del contrato. Esto es lo justo, pero no se
puede extremar la regla, y cuando falte una parte mínima, insignificante, no podría el
comprador desistir.
El supuesto en que se basa el Art. 1760 (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015), consiste
que la venta de una especie o cuerpo cierto, si se ha vendido una cosa debe
determinarse, por este motivo no se aplica la indicada regla. Por ejemplo, un comerciante
vende un automóvil de cierta marca y modelo, pero el comprador ha escogido la unidad
que desea adquirir; si se destruye uno de los vehículos del vendedor, no por eso deja de
estar obligado a entregar un automóvil de la marca y modelo convenidos; solamente el
momento en que el comprador haya especificado que especie correcta es la que compra,
desde ese momento corre con el riesgo. En las ventas de cosas fungibles y en general de
cualquiera otro producto de venta que se ofrezcan por la cantidad, número o medida,
como por ejemplo: cien litros de alcohol, veinte quintales de trigo etc., se requiere la
determinación precio de las especies vendidas, para que pase el riesgo del vendedor al
comprador.
16
Así lo establece el artículo 1761 del Código Civil: “Si se vende una cosa de las que suelen
venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada, de modo que no pueda confundirse
con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la
pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya
pesado, contado ni medido, con tal que se haya ajustado el precio. Si de las cosas que
suelen venderse a peso, cuenta o medida, solo se vende una parte indeterminada, como
diez quintales de trigo de las contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora
no pertenecerá al comprador, sino después de ajustado el precio y de haberse pesado,
contado o medido dicha parte” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Es decir; siempre se requiere determinación de la cosa y el precio, solamente entonces se
perfecciona el contrato, y tratándose de bienes muebles, el perfeccionamiento del contrato
normalmente coincidirá con la transferencia del dominio, de suerte que la cuenta, peso o
medida de las cosas, que las determina, produce el paso de la propiedad al comprador y
desde ese momento corre con el riesgo de la cosa comprada.
El artículo 1762 del Código Civil señala: “Si avenidos vendedor y comprador en el precio,
señalaren día para el peso, cuenta o medida, y uno de ellos no compareciere en él, estará
obligado a resarcir al otro los perjuicios de que su negligencia resultaren. Además, el
contratante que no faltó a la cita podrá, si le conviniere, desistir del contrato” (COD.CIVIL,
Ultima Modificación 2015).
El vendedor debe, por consiguiente, conservar la cosa para poder entregarla al comprador
en el tiempo debido, que generalmente será el establecido en el mismo contrato, y en
caso de no haberse estipulado nada, de inmediato o en cuanto sea posible. La obligación
de conservar de evitar la pérdida total o deterioros, no es distinta de la obligación de
entregar la cosa, sino que va implicada en ella. Si el comprador incurre en mora de recibir,
los gastos de conservación correrán de su cuenta desde el momento de la mora. Entre los
gastos se deben imputar los impuestos directos sobre la cosa.
Los acrecimientos corresponden al comprador, desde que adquiere la cosa y el vendedor
solamente podrá reclamar los gastos necesarios para la producción o crecimiento de la
cosa, mientras no esté él en mora, pues de incurrir en mora, perderá tal derecho. Si el
17
vendedor conserva la cosa, la mantiene a su costo y la entrega en tiempo debido, es un
poseedor de buena fe en ese tiempo, y no está obligado a responder de los deterioros
naturales que se produzcan sin su culpa; recordemos que el artículo 950 del Código Civil
en su inciso segundo señala; “El poseedor de buena fe, mientras permanece en ella, no
es responsable de estos deterioros, en cuanto se hubiere aprovechado de ello; por
ejemplo, destruyendo un bosque o arboleda, y vendiendo la madera o la leña, o
empleándola en beneficio suyo” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Así como la determinación de la cosa dependerá de lo que hayan convenido los
contratantes, también ellos fijarán el lugar en que deba entregarse la cosa; si no lo
hubieran previsto, se debe distinguir la venta de cosas ciertas y determinadas y la de
cosas que se han de precisar por su cuenta, peso o medida.
1.2.1. La Obligación.
Según el Código Civil encontramos en su Art. 1453.- Las obligaciones nacen, ya del
concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o
convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la
aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de
un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos;
ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia; (COD.CIVIL,
Ultima Modificación 2015) y, según el tratadista Alessandri define a la obligación y dice:
“La obligación es un vínculo jurídico que coloca a una persona determinada en la
necesidad de dar, hacer o no hacer alguna cosa, respecto de otra, también determinada”
(ALESSANDRI, 1976, pág. 9).
La apreciación que se hace referencia se podría exhortar que la Constitución de la
República del Ecuador, establece el derecho a la propiedad, así mismo el Código
Sustantivo Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015), en su libro Cuarto de las
Obligaciones en General y de los Contratos, en su Art. 1453 señala que las obligaciones
nacen, ya sea del concurso de las voluntades de dos o más personas, como en los
contratos o convenciones, así mismo, el Art. 1570 del Código Civil, estipula la promesa de
celebrar un contrato, institución jurídica que es acogida por nuestra legislación
ecuatoriana y se convierte en frecuente cuando se pretende adquirir un predio por lo
18
general a crédito o facilidades de pago al no contarse con los recursos suficientes para
celebrar la compraventa definitiva.; a lo cual la promesa de venta de inmuebles, ha venido
siendo utilizada irresponsablemente por los propietarios de grandes extensiones de
tierras, quienes en un afán de celebrar un negocio jurídico rápido estilan celebrar un
contrato de promesa de compraventa, fundado únicamente en la intención de las partes y
la buena fe de los contratantes; pero, sucede que generalmente por tratarse de ventas a
crédito o plazo están sujetas a una condición o evento futuro, por lo que lógicamente es
común que en el transcurso del tiempo desde celebrada la promesa de venta surjan
inconvenientes que al final no permiten concretarse en una venta definitiva, casi siempre
en perjuicio de los intereses del promitente comprador, tales como que dicho bien
Inmueble dado en promesa es vendido a un tercero interesado que paga un buen precio y
paga de contado; en otras circunstancias, por acreencias del propietario del inmueble
estos bienes con sujeto de prohibición o gravamen que impiden igual una venta definitiva
y son sujetos de ventas forzosas o remate.
Por lo cual, las obligaciones son los resultados de una relación entre dos sujetos, uno de
los cuales puede exigir a otro, determinada conducta que en definitiva afectará a su
patrimonio. El sujeto activo (acreedor) tiene un derecho de crédito y el sujeto pasivo
(deudor) una obligación a favor del primero.
1.2.1.1. De los actos y declaraciones de voluntad.
Según el Código Civil en su Art. 1461, para que una persona se obligue a otra por un
acto o declaración de voluntad es necesario:
a) Que sea legalmente capaz;
b) Que consienta en dicho acto o declaración, y su consentimiento no adolezca de
vicio;
c) Que recaiga sobre un objeto lícito; y,
d) Que tenga una causa lícita.
La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el
ministerio o la autorización de otra.
19
Partiendo de este antecedente, el Art. 1461 del Código Civil Ecuatoriano, enfatiza lo
inherente a la capacidad, donde “toda persona es legalmente capaz, excepto las que la
ley declara incapaces” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
Según lo establece el Art. 1462 del Código Civil, adicionalmente en concordancia con el
Art. 1735, se determina que las personas sean hábiles para llevar a cabo el contrato de
promesa de compraventa exceptuando a los inhábiles (COD.CIVIL, Ultima Modificación
2015).
a) Que sea legalmente capaz.
El contrato tiene en nuestro Código Civil una regulación minuciosa y preferente debido a
que el contrato es la principal fuente de las obligaciones por su constante celebración en
la vida cotidiana de la sociedad Ecuatoriana. Uno de los requisitos para que un contrato
sea válido es preciso que se efectúe entre personas con capacidad legal. Para este efecto
nuestro Código Civil nos señala en su artículo 1462 que son hábiles para contratar todas
las personas no exceptuadas por la ley”, y en su “artículo 1463 nos indica quiénes entran
en esta excepción. “La capacidad de los contratantes puede dividirse en capacidad de
goce y en capacidad de ejercicio. Por capacidad de goce se entiende la aptitud que la ley
reconoce a una persona para ser titular de derechos y obligaciones” (COD.CIVIL, Ultima
Modificación 2015).
En tanto que la capacidad de ejercicio es la facultad para usar o poner en práctica esos
derechos y obligaciones. La capacidad de ejercicio en principio es reconocida a toda
persona; sin embargo, por razones de interés social, la ley impone restricciones para su
ejercicio a fin de proteger a cierta clase de personas, como nos lo señala el “Art. 1463
(COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015): 1) Menores de edad, 2) mayores de edad
disminuidos o perturbados en su inteligencia, aunque tengan intervalos lúcidos; y aquellos
que padezcan, alguna afección originada por enfermedad o deficiencia persistente de
carácter físico, psicológico o sensorial o por la adicción a sustancias tóxicas como el
alcohol, los psicotrópicos o los estupefacientes; siempre que debido a la limitación, o a la
alteración en la inteligencia que esto les provoque no puedan gobernarse y obligarse por
sí mismos, o manifestar su voluntad por algún medio”.
20
b) Que consienta en dicho acto o declaración, y su consentimiento no adolezca
de vicio.
El vocablo consentimiento proviene de los términos latinos: cum que significa en unión, en
compañía y del verbo sentiré, sentir, percibir; por su etimología significa estar de acuerdo
o pensar unánimente. El consentimiento constituye el elemento esencial para la existencia
de un contrato, si no hay acuerdo de las partes, no hay contrato. El consentimiento es el
acuerdo de dos o más voluntades que procediendo de sujetos diversos recaen sobre un
objeto jurídico, en otras palabras, sobre un proyecto de contrato. El consentimiento está
formado por dos actos sucesivos y copulativos que son: oferta y aceptación de la oferta.
La oferta sin aceptación o rechazo toma el nombre de policitación.
El Código Civil no contiene normas que regulen el consentimiento; regulaciones que sí las
encontramos en el Código de Comercio. Sin embargo, recordamos que el artículo 1461
del Código Civil prevé que: “Para que una persona se obligue a otra por un acto o
declaración de voluntad es necesario: …2 Que consienta en dicho acto o declaración y su
consentimiento no adolezca de vicio” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015). Estos vicios
o enfermedades que afectan la salud del consentimiento son: el error, la fuerza o violencia
y el dolo o engaño. Esto quiere decir que el acuerdo de las partes debe estar sano, no
viciado. En otros términos, si el consentimiento está viciado por error, fuerza o dolo, el
contrato está incurso en rescisión.
c) Que recaiga sobre un objeto lícito.
El contrato, en nuestra legislación, tiene por objeto exclusivo originar obligaciones. A su
vez, el objeto de la obligación es el comportamiento o conducta que debe observar el
deudor; conducta o comportamiento llamado prestación y que, como ya hemos anotado
anteriormente, puede consistir en dar, hacer o no hacer. Pero, este dar, hacer o no hacer
debe recaer sobre cosas o hechos que vienen a ser el objeto mediato de las obligaciones.
Por consiguiente, la obligación tiene un objeto inmediato que es la prestación, y un objeto
mediato que son las cosas o hechos que se deben dar, hacer o no hacer.
Al respecto, los profesores Alessandri Rodríguez y Somarriva Undurraga expresan: “Suele
subrayarse que el objeto del acto o del contrato es confuso o inseguro en los códigos y en
21
la doctrina. Dicen algunos que los actos y contratos no tienen objeto, sino efectos: crear,
modificar, extinguir, aclarar, fijar o confirmar derechos o situaciones jurídicas.
A juicio de otros, el objeto del acto se reduce, en última instancia, al objeto sobre el que
recae la prestación de una obligación, esto es una cosa, material o inmaterial, o una
conducta, es decir un servicio, un hecho o una abstención. El Código (chileno) sigue esta
corriente; trata el objeto del acto o contrato como un elemento del acto o contrato y lo
identifica con el objeto de la prestación. Dice “Toda declaración de voluntad debe tener
por objeto una o más cosas (tomada la palabra cosa en el amplio sentido de un ente, un
algo) que se trata de dar, hacer o no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede
ser objeto de la declaración. Y ya antes había dicho que “para que una persona se obligue
a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario, entre otros requisitos, que
recaiga sobre un objeto lícito” (Rodríguez, 1971, pág. 389).
En cuanto a los requisitos que deben cumplir esas cosas o hechos se encuentran
señalados en el Art. 1477, que dice: “No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de
la declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las
unas y las otras sean comerciables, y que estén determinadas, a lo menos en cuanto a su
género. La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga
datos que sirvan para su determinarla. Si el objeto es un hecho, es necesario que sea
física y moralmente posible. Es físicamente imposible el contrario a la naturaleza, y
moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al
orden público” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015).
d) Que tenga una causa lícita.
La causa como elemento de existencia y validez del contrato es un tema muy discutido en
la doctrina, debiendo nosotros añadir que varios códigos, entre otros el del Perú, omiten
mencionarla como elemento de los contratos.
El antecedente histórico de la causa se lo fija en los contratos innominados del Derecho
romano y ya en el siglo XVII expuesta por el jurista francés Jean Domat, (1625-1695) y
desarrollada por José Roberto Pothier (1699-1772) en su libro “Tratado de las
Obligaciones”, que luego es recogida en los artículos 1108 y 1131 del Código de
Napoleón que sirve de fuente a nuestro Código Civil.
22
La causa como elemento de los contratos ha sido analizada desde diferentes puntos de
vista; unos la consideran como elemento esencial de existencia o bien de validez de los
contratos; y, otros negándole toda función valorativa de los actos y contratos. De esta
manera han surgido la doctrina Causa lista que la defiende y la Anti causa lista.
Para la tesis anti casualista: “la doctrina clásica y el Código francés, al invocar el elemento
causa en la formación de los contratos, es duplicar innecesariamente los elementos
esenciales o de validez; se confunden, asimismo, la causa con el consentimiento o con el
objeto; la causa falsa con el error y la causa ilícita con el objeto ilícito. Inclusive se
considera que la doctrina de la causa es falsa y es inútil.” (Ernest, Laurent, Planiol)
Nuestro Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) expone el concepto de causa
en el artículo 1483 que dice: “No puede haber obligación sin una causa real y lícita; pero
no es necesario expresarla. La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente Se
entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida
por la ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público.
Así, la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la
promesa de dar algo en recompensa de un delito o un hecho inmoral, tiene una causa
ilícita”. A nuestro entender el Código Civil mexicano abandona la teoría de la causa como
elemento esencial y de validez de los contratos sustituyéndola con la siguiente: Artículo
1831 El fin o motivo determinante de la voluntad de los que contratan tampoco debe ser
contrario a las leyes de orden público ni a las buenas costumbres” (MUÑOZ, 1983, pág.
959).
1.2.2. Contrato de compraventa de bienes inmuebles.
El contrato de promesa de venta tiene su origen en el Código Civil francés de 1803 que
estableció esta institución restringida sólo a la compraventa, razón por la cual fue el
Código Civil chileno, redactado por el jurista venezolano Dr. Andrés Bello, en el año 1855,
quien estableció el contrato de promesa de modo más amplio, ya que el Art. 1554 del
Código Civil chileno y Art. 1570 del Código Civil ecuatoriano (COD.CIVIL, Ultima
Modificación 2015), se refieren a la promesa de toda clase de contratos, considerados por
23
su naturaleza o por las solemnidades que deben acompañarse en su celebración, además
existe la diferencia que el contrato de promesa como el contrato prometido son
convenciones absolutamente diferentes, al punto que el propio Código Civil señala en el
numeral 4 del Art. 1570 (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) que en el contrato de
promesa debe especificarse de tal manera el contrato prometido que solo falte, para que
sea perfecto, la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.
Ambos contratos ni siquiera coexisten porque uno es el antecedente del otro. Al afirmarse
que la promesa es un contrato, deben concurrir en ella todos los requisitos que la ley
exige para los contratos en general, como lo son el consentimiento, la capacidad de las
partes, el objeto y la causa lícitas. Conforme se ha expuesto en ningún caso el contrato de
promesa es un título translaticio de dominio que pueda inscribirse, destacándose, de igual
manera, que la promesa de compraventa no autoriza al promitente comprador para
ocupar el inmueble, ya que de este contrato solo emanan derechos personales y da
origen a una obligación de hacer cuyo único efecto es el de exigir la celebración del
contrato prometido.
En el sentido general se conoce popularmente como compraventa a aquel comercio en el
cual se compran y venden cosas, por otro lado se conoce como contrato de compraventa
a aquel contrato que suscriben dos personas y por el cual una de ellas se obliga a
entregarle a la otra una determinada cosa y la otra parte se compromete a pagar una
suma monetaria determinada previamente por la misma.; y, según la jurista Ana Mohíno
Manrique, los elementos que intervienen en este contrato son: “cosa (objeto material),
precio (valor pecuniario en el cual se estima un bien), personas o partes (vendedor y
comprador), formales (si bien no se su ele plasmarlos por escrito, excepto en el caso de la
compraventa de inmuebles, sí se dejará constancia en un documento que servirá de
prueba) y de validez (la capacidad de quien vende de disponer de sus bienes)”.
(MOHINO, 2006, pág. 67). De ahí que se puede concluirse que en la compraventa de
cosas inmuebles no entregadas al comprador, este no es propietario, sino desde que se le
otorgue la posesión del bien. Hasta ese momento es acreedor de una obligación de dar,
pero no es titular de un derecho real.
24
1.2.2.1. Clases de contratos.
Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,
hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.
Todo contrato es convención, pero no toda convención es contrato. La convención es un
acuerdo de voluntades sobre un hecho jurídico destinado o no a generar o extinguir
obligaciones. En cambio el contrato tiene por objeto hacer nacer obligaciones. En otros
términos, el contrato es una convención hecha con intención de obligarse plenamente.
a) Contrato unilateral y bilateral.
El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae
obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente.
El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae
obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente.
Para la existencia de un contrato bilateral se requiere que las prestaciones sean
recíprocas, no necesariamente equivalentes de una manera objetiva. La reciprocidad
consiste en que cada parte vea en la prestación una compensación suficiente a su propia
prestación. Lo importante en los contratos bilaterales es que ambas partes resulten
obligadas.
b) Contrato gratuito y oneroso.
El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de
las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de
ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro.
c) Contrato conmutativo y aleatorio.
El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o
hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su
vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se
llama aleatorio.
25
d) Contrato principal y accesorio.
El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, y
accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal,
de manera que no pueda subsistir sin ella.
e) Contrato real, solemne y consensual.
El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a
que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades
especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual
cuando se perfecciona por el solo consentimiento.
1.2.3. Incumplimiento de promesa de compraventa.
Según el tratadista Salvador Rocha Díaz, en su obra el contrato de promesa de
compraventa, nos manifiesta que: “El incumplimiento de las obligaciones producidas por
el contrato de promesa presentan una problemática, ya que la victima de dicho
incumplimiento tiene derecho a elegir entre la indemnización perfecta que consiste en la
ejecución forzada del mismo objeto de la obligación incumplida y el pago de daños y
perjuicios moratorios y la indemnización imperfecta consiste en el pago de los daños y
perjuicio compensatorios.” (ROCHA, 2010, pág. 45). Y, según el civilista español Dr. Mario
Clemente Meoro, en su obra “la facultad de resolver los contratos por incumplimiento”,
expresa que el fundamento de la resolución por incumplimiento es: “un medio de tutela
frente a la inejecución (o defectuosa, o tardía ejecución) de la prestación.
Ante el riesgo de pérdida de la contraprestación el ordenamiento faculta al contratante no
incumplidor para desligarse de un vínculo del que no ha obtenido la ventaja que preveía,
de forma que pueda acudir al mercado y buscar formas más adecuadas y convenientes
para satisfacer sus intereses” (MEORO, 1952, pág. 89); en cambio para el civilista italiano
Dr. Francesco Messineo, al referirse a esta excepción, en su obra “Doctrina general del
contrato”, expresa: La excepción de incumplimiento – que puede hacerse valer solamente
en el contrato con prestaciones recíprocas y no en el contrato con prestación de una sola
parte ni tampoco en el contrato llamado sinalagmático imperfecto – consiste en la
posibilidad de que un contratante se abstenga (legítimamente) de cumplir (es decir,
suspenda) la prestación, si el otro no cumpliese (o no ofreciese cumplir) simultáneamente
26
la suya, salvo que para el cumplimiento de ambas prestaciones las partes hubiesen
establecido términos distintos o que éstas resultaren de la naturaleza del contrato.
La parte que se excepciona, además de substraerse legítimamente (aunque sea en
forma provisional) al deber de cumplir a su vez queda asimismo eximida de las
consecuencias de su incumplimiento (voluntario), esto es, escapa a la posibilidad de sufrir
la ejecución forzada a la compensación y a los intereses moratorios” (MESSINEO, 1952,
pág. 431). Se deduce que el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa,
concede derecho al promitente cumplidor de acudir a la justicia y ésta en base a nuestro
ordenamiento jurídico otorga la facultad de elegir entre el cumplimiento y la indemnización
de perjuicios.; y , de darse el cumplimiento obligación de hacer, que se materializa en el
contrato, único fin del contrato de promesa de compraventa, siendo incuestionable que las
partes contratantes deben presentarse en forma libre, voluntaria y en unidad de acto a la
celebración del contrato de compraventa, cumplida esta obligación tenemos como efecto
la extinción del contrato de promesa de compraventa, y por tal motivo la obligación nace
de la promesa de compraventa, así como también puede extinguirse por la resolución del
contrato, en caso de inobservancia de la promesa; pudiendo señalar que, si el contrato de
promesa cumple con su obligación de celebrar el contrato definitivo no genera
incumplimiento, todas las demás formas de extinción de la obligación generan
incumplimiento de la obligación de lo que podemos concluir que la promesa no cumplió
con su fin.
Otro tratadista como Miguel Ferrer sostiene: “Que si la obligación esencial que emana del
contrato de promesa es la de otorgar el contrato definitivo, habrá incumplimiento si no se
otorga en la oportunidad convenida el contrato prometido” (FERRER, 2001, pág. 90). Por
lo cual debo referirme a la promesa de compraventa como que puede existir
incumplimiento voluntario o involuntario, definitivo o temporal, total o parcial, imputable o
no al deudor, siendo preciso instituir los motivos del incumplimiento para determinar la
responsabilidad del deudor, el contrato de promesa generalmente es sinalagmático, y si
se produce el incumplimiento del contrato de promesa, entonces existe un deudor que no
cumplió con la obligación y un acreedor que busca el cumplimiento de la obligación.
27
1.2.3.1. Existencia y validez.
A través de la ley se establece lo inherente a la existencia y validez, para que un contrato
tenga el goce jurídico requerido en el Código Civil Ecuatoriano. Es pertinente en este
acápite señalar el Art. 1570 CC (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015), mediante el cual
se especifica que “la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo
que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de
celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a
las disposiciones de este código.
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces.
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración
del contrato.
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten,
para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban.
En relación al Art. antes transcrito se puede decir que es similar al correspondiente Art.
1564 del Código Civil chileno. Al respecto el tratadista Claro Solar indica: “La disposición
con la que principia este Art. llama desde luego la atención. La ley reconoce de un modo
general la libertad de los particulares para celebrar toda clase de contratos sin otra
limitación que los contados casos en que en razón de interés público o en beneficio
general de la sociedad pone una limitación.”.
La promesa de celebrar un contrato en el futuro o condicionalmente una convención que
las partes no se encuentran en situación de hacerlo de manera inmediatas, es una
convención producto de sus voluntades autónomas e independientes, de su claro
conocimiento y consciencia; por lo mismo, nace una obligación de hacer; debido a que la
celebración de un contrato es un hecho jurídico en el que las partes involucradas se
proponen llevar a efecto.
Al tenor del Art. 1570 Código Civil (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) inicia
estableciendo que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna salvo
28
que concurran las circunstancias siguientes, es decir las que señala en sus cuatro
números en que las consigna, para expresar que si esas circunstancias concurren habrá
lugar a lo determinado dentro del Art. 1569 ibídem donde expresa que si la obligación es
de hacer, y el deudor se constituye en mora, podrá pedir al acreedor, junto con la
indemnización de la mora, cualquiera de estas dos cosas a elección suya: PRIMERO.
Que se le autorice para hacerla ejecutar por un tercero a expensas del deudor; y
SEGUNDO. Que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del
contrato.
De lo antes citado el tratadista chileno Andrés Bello se refiere, en su proyecto de 1853 en
que aparece por primera vez, que en el Art. 1733 establecía: La promesa de celebrar un
contrato, especificándola en todas sus partes, es una obligación de hacer, y está sujeta a
lo dispuesto en el Art. precedente; a menos que el contrato sea de aquellos que se
perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, en cuyo caso la promesa
equivaldrá al contrato mismo.
La promesa de celebrar un contrato es una convención que tiene su objeto propio y
obligaciones del contrato prometido. Por lo tanto el contrato de promesa tiene por objeto
hacer algo, en un tiempo determinado, en un contrato futuro; y de él nacerá una
obligación de hacer. La promesa de contrato no equivale al contrato mismo que se
promete celebrar, no se identifica con él; y esto se encuentra ilustrado en si con la
supresión, que en la redacción del Art. se realizó, de la frase del proyecto en que se
decía, que si un contrato prometido era de aquellos que se perfeccionan por el solo
consentimiento de los contratantes, la promesa equivaldría al contrato mismo, es decir se
identificaría con él y sería una misma cosa.
De esta manera la promesa de contrato, aunque esta fuera solo consensual, posea vida
propia e independiente; y se determinaron todos los requisitos como establece la ley, la
promesa no se considera obligatoria; es decir, no pasa de una mera conversación, sin
propósito de obligarse; no habrá en ella una convención de promesa de celebrar un
contrato determinado.
En el caso de que el contrato prometido fuese ineficaz en derecho, la validez del acto
jurídico en el cual el contrato de promesa de celebrar un determinado contrato se exige el
29
cumplimiento de las 4 circunstancias que el Art. 1570 señala; la falta de una sola de las
circunstancias impide su perfeccionamiento, siendo una excepción a la regla fundamental
que el solo consentimiento basta para obligarse. Los tribunales de justicia, al aplicar las
disposiciones del Art. 1570, han declarado que es nulo de nulidad absoluta, aquel contrato
de promesa de celebrar un contrato futuro, en el cual se hayan omitido alguno de los
requisitos determinados por el Art. en mención respecto a la naturaleza del contrato y no a
la calidad o estado de los contratantes y que, por lo mismo, esta nulidad debe ser
declarada de oficio por el juez.
1.2.3.2. Naturaleza jurídica del contrato de promesa.
El contrato de promesa de compraventa en el Ecuador es una convención escrita en
virtud de la cual las partes se obligan a celebrar un contrato de aquellos que la ley no
declara ineficaces, dentro de un plazo o condición que fije la época de su celebración,
siendo el único efecto de este contrato el derecho de exigir la celebración del contrato
prometido, y, en consecuencia, da origen a una obligación de hacer; Conforme lo
anteriormente señalado el civilista ecuatoriano Dr. Juan Larrea Holguín (LARREA H. J.,
2001), en su obra “Derecho Civil del Ecuador, volumen XII. Contratos. Compraventa,
permita, cesión de derechos, donación”, al referirse al contrato de promesa de
compraventa, expresa: “Efectivamente la jurisprudencia ha confirmado que la promesa de
compraventa de inmuebles entre nosotros produce una obligación de hacer y que
incumplida la obligación el juez puede dar eficacia al contrato firmando la escritura pública
en reemplazo del vendedor renuente.
Categóricamente leemos en una sentencia de la Corte Suprema: «Habiéndose celebrado
válidamente la promesa de venta y no existiendo causa legal para que el promitente
vendedor se resista a vender, se ordena dicha venta y si no cumple el vendedor
procederá el juez a firmar la escritura»”. (LARREA H. J., 2001, pág. 34)
1.3. Obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de
compraventa de bienes inmuebles.
La obligación de hacer consistente en la suscripción de un contrato, como ocurre con el
contrato de promesa de compraventa, carece de una normativa que permita ejercer la
acción de cumplimiento que emana del Art. 1505 del Código Civil Ecuatoriano
30
(COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015), prefiriendo los contratantes que cumplen con su
obligación interponer la acción resolutoria, la cual, en el ordenamiento jurídico vigente se
tramita de conformidad al Código Orgánico General de Procesos.
1.3.1. Derechos y obligaciones de un contrato de bienes inmuebles.
La Constitución de la República del Ecuador, entonces reconoce como uno de los
derechos de libertad de todos los ecuatorianos, el derecho a la propiedad en todas sus
formas, siempre que cumpla su función social, y que sea ejercido con responsabilidad el
derecho de propiedad que debe cumplir su función social, cuando le permite a su titular
satisfacer sus necesidades de orden personal, y garantizar las relaciones de convivencia
social, por ello es que en el Código Civil vigente, establece las principales formas de
ejercer este derecho de trascendental importancia para el desarrollo personal de los
hombres y para el progreso de la sociedad, siendo así la propiedad ha alcanzado un
reconocimiento vital e indispensable como derecho del buen vivir que permite la
existencia de diferentes tipos o clases de propiedades, como lo determina el Art. 321 de la
Constitución de la República del Ecuador que establece:
“El Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada,
comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deberá cumplir su función social
y ambiental.” (CONSTITUCIÓN, 2008). Por lo cual debo acotar que el derecho de
propiedad que reconoce la Constitución no es otro que la facultad que tiene una persona
sobre la cosa, de aquella voluntad exclusiva y perpetua del propietario de disponer del
bien sin más limitaciones que las que la Ley impone, sin embargo la propiedad privada se
caracteriza por constituirse en un poder jurídico pleno o completo que la Ley otorga a los
individuos sobre determinadas cosas, este poder pleno permite a los individuos de la
especie humana adquirir y mantener la propiedad de los bienes muebles e inmuebles a
perpetuidad y con estos satisfacer sus necesidades esenciales y económicas para su
desarrollo, es concebido en función de un sujeto abstracto, formalmente igual, siempre
idéntico, que dentro del supuesto de hecho de la norma aparece bajo la denominación del
anónimo “el que” o “quien” al que se atribuyen las consecuencias jurídicas previstas en las
proposiciones normativas codificadas. La “lógica del sujeto” en los códigos decimonónicos
integra a la propiedad dentro de un sistema de derechos subjetivos a partir de la figura del
“abstracto sujeto propietario (LOPEZ, 1998, págs. 1643-1644).
31
El derecho subjetivo es un poder que se atribuye a una voluntad para imponerse a una o
varias voluntades, cuando quiere una cosa que no está prohibida por la Ley. Con esta
noción se construye a su vez una concepción subjetiva del ordenamiento jurídico, el que
aparece como unidad o constelación de derechos (poderes o facultades) subjetivos de
todos los sujetos de derecho (personas privadas y del Estado).
Por eso, no es de extrañar que la propiedad sea definida como una especie dentro del
género derecho subjetivo, es decir, es un atributo de la persona; es una “facultad” o
“poder” que tiene un individuo sobre una cosa, siendo, además un instrumento para el
ejercicio de la libertad individual.
Es por esto que los grandes idealistas alemanes (Kant, Fichte y Hegel) describirán la
propiedad como una “esfera de acción libre”, realización exterior de la libertad del
individuo. (GERSON, pág. 68).
Así mismo la más famosa de las definiciones nacida en Bizancio Dominium Est Ius
Utendi Et Abutendi Re Sua Quatenu Iuris Ratio Patitur. Esta forma de definir la propiedad
paso al Código Francés en 1804 que en su artículo 544 señala que „„la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto con tal que no haga de
ellos un uso prohibido por la Ley o los reglamentos‟‟, y, trayendo a colación lo mencionado
por el jurista ecuatoriano Dr. Manuel Sánchez Zuraty, en su obra “Obligaciones y
contratos”, transcribiendo la jurisprudencia de nuestro país expresa: ”El contrato de
promesa de compraventa es un contrato preparatorio para la celebración del contrato
definitivo, el contrato de compraventa. El objeto del contrato de promesa de compraventa,
es pues, el contrato definitivo. Desde luego, tanto el uno como el otro son contratos
principales y no existe dependencia entre ellos, son independientes y solo existe una
relación íntima entre los dos. Celebrada la escritura de compraventa las obligaciones
emanadas del contrato de promesa de compraventa quedan cumplidas.
En mérito del contrato de promesa de compraventa, solo se puede exigir la celebración
del contrato de compraventa que deberá contener por supuesto, todas y cada una de las
condiciones estipuladas en el contrato de promesa”. (SÁNCHEZ, 2011, pág. 144).
Conforme a lo antes enunciado se trae a colación lo manifestado por el civilista
ecuatoriano Dr. Juan Larrea Holguín, en su obra “Derecho Civil del Ecuador, volumen XII.
32
Contratos. Compraventa, permita, cesión de derechos, donación”, al referirse al contrato
de promesa de compraventa lo cual se concuerda y dice: “Efectivamente la jurisprudencia
ha confirmado que la promesa de compraventa de inmuebles entre nosotros produce una
obligación de hacer y que incumplida la obligación el juez puede dar eficacia al contrato
firmando la escritura pública en reemplazo del vendedor renuente.
Terminantemente leemos en una sentencia de la Corte Suprema: «Habiéndose celebrado
válidamente la promesa de venta y no existiendo causa legal para que el promitente
vendedor se resista a vender, se ordena dicha venta y si no cumple el vendedor
procederá el juez a firmar la escritura»” (LARREA H. J., 2001, pág. 34).
1.3.1.1. El contrato de promesa es un contrato bilateral.
Este contrato es bilateral, porque de acuerdo al Art. 1455 del Código Civil ecuatoriano,
ambas partes se obligan recíprocamente, la una promete vender y la otra comprar,
existiendo, en consecuencia, la obligación de ambas partes de cumplir con el contrato, el
cual lleva envuelta la condición resolutoria tácita de no cumplirse por una parte lo pactado,
teniendo el contratante diligente la facultad de pedir la resolución o el cumplimiento
forzoso del contrato. El contrato de compraventa es negocio jurídico bilateral, por
excelencia, pues resulta de dos manifestaciones de voluntad distinta pero correlativa, por
tradición la expresión utilizada de “compraventa” que viene del derecho romano, resalta la
bilateralidad obligacional.
Normalmente, la compraventa corresponde a un contrato de ejecución instantánea,
cuando la prestación del comprador sucede a la del vendedor, en el mismo instante, pero
puede asumir características de contrato de ejecución más prolongada, destacando que
en el caso de la promesa de compraventa constituye una preparación del contrato de
compraventa definitiva.
1.3.1.2. El contrato de promesa es un contrato principal.
Es independiente del contrato prometido y subsiste válidamente cuando se cumplen los
requisitos que contempla el Art. 1570 del Código Civil. El tratadista Dr. René Abeliuk, en
su obra “El contrato de promesa” señala que: “La promesa produce efectos por sí sola,
independientemente de que el contrato definitivo se celebre o no; y así (…) si éste no se
33
otorga y ya no puede tener lugar o el acreedor así lo prefiere, y siempre que la falta de
cumplimiento sea imputable al deudor; el incumplimiento se traduce en la indemnización
de perjuicios, como en cualquier otra obligación…” (EBELIUK, 1971, pág. 26).
(Abeliuk, 1971, pág. 26) La promesa de compraventa es un contrato principal, ya que
tiene vida propia y existe por sí sólo, es independiente y autónomo, este contrato
preliminar y principal contiene una prestación de hacer adjetiva, o sea, de celebrar el
contrato definitivo de compraventa, pero el proceso de formación del contrato principal
ulterior, en nada afecta el carácter de principal del contrato de promesa de compraventa,
ya que la promesa genera una obligación de hacer y el contrato de compraventa
obligaciones de dar consistentes en el pago total del precio y la tradición de la cosa.
1.3.1.3. Derechos de los promitentes compradores.
Los derechos que asistir a los compradores están enmarcados en la ley, según el Dr. Raúl
Diez “La Legislación concede dos clases de acción según sea la naturaleza del título que
se invoca: una constituida por la acción ejecutiva y una acción ordinaria.
Estos principios generales de carácter procesal civil, se aplican también al contrato de
promesa”. (DIEZ, 1988, pág. 34). Lo que se encontraba acorde para esa época; y, en
virtud de que la acción legales en la actualidad se deben enmarcadas en el Código
Orgánico General de Procesos, son la ejecutiva o en un juicio de ejecución; de lo contrario
se seguiría la acción ordinaria para el reconocimiento del derecho a través de una
sentencia que sería el título que acreditaría la acción ejecutiva; y, La acción Monitoria lo
que permite reclamar los derechos.
Todo lo manifestado en el caso de que se incumpliera lo previsto en el contrato frente al
vendedor, la ley le ampara al comprador para que no sea vulnerado su derecho, es decir
el Juez actuará firmando el contrato por el vendedor, para de esta forma se pueda
inscribir en el registro de la propiedad y se pueda realizar la transmisión del dominio del
bien, materia del contrato.
34
1.3.1.4. Obligaciones de los promitentes compradores.
La obligación es de pagar el precio convenido en el lugar y tiempo estipulados; en caso de
que el promitente comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y
tiempo establecido, el vendedor tendrá el derecho para exigir el cumplimiento o la
resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios, perjuicios que según el tratadista
OSPINA, G. los manifiesta de la siguiente manera: “Los perjuicios ocasionados al
acreedor por el incumplimiento de la obligación y que al lado de la ejecución coactiva de
dicha obligación, constituye el segundo de los derechos principales de aquel, se ubica en
el campo de la responsabilidad civil.
Esta responsabilidad se funda en el máximo postulado del derecho, cual es el de no
perjudicar a otro injustamente y que se traduce en el deber que pesa sobre toda persona,
por el hecho de vivir en sociedad, de observar una conducta prudente y cuidadosa para
que en el ejercicio de sus numerosas actividades y de sus derechos no lesione
injustamente a otro….” (OSPINA, 2005, pág. 88), por lo cual el cumplimiento voluntario,
completo, satisfactorio y oportuno de las obligaciones libera al deudor y extingue el
vínculo personal que favorece al acreedor.
1.3.1.5. El cumplimiento de los derechos y obligaciones.
El tratadista Dr. Juan Larrea define el cumplimiento de los derechos y obligaciones como:
“la indemnización surge para reemplazar al contenido de la obligación incumplida, o de la
que fue cumplida imperfecta, parcial o deficientemente, o por último a la extemporánea o
cumplida fuera del tiempo previsto. Por esto, las indemnizaciones por obligaciones
contractuales, se clasifican en compensatorias y moratorias”. (LARREA H. , 2004, pág.
213).
1.3.2. Capacidad legal para contraer una obligación.
La capacidad legal está íntimamente relacionada con la voluntad, entendiéndose esta
como la facultad psíquica que tiene el individuo o persona para elegir entre realizar o no
un determinado acto, y depende directamente del deseo y la intención de realizar un acto
o hecho en concreto, que tiene la persona para tomar decisiones sin estar sujeto a
limitaciones; libremente, sin secuencia causal ni imposición o necesidad.
35
En otras palabras es la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí
misma, sin el ministerio o la autorización de otra. Por tal motivo uno de los requisitos para
que un contrato sea válido es preciso que se efectúe entre personas con capacidad legal.
Para este efecto nuestro Código Civil nos señala en su artículo 1462 (COD.CIVIL, Ultima
Modificación 2015) que son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por
la ley, y en su artículo 1463 nos indica quiénes entran en esta excepción. La capacidad de
los contratantes puede dividirse en capacidad de goce y en capacidad de ejercicio. Por
capacidad de goce se entiende la aptitud que la ley reconoce a una persona para ser
titular de derechos y obligaciones.
En tanto que la capacidad de ejercicio es la facultad para usar o poner en práctica esos
derechos y obligaciones. La capacidad de ejercicio en principio es reconocida a toda
persona; sin embargo, por razones de interés social, la ley impone restricciones para su
ejercicio a fin de proteger a cierta clase de personas, como nos lo señala el artículo 1463:
1) Menores de edad, 2) mayores de edad disminuidos o perturbados en su inteligencia,
aunque tengan intervalos lúcidos; y aquellos que padezcan, alguna afección originada por
enfermedad o deficiencia persistente de carácter físico, psicológico o sensorial o por la
adicción a sustancias tóxicas como el alcohol, los psicotrópicos o los estupefacientes;
siempre que debido a la limitación, o a la alteración en la inteligencia que esto les
provoque no puedan gobernarse y obligarse por sí mismos, o manifestar su voluntad por
algún medio.
1.3.3. Efectos del incumplimiento de una obligación.
Haciendo referencia al inciso final del artículo 1570 del Código Civil (COD.CIVIL, Ultima
Modificación 2015), en donde dice “concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo
previsto en el artículo precedente”; el contrato al que nos referimos crea una obligación
DE HACER, el cual es, la de celebrar el contrato objeto de la promesa, siendo este el
efecto propio del contrato de promesa de compraventa, teniendo en claro que la promesa
bilateral, en el evento de que cualquiera de los promitentes se rehúse a celebrar el
contrato prometido, su contraparte podrá optar entre el cumplimiento o la resolución del
contrato con indemnización de perjuicios, lo que contiene en el Art. 1505 del Código Civil
ecuatoriano, implica que no pueden entablarse simultáneamente la acción de
cumplimiento de contrato y de resolución del mismo Igualmente, el Art. 1813 del Código
36
Civil ecuatoriano, contempla la condición resolutoria tácita en el contrato de compraventa,
existiendo, exactamente la misma opción para pedir la resolución o el cumplimiento del
contrato; por tal motivo los contratantes: promitente vendedor y promitente comprador, a
la vez son acreedores y deudores, en consecuencia las dos partes tienen la obligación de
celebrar el contrato definitivo de compraventa, o en su defecto exigir a la parte deudora el
cumplimiento del contrato definitivo.
Lo normal sería que la parte deudora cumpla con esta obligación voluntariamente o la
parte afectada procederá a la exigencia de la ejecución forzosa de la obligación en los
términos que establece el artículo 1569 del mencionado cuerpo legal, donde le faculta los
derechos de una obligación de hacer; y, según el tratadista Doctor Alessandri “Los efectos
de las obligaciones son los derechos que la ley otorga al acreedor para obtener del
deudor el cumplimiento íntegro, exacto y oportuno de la obligación cuando el deudor no la
cumple en todo o en parte, o está en mora de cumplirla” (ALESSANDRI, 1976, pág. 60).
El efecto propio del contrato de promesa de compraventa es el nacimiento de una
obligación de hacer. Lo normal será que las partes cumplan con esta obligación
voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de
haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato.
El tener una formalidad crea una obligación escrita entre dos o más partes, o entre
compañías. Si una de las partes falla y no honra los términos de un contrato, esto se
conoce como incumplimiento de contrato. Hay diferentes definiciones para el
incumplimiento de contrato. Si una de las partes no efectúa un acto especifico a tiempo,
no lo efectúa de acuerdo al contrato, esto puede ser un incumplimiento de contrato.
1.3.3.1. El acreedor pide la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
El Código Civil en el Art, 1505 (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015) señala que en caso
de incumplimiento, nace para el contratante que ha cumplido su obligación la acción
resolutoria.
El jurista francés Dr. Henry Capitant define a la resolución del contrato como: “Latín
resolutio, de resolveré, etc. I (Der. Civ.). Forma de disolver un contrato por inejecución de
las condiciones o cargos, con destrucción retroactiva de sus efectos. Puede resultar de
37
una cláusula del contrato, o de una decisión judicial, o de la ley…”. (CAPITANT, 1995,
págs. 448-449), lo cual faculta para la resolución del contrato es la inejecución, razón por
la cual de conformidad a lo dispuesto en el Art. 1505 del Código Civil, el promitente
diligente puede pedir el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización de
perjuicios; y, de acuerdo con lo manifestado por el civilista español Dr. Mario Clemente
Meoro, en su obra “la facultad de resolver los contratos por incumplimiento”, expresa que
el fundamento de la resolución por incumplimiento el cual concuerdo y es: “un medio de
tutela frente a la inejecución (o defectuosa, o tardía ejecución) de la prestación. Ante el
riesgo de pérdida de la contraprestación el ordenamiento faculta al contratante no
incumplidor para desligarse de un vínculo del que no ha obtenido la ventaja que preveía,
de forma que pueda acudir al mercado y buscar formas más adecuadas y convenientes
para satisfacer sus intereses”. (MEORO M. , 1989, pág. 89).
Por lo cual el Código Civil es claro respecto a los efectos de las partes, en el artículo
1561, dice que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no
puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.
Además que en el artículo 1562, menciona que “los contratos deben ejecutarse de buena
fe, y por consiguiente obligan, no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las que
emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que, por la ley o la costumbre,
pertenecen a ella” (COD.CIVIL, Ultima Modificación 2015); y, en nuestro derecho positivo
la buena fe impone a las personas el deber de obrar correctamente, de esta manera las
partes que intervienen dentro de un contrato de promesa de compraventa tienen que
actuar de forma honesta para que la misma sea celebra, interpreta y ejecutada de manera
clara.
1.3.4 Clases de acciones que se derivan por el incumplimiento de una obligación.
En un contrato de promesa de compraventa el acreedor puede exigir el cumplimiento del
mismo, según lo que establece el artículo 1569 del Código Civil (COD.CIVIL, Ultima
Modificación 2015), y que una vez que el deudor esté constituido en mora, el acreedor
puede pedir la indemnización por mora y también que se autorice a pedir el cumplimiento
de la obligación por un tercero o en su defecto, puede pedir la indemnización por mora y
la indemnización de los perjuicios resultantes del incumplimiento de la obligación, dentro
38
de la legislación ecuatoriana se establecen dos procedimientos o acciones, para que el
acreedor pueda exigir sus derechos la acción o juicio ejecutivo, monitorio y ordinario .
1.3.4.1. El contrato de promesa no da derecho para exigir la entrega del inmueble
prometido vender si la compraventa no se ha perfeccionado en forma legal.
Solo la compraventa es título traslaticio de dominio, ya que del contrato de promesa solo
se genera la obligación de celebrar en contrato prometido. Lo anterior es obvio porque
mediante la promesa sólo se persigue la celebración del contrato de compraventa
definitivo, pero si esta última no se ha perfeccionado, mal puede exigirse la entrega del
inmueble prometido. Determinándose claramente, según expresó el jurista nacional Dr.
Juan Larrea Holguín (LARREA H. , 2004) que el contrato de promesa de compraventa es
un contrato preparatorio absolutamente independiente del contrato prometido, este autor,
en su obra “Derecho Civil del Ecuador, volumen XII. Contratos. Compraventa, permuta,
cesión de derechos, donación”, expresa, respecto del incumplimiento del contrato de
promesa de compraventa que: “naturalmente, la ejecución de una obligación de hacer
queda siempre supeditada a que sea posible física y jurídicamente.
Si la cosa ha desaparecido, se ha extinguido, por ejemplo un terreno por inundación
permanente o por haber salido del comercio entonces la obligación de hacer se
transforma en obligación de indemnizar. Para que se pueda exigir el cumplimiento de la
promesa debe, desde luego, haberla cumplido el reclamante o estar dispuesto a cumplir
por su parte de inmediato su propia obligación.
Esta deriva del carácter sinalagmático (bilateral) de estos contratos en conclusión de
estos y otros fallos de la Corte Suprema se desprende que se requieren dos condiciones
para que pueda exigirse el cumplimiento de la promesa. Que la parte reclamante haya
cumplido su obligación o esté dispuesta a cumplirla de inmediato; que el cumplimiento por
parte del requerido sea posible legal o físicamente. En caso contrario únicamente se
podrá probar perjuicios y demandar su indemnización”
39
1.4. Incumplimiento de una promesa de compraventa.
1.4.1. Efectos jurídicos del incumplimiento de la promesa de compra venta.
El efecto propio del contrato de promesa de compraventa es el nacimiento de una
obligación de hacer. Lo normal será que las partes cumplan con esta obligación
voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de
haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato.
El tener un contrato crea una obligación escrita entre dos o más partes, o entre
compañías. Si una de las partes falla y no honra los términos de un contrato, esto se
conoce como incumplimiento de contrato. Hay diferentes definiciones para el
incumplimiento de contrato. Si una de las partes no efectúa un acto especifico a tiempo,
no lo efectúa de acuerdo al contrato, esto puede ser un incumplimiento de contrato.
Determinándose claramente, según expresó el jurista nacional Dr. Juan Larrea Holguín
que el contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio absolutamente
independiente del contrato prometido, este autor, en su obra “Derecho Civil del Ecuador,
volumen XII. Contratos. Compraventa, permuta, cesión de derechos, donación”, expresa,
respecto del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa que: “naturalmente,
la ejecución de una obligación de hacer queda siempre supeditada a que sea posible
física y jurídicamente.
Si la cosa ha desaparecido, se ha extinguido, por ejemplo un terreno por inundación
permanente o por haber salido del comercio entonces la obligación de hacer se
transforma en obligación de indemnizar. Para que se pueda exigir el cumplimiento de la
promesa debe, desde luego, haberla cumplido el reclamante o estar dispuesto a cumplir
por su parte de inmediato su propia obligación. Esta deriva del carácter sinalagmático
(bilateral) de estos contratos en conclusión de estos y otros fallos de la Corte Suprema se
desprende que se requieren dos condiciones para que pueda exigirse el cumplimiento de
la promesa. Que la parte reclamante haya cumplido su obligación o esté dispuesta a
cumplirla de inmediato; que el cumplimiento por parte del requerido sea posible legal o
físicamente. En caso contrario únicamente se podrá probar perjuicios y demandar su
indemnización” (LARREA H. J., 2001, pág. 34).
40
1.4.2. Acciones que se derivan del incumplimiento de la promesa de compra venta.
En la promesa bilateral, en el evento de que cualquiera de los promitentes se rehúse a
celebrar el contrato prometido, su contraparte podrá optar entre el cumplimiento o la
resolución del contrato con indemnización de perjuicios, lo que se contiene en el Art. 1505
del Código Civil ecuatoriano, lo que implica que no pueden entablarse simultáneamente la
acción de cumplimiento de contrato y de resolución del mismo, Igualmente señala el Art.
1813 del Código Civil ecuatoriano, contempla la condición resolutoria tácita en el contrato
de compraventa, existiendo, exactamente la misma opción para pedir la resolución o el
cumplimiento del contrato. Previo al efecto de la condición resolutoria tácita, está el
cumplimiento espontáneo del contrato de promesa de compraventa por parte de ambos
contratantes, generándose las obligaciones recíprocas pactadas.
La legislación ecuatoriana existen tres acciones procesales que puede seguir el acreedor
en contra del deudor que fue declarado en mora, estas son:
a) Procedimiento ordinario;
b) Procedimiento ejecutivo, y,
c) Procedimiento monitorio.
Por cuanto el tráfico jurídico se nutre de contratos válidos y no de acuerdos fallidos, debe
propenderse al cumplimiento de los contratos antes que a su resolución, siempre y
cuando las partes no sean perjudicadas por la demora y en tal caso ser debidamente
indemnizada por los perjuicios resultantes.
1.4.3. El acreedor pide la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
Según se deduce del texto del Art, 1505 del Código Civil ecuatoriano, en caso de
incumplimiento, nace para el contratante que ha cumplido su obligación la acción
resolutoria. El jurista francés Dr. Henry Capitant define a la resolución del contrato como:
“Latín resolutio, de resolveré, etc. I (Der. Civ.) Forma de disolver un contrato por
inejecución de las condiciones o cargos, con destrucción retroactiva de sus efectos.
Puede resultar de una cláusula del contrato, o de una decisión judicial, o de la ley…”.
(Capitant, Vocabulario Jurídico, págs. 488, 489)
41
En los contratos bilaterales, la obligación de una de las partes es la causa de la del otro,
normalmente, en los contratos bilaterales se verifica una relación de reciprocidad, esto es
que las prestaciones contraídas por las partes se miran como equivalentes, y el
incumplimiento de una parte genera la exceptio de non adimpleti contractus, es decir, la
excepción de contrato no cumplido. De acuerdo a lo anterior, el presupuesto lógico para la
resolución del contrato es la inejecución, razón por la cual de conformidad a lo dispuesto
en el Art. 1505 del Código Civil, el promitente diligente puede pedir el cumplimiento o la
resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
El incumplimiento del contrato por una de las partes, según el civilista español Dr. Mario
Clemente Meoro, en su obra “la facultad de resolver los contratos por incumplimiento”,
expresa que el fundamento de la resolución por incumplimiento es: “un medio de tutela
frente a la inejecución (o defectuosa, o tardía ejecución) de la prestación. Ante el riesgo
de pérdida de la contraprestación el ordenamiento faculta al contratante no incumplidor
para desligarse de un vínculo del que no ha obtenido la ventaja que preveía, de forma que
pueda acudir al mercado y buscar formas más adecuadas y convenientes para satisfacer
sus intereses” (MEORO M. , 1989, pág. 89).
Nuestro Código Civil se refiere al incumplimiento de las obligaciones que impone el
contrato en el Art. 1505 que trata la condición resolutoria tácita, cuando dispone: Art.
1505.- [Condición Resolutoria Tácita].- En los contratos bilaterales va envuelta la
condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero, en tal caso, podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución, o el
cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios. El jurista brasileño Dr.
Orlando Gomes comentando la disposición equivalente en el Código Civil de su país,
expresa que: “En los contratos bilaterales la interdependencia de las obligaciones justifica
su resolución cuando una de las partes incumple su obligación. En su ejecución, cada
contratante tiene la facultad de pedir la resolución, si el otro contratante no cumple las
obligaciones contraídas. Cuando las partes acuerdan las consecuencias del
incumplimiento es porque han estipulado in pacto comisorio expreso. En caso de
ausencia de estipulación, tal pacto se presume por la ley que subentiende la existencia de
la cláusula resolutiva. En este caso se dice que ésta es implícita o tácita. (GOMES, 1998).
42
Como puede apreciarse, la resolución ocurre después de la celebración del contrato y
durante su ejecución, emana del hecho posterior el incumplimiento de una de las partes,
facultándose al titular de la acción de resolución para interponerla ante el juzgado
competente, a fin de que se deje sin efecto el contrato por incumplimiento, pudiendo
también el acreedor diligente, pedir el cumplimiento forzado de la obligación.
1.4.3.1. La exceptio de non adimpleti contractus o excepción de contrato no
cumplido.
La exceptio de non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido se consagra
en el Art. 1568 del Código Civil ecuatoriano, que establece: Art. 1568.- “Mora en los
contratos bilaterales”.- En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en
mora, dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se
allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.
El civilista italiano Dr. Francesco Messineo, al referirse a esta excepción, en su obra
“Doctrina general del contrato”, expresa: “La excepción de incumplimiento – que puede
hacerse valer solamente en el contrato con prestaciones recíprocas y no en el contrato
con prestación de una sola parte ni tampoco en el contrato llamado sinalagmático
imperfecto – consiste en la posibilidad de que un contratante se abstenga (legítimamente)
de cumplir (es decir, suspenda) la prestación, si el otro no cumpliese (o no ofreciese
cumplir) simultáneamente la suya, salvo que para el cumplimiento de ambas prestaciones
las partes hubiesen establecido términos distintos o que éstas resultaren de la naturaleza
del contrato.
La parte que se excepciona, además de substraerse legítimamente (aunque sea en forma
provisional) al deber de cumplir a su vez queda asimismo eximida de las consecuencias
de su incumplimiento (voluntario), esto es, escapa a la posibilidad de sufrir la ejecución
forzada a la compensación y a los intereses moratorios” (MESSINEO, 1952, pág. 431).
Se deduce de lo expuesto por el autor italiano que el fundamento de esta excepción es la
equidad, con la salvedad que en los contratos debe consignarse con certeza la cronología
de las respectivas obligaciones, ya que si no existe simultaneidad de las mismas no es
posible la existencia de esta excepción. Por su parte, la civilista brasileña Dra. María
Helena Diniz, al referirse a la excepción de incumplimiento de contrato, señala: "La
43
exceptio de non adimpleti contractus” es una defensa oponible por el contratante
demandado contra el contratante incumplido, en donde el demandado se rehúsa a cumplir
su obligación alegando que el demandante tampoco ha cumplido con sus obligaciones,
dado que todo contratante está sujeto al estricto cumplimiento del contrato. De esta forma,
si uno de ellos no lo cumple, el otro tiene derecho a oponer la exceptio de non adimpleti
contractus, si la ley o el propio contrato no determinan a quien compete, en primer lugar,
el cumplimiento de la obligación” (DINIS, pág. 118).
La exceptio non adimpleti contractus se puede oponer en un proceso judicial, esto quiere
decir que para que ésta se interpuesta en la contestación de la demanda, debe pedirse el
cumplimiento del contrato por una de las partes del mismo, produciendo como efecto la
paralización del juicio, debiendo las prestaciones deben ser simultáneas.
1.4.3. Requerimiento del cumplimiento de la obligación incumplida de la promesa de
compraventa.
1.4.3.1. El acreedor pide la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
Según se deduce del texto del Art, 1505 del Código Civil ecuatoriano, en caso de
incumplimiento, nace para el contratante que ha cumplido su obligación la acción
resolutoria. El jurista francés Dr. Henry Capitant define a la resolución del contrato como:
“Latín resolutio, de resolveré; Forma de disolver un contrato por inejecución de las
condiciones o cargos, con destrucción retroactiva de sus efectos. Puede resultar de una
cláusula del contrato, o de una decisión judicial, o de la ley…” (CAPITANT, 1995, págs.
488 - 489).
En los contratos bilaterales, la obligación de una de las partes es la causa de la del otro,
normalmente, en los contratos bilaterales se verifica una relación de reciprocidad, esto es
que las prestaciones contraídas por las partes se miran como equivalentes, y el
incumplimiento de una parte genera la exceptio de non adimpleti contractus, es decir, la
excepción de contrato no cumplido.
De acuerdo a lo anterior, el presupuesto lógico para la resolución del contrato es la
inejecución, razón por la cual de conformidad a lo dispuesto en el Art. 1505 del Código
Civil, el promitente diligente puede pedir el cumplimiento o la resolución del contrato con
44
indemnización de perjuicios. El incumplimiento del contrato por una de las partes, según
el civilista español Dr. Mario Clemente Meoro, en su obra “la facultad de resolver los
contratos por incumplimiento”, expresa que el fundamento de la resolución por
incumplimiento es: “un medio de tutela frente a la inejecución (o defectuosa, o tardía
ejecución) de la prestación. Ante el riesgo de pérdida de la contraprestación el
ordenamiento faculta al contratante no incumplidor para desligarse de un vínculo del que
no ha obtenido la ventaja que preveía, de forma que pueda acudir al mercado y buscar
formas más adecuadas y convenientes para satisfacer sus intereses” (MEORO M. , 1989,
pág. 89).
Nuestro Código Civil se refiere al incumplimiento de las obligaciones que impone el
contrato en el Art. 1505 que trata la condición resolutoria tácita, cuando dispone: Art.
1505.- [Condición Resolutoria Tácita].- En los contratos bilaterales va envuelta la
condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero, en tal
caso, podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución, o el cumplimiento del
contrato, con indemnización de perjuicios.
El jurista brasileño Dr. Orlando Gomes comentando la disposición equivalente en el
Código Civil de su país, expresa que: “En los contratos bilaterales la interdependencia de
las obligaciones justifica su resolución cuando una de las partes incumple su
obligación.En su ejecución, cada contratante tiene la facultad de pedir la resolución, si el
otro contratante no cumple las obligaciones contraídas. Cuando las partes acuerdan las
consecuencias del incumplimiento es porque han estipulado in pacto comisorio expreso.
En caso de ausencia de estipulación, tal pacto se presume por la ley que subentiende la
existencia de la cláusula resolutiva.
En este caso se dice que ésta es implícita o tácita. (Gómez, 1998) Como puede
apreciarse, la resolución ocurre después de la celebración del contrato y durante su
ejecución, emana del hecho posterior el incumplimiento de una de las partes,
facultándose al titular de la acción de resolución para interponerla ante el juzgado
competente, a fin de que se deje sin efecto el contrato por incumplimiento, pudiendo
también el acreedor diligente, pedir el cumplimiento forzado de la obligación.
45
1.4.4 Cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado
un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Este requisito se refiere expresamente a la certeza de los contratos, ya que no es lógico
que se haga un contrato sin base cierta, es decir, sin tiempo o condición que determine la
época de cumplimiento de lo prometido, como sería, por ejemplo, si una persona se
comprometiera a celebrar un contrato sin decir cuándo se celebrará, sin decir qué día
preciso o al menos en qué época o período de tiempo, ello no puede quedar al mero
arbitrio de alguna de las partes.
Así, la promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya
que la compraventa entre cónyuges no divorciados está prohibida por la ley. Por el
contrario es válida la promesa de compraventa de un bien de propiedad de un menor de
edad, celebrada por su representante sin autorización judicial, ya que dicha autorización
es requisito formal para la celebración del contrato de compraventa, no de su promesa. El
plazo en el contrato de promesa: El contrato de promesa de compraventa cuando se fija
un plazo para la celebración del contrato prometido, presupone el normal cumplimiento de
las obligaciones contenidas en el mismo, razón por la cual existe doctrina que señala que
el plazo tiene el carácter suspensivo. En virtud del cumplimiento del plazo suspensivo,
cualquiera de las partes tendrá derecho a exigir la celebración del contrato definitivo
después de concluido el contrato de promesa. La condición en el contrato de promesa: La
condición a que se refiere el numeral 3 del Art. 1570 del Código Civil Ecuatoriano, debe
revestir el carácter de determinada y que además sirva en forma efectiva al objeto, ya que
lo que se exige por esta disposición es que pueda saberse con certeza la fecha desde la
cual el acreedor podrá hacer efectiva la obligación de hacer que se deriva de la promesa.
1.5 Conclusiones parciales del capítulo.
El Código Civil en relación a la promesa de compraventa no establece una
normativa clara que proteja al promitente comprador del incumplimiento de la
obligación, ocasionándole graves perjuicios económicos, y teniendo que reclamar
su cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios mediante la acción legal
correspondiente.
46
La voluntad de una obligación nace del fuero interno de la persona; es decir, es
propia e individual, mientras que el consentimiento de la obligación nace por el
acuerdo de las voluntades. Cuando dos voluntades coinciden sobre un punto de
derecho se forma el consentimiento, por lo tanto el consentimiento es el acuerdo
real y coincidente de voluntades; a este elemento se lo considera como el de
mayor trascendencia, porque hace al contrato ley para las partes, el acuerdo de
voluntades debe cumplir con dos requisitos básicos, debe ser serio y debe
manifestarse, hablamos de seriedad cuando proviene de una persona capaz que
tiene el propósito de crear un vínculo jurídico; el cual debe manifestarse, pues
mientras permanezca en el fuero interno de la persona no produce ningún tipo de
efecto jurídico.
En conclusión, aunque en la promesa se estipule que el contrato prometido debe
celebrarse “a más tardar” en cierta fecha, no estamos ante un plazo fatal y
extintivo de derechos. Si se estimara lo contrario, significa que la estipulación del
plazo carecería de objeto y de efectos jurídicos. En la práctica, de seguir tal
interpretación, nunca sería posible pedir el cumplimiento forzado de una promesa,
y el contrato de promesa se convertiría en un acto cuyo cumplimiento quedaría
entregado a la mera voluntad de una de las partes, lo que resulta inaceptable.
La promesa de compraventa genera inseguridad jurídica para el promitente
comprador, esto para efecto del cumplimiento del contrato prometido ya que el
promitente comprador mientras no se perfeccione el contrato no es el dueño, solo
se lo considera como mero tenedor.
47
CAPÍTULO II. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA.
2. Modalidad de la investigación.
Es de modalidad Cuantitativa porque posee una concepción lineal, es decir que haya
claridad entre los elementos que conforman el problema, que tenga definición, limitarlos y
saber con exactitud donde se inicia el problema, también le es importante saber qué tipo
de incidencia existe entre sus elementos.
2. 1. Tipo de investigación.
Tipo Explicativo porque me permite describir lo que ocurre al alrededor, para ello estudia
las relaciones que dan origen al problema o situación y sus aspectos, a través del uso de
la teoría.
2. 2. Población y muestra de la investigación.
2. 3. Población.
Encuesta dirigida a los profesionales del Derecho inscritos en el consejo de la Judicatura
de la ciudad de Riobamba
COMPOSICIÓN POBLACIÓN
Abogados en libre ejercicio de
conformidad con el Consejo de la
Judicatura
1429
TOTAL 1429
La fórmula estadística para los Abogados en libre ejercicio será tomada del universo de
abogados registrados en el consejo de la judicatura de la ciudad de Riobamba de
conformidad a:
n= Muestra. N= Población E= error (0,05%)
48
1407
n =
(0.05)2(1429-1)+1
Para el presente trabajo se calcula la muestra en base a la siguiente fórmula:
n= 312,69
n = 313
2. 4. Metodología, técnica y herramientas.
2. 4. 1. Métodos.
En el trabajo investigativo se aplicó el método científico, puntualizando que se trata de un
trabajo socio-jurídico, en el que se ha llevado a cabo el trabajo de acopio de información
bibliográfica, fundamentalmente apoyándome en textos, procesos judiciales, diccionarios
etc.
Los procedimientos empleados, fueron de observación, análisis y síntesis que requiere la
investigación jurídica propuesta, auxiliados de técnicas de acopio teórico como el fichaje
bibliográfico o documental; y, de técnicas de acopio empírico como la encuesta a
profesionales del derecho en nuestra ciudad, encuestas planteadas en forma escrita,
compuestas por preguntas cerradas, relacionadas directamente con el tema investigativo.
Método deductivo.- Es un método científico que considera que la conclusión se halla
implícita dentro las premisas. Esto quiere decir que las conclusiones son una
consecuencia necesaria de las premisas: cuando las premisas resultan verdaderas y el
razonamiento deductivo tiene validez, no hay forma de que la conclusión no sea
verdadera. Se aplicará el método al momento de la investigación de campo.
Método inductivo.- Es aquel método científico que obtiene conclusiones generales a
N
n =
e2(N-1)+1
49
partir de premisas particulares. Se trata del método científico más usual, en el que se
puede distinguir cuatro pasos esenciales: la observación de los hechos para su registro; la
clasificación y el estudio de estos hechos; la derivación inductiva que parte de los hechos
y permite llegar a una generalización; y la contrastación.
Método dogmático jurídico.- Consiste en la suma de procedimientos lógicos para la
investigación de las causas y de los fines del Derecho, para el conocimiento e
interpretación de sus fuentes, para la estructura de sus textos positivos y técnicos y para
la enseñanza y difusión del mismo, principio rector y obligatorio de la convivencia social
en sus categorías fundamentales, permitiendo el análisis de las normas jurídicas.
2. 4. 2. Técnicas.
Encuesta.- La técnica de la encuesta es ampliamente utilizada como procedimiento de
investigación, ya que permite obtener y elaborar datos de modo rápido y eficaz a mayor
población. Está dirigido a los Abogados en libre ejercicio profesional.
2. 4. 3. Herramientas.
Ficha de observación: El instrumento está dirigido a los abogados en libre ejercicio y a
un grupo de personas, en la cual se registra los aspectos referentes al tema de
investigación mediante el análisis e interpretación de cada uno de los juicios de coactiva.
El cuestionario: Este instrumento se utilizará como medio útil y eficaz para recoger la
información en un tiempo relativamente corto en el desarrollo de la investigación en el
campo judicial, de carácter cualitativo a las personas con procesos de coactivas y a los
abogados en libre ejercicio
2. 5. Análisis e interpretación de los resultados.
El presente trabajo se desarrolló mediante la aplicación de una investigación bibliográfica,
científico – jurídica y de campo, tiene como característica preponderante el estudio de
cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato
de compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compra
venta incumplida.
50
2. 5. 1. Encuestas aplicadas a abogados en libre ejercicio.
Pregunta Nro.1
¿ESTA AL TANTO SOBRO LAS NORMATIVAS LEGALES DE LOS CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES?
CUADRO N° 1
ITEM FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 313 100%
NO 0 0%
TOTAL 313 100%
Fuente: Encuesta a los Abogados en libre ejercicio Investigador: Segundo Simón Roldán Cuzco
GRAFICO N°1
Fuente: Cuadro Nro. 1
Análisis e interpretación:
Del 100% de los encuestados Abogados en libre ejercicio. (313) encuestados
representado por el 100% afirman que conocen qué es el contrato de promesa de
compraventa de bienes inmuebles.
De lo cual se concluye del 100% de los encuestados afirman qué es el contrato de
promesa de compraventa de bienes inmuebles, y de la normativa legal que se debe de
aplicar para salvaguardando los derechos de las partes que intervienen en este tipo de
contratos.
51
Pregunta Nro.2
¿EL DESCONOCIMIENTO DE LA LEY, ES EL IMCUMPLIMIENTO MAS FRECUENTE
EN LOS PROCESOS JUDICIALES SOBRE LA PROMESA DE COMPRAVENTA?
CUADRO N° 2
ITEM FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 193 61.6%
NO 120 38.4%
TOTAL 313 100%
Fuente: Encuesta a los Abogados en libre ejercicio Investigador: Segundo Simón Roldán Cuzco
GRAFICO N°2
Fuente: Cuadro Nro. 2
Análisis e Interpretación:
Del 100% de los Abogados en libre ejercicio. (193) representado por el 61.6% afirman que
en la actualidad, existe incumplimiento de la promesa de compraventa de bienes
inmuebles debido a factores propios de los contratantes y a la inobservancia o
desconocimiento de la ley; y, (120) representados por el 38.4% afirman que no, en la
actualidad, existe cumplimiento de la promesa de compraventa de bienes inmuebles.
Se puede concluir que en la actualidad por lo general existe incumplimiento en las
promesas de compraventas de bienes inmuebles ya que existe vacíos jurídicos,
inobservancia y desconocimiento en la ley.
52
Pregunta Nro.3
¿EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA PUEDE SER REGISTRADO
ANTE UN NOTARIO PÚBLICO?
CUADRO N° 3
ITEM FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 193 61.6%
NO 120 38.4%
TOTAL 313 100%
Fuente: Encuesta a los Abogados en libre ejercicio Investigador: Segundo Simón Roldán Cuzco
GRAFICO N°3
Fuente: Cuadro Nro. 3
Análisis e Interpretación:
Del 100% de los encuestados Abogados en libre ejercicio. (193) representado por el
61.6% afirman que, el notario público si puede registrar un contrato de promesa de
compra venta; y, (120) representados por el 38.4% afirman que no en es necesario
registrar ante un notario ya que el acuerdo de las voluntades de las partes se puede exigir
en procedimiento monitorio.
Vemos que es necesario registrar ante un notario público las promesas de compraventa,
esto para precautelar que se cumpla la obligación pactada entre las partes en un contrato
de promesa de compraventa.
53
Pregunta Nro. 4
¿EL CÓDIGO CIVIL REGULADA CLARAMENTE LA APRECIACIÓN INCUMPLIDA DE
LA PROMESA DE COMPRAVENTA?
CUADRO N° 4
ITEM FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 101 32.2%
NO 212 67.8%
TOTAL 313 100%
Fuente: Encuesta a los Abogados en libre ejercicio Investigador: Segundo Simón Roldán Cuzco
GRAFICO N°4
Fuente: Cuadro Nro. 4
Análisis e Interpretación:
Del 100% de los Abogados en libre ejercicio. (101) encuestados representado por el
32.2% afirman que en el Ecuador, la promesa de compraventa se encuentra regulada
claramente en el Código Civil; y, el (212) representados 67.8% afirman que no que existen
normas legales en el Ecuador, que garantice que la promesa de compraventa se
encuentra regulada claramente en el Código Civil.
De lo cual se concluye que es necesario que el Estado debe adoptar procedimientos que
garanticen los derechos sobre el cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de
tiempo determinado un contrato de compraventa de bienes inmuebles al momento de
existir una promesa de compra venta incumplida.
54
Pregunta Nro. 5
¿LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN
CONTRATO DE COMPRAVENTA SE ENCUENTRA NORMADO EN EL CÓDIGO CIVIL?
CUADRO N° 5
ITEM FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 261 83.4%
NO 52 16.6%
TOTAL 313 100%
Fuente: Encuesta a los Abogados en libre ejercicio Investigador: Segundo Simón Roldán Cuzco
GRAFICO N°5
Fuente: Cuadro Nro. 5
Análisis e Interpretación:
Del 100% de los Abogados en libre ejercicio. (261) encuestados representado por el
83.4% afirman que en el código civil ecuatoriano debe existir ciertos elementos para
garantizar el cumplimiento de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado
un contrato de compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de
compra venta incumplida; y, el (52) representados 16.6% afirman que no, ya que existen
normas legales que garantizan dicha obligación.
Se puede concluir que es necesario que en el código civil ecuatoriano debe existir
elementos claros y precisos para garantizar el fiel cumplimiento de la obligación antes
mencionado.
55
Pregunta Nro. 6
¿EL REQUERIMIENTO ES UNA VÍA JUDICIAL PARA EL CUMPLIMIENTO DE UNA
OBLIGACIÓN DE CELEBRAR LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA EN UN
TIEMPO DETERMINADO?
CUADRO N° 6
ITEM FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 212 67.8%
NO 101 32.2%
TOTAL 313 100%
Fuente: Encuesta a los Abogados en libre ejercicio Investigador: Segundo Simón Roldán Cuzco
GRAFICO N°6
Fuente: Cuadro Nro. 6
Análisis e Interpretación:
Del 100% de los Abogados en libre ejercicio. (212) encuestados representado por el
67.8% afirman que al solicitar la diligencia de requerimiento ante notario o juez, las partes
están obligadas a celebrar la escritura pública de compraventa; y, el (101) representados
32.2% afirman que al solicitar la diligencia de requerimiento ante notario o juez, las partes
no están obligadas a celebrar la escritura pública de compraventa.
Podemos afirmar que las partes están obligadas a celebrar la escritura pública de
compraventa si se solicitare la diligencia de requerimiento ante un notario o juez.
56
Pregunta Nro.7
¿LA NORMATIVA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
DEBE FACULTAR A LAS PARTES CONTRATANTES AL ESTABLECIMIENTO DE LA
PROHIBICIÓN DE ENAJENAR SOBRE EL RESPECTIVO INMUEBLE?
CUADRO N° 7
ITEM FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 192 61.4%
NO 121 38.6%
TOTAL 313 100%
Fuente: Encuesta a los Abogados en libre ejercicio Investigador: Segundo Simón Roldán Cuzco
GRAFICO N°7
Fuente: Cuadro Nro. 7
Análisis e Interpretación:
Del 100% de los Abogados en libre ejercicio. (192) encuestados representado por el
61.4% afirman que la normativa de la promesa de compraventa de bienes inmuebles debe
facultar a las partes contratantes el establecimiento de la prohibición de enajenar sobre el
respectivo inmueble; y, el (121) representados 38.6% afirman que la normativa de la
promesa de compraventa de bienes inmuebles, no debe facultar.
Al respecto podemos concluir que es necesario dar facultades a las partes contratantes el
establecimiento de la prohibición de enajenar el bien inmueble objeto de contrato de
compraventa, para garantizar el cumplimiento.
57
Pregunta Nro.8
¿ES NECESARIO ELABORAR UN PROYECTO DE REFORMA AL ART. 1570 CÓDIGO
CIVIL SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN
PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES
INMUEBLES AL MOMENTO DE EXISTIR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA
INCUMPLIDA?
CUADRO N° 8
ITEM FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 240 76,6%
NO 73 23.4%
TOTAL 313 100%
Fuente: Encuesta a los Abogados en libre ejercicio Investigador: Segundo Simón Roldán Cuzco
GRAFICO N°8
Fuente: Cuadro Nro. 8
Análisis e Interpretación:
Del 100% de los encuestados. (240) Encuestados representado por el 76.6% afirman que
si es necesario de una reforma al Art. 1570 Código Civil; y, el (73) representados 23.4%
afirman que no en virtud que existen demasiadas leyes que garantizan los derechos como
la Constitución de la República del Ecuador.
De lo cual se concluye que si es necesario de una reforma al Art. 1570 Código Civil para
garantizar sobre el cumplimiento de la obligación de las partes en este clase de promesa
de compraventa.
58
2. 6. Entrevistas aplicadas.
ENTREVISTA A UN JUEZ DE LA UNIDAD JUDICIAL DE LO CIVIL DEL CANTÓN
RIOBAMBA.
La entrevista se realizó en las oficinas de la Unidad Judicial de lo Civil con sede en el
Cantón Riobamba, para lo cual se elaboró un cuestionario de preguntas que fueron
absueltas por uno de los Jueces de la Unidad antes referida. Siendo las preguntas las
siguientes:
1. LA INOBSERVANCIA O DESCONOCIMIENTO DE LOS CONTRATANTES AL
SUSCRIBIR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES INCURRE
EN EL INCUMPLIMIENTO DE LA MISMA.
Respuesta.- El Desconocimiento de los prominentes compradores o prominentes
vendedores, por la inobservancia de la normativa legal, pertinente un vacío legal para no
cumplir una obligación adquirida entre las partes. Por tal motivo la parte vulnerada debe
acudir a la vía judicial para que pueda liquidar la obligación para celebrar la compraventa
del bien inmueble definitiva.
2. LA NORMATIVA LEGAL EN EL ECUADOR DEBE PERMITIR A LAS PARTES
CONTRATANTES AL ESTABLECIMIENTO DE LA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR DE
BIENES INMUEBLES, EN BASE A UNA PROMESA DE COMPRAVENTA.
Respuesta.- Si, en virtud de que al instituir la normativa legal de prohibición de enajenar
en los procesos judiciales en base al incumplimiento de una la promesa de compraventa,
garantizara el cumplimiento de la obligación por parte de la parte que incumplió de
celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de compraventa de bienes
inmuebles.
3. LA PROMESA DE COMPRAVENTA INCUMPLIDA, PERMITE EXIGIR LA
OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES.
Respuesta.- Si, nuestra normativa legal Ecuatoriana, permite que exigir la obligación por
varias vías las cuales se encuentran establecidas en el COGP, en virtud de la voluntad de
59
los contratantes, más aun la promesa de compraventa es una obligación en base a una
mera expectativa de transferir el dominio del bien inmueble, que no cumple con los
parámetros legales, para celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato.
4. AL MOMENTO DE EXISTIR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA
INCUMPLIDA, EL CÓDIGO CIVIL ECUATORIANO CUENTA CON LA NORMATIVA
LEGAL PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE
CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UNA OBLIGACIÓN
Respuesta.- La legislación Ecuatoriana en materia Civil cuenta con varios mecanismos
para el cumplimiento de una Obligación de Contrato, más aun no cuenta con una
normativa que garantice el cumplimiento de una promesa de compraventa, por lo cual al
agotar toda las vías legales para declarar incumplida a la parte que ha faltado a su
palabra, se debe garantizar la obligación que era una mera expectativa en una realidad.
5. ES NECESARIO ELABORAR UN PROYECTO DE REFORMA AL ART. 1570
CÓDIGO CIVIL, PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE
CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE BIENES.
Respuesta.- Es necesario realizar una reforma ya que la ley debe evolucionar cómo
evoluciona la sociedad, permitiendo garantizar los Derechos y las Obligaciones adquiridas
entre los particulares, para evitar y precautelar posibles trámites judiciales engorrosos los
cuales solo permiten gastar recursos del estado, y más porque algunas personas se han
acostumbrado a violentar normativas buscando vacíos legales para hacer sus artimañas y
causar daño económico y de tiempo para no cumplir su obligación principal.
Análisis.
En la legislación Ecuatoriana en materia Civil, la promesa de compraventa genera
inseguridad jurídica para el promitente comprador, esto para efecto del cumplimiento del
contrato prometido ya que el promitente comprador mientras no se perfeccione el contrato
no es el dueño, solo se lo considera como mero tenedor de una obligación; y, a lo
contrario cuando el prominente vendedor se da cuenta que el prominente comprador no
60
puede cumplir con la obligación adquirida en la promesa de compraventa, y necesita que
se perfeccione el contrato para transferir los derechos y obligaciones del bien inmueble.
Por lo cual existe un vacío jurídico que vulnera los derechos de los contratantes, por lo
tanto, al señalar un plazo establecido para perfeccionar el contrato, cuando se ha
incumplido una promesa de compraventa se subsana la voluntad de los contratantes y se
perfecciona con la suscripción del contrato de compraventa, además al instituir que se
puede registrar en el registro de la propiedad y colocar una prohibición de enajenar se
puede garantizar el cumplimiento de la obligación o a su vez declara terminado el contrato
por incumplimiento.
2. 7. Planteamiento de la propuesta.
En la Legislación ecuatoriana, la promesa de compraventa se encuentra regulada en el
Código Civil en el Art.1570, en el cual se citan varias circunstancias que deben cumplirse
para su validez, se complementa la regulación de este contrato con las normas generales
de los contratos, establecidas en el Art. 1460 y 1461, referentes a los elementos de los
contratos, capacidad y consentimiento; y, dentro del Código Civil Ecuatoriano existen
varios elementos que no fueron incluidos y resultan trascendentales para la validez y
eficacia de la promesa de compraventa los cuales citaremos a continuación:
En el Código Civil no existe una reglamentación clara y especifica de la promesa de
compraventa, observar que no se le especifica la calidad de contrato, no existe una
definición determinada; también se establecen ciertas circunstancias como esenciales
para la validez pero existen otras que no fueron incluidas como por ejemplo: el precio,
forma de pago, el plazo y la multa, las mismas que son fundamentales para garantizar el
cumplimiento de la obligación principal que es el contrato de compraventa en el futuro.
La promesa por tercera persona como válida, cuando exista ratificación, la cual resulta
lesiva para la propiedad privada y causa perjuicio para compradores de buena fe.
Además existe un elemento que no se lo incluye en el Código Civil ecuatoriano y sería
muy útil para garantizar la propiedad del inmueble, el certificado de gravámenes otorgado
por el Registro de la Propiedad, que brindara a los contratantes, una verdadera garantía y
eficacia el momento de suscribir el contrato de compraventa.
61
2. 8. Conclusiones parciales.
La promesa de celebrar contrato o promesa de venta crea únicamente en las
partes una obligación de hacer, esto es la celebración a futuro de un contrato
definitivo, perfeccionando la promesa contraída
La promesa de compraventa genera inseguridad jurídica para el promitente
comprador, esto para efecto del cumplimiento del contrato prometido ya que el
promitente comprador mientras no se perfeccione el contrato no es el dueño, solo
se lo considera como mero tenedor.
Según la legislación ecuatoriana no se permite la inscripción de la promesa de
compraventa lo cual genera inseguridad jurídica y perjudica a los promitentes
compradores.
La promesa de compraventa genera obligaciones únicamente cuando: la promesa
consta por escrito, celebrada por escritura pública cuando se trate de bienes
inmuebles; y debe contener plazo o condición; por tal motivo se debe tener en
claro que para ello se necesita una reforma a las circunstancias que señala el Art.
1570 del Código Civil.
El Código Civil en relación a la promesa de compraventa no establece una
normativa clara que proteja al promitente comprador del incumplimiento de la
obligación, ocasionándole graves perjuicios económicos, y teniendo que reclamar
su cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios mediante la acción legal
correspondiente.
62
CAPITULO III. VALIDACIÓN Y/O EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU
APLICACIÓN.
Propuesta.
Proyecto de reforma al Art.1570 del Código Civil en el que, se garantiza el cumplimiento
de la obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de
compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compraventa
incumplida.
Considerando:
El Ecuador es un Estado constitucional de derechos y justicia, social, democrático,
soberano, independiente, unitario, intercultural, plurinacional y laico.
Que, por mandato constitucional, los derechos se podrán ejercer, promover y exigir de
forma individual o colectiva ante las autoridades competentes, a base de derechos de
igualdad, no discriminación, acceso gratuito a la justicia, tutela efectiva imparcial y
expedita, debido proceso y seguridad jurídica, conforme lo prevén los artículos 11, 75, 76
y 82 de la Carta Fundamental;
Que, la Constitución de la República en el artículo 167, consagra que la potestad de
administrar justicia emana del pueblo y se ejerce por los órganos de la Función Judicial y
por los demás órganos y funciones previstos en la Constitución;
63
Que, el Código Orgánico de la Función Judicial en los artículos 7 y siguientes prevé que la
administración de justicia, en el cumplimiento de sus deberes y en el ejercicio de sus
atribuciones, aplicará los principios de legalidad, jurisdicción y competencia,
independencia, imparcialidad, unidad jurisdiccional y gradualidad, especialidad,
publicidad, responsabilidad, servicio a la comunidad, dispositivo, concentración, probidad,
buena fe y lealtad procesal, verdad procesal, obligatoriedad de administrar justicia,
interpretación de normas procesales, impugnación en sede judicial de los actos
administrativos;
Que, las facultades y deberes genéricos, facultades jurisdiccionales, facultades
correctivas y facultades coercitivas de las y los juzgadores previstas en los artículos 129,
130, 131 y 132 del Código Orgánico de la Función Judicial deben desarrollarse a través
de normas procesales que coadyuven a la cabal aplicación de los preceptos
constitucionales, de las normas de los instrumentos internacionales y de la estricta
observancia de los términos previstos en la ley y con sujeción a los principios y garantías
procesales que orientan el ejercicio de la Función Judicial;
Que, la Constitución de la República en su Art. 76 establece el derecho al debido proceso
y en el número 7 la garantía básica a la defensa,
Que, el título II del capítulo octavo de la Constitución de la República establece que “En
todo proceso en el que se determinen derechos y obligaciones de cualquier orden, se
asegurara el derecho al debido proceso que incluirá las siguientes garantías básicas.
Que el derecho de las personas a la defensa incluirá las siguientes garantías.
En ejercicio de sus facultades constitucionales y legales
EXPIDE
La siguiente.-
64
Ley reformatoria al Art. 1570 del Código Civil, se garantiza el cumplimiento de la
obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de
compraventa de bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compra
venta incumplida.
Art. 1.- Artículo único.- Agréguese luego del artículo 1570, el siguiente artículo
imnumerado.
“Art. … .- Promesa de compraventa.- Cuando la promesa regulada en el artículo anterior,
versen sobre bienes inmuebles y sea de celebrar en un plazo de tiempo determinado un
contrato de compraventa, los contratantes deberán:
1. El promitente vendedor deberá declarar de forma expresa que el bien que promete
vender, no ha sido dado en promesa de venta anterior a persona alguna.
2. El prominente comprador deberá declarar la solvencia económica dejando en caución
el diez por ciento del total del valor pactado por la compra, con la finalidad de exigir el
cumplimiento de la obligación de celebrar un contrato compraventa en un plazo de tiempo
determinado.
3. Que el bien inmueble materia de la promesa de compraventa sea inscrito en el Registro
de la Propiedad del Cantón donde se encuentre el bien inmueble, generando una
obligación ente el prominente vendedor como el prominente comprador.
4. En caso de incumplimiento de la promesa de compraventa, por uno de los contratantes,
la parte afectada podrá reclamar el cumplimiento de la obligación tanto en la vía judicial,
como en la vía notaria o en un centro de mediación, para que se celebre el contrato de
compraventa en un plazo de tiempo determinado convenido entre las partes.
5. Que, a pesar de existir un incumplimiento de promesa de compraventa, las partes
pueden llegar a un acuerdo extrajudicial celebrado en una notaría o en un centro de
medición para fijar un lapso de tiempo para celebrar la escritura del bien inmueble,
corriendo los gastos a costas del contratante que incumplió la promesa de compraventa.
65
6. Que, el requerimiento al contratante que incumplió la promesa de compraventa se los
efectuara conforme a la jurisdicción y competencia, contemplados en el Código Orgánico
General de Procesos; y, el plazo del tiempo para celebrar la promesa de compra venta se
la efectuara en el mismo proceso judicial.
7. El plazo de tiempo para celebrar la escritura de promesa de compra venta definitiva de
un bien inmueble, se realizará en noventa días a partir de la fecha de incumplimiento,
para lo cual la parte afectada podrá requerir el cumplimiento de la obligación.
8. El prominente vendedor no podrá suscribir contratos de promesas de compraventa o un
contrato de compraventa sobre el mismo bien inmueble, para lo cual el prominente
comprador podrá inscribir la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad del
cantón donde se encuentre el predio.
9. Para que la promesa de compraventa surta efectos es necesario que conste por
escrito y sea por escritura pública.
Disposición General.- Quedan derogadas todas las disposiciones legales que se
opongan a la presente Ley.
Disposición Transitoria.- La presente Ley Reformatoria, entrará en vigencia a partir de
su publicación en el Registro Oficial.
Publíquese esta reforma legal, en el registro Oficial correspondiente, para los fines legales
consiguientes.
Es dado y suscrito en la sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el Distrito
Metropolitano de Quito……., a los… días del mes de……dos mil diecisiete.
LA PRESIDENTA. LA SECRETARIA
66
Conclusiones parciales.
Se ha llegado luego del análisis jurídico, doctrinario y de campo que se ha
realizado que, la promesa de celebrar contrato o promesa de venta crea
únicamente en las partes una obligación de hacer, esto es la celebración a futuro
de un contrato definitivo con un término de realizarlo, perfeccionando la promesa
contraída, por lo tanto, se plantea la propuesta de reforma que contiene un
Proyecto de Ley Reformatoria al Código Civil en relación a la promesa de celebrar
contrato.
La promesa de celebrar contrato de la forma como se establece en el Art. 1570 del
Código Civil ecuatoriano no limita la posibilidad que el promitente vendedor dé en
promesa de venta el mismo bien inmueble a otros promitentes compradores, pero
con la reforma planteada se limitara y garantizara los derechos y obligaciones para
que se cumplimiento de la mismas.
En el Art. 1570 del Código Civil respecto la promesa de celebrar contrato no se
limita la posibilidad que se celebre una promesa de venta de un bien inmueble, en
calidad de promitente vendedor siendo éste únicamente el promitente comprador
en una promesa de venta anterior sobre el mismo bien sin que se haya
perfeccionado la compraventa del bien para que prometa venderlo. Por tal motivo
con la reforma planteada podremos garantizar que el prominente vendedor no
suscriba varios contratos de promesa de compraventa o a su vez realice el
contrato de compra venta definitiva.
Que se reforme el Código Civil Ecuatoriano, a fin de que las promesas de
compraventa se vuelvan a inscribir en las Registradurías de la Propiedad, para así
salvaguardar los intereses del promitente comprador
67
CONCLUSIONES GENERALES.
La promesa de compraventa es un contrato que depende de la voluntad de las
partes, se da mediante escritura pública y debe ser registrado para perfeccionarse,
este posee elementos sustanciales como la capacidad de las partes, un objeto
licito y una causa licita.
La promesa de compraventa se perfecciona con la compraventa que es un
derecho principal, por la entrega de la cosa y el pago del justo precio. Por lo que
los vicios del bien pueden generar acciones civiles como penales.
La promesa de compraventa y el contrato de compraventa son acuerdos
bilaterales que contienen una obligación de dar, hacer o no hacer algo, que deben
ser cumplidos
El Código Civil en relación a la promesa de compraventa no establece una
normativa clara que proteja a los contratantes del incumplimiento de la obligación,
ocasionándole graves perjuicios económicos.
68
RECOMENDACIONES.
Que la Asamblea Nacional, proceda a la revisión de las disposiciones del Código
Civil respecto de la inscripción de los contratos de promesa de compraventa.
Que los Notarios y Registradores de la Propiedad realicen gestiones ante la
Asamblea Nacional para conseguir que se expidan reformas al Código Civil
permitiendo la inscripción de los contratos de promesa de compraventa.
Que el Consejo Nacional de la Judicatura realice estudios para determinar la
conveniencia de incorporar la inscripción de los contratos de promesa de
compraventa.
Al promitente comprador, que antes de celebrar la promesa de compraventa,
realice las averiguaciones necesarias de manera que se constate que el bien que
va comprar no haya sido prometido en venta a otra persona.
BIBLIOGRAFÍA
1. ABELIUK René, en su obra “El contrato de promesa”. 1971. Pág. 26.
2. ALESSANDRI, A. 1976,
3. ALESSANDRI A, SOMARRIVA Y VODANOVIC A. "Derecho Civil".
4. BARRERA & ZAMUDIO, 2011,
5. BARROS. Errazuriz. "Curso de Derecho Civil". Libro I. Santiago
6. BELLO, Andrés, 1959,
7. BORJA. Rodrigo, SOCIEDAD, CULTURA Y DERECHO, primera edición, Editorial
Planeta del Ecuador S.A., Quito – Ecuador, 2007,
8. BUSTAMANTE, Colón, 2009,
9. CASTILLO. Emilio Sergio, DEBATES DE DERECHO CONSTITUCIONAL,
Guantamo-Cuba, 2007
10. CÓDIGO CIVIL. Registro Oficial Suplemento 46 de 24-jun.-2005; Ultima
modificación: 19-jun.-2015
11. CAPITANT, Henry. Vocabulario Jurídico, págs. 488, 489
12. CABANELLAS Guillermo, "Diccionario de Derecho Civil", Editorial Heliasta S.R.L,
Buenos Aires, Argentina,
13. CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR, publicada en el Registro
Oficial No.449, de 20 de octubre de 2008.
14. CÓDIGO DE COMERCIO.
15. De los Regímenes de la propiedad, Asamblea Constituyente, mesa Directiva 6.
16. DIEZ, Raúl. 1988, pág. 34
17. DINIZ María Helena. 2007. Pág. 118
18. FERRER Miguel. 2001. Pág. 90.
19. GERSON, Driedo, Occam y también Duns Scotto. Véase Villey, cit. (n. 99), p. 68.
20. GOMES. Orlando. 1998.
21. GUZMÁN L. Aníbal, en su obra denominada “Diccionario explicativo del Derecho
Civil ecuatoriano”.
22. LA BORNE, Jotiuaex, Hugo, Bryan, Manual Jurídico de los Derechos Reales. Pág.
25
23. LARREA H.” Juan. Manual de Derecho Civil”. Edit. Corporación de Estudios y
Publicaciones. 2da. Edición. Año. 1986.
24. LARREA Holguín Juan, en su obra “Derecho Civil del Ecuador, volumen XII.
Contratos. Compraventa, permita, cesión de derechos, donación”. 2001. Pág 34.
2
25. LARREA Holguín, Derecho Civil del Ecuador vol. XII “Contratos”. Compraventa,
permuta, cesión de derechos, donación, 2004.
26. LÓPEZ y López, Ángel. El derecho de propiedad. Una relectio, en ADC. 51
(octubre-diciembre, 1998) 4., pp. 1643-1644.
27. OSPINA, G. 2005, pág. 88
28. MOHINO M. Ana, 2006, pág. 67
29. MUÑOZ & CASTRO, 1983, pág. 959
30. ROCHA D. Salvador, en su obra “el contrato de promesa de compraventa”. 2010.
Pág45.
31. MEORO Mario Clemente, en su obra “la facultad de resolver los contratos por
incumplimiento”. 1989. Pág. 89.
32. MESSINEO Francesco, al referirse a esta excepción, en su obra “Doctrina general
del contrato”. 1952. Pág. 431.
33. SÁNCHEZ Z. Manuel, en su obra “Obligaciones y contratos”, 2011, pág. 144
34. SÁNCHEZ Ramón. 2004
3
ANEXO
ENCUESTAS APLICADAS A ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO
Objetivo.
La presente encuesta tiene por objeto recabar información respecto al cumplimiento de la
obligación de celebrar en un plazo de tiempo determinado un contrato de compraventa de
bienes inmuebles al momento de existir una promesa de compraventa incumplida.
Pregunta Nro.1
¿ESTA AL TANTO SOBRO LAS NORMATIVAS LEGALES DE LOS CONTRATO DE
PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES?
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
……………………………………………….……………………………………………………
Pregunta Nro.2
¿EL DESCONOCIMIENTO DE LA LEY, ES EL IMCUMPLIMIENTO MAS FRECUENTE
EN LOS PROCESOS JUDICIALES SOBRE LA PROMESA DE COMPRAVENTA?
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
……………………………………………….……………………………………………………
Pregunta Nro.3
¿EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA PUEDE SER REGISTRADO
ANTE UN NOTARIO PÚBLICO?
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
……………………………………………….……………………………………………………
4
Pregunta Nro. 4
¿EL CÓDIGO CIVIL REGULADA CLARAMENTE LA APRECIACIÓN INCUMPLIDA DE LA
PROMESA DE COMPRAVENTA?
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
……………………………………………….……………………………………………………
Pregunta Nro. 5
¿LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN
CONTRATO DE COMPRAVENTA SE ENCUENTRA NORMADO EN EL CÓDIGO CIVIL?
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
……………………………………………….……………………………………………………
Pregunta Nro. 6
¿EL REQUERIMIENTO ES UNA VÍA JUDICIAL PARA EL CUMPLIMIENTO DE UNA
OBLIGACIÓN DE CELEBRAR LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA EN UN
TIEMPO DETERMINADO?
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
……………………………………………….……………………………………………………
Pregunta Nro.7
¿LA NORMATIVA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
DEBE FACULTAR A LAS PARTES CONTRATANTES AL ESTABLECIMIENTO DE LA
PROHIBICIÓN DE ENAJENAR SOBRE EL RESPECTIVO INMUEBLE?
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
……………………………………………….……………………………………………………
Pregunta Nro.8
¿ES NECESARIO ELABORAR UN PROYECTO DE REFORMA AL ART. 1570 CÓDIGO
CIVIL SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN PLAZO
DE TIEMPO DETERMINADO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES
5
INMUEBLES AL MOMENTO DE EXISTIR UNA PROMESA DE COMPRA VENTA
INCUMPLIDA?
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
……………………………………………….……………………………………………………
6
ENTREVISTA A JUECES DE LA UNIDAD JUDICIAL DE LO CIVIL DEL CANTÓN
RIOBAMBA.
CUESTIONARIO:
LA INOBSERVANCIA O DESCONOCIMIENTO DE LOS CONTRATANTES AL
SUSCRIBIR UNA PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES INCURRE
EN EL INCUMPLIMIENTO DE LA MISMA.
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
………………………………………………….……………………………………………………
LA NORMATIVA LEGAL EN EL ECUADOR DEBE PERMITIR A LAS PARTES
CONTRATANTES AL ESTABLECIMIENTO DE LA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR DE
BIENES INMUEBLES, EN BASE A UNA PROMESA DE COMPRAVENTA.
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
………………………………………………….……………………………………………………
LA PROMESA DE COMPRAVENTA INCUMPLIDA, PERMITE EXIGIR LA OBLIGACIÓN
DE CELEBRAR EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE BIENES.
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
………………………………………………….……………………………………………………
AL MOMENTO DE EXISTIR UNA PROMESA DE COMPRA VENTA INCUMPLIDA, EL
CÓDIGO CIVIL ECUATORIANO CUENTA CON LA NORMATIVA LEGAL PARA
7
GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR EN UN PLAZO
DE TIEMPO DETERMINADO UNA OBLIGACIÓN
Respuesta.-
…………………………………………………………………………….…………………………
………………………………………………….……………………………………………………
ES NECESARIO ELABORAR UN PROYECTO DE REFORMA AL ART. 1570 CÓDIGO
CIVIL, PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CELEBRAR
EN UN PLAZO DE TIEMPO DETERMINADO UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE
BIENES.
Respuesta.- …………………………………………………………………………….………………………………………………………………………….………………………………………………………
8
