Une nouvelle dynamique de l’immobilier d’activités … · pompiers et le grand équipement...

Les études économiquesJuillet 2007

Agence de Développement d'Urbanisme du Pays de Montbéliard Directeur de la publication : Anne PONS8, avenue des Alliés - BP 98407 - 25208 Montbéliard Cedex Réalisation : Eric MARTIN, Samuel WIDMER Tél. 03 81 31 86 00 - Fax 03 81 31 86 19 Mise en page : Christine MAFFLI web : www.adu-montbeliard.fr Crédits photos : ADU, CAPMe-mail : [email protected]

Une nouvelle dynamique de l’immobilierd’activités dans le Pays de Montbéliard

• une demande toujours soutenue

• une offre en croissance constante mais insuffisamment adaptée

• l’amorce d’une nouvelle dynamique incarnée par de nombreux projets privés et publics

sommaire

Par ailleurs la Communauté d’Agglomération met en œuvre de nouveaux parcs d’activités comme l’extension de Technoland, Les Hauts de Mathay qui pourrait accueillir des projets logistiques, ou encore l’extension du parc du Charmontet déclaré récemment d’intérêt communautaire et sur lequel des promoteurs privés sont déjà intéressés pour réaliser des petits bâtiments locatifs à usage d’activités.

Paroles d’experts

Le 6 avril 2007, l’ADU a réuni les investisseurs institutionnels, les élus et les partenaires du Comité Local de Développement pour présenter cet état des lieux du marché local dans le cadre d’un séminaire sur l’immobilier d’activité. Extraits des propos :

M. BESANÇON (Commune d’Arbouans) s’interroge sur les friches industrielles actuelles et futures et leur reconversion éventuelle comme alternative au développement d’une offre nouvelle.

M. LOYER (CAPM) explique l’importance du rôle joué par la collectivité dans l’aménagement d’espaces dédiés à l’activité notamment pour couvrir en partie le risque lié à la vacance.

M. JACOB (SEDD) souligne l’importance de la diversité de l’offre et évoque des idées novatrices vues ailleurs comme la location de foncier d’activités.

M. BOLOT (ADU) insiste sur la nécessité de disposer en permanence d’une offre disponible de manière à pouvoir prospecter et répondre quasi-immédiatement à certaines demandes comme celles des centres d’appels et autres out-sourceurs, même si ce type d’activité est très volatile.

M. LE GOFFIC (ARD) va plus loin en montrant la nécessité d’être en capacité d’accueillir même provisoirement une entreprise en attente d’installation définitive.

M. GATEFOSSE (CDC) indique que la Caisse des Dépôts et Consignation est disposée à participer à la réalisation de programmes immobiliers dans le Pays de Montbéliard en co-financement aux côtés d’investisseurs privés et d’opérateurs publics, là ou il ya déficit manifeste d’offre locative privée et possibilité d’une pré-commercialisation dans des conditions locatives voisines de celles du marché.

M. CHAVELET (Baâtifranc) regrette que les dispositifs d’aide mis en place dans le cadre du crédit-bail immobilier ne puissent être étendus aux produits locatifs qui sont aujourd’hui demandés. Il comprend que les collectivités souhaitent développer des offres spécialisées, mais celles-ci peu-vent être plus longues et plus difficiles à rentabiliser.

En effet la sélection des locataires potentiels au regard de la politique publique de développement économique contraint la commercialisation. Il peut en résulter une vacance qui a un coût. Qui doit le supporter ? Une solution peut consister à travailler sur des projets « en gris » (pré-commercialisés à 30, 50 ou 70 % selon la localisation) en réponse à une demande qualifiée précisément.

Dans le secteur industriel, les besoins exprimés sont souvent spécifiques (hauteurs, ponts roulants, dallages résistants, quais…). Y répondre de façon standard revient, sauf exception, à apporter une réponse inadaptée.

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Evolution des demandes industrielle ou artisanales 2004-2006

Les études de l’ADU 72

L’offre en immobilier d’activités proposée par un territoire est déterminante pour attirer à lui les projets, nécessaires à son développement.

A cet égard, l’Aire urbaine de Belfort-Montbéliard est entrée dans une ère de grands chantiers qui vont profondément la transformer. Le TGV reliera bientôt Paris en 2h20, Techn’hom étend le technopôle de Belfort et l’ouvre sur la ville, le cœur d’agglomération du Pays de Montbéliard se constitue progressivement autour d’un vaste ensemble qui s’étend du centre-ville de Montbéliard jusqu’au centre-ville d’Audincourt et concentre un grand nombre de projets structurants : trans-port en commun en site propre, réaménagement de l’A36 et de ses accès, rénovation urbaine, extension du campus universitaire et technologique (Numerica, Gros-Pierrons), équipements de loisirs (L’Axone, Espace Lumière), extension du parc urbain du Prés-la-Rose (projet touristique de l’Ile en mouvement)…

Dans ce même mouvement, une nouvelle dynamique immobilière s’amorce aujourd’hui, incarnée par de nombreux projets publics et privés. La majorité d’entre eux se développe en cœur d’ag-glomération, favorisés par la zone franche urbaine en vigueur depuis 2006. Ils permettront de répondre à une demande soutenue en prenant le relais d’une offre actuelle en immobilier d’activité qui reste insuffisamment adaptée.

L’amorce d’une nouvelle dynamique incarnée par de nombreux projets privés et publics

Afin d’accompagner et d’encourager le développement de l’immobilier d’activités sur son territoire la CAPM met en œuvre et accompagne de nombreux projets.

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En premier lieu vient le secteur des Gros Piérons au cœur de l’agglomération avec un potentiel de développement sur une trentaine d’hectares ». Il y est prévu des nouvelles acti-vités sur le thème de la mobilité innovante, des bureaux et services, commerces, logements et équipements. Ce site accueille déjà deux équipements majeurs : la caserne centrale des sapeurs pompiers et le grand équipement culturel et sportif « L’Axone ».

Actuellement est à l’étude un « hôtel de projet innovant » destiné à accueillir une fondation, des espaces de recherche, de travail collaboratif, d’échange et d’exposition autour du pôle de compétitivité « Véhicule du futur ».

A proximité, le Green parc se poursuit avec notamment 3 bâtiments de 1 000 m2 chacun qui verront le jour courant 2008 à coté du First.

Sur la zone franche urbaine les projets foisonnent toujours dans ce secteur central de l’agglomération :

- extension du centre Numerica (pépinière, incubateur, espaces de formation…)

- extension de l’hôtel tertiaire Numerica (public/privé)

- hôtel artisanal (public/privé)

- programmes neufs de bureaux (privé).

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L’ADU enregistre environ 80 demandes par an en immobilier d’activités, directement ou par l’intermédiaire de ses partenaires (membres du Comité Local de Développement, élus, …).

En volume les demandes sont toujours aussi nombreuses. Par contre les surfaces demandées sont plus petites, du fait de l’augmentation du nombre :- de demandes de bureaux- de relocalisation ou de développement de projets locaux plus modestes (moins de 400 m2),

par exemple des sorties de pépinière- de créations de structures artisanales dans le secteur du bâtiment

Une demande toujours soutenue��

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Evolution du nombre de demandes immobilières

La demande porte essentiellement sur du locatif et s’oriente de plus en plus vers des locaux à usage mixte :- surfaces tertiaires avec un petit atelier pour du process- surfaces logistiques comportant des surfaces d’atelier et de bureau, la logistique ne se limitant plus au simple stockage

La demande de locaux a essentiellement pour origine un projet de développement ou de création d’entreprises.On observe généralement d’une année sur l’autre, une moitié de projets de développement ou relocalisation, un quart de projets de création et un quart de projets d’implantation.En 2006, la part des créations se réduit au profit des développements. La part des créations reste néanmoins importante et explique la forte demande de petites surfaces.

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Construction de bâtiments industriels

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De nouveaux bâtiments industriels déjà affectés qui n’alimentent pas le marché locatif

L’immobilier industriel connaît lui aussi une progression réelle mais il est affecté à des projets (opération de crédit-bail) et donc n’alimentent pas le marché en offre nouvelle disponible. La vacance globale reste faible, de l’ordre de 3 % du parc.

L’offre pour les PME-PMI et le secteur artisanal se raréfie. Sur le site de La Roche à Bart, les 17 cellules de 90 à 675 m2 (bureaux et ateliers) ont été commercialisées en un peu plus de 2 ans.

L’immobilier logistique se développe lentement, l’offre en foncier étant inexistante dans l’attente de la réalisation du parc des Hauts de Mathay en 2011

Peu d’immobilier logistique sur l’agglomération en dehors des grands opérateurs de la filière automobile

1 demande sur 2 est abandonnée, 1 sur 3 n’a pas trouvé de réponse adaptée

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Type de surfaces demandées

Motifs d’abandon des demandes 2005-2006

rang unité urbaine

m2 construits en 2005

1 Paris 370 283

11 Montbéliard 55 969

16 Mulhouse 43 440

29 Nancy 25 143

30 Strasbourg 22 630

38 Troyes 16 397

39 Besançon 16 341

48 Dijon 7 930

53 Thionville 785

*

* voir page suivante


La mise en place de ce nouveau dispositif fin 2006 a permis l’accélération de la commercia-lisation des bureaux existants sur Valparc et Greenparc. Elle a entraîné un accroissement des demandes sur l’ensemble du secteur couvert par la zone franche, soit 23 porteurs de projets en création, 16 projets de transfert d’activités ; 80 % des entreprises ont besoin d’une surface de moins de 100m2.

SurfaceNombre de demandes

De 40 m2 11

40 à 80 m2 8

80 à 100 m2 6

100 à 150 m2 1

150 à 200 m2 2

Plus de 200 m2 2

La nouvelle ZFU bénéficie aux produits immobiliers du secteur Petite-Hollande /Portes du Jura / Greenparc

Une offre en croissance constante mais insuffisamment adaptée

Un marché de l’immobilier d’activités en pleine croissance : 60 000 m² de locaux neufs par an en moyenne depuis 1994 - 110 000 m² en 2005

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rang unité urbaine


1 Paris 3 219 315


19 Dijon 196 686


36 Mulhouse 98 627

37 Nancy 98 220

48 Besançon 60 776

50 Troyes 43 262

53 Thionville 13 725

rang unité urbaine


1 Paris 1 066 535

8 Strasbourg 75 378

20 Dijon 30 077

34 Besançon 15 327

35 Nancy 14 542

41 Mulhouse 7 640


50 Troyes 5 415

53 Thionville 2 826

Source : Ministère de l’Equipement M2 construits : tout type de bâtiment Unité urbaine de plus de 100 000 habitants de la région Grand-est

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Construction de bureaux

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L’offre nouvelle produite dans l’agglomération de Montbéliard (7 500 m2 construit en 2005) atteint un volume comparable à d’autres agglomérations comme Mulhouse.

Le pic de 2004 correspond à la réalisation de 3 bâtiments tertiaires privés sur Valparc et à la réalisation par la communauté d’agglomération de l’hôtel tertiaire Numerica. Ces réalisations sont aujourd’hui entièrement commercialisées.

Le développement des pôles « Véhicule du futur » et Numérica génère une nouvelle demandeLe développement de projets liés au pôle de compétitivité « Véhicule du futur » (ESPERA Ecole Sbarro, Institut Européen de Géopositionnement…), l’évolution de Numérica (Ars Numerica, Ercos…) rendent nécessaire la réalisation de nouveaux programmes immobiliers (voir plus loin).

Une demande abandonnée ne l’est pas forcément par abandon du projet. Si aucune réponse adaptée n’est apportée, le projet peut aboutir ailleurs, s’orienter vers une construction ou être toujours en recherche de solution.

Les dossiers qui apparaissent ici comme « sans intérêt », sont en fait des projets qui sortent du champ de compétence économique de l’agence (commerce) ou qui manquent de maturation (études de marché, capacité financière…).

Source : Maison De l’Emploi

Construction de Locaux d’activités

Construction de bureaux

Les demandes ZFU entre octobre 2006 et février 2007

La demande porte essentiellement sur du locatif et s’oriente de plus en plus vers des locaux à usage mixte :- surfaces tertiaires avec un petit atelier pour du process- surfaces logistiques comportant des surfaces d’atelier et de bureau, la logistique ne se limitant plus au simple stockage

La demande de locaux a essentiellement pour origine un projet de développement ou de création d’entreprises.On observe généralement d’une année sur l’autre, une moitié de projets de développement ou relocalisation, un quart de projets de création et un quart de projets d’implantation.En 2006, la part des créations se réduit au profit des développements. La part des créations reste néanmoins importante et explique la forte demande de petites surfaces.

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De nouveaux bâtiments industriels déjà affectés qui n’alimentent pas le marché locatif

L’immobilier industriel connaît lui aussi une progression réelle mais il est affecté à des projets (opération de crédit-bail) et donc n’alimentent pas le marché en offre nouvelle disponible. La vacance globale reste faible, de l’ordre de 3 % du parc.

L’offre pour les PME-PMI et le secteur artisanal se raréfie. Sur le site de La Roche à Bart, les 17 cellules de 90 à 675 m2 (bureaux et ateliers) ont été commercialisées en un peu plus de 2 ans.

L’immobilier logistique se développe lentement, l’offre en foncier étant inexistante dans l’attente de la réalisation du parc des Hauts de Mathay en 2011

Peu d’immobilier logistique sur l’agglomération en dehors des grands opérateurs de la filière automobile

1 demande sur 2 est abandonnée, 1 sur 3 n’a pas trouvé de réponse adaptée

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Type de surfaces demandées

Motifs d’abandon des demandes 2005-2006

rang unité urbaine


1 Paris 370 283


16 Mulhouse 43 440

29 Nancy 25 143


38 Troyes 16 397

39 Besançon 16 341

48 Dijon 7 930

53 Thionville 785

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Evolution des demandes industrielle ou artisanales 2004-2006


L’offre en immobilier d’activités proposée par un territoire est déterminante pour attirer à lui les projets, nécessaires à son développement.

A cet égard, l’Aire urbaine de Belfort-Montbéliard est entrée dans une ère de grands chantiers qui vont profondément la transformer. Le TGV reliera bientôt Paris en 2h20, Techn’hom étend le technopôle de Belfort et l’ouvre sur la ville, le cœur d’agglomération du Pays de Montbéliard se constitue progressivement autour d’un vaste ensemble qui s’étend du centre-ville de Montbéliard jusqu’au centre-ville d’Audincourt et concentre un grand nombre de projets structurants : trans-port en commun en site propre, réaménagement de l’A36 et de ses accès, rénovation urbaine, extension du campus universitaire et technologique (Numerica, Gros-Pierrons), équipements de loisirs (L’Axone, Espace Lumière), extension du parc urbain du Prés-la-Rose (projet touristique de l’Ile en mouvement)…

Dans ce même mouvement, une nouvelle dynamique immobilière s’amorce aujourd’hui, incarnée par de nombreux projets publics et privés. La majorité d’entre eux se développe en cœur d’ag-glomération, favorisés par la zone franche urbaine en vigueur depuis 2006. Ils permettront de répondre à une demande soutenue en prenant le relais d’une offre actuelle en immobilier d’activité qui reste insuffisamment adaptée.

L’amorce d’une nouvelle dynamique incarnée par de nombreux projets privés et publics

Afin d’accompagner et d’encourager le développement de l’immobilier d’activités sur son territoire la CAPM met en œuvre et accompagne de nombreux projets.

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En premier lieu vient le secteur des Gros Piérons au cœur de l’agglomération avec un potentiel de développement sur une trentaine d’hectares ». Il y est prévu des nouvelles acti-vités sur le thème de la mobilité innovante, des bureaux et services, commerces, logements et équipements. Ce site accueille déjà deux équipements majeurs : la caserne centrale des sapeurs pompiers et le grand équipement culturel et sportif « L’Axone ».

Actuellement est à l’étude un « hôtel de projet innovant » destiné à accueillir une fondation, des espaces de recherche, de travail collaboratif, d’échange et d’exposition autour du pôle de compétitivité « Véhicule du futur ».

A proximité, le Green parc se poursuit avec notamment 3 bâtiments de 1 000 m2 chacun qui verront le jour courant 2008 à coté du First.

Sur la zone franche urbaine les projets foisonnent toujours dans ce secteur central de l’agglomération :

- extension du centre Numerica (pépinière, incubateur, espaces de formation…)

- extension de l’hôtel tertiaire Numerica (public/privé)

- hôtel artisanal (public/privé)

- programmes neufs de bureaux (privé).

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L’ADU enregistre environ 80 demandes par an en immobilier d’activités, directement ou par l’intermédiaire de ses partenaires (membres du Comité Local de Développement, élus, …).

En volume les demandes sont toujours aussi nombreuses. Par contre les surfaces demandées sont plus petites, du fait de l’augmentation du nombre :- de demandes de bureaux- de relocalisation ou de développement de projets locaux plus modestes (moins de 400 m2),

par exemple des sorties de pépinière- de créations de structures artisanales dans le secteur du bâtiment

Une demande toujours soutenue��

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Evolution du nombre de demandes immobilières

Les études économiquesJuillet 2007

Agence de Développement d'Urbanisme du Pays de Montbéliard Directeur de la publication : Anne PONS8, avenue des Alliés - BP 98407 - 25208 Montbéliard Cedex Réalisation : Eric MARTIN, Samuel WIDMER Tél. 03 81 31 86 00 - Fax 03 81 31 86 19 Mise en page : Christine MAFFLI web : www.adu-montbeliard.fr Crédits photos : ADU, CAPMe-mail : [email protected]

Une nouvelle dynamique de l’immobilierd’activités dans le Pays de Montbéliard

• une demande toujours soutenue

• une offre en croissance constante mais insuffisamment adaptée

• l’amorce d’une nouvelle dynamique incarnée par de nombreux projets privés et publics

sommaire

Par ailleurs la Communauté d’Agglomération met en œuvre de nouveaux parcs d’activités comme l’extension de Technoland, Les Hauts de Mathay qui pourrait accueillir des projets logistiques, ou encore l’extension du parc du Charmontet déclaré récemment d’intérêt communautaire et sur lequel des promoteurs privés sont déjà intéressés pour réaliser des petits bâtiments locatifs à usage d’activités.

Paroles d’experts

Le 6 avril 2007, l’ADU a réuni les investisseurs institutionnels, les élus et les partenaires du Comité Local de Développement pour présenter cet état des lieux du marché local dans le cadre d’un séminaire sur l’immobilier d’activité. Extraits des propos :

M. BESANÇON (Commune d’Arbouans) s’interroge sur les friches industrielles actuelles et futures et leur reconversion éventuelle comme alternative au développement d’une offre nouvelle.

M. LOYER (CAPM) explique l’importance du rôle joué par la collectivité dans l’aménagement d’espaces dédiés à l’activité notamment pour couvrir en partie le risque lié à la vacance.

M. JACOB (SEDD) souligne l’importance de la diversité de l’offre et évoque des idées novatrices vues ailleurs comme la location de foncier d’activités.

M. BOLOT (ADU) insiste sur la nécessité de disposer en permanence d’une offre disponible de manière à pouvoir prospecter et répondre quasi-immédiatement à certaines demandes comme celles des centres d’appels et autres out-sourceurs, même si ce type d’activité est très volatile.

M. LE GOFFIC (ARD) va plus loin en montrant la nécessité d’être en capacité d’accueillir même provisoirement une entreprise en attente d’installation définitive.

M. GATEFOSSE (CDC) indique que la Caisse des Dépôts et Consignation est disposée à participer à la réalisation de programmes immobiliers dans le Pays de Montbéliard en co-financement aux côtés d’investisseurs privés et d’opérateurs publics, là ou il ya déficit manifeste d’offre locative privée et possibilité d’une pré-commercialisation dans des conditions locatives voisines de celles du marché.

M. CHAVELET (Baâtifranc) regrette que les dispositifs d’aide mis en place dans le cadre du crédit-bail immobilier ne puissent être étendus aux produits locatifs qui sont aujourd’hui demandés. Il comprend que les collectivités souhaitent développer des offres spécialisées, mais celles-ci peu-vent être plus longues et plus difficiles à rentabiliser.

En effet la sélection des locataires potentiels au regard de la politique publique de développement économique contraint la commercialisation. Il peut en résulter une vacance qui a un coût. Qui doit le supporter ? Une solution peut consister à travailler sur des projets « en gris » (pré-commercialisés à 30, 50 ou 70 % selon la localisation) en réponse à une demande qualifiée précisément.

Dans le secteur industriel, les besoins exprimés sont souvent spécifiques (hauteurs, ponts roulants, dallages résistants, quais…). Y répondre de façon standard revient, sauf exception, à apporter une réponse inadaptée.

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