Unidad 8 Dchocivil Dinmobreg

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OBJETIVOS DE LA UNIDAD

1. El procedimiento registral: aspectos generales

1.1. Fases 1.2. Naturaleza

2. La rogacin como inicio del procedimiento

2.1. Sujetos legitimados para instar la inscripcin: interesados y presentante 2.2. Solicitud de inscripcin y presentacin del documento 2.3. El asiento de presentacin en cuanto efecto inmediato de la rogacin 2.4. Modalidades de presentacin

3. Los ttulos inscribibles

3.1. El ttulo en sentido material: actos y derechos susceptibles de acceso al Registro 3.2. Elttuloensuaspectoformal:eltpicodeladoblecalificacin

4. Lacalificacindelregistrador

4.1. mbito 4.2. Caracteresdelafuncincalificadora

4.3. Plazoparacalificar

4.4. Ordendecalificacin

UNIDADDIDCTICA

8 EL PROCEDIMIENTOREGISTRAL

DERECHO CIVIL. DERECHOS INMOBILIARIO Y REGISTRAL

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4.5. Efectos

4.5.1. Lacalificacinpositiva

4.5.2. Lacalificacinnegativa:denegacinysuspensindelainscripcin

5. Losrecursoscontralacalificacindelregistrador

5.1. Elrecursogubernativo

5.2. Elrecursoantelajurisdiccincivil:eljuicioverbalregistral

5.3. El llamado impropiamente recurso judicial

6. Lacalificacinsustitutoria

CONCEPTOS BSICOS A RETENER

ACTIVIDADES DE AUTOCOMPROBACIN

EJERCICIOS VOLUNTARIOS

REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS

G. de Reina Tartire El procedimiento registral

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OBJETIVOS DE LA UNIDADEn su especialidad, el procedimiento registral se contempla en esta Unidad didc-

tica con el necesario detenimiento. Se estudian, as, a partir de la normativa hipotecaria y de la doctrina de la Direccin General de los Registros y del Notariado, los requisitos y efectos de la presentacin de documentos en el Registro; la importancia de la califica-cin como funcin que distingue y ensalza al registrador dentro de las profesiones jur-dicas; y los diversos recursos que contra la calificacin negativa se establecen en amplia garanta del derecho de los ciudadanos a que sus ttulos se inscriban.


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1. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: ASPECTOS GENERALES

1.1. FASES

Las variaciones en el Registro no se producen arbitrariamente; resulta necesario que se cumpla cuidadosamente con una serie de actos. Esa sucesin ordenada de trmites es el llamado procedimiento registral. En l pueden distinguirse tres etapas:

La primera se ocupa de todo lo relacionado con la rogacin instada por el interesado presentando el respectivo ttulo, con especial referencia a la ope-racin inicial que debe realizarse por el Registro: la prctica del asiento de presentacin.

La siguiente fase comienza a partir de ese instante, llegando hasta aquel in-mediatamente anterior a la toma de decisin del encargado sobre la regis-tracin del ttulo en el folio del inmueble. Sobre este segundo estadio del procedimiento destaca la facultad de los interesados de desistir de la soli-citud de inscripcin ingresada.

La ltima etapa aludira a la terminacin del procedimiento. Esta tendra lugar con la calificacin del ttulo por el registrador, quien, tras un anlisis detallado de su contenido, conforme a los aspectos que le autoriza a con-trolar la legislacin, permitir o no el asiento pretendido.

Fuera del procedimiento registral, en un sentido estricto, se encontraran los posi-bles recursos con que se contara frente a la calificacin negativa del ttulo. Consideran-do que a su travs se continuara conociendo de la pretensin calificada, su interposicin no hara ms que diferir la resolucin ltima al supuesto. Sin embargo, en cada uno de estos casos nos encontraramos ante un expediente de revisin, contingente (esto es, que no habr de producirse si el interesado o los interesados no se deciden a interponerlo), y que, pese a su plena incidencia sobre lo actuado previamente en el Registro, se ajustara a su propio procedimiento.


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1.2. NATURALEZA

Difcilmente puede entenderse que el procedimiento registral manifiesta un proce-so, en el sentido conflictual que caracteriza a este. Aunque, segn las ocasiones, cabra distinguir un cierto enfrentamiento entre posturas de un lado, la del registrador que re-chaza un documento, de otro, la del solicitante o interesado, no existira en su desarro-llo una pugna entre partes conforme a sus diferentes pretensiones. El solicitante sera el nico personado, sin que el registrador haya de admitir o llamar a terceros supuestamente afectados por la inscripcin que se practique.

Por esa falta de contradiccin que lo identifica, se ha sostenido histricamente la naturaleza de jurisdiccin voluntaria del procedimiento que para la inscripcin se es-tablece. En l, como en los que se contemplan todava en la Ley de Enjuiciamiento de 1881 en el punto no derogada, no se dara conflicto alguno de intereses, pues su ob-jeto se limitara a integrar, dotar de pleno contenido (en nuestro caso, de general publi-cidad) al ttulo inscribible. Ahora bien, esa similitud entre los procedimientos judiciales no contenciosos y los emprendidos en el Registro no sera completa, empezando por la muy distinta condicin de registradores y jueces.

Precisiones

La jurisdiccin voluntaria puede definirse como la actividad que desarrollan los tribunales en los casos expresamente previstos en la ley y caracterizados porque en ellos no se promueve contienda alguna entre las partes. La jurisdic-cin voluntaria se identifica, as, por la ausencia de contradiccin, por el carc-ter no litigioso de los expedientes. Al extremo de que, en el momento en que se ejercite oposicin por parte interesada, el expediente se convertir de ordinario en contencioso. Es consecuencia tambin de ello que el auto o resolucin que se adopte no cause efectos de cosa juzgada.

En contra de lo anterior, hay quien sostiene que el procedimiento registral se mues-tra como una especie autnoma dentro de los administrativos. Es la tendencia que se observa, en virtud de las ltimas reformas legislativas, en la reciente doctrina de la Di-reccin General. El Centro Gubernativo ha reiterado, as, que la razn de ser de las no-vedades introducidas en este punto por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y la Ley 24/2005, de 18 de noviembre,


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de reformas para el impulso a la productividad, habra sido inyectar en el sistema re-gistral las garantas propias del procedimiento administrativo, en atencin, as, a la ne-cesidad de que el registrador se despache en todo caso por escrito, haciendo desaparecer las calificaciones verbales; a que la calificacin se sujete en su estructura a la de cual-quier acto administrativo expresando ordenadamente hechos y fundamentos de derecho con mencin a las vas de recurso; a que se notifiquen en los trminos de los artculos 58 y 59 de la Ley 30/1992; etc.

Realmente, las dos teoras que se han destacado tienen un tanto importante de razn. Quienes consideran el procedimiento registral como un expediente de jurisdiccin volun-taria no deberan olvidar que el fundamento originario de esta se concreta en la necesidad histrica de atribuir al poder judicial determinados actos de naturaleza administrativa; el marcado inters privado que en ellos concurre (autorizacin para contraer matrimo-nio, nombramiento de tutor o curador, etc.) habra hecho conveniente que un rgano independiente gestionara y, por ende, controlara su procedimiento. Aquellos otros que postulan por su naturaleza administrativa no podran obviar que el rgimen jurdico del Registro se inspira y, las ms de las veces, necesita de un proporcionado alejamiento de las reglas comunes del ordenamiento administrativo. En este orden fjese en que, segn Sancho Rebullida:

El procedimiento registral versara sobre derechos privados.

La impugnacin de los actos a los que diera lugar no discurrira por va au-tnticamente administrativa, ni su resolucin sera susceptible de recurso contencioso-administrativo.

La Administracin no sera parte.

Los superiores jerrquicos del registrador no podran inmiscuirse en sus actuaciones; no podran instruirle para que se despachara positiva o nega-tivamente sobre el ttulo que se encuentra en espera de calificacin.

De todo lo anterior, y siguiendo con Sancho, se habra de concluir en favor de la autonoma del procedimiento registral en el contexto de nuestro ordenamiento. El autor realiza en este sentido las siguientes observaciones, que hemos de compartir:

El procedimiento registral constituira un tercer gnero entre la jurisdic-cin y la Administracin, por cuanto la actuacin registral se asemeja, de una parte, a la judicial, y de otra, presenta rasgos administrativos, rasgos hoy puestos de manifiesto en cuanto a la necesidad de extender a las re-laciones ciudadano-Registro el plexo de garantas que se reconocen en la


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Ley 30/1992. Con tal intencin debera, por tanto, comprenderse la ltima doctrina de la Direccin General sobre la necesaria administrativizacin del trmite registral.

En el plano de la eficacia prctica, la autonoma que del procedimiento re-gistral se mantiene se reflejara en una regulacin propia y suficiente, sin que resulte directamente aplicable la legislacin procesal (aun en materia de jurisdiccin voluntaria) ni la Ley de Procedimiento Administrativo, esta ms all de lo imprescindible.

Supuesta la condicin pblica del Registro de la Propiedad y el carcter ad-ministrativo de su estructura, funcionalmente, sin embargo, se acerca ms a lo jurisdiccional; la calificacin del registrador consiste, en este sentido, en un juicio lgico en condiciones de independencia jerrquica. Y el fin pblico al que tiende publicidad general de los derechos, exactitud del Re-gistro en beneficio de todos ocupa un segundo trmino en relacin con la finalidad privada a que el procedimiento se halla directamente orientado: la constancia y consiguiente publicacin (eficacia sustantiva) de un derecho privado, que ser mantenido mientras no se declare inexacta por los tribu-nales, bajo cuya salvaguardia se encuentra.

2. LA ROGACIN COMO INICIO DEL PROCEDIMIENTO

2.1. SUJETOS LEGITIMADOS PARA INSTAR LA INSCRIPCIN: INTERESADOS y PRESENTANTE

La inscripcin de los ttulos en el Registro podr pedirse indistintamente, establece el artculo 6 de la Ley Hipotecaria:

Por el que adquiera el derecho.

Por el que lo transmita.

Por quien tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir.

Por quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.

El precepto est pensando en los particulares, razn por la cual falta en el elenco la mencin a las autoridades pblicas, judicial o administrativas, que puedan librar los opor-


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tunos ttulos registrables. Para ellas, la solicitud de inscripcin no puede considerarse, desde luego, facultativa. El artculo 36 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Pblicas de 2003 establece as la obligatoriedad de la inscripcin para los rganos ad-ministrativos, los cuales deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripcin, as como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripcin ser potestativa para las Administraciones pblicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislacin hipotecaria.

Volviendo a la legislacin hipotecaria, debe distinguirse para una mayor claridad entre interesado y presentante (solicitante o peticionario). Muchas veces, ambos roles suelen coincidir: es el caso del comprador que presenta la escritura de la compraventa a inscripcin. En el concepto de interesado, entraran las dos primeras categoras del ar-tculo 6 de la Ley Hipotecaria; as, en los contratos, cada una de las partes, pero tambin todo aquel que hubiera de salir favorecido, que requiera, para asegurar su derecho, que se inscriba con anterioridad un ttulo distinto al suyo. Precisamente es este sujeto al que pretendera legitimar la tercera letra de la norma legal.

Precisiones

La mejor expresin de la proteccin de que tal forma se viene a dispensar a este tercero interesado se encuentra en el artculo 312 del Reglamento Hipotecario, que establece cmo ha de proceder el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas (por tanto, de una carga o gravamen, aun judicial) para obtener la inscripcin del ttulo del propietario. Las reglas son las siguientes:

1. El interesado presentar su ttulo en el Registro de la Propiedad, solici-tando que se tome anotacin preventiva por falta de previa inscripcin.

2. Practicada la anotacin, se requerir al dueo, notarial o judicialmen-te, para que en el trmino de 20 das, a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo verificare o impugnare tal pretensin dentro de dicho trmino, podr el anotante del derecho real solicitar la inscripcin como establece la regla cuarta.

3. El dueo no podr hacer la impugnacin sin solicitar a la vez la inscrip-cin del dominio por cualquiera de los medios establecidos en el Ttulo VI de la Ley Hipotecaria.

4. Transcurrido el plazo de 20 das, el anotante, justificando el requeri-miento practicado, podr pedir la inscripcin del dominio. Si no tuvie-re, como ser lo normal, los documentos necesarios, acudir al juez o

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jueces donde radiquen los archivos en que se encuentran, para que, con citacin del dueo, mande sacar copia de ellos y se le entregue al anotante a dicho objeto y, en defecto de documentos o cuando, siendo defectuosos, no opte por subsanarlos, podr justificar el dominio del dueo en la forma que prescriben la ley y este reglamento.

5. El registrador inscribir el dominio, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dar las certifi-caciones que los interesados soliciten y convertir en inscripcin de-finitiva la anotacin del derecho real.

Como vemos, en apreciacin general de la que el supuesto es fiel correlato, la cualidad de interesado funciona, se reconoce solidariamente, lo que significa que con que uno de los interesados posibles demande la inscripcin de un t-tulo, no podr cualquiera de los restantes oponerse a que se inscriba.

Todos los sujetos anteriores se consideraran, pues, interesados, pudiendo solicitar la inscripcin personalmente o a travs de quienes, legal o convencionalmente, los re-presenten. En este sentido, el artculo 39 del Reglamento Hipotecario tiene por represen-tante a quien simplemente solicite la inscripcin de un ttulo en el Registro, con lo que, al final, la entrada del ttulo en el Registro no podr rechazarse por falta de legitimacin.

Pero, por ms que frecuente, la coincidencia entre interesado y presentante no es necesaria. Siendo tal el caso, y no gozando el mero presentante de poder o ttulo habili-tante como s ocurre con el representante, parecera lgico que su margen de actuacin en cuanto a los trmites que hubieran de seguir a la solicitud de inscripcin se viera res-tringido. Sin embargo, el Reglamento Hipotecario, sin duda con un criterio funcional, an le otorga una serie de facultades ms all del momento de la presentacin. As, la de recibir la notificacin de la calificacin desfavorable al despacho del documento (art. 429 del RH), la de solicitar la anotacin preventiva por defectos subsanables (art. 430 del RH) e, incluso, la de poder desistir, mientras todava no se haya despachado, del asiento so-licitado (art. 433 del RH). Quiere decir esto que el presentante, cuando no sea interesa-do, es libre de renunciar a la inscripcin, aun sin contar con quien, como, por ejemplo, el adquirente, lo sea? La respuesta afirmativa no convence y ello por cuanto el desisti-miento excede de lo que debe considerarse dentro de una gestin ordinaria, pues aunque en primer trmino solo implicara la abdicacin de la instancia previa, esta traera consi-go la inoponibilidad registral de un derecho frente a otros titulares que, favorecidos por el desestimiento, podran llegar a excluirlo.


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El propio artculo 433 del Reglamento Hipotecario que admite el desistimiento del presentante con carcter expreso, al rechazar asimismo el desistimiento que perjudique a tercero, fundamentara esta interpretacin. Es verdad que, en estricta tcnica jurdica, los interesados no seran terceros respecto a los distintos trmites que rodeen a la inscripcin del ttulo en el que han intervenido o del que surgen derechos a su favor. Sin embargo, s lo seran, en buena lgica, respecto de un acto (el de desistimiento) al que no hubie-ran comparecido y del que tan siquiera hubieran podido tener conocimiento. Por ello, el registrador, al recibir una solicitud de desistimiento del presentante que no tuviera la condicin de interesado conforme al artculo 6 de la Ley Hipotecaria, debera tomar la precaucin de compulsar el sentir de los interesados en la inscripcin.

EjEMPLO 1

Es por cuanto se ha sostenido hasta aqu que el adquirente del dominio no podra desistir delainscripcindesuttulo,cuandoacontinuacinsehubierapresentadoungravamenconstituidoporlsobrelafinca,pues,siseaceptaraeldesistimiento,elprincipiodetractosucesivoimpediralainscripcindelsegundottulo.Ensentidocontrario,nadaobstaraaqueeltitulardelgravameninstarasudesistimiento,puesconellonoseimpedirqueseinscribaelttuloadquisitivo.

En ltimo lugar, por lo que respecta a las cuestiones concernientes a este punto, co-rresponde sealar que la intervencin de letrados y procuradores no se contempla como necesaria ante el Registro, lo cual no impide que los interesados puedan contar con sus servicios, en calidad, entonces, de representantes [ex art. 6 de la LH, letra d)].

2.2. SOLICITUD DE INSCRIPCIN y PRESENTACIN DEL DOCU-MENTO

La simple peticin es insuficiente para la inscripcin de un ttulo. Se hace impres-cindible adjuntar, presentar en el Registro, el documento donde se recoja el acto inscri-bible. En cambio, la presentacin del documento, sin acompaarla de la solicitud para su inscripcin, vale como peticin tcita o presunta.

Mientras que la presentacin no tiene mayor ciencia que comprender el ingreso ma-terial que del ttulo supone, de la solicitud depender directamente el exacto contenido


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del asiento que haya de practicarse. En funcin del principio de rogacin, la calificacin, el examen que del fallo haga el registrador, puede reconducirse as a aquellos extremos que los interesados le hayan manifestado en la solicitud. En este sentido, cabe imaginar el supuesto de que, siendo varios los derechos instrumentados en una escritura, se pida la inscripcin de uno solo de ellos.

Si, como es lo normal, el interesado no limita el objeto de conocimiento por parte del registrador en torno a alguno de los actos inscribibles, se entender, conforme al ar-tculo 425 del Reglamento Hipotecario, que la presentacin afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refie-ra siempre que radiquen en la demarcacin del Registro.

2.3. EL ASIENTO DE PRESENTACIN EN CUANTO EFECTO INME-DIATO DE LA ROGACIN

Presentado un ttulo en el Registro, de inmediato se har constar en el Libro Diario una breve indicacin, a modo de extracto, del ttulo. Este asiento, denominado de pre-sentacin, ser el primero que cause en el Registro, y tendr capital importancia para la determinacin y conservacin mientras hayan de subsanarse los defectos que advierta en la calificacin del registrador o se recurra contra ella de la prioridad de la que haya de gozar frente al resto.

Como es muy factible que el asiento de presentacin no pueda ser extendido al mo-mento de ingresar el ttulo en el Registro (por estar practicndose los de otros anterior-mente presentados, por el nmero de ttulos, por verificarse la entrada en hora prxima al cierre, o por cualquier otra causa), los registradores llevan un Libro de Entrada donde se hace constar de modo inmediato la presentacin de los ttulos por el riguroso orden en que hayan ingresado los documentos, con expresin de la persona que los presente, el tiempo exacto de su presentacin, indicando la unidad temporal precisa, el medio de presentacin, sea fsico, por correo, por telefax o por remisin telemtica, y los datos precisos que permitan identificar la finca afectada por el ttulo presentado. En todo caso, en el mismo da en que se hayan presentado personalmente los documentos, el regis-trador actualizar el Libro Diario extendiendo los asientos de presentacin pendientes por su orden de entrada. De este modo, se extienda el asiento de presentacin inme-diata o posteriormente, la prioridad del ttulo siempre ser la que marque el momento exacto de presentacin, sin que la operatoria interna, la carga de trabajo del Registro, pueda afectarla.


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Al presentante se le entregar recibo en el cual se expresar la especie de ttulo en-tregado, el da y hora de su presentacin y, en su caso, el nmero y tomo del Diario en el que se haya extendido el asiento de presentacin.

En el asiento de presentacin se expresarn necesariamente:

El nombre y apellidos del que presente el ttulo.

La hora de su presentacin.

La especie de ttulo presentado, su fecha y autoridad o notario que lo sus-criba.

El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el ttulo que se pretenda inscribir.

La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del ttulo presenta-do, con expresin de su situacin y de su nombre y nmero, si lo tuviere.

El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretende hacer la ins-cripcin o asiento de que se trate.

La firma del registrador en todo caso y la de la persona que presente el ttulo, si lo solicitare.

Extendido el asiento de presentacin, si la finca constare inscrita, inmatriculada, se har referencia en el folio de ella a la presentacin, para simplificar la labor del registrador para cuando, por ejemplo, se le solicite una nota simple o una certifica-cin, asegurando que se incluyan en la informacin que emita los ttulos pendientes de despacho.

En este punto, se plantea si el Registro puede rechazar la solicitud a limine, esto es, a su presentacin. La presentacin de documentos privados en aquellos casos en los que legalmente no se permite su inscripcin, los atinentes a fincas situadas en otros dis-tritos registrales, son supuestos de exclusin expresamente referidos en el artculo 420 del Reglamento Hipotecario. El precepto faculta adems al registrador a no despachar asiento de presentacin para aquellos ttulos que contengan derechos que por su natu-raleza o finalidad no puedan provocar asiento alguno. Pero se trata de un motivo que, por incorporar un necesario anlisis de fondo, no debera producirse en este momento, sino en el de calificacin. En otras palabras, convendra que el registrador aceptara a su entrada estos documentos, dejando para su calificacin la explicacin de los motivos por los que habra de denegarse el asiento solicitado.


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2.4. MODALIDADES DE PRESENTACIN

En la legislacin se distinguen las siguientes modalidades de presentacin:

Presentacin fsica. Es el supuesto ms tradicional; solo puede realizarse durante el horario de apertura al pblico del Registro.

Presentacin por correo. Si el ttulo se recibe por correo, se considerar presentante al remitente del documento y se practicar el asiento de presen-tacin en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el da.

La presentacin por correo de ttulos registrables plantea el problema de la simultaneidad temporal en su momento de recepcin, puesto que, si son varios los ttulos presentados por este medio, no habr posibilidad material de jerarquizarlos por orden cronolgico cuando se abra el correo del da. En atencin a la complejidad de la situacin, cuando los distintos ttulos sean contradictorios entre s, el registrador se abstendr, en buena ley, de definir unilateralmente cul haya de ser preferente.

Precisiones

El artculo 422 del Reglamento Hipotecario manda as que se tome anota-cin preventiva de cada ttulo, expresando que se hace as porque no es posible extender la inscripcin, o, en su caso, anotacin solicitada, hasta que por los propios interesados o por los tribunales se decida a qu asiento hay que dar preferencia. Al margen de los respectivos asientos y al pie de los documentos se pondr nota expresiva de la operacin practicada. Los documentos se devolvern a la persona o autoridad de que procedan para que aquella use de su derecho si le conviniere y esta, en su caso, dicte las providencias que estime pertinentes. Estas anotaciones caducarn al tr-mino del plazo sealado en el artculo 96 de la Ley Hipotecaria, si dentro del mismo no acreditaren los interesados, mediante solicitud escrita y rati-ficada ante el registrador, haber convenido que se d preferencia a uno de los asientos, o no se interpusiere demanda para obtener de los tribunales la declaracin de preferencia. Si mediase convenio, el registrador atende-r la manifestacin hecha por los interesados y archivar la solicitud en el correspondiente legajo. Si, por el contrario, se promoviese litigio, el deman-dante podr solicitar que se anote preventivamente la demanda y expedi-do el oportuno mandamiento al registrador, extender este la anotacin y

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pondr al margen de las anteriormente verificadas una nota de referencia en los siguientes trminos: "Presentado en (tal da) mandamiento para la anotacin de demanda deducida por..., segn consta de la anotacin letra..., folio..., tomo..., queda subsistente el asiento adjunto hasta que recaiga sen-tencia ejecutoria". En virtud de la ejecutoria que recaiga se practicarn los asientos que procedan.

De esta manera, el conflicto planteado por dos ttulos de compraventa otor-gados por un mismo vendedor, ingresados en el Registro a un tiempo, se dirimira transitoriamente anotando sus ttulos con idntico grado. En reali-dad, nos encontramos ante un cierre registral de tipo recproco, pues ningu-no de los derechos se registrar en tanto en cuanto conste el otro. En esta hiptesis, mantenerse inactivo no garantizara la inscripcin de ningn ttulo, necesitando del convenio entre los interesados (o, al menos, de la renuncia de uno de ellos) o, en su defecto, intervencin judicial.

Presentacin a travs de otro Registro de la Propiedad. Si concurren razones de urgencia o necesidad, cualquiera de los otorgantes podr solici-tar del Registro de la Propiedad del distrito en que se haya otorgado el do-cumento que se remitan al Registro competente, por medio de telecopia o procedimiento similar, los datos necesarios para la prctica en este del co-rrespondiente asiento de presentacin.

Presentacin por telefax. Se trata de una posibilidad solo permitida a no-tarios y autoridades judiciales y administrativas (vid., entre otros, aunque especialmente, art. 629 de la LEC). Los documentos presentados por tele-fax se asentarn en el Diario de acuerdo con la regla general a excepcin de los que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarn el da hbil siguiente, inmediatamente despus de la apertura del Diario, simultnea-mente con las dems que hubieran ingresado de igual forma o se presenten fsicamente a esa misma hora y en ambos casos en atencin a lo previsto por el artculo 422 del Reglamento Hipotecario en relacin con la presen-tacin simultnea de ttulos.

Presentacin telemtica. Como la anterior modalidad, la electrnica se encuentra restringida directamente a los particulares, que solo podrn be-neficiarse de la celeridad de sus efectos a travs de la intermediacin del autorizante (notario) del pertinente ttulo. A estos efectos, la comunicacin electrnica vendra a asegurar un acuse de recibo digital mediante un siste-


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ma de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresin de la unidad temporal precisa de presentacin del ttulo, dispone el artculo. De tal manera que, si el ttulo ingresa en horas de oficina, el registrador pro-ceder conforme a las pautas generales, pero si lo hace fuera de horario, el asiento de presentacin se despachar en el da hbil siguiente aunque, a diferencia de lo que se dispone para los ttulos presentados por telefax, segn el riguroso orden de presentacin que acreditar el sellado temporal referido.

3. LOS TTULOS INSCRIbIbLES

El concepto genrico de ttulo encuentra en sede registral dos connotaciones: una adjetiva o formal, en cuanto a la calidad del documento donde el ttulo haya de recoger-se (ttulo formal), y una sustantiva o de fondo, en cuanto solo ciertos actos y derechos sobre inmuebles pueden ser inscritos por mucho que se recojan, se instrumenten siguien-do esos requisitos formales (ttulo material). En su desarrollo comenzaremos por este.

3.1. EL TTULO EN SENTIDO MATERIAL: ACTOS y DEREChOS SUSCEPTIBLES DE ACCESO AL REGISTRO

El capital artculo 2 de la Ley Hipotecaria establece que en el Registro de la Pro-piedad se inscribirn:

1. Los ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

2. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, cen-sos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes in-muebles o derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre dispo-sicin de sus bienes.


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5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

6. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesisticas, con sujecin a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Precisiones

Para una crtica del precepto, Dez-Picazo entiende que presenta un marcado carcter asistemtico, justificado probablemente por su origen histrico.

Procede, con muy leves variaciones en su redaccin, del primi-tivo texto de la Ley de 1861, en el cual eran seguramente necesarias determinadas puntualizaciones y aclaraciones, que aparecen como re-dundantes. [Al margen de ello] por lo que se refiere al objeto de las ins-cripciones, contienen la regla general los prrafos 1. y 2. y una regla especial para los contratos de arrendamiento el prrafo 5.. Los prrafos 3., 4. y 6. en rigor no pertenecen al sistema o ncleo de problemas que el precepto trata de ordenar. En el prrafo 3. no se contempla nada ms que un supuesto especial de transmisin y adquisicin del domi-nio y de los derechos reales, incluido ya en el prrafo 1.. El prrafo 4. contiene una regla de naturaleza especial que no pertenece en rigor a la delimitacion objetiva de la materia de las inscripciones, sino a la fa-cultad o poder de disposicin del titular respecto del derecho inscrito. Por ltimo, el prrafo 6. tampoco contiene ninguna regla nueva, sino que se limita a hacer una aplicacin muy concreta de lo ya establecido en los prrafos 1. y 2..

As, parece ms riguroso el reglamento cuando dice, refirindose a la misma hiptesis, que sern inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distincin de la persona fsica o jurdica a que pertenez-can, y por tanto, los de las Administraciones pblicas y los de las entidades ci-viles o eclesisticas (art. 4 del RH).

La lista no es cerrada, como surge del artculo 7 del Reglamento Hipotecario, en cuanto no solo debern inscribirse los ttulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos prrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.


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Del artculo reglamentario, sabemos, se deriva una cierta fundamentacin del numerus apertus de los derechos reales en nuestro Derecho, pero tambin, para lo que aqu ms propiamente nos interesa, un criterio de inscribibilidad genrico basado en la transcedencia real que haya de tener el acto o derecho que se presente. Es un trmino vago, ciertamente, concepto jurdico que habr de ser calificado en cada caso por el re-gistrador, a reserva de la labor de uniformidad que viene tratando de cumplir la Direccin General de los Registros y del Notariado en la materia; si no fuera por ella, la inseguri-dad en la materia sera insorportable, pues bien puede pasar que lo que para un registra-dor sea inscribible, para otro no pueda serlo en absoluto.

Con todo, en una obra como esta, se hace necesario aproximarnos cuanto se pueda al concepto. Y es que si buscamos una definicin en abstracto de lo que debemos entender por transcendencia real, se trata este de un concepto que deriva, como expresa el propio artculo 7 del Reglamento Hipotecario, de la construccin dogmtica en torno al dere-cho real, concepto superior pero al que tambin hay que dotar de contenido. Constituira, entonces, materia inscribible cualquier derecho real por el hecho de serlo, esto es, por el hecho de conferir un poder directo sobre la cosa, as como todo pacto que, recayendo sobre el contenido de poder inmediato atribuido en la cosa, modifique la configuracin tpica del dominio o de cualquier otro derecho real (Gordillo).

Frente a ello, las relaciones obligatorias, aquellas donde el objeto inmediato con-siste en la prestacin a cargo de un sujeto especialmente obligado, por ms que el objeto de esa prestacin (objeto mediato, por tanto, de la relacin) sea inmobiliario, no seran por principio inscribibles. Y digo por principio porque frente a las relaciones reales que encontraran abierto en bloque el Registro, las relaciones personales podrn hacerlo no obstante, pero siempre que exista, cual excepcin, una previsin especfica habilitante. Ocurre ello con los contratos de arrendamiento, dndose determinadas circunstancias, el derecho de opcin de compra o el derecho de retorno de los inquilinos desalojados por derribo de la finca para reedificarla.

3.2. EL TTULO EN SU ASPECTO FORMAL: EL TPICO DE LA DOBLE CALIFICACIN

Al objeto de la inscripcin en el Registro, se precisa del pertinente instrumento pblico (notarial, judicial o administrativo) que acredite el ttulo que se presenta. A partir de la regla general del artculo 3 de la Ley Hipotecaria, el Registro vendra a abrir sus puertas casi en exclusiva a los instrumentos pblicos, independientemente de su origen notarial (escritura pblica), judicial o administrativo; por definicin, ins-


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trumentos de carcter autntico y fehaciente en cuanto hacen plena prueba del hecho que motiva su otorgamiento, de las declaraciones contenidas y de la fecha sealada de formalizacin.

Centrndonos en los ttulos de ndole contractual, para que puedan inscribirse deben, pues, formalizarse ante notario. El notario, al autorizar un documento pblico, comprobar que rene todos los requisitos exigidos por la legislacin para que el negocio documen-tado produzca sus efectos. Como establece el artculo 145 del Reglamento Notarial, la autorizacin o intervencin del instrumento pblico implica el deber del notario de dar fe de la identidad de los otorgantes, de que a su juicio tienen capacidad y legitimacin, de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes e intervinientes.

Ahora bien, si esto es as y teniendo en cuenta que esos ttulos debern pasar tam-bin el posterior control de legalidad en que consiste la calificacin del registrador de cuyo alcance y consecuencias nos ocuparemos en el epgrafe siguiente, la pregunta surge obligada: qu justificara este doble juicio de legalidad, a saber, la necesidad de que el registrador controle la legalidad de lo que ya ha pasado por el notario con la con-siguiente ampliacin de costes para los particulares?

Entre todos los argumentos posibles en procura de una respuesta a la pregunta, y siguiendo en sus lneas generales la exposicin que Garca Garca ha realizado al res-pecto, se desarrollan a continuacin los cuatro que siguen:

En primer lugar, no puede soslayarse que el notario realiza su funcin bajo la idea de cliente, que es de esencia al notariado y nada tiene que ver con el Registro. Es verdad que el notario cumple una importante fun-cin respecto al cliente, que es de asesoramiento y defensa de sus intere-ses, al estilo de lo que podra hacer un abogado defensor del mismo. Pero tambin que mantiene, o puede llegar a mantener, una ntima relacin con el cliente, tratando de encontrar la frmula idnea para sus intereses, y en estas condiciones faltan las condiciones de objetividad para que el juicio notarial de legalidad sea definitivo y decisivo en el mbito del trfico jur-dico inmobiliario y de los principios y efectos de dicho trfico. Por su parte, la calificacin del registrador hace abstraccin plena de los intereses y de los motivos que inducen a las partes a la transaccin, a diferencia de la ac-tuacin notarial, puesto que la proximidad del fedatario a los interesados puede generar presiones que influyan en la redaccin tcnica del negocio documentado (Arnaiz Eguren).


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En segundo lugar, aunque relacionado con la nota anterior, se ha de desta-car la libertad de eleccin de notario por parte del pblico. Esta caracte-rstica del sistema notarial, que le imprime indudable carcter profesional, determina que su juicio de legalidad no pueda ser definitivo o pleno, sino provisional, ya que al no existir por principio un sistema obligatorio de com-petencia, un particular que ha recibido un determinado juicio de legalidad por parte de un notario siempre podr acudir a otro que emita un juicio de legalidad quizs diferente, pues las personas son distintas y en Derecho tam-bin son diferentes los criterios jurdicos. En cambio, el registrador acta en su calificacin bajo el sistema de competencia territorial, segn el lugar de situacin de la finca, sin que pueda acudirse a un sistema de libre elec-cin porque est en juego la organizacin de los principios registrales del historial de una finca, y si hubiera registradores que pudieran actuar por libre cada uno reuniendo el historial de la finca, se duplicaran tales histo-riales y sera un sistema antieconmico, lo que unido a que estn en juego problemas del derecho de propiedad y de los derechos reales, que son de orden pblico, justifica el sistema obligatorio de competencia territorial y la intervencin del Estado en este punto (Arnaiz Eguren).

Un tercer aspecto importante lo refleja el juego de las llamadas adver-tencias notariales. Cuando se aportan documentos insuficientes o no se aportan tales documentos y es urgente el otorgamiento de la escritura, cabe la frmula de otorgarla haciendo las correspondientes advertencias pre-vistas en la legislacin notarial. Sin embargo, el registrador siempre ha de comprobar el cumplimiento de todos los requisitos legales susceptibles de calificacin, con total independencia de que hayan sido advertidos o no por el notario. En otras palabras: el sistema de advertencias resultar muy oportuno cuanto est en juego la urgencia de un otorgamiento con su fecha, pero no posibilita un juicio definitivo y pleno de legalidad a efectos de los principios del trfico jurdico inmobiliario, requirindose el complemen-to de la calificacin registral en que no existe ese sistema de advertencias, sino supuestos de asientos temporales como el asiento de presentacin y las anotaciones provisionales que permiten dar prioridad a esas situacio-nes sin producir los efectos plenos hasta que no se cumplan los requisitos de legalidad derivados de la calificacin registral (Garca Garca).

El cuarto y ltimo argumento descansa en la propia distincin entre forma (notarial) y publicidad (registral); se trata, por ello, del de ms peso cien-tfico. Ordinariamente la forma se concibe como algo aadido al acto y exterior a l, como una envoltura que viene a cubrir la relacin jurdica pre-viamente creada, dotndola de nuevos efectos, de que sin ella carecera, y que suelen agruparse bajo la designacin comn de publicidad de la relacin:


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algo que sin forma permanecera secreto entre las partes, y solo entre ellas sera eficaz, al recibirla se hace pblico, puede ser debidamente probado, y llega a alcanzar la plenitud de sus efectos, incluso frente a personas ajenas a la relacin. Esta idea, sin embargo, es inexacta: en primer lugar, porque toda relacin exige para poder constituirse una forma determinada, por sencilla que esta sea, aunque se trate de una mera manifestacin del consentimien-to; en segundo trmino, porque, como fcilmente se deduce de lo anterior, no toda forma implica necesariamente publicidad (De Cosso y Corral).

Ciertamente, la publicidad debe diferenciarse de la forma, por ms que esta tam-bin conlleve exteriorizacin. La forma es una exteriorizacin de la voluntad que se declara a travs de la palabra (forma verbal) o por escrito (forma escrita, ya sea en do-cumento privado o pblico). Por tanto, la forma tiene que ver con la exteriorizacin de la declaracin de voluntad en que consiste el negocio jurdico. En cambio, la publicidad opera como exteriorizacin cuando ya se ha producido la forma del negocio jurdico. La forma es anterior a la publicidad. Esta es un ulterior grado de exteriorizacin, que opera en un campo diferente. Primero es la forma del acto y luego, sobre la base de una forma pblica normalmente est la publicidad de la situacin jurdica resultante del acto. Mientras que la forma la efectan las propias partes del negocio jurdico, la publicidad se realiza a travs de la exteriorizacin del acto en unos libros y asientos. La forma afecta y se refiere fundamentalmente a las partes, facilitando que la operacin subyacente sea alegada frente a terceros, pero carece de esa finalidad de producir cognoscibilidad ge-neral, a diferencia de lo que ocurre en la publicidad (Garca Garca).

Por ello, puede decirse que en la forma el inters predominante es el de las partes, el de quienes cumplen, obligatoria o facultativamente con ella; en tanto que la publicidad se perfila con vistas a terceros, a aquellos que no han sido ni son partcipes de relacin formalmente constituida, aunque la ley prevea que puedan quedar afectados a resultas. Ante intereses tan distintos, la dualidad de operadores jurdicos se justifica.

4. LA CALIFICACIN DEL REGISTRADOR

4.1. MBITO

La calificacin registral ha de definirse con Roca Sastre como el examen, censura o comprobacin que hace el registrador de la legalidad de los ttulos presentados, antes de proceder a su registracin, accediendo a ello si fuera procedente y denegando o sus-


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pendiendo la inscripcin cuando no estn arreglados a Derecho. En palabras de la Di-reccin General, es la actuacin jurdica por la que el registrador decide si el ttulo y el acto o negocio jurdico que documenta accede al Registro.

Sobre la calificacin, la norma fundamental se encuentra en el artculo 18 de la Ley Hipotecaria, por el cual se establece que los registradores calificarn, bajo su responsa-bilidad, la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripcin, as como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras pblicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. A partir del precepto, puede desgranarse el mbito de la calificacin registral en torno a tres dimensiones que funcionan en unidad de acto. Son las siguientes:

Formal. En un primer trmino, la calificacin se extiende en torno a las formas extrnsecas del documento, esto es, al componente externo de los documentos, a sus aspectos formales; as, su autenticidad, la competencia del notario o funcionario autorizante, los requisitos que se exigen por ley para que est vlidamente constituido u opere frente a terceros, la falta de descripcin de datos que hayan de plasmarse en el asiento que se pida, etc.

Sustantivo. Pero escasa proyeccin tendra el principio de legalidad, la ca-lificacin registral, si no pudiera despacharse sobre la validez intrnseca de lo acordado: se rebajara, entonces, a una suerte de ratificacin de lo auto-rizado antes por el notario. El registrador no se limita, ni puede, al estudio de lo formal, pues son graves los efectos que la inscripcin ha de produ-cir. La calificacin, pues, alcanza toda su grandeza en esta segunda dimen-sin, contemplada en el artculo 18 de la Ley Hipotecaria cuando alude a la validez de los actos dispositivos. Controlar el registrador, as, la correccin del ttulo en cuanto a su causa, objeto y consentimiento (con inclusin aqu de la cuestin relativa a la capacidad de las partes). La nica salvedad que habra en este sentido sera de orden funcional, en cuanto los aspectos sus-ceptibles de control han de reflejarse explcita o implcitamente en el docu-mento, quedando excluidas, por ejemplo, las causas de nulidad detectables mediante prueba ajena al ttulo.

A esta segunda dimensin del control registral correspondera igualmente la verificacin de la trascendencia jurdico-real de la figura acordada, atento lo expresado en pginas anteriores sobre el concepto.

Registral. Por supuesto, el registrador tiene que comprobar en todo caso que no existe obstculo registral para la inscripcin del ttulo presentado.


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Se trata de un condicionante esencial a la dinmica del Registro, a la con-gruencia del orden jurdico registral. La matriculacin previa de la finca, la titularidad registral de quien en el ttulo aparece como disponente o la inexistencia de un ttulo de fecha igual o posterior con el que el presentado fuera opuesto o incompatible, constituiran destacadsimos ejemplos.

4.2. CARACTERES DE LA FUNCIN CALIFICADORA

Siguiendo a Chico y Ortiz, pueden enunciarse como caracteres de la funcin califi-cadora, la funcin que distingue al registrador, los siguientes:

Es una funcin de control pero a la vez creadora. En su actuacin, el registrador interpreta, califica y establece consecuencias jurdicas. Se trata de un funcionario pblico, pero las caractersticas de su actividad le sepa-ran, como dice Lacruz, de cualquier tipo de funcionario administrativo. No estamos ante un mero burcrata al servicio de la Administracin.

Es una funcin independiente. El registrador de la Propiedad, en nuestro sistema descentralizado por circunscripciones territoriales, est vinculado al Colegio Nacional de Registradores y a las instrucciones y resoluciones dictadas por la Direccin General de los Registros y del Notariado, de-pendiente esta del Ministerio de Justicia. Pero se trata de una dependencia sustancialmente orgnica. De ah que, al ejercer su funcin, al calificar un ttulo, se convierta en autoridad nica que decide por s y ante s, bajo su exclusiva responsabilidad, si el acto resulta o no inscribible. Se trata de una nota perfectamente compatible, en aras de la necesaria uniformidad y previsibilidad jurdica, con que deba, en esa su actividad, quedar vincula-do por la doctrina de la Direccin General en la materia (cfr. art. 327 de la LH, penltimo prr.).

Vista desde el lado de los particulares, la independencia del registrador se cifra en su imparcialidad, de la que, a su vez, surge como correlato la impo-sibilidad que tienen los interesados de elegir registrador. Ser competente para la inscripcin el encargado de la oficina donde se lleve la publicidad de la finca por el criterio nico de su localizacin, de su ubicacin geogrfica.

Es una funcin de carcter responsable. El registrador se hace responsa-ble, profesional y patrimonialmente, de las consecuencias de su actuacin calificadora, sin que su responsabilidad derive, se comunique, como ocurre con carcter general con los funcionarios pblicos, al Estado.


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Es una funcin individual. La calificadora se trata de una funcin de ejer-cicio unipersonal, que no se comparte. Los Registros en nuestro pas no se llevan colegiadamente.

Es una funcin inexcusable. La calificacin es un acto necesario, no pu-diendo alegarse por el registrador oscuridades legislativas, existencia de lagunas, etc. A la par que ineludible, es un deber indelegable, por cuanto la calificacin solo puede realizarse por el registrador que est a cargo de la oficina registral de que se trate, o quien por sustitucin o interinamente haga sus veces.

4.3. PLAZO PARA CALIFICAR

El plazo para que el registrador califique y, si procede, inscriba el ttulo es de 15 das hbiles contados, por principio, desde la presentacin del documento. Si trascurre el plazo sin que se despache, el interesado tendr la opcin de requerirle para que lo haga en el trmino improrrogable de tres das o de proceder a que otro registrador, de entre el cuadro de sustituciones previsto al efecto, se encargue. Si optando por la primera al-ternativa, el registrador an no se despachara en ese trmino de tres das, el interesado todava podra instar la aplicacin del referido cuadro de sustituciones.

4.4. ORDEN DE CALIFICACIN

El artculo 24 de la Ley Hipotecaria establece, segn sabemos, que la fecha del asien-to de presentacin ha de ser considerada la de la inscripcin para todos los efectos que esta debiera producir. Precisando, el artculo 25 de la Ley Hipotecaria seala que entre ttulos presentados en igual fecha ser la hora exacta, el momento justo de presentacin el que determinar el rango de cada uno, la prioridad entre ellos.

EjEMPLO 2

Siunahipotecasepresentaalas10:00delamaanayunacompraventaalas12:00deesemismoda,lahipotecaseraprioritaria,afectandoaladquirente,yelloenlostrminosvis-tos en la Unidad precedente.


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Pues bien, el mnimo respeto a tales preceptos, bastin inicial y bsico de la prio-ridad registral, exige que los asientos se vayan realizando conforme al orden de presen-tacin de los ttulos que publican. El exacto orden de su presentacin ser, por tanto, el orden a mantener en la calificacin de los ttulos, si no se quiere evitar que el ttulo pos-terior acabe despachndose antes o que la lectura del folio sea poco clara, menos fiable. No obstante, se admiten lgicas excepciones.

A tal respecto, la Direccin General mantiene desde siempre que una rgida aplica-cin del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registra-dores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, y han de tener por eso en cuenta los asientos registrales entre los que se incluyen los presentados en el Diario que contribuyan a una ms acertada calificacin, y as evitar la prctica de ins-cripciones en que por haber sido declarado judicialmente el ttulo nulo o por cualquier otra causa resulta ineficaz, haya de procederse a su inmediata cancelacin al despachar el ttulo subsiguiente presentado con posterioridad. Con estas palabras, se reconocen con claridad los dos nicos presupuestos legitimadores para obviar la regla descrita, tal y como a continuacin se detallan:

En primer lugar, el registrador deja de estar obligado en su calificacin por la fecha del asiento de presentacin cuando los ttulos han invertido con la entrada en el Registro su orden lgico de relacin. Con tal medida se busca articular, hacer coincidir, los intereses manifestados por las partes en esos documentos concatenados.

EjEMPLO 3

Elsupuestotpicoloconstituyelaventaingresadadespusdelahipotecaconcedidaporquien actuara como comprador en aquella.

En segundo lugar, se admite la inversin del orden legal de presentacin cuando el segundo ttulo haya de producir la cancelacin del primero.


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EjEMPLO 4

Un ejemplo sera el analizado en la Resolucin de 22 de octubre de 1952. Al Registro lle-garon dos adjudicaciones: una, consecuencia de un apremio en el que se trab el corres-pondienteembargo;otra,derivadadelaejecucindeunahipotecaanterior,ejecucinala que haba sido llamado el acreedor embargante. La Direccin entendi que la segun-da adjudicacin, aun presentada con posterioridad, impeda la inscripcin de la primera.

Ahora bien, esta segunda posibilidad ha de quedar limitada al supuesto referido, por haber participado quien accedi antes al Registro en el negocio o procedimiento judicial del que se dedujera la cancelacin de su derecho. Se debe descartar respecto a cualquier otro, por la indefensin que seguramente le producira.

EjEMPLO 5

En este sentido, la Resolucin de 1 de junio de 1993 proclama que si bien es cierto que es doctrina de este centro que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientesdedespachorelativosalamismafincaoqueafectenasutitularaunquehayansidopresentadosconposterioridad,afindeprocurarunmayoraciertoenlacalificacinyevitarasientosintiles,noloesmenosquetaldoctrinanopuedellevarsealextremodeladesnaturalizacin del propio principio de partida el de prioridad obligando al registra-doraunadecisindefondosobrelaprevalenciasustantivaydefinitivadeunoyotrot-tulo(decisinquetantoporsualcancecomoporlolimitadodelosmediosdecalificacin,trasciende claramente a la funcin que la ley encomienda al registrador). En el caso, se habadenegadolainscripcindeunacompraventaporhabersepresentadolosautosju-dicialesdequiebradelasociedadvendedora,que,aunposteriores,fijabancomofechaderetroaccin una anterior a aquel otorgamiento.

4.5. EFECTOS

En sus efectos, se ha de distinguir segn la calificacin sea conforme a la peticin de inscripcin o no.


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4.5.1. La calificacin positiva

Si la calificacin es positiva, el registrador har la pertinente inscripcin, despacha-r el asiento solicitado en el folio del inmueble, expresando en la que viene a llamarse nota de despacho, al pie del ttulo, los datos identificadores del asiento practicado. Una nota anloga se har al margen del asiento de presentacin. Adems, cuando el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el ttulo, se librar nota simple informativa para que el presentante pueda conocer cuanto antes de esa con-trariedad o divergencia.

4.5.2. La calificacin negativa: denegacin y suspensin de la inscripcin

Si la calificacin es negativa, siquiera en relacin con alguna clusula, parte o dis-posicin del ttulo, se emitir por escrito firmado por el registrador y en ella habrn de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivacin jurdica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de Derecho, con expresa indicacin de los medios de impugnacin, rgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente.

La calificacin negativa supondr la prrroga automtica del asiento de presenta-cin por 60 das contados desde la ltima notificacin que de ella efecte el registrador a los interesados, con el fin de que cuenten con tiempo para preparar y presentar, en su caso, el recurso que corresponda (art. 323 de la LH). En cuanto a la notificacin, debe-r hacerse al presentante y al notario autorizante del ttulo presentado y, en su caso, a la autoridad judicial o al funcionario que lo haya expedido. La notificacin se efectuar de conformidad con lo previsto en los artculos 58 y 59 de la Ley 30/1992, admitindose la practicada por va telemtica si el interesado hubiera optado por esta va al tiempo de la presentacin del ttulo (art. 322 de la LH).

En el fondo, la calificacin negativa procede, pues, cuando no se haya cumplido con los recaudos legalmente establecidos, el ttulo sea defectuoso o haya algn otro factor que lo impida. Segn la gravedad de estos defectos, faltas u obstculos regis-trales, an cabra distinguir dos situaciones: aquellas en que tales defectos sean de tal envergadura a juicio del registrador que impliquen la necesidad de rechazar, denegar directamente la inscripcin o motivo de inscripcin pretendido y aquellas otras donde, por ser esos defectos u obstculos salvables, se admite una suerte de suspensin de la inscripcin a fin de conceder al peticionario un cierto margen temporal para que efectivamente los corrija o subsane.


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EjEMPLO 6

Aunquenoexisteunelencolegaldedefectossegnseansubsanablesono,cabecalificarundefectodesubsanablecuandopuedesalvarseatravsdeunanuevaredaccininstru-mental o la aportacin de documentos complementarios, y es justamente al efecto que se suspendelainscripcinenbeneficiodelosinteresados.Lafaltadetraduccinolegaliza-cindeundocumentoextranjero,declaridadenelcuerpoexpositivodelttuloo,incluso,de inmatriculacin del inmueble son supuestos que se han declarado como tales.

En cambio, como ejemplos de defectos insubsanables pueden ponerse el de un ttulo nulo porcontrarioalasleyesoalordenpblico(v. gr., una prohibicin perpetua de enajenar), el del que no resulta inscribible por carecer de trascendencia real o el del afectado por razndeincompatibilidadconotroyaregistrado,nosolopresentado(exart.17delaLH).Enestoscasos,vemosque,pormuchoqueelinteresadoseesfuerce,nopodrsalvareldefecto sustancial de su ttulo mediante la aportacin de otros documentos complemen-tariosniimpedirqueelobstculoregistraldeturnodejedeoperarsinoesinterponiendola pertinente accin judicial al objeto de su remocin.

En tal sentido, el artculo 19 de la Ley Hipotecaria dispone que cuando el registra-dor notare algn defecto subsanable, lo manifestar, en su despacho de calificacin, a los que pretendan la inscripcin, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentacin (prorrogado, como sabemos, en 60 das a contar desde la notificacin de la calificacin, calificacin que no deja de ser negativa por ms que los defectos se hayan apreciado subsanables por el registrador). Si en ese tiempo no subsanaran la falta a satisfaccin del registrador, la calificacin de-vendr en definitiva (que no firme, pues esto depender de que dentro de ese tiempo no haya recurrido tampoco contra la calificacin negativa; ex art. 324, 2. prrafo, del RH), sin perjuicio de que, antes de concluir ese plazo, los interesados puedan solicitar la ano-tacin preventiva que para el supuesto se dispone.

Precisiones

La anotacin preventiva por defectos subsanables se trata de un medio ideado para que los interesados dispongan, cuando les resulte necesario o convenien-te, de ms tiempo para su subsanacin; exactamente, el artculo 96 de la Ley Hipotecaria cifra su duracin en un plazo de 60 das, a contar desde la propia ano-tacin, y susceptible de prorrogarse hasta 180 por justa causa y decisin judicial.

La anotacin preventiva no se establece posible en la legislacin, tratndose de defectos, faltas o impedimentos no subsanables.


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En aras de una mayor concrecin, y por la importancia que tiene la apreciacin en relacin con la dinmica del procedimiento, fjese en que sin ser propiamente defectos del ttulo, afectantes a su fondo o forma, sino obstculos registrales, tambin ha de sus-penderse la inscripcin de un ttulo cuando presentado exista pendiente de despacho definitivo (por encontrarse su calificacin en tiempo o vas de recurso) un ttulo que se lo impida (en virtud de las reglas de los arts. 17 o 20 de la LH, por ejemplo). En estos casos, solo el tiempo, que no una actividad de subsanacin por parte del interesado en la inscripcin del ttulo presentado en segundo lugar, determinar si pueden inscribirse finalmente.

EjEMPLO 7

VaseelsegundoenunciadoplanteadoalfinaldeestaUnidadenelapartadodeEjerci-cios Voluntarios.

Precisiones

Como viene sosteniendo la Direccin General, si se encuentran presentados ttulos contradictorios relativos a una misma finca, lo procedente es calificar y despacharlos por riguroso orden cronolgico de presentacin, subordinando el despacho del que se present despus hasta ver qu ocurre con el que le pre-cedi, de modo que aquel solo podr acceder al Registro si caduca el asiento de presentacin del precedente sin ser inscrito (Resolucin de 24 de octubre de 1998, entre otras).

5. LOS RECURSOS CONTRA LA CALIFICACIN DEL REGISTRADOR

Frente a una calificacin negativa, disponen los interesados (que no el mero presen-tante), adems de la oportunidad de subsanar los defectos cuando hayan sido observados como subsanables, de las siguientes posibilidades:

Instar una nueva calificacin ante otro registrador.


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Recurrir la calificacin sea ante la Direccin General o el rgano jurisdic-cional competente de la comunidad autnoma que tenga atribuido el cono-cimiento de estos recursos en su estatuto, sea ante la jurisdiccin civil por los trmites del juicio verbal.

Atacar directamente el motivo de fondo por el que no se haya inscrito el t-tulo ante los tribunales de justicia.

A continuacin se desarrollarn el recurso gubernativo, el recurso ante la jurisdic-cin civil ordinaria y el impropiamente llamado recurso judicial. Del derecho a que otro registrador califique el ttulo, de la calificacin tildada de sustitutoria, nos ocupa-mos en el epgrafe 6.

5.1. EL RECURSO GUBERNATIVO

Por tradicin, el trmite de revisin registral previsto contra la negativa, total o par-cial, a inscribir del registrador recibe el nombre de recurso gubernativo, que, tras las l-timas reformas legislativas, se ventila hoy conforme a los siguientes criterios:

Se encuentran legitimados para la interposicin del recurso: los particulares interesados, el notario autorizante del ttulo, la autoridad judicial o funciona-rio competente de quien provenga la ejecutoria o mandamiento presentado en el Registro y calificado negativamente, y el Ministerio Fiscal, cuando la calificacin se refiera a documentos expedidos por los jueces, tribunales o secretarios judiciales en el seno de los procesos civiles o penales en los que deba ser parte con arreglo a las leyes, y ello sin perjuicio de la legitimacin de los particulares interesados al respecto.

El recurso deber interponerse en el plazo de un mes desde la fecha de la notificacin de la calificacin por el registrador al recurrente, sin que quepa admitir el recurso fuera de plazo. La interposicin del recurso supondr la prrroga automtica del asiento de presentacin hasta que se notifique al registrador la resolucin que recaiga.

Se presentar el recurso ante el Registro que haya calificado, aunque puede hacerse tambin en los registros y oficinas previstos en el artculo 38.4 de la Ley 30/92 o en cualquier Registro de la Propiedad para que sea inmedia-tamente remitido al registrador cuya calificacin se recurre.


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Si no hubiera recurrido el notario autorizante, autoridad judicial o funcio-nario que expidi el ttulo, el registrador, en el plazo de cinco das, deber trasladar a estos el recurso para que en los cinco das siguientes a contar desde su recepcin realicen las alegaciones que consideren oportunas.

El registrador podr, a la vista del recurso y, en su caso, de las alegacio-nes presentadas, rectificar la calificacin en los cinco das siguientes a que hayan tenido entrada en el Registro los citados escritos, accediendo a su inscripcin en todo o en parte, en los trminos solicitados.

Si mantuviera la calificacin, formar expediente conteniendo el ttulo ca-lificado, la calificacin efectuada, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del notario, autoridad judicial o funcionario cuando no sean los recurrentes, remitindolo, bajo su responsabilidad, a la Direccin Ge-neral de los Registros y del Notariado (en Catalua, a la Direccin General de Derecho y de Entidades Jurdicas) en el inexcusable plazo de cinco das contados desde el siguiente al que hubiera concluido el plazo indicado en el punto anterior.

La Direccin General deber resolver en el plazo de tres meses, con la parti-cularidad de que se computan desde la interposicin del recurso y no desde la recepcin del expediente. Transcurrido este plazo sin que recaiga reso-lucin se entender desestimado el recurso quedando expedita la va juris-diccional, sin perjuicio de la responsabilidad disciplinaria a que ello diere lugar.

En cuanto a sus efectos, si se estima el recurso, el registrador practicar la inscripcin conforme a las indicaciones dadas por la Direccin General en su resolucin; en caso contrario, se mantendr la calificacin.

5.2. EL RECURSO ANTE LA JURISDICCIN CIVIL: EL JUICIO VERBAL REGISTRAL

Segn el artculo 328 de la Ley Hipotecaria, las calificaciones negativas del regis-trador y, en su caso, las resoluciones expresas o presuntas de la Direccin General con motivo del recurso gubernativo sern directamente recurribles ante los rganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicacin las normas del juicio verbal.

La demanda ha de interponerse ante los juzgados de la capital de la provincia donde se ubique el inmueble, en el plazo de dos meses a contar desde la notificacin de la cali-


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ficacin o, en su caso, de la correspondiente resolucin de la Direccin General (tratn-dose de recursos desestimados por silencio administrativo, en el plazo de cinco meses y un da). A la vista del expediente, el Secretario Judicial convocar a cuantos aparezcan como interesados en el mismo (con especial inclusin aqu del notario autorizante y del registrador), emplazndolos para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve das.

5.3. EL LLAMADO IMPROPIAMENTE RECURSO JUDICIAL

El artculo 66 de la Ley Hipotecaria, complementado por el artculo 328 de la Ley Hipotecaria, recuerda que los interesados, adems de recurrir contra la calificacin por la que se suspenda o deniegue la inscripcin, podrn acudir, si quieren, a los tribunales de justicia para ventilar y contender entre s acerca de la validez o nulidad de los mis-mos ttulos.

El ejercicio de la accin a la que se alude difcilmente puede equipararse a las otras dos alternativas hasta aqu analizadas. A su travs, no se impugna la calificacin, sino la causa de fondo por la que a la postre se haya desestimado la inscripcin. El proce-dimiento se desarrolla al margen de las instancias registrales, por los trmites del juicio declarativo que corresponda y sin que el registrador sea parte.

Por tanto, a travs de esta tercera posibilidad que se contempla, el peticionario podr atacar el motivo de fondo por el que no se haya podido registrar el ttulo directamente en sede judicial, y ello incluso sin tener que esperar a la resolucin del recurso registral que hubiera interpuesto. De otro modo: el procedimiento judicial en ningn caso para-lizar la resolucin definitiva del recurso.

EjEMPLO 8

Imaginemos el caso de que un ttulo sea rechazado por incompatibilidad con otro ya ins-crito (v. gr.,dobleventa).Elsolicitantequesecreyeraconderechoporencimadequieningresprimeroestaralegitimadoparademandarleafindequesedeclaresuderechocancelndosecorrelativamenteelasientodeaquel.Laestimacindesudemandaconlle-varalaanulacindelasientoqueleimpedalainscripcinjuntoconlaposibilidaddequeelsuyofueraefectivamentedespachado.


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Complementariamente, al tratarse de un expediente, segn deca antes, desvincula-do de la operatoria del Registro, como la sentencia que recayera gozara de prioridad a partir del momento en que se aportara y no desde la entrada inicial del ttulo calificado, la eventualidad de un pronunciamiento favorable debera asegurarse mediante la anotacin preventiva de demanda que, a solicitud del actor, llegue a cursarse. Tngase en cuenta que los recursos estrictamente registrales producen la prrroga automtica del asiento de presentacin que para el ttulo cuestionado se haya expedido, hasta tanto su desesti-macin adquiera firmeza o se practique el pertinente asiento definitivo.

6. LA CALIFICACIN SUSTITUTORIA

Frente a la calificacin negativa, al lado de los recursos, existe la posibilidad de que el interesado inste la aplicacin del cuadro de sustituciones aprobado por la Direc-cin General de los Registros y del Notariado a tales efectos (art. 19 bis de la LH). En ese cuadro, cada Registro cuenta asignados los titulares de seis Registros de la misma provincia o provincias limtrofes, nunca de la misma localidad o plaza, que se turnarn al objeto de calificar.

Precisiones

Deben distinguirse los registradores sustitutos de los registradores interinos, que son aquellos designados para hacerse cargo de un Registro temporal o circunstancialmente vacante.

Previsto asimismo para cuando, cumplido el plazo para inscribir e interpelado por el interesado, el registrador no emita su calificacin, el derecho a que otro registrador pueda calificar el documento puede ejercerse en los 15 das siguientes a la notificacin de la calificacin negativa, mediante la aportacin al registrador sustituto del testimo-nio ntegro del ttulo presentado y de la documentacin complementaria.

El registrador sustituto lo comunicar al registrador sustituido, pudiendo con ca-rcter previo y en orden a esta finalidad solicitar que se le aporte informacin registral completa, de no existir o ser insuficiente la remitida con el testimonio ntegro del ttulo.


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El registrador sustituido har constar dicha comunicacin, en el mismo da de su recepcin o el siguiente hbil, por nota al margen del asiento de presentacin, indicando que se ha ejercido el derecho a solicitar la calificacin de los ttulos a un registrador de los incluidos en el cuadro de sustituciones, su identidad y el Registro del que sea titular. A partir de la fecha de recepcin de la comunicacin referida, el registrador sustituido deber suministrar al registrador sustituto informacin continuada relativa a cualquier nueva circunstancia registral que pudiera afectar a la prctica del asiento.

Si el registrador sustituto calificara positivamente el ttulo, ordenar al registrador sustituido que extienda el asiento solicitado, remitindole el texto comprensivo de los trminos en que deba practicarse aquel, junto con el testimonio ntegro del ttulo y docu-mentacin complementaria. Extendido el asiento, el registrador sustituido lo comunica-r al registrador sustituto y devolver el ttulo al presentante con nota al pie del mismo, extendida conforme a la legislacin hipotecaria.

En cambio, si lo calificara negativamente, devolver el ttulo al interesado a los efec-tos de interposicin del recurso frente a la calificacin del registrador sustituido ante la Direccin General de los Registros y del Notariado, recurso que deber ceirse a los de-fectos sealados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad.

Precisiones

Sobre la calificacin sustitutoria, la Direccin General ha tenido la oportunidad de decir que no es un recurso de clase alguna, sino que es una autntica ca-lificacin en sustitucin de la que efecta el titular del Registro, porque el legiti-mado para instar esta no est conforme con la inicialmente efectuada. En este sentido, es claro el artculo 19 bis de la Ley Hipotecaria que, en ningn momen-to, dispuso la calificacin sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificacin. Por ello, la calificacin sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislacin hipotecaria, bien que limitada a los defectos sealados por el registrador sustituido, por cuanto no cabe la reformatio in peius mediante la ampliacin de la calificacin con la alegacin de nuevos defectos por el registrador sustituto (cfr. art. 19 bis, reglas 4. y 5. de la LH). Pero si (...) el registrador sustituto confirma solo uno de los defectos expresados en la calificacin inicial, el posterior recurso debe ceirse exclusivamente a ese defecto confirmado, sin que pueda decidirse sobre los defectos que hayan sido revocados por el registrador sustituto en su nota de calificacin (Resoluciones de 5 de marzo, 24 de abril y 5 de mayo de 2008).


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CONCEPTOS BSICOS A RETENER

Las variaciones en el Registro no se producen arbitrariamente; resulta ne-cesario que se cumpla cuidadosamente con una serie de actos. Esa sucesin ordenada de trmites es el llamado procedimiento registral. En l pueden distinguirse tres etapas.

La primera se ocupa de todo lo relacionado con la rogacin instada por el interesado presentando el respectivo ttulo, con especial refe-rencia a la operacin inicial que debe realizarse por el Registro: la prctica del asiento de presentacin.

La siguiente fase comienza a partir de ese instante, llegando hasta aquel inmediatamente anterior a la toma de decisin del encargado sobre la registracin del ttulo en el folio del inmueble. Sobre este segundo estadio del procedimiento destaca la facultad de los intere-sados de desistir de la solicitud de inscripcin ingresada.

La ltima etapa aludira a la terminacin del procedimiento. Esta tendra lugar con la calificacin del ttulo por el registrador, quien, tras un anlisis detallado de su contenido, conforme a los aspectos que le autoriza a controlar la legislacin, permitir o no el asiento pretendido.

Fuera del procedimiento registral, en un sentido estricto, se encontraran los posibles recursos con que se contara frente a la calificacin negativa del ttulo. Considerando que a su travs se continuara conociendo de la pre-tensin calificada, su interposicin no hara ms que diferir la resolucin ltima al supuesto. Sin embargo, en cada uno de estos casos nos encontra-ramos ante un expediente de revisin, contingente (esto es, que no habr de producirse si el interesado o los interesados no se deciden a interponerlo), y que, pese a su plena incidencia sobre lo actuado previamente en el Regis-tro, se ajustara a su propio procedimiento.

Frente al procedimiento tanto judicial como administrativo, se ha de con-cluir en favor de la autonoma del procedimiento registral.

En primer lugar, por cuanto la actuacin registral se asemeja, de una parte, a la judicial, y de otra, presenta rasgos administrativos, rasgos


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hoy puestos de manifiesto en cuanto a la necesidad de extender a las relaciones ciudadano-Registro el plexo de garantas que se recono-cen en la Ley 30/1992.

En segundo lugar, por contar con una regulacin propia y suficiente, sin que resulte directamente aplicable la legislacin procesal (aun en materia de jurisdiccin voluntaria) ni la Ley de Procedimiento Ad-ministrativo, siquiera esta ms all de lo imprescindible.

Y en tercer lugar, porque supuesta la condicin pblica del Registro de la Propiedad y el carcter administrativo de su estructura, funcio-nalmente, sin embargo, se acerca ms a lo jurisdiccional; la califica-cin del registrador consiste, en este sentido, en un juicio lgico en condiciones de independencia jerrquica.

La inscripcin de los ttulos en el Registro puede pedirse indistintamente, establece el artculo 6 de la Ley Hipotecaria:

Por el que adquiera el derecho.

Por el que lo transmita.

Por quien tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir.

Por quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.

Por su parte, las autoridades pblicas, judicial o administrativas, que pue-dan librar los oportunos ttulos registrables. Para ellas, la solicitud de ins-cripcin no puede considerarse, desde luego, facultativa.

En el elenco, debe distinguirse para una mayor claridad entre interesado y presentante (solicitante o peticionario). Son interesados en la inscripcin los otorgantes del ttulo (transmitente o constituyente y adquirente), pero tambin todo aquel que hubiera de salir favorecido, que requiera, para ase-gurar su derecho, que se inscriba con anterioridad un ttulo distinto al suyo. En cuanto al presentante, para cuando no es ninguno de ellos, la legislacin considera que goza de representacin a los efectos de solicitar la inscrip-cin del ttulo, pero no por ello podr desistir de la presentacin-solicitud sin la anuencia de los interesados, ni interponer el recurso que corresponda frente a la calificacin por parte del Registro.

La simple peticin es insuficiente para la inscripcin de un ttulo. Se hace imprescindible adjuntar, presentar en el Registro, el documento donde se


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recoja el acto inscribible. En cambio, la presentacin del documento, sin acompaarla de la solicitud para su inscripcin, vale como peticin tcita o presunta.

Presentado un ttulo en el Registro, de inmediato se har constar en el Libro Diario una breve indicacin, a modo de extracto, del ttulo. Este asiento, denominado de presentacin, ser el primero que cause en el Registro, y tendr capital importancia para la determinacin y conservacin mientras hayan de subsanarse los defectos que advierta en la calificacin del registra-dor o se recurra contra ella de la prioridad de la que haya de gozar frente al resto.

Al presentante se le entregar recibo en el cual se expresar la especie de ttulo entregado, el da y hora de su presentacin y, en su caso, el nmero y tomo del Diario en el que se haya extendido el asiento de presentacin. Asi-mismo, si la finca constare inscrita, inmatriculada, se har referencia en el folio de ella a la presentacin, para simplificar la labor del registrador para cuando, por ejemplo, se le solicite una nota simple o una certificacin, ase-gurando que se incluyan en la informacin que emita los ttulos pendientes de despacho.

Especficamente, los ttulos pueden presentarse en el Registro hasta de cinco modos:

Fsicamente. Es el supuesto ms tradicional; solo puede realizarse durante el horario de apertura al pblico del Registro.

Por correo. Si el ttulo se recibe por correo, se considerar presen-tante al remitente del documento y se practicar el asiento de pre-sentacin en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el da. La presentacin por correo de ttulos registrables plantea el problema de la simultaneidad temporal en su momento de recepcin, puesto que, si son varios los ttulos presentados por este medio, no habr posibilidad material de jerarquizarlos por orden cro-nolgico cuando se abra el correo del da. En atencin a la compleji-dad de la situacin, cuando los distintos ttulos sean contradictorios entre s, el registrador se abstendr, en buena ley, de definir unilate-ralmente cul haya de ser preferente.

A travs de otro Registro de la Propiedad. Si concurren razones de urgencia o necesidad, cualquiera de los otorgantes podr solicitar del Registro de la Propiedad del distrito en que se haya otorgado el


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documento que se remitan al Registro competente, por medio de te-lecopia o procedimiento similar, los datos necesarios para la prctica en este del correspondiente asiento de presentacin.

Por fax. Se trata de una posibilidad solo permitida a notarios y au-toridades judiciales y administrativas. Los documentos presentados por telefax se asentarn en el Diario de acuerdo con la regla gene-ral a excepcin de los que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarn el da hbil siguiente, inmediatamente despus de la apertura del Diario, simultneamente con las dems que hubie-ran ingresado de igual forma o se presenten fsicamente a esa misma hora y en ambos casos en atencin a lo previsto por el artculo 422 del Reglamento Hipotecario en relacin con la presentacin simul-tnea de ttulos.

Por va telemtica o electrnica. Como la anterior modalidad, la electrnica se encuentra restringida directamente a los particulares, que solo podrn beneficiarse de la celeridad de sus efectos a travs de la intermediacin del autorizante (notario) del pertinente ttu-lo. A estos efectos, la comunicacin electrnica vendra a asegurar un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresin de la unidad temporal precisa de presentacin del ttulo, dispone el artculo. De tal manera que, si el ttulo ingresa en horas de oficina, el registrador proceder conforme a las pautas generales, pero si lo hace fuera de horario, el asiento de presentacin se despachar en el da hbil siguiente aun-que, a diferencia de lo que se dispone para los ttulos presentados por telefax, segn el riguroso orden de presentacin que acreditar el se-llado temporal referido.

Al objeto de la inscripcin en el Registro, se precisa del pertinente instru-mento pblico (notarial, judicial o administrativo) que acredite el ttulo que se presenta. A partir de la regla general del artculo 3 de la Ley Hipo-tecaria, el Registro vendra a abrir sus puertas casi en exclusiva a los ins-trumentos pblicos, independientemente de su origen notarial (escritura pblica), judicial o administrativo; por definicin, instrumentos de carcter autntico y fehaciente en cuanto hacen plena prueba del hecho que motiva su otorgamiento, de las declaraciones contenidas y de la fecha sealada de formalizacin.


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En cuanto al contenido de los ttulos registrables, constituye materia inscri-bible cualquier derecho real por el hecho de serlo, esto es, por el hecho de conferir un poder directo sobre la cosa. En cambio, las relaciones obligato-rias, aquellas donde el objeto inmediato consiste en la prestacin a cargo de un sujeto especialmente obligado, por ms que el objeto de esa prestacin (objeto mediato, por tanto, de la relacin) sea inmobiliario, no seran por principio inscribibles. Se dice por principio porque frente a las relaciones reales que encontraran abierto en bloque el Registro, las relaciones perso-nales podrn hacerlo no obstante, pero siempre que exista, cual excepcin, una previsin especfica habilitante.

La calificacin registral se define como el examen, censura o comproba-cin que hace el registrador de la legalidad de los ttulos presentados, antes de proceder a su registracin, accediendo a ello si fuera procedente y dene-gando o suspendiendo la inscripcin cuando no estn arreglados a Derecho (Roca Sastre). Sobre ella, la norma fundamental se encuentra en el artculo 18 de la Ley Hipotecaria, por el cual se establece que los registradores ca-lificarn, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripcin, as como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras pblicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. A partir del precepto, puede desgranarse el mbi-to de la calificacin registral en torno a tres dimensiones que funcionan en unidad de acto. Son las siguientes:

Formal. En un primer trmino, la calificacin se extiende en torno a las formas extrnsecas del documento, esto es, al componente exter-no de los documentos, a sus aspectos formales; as, su autenticidad, la competencia del notario o funcionario autorizante, los requisitos que se exigen por ley para que est vlidamente constituido u opere frente a terceros, la falta de descripcin de datos que hayan de plas-marse en el asiento que se pida, etc.

Sustantivo. Pero escasa proyeccin tendra el principio de legalidad, la calificacin registral, si no pudiera despacharse sobre la validez intrnseca de lo acordado: se rebajara, entonces, a una suerte de ra-tificacin de lo autorizado antes por el notario. El registrador no se limita, ni puede, al estudio de lo formal, pues son graves los efectos que la inscripcin ha de producir. La calificacin, pues, alcanza toda su grandeza en esta segunda dimensin, contemplada en el artculo 18 de la Ley Hipotecaria cuando alude a la validez de los actos dispositivos.


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Controlar el registrador, as, la correccin del ttulo en cuanto a su causa, objeto y consentimiento (con inclusin aqu de la cuestin re-lativa a la capacidad de las partes). La nica salvedad que habra en este sentido sera de orden funcional, en cuanto los aspectos suscep-tibles de control han de reflejarse explcita o implcitamente en el documento, quedando excluidas, por ejemplo, las causas de nulidad detectables mediante prueba ajena al ttulo. A esta segunda dimen-sin del control registral correspondera igualmente la verificacin de la trascendencia jurdico-real de la figura acordada, atento lo ex-presado sobre el concepto.

Registral. Por supuesto, el registrador tiene que comprobar en todo caso que no existe obstculo registral para la inscripcin del ttulo presentado. Se trata de un condicionante esencial a la dinmica del Registro, a la congruencia del orden jurdico registral. La matricu-lacin previa de la finca, la titularidad registral de quien en el ttulo aparece como disponente o la inexistencia de un ttulo de fecha igual o posterior con el que el presentado fuera opuesto o incompatible, constituiran destacadsimos ejemplos.

El plazo para que el registrador califique y, si procede, inscriba el ttulo es de 15 das hbiles contados, por principio, desde la presentacin del do-cumento. Si trascurre el plazo sin que se despache, el interesado tendr la opcin de requerirle para que lo haga en el trmino improrrogable de tres das o de proceder a que otro registrador, de entre el cuadro de sustitucio-nes previsto al efecto, se encargue. Si optando por la primera alternativa, el registrador an no se despachara en ese trmino de tres das, el interesado todava podra instar la aplicacin del referido cuadro de sustituciones.

El mnimo respeto al principio de prioridad exige que los asientos se vayan realizando conforme al orden de presentacin de los ttulos que publican. El exacto orden de su presentacin ser, por tanto, el orden a mantener en la calificacin de los ttulos, si no se quiere evitar que el ttulo posterior acabe despachndose antes o que la lectura del folio sea poco clara, menos fiable. No obstante, se admiten lgicas excepciones. As, en primer lugar, el regis-trador deja de estar obligado en su calificacin por la fecha del asiento de presentacin cuando los ttulos han invertido con la entrada en el Registro su orden lgico de relacin. Con tal medida se busca articular, hacer coin-cidir, los intereses manifestados por las partes en esos documentos. En se-gundo lugar, se admite la inversin del orden legal de presentacin cuando el segundo ttulo haya de producir la cancelacin del primero.

Unidad 8 Dchocivil Dinmobreg

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