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G.E. Dott.ssa Giulia Stano

PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. 197/2011 R.G.E.

Creditore procedente: BNL Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. – rappresentata dall’Avv. Massimo D’Arcangelo

Debitore esecutato: xxxxxxxxxxxxxxxxxx

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Vico del Gargano, 21 maggio 2012

IL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO

Dott. Ing. Antonio del CONTE COPIA EPURATA

TRIBUNALE DI LUCERA – Ufficio Esecuzioni Immobiliari – Procedimento N. 197/2011 R.G.E.

Relazione di consulenza tecnica ing. Antonio del Conte 1/48

INDICE

OGGETTO 3

PREMESSA 3

SVOLGIMENTO DELL’INCARICO 3

1. CONTROLLO DELLA DOCUMENTAZIONE 4

1.1. Documentazione integrativa..................................................................... 4 1.2. Osservazioni ........................................................................................... 5 1.3. Provenienza ultraventennale dell’immobile................................................. 5

2. INDIVIDUAZIONE DEL BENE 5

2.1. a) individuazione dei beni oggetto della stima............................................ 6 2.2. b) elencazione delle pratiche edilizie svolte................................................ 6 2.3. c) certificazione di qualificazione energetica............................................... 7 2.4. d) identificazione catastale dell’immobile ................................................... 7

3. DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE 7

3.1. Identificazione dei beni oggetto della stima ............................................... 9 3.2. DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO A - appartamento ......................... 10 3.3. Stato di possesso dell'immobile .............................................................. 11 3.4. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene e che resteranno a carico

dell'acquirente ...................................................................................... 11 3.5. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o

regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura ....... 11 3.6. Altre informazioni per l'acquirente .......................................................... 11 3.7. Valutazione dell'immobile....................................................................... 12

4. ALLEGATI 13

4.1. ALLEGATO A - Repertorio fotografico ...................................................... 14 4.2. ALLEGATO B - Planimetrie ..................................................................... 20

4.2.1. Estratto di mappa catastale – Foglio 2, Particella 380 20 4.2.2. Planimetria catastale dell’immobile – Foglio 2, Particella 380, Sub. 5 21 4.2.3. Rilievo geometrico dell’appartamento oggetto di pignoramento 22

4.3. ALLEGATO C - Documenti tecnico amministrativi...................................... 23 4.3.1. Copia della richiesta di presa visione dei documenti progettuali all’UTC 23

4.4. ALLEGATO D – Visure catastali e ipocatastali ........................................... 24 4.5. ALLEGATO E – Verbali di sopralluogo...................................................... 33

4.5.1. Verbale di accesso all’immobile 33 4.5.2. Secondo verbale di sopralluogo 36

4.6. ALLEGATO F – Dichiarazioni del terzo occupante...................................... 38

5. DEPOSITO PERIZIA 42

6. DEPOSITO SUPPORTO INFORMATICO 42

7. INIZIO OPERAZIONI PERITALI 42



7.1. ALLEGATO G - Corrispondenza ............................................................... 43 7.1.1. Comunicazione inizio operazioni peritali e accesso all’immobile 43 7.1.2. Ricevuta di consegna mail (inizio operazioni peritali) 44 7.1.3. Ricevuta di consegna mail (inizio operazioni peritali) 45 7.1.4. Ricevuta di ritorno raccomandata A/R 46

8. TEMPISTICA PER IL DEPOSITO DELLA PERIZIA 46

9. INVIO PERIZIA ALLE PARTI 46

10. INTERVENTO ALL’UDIENZA 47

11. ACQUISIZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE 47

12. SOSPENSIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI 47

13. RICHIESTA DI SOSPENSIONE DEL CORSO DELLE OPERAZIONI PERITALI 47

14. ISTANZA DI RINVIO 48

15. UTILIZZO MEZZO 48

16. AUTORIZZAZIONE DI AVVALERSI DI FABBRO E FORZA PUBBLICA 48



OGGETTO Consulenza tecnica d’ufficio relativa alla procedura esecutiva n. 197/2011 R.G.E. Tribunale di Lucera – Ufficio Esecuzioni Immobiliari Giudice dell’esecuzione: dr. Giulia Stano Promossa da: BNL Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. – rappresentata dall’Avv. Massimo D’Arcangelo Contro: Murena Mara

PREMESSA L’ill.mo Giudice dell’Esecuzione Immobiliare, Dott.ssa Giulia Stano, ha convocato in

udienza il giorno 2 aprile 2012 il sottoscritto Dott. Ing. Antonio del Conte, regolarmente iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con n. 2218, nonché all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale Civile di Lucera.

Lo scrivente, previo giuramento di rito, riceveva l’incarico peritale relativo all’esecuzione di cui sopra, consistente nella perfetta ed oculata risposta ai quesiti posti dall’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione di cui al verbale di udienza.

SVOLGIMENTO DELL’INCARICO Il sottoscritto c.t.u., prendeva visione e consultava il fascicolo dell’esecuzione

immobiliare n. 197/2011, andando poi ad integrare, la documentazione tecnico-amministrativa mancante e/o necessaria per avere maggiori dettagli e chiarimenti utili.

Come da disposizioni in materia di esecuzione immobiliare, si comunicava al debitore esecutato, la Sig.ra Murena Mara, nata a Peschici (FG) il 28.06.1971, residente a Peschici (FG) in viale Libetta n. 28, con raccomandata A/R del 04.04.2012, che l’inizio delle operazioni peritali e del sopralluogo presso l’immobile per il giorno 16.04.2012, alle ore 10:00; per conoscenza via posta elettronica certificata, copia della missiva si trasmetteva anche al creditore procedente, BNL Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., presso lo studio legale dell’Avv. Massimo d’Arcangelo con studio in Foggia e all’Avv. Giuseppe Agnusdei con studio in Lucera, in data 04.04.2012 (All. G). Il c.t.u. espletata ogni ulteriore indagine ed accertamento necessario, relaziona quanto segue:

Con atto di pignoramento immobiliare trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Foggia – Servizio Pubblicità Immobiliare – Sezione distaccata di Lucera, in data 03.10.2011, al n. 6289 del Reg. Part., il creditore sottoponeva ad espropriazione forzata la proprietà della seguente unità immobiliare, censita nel catasto fabbricati del Comune di Peschici, e precisamente:

Abitazione di tipo popolare (A4), Foglio 2, Particella 380 Sub. 5, Cl. 1 Vani 3, Rendita Euro 145,64.

Il giorno 16.04.2012, alle ore 10:00 lo scrivente si trovava in Peschici (FG), in via Roma presso il civico n. 43, dove incontrava la Sig.ra Murena Mara, debitrice, dando inizio al sopralluogo dell’immobile oggetto di pignoramento come da verbale di accesso (All. E).

Sulla base dei riscontri effettuati in loco e dall’analisi della documentazione si ritiene

poter dare risposta ai quesiti formulati e di svolgere lo schema di incarico disposto dal G.E., e che qui si ritrascrivono per comodità di chi legge, all’inizio di ogni capitolo che segue.



1. CONTROLLO DELLA DOCUMENTAZIONE 1. CONTROLLI, l’esperto, la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all'ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota indicando i nomi dei comproprietari.

Lo scrivente c.t.u. provvedeva alla consultazione del fascicolo del procedimento n.

81/2011, e in relazione alla documentazione di cui all’art. 567, 2° comma del cod. proc. civ. accertava la presenza della seguente documentazione: Certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri

immobiliari, del Dr. Pietro Zanelli notaio in Bologna, del 14.12.2011; Tribunale di Lucera, Atto di pignoramento immobiliare del 26.07.2011 Istanza di vendita del 14.09.2011, Tribunale di Lucera; Nota di iscrizione a ruolo del 12.10.2011, Tribunale di Lucera; Contratto di mutuo del 03.07.2008, rep. N. 53.807; Atto di precetto del 04.05.2003; Procura generale alle liti. Certificati ipocatastali rilasciati dall’Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di

Foggia, Servizio di Pubblicità Immobiliare, Sezione distaccata di Lucera, per l’immobile sito nel Comune di Vico del Gargano (FG) distinto al N.C.E.U. al Fg. 35, P.lla 727, Sub. 12: Ispezione ipotecaria del 04.10.2011; Trascrizione contro di pignoramento

Nota di trascrizione del 03.10.2011, Reg. Gen. N. 8260, Reg. Part. N. 6289 Descrizione: ATTO GIUDIZIARIO del 28.07.2011 Specie: ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE Descrizione: 726 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Soggetto a favore: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. c.f. 09339391006, relativo al diritto di proprietà per la quota di 1/1 Soggetto contro: Murena Mara c.f. MRNMRA71H68G487T, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1

1.1. Documentazione integrativa La documentazione di seguito citata, riportata nel capitolo 4, è stata integrata a cura

dello scrivente, tramite richiesta ai vari uffici di competenza, finalizzata ad una maggiore completezza e chiarezza sulla situazione catastale, urbanistica, relativamente all’immobile così come descritto nell’atto di pignoramento, nello specifico: visura storica dell’immobile; estratto di mappa catastale;



planimetria catastale; ispezione ipotecaria; consultazione documenti Ufficio Tecnico Comunale.

1.2. Osservazioni In riferimento alla presa visione della documentazione presente nel fascicolo dell’e.i.,

nonché quella prodotta dallo scrivente ed a seguito di sopralluogo effettuato sull’immobile, si precisa che i dati catastali così come riportati nell’atto di pignoramento sono corretti.

L’appartamento oggetto di pignoramento allo stato attuale risulta essere un tutt’uno con un altro appartamento ad esso annesso e confinante posto sullo stesso piano e di proprietà del fratello della debitrice esecutata identificato catastalmente al foglio 2 particella 380 sub 4, proveniente sempre da un atto di compravendita dai genitori Murena Matteo e d’Amato Rosa. I due appartamenti identificati da due subalterni differenti, il 4 ed il 5, sono di fatto una unica unità immobiliare essendo stati messi in collegamento con un vano porta praticato sul muro di confine ed utilizzano un unico portone di ingresso dalla pubblica via. Il portone di ingresso è quello che accede al subalterno 5, mentre quello del subalterno 4 è stato murato.

Catastalmente, e quanto riportato nel contratto di mutuo, i riferimenti sono i seguenti:

Foglio 2, P.lla 380 Sub. 5, A/4, classe 1 vani 3: proprietà Murena Mara; Foglio 2, P.lla 380 Sub. 4, A/4, classe 1 vani 2: proprietà Murena Elia. Durante il sopralluogo gli occupanti dell’immobile, i Sig. Murena Matteo e d’Amato

Rosa genitori della debitrice nonché il fratello Murena Elia, hanno segnalato allo scrivente che l’appartamento della Sig.ra Murena Mara è costituito dalla porzione dell’immobile posto sul lato sinistro guardando il portone di ingresso dell’abitazione dall’esterno, mentre quello sulla destra del Sig. Murena Elia ovvero all’opposto di quello che risulta sui documenti catastali (invertendo il Sub 5 di Murena Mara al fratello Murena Elia ed il Sub 4 di Murena Elia alla sorella Murena Mara).

Lo scrivente ha preso atto di quanto gli è stato riferito, ma ha proceduto seguendo i riferimenti identificati dell’immobile come riportati nei documenti del fascicolo dell’Es.Imm. e dalle visure e planimetria catastale.

1.3. Provenienza ultraventennale dell’immobile Dal controllo della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal

creditore procedente, risulta che la stessa riguarda tutti i beni pignorati ed è relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nei venti anni precedenti il pignoramento.

Il diritto di proprietà sul bene pignorato appartiene per intero alla debitrice.

2. INDIVIDUAZIONE DEL BENE 2. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al debitore ed al creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso all'immobile:

a) all'esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo, ove necessario, previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei relativi costi, alla



realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale;

b) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell'agibilità verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto costruito;in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione di ciò che è stato sanato o dell'eventuale sanabilità in applicazione del combinato disposto degli artt. 46, comma r del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;

c) all’allegazione della certificazione di qualificazione energetica ex art. 6, comma 3 d. lgs. n. 192/2005, come modificato dall’art. 2 d. lgs. n. 311/2006, indicando – ove ne rilevi l’inesistenza – se è possibile ottenerla in considerazione dello stato dell’immobile e quali siano le spese necessarie per l’adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico;

d) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G.e. ed indicazione dei relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, sempre previa autorizzazione del G.e. ed indicazione dei relativi costi alla sua correzione o redazione.

Le operazioni peritali e l’accesso ai luoghi di procedura hanno avuto inizio il giorno 16

aprile 2012 come da comunicazione inviata alle parti con lettera raccomandata e posta elettronica certificata del 04.04.2012.

Durante il sopralluogo è stato visionato, effettuato rilievo metrico e fotografico dell'appartamento oggetto di pignoramento. I dati riportati nell’atto di pignoramento corrispondono con i dati catastali. Non vi sono elementi ostativi alla futura emissione del decreto di trasferimento, tuttavia vanno evidenziate le circostanze riportate di seguito.

2.1. a) individuazione dei beni oggetto della stima L’immobile oggetto di pignoramento è costituito da un appartamento per civili

abitazioni sito al piano primo di un edificio storico ubicato in via Roma n. 43 (accesso da uno slargo chiamato anche piazza Fioritto), nel Comune di Peschici (FG). Si individua un solo ed unico lotto per la vendita contraddistinto dalla seguente dicitura: LOTTO A - appartamento

2.2. b) elencazione delle pratiche edilizie svolte A seguito di richiesta depositata in data 19.04.2012, presso gli uffici del Comune di

Peschici, lo scrivente ha avuto accesso a diversi fascicoli di pratiche edilizie intestate a Murena Matteo, padre della debitrice, eseguite sull’edificio in cui è ubicato l’appartamento pignorato, ma nessuna pratica edilizia è riferita all’appartamento oggetto di pignoramento ad eccezione di una sola pratica identificata come Permesso di Costruire n. 65 del



28.01.2003 prot. n. 6443 del Comune di Peschici riferita alla demolizione e ricostruzione della scala esterna di accesso all’immobile.

Non si sono rilevate variazioni o difformità dell’appartamento ispezionato rispetto alla planimetria catastale, ma è presente un vano porta che lo mette in comunicazione ed in connessione con l’appartamento posto al confine identificato catastalmente al Foglio 2, P.lla 380, Sub. 4 di proprietà di Murena Elia.

Al fine di rendere l’appartamento indipendente ed eliminare la connessione con l’appartamento confinante occorrerà murare il vano porta realizzato.

Dal punto di vista edilizio, le variazioni interne potranno regolarizzarsi in applicazione dell'art. 6 D.P.R. 6.6.2001 n. 380, come modificato dall'art. 5 L. 22.05.2010 n. 73.

Le opere da realizzarsi vengono contabilizzate come di seguito: Realizzazione di muratura per la chiusura del vano porta a corpo ………………. 300,00 €; Intonaco della muratura del vano porta su ambo i lati a corpo ………………. 150,00 €; Tinteggiatura dell’intonaco del vano porta murato a corpo ………………. 100,00 €; Apertura nuovo vano porta per l’accesso all’abitazione posta al confine e rifiniture a corpo ………………. 400,00 €; Messa in opera di nuovo portoncino di ingresso a corpo ………………. 1.200,00 €; Spese tecniche per progettazione intervento, pratiche edilizie ed oneri a corpo ………………. 300,00 €; Totale 2.450,00 € IVA inclusa.

2.3. c) certificazione di qualificazione energetica Nella documentazione esaminata e reperita non è presente il certificato di

qualificazione energetica. Tale documento è possibile ottenerlo, a cura di un tecnico regolarmente iscritto agli ordini professionali, e non sono necessari interventi di adeguamento del bene ai fini energetici. L’immobile necessiterebbe dell’installazione di un adeguato sistema di riscaldamento termico. Il costo per le spese tecniche di redazione del certificato è quantificabile in 400,00 € IVA inclusa.

2.4. d) identificazione catastale dell’immobile I dati catastali dell’appartamento oggetto di pignoramento sono riportati di seguito,

come da visura catastale (All. D):

Non occorrono variazioni catastali e la planimetria catastale è conforme allo stato di

fatto rilevato durante il sopralluogo ad eccezione di un vano porta praticato nel muro di confine con l’appartamento adiacente.

3. DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE 3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:



• l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo;

• la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato "DESCRIZIONE ANALITICA DEL" (appartamento, capannone ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo "Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell'edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento);

• indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.)

• lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore (indicando, in tal caso, quale sia l’utilizzo dell’immobile: es. abitativo, lavorativo ecc.) o da terzi e, in tal caso, a che titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino alla acquisizione dei su indicati elementi;

• i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente: domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.); l'esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene;

per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura a spese della procedura: iscrizioni;



pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; eventuali difformità urbanistico-edilizie; eventuali difformità catastali;;

altre informazioni per l'acquirente, concernenti:

l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; eventuali cause in corso;

• la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, del valore al mq. e del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché ‘per eventuali costi di sanatoria (v. infra), spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il valore finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali diverse ipotesi: a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura; b) ovvero siano lasciati interamente a carico dell'acquirente. In particolare, trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia condonabile in base alla legislazione di volta in volta vigente (tenendo conto della data dell’abuso e del termine previsto per la presentazione della domanda) ovvero sanabile ex art. 36 del t.u. edilizia, D.P.R. 380/01 (accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria, indicando i relativi costi; se trattasi di irregolarità non condonabile o non sanabile stabilisca, quale prezzo base il valore dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i costi di abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d'uso ovvero utilizzi motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile abusivo suscettibile di essere abbattuto (vedi artt. 30, 31,33,34,35 e 37 del t.u. edilizia, d.p.r. 380/01);

• nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e provvedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro;

3.1. Identificazione dei beni oggetto della stima LOTTO A - Appartamento per civili abitazioni di tipo popolare (A4) ubicato in via

Roma n. 43 – piano primo, comune di Peschici (FG) identificato catastalmente al Foglio 2, P.lla 380, Sub. 5, Cl. 1 Vani 3, Rendita Euro 145,64. Accesso mediante scala esterna. Il prospetto anteriore (prospetto est) affaccia su via Roma (detta anche piazza Fioritto), il prospetto posteriore (prospetto ovest) affaccia sul largo Chiesa Madre, il prospetto laterale (prospetto nord) affacciano su via Roma. Il lato interno dell’appartamento (lato sud) confina con altro appartamento di proprietà Murena Elia identificato al Foglio 2, P.lla 380, Sub. 4.



3.2. DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO A - appartamento Diritto di proprietà di un appartamento facente parte di un edificio storico in zona

centrale del Comune di Peschici (FG). L'abitazione in oggetto ha ingresso dal civico n. 43 di via Roma ed è ubicato al piano primo. Esso si compone di zona giorno in cui è presente la zona di ingresso, la zona pranzo e la zona cottura, dalla quale si accede, ad una cucina monacesca, ad una camera da letto e ad un bagno. Nella zona giorno è presente una vano porta che lo mette in comunicazione con l’appartamento adiacente identificato al Subalterno 4. Completano la dotazione dell'appartamento un piccolo balcone posti uno sul prospetto laterale e il pianerottolo antistante l’ingresso all’abitazione.

Nel complesso l'appartamento misura 52,92 mq netti calpestabili e 78,95 mq lordi oltre ai balconi che coprono una superficie lorda di 3,29 mq. L'altezza utile dell'appartamento è di 4,50 m con volte a padiglione. Nella tabella di seguito si riporta la superficie di ogni locale interno dell’appartamento con il coefficiente di applicazione ai fini della determinazione della superficie commerciale in accordo alla norma UNI 10750:2005, l’esposizione del locale e le condizioni di manutenzione.

Locale Sup. netta

calpestabile [mq]

Coefficiente di applicazione

[%] Esposizione Condizioni di

manutenzione

Zona giorno 22,72 100 Interno e nord Buona

Cucina monacesca 5,70 100 Est Buona

Camera da letto 14,40 100 Nord-ovest Sufficiente

Bagno 10,10 100 Ovest Buona

Pianerottolo ingresso 3,79 100 Est Buona

Balcone 0,77 25 Nord Buona

[mq] Applicazione [%] Sup. commerciale [mq]

Totale superficie calpestabile 52,92 100

Totale superficie lorda appartamento 80,44 100 80,44

Totale superficie balcone e pianerottolo 4,56 25 1,14

Totale superficie commerciale 81,58

L'immobile è inserito in un edificio storico realizzato anteriormente alla vigenza della

L.n.1150 del 17.08.1942, con struttura portante in muratura di pietra locale con spessori variabili tra 45 e 80 cm. Le superfici esterne sono intonacate con intonaco tradizionale a base di calce e pozzolana rifinito in bianco. Le pareti interne sono intonacate con intonaco civile tinteggiate con pittura traspirante di colore bianco.

La pavimentazione è realizzata in piastrelle ceramiche di recente messa in opera per la zona giorno ed il bagno, mentre nella camera da letto è presente un pavimento in mattoni di graniglia di cemento. Il bagno è completato con rivestimento parietale con piastrelle ceramiche, sanitari in porcellana bianca, con rubinetterie in acciaio cromato, doccia e lavabo contenuto all’interno di un mobile in legno e la volta a padiglione è decorata pitturata con motivi decorativi.

I serramenti interni sono realizzati con porte in legno tamburato di ciliegio. La porta di ingresso è del tipo blindata con pannello interno ed esterno in ciliegio in materiale plastico. Gli infissi esterni sono realizzati in alluminio anodizzato con motivi a legno muniti di vetro camera e scuri interni.

Nell’appartamento è presente anche un caminetto localizzato nella cucina monacesca. Non è presente nessun impianto di riscaldamento termico. I piani cottura della cucina

sono alimentati con bombola di gas gpl mentre l’acqua calda sanitaria è prodotta da un



boiler elettrico. È presente nella zona giorno un climatizzatore murale. Completano la dotazione impiantistica dell’appartamento l’impianto idrico-sanitario, elettrico e televisivo.

Per l’impianto elettrico e idrico non è presente alcuna dichiarazione di conformità ai sensi della L. 37/08.

Non sono presenti dotazioni condominiali.

3.3. Stato di possesso dell'immobile L'immobile è di proprietà della debitrice e viene attualmente utilizzato dai familiari

quali genitori, sorella e nipoti, a titolo gratuito.

3.4. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene e che resteranno a carico dell'acquirente

Sul bene oggetto della presente vendita risultano: a) trascrizione del 04.07.2008 n. 6007, Agenzia del Territorio di Foggia – Servizio di

Pubblicità Immobiliare – Sezione distaccata di Lucera, relativa all'atto di compravendita del 03.07.2008 Rep. 53805/14840 (atto di provenienza dell'immobile).

3.5. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura

a) Ipoteca legale iscritta il 22.10.2007 al n. 1642 Reg. Part., a favore di Equitalia Foggia S.p.A. sede di via Portogallo n. 10, contro D’Amato Rosa a seguito di atto pubblico amministrativo del 18.10.2007 Rep. 279;

b) Ipoteca volontaria iscritta il 04.07.2008 al n. 6009 Reg. Gen. E al n. 969 Reg. Part., a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. sede di Roma con domicilio ipotecario presso la BNL sede di San Severo via Tiberio Solis n. 194/196, contro MURENA MARA a seguito di atto di contratto di mutuo del Notaio Luciano Mattia Follieri del 03.07.2008 Rep. 53807/14842;

c) Pignoramento immobiliare trascritto il 03.10.2011 al n. 6289 Reg. Part. a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. sede di Roma con domicilio presso lo Studio Legale dell’Avv. Massimo D’Arcangelo, piazza Umberto Giordano n.13/c Foggia, contro MURENA MARA a seguito di atto giudiziario emesso dal Tribunale di Lucera in data 28.07.2011 Rep. 611.

Per quanto attiene ai costi l’importo complessivo è stimabile nel totale di € 2.450,00

costituiti dagli oneri per rendere l’appartamento indipendente da quello subito posto al confine da regolarizzarsi in applicazione dell'art. 6 D.P.R. 6.6.2001 n. 380, come modificato dall'art. 5 L. 22.05.2010 n. 73.

Non si rilevano altri debiti di alcuna natura

3.6. Altre informazioni per l'acquirente L'immobile soggetto alla presente procedura è identificato nell'ambito condominiale

come: via Roma 43, con ingresso da uno slargo di via Roma identificato come piazza Fioritto

al piano primo. L’appartamento è inserito in edificio del centro storico, non esiste alcun regolamento

condominiale, nessuna tabella millesimale e nessuna spesa fissa di gestione condominiale.

Alla data del sopralluogo, da informazioni assunte sui luoghi, non risultavano spese straordinarie e non ancora scadute riferibili all'appartamento oggetto della procedura.



3.7. Valutazione dell'immobile Il valore dell'immobile viene stabilito sulla base del criterio “sintetico comparativo”

come di seguito riportato. Sulla scorta delle indagini di mercato eseguite dallo scrivente, con ricorso ad

informazioni assunte presso studi professionali ed agenzie immobiliari e dall’analisi dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio per il secondo semestre 2011, si è potuto stabilire che il valore posto a base di trattative immobiliari nel compendio di Peschici si attesta mediamente a circa 1.300,00 – 1.900,00 €/mq, riferito ad una tipologia standard, con dotazioni, rifiniture e stato di conservazione nella norma. Si utilizza per l’immobile campione di riferimento il prezzo medio pari a 1.600 €/mq. Pertanto, considerata la posizione dell'immobile, l’età del fabbricato, il contesto ambientale, lo stato di rifinitura e le dotazioni si assume un valore al metro quadro secondo i criteri riportati ed esplicati nelle tabelle di seguito con l’impiego di coefficienti corretti definiti punti di merito:

Punti di merito – Tab. 1

Caratteri ambientali Età Posizione/Zona Panoramicità Ottimi 1,10 5 anni 1,00 Periferica 1,00 Ottima 1,10 Buoni 1,00 Tra 6 e 20 anni 0,90 Semiperiferica 1,20 Normale 1,00 Mediocri 0,95 Tra 20 e 50 anni 0,80 Centrale 1,40 Media 0,90 Scadenti 0,90 Oltre 50 anni 0,70 Degradata 0,90 Scadente 0,60


Stato conservazione Tipologia Caratteri tecnologici Rifinitura Ottimo 1,20 Villa 2,00 Aggiuntivi 1,10 Elevata 1,20 Buono 1,10 Fab. civile 1,25 Ottimi 1,00 Alta 1,10 Normale 1,00 Fab. economico 1,05 Buoni 0,90 Normale 1,00 Mediocre 0,80 Fab. rurale 0,70 Mediocri 0,80 Insufficiente 0,90 Scadente 0,60 Villino 1,40 Scadenti 0,70 Scadente 0,75

Punti di merito per l’appartamento oggetto di stima Caratteristiche Appartamento in

oggetto, Kx Tipologia di

riferimento, Ky Coeff. Kj=Kx/Ky

Caratteri ambientali 1,10 1,00 1,10 Età 0,70 0,70 1,00 Posizione/Zona 1,40 1,20 1,17 Panoramicità 1,10 1,00 1,10 Stato conservazione 1,00 1,00 1,00 Tipologia 1,05 1,05 1,00 Caratteri tecnologici 0,90 1,00 0,90 Rifinitura 1,00 1,00 1,00

Prodotto dei punti di merito 1,27

Vi = valore immobile in oggetto al mq Vr = valore immobile di riferimento al mq Kj = Kx/Ky = coefficiente moltiplicativo da impiegare (punti di merito)

n

j

KjVrVi1

Vi = 1.600,00 x 1,27 = 2.032 €/mq



Conseguentemente il valore dell'immobile viene quantificato come di seguito: superficie commerciale 81,58 mq x 2.032 €/mq = 165.770,56 €

in cifra tonda pari a 166.000,00 € L'importo così determinato deve intendersi quale importo a base d'asta qualora tutte

le spese di regolarizzazione edilizio-urbanistica restino a carico della procedura; in caso contrario deve detrarsi la seguente voce:

a) 2.450,00 € per adeguamenti e regolarizzazione edilizia-urbanistica e al fine di eliminare la connessione tra l’appartamento oggetto di pignoramento e quello posto sul confine sud.

Pertanto, con le premesse succitate i possibili importi a base d'asta sono i seguenti:

Ipotesi 1) Base d'asta di € 166.000,00********* (diconsi Euro centosessantaseimila/00) con gli oneri di cui al precedente

punto a) a carico della procedura; Ipotesi 2) Base d'asta di € 163.550,00********* (diconsi Euro centosessantatremilacinquecentocinquanta/00) con gli oneri

di cui al precedente punti a) a carico dell'acquirente.

4. ALLEGATI 4. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed interne dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia del titolo abilitativo edilizio e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria: depositi in particolare, ove non in atti, copia dell'eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio operazioni peritali);

Le immagini fotografiche vengono allegate ed inserite nella presente relazione di stima nei paragrafi successivi, mentre il formato digitale vengono fornite su CD.

L'immobile è abitato e viene attualmente utilizzato dai familiari della signora Murena Mara quali genitori, sorella e nipoti, a titolo gratuito.

Le ricevute di ritorno delle raccomandate di comunicazione di inizio delle operazioni peritali vengono di seguito allegate unitamente alla dichiarazione di aver provveduto alla trasmissione di copia della relazione al creditore procedente ed alla debitrice.

Si allegano ulteriori documenti di carattere tecnico amministrativo e richiesti agli uffici competenti, quali: estratto di mappa catastale; planimetria catastale; rilievo geometrico dello stato di fatto dell’appartamento; copia di richiesta di presa visione dei documenti progettuali al UTC; comunicazione inizio operazioni peritali e accesso all’immobile; verbale di accesso all’immobile; ispezione ipotecaria.



4.1. ALLEGATO A - Repertorio fotografico

Planimetria dei punti di ripresa fotografica



Foto 1 – Prospetto est dell’edificio storico in cui è ubicato l’appartamento oggetto dell’Es. Imm. Su questo prospetto è posto l’ingresso all’abitazione da scala esterna al civico 43 di Via Roma (detto anche Piazza Fioritto). Le condizioni manutentive esterne dell’edificio sono discrete.

Foto 2 – Vista di scorcio da Via Roma dell’edificio in cui è ubicato l’immobile oggetto di pignoramento (prospetto est e prospetto nord).

Foto 3 – Altra vista di scorcio dell’edificio in cui si vede il prospetto nord ed il retrostante prospetto ovest che affaccia verso la Chiesa Madre.



Foto 4 – Prospetto ovest dell’edificio in cui è ubicato l’appartamento pignorato. La foto è stata ripresa dal Largo Chiesa Madre.

Foto 5 – Vista interna del locale zona giorno dell’appartamento pignorato. Il vano porta che si vede nella foto è quello che mette in comunicazione l’appartamento pignorato (Sub. 5) con l’appartamento confinante di Murena Elia (Sub. 4).

Foto 6 – Altra vista della zona giorno, parete del prospetto nord.



Foto 7 – Vista della cucina monacesca ripresa dalla zona giorno.

Foto 8 – Altra vista della cucina monacesca. Il questo locale è presente un ampio caminetto.

Foto 9 – Parete attrezzata della zona giorno in cui è presente la porta per l’accesso alla camera da letto.

Foto 10 – Foto dell’interno della camera da letto.



Foto 11 – Altra ripresa fotografica dell’interno della camera da letto.

Foto 12 – Ripresa fotografica del bagno. Le pareti risultano rivestite con piastrelle ceramiche ed il pavimento è elementi ceramici.



Foto 13 – Altra vista del bagno.

Foto 14 – Volta a padiglione del bagno decorata.



4.2. ALLEGATO B - Planimetrie

4.2.1. Estratto di mappa catastale – Foglio 2, Particella 380



4.2.2. Planimetria catastale dell’immobile – Foglio 2, Particella 380, Sub. 5



4.2.3. Rilievo geometrico dell’appartamento oggetto di pignoramento



4.3. ALLEGATO C - Documenti tecnico amministrativi

4.3.1. Copia della richiesta di presa visione dei documenti progettuali all’UTC



4.4. ALLEGATO D – Visure catastali e ipocatastali



4.5. ALLEGATO E – Verbali di sopralluogo

4.5.1. Verbale di accesso all’immobile



4.5.2. Secondo verbale di sopralluogo



4.6. ALLEGATO F – Dichiarazioni del terzo occupante



5. DEPOSITO PERIZIA 5. DEPOSITI l'originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi allegati;

La perizia completa degli allegati viene depositata in data 23.05.2011.

6. DEPOSITO SUPPORTO INFORMATICO 6. DEPOSITI altresì il supporto informatico (floppy disk o cd), in tre esemplari distinti contenenti ciascuno i seguenti files: a) file contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione nell’interno testo delle generalità del debitore (indicaz.: Perizia); b) file contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicaz.: Planim); c) file contenente le fotografie del singolo lotto (indicaz.: Foto).

I tre file della presente relazione come da quesito 6 vengono salvati su supporto

ottico digitale costituito da 3 distinti CD che vengono di seguito allegati.

7. INIZIO OPERAZIONI PERITALI 7. Fissi l'inizio formale delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso prescelto in una data che deve cadere entro 20 giorni dall'assunzione dell'incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile il terzo occupante a mezzo fax o raccomandata a/r, depositando unitamente alla relazione la documentazione attestante l'avvenuta comunicazione.

L'incarico è stato assunto il giorno 02.04.2012, le operazioni peritali hanno avuto

inizio il giorno 16 aprile 2012 come da comunicazione inviata alla parte debitrice con lettera raccomandata del 04.04.2012, e alla parte creditrice a mezzo posta elettronica certificata in data 04.04.2012. Le operazioni di accesso ai luoghi di procedura, previste anch'esse per il giorno 16.04.2012. Di seguito si riportano i relativi allegati delle comunicazioni e le attestazioni di avvenuta comunicazione.



7.1. ALLEGATO G - Corrispondenza

7.1.1. Comunicazione inizio operazioni peritali e accesso all’immobile



7.1.2. Ricevuta di consegna mail (inizio operazioni peritali)



7.1.3. Ricevuta di consegna mail (inizio operazioni peritali)



7.1.4. Ricevuta di ritorno raccomandata A/R

8. TEMPISTICA PER IL DEPOSITO DELLA PERIZIA 8. DEPOSITI in Cancelleria la perizia almeno 45 giorni prima dell'udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme ad una copia epurata delle generalità del debitore.

La perizia completa degli allegati viene depositata in data 23.05.2012. L’udienza

fissata con provvedimento del giudice per il giorno 09.07.2012

9. INVIO PERIZIA ALLE PARTI 9. INVII, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito) a mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi all'originale della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii.

Copia della presente relazione, con integrazione della stima dell'unico lotto formato

viene inviata a: - Avv. Massimo D’Arcangelo, Piazza Umberto Giordano n. 13/C, 71100 Foggia

mediante posta elettronica certificata all’indirizzo [email protected]; - Avv. Giuseppe Agnusdei, Via Fiume n. 19 Lucera (FG) mediante posta elettronica

certificata all’indirizzo [email protected]; - Sig.ra Murena Mara, Viale Libetta 28, 71010 Peschici (FG) mediante consegna a

mano.



10. INTERVENTO ALL’UDIENZA 10. INTERVENGA eventualmente all'udienza ex art. 569 c.p.c. per rendere chiarimenti verbali ovvero scritti (qualora siano particolarmente complessi) sulle eventuali osservazioni inviategli dalle parti almeno 15 giorni prima della predetta udienza.

A tal fine, lo scrivente c.t.u., dichiara il proprio domicilio in Vico del Gargano (FG), alla

via Antonio Bucci n. 47. tel. 0884.994133 – cell. 333.5619368. La richiesta di chiarimenti potrà pervenire anche a mezzo e-mail all’indirizzo [email protected].

11. ACQUISIZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE 11. Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l'attuale certificato di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti che siano necessari o utili per l'espletamento dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all'atto di provenienza in favore del debitore esecutato (qualora non già in atti), con esclusione dei certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative agli immobili pignorati, della relazione notarile e dei documenti che devono essere necessariamente prodotti dal creditore procedente a pena di decadenza; all’uopo lo autorizza ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti relativi a rapporti di locazione, in possesso di Pubblici Uffici (come, ad esempio, il Comune, l'Ufficio del Registro, la Conservatoria dei Registri Immobiliari, l'Ufficio del Territorio) o del Condominio, nonché ad estrarne copia, non trovando applicazione, nel caso di specie, i limiti di cui al T.U. sulla privacy.

Con riferimento all'unico immobile interessato dalla presente procedura si producono

in copia i documenti sotto elencati riportati come allegati nel capitolo 4: estratto di mappa catastale; visure catastali; ispezione ipotecaria; planimetria catastale; diritto di proprietà; verbale di accesso all’immobile; dichiarazione del terzo occupante; dichiarazione sostitutiva di certificazione.

12. SOSPENSIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI 12. Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all'immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario;

L'accesso all'appartamento è stato consentito dalla parte.

13. RICHIESTA DI SOSPENSIONE DEL CORSO DELLE OPERAZIONI PERITALI

13. Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori.



Non sono state formulate richieste di sospensione delle operazioni peritali. Il debitore è stato informato della possibilità di procedere, comunque, ad intraprendere atti formali rivolti al saldo del debito e delle relative spese, al fine di consentire l’eventuale sospensione della procedura mediante provvedimento disposto dal giudice dell’Esecuzione. Ad oggi non sono pervenute comunicazioni in tal senso.

14. ISTANZA DI RINVIO 14. Formuli tempestivamente eventuali istanza motivata di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito (provvedendo altresì alla notifica alle parti del provvedimento di rinvio), con l'avvertimento che in caso di tardivo deposito della perizia o di immotivata richiesta di proroga in sede di liquidazione si procederà alla riduzione di un quarto del compenso e non si terrà conto, nel calcolare il compenso, del periodo successivo alla scadenza ex art. 52 del D.P.R.115/2002 (t.u. spese di giustizia).

Lo scrivente non ha formulato istanza di proroga.

15. UTILIZZO MEZZO 15. Autorizza il perito all’utilizzo del mezzo proprio.

Lo scrivente ha utilizzato in mezzo proprio per le trasferte.

16. AUTORIZZAZIONE DI AVVALERSI DI FABBRO E FORZA PUBBLICA

16. Autorizza, fin d’ora, il C.T.U. ad avvalersi dell’opera di un fabbro e dell’assistenza della forza pubblica (segnatamente i Carabinieri della Stazione del Comune ove si trova l’immobile) per accedere nell’immobile periziando qualora il debitore ovvero un terzo occupante senza titolo opponibile ne impediscano senza giustificato motivo l’accesso; dispone altresì che il C.T.U. prima dell’accesso con il fabbro e la forza pubblica dia notizia al debitore o terzo occupante che al momento dell’accesso verrà forzata la porta d’ingresso..

La parte debitrice ha acconsentito all’accesso all’immobile e si è resa sempre disponibile.

Con osservanza. Vico del Gargano, 21 maggio 2012

IL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO Dott. Ing. Antonio del CONTE

TTRRIIBBUUNNAALLEE DDII LLUUCCEERRAA

UUFFFFIICCIIOO DDEELLLLEE EESSEECCUUZZIIOONNII IIMMMMOOBBIILLIIAARRII

G.E. Dott.ssa Giulia Stano

PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. 197/2011 R.G.E.

Creditore procedente: BNL Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. – rappresentata dall’Avv. Massimo D’Arcangelo

Debitore esecutato: xxxxxxxxxxxxxxxxxx

RREELLAAZZIIOONNEE DDII CCOONNSSUULLEENNZZAA TTEECCNNIICCAA

Vico del Gargano, 21 maggio 2012

IL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO

Dott. Ing. Antonio del CONTE COPIA EPURATA



INDICE

OGGETTO 3

PREMESSA 3

SVOLGIMENTO DELL’INCARICO 3

1. CONTROLLO DELLA DOCUMENTAZIONE 4

1.1. Documentazione integrativa..................................................................... 4 1.2. Osservazioni ........................................................................................... 5 1.3. Provenienza ultraventennale dell’immobile................................................. 5

2. INDIVIDUAZIONE DEL BENE 5

2.1. a) individuazione dei beni oggetto della stima............................................ 6 2.2. b) elencazione delle pratiche edilizie svolte................................................ 6 2.3. c) certificazione di qualificazione energetica............................................... 7 2.4. d) identificazione catastale dell’immobile ................................................... 7

3. DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE 7

3.1. Identificazione dei beni oggetto della stima ............................................... 9 3.2. DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO A - appartamento ......................... 10 3.3. Stato di possesso dell'immobile .............................................................. 11 3.4. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene e che resteranno a carico

dell'acquirente ...................................................................................... 11 3.5. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o

regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura ....... 11 3.6. Altre informazioni per l'acquirente .......................................................... 11 3.7. Valutazione dell'immobile....................................................................... 12

4. ALLEGATI 13

4.1. ALLEGATO A - Repertorio fotografico ...................................................... 14 4.2. ALLEGATO B - Planimetrie ..................................................................... 20

4.2.1. Estratto di mappa catastale – Foglio 2, Particella 380 20 4.2.2. Planimetria catastale dell’immobile – Foglio 2, Particella 380, Sub. 5 21 4.2.3. Rilievo geometrico dell’appartamento oggetto di pignoramento 22

4.3. ALLEGATO C - Documenti tecnico amministrativi...................................... 23 4.3.1. Copia della richiesta di presa visione dei documenti progettuali all’UTC 23

4.4. ALLEGATO D – Visure catastali e ipocatastali ........................................... 24 4.5. ALLEGATO E – Verbali di sopralluogo...................................................... 33

4.5.1. Verbale di accesso all’immobile 33 4.5.2. Secondo verbale di sopralluogo 36

4.6. ALLEGATO F – Dichiarazioni del terzo occupante...................................... 38

5. DEPOSITO PERIZIA 42

6. DEPOSITO SUPPORTO INFORMATICO 42

7. INIZIO OPERAZIONI PERITALI 42