Joshua Fredrick Wesley Titaley

12410021

Pengembangan Properti

PENILAIAN HARGA PROPERTI

Bisnis properti merupakan salah satu jenis bisnis yang digandrungi banyak pebisnis

dewasa ini. Keberhasilan serta kegagalan merupakan kedua yang tidak dapat dihindari dalam

menjalani bisnis ini. khususnya di Indonesia, permintaan terhadap jual beli properti meningkat

seiring berkembangnya jaman serta bertambahnya jumlah penduduk. Investasi yang

berkelanjutan menjadi salah satu acuan bagi para pembeli untuk membeli suatu properti tertentu.

Dalam hal ini, di kota-kota besar menjadi pusat destinasi para pebisnis properti untuk

mengibarkan jaringannya.

Dalam keberhasilan di dunia properti, diperlukan suatu penilaian terhadap properti itu

sendiri. Pebisnis perlu menetapkan parameter-parameter dalam menjalankan usaha penjual

properti sedemekian rupa sehingga dapat dihasilkan keuntungan. Dalam hal ini, diperlukan suatu

penilaian terhadap bisnis properti. Penilaian memiliki beberapa fungsi. Pertama, penilaian

properti dapat dijadikan suatu jaminan bank. Dalam Undang-Undang Perbankan No 7 tahun

1992 diatur mengenai jaminan kredit bank yang berupa aset itu sendiri. Karenanya, penilaian

terhadap harga properti diperlukan agar bisa menjadi suatu jaminan bank yang berpengaruh pada

kredit yang diberikan. Kedua, penilain memberikan fungsi restrukturisasi; di mana melalui

penilaian yang dilakukan, pengkajian terhadap aset pun dapat dilaksanakan. Hal ini berfungsi

sebagai fungsi pembenahan usaha ke depannya agar lebih efektif dan efisien dalam sistemnya.

Ketiga, penilaian dapat membawa pengusaha untuk go public. Go public adalah cara di mana

suatu perusahan mendapat dana bagi kegiatan operasionalnya dengan menjual sebagian

sahamnya kepada publik dan mencatatakan sahamnya di bursa.

Dalam melakukan penilaian properti, diperlukan analisa-analisa yang hasilnya dapat

dijadikan acuan dalam pengembangan bisnis. Ada tiga metode analisa yang dapat digunakan

dalam penilaian properti, yaitu:

1. Pendekatan Data Pasar

Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode

perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data

langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang

dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan

data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data

banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap

properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap properti yang

dinilai.

Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah:

Tahap pengumpulan data

Kumpulan data dicatat dalam buku data. Data dapat dihimpun dari broker,

developer, advertismen, arsip hasil penilaian dll.

Tahap analisa data

Data-data yang digunakan harus memenuhi syarat-syarat, yaitu: data tersebut

diperoleh dari jual-beli tanpa paksaan, belum lama berlangsung, memiliki

kesamaan dengan properti yang akan dinilai.

Tahap penyesuaian

Tahap penyesuaian untuk perbedaan yang ada (waktu, lokasi, dll). Dalam

metode penyesuaian, terdapat tiga metode, yaitu: metode tambah kurang

(plusses and minuses method), metode jumlah rupiah (rupiah amount method),

metode persentase (percentage method).

2. Pendekatan Biaya

Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan)

diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung

dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach).

Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar

bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada

saat penilaian dikurangi penyusutan. Pendekatan ini dirumuskan sebagai berikut:

Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan )

Langkah-langkah yang diperlukan:

Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanah

sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip

Highest and Best use).

Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana.

Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab.

Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan sehingga diperoleh

nilai pasar bangunan.

Nilai pasar tanah ditambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti

dengan metode pendekatan biaya.

3. Pendekatan pendapatan

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan

antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.

Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan

keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan

bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui

perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi. Formula yang mendasari

metode ini adalah:

V = I/R , dimana V=Nilai, I=Pendapatan, dan R=Tingkat Bunga

Dalam pendekatan pendapatan terdapat empat metode, yaitu:

Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method/ DFC).

Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Caapitalization Method).

Metode Penyisaan (Residual Technique Method).

Gross Income Multiplier (GIM).