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UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos»Emission 2013 de nouvelles parts

Prospectus d’émission et de cotation du 18 novembre 2013

UBSa Asset management Fonds de placement Real estate investment funds de droit suisse

Table de matières

Table de matières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Principales informations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Restrictions de vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Offre de souscription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Risques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Données générales sur UBS Anfos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Rapport Annuel 2012 / 2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Annex A

Prospectus avec contrat de fonds de placement intégré en mai 2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Annex B

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Principales informations

Période de souscription Du 28 novembre au 6 décembre 2013, 12h00

Rapport de souscription 12 anciennes parts donnent le droit de souscrire 1 nouvelle part

Prix de souscription CHF 51.65 net par nouvelle part

Le prix de souscription a été fixé conformément au contrat de fonds; il est basé surla valeur d’inventaire (après distribution) au 30 septembre 2013 et inclut l’achat durevenu couru ainsi que la commission d’émission prévue par le contrat de fonds.

Libération 13 décembre 2013

Méthode d’émission L’émission se fera à la commission («best effort basis») dans le cadre d’une offre desouscription publique en Suisse. Après l’expiration du délai de souscription, lesdroits de souscription non exercés seront caducs et sans valeur.

Le nombre de nouvelles parts émises sera fixé par la direction du fond après l’expira-tion du délai de souscription en fonction des souscriptions reçues. Par conséquent, lenombre maximum de nouvelles parts mentionnées pourrait ne pas être atteint.

Ainsi, le prix des droits de souscription négociés à la SIX Swiss Exchange est soumisaux fluctuations en fonction de l’offre et de la demande. La stabilité du prix desdroits de souscription ne peut être garantie.

Clearing SIX SIS AG, Olten

Monnaie de négoce CHF (francs suisse)

Organisme de UBS SAcompensation / Banque de Dépot

Numéros de valeur / Parts: 1.442.082 / CH0014420829 / ANFOISIN / Symboles Droits de souscription: 22.716.021 / CH0227160212 / ANFO1

Dans ce prospectus d’émission et de cotation, le rapport annuel 2012 / 2013 pour UBS (CH) Property Fund –Swiss Residential «Anfos» a été inclus en allemand car les informations ne sont actuellement disponibles qu’enallemand. Uniquement le prospectus d’émission et de cotation en allemand fait foi pour la cotation.

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Restrictions de vente

Lors de l’émission et du rachat de parts du fonds à l’étranger, les dispositions concernant les fonds de placementet celles d’ordre fiscal en vigueur dans le pays concerné s’appliquent.

L’émission des parts du fonds s’adresse au publique uniquement en Suisse et dans la Principauté de Liechtenstein.

En dehors de la Suisse et de la Principauté de Liechtenstein, la vente, le courtage ou le transfert des parts de fondsainsi que la distribution de ce prospectus et d’autres documents relatifs à l’offre et la vente des parts de ce fondspeuvent être limités ou interdits. En particulier, les restrictions suivantes s’appliquent:

U.S.A., U.S. persons

UBS investment funds have not been and will not be registered in the United States according to the United StatesInvestment Company Act of 1940. Units of UBS investment funds have not been and will not be registered in theUnited States according to the United States Securities Act of 1933. Therefore units of UBS investment funds maynot be offered, sold or distributed within the USA and its territories.

Units of this fund may not be offered, sold or delivered to US citizens, individuals domiciled in the US and/or othernatural persons or legal entities whose income and/or earnings are subject to US income tax, regardless of source, as well as persons who are considered to be US persons pursuant to regulation S of the US Securities Actof 1933 and/or the US Commodity Exchange Act, each in its most recent version.

European Economic Area (EEA)

No units of «UBS Anfos» investment fund have been offered or sold, or will be offered or sold, to the public inany Member State of the European Economic Area, except that it may offer units in any Member State.

(a) at any time to a legal entity which is a qualified investor as defined in the Prospectus Directive1; or

(b) at any time to fewer than 100 or, if the Relevant Member State has implemented the relevant provision ofthe 2010 PD Amending Directive2, 150 natural or legal persons (other than qualified investors as defined inthe Prospectus Directive) as permitted under the Prospectus Directive, subject to obtaining the prior consentof the relevant bank or banks nominated by the company for any such offer; or

(c) in any circumstances which do not require the publication by the Issuer of a prospectus pursuant to Article 3(2)of the Prospectus Directive.

For the purposes of this provision, the expression “offer” in relation to any units in any Member State means thecommunication in any form and by any means of sufficient information on the terms of the offer and the unitsto be offered so as to enable an investor to decide to purchase or subscribe the units, as the same may be variedin that Member State by any measure implementing the Prospectus Directive in that Member State.

Principauté de Liechtenstein

Le fonds bénéficie d’une autorisation de distribution pour la principauté de Liechtenstein.

1 Prospectus Directive means Directive 2003/71/EC as amended by Directive 2010/73/EC2 Amending Directive means Directive 2010/73/EC

Allemagne

Le fonds ne bénéficie pas d’une autorisation de distribution en Allemagne et une autorisation de distribution n’apas été demandée auprès de la BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen). Ce prospectus ne constitue pasune offre ni un appel d’offres à acquérir des parts de ce fonds en Allemagne.

France

Le fonds ne bénéficie pas d’une autorisation de distribution en France et une autorisation de distribution n’a pasété demandée auprès de la AMF (Autorité des marchés financiers). Ce prospectus ne constitue pas une offre niun appel d’offres à acquérir des parts de ce fonds en France.

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Offre de souscription

Base juridique

La direction du fond UBS Fund Management (Switzerland) SA a décidé le 11 novembre 2013 de procéder à l’émission de nouvelles parts UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos» («UBS Anfos»).

Emission contre droits de souscription

Sur la base des parts de fond en circulation au 28 novembre 2013, les détenteurs des parts mentionnées ci-aprèsse verront proposés

au maximum 2’561’784 nouvelles parts UBS Anfos durant la période comprise entre le 28 novembre etle 6 décembre 2013, 12h00

aux conditions suivantes:

1. Rapport de souscription

12 anciennes parts donnent le droit de souscrire 1 nouvelle part.

L’émission se fera à la commission («best effort basis») dans le cadre d’une offre de souscription publique enSuisse. Après l’expiration du délai de souscription, les droits de souscription non exercés seront caducs et sansvaleur. Le nombre de nouvelles parts émises sera fixé par la direction du fond après l’expiration du délai de souscription en fonction des souscriptions reçues. Par conséquent, le nombre maximum de nouvelles parts mentionnées pourrait ne pas être atteint. Ainsi, le prix des droits de souscription négociés à la SIX Swiss Exchangeest soumis aux fluctuations en fonction de l’offre et de la demande. La stabilité du prix des droits de souscriptionne peut être garantie.

2. Prix de souscription

CHF 51.65 net par nouvelle part

Le prix de souscription a été fixé conformément au contrat de fonds; il est basé sur la valeur d’inventaire (aprèsdistribution) au 30 septembre 2013 et inclus l’achat du revenu couru ainsi que la commission d’émission prévuepar le contrat de fonds.

3. Justificatif du droit de souscription

Coupon no 19 détaché des anciennes parts UBS Anfos.

4. Exercice du droit de souscription

Pour les investisseurs détenant les parts en dépôt ouvert auprès d’une banque, les droits de souscription sont portés en compte par l’entremise des banques dépositaires. L’exercice du droit de souscription doit se faire selonles instructions de la banque dépositaire.

Les investisseurs gardant leurs parts à domicile ou dans un coffre à la banque exerceront leurs droits de souscrip-tion en remettant le coupon no 19 détaché des parts UBS Anfos à une succursale d’UBS SA en Suisse ou à leurbanque en Suisse.

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Les droits de souscription non exercés seront caducs et sans valeur dès le 6 décembre 2013, 12h00. La directiondu fonds / UBS Fund Management (Switzerland) SA se réserve le droit, après l’expiration du délai de souscription,de souscrire les droits non exercés et de placer les parts correspondantes sur le marché.

5. Négoce du droit de souscription

Il y a un négoce officiel des droits de souscription à la SIX Swiss Exchange du 28 novembre au 4 décembre 2013.

6. Jour ex droits

Dès le 19 novembre 2013, les parts UBS Anfos sont négociées ex droit au bénéfice et à partir du 28 novembre2013 ex droit de souscription à la SIX Swiss Exchange.

7. Libération

La libération des nouvelles parts aura lieu le 13 décembre 2013.

8. Matérialisation

Les parts constitueront des titres intermédiés. Le porteur de parts du fonds n’est pas autorisé à exiger la livraisond’une part au porteur ou d’un certificat.

9. Jouissance

Les nouvelles parts portent jouissance rétroactivement à partir du 1er octobre 2013.

10. Distribution pour l’exercice 2012 / 2013

La distribution pour l’année 2013 de CHF 2.00 brut par part contre présentation du coupon no 18 est effectuéeavec valeur le 22 novembre 2013. La distribution est soumise à l’impôt anticipé de 35%.

11. Cotation

La cotation de nouvelles parts a été demandée et approuvée pour le 13 décembre 2013 conformément avec le«standard pour les placements collectifs de capitaux» à la SIX Swiss Exchange.

12. Force Majeure

La direction du fonds est autorisée, en raison d’événements marquants de nature nationale ou internationale,monétaire, financière, économique, politique ou relative à la bourse ou autres incidents graves à tout momentavant le début du négoce de droit de souscription, prévu pour le 28 novembre 2013, de reporter l’émission desnouvelles parts à une date ultérieure ou de ne pas l’effectuer du tout. Une décision correspondante serait publiéepar communiqué de presse.

Risques

Risques liés à l’investissement

Le fonds UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos» est soumis aux dispositions de protection des inves-tisseurs de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) du 23 juin 2006. Lesdites dispositionspeuvent éventuellement minimiser les risques cités mais ne peuvent en aucun cas les supprimer.

Les investisseurs qui envisagent l’achat de parts du fonds immobilier UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential«Anfos» dans le cadre de cette émission sont invités à prendre connaissance des facteurs de risque spécifiques ci-après (énumération non exhaustive). De tels risques peuvent, individuellement ou combinés, exercer un impactnégatif sur la situation bénéficiaire du fonds immobilier et sur l’évaluation de la fortune du fonds ainsi que sur lecours boursier. Ils peuvent en outre entraîner une réduction de la valeur des parts.

Dépendance vis-à-vis de l’évolution conjoncturelle

UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos» investit en priorité dans des immeubles d’habitation situésdans la Suisse alémanique, d’où sa dépendance vis-à-vis de l’évolution conjoncturelle et aux conditions-cadreséconomiques. A titre d’exemple, une évolution conjoncturelle défavorable peut entraîner une hausse des logementsvacants. Par conditions-cadres économiques générales, on entend à titre d’exemple un ralentissement économiquegénéralisé, une variation des taux d’inflation en Suisse ou de l’attrait des facteurs de localisation des zones économiques centrales suisses en comparaison internationale. Une évolution conjoncturelle négative peut égalementpeser sur l’environnement boursier, ce qui peut se répercuter sur la SIX Swiss Exchange et donc sur les cours desparts.

Transformations au sein du marché immobilier suisse

Par le passé, le marché immobilier affichait des structures cycliques. A l’avenir également, les fluctuations cycliquesde l’offre et de la demande peuvent survenir sur les marchés des locataires et des propriétaires. Ces fluctuationsne vont pas forcément de pair avec l’évolution conjoncturelle générale. Toutefois, la demande d’immeubles d’habitation notamment est liée à l’évolution de la conjoncture. Une offre excessive risque d’entraîner une réductiondes revenus locatifs et des prix de l’immobilier tandis qu’un tarissement de l’offre se traduit par une hausse. Dece fait, aucune conclusion fiable ne peut être émise concernant les prévisions d’évolution du marché suisse del’immobilier. De plus, on ne peux exclure des écarts sensibles de l’immobilier en fonction de sa localisation et/oude son affectation.

Liquidités restreintes

Le marché de l’immobilier suisse se caractérise par une liquidité restreinte, en particulier pour les immeubles deplus grande taille, ce qui peut avoir des répercussions négatives sur les prix. Il existe un risque que l’achat ou lavente à court terme de biens immobiliers assez importants soit, en fonction de la situation du marché, en partieimpossible ou possible sous réserve de concessions tarifaires.

Evolution des taux

Les variations des taux du marché des capitaux (en particulier du taux hypothécaire) et de l’inflation, voire des prévisions d’inflation, peuvent exercer une influence majeure sur la valeur de l’immobilier et l’évolution des loyerslocatifs ainsi que sur les coûts de financement.

Evaluation de l’immobilier

Conformément à l’art. 64 al.1 LPCC, à l’art. 88 al. 2 LPCC, aux art. 92 et 93 OPCC ainsi qu’aux directives SFA relatives aux fonds immobiliers (www.sfa.ch), les immeubles du fonds sont régulièrement évalués par des expertschargés des estimations indépendants accrédités par l’autorité de surveillance sur la base d’une méthode de la

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valeur de rendement dynamique. A l’achat ou à la vente de biens-fonds dans la fortune du fonds ainsi qu’à la clôture de chaque exercice, la valeur vénale des biens-fonds inclus dans la fortune du fonds doit être vérifiée parles experts chargés de l’estimation. La valeur vénale des immeubles correspond à un prix qui pourrait être appliqué dans le cadre de relations commerciales usuelles et sous réserve d’un comportement d’achat et de venteconsciencieux. Au cas par cas, en particulier à l’achat et à la vente des immeubles de fonds, d’éventuelles oppor-tunités dans l’intérêt du fonds seront exploitées le mieux possible. Cela peut générer des écarts par rapport auxévaluations (concernant l’évaluation de la fortune du fonds et des parts).

Etablissement de bâtiments, projets de construction

Conformément au contrat du fonds, la direction du fonds peut demander la construction de bâtiments pour lecompte du fonds. Jusqu’à l’achèvement desdits bâtiments, les investissements peuvent nécessiter des moyensconsidérables sur une période prolongée et cela peut prendre un certain temps avant que les bâtiments génèrentun rendement. De plus, la construction de bâtiments peut impliquer tous les risques inhérents à la planification età l’exécution des travaux, en particulier pour les projets importants.

Risques environnementaux

A l’achat d’immeubles, la direction du fonds vérifie les risques environnementaux. Si des nuisances ou problèmesenvironnementaux sont constatés, soit les coûts prévisibles seront soit intégrés au calcul du prix d’achat, soit uneindemnisation sera convenue avec le vendeur, soit l’achat de l’immeuble sera décliné. Toutefois, l’apparition ultérieure de sites contaminés, inconnus jusqu’alors, ne peut globalement pas être exclue. Il peut en découler deconsidérables coûts d’assainissement imprévus ainsi que des conséquences sur l’évaluation de la fortune du fondset des parts.

Changements de lois et de directives

D’éventuels changements à l’avenir de lois, de diverses prescriptions ou de la pratique des autorités, en particu-lier dans le domaine du droit fiscal, du droit du bail, du droit de l’environnement, de la loi sur l’aménagement du territoire et du droit de superficie, ou encore du droit de placement collectif des capitaux et des marchés des capitaux peuvent exercer un impact sur les prix de l’immobilier, les coûts et revenus, et par conséquent sur l’évaluation de la fortune du fonds et des parts.

Formation des prix

Bien que les parts d’UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos» soient cotées à la SIX Swiss Exchange,on ne peut garantir en permanence un marché suffisamment liquide pour les parts. Un volume de liquidités insuffisant peut avoir des retombées négatives sur la négociabilité et les cours des parts et entraîner un regain devolatilité des cours. On ne peut garantir que les parts seront négociées au prix d’émission ou à la valeur d’inven-taire, voire au-dessus.

La direction du fonds s’engage à racheter les parts à la fin d’un exercice sous réserve d’un préavis de 12 mois auxconditions fixées dans le contrat du fonds (voir § 5 ch. 4 du contrat du fonds).

Evolution de la valeur du fonds immobilier

La performance obtenue par le passé ne saurait préjuger de la performance future des parts de fonds.

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Données générales sur UBS Anfos

Utilisation des revenus nets

Le portefeuille immobilier d’UBS Anfos a progressé de plus de 22% ces trois dernières années, passant d’environ1’685 mio de CHF (au 30 septembre 2010) à environ 2’060 mio de CHF (au 30 septembre 2013).

Au cours de ces derniers mois, UBS Anfos a lancé plusieurs projets de construction et a réalisé des acquisitions quifourniront au portefeuille des immeubles attrayants afin d’améliorer encore la qualité et la diversification du porte-feuille. Par ces acquisitions et projets de construction bien situés dans les régions de Zurich, Berne et Bâle le volume du portefeuille augmentera par environ 285 mio de CHF. Avec ces transactions UBS Anfos confirme sastratégie d’investissement à succès comme fonds avec un portefeuille bien diversifié d’immeubles d’habitation enSuisse alémanique et une croissance forte dans des grandes villes et leur agglomération.

Une part importante du produit de l’émission bénéficiera aux projets présentés ci-dessous:

Nouvelle construction d’un immeuble d’habitation et commercialARK 143, Berne Volume d’investissement d’env. 120 mio de CHFFin des travaux au 4e trimestre 2012 / 1er trimestre 2013

Assainissement et transformation d’un immeuble d’habitation et commercialAnfoshaus, Bâle Volume d’investissement d’env. 45 mio de CHFFin des travaux au 3e trimestre 2013

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Nouvelle construction de remplacement d’un immeuble d’habitationAltwiesen, Zurich-SchwamendingenVolume d’investissement d’env. 120 mio de CHFFin des travaux en deux étapes prévue pour 2014 et 2016

Le produit restant de l’émission servira à l’acquisition d’immeubles supplémentaires, au financement d’autres projets de construction et assainissements ainsi qu’au remboursement de capitaux empruntés.

Brève information sur UBS Anfos

UBS Anfos investit en priorité dans des immeubles d’habitation situés en Suisse alémanique, à des endroits présentant un grand intérêt sur le plan économique. UBS Anfos détient au 30 septembre 2013 des biens immo-biliers pour une valeur vénale de CHF 2’060 millions, dont 74% investis dans des immeubles d’habitation. Cesbiens immobiliers se trouvent pour la plupart situés dans les cantons de Zurich (34.9%), les deux Bâle (21%),Berne (14%), Argovie (11.3%) et de St-Gall (5.7%).

Procédures judiciaires

Pas de procédures judiciaires en cours.

Modifications du capital durant les trois dernières années

Sauf l’émission de 3’074’141 nouvelles parts en novembre 2011, aucune modification du capital a été effectuée.

Evolution du cours

Source: Bloomberg

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25'000

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100'000

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Jan 09 Jun 09 Okt 09 Mrz 10 Aug 10 Jan 11 Jun 11 Okt 11 Mrz 12 Aug 12 Jan 13 Jun 13 Nov 13

Volume (parts)A

nfos

(CH

F)

Volume Anfos

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Evolution du cours en chiffres

L’évolution du cours des parts est la suivante (cours de clôture ajustés en CHF):

UBS Anfos 2009 2010 2011 2012 20131

Plus haut 59.20 62.35 65.80 67.75 64.90Plus bas 50.90 57.00 59.00 61.75 59.101 1 janvier–8 novembre 2013Source: Bloomberg

Distributions (en CHF)

UBS Anfos 2009 2010 2011 2012 20131

Distribution 2.00 2.00 2.00 2.00 2.001 Le paiement est prévu pour 22 novembre 2013

Les investisseurs domiciliés à l’étranger peuvent demander le remboursement entier ou partiel de l’impôt anticipéd’actuellement 35% pour autant que les dispositions de la convention sur la double imposition conclue avec leurpays de résidence le prévoient.

Clôture de l’exercice / paiement de coupon

30 septembre / en novembre

Fondation / Prospectus comportant le contrat de fonds

5 octobre 1956 / mai 2013

Société d’audit

Ernst & Young SA, Bâle

Documents

Les rapports annuels et semestriels des fonds de placement UBS peuvent être obtenus gratuitement auprès d’UBSFund Management (Switzerland) SA, case postale, CH-4002 Bâle, ou consultés sur le site Internet suivant:www.ubs.com, sous la rubrique «UBS Funds».

Modifications importantes depuis le dernier Rapport Annuel

Depuis le dernier bouclement au 30 septembre 2013, aucun changement matériel a eu lieu.

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Responsabilité quant au contenu du Prospectus

UBS Fund Management (Switzerland) SA assume toute responsabilité découlant du contenu du prospectus d’émission et de cotation et déclare par la présente qu’à sa connaissance les indications sont exactes, et qu’aucunfait important n’a été omis.

UBS Fund Management (Switzerland) SA déclare que le rapport annuel de l’année 2012/2013 (Annex A) fait partie intégrante de ce prospectus de cotation.

Bâle, le 18 novembre 2013

UBS Fund Management (Switzerland) SA

André Valente Dr. Riccardo BoscardinDirecteur Responsable des fonds immobiliers

Annex A – Rapport Annuel 2012 / 2013

Anlagefonds schweizerischen Rechts

Asset management UBS Funds

UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos»Jahresbericht2012/2013

Inhaltsverzeichnis

2Organisation

3Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss

4Mitteilungen an die Anleger

5Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung

6Bewertungsbericht

8Bericht des Portfoliomanagers

14Finanzrechnung

16Liegenschaftenverzeichnis

Anlagefonds schweizerischen Rechts(Art Immobilienfonds)Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2013Valoren-Nr.: 1 442 082

VerkaufsrestriktionenAnteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden.Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Ertrag, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegt, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commoditiy Exchange Act in der jeweils aktuellen Fassung als US-Personen gelten weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden.

www.ubs.com/realestate-switzerland

1

Fondsleitung

UBS Fund Management (Switzerland) AG,Brunngässlein 12, 4002 Basel

Verwaltungsrat

Dr. Andreas Schlatter, Präsident (seit 11. Juli 2013) Group Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich

Thomas Rose, Präsident (bis 11. Juli 2013, danach Mitglied) Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich

Reto Ketterer, Vizepräsident Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich

André Valente, Delegierter Christian Eibel

Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich Kurt Jud, (seit 11. Juli 2013)

Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Markus Lesmann

Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich

Geschäftsleitung

André Valente, Geschäftsführer und Delegierter des Verwaltungsrates

Karsten Illy, Stellvertretender Geschäftsführer und Leiter Operations Securities Funds

Dr. Riccardo Boscardin Leiter Real Estate Funds

André Debrunner Leiter Fund Reporting & Information Management

Eugène Del Cioppo Leiter Business Development & Client Relationship Management

Tony Guggenbühler Leiter Quality Monitoring & Delegation Management

Sérgio Mestre Leiter Finance & Controlling

Beat Schmidlin Leiter Legal Services

Thomas Zimmerli Leiter Compliance

Organisation

Depotbank

UBS AG, Basel und Zürich

Schätzungsexperten

KPMG AG, Real Estate, ZürichAkkreditierte Schätzungsexperten Stefan Pfister Ulrich Prien Beat Ochsner

Prüfgesellschaft

Ernst & Young AG, Basel

Liegenschaftenverwaltungen

Livit AG, Zürich Wincasa AG, Winterthur Bilfinger Real Estate AG, Wallisellen Privera AG, Bern Arealis AG, Baden de Rham & Cie SA, Lausanne Immoveris Properties AG, Bern

Zahlstellen

UBS AG, Basel und Zürichund ihre Geschäftsstellen in der Schweiz

Steuerlicher Vertreter in Deutschland

Ernst & Young GmbH WirtschaftsprüfungsgesellschaftMergenthalerallee 3–5D-65760 Eschborn

Kontaktstelle in Liechtenstein

Zahlstelle/VertreterLiechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft,Städtle 44, FL-9490 Vaduz

2

Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss

30.09.2013 30.09.2012 30.09.2011

Nettofondsvermögen (in Mio. CHF) 1 593,9 1 561,9 1 387,5Anzahl Anteile 30 741 404 30 741 404 27 677 263Inventarwert pro Anteil (in CHF) 51.85 50.81 50.15

Ausschüttung pro Anteil (in CHF) 2.00 2.001 2.00Letzter Börsenkurs per Stichtag (in CHF) 61.75 64.75 63.30

Grundstücke/Immobilien (in Mio. CHF) 2 060,3 1 882,4 1 813,1Gesamtfondsvermögen (in Mio. CHF) 2 100,3 1 905,5 1 829,1Fremdkapital (in Mio. CHF) 506,5 343,6 441,6

Mietzinseinnahmen (in Mio. CHF) 110,0 104,7 103,0Ordentlicher Unterhalt (in Mio. CHF) 8,6 8,4 8,0Nettoertrag (in Mio. CHF) 57,1 56,5 55,6

Performance2 -1,6% 7,6% 6,6%SXI Real Estate Funds TR (1-Jahres-Performance) -2,6% 4,9% 6,6%Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) - NAV3 1,2% k.A. k.A.

Wohnbauten 73,9% 74,5% 76,7%13,2% 13,8% 13,3%

Gemischte Bauten 10,7% 5,7% 7,8%Bauland/Angefangene Bauten 2,2% 6,0% 2,2%

Kanton Zürich 34,9% 37,1% 37,7%21,0% 22,4% 21,9%

Kanton Bern 14,0% 9,0% 9,2%Kanton Aargau 11,3% 11,3% 9,3%Kanton St. Gallen 5,7% 6,1% 6,3%Übrige Kantone 13,1% 14,1% 15,6%

30.09.2013 30.09.2012 30.09.2011

Anlagerendite 6,2% 5,5% 4,9%Ausschüttungsrendite 3,2% 3,1% 3,2%Ausschüttungsquote (Payout-Ratio) 105,7% 96,3% 97,8%Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 5,8% 5,2% 4,6%Agio/Disagio 19,1% 27,4% 26,2%Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 73,0% 74,0% 74,3%

18,2% 12,0% 18,2%Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote 5,4% 3,2% 3,5%Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) - GAV3 0,89% 0,89% 0,89%

1 davon CHF 0.20 Kapitalgewinnausschüttung inkl. Verrechnungssteuer2 Berechnung gemäss SFAMA (Swiss Funds & Asset Management Association) 3 Neu wird ab dem Geschäftsjahr 2012/2013 die Fondsbetriebsaufwandsquote auch auf der Basis des Nettofondsvermögens (NAV; Net Asset Value) berechnet.

Die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote erfolgte bis anhin ausschliesslich auf Basis des Gesamtfondsvermögens (GAV: Gross Asset Value).

Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.Dieser Hinweis gilt für alle im Jahresbericht aufgeführten historischen Performancedaten.

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I. Entschädigung an die Fondsleitung

– gemäss Fondsvertrag maximal 0,25% p.Q. – effektiv erhobener Satz 0,225% p.Q.berechnet auf dem durchschnittlichen Gesamtfondsver-mögen.

Die Fondsleitung hat aus dieser Entschädigung Vergütun-gen für den Vertrieb des Anlagefonds an Vertriebsträger und Vermögensverwalter ausgerichtet.

Die Fondsleitung hat institutionellen Anlegern, welche Fondsanteile wirtschaftlich für Dritte halten, Rückvergü-tungen aus dieser Entschädigung gewährt.

Mitteilungen an die Anleger

II. Steuertransparenz in Deutschland

Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung strebt der Immobilienfonds in Deutschland den steuerlichen Transparenzstatus im Sinne des Investmentsteuergesetzes (InvStG) an und veröffentlicht zu diesem Zweck die Besteuerungsgrundlagen im Sinne von § 5 des InvStG im elektronischen Bundesanzeiger. Den Anlegern wird emp-fohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren.

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Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds

UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos»

bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgs-rechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b – h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am 30. September 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung

Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schwei-zerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Aus-gestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Auf-stellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme ange-messener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungs-standards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrech-nung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungs-handlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtü-mern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungs-methoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzun-gen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2013 abgeschlossene Geschäfts-jahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt.

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften

Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.

Basel, 15. November 2013

Ernst & Young AG

Christian Soguel Sandor Frei

Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Prüfer)

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Auftrag

Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanla-gen (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten.

Im Auftrag der Fondsleitung hat KPMG AG für die Zwe-cke der Rechnungslegung sämtliche von UBS (CH) Pro-perty Fund – Swiss Residential «Anfos» (UBS «Anfos») gehaltenen Liegenschaften per 30. September 2013 bewertet.

Das relevante Portfolio umfasst per Stichtag 146 Bestan-desliegenschaften (inkl. Neuzukäufe). Weitere 3 Liegen-schaften wurden unterjährig fertig gestellt. Eine weitere Liegenschaft befindet sich in der Projektierungs- oder Bauphase. Das Portfolio umfasst damit gesamthaft 150 Liegenschaften.

Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwal-tungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basie-ren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je Liegenschaft. Die bei der FINMA für UBS «Anfos» akkreditierten Schätzungsexperten von KPMG AG haben das gesamte Mandat in Abstimmung mit der Fondsleitung von der Definition der Bewertungs-parameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungs-software über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnisse neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung ver-pflichtet durchgeführt.

Bewertungsstandards

KPMG AG bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzli-chen Vorschriften des KAG und der KKV sowie den Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Ein-klang stehen mit den branchenüblichen Bewertungs-standards. Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «fair value», d.h. dem unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälli-ger Transaktionskosten.

Die Liegenschaften im Bau werden «at cost» bewertet, soweit der tatsächliche Marktwert damit nicht übertrof-fen wird (Impairment).

Bewertungsbericht

Bewertungsmethode

Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discoun-ted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.

Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Ana-lyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kosten-positionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grund-lagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergan-genen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest. Die Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d.h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Ver-dichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.

Unabhängigkeit und Vertraulichkeit

Die akkreditierten Bewertungsexperten von KPMG AG bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die ver-trauliche Behandlung von Informationen im Zusammen-hang mit dem Bewertungsmandat.

Bewertungsergebnis

Per 30. September 2013 wird der Marktwert für das Gesamtportfolio von UBS «Anfos» durch die Experten auf 2 060,3 Mio. CHF geschätzt. Damit erhöht sich der Marktwert des Portfolios gegenüber dem 30. September 2012 um 177,9 Mio. CHF (9,5%).

Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft. In der Folge wurden sowohl die Terminierung als auch der Investitionsumfang bei einzel-nen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig angepasst.

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Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssät-ze beruhen auf einer laufenden Beobachtung des Immo-bilienmarktes und werden modellhaft hergeleitet und plausibilisiert. Der durchschnittliche Diskontierungssatz des Bestandesportfolios per 30. September 2013 wird mit 4,6% ausgewiesen, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 4,2% bis 5,2% reicht. Die durch-schnittliche Bruttorendite über das gesamte Portfolio liegt bei 6,0%.

Zürich, den 30. September 2013

KPMG AG

Ulrich Prien Beat Ochsnerdipl. Arch. ETH/SIA, MRICS MScRE, MRICS

Bewertungsbericht

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UBS «Anfos» konnte im Geschäftsjahr 2012/13 sein Wachstum weiter fortsetzen und den Wert seines Liegenschaftsportfolios durch die Fertigstellung von Neubauprojekten auf über 2 Mrd. CHF erhöhen. Der Fonds erzielte eine über dem Gesamtmarkt liegende Performance von –1,6% (SXI Real Estate Funds TR –2,6%). Die Ausschüttungsrendite lag bei 3,2% und führte zusammen mit der Zunahme des Nettoinventarwertes pro Anteil um 2,0% zu einer attraktiven Anlagerendite von 6,2%.

Marktsituation

Binnenkonjunktur als Wachstumsstütze

Die andauernde Nachfrageschwäche in den wichtigsten Exportmärkten hat dazu geführt, dass das Wirtschafts-wachstum im Jahr 2012 auf 1,0% zurückgegangen ist (2011 1,9%). Als wesentliche Stütze der gegenwärtigen Wirtschaftsentwicklung wirkt hingegen die robuste Bin-nenkonjunktur. Als Folge der stetigen Zuwanderung sowie der tiefen Zinsen sind Wachstumsimpulse insbe-sondere beim Privatkonsum und den Bauinvestitionen auszumachen. Für 2013 sind die aktuellen Konjunktur-prognosen mit 1,9% durchwegs solide. Die Konsensus-prognose für das Jahr 2014 liegt bei 2,1%, da auch der Aussenhandel aufgrund der konjunkturellen Aufhellung in den Hauptexportmärkten wieder mehr Wachstumsdy-namik erwarten lässt. Die Inflation dürfte nur leicht und schrittweise anziehen. Nach deflationären Tendenzen im Jahr 2012 (–0,7%) wird für 2013 ein Wert von -0,2% und für 2014 von 0,6% erwartet. Die Marke, welche die Schweizer Nationalbank mit Preisstabilität verbindet, liegt bei deutlich höheren 2%.

Die Arbeitslosenquote betrug im letzten Jahr 2,9%. Bis 2014 wird ein Anstieg auf 3,2% erwartet. Besorgniserre-gend ist die Entwicklung auf dem Schweizer Arbeits-markt nicht. Bei ausgeglichener Konjunktur liegt die Arbeitslosenquote bei durchschnittlich 3,0%.

Wohnungsproduktion hinkt Nachfrage hinterher

Der Expansionskurs im Schweizer Wohnungsbau hält an. Die Zahl der sich im Bau befindlichen und neu bewillig-ten Wohnungen hat einen Höchststand erreicht. Im Jah-resvergleich stieg die Zahl der sich im 1. Quartal 2013 im Bau befindlichen Wohnungen weiter um 3% auf 76 770 Wohneinheiten. Die erteilten Baubewilligungen lassen auf eine erhöhte Angebotsausweitung in der Region Zürich und der Nordwestschweiz schliessen. Das Verhältnis der innerhalb des letzten Jahres bewilligten Wohneinheiten zum Bestand betrug in diesen Märkten 1,5% bzw. 1,4%.

Bericht des Portfoliomanagers

Die zu beobachtende Angebotsausweitung dürfte schweiz-weit hingegen kaum zu einem Überangebot führen. Hierfür sind die Nachfrageimpulse weiterhin zu stark. Die Netto-Zuwanderung betrug auch 2012 insgesamt rund 73 000 Personen, was sich in anhaltend tiefen Leerwohnungs-quoten von 0,94% (2012) und 0,96% (2013) nieder-schlug. Des Weiteren gilt zu beachten, dass auch die stetig sinkende Haushaltsgrösse zu einer Mehrnachfrage nach Wohnungen führt. Insbesondere in den Ballungszentren ist eine latente Übernachfrage mit entsprechenden Preis-steigerungen auszumachen. Schweizweit hat sich das Wachstum der Angebotsmieten 2012 mit einem Plus von 3,1% fortgesetzt. Im ersten Halbjahr 2013 sind die Mieten erneut um 1,7% gestiegen. Unter der Annahme, dass die Zuwanderung nicht durch politische Massnahmen einge-grenzt wird, rechnen wir bis 2015 mit einem jährlichen Anstieg der Angebotsmieten um 1,5% Prozent (annualisiert).

Anhaltende Wertzunahmen

Wohnrenditeliegenschaften erfreuen sich einer anhal-tend hohen Nachfrage. In der Stadt Zürich sind die Spit-zenrenditen für Mehrfamilienhäuser im Vorjahresver-gleich von 2,8% (2. Quartal 2012) auf 2,6% zurückge-gangen (2. Quartal 2013). Der Nachfrageüberhang und der damit einhergehende Renditerückgang sind auch in den Agglomerationen zu beobachten, weshalb nachhal-tige Investitionsmöglichkeiten weiterhin schwierig zu fin-den sind.

Die aktuelle Entwicklung auf dem Transaktionsmarkt widerspiegelt sich auch in den hohen Wertsteigerungs-komponenten. 2011 hat im Wohnrenditesegment die Wertänderungsrendite von 3,2% zu einer Gesamtrendite von 7,7% geführt. 2012 lag die Performance mit 7,1% und einer Wertänderungskomponente von 2,6% nur leicht tiefer. Die Zinsvolatilitäten, die kürzlich stattgefunden haben, dürften unseres Erachtens kaum ein unmittelbares Preiskorrekturrisiko bei Schweizer Direktanlageimmobilien darstellen. Der Anlageklasse kommen die nach wie vor hohen Risikoprämien zugute. Diese bilden einen will-kommenen Puffer, da Anpassungen bei den Renditeer-wartungen in der Regel erst beim deutlichen Unterschrei-ten des langjährigen Prämienmittelwerts erfolgen. Auch für 2013 und 2014 rechnen wir im Wohnsektor mit posi-tiven, wenn auch tieferen Wertsteigerungsrenditen. Durch die anhaltenden Aufwertungen dürfte sich aller-dings auch der Trend sinkender Einkommensrenditen fortsetzen. 2012 lag die laufende Rendite von Wohnbe-standesliegenschaften bei 4,4%.

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Entwicklung des Fonds

Börsenkurs und Performance

Der Börsenkurs von UBS «Anfos» ist im Verlauf des Geschäftsjahres 2012/2013 von 64.75 CHF auf 61.75 CHF gesunken. Unter Einbezug der Ausschüttung von 2.00 CHF resultiert für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Perfor-mance von –1,6%. Trotz der leicht negativen Entwick-lung liegt UBS «Anfos» über der Benchmark (SXI® Real Estate Funds TR) mit –2,6%. Aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses im Vergleich zum Nettoinventarwert ergibt sich per Geschäftsjahresende ein Agio von 19,1%.

Ausschüttung und Inventarwertentwicklung

Der Inventarwert pro Anteil konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 2,0% von 50.81 CHF auf 51.85 CHF gesteigert werden. Dieses erfreuliche Wachstum resul-tiert aus dem Verkauf von Liegenschaften, der Zunahme der Verkehrswerte der Bestandesliegenschaften und wertvermehrenden Sanierungen. Der wesentliche Teil stammt aber aus der Fertigstellung angefangener Neu-bauten. Die Mietzinseinnahmen konnten gegenüber dem Vorjahr von rund 105 Mio. CHF auf rund 110 Mio. CHF gesteigert werden. Aufgrund des vorliegenden Resulta-tes hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Vorjahresniveau von 2.00 CHF beizubehalten. Daraus ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 3,2% (basierend auf dem Börsenkurs von 61.75 CHF per Geschäfts-jahresende). Aus der Ausschüttung des letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes ergibt sich eine Anlagerendite von 6,2%.

Liegenschaftsportfolio

UBS «Anfos» hat im vergangenen Geschäftsjahr die Summe der Verkehrswerte um 9,5% erhöht und konnte damit die 2 Milliarden-Grenze knacken.

Per Februar 2013 wurde das Neubauprojekt «Weiherfeld III» in Rheinfelden zusammen mit UBS Direct Residential erfolgreich abgeschlossen. Der Anteil von UBS «Anfos» macht dabei rund zwei Drittel aus. Von den insgesamt drei Mehrfamilienhäusern mit 105 Wohnungen sind zwei Mehr-familienhäuser mit 70 Wohnungen im Minergie®-Standard und 70 Einstellhallenplätzen für UBS «Anfos» entstanden. Das Investitionsvolumen beträgt rund 29 Mio. CHF.


Performance Fonds und Benchmark

Inventarwertentwicklung pro Anteil in CHF

Neubauprojekt «Weiherfeld III» in Rheinfelden

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Das bereits im letzten Jahresbericht vorgestellte Projekt «ARK 143» in Bern-Ausserholligen, einem Entwicklungs-schwerpunkt der Stadt Bern, wurde im Geschäftsjahr erfolgreich fertiggestellt. Die Liegenschaft beinhaltet 151 Wohnungen, rund 11 400 m2 kommerzielle Fläche sowie 312 Parkplätze. Das Investitionsvolumen beträgt rund 118 Mio. CHF.


Wohnbauten

Kommerziell genutzte Liegenschaften

Gemischte Bauten

Bauland / angefangene Bauten

Investitionsschwerpunkte von UBS «Anfos»

Neubauprojekt «ARK 143» in Bern

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Des Weiteren wurde planmässig per Mitte Geschäftsjahr die zweite Etappe des Wohnbauprojekts «Eichmatt» in Villmergen erfolgreich fertiggestellt und bezogen. Das Investitionsvolumen für die insgesamt 12 Mehrfamilien-häuser mit rund 110 Wohnungen im zertifizierten Minergie®-Standard beträgt rund 46 Mio. CHF.

Wie geplant wurden im Sommer 2013 die umfassenden Sanierungsarbeiten am anfos/haus an der Aeschenvor-stadt in Basel erfolgreich abgeschlossen. Nebst der Neu-gestaltung der Passage im Erdgeschoss wurden die Büro-flächen erneuert. In den beiden obersten Stockwerken sind zudem 21 neue Wohnungen entstanden. Die Renova-tionsarbeiten erfolgten teilweise bei laufendem Betrieb. Das Investitionsvolumen beträgt rund 45 Mio. CHF.

Zudem wurden die Sanierungsarbeiten an der Wohnlie-genschaft am Kappelenring 26A + 26B in Wohlen bei Bern per 3. Quartal 2013 abgeschlossen. Mit einem Investiti-onsvolumen von rund 4,3 Mio. CHF wurden die Küchen, Bäder, Fenster, Rollläden und Fassaden erneuert.

Nebst den bereits erwähnten grösseren Sanierungen wurden diverse kleinere Projekte zur Instandhaltung und Erneuerung von Bestandesliegenschaften durchgeführt.

Aktuelle Informationen zu UBS «Anfos»

Informationen zu UBS «Anfos» sind im Internet unter www.ubs.com/immobilienfonds-schweiz jederzeit ver-fügbar. Zwei Mal jährlich erscheint der Newsletter «Immo-Update» mit Wissenswertem zu den Schweizer Immobilienfonds von UBS. Zudem informiert Sie unsere Publikation «Immo-Flash» über Neuigkeiten. Anmelden für diese zwei Newsletter können Sie sich unter oben ste-hendem Link.

«anfos/haus» in Basel

Wertentwicklung des Immobilienportfolios in Mio. CHF

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Finanzbericht

Grundsätze für die Bewertung sowie die Berechnung des Nettoinventarwertes

Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Ver-kehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfal-lenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.

Gemäss Art. 64 KAG, Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilien-fonds (www.sfama.ch) werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbe-hörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewer-tung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Ver-kauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rech-nungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufs-verhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere bei Kauf und Verkauf von Fonds-liegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abwei-chungen zu den Bewertungen führen.

Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungstestat der Immobilienschätzer entnom-men werden.

Die nichtrealisierten Kapitalgewinne ergeben sich aus der Differenz der Veränderung von Buchwerten und Ver-kehrswerten des Fonds.

Erläuterungen zur Vermögensrechnung

Das Nettofondsvermögen per Geschäftsjahresabschluss beläuft sich auf 1’593,9 Mio. CHF und hat somit gegen-über dem Vorjahr um 2,0% zugenommen.

Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei 375,0 Mio. CHF. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 18,2% und liegt somit klar unterhalb der Höchstlimite von 50,0% und auch deutlich unter der neuen gesetzlichen Limite von 33%.

Die Liquidationssteuern werden auf 122,2 Mio. CHF geschätzt. Der Anstieg von 11,2 Mio. CHF gegenüber dem Vorjahr ist hauptsächlich auf die Zunahme der Ver-kehrswerte respektive auf das fortlaufende Wachstum des Immobilienfonds zurückzuführen.

Erläuterungen zur Erfolgsrechnung

Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im Geschäftsjahr 2012/2013 auf 110,0 Mio. CHF. Die Mietzinsausfallrate resultierend aus Leerständen und Mietzinsverlusten erhöhte sich im Berichtsjahr von 3,2% auf 5,4% der Soll-mietzinseinnahmen.

Es bestehen per Bilanzstichtag keine Mietverhältnisse, auf welche mehr als 5% der gesamten Mietzinseinnah-men entfallen.

Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf 6,5 Mio. CHF, was einer durchschnittlichen Verzinsung von 2,2% ent-spricht. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfolio-Sicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarle-hen gestaffelt.

Entwicklung der Mietzinsausfallquote

Entwicklung der Fremdfinanzierungsquote

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Für die Position ordentlicher Unterhalt/ Reparaturen wur-den 8,6 Mio. CHF oder 7,8% der Mietzinseinnahmen aufgewendet, der Liegenschaftsaufwand beläuft sich per Geschäftsjahresabschluss auf 3,6 Mio. CHF, was 3,2% der Mietzinseinnahmen entspricht.

Für die Sanierung der Bestandesliegenschaften wurden insgesamt 21,6 Mio. CHF aufgewendet.

Höhere steuerbare Gewinne bei den Immobiliengesell-schaften bewirkten eine Zunahme der Position «Steuern und Abgaben».

Der Gesamterfolg beträgt 92,4 Mio. CHF. Nach Berück-sichtigung einer Zuweisung an die Rückstellungen für künftige Reparaturen von 7,6 Mio. CHF und einer Ent-nahme von 6,6 Mio. CHF für den ausserordentlichen Unterhalt beläuft sich der Saldo des Rückstellungskontos auf 59,8 Mio. CHF oder 54,3% der Mietzinseinnahmen.

Der realisierte Kapitalgewinn von 9,0 Mio. CHF ist auf drei getätigte Liegenschaftsverkäufe zurückzuführen.

Verfall Hypotheken pro Rechnungsjahr in Mio. CHF

Entwicklung der Mietzinseinnahmen in Mio. CHF

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Vermögensrechnung30.9.2013 30.9.2012

Verkehrswerte CHF CHF VeränderungKasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht (inkl. Treuhandanlagen bei Drittbanken) 19 216 769.40 9 153 052.56 10 063 716.84

Grundstücke– Angefangene Bauten 44 576 000.00 112 978 000.00 –68 402 000.00– Wohnbauten 1 522 584 000.00 1 403 240 000.00 119 344 000.00

davon im Baurecht 27 279 000.00 26 698 000.00 581 000.00davon im Stockwerkeigentum 9 988 000.00 9 787 000.00 201 000.00

– Kommerziell genutzte Liegenschaften 272 190 000.00 259 643 000.00 12 547 000.00davon im Stockwerkeigentum 32 740 000.00 35 615 000.00 –2 875 000.00

– Gemischte Bauten 220 907 000.00 106 498 000.00 114 409 000.00Total Grundstücke 2 060 257 000.00 1 882 359 000.00 177 898 000.00Sonstige Vermögenswerte 20 870 731.86 14 001 921.93 6 868 809.93

Gesamtfondsvermögen 2 100 344 501.26 1 905 513 974.49 194 830 526.77

Verbindlichkeiten– Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte –375 000 000.00 –225 000 000.00 –150 000 000.00

Verbindlichkeiten– Sonstige Verbindlichkeiten –9 315 205.23 –7 589 696.58 –1 725 508.65Total Verbindlichkeiten –384 315 205.23 –232 589 696.58 –151 725 508.65

Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 1 716 029 296.03 1 672 924 277.91 43 105 018.12

Geschätzte Liquidationssteuern –122 156 000.00 –110 979 000.00 –11 177 000.00

Nettofondsvermögen 1 593 873 296.03 1 561 945 277.91 31 928 018.12

Erfolgsrechnung1.10.2012–30.9.2013 1.10.2011–30.9.2012

Ertrag CHF CHF VeränderungErträge der Post- und Bankguthaben auf Sicht 7 250.00 25 762.35 –18 512.35Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) 110 044 392.24 104 672 353.51 5 372 038.73Aktivierte Bauzinsen 1 274 371.05 1 816 708.85 –542 337.80Sonstige Erträge 65 806.24 178 420.49 –112 614.25Übrige Aktivzinsen 186.73 334.69 –147.96Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0.00 1 168 173.60 –1 168 173.60

Total Ertrag 111 392 006.26 107 861 753.49 3 530 252.77

AufwandHypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten –6 476 219.45 –6 164 433.40 –311 786.05Baurechtszinsen –175 941.70 –175 941.70 0.00Unterhalt und Reparaturen– Ordentlicher Unterhalt/Reparaturen –8 587 368.31 –8 368 961.90 –218 406.41– Ausserordentlicher Unterhalt/Reparaturen –6 577 624.58 –7 191 600.96 613 976.38Liegenschaftenverwaltung– Liegenschaftsaufwand –3 573 217.66 –3 691 713.28 118 495.62– Verwaltungsaufwand1 0.00 0.00 0.00– Steuern und Abgaben –9 694 559.15 –8 209 991.80 –1 484 567.35Schätzungsaufwand und Aufwand der Prüfgesellschaft1 0.00 0.00 0.00Rückstellungen für künftige Reparaturen– Einlage –7 577 624.58 –8 191 600.96 613 976.38– Entnahme 6 577 624.58 7 191 600.96 –613 976.38Vergütungen gemäss Fondsvertrag an– die Fondsleitung –18 015 631.98 –16 516 884.90 –1 498 747.08– die Depotbank1 0.00 0.00 0.00Sonstige Aufwendungen –149 874.38 –91 679.04 –58 195.34

Total Aufwand –54 250 437.21 –51 411 206.98 –2 839 230.23

Nettoertrag 57 141 569.05 56 450 546.51 691 022.54Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 9 045 028.65 7 204 792.05 1 840 236.60

Realisierter Erfolg 66 186 597.70 63 655 338.56 2 531 259.14

Finanzrechnung

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Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 26 224 228.42 17 120 961.91 9 103 266.51

Gesamterfolg 92 410 826.12 80 776 300.47 11 634 525.65

Verwendung des Erfolges1.10.2012–30.9.2013 1.10.2011–30.9.2012

CHF CHF VeränderungNettoertrag des Rechnungsjahres 57 141 569.05 56 450 546.51 691 022.54Vortrag des Vorjahres 11 087 786.22 9 971 766.91 1 116 019.31Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahres 0.00 6 148 280.80 –6 148 280.80

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 68 229 355.27 72 570 594.22 –4 341 238.95

Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg –61 482 808.00 –61 482 808.00 0.00

Vortrag auf neue Rechnung 6 746 547.27 11 087 786.22 –4 341 238.95

Veränderung des Nettofondsvermögens1.10.2012–30.9.2013 1.10.2011–30.9.2012

CHF CHF VeränderungNettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres 1 561 945 277.91 1 387 483 614.29 174 461 663.62Ordentliche Jahresausschüttung –61 482 808.00 –55 334 526.00 –6 148 282.00Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. Einkauf/Ausrichtung laufender Erträge 0.00 148 019 889.15 –148 019 889.15Gesamterfolg 92 410 826.12 80 776 300.47 11 634 525.65Pro Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für künftige Reparaturen 1 000 000.00 1 000 000.00 0.00

Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 1 593 873 296.03 1 561 945 277.91 31 928 018.12

Inventarwert pro Anteil 51.85 50.81 1.04

Entwicklung der Anteile

1.10.2012–30.9.2013 1.10.2011–30.9.2012Anzahl Anzahl Veränderung

Bestand Anfang Rechnungsjahr 30 741 404 27 667 263 3 074 141Ausgegebene Anteile 0 3 074 141 –3 074 141

Bestand Ende Berichtsperiode 30 741 404 30 741 404 0

Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile 0 0 0

Informationen zur Bilanz

30.9.2013 30.9.2012CHF CHF Veränderung

Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 49 124 000.00 49 124 000.00 0.00Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 59 766 500.00 58 766 500.00 1 000 000.00Gesamtversicherungswert des Vermögens 1 789 258 023.00 1 699 407 423.00 89 850 600.00

Ausschüttung für 2012/2013

(Gegen Coupon Nr. 18 – Ex-Datum 19.11.2013)

Brutto CHF 2.0000Abzüglich eidg. Verrechnungssteuer2 CHF –0.7000netto pro Anteil (zahlbar ab 22.11.2013) CHF 1.3000

1 Wird aus der fondsvertraglichen Vergütung an die Fondsleitung bezahlt.2 Im Ausland wohnhafte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer ganz oder teilweise zurückfordern, sofern die Bestimmungen eines allfällig mit ihrem Domizilland abgeschlossenen

Doppelbesteuerungsabkommens dies vorsehen.

15

Ort Strasse Baujahr Woh- Wohnungsgrössen (Zimmer)*nungen* < 3 3–3.5 4–4.5 > 5

Angefangene BautenZürich Altwiesenstr. 323-349, 355-377/Heerenschürlistr. 5-7 1955 120 10 82 28 –

Total angefangene Bauten

Fertige Bauten (inkl. Land)Wohnbauten

Aarau Maienzugstr. 22-28 1959 24 – 13 11 –

Adliswil Sonnenbergstr. 42, 44, 45, 47/Stiegstr. 18 1963 34 6 10 12 6

Allschwil Baslerstr. 256, 258, 260 1988 24 – 15 9 –Brennerstr. 200-220 2011 44 4 28 12 –

Altdorf (UR) Tschudiweg 1-15 1962 48 12 24 12 –

Arbon Berglistr. 10 1964 21 3 8 8 2Seemoosholzstr. 16, 20 1987 20 – 6 12 2

Bachenbülach Länggenstr 8, 10, 12, 14, 16, 18, Hinterroos 1, 3, 5 2010 60 14 30 16 –

Basel Adlerstr. 21, 23 1957 24 8 6 8 2Altkircherstr. 34 1966 18 12 6 – –Bachlettenstr. 47 1964 16 7 5 4 –Colmarerstr. 67 1957 21 5 10 5 1Colmarerstr. 74 1973 23 11 6 5 1Delsbergerallee 7 1940 16 11 5 – –Friedensgasse 2 1967 16 10 5 1 –Frobenstr. 64, 66 1962 38 28 4 5 1Gotthelfstr. 98 1951 39 26 5 2 6Güterstr. 217 1980 17 5 2 10 –Kapellenstr. 20 1962 10 2 – – 8Margarethenstr. 59, 61 1963 24 1 18 5 –Missionsstr. 52 1974 21 13 8 – –Neuweilerstr. 27, 29 1964 28 19 7 2 –Oberalpstr. 111, 113/Tessinstr. 28, 30 1957 30 10 10 10 –Rudolfstr. 44 1963 20 16 4 – –Ryffstr. 20, 22 1957 31 20 11 – –Sempacherstr. 14, 16 1964 17 8 9 – –Sempacherstr. 59, 61 1948 24 8 14 2 –Spalenring 95 1962 24 3 20 1 –Spalentorweg 6, 8 1962 21 15 4 2 –St. Galler-Ring 46 1946 8 7 1 – –St. Galler-Ring 48 1946 8 8 – – –Steinengraben 79 1957 11 4 3 1 3Wattstr. 16 1964 24 18 6 – –Weiherweg 78 1961 11 2 6 3 –Wiesenschanzweg 42, 44, 46, Mauerstr. 70 1971 40 8 32 – –

Bern Giacomettistr. 24, 26 1962 19 7 – 2 10Landoltstr. 60-64 1957 68 39 29 – –Weltistr. 32, 34 1967 18 6 9 – 3

Biel/Bienne Badhausstr. 1-21 1963 177 28 66 75 8Ländtestr. 51 1959 36 8 21 6 1

Birr Wydenstr. 3 - 20 1963 529 120 265 116 28

Bolligen Hühnerbühlstr. 11-51 1965 200 24 152 24 –

Bottmingen Therwilerstr. 41-47 1957 32 – 21 11 –

Buchs (SG) Werdenbergstr. 32, 36 1989 28 – 10 18 –

Buchs SG Erlengrund 1-8/Lagerstr. 15 1985 88 18 21 30 19

Bülach Im Feld 10 - 24 2008 92 20 40 32 –

Cham Röhrliberg 18, 20 1979 14 – – 7 7

Chexbres Signal 5, 7, 9, chemin du 1984 28 2 8 5 13

Dietikon Max-Müller-Str. 10, 12, 14 1964 24 8 8 8 –

Dietlikon Rebackerweg 9, 11 1975 18 4 4 3 7

Echallens Villaire 3, 5, chemin de la 1987 22 6 6 10 –

Liegenschaftenverzeichnis

16

Kommer- Autoplätze/ Miet- Gestehungs- Verkehrswert Mietzins- Bruttoertragzielle Objekte Übrige objekte kosten CHF CHF ausfall in % CHF

– 157 277 50 604 867.36 44 576 000 1 677 768.45

50 604 867.36 44 576 000 1 677 768.45

1 22 47 2 335 616.10 5 104 000 5,4 306 269.00

– 22 56 5 116 371.40 11 084 000 0,0 575 985.00

4 30 58 11 030 000.95 10 397 000 4,1 569 612.80– 52 96 20 160 843.10 19 958 000 2,9 1 017 819.00

– 24 72 4 817 711.15 8 120 000 0,0 509 704.00

– 12 33 2 164 453.15 2 926 000 3,2 234 971.00– 24 44 6 174 813.15 4 368 000 0,2 325 910.50

6 96 162 31 895 698.91 33 125 000 17,4 1 405 855.50

4 30 58 8 711 968.85 13 410 000 1,7 724 930.70– – 18 2 541 817.70 4 295 000 0,0 232 581.001 – 17 2 010 134.05 3 344 000 0,0 229 776.00– 3 24 2 196 739.05 4 694 000 0,0 271 788.00– – 23 4 719 846.65 4 762 000 0,2 276 162.60– 4 20 1 149 632.45 2 693 000 0,3 160 744.50– 4 20 2 581 229.95 4 529 000 0,2 250 149.005 9 52 5 087 883.05 9 395 000 2,0 539 259.004 19 62 5 519 650.35 9 640 000 0,7 546 667.15– 7 24 3 737 156.18 3 978 000 1,6 237 003.75– 12 22 2 284 471.45 4 891 000 4,3 240 320.004 12 40 4 751 037.00 8 376 000 0,2 478 270.002 24 47 5 761 323.05 6 217 000 2,0 339 470.305 5 38 3 908 134.15 6 944 000 0,1 402 308.001 2 33 2 762 539.70 5 967 000 1,2 346 712.001 8 29 2 238 412.25 3 871 000 4,3 230 022.002 9 42 5 995 558.70 6 311 000 0,5 365 934.701 1 19 2 027 789.90 2 670 000 0,0 188 758.00– – 24 2 312 510.60 4 684 000 0,2 304 298.001 10 35 3 539 752.85 7 026 000 1,3 381 779.991 4 26 2 041 563.35 4 632 000 0,0 252 600.00– – 8 682 512.70 1 465 000 0,0 84 588.00– – 8 856 028.05 1 528 000 0,0 81 903.001 4 16 2 357 708.70 3 921 000 0,3 225 261.001 – 25 4 099 056.04 4 346 000 0,3 260 149.501 – 12 1 888 753.25 3 678 000 0,0 201 876.002 63 105 10 530 637.65 11 095 000 2,7 628 796.30

1 10 30 2 434 052.00 3 705 000 3,7 240 731.302 19 89 7 646 180.40 15 885 000 1,3 863 621.001 11 30 2 296 059.15 3 684 000 2,1 244 568.00

4 106 287 24 599 084.25 44 851 000 3,2 2 539 761.513 – 39 4 455 879.90 6 911 000 8,4 423 175.00

72 584 1185 51 535 486.12 54 020 000 4,2 3 159 657.31

– 213 413 26 051 567.30 39 680 000 3,1 2 375 286.75

1 12 45 3 965 490.40 7 737 000 2,4 431 238.49

– 29 57 8 430 285.45 8 047 000 3,1 461 138.75

1 111 200 23 992 331.03 21 336 000 3,4 1 446 801.00

– 139 231 37 816 316.50 39 525 000 2,2 2 071 095.15

– 16 30 5 444 250.00 7 898 000 10,2 374 920.00

1 35 64 7 870 386.80 8 136 000 0,0 541 628.00

– 24 48 3 708 802.55 7 469 000 0,1 379 373.00

4 32 54 4 649 273.25 6 087 000 2,4 365 512.00

– 37 59 6 293 168.70 5 645 000 2,2 403 416.00

17


Emmen Mühlematt 7-11 (Emmenbrücke) 1964 60 21 27 12 –

Fehraltorf Grundstr. 24, 26, 32, 34, 38 2009 39 – 3 32 4

Fislisbach Moosäckerstr. 10-14 1969 24 – 12 12 –Moosäckerstr. 4 1973 31 – 20 11 –

Frauenfeld Burgerholzstr. 12-16A 1975 39 12 21 6 –Laubgasse 2, 4, 6, 6a 1985 36 4 20 12 –Thurstr. 15, 15A, 15B 1988 21 4 10 7 –

Fribourg Champriond 6, 8, route de 1965 48 24 12 12 –

Frick Königsweg 2a-c, 4a, 4b 1985 21 6 10 5 –

Gelterkinden Zelgwasserweg 29-35 1981 29 4 12 13 –

Geroldswil Breitlandstr. 1, 3, 5, 7/Dorfstr. 94, 96, 98, 100 1964 51 – 24 19 8

Gland Alpes 8, rue des 1972 24 8 8 8 –

Illnau-Effretikon Wattstr. 24, 26, 28 (Effretikon) 1969 30 – 15 15 –

Jegenstorf Sägetstr. 35 1981 7 – 7 – –

Kloten Alte Landstr. 7-19/Weinbergstr. 1, 3 1963 52 12 20 16 4Reutlenring 2-5/Hagenholzstr. 2, 4, 20, 22 1988 51 14 16 18 3

Kölliken Wolfgrubenstr. 22a, 22b 1994 21 7 9 5 –

Küsnacht ZH Seestr. 229, 233 1963 8 – 2 4 2

Lausanne Memise 8, chemin de 1989 25 25 – – –

Lausen Ergolzstr. 1, 1A-1C 1982 18 – 9 9 –

Lengnau (AG) Grabenstr. 1-7 1975 26 – 6 20 –

Liestal Fraumattstr. 37/ Kesselweg 36 1970 40 17 22 1 –Frenkenstr. 10-18 1984 53 10 36 7 –

Luzern Mattweg 17/19 1960 24 – 16 8 –Seefeldstr. 1-11 1960 117 27 50 36 4Seefeldstr. 14, 16 1983 17 – 7 7 3Seefeldstr. 17-23/Seefeldrain 1, 3 1965 63 12 25 24 2

Lyss Knospenweg 2-8 1966 41 3 23 14 1

Moosseedorf Längenbühlstr. 1-11 1972 48 9 36 3 –

Münsingen Löwenmattweg 37, 45-47 1972 28 4 8 16 –

Oberengstringen Dorfstr. 11, 13 1973 18 – 9 8 1Kirchweg 73, 75, 77 1962 18 – 9 9 –

Oberrieden Eglistr. 1/Bahnhofstr. 20,22/Hechtstr. 4 1971 44 10 20 7 7

Olten Martin-Disteli-Str. 77, 79 1959 19 3 12 4 –

Rapperswil SG Alte Jonastr. 47, 49 1957 16 8 7 1 –Grüzenstr. 34, 36 1963 24 – 24 – –Zürcherstr. 77 1965 10 4 1 3 2

Reinach (BL) Bruderholzstr. 64/Fleischbachstr. 71 1972 10 – – 7 3

Rheinfelden Pappelnweg 28 a-c, 30 a-b (Wohnbauprojekt Weiherfeld) 2012 70 25 30 15 –

Rickenbach bei Wil Oberdorfstr. 5, 7 1971 18 – 8 6 4

Riehen Im Gehracker 2, 4, 6, 8, 10, 12 1964 32 4 12 4 12Rainallee 2/4, 6/8, 10/12, 14/16, 47/49, 51/53 1960 68 24 40 – 4Rüchligweg 43, 45, 47, 49, 51, 55 2005 50 13 13 18 6

Rohr AG Siebenmatten 7, 9, 11 2008 34 2 13 19 –

Schlieren Brandstr. 33, 35, 37 2009 71 29 20 12 10

Schöftland Aeschermattweg 2a, 2b, 4a, 4b, 6a, 6b 2012 66 24 38 4 –

Schönenwerd Wöschnauerstr. 14-18 1971 24 1 7 12 4Wöschnauerstr. 22-28 1972 32 16 16 – –

Sissach Grienmattweg 16-22/Auweg 13-15 1983 36 12 12 12 –Hauptstr. 34, 34a, 36 1965 31 13 5 13 –

Solothurn Heilbronnerstr. 9, 9a 1988 17 6 8 3 –Hermesbühlstr. 4 1962 46 16 16 14 –Schützenmattstr. 11-21 1965 47 10 14 14 9Zurmattenstr. 34, 34A, 36 1972 55 6 25 24 –

St. Gallen Oberzilstr. 2, 2a, 2b, 4, 6/Zilweg 8, 10, 12 1968 72 6 6 17 43

18


1 37 98 6 397 585.75 11 730 000 1,3 660 239.20

11 52 102 19 893 598.30 20 941 000 1,2 1 027 644.00

– 28 52 3 999 692.85 7 223 000 0,2 404 860.00– 35 66 4 371 962.95 5 042 000 3,8 363 743.45

– 12 51 5 732 049.15 7 458 000 0,4 468 726.00– 42 78 9 086 838.15 9 043 000 0,6 607 270.001 29 51 5 261 889.05 5 545 000 1,0 349 060.00

4 46 98 8 174 167.15 12 020 000 1,5 692 619.10

3 26 50 5 596 309.15 5 607 000 11,6 327 496.00

4 27 60 6 299 680.10 5 864 000 4,5 363 992.00

3 50 104 8 408 318.10 15 084 000 0,2 895 085.90

– 32 56 3 338 119.80 5 172 000 0,9 331 037.40

– 23 53 7 953 260.70 10 257 000 0,0 541 591.50

– 7 14 1 456 143.60 1 549 000 24,0 84 919.00

– 41 93 8 488 385.05 10 395 000 0,0 649 187.70– 78 129 21 059 992.80 19 453 000 2,2 1 053 467.00

– 29 50 6 537 314.10 4 575 000 5,0 294 769.00

1 15 24 2 260 760.45 4 580 000 5,0 231 898.00

– – 25 4 846 019.95 4 132 000 0,0 270 984.00

– 34 52 5 120 489.85 4 605 000 0,6 285 488.00

– 39 65 6 573 747.55 6 624 000 1,0 429 248.00

3 73 116 5 736 788.40 9 759 000 5,3 545 714.601 41 95 15 054 551.30 11 298 000 4,9 727 088.80

– 15 39 2 180 076.15 4 894 000 0,0 279 156.002 86 205 18 270 134.00 35 917 000 0,4 1 860 092.001 17 35 5 155 716.70 5 882 000 2,3 345 142.004 61 128 11 692 442.80 20 783 000 0,9 1 083 939.10

1 33 75 0.00 0 0,8 438 395.00

– 60 108 8 271 203.55 11 569 000 1,5 696 058.40

– 37 65 3 476 314.20 4 970 000 7,8 306 214.50

– 26 44 4 643 910.85 5 665 000 0,8 329 518.55– 21 39 2 998 518.30 6 074 000 0,0 312 972.00

– 79 123 11 504 233.95 13 539 000 0,2 799 931.00

– 12 31 2 313 809.25 3 656 000 1,8 226 727.00

1 11 28 1 116 354.35 2 657 000 0,3 159 709.85– 21 45 3 360 967.90 5 597 000 0,9 345 443.001 16 27 2 517 998.75 3 776 000 0,0 200 365.96

– 13 23 3 206 652.30 3 364 000 1,1 219 971.00

– 71 141 28 783 631.90 30 297 000 41,1 753 640.00

– 22 40 3 708 951.25 4 437 000 1,3 274 278.00

– 30 62 8 432 868.95 12 362 000 2,6 667 387.00– 14 82 13 671 703.07 13 661 000 4,6 771 295.50

24 80 154 30 331 722.30 29 351 000 12,1 1 495 444.80

– 59 93 13 878 147.65 13 340 000 5,5 686 464.00

9 92 172 32 534 794.45 38 063 000 6,5 1 918 271.90

– 78 144 22 251 309.90 22 250 000 41,7 726 740.70

9 44 77 4 791 385.80 6 352 000 4,1 365 491.002 31 65 5 409 899.18 6 454 000 1,1 387 359.00

3 33 72 8 891 264.95 8 529 000 4,5 541 184.00– 26 57 4 495 797.25 6 854 000 0,7 384 432.00

– 17 34 4 404 832.35 3 754 000 13,6 238 655.008 25 79 6 937 648.55 9 670 000 11,1 584 928.003 47 97 6 912 329.45 8 512 000 3,3 638 096.002 55 112 12 396 048.40 13 910 000 7,2 774 567.40

– 58 130 23 186 585.00 23 451 000 10,1 1 145 595.40

19


St. Gallen Singenbergstr.12 1958 25 10 10 5 –

Therwil Im Wilacker 11-17 1968 30 6 14 10 –

Thun Meisenweg/Eggenweg/Balmweg/Feldstr. 1965 138 40 60 38 –Steffisburgstr. 7, 9 1959 24 16 7 1 –

Unterengstringen Langacherstr. 10, 12, 14 1966 22 13 4 – 5

Uzwil Bahnhofstr. 130, 132, 132a/Flawilstr. 1 2008 34 1 10 18 5

Villmergen Eichmattstr. 26-48 2012 112 22 36 54 –

Volketswil Lindenhof 2-16 1969 68 – – 68 –

Walenstadt Platzrietstr. 3, 3a, 5, 7 1994 38 8 19 11 –

Weinfelden Amriswilerstr. 60-64 1965 48 – 15 30 3

Wettingen Sonnrainweg 1-3/Büntstr. 2-4/Bahnhofstr. 74 1970 46 5 18 18 5

Winterthur Rümikerstr. 28, 30, 32, 34, 36 2006 53 6 12 20 15Untere Schöntalstr. 3-9 1957 48 24 24 – –

Wittenbach Adlerstr. 2, 4, 6, 8 2009 64 – 38 26 –

Wohlen bei Bern Kappelenring 26A (Hinterkappelen) 1979 12 6 6 – –Kappelenring 26B (Hinterkappelen) 1979 12 – 6 6 –

Wädenswil Etzelstr. 59, 59A, 61 1975 24 1 9 10 4

Zollikon Am Brunnenbächli 22, 24 (Zollikerberg) 1963 16 – 8 8 –

Zumikon Leugrueb 4, 6 1962 12 – 5 7 –Thesenacher 39-43 1971 21 – 12 9 –

Zürich Bühlstr. 43, 43a-b, 45, 45a-e, 47, 47a-f 2004 145 6 35 60 44Gasometerstr. 23 1998 15 – 10 5 –Grossmannstr. 30 1961 16 3 – 7 6Rütschistr. 16 1910 10 – 10 – –Schwandenholzstr. 202-208 1985 34 7 9 17 1Südstr. 11 1967 18 11 7 – –Wehntalerstr. 223-231, 233-233c 1951 44 – 32 12 –

Total Wohnbauten

Riehen Rainallee 2/4, 6/8, 10/12, 14/16, 47/49, 51/53 1960 68 24 40 – 4

Zürich Schwandenholzstr. 202-208 1985 34 7 9 17 1

davon im Baurecht

Lengnau (AG) Grabenstr. 1-7 1975 26 – 6 20 –

Reinach (BL) Bruderholzstr. 64/Fleischbachstr. 71 1972 10 – – 7 3

davon im Stockwerkeigentum

Kommerziell genutzte Liegenschaften

Basel Aeschenvorstadt 48, 50 1970 21 10 7 4 –Freie Str. 3, 5 1960 – – – – –Gerbergasse 14 1974 – – – – –

Opfikon Thurgauerstr. 101 (Ambassador) (Glattbrugg) 1989 2 1 – 1 –

Zürich Am Max Bill-Platz 5,7,9/Binzmühlestr. 102,104/Armin 2006 48 10 11 26 1Bollinger-Weg 1/Birchstr. 180

Total kommerziell genutzte Liegenschaften

Opfikon Thurgauerstr. 101 (Ambassador) (Glattbrugg) 1989 2 1 – 1 –

davon im Stockwerkeigentum

Gemischte Bauten

Basel Birsigstr. 105/Oberwilerstr. 32 1964 14 4 8 2 –Giornicostr. 1-5 1955 12 – 12 – –Schützenmattstr. 30 1957 21 8 9 4 –Solothurnerstr. 72, 74 1966 – – – – –Spalenring 154 1962 17 6 11 – –

Bern Murtenstr. 143 2012 151 54 23 65 9

20


4 7 36 2 739 560.80 5 220 000 2,9 301 565.00

– 26 56 5 032 604.20 7 117 000 0,3 450 054.00

3 137 278 13 000 431.65 18 173 000 1,0 1 322 604.20– 13 37 1 630 794.65 2 947 000 0,0 230 630.00

7 28 57 2 981 918.65 5 706 000 1,6 337 390.00

3 54 91 13 259 250.20 12 413 000 6,1 689 477.90

– 191 303 45 771 897.95 46 812 000 28,7 1 433 655.00

– 104 172 20 673 464.15 23 177 000 1,2 1 321 522.40

1 61 100 12 159 584.50 9 123 000 9,1 536 700.00

– 42 90 8 718 505.15 11 067 000 0,2 662 690.00

4 40 90 8 171 902.35 15 894 000 0,1 883 686.50

2 68 123 24 572 541.60 26 484 000 0,3 1 368 662.901 4 53 3 278 373.60 9 479 000 0,3 536 272.75

– 81 145 25 149 079.10 25 187 000 3,9 1 316 772.70

– 12 24 3 325 102.80 3 925 000 7,9 161 610.50– 12 24 3 608 585.87 4 443 000 17,1 180 981.00

– 32 56 6 984 833.35 6 834 000 12,6 453 684.00

– 34 50 2 322 913.85 4 646 000 0,6 269 384.00

– 12 24 2 571 481.05 4 904 000 0,0 252 358.00– 32 53 6 150 586.90 10 341 000 0,7 550 276.00

18 177 340 96 339 782.10 114 341 000 1,0 5 435 175.252 3 20 4 706 449.95 7 848 000 0,5 373 955.001 18 35 3 612 061.15 8 930 000 0,7 419 265.00– 1 11 2 001 548.70 3 188 000 0,0 174 096.002 48 84 13 499 520.80 13 618 000 2,8 723 262.604 24 46 4 083 037.25 8 836 000 0,0 456 777.20– 73 117 9 562 721.90 10 325 000 4,6 692 969.50

1 230 461 421.30 1 522 584 000 4,9 82 849 229.66

– 14 82 13 671 703.07 13 661 000 4,6 771 295.50

2 48 84 13 499 520.80 13 618 000 2,8 723 262.60

27 171 223.87 27 279 000 3,7 1 494 558.10

– 39 65 6 573 747.55 6 624 000 1,0 429 248.00

– 13 23 3 206 652.30 3 364 000 1,1 219 971.00

9 780 399.85 9 988 000 1,0 649 219.00

67 214 302 86 433 419.85 96 028 000 3,4 4 867 116.4324 – 24 5 687 965.30 14 911 000 0,2 661 631.400 – – 0.00 0 7,4 280 901.00

8 20 30 50 767 454.48 32 740 000 0,4 2 945 615.50

9 1 58 98 071 264.00 128 511 000 0,5 6 231 689.35

240 960 103.63 272 190 000 1,6 14 986 953.68

8 20 30 50 767 454.48 32 740 000 0,4 2 945 615.50

50 767 454.48 32 740 000 0,4 2 945 615.50

3 – 17 2 961 883.40 5 293 000 0,2 336 763.001 13 26 1 883 821.50 3 559 000 0,0 272 563.054 – 25 4 522 773.90 8 278 000 0,2 471 570.00– – – 0.00 0 0,3 138 647.502 – 19 2 914 170.85 5 191 000 0,4 311 752.90

11 254 416 117 768 710.96 117 939 000 25,2 4 108 831.00

21


Burgdorf Poststr. 3, 5 1964 17 – – 13 4

Fislisbach Birmenstorferstr. 1 2008 19 5 12 2 –

Genève Charmilles 1, place des 1962 35 7 16 6 6Charmilles 3, place des 1962 35 7 17 5 6Wendt 60, avenue 1962 40 20 – 20 –

Zürich Forchstr. 331, 333 1971 25 17 8 – –Limmattalstr. 181/Ackersteinstr. 209 1989 8 2 6 – –

Total gemischte Bauten

* Die Anzahl Wohnungen bzw. Wohnungsgrössen unterliegen Veränderungen.

22


7 40 64 4 101 428.85 7 664 000 28,6 421 550.95

5 31 55 17 961 230.65 15 863 000 2,9 891 516.55

5 – 40 6 816 331.60 15 234 000 1,7 896 476.505 – 40 6 111 178.50 15 591 000 4,2 865 603.006 – 46 8 885 656.25 13 502 000 1,3 859 444.00

9 32 66 5 381 352.55 8 330 000 0,1 571 639.009 8 25 4 122 420.65 4 463 000 23,7 208 141.30

183 430 959.66 220 907 000 14,2 10 354 498.75

23

Zusammenfassung Liegenschaftenverzeichnis

Objektkategorien Gestehungskosten Verkehrswert Mz-Ausfall BruttoertragCHF CHF in % CHF

Total angefangene Bauten 50 604 867.36 44 576 000 0,0 1 677 768.45Total fertige Bauten (inkl. Land) 1 654 852 484.59 2 015 681 000 5,4 108 190 682.09davon im Baurecht 27 171 223.87 27 279 000 3,7 1 494 558.10davon im Stockwerkeigentum 60 547 854.33 42 728 000 0,5 3 594 834.50– Wohnbauten 1 230 461 421.30 1 522 584 000 4,9 82 849 229.66davon im Baurecht 27 171 223.87 27 279 000 3,7 1 494 558.10davon im Stockwerkeigentum 9 780 399.85 9 988 000 1,0 649 219.00– Kommerziell genutzte Liegenschaften 240 960 103.63 272 190 000 1,6 14 986 953.68davon im Stockwerkeigentum 50 767 454.48 32 740 000 0,4 2 945 615.50– Gemischte Bauten 183 430 959.66 220 907 000 14,2 10 354 498.75

Total 1 705 457 351.95 2 060 257 000 5,4 109 868 450.54*

* nach Abzug von Baurechtszinsen

Veränderungen im Bestand

Grundstücke

Ort Strasse Objektkategorie Datum

Käufe

Bern Murtenstr. 143 Gemischte Bauten 01.11.2012

Verkäufe

Basel Gerbergasse 14 Kommerziell genutzte Liegenschaften 01.02.2013Basel Solothurnerstr. 72, 74 Gemischte Bauten 01.03.2013Lyss Knospenweg 2-8 Wohnbauten 01.09.2013

Hypotheken

Laufzeit Zinssatz Bestand in CHF Aufnahme Rückzahlung Bestand in CHF30.09.2012 30.09.2013

08.05.2006 – 08.05.2013 3.1% 30 000 000 - –30 000 000 -12.12.2006 – 12.12.2013 2.8% 55 000 000 - - 55 000 00008.05.2013 – 18.12.2013 0.6% - 30 000 000 - 30 000 00015.12.2008 – 15.12.2014 2.3% 50 000 000 - - 50 000 00001.04.2009 – 30.12.2015 2.4% 20 000 000 - - 20 000 00030.06.2011 – 30.12.2016 1.8% 30 000 000 - - 30 000 00020.12.2012 – 20.12.2018 0.9% - 20 000 000 - 20 000 00031.10.2012 – 20.12.2019 1.1% - 40 000 000 - 40 000 00021.11.2012 – 21.12.2020 1.1% - 40 000 000 - 40 000 00031.10.2012 – 20.12.2021 1.3% - 50 000 000 - 50 000 00031.05.2012 – 27.12.2022 1.4% 40 000 000 - - 40 000 000

Total 225 000 000 180 000 000 –30 000 000 375 000 000

Zusatzangaben

Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMAkeine

24

Immobiliengesellschaften

Anfos Immobilien AG, BaselImmobiliengesellschaft IMMOSIP AG, ZürichS.I. Mauverney C, LausanneSI Servette-Parc A, GenèveSociété Immobilière Charmilles Centre B, GenèveSociété Immobilière Charmilles Centre C, Genève

Das Aktienkapital aller aufgeführten Immobiliengesellschaften gehört ausnahmslos zu 100% UBS Fund Management (Switzerland) AG, handelnd für den Immobilienfonds UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos».

Fotografen

– Régis Colombo; Lausanne; Titelbild– vistaplus.ch; Weiherfeld III– Rob Lewis; ARK 143– Ruedi Wath; anfos/haus

25

Notizen

UBS Fund Management (Switzerland) AGBrunngässlein 124002 Basel

© U

BS 2

013.

Das

Sch

lüss

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mbo

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UBS

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ch in

fra

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he. 8

0980

D-1

302

Annex B –Prospectus avec contrat de fonds de placement intégré en mai 2013

(Cette page a été laissée blanche intentionnellement.)

UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos»Fonds de placement de droit suisse(type «fonds immobiliers»)

Prospectus avec contrat de fonds de placement intégré Mai 2013

Partie I ProspectusLe présent prospectus avec contrat de fonds de placement intégré, le prospectus

dernier rapport annuel) constituent le fondement de toutes les souscriptions de

Seules font foi les informations contenues dans le prospectus, dans le prospectus

1 Informations concernant le fonds immobilier

1.1 Indications générales concernant le fonds immobilier-

créer, de dissoudre ou de regrouper en tout temps des classes de parts avec

1.2 Objectif et politique d’investissement du fonds immobilier-

-

-

-

-

-

-

-

-

Impôt à la source libératoire

-

Etats signataires Revenus d’intérêts Produits des dividendes Autres revenus Plus-values

Royaume-Uni

Autriche

-

-

2 Informations concernant la direction du fonds

2.1 Indications générales sur la direction du fonds

-

Conseil d’administration

Directoire

2.2 Délégation de tâches

er

2.3 Exercice des droits attachés à la qualité de sociétaire ou de créancier

-

-

3 Informations concernant la banque dépositaire

-

-ments de gestion de fortune du monde, elle est en outre présente sur toutes

-

4 Informations concernant les tiers

4.1 Domiciles de paiement en Suisse-

4.2 Société d’audit

4.3 Experts chargés des estimations

5 Informations complémentaires

5.1 Informations d’ordre général

er

-

5.2 Conditions d’émission et de rachat de parts de fonds et négoce-

émettre, le rapport de souscription pour les investisseurs actuels, la méthode -

-

-

-

-

-tion, frais de notaire, commissions, courtages conformes au marché, émolu-

Les parts ne sont pas émises sous forme de titres, mais enregistrées sur le plan

au courtier en titres chargés du négoce régulier des parts en Bourse

2

5.3 Rémunérations et frais accessoires Rémunérations et frais accessoires à la charge de l’investisseur

(extrait du § 18 du contrat de fonds de placement)

Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fonds (extrait du § 19 du contrat de fonds de placement)

-

La liste détaillée des rémunérations et des frais accessoires compris dans la

-

-

-

Total des frais sur encours

Investissements dans des placements collectifs de capitaux liés-

collectifs de capitaux gérés directement ou indirectement par la direction du

Accords de partage des frais et avantages pécuniaires

5.4 Publications du fonds immobilier

-

Le prospectus avec contrat de fonds de placement intégré, le prospectus

-

5.5 Assurance des immeubles

5.6 Restrictions de vente

-

Le prospectus avec contrat de fonds de placement intégré, le prospectus

5.7 Dispositions détaillées

Partie II Contrat de fonds de placement

I. Nom du fonds de placement; raison sociale et siège de la direction du fonds et de la banque dépositaire

§ 1-

II. Droits et obligations des parties contractantes

A Contrat de fonds de placement § 2

contrat de fonds de placement et les dispositions de la loi fédérale sur les

B Direction du fonds § 3

-

-

comptes transparents et donnent des informations appropriées sur le présent

-

La direction du fonds répond des agissements de ses mandataires comme de

3

-

C Banque dépositaire § 4

-

comptes transparents et donnent des informations appropriées sur le présent

D Investisseurs § 5

-

-

-

-

-

-

-

E Parts et classes de parts § 6

-

-

III. Directives régissant la politique de placement

Principes de placement A Respect des dispositions en matière de placement § 7

B Politique de placement § 8

-

-

-

-

-

4

C Garantie des engagements et capitaux disponibles à court terme § 9

-

Techniques et instruments de placement A Prêt de valeurs mobilières § 10

emprunteurs ou des intermédiaires de premier ordre spécialisés dans ce genre

B Opérations de pension § 11

-

-

-dération, les cantons ou les communes ou par des émetteurs présentant la

§ 12

fortune du fonds les engagements de paiement et de livraison contractés avec

-

c) La direction du fonds doit pouvoir disposer en tout temps et sans restric-

-

contrepartie ou le garant doit disposer de la notation minimale prévue par

-

-

-

D Emprunts et octroi de crédits § 13

-

-

E Mise en gage des immeubles § 14

Restrictions de placement A Répartition du risque et limitation § 15

-

IV. Calcul de la valeur nette d’inventaire, émission et rachat de parts et experts chargés des estimations

A Calcul de la valeur nette d’inventaire et concours des experts chargés des estimations

§ 16

-

-

-

-

B Emission et rachat de parts de fonds et négoce § 17

-

-tion, frais de notaire, commissions, courtages conformes au marché, émolu-

-

-

-

-

V. Rémunérations et frais accessoires

A Rémunérations et frais accessoires à la charge des investisseurs § 18

B Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fonds

§ 19

-

6

-

-

-

-

mutation, frais de notaire, commissions, courtages conformes au marché,

-

Si la direction du fonds investit, selon le paragraphe ci-dessus, dans des

elle peut, au lieu de percevoir la commission de gestion forfaitaire réduite

VI. Présentation des comptes et audit

A Présentation des comptes § 20

er

B Audit § 21

VII. Utilisation du résultat

§ 22

-

VIII. Publications du fonds immobilier

§ 23-

des principaux changements apportés au contrat de fonds de placement,

-

IX. Restructuration et dissolution

A Regroupement § 24

-

-

-

le genre, le montant et le calcul de toutes les rémunérations, des com-

-

-

-

-

B Durée du fonds immobilier et dissolution § 25

8

-

-

-

§ 26

contrat de fonds, les investisseurs peuvent en outre exiger le paiement de

XI. Droit applicable et for

§ 27

-

8

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