Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene...
Transcript of Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene...
![Page 1: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/1.jpg)
Unapređenje upravljanja zemljištemna nivou Lokalnih samouprava una nivou Lokalnih samouprava u
Republici Srbiji
“Međunarodna procena vrednostinepokretnosti”nepokretnosti
Kristfrid Feter,TARA, 30. Maj 2012
![Page 2: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/2.jpg)
Nepokretnosti su
- interesantne za korišćenje za sopstvene
Nepokretnosti su
- interesantne za korišćenje za sopstvene potrebe
- interesantne za privatne ulagače i investitore kao kapitalna investicijainvestitore kao kapitalna investicija
i t t d ć bl ti - interesantne za preduzeća u oblasti industrije, trgovine i usluga
interesantne za javni sektor
![Page 3: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/3.jpg)
Pojam nepokretnostiPojam nepokretnosti
Gradska kuća u Subotici Poslovna zgrada u Nišu
![Page 4: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/4.jpg)
Pojam nepokretnosti obeležen je različitim terminima
- nepokretna imovina
Pojam nepokretnosti obeležen je različitim terminima
- nepokretna imovina
- zemljišni posed - zemljišni posed
- u Nemačkoj ne postoji pravna definicija - u Nemačkoj ne postoji pravna definicija
najčešće je u primeni pojam nepokretnost“ - najčešće je u primeni pojam „nepokretnost
zemljište i na njemu izgrađeni objekat u - zemljište i na njemu izgrađeni objekat u nemačkom pravu predstavljaju jednu celinu
![Page 5: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/5.jpg)
ProcenaProcena
Nepokretnost Veštak
![Page 6: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/6.jpg)
Procena u Nemačkoj
- u Nemačkoj bazirana na potrebe prakse
Procena u Nemačkoj
- u Nemačkoj bazirana na potrebe prakse eksproprijacije
- ustav zahteva obeštećenje u celini
- pravni propisi sadržani su u Građevinskom k ikzakoniku
- dodatno postoje uredbe i smernice
![Page 7: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/7.jpg)
Metode procene
Procene su shodno Uredbi o utvrđivanju
Metode procene
Procene su shodno Uredbi o utvrđivanju vrednosti nepokretnosti bazirane na 3 metodemetode
metoda komparativne vrednosti - metoda komparativne vrednosti
t d d j ih d - metoda vrednovanja prihoda
- troškovna metoda
![Page 8: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/8.jpg)
Metoda komparativne vrednosti
primenjuje se kod utvrđivanja vrednosti
Metoda komparativne vrednosti
primenjuje se kod utvrđivanja vrednosti zemljišta i za procenu etažne svojine
centralnu komponentu pri tome čini upoređivanje cenap j
osnovu ovde predstavljaju zbirke kupoprodajnih cena
razvoj zbirki kupoprodajnih cena u Subotici, Valjevu i Zrenjaninu
![Page 9: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/9.jpg)
Metoda vrednovanja prihoda
Primenjuje se kod nepokretnosti za koje je za
Metoda vrednovanja prihoda
Primenjuje se kod nepokretnosti za koje je za formiranje cene merodavno ukamaćivanje investiranog kapitala.g p
Preduslov predstavljaju godišnji bruto prihod, p j j g j poperativni troškovi, kamatne stope za nepokretnosti, preostali korisni vek trajanja bj kt i d t ljištobjekta i vrednost zemljišta
Za nepokretnosti a i da anje ak p i Za nepokretnosti za izdavanje u zakup i poslovne nepokretnosti i one koje se koriste u komercijalne industrijske i uslužne svrheu komercijalne, industrijske i uslužne svrhe
![Page 10: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/10.jpg)
Troškovna metoda
Utvrđivanje troškova izgradnje objekata
Troškovna metoda
Utvrđivanje troškova izgradnje objekata, spoljnih izgrađenih struktura i posebne opremep
Osnovu mogu predstavljati troškovi g p jizgradnje, izvođenja građevinskih radova ili realno nastali troškovi
Primenjuje se uglavnom kod nepokretnosti koje se koriste a sopst ene potrebe prilikomkoje se koriste za sopstvene potrebe prilikom utvrđivanja troškova zamene
![Page 11: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/11.jpg)
“Engleski kraljevski institut licenciranih procenitelja RICS”
predstavlja širom sveta
Engleski kraljevski institut licenciranih procenitelja RICS
predstavlja širom sveta aktivno i priznato udruženje i k k lifik ihvisokokvalifikovanih
stručnjaka za nepokretnosti sa okop100.000 članova širom sveta. Važi za svetski najznačajnije udruženje inajznačajnije udruženje i osnovano je 1868. god. uLondonu
RICS Standardi procene
![Page 12: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/12.jpg)
- Velika podudarnost sa nemačkom praksom procene
- U “Crvenoj knjizi” definisane su prakse procene, važi zapandan nemačke Uredbe o utvrđivanju vrednosti nepokretnostip j p
-Težište predstavljaju procene za potrebe bilansiranja, procenak t i i i t b d b j k ditnepokretne imovine i procena za potrebe odobravanja kredita
- javno priznata- javno priznata
![Page 13: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/13.jpg)
Evropska asocijacija udruženja procenitelja“
predstavlja krovnu
„Evropska asocijacija udruženja procenitelja
predstavlja krovnu organizaciju nacionalnih udruženja sa sedištem u Briselu
ovoj krovnoj i iji dorganizaciji danas
pripada 40 – 50 udruženja tako odudruženja, tako od 2012. god. i Srbija
“Plava knjiga” Standardi procene
![Page 14: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/14.jpg)
- Pošto se radi o nevladinoj organizaciji, svi standardi ošto se ad o e ad oj o ga ac j , s sta da dpredstavljaju samo preporuke, a ne pravne propise
- Time je otežana implementacija u praksi
U poređenju sa RICS om TEGoVA predstavlja znatno manje- U poređenju sa RICS-om TEGoVA predstavlja znatno manjepoznato i manje značajno udruženje stručnjaka za nepokretnosti
-U “Plavoj knjizi” nalaze se preporuke za obrazovanje, definicijepojmova vrednosti i metoda kao i opisi nacionalno-specifičnihobičaja procene
![Page 15: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/15.jpg)
Austrija
- Osnovu predstavlja Zakon o proceni vrednosti nepokretnosti iodgovarajuće normeN ji ič bi k k d j ih k N čk j- Ne postoji zvanična zbirka kupoprodajnih cena kao u Nemačkoj,istu vodi jedno privatno preduzeće na bazi zemljišnih knjiga
- 3 metode procene kao što je međunarodno uobičajeno- 3 metode procene kao što je međunarodno uobičajeno- Oblast veštačenja uporediva sa Nemačkom- Imenovanje veštaka se kao i u Srbiji vrši od strane pravosudnihj j porgana
![Page 16: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/16.jpg)
Mađarska
- Zakon o veštacima Ministarstva pravosuđa- Imenovanje veštaka vrši Ministarstvo pravosuđa- Stručni nadzor vrši Ministarstvo pravosuđa
- Veštaci moraju biti članovi Komore sudskih veštaka- Stručno obrazovanje i usavršavanje sprovodi Komora sudskih veštaka
- Licenca samo nakon obrazovanja za procenu nepokretnosti
Ne postoje jedinstvene metode procene- Ne postoje jedinstvene metode procene,- 1. Uredba, procenu vrednosti nepokretnosti treba sprovesti na osnovu
komparativnih podataka2 U db i lik i đ i đ ljiš i d i b b đ j- 2. Uredba pravi razliku između izgrađenog zemljišta i vrednosti za obezbeđenjekredita i sa time povezanim međunarodno primenjenim metodama
![Page 17: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/17.jpg)
ČeškaČeška
- Ministarstvo pravosuđa usvojilo Zakon o veštacima i Uredbu o sprovođenju
- Imenovanje vrši Ministarstvo pravosuđa- Nalazi veštaka overavaju se pečatom i sadrže nacionalni grb- Zbirku kupoprodajnih cena vode poreske uprave, a analizu vrši centralni zavod za statistiku
- Propisane metode su metoda komparativne vrednosti, metoda p p ,vrednovanja prihoda i troškovna metoda (analogna metodi utvrđivanja materijalne vrednosti)
- Postupanje slično postupcima u Nemačkoj i AustrijiPostupanje slično postupcima u Nemačkoj i Austriji
![Page 18: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/18.jpg)
SlovačkaSlovačka
- Od 2004. god. Zakon o veštacimaGlavni razlog transformacija državne svojine u privatnu svojinu- Glavni razlog transformacija državne svojine u privatnu svojinu
- Zakon reguliše delatnost, odgovornost, nagrađivanje i nadležnost Ministarstvapravosuđa u oblasti stručnog obrazovanja i kontroleU k li i l i b j i b t i it t- U zakonu su regulisani uslovi obrazovanja i obrazovne ustanove, univerzitetu Žilini i univerzitet u Bratislavi
- Kao metode primenjuju se metoda komparativne vrednosti, kombinovana metoda iz troškovne metode i metode vrednovanja prihoda i metoda diferencijacije lokacija (prilagođavanje materijalne vrednosti prema opštojlokaciji, nameni, saobraćajnoj povezanosti i vrsti nepokretnosti)j j j p p )
![Page 19: Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou Lokalnih ... · PDF file- 3 metode procene kao što je me3 metode procene kao što je međunarodno uobiunarodno ... PPT_Vetter_International_Real_Estate_Valuation_SRB](https://reader030.fdocuments.net/reader030/viewer/2022013117/5a7a3edf7f8b9a01528c0b3e/html5/thumbnails/19.jpg)
Zahvaljujem se na pažnji i
želim Vam dalji uspešan tok kongresa
Kristfrid Feter
Tara, 30. maj 2012.