Nama : Andy K. Natanael

Pendidikan : S1 Management

(UNTAR)

Agustus 2010 s/d sekarang as – Managing Director (Pt. Modernland Realty Tbk)

Juli 2009 s/d Juli 2010 as – Deputy Marketing Director (Paramount Serpong)

Januari 2005 s/d Juni 2009

as – GM Marketing (Summarecon Serpong)

Januari 1997 s/d Desember 2005 as – Senior Marketing Manager (Sinar Mas)

PASAR PROPERTY INDONESIA

TAHUN 2010 & 2011

MENGALAMI KENAIKAN HARGA PROPERTY YANG SANGAT LUAR BIASA

Mengapa :

Pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2010 adalah

6,1% dibandingkan 2009

Tahun 2011 pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 6,5% dari tahun 2010 (tertinggi selama 10 tahun)

Tahun 2012 pertumbuhan ekonomi Indonesia naik sebesar 6,3%

Bahkan menurut certified wealth managers association (CWMA) jumlah orang kaya (High networth individual) (MEMPUNYAI ASET PRIBADI MIN us$ 1JUTA)

dan superkaya (Ultra HNI) di Indonesia naik 6%

Di India terjadi penurunan 17% Hongkong turun 16%

Harga Properti di Indonesia

tidak pernah turun

JENIS INVESTASI PROPERTY • CAPITAL GAIN : 10% - 20% per tahun

Hasil yang didapat dari selisih nilai beli dibanding dengan nilai jual

• Investment Yield : 5% - 10% per tahun

Pendapatan yang diperoleh dengan memberdayakan property sebagai pendapatan tambahan

HARGA PROPERTI

DI

JABODETABEK ????

DI JAKARTA DIBUTUHKAN 200 RIBU UNIT

APARTEMEN

TH 2011-2020

TH 2011-2020

160 ribu Apartemen Murah (Rusunami) seharga

< Rp200 jt

20 ribu Apartemen Menengah seharga Rp205 jt s/d

Rp 500 jt

TH 2011-2020

14 ribu Apartemen Menengah-Atas seharga Rp 505 jt

s/d Rp 1,5 M

6 ribu Apartemen Menengah seharga diatas Rp 1,5 M

54 UNIT

TAHUKAH ANDA, APARTEMEN PERTAMA DI

INDONESIA?

TAHUN 1974

RATU PLAZA

PERBEDAAN ANTARA

KONDOMINIUM DENGAN

APARTEMEN

KONDOMINIUM

berasal dari kata bahasa Inggris, yakni condominium.

gabungan dari kata Latin "con" yang artinya bersama atau

bergabung dan "dominium" atau kepemilikan atau

pengendalian.

Berdasarkan asal-usul katanya, kondominium berarti lebih

mengacu pada ihwal kepemilikan, bukan jenis hunian. Ada

pula yang mengatakan, kondominium merupakan bentuk lain

hak guna perumahan

APARTEMEN

Sementara itu, apartemen merupakan tempat

tinggal yang modelnya berupa rumah susun.

Jadi, yang membedakan adalah penekanannya,

yang satu pada hak, sementara lainnya pada fisik

bangunan.

Di kalangan pegiat properti, pembedaan arti kata

kondominium dengan apartemen pun kerap dikaitkan

dengan bentuk kepemilikannya.

Apartemen dipakai untuk menunjukkan hunian vertikal

(high-rise) yang disewakan,

sedangkan istilah

kondominium merujuk pada apartemen yang dijual

untuk dimiliki oleh masing-masing penghuni.

Diluar Negeri

Kondominium lebih Mewah

dibandingkan dengan

Apartemen

KONDOTEL

Seperti singkatannya, kondotel atau kondo hotel ini

merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit layaknya

apartemen..

Tiap unit ini kemudian dijual kepada investor. Selanjutnya,

unit-unit dikelola oleh operator hotel yang akan memasarkan

dan menyewakan secara harian kepada tamu-tamu yang

akan menginap di kondotel ini.

KONDOTEL

Pada condotel biasanya disediakan fasilitas-fasilitas

seperti kolam renang, spa, restoran, meeting rooms dan

fasilitas lain seperti yang disediakan hotel

berbintang,semua ditujukan untuk kenyamanan

pengunjung

KONDOTEL

KONDOTEL vs

APARTEMEN

KONDOTEL VS APARTEMEN

Kondotel Memperoleh Hasil Operational sebesar biasanya

8%-12% per tahun dari harga beli.

Hal ini berbeda dengan Apartemen dimana Anda akan tidak

akan mendapatkan penghasilan jika tidak ada yang

menyewa unit Anda

LATAR BELAKANG ANDA MEMILIH

APARTEMEN DAN KONDOTEL

PILIHAN LANTAI

8 – 9 - 18

LATAR BELAKANG ANDA MEMILIH

APARTEMEN DAN KONDOTEL

CITY VIEW

SEA VIEW

GARDEN VIEW

VIEW - PEMANDANGAN

LATAR BELAKANG ANDA MEMILIH

APARTEMEN DAN KONDOTEL

POOLSIDE

FASILITAS

FITNESS CENTER

S

P

A

SEANDAINYA TERJADI SESUATU DENGAN

BANGUNAN APARTEMEN ATAU CONDOTEL

ASURANSI

SEANDAINYA TERJADI SESUATU DENGAN

BANGUNAN APARTEMEN ATAU CONDOTEL

KESEPAKATAN

BERSAMA

Dimana luas unit yang dihitung termasuk luas koridor dan

balkon jika ada yang secara proporsional ditambahkan ke

luas unit

SEMI GROSS

luas yang dihitung di dalam tembok batas unit.

NETT

Biaya yang harus dikeluarkan pemilik/penyewa properti

(kantor, mal, apartemen) setiap bulan untuk layanan yang

diberikan pengelola gedung. Biasanya dihitung per meter

persegi, berdasarkan besar unit yang dimiliki

SERVICE CHARGE

SINKING FOUND

Dana yang harus dikeluarkan pemilik/penyewa properti

(kantor, mal, apartemen) yang gunakan untuk biaya

perawatan gedung dan ruang publik, seperti perawatan lift,

pengecatan gedung, dan lain-lain.

Bagian bersama adalah semua bagian yang melekat

pada rumah susun, termasuk lift, koridor, peralatan

mekanikal dan elektrikal, atap, dinding luar, kolom

struktur, fondasi, dan lain-lain.

Bagian Bersama

Benda bersama adalah benda-benda yang berdiri

sendiri dan terletak di atas tanah bersama, seperti

pos satpam, lanskap taman, tanda lalu lintas,

lapangan olahraga, kolam renang, dan lain-lain.

Benda Bersama

Tanah bersama adalah tempat berdirinya rumah

susun hingga dinding atau pagar pembatas.

Tanah Bersama

Hak bersama dimiliki secara bersama-sama oleh

para pemilik rumah susun, yang terdiri dari bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama

Hak Bersama

Keuntungan yang dihitung dari nilai sewa per tahun dibagi

harga properti. Misalnya, harga properti Rp100 juta

sementara harga sewa Rp5 juta per tahun, maka yield

properti tersebut 5%.

YIELD

Pertelaan adalah gambar dan uraian yang disahkan

oleh Pemerintah Provinsi yang merinci pemisahan

satuan rumah susun, bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama.

Pertelaan adalah dasar diterbitkannya Sertifikat Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)

maupun perhitungan Nilai Perbandingan Proporsional

(NPP).

PERTELAAN

Sesuai Undang Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang

Rumah Susun, penghunian rumah susun dengan status

dimiliki baik oleh perorangan maupun badan hukum wajib

membentuk Perhimpunan Penghuni Rumah Susun

(PPRS).

PERHIMPUNAN PENGHUNI RUMAH SUSUN (PPRS)

Pembentukan PPRS harus dituangkan dalam bentuk Akta

dan untuk mendapatkan status sebagai Badan Hukum

harus disahkan oleh Gubernur Provinsi DKI Jakarta melalui

Dinas Perumahan dan Gedung Pemda Provinsi DKI

Jakarta;

SURAT KEPEMILIKAN ATAS TANAH

Girik/Letter C dan Eigondem Verponding / Verponding

Indonesia

Negara juga mengakui hak atas tanah yang statusnya

belum disertifikasikan, seperti girik/letter C dan eigondem

verponding atau verponding Indonesia.

Tidak tercatat di Kantor Pertanahan BPN

SURAT KEPEMILIKAN ATAS TANAH

Semua properti wajib memiliki sertifikat. Sertifikat properti

menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Pokok-pokok Agraria, terdiri dari :

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Namun dalam perkembangannya, atas kebutuhan

perumahan di perkotaan yang memerlukan bangunan

perumahan dalam bentuk vertikal, ada jenis sertifikat baru,

yakni :

Sertifikat Hak Atas Satuan Rumah Susun (SHSRS)

SURAT KEPEMILIKAN ATAS TANAH

Strata Title

Strata title merupakan sistem yang memungkinkan pembagian

tanah dan bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan, dalam

hal ini satuan rumah susun.

Secara sederhana, bangunan vertikal untuk perumahan ada tiga

jenis, yakni rumah susun, apartemen, dan kondominium.

Namun, untuk memudahkan, karena pengaturan undang-

undang, yakni Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang

Rumah Susun, digunakan istilah rumah susun untuk mengacu

pada bangunan vertikal yang digunakan sebagai tempat tinggal

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertifikat STRATA TITLE

Sertifikat STRATA TITLE

Sertifikat STRATA TITLE

Sertifikat STRATA TITLE

harga unit 1.000.000.000

DP 30% 300.000.000

Kredit 700.000.000

Bunga 8%/tahun

Waktu 10 tahun

angsuran/bln 8.492.931

angsuran/th 101.915.172

PERHITUNGAN KPR

Yang harus Yang harus

Tahun Interest Pokok Total SEWA per tahun dibayar/bln

2012 54.278.463 47.636.715 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2013 50.324.639 51.590.539 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2014 46.042.650 55.872.528 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2015 41.405.258 60.509.920 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2016 36.382.964 65.532.214 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2017 30.943.823 70.971.355 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2018 25.053.235 76.861.943 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2019 18.673.732 83.241.446 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2020 11.764.733 90.150.445 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2021 4.282.290 97.632.888 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

TOTAL 319.151.787 699.999.993 1.019.151.780 500.000.000

Tahun Interest Pokok Total SEWA Yang harus dibayar/bln

2.012 54.278.463 47.636.715 101.915.178 50.000.000 51.915.178 4.326.265

2.013 50.324.639 51.590.539 101.915.178 55.000.000 46.915.178 3.909.598

2.014 46.042.650 55.872.528 101.915.178 57.500.000 44.415.178 3.701.265

2.015 41.405.258 60.509.920 101.915.178 60.000.000 41.915.178 3.492.932

2.016 36.382.964 65.532.214 101.915.178 65.000.000 36.915.178 3.076.265

2.017 30.943.823 70.971.355 101.915.178 67.500.000 34.415.178 2.867.932

2.018 25.053.235 76.861.943 101.915.178 70.000.000 31.915.178 2.659.598

2.019 18.673.732 83.241.446 101.915.178 72.500.000 29.415.178 2.451.265

2.020 11.764.733 90.150.445 101.915.178 75.000.000 26.915.178 2.242.932

2.021 4.282.290 97.632.888 101.915.178 77.500.000 24.415.178 2.034.598

TOTAL 319.151.787 699.999.993 1.019.151.780 650.000.000 - -

ALASAN ORANG MEMBELI SUATU PRODUK

NEED

WANT

LOVE

PRESTIGE